Rozsudok – Ostatné Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 30. august 2016

Rozhodnutie

---

Súd: Okresný súd Martin
Spisová značka: 18Cb/113/2015
Identifikačné číslo súdneho spisu: 5715205748
Dátum vydania rozhodnutia: 31. 08. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Helena Menichová
ECLI: ECLI:SK:OSMT:2016:5715205748.10

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Martin pred sudkyňou JUDr. Helenou Menichovou v spore žalobcu: SECO AUTOTRANS
s.r.o., sídlo: Jesenského 25, Martin 036 01, IČO: 31 607 713, právne zastúpený JUDr. Danielom Vankom,
advokátom so sídlom ul. Andreja Kmeťa 13/413, 036 01 Martin, proti žalovanému: MEC SERVICE, s. r.
o., sídlo: ul. ČSA 3/1697, Martin 036 01, IČO: 36 434 329, právne zastúpený JUDr. Miroslavom Salínim,
advokátom so sídlom Priehradka 20, 036 01 Martin, o neplatnosť výpovede z nájmu, takto

r o z h o d o l :

I. Výpoveď žalovaného datovaná 13.2.2015, ktorou sa dovoláva žalovaný výpovede Zmluvy o nájme
nebytových priestorov uzatvorenej 24.4.2012 so žalobcom, je neplatná.

II. Žalobca má právo na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca žiadal, aby súd rozhodol, že výpoveď žalovaného, datovaná 13.2.2015, ktorou sa dovoláva
žalovaný výpovede Zmluvy o nájme nebytových priestorov uzatvorenej 24.4.2012 so žalobcom, je
neplatná. Súčasne žiadal zaviazať žalovaného náhradou trov konania žalobcovi.

2. V žalobe uviedol, že žalobca je vlastníkom nehnuteľností zapísaných na LV č. XXX pre k. ú. H.,
nachádzajúce sa na ul. D.Y. A. B..

3. Žalobca uzavrel dňa 24.4.2012 so žalovaným Zmluvu o nájme nebytových priestorov podľa Zákona č.
116/1990 Zb., s účinnosťou od 1.5.2012 na dobu neurčitú. Predmetom nájmu sa stali presne vymedzené
časti nehnuteľnosti v Prílohe č. 1 - dielňa o ploche 200 m2, v rámci ktorej sa nachádzal sociálny priestor
(WC, sprcha, šatňa), v Prílohe č.2 - šatňa o ploche 10 m2, ktorá bola na žiadosť žalovaného upravená
v Prílohe č.2B, v Prílohe č. 4 sklad 2 a sklad 3.

4. V čl. VIII. Zmluvy o nájme nebytových priestorov bolo dohodnuté, že ak nedôjde k dohode o
ukončení nájomného vzťahu, môže ktorákoľvek zmluvná strana vypovedať zmluvu. Výpovedná lehota
sa dohodla dvanásť mesiacov.

5. Podľa ods. 8.3 môže nájomca vypovedať nájomnú zmluvu v jednomesačnej výpovednej lehote v
prípade
- ak nebytový priestor sa stane bez jeho zavinenia trvalo nespôsobilý na dohovorené užívanie;
- ak prenajímateľ hrubo porušuje zmluvné podmienky aj napriek písomnému upozorneniu nájomcom.

6. Žalovaný dňa 19.12.2014 mailom požiadal žalobcu o ukončenie nájomnej zmluvy dohodou k
31.3.2015, že v priebehu mesiacov 02-03/2015 bude uvoľňovať priestory. Žalobca nesúhlasil z dôvodu,
že bola dohodnutá 12 mesačná výpovedná lehota a žalovaný nepredložil návrh na eventuálnych

pokračovateľov v nájme, resp. návrh na eliminovanie škody na strane žalobcu z dôvodu predčasného
ukončenia nájmu dohodou k 31.3.2015.

7. Na základe tejto informácie žalobca vykonal obhliadku priestorov, vykonal fotodokumentáciu a
zistil značné škody na svojom majetku, ktoré užíval žalovaný ako nájomca. Napísal žalovanému
list dňa 5.2.2015, kde tieto skutočnosti uviedol a žiadal nápravu. Nakoľko žalovaný v tejto veci
nekonal, bol opätovne dňa 16.2.2015 vyzvaný žalobcom na odstránenie následkov - náhrady škody
spôsobenej užívaním nebytových priestorov. Lehota, ktorú poskytol žalobca žalovanému, uplynula
13.2.2015. Žalovaný v tento deň vypracoval výpoveď zmluvy o nájme nebytových priestorov, ktorá bola
doručená žalobcovi dňa 17.2.2015. Táto výpoveď nebola podpísaná štatutárnym zástupcom ani inou
splnomocnenou osobou, preto bola vrátená žalovanému listom žalobcu dňa 23.2.2015.

8. Výpoveď Zmluvy o nájme nebytových priestorov z 24.4.2012 bola žalobcovi doručená 2.3.2015.

9. Žalovaný podal výpoveď s odvolaním na čl. VIII. bod 8.3 zmluvy s odôvodnením, že žalobca ako
prenajímateľ v období od 26.1.2015 až do podania výpovede hrubo porušuje zmluvné podmienky aj
napriek písomnému upozorneniu a to bodu 6.9. čl. VI. zmluvy, nakoľko nezabezpečil nerušený výkon
práv spojených s užívaním prenajatých nebytových priestorov, vo výpovedi opisuje, v čom mal pochybiť
žalobca.

10. Žalobca s tvrdeniami žalovaného vo výpovedi (znemožnenie prístupu do prenajatých priestorov,
protiprávne zadržiavanie hnuteľných vecí) nesúhlasí. Nájomca mal počas celej doby nerušený prístup
k nebytovým priestorom, ktoré mal v nájme a mal kľúče od všetkých komunikačných vstupov; nemal
nikdy prenajaté priestory na prechod z jeho dielne cez priestory lakovne (prenajímateľa); mal prenajaté
sociálne priestory nachádzajúce sa na dielni, ktorú mal v nájme a do ktorých mal nerušený prístup.
Problém bol v tom, že tieto sociálne priestory totálne zdevastoval (zničil); mal tiež prenajatých 5 m2
sociálnych priestorov v inej časti budovy, do ktorých mal neustále prístup, nakoľko mal od všetkých dverí
kľúče, tj. brána, hlavný vchod, soc. zariadenia.

11. Výnimkou bola karosáreň, ktorá sa uzamkla 26.1.2015, nakoľko táto nebola predmetom nájmu
podľa Zmluvy o nájme nebytových priestorov z 24.4.2012. Na uvedený priestor odmietol žalovaný
podpísať nájom aj napriek niekoľkonásobným výzvam žalobcu. Žalobca trval na tom, že nikdy neuzamkol
a neznemožnil prístup žalovanému do priestorov, ktoré mal v nájme na základe Zmluvy o nájme
nebytových priestorov zo dňa 24.4.2012.
12. Žalovaný mal spočiatku záujem o prenájom časti karosárne, ale na výzvu žalobcu uzavrieť nájom na
tento priestor nereagoval, resp. nepodpísal ani predložený dodatok ku Zmluve o nájme na daný priestor.
Žalobca pri obchôdzke nehnuteľnosti na ul. D. koncom mesiaca január 2015 zistil, že v časti karosárne sa
opäť nachádzajú veci (polotovar-výkovky na opracovanie), ktoré si tam uskladnil žalovaný. Na základe
sťažnosti iného nájomníka a pracovníka lakovne, že žalovaný používa na manipuláciu v uzatvorených
priestoroch karosárne dieselové vysokozdvižné vozíky (nie elektrické), ktorými znečisťoval ovzdušie -
sadzami z výfukových plynov sa znečistil tovar iného nájomníka a taktiež autá nachádzajúce sa v lakovni,
žalobca tieto svoje priestory uzamkol, nakoľko neboli predmetom nájmu so žalovaným.

13. Po uzamknutí karosárne bol žalovaný niekoľkokrát vyzvaný žalobcom na osobné stretnutie, na
vyriešenie daného stavu vzájomnou dohodou. Žalovaný obchádzal tieto výzvy a vec si uzavrel
jednostranne, ako porušovanie povinností zo strany prenajímateľa v zmysle Zmluvy o nájme. Takto to
prezentuje žalovaný aj vo svojej výpovedi.

14. Žalobca nemôže pripustiť dôvody uvádzané zo strany žalovaného vo výpovedi z nájmu.
V skutočnosti dochádzalo k porušovaniu povinností zo strany nájomcu (žalovaného) vyplývajúce z čl.
VI. Zmluvy o nájme nebytových priestorov z 24.4.2012. Uviedol citáciu čl. VI. ods. 6.1. Zmluvy, čl. VI.
ods. 6.3 a 6.5.

15. K správaniu žalovaného ďalej uviedol, že od 7.1.2015 žalobca vyzýval žalovaného na osobné
rokovania v danej veci. Žalovaný nemal záujem na takomto stretnutí, opustil priestory na konci
januára, pričom nezabezpečil povinnosti mu vyplývajúce z nájmu. Neoprávnene zasiahol do elektrických
rozvodov, odpojil rozvodnú skriňu s ističmi od elektrickej siete, čím sa znefunkčnil celý

elektrický rozvod v prenajatých priestoroch a o tomto zásahu neinformoval žalobcu. Pre zamedzenie
vzniku rozsiahlych škôd musel žalobca vykonať na svoje náklady príslušné opatrenia.

16. Žalobca vyzval dňa 19.3.2015 žalovaného na kontrolu prenajatých priestorov za účelom
vykonania opráv, údržby a kontrolu si plnenia si povinností zo zmluvy o nájme a to na deň 31.3.2015.
Žalovaný sa odmietol tohto stretnutia zúčastniť.

17. Žalovaný totálne zdevastoval sociálne zariadenie na dielni, zničil podlahu v dielni, zanechal
ekologicky závadný odpad a značný komunálny odpad rozhádzaný v priestoroch nájmu. Steny a
stavebné konštrukcie na dielni zostali znečistené od grafitu a prachu po obrábaní liatiny.

18. Žalovaný podal výpoveď z nájmu s jednomesačnou výpovednou lehotou v rozpore so Zmluvou.
nakoľko nebolo naplnené ustanovenie čl. VIII, ods. 8.3, tj., že prenajímateľ hrubo porušuje zmluvné
podmienky aj napriek písomnému upozorneniu nájomcom.

19. Žalovaný v písomnom podaní zo dňa 24.8.2015 (č.l. 80) poukázal na doklady z januára
a februára 2015, v ktorých vyzýva žalobcu, aby žalovanému protiprávne nezadržiaval jeho hnuteľné
veci a aby mu tak prestal fakticky brániť v užívaní prenajatých nebytových priestorov a vo výkone jeho
podnikateľskej činnosti. Uviedol, že žalovaný žiadal v decembri 2014 najskôr o skončenie nájmu k
31.3.2015 dohodou, s čím žalobca ako prenajímateľ nesúhlasil - vyplývajú to z mailovej komunikácie
medzi žalobcom a žalovaným z decembra 2014. Poukázal na predmet zmluvy o nájme, čl. I., tj. nebytové
priestory špecifikované v prílohe č. 1. ktorá je neoddeliteľnou súčasťou Zmluvy, že v nájomnej zmluve
neboli určené konkrétne jednotlivé nebytové priestory, ani cena za nájom ani spôsob, ako sa vypočíta.
Podľa článku II. a článku IV. Zmluvy o nájme mali byť nebytové priestory dané do nájmu v roku
2012 a ich cena uvedená len v prílohe č. 1. Prax, ktorú si žalobca a žalovaný zaviedli, bola taká, že
prenajaté nebytové priestory, ich cena a iné podmienky nájmu, ako aj možnosť napr. užívať súvisiace
priestory žalobcu, boli uvedené vo viacerých prílohách Zmluvy, ktoré vždy vypracoval žalobca podľa
svojho uváženia, na základe predchádzajúcich rokovaní so žalovaným. Žalobca určoval počet príloh
Zmluvy o nájme, ich číslovanie, ktoré priestory a cenu. Žalobca teda pri podpise Zmluvy o nájme z
24.4.2012 a neskôr vypracoval na základe rokovaní so žalovaným viacero príloh podľa svojho uváženia
a predkladal ich na podpísanie žalovanému, ktorý ich v prípade súhlasu s nimi aj schvaľoval a
podpisoval.

20. Poukázal na obsah prílohy č. 1, 2, 2b, 4, 6. K prílohe č. 7 uviedol, že sú uvedené len priestory
karosárne a nádvorie (na vykládku), jej platnosť od 1.4.2014 na dobu neurčitú, podmienky nájmu,
stanovenie ceny, pričom karosárňou rozumeli žalobca aj žalovaný priestory označené na náčrte
pôdorysu I -NP ako klampiareň.

21. Podľa týchto príloh Zmluvy o nájme, podpísaných žalobcom a aj žalovaným, sa nebytové priestory aj
skutočne užívali. Zo strany žalobcu ako prenajímateľa bolo fakturované nájomné žalovanému, žalovaný
za všetky nebytové priestory uvedené v prílohách uhrádzal nájomné žalobcovi na základe faktúr
vystavených žalobcom v rokoch 2012 až 2014 a ešte aj v r. 2015. Takto ich žalovaný užíval aj v januári
2015 do uzamknutia časti z nich dňa 26.1.2015 žalobcom a znemožnenia tým žalovanému ich užívať
od 26.1.2015. Z príloh, ako aj zo Zmluvy o nájme, z čl. III. vyplýva, že všetky nebytové priestory boli
dané žalovanému do nájmu na dobu neurčitú. Predmetom nájmu podľa prílohy č. 7 bola aj karosáreň
s podlahovou plochou 80 m2 a nádvorie na vykládku. Žalobca podpísal prílohu č. 7 dňa 1.4.2014 a
žalovaný dňa 15.4.2015 na inom rovnopise ako žalobca, a teda sa dohodli na nájme týchto
nebytových priestorov od 1.4.2014 na dobu neurčitú. Podľa prílohy č. 7 žalobca aj vystavoval v r. 2014 a
aj v januári 2015, fakticky za každý kalendárny mesiac faktúry za nájom karosárne a nádvoria vo výške
266,67 Eur bez DPH, teda presne v zmysle prílohy č. 7. Žalovaný aj mesačné nájomné vyúčtované vo
faktúrach žalobcovi v uvedenej výške spolu s DPH mesačne platil až do začiatku r. 2015. Na faktúrach
za nájom karosárne sám žalobca uvádza, že sú vystavené na základe Zmluvy o nájme a prílohy č. 7.
Žalovaný nezaplatil jedine fa č. 100215 z 12.1.2015 za január 2015, splatnú 10.2.2015 z dôvodu, že ju
žalobca neskôr v januári (pred splatnosťou) dobropisoval, resp. ju opravil 2 dni po uzamknutí priestorov
karosárne (uzamknuté dňa 26.1.2015). Žalobca v súlade s obsahom prílohy č. 7 umožnil žalovanému
užívanie karosárne aj nádvoria. Y.. Y. I. ako zástupca žalovaného o podpise prílohy č. 7 konateľom
žalovaného informoval zástupcu žalobcu, preto žalobca nemôže tvrdiť, že nevedel o tom, že žalovaný
prílohu č. 7 podpísal. Preto je nepravdivé tvrdenie žalobcu o tom, že žalovaný nepodpísal prílohu č.

7. Žalovaný prílohu č. 7 podpísal na rovnopise, ktorý mu zaslal žalobca. Žalobca sám podpísal túto
prílohu, ale od žalovaného podpísanú prílohu od apríla 2014 nepožadoval. Preto ju žalovaný nevrátil
žalobcovi podpísanú, ale Y.. Y. I. ako zástupca žalovaného informoval žalobcu o akceptovaní obsahu
prílohy č. 7 a o jej podpísaní konateľom žalovaného. Žalobca bez predchádzajúceho upozornenia dňa
26.1.2015 uzamkol priestory karosárne ako aj sociálne priestory, umyvárku a WC a znemožnil prístup
žalovanému a jeho zamestnancom do uvedených priestorov, zároveň v priestoroch karosárne zadržal
aj veci žalovaného, ktoré žalovaný potreboval na riadne vykonávanie svojej podnikateľskej činnosti.
Zadržal tiež veci inej osoby - železné výkovky, ktoré iná spoločnosť odovzdala na základe zmluvy
na opracovanie žalovanému. Žalobca dňa 27.1.2015 zaslal žalovanému mailom dva listy, v ktorých
vyčítal žalovanému, že dlhodobo porušuje Zmluvu o nájme a nezdôvodnil, prečo uzamkol uvedené
priestory. V liste z 30.1.2015 žalovaný upozornil na neoprávnené uzamknutie časti prenajatých priestorov
žalobcom a na znemožnenie riadneho užívania uzamknutých priestorov žalovaným a výkonu práce
zamestnancov žalovaného, ako aj znemožnenie dodávky tovaru zákazníkom žalovaného, že má voči
žalobcovi uhradené všetky splatné záväzky z nájomnej zmluvy a že žalobca svojou činnosťou hrubo
porušuje nájomnú zmluvu, bod 6.9 a žiadal o odstránenie prekážok za účelom riadneho a nerušeného
užívania prenajatých priestorov, vyzval žalobcu aj na uvoľnenie uzamknutých priestorov do 2.2.2015 do
7,00 hod., avšak žalobca tak neurobil. Žalovaný nemal do uzamknutých priestorov prístup od 26.1.2015
až do 2.2.2015 a aj po tomto dátume žalobca protiprávne zadržiaval veci žalovaného v uvedených
priestoroch a znemožňoval výkon jeho podnikateľskej činnosti.

22. Žalobca tým, že od 26.1.2015 znemožnil prístup žalovanému do uvedených priestorov, znemožnil
mu až do 31.3.2015 ich uvedenie do stavu, v akom ich žalovaný prevzal s prihliadnutím na obvyklé
opotrebenie. Poukázal na mail žalobcu zo dňa 5.2.2015, ktorým žalobca nesúhlasil so skončením nájmu
dohodou a na oznámenie o zadržaní hnuteľných vecí v zmysle § 151s ods. 4 OZ; uviedol, že žalobca
dňa 26.1.2015 ako aj v nasledujúcich dňoch zadržal hnuteľné veci v rozpore s § 151s OZ, nakoľko
žalobca nemal proti žalovanému splatnú pohľadávku dňa 26.1.2015 a ani neskôr.

23. Žalobca ignoroval výzvu žalovaného z 30.1.2015 aj po 2.2.2015, resp. aj po 5.2.2015. Nechal
priestory karosárne, sociálne priestory, umyvárku a WC uzamknuté. Žalovaný v liste „Stanovisko k
zadržaniu hnuteľných vecí z 11.2.2015“, upozornil žalobcu na povinnosti v zmysle § 5 a nasl. Zákona
č. 116/1990 Zb. a podľa čl. V. Zmluvy o nájme. Žalobca napriek výzvam žalovaného pokračoval v
protiprávnom konaní, preto vypracoval žalovaný dňa 13.2.2015 výpoveď Zmluvy o nájme nebytových
priestorov z 24.4.2012 (č.l. 91). Podpísanú konateľom žalovaného sa ju pokúsil žalovaný 16.2.2015
doručiť žalobcovi prostredníctvom svojich zamestnancov B. M. a B. Ž. v priestoroch žalobcu. Žalobca
odmietol túto prevziať s vysvetlením, že sú tam napísané blbosti, aby mu bola doručená poštou.
Vzhľadom na odmietnutie prevzatia podpísanej výpovede je možné použiť fikciu doručenia výpovede
Zmluvy o nájme zo dňa 13.2.2015 dňom 16.2.2015. Ešte v ten deň, nedopatrením, nepodpísaný rovnopis
z opatrnosti žalovaný zaslal žalobcovi poštou. Z dôvodu jeho nepodpísania žalobca túto nepodpísanú
výpoveď žalovanému vrátil. Žalobca pokračoval v protiprávnom konaní až do 26.2.2015. Žalovaný znovu
zaslal žalobcovi výpoveď z nájmu doporučene, dva podpísané rovnopisy výpovede Zmluvy o nájme,
jeden do sídla žalobcu na adresu ul. Jesenského 25, 036 01 Martin a druhý na adresu žalobcu 038
41 Košťany nad Turcom 326, ktorú ako doručovaciu adresu žalobca bežne uvádza na svojich listoch,
doručený 24.2.2015 a do sídla na Jesenského 25, 036 01 Martin dňa 2.3.2015. Žalobca sám v návrhu
uvádza dátum doručenia 2.3.2015, v snahe spochybniť začatie plynutia jednomesačnej výpovednej
lehoty. Žalobca zamlčuje skutočnosť, že popísaná výpoveď Zmluvy o nájme, vyhotovená 13.2., bola
žalobcovi doručená dňa 26.2.2015 na jeho doručovaciu adresu XXX XX I. C. D. XXX a predtým do jeho
priestorov dňa 16.2.2015, hoci ju konateľ žalobcu a iní zástupcovia žalobcu odmietli prevziať, ako je
uvedené vyššie. Žalovaný má za to, že relevantná výpoveď bola doručená žalobcovi 2x v mesiaci
február, v zmysle bodu 8.3. a 8.4. čl. VIII. Zmluvy o nájme, výpovedná lehota je jeden mesiac a začala
plynúť prvým dňom nasledujúceho mesiaca po doručení výpovede, 1.3.2015.

24. Súd na pojednávaniach vypočul právnych zástupcov (ďalej len „PZ“) sporových strán, vykonal
dokazovanie výsluchom žalobcu, svedkov, listinami doloženými do spisu a zistil:
Dňa 24.4.2012 žalobca ako prenajímateľ a žalovaný ako nájomca podpísali Zmluvu o nájme nebytových
priestorov.
Podľa čl. I./1.1., prenajímateľ je vlastníkom nehnuteľností zapísaných na LV č. XXX, vedeného na
Katastrálnom odbore Okresného úradu v B., nachádzajúce sa v k.ú. H.. Účelom nájmu je využívanie časti
týchto nehnuteľností stojacich na parcele KN č. XXX/XXX na ul. D. pre podnikateľské činnosti nájomcu.

Podľa čl. II./2.1., prenajímateľ dáva do nájmu nájomcovi časť nehnuteľností a to nebytové priestory, ktoré
sú špecifikované v Prílohe č. 1, ktorá je neoddeliteľnou súčasťou tejto zmluvy.
Podľa čl. III., nájom sa uzatvára od 1.5.2012 na dobu neurčitú.
Podľa čl. IV., v prílohe č. 1, ktorá tvorí nedeliteľnú súčasť tejto zmluvy, sa dohodli na výške ceny
mesačného nájmu bez DPH - bude účtovaná vo výške platnej v danom zdaňovacom období.
Podľa čl. V./5.1., úhrada nájomného je dohodnutá vopred 2 mesiace, prenajímateľ bude fakturovať
nájomcovi nájom na príslušný mesiac najneskôr do 10. dňa v mesiaci so splatnosťou 30 dní.
Podľa čl. VI. sú dohodnuté práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa.
Podľa čl. VI./6.9, prenajímateľ je povinný zabezpečiť nájomcovi nerušený výkon práv spojených s
užívaním prenajatých nebytových priestorov. Za týmto účelom prenajímateľ umožní nájomcovi používať
komunikácie, a to peši, osobným a nákladným motorovým vozidlám.
Podľa čl. VI./6.12, prenajímateľ nenesie zodpovednosť za škody na majetku nájomcu, ak nájomca
zanedbá zákonné povinnosti alebo povinnosti z tejto zmluvy a svojim konaním spôsobil alebo umožnil
spôsobiť danú škodu.
Podľa čl. VIII./8.1, ak nedôjde k dohode medzi zmluvnými stranami, nájomný vzťah skončí
jednostranným vypovedaním zmluvy. Výpovedná lehota sa vzájomne dohodla na dvanásť mesiacov.
Podľa čl. VIII./8.3., nájomca môže vypovedať nájomnú zmluvu v jednomesačnej výpovednej lehote v
tomto prípade:
-ak nebytový priestor sa stane bez jeho zavinenia trvalo nespôsobilý na dohovorené užívanie
-ak prenajímateľ hrubo porušuje zmluvné podmienky aj napriek písomnému upozorneniu nájomcom.
Podľa čl. VIII./8.4., výpovedná lehota začne plynúť prvým dňom nasledujúceho mesiaca po doručení
výpovede s uvedením dôvodu.

25. V Prílohe č. 1 ku Zmluve o nájme nebytových priestorov, platná od 1.5.2012 na určito, sú uvedené
priestory, dielňa SO2 o výmere 200 m2, mesačný nájom 583,- Eur (č.l. 10/rub); Príloha č. 2 (č.l. 11) šatňa
10 m2, cena nájmu 57,50 Eur; Príloha č. 2B (č.l. 11/rub) - sociálne priestory: umyvárka, WC 5 m2 , cena
nájmu 28,75 Eur/mesiac; Príloha č. 4 (č.l. 12) - sklad 2 32,50 m2 a sklad 3 27,30 m2, spolu cena nájmu
184742 Eur/mesiac; na č.l. 13 a 13/rub je pôdorys nebytových priestorov s vyznačením podľa príloh č.
1, 2, 2B a 4. Všetky prílohy sú podpísané oboma zmluvnými stranami na tej istej listine.

26. V maili zo dňa 19.12.2014 (č.l. 14/rub) žalovaný žiada o skončenie nájomnej zmluvy dohodou k
31.3.2015, priestory uvoľní v priebehu 2-3/2015.

27. V maili zo dňa 22.12.2014 (č.l. 14) žalobca oznámil žalovanému skončenie nájmu s výpovednou
lehotou 12 mesiacov

28. V liste zo dňa 5.2.2015 žalobca žalovanému oznámil zamietavé stanovisko k jeho žiadosti o
ukončenie Zmluvy o nájme dohodou k 31.3.2015 (č.l. 15).

29. V maili zo dňa 16.2.2015 (č.l. 16) žalobca oznámil žalovanému, že dňa 13.2.2015 uplynula lehota
na predloženie návrhu na odstránenie ropných látok z prenajatých priestorov ako aj ich uvedenie do
pôvodného stavu a vyzýva žalovaného na rokovania ohľadne ukončenia Zmluvy o nájme.

30. V maili zo dňa 13.2.2015 (č.l. 16/rub) žalobca oznámil žalovanému zadržanie hnuteľného majetku
žalovaného, resp. majetku spol. I.M.S. v priestoroch karosárne, žiadal o predloženie podpísanej prílohy
č. 7 k Zmluve o nájme, nakoľko túto podpísanú neobdržal, dohodnúť podmienky nájmu na tento
priestor pre rok 2015. Odkázal na list zo dňa 5.2.2015, ktorý ostáva v platnosti. Doložil fotodokumentáciu
predmetu nájmu (č.l. 21). Na č.l. 22 je žurnalizovaná výpoveď Zmluvy o nájme nebytových priestorov
z 24.4.2012, ktorú zaslal žalovaný žalobcovi s pečiatkou žalobcu „Došlo 17.2.2015“, nie je podpísaná
žalovaným, na prvej strane je dopísané rukou „vrátené“. Na č.l. 23/rub je fotokópia obálky, kde je
razítko „podané na pošte“ 16.2.2015.

31. Listom zo dňa 23.2.2015 žalobca vrátil výpoveď zo dňa 13.2.2015, doručenú 17.2.2015 a 20.2.2015,
že nie je konateľom podpísaná, sú uvedené nepravdivé veci, zamestnanci žalovaného majú naďalej
prístup do všetkých prenajatých priestorov a na priestory karosárne - klampiarne odmietol podpísať
napriek výzvam nájom (č.l. 24). Na č.l. 26 je výpoveď Zmluvy o nájme nebytových priestorov z 24.4.2012,
datovaná 13.2.2015, kde je razítko žalobcu „došlo 2.3.2015“, podpísaná konateľom žalovaného.
Výpoveď je daná podľa čl. VIII. bodu 8.3, že žalobca ako prenajímateľ v období od 26.1.2015 hrubo

porušuje zmluvné podmienky napriek písomným upozorneniam nájomcu, bod 6.9. čl. VI. zmluvy a
to tým, že ako prenajímateľ nezabezpečil v uvedenom období nerušený výkon práv spojených s
užívaním prenajatých nebytových priestorov, keď od 26.1.2015 uzamkol a znemožnil žalovanému, jeho
zamestnancom a spolupracovníkom, prístup do karosárne a do sociálnych priestorov, umyvárky a WC,
a tiež znemožnil prístup k miestu pre nakladanie tovaru zákazníkom žalovaného a jeho obchodným
partnerom. Týmto konaním znemožnil akékoľvek užívanie uvedeného nebytového priestoru žalovaným
na účely, na ktoré boli podľa čl. I. Zmluvy dané do nájmu žalovanému, a to na podnikateľskú činnosť
žalovaného, znemožnil od 26.1.2015 žalovanému riadne vykonávať jeho podnikateľskú činnosť, čo
je účelom nájmu podľa čl. I. Zmluvy o nájme nebytových priestorov. Na protiprávnosť uvedeného
konania a na hrubé porušovanie zmluvných podmienok upozornil žalovaný žalobcu listom zo dňa
30.1.2015, doručený mu 30.1.2015, v ktorom žiadal najneskôr do 2.2.2015 do 7.00 hod. odstrániť
prekážky nerušeného a riadneho užívania všetkých prenajatých nebytových priestorov. Tiež odo dňa
26.1.2015 protiprávne zadržiava hnuteľné veci v uvedených uzamknutých nebytových priestoroch, ktoré
zadržaním znemožnil riadne užívať tým, že v rozpore s § 151s ods. 1 OZ ako aj Zmluvy o nájme
nebytových priestorov uplatnil zádržné právo k hnuteľným veciam žalovaného, nachádzajúcich sa v
nebytových priestoroch, daných mu do nájmu na základe Zmluvy o nájme nebytových priestorov. Opisuje
rozpor uplatnenia zádržného práva s ust. §151s ods. 4 OZ.

32. Listom zo dňa 20.2.2015 (č.l. 37) žalobca upozornil žalovaného na hrubé zanedbávanie povinností
vyplývajúcich zo Zmluvy o nájme nebytových priestorov z 24.4.2012.

33. Na pojednávaní dňa 4.6.2015 (záp. o poj. č.l. 55) PZ žalobcu k dôvodom výpovede zo
dňa 12.3.2015 uviedol, že žalobca nebránil žalovanému užívať priestory na základe Zmluvy o nájme
nebytových priestorov, do týchto nijakým spôsobom nezasahoval, že hnuteľné veci síce boli zadržané,
ale nie v priestoroch, ktoré mal žalovaný užívať na základe Zmluvy o nájme. Žalovaný využíval aj iné
priestory prenajímateľa, ktoré neboli predmetom Zmluvy, skladoval tam svoje veci a táto skutočnosť
nesúvisí s nájomnou zmluvou ani s výpovednými dôvodmi dohodnutými podľa zmluvy. Pokiaľ boli
zadržiavané hnuteľné veci žalovaného v priestoroch, ktoré neboli predmetom Zmluvy o nájme, mal
žalovaný túto okolnosť riešiť inak a nie použiť túto skutočnosť ako výpovedný dôvod v zmysle čl. VIII.
bodu 8.3, preto nebol dôvod na strane žalovaného podať výpoveď z nájmu v zmysle čl. VIII. bod 8.3,
nakoľko nedošlo k porušovaniu povinností žalobcu. Žalobca ako prenajímateľ si splnil všetky povinnosti
a nevidí dôvod, aby bol nájom ukončený tak, ako to píše žalovaný vo výpovedi z nájmu zo dňa 13.2.2015.

34. K naliehavému právnemu záujmu PZ žalobu uviedol, že je daný aj z dôvodu, že žalovaný chce
uplatňovať nároky na náhradu škody, preto chce zabrániť prípadnej ďalšej žalobe na náhradu škody.
Tiež žalobcovi vznikla škoda z dôvodu, že zmluvný vzťah mal . Táto žaloba vyrieši aj otázku postavenia
žalobcu ako prenajímateľa, tj. otázku doby trvania zmluvného vzťahu medzi sporovými stranami.

35. PZ žalovaného na tomto pojednávaní trval na tom, že žalobca uzamkol priestory, ktoré boli
predmetom nájmu a žalobca nedôvodne zadržal hnuteľné veci, čím bolo znemožnené žalovanému
vykonávať jeho podnikateľskú činnosť a preto žalovaný nevidel dôvod zotrvať ďalej v prenajatých
priestoroch. Výpoveď bola zaslaná poštou, chybou sa stalo, že nebola podpísaná, následne bola
doručená aj výpoveď s podpisom - odkázal na č.l. 26-27, trval na tom, že podpísaná výpoveď bola
žalobcovi doručená už vo februári 2014 a bola daná dôvodne v zmysle čl. VIII. bodu 8.3. a zmluvný
vzťah sa skončil koncom marca 2015.

36. PZ žalobcu uviedol, že nebola podpísaná príloha k Zmluve o nájme nebytových priestorov na
karosáreň. Išlo o sporadické využitie týchto priestorov žalovaným, keď si tam zložil výkovky a nejaký
materiál, ale nebola táto časť nebytového priestoru predmetom nájmu. Žalobca k tomu uviedol, že 7x
vyzval žalovaného, aby sa dostavil za účelom vysporiadania týchto záležitostí, čo sa týkalo uzatvorenia
karosárne a vyzdvihnutia si týchto vecí. Žalovaný na to nereagoval.

37. Z žalovaného uviedol, že vyjadrenie žalobcu je účelové, uzamknutím karosárne žalobca znemožnil
žalovanému výkon jeho podnikateľskej činnosti tým, že mu v týchto priestoroch zadržiaval jeho hnuteľné
veci, čo bol aj výpovedný dôvod.

38. Žalovaný doložil prílohu č. 7 zo dňa 1.4.2014 (č.l.104), označenú ako Zmluva o nájme nebytových
priestorov od 1. 4. 2014 do: neurčito, podpísaná Ing. Peter Kuruc, konateľ spoločnosti. Predmetom je

karosáreň 80 m2 a nádvorie na vykládku za cenu nájmu 266,67 Eur/mesačne, ktorá je prečiarknutá a
rukou je napísaný text „nepodpísaná príloha č. 7 od p. Pomina za M.E.C. Service a podpis totožný s
podpisom konateľa žalobcu. Žalovaný ďalej doložil prílohu č. 7 zo dňa 1.4.2014 (č.l. 106) na karosáreň
80 m2, nádvorie na vykládku, nájom 266,67 Eur/mesačne, podpísanú štatutárnym
zástupcom žalovaného dňa 15.4.2014, označenú ako Zmluva o nájme nebytových priestorov od
1.4.2014 do: neurčito. Ďalej doložil účtovné doklady - faktúry (č.l. 107 a 115), v ktorých žalobca účtoval
žalovanému nájom nebytových priestorov, vo všetkých faktúrach sa pri čísle zmluvy uvádza Zmluva
o nájme nebytových priestorov, resp. Zmluva o nájme - príloha č. 7 a označenie predmetu fakturácie:
„Fakturujeme vám nájom nebytových priestorov - Karosáreň za obdobie...“ je uvedené
vždy konkrétne účtované obdobie a suma napr. za obdobie od 1.3.2014 do 30.4.2014 suma 640,01
Eur, dátum fakturácie 10.4.2014, splatnosť 7.5.2014 (č.l. 107), za obdobie od 1.5.2014 do 31.5.2014
účtovaná suma 320,- Eur, dátum fakturácie 10.5.2014, splatnosť 23.5.2014 (č. l. 108) Mailom zo dňa
28.1.2015 žalobca oznámil žalovanému, že v prílohe zasiela dobropis k nájmu Karosáreň 1/2015 z
dôvodu nepodpísania dodatku o nájme priestorov karosárne (č.l. 116), za obdobie od 1.1.2015 do
31.1.2015 vo výške 320,- Eur (č.l. 117,118).

39. Listom zo dňa 5.2.2015 (č.l. 121) žalobca oznámil žalovanému zadržanie hnuteľných vecí v zmysle
§ 151s ods. 4 OZ z dôvodu, že tieto žalovaný uskladnil v priestore karosárne bez podpísanej nájomnej
zmluvy, resp. prílohy č. 7, že žalovaný hrubo porušil nájomnú zmluvu, čím spôsobil žalobcovi škody na
jeho majetku. V prílohe je fotografia zadržaného hnuteľného majetku v priestoroch.

40. Žalovaný vykonal zápis o zistenej skutočnosti v dňoch 26.1.2015, 27.1.2015, 28.1.2015, 29.1.2015,
30.1.2015, 2.2.2015, 3.2.2015, 4.2.2015 (č.l. 122-129), sú podpísané okrem zástupcu žalovaného Y. I.
aj zamestnancami žalovaného.

41. Listom zo dňa 30.1.2015 (č.l. 130) žalovaný žiadal žalobcu o odomknutie a uvoľnenie prístupu do
priestorov, ktoré žalobca uzamkol, upozornil žalobcu, že touto činnosťou hrubo poručil nájomnú zmluvu,
bod 6.9. a žiadal o odstránenie prekážok riadneho a nerušeného užívania prenajatých priestorov v
zmysle uzatvorenej Nájomnej zmluvy do 2.2.2015 do 7.00 hod. V ľavom dolnom rohu je poznámka:
„prevzal 30.1.2015“ a podpis.

42. Žalovaný listom zo dňa 11.2.2015 zaslal žalobcovi stanovisko k zadržaniu hnuteľných vecí (č.l.
132), namietal zadržanie hnuteľných vecí, nakoľko žalobca nemá proti žalovanému žiadnu splatnú
pohľadávku, že zadržiava aj hnuteľné veci vo vlastníctve spoločnosti I.M.S. s.r.o., vyzval žalobcu na
odstránenie protiprávneho stavu (č.l. 130-133). Na č.l. 133 je „prevzal 11.2.2015“ a podpísaný konateľ
žalobcu Kuruc. Na č.l. 134-136 je výpoveď Zmluvy o nájme nebytových priestorov z 24.4.2012, zo dňa
13.2.2015, na ktorej je rukou dopísané „neprevzaté dňa 16.2.2015 p. Kuruc povedal: Sú tu napísané
blbosti, nič nepodpíšem, pošlite mi to poštou“ (č.l. 134-136) a nečitateľné podpisy. Na č.l. 137 sú dve
doručenky pre adresáta - žalobcu, s dátumom prevzatia 2.3.2015 a 26.2.2015.

43. V podaní zo dňa 12.10.2015 žalobca uviedol, že dňa 26.1.2015 uzamkol karosáreň, ktorá nebola
prenajatá v zmysle Zmluvy o nájme, lebo žalovaný vykonával činnosti v rozpore s ochranou cudzieho
majetku, životného prostredia, nerešpektoval výzvy na uzatvorenie prílohy č. 7. V maili zo dňa
27.1.2015 informoval žalovaného o porušovaní zmluvných dohôd, oi. zdôraznil nepodpísanie prílohy
č. 7. Je nepravdivé tvrdenie žalovaného, že žalobca uzamkol aj sociálne priestory, umývarku a WC a
opísal, akým spôsobom sa do týchto priestorov môžu pracovníci žalovaného dostať, že zamestnanci
žalovaného nemali nikdy daný súhlas na prechod do sociálnych priestorov inak (ako to tvrdil žalovaný
„cez lakovňu“). Vo vzťahu k účtovaniu nájomného za karosáreň poukázal na rozdielnosť fakturácie
v zmysle Zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 24.4.2012 a mimo tejto zmluvy, s poukazom
na fa č. 0109514 zo dňa 7.8.2014 (podľa podpísanej prílohy) a na fa č. 0111814 zo dňa 10.10.2014
za karosáreň, že v tejto faktúre nie je žiadna zmienka o Zmluve o nájme nebytových priestorov zo
dňa 24.4.2012. K vyjadreniu pripojil listiny - mail z 21.12.2011 žalovanému, v ktorom zasiela pôdorys
prízemia - dielne, poschodia - kancelárie a prílohy č. 1 a 2 nájom dielňa a kancelária a foto dielne,
náčrt pôdorysu prvého nadzemného podlažia (č.l. 159) a druhého nadzemného podlažia (č.l. 159/rub),
prílohu č. 1 k zmluve o nájme nebytových priestorov ako návrh bez označenia nájomcu na priestory
dielňa, SO2, kancelárie 1, 2 a 3, fotodokumentáciu (č.l. 159a až 160). Mail zo 16.4.2012 (č.l. 161), v
ktorom posiela Zmluvu o nájme, kde žiada doplniť údaje žalovaného a prílohy č. 1 a 2 po úprave - nájom
dielňa a kancelárie, návrh Zmluvy o nájme nebytových priestorov (č.l. 162-163) s prílohami č. 1 a 2/

(č.l. 164-165), mailovú komunikáciu pred termínom 24.4.2012 (č.l. 166-167), ktorá rieši predpokladané
množstvo spotreby energie na predmet Zmluvy o nájme. V maili zo dňa 24.4.2012 (č.l. 167) žalobca
posiela žalovanému zmluvu, prílohu č. 1 - dielňa, prílohu č. 2 - šatňa a žiada, aby konateľ podpísané
dokumenty a skenované poslal späť, v prílohe predmetného mailu doložil Zmluvu o nájme nebytových
priestorov s označením zmluvných strán - žalobca ako prenajímateľ, žalovaný ako nájomca, s prílohou č.
1 - dielňa SO2, príloha č. 2 - šatňa (č.l. 167-171). Pripojil faktúry, v ktorých žalobca vyúčtoval žalovanému
nájomné. V označení predmetu fakturácie sa uvádza: „fakturujeme vám v zmysle Zmluvy o nájme
nebytových priestorov zo dňa 24.4.2012 a prílohy č. 1 zo dňa 24.4.2012 nájom ... (č.l. 172-174). Mailom
z 25.4.2012 (č.l. 175) žalobca zaslal žalovanému ním podpísanú Zmluvu o nájme nebytových priestorov
- prílohu č. 1 a 2 a faktúru za nájom šatne za máj a jún (č.l. 176-178). Mailom zo dňa 30.4.2012
zaslal žalovanému na podpis prílohy č. 3, 4 a 5 k Zmluve o nájme (č.l. 184-187) bez podpisov. Na
č.l. 188 je príloha č. 4 podpísaná konateľom žalobcu aj žalovaného. V maili zo dňa 11.1.2013 žalobca
posiela prílohu č. 2B a 6B plus pôvodne podpísanú zmluvu s prílohou č. 1, 2 a 6 (č.l. 189) a označené
prílohy, nepodpísané (č.l. 190-192). Mailom zo dňa 7.10.2013 žalobca zaslal prílohu č. 7 - sklad 1 -
16,50 m2, lakovňa 83 m2, za lakovňu cena nájmu 266,67 Eur/mesiac (č.l. 196) bez podpisov. Mailom z
9.4.2014 žalobca oznámil žalovanému, že od tohto dátumu je monitorovaný priestor lakovne a karosárne
kamerami s dlhodobým záznamom.

44. Na pojednávaní dňa 22.10.2015 (záp. o poj. č.l. 243) žalobca vypovedal, že bola požiadavka, aby
predmet zmluvy bol rozšírený aj na lakovňu. Žalobca vypracoval dodatok č. 7, ktorý sa nepodpísal.
Žalovaný potom zmenil požiadavku z lakovne na karosáreň, žalobca v prílohe č. 7 potom zahrnul do
predmetu nájmu aj karosáreň, podpísal ju poslal mailom p. I.; táto príloha nebola vrátená spôsobom
ako predchádzajúce prílohy, takže žalobca mal za to, že zmluva nebola uzatvorená. Rozporoval, že
dostal informáciu od p. I., že táto už je žalovaným podpísaná. Dňa 26.1.2015 karosáreň
zamkol, nachádzal sa tam nejaký materiál, vysokozdvižný vozík s diesloagregátovým motorom. Dôvody,
pre ktoré uzamkol karosáreň, oznámil žalovanému v maili zo dňa 27.1.2015. Objasnil predmet nájmu
podľa prílohy č. 1,2 a 4 v zmysle pôdorysu na č.l. 211.

45. PZ žalobcu poukázal, že zadržaním hnuteľných vecí žalobca nezabraňoval v podnikateľskej
činnosti žalovaného, nakoľko žalovaný ukončil svoju činnosť v týchto priestoroch demontážou ku dátumu
27.1.2015, čo sám žalovaný v jednom zo svojich mailov žalobcovi oznámil - mail z 11.3.2015, kde
žalovaný uvádza, že prestal k 31.1.2015 používať priestory (č.l. 32/rub). Definitívne vypratali priestory
31.1.2015.

46. PZ žalovaného trval na tom, že žalovaný ukončil podnikateľskú činnosť preto, že mu znemožnil
túto činnosť vykonávať žalobca, že žalovaný mal záujem rozšíriť svoje priestory a keďže sa to u žalobcu
nedalo, mal nové prenajaté priestory.

47. Žalobca objasnil, akým spôsobom aj po uzamknutí karosárne mohol žalovaný a jeho pracovníci
používať sociálne priestory a to cez vchod, ktorý je na pôdoryse na č.l. 211 označený jednotkou v krúžku,
cez bod 3 a 4 až do vchodu označenom ako číslo 4 cez 5 až do sociálnych priestorov. To, že užívali
priestory lakovne a skracovali si túto cestu, bolo bez zmluvného základu akceptované žalobcom.

48. PZ žalobcu na pojednávaní dňa 28.4.2016 (záp. o poj. č.l. 293) trval na tom, že žalovaný nepreukázal
aj nájom karosárne z dôvodu, že nebol podpísaný dodatok č. 7 k Zmluve o nájme a tiež, že žalovaný mal
prístup do všetkých prenajatých objektov až do 1.4.2015, kedy priniesol kľúče žalobcovi. Zadržiavanie
hnuteľných vecí v priestoroch karosárne s prejednávanou vecou nesúvisí a preto neboli dané dôvody
na výpoveď.

49. Žalobca vypovedal, že si podpisovali doklad o odovzdaní kľúčov; od karosárne kľúče nikdy
neprevzal. Je podstatné preukázať uzatvorenie písomnej zmluvy s ohľadom na zákonnú úpravu, kde je
predpísaná písomná forma Zmluvy o nájme nebytových priestorov.

50. PZ žalovaného k výpovedi žalobcu o zaužívanom spôsobe doručovania podpísaného návrhu
zmluvy a príloh uviedol, že práve príloha č. 7, ktorú p. Pomina podpísal v apríli 2014, bola p. I. doručená
do kancelárie p. M.. Poukázal na listinu na č.l. 104, že ju podpísal p. Kuruc vo februári 2014 a p. Pomina
15.4.2014 - poukázal na č.l. 106 s tým, že zmluva nemusí byť podpísaná na tej istej listine.

51. K spôsobu podpísania dodatkov č. 1, 2, 2B a č. 4 žalobca uviedol, že tieto boli vymenené mailovou
poštou medzi zmluvnými stranami tak, že žalobca poslal návrh, žalovaný ho podpísal, vrátil ho podpísaný
mailom, žalobca si ho vytlačil, podpísal a preto existujú tieto dodatky podpísané obidvoma zmluvnými
stranami na jednej listine, pričom bolo odkazované na listiny v zmysle č.l. 10/rub až 12/rub. Poukázal,
že 7.1.2015 a 27.1.2015upozorňoval žalovaného, že nie je podpísaná príloha č. 7, p. I. na to nereagoval
spôsobom, že táto je podpísaná. Prvýkrát podpísaný prílohu č. 7, ako ju prezentuje PZ žalovaného,
našiel žalobca až v spise s vyjadrením žalovaného. K vyúčtovaniu nájmu za karosáreň uviedol, že toto
bolo účtované nie na základe zmluvy, ale na základe skutku užívania.

52. Na tomto pojednávaní svedok I. vypovedal, že bol splnomocnený žalovaným na zastupovanie
žalovaného na Slovensku. Koncom r.2014 informoval žalobcu, že chcú z prenajatých priestorov odísť,
lebo chceli zvýšiť kapacitu výroby. Požiadal žalobcu o zmenu zmluvy s výpovednou lehotou 3 mesiace,
žalovaný mal záujem skončiť nájom k marcu 2015. Žalobca trval na 12 mesačnej výpovednej lehote.
Žalovaný pracoval v prenajatých priestoroch na strojoch do 26.1.2015, kedy začali sťahovať stroje,
odpojili kompresor, ktorý stláčal vzduch a slúžil aj pre priestory žalobcu na základe ústnej dohody. Cca
o 11.00 hod. zamestnanec žalovaného volal, že sa nemôžu dostať do priestorov, kde mali uložený
materiál, jeden stroj, ktorý v tom období nepotrebovali a dva vysokozdvižné vozíky. Na dielni pracovať
mohli, nemohli vyvážať materiál, pretože časť opracovaného materiálu bola uskladnená v sklade, ktorý
bol zamknutý. Materiál, ktorý nebol v uzamknutom priestore, žalovaný mohol opracovávať, ale nemohli
ho vyvážať a navážať, iba náhradným spôsobom, ktorý nebol uspôsobený na tieto účely, aj z dôvodu,
že nemali vysokozdvižný vozík. K dátumu 26.1.2015 žalovaný nemal záväzky voči žalobcovi. Pred
rokovaním o dodatku č. 7 žalovaný nakladal materiál cez mestský pozemok a do WC a do umývarky
nemali prístup z vnútorných priestorov, ale vonkajškom cez parkovisko. Stroje žalovaný odviezol z
prenajatých priestorov približne do 27.-28.1. Následne chceli dávať tento priestor do pôvodného stavu v
rámci možností. K odblokovaniu uzamknutých priestorov došlo koncom marca 2015. K vzniku dodatku
č. 7 vypovedal, že oslovil p. M., či by mohli cez lakovňu chodiť do karosárne a cez karosáreň na nádvorí
nakladať tovar, čo bolo 2-3 krát umožnené. Neskôr p. Kuruc povedal, že ju môžu užívať len na základe
nájmu. P. Kuruc pripravil návrh zmluvy niekedy v r. 2014, dodatok poslal svedkovi mailom nepodpísaný,
svedok ho dal podpísať p. Pominovi, konateľovi žalovaného a doručil ho spätne tak, ako to predtým
robievali, do kancelárie p. M., takže zmluvu mali podpísanú iba p. Pominom a nemali ju podpísanú od p.
Kuruca. Svedok vypovedal, že bežne odovzdával dodatky k nájomnej zmluve p. M. alebo p. Kurucovi v
prítomnosti p. M.. Nepamätal si, či niečo skenoval a takýmto spôsobom podpísané dodatky p. Pominom
zasielal mailom žalobcovi. Svedok potvrdil predmet nájmu ako vyplýva z pôdorysu na č.l. 211, vyznačený
červenými čiarami. Trval na tom, že predmetom nájmu bola aj karosáreň. Na otázku žalobcu, či mal kľúče
od dverí, ktoré vedú z dielne do lakovne, z lakovne do karosárne a do sociálnych priestorov, svedok
vypovedal nie. Nemal ani kľúč zvonku smerom do karosárne. K procesu vzniku dodatku č. 7 vypovedal,
že až v r. 2014 požiadali žalobcu, či môžu nakladať svoj tovar zo strany karosárne; najskôr na základe
ústneho súhlasu materiál zložili do karosárne v r. 2014, nie je pravda, že by materiál zložili do karosárne
v r. 2014 bez súhlasu. Kým nebol uzatvorený dodatok č. 7, so súhlasom žalobcu častejšie využili
toto uskladnenie, p. Kuruc to vyúčtoval s tým, že od 1.4. bude dodatok a potom fungovali na základe
dodatku. Práve od 1.4. pravidelne bolo účtované mesačne za nájom. Žalobcovi oznámili v decembri, že
do konca marca žalovaný odíde, rokovali o zmene zmluvy na trojmesačnú výpovednú lehotu. Žalobca
s ňou nesúhlasil, ale žalovaný bol v každom prípade rozhodnutý v marci odísť. Keby žalobca nesúhlasil
s trojmesačnou výpovednou lehotou, rokovali by o šesťmesačnej, príp. by rešpektovali dohodnutú
dvanásťmesačnú výpovednú lehotu a zriadili by v týchto priestoroch iné aktivity, napr. sklad. Svedok si
nepamätal, ako reagoval na výzvy žalobcu z januára 2015 ohľadne uzatvorenia prílohy 7 (karosáreň).
Dodatok č. 7 predložil až v súdnom konaní. V období od apríla 2014 do konca r. 2014 nikto svedka
nevyzval na predloženie podpísanej prílohy č. 7. Prvýkrát sa tak stalo až v maili 27.1.2015 po zablokovaní
priestorov. Prílohu č. 7, ktorú v súdnom konaní žalovaný doložil, zaobstaral tak, že jednal s konateľom
žalovaného, ktorý mu ju poslal podpísanú, pretože on si všetky doklady berie so sebou. Upresnil, že
podpísaná už bola 15.4. Trval na tom, že nájom vo fa č.l. 107 a nasl. bol účtovaný na základe dodatku
č. 7, poukázal na vyúčtovanie za obdobie od 1.5. do 31.5.2014, keď fa bola vystavená 10.5.2014 a teda
nie na základe skutkového stavu po uplynutí mesiaca, ktorého sa vyúčtovanie týka. K praxi ohľadne
doručovania písomnosti vo vzťahu práve k zmluve o nájme a jej dodatkov vypovedal, že buď p. Kuruc
osobne alebo mailom poslal návrh písomnosti, ktorú bolo treba podpísať, svedok ju poslal na podpis
p. Pominovi do Talianska a keď sa to podpísané vrátilo, tak to doniesol do kancelárie p. Poliaka, tam
sa ho vždy spýtal, či mu to môže nechať, povedal, že áno. Často bol p. Poliak v lakovni, ale nechal
to v kancelárii p. M.Y.I.. P. Pomino si nechával podpísané dokumenty a keď ich svedok potreboval,

poslal mu ich podpísané poštou. P. Poliak nepodpisoval prevzatie dokumentov od svedka. Následne
svedok požiadal súd o zmenu protokolácie svojej svedeckej výpovede: „Ja by som chcel opraviť súd,
aby neprotokoloval, že som vypovedal, že bola doručovaná p. Poliakovi práve príloha č. 7 podpísaná
p. Pominom, ja som sa vyjadroval, že bežným spôsobom som listiny doručoval p. Poliakovi.“ Uviedol, že
bežne nechával listiny na prázdnom stole, lebo vedel, že p. M. bol v lakovni a jeho kancelária
bola od lakovne tri metre. Keď odchádzal, tak povedal: „že nechal som vám to tam na stole.“. Nedal mu
to do ruky preto, lebo bol oblečený v lakovacom obleku. Žalobca sa v prítomnosti svedka vyjadril, že
dodatok č. 7 podpísaný p. Pominom od svedka osobne neprevzal. Svedok si nepamätal, že by ho priamo
p. Kurucovi dal, bol prekvapený, že do spisu bol doložený dodatok č. 7 podpísaný p. Kurucom, pretože
prax bola taká, že p. Kuruc doručoval žalovanému ním nepodpísaný návrh, ktorý žalovaný podpisoval
prvý. Min. príloha č. 7 prišla nepodpísaná. Žalobca uviedol, že vždy poslal návrh nepodpísaný, prvýkrát
posielal text na ich požiadavku ako návrh, či s tým súhlasia, keď oznámili že súhlasia, druhý krok urobili
taký, že podpísal tento návrh, zoskenoval a podpísaný ho poslal žalovanému a žalovaný ho podpísaný
vrátil naspäť. Svedok po nahliadnutí na dodatok na č.l. 10/rub až 11/rub uviedol, že je dosť možné, že
to bolo tak podpísané ako uviedol p. Kuruc a teda, že sa podpísal p. Pomina ku podpisu p.
Kuruca. Je to možné, ale nebolo to vždy pravidlo. Svedok poukázal na č.l. 104-106, že ani z jedného
textu nevyplýva, že by išlo o návrh zmluvy.

53. PZ žalobcu na tomto pojednávaní poukázal na to, že pokiaľ je na č. l. 106 podpis p. Pomina, ide
o návrh zmluvy, keďže nebol podpísaný p. Kurucom a nie je ani predtlačený text s menom p. Pominu,
je tam len p. Kuruc ako konateľ, tj. bol poslaný iba návrh bez podpisu p. Kuruca. Ak by bola
akceptácia, tak by p. Kuruc dopísal oboch účastníkov a takto by to naskenoval a poslal žalovanému na
podpis. PZ žalovaného takúto prax poprel.

54. Na pojednávaní dňa 8.6.2016 svedok B. Ž. vypovedal, že u žalovaného je v zamestnaneckom
vzťahu. Po nahliadnutí na č.l. 134 a nasl. vypovedal, že túto výpoveď aj s p. Poncom niesol do SECA v
I. C. D., kde sa kontaktovali asi so sekretárkou, ktorá povedala, že zavolá p. Kuruca. Na to
prišiel p. Kuruc, výpoveď si zobral, išiel k sebe do kancelárie (zrejme) a keď sa vrátil, povedal, že sú tu
napísané blbosti, nič nepodpíše, pošlite mi to poštou. Text „neprevzaté dňa 16.2.2015“ napísal p. Ponc.
Podpisy pod týmto textom sú svedka a p. Ponca. Na otázku, či výpoveď bola v čase, keď ju doručovali,
podpísaná p. Pominom, vypovedal, že asi áno. Následne doplnil, že nevie, je pravda, že text si prečítali,
ale nevšimol si, či je podpísaná. S p. Kurucom komunikoval p. Ponc, ktorý išiel aj hore do kancelárie
k p. Kurucovi, sám s p. Kurucom nekomunikoval, bol dole, keď sa p. Ponc vrátil od p. Kuruca, povedal
svedkovi, že to neprevzal a povedal to, čo je tam napísané. Žalobca si nepamätal či bol s p. Poncom,
svedok si nepamätal presne, kde bol dopísaný text rukou, či v sídle žalobcu alebo žalovaného, ale
vedel, že to bolo napísané v ten deň. Sám tento text podpisoval vo firme žalovaného hneď. K využívaniu
sociálnych priestorov vypovedal, že po uzamknutí karosárne nemohli prejsť cez lakovňu, museli chodiť
dookola, vyjsť von z budovy. Priestory, kde svedok a iní zamestnanci žalovaného opracovávali výrobky
(mimo karosárne a lakovne), zamykal ten, kto končil, teda zamestnanec žalovaného.

55. Svedok Martin Ponc vypovedal, že začal pracovať u žalovaného koncom októbra 2014 a koncom
januára 2015 odtiaľ chceli odísť, tiež že koncom januára našli uzamknuté priestory. Výpoveď doručoval
žalobcovi s p. Ž.. Po nahliadnutí na č.l. 134 vypovedal, že 16.2.2015 išli do Koštian, pracovníčke na
recepcii povedali, že prišli za p. Kurucom s výpoveďou. Pracovníčka zavolala p. Kuruca, ktorý zobral
do ruky túto výpoveď, prečítal si ju a povedal, že ju neprevezme a povedal to, čo je napísané, že nič
nepodpíše. Výpoveď dával p. Kurucovi v SECO dolu na recepcii, v prítomnosti p. Ž.. Nebol v kancelárií
p. Kuruca, keď túto výpoveď odovzdával, ale keď išli s ďalším papierom, ale to sa rozprávali s
p. Kurucom ml. Tiež vypovedal: „Prvýkrát som tam bol a aj posledný.“. Rukou písaný text na výpoveď
dopisoval pred firmou SECO v aute, kde to podpísali obaja. K dverám na č.l. 211 do karosárne vypovedal,
že od týchto dverí nemali kľúč, boli to dvere, ktoré sa vyťahovali hore reťazou zvnútra, zvonka sa dali
otvoriť iba v prípade, ak by mali kľúč. Sám takýto kľúč nemal a nevedel o tom, že by mal niekto z
pracovníkov žalovaného.

56. Svedok M. M. vypovedal, že pre žalobcu ako živnostník vykonáva lakovanie vozidiel v ich priestore,
v lakovni. Vedel, že žalovaný (označil p. I.) mal prenajatú dielňu, kde opracovával železo, kanceláriu a
sociálne priestory. Sám nemal oprávnenie riešiť zmluvný vzťah medzi stranami. P. I. požiadal svedka, či
by mohol v priestoroch klampiareň zložiť nejaký materiál. Uvedené prejednal s p. Kurucom a potom mu
povedal, že si tam môže na pár dní niečo zložiť, čo sa aj stalo. Následne sa veci od žalovaného začali

hromadiť, oznámil to p. Kurucovi st., čo sa dialo potom, nevedel. K doručovaniu písomnosti od p. I. p.
Kurucovi vypovedal, že nemá na takéto veci oprávnenie. Nájomný vzťah medzi stranami neriešil. S p.
I. riešil jedine situáciu, keď chodili vysokozdvižnými vozíkmi po dielni svedka. Na otázku, či p. I. prišiel
za svedkom a oznámil mu, že mu v kancelárii necháva nejakú listinu pre p. Kuruca, vypovedal: „Nie,
nestávalo sa, lebo ja mám kanceláriu ďalej od dielne a keď som na dielni, mám kanceláriu zamknutú.“
Nestalo sa ani, že by mu písomnosť pre p. Kuruca odovzdal na dielni. Neobmedzoval pracovníkov
žalovaného užívať sociálne priestory, ktoré mal žalovaný v nájme. Dvere z lakovne do dielne a z lakovne
do karosárne uzamkol zo strany lakovne. Tiež zamkol dvere karosárne, na č.l. 211 vyznačené šípkou,
ukázal dvere medzi lakovňou a karosárňou. Dvere zvonka do karosárne sú vždy zamknuté. Od týchto
dverí žalovaný nemá kľúč, by to sám zistil, keby tam bol pohyb. Aj po tom, čo zamkol prístup do lakovne,
pracovníci žalovaného mali prístup do sociálnych zariadení, ukázal cez hlavnú bránu a cez chodbu, po
obvode budovy z vonkajšej strany a vstup cez hlavnú bránu označenú číslom 3 a 4, po chodbe č. 5 na
č.l. 211. Cez deň, keď boli iní nájomníci, mohli vstúpiť po schodišti hore, po chodbe a po schodišti dole
do sociálneho zariadenia, cez prvé poschodie. K mailu zo dňa 11.1.2013 (č.l. 189) sa nevedel vyjadriť,
prečo mal vytlačiť tam označenú prílohu 2B a 6B a dať p. I. podpísať. Pripustil, že žalobca niekedy maily,
ktoré posielal p. I., zaslal aj svedkovi, aby vedel, na ktoré prenajaté priestory majú nárok a tiež,
že sa o tieto objekty staral, keď všetci odišli (mal to skontrolovať a pozamykať). Sám nemal právomoc
písomnosti preberať. K mailu z 27.1.2015 (č.l. 200) vypovedal, že je to z takých istých dôvodov ako
povedal k mailu na č.l. 189. Svedok nedoručoval písomnosti od žalobcu p. I.. Keď spolu rokovali p. Kuruc
a p. I., tak p. Kuruc prišiel na SECO a väčšinou sedeli v kancelárii u svedka a spolu rokovali.

57. Podľa § 3 ods. 1 Zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej len
„Zákon č. 116/1990 Zb.“), prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému
(ďalej len „nájomca“) zmluvou o nájme (ďalej len „zmluva“)..

58. Podľa § 3 ods. 2 Zákona č. 116/1990 Zb., nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú
stavebne určené.

59. Podľa § 3 ods. 3 Zákona č. 116/1990 Zb., zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať
predmet a účel nájmu, výšku, splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na
neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými
hospodári bytová organizácia založená národným výborom, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť
najdlhšie na 2 roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.

60. Podľa § 3 ods. 4 Zákona č. 116/1990 Zb., ak zmluva neobsahuje náležitosti podľa ods. 3, je neplatná.

61. Podľa § 5 ods. 1 Zákona č. 116/1990 Zb., ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať
nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho
na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním
nebytového priestoru spojené.

62. Podľa § 10 Zákona č. 116/1990 Zb., ak sa nájom uzavrie na neurčitý čas, sú prenajímateľ i nájomca
oprávnení vypovedať zmluvu písomne bez udania dôvodu, ak nie je dohodnuté inak.

63. Podľa § 12 Zákona č. 116/1990 Zb., výpovedná lehota je tri mesiace, ak nebolo dohodnuté inak;
počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

64. Podľa § 43c ods. 1 Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“), včasné vyhlásenie urobené osobou,
ktorej bol návrh určený alebo iné jej včasné konanie, z ktorého možno vyvodiť jej súhlas, je prijatím
jej návrhu.

65. Podľa § 43c ods. 2 OZ, včasné prijatie návrhu nadobúda účinnosť okamihom, keď vyjadrenie súhlasu
s obsahom návrhu dôjde navrhovateľovi. Prijatie možno odvolať, ak odvolanie dôjde navrhovateľovi
najneskôr súčasne s prijatím.

66. Podľa § 43c ods. 3 OZ, neskoré prijatie má napriek tomu účinky včasného prijatia, ak navrhovateľ o
tom bez odkladu upovedomí osobu, ktorej bol návrh urobený, a to ústne alebo odoslaním správy.

67. Podľa § 44 ods. 1 OZ, zmluva je uzavretá okamihom, keď prijatie návrhu na uzavretie zmluvy
nadobúda účinnosť. Mlčanie alebo nečinnosť samy osobe neznamenajú prijatie návrhu.

68. Podľa § 46 ods. 1 OZ, písomnú formu musia mať zmluvy o prevodoch nehnuteľností ako aj iné
zmluvy, pre ktoré to vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov.

69. Podľa § 46 ods. 2 OZ, pre uzavretie zmluvy písomnou formou stačí, ak dôjde k písomnému návrhu
a k jeho písomnému prijatiu. Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľností, musia byť prejavy účastníkov
na tej istej listine.

70. Podľa § 720 OZ, nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný Zákon.

71. Podľa § 261 ods. 1 Obchodného zákonníka (ďalej len „OBZ“), táto časť zákona upravuje záväzkové
vzťahy medzi podnikateľmi, ak pri ich vzniku je zrejmé s prihliadnutím na všetky okolnosti, že sa týkajú
ich podnikateľskej činnosti.

72. Podľa § 261 ods. 9 OBZ, zmluvy medzi osobami uvedenými v odsekoch 1 a 2/, ktoré nie sú upravené
v hlave II. tejto časti zákona a sú upravené ako zmluvný typ v Občianskom zákonníku, spravujú sa
príslušnými ustanoveniami o tomto zmluvnom type v Občianskom zákonníku a týmto zákonom.

73. Podľa § 137 písm. c/ Civilného sporového poriadku (ďalej len „CSP“), žalobou možno požadovať,
aby sa rozhodlo najmä o určení, či tu právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý
právny záujem; naliehavý právny záujem nie je potrebné preukazovať, ak vyplýva z sobotného predpisu.

74. Naliehavý právny záujem na požadovanom určení podľa ust. § 137 písm. c/ CSP bol daný
v zmysle vyjadrenia PZ žalobcu na pojednávaní dňa 4.6.2015, nakoľko táto žaloba vyrieši otázku
právneho postavenia žalobcu ako prenajímateľa čo do trvania zmluvného vzťahu podľa Zmluvy o
nájme nebytových priestorov medzi stranami sporu s ohľadom na plynutie výpovednej lehoty z dôvodu
danej výpovede Zmluvy o nájme nebytových priestorov žalovaným listom zo dňa 13.2.2015. Žaloba
má význam aj pre prípadné ďalšie uplatňovanie nárokov z titulu náhrady škody pre žalovaným tvrdené
porušovanie povinnosti žalobcu ako prenajímateľa zo zmluvy o nájme nebytových priestorov, ktorú
otázku musí súd vyriešiť. Rovnako bude ustálená aj otázka nároku žalobcu vo vzťahu k žalovanému na
zaplatenie nájomného za obdobie trvania nájmu, nakoľko v prípade výpovedných dôvodov v zmysle
výpovede zo dňa 13.2.2015 nájomná zmluvy by skončila uplynutím jednomesačnej výpovednej lehoty,
v prípade výpovede bez určenia dôvodov by žalovanému plynula výpovedná lehota 12 mesiacov pri
aplikácii ust. § 12 Zákona č. 116/1990 Zb. vo väzbe na zmluvné dojednanie podľa čl. VIII./8.1.

75. Na základe vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že žalobca ako prenajímateľ a žalovaný
ako nájomca, uzatvorili Zmluvu o nájme nebytových priestorov v zmysle ust. § 3 ods. 3 Zákona č.
116/1995 Zb. Zmluvný vzťah medzi stranami sporu súd vyhodnotil ako obchodno-záväzkový vzťah v
súlade s ust. § 261 ods. 9 OBZ. Medzi účastníkmi zmluvného vzťahu, Zmluvy o nájme nebytových
priestorov, išlo o vzťahy medzi podnikateľmi a tento zmluvný vzťah sa týkal ich podnikateľskej činnosti
(§ 261 ods.1 OBZ). Pod sankciou neplatnosti, stanovenej v 3 ods. 3 Zákona č. 116/1995 Zb., zmluva
o nájme nebytových priestorov musí mať písomnú formu a musí obsahovať podstatné náležitosti v
zmysle § 3 ods. 3 Zákona č. 116/1990 Zb. Pri vzniku zmluvného vzťahu dňa 24.4.2012 bol predmet
zmluvného vzťahu v zmysle čl. II. vymedzený prílohou č. 1, ktorá je neoddeliteľnou súčasťou Zmluvy o
nájme nebytových priestorov: dielňa SO2 v rozsahu 200 m2 (č.l. 10/rub). Predmet nájmu bol rozšírený
v zmysle dodatkov označených ako príloha č. 2, 2B a 4 o ďalšie nebytové priestory, šatňa o výmere 10
m2 (č.l. 11), sociálne priestory, umývarka, WC o výmere 5 m2 a sklad 2 a sklad 3, spolu o výmere 59,80
m2 (č.l. 11-12/rub). Z priloženej Zmluvy o nájme nebytových priestorov a jej dodatkov/príloh (č.l. 11-12/
rub), súd mal preukázaný spôsob ich uzatvárania postupom, ako ho opísal žalobca na pojednávaní
dňa 28.4.2016, a to hlavne vo vzťahu k dodatkom k tejto zmluve, tj., že ich návrhy boli posielané
mailovou poštou medzi zmluvnými stranami tak, že žalobca poslal návrh žalovanému, ktorý ho podpísal,
podpísaný ho vrátil mailom žalobcovi, žalobca si ho vytlačil a sám podpísal. Takto opísanú prax čo do
vzniku Zmluvy o nájme nebytových priestorov a jej dodatkov č. 1, 2, 2B a 4 preukazujú listiny (č.l. 9-12/
rub), t. j. zmluva a jej dodatky podpísané obidvoma zmluvnými stranami na jednej listine.

76. Medzi stranami bolo sporné uzatvorenie dodatku/prílohy č. 7 zo dňa 1.4.2014 na č. l. 104 a 106,
podľa ktorého predmetom nájmu mala byť karosáreň o výmere 80 m2. Na č.l. 104 je táto príloha
prečiarknutá, dopísaný rukou text „nepodpísaná príloha č. 7 od p. Pomina za žalovaného“, je
podpis štatutárneho zástupcu žalobcu p. Kuruca pri predtlačenom mene v podobe: „Ing. Peter KURUC,
konateľ spoločnosti“. Na č.l. 106 nie je pri predtlačenom mene „Ing. Peter Kuruc, konateľ spoločnosti“
jeho podpis. Je tam podpísaný konateľ žalovaného s dátumom 15.4.2014, ako o tom vypovedal PZ
žalovaného, bez toho, aby bolo predtlačené jeho meno a funkcia, ako je to na Zmluve a na prílohách
na č l. 10/rub - 11/rub, kde sú za prenajímateľa aj za nájomcu uvedení štatutárni zástupcovia oboch
zmluvných strán, t. j. k predtlačeným menám a funkciám štatutárnych zástupcov sú pripojené ich
podpisy, prenajímateľa aj nájomcu vždy na tej istej listine, čo dodatku - prílohe č. 7 na č.l. 104 a
106 chýba. Na základe uvedeného porovnania predmetných listín potom súd dospel k záveru, že
príloha č. 7 nebola podpísaná spôsobom, ako bola medzi zmluvnými stranami zaužívaná prax pri
podpise Zmluvy o nájme nebytových priestorov a jej príloh č. 1, 2, 2B a č. 4, na základe čoho súd
prijal záver, že nedošlo k platnému uzavretiu dodatku - prílohy č. 7 k Zmluve o nájme nebytových
priestorov zo dňa 24.4.2012. Súd v tejto súvislosti poukazuje na ust. § 43c ods. 2 OZ, podľa
ktorého včasné prijatie návrhu nadobúda účinnosť okamihom, keď vyjadrenie súhlasu s obsahom
návrhu dôjde navrhovateľovi. Žalovaný nepreukázal, že v rozhodnom čase, a teda v čase podania
výpovede Zmluvy o nájme nebytových priestorov z 24.4.2012, listom zo dňa 13.2.2015, preukázateľne
doručenej žalobcovi relevantným spôsobom dňa 2.3.2015, bolo vyjadrenie súhlasu s obsahom návrhu
predmetného dodatku dôjdené k navrhovateľovi tohto návrhu dodatku, keď žalobca počas celého
konania doručenie tohto návrhu podpísaného žalovaným, ako vyplýva z listiny na č.l. 106, v konaní
popieral a žalovaný nepreukázal opak. Len samotné oznámenie splnomocneného zástupcu žalovaného
p. I. žalobcovi o tom, že štatutárny zástupca žalovaného podpísal návrh dodatku - prílohy č. 7, nemožno
v prípade zmluvy, pre ktorú zákon predpisuje písomnú formu, považovať za prijatie návrhu. V takomto
prípade je potrebné návrh prijať písomnou formou v zmysle ust. § 46 ods. 2 OZ, pričom podpisy
zmluvných strán nemusia byť na tej istej listine. Podľa § 46 ods. 2 OZ, pre uzavretie zmluvy písomnou
formou stačí, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu, takže podpisy účastníkov
nemusia byť na tej istej listine. Zmluva o nájme a podnájme nebytových priestorov, a teda aj jej dodatky,
v zmysle § 3 ods. 3 Zákona č. 116/1990 Zb. musí mať písomnú formu. Naviac, žalovaný ani nepreukázal
tvrdenie, že p. I. oznámil žalobcovi prijatie návrhu - prílohy č. 7 žalovaným.

77. Pokiaľ žalovaný prostredníctvom jeho PZ neskôr v konaní (oproti pôvodnému vyjadreniu, že p. I. mal
oznámiť podpísanie predmetného návrhu dodatku žalobcovi) trval na tom, že p. I. žalovaným podpísaný
dodatok doručil žalobcovi prostredníctvom p. M., z vykonaného dokazovania výsluchom svedkov I. a
Poliaka uvedené preukázané nebolo.
Výpoveď svedka M. nepotvrdila doručenie prílohy č. 7 žalobcovi spôsobom, ako to tvrdil žalovaný v
priebehu súdneho konania v období pred termínom 26.1.2015. V konečnom dôsledku doručenie tejto
prílohy podpísanej štatutárnym zástupcom žalovaného v zmysle vyjadrenia PZ žalovaného spochybnil
aj svedok I., keď na pojednávaní dňa 28.4.2016 žiadal opraviť súd, aby neprotokoloval, že vypovedal, že
bola doručovaná p. M. práve príloha č. 7 podpísaná p. Pominom, ale že sa vyjadroval, že bežným
spôsobom doručoval listiny p. M.. Tvrdenie svedka I., že bežne nechával listiny aj na prázdnom stole
p. M., svedecká výpoveď svedka Poliaka nepotvrdila a preto súd tvrdenie žalovaného prostredníctvom
jeho PZ, že dodatok č. 7 bol doručený žalobcovi prostredníctvom p. I. a p. M., súd vyhodnotil ako
nepreukázané tvrdenie.
Svedok I. si nepamätal, či práve tento dodatok doručoval žalobcovi prostredníctvom p. Poliaka a sám
nevylúčil zavedenú spoluprácu medzi účastníkmi zmluvy, ako ju opísal žalobca už na pojednávaní dňa
22.10.2015, že žalobca pripravil návrh zmluvy ako aj jej príloh, mailom ich poslal p. I., tento ich predložil
p. Pominovi k podpisu a keď mu ich mailom poslal, žalobca si ich vytlačil a pripojil k týmto svoj podpis
a tieto prílohy potom tvorili súčasť zmluvy uzatvorenej 24.4.2012 (str. 2 záp. o poj. z 22.10.2015 na č.l.
243/rub). Túto opísanú spoluprácu žalobcom na pojednávaní dňa 22.10.2015, dotvrdenú výpoveďou
svedka I. na pojednávaní dňa 28.4.2016 (str. 14 záp. o poj. č.l. 299/rub) preukazujú aj listiny, Zmluva
o nájme nebytových priestorov zo dňa 24.4.2012 (č.l. 9-10) a prílohy č. 1, 2, 2B a č. 4 (č.l. 10/rub/11/
rub). Listina na č.l. 104 a 106 tejto opísanej spolupráci nezodpovedá. Rozdielne od príloh č. 1, 2, 2B
a č. 4 príloha č. 7 neobsahuje vypísané údaje pri podpise za prenajímateľa a nájomcu, ani v jednom
z dodatkov č. 1, 2, 2B a 4 žalovaný sám nedopísal dátum, kedy podpísal predmetné dodatky, ako to
urobil v prílohe č. 7 na č.l. 106. V zmysle § 44 ods. 1 OZ, zmluva je uzavretá okamihom, keď prijatie
návrhu na uzavretie zmluvy nadobúda účinnosť. Mlčanie alebo nečinnosť samy osobe neznamenajú
prijatie návrhu. Pre nadobudnutie účinnosti dodatku č. 7 bolo rozhodné, s ohľadom na zákonom

predpísanú písomnú formu (§ 3 ods. 3 Zákona č. 116/1990 Zb.) a vo vzťahu k predmetu prejednávanej
veci (neplatnosti výpovede) z dôvodu práve zamedzenia prístupu žalovanému do karosárne, ktorý mal
byť predmetom nájmu podľa dodatku č. 7, či tento dodatok bol účinný k momentu doručenia výpovede
žalobcovi žalovaným. Iba v okamihu, keď vyjadrenie súhlasu s návrhom dôjde navrhovateľovi návrhu,
nadobúda prijatie návrhu účinnosť. Na okamih nadobudnutia účinnosti návrhu je viazaný aj vznik zmluvy
podľa § 44 ods. 1 OZ.

78. V čase, keď žalovaný uzamkol priestory karosárne dňa 26.1.2015 a ani k času, kedy žalovaný
dal výpoveď žalobcovi, nemal súd preukázané uzavretie dodatku č. 7, ktorého predmetom je nebytový
priestor označený ako karosáreň o výmere 80 m2, lebo dodatok č. 7 v zmysle č l. 106 (podpísaný
žalovaným), bol doručený žalobcovi preukázateľne až v tomto súdnom konaní, žalovaný nepreukázal
opak, ani, že ho žalovaný podpísal práve 15.4.2014. Žalovaný ho nepredložil na prvom pojednávaní
dňa 4. 6. 2015, hoci išlo o rozhodný dôkaz, ale bol doručený súdu až 5. 8. 2015 ako príloha vyjadrenia
žalovaného (č. l. 80). Ak žalobca dňa 26.1.2015 uzamkol priestory karosárne, ktorá skutočnosť medzi
stranami sporu s ohľadom na ich zhodné vyjadrenia nebola sporná (záp. o poj. z 22.10.2015, str. 3 záp.
č.l. 244), potom žalobca týmto úkonom, uzamknutím priestorov karosárne, neporušil zmluvné povinnosti
prenajímateľa vyplývajúce zo Zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 24.4.2012 a Zákona o nájme
a podnájme nebytových priestorov. Nebol preukázaný výpovedný dôvod s jednomesačnou výpovednou
lehotou podľa čl. VIII. bod 8.3 Zmluvy o nájme nebytových priestorov (ak prenajímateľ hrubo porušuje
zmluvné podmienky aj napriek písomnému upozorneniu nájomcom) a to porušením ust. čl. VI. bodu
6.9, podľa ktorého je prenajímateľ povinný zabezpečiť nájomcovi nerušený výkon práv spojených s
užívaním prenajatých nebytových priestorov. Za týmto účelom prenajímateľ umožní nájomcovi používať
komunikácie, a to peši, osobným a nákladným motorovým vozidlám. Súd mal preukázané, že žalobca
ako prenajímateľ zabezpečil žalovanému ako nájomcovi nerušený výkon jeho práv spojených s užívaním
prenajatých nebytových priestorov v zmysle Zmluvy a dodatkov č. 1, 2, 2B a 4. Uzamknutím priestorov
karosárne, ako sa uvádza vo výpovedi v liste zo dňa 13.2.2015, podľa názoru súdu, nebol
znemožnený žalovanému a jeho zamestnancom a spolupracovníkom nerušený výkon práv spojených s
užívaním prenajatých nebytových priestorov v rozsahu a na účel, ako vyplýva zo Zmluvy a jej dodatkov,
lebo karosáreň nebola predmetom nájmu Zmluvy o nájme nebytových priestorov uzatvorenej medzi
účastníkmi konania dňa 24.4.2012 v znení jej prílohy č. 1, 2, 2B a č. 4. Nebolo znemožnené ani užívanie
sociálnych priestorov, umývarky a WC, ako to preukazuje listina - pôdorys prvého nadzemného podlažia
(č.l. 211), ako aj výpovede svedkov I. a M. na pojednávaní dňa 28.4.2016, B. Ž. a B. M. na
pojednávaní dňa 8.6.2016, tj., že žalovanému žalobca zabezpečil nerušený výkon práv spojený s
užívaním aj tejto časti prenajatého nebytového priestoru (sociálne zariadenia) tak (v rozsahu) ako pri
vzniku zmluvy dňa 24.4.2012 a pri vzniku jej dodatkov - prílohy č. 1, č. 2, č.2B a č. 4.

79. Pokiaľ nebolo preukázané účinné uzavretie zmluvy (§ 44 ods. 1 OZ) na predmet nájmu v zmysle
návrhu - dodatku č. 7, nemohlo dôjsť zo strany žalobcu ako prenajímateľa k porušeniu jeho povinnosti,
ktorú mu žalovaný vytýka vo výpovedi listom zo dňa 13.2.2015 v zmysle čl. VI. bod 6.9, lebo žalobca
nemal zmluvnú povinnosť zabezpečiť žalovanému výkon práv spojených s užívaním tých priestorov,
ktoré sú označené ako karosáreň a vyplývajú z návrhu na uzatvorenie dodatku (č.l. 104 a 107) a
preto nemal zmluvnú povinnosť ani na výzvu žalovaného listom zo dňa 30.1.2015 odstrániť prekážky
nerušeného a riadneho užívania všetkých prenajatých nebytových priestorov, ako to uviedol žalovaný,
lebo okrem karosárne, ako to vyplynulo z vykonaného dokazovania, žalovaný mohol riadne užívať
všetky prenajaté priestory v súlade s účelom zmluvy, uvedené ani nerozporoval. Tj., mohol užívať
nebytové priestory v zmysle Zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 24.4.2012 v znení jej prílohy
č. 1 . dielňa SO2, prílohy č. 2 šatňa, prílohy č. 2B sociálne priestory, umývarka, WC a prílohy č. 4 sklad
2 a sklad 3, riadne.

80. Pre platnosť výpovede žalovaného zo dňa 13.2.2015 (č.l. 26) nebol relevantný ani výpovedný
dôvod, že žalobca odo dňa 26.1.2015 protiprávne zadržiaval hnuteľné veci v uzamknutých nebytových
priestoroch, čím znemožnil riadne vykonávať podnikateľskú činnosť žalovaného a teda plnenie účelu,
na ktorý bola uzavretá vyššie uvedená Zmluva o nájme nebytových priestorov. Bolo nesporné, že
žalobca uplatnil voči žalovanému zádržné právo listom zo dňa 5.2.2015 (č.l. 264, 121) na hnuteľné
veci uložené žalovaným v karosárni. Uplatnenie zádržného práva v zmysle ust. § 151s ods. 4 OZ
žalobcom voči žalovanému, podľa názoru súdu, nie je relevantné pre predmet tohto konania (posúdenie
platnosti danej výpovede). Súd pre úplnosť uvádza, že sa stotožňuje s argumentáciou žalovaného
o tom, že v konaní neboli preukázané zákonné predpoklady zádržného práva v zmysle § 151s OZ.

Pokiaľ teda došlo k zadržaniu hnuteľných vecí žalobcom v priestoroch karosárne dňa 26.1.2016 bez
toho, aby boli naplnené zákonné predpoklady pre uplatnenie zádržného práva v zmysle ust. § 151s
OZ, súd uvádza, že neoprávnené zadržanie hnuteľných vecí nesúvisí s porušením povinnosti žalobcu
ako prenajímateľa v zmysle ust. § 5 ods. 1 Zákona č. 116/1990 Zb., ani s porušením jeho zmluvných
povinností zo Zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 24.4.2012, a to vo výpovedi tvrdeného
porušenia čl. VI. bodu 6.9. Zadržiavaním hnuteľných vecí v priestoroch, ktoré neboli predmetom
nájmu, žalobca neporušil svoju povinnosť zabezpečiť nájomcovi nerušený výkon práv spojených s
užívaním prenajatých nebytových priestorov. Uzamknutím karosárne dňa 26.1.2015 a zadržiavaním
hnuteľných vecí v priestoroch karosárne, podľa názoru súdu, žalobca neznemožnil žalovanému v
termíne od 26.1.2015 až po podanie výpovede riadne vykonávať jeho podnikateľskú činnosť v súlade s
účelom nájmu podľa čl. I. Zmluvy o nájme nebytových priestorov a teda nedošlo k hrubému porušeniu
zmluvných podmienok zo strany žalobcu, na ktoré žalovaný upozornil žalobcu aj listom z 30.1.2015
a teda nenastali podmienky - výpovedné dôvody v zmysle výpovede listom zo dňa 13.2.2015, t. j.
porušenie čl. VIII. bod 8.3 druhá odrážka - ak prenajímateľ hrubo porušuje zmluvné podmienky aj
napriek písomnému upozorneniu nájomcom, z ktorého dôvodu potom súd určil, že výpoveď žalovaného
datovaná 13.12.2015, ktorou sa dovoláva žalovaný výpovede Zmluvy o nájme nebytových priestorov
uzatvorenej 24.4.2012 so žalobcom, je neplatná.

81. Skutočnosť, že žalobca zadržiavaním hnuteľných vecí v uzamknutých priestoroch žalobcu
znemožnil tieto hnuteľné veci žalovanému užívať, nie je podľa názoru súdu porušením povinnosti
žalobcu podľa čl. VI. bodu 6.9 Zmluvy o nájme nebytových priestorov, ale môže zakladať uplatnenie
iných nárokov (prípadného nároku na náhradu škody pri splnení zákonných predpokladov), nie
výpovedného dôvodu pre porušenie povinnosti prenajímateľa v zmysle čl. VI. bodu 6.9., toto konanie
žalobcu nesúvisí s hrubým porušovaním zmluvných podmienok Zmluvy o nájme nebytových priestorov
uzatvorenej medzi žalobcom a žalovaným dňa 24.4.2012 a jej príloh. Podľa čl. VI. bodu 6.9 žalobca
ako prenajímateľ mal povinnosť zabezpečiť nájomcovi nerušený výkon práv spojených s užívaním
prenajatých nebytových priestorov a za týmto účelom umožniť nájomcovi používať komunikácie, a to
peši, osobným a nákladným motorovým vozidlám, súd uvádza, že pokiaľ žalovaný nepreukázal platne
uzatvorený dodatok - prílohu č. 7 k Zmluve o nájme nebytových priestorov, potom súd nemal preukázané
porušenie zmluvnej povinnosti žalobcu, zabezpečiť žalovanému nerušený výkon práv spojených s
užívaním prenajatých nebytových priestorov, lebo porušenie tejto povinnosti žalobca namieta ako
výpovedný dôvod vo výpovedi danej žalobcovi listom zo dňa 13.2.2015. Z výsluchu žalobcu,
svedkov I., Ž. X. M. súd nemal preukázané porušovanie vytýkanej zmluvnej povinnosti žalobcom v
rozsahu predmetu zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 24.4.2012 a platne uzatvorenej prílohy
č. 1, 2, 2B a č. 4, a to tak v súvislosti s užívaním prenajatých nebytových priestorov ako aj používania
komunikácie peši, osobným a nákladným motorovým vozidlám, lebo od vzniku zmluvy v r. 2012 až do
r. 2014 žalovaný užíval predmet nájmu bez karosárne, o tom vypovedal svedok I. aj svedok M.. Ak
nebol platne uzatvorený dodatok č. 7 (odôvodnenie viď vyššie), potom žalovaný mohol predmet nájmu
na dohodnutý účel užívať rovnako ako bezprostredne po vzniku zmluvy od r. 2012 až do r. 2014, lebo
nedošlo k zmene účelu nájmu.

82. Pokiaľ žalovaný ako obranu uvádzal, že žalobca účtoval za predmet nájmu podľa prílohy č. 7 -
karosáreň mesačný nájom a vo faktúrach odkazoval na dodatok č. 7, súd uvádza, že faktúra je účtovný
doklad a bez ďalšieho nezakladá vznik zmluvného vzťahu, osobitne za predpokladu, keď zákon v ust. §
3 ods. 3 Zákona č. 116/1990 Zb. predpokladá pre platnosť právneho úkonu Zmluvy o nájme nebytového
priestoru písomnú formu, a to výslovne pod sankciou neplatnosti stanovenej v 3 ods. 4 Zákona č.
116/1990 Zb., o.i. v prípade nedodržania písomnej formy.

83. V konaní bolo preukázané doručenie listu zo dňa 13.2.2015 žalobcovi dňa 2.3.2015, podľa
doručenky na č.l. 137. Žalobca rozporoval doručenie podpísanej výpovede Zmluvy o nájme nebytových
priestorov z 24.4.2012 poštou dňa 26.2.2015. Toto tvrdenie žalobcu preukazuje aj vyjadrenie žalovaného
prostredníctvom PZ žalovaného na pojednávaní dňa 4.6.2015, keď vypovedal, že výpoveď bola
zasielaná poštou po osobnom doručovaní a chybou sa stalo, že nebola zaslaná podpísaná. Následne
však bola doručená aj výpoveď s podpisom, teda s podpisom mohla byť doručená výpoveď až podľa
doručenky dňa 3.2.2015.

84. Pokiaľ svedkovia vypovedali, že doručovali výpoveď dňa 16.2.2015 a žalobca odoprel túto
výpoveď prijať, žalobca rozporoval, že si nepamätá, ak bola doručená, že nebola podpísaná

štatutárnym zástupcom žalovaného. Výpovede svedkov, ktorí mali predmetnú výpoveď doručiť
žalobcovi, nepreukázali jej doručenie v sídle žalobcu dňa 16.2.2015 a odmietnutie prevzatia tejto
výpovede žalobcom, ako to vyplýva z rukou dopísaného textu na č.l. 134. Jednak si svedok Ž. nepamätal,
či táto výpoveď bola v čase, keď ju mali doručovať žalobcovi, podpísaná štatutárnym zástupcom
žalovaného, a tiež, že výpoveď svedkov nebola presvedčivá s ohľadom na rozpory v ich výpovediach;
svedok Ž. na jednej strane vypovedal, že p. Kuruc si výpoveď od svedkov zobral, išiel k
sebe do kancelárie, keď sa vrátil, povedal, že si to neprevezme a vrátil im výpoveď naspäť.
Na druhej strane vypovedal, že s p. Kurucom nekomunikoval, že výpoveď mal odovzdať svedok M. v
kancelárii p. Kuruca a tento rozpor vo svojej výpovedi svedok Žibrita nevysvetlil. S výpoveďou svedka
Ž. nekorešpondovala svedecká výpoveď svedka M., ktorý vypovedal, že s p. Ž. doručoval výpoveď,
sekretárka im povedala, že zavolá p. Kuruca, ktorý si výpoveď zobral, prečítal si ju a povedal, že
ju neprevezme, pričom na výslovnú otázku, kde túto výpoveď odovzdávali, uviedol, že dole
na recepcii, v prítomnosti svedka Ž., avšak nie v kancelárii p. Kuruca, ako o tom vypovedal vo svojej
neskoršej výpovedi svedok Ž., že p. M. išiel aj hore do kancelárie k p. Kurucovi.

85. Súd podľa zásady úspechu v súlade s ust. § 255 ods. 1 CSP priznal žalobcovi náhradu trov konania
v rozsahu 100 %.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je prípustné odvolanie, ktoré sa podáva v lehote 15 dní od doručenia na súde,
ktorý ho vydal.

Podľa § 363 CSP, v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Podľa § 364 CSP, rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty
na podanie odvolania.

Podľa § 365 ods. 1 CSP, odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 365 ods. 2 CSP, odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Podľa § 365 ods. 3 CSP, odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do
uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Podľa § 366 CSP, prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli
uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Informácie o súdnom rozhodnutí boli získané z pôvodného dokumentu, ktorého posledná aktualizácia bola vykonaná 20. 12. 2021. Odkaz na pôvodný dokument už nemusí byť funkčný, pretože portál Ministerstva spravodlivosti mohol zverejniť dokument pod týmto odkazom iba na určitú dobu.