Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa piatok 11. november 2016

Súd: Okresný súd Zvolen
Spisová značka: 11C/162/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6714214692
Dátum vydania rozhodnutia: 11. 11. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ján Petreás

ECLI: ECLI:SK:OSZV:2016:6714214692.12

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Zvolen v konaní pred sudcom JUDr. Jánom Petreásom, v právnej veci žalobkyne Z.. T.

U., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom C. XXXX/XX, XXX XX C. C., zastúpenej JUDr. Jozefom Brázdilom,
advokátom, Advokátska kancelária so sídlom Trhová č. 1, 960 01 Zvolen, proti žalovanému ForDom
s.r.o. so sídlom Družstevná č. 1664/14, 960 01 Zvolen, IČO: 36 648 001, zastúpeného JUDr. Radkom
Petruňom, advokátom, Advokátska kancelária ABELOVSKÝ-PETRUŇO so sídlom Tehelná 189, 960 01
Zvolen, o zaplatenie 63.191,98 Eur s príslušenstvom, a o povinnosti vydať žalovanému nehnuteľnosť,
takto

r o z h o d o l :

Žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobkyni 63.171,98 Eur oproti povinnosti žalobkyne vydať žalovanému

nehnuteľnosť-stavbunízkonákladovéhoECONOMYvariantmontovanéhodomu,postavenúnaparcele
CKN XXXX/X - trvalé trávne porasty vo výmere XXX m2, katastrálne územie X., zapísanej na LV XXXX
Okresného úradu, katastrálny odbor T. do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti tohto rozsudku.

Súd žalobu v časti žalovaných 9,25% úrokov z omeškania ročne zo sumy 63.171,98 Eur od 17.05.2014
do zaplatenia z a m i e t a .

Súd žalobkyni p r i z n á v a voči žalovanému právo na náhradu trov konania v plnom rozsahu.

Súd p r i z n á v a slovenskému štátu voči žalovanému právo na náhradu trov konania štátu v plnom
rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobkyňa žalobou podanou dňa 14.10.2014 prostredníctvom svojho právneho zástupcu žiadala
zaviazaťžalovanéhonazaplateniesumy63.171,98Eurs9,25%úrokmizomeškaniaročneod17.5.2014
až do zaplatenia oproti povinnosti žalobkyne vydať žalovanému nehnuteľnosť - stavbu domu a žiadala
zaviazať žalovaného na náhradu trov konania.

2. Žalobkyňa prostredníctvom svojho právneho zástupcu upravila - upresnila navrhovaný petit rozsudku
písomnýmpodanímzodňa6.10.2016tak,žežiadalazaviazaťžalovanéhonazaplateniesumy63.171,98
Eur s príslušenstvom oproti povinnosti žalobkyne vydať žalovanému nehnuteľnosť - stavbu nízko
nákladového ECONOMY variant montovaného domu postavenú na parcele CKN XXXX/X - trvalé trávne
porasty vo výmere XXX m2 v kat. území X., zapísané na LV XXXX Okresného úradu, katastrálny odbor
T..

3. Právny zástupca žalobkyne žalobu odôvodnil tým, že medzi sporovými stranami bola dňa 16.8.2011
uzavretá Zmluva o dielo, predmetom ktorej bol záväzok žalovaného ako zhotoviteľa zrealizovať dodávku
a montáž nízko nákladového domu ECONOMY podľa špecifikácie v prílohách zmluvy a ktoré tvorilineoddeliteľnú súčasť zmluvy a boli uvedené v prílohách zmluvy v bode 7.5. a čl. 4 zmluvy. Miestom
plnenia mal byť pozemok objednávateľa. Dohodnutá cena za dielo bola stanovená sumou 52.149 Eur
bez DPH. Za objednané dielo bola celkove zaplatená suma 63.191,98 Eur s DPH. Stavba je postavená

na parcele CKN XXXX/X - trvalé trávne porasty vo výmere XXX m2, kat. územie X. na ul. S. Č.. X.
Žalovanýdomodovzdalnazákladepreberaciehoprotokoluzodňa23.1.2012.Vletnýchmesiacoch2012
žalobkyňa zistila, že dom má niektoré vady, ktoré reklamovala u žalovaného listom zo dňa 24.6.2012.
Medzivadamisaprejavilazásadnávadastavby,atojejnízkeosadenienadterénom.Žalobkyňasúčasne
žiadala, aby žalovaný tieto vady odstránil. Nízke osadenie domu oproti projektu a susedným stavbám,

ktoré staval žalovaný, sa prejavilo najmä v letných mesiacoch a pri povodni, keď jej dom bol zaplavený.
Žalovaný túto vadu neodstránil. Žalobkyňa sa obrátila aj na Obecný úrad X., aby stavebná komisia
posúdila tento stav. Po ohliadke jej bolo doporučené vec riešiť súdnou cestou. Na odstránenie vád
opäť vyzvala žalovaného listom zo dňa 13.8.2013. Žalovaný na reklamácie odpovedal listom zo dňa
14.8.2013. Vyjadril sa, že osadenie bolo vykonané v súlade s projektovou dokumentáciou. Navrhol
vykonať drenážne opatrenia na odstránenie zaplavovania nehnuteľnosti na náklad žalobkyne s tým, že

urobíajterénneúpravypozemku.Tietovykonaltak,žepocelejplocheodkopalvrstvuzeminy,týmvytvoril
akýsi bazén po celej ploche pozemku. Tým znížil výšku pozemku oproti stavbe, ale zhoršil odtokové
pomery pozemku tak, že spôsobil vlastne neodstrániteľnú vadu pozemku, a tým aj neodstrániteľnú
vadu stavby, lebo nie je možné stavbu „zdvihnúť“ na úroveň nivelity terénu. Žalobkyňa odpovedala
listom zo dňa 26.8.2013, na ktorú reagoval žalovaný listom zo dňa 19.9.2013. Oznámil žalobkyni, že

stavba je osadená v rámci širších terénnych vzťahov v najnižšej polohe, že dopracuje návrh terénnych
úprav a terasovania parciel pomocou terénnych múrikov, aby bolo možné odkloniť a rozdeliť prítok
povrchovej vody mimo pozemok žalobkyne. Žalovaný sa zaviazal, že do 10.10.2013 dodá technický a
časový návrh riešenia eliminácie návalov povrchovej vody. Žalovaný žiadne opatrenia nevykonal okrem
toho, že znížil nivelitu pozemku, a tým zdanlivo zvýšil dodatočne výšku osadenia domu oproti takto

zníženej výške pozemku. Potom „bazén“, ktorý takto vznikol zadržiava vlastne povrchovú vodu a voda
zaplavuje dom. Žalovaný dňa 8.11.2013 žalobkyni zaslal list s oznámením, že opatrenia, ktoré urobil
sú dostatočné a navrhuje ešte realizáciu oporných múrikov, ktoré by eliminovali zatápanie pozemku.
Situácia sa stále zhoršovala. V zime v roku 2013/2014 padali veľké zrážky, pozemok zase zaplavilo a
dokonca natieklo aj do nehnuteľnosti. Žalobkyňa k žalobe pripojila vyjadrenie súdneho znalca z odboru

stavebníctva P.. C.Č.. Na základe tohto vyjadrenia vyplýva, že stavba bola osadená nesprávne nízko
oproti vypracovanému projektu a ide zásadne o vadu stavby. Súdny znalec ju upozornil aj na súhrnnú
technickúsprávukprojektunastavebnépovolenie,ktorúvypracovalP..K.,kdepodbodom4-podzemná
voda je uvedené upozornenie, že na mieste stavby nebol urobený inžiniersko-geologický prieskum. Pri
návrhu stavebného objektu sa vychádzalo z predpokladu, že na mieste je ustálená hladina spodnej

vody pod úrovňou základovej škáry. Pokiaľ skutočnosť preukáže výšky spodnej vody, je potrebné návrh
prispôsobiť skutočnému stavu. Zhotoviteľ žiadne takéto opatrenie na umiestnenie stavby v súlade s
touto technickou správou neurobil. S prihliadnutím na to, že ide o takú vadu stavby, ktorá znemožňuje
riadne užívanie nehnuteľnosti, obrátila sa žalobkyňa na žalovaného prostredníctvom svojho právneho
zástupcu listom zo dňa 10.3.2014, ktorý žalovaný prevzal 11.3.2014. Týmto listom žalobkyňa žiadala o

odstránenie vady a dala lehotu na odstránenie vád 60 dní. Žalovaný v uvedenej lehote, ktorá uplynula
dňa 11.5.2014, sa vôbec neozval - na list nereagoval. Dňa 14.5.2014 žalobkyňa zaslala žalovanému list,
ktorýtentoprevzaldňa16.5.2014.Žalobkyňazdôvodu,žežalovanývadyvstanovenejlehoteneodstránil
a ani v dodatočnej primeranej lehote, ktorú mu žalobkyňa poskytla, žalobkyňa odstúpila od zmluvy o
dielo zo dňa 16.8.2011. Zároveň požiadala žalovaného, aby jej vrátil kúpnu cenu za zhotovené dielo.

Až po tomto odstúpení od zmluvy dňa 21.5.2014 bola prostredníctvom právneho zástupcu žalovaného
doručená odpoveď s tým, že má záujem na rokovaní obsahom, ktorého by malo byť nájdenie nejakého
riešenia, aby sa tieto vady odstránili. K stretnutiu došlo 9.6.2014. Žalovaný nárok v takej podobe, ako
žalobkyňa od zmluvy odstúpila, neuznal a tvrdil, že stavba je osadená oproti nivelite terénu správne, čo
má potvrdené meraním cez GPS.

4. Právny zástupca žalobkyne v žalobe poukázal na ustanovenie § 536 ods.1 Obchodného zákonníka,
§ 564 Obchodného zákonníka. Uviedol, že žalovaný ako zhotoviteľ diela neodstránil vady stavby ani v
dodatočnej lehote, ktorú mu žalobkyňa poskytla, pričom žalobkyňa vytkla vady diela a aj žalovaného
upozornila na možnosť odstúpenia od zmluvy o dielo v liste zo dňa 10.3.2014, pričom na tento list vôbec

žalovaný nereagoval. Žalobkyňa má za to, že ide o porušenie zmluvy podľa § 437 ods.1 Obchodného
zákonníka a z toho dôvodu listom zo dňa 14.5.2014 podľa § 437 ods.5 Obchodného zákonníka odstúpila
od zmluvy o dielo. Keďže žalovaný prevzal za dielo kúpnu cenu vo výške 63.191,98 Eur, žiadala vrátenie
tejto sumy s tým, že je ochotná mu vydať dom, ktorý žalovaný postavil. Podľa žalobkyne sa žalovanýdostal do omeškania s vrátením kúpnej ceny dňa 17.5.2014, keďže odstúpenie od zmluvy prevzal dňa
16.5.2014.

5. Právny zástupca žalovaného vo vyjadrení k žalobe zo dňa 3.2.2015 uviedol, že predmetnú žalobu
považuje spoločnosť žalovaného za nedôvodnú. K žalobkyňou konštatovanej vade diela vymedzenej
ako „nízke osadenie stavby nad terénom“ žalovaný predovšetkým uvádza, že žalobkyňa záver o nízkom
osadení stavby nad terénom bližšie nezdôvodňuje, najmä neuvádza z posúdenia akých skutočností
tento skutkový záver vychádza. Podľa Zmluvy o dielo mala byť predmetná novostavba rodinného

domu postavená aj v súlade s technickou a projektovou dokumentáciou, v zmysle ktorej mala byť
stavba rodinného domu osadená cca 0,250 m nad úrovňou priľahlého terénu v mieste vstupu do
objektu. Čo sa týka parametru výškového osadenia predmetného rodinného domu na úrovni 0,250 m
nad úrovňou priľahlého terénu v mieste vstupu do objektu, predmetná stavba tento parameter spĺňa.
Podľa polohopisného a výškopisného plánu predmetného rodinného domu vypracovaného meračskou
kanceláriou P.. Š. vyplýva, že rodinný dom žalobkyne je výškovo osadený oproti priľahlému terénu v

rozsahu od 0,30 m do 0,41 m. S prihliadnutím na toto neobstojí tvrdenie žalobkyne, že je predmetný
rodinný dom nesprávne výškovo osadený, t.j. záver, že je dielo vykonané spoločnosťou žalovaného v
zmysle ustanovení Zmluvy o dielo vadné. Preto treba odstúpenie žalobkyne od predmetnej Zmluvy o
dielo považovať za neplatný právny úkon v zmysle ustanovenia § 39 Občianskeho zákonníka.

6. Súd sa oboznámil s predloženými listinnými dôkazmi:

7. Dňa 16.8.2011 bola medzi sporovými stranami uzavretá Zmluva o dielo, RD U.. Objednávateľom bola
Z.. T. U., nar. X.XX.XXXX a zhotoviteľom ForDom s.r.o., Družstevná 14, 960 01 Zvolen, IČO: 36648001.
Podľa článku 1. bod 1.1 zmluvy, v zmysle Obchodného zákonníka sa zmluvné strany dohodli, že ich

vzťah sa spravuje Obchodným zákonníkom v znení neskorších predpisov. Podľa článku 2. bod 2.1
zmluvy, predmetom zmluvy je záväzok zhotoviteľa zrealizovať dodávku a montáž nízko nákladového
ECONOMY variant montovaného rodinného domu. Druh domu a rozsah dodávky je špecifikovaný v
prílohách tejto zmluvy, ktoré tvoria neoddeliteľnú súčasť zmluvy a sú uvedené v bode 7.5 zmluvy a v
článku 4. zmluvy.

8. Podľa článku 2. bod 2.3 zmluvy, objednávateľ sa zaväzuje zaplatiť zhotoviteľovi cenu za dielu
dohodnutú v článku 5. tejto zmluvy spôsobom a v termínoch, ktoré sú dohodnuté v článku 6. tejto zmluvy.

9. Podľa článku 2. bod 2.5 zmluvy, miestom plnenia sa rozumie pozemok objednávateľa. Adresa

staveniska je nasledovná: X. XXX XX, U. S..

10. Podľa článku 4. bod 5.2 zmluvy, dohodnutá cena za dielo špecifikované touto zmluvou je 52.149 Eur
bez DPH a je splatná do 31.3.2012. Presnejšie platobné podmienky boli dohodnuté v článku 5. bod 6.1
a bod 6.2. zmluvy. Podľa článku 6. bod 7.5 zmluvy, zmluvné strany sa dohodli, že prípadné spory, ktoré

vznikli pri plnení tejto zmluvy budú prednostne riešiť vzájomnou dohodou. Pre prípad, keď sa zmluvné
strany vzájomne nedohodnú a spor súvisiaci s obsahom tejto zmluvy bude chcieť účastník riešiť súdnou
cestou, bolo dojednané, že miestne príslušným súdom pre riešenie je Okresný súd T..

11. K žalobe bol pripojený Odovzdávací protokol zo dňa 23.1.2012, Kúpna zmluva uzavretá medzi

sporovými stranami dňa 27.1.2012, ktorej predmetom bol prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam
uvedeným v článku 1 bod 1 zmluvy, ktoré sú vo výlučnom vlastníctve predávajúceho ForDom s.r.o.
Zvolen. Predávajúci predáva a kupujúci kupuje nehnuteľnosti:
a) pozemok parc.č. XXXX/X vo výmere XXX m2 - trvalé trávne porasty, spoluvlastnícky podiel 1/4
b) pozemok parc.č. XXXX/X vo výmere XXX m2 - trvalé trávne porasty, spoluvlastnícky podiel 1/1, ktoré

sa nachádzajú v katastrálnom území X., obec X.Č., okres T. a sú zapísané na liste vlastníctva č. XXXX,
vedeného na Okresnom úrade T., Katastrálny odbor. V článku II. bod 1. bola dohodnutá kúpna cena
vrátane DPH vo výške 25.087,10 Eur.

12. Žalobkyňa k žalobe pripojila Uplatnenie reklamácie - vady stavby zo dňa 24.6.2013, stanovisko

žalovaného k reklamácii zo dňa 19.9.2013, návrh na riešenie reklamácie - vady stavby zo dňa 8.11.2013,
podľa ktorého po premeraní výškovej situácie na pozemku žalobkyne nie je možné potvrdiť vo všetkých
bodoch okolo základovej dosky projektom požadovanú výšku osadenia stavby nad terénom. Súčasný
stav osadenia stavby voči okolitému terénu je aj napriek vyššie uvedenému konštatovania možnéposúdiť ako dostatočný. Prívaly povrchovej vody však môžu sústrediť na pozemku väčšie množstvo
vody keďže sa parcela a stavba rodinného domu nachádza najnižšie v rámci širších vzťahov a okolitého
terénu. Povrchová zrážková voda sa nedokáže v krátkom čase vsakovať do pôdy. V okolí nie sú

realizované žiadne odvedenia dažďových vôd. Navrhli realizáciu oporných múrikov podľa návrhu vo
výkresovej dokumentácii. Toto technické opatrenie vykonajú na ich náklad, aby eliminovali možnosť
zatápania pozemku.

13. K žalobe bolo pripojené aj Odstúpenie od zmluvy o dielo zo dňa 14.5.2014, ktoré bolo doručené

žalovanému 16.5.2014.

14. Právny zástupca žalovaného v písomnom podaní zo dňa 20.5.2014, ktoré adresoval právnemu
zástupcovi žalobkyne uviedol, že žalovanému bolo doručené písomné podanie právneho zástupcu
žalobkyne zo dňa 10.3.2014, ktorým bol vyzvaný jeho klient, aby v zmysle ustanovenia § 436
Obchodného zákonníka v lehote 60 dní od doručenia predmetného listu odstránil konštatované vady

diela - rodinného domu nachádzajúceho sa v obci X.. Výzvu na odstránenie diela odôvodňuje právny
zástupca žalobkyne tvrdením, že žalovaný na základe zmluvy o dielo zo dňa 16.8.2011 pre žalobkyňu
zhotovil dielo - stavbu nízkoenergetického rodinného domu, ktoré však vykazuje vadu spočívajúcu v
nízkom osadení stavby v rozpore s projektom pre stavebné povolenie a žalobkyňa odstúpila od Zmluvy
o dielo písomným odaním zo dňa 14.5.2014. V nadväznosti na toto žalovaný oznamuje, že má záujem

vzniknutú situáciu riešiť. Žalovaný navrhol uskutočniť osobné stretnutie za prítomnosti žalobkyne, v
rámci ktorého ponúkne žalovaný žalobkyni spôsoby riešenia vzniknutej situácie.

15. Podľa bodu 4. Súhrnnej technickej správy P.. S. K. zo septembra 2011, na mieste stavby nebol
urobený inžiniersko geologický prieskum. Pri návrhu stavebného objektu sa vychádzalo z predpokladu,

že na mieste stavby je ustálená hladina spodnej vody pod úrovňou základovej škáry. Pokiaľ skutočnosť
preukáže výskyt spodnej vody, je potrebné návrh prispôsobiť skutočnému stavu.

16. Z Odborného vyjadrenia č. 3 súdneho znalca P.. M. C. zo dňa 26.2.2014 bolo zistené, že je možné
konštatovať, že stavba rodinného domu Z.. T. U. na pozemku parc.č. XXXX/X v kat. území X.X. nie je

osadená podľa projektu pre stavebné povolenie overeného stavebným úradom v stavebnom konaní.
Stavba je osadená nižšie o 127 mm.

17. Predloženými faktúrami č. 2011113VFA zo dňa 17.8.2011, č. 2011181VFA zo dňa 7.11.2011, č.
2011199VFA zo dňa 1.12.2011, č. 2011208VFA zo dňa 12.12.2011, č. 2012017VFA zo dňa 24.1.2012,

č. 2012061VFA zo dňa 2.4.2012 žalovaný vyfakturoval žalobkyni celkove sumu 62.578,80 Eur.

18. Predloženými fotokópiami ústrižkov poštových poukážok (č.l. 30) bolo preukázané, že žalobkyňa
žalovanému zaplatila celkove 63.191,98 Eur.

19. Obec X. vo svojom stanovisku zo dňa 6.3.2013 uviedla, že komisia stavebná a životného prostredia
po obhliadke predmetnej nehnuteľnosti predpokladá, že sa jedná o vady diela. Reklamáciu si musí
objednávateľ uplatniť v záručnej dobe. Na základe uvedeného doporučili žalobkyni spísať zoznam vád,
ktoré sa na diele prejavili a reklamovať ich u zhotoviteľa. Ak zhotoviteľ vady neuzná, je možné si nárok
uplatniť na súde. Doporučili žalobkyni ešte pred podaním žaloby si dať vypracovať znalecký posudok

oprávnenou osobou.

20. Zo záveru Technického a skúšobného ústavu stavebného, n.o. Bratislava zo dňa 7.7.2015,
Odborné stanovisko č. 17-16/2015 na základe posúdenia rodinného domu žalobkyne, postaveného
v kat. území X. na parcele č. XXXX/X vyplýva, že vyskytujúce sa problémy s vlhkosťou stavebných

konštrukcií, spôsobujúce vážne hygienické nedostatky pri užívaní predmetného rodinného domu možno
za závažný nedostatok predloženej projektovej dokumentácie považovať jej nedostatočné spracovanie,
a to predovšetkým rozpory v samotnej dokumentácii (body a, b, c, e) a chýbajúce výškopisné osadenie
stavby. Na Slovensku je záväzným geodetickým systémom pre výškové osadenie stavby Balt po
vyrovnaní (Bpv). Označenie v PD vo výkrese, že „ ±0,000 = úroveň podlahy na prízemí objektu“ a

„U.T. = 0,250“ je nevyhovujúce. Popísané problémy v predchádzajúcich bodoch súvisia predovšetkým
so zlým osadením stavby na pozemku. Pri intenzívnejších dažďoch dochádza k zaplaveniu pozemku
do úrovne cca 100 mm pod úroveň ±0,000 m (úroveň podlahy). Keďže v projektovej dokumentácii
sa uvažovalo s výškovým osadením úrovne podlahy ± 0,000 nad úrovňou upraveného terénu 250mm, nebolo potrebné riešiť pokračovanie vodorovnej hydroizolácie vytiahnutím aj na obvodovú stenu.
V danej lokalite však dochádza k zaplavovaniu pozemku a to znamená, že hladina vody sa dostáva
na a niekedy nad úroveň vodorovnej hydroizolácie určenej proti zemnej vlhkosti. V danom prípade k

prieniku vody a vlhkosti do konštrukcie podlahy a drevenej obvodovej steny bráni len zhotovený ETICS,
ktorý však nie je vodotesný a teda nemôže zabrániť prieniku vody do priľahlej stavebnej konštrukcie.
V predloženej projektovej dokumentácii pre stavebné povolenie nie je nijako riešená ochrana spodnej
stavby (nadzemná časť základov - sokel) proti účinkom vody zo zaplaveného pozemku. Odkopaním
zeminy a tým zvyšovanie výšky ± 0,000 m (úroveň podlahy) od U.T. sa problém nerieši, nemenia

sa hydrologické pomery. Zaplavením sokla stavby dochádza k vlhnutiu tepelnej izolácie a tým aj k
významnému zníženiu jej tepelnoizolačných vlastností. Okrem iného zaplavovaniu pozemku a následne
vlhnutie drevenej konštrukcie obvodového plášťa môže mať za následok aj zníženie životnosti stavebnej
konštrukcie. Tvrdenie zhotoviteľa, že investor nemal námietky k realizácii založenia stavby je nenáležité
- nie je odborníkom, aby sa vedel primerane vyjadriť a okrem iného si objednal stavbu na kľúč.
Je povinnosťou zhotoviteľa zhotoviť dielo v súlade so stavebným zákonom a technickými predpismi.

Predmetná stavba je zhotovená v rozpore s platnými právnymi a technickými predpismi § 43d Základné
požiadavky na stavby, ods.1 písm. c) a f), § 43g ods.2, § 48 ods.1 a 4, § 49 ods.1 a ods.2, § 75 ods.1
a ods.3, § 4 Umiestňovanie stavby ods.2, § 16 ods.1, 2, 5, § 21 ods.3, § 24 ods.6 a STN 73 2901.
Súčasťou Odborného stanoviska č. 17-16/2015 sú aj Prílohy - fotodokumentácia nachádzajúca sa na
č.l. 168 - 173 spisu.

21. Na základe uznesenia Okresného súdu Zvolen č.k. 11C/162/2014-212 zo dňa 4.11.2015 vypracovala
súdna znalkyňa Ing. Judita Fazekašová (pôvodne Gálová) znalecký posudok č. 39/2016.

22. Zo znaleckého posudku súdnej znalkyne č. 39/2016 bolo zistené, že výškové osadenie rodinného

domu nevyhovuje hydrologickým a geologickým pomerom na mieste realizácie rodinného domu. V
projektovej dokumentácii nie je presne definovaná výška podlahy prízemia rodinného domu. Podľa
projektovej dokumentácie výška podlahy prízemia ±0,000 m má byť o 0,250 m vyššie ako výška
upraveného terénu. Výška upraveného terénu -0,250 m sa môže meniť, takéto výškové osadenie
stavby nie je vyhovujúce, preto je potrebné v projektovej dokumentácii stavby uviesť výškové osadenie

vztiahnuté k Bpv. Pred ohliadkou rodinného domu žalobkyňa dala vykopať jednu sondu pri zadnom rohu
rodinného domu. V čase ohliadky v sonde sa nachádzala voda, tak ako aj v okolí rodinného domu vo
dvore. Po odčerpaní vody čerpadlom súdna znalkyňa zistila, že základová škára rodinného domu od
povrchu terénu je 60 cm hĺbke, čiže základová konštrukcia po izoláciu je 45 cm a od izolácie po terén
je 15 cm, čo nie je v súlade s projektovou dokumentáciou, kde hĺbka základu má byť na kóte -1,250

m. Pri intenzívnych dažďoch v danej lokalite dochádza k zaplaveniu pozemku do úrovne cca 100 mm
pod úroveň ±0,000 podľa Odborného stanoviska č. 17-16/2015, ktoré bolo vypracované Technickým a
skúšobným ústavom stavebným, n.o. v Bratislave dňa 7.7.2015 a nachádza sa v spisovom materiály
Okresného súdu Zvolen sp.zn. 11C/162/2014 na č.l. 158. V danej lokalite hladina povrchovej vody pri
intenzívnych dažďoch alebo v zimnom období je oveľa vyššie ako v čase obhliadky (podľa vyjadrenia

žalobkyne), niekedy sa dostáva nad úroveň vodorovnej hydroizolácie určenej proti zemnej vlhkosti. V
danom prípade voda a vlhkosť sa dostáva do konštrukcie obvodovej steny a do konštrukcie podlahy. Na
predmetný rodinný dom bol vyhotovený projekt na stavebné povolenie, ktorý nerieši ochranu spodnej
vody proti účinkom vody zo zaplaveného pozemku, rieši iba vodorovnú hydroizoláciu proti zemnej
vlhkosti, čo pre dané podmienky je nevyhovujúce. Vplyvom vlhnutia obvodových stien vo vnútorných

priestoroch je vysoká relatívna vlhkosť vzduchu, podľa Odborného stanoviska č. 17-16/2015 je 80%,
v čase obhliadky teplota vnútorného vzduchu je 22 °C a relatívna vlhkosť vzduchu je 58%. Výškové
osadenie predmetného rodinného domu zapríčiňuje vlhnutie obvodového plášťa rodinného domu. V
rodinnom dome vlhnú aj vnútorné povrchové úpravy - na vnútornom povrchu stien hlavne v spálni sa
nachádza pleseň. Uvedené nedostatky sú spôsobené zvýšeným obsahom vlhkosti tepelnej izolácie v

konštrukcii obvodovej steny, čím sa výrazne znižuje jej tepelnoizolačná schopnosť. Voľba plastových
okien do drevostavby pri dostatočnom vetraní by nemali zapríčiniť vlhnutie vnútorných priestorov. Túto
skutočnosť skôr zapríčiňuje úroveň hladiny vody, ktorá sa dostáva nad úroveň vodorovnej hydroizolácie.
Zaplavovanie pozemku a následne aj vlhnutie drevenej konštrukcie obvodového plášťa rodinného domu
môže mať za následok zníženie životnosti stavebnej konštrukcie objektu. Jednoznačne treba povedať,

že chýba hydrologický prieskum pred vyhotovením projektovej dokumentácie. Projektant v projektovej
dokumentácii predpokladá hladinu spodnej vody pod úrovňou základovej škáry, čo v danom prípade
tak nie je, a hneď po zistení vysokej hladiny spodnej vody bolo treba prehodnotiť spôsob zakladania,
použitia izolačných materiálov a výškového osadenia objektu. Vysokú hladinu spodnej vody potvrdí ajvýška hladiny vody v šachte umiestnenej v miestnej komunikácii pred rodinným domom. Zaplavovaním
sokla stavby dochádza k vlhnutiu tepelnej izolácie nachádzajúcej sa na základoch a tým aj významnému
zníženiu jej tepelnoizolačnej vlastnosti. Keby rodinný dom bol osadený do terénu v takej výške ako sú

osadené okolité - susedné rodinné domy (cca o 200-250 mm vyššie), nedochádzalo by k skutočnostiam
vytýkaným žalobkyňou. Výšková úroveň podlahy prízemia rodinného domu na projekte je určená ako
±0,000 m a od tej výšky sú stanovené výšky ďalších konštrukcií stavby rodinného domu. V situácii
ani v koordinačnej situácii táto výška v projektovej dokumentácii stavby nie je určená nadmorskou
výškou, ani vzťahom k inému pevnému bodu v teréne, ktorý by jednoznačne určil výškové osadenie

stavby rodinného domu. Presnú výšku pôvodného terénu k pevnému bodu v teréne je možné určiť len
geodetickým meraním pomocou prístroja. Podľa projektu rodinný dom má byť výškovo osadený 0,25 m
nad úrovňou priľahlého upraveného terénu v mieste vstupu do objektu. V skutočnosti táto výška je 123
mm, čo je menšia ako je uvedená výška v projekte. Túto skutočnosť potvrdzuje aj Odborné vyjadrenie
č. 3, ktoré vyhotovil P.. M. C.. Pri výstavbe rodinného domu v mieste stavby v celej šírke pozemku bola
odobratá ornica a nezachovala sa výška pôvodného terénu v mieste vstupu do rodinného domu.

23. Žalobkyňa do spisu predložila aj znalecký posudok č. 2/2016 vypracovaný znalcom Doc. Ing.
Jurajom Žilinským, PhD. vo veci: analýza problémov nežiaduceho vplyvu vlhkosti a vody na konštrukciu
stavby rodinného domu Z.. T. U., ul. Š. S. X,XXX XX X.. Zo záveru znaleckého posudku vyplýva,
že v podlahe je realizovaná tepelná izolácia hrúbky 50 mm miesto projektovaných 100 mm. Podlaha

nevyhovuje požiadavkám STN 73 0540-2 Tepelnotechnické vlastnosti stavebných konštrukcií a budov.
Tepelná ochrana. Časť 2. Funkčné požiadavky Tabuľka A1. Realizácia vrstiev obvodovej steny je odlišná
od projektu. Konštrukcia obvodovej steny vyhovuje požiadavkám STN 73 0540-2 Tepelnotechnické
vlastnosti stavebných konštrukcií a budov. Tepelná ochrana. Časť 2. Funkčné požiadavky Tabuľka A1.
Realizácia konštrukcie detailu nadväznosti podlahy, obvodovej steny a základov je odlišná od projektu.

Detail vyhovuje požiadavkám STN 73 0540-2 Tepelnotechnické vlastnosti stavebných konštrukcií a
budov.Tepelnáochrana.Časť2.Funkčnépožiadavkyč.3.1.1.Výškaukončeniahydroizoláciepoobvode
je iba 42 mm nad najvyšším meraným miestom priľahlého terénu. Podľa projektu by to malo byť iba 30
mm, čo je ešte neprijateľnejšie. Výskyt plesní v interiéri budovy jednoznačne spôsobuje zvýšená vlhkosť
vnútorného vzduchu. Dôvody, ktoré spôsobujú vlhkosť vzduchu a tým aj stien v spodnej časti sú s veľkou

pravdepodobnosťou nasledovné:
- zatečenie vody nad vodorovnú izoláciu v čase, keď nebola zrealizovaná dodatočná úprava terénu,
- prenikanie stekajúcej dažďovej vody po fasáde cez spodnú hranu zateplenia na hornú plochu
horizontálnej hydroizolácie. Voda sa neskôr môže šíriť po hornej ploche horizontálnej hydroizolácie do
interiéru resp. vzlínať do vrstiev obvodových stien a tým vytvárať predpoklady na zvyšovanie vlhkosti

povrchov interiéru a následne relatívnej vlhkosti vnútorného vzduchu (meraním bola zistená až 100%
relatívnej vlhkosti vnútorného vzduchu). Vychádzajúc z dostupnej odbornej literatúry u nás a v zahraničí
možno konštatovať, že ukončenie hydroizolácie spodnej stavby má byť vo výške minimálne 300 mm
nad okolitým terénom. Meranie in situ ukázalo, že v skutočnosti je táto výška iba 42 mm od najvyššieho
meraného bodu. Z uvedeného možno konštatovať, že realizované riešenie je nevyhovujúce. Meraním

výšky spodnej vody v realizovanej sonde bolo zistené, že sa nachádza v danej dobe na úrovni -
0,618 m. Od najnižšie meraného miesta terénu - bod č. 6 je hladina spodnej vody v hĺbke 0,332
m. Zároveň je potrebné upozorniť, že v čase intenzívnych dažďov je prítok vody z okolitých vyššie
položených pozemkov tak intenzívny, že dochádza k zatopeniu časti okolia analyzovaného rodinného
domu. Podložie je málo priepustné, voda nemôže odtekať mimo pozemok ani do vsakovacej jímky pod

cestou, ktorá zahlcuje vodou a je vtedy nefunkčná. V takom prípade sa povrchová voda stáva v podstate
aj spodnou vodou. Znalecký posudok bol vypracovaný 3.3.2016.

24. Súdu bolo predložené aj Zameranie domu na parcele č. XXXX/X X., vypracované P.. N. K., Z. XXX/
XX, R. R.. Zameranie bolo urobené v septembri 2016. Z Technickej správy vyplýva, že bolo vykonané

polohopisné a výškopisné zameranie skutočného stavu okolia domu parc.č. XXXX/X v X.. Záujmové
územie sa nachádza v intraviláne obce X., je to novostavba rodinného domu. Zameranie polohopisu a
výškopisu bolo vykonané z bodov 5001 a 5002. Súradnice a výšky týchto bodov boli určené prístrojom
GPS s pripojením na SKPOS. Prístrojom GPS bola zameraná aj výška vody z 07/2012 vyznačená farbou
pod mostom nad potom D.. Zameranie okolia domu bolo vykonané prístrojom SOKIA 1030R. Meračské

práce boli vykonané v mesiaci september 2016. Pri meraní, spracovaní elaborátu a pri výpočtoch boli
dodržané STN:
- STN 01 3410 Mapy veľkých mierok
- STN 01 3411 Kreslenie a značky.25. Polohopisný a výškopisný plán bol spracovaný v mierke 1:250. Bol vykreslený aj priečny profil
pozemku s domom. Do profilu bola doplnená výška pôvodného terénu pred odkopaním (+ 0,15 m) a
výška vody nad pôvodným terénom (+0,20 m).

26. Z predloženého čestného prehlásenia k stavbe rodinného domu Z.. T. U. vypracovaného P.. X. D. dňa
21.9.2014 vyplýva, že približne v 1. polovici novembra 2011 sa bol pozrieť na záhumní svojho rodinného
domu, kde firma ForDom na vedľajšom pozemku začala stavať dom pre pani Z.. U.. Vtedy firma robila
podkladovú dosku takmer zarovno s terénom. Spôsob stavania podkladovej dosky považoval z jeho

pohľadu za problematický, pretože sa stavala takmer zarovno s najnižšie položeným miestom celého
stavebného pozemku vyčleneného na stavbu viacerých rodinných domov. Tento terén bol pravidelne
zamokrený v čase i menších dažďov a pri topení snehu. Bezprostredne popri stavanej betónovej platni
bola v minulosti udržiavaná zrážka na odtok tejto vody z viacerých vyššie položených pozemkov.
Upozornil na to hlasno tak, aby to počul majster stavebnej firmy a aj Z.. U.. Z.. U. sa s dotazom obrátila
na majstra stavebnej firmy o vysvetlenie. Ten ju ubezpečoval približne slovami, aby sa nebála, že oni

takéto domy stavajú aj v Rakúsku a aj tento dom postavia dobre.

27. Právny zástupca žalobkyne na pojednávaní dňa 17.4.2015 uviedol, že sa pridržiava žaloby, ktorá
je podrobne odôvodnená, má prílohy, ktoré odkazujú na dokumentáciu a aj fotografickú dokumentáciu.
Primárnou vadou stavby, ktorá sa podľa neho veľmi nepodarila, je skutočnosť, že zhotoviteľ zle osadil

budovu na svojom pozemku, zrealizoval stavbu bez toho, že by dodržal hydrobiologické podmienky,
ktorébolinamiestetohtopozemkuatýmspôsobilvlastnekeďstavbuosadiliveľminízko,ajvočiprojektu,
že táto stavba je zaplavovaná a vlhne. Potom žalobkyňa stavbu reklamovala. Žalovaný urobil jeden
absolútne nelogický a zlý zásah, keď vybagroval okolo stavby jamu, vytvoril suchý polder a na základe
tohto jeho zásahu ešte zhoršil ten stav, pretože voda z okolitých pozemkov stekáva do toho poldru, ktorý

vlastne je určitá jama a vlastne ten pozemok je celkom zaplavený a žalobkyňa a musí chodiť po paletách,
ktorésiterazprovízornedalado budovy.Totovlhnutiespôsobiloajzvlhnutiestien.Súdubolapredložená
fotodokumentácia. Uviedol, že dali urobiť termokamerou posúdenie izolácie, kde termokamera odhalila,
že dosky z ktorých je ten dom postavený, strácajú tepelno-izolačné vlastnosti. Je to fatálny stav, ktorý
sa nedá odstrániť. Vada by sa dala odstrániť len tak, že by sa stavba rozobrala a postavila na novo.

Preto bola žalobkyňa nútená odstúpiť od zmluvy.

28. Žalobkyňa uviedla, že súhlasí s tým, čo uviedol jej právny zástupca. V lete 2011 sa dozvedela, že
firma ForDom s.r.o. stavia nízko nákladové domy. Pozemky vlastnil pôvodne pán L., ktorý žalovanému
predal pozemky. Pán L. tam má tiež postavený dom. Uviedla, že 16.8. prvý raz videla konateľov firmy,

p. P. E. a P.. N.. V ten deň aj uzavreli Zmluvu o dielo. Vtedy sa hovorilo o streche. Základová doska bola
navrhnutá 25 cm vysoko. Žalobkyňa vedela, že pán L. má túto dosku o hodne vyššiu, a to asi 60 cm. Oni
jej povedali, že 25 cm postačuje, že s tým majú skúsenosti, že stavajú takéto domy aj v zahraničí napr. vo
Francúzsku a v Rakúsku a garantovali, že to bude stačiť. Na základe Zmluvy o dielo dom začali stavať
7.11.2011. Žalobkyňa sa do domu nasťahovala 7.1.2012 Dom stavali 2 mesiace. Na jar a v lete 2012

začali problémy. Na jar sa začal topiť sneh. V júli 2012, a to okolo 6. júla boli obrovské dažde. Vtedy jej
zaplavilo nehnuteľnosť z 3 strán až po vchod do domu. Žalobkyňa si zohnala 3 ponorné čerpadlá, ktoré
vodu odčerpávali niekoľko hodín. Nehnuteľnosť mala zaplavenú od východu, od severu a do polovice z
južnej strany. Toto všetko oznámila žalovanému. Oni tam potom prišli s bagrom, nákladnými autami a
odvážali zeminu. Takto vytvorili určitý bazén, pozemok je teraz do šikma a teraz keď prší, keď sú väčšie

dažde, prípadne keď sa topí sneh, pozemok zaplavuje do 3/4-ín. Trvá to niekedy aj mesiac, kým sa voda
stratí. Po dažďoch sa tam dá chodiť len v gumákoch. V roku 2013 tam žalovaný zabudoval aj
drenáže, ale voda tam stojí aj tak. Problémy boli aj s prietokovou šachtou. Trvalo to asi 1 rok. Žalobkyňa
ani zo začiatku nevedela kde tá prietoková šachta je, lebo bola pod zemou. Žalovaný potom zabezpečil
navarenie umelohmotného kruhu, vysokého 40 - 50 cm na šachtu. Na vrchu je poklop. Dá sa tam potom

skontrolovať aký je stav vody.

29.Právnazástupkyňažalovanéhonapojednávaníuviedla,žežalovanýpovažuježalobuzanedôvodnú.
Pravdou je, že 16.8.2011 bola medzi sporovými stranami uzavretá Zmluva o dielo. Na základe
predmetnej zmluvy sa žalovaný zaviazal zhotoviť pre žalobkyňu dielo, a to stavbu nízkoenergetického

rodinného domu Economy Variant. Žalovaný bol povinný zhotoviť dielo v súlade s technickou a
výkresovou dokumentáciou, ktorá tvorila prílohu samotnej Zmluvy o dielo. Žalovaný dielo pre žalobkyňu
aj vykonal. V tomto konaní teda ostáva sporným otázka vadnosti alebo kvality vykonaného diela. V čase
prevzatia diela žalobkyňa nevytýkala žalovanému žiadne vady s výnimkou nedokončenej fasády, čohosi však žalovaný bol vedomý a predmetný nedorobok odstránil hneď ako to bolo možné. Žalobkyňa
žalovanému vytýka vadu, ktorú sama označuje a pomenúva ako nízke osadenie stavby nad terénom.
Taktooznačenúvaduvšakžalobkyňabližšieneidentifikovalaatedaneuviedlazposúdeniačohovyvodila

záver, že predmetná stavba má byť osadená nízko. Žalobkyňa sa vo svojej žalobe zamerala len na
opis skutočností, ktoré majú byť samotným dôsledkom vytýkanej vady, ktoré popísala ako zatekanie a
stojacu vodu, pričom vôbec nie je možné objektívne určiť ako vôbec dospela k záveru, že iné osadenie
stavby aké je v tomto čase, by nebolo s týmito druhotnými ňou opisovanými skutočnosťami spojené.
Dielo, teda rodinný dom pani U. malo byť podľa technickej a projektovej dokumentácie osadené 0,25 m

nad úrovňou priľahlého terénu v mieste vstupu do domu. Podľa žalovaného dom spĺňa požiadavku na
výškové osadenie stavby. Podľa žalovanej, žalobkyňa vychádza z akéhosi odborného vyjadrenia pána
C.,kýmžalovanývychádzazmeranímeračskejkancelárieP..Š.,podľaktoréhodomjeosadenýsprávne.

30. Dňa 22.5.2015 bola uskutočnená ohliadka miesta samého, pri ktorej bola urobená aj
fotodokumentácia. Právni zástupcovia sporových strán na obhliadke uviedli, že na mieste samom sa

nejdú k veci vyjadrovať, ale vyjadria sa až na ďalšom pojednávaní.

31. Po uskutočnení ohliadky na pojednávaní dňa 9.7.2015 právny zástupca žalobkyne uviedol, že trvajú
na podanej žalobe. Ohliadka potvrdila vadu stavby. Je zrejmé, že stavba bola osadená v rozpore s
projektom, ako aj „so zdravým rozumom“, lebo tak ako sa tam postupovalo pri umiestnení stavby, bolo

to v rozpore so všetkými stavebnými predpismi. Znalecké dokazovanie, ktoré zrejme bude nariadené, to
potvrdí. Poukázal na to, že ide o spotrebiteľskú zmluvu. Poukázal na ustanovenie § 18 ods.4 Zákona o
ochrane spotrebiteľa č. 250/2007 Z.z. s tým, že zhotoviteľ nedodržal postup uvedený v tom ustanovení,
ktoré upravuje reklamáciu, spôsob vybavenia reklamácie a nedodržal ani 30-dňovú lehotu na vybavenie
reklamácie. Dôvod na odstúpenie od zmluvy bolo v zmysle Obchodného zákonníka, pretože žalovaný

ako zhotoviteľ stavby nereagoval v 60-dňovej lehote a reklamované vady neodstránil. Uviedol, že pri
ohliadke bolo zistené, že vedľajšia stavba, ktorú súd mal možnosť ohliadnuť, bola osadená 50 cm nad
terénom. Je evidentné, že na tej istej lokalite došlo k úplne rozdielnemu posadeniu stavby.

32. Právna zástupkyňa žalovaného zotrvala na svojich predchádzajúcich vyjadreniach.

33. Na pojednávaní bol vypočutý svedok P.. M. C.. Uviedol, že nevykonával stavebný dozor, ale až po
ukončení stavby domu ho oslovila žalobkyňa, aby sa prišiel pozrieť a posúdiť kvalitu, hlavne osadenie
domu a zatekanie do domu a odstránenie závad. K samotnému osadeniu domu a zatekaniu do domu
uviedol, že vidí hlavný dôvod v tom, že dom je úplne zle výškovo osadený. Projekt stavby, ktorý mu dala

žalobkyňa na posúdenie, neobsahoval výškopisné osadenie domu. Jediná veta, ktorá tam k osadeniu
bola,bola,žedomsaosadípodľaprízemiacca 250mmodvýškyterénuexistujúcehovmiestevstupných
dverí1.nadzemnéhopodlažia.Potomprivýstavbedošloktomu,žefirma,ktorátostavala,zobralaornicu
z domu, spod domu, aj v širšom priestore, aj na dvore a ten terén aj vyrovnala. Predtým vyrovnaný
nebol, čo potvrdil pri ohliadke aj sused z vedľajšieho domu. Svedok potom vychádzal pri posúdení z

toho, že si zameral výškovo vo všetkých štyroch bodoch ten pôvodný terén, ktorý bol na jednej strane
okolo 2 metrov a na druhej asi 7 alebo 8 metrov už iba viditeľný. Z toho potom pomerom určil, aká
výška spádu, keďže podľa vyjadrení ten rovnomerne klesal na obe strany, tak potom vypočítal, aká
výška terénu bola pri tých schodoch, pri tom vstupe do domu. Vyšlo mu, ako v posudku uvádza, že je
to asi 127 mm, ale tam urobil jednu výpočtovú chybu, je to 113 mm. Dom je osadený nižšie ako mal

byť osadený, čo je zhruba 10 cm pri tom teréne a pri tej vode aká sa tam vyskytuje. Každý centimeter
tam pri teréne, kde je voda, hrá veľkú úlohu pri tom aby dom nezatápal. Žalovaný tým, že obkopal
zeminu okolo domu, ešte znížil terén, tak ešte zhoršil podmienky. Odstránil aký taký odpor zeminy voči
vode. Urobil de facto bazén, v ktorom tá voda, ak je na tom zvýšenom teréne, nemá tu žiadny odpor
a natečie okolo toho domu a tam voda stojí. Svedok uviedol, že pod pojmom priľahlý terén sa rozumie

priľahlý terén na fasáde domu, pri fasáde domu a priľahlý terén, ktorý je tam, keď zhotoviteľ príde stavať,
čiže keď sa začína projektovať, čiže pred stavbou, ale nie už upravený terén. Upravený terén je iné ako
priľahlý terén. Uviedol, že on meral bod, na ľavej strane bral bod 0 na hranici so susedným pozemkom
rodinného domu, ktorý už stál, čo bol najnižší bod toho terénu, ktorý sa dal merať pri dome. Druhý bod
meral 11,85 metra vpravo. Po ten bod to už bolo znížené, už bola tá vaňa vykopaná, odobratá ornica.

Tretí bod bol na vrchu na ľavej strane. Tam nameral výšku 110 mm od tej nuly, od toho, čo zobral ako
nula najnižší bod až štvrtý bod 9,70 m na pravo.34. Právny zástupca žalobkyne na pojednávaní dňa 18.8.2016 uviedol, že znalecký posudok považuje
za vyčerpávajúci v súlade s tým skutkovým stavom, ktorý mal súd možnosť zistiť na ohliadke. Do spisu
doložili ešte ďalšie odborné vyjadrenia. Dom je zle osadený. Znalec to vysvetľuje a tá nivelita terénu

je taká aká je. Vlastne tým ako bol osadený dom, sa vytvorili predpoklady preto, aby bol zaplavovaný
vodou, ktorá tam nateká do toho poldra a je to neodstrániteľná vada. Ako ďalšia vada, je vada tých
základov, lebo hĺbka základov bola znížená skoro o 30 - 40 cm, čo znamená, že vlastne keď znalec
uvádza, že nezamŕzajúca hĺbka je 120 cm, tak tie základy vlastne sú v zamŕzajúcej hĺbke. Dôjde tam
k deštrukcii postupom času a základy sa rozpadnú. Akumulujú sa tam 2 skutočnosti, a to zlé osadenie

stavby, ktorá príčina je zrejmá. Zároveň boli vybudované zlé základy, lebo boli v menšej hĺbke uložené
akomalibyťatretiavadasútieizolácie,najmährúbkaizolácií,ktorévlastnespôsobujú,žedomplesnivie.
Sú to všetko skutočnosti, ktoré nie je možné odstrániť.

35. Právny zástupca žalovaného uviedol, že spor sa vedie z dôvodu, že žalobkyňa odstúpila od zmluvy
o dielo, ktorú mala uzatvorenú so žalovaným, na základe ktorej žalovaný pre žalobkyňu realizoval

výstavbu rodinného domu. Ako dôvod odstúpenia od zmluvy žalobkyňa uviedla, že predmetný dom
je nesprávne výškovo osadený, že nezodpovedá požiadavke, ktorá mala byť obsahom zmluvy o
dielo, a síce aj predmetný rodinný dom bol osadený približne 25 cm nad úrovňou okolitého terénu.
Čo sa týka kardinálnej otázky, a síce otázky výškového osadenia domu vo vzťahu k okolitému terénu,
znalkyňa síce v odpovedi na otázku č. 1 uvádza, že rodinný dom nie je osadený tak, ako to určovala

zmluva o dielo, pretože je osadený nižšie, než sa pôvodne plánovalo vo vzťahu k okolitému terénu, ale
súdna znalkyňa nedala adekvátnu odpoveď na otázku čo rozumie okolitým terénom. Ak totiž znalkyňa
konštatuje, že okolitým terénom sa rozumie pozemok, miesto pre stavbu, vonkajšie voľné priestranstvo
- exteriér, znamená to, že okolitým terénom môže byť podľa názoru znalkyne aj miesto, ktoré je
vzdialené 20 metrov od vstupu do rodinného domu. Pojem okolitý terén bolo potrebné konkretizovať.

Druhou podstatnou chybou znaleckého posudku je, že súdna znalkyňa sa nedokázala vysporiadať
s otázkou čo je vlastne pôvodný terén. V tomto konaní je totiž treba posúdiť otázku, či výškové
osadenie predmetného domu je alebo nie je správne vo vzťahu k pôvodnému terénu. Ďalším problémom
znaleckého posudku je skutočnosť, že znalkyňa konštatuje, že výškové osadenie domu nevyhovuje
hydrologickým a geologickým pomerom. Na jednej strane znalkyňa konštatuje, že výškové osadenie

domu týmto pomerom nevyhovuje, na druhej strane však vôbec neuvádza aké tie hydrologické resp.
geologické pomery na danom mieste majú byť. V otázke č. 2 dospela súdna znalkyňa pokiaľ ide o
výškové osadenie stavby k záveru, že predmetná stavba je de facto 15 cm pod terénom, čo však
nekorešponduje minimálne so znaleckým posudkom P.. C., ktorý uvádza, že nivelita predmetnej stavby
resp. prízemie podlahy vyčnieva nad okolitý terén 120 mm a ani so znaleckým posudkom P.. M.. Ž.D.,

ktorý hovorí, že ukončenie hydroizolácie je 42 mm od najvyššieho meraného bodu.

36. Na pojednávaní dňa 7.10.2016 právny zástupca žalobkyne uviedol, že nehnuteľnosť - rodinný dom
nie je zapísaný v katastri a nemá ani súpisné číslo. Otázne je, či je vôbec vlastníctvom žalobkyne, lebo
relevantne táto nehnuteľnosť neprešla do jej vlastníctva. Nehnuteľnosť bola postavená na pozemku

zhotoviteľa a až následne bol pozemok prevedený vo vlastníctva žalobkyne. Stavba však do vlastníctva
žalobkyne prevedená nebola.

37. Súdna znalkyňa Ing. Judita Fazekašová (predtým Gálová) na pojednávaní uviedla, že okolitý terén
sa týka celého stavebného pozemku Z.. U., t.j. zastavanej plochy + ostatného jej patriaceho pozemku,

spolu 382 m2, ktorý je v jej vlastníctve. Hydrogeologické pomery sú preukazne nevyhovujúce. Podľa
vyjadrenia Povodia Hrona sú pozemky v zátopovej oblasti a podľa zákona č. 7/2010 Z.z. sa na takých
miestach nesmú stavať obytné domy. V júli 2012 bola hladina D. 3 metre nad priemerné hodnoty a voda
savylialazbrehov.Smernýúzemnýplánnatýchtomiestachnavrhovalbytovédomy,ktorénaprízemiach
majú iba pivnice a byty sú až 3 metre nad terénom. Hydrologické pomery nie sú vhodné na stavbu, pri

vlastnej ohliadke zistila, že voda na pozemku sa objavovala aj v suchom počasí. Hladina podzemnej
vody sa nachádza v takej výške, v ktorej sa nemá stavba zakladať, musí sa stavba zakladať nad tou
hladinou podzemnej vody. Neskúmala kvalitu podzemnej vody, ale videla, že tam podzemná voda je.
Presnú nadmorskú výšku uviesť nevedela, ale uviedla, že tam chodili v gumákoch, bola tam hladina vody
v sonde, čo skúmala a odkiaľ museli odčerpávať vodu. Voda bola vyššie ako sú základové konštrukcie.

Až do výšky ako je sokel, tam bolo vidno normálne na jednej strane, že je zablatená aj tepelná izolácia,
polystyrénová. Z toho vyplýva, že aj tepelná izolácia spodnej stavby stála vo vode. Poukázala aj na
fotodokumentáciu, ktorú súdu predložila. Hydrologický prieskum mal byť urobený pred projektovaním
stavby a pred vyhotovením stavby. Uviedla, že geologické sondy nerobila, ale bola vykopaná jednasonda na rohu rodinného domu, kde museli odstrániť najskôr vodu vetrami, ale tá voda sa tam zbierala.
Museli zabezpečiť čerpadlo. Aj tak nevedeli úplne do celej hĺbky vyčerpať vodu, lebo tá voda tam stále
stekala ako do studne. Potom sa im podarilo odmerať, že základová konštrukcia má hrúbku 450 mm.

Poukázala na to, že ani v projekte nebolo zadefinované, v akej nadmorskej výške má byť osadená
alebo v akej nadmorskej výške sa má nachádzať prízemie rodinného domu. Uviedla, že bolo zistené,
že základová škára je v hĺbke 45 cm od hydroizolácie a terén bol vyšší o 15 cm, čiže dokopy tam bola
hĺbka 60 cm. V projekte, aj v základoch je okótovaná hĺbka 125 cm. Nebola dodržaná ani hĺbka podľa
projektu. Pri skúmaní zistila, že hrúbka tepelnej izolácie je realizovaná iba 50 mm. Polystyrén na okraji

bol znečistený od blata. Týmto zmenšením hrúbky sa podlaha voči terénu znížila o ďalších 50 mm. V
projekte bola navrhnutá hrúbka polystyrénu 100 mm a pri takýchto drevodomoch ostatné firmy udávajú
hrúbku 200 mm pri konkrétnych drevodomoch. Príčinou vlhkosti v kútoch medzi podlahou a stenami
je zostatok vlhkosti po zatečení v roku 2012 nad asfaltovú lepenku. Keď sa voda dostáva nad úroveň
hydroizolácie, to automaticky do tých vyšších konštrukcií sa vzlína. Dom mal drevenú konštrukciu a
vlhkosť sa dostáva do konštrukcie a tým pádom aj do tepelnej izolácie, čo je v konštrukcii. Teraz keď tá

vlhkosť tam už je, sa tomu zabrániť nedá. Vysušenie je nezmysel, lebo celá konštrukcia je prevlhnutá.
Priesaku vlhkosti sa dá zabrániť kvalitnou hydroizoláciou a hydroizoláciou spodnej stavby. Uviedla, že
vlhkosť bola zistená aj vo vnútorných priestoroch, pozreli sa napríklad aj pod obraz, ktorý zobrali zo
steny a aj tento obraz už bol vlhkosťou nasiaknutý. Obraz bol sklom odizolovaný od priestoru, preto
tá vlhkosť sa tam musela dostať z konštrukcie, ktorá obsahuje vlhkosť. Uviedla, že vlhkosť skúmala

najviac okolo okien, nad podlahou ju veľmi neskúmala. V dome je plávajúca podlaha a v niektorých
miestnostiach keramická podlaha. Takéto podlahy vlhkosť neprepúšťajú. Aj pod plávajúcou podlahou je
taký materiál, ktorý zabraňuje prenikaniu vlhkosti. Celá povrchová úprava už bola vlhká, boli tam vidieť
známky vlhnutia. V jednom rohu bola urobená sonda, súdny znalec p. P.. Ž. skúmal relatívnu vlhkosť
v priestore v jednej izbe a tam bola zvýšená relatívna vlhkosť. Podľa znalkyne najväčšia chyba je vo

výškovom osadení, lebo okolitá voda z terénu sa dostáva nad hydroizoláciu a už hneď sa dostane do
konštrukcie. Keby bol ten rodinný dom aspoň o 20 - 25 cm vyššie osadený, tie problémy sa tam neobjavia
keď je kvalitne vyhotovená hydroizolácia proti zemnej vlhkosti. Voda úroveň hydroizolácie sa dostáva
aj z toho dôvodu, že tie základové konštrukcie boli niekde nižšie o 150 mm ako okolitý terén a základy,
keď už sú zaizolované, samozrejme, že tá hydroizolácia je nižšia ako okolitý terén. Z okolitého terénu

tá voda sa dostane nad hydroizoláciu a keď už je nad hydroizoláciou, hydroizolácia neplní funkciu.

38. Právny zástupca žalovaného vo svojom vyjadrení zo dňa 20.10.2016 navrhol uskutočniť kontrolné
znalecké dokazovanie. Odôvodnil to tým, že závery súdnej znalkyne obsiahnuté v predloženom
znaleckom posudku sú nesprávne, vzájomne protirečivé, nepresvedčivé a v mnohých ohľadoch

absolútne neobhájiteľné. Znalkyňa na otázky výškového osadenia rodinného domu žalobkyne vo
vzťahu k pôvodnému okolitému terénu, ktorá je z pohľadu merita veci rozhodujúcou, je predovšetkým
zrejmé, že znalkyňa odpoveď na túto otázku dať nevie. Znalkyňa priznáva, že presnú výšku pôvodného
terénu je možné určiť len geodetickým meraním pomocou prístroja, ktoré však znalkyňa nevykonala.
Zo znaleckého posudku a z výsluchu znalkyne vyplýva, že údaje o výškovom osadení stavby,

prezentované znalkyňou sú navzájom rozporné. Rozpornosť údajov znalkyne ohľadne výškovej úrovne
osadenia predmetného rodinného domu (12,3 cm x 33 cm nad terénom) svedčí o tom, že závery
predmetného znaleckého posudku v otázke výškového osadenia rodinného domu žalobkyne, nemôžu
obstáť. Žalovaný považuje za nevysvetliteľné, resp. nelogické tvrdenie znalkyne (str. 7 zápisnice), podľa
ktorej sú údajne základy domu v úrovni ich hydroizolácie, 15 cm pod úrovňou terénu. Ak by tomu tak

bolo, čo nie je, nemohol by byť rodinný dom (podlaha) v mieste vstupu do objektu výškovo osadený na
úrovni 12,3 cm, 25 cm resp. 33 cm nad úrovňou terénu (hodnoty udávané znalkyňou).

39. Z vyjadrenia žalobkyne zo dňa 23.10.2016 a z vyjadrenia právneho zástupcu žalobkyne zo dňa
8.11.2016 vyplýva, že žalobkyňa s vyjadrením žalovaného zo dňa 20.10.2016, s jeho tvrdeniami a

závermi nesúhlasí. Je zrejmé, že následne po jej reklamácií vád žalovaný upravil terén a tým dokonca
vznikli rozdielne výšky okolo domu. Od výšky 33 cm popri vstupe po 12,3 cm na severovýchodnom
nároží rodinného domu. Podľa geodetického zamerania firmy Geo Trenčín sú výšky terénu tesne pri
obvode rodinného domu od 379,16 m nad morom po 379,50 m nad morom a prevýšenie je tak od 4 cm
po 38 cm. Tomu zodpovedá prevýšenie hydroizolácie nad súčasným terénom - horná hranica izolácie

je od 21 cm do 2 cm, teda hydroizolácia je od úrovne podlahy nižšie o 12 cm. Z toho vyplýva záver, že
posudky resp. vyjadrenia doc. Žilinského, že hydroizolácia je 4,5 cm od súčasného terénu, ako aj P..
C. 12,7 cm zodpovedá súčasne nameraným hodnotám. Aj toľko zdôrazňované pôvodné zameranie P..
Š., ktoré predložil žalovaný uvádza hodnoty v tesnej blízkosti domu 379,26 m - 379,32 m - 379,31 mn.m., susedný pozemok 379,52 m n.m., pričom úroveň podlahy v jeho zameraní je 397,42 m n.m. pri
plánovanej hrúbke polystyrénu v podlahe 100 mm a nie ako sa „zhospodárilo“ na 50 mm. Prevýšenia
sú tam od 10 cm do 16 cm. Tieto rozdiely - pôvodné prevýšenia ukazujú, že vtedy bol terén takmer na

úrovni hydroizolácie z nevhodnej Ipy, čiže poznatok a prehlásenie P.. D. je rovnako pravdivé. Susedný
pozemok, z ktorého viditeľne steká voda aj dnes popod dom 379,42 m n.m. - 379,52 m n.m. - 10 cm,
pričom záporné znamienko znamená, že podlaha rodinného domu bola 10 cm pod terénom susedného
pozemku. Na normálnej stavbe sa robí upravený terén tak, aby spoľahlivo odvádzal dažďové vody a
nie aby ich zhromažďoval v jame. Zrealizovaná cesta má na hranici susedného pozemku kótu 379,57

m n.m., čo značí, že cesta je 3 cm nad podlahou rodinného domu. Pri vpusti 379,62 m n.m. je cesta
8 cm nad súčasnou podlahou domu. Hydrologický prieskum je súčasťou projektu tak, ako žalobkyňa
uviedla. O výške spodnej vody niet pochýb. Prívalová voda po vybrežení potoka bola na úrovni 5 cm
od podlahy a nebyť veľmi intenzívneho odčerpávania by sa voda bola dostala aj do domu. Pri realizácii
cesty bola spodná voda 20 cm od povrchu terénu. Pri ohliadke nehnuteľnosti za účasti znalkyne a
strán sporu bola hladina zarovno terénu - sonda bola plná vody a bežným odnášaním v nádobách sa

príval vody nedal znížiť, dalo sa to iba po odčerpaní elektrickým čerpadlom. Je technicky známa rôzna
nasiakavosť materiálov. Ak ponoríme alebo položíme na vodu dva rôzne materiály, napr. spomínanú
plastovú parketu a minerálnu vlnu, tak tenký plast bude plávať vo vode a nenasiakne, ale minerálna
vlna veľmi výrazne naberie vodu až sa ponorí. Rovnako je známe, že vo vnútri konštrukcie, ktorá je
uzavretá nepriedušnými materiálmi, ako je vnútorná parozábrana a vonkajší polystyrén, možno ešte

nepriedušnou omietkou rodinného domu a nemá možnosť prechodu do vonkajšieho prostredia, preto ani
trvale nevyschne. Priesak do konštrukcie pred prehĺbením terénu okolo domu je zrejmý z polohy hladiny
vody pri záplave, ktorá bola cca 6 cm nad asfaltovými pásmi, t.j. 5 cm pod úrovňou podlahy. Pokiaľ je
faktom, že 25 prierazov pre kotvenie oceľového uholníka skrutkami do podkladného betónu, ktorý bol
v čase realizácie r. 2011 až január 2012 určite mokrý, spôsobil trvalé navĺhanie obvodovej konštrukcie

presnejšie nasiaknutie minerálnej vlny a táto voda sa nemá kde vypariť a táto voda sa nemá kde
vypariť. Vzlína potom od kúta pri podlahe smerom nahor, lebo má možnosť sa vyparovať iba do vnútra.
Nie je teda na vine „dýchanie a nevetranie“ ako často žalovaný zdôrazňuje. Pretekajúca voda popod
rodinný dom trvale zmáča tento podkladný betón a zároveň ho aj podchladzuje. Vonkoncom nestačí
5 cm polystyrén, ale v súčasnosti sa používa pri konštrukciách takýchto domov hrúbka polystyrénu 20

cm. Návrh žalovaného na vykonanie „kontrolného“ znaleckého dokazovania nemá oporu vo vykonanom
dokazovaní, pričom znalecké posudky a odborné vyjadrenia, ktoré žalobkyňa predložila a znalecké
dokazovanie, ktoré nariadil súd, žalovaný vlastne nespochybnil, čo vyplýva aj z obsahu jeho posledného
vyjadrenia. Jeho návrh nie je dôvodný aj z hľadiska aplikácie nových procesných predpisov CSP, najmä z
hľadiska ustanovenia § 209 CSP, lebo ak mal pochybnosti o správnosti znaleckého posudku, tak od doby

vyhotovenia znaleckého posudku Ing. Juditou Gálovou, znalecké dokazovanie nariadené súdom, t.j. od
11.5.2016, kedy bol znalecký posudok doručený sporovým stranám uplynula doba skoro 6 mesiacov,
čo bolo dosť času na takýto postup. Žalovaný vedome predlžuje spor, hoci odo dňa 11.5. do konania
pojednávania 7.10.2016 sa na obsah posudku nevyjadril a ani nenamietal jeho nesprávnosť.

40. Právny zástupca žalobkyne na pojednávaní dňa 11.11.2016 uviedol, že nemá k veci čo dodať.
Uviedol, že žalobkyňa sa už domu odsťahovala. Poukázal na svoje vyjadrenie na predchádzajúcom
pojednávaní. Odkázal na súhrnné vyjadrenie vo veci, ktoré podal 25.10.2016, kde je urobená analýza
celej dôkaznej situácie, aj ten právny stav. Dodal, že aj keby neboli znalecké posudky, puhou ohliadkou
miesta a vyhodnotením, laickým pohľadom je evidentné, že tá stavba má vady, o ktorých hovoria

znalecké posudky. Ďalšie zistené vady sa objavili aj po odstúpení od zmluvy. Postup, čo sa týka
uplatnenia nároku v zmysle Obchodného zákonníka bol dodržaný. 3-mesačná lehota bola primeraná.
Táto lehota bola daná zhotoviteľovi na odstránenie vád, žalovaný nereagoval. Keďže ide o podstatné
porušenie zmluvy, postupovalo sa v zmysle zákona a od zmluvy sa odstúpilo. Poukázal na ustanovenie
§ 209 CSP. Žalovaná strana si mala možnosť dať zhotoviť znalecký posudok. Žalovaná strana neurobila

nič. Okrem toho žalovaný používa termín kontrolný znalecký posudok, ktorý civilné právo nepozná.
Jednoducho aj vecne vôbec nie je dôvod na nové znalecké dokazovanie. Žiadal preto žalobe v plnom
rozsahu vyhovieť.

41. Právna zástupkyňa žalovaného na pojednávaní uviedla, že sa v plnom rozsahu pridržiavajú

doterajších vyjadrení a zotrvávajú na tom, že závery znaleckého posudku sú nesprávne. Trvajú na
vykonaní kontrolného znaleckého posudku ako to žiadali a navrhli v písomnom podaním zo dňa
20.10.2016.42. Po zamietnutí návrhu na doplnenie dokazovania nariadením „kontrolného“ znaleckého dokazovania
právna zástupkyňa žalovaného uviedla, že je nepochybné, že dôvodom odstúpenia žalobkyne od
uzavretej Zmluvy o dielo bolo nesprávne výškové osadenie stavby rodinného domu realizovanej

žalovaným, a to konkrétne žalobkyňa vytýka osadenie rodinného domu v rozpore s projektovou
dokumentáciou, podľa ktorej mal byť predmetný rodinný dom realizovaný žalovaným, osadený 0,25 m
nad úrovňou priľahlého terénu v mieste vstupu do rodinného domu. Podstatnou teda bolo posúdenie
otázky osadenia predmetného rodinného domu, a za týmto účelom bolo v tomto konaní pristúpené
k znaleckému dokazovaniu, nakoľko sa jednalo o otázku výsostne odbornú. Predložený znalecký

posudokpovažujúzaneadekvátny,neodborný,znaleckýposudoknedávaodpovedenapoloženéotázky.
Vykonané znalecké dokazovanie podľa ich názoru nepreukázalo nesprávne výškové osadenie stavby
rodinného domu a nedodržanie projektovej dokumentácie v časti, podľa ktorej mal byť predmetný
realizovanýrodinnýdomosadený0,25mnadúrovňoupriľahléhoterénuvmiestevstupudopredmetného
rodinného domu. Nebolo preukázané zlé výškové osadenie stavby. Žiadala žalobu zamietnuť a uplatnila
si právo na náhradu trov konania.

43. Podľa § 536 ods.1 Obchodného zákonníka, zmluvou o dielo sa zaväzuje zhotoviteľ vykonať určité
dielo a objednávateľ sa zaväzuje zaplatiť cenu za jeho vykonanie.

44. Podľa § 564 Obchodného zákonníka, pri vadách diela platia primerane § 436 až 441. Objednávateľ

však nie je oprávnený požadovať vykonanie náhradného diela, ak predmet diela vzhľadom na jeho
povahu nemožno vrátiť alebo odovzdať zhotoviteľovi.

45. Podľa § 436 ods.1 Obchodného zákonníka, ak je dodaním tovaru s vadami porušená zmluva
podstatným spôsobom ( § 345 ods. 2), môže kupujúci:

a) požadovať odstránenie vád dodaním náhradného tovaru za vadný tovar, dodanie chýbajúceho tovaru
a požadovať odstránenie právnych vád,
b) požadovať odstránenie vád opravou tovaru, ak sú vady opraviteľné,
c) požadovať primeranú zľavu z kúpnej ceny alebo
d) odstúpiť od zmluvy.

46. Podľa § 436 ods.2 Obchodného zákonníka, voľba medzi nárokmi uvedenými v odseku 1 kupujúcemu
patrí, len ak ju oznámi predávajúcemu vo včas zaslanom oznámení vád alebo bez zbytočného odkladu
po tomto oznámení. Uplatnený nárok nemôže kupujúci meniť bez súhlasu predávajúceho. Ak sa však
ukáže, že vady tovaru sú neopraviteľné alebo že s ich opravou by boli spojené neprimerané náklady,

môže kupujúci požadovať dodanie náhradného tovaru, ak o to predávajúceho požiada bez zbytočného
odkladu po tom, čo mu predávajúci oznámil túto skutočnosť. Ak predávajúci neodstráni vady tovaru v
primeranej dodatočnej lehote alebo ak oznámi pred jej uplynutím, že vady neodstráni, môže kupujúci
odstúpiť od zmluvy alebo požadovať primeranú zľavu z kúpnej ceny.

47. Podľa § 437 ods.5 Obchodného zákonníka, ak predávajúci neodstráni vady tovaru v lehote
vyplývajúcej z odseku 3 alebo 4, môže kupujúci uplatniť nárok na zľavu z kúpnej ceny alebo od zmluvy
odstúpiť, ak upozorní predávajúceho na úmysel odstúpiť od zmluvy pri určení lehoty podľa odseku 3
alebo v primeranej lehote pred odstúpením od zmluvy. Zvolený nárok nemôže kupujúci bez súhlasu
predávajúceho meniť.

48. Podľa § 48 ods.1 Občianskeho zákonníka, od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto
alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.

49. Podľa § 48 ods.2 Občianskeho zákonníka, odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje,

ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

50. Ak dôjde k platnému (účinnému) odstúpeniu od zmluvy, zmluva sa od začiatku zrušuje. Odstúpiť
možno iba od zmluvy, ktorá bola platne uzavretá, a preto len takú zmluvu možno zrušiť odstúpením od
nej.

51. Podľa § 457 Občianskeho zákonníka, ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z
účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal.52. Podľa § 369 ods.1 Obchodného zákonníka, ak je dlžník v omeškaní so splnením peňažného záväzku
alebo jeho časti, vzniká veriteľovi, ktorý si splnil svoje zákonné a zmluvné povinnosti, právo požadovať
z nezaplatenej sumy úroky z omeškania vo výške dohodnutej v zmluve, a to bez potreby osobitného

upozornenia.

53. Podľa § 369 ods.2 Obchodného zákonníka, ak výška úrokov z omeškania nebola dohodnutá, dlžník
je povinný platiť úroky z omeškania v sadzbe, ktorú ustanoví vláda Slovenskej republiky nariadením.

54. Uskutočneným dokazovaním bolo preukázané, že medzi sporovými stranami bola dňa 16.8.2011
uzavretá Zmluva o dielo, predmetom ktorej bol záväzok žalovaného ako zhotoviteľa zrealizovať dodávku
a montáž nízko nákladového domu ECONOMY variant a povinnosť žalobkyne zaplatiť dohodnutú cenu
vo výške 63.191,98 Eur s DPH. Odovzdávacím protokolom bolo preukázané, že k odovzdaniu stavby
rodinného domu žalobkyni došlo 23.1.2012. Kúpnou zmluvou uzavretou medzi sporovými stranami
dňa 27.1.2012 žalobkyňa nadobudla do svojho vlastníctva pozemky parc.č. XXXX/X vo výmere XXX

m2 - trvalé trávne porasty vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu 1/4 a pozemok parc.č. XXXX/X vo
výmere XXX m2 - trvalé trávne porasty v podiele 1/1, na ktorých je rodinný dom postavený. Žalobkyňa
je vedená ako vlastníčka pozemku č. XXXX/X vo výmere XXX m2 na LV č. XXXX pre kat. územie
X.. Žalobkyňa predloženými ústrižkami poštových poukážok preukázala, že v období od 22.8.2011
do 9.12.2011 žalovanému zaplatila celkove sumu 63.191,98 Eur. Žalobkyňa reklamovala vady stavby

predloženou reklamáciou zo dňa 24.6.2012 a žalovaný reklamované vady neodstránil. Na odstránenie
vádžalovanéhoopäťupozornilalistomzodňa13.8.2013.Žalovanýnareklamáciereagovallistomzodňa
14.8.2013, na ktorý žalobkyňa reagovala listom zo dňa 26.8.2013. Žalovaný odpovedal listom zo dňa
19.9.2013. Žalovaný sa zaviazal, že do 10.10.2013 dodá technický a časový návrh riešenia eliminácie
návalov povrchovej vody. Žalovaný žiadne opatrenia nevykonal okrem toho, že znížil nivelitu pozemkov

a tým zdanlivo zvýšil dodatočne výšku osadenia domu oproti takto zníženej výške pozemku. Žalovaný
listom zo dňa 8.11.2013 žalobkyni oznámil, že opatrenia, ktoré urobil, sú dostatočné a navrhol ešte
realizáciu oporných múrikov, ktoré by eliminovali zatápanie pozemku. S prihliadnutím na to, že ide o
takú vadu stavby, ktorá znemožňuje riadne užívanie domovej nehnuteľnosti, obrátila sa prostredníctvom
svojho právneho zástupcu na žalovaného listom zo dňa 10.3.2014, ktorý žalovanému bol doručený

11.3.2014. Vyzvala žalovaného na odstránenie vád do 60 dní. Keď žalovaný nereagoval, žalobkyňa
prostredníctvom svojho právneho zástupcu listom zo dňa 14.5.2014 prevzatým žalovaným 16.5.2014
odstúpila od Zmluvy o dielo zo dňa 16.8.2011.

55. Súd vykonal dokazovanie výsluchom svedka P.. M. C., oboznámením sa s reklamovanou domovou

nehnuteľnosťou, ako aj s priľahlými pozemkami vykonanou ohliadkou dňa 12.5.2015. V rámci konania
bol súdnou znalkyňou Ing. Juditou Fazekašovou, predtým Gálovou vypracovaný znalecký posudok č.
39/2016. Súdna znalkyňa bola podrobne vypočutá aj na pojednávaní. Súd sa v rámci dokazovania
oboznámil aj s ďalšími predloženými listinnými dôkazmi, a to znaleckým posudkom súdneho znalca
M.. P.. A. Ž. S.. č. 2/2016, predloženým polohopisom a výškopisom - zameraním domu na parcele

č. XXXX/X v X., ktoré bolo vypracované P.. N. K.. Oboznámil sa s predloženou súhrnnou technickou
správou vypracovanou v septembri 2011 P.. S. K., odborným vyjadrením č. 3 P.. M. C. zo dňa
26.2.2014, odborným stanoviskom č. 17-16/2015, ktoré bolo vypracované Technickým a skúšobným
ústavom stavebným n.o. Bratislava, ako aj s ďalšími uvedenými listinnými dôkazmi. Predloženými
znaleckými posudkami, odbornými vyjadreniami, výsluchom súdnej znalkyne, výsluchom svedka P.. C.

bolo preukázané, že reklamácia vád žalobkyne a odstúpenie od uzavretej Zmluvy o dielo boli oprávnené.
Súd nepovažoval vypracovaný znalecký posudok súdnej znalkyne Ing. Judity Fazekašovej č. 39/2016
za rozporný, a to najmä v pripojení znaleckého posudku vypracovaného M.. P.. Ž. S. č. 2/2016 zo dňa
3.3.2016 a po oboznámení sa so zameraním domu na parcele č. XXXX/X v X., ktoré bolo vypracované
vo februári 2016 P.. N. K.. Rodinný dom postavený v rozpore s projektovou dokumentáciou, tepelná

izolácia nevyhovuje ani požiadavkam STN 73 0540-2. Realizácia vrstiev obvodovej steny a realizácia
konštrukcie bola v rozpore s projektovou dokumentáciou. Výška ukončenia hydroizolácie po obvode
je iba 42 mm nad najvyšším meraným miestom priľahlého terénu. Podľa projektu to malo byť iba 30
mm, čo je neprijateľné. Ako už bolo uvedené vyššie, rodinný dom trpí viacerými neodstrániteľnými
vadami.Žalovanýnepredložilžiadnylistinnýdôkaz,ktorýmbypreukázalnesprávnezáverypredložených

znaleckých posudkov a odborných stanovísk a vyjadrení. Žalovaný len vo svojich vyjadreniach a na
pojednávaniach uvádzal, že nesúhlasí so stanoviskami a vyjadreniami a snažil sa takto spochybňovať
ich pravdivosť. Nepredložil žiadny znalecký posudok, v čom mu nič nebránilo.56. Súd preto podanej žalobe v plnom rozsahu vyhovel a zaviazal žalovaného na vrátenie celej
zaplatenej kúpnej ceny oproti povinnosti žalobkyne vrátiť - vydať domovú nehnuteľnosť žalovanému.

57. S prihliadnutím na to, že do termínu posledného pojednávania žalobkyňa nevydala domovú
nehnuteľnosť žalovanému, žalovaný sa nedostal ku dňu posledného pojednávania do omeškania s
plnením svojho peňažného dlhu. Preto žalobkyni nevzniklo právo na zaplatenie úrokov z omeškania a
v tejto časti súd preto žalobu zamietol.

58. Podľa § 255 ods.1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

59. Podľa § 262 ods.1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

60. Podľa § 262 ods.2 CSP, o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti

rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

61. Žalobkyňa mala v tomto prípade v konaní úspech, preto jej súd priznal právo na náhradu trov konania
v plnom rozsahu.

62. V priebehu konania vznikli výdavky - trovy aj štátu, napríklad zabezpečením fotodokumentácie a
trovami znaleckého dokazovania v časti vyšších trov ako boli zaplatené zálohy na trovy dokazovania.
Preto súd priznal právo na náhradu trov konania aj štátu.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia prostredníctvom

tunajšieho súdu na Krajský súd v Banskej Bystrici, a to písomne v 4 vyhotoveniach (§ 355 ods.1 C.s.p.
a § 362 ods.1 C.s.p.).

Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné (§ 358 C.s.p.).

Odvolanie môže podať intervenient, ak tvorí so stranou podľa § 359 C.s.p. nerozlučné spoločenstvo
podľa § 77 (§ 360 ods.1 C.s.p).

V ostatných prípadoch môže intervenient podať odvolanie so súhlasom strany podľa § 359 C.s.p. (§
360 ods.2 C.s.p.).

Lehota na podanie odvolania plynie od doručenia rozhodnutia intervenientovi (§ 360 ods.3 C.s.p.).

Prokurátor môže podať odvolanie, ak sa konanie začalo jeho žalobou alebo ak do konania vstúpil (§
361 ods.1 C.s.p.).

Odvolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom súde (§ 362 ods.2
C.s.p.).

Odvolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo podané po uplynutí lehoty podľa ods. 1 preto, že odvolateľ

sa spravoval nesprávnym poučením súdu o lehote na podanie odvolania. Ak rozhodnutie neobsahuje
poučenie o lehote na podanie odvolania alebo ak obsahuje nesprávne poučenie o tom, že odvolanie nie
je prípustné, možno podať odvolanie do troch mesiacov od doručenia rozhodnutia (§ 362 ods.3 C.s.p.).

Odvolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo podané na nepríslušnom súde preto, že odvolateľ sa

spravoval nesprávnym poučením o súde príslušnom na podanie odvolania. To platí aj vtedy, ak
rozhodnutie neobsahuje poučenie o súde príslušnom na podanie odvolania (§ 362 ods.4 C.s.p.).

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)

a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). (§ 363 C.s.p.).Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania (§ 364 C.s.p.).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že :
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva, v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 365 ods.1
C.s.p.).

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada

mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej (§ 365 ods.2 C.s.p.).

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania (§ 365 ods.3 C.s.p.).

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne

rozhodnutie vo veci alebo

d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie (§ 366 C.s.p.).

Ak podá ten, kto je na to oprávnený, včas odvolanie, nenadobúda rozhodnutie právoplatnosť, dokiaľ o

odvolaní právoplatne nerozhodne odvolací súd (§ 367 ods.1 C.s.p.).

Ak sa rozhodlo o niekoľkých právach so samostatným skutkovým základom alebo ak sa rozhodnutie
týka niekoľkých subjektov a ide o samostatné spoločenstvo podľa § 76 a odvolanie sa výslovne
vzťahuje len na niektoré práva alebo na niektoré subjekty, nie je právoplatnosť výroku, ktorý nie je

napadnutý, odvolaním dotknutá. To neplatí, ak od rozhodnutia o napadnutom výroku závisí výrok, ktorý
odvolaním nebol výslovne dotknutý, alebo ak určitý spôsob usporiadania vzťahu medzi stranami vyplýva
z osobitného predpisu (§ 367 ods.2 C.s.p.).

Právoplatnosť ostatných výrokov nie je dotknutá ani vtedy, ak odvolanie smeruje len proti výroku o

trovách konania, o príslušenstve pohľadávky, o jej splatnosti alebo o predbežnej vykonateľnosti (§ 367
ods.3 C.s.p.).

Osoba oprávnená podať odvolanie sa môže odvolania vzdať. Vzdať sa odvolania možno len voči súdu,
a to až po vyhlásení rozhodnutia (§ 368 C.s.p.).

Dokiaľ o odvolaní nebolo rozhodnuté, možno ho vziať späť. Ak odvolateľ vzal odvolanie späť, nemôže
ho podať znova (§ 369 ods.1 C.s.p.).

Ak odvolateľ vezme odvolanie späť, právoplatnosť napadnutého rozhodnutia nastane, ako keby k

podaniu odvolania nedošlo. Lehoty, ktoré majú plynúť od právoplatnosti napadnutého rozhodnutia, plynú
v takom prípade od právoplatnosti uznesenia o zastavení odvolacieho konania (§ 369 ods.2 C.s.p.).Ak sa odvolanie, o ktorom nebolo rozhodnuté, vzalo späť, odvolací súd odvolacie konanie zastaví (§
369 ods.3 C.s.p.).

Ak sa odvolanie vzalo späť sčasti, použijú sa ustanovenia predchádzajúcich odsekov primerane (§ 369
ods.4 C.s.p.).

Ak je žaloba vzatá späť po rozhodnutí súdu prvej inštancie, ale skôr, ako rozhodnutie nadobudlo
právoplatnosť, odvolací súd rozhodne o pripustení späťvzatia (§ 370 ods.1 C.s.p.).

Súd späťvzatie žaloby nepripustí, ak s tým protistrana z vážnych dôvodov nesúhlasí. Ak späťvzatie
žaloby pripustí, odvolací súd zruší rozhodnutie súdu prvej inštancie a konanie zastaví (§ 370 ods.2
C.s.p.).

Ak je žaloba vzatá späť sčasti, použijú sa ustanovenia predchádzajúcich odsekov primerane (§ 370

ods.3 C.s.p.).

Žalobu nie je možné v odvolacom konaní meniť (§ 371 C.s.p.).

V odvolacom konaní nie je možné uplatniť práva voči žalobcovi vzájomnou žalobou (§ 372 C.s.p.).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona - zákon č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch a
exekučnej činnosti - Exekučný poriadok (§ 220 ods.1 C.s.p.).