Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Wednesday, February 8, 2018

Súd: Okresný súd Banská Bystrica
Spisová značka: 13C/38/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6117214644
Dátum vydania rozhodnutia: 08. 02. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Gabriel Slobodník

ECLI: ECLI:SK:OSBB:2018:6117214644.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Banská Bystrica v konaní pred sudcom JUDr. Gabrielom Slobodníkom v právnej veci

žalobkyne C. R., W.. XX. XX. XXXX, F. F. F., H. XXX/XX, v konaní zastúpenej Mgr. Alenou Gregorovou,
advokátkou, Advokátska kancelária Banská Bystrica, Horná 54, proti žalovanému MBB a.s., so sídlom
Banská Bystrica, ČSA 26, IČO: 36 039 225, v konaní zastúpeného Advokátska kancelária JUDr. Martin
Kováčik, s.r.o., so sídlom Banská Bystrica, Tajovského 3, IČO: 47 236 876, o určenie neplatnosti
výpovede, takto

r o z h o d o l :

Súd žalobu žalobkyne z a m i e t a.

Žalovaný má nárok voči žalobkyni na náhradu trov konania v rozsahu 100 %, o výške ktorej rozhodne
prvostupňový súd samostatným uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobkyňa podanou žalobou zo dňa 29. 05. 2017 sa domáhala určenia, že výpoveď z nájmu
daná žalovaným žalobkyni listom zo dňa 07. 04. 2017, značka XXX/XXXX, je neplatná. Svoju žalobu
odôvodnila tým spôsobom, že jej bývalý manžel T. R. uzatvoril dňa XX. XX. XXXX s právnym
predchodcom žalovaného, a to spoločnosťou BPM s.r.o., so sídlom Banská Bystrica nájomnú zmluvu,
ktorej predmetom bolo prenechanie bytu 356/1 do nájmu nájomcu s účinnosťou od 01. 12. 2001 na
dobu neurčitú. Po rozvode manželstva s bývalým manželom žalobkyňa sa stala nájomníčkou tohto bytu

XXX/X nachádzajúceho sa v rodinnom dome v F. F. W. H. G. Č.. XX. Žalovaný jej listom zo dňa 13. 06.
2016 ponúkol na odkúpenie „Objekt na bývanie, v ktorom sa nachádza byt v nájme žalobkyne spolu
s prislúchajúcim pozemkom za kúpnu cenu, ktorá bola určená žalovaným. Žalovaná nebola schopná
vzhľadom na svoju aktuálnu finančnú situáciu pristúpiť k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, avšak mala záujem
pokračovať v nájomnej zmluve, o čom žalovaného informovala listom zo dňa 31. 01. 2017. Uviedla, že
za byt hradí riadne a včas na základe evidenčných listov nájomné, ktoré jej žalovaný v pravidelných
časových intervaloch zasiela. Nájom za prislúchajúci pozemok nikdy v minulosti žalovaný nepožadoval.

Žalobkyňaďalejuviedla,želistomzodňa07.04.2017,ktorýboldoručený24.04.2017,jejboladoručená
výpoveď z nájmu v zmysle § 677 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka. Táto výpoveď však neobsahuje
zákonnú náležitosť v zmysle § 711 ods.1 Občianskeho zákonníka, a to dôvod výpovede. Vzhľadom na
toto zákonné ustanovenie a pokiaľ výpoveď neobsahuje túto zákonnú náležitosť a žalobkyňa má záujem
pokračovať v nájomnom vzťahu, má za to, že takáto výpoveď zo dňa 07. 04. 2017 je neplatná.

2. Na preukázanie svojich tvrdení žalobkyňa predložila ako listinný dôkaz výpoveď zo dňa XX. XX. XXXX

adresovanú zo strany žalovaného žalobkyni, z ktorej je zrejmé, že v zmysle ustanovenia § 677 ods.1
a 2 Občianskeho zákonníka vypovedá nájom užívaných nehnuteľností vo vlastníctve žalovaného, a to
stavby so súpisným číslom XXX, druh stavby: rodinný dom, popis stavby: rodinný dom, nachádzajúci sa
v Banskej Bystrici na Dobšinskej ulici č. 14, parcely registra Z. V. Č.. XXXX I. U. XX Y.X, H. T. A. T. E.W., T. C. Z. V. Č.. XXXX/XX I. U. XXX Y.X, H. T. A. E. T. C. Z. V. Č.. XXXX/XX I. U. XX Y.X, H. T. A.. C. H.
R. T. W. T. C. Z. V. Č.. XXXX. Uvedené nehnuteľnosti sú zapísané na LV č. XXXX pre kat. úz. Banská
Bystrica. Z výpovede ďalej vyplýva, že výpovedná lehota v zmysle § 677 ods.2 Občianskeho zákonníka

je trojmesačná a začína plynúť prvým dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom
bola výpoveď doručená druhej zmluvnej strane.

3. Žalobkyňa ďalej predložila nájomnú zmluvu zo dňa XX. XX. XXXX, z ktorej súd zistil, že touto zmluvou
bez označenia zmluvných strán prenecháva byt č. 356/1 do nájmu nájomcovi s účinnosťou od 01.

12. 2001 na dobu neurčitú. Z textu tejto zmluvy vyplýva, že nájomný pomer založený touto zmluvou
môže byť zrušený v súlade s § 710 a § 711 Občianskeho zákonníka. Zmluva je podpísaná obchodnou
spoločnosťou BPM s.r.o., pričom druhý účastník tejto zmluvy nie je zrejmý.

4. Súd ďalej vykonal vo veci dokazovanie a to listom žalovaného adresovanej žalobkyni zo dňa 13.
06. 2016, z ktorého vyplýva, že vydáva súhlas na vykonanie evidenčného úkonu v nájomnej zmluve a

evidenčnom liste k bytu č. XXX/X nachádzajúceho sa v rodinnom dome v F. F., W. H. G. Č.. XX, ktorý
bol v spoločnom nájme T. R., W.. XX. XX. XXXX E. R. Y. C. R., W.. XX. XX. XXXX a to tak, že právo na
užívanie vyššie uvedeného bytu má a nájomníčkou tohto bytu je C. R., W.. XX. XX. XXXX.

5. Súd ďalej vo veci vykonal dokazovanie listom obchodnej spoločnosti BPM s.r.o. zo dňa 05. 12. 2001,

z ktorého vyplýva, že v zmysle žiadosti o prechod nájmu bytu podľa § 706, § 707 a § 708 Občianskeho
zákonníka vydáva súhlas na prechod nájmu bytu, ktorý bol v užívaní E. T., F. F. F., H. G. Č.. XX W. T.
R. E. C. R. s tým, že v prípade súhlasu bude s týmito osobami uzatvorená nájomná zmluva o nájme
prenechaného bytu.

6. Z výpisu z obchodného registra Okresného súdu Banská Bystrica súd zistil, že obchodná spoločnosť
MBB a.s., so sídlom Banská Bystrica, ČSA 26, je právnym nástupcom z dôvodu zlúčenia s obchodnou
spoločnosťou BPM s.r.o., so sídlom Banská Bystrica, Timravy 12, od 01. 01. 2016. s tým, že obchodná
spoločnosť BMP s.r.o. ku dňu 01. 01. 2016 bola vymazaná z obchodného registra Okresného súdu
Banská Bystrica.

7. Žalovaný vo svojom vyjadrení uviedol, že žalobu uplatnenú žalobkyňou neuznáva, jej nárok považuje
za nedôvodný a trvá na platnosti výpovede z nájmu. Žalovaný ďalej uviedol, že žalobca nesprávne
vychádza z toho, že predmetom nájmu podľa nájomnej zmluvy zo dňa 05. 12. 2001 bol nájom bytu č.
XXX/X, ktorý sa nachádza v rodinnom dome na ulici H. XX U. F. F.. Žalovaný evidoval predmet nájmu

ako byt č. XXX/X len pre svoje interné potreby, avšak takýto predmet nájmu nikdy reálne neexistoval.
Predmetom nájmu bol v čase uzavretia nájomnej zmluvy v katastri nehnuteľnosti zapísaný na LV č.
XXXX pre kat. úz. Banská Bystrica ako stavba, charakteristika stavby: objekt na bývanie. Počas trvania
nájomného vzťahu došlo k zmene druhu a popisu predmetu nájmu v katastri nehnuteľností a to tak, že
predmet nájmu bol zapísaný na LV č. XXXX T. V.. Ú.. F. F. ako stavba, popis stavby: rodinný dom, druh

stavby: rodinný dom. V predmete nájmu nikdy neboli vytvorené bytové jednotky.

8. Túto skutočnosť žalovaný preukazoval výpisom z LV č. XXXX pre kat. úz. Banská Bystrica zo dňa
15. 02. 2001 a 24. 05. 2017.

9. Žalovaný ďalej uviedol, že rozhodujúcim pre posúdenie, pričom táto skutočnosť vyplýva zo záverov
právnej teórie o tom, či súbor miestností alebo jednotlivá obytná miestnosť je bytom, je právny stav
založený právoplatným rozhodnutím stavebného úradu o povolení užívania stavby, prípadne o zmene
jej užívania, nie faktický stav jej užívania alebo vôľa účastníkov nájomnej zmluvy. V prípade pochybností
o tom, či ide o byt, rozhoduje stavebný úrad. Z dôvodu absencie evidencie bytu v katastri nehnuteľností

je možné sa potom domnievať, že rozhodnutím stavebného úradu nikdy nebolo rozhodnuté o povolení
užívania alebo zmene účelu užívania predmetu nájmu ako bytu, pričom je nepochybné, že žalovaný
prenechal žalobcovi do užívania inú nehnuteľnosť ako byt a táto nehnuteľnosť bola predmetom nájmu
počas celého trvania nájomného vzťahu. Skutočnosť, že zmluvné strany evidovali predmet nájmu ako
byt č. XXX/X však neznamená, že ide o nájomný vzťah, na ktorý je možné aplikovať ustanovenia

Občianskeho zákonníka o nájme bytu.

10. Žalovaný ďalej uviedol, že tá skutočnosť, že predmetom nájmu v čase doručenia výpovede z nájmu
žalobkyni bol rodinný dom a nie byt, potvrdzuje aj potvrdenie Mesta Banská Bystrica ako príslušnéhostavebného úradu zo dňa 30. 11. 2016, podľa ktorého nehnuteľnosť a to stavba č. XXX postavená na
parcele registra C KN č. XXXX v kat. úz. Banská Bystrica je podľa § 43b ods.3 Stavebného zákona
rodinným domom.

11. Súd v tejto súvislosti vykonal dokazovanie potvrdením o rodinnom dome zo dňa XX. XX. XXXX
vydaným Mestom Banská Bystrica, z ktorého vyplynulo, že Mesto Banská Bystrica ako vecne a miestne
príslušný stavebný úrad podľa § 117 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku
v platnom znení vydal potvrdenie, že stavba súpisné číslo XXX, ktorá je postavená na parcele C KN

XXXX pre kat. úz. Banská Bystrica v Banskej Bystrici je podľa § 43b ods.3 Stavebného zákona rodinným
domom.
12. Žalovaný poukázal na to, že nájomná zmluva zo dňa XX. XX. XXXX obsahuje dohodu o tom,
že nájomný pomer je možné ukončiť v súlade s § 110 a § 111 Občianskeho zákonníka neobsahuje
pojem „len“ a z uvedeného teda vyplýva, že na skončenie nájomného vzťahu iným spôsobom je podľa
ustanovenia možné.

13. Žalovaný uviedol, že všeobecná úprava nájmu v Občianskom zákonníku upravuje spôsob skončenia
nájmu v ustanovení § 677 ods.1 a to výpoveďou, pričom takáto možnosť ukončenia nájomného vzťahu
zo strany zákonodarcu je viazaná výslovne na nájomnú zmluvu dojednanú na dobu neurčitú. Nakoľko
nájomná zmluva zo dňa XX. XX. XXXX sa spravuje touto všeobecnou právnou úpravou a zároveň bola

zmluvnými stranami dohodnutá na dobu neurčitú, ukončil žalovaný takýto nájomný vzťah výpoveďou zo
dňa XX. XX. XXXX.

14. Žalovaný zároveň poukázal na prípadnú neplatnosť takejto nájomnej zmluvy v zmysle § 39
Občianskeho zákonníka, pretože podstatnými náležitosťami nájomnej zmluvy vo všeobecnej rovine je

najmä určenie zmluvných strán, určenie predmetu zmluvy a odplatnosť prenechania predmetu nájmu.
Z uvedenej nájomnej zmluvy chýba označenie osoby prenajímateľa ako aj nájomcu a tak isto predmet
nájmu nie je dostatočne určitý a označuje ho len ako byt XXX/X bez akejkoľvek bližšej špecifikácie.
Tak isto uvedená nájomná zmluva neobsahuje ani výšku nájomného, prípadne spôsob jej určenia. Z
uvedeného potom žalovaný vyvodil, že uvedená zmluva zo dňa XX. XX. XXXX je absolútne neplatná.

15. Uvedené tvrdenia žalovaný predkladal z dôvodu, pokiaľ by sa súd nestotožnil s tvrdeniami ohľadne
platného skončenia nájomného vzťahu.

16. Podľa § 118 ods.2 Občianskeho zákonníka, predmetom občianskoprávnych vzťahov môžu byť tiež

byty alebo nebytové priestory.

17. Podľa § 43b ods.2 zákona č. 50/1976 Zb., bytový dom je budova určená na bývanie pozostávajúca
zo štyroch a z viacerých bytov so spoločným hlavným vstupom z verejnej komunikácie.

18. Podľa § 43b ods.3 citovaného zákona, rodinný dom je budova určená predovšetkým na rodinné
bývanie so samostatným vstupom z verejnej komunikácie, ktorá má najviac tri byty, dve nadzemné
podlažia a podkrovie.

19. Podľa § 43b ods.4 citovaného zákona, byt je obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s

príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie.

20. Podľa § 82 ods.1 stavebného zákona, kolaudačným rozhodnutím sa povoľuje užívanie stavby na
určený účel, a ak je to potrebné, určia sa podmienky užívania stavby.

21. Podľa § 85 ods.1 citovaného zákona, stavbu možno užívať len na účel určený v kolaudačnom
rozhodnutí, prípadne v stavebnom povolení. Zmeny účelu užívania stavby, ktoré spočívajú v zmene
spôsobu užívania stavby, jej prevádzkového zariadenia, v zmene spôsobu a v podstatnom rozšírení
výroby alebo činností, ktoré by mohli ohroziť život a zdravie ľudí alebo životné prostredie, vyžadujú
rozhodnutie stavebného úradu o zmene v užívaní stavby; na konanie o zmene v užívaní stavby sa

vzťahujú primerane ustanovenia § 76 až 84.

22. Súd na základe vykonaného dokazovania a vyššie citovaných právnych predpisov mal v konaní za
preukázané, že právny predchodca žalobkyne uzatvoril dňa XX. XX. XXXX s právnym predchodcomžalovaného spoločnosťou BPM s.r.o. so sídlom Banská Bystrica, nájomnú zmluvu. Predmetom nájmu
malo byť prenechanie bytu XXX/X do nájmu s účinnosťou od 01. 12. 2001 na dobu neurčitú. Následne
po rozvode manželstva sa nájomkyňou stala žalobkyňa. Súd mal ďalej v konaní za preukázané, že

žalovaný listom zo dňa 07. 04. 2017, ktorý doručil žalobkyni 24. 04. 2017, jej dal výpoveď z nájmu v
zmysle § 677 ods.1 a 2 Občianskeho zákonníka.

23. Podľa § 676 ods.1 Občianskeho zákonníka, nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal,
ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak.

24. Podľa § 677 ods.1 Občianskeho zákonníka, zrušiť nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú dobu
možno, ak nedôjde k dohode prenajímateľa s nájomcom, iba výpoveďou.

25. Podľa § 677 ods.2 Občianskeho zákonníka, ak osobitný zákon neustanovuje inak, nájomnú zmluvu
možno vypovedať pri nájmoch nehnuteľností v trojmesačnej lehote a pri nájmoch hnuteľných vecí v

jednomesačnej lehote.

26. Súd mal v konaní za preukázané, že predmet nájmu tak ako ho označovala žalobkyňa nikdy reálne
neexistoval, pričom v čase uzatvorenia nájomnej zmluvy bola táto nehnuteľnosť v katastri nehnuteľností
zapísaná na LV č. XXXX pre kat. úz. Banská Bystrica ako stavba: objekt na bývanie, pričom v priebehu

nájomného vzťahu došlo k zmene druhu a popisu predmetného nájmu v katastri nehnuteľností tak, že
tento predmet nájmu bol zapísaný na uvedenom liste vlastníctva ako stavba: rodinný dom. V predmete
nájmu nikdy neboli vytvorené bytové jednotky, pričom táto skutočnosť vyplýva aj z potvrdenia Mesta
Banská Bystrica ako príslušného stavebného úradu zo dňa 30. 11. 2016, podľa ktorej táto nehnuteľnosť
stavba so súpisným číslom XXX, postavená na parcele registra C KN č. XXXX v kat. úz. Banská

Bystrica je podľa § 43b ods.3 stavebného zákona rodinným domom. V konaní nebolo nijakým spôsobom
preukázané, že by rozhodnutím stavebného úradu bolo rozhodnuté o povolení užívania resp. zmene
účelu užívania predmetu nájmu ako bytu, a preto je v konaní za nepochybné, že žalovaný prenechal
žalobcovidoužívaniainúnehnuteľnosťnežbytatátonehnuteľnosťbolapredmetomnájmupočascelého
trvania nájomného vzťahu. Súd poukazuje na to, že nie je relevantná tá skutočnosť, že žalovaný z

dôvodov evidenčných evidoval predmet nájmu ako byt č. XXX/X, pretože len stavebný úrad svojím
rozhodnutím a teda nie vlastník stavby môže určiť charakter stavby a jej účelové určenie. Rodinný dom
teda nie je možné stotožňovať s bytom, aj keď sa v rodinnom dome môže byt nachádzať, pričom sa
jedná o dve samostatné kategórie (rozsudok Okresného súdu Bratislava II. pod sp. zn. 7C/62/2010 zo
dňa 07. 12. 2011).

27. Súd zároveň uvádza, že pre vymedzenie bytu ako predmetu v občianskoprávnych vzťahoch v zmysle
§ 118 ods.2 Občianskeho zákonníka je potrebné právoplatné rozhodnutie stavebného úradu o tom, že
súbor miestností je spôsobilý na trvalé používanie a je určený na bývanie. V prípade, že zmluvou do
nájmu bol prenechaný dom ako celok, nemôže sa v danom prípade jednať o zmluvu o nájme bytu

(rozsudok Najvyššieho súdu ČR pod sp. zn. 26Cdo/2431/2009 zo dňa 11. 08. 2011).

28. V prípade, že predmetom zmluvy o nájme nehnuteľnosti ako celku, pričom nie je dôležité, či jej
súčasťou bol okrem ďalších priestorov aj byt, nie je možné hovoriť o zmluve o nájme bytu v zmysle
ustanovení § 685 a nasledujúcich a z tohto dôvodu vzniku chráneného nájmu bytu. Preto ani výpoveď

z nájmu predmetných nehnuteľností nemusí mať náležitosti ustanovené v § 710 a § 711 Občianskeho
zákonníka. V danej súvislosti súd poukazuje taktiež na rozsudok Najvyššieho súdu ČR pod sp. zn.
26Cdo/3752/2010 zo dňa 17. 05. 2012.

29. Súd mal teda v konaní za preukázané, že predmetom nájmu nebol byt, ale rodinný dom a preto pre

ukončenie takéhoto nájomného vzťahu je potrebné aplikovať ustanovenia § 676 a § 677 Občianskeho
zákonníka, ktoré upravujú spôsob ukončenia nájmu nehnuteľnosti. Pokiaľ žalovaný ukončil takýto
nájomný vzťah k uvedenej nehnuteľnosti v zmysle týchto zákonných ustanovení, postupoval správnym
spôsobom a súd preto žalobe žalobkyne vyhovieť ohľadne určenia neplatnosti takejto výpovede
nemohol. Z uvedeného dôvodu preto súd žalobu žalobkyne zamietol ako nedôvodnú.

30. Súd zároveň rozhodol o nároku na náhradu trov konania v zmysle § 255 CSP tak, že žalovanému
ako strane sporu v konaní úspešnej priznal nárok na náhradu trov konania voči žalobkyni v rozsahu 100
%, o výške ktorej rozhodne súd samostatným uznesením.Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie vo vyhotovení dvojmo do 15 dní od doručenia jeho
písomného vyhotovenia, písomne na Okresný súd Banská Bystrica.

V odvolaní treba popri všeobecných náležitostiach (§ 127 Civilného sporového poriadku) uviesť, proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje
za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa
rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania. Odvolanie
je potrebné predložiť v potrebnom počte rovnopisov, inak súd zhotoví kópie na trovy odvolateľa.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak

a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pre súdom prvej inštancie.