Rozsudok – Neplatnosť právnych úkonov ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 30. máj 2018

Predpisy odkazované v rozhodnutí

Rozhodnutie

---

Súd: Krajský súd Nitra
Spisová značka: 7Co/25/2015
Identifikačné číslo súdneho spisu: 4112213365
Dátum vydania rozhodnutia: 31. 05. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Soňa Zmeková
ECLI: ECLI:SK:KSNR:2018:4112213365.5

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Nitre v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Sone Zmekovej a sudkýň JUDr.
Sidónie Sládečkovej a JUDr. Eriky Madarászovej v právnej veci žalobcu: Mesto Nitra, so sídlom
Štefánikova 60, 949 01 Nitra, proti žalovanému: LL real invest, s.r.o., so sídlom Štúrova 165, 949 01
Nitra, IČO: 36 701 521, zastúpenému Advokátskou spoločnosťou BIZOŇ & PARTNERS, s.r.o., so sídlom
Hviezdoslavovo námestie 25, 811 02 Bratislava, o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy, v konaní
o odvolaní žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Nitra č. k. 18C/41/2012-246 zo dňa 30.10.2014
takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e .

Žalobcovi priznáva voči žalovanému nárok na náhradu trov odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Súd prvej inštancie napadnutým rozsudkom určil, že je neplatné odstúpenie zo dňa 14.03.2012
od Zámennej zmluvy č. j. XXXX/XXXX/OM (ďalej aj „zámenná zmluva“), ktorá bola uzatvorená medzi
stranami sporu dňa 14.11.2011. Toto rozhodnutie odôvodnil s odkazom na ustanovenie § 80 písm. c)
zákona č. 99/ 1963 Zb. Občianskeho súdneho poriadku v znení neskorších predpisov, účinného do
30.06.2016 (ďalej aj „OSP“) ako aj § 39 a § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka. O trovách konania
rozhodol v zmysle § 151 ods. 3 OSP tak, že o ich náhrade rozhodne do 30 dní po právoplatnosti
rozhodnutia vo veci samej. V odôvodnení rozsudku súd uviedol, že žalobca sa žalobou zo dňa
19.04.2012 domáhal, aby súd rozhodol o určení neplatnosti odstúpenia od zámennej zmluvy zo strany
žalovaného. Svoju žalobu odôvodnil tým, že odstúpenie od zmluvy je neplatné z dôvodu, lebo nebolo
dôvodné ani po právnej, ani po materiálnej stránke. Uviedol, že so žalovaným uzavreli dňa 31.08.2009
Zmluvu o budúcej zámennej zmluve číslo č. j. 939/09/OM za podmienok, že žalobca prevedie na
žalovaného vlastníctvo nehnuteľností nachádzajúcich sa v katastrálnom území Nitra, a to stavby súp.
číslo 1495, "Dom opatrovateľskej služby" na H. č. 9, spolu s jej príslušenstvom, t. j. stavbou skladovacích
priestorov bez súpisného čísla postavenou na parc. č. XXXX a pozemku parc. č. registra C KN číslo
XXXX, na ktorom je stavba súp. č. XXXX postavená spolu s príslušenstvom, ktoré sú zapísané na LV
číslo XXXX, a žalovaný prevedie na žalobcu vlastníctvo nehnuteľností, a to stavby "Bytový dom Senior",
ktorú žalovaný postaví na vlastné náklady na pozemkoch v jeho vlastníctve parc. č. C KN číslo XXXX/X -
záhrady o výmere 10350 m2 a parc. registra C KN číslo XXXX - ostatné plochy o výmere 2409 m2. Dňa
27.10.2011 bol spísaný Protokol o odovzdaní a prevzatí "Bytového domu Senior" medzi odovzdávajúcim
žalovaným a preberajúcim žalobcom a ako správca bol uvedený Službyt Nitra. Dňa 14.11.2011 strany
sporu uzavreli Zámennú zmluvu č. j. XXXX/XXXX/OM tak, že si zamenili nehnuteľnosti, a to "Bytový
dom Senior" postavený na Krčméryho ul., orientačné číslo XC, súp. číslo XXXX, a nehnuteľnosť "Dom
opatrovateľskej služby na H. X", R. postavený na parc. č. XXXX. Následne bol dňa 6.3.2012 uzatvorený
Dodatok č. 1 ku zmluve s tým, že ide o stavbu súp. č. XXXX, "Dom opatrovateľskej služby" na H. X v

R., postavenú na parc. č. XXXX spolu so svojím príslušenstvom, t.j. stavbami skladovacích priestorov,
ktoré nie je predmetom evidencie v katastri. Návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností
na základe Zámennej zmluvy bol podaný dňa 24.11.2011 a registrovaný pod V XXXX/XX, pričom
odovzdávací protokol bol podpísaný 31.01.2012 s tým, že preberajúci, t.j. žalovaný potvrdil prevzatie
nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v kat. úz. Nitra, zapísanej na LV číslo XXXX na základe tejto Zámennej
zmluvy. Žalobca uvádzal, že z jeho strany neprišlo k porušeniu žiadnej zmluvnej povinnosti a odstúpenie
od zmluvy nebolo riešené v zámennej zmluve, ani v zmluve o uzavretí budúcej zmluvy, a teda nie je
daný ani zákonný a ani zmluvný dôvod na odstúpenie od zmluvy. Žalovaný navrhol žalobu zamietnuť v
plnom rozsahu s tým, že k odstúpeniu od zámennej zmluvy došlo z dôvodu nedodržania článku 3 ods. 3
písm. c) Zmluvy o budúcej zámennej zmluve, keďže opotrebovanie stavby nezodpovedalo primeranému
opotrebeniu. Žalovaný vo výzve na riešenie sporu uviedol, že došlo i k oneskorenému odovzdaniu
nehnuteľností dňa 31.01.2012.

2. Po vykonanom dokazovaní mal súd prvej inštancie súd za preukázané, že bola splnená základná
podmienka určovacej žaloby, a to preukázanie naliehavého právneho záujmu zo strany žalobcu na
určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy, lebo v prípade vyhovenia žalobe sa v katastri nehnuteľností
zapíše vlastnícke právo strán sporu na základne zámennej zmluvy zo dňa 14.11.2011. Súd sa preto
zaoberal platnosťou, resp. neplatnosťou odstúpenia od zámennej zmluvy. Z predmetnej zmluvy o
uzavretí budúcej zmluvy a zámennej zmluvy zo dňa 14.11.2011 zistil, že právo odstúpiť od zmluvy mal
len žalobca v zmysle čl. IV. bod 3 písm. a). Možnosť odstúpenia od zámennej zmluvy žalovaným však
dojednaná nebola. Súd poukázal na ustanovenie § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého
možno odstúpiť od zmluvy, len ak je to v zákone (v Občianskom zákonníku alebo v inom zákone) pre
konkrétny prípad stanovené, alebo ak bolo odstúpenie dohodnuté medzi účastníkmi zmluvy. Dohoda o
odstúpení pritom ani nemusí byť viazaná na existenciu nejakého dôvodu, keďže Občiansky zákonník
neurčuje povinnosť, aby obsahom právneho úkonu odstúpenia od zmluvy bolo aj uvedenie dôvodu
odstúpenia.

3. Súd prvej inštancie v odôvodnení rozsudku ďalej uviedol, že tvrdenie žalovaného o tom, že k
odovzdaniu stavby DOS Hollého malo prísť oneskorene, nebolo v konaní preukázané, a poukázal na
uzatvorenú zámennú zmluvu - článok IV. ods. 4, kde bola zmenená lehota na odovzdanie s tým, že
nehnuteľnosti budú odovzdané najneskôr do 31.01.2012. O tejto skutočnosti svedčí i správa o vyprataní
objektu DOS Hollého 9, Nitra, zo dňa 02.02.2012, z ktorej vyplýva, že vypratávanie objektu sa začalo
23.01.2012 a bolo ukončené dňa 31.01.2012, ako aj z výpovede svedkov C.T. a I. I., ktorý uviedol,
že dodatočne sa vypratávala iba povala a pivnice, že k zamrežovaniu nehnuteľnosti došlo v januári
2012 a kľúče mal už konateľ žalovaného, ktoré im nechal na recepcii, keď v máji 2012 dodatočne
vypratávali ešte povalu a pivnice. Nebolo teda preukázané, že nehnuteľnosť nezodpovedala bežnému
opotrebeniu a že by malo prísť k prípadnému finančnému vyrovnaniu. Žalovaný nehnuteľnosti riadne
prevzal na základe Odovzdávajúceho protokolu zo dňa 31.01.2012, s technickým stavom objektu bol
oboznámený, prebral ho bez pripomienok a prevzal i kľúče od prístupových dverí. Znalecký posudok,
na ktorý poukazoval žalovaný, bol vypracovaný asi o 5 mesiacov neskôr a bolo to už v čase, keď
nehnuteľnosť bola už v jeho vlastníctve. Keďže žalovaný neodstúpil od zámennej zmluvy oprávnene -
za podmienok ustanovených právnym predpisom alebo dohodnutými medzi účastníkmi zmluvy - súd
žalobe vyhovel a určil, že odstúpenie od zámennej zmluvy č. j XXXX/XXXX/OM, ktorá bola uzatvorená
medzi stranami sporu dňa 14.11.2011, je neplatné.

4. Proti tomuto rozsudku podal v zákonnej lehote odvolanie žalovaný, ktorý žiadal napadnutý rozsudok
zmeniť, žalobu zamietnuť a priznať mu náhradu trov konania, alternatívne rozsudok zrušiť a vec vrátiť
súdu prvej inštancie na ďalšie konanie. Odvolacie dôvody uviedol podľa § 205 ods. 2 písm. a) v spojení
s § 221 ods. 1 písm. f), § 205 ods. 2 písm. b), d), f) OSP. Poukázal na to, že výpoveďami svedkov C. a I.
bolo preukázané, že DOS Hollého bolo zabezpečené (zamrežované) až v januári 2012 tak, že sa nebolo
možné dostať do objektu, pričom žalovaný prebral DOS Hollého až dňa 31.01.2012. K zníženiu hodnoty
DOS Hollého mohlo dôjsť teda iba v čase, kedy ho mal v držbe žalobca, pričom sa o nehnuteľnosti staral
nezodpovedne a neodborne tým, že až do januára 2012 nebol DOS Hollého dostatočne zabezpečený a
k vyprataniu DOS Hollého poveril Združenie Olašských Rómov, ktorí nie sú odborníkmi na vypratávanie
objektov, a aj v dôsledku ich neodborného postupu došlo k zníženiu hodnoty DOS Hollého. Žalovaný
nemal vedomosť o presnom technickom stave DOS Hollého v roku 2008 a dňa 31.01.2012 bolo
jeho úmyslom len prebrať budovu v takom technickom stave, v akom toho dňa bola. Pripomienky
nebolo možné realizovať, lebo žalobca mal odovzdávajúci protokol vopred napísaný bez vymedzenia

priestoru na vpisovanie iných údajov. Stanovenie hodnoty stavieb a pozemkov je odborná otázka,
ktorú môže posúdiť jedine znalec. Podpísanie preberacieho protokolu znamenalo len to, že prevzal
kľúče od budovy a že sa oboznámil s tým stavom, v akom bola budova zdevastovaná; nepotvrdzoval
teda, že DOS Hollého bol pri prebratí v obdobnom stave ako v r. 2008, kedy bol vypracovaný prvý
znalecký posudok. Od zmluvy odstúpil z dôvodu podstatného porušenia čl. III ods. 3 písm. c) zmluvy
o budúcej zámennej zmluve, t.j. z dôvodu výrazného znehodnotenia DOS Hollého oproti r. 2008.
Toto znehodnotenie bolo preukázané znaleckým posudkom znalca Ing. Gustáva Hodúla č. 57/2012 zo
dňa 07.06.2012 a aj jeho výpoveďou. Žalovaný si pri uzavieraní zmluvy o budúcej zámennej zmluve
vymienil, že je pre neho osobitne dôležité, aby DOS Hollého neklesol na hodnote oproti roku 2008,
pretože v takom prípade by už boli nehnuteľnosti nepoužiteľné pre jeho podnikateľské zámery. Žalobca
ho neupozornil, že medzičasom došlo k podstatnému zníženiu hodnoty DOS Hollého, a výslovne ho
ubezpečoval, že hodnota DOS Hollého bude zachovaná (v čl. III ods. 3 písm. c/ zmluvy o budúcej
zámennej zmluve a čl. III ods. 2 zámennej zmluvy). Dôvod na odstúpenie od zámennej zmluvy mal podľa
§ 597 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka. Okrem toho namietal, že sa súd prvej inštancie nevysporiadal
so skutočnosťami, ktoré vyplynuli zo svedeckých výpovedí svedkov C. a I., čím nezodpovedal otázku,
či k podstatnému znehodnoteniu DOS Hollého nedošlo v dôsledku nezodpovedného a neodborného
postupu žalobcu. Napadnuté rozhodnutie tak nespĺňa kvalitatívne požiadavky kladené na odôvodnenie
súdneho rozhodnutia, čím je nepreskúmateľné.

5. Žalobca v písomnom vyjadrení k odvolaniu uviedol, že odstúpenie od zmluvy nebolo medzi účastníkmi
dohodnuté ani v zmluve o budúcej zámennej zmluve a ani v zámennej zmluve. Právo odstúpiť mal len
žalobca podľa čl. IV bodu 3 písm. a) a b) zmluvy o budúcej zámennej zmluve. Vzťahy medzi stranami
sa mali v tomto smere riadiť Občianskym zákonníkom. Z jeho strany nedošlo k porušeniu zmluvných
povinností a budovu DOS Hollého odovzdal žalovanému riadne a včas, pričom stav nehnuteľnosti bol
žalovanému známy - konateľ žalovaného sa totiž osobne zúčastnil odovzdania nehnuteľnosti a prebral
ju bez pripomienok. Uvedené vyplýva z výpovede svedkov C., I. aj zo samotného Odovzdávacieho
protokolu zo dňa 31.01.2012. Žalovaný sa riadne oboznámil s technickým stavom nehnuteľnosti, takúto
ju bez pripomienok prevzal, z jeho strany nikdy neboli vznesené námietky voči technickému stavu
nehnuteľnosti alebo že by nehnuteľnosť nespĺňala ním požadované vlastnosti. Po prevzatí nehnuteľnosti
prešla zodpovednosť za vznik škody a za náhodné zhoršenie veci na žalovaného v zmysle čl. III bodu 13
zmluvy o budúcej zámennej zmluve. Znalecký posudok č. 57/2012 zo dňa 07.06.2012 bol vypracovaný
v čase, keď žalovaný viac ako 4 mesiace znášal zodpovednosť za stav predmetnej nehnuteľnosti,
pričom tento posudok neposudzuje stav nehnuteľnosti v čase jej odovzdania. Skutočnosť, že si žalovaný
neplnil riadne svoje povinnosti ako hospodára, potvrdzuje list žalobcu zo dňa 16.11.2012. Rozdiel
hodnoty nehnuteľností namietaný zo strany žalovaného bol spôsobený aj prepadom cien nehnuteľností
na realitnom trhu. Ďalej namietal, že oboznámenie sa žalovaného s technickým stavom nehnuteľnosti
nemožno považovať len za formálne. Žalovaný sa totiž odovzdania nehnuteľnosti osobne zúčastnil,
predmetnú nehnuteľnosť si celú prešiel a vypratávacie práce sa realizovali podľa jeho pokynov. Ak
by bola nehnuteľnosť totálne zdevastovaná, nedošlo by k jej dobrovoľnému prevzatiu. Za účelové
považoval tvrdenie žalovaného, že nemal možnosť vpisovať svoje pripomienky do odovzdávajúceho
protokolu. Žalovaný mal možnosť nielen odmietnuť prevziať nehnuteľnosť, ale aj podmieniť jej prevzatie
zapracovaním jeho pripomienok do odovzdávajúceho protokolu alebo požiadať o vypracovanie nového
znaleckého posudku. Žalobca nesúhlasil s tým, že by žalovanému nebol známy stav DOS Hollého z roku
2008, pretože žalovaný je vlastníkom susednej nehnuteľnosti (hotel Mikádo) a mal takisto k dispozícii
aj znalecký posudok z roku 2008. Žalovaný nenamietal stav DOS Hollého alebo skutočnosť, že by zo
strany žalobcu došlo k podstatnému porušeniu niektorej zmluvnej povinnosti ani v čase odovzdania DOS
Hollého, a ani v čase uzatvorenia dodatku č. 1 k zámennej zmluve, ktorý bol uzatváraný viac ako mesiac
po odovzdaní nehnuteľnosti a žalovaný ho podpísal dobrovoľne, slobodne a vážne.

6. Dňa 09.01.2015 žalovaný doručil súdu prvej inštancie doplnenie odvolania a stanovisko k vyjadreniu
žalobcu k odvolaniu. Uviedol, že po prevzatí DOS Hollého požiadal znalca Ing. Hodúla o vypracovanie
druhého znaleckého posudku. Podnetom na vypracovanie znaleckého posudku ohľadom hodnoty DOS
Hollého bolo odmietnutie zriadenia záložného práva bankou na DOS Hollého z dôvodu, že nemal takú
hodnotu, ako bolo uvedené v prvom znaleckom posudku č. 20/2008, t.j. 1.427.338,52 eura. Rozdielom
medzi DOS Hollého v r. 2008 a v čase jeho odovzdania žalovanému bolo to, že v r. 2008 bol obývateľný,
no v čase jeho odovzdania ho nebolo možné užívať akýmkoľvek spôsobom. Táto skutočnosť mala
podstatný vplyv na zníženie hodnoty DOS Hollého. V druhom znaleckom posudku č. 57/2012 zo dňa
07.06.2012 určil znalec hodnotu DOS Hollého na sumu 1.013.638,86 eura, t.j. o sumu 413.699,66 eura

nižšiu oproti znaleckému posudku č. 20/2008. To, že zmenu hodnoty DOS Hollého zapríčinil žalobca,
je preukázateľné aj zo Správy o vyprataní objektu zo dňa 02.02.2012. Z jej znenia je zrejmé, že DOS
Hollého v čase jeho odovzdania žalovanému nebol v rovnakom technickom stave ako v r. 2008 a
nemohol byť užívaniaschopný za účelom bývania, pretože z neho boli odcudzené plynové ventily a
gamatky. Nefunkčnosť DOS Hollého je potvrdené v odovzdávacom protokole zo dňa 31.01.2012, kde
sa uvádza, že elektromery aj plynomery sú demontované. Podľa Správy o vyprataní objektu malo
vypratávanie zabezpečiť Združenie Olašských Rómov, avšak takéto združenie sa v registri občianskych
združení nenachádza. Ďalej argumentoval tým, že podaním žaloby na určenie neplatnosti zámennej
zmluvy v konaní vedenom na Okresnom súde Nitra pod sp. zn. 10C/255/2014 zanikla existencia
naliehavého právneho záujmu v predmetnom spore, pretože rozhodnutím súdu v tomto spore sa právna
neistota medzi stranami sporu neodstráni. Navyše súd prvej inštancie iba formálne poučil žalovaného
podľa § 120 ods. 4 OSP a nevysvetlil reálny obsah uvedeného ustanovenia. Keby on vedel, že súdu prvej
inštancie bol technický stav DOS Hollého známy, navrhol by ďalšie dokazovanie. Súd prvej inštancie sa
nezaoberal ani otázkou platnosti zámennej zmluvy.

7. Žalovaný v stanovisku k vyjadreniu žalobcu k odvolaniu uviedol, že žalobca zamlčuje reálny obsah
protokolu o odovzdaní DOS Hollého a Správy o vyprataní objektu a výpovede svedkov vytrháva z
kontextu. Konateľ žalovaného sa nevedel vyjadriť k technickému stavu DOS Hollého, pretože nie je
odborníkom, a navyše DOS Hollého nemala zodpovedať jeho predstavám o stave nehnuteľnosti, ale
mala zodpovedať technickému stavu a hodnote uvedenej v znaleckom posudku č. 20/2008. Nefungujúca
elektrina a plyn boli dostatočnými dôvodmi na odstúpenie od zámennej zmluvy, pretože elektrina aj plyn
mali byť funkčné rovnako ako v r. 2008. Už v znaleckom posudku č. 20/2008 znalec uviedol, že pravidelná
bežná údržba stavby je zanedbaná, stavba vyžaduje značnú rekonštrukciu s výmenou mnohých prvkov
krátkodobej životnosti (okná, dvere, podlahy, vnútorné vybavenie, vnútorné i vonkajšie úpravy povrchov,
klampiarske konštrukcie, vnútorné inštalácie). Poukazoval na to, že znalec sa vyjadroval iba všeobecne k
cenám na realitnom trhu, ale ani v jednom znaleckom posudku nepoužil porovnávaciu metódu. Na druhej
strane technická hodnota DOS Hollého bola exaktne vypočítaná. V znaleckom posudku č. 20/2008 bola
určená vo výške 991.431,71 eura, v znaleckom posudku č. 57/2012 len 600.046,85 eura. DOS Hollého
nebola v čase jeho odovzdania žalovanému funkčným objektom, nebolo tam možné bývať ako v r. 2008.
Dňa 25.06.2015 žalovaný podal ďalšie vyjadrenie, v ktorom uviedol, že dňa 14.11.2014 podal žalobu
na určenie neplatnosti zámennej zmluvy zo dňa 14.11.2011. V predmetnej žalobe je uplatnený dôvod
neplatnosti celej zámennej zmluvy ako celku, v dôsledku čoho sa sleduje vyriešenie celého predmetného
sporu, a z tohto dôvodu zanikla existencia naliehavého právneho záujmu. V čase rozhodovania súdu
prvej inštancie vo veci pod sp. zn. 18C/41/2012 už neexistuje naliehavý právny záujem žalobcu na
požadovanom určení neplatnosti odstúpenia od zámennej zmluvy, pretože ide len o čiastkovú otázku
sporu.

8. Krajský súd v Nitre ako odvolací súd (§ 34 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilného sporového poriadku,
účinného od 1. júla 2016, ďalej len „Civilný sporový poriadok“ alebo „CSP“), viazaný rozsahom a dôvodmi
odvolania (§ 379, § 380 CSP) ako aj skutkovým stavom tak, ako ho zistil súd prvej inštancie (§ 383
CSP), prejednal vec bez nariadenia pojednávania s verejným vyhlásením rozsudku (§ 385 ods. 1, §
378 ods. 1, § 177 ods. 2 písm. c/, § 219 ods. 3 CSP). Pritom postupoval podľa ustanovenia § 470
ods. 1, 2 prvej vety CSP, podľa ktorého ak nie je ustanovené inak, platí tento zákon aj na konania
začaté predo dňom nadobudnutia jeho účinnosti, a právne účinky úkonov, ktoré v konaní nastali predo
dňom nadobudnutia účinnosti tohto zákona, zostávajú zachované. Po prejednaní veci odvolací súd
urobil záver, že rozsudok súdu prvej inštancie je vecne správny a ako taký ho podľa § 387 ods. 1
CSP potvrdil. Zároveň aplikoval ustanovenie § 387 ods. 2 CSP, podľa ktorého ak sa odvolací súd v
celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť
len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie
správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody. Odvolací súd aplikujúc toto zákonné ustanovenie
na dôvažok dodáva nasledovné:

9. Súd prvej inštancie správne aplikoval v tejto veci v tom čase účinné ustanovenia § 80 písm. c) OSP,
ako aj § 39 a § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Podľa obsahu spisu súd vykonal náležité dokazovanie
potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností dôležitých pre posúdenie dôvodnosti určenia neplatnosti
odstúpenia od zámennej zmluvy v nadväznosti na stranami navrhnuté dôkazy (§ 120 ods. 1 OSP). S
ohľadom na obsah žaloby žalobca žiadal určiť neplatnosť odstúpenia od zámennej zmluvy uzatvorenej
stranami sporu, pričom dôvodom neplatnosti odstúpenia malo byť to, že odstúpenie nebolo odôvodnené

ani po materiálnej, ani po právnej stránke, a odstúpenie nebolo dohodnuté ani v zámennej zmluve a ani
v zmluve o uzavretí budúcej zmluvy.

10. Z výsledkov vykonaného dokazovania vyplýva, že dňa 31.08.2009 strany sporu uzavreli Zmluvu
o budúcej zámennej zmluve číslo č. j. 939/09/OM za podmienok, že žalobca prevedie na žalovaného
vlastníctvo nehnuteľností nachádzajúcich sa v katastrálnom území Nitra, a to stavby súp. číslo 1495,
"Dom opatrovateľskej služby" na H.. X,. spolu s jej príslušenstvom, t. j. stavbou skladovacích priestorov
bez súpisného čísla postavenou na parc. č. XXXX a pozemku parc. č. registra C KN číslo XXXX,
na ktorom je stavba súp. č. XXXX postavená spolu s príslušenstvom, ktoré sú zapísané na LV číslo
XXXX, a žalovaný prevedie na žalobcu vlastníctvo nehnuteľností, a to stavby "Bytový dom Senior", ktorú
žalovaný postaví na vlastné náklady na pozemkoch v jeho vlastníctve parc. č. C KN číslo XXXX/X -
záhrady o výmere 10350 m2 a parc. registra C KN číslo XXXX - ostatné plochy o výmere 2409 m2. Dňa
27.10.2011 bol spísaný Protokol o odovzdaní a prevzatí "Bytového domu Senior" medzi odovzdávajúcim
žalovaným a preberajúcim žalobcom a ako správca bol uvedený Službyt Nitra. Dňa 14.11.2011 strany
sporu uzavreli Zámennú zmluvu č. j. XXXX/XXXX/OM tak, že si zamenili nehnuteľnosti, a to "Bytový
dom Senior" postavený na Krčméryho ul., orientačné číslo XC, súp. číslo XXXX a nehnuteľnosť "Dom
opatrovateľskej služby na H. X", R. postavený na parc. č. XXXX. Následne bol dňa 6.3.2012 uzatvorený
Dodatok č. 1 s tým, že ide o stavbu súp. č. XXXX, "Dom opatrovateľskej služby" na H. X v R., postavenú
na parc. č. XXXX spolu so svojím príslušenstvom, t.j. stavbami skladovacích priestorov, ktoré nie je
predmetom evidencie v katastri. Návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností na základe
Zámennej zmluvy bol podaný dňa 24.11.2011 a registrovaný pod V XXXX/XX, pričom odovzdávací
protokol bol podpísaný 31.01.2012 s tým, že preberajúci, t.j. žalovaný potvrdil prevzatie nehnuteľnosti
nachádzajúcej sa v kat. úz. Nitra, zapísanej na LV číslo XXXX na základe tejto Zámennej zmluvy.
Žalovaný dňa 14.3.2012 doručil písomné odstúpenie od zámennej zmluvy číslo XXXX/XXXX/OM pre
podstatné porušenie zmluvných povinností. Neskôr žalovaný dňa 30.01.2013 podal žalobu proti Mestu
Nitra o určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti bytový dom Senior, súp. číslo XXXX, orientačné číslo
XC, postavený na parc. č. XXXX/XX, v kat. úz. Nitra.

11. Odvolací súd sa primárne znovu zaoberal danosťou naliehavého právneho záujmu na žalobcom
požadovanom určení. Žalovaný vzniesol námietku zániku naliehavého právneho záujmu z dôvodu,
že rozhodnutím súdu v tomto spore sa právna neistota medzi stranami sporu neodstráni. Z obsahu
spisu pritom vyplýva, že na Okresnom súde Nitra bolo vedené konanie pod sp. zn. 10C/255/2014 na
základe žaloby žalovaného, podanej až po začatí konania o určenie neplatnosti odstúpenia od zámennej
zmluvy, a v tomto konaní sa posudzovala neplatnosť uvedenej zámennej zmluvy. Kvôli výsledku tohto
konania bolo odvolacie konanie sp. zn. 7Co/25/2015 prerušené a po jeho ukončení odvolací súd v
odvolacom konaní pokračoval. Predmetné konanie bolo právoplatne ukončené rozsudkom Krajského
súdu Nitra č. k. 5Co/477/2016-401 zo dňa 19.01.2018, ktorým bol zamietajúci rozsudok súdu prvej
inštancie č. k. 10C/255/2014-235 zo dňa 04.04.2016 potvrdený ako vecne správny so záverom,
že predmetná zámenná zmluva nie je neplatná. Ani na základe tejto skutočnosti a ani na základe
skutočnosti, že sa viedlo samostatné konanie o určenie neplatnosti zámennej zmluvy, nedošlo k zániku
naliehavého právneho záujmu v konaní o neplatnosť odstúpenia od zámennej zmluvy, ktorú v tomto
odvolacom konaní posudzuje odvolací súd. Rozsudok súdu prvej inštancie č. k. 10C/255/2014-235 zo
dňa 04.04.2016v spojení s rozsudkom odvolacieho súdu č. k. 5Co/477/2016-401 zo dňa 19.01.2018,
ktorým bola žaloba o určenie neplatnosti zámennej zmluvy zamietnutá, sa stal právoplatný, a odvolací
súd v tomto konaní z tejto skutočnosti vychádzal.

12. Odvolací súd v nadväznosti na uvedené poznamenáva, že v opačnom prípade - teda ak by sa
konanie o určenie neplatnosti zámennej zmluvy skončilo vyhovením žalobe - bolo by nutné aktuálne
prijať záver, že od neplatnej zmluvy nemožno odstúpiť, a z toho dôvodu by odvolací súd nanovo
prehodnotil aj danosť naliehavého právneho záujmu na určení neplatnosti odstúpenia od zámennej
zmluvy. V tomto smere odvolací súd považuje za potrebné poukázať napríklad na uznesenie Najvyššieho
súdu Slovenskej republiky sp. zn. 4Cdo/111/2008 zo dňa 30.06.2009, podľa ktorého „v konaní o určenie
neplatnosti odstúpenia od zmluvy treba ako predbežnú otázku riešiť otázku jej platnosti, pretože odstúpiť
možno len od platnej zmluvy (odstúpenie od neplatnej a teda neexistujúcej zmluvy je neplatné už z
tohto dôvodu - rozpor so zákonom)“. Aj aktuálne účinné ustanovenie § 137 písm. c) CSP uvádza,
že žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o určení, či tu právo je alebo nie je, ak je na
tom naliehavý právny záujem; naliehavý právny záujem nie je potrebné preukazovať, len ak vyplýva z
osobitného predpisu. Právny záujem, ktorý bol podmienkou procesnej prípustnosti určovacej žaloby v

zmysle § 80 písm. c) OSP a aj je podľa § 137 písm. c) CSP, musí byť naliehavý. Pri skúmaní existencie
naliehavého právneho záujmu ide o posúdenie, či podaná žaloba je vhodný (účinný a správne zvolený)
procesný nástroj ochrany práva žalobcu, či sa ňou môže dosiahnuť odstránenie spornosti práva a či
snáď len zbytočne nevyvoláva konanie, po ktorom bude musieť aj tak nasledovať iné (ďalšie) súdne
konanie alebo konania. Naliehavý právny záujem je spravidla daný v prípade, ak by bez tohto určenia
bolo právo žalobcu ohrozené alebo ak by sa bez tohto určenia stalo jeho právne postavenie neistým.
Ak určovacia žaloba vytvára pevný právny základ pre právny vzťah strán sporu, je prípustná aj napriek
tomu, že je možná prípadne aj iná žaloba. Procesná povinnosť preukázať, že v čase rozhodovania
súdu je naliehavý právny záujem na určení právneho vzťahu alebo práva, zaťažuje toho, kto sa tohto
určenia domáha (žalobcu). Pokiaľ žalobca chce osvedčiť svoj naliehavý právny záujem, musí na jednej
strane poukázať na určité skutkové okolnosti prejednávanej veci vedúce k sporu medzi účastníkmi a k
potrebe súdom určiť, že tu právny vzťah alebo právo je alebo nie je, na druhej strane vysvetliť, že práve
podaná žaloba je procesne vhodným nástrojom, ktorý tento spor rieši. Ak žalobca neosvedčí naliehavý
právny záujem na požadovanom určení, je to dôvod na zamietnutie žaloby bez toho, aby sa súd zaoberal
vecou samou. Odvolací súd s ohľadom na uvedené konštatoval, že žalobca má naliehavý právny záujem
na požadovanom určení, pričom zotrval na svojom právnom názoru o danosti naliehavého právneho
záujmu, ktorý prezentoval v tejto veci vo svojom uznesení č. k. 7Co/7/2014-2314 zo dňa 31.03.2014 a
na ktorý opätovne poukazuje.

13. Žalovaný namietal existenciu vád nehnuteľnosti, ktorá bola predmetom zámennej zmluvy, s tým,
že o týchto vadách mal žalobca pri jej preberaní nepochybne vedomosť a aj z dôvodu poklesu
hodnoty nehnuteľnosti, pre ktorý mu banka odmietla poskytnúť úver, bol daný dôvod na odstúpenie
od zámennej zmluvy. Výsledky vykonaného dokazovania však tento názor nepodporujú a naopak,
svedčia o tom, že žalovaný prevzal nehnuteľnosť bez pripomienok, pričom zníženie technickej
hodnoty nehnuteľnosti nebolo spôsobené zanedbanou starostlivosťou žalobcu, ale k podstatnému
znehodnoteniu nehnuteľnosti malo dôjsť až v čase po odovzdaní nehnuteľnosti a pri jej vypratávaní.
Chýbajúce nefunkčné gamatky, plynové ventily, demontované elektromery a plynomery nemožno
považovať za skryté vady, keďže ide o veci, ktoré žalovaný pri preberaní musel vidieť, vykonával
kontrolné obhliadky v čase vypratávacích prác, ale vtedy nijaké takéto viditeľné vady nenamietal. Všetky
vypratávacie práce v nehnuteľnosti, ktoré mali očividne za následok zníženie jej hodnoty, sa vykonávali
podľa požiadaviek žalovaného, s jeho vedomím a pod jeho dohľadom. Nebolo preukázané, že by žalobca
zapríčinil podstatné znehodnotenie nehnuteľnosti, ale s ohľadom na výsledky vykonaného dokazovania
k znehodnoteniu malo dôjsť pri vypratávaní, ktoré prebiehalo s vedomím a podľa pokynov žalovaného,
dohliadajúceho na vypratávanie nehnuteľnosti. Z toho vyplýva, že okrem vedomosti o vypratávaní
nehnuteľnosti mal žalovaný vedomosť aj o tom, kto uvedenú nehnuteľnosť vypratával (Občianske
združenie - Parlament olašských Rómov Slovenska, so sídlom Krčméryho 24, Nitra, IČO: 37 965 930).
Na vypratávanie nehnuteľnosti (šaty, nábytok, smeti, atď.) pritom nebola potrebná osobitná odborná
spôsobilosť. O nefunkčnej elektrickej sieti v nehnuteľnosti musel mať žalovaný vedomosť už aj z toho
dôvodu, že - ako vyplýva z výpovede svedka I. na pojednávaní dňa 18.12.2012 - Q..Q. za žalovaného im
pri vypratávaní nehnuteľnosti zabezpečil elektrinu. Na základe uvedeného nemožno namietať podstatné
zníženie hodnoty nehnuteľnosti zavinením žalobcu ako dôvod odstúpenia od zmluvy, keďže o stave
nehnuteľnosti v čase preberania mal žalovaný dostatočnú vedomosť.

14. Podpísanie odovzdávacieho a preberacieho protokolu zo dňa 31.01.2012 neznamenalo iba
„odovzdanie kľúčov“ od nehnuteľnosti, ale evidentne bolo prejavom vôle žalovaného o tom, že
preberá nehnuteľnosť v stave, v akom sa nachádzala pri jej odovzdaní žalobcom, že sa oboznámil
s jej technickým stavom a že k stavu nehnuteľnosti nemá pripomienky. Žalovaný nenamietal, že by
Odovzdávací protokol nepodpisoval slobodne a dobrovoľne. Zákonnou podmienkou odovzdania a
prebratia nehnuteľnosti nie je jej obhliadanie znalcom, prípadne vypracovanie znaleckého posudku;
takéto odborné posúdenie stavu preberanej nehnuteľnosti si žalovaný mohol zabezpečiť sám, ak sa
necítil dostatočne odborne kvalifikovaný na posúdenie technického stavu nehnuteľnosti. Žalovaný teda
mal možnosť nechať posúdiť technický stav nehnuteľnosti pred jej prebratím znalcovi, resp. odborníkovi
v danej oblasti, a podľa toho zvážiť, ako bude pred dojednaným úkonom prevzatia nehnuteľnosti ďalej
postupovať. V súvislosti s uvedeným analogicky v nadväznosti na ustanovenie § 597 ods. 1 Občianskeho
zákonníka odvolací súd poukazuje na rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 5Cdo/133/2000 zo dňa
30.01.2001 (R 9/2003), v zmysle ktorého odstúpenie žalovaného od zmluvy je vylúčené, pretože
žalovaný o prípadných vadách veci mohol vedieť, a napriek tomu sa slobodne rozhodol zámennú zmluvu
uzavrieť a predmetnú nehnuteľnosť protokolárne prevziať.

15. Odvolací súd sa stotožnil so záverom súdu prvej inštancie o neplatnosti odstúpenia zo dňa
14.03.2012 od zámennej zmluvy na podklade ustanovenia § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka, v zmysle
ktorého od zmluvy možno odstúpiť len vtedy, ak je to v Občianskom zákonníku alebo inom zákone
ustanovené (zákonný dôvod), alebo ak sa strany na tom dohodli. V predmetnom spore na základe vyššie
uvedeného neexistuje ani zákonný dôvod a ani dohodnutý dôvod pre odstúpenie od zámennej zmluvy.
V zmluve o uzavretí budúcej zmluvy v čl. IV. ods. 3 si strany sporu dohodli možnosť odstúpenia od
zmluvy žalobcom, ale odstúpenie zo strany žalovaného zmluvne dohodnuté nebolo. Keďže zákonný
dôvod odstúpenia od zámennej zmluvy preukázaný nebol a zmluvne dojednaný dôvod odstúpenia daný
nebol, odvolací súd zhodne so súdom prvej inštancie urobil záver, že odstúpenie od zámennej zmluvy
zo dňa 14.03.2012 je neplatný právny úkon pre jeho rozpor so zákonom (§ 39, § 48 ods. 1 Občianskeho
zákonníka). Súd prvej inštancie na podklade vykonaných dôkazov vec správne právne posúdil a svoje
rozhodnutie aj dostatočne odôvodnil. Odvolací súd teda neuznal za relevantný žiadny z uvádzaných
odvolacích dôvodov odvolania žalovaného, a preto napadnutý rozsudok ako vecne správny podľa § 387
ods. 1 CSP potvrdil, pričom v podrobnostiach poukazuje na jeho odôvodnenie.

16. V odvolacom konaní bol úspešný žalobca, ktorému vznikol nárok na náhradu trov odvolacieho
konania v zmysle § 255 CSP. Odvolací súd podľa § 396 ods. 1 CSP v nadväznosti na výrok o potvrdení
rozsudku súdu prvej inštancie rozhodol tak, že priznal žalobcovi nárok na náhradu trov odvolacieho
konania voči žalovanému. O výške ich náhrady rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník (§ 262 ods.
2 CSP).

17. Toto rozhodnutie prijal senát odvolacieho súdu pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.
Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu možno podať dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419, §
420, § 421 CSP), v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému
subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii.
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).

Informácie o súdnom rozhodnutí boli získané z pôvodného dokumentu, ktorého posledná aktualizácia bola vykonaná 25. 3. 2020. Odkaz na pôvodný dokument už nemusí byť funkčný, pretože portál Ministerstva spravodlivosti mohol zverejniť dokument pod týmto odkazom iba na určitú dobu.