Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 2. február 2017

Súd: Okresný súd Prievidza
Spisová značka: 16C/2/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3816200068
Dátum vydania rozhodnutia: 02. 02. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jarmila Schromová

ECLI: ECLI:SK:OSPD:2017:3816200068.7

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prievidza sudkyňou JUDr. Jarmilou Schromovou v právnej veci žalobcov v 1/ rade: G.. G.

W., nar. XX.X.XXXX, v 2/ rade: F.. B. W., nar. XX.X.XXXX, obaja bytom O. XXX, proti žalovanému: HALO
reality, s.r.o. so sídlom M. Rázusa 836/8, Prievidza, IČO 46 565 701, zast. LALINSKÝ ADVOKAT s.r.o.,
Advokátska kancelária, so sídlom Námestie A. Hlinku 1, Žilina, IČO 47 253 096, o zaplatenie 1000,-
eur s prísl., takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcom v 1/ a 2/ rade 1000,- eur s úrokom z omeškania vo výške 5,05%
ročne od 30.10.2015 do zaplatenia, v lehote troch dní od právoplatnosti rozhodnutia.
II. Žalobcom náhradu trov konania nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobcovia v 1/ a 2/ rade sa podanou žalobou doručenou súdu 5.1.2016 domáhali proti žalovanému

zaplatenia 1000,- eur s úrokom z omeškania vo výške 5,05% ročne od 30.10.2015 do zaplatenia
s odôvodnením, že dňa 31.8.2015 ako záujemcovia uzatvorili so žalovaným Zmluvu o rezervácii
nehnuteľnosti, predmetom ktorej zmluvy bola rezervácia nehnuteľnosti definovanej v odseku I. zmluvy,
v zmysle ktorej sa žalovaný ako sprostredkovateľ zaviazal vykonávať činnosti, na základe ktorých im
mala vzniknúť možnosť uzatvorenia zmluvy s vlastníkom nehnuteľnosti o kúpu ktorej mali záujem.
Zmluva bola uzavretá na dobu dvoch mesiacov do 31.10.2015. Hneď pri podpise rezervačnej zmluvy
uhradili žalovanému 1000,- eur rezervačnú zálohu, pričom už v čase prvej ohliadky nehnuteľnosti

zistili nepriaznivý fyzický stav pivničných priestorov domovej nehnuteľnosti, na ktorých sa prejavovali
známky vlhnutia. Pri druhej ohliadke so zástupcom žalovaného i predávajúcim opätovne riešili vlhkosť
v pivničných priestoroch, pričom v čase tretej ohliadky pred podpisom budúcej kúpnej zmluvy zistili
v pivničných priestoroch rapídne zvýšenie množstva plesne a vyzrážanej soli na stenách, preto
odmietli budúcu kúpnu zmluvu podpísať a požiadali o objednanie profesionálnej spoločnosti, ktorá
by nezáväzne zhodnotila vtedajší stav pivnice. Keďže sa blížilo ukončenie platnosti rezervačnej
zmluvy, emailom z 15.10.2015 požiadali žalovaného o sprostredkovanie všetkých ich požiadaviek, a to

predloženie dokumentov týkajúcich sa nehnuteľnosti, a to predloženie revíznych správ elektroinštalácie
a plynoinštalácie, bezodkladné riešenie havarijného stavu pivničných priestorov prostredníctvom
profesionálnej firmy a zaslanie stanoviska predávajúceho k dokončovacím prácam, ktoré bolo potrebné
vykonať. Napriek ich snahám viesť komunikáciu ohľadne uzatvorenia kúpnej zmluvy a budúcej kúpnej
zmluvy došlo zo strany žalovaného k časovým prieťahom - odmlkám a neochote komplexne riešiť
vzniknuté problémy, preto nakoniec v liste z 28.10.2015 od rezervačnej zmluvy odstúpili z dôvodu, že
na základe viacerých písomných výziev im neboli predložené k nahliadnutiu a preštudovaniu jestvujúci

znalecký posudok, projektová dokumentácia, fotodokumentácia spojená s rekonštrukciou, revízne
správy ohľadom elektrických rozvodov, kondenzačného plynového kotla. K odstúpeniu došlo v zmysle
bodu 1. článku IV. rezervačnej zmluvy, v zmysle ktorého v prípade, že nehnuteľnosť nebude možné
previesť na záujemcu pre prekážky na strane vlastníka ešte pred podpisom kúpnych zmlúv, je záujemcaoprávnený od zmluvy odstúpiť a rezervačná záloha mu bude v plnej výške vrátená. V uvedenej súvislosti
požiadali žalovaného o vrátenie nimi zaplatenej časti rezervačnej zálohy vo výške 1000,- eur, na čo im
žalovaný v liste z 29.10.2015 oznámil, že ich spoločnosť vykonala všetky úkony smerujúce k umožneniu

uzatvoriť kúpnu zmluvu na predmet rezervácie a že všetky akty sú pripravené na dovŕšenie zmluvy o
rezervácii, pričom zo strany ich spoločnosti neboli porušené žiadne zmluvné dojednania. Žalovaný bol
vyzvaný na vrátenie zálohy i v liste z 26.11.2015, ktorú výzvu si žalovaný nevyzdvihol, a tak v zmysle
bodu 4 článku VI rezervačnej zmluvy účinky jej doručenia nastali ku dňu 16.12.2015, preto navrhli
podanej žalobe v celom rozsahu vyhovieť. Náhradu trov konania nežiadali priznať.

2. Súd vo veci vydal platobný rozkaz 16C 2/2016-0 z 15.1.2016, ktorým žalobe v celom rozsahu
vyhovel. Žalovaný v zákonnej lehote podal proti citovanému platobnému rozkazu odpor v podaní z
26.1.2016. Uviedol, že na základe zmluvy o rezervácii v súlade s Obč. zákonníkom vykonal všetky
úkony smerujúce k možnosti žalobcov uzatvoriť kúpnu zmluvu na predmet rezervácie, pričom potvrdil,
že z dohodnutej rezervačnej zálohy na kúpnu cenu vo výške 2000,- eur žalobcovia zložili zálohu
len vo výške 1000,- eur. Poukázal na skutočnosť, že žalobcovia po dôkladnej prehliadke na mieste

samom sa rozhodli nehnuteľnosť rezervovať. Zo strany žalovaného neboli porušené žiadne zmluvné
dojednania v zmysle zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti, na základe čoho zastáva názor, že žalovaný
nie je povinný vrátiť žalobcom časť poskytnutého plnenia, naopak žalovaný má nárok na doplatok
rezervačnej zálohy vo výške 1000,- eur. V priebehu konania poukázal na skutočnosť, že v zmysle článku
IIIods.1zmluvyorezerváciiprináležížalovanémuzmluvnápokutavovýškerezervačnejzálohyvovýške

2000,- eur, pričom žalobcom nárok na vrátenie rezervačnej zálohy, resp. jej zaplatenej časti zanikol,
keď si žalovaný započítal rezervačnú zálohu ako zmluvnú pokutu, na ktorú žalovanému vznikol nárok
konaním žalobcov, v ktorej súvislosti žalovaný zaslal žalobcom oznámenie o započítaní pohľadávky z
23.6.2016. Poukázal na to, že v odseku 3 a 4 rezervačnej zmluvy žalobcovia výslovne svojím podpisom
potvrdili, že sa pred podpisom zmluvy zoznámili s fyzickým i právnym stavom nehnuteľnosti a vyhlásili,

že predmet kúpy je im známy, poznajú jeho stav z ohliadky a po tejto si ho rezervujú. Žalobcovia sa s
predmetom kúpy oboznamovali viackrát, pričom im bola zo strany žalovaného i zo strany predávajúceho
poskytnutá maximálna súčinnosť a ústretovosť, preto s poukazom na všetko uvedené navrhol podanú
žalobu zamietnuť. Po vykonanom dokazovaní žalovaný poukázal na skutočnosť, že žalobcovia neuniesli
dôkazné bremeno, že by technický stav nehnuteľnosti bol zlý alebo, že by vykazoval také vady, pre ktoré

by nemohli uzavrieť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, pričom svedkovia vypočutí na pojednávaniach
potvrdili, že stav nehnuteľnosti medzi prvou ohliadkou a poslednou ohliadkou sa nezmenil. Žalobcovia
nikdy nepodmieňovali uzatvorenie zmluvy o budúcej zmluve predložením revíznych alebo technických
správ, pričom sami doslovne uviedli, že takmer všetky ich pripomienky okrem zmluvnej pokuty boli v
zmluve o budúcej zmluve zapracované.

3. Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom sporových strán, svedkov, a to P. F., S. O., listinnými
dôkazmi pripojenými v spise 16C2/2016, zmluvou o rezervácii z 31.8.2015, emailovou komunikáciou
medzi sporovými stranami v období od 7.9.2015 do 7.10.2015, zmluvami o budúcej kúpnej zmluve z č.l.
11-22 spisu, emailovou komunikáciou od 9.10. do 15.10.2015 a od 17.10 do 27.10.2015, odstúpením
od zmluvy z 28.10.2015, podacím lístkom, listom od žalovaného z 26.10.2015, emailom z 29.10.2015,

výzvou žalobcov z 26.11.2015, podacím lístkom, emailom z 20.11.2015, fotografiami z č.l. 62-71 spisu,
listom žalovaného z 23.6.2016, emailami z 2.9.2015 až 30.9.2015, záznamami z internetovej inzercie z
26.10.2015, fotografiou z č.l. 103 spisu a zistil nasledovný skutkový a právny stav:
4. Zo zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti a s ním spojených poskytovaných služieb súvisiacich s kúpou
nehnuteľnosti, uzavretej podľa § 774 a nasl. Obč. zákonníka v znení neskorších predpisov z 31.8.2015,

uzatvorenej medzi žalovaným ako sprostredkovateľom a žalobcami v 1/ a 2/ rade súd zistil, že uvedené
zmluvné strany v zmluve vyhlásili, že si medzi sebou dohodli vzájomné práva a povinnosti, ktoré sú
uvedené na zadnej strane tejto zmluvy, pričom v bode I. zmluvy sa dohodla nehnuteľnosť - rodinný dom
súp. č. XXX, zápis na LV č. XXXX v k.ú. D., parc. č. XXXX/XXX, XXX, XXX, pričom v zmluve sa uviedlo,
že predmetom zmluvy je ďalej cca XXX mX z parcely č. XXXX/XXX po novom vymeraní, na parcele č.

XXXX/XXX bude vybudovaný múr (betónové panely s pokračovaním na parcelu XXXX/XXX, prekládka
plynomeru). V zmluve sa v bode II. dohodla ďalej kúpna cena XXX.XXX,- eur, rezervačná záloha XXXX,-
eur, pod ktorou sa nachádza, že uhradiť na účet sprostredkovateľa, najneskôr do X pracovných dní od
podpisu tejto zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti. V bode V. sa dohodla doba trvania zmluvy na dobu
určitú, a to dvoch mesiacov do XX.XX.XXXX, v bode VI. sa sprostredkovateľ zaviazal vypracovať kúpnu

zmluvu a návrh na vklad do katastra nehnuteľností.
X. Zo zmluvných podmienok, ktoré sa nachádzajú na rube uvedenej zmluvy súd zistil, že v článku
I je uvedený predmet zmluvy, kde v bode X sa sprostredkovateľ zaviazal vykonávať činnosti, na
základe ktorých vznikne záujemcovi možnosť uzatvorenia zmluvy s vlastníkom, ktorý ponúkol napredaj nehnuteľnosti, ktorou dôjde k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam za kúpnu cenu
uvedenú v bode II na strane č. 1. V článku I bod X sa sprostredkovateľ v období od podpisu tejto
zmluvy do uplynutia doby trvania zmluvy uvedenej v bode V, zaviazal vykonať činnosti smerujúce k

uzatvoreniu kúpnej zmluvy ohľadne nehnuteľností špecifikovaných v bode I, a to najmä tým, že po dobu
rezervácie neuzavrie rezervačnú zmluvu s treťou osobou, zoznámi vlastníka so záujmom záujemcu o
kúpu nehnuteľností, na požiadanie záujemcu uskutoční pre záujemcu úschovu finančných prostriedkov,
ktoré budú následne určené ako záloha na zaplatenie kúpnej ceny nehnuteľnosti, pripraví v prípade
záujmu záujemcu a vlastníka návrh kúpnej zmluvy a návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra

nehnuteľností. V článku II sa dohodla rezervačná záloha, kde záujemca ako prejav svojej vážnej vôle
na zablokovanie nehnuteľnosti pre seba zloží pri podpise zmluvy rezervačnú zálohu uvedenú v bode
G. na strane 1, pričom sa dohodlo, že rezervačná záloha v prípade uzatvorenia kúpnej zmluvy bude
započítaná do kúpnej ceny. V článku IV bod X sa dohodlo, že v prípade, že nehnuteľnosti nebude možné
previesť na záujemcu pre prekážky na strane vlastníka ešte pred podpisom kúpnych zmlúv, je záujemca
oprávnený od zmluvy odstúpiť a rezervačná záloha mu bude v plnej výške vrátená. V článku V bod

X sa dohodlo, že záujemca je povinný oznámiť písomne sprostredkovateľovi všetky skutočnosti, ktoré
majú rozhodný význam pre uzatvorenie kúpnej zmluvy s vlastníkom. X. bude na požiadanie informovať
záujemcu o priebehu a stave rokovaní kúpy nehnuteľností. V bode X uvedeného článku záujemca
udelil sprostredkovateľovi plnú moc ku všetkým rokovaniam s vlastníkom, ktoré sú vhodné a potrebné
k uzavretiu kúpnej zmluvy. V bode X záujemca prehlásil, že sa pred podpisom zmluvy oboznámil s

fyzickým i právnym stavom nehnuteľnosti, prípadne, že túto možnosť pred podpisom zmluvy mal a
nevyužil ju. V bode X záujemca vyhlásil, že predmet kúpy je mu známy, pozná jeho stav z ohliadky a
po tejto si ho rezervuje. V článku G. sa dohodlo zabezpečenie záväzkov, pričom v bode X sa dohodlo,
že v prípade, že nedôjde do uplynutia doby rezervácie k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodu na strane
záujemcu alebo záujemca nezloží či neprevedie do uplynutia doby rezervácie zostávajúcu časť kúpnej

ceny, alebo písomne vypovedá túto rezervačnú zmluvu pred ukončením doby rezervácie, prináleží
sprostredkovateľovi zmluvná pokuta vo výške rezervačnej zálohy stanovenej v bode G. na strane X tejto
zmluvy, pričom sprostredkovateľ je oprávnený započítať si vyššie uvedenú zmluvnú pokutu zo zloženej
rezervačnej zálohy.
X. Z dokladu o úhrade na č.l. X spisu súd zistil, že žalobkyňa v 2/ rade zaplatila dňa X.X.XXXX na účet

žalovaného rezervačnú zálohu vo výške XXXX,- eur.
X. Z listu z XX.XX.XXXX (č.l. XXX spisu) súd zistil, že v uvedenom liste žalobcovia v 1/ a 2/ rade zaslali
žalovanému odstúpenie od zmluvy v zmysle článku IV zmluvných podmienok rezervačnej zmluvy pre
prekážky na strane vlastníka nehnuteľností z dôvodov, že potencionálny predávajúci im na základe
viacerých písomných výziev nepredložil k nahliadnutiu a preštudovaniu jestvujúci znalecký posudok k

stavbe, akúkoľvek projektovú dokumentáciu a fotodokumentáciu spojenú s rekonštrukciou predmetnej
nehnuteľnostivrátaneprojektunovýchelektrickýchavodovodnýchrozvodov,revíznesprávyelektrických
rozvodov, kondenzačného plynového kotla a potvrdenie o tlakovej skúške potrubia na vodu a plyn
s tým, že keďže uvedená nehnuteľnosť prešla kompletnou rekonštrukciou a nebola nikým obývaná,
uvedené dokumenty by mali byť samozrejmosťou, ako i z dôvodu, že potencionálny predávajúci im

vopred odmietol poskytnúť záruku na predmet budúcej možnej kúpy. V uvedenom liste ďalej uviedli,
že právo na odstúpenie od zmluvy sa rozhodli využiť aj po tom, ako zistili, že nehnuteľnosť, o ktorú
prejavili seriózny záujem, nie je v stave zodpovedajúcom stavu v čase jej podpisovania, pravdepodobne
v dôsledku výskytu skrytej vady, vďaka ktorej došlo k havarijnému stavu v pivničných priestoroch, kde
sa rapídne zvýšilo množstvo plesní na stenách vo všetkých troch miestnostiach, v jednej z nich sa

vydula omietka na veľkej ploche jednej steny (na viacerých miestach) a voda vydula a popraskala povrch
podlahy. F. na článok V bod X zmluvných podmienok, v zmysle ktorých sa sprostredkovateľ zaviazal
na požiadanie záujemcu informovať o priebehu a stave rokovaní kúpy nehnuteľností, pričom v bode X
zmluvnýchpodmienokrezervačnejzmluvysprostredkovateľoviudeliliplnúmockuvšetkýmrokovaniams
vlastníkom, ktoré boli vhodné a potrebné k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Aj napriek ich mnohým iniciatívam

a snahám viesť vzájomný dialóg, došlo zo strany sprostredkovateľa k časovým prieťahom, odmlkám,
neochote komplexne riešiť vzniknuté problémy, a to buď vyhýbavým konaním alebo odkázaním na
pána O., ktorý nie je vlastníkom nehnuteľností a pri riešení niektorých problémov sprostredkovateľ
dokonca postupoval neodborne, kedy konal nadrámec svojich právomocí. O. sprostredkovateľa tak
nebolo v súlade s vyššie uvedeným záväzkom a taktiež prispelo k tomu, že rokovanie o kúpe

nehnuteľnosti nedospeli k vzájomnej dohode záujemcu a vlastníka. V závere požiadali o vrátenie
zaplatenej rezervačnej zálohy vo výške XXXX,- eur, v zmysle článku IV zmluvných podmienok. J. list
bol zaslaný doporučene žalovanému dňa XX.XX.XXXX.X. Z listu z XX.XX.XXXX mal súd preukázané, že v uvedenom liste žalobcovia zaslali žalovanému
opätovnúvýzvunaúhradusumyXXXX,-eurztituluzaplatenejrezervačnejzálohynazákladeodstúpenia
od rezervačnej zmluvy. J. zásielka sa im vrátila ako nedoručená dňa XX.XX.XXXX.

X. Z listu z XX.XX.XXXX od žalovaného adresovaného žalobcom súd zistil, že v uvedenom liste vyzval
žalobcov na uzavretie kúpnej zmluvy. J., že zo strany sprostredkovateľa neboli porušené žiadne zmluvné
dojednania v zmysle zmluvy o rezervácii s tým, že ak kúpnu zmluvu s predávajúcim neuzatvoria, ich
rezervačná záloha sa im započíta na úhradu nákladov a ušlý zisk, ktorý si zmluvne dohodli na sumu
XXXX,- eur s tým, že kúpne zmluvy musia byť podpísané najneskôr do XX.XX.XXXX (č.l. XX).

XX. Z listu z XX.X.XXXX (č.l. XX) súd zistil, že žalovaný zaslal žalobcom oznámenie, že si započítava
pohľadávku, ktorú má ich spoločnosť voči nim vo výške 1000,- eur, teda časť ich rezervačnej zálohy
vo výške 1000,- eur na zmluvnú pokutu, a to v zmysle článku III bod 1 zmluvných podmienok zmluvy
o rezervácii a zároveň boli vyzvaní na úhradu doplatku zmluvnej pokuty vo výške 1000,- eur z titulu
zmluvnej pokuty, v lehote 3 dní od doručenia uvedenej výzvy.
11.Zemailovejkomunikáciemedzižalobcamiažalovaným,ktorejkópiasanachádzanač.l.8až11spisu

a 23 až 30 spisu súd zistil, že z emailovej komunikácie z 7.9. až 17.9.2015 medzi sporovými stranami
vyplýva, že obe zmluvné strany mali záujem na skorom uzavretí kúpnej zmluvy, v emaile z 17.9.2015
žalobcovia oznámili žalovanému, že potrebujú aspoň zmluvu o budúcej kúpnej zmluve kvôli banke, na
čo žalovaný 17.9.2015 odpovedal emailom, že čakajú na vymeranie geodetmi a po zameraní bude hneď
zmluva o budúcej zmluve a kúpna zmluva. V emaile z 29.9.2015 žalobcovia oznámili žalovanému okrem

iného, že im volal p. Karak, že všetko je vymerané, papiere odovzdané na katastri i žalovanému s tým,
že v piatok by potrebovali odovzdať zmluvu banke, s tým, že stačí i zmluva o budúcej zmluve. Zároveň
požiadali žalovaného, aby pri ďalšom stretnutí najneskôr vo štvrtok ten týždeň, priniesol znalecký
posudok /ZP/ + CD, nadobúdací titul k nehnuteľnosti, kópie dokladov OP predávajúcich. Následne v
dňoch 29.9.2015 až 7.10.2015 došlo k výmene vzájomnej emailovej komunikácie s prepracovanými

ustanoveniami zmluvy o budúcej zmluve. V emaile z 7.10.2015 žalobca v 1/ rade požiadal žalovaného
k podpisu zmluvy pripraviť OP predávajúceho, ZP + CD a nadobúdací titul k nehnuteľnosti, pokiaľ nie je
súčasťou ZP. V emaile z 9.10.2015 (č.l. 23 spisu) žalobkyňa v 2/ rade oznámila žalovanému, za ktorého
konal a komunikoval so žalobcami P. F., že sa im domček páči, dokončia si ho podľa vlastných predstáv,
preto súhlasili s navýšením kúpnej ceny o 2500,-eur, zároveň oznámila žalovanému, že nepodpíšu

žiadnu zmluvu s formulkou, že dom sa predáva v stave zodpovedajúcemu jeho veku a opotrebeniu,
čím by sa zriekli možnosti reklamácie. Ďalej uviedla, že v pivnici nebude stačiť žiadny náter, sám p.
Karak im povedal, že tam zavolá odborníka, pochybuje, že sa tak stalo. Ďalej uviedla, že je rada, že
mali konečne priestor na dôslednú obhliadku. Požiadali, aby do zmluvy o budúcej zmluve boli doplnené
ustanovenia o tom, že dôjde k objednaniu profesionálnej spoločnosti, ktorá príde a zhodnotí súčasný

stav pivnice, navrhne a nacení riešenie a po vzájomnom súhlase budúcich predávajúcich aj kupujúcich
dielo zhotoví tak, aby mali od nich riadnu záruku, ďalej že dôjde k výmene všetkých poškodených alebo
vodou znehodnotených interiérových dverí a zárubní, že dôjde k oprave drobných závad v kúpeľniach
a toaletách, k zvedeniu všetkých odkvapových rúr do plastových lapačov nečistôt, v závere uviedla,
že by chceli nahliadnuť do projektovej dokumentácie a fotodokumentácie spojenej s rekonštrukciou

nehnuteľností vrátane statického posudku na strechu, keďže pán Karak spomínal, že ho má k dispozícii.
Zároveň požiadali o sprostredkovanie týchto informácií pánovi Karakovi, resp. predávajúcej p. O. s tým,
nech im dá čo najskôr vedieť. V emaile z XX.XX.XXXX žalovaný žalobcom oznámil, že jedná s firmou,
ktorá robí hydroizolácie, že by to mali prísť pozrieť a dajú vyjadrenie a urobia potrebnú hydroizoláciu,
na čo žalobca 1/ oznámil, že tá firma musí byť ním schválená. T. XX.XX.XXXX žalovaný oznámil, že

je to firma, ktorá mu dá záruku a ak majú inú firmu, nech dajú vedieť a môžu sa tam ísť pozrieť. N.
žalovaný v ten deň oznámil, že firma im spraví celú ponuku s tým, že povie ako a čo robiť a poskytne
záruku a ak majú nejakú inú firmu, nech použijú ich služby. V emaile z XX.XX.XXXX žalobca v 1/ rade
oznámil žalovanému, že nič nenasvedčuje tomu, že by v priebehu budúceho týždňa mohli podpísať
aspoň zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, stále nemajú spätnú väzbu o tom, ako a či vôbec p. O. rieši veci,

na ktorých sa dohodli ihneď pri podpise zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti, a to najmä stav pivničných
priestorov. S. boli hneď na začiatku ich rozhodnutia rezervovať si danú nehnuteľnosť vlhké, s p. O. v
tom čase hovorili o tom, že tam zavolá odborníka, ktorý posúdi stav pivnice a rozhodne, či bude stačiť
hydroizolačný náter alebo bude potrebná injektáž. F. ich ostatnej spoločnej ohliadke však boli pivničné
priestory takmer v havarijnom stave, čo tam žalovaný aj videl. S. stav popísali v liste z XX.XX.XXXX

a navrhli jeho riešenie. T. nevedia, či s ich návrhom p. O. súhlasil. P. vyzval žalovaného, nech oznámi
dôvod, pre ktorý s nimi prestal úplne komunikovať s tým, že v prípade ďalšej nečinnosti budú nútení
využiť ich právo odstúpiť od zmluvy o rezervácii a požiadať o vrátenie rezervačnej zálohy. V emaile z
XX.XX.XXXX žalovaný oznámil, že sa im ozval ohľadom pivničných priestorov, že má kontakt na firmu,ktorá sa na to pozrie, s čím žalobcovia nesúhlasili, že to musí byť firma, ktorú schváli on. F. na to,
že M. reality je tu na prepis vlastníckych práv na nového majiteľa, a nie na stavebné práce. F., že na
dome bol so žalobcami trikrát na ohliadke plus jedenkrát žalobcovia a majiteľ. V odpovedi v emaile

z XX.XX.XXXX žalobcovia okrem iného uviedli, že žalovaný nemal riešiť firmu ohľadom pivničných
priestorov, uviedli, že p. O. ich neupozornil pred podpisom rezervačnej zmluvy na žiadne vady tejto
nehnuteľnosti s tým, že pri druhej ohliadke opätovne riešili vlhkosť v pivnici a pri tretej ohliadke, kedy
už bol stav pivničných priestorov neprijateľný, žalobkyňa našla zástupcu žalovaného prechádzať sa
v obývačke. E. vyzval žalovaného na vyžiadanie písomností od predávajúceho, a to jestvujúceho

znaleckého posudku k stavbe, akejkoľvek projektovej dokumentácie, fotodokumentácie s rekonštrukciou
predmetnej nehnuteľnosti vrátane projektu nových elektrických a vodovodných rozvodov, revíznych
správ, statického posudku, ďalej k bezodkladnému riešeniu nežiadúceho stavu pivničných priestorov,
a to na náklady budúceho predávajúceho, keďže pri podpise zmluvy o rezervácii a dojednaní kúpnej
ceny nebol ich stav v súčasnom, takmer v havarijnom stave a požiadali o zaslanie stanoviska budúceho
predávajúceho k dokončovacím prácam, ktoré požadujú zahrnúť do zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, a

ktoré budúci predávajúci zabezpečí na svoje náklady, a to prekládku plynomeru podľa dohody s budúcim
kupujúcim, vybudovanie panelového múru na bočnej a zadnej strane pozemku, zabezpečiť odvod
kondenzovanej vody z plynového kondenzačného kotla do kanalizácie, výmena všetkých poškodených
alebo vodou znehodnotených interiérových dverí, oprava drobných závad v kúpeľniach a toaletách,
zvedenie všetkých odkvapových rúr až do plastových lapačov nečistôt a ostierkovať spojovaciu stenu

medzi hospodárskou budovou a rodinným domom. N. požiadali uviesť do kúpnej zmluvy ako zhotoviteľa
všetkých rekonštrukčných prác p. O., ktorý na seba preberie zodpovednosť za ich kvalitu, keďže
subdodávateľov sám vybral a zhotovené práce osobne prevzal. V závere upozornil, že pri podpise
rezerXX. Vvačnej zmluvy hneď riešili aj pivnicu a iné veci, ktoré žalovaný nazval ako „prkotiny“ a ktoré sa
kľudne môžu riešiť neskôr s tým, že do zmluvy to netreba uvádzať a je treba uviesť len to najdôležitejšie.

Vzáverepožiadaliostanoviskop.O.,resp.predávajúcejp.O.najneskôrdoXX.XX.XXXXX.XX.XXXX12.
V emaile z 26.10.2015 žalovaný žalobcom oznámil, že zo strany predávajúceho je záujem o doriešenie
predmetných vecí ku spokojnosti oboch strán. J., že čo sa týka odskúšania systému, bude to realizované
do odovzdania domu, statický posudok ku streche nie je potrebný, pretože sa jedná iba o výmenu krytiny,
plynomer bude prehodený podľa dohody, múr z boku i zo zadu bude vybudovaný takisto podľa dohody,

dvere a ostatné veci budú takisto dorobené k ich spokojnosti. Čo sa týka pivnice, tak nech žalobcovia
oslovia nimi určenú firmu a dohodnú sa na ohliadke pivnice a následného stanoviska firmy, ktoré bude
odkomunikované s predávajúcim a následné kroky na sanácii muriva s tým, že čaká na ich odpoveď.
XX. V emaile z XX.XX.XXXX žalobca v 1/ rade upozornil , že nedostal vyjadrenie k zabezpečeniu odvodu
kondenzovanej vody z plynového kondenzačného kotla do kanalizácie, k ostierkovaniu spojovacej steny

medzi hospodárskou budovou a rodinným domom, k oprave drobných závad v kúpeľniach a toaletách,
k zvedeniu všetkých odkvapových rúr do plastových lapačov, k navrhovanému prevzatiu záručnej doby,
záruky na prevedené práce p. O., s tým, že trvá na predložení žiadaných dokumentov, a to jestvujúceho
znaleckého posudku k stavbe, akejkoľvek projektovej dokumentácie a fotodokumentácie spojenej s
rekonštrukciou predmetnej nehnuteľnosti vrátane nových elektrických a vodovodných rozvodov, keďže

sa jedná o kompletnú rekonštrukciu, revíznych správ elektrických rozvodov, kondenzačného plynového
kotla a potvrdenie o tlakovej skúške potrubia na vodu a plyn, čo nemá nič spoločné s odskúšaním
funkčných systémov a statický posudok na rekonštrukciu strechy, keďže v ich inzercii bolo uvedené, že
sa jednalo o nový krov a strešnú krytinu.
XX. V emaile z XX.XX.XXXX žalovaný oznámil, že im zaslal vyjadrenie, ktoré mu potvrdil predávajúci.

N. vyzval žalobcov, nech kontaktujú priamo jeho, aby si naozaj upresnili detaily a nech sa teda dohodnú
s p. O., ktorý má záujem na tom , aby boli spokojní.
XX. V emaile z XX.XX.XXXX žalobca 1/ žalovanému oznámil, že nevidí dôvod, prečo by mal priamo
komunikovať s p. O., keď sa rozhodol pre sprostredkovateľské služby. T. komunikácia s p. O. nikam
neviedla, pri riešení stavu pivnice im dal kontakt na vodára, ktorý s tým absolútne nič nemá.

XX. V emaile z XX.XX.XXXX žalovaný oznámil žalobcom, že žalovaný je sprostredkovateľ pri predaji na
prevod vlastníckych práv a nie sprostredkovateľ ohľadom riešenia technických záležitostí, preto chcel,
aby sa dohodli priamo s predávajúcim. N. uviedol, že zmluva o budúcej zmluve bola doplnená o veci,
ktoré chceli, aby tam boli, na ich nových požiadavkách trvali až po poslednej ohliadke v D.. V závere
uviedol, že ho mrzí, že mu pripisujú vinu ako sprostredkovateľovi za to, že zavádza a zdržuje postup

pri predaji, pričom nemá na to dôvod.
XX. Z emailovej komunikácie medzi žalobkyňou v 2/ rade a p. N. W., finančnou poradkyňou (č.l. XXX
spisu) súd zistil, že dňa XX.X.XXXX finančná poradkyňa vyzvala žalobcov okrem iného na doloženie
zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, znaleckého posudku + CD, nadobúdacieho titulu k nehnuteľnosti,pokiaľ nie sú súčasťou znaleckého posudku a prefotených dokladov OP predávajúcich, na čo žalobkyňa
v 2/ rade menovanej XX.X.XXXX oznámila, že pomaly všetky doklady sumarizujú, že už majú i zmluvu o
budúcej kúpnej zmluve, ktorú poslali ich právnikovi na posúdenie s tým, že by sa mala podpísať niekedy

na budúci týždeň s tým, že dovtedy budú vedieť aj presnú výšku spotrebáku (zrejme spotrebného úveru),
aby vedeli rozdeliť kúpnu cenu a definitívne potvrdiť výšku úveru z mW., na čo 30.9.2015 p. Brisudová
žalobkyni oznámila, že je rada, že sa im to takto pohlo, že si budúci týždeň zavolajú a zosumarizujú
podklady.
XX. Z výsluchu svedka P. F., nar. XX.X.XXXX, ktorý rokoval so žalobcami za žalovaného v priebehu

trvania celého zmluvného vzťahu súd zistil, že pri prvej ohliadke nehnuteľnosti bol so žalobcami
na ohliadke len on, dom sa žalobcom páčil, nemali voči nemu žiadne výhrady. F. druhej ohliadke
nehnuteľností bol už i zástupca predávajúcej p. O., p. O., jej syn, pričom žalobcovia žiadali zľavu z kúpnej
ceny,tiežmalipožiadavku,abybolvybudovanýmúrzbetónovýchpanelov,prekládkaplynomeruatiežsa
dohodli na zväčšení predávanej parcely a na vypracovaní nového geometrického plánu, čo všetko mala
zabezpečiť predávajúca strana. S. sa tam riešilo zateplenie strechy, ktoré zateplenie nebolo dokončené,

ktoré p. O. zabezpečil asi do jedného mesiaca. O. pri druhej ohliadke trvali tiež na tom, aby sa doplnili
chýbajúce lišty na podlahe na schodoch, niekde zadrhávali dvere, v pivničných priestoroch, kde bol celý
kúriaci systém sa dohodli, že sa vymení alebo urobí sanačný náter na stenách z dôvodu prevencie
pred vlhkosťou. X. potvrdil, že na niektorých miestach omietky v pivnici bol opadnutý farebný náter
nie omietka. Na podlahe v pivnici nebol žiaden problém, bol tam betón, na ktorom nebolo vidieť žiadne

mapy vlhkosti. E. týchto vecí mal zabezpečiť predávajúci p. O.. R. sa medzi žalobcami a predávajúcim
dohodlo, že všetky tieto práce budú spravené do určitého obdobia, uviedol, že sa mu zdá, že jeden
mesiac od podpísania rezervačnej zmluvy, čo malo byť zakotvené i v zmluve o budúcej zmluve. A. došlo
so žalobcami k podpisu rezervačnej zmluvy. O. sa mala podpísať zmluva o budúcej zmluve, žalobcovia
chceli ešte tretiu ohliadku nehnuteľnosti, ktorej sa zúčastnili oni a svedok. Q. si detailne pozreli dom,

podľa svedka sa mu zdalo, že hľadajú chyby. F. treťom stretnutí požadovali žalobcovia revíziu elektriny,
statický posudok strechy, začali tvrdiť, že pivnica je v havarijnom a dezolátnom stave, zdalo sa im, že
všetky okná a dvere sú zlé, žiadali doplniť špárovačku za WC. X. uviedol, že pri tretej ohliadke podlaha
v pivnici bola úplne suchá a v takom istom stave ako pri prvej a druhej ohliadke, nebola tam žiadna
prasklina na podlahe. V čase tretej ohliadky nebol vykonaný v pivnici sanačný náter ako bolo dohodnuté

predtým.Vsúvislostisoznaleckýmposudkom/ZP/uviedol,ženadruhejohliadkesahožalobcoviapýtali,
či nebol na nehnuteľnosti urobený znalecký posudok, povedal im, že áno, ale že ho aj tak nemôžu použiť
k úveru. A. uviedol, že ich o tomto nepoučil, považuje to za prirodzené. M. dôvod, prečo žalobcovia
nepodpísali zmluvu o budúcej zmluve bolo, že dom je v havarijnom stave. F. svedka to tak nebolo.
X. potvrdil, že všetky požiadavky žalobcov neboli zakomponované priamo do rezervačnej zmluvy, boli

zakomponované len tie požiadavky, ktoré požadovali žalobcovia pri podpísaní rezervačnej zmluvy, tieto
ostatné, o ktorých hovoril, sa dohodli, že budú zakomponované do zmluvy o budúcej zmluve. F., že im
však povedal, že na tieto detaily nemusia robiť zmluvu, že stačí, keď si to odkontrolujú pri odovzdaní
nehnuteľnostipopredaji.X.potvrdil,žerealizáciutýchtoďalšíchdetailovresp.drobnýchstavebnýchprác
zabezpečí predávajúci. X. ďalej uviedol, že poučil žalobcov, že znalecký posudok, ktorý majú, je pre nich

nepoužiteľný, neprisľúbil, že im ho predložia. F. svedka pivnica bola v bežnom stave v čase ohliadok ako
iné pivnice, v čase tretej ohliadky neboli v pivničných priestoroch na omietke žiadne vzduchové bubliny
a na podlahe neboli žiadne praskliny, dom bol suchý. O. sa v dome nebývalo a dom bol zatvorený,
bola tam trochu zvýšená vlhkosť, spodok pri pántoch bol trošku navlhnutý ale nebolo to nič extrémne.
X. tvrdil, že žalobcovia až po tretej ohliadke požadovali revízne správy a ostatné, čo mu oznamovali

mailom. N. k výpovedi svedka uviedli, že svedok im pri prvej ohliadke povedal, že zistí platnosť ZP a
nie že je nepoužiteľný.
XX. Z výsluchu svedka S. O., syna predávajúcej vyššie uvedených nehnuteľností, súd zistil, že sa tento
svedok zúčastnil len jedného stretnutia so žalobcami priamo na mieste predávanej nehnuteľnosti, ktorá
bola vo vlastníctve jeho matky, čo bolo niekedy na jeseň roku XXXX. N. si dávali podmienky, že chcú

nejaké oplotenie a odvlhčenie pivnice, čo boli hlavné dva body, ostatné ak nejaké boli, boli to detaily
dokončenia a lacné záležitosti. J., že v čase tejto ohliadky, možno do výšky XX cm boli prejavy vlhnutia
v pivničných priestoroch, následne upresnil, že to bolo suché, len na stenách boli mapy, ktoré svedčali
o uschnutom vlhnutí, čo bolo v zadnej časti pivnice. F. bola betónová, na zemi neboli žiadne známky
vlhnutia. N. si dávali podmienku, že keď nehnuteľnosť kúpia, tak to bude odvlhčené a odstránené,

podľa neho to bolo v podstate suché. X. uviedol, že v čase ohliadky so žalobcami už boli urobené
úkony smerujúce k zabráneniu vlhnutia pivničných priestorov, a to obkopanie domu, natiahnutie fólie a
zavedenie drenážnej rúry, ktorá bola zasypaná prevzdušňovacím štrkom. Na otázku, či sa dohodli, že
dá posúdiť vlhnutie ešte nejakému odborníkovi uviedol, že si to už nepamätá. F., že bolo medzi nimidohodnuté, že tento problém vlhnutia na stene odstráni, akým spôsobom, si už nepamätal. X. potvrdil,
že po stretnutí so žalobcami dal oceniť odvlhčenie pivnice spoločnosti Y., ktorá stanovila cenu XXXX,-
eur, uviedol, že si už nepamätá, ako sa malo vykonať odvlhčenie pivnice. J., že si nepamätá, či žalobcov,

alebo realitnú kanceláriu informoval o tom, že to dal oceniť. F., že podľa dohody mal on znášať náklady
na odvlhčenie pivnice, následne už toto odvlhčenie neriešil, lebo pri uzatváraní zmluvy so žalobcami
nastali nejaké problémy. X. ďalej potvrdil, že v čase tohto stretnutia so žalobcami žiadali revízne správy
ohľadom elektriny, vodoinštalácie, plynu, tiež im povedal, že má znalecký posudok, pretože predtým o
nehnuteľnosť mali záujem iní záujemcovia, uviedol , že je možné, že žalobcom prisľúbil, že im poskytne

tento ZP. A. si, či chceli aj fotodokumentáciu rekonštrukcie a projektovú dokumentáciu. F. si, že chceli
hlavne revízie. X. potvrdil, že napriek tomu im tieto revízne správy neposkytol. Na otázku, či niekto
niekedy žiadal od svedka kópie občianskych preukazov predávajúcej, nadobúdací titul, svedok uviedol,
že predmetnú nehnuteľnosť predávala realitná kancelária, teda žalovaný a tieto veci nechával na nich.
N. od neho tieto doklady nežiadal, myslí si, že to nežiadali od neho ani žalobcovia. X. uviedol, že
nehnuteľnosť je už teraz predaná, preto nepriniesol znalecký posudok, fotodokumentáciu ani revízne

správy. Predtým ako tieto nehnuteľnosti predal, v pivničných priestoroch len premaľoval stenu, na
ktorej boli známky vlhnutia, nič iné urobené nebolo. Svedok potvrdil, že po skončení rekonštrukčných
prác rodinného domu neprebehlo kolaudačné konanie a pred začatím rekonštrukcie ani nežiadali o
stavebné povolenie, ohľadom stavebných úprav vykonali len ohlásenie stavebnému úradu. Potvrdil, že
v rámci rekonštrukcie domu sa robili komplet nové rozvody kúrenia v rámci domu, prípojka k domu bola

pôvodná,dávalsanovýplynovýkotol,novérozvodyvodyajelektroinštalácieanovýbojlernaohrevteplej
vody. Na otázku, prečo nepredložil žalobcom ani realitnej kancelárii znalecký posudok, ktorý žalobcovia
požadovali, svedok uviedol, že určite dal pánovi F. kontakt na znalca, ktorý robil tento ZP, išlo o znalca
Y. P., ďalej uviedol, že každý mal možnosť si ísť od tohto znalca tento ZP vyžiadať. Potvrdil, že p. F. mal
minimálne k nahliadnutiu tento ZP, uviedol, že sa mohlo stať, že naviedol p. F., že si ho môže vyžiadať

od pána P., ktorý ZP vyhotovil. Na otázku, či si pýtal od svedka p. F., resp. niekto iný revízne správy,
svedok uviedol, že pýtal, avšak on mu ich nepredložil, lebo nemal tieto revízne správy k dispozícii od
dodávateľa prác v tej dobe. Keď to od nich žiadal, trvalo to nejakú dobu, potom tam začali figurovať už
noví záujemcovia na nehnuteľnosť, preto nevedel, s kým má jednať. Svedok ďalej potvrdil, že súčasný
majiteľ ho neinformoval, že by mal problémy s vlhnutím pivnice. Svedok uviedol, že v čase ohliadky

nehnuteľnosti so žalobcami sa v nehnuteľnosti nekúrilo, lebo to bolo koncom augusta.
20. Podľa § 774 Občianskeho zákonníka v platnom znení, sprostredkovateľskou zmluvou sa
sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje
sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.
21. Podľa § 777 cit. zákona, záujemca a sprostredkovateľ sú povinní oznamovať si navzájom všetky

dôležité okolnosti súvisiace so sprostredkovaním, najmä okolnosti, ktoré môžu ovplyvniť rozhodnutie
záujemcu uzavrieť sprostredkúvanú zmluvu. Sprostredkovateľ je oprávnený za záujemcu konať alebo
prijímať čokoľvek, len ak bol na to splnomocnený písomným plnomocenstvom.
22. Po zhodnotení zisteného vyššie uvedeného skutkového stavu dospel súd k záveru, že žaloba
žalobcov je v celom rozsahu opodstatnená. Z výsledkov vykonaného dokazovania nesporne vyplynulo,

že medzi sporovými stranami bola dňa 31.8.2015 uzavretá zmluva o rezervácii vyššie uvedených
nehnuteľností a s ním spojených poskytovaných služieb súvisiacich s kúpou nehnuteľnosti, pričom v
článku I bod 2 zmluvných podmienok, sa žalovaný ako sprostredkovateľ v období od podpisu uvedenej
rezervačnej zmluvy do uplynutia doby trvania zmluvy uvedenej v bode V, teda do 31.10.2015, zaviazal
vykonať činnosti smerujúce k uzatvoreniu kúpnej zmluvy ohľadom nehnuteľností špecifikovaných v

bode I. na strane 1, na základe ktorej vlastník nehnuteľnosti predá nehnuteľnosti záujemcovi. Svojim
charakterom sa jednalo o spotrebiteľskú zmluvu uzavretú v zmysle § 774 a nasl. Občianskeho
zákonníka. V článku IV. uvedených zmluvných podmienok bod 1 sa dohodlo, že v prípade, že
nehnuteľnostinebudemožnépreviesťnazáujemcupreprekážkynastranevlastníkaeštepredpodpisom
kúpnych zmlúv, je žalobca oprávnený od zmluvy odstúpiť a rezervačná záloha mu bude v plnej

výške vrátená. Nesporné medzi sporovými stranami bolo to, že na základe uvedenej rezervačnej a
sprostredkovateľskej zmluvy žalobcovia zaplatili žalovanému rezervačnú zálohu vo výške 1000,- eur,
pričom v liste z 28.10.2015 žalobcovia odstúpili od uvedenej rezervačnej zmluvy, a to v zmysle článku IV
bod 1 zmluvných podmienok rezervačnej zmluvy. Vzhľadom na zaujaté stanovisko zo strany žalovaného
v tomto konaní, bolo potrebné posúdiť platnosť uvedeného odstúpenia od uvedenej rezervačnej a

sprostredkovateľskej zmluvy, a teda posúdiť či boli splnené hmotnoprávne predpoklady pre platné
odstúpenie od uvedenej rezervačnej a sprostredkovateľskej zmluvy a ďalej bolo potrebné zo strany
súdu v tej súvislosti posúdiť či vznikol v zmysle článku IV. bod 1 žalobcom nárok na vrátenie zaplatenej
rezervačnej zálohy a zároveň posúdiť, či uvedený nárok na vrátenie zaplatenej rezervačnej zálohynezanikol započítaním zo strany žalovaného v liste z 23.6.2016 (č.l. 97 spisu) s nárokom na zmluvnú
pokutu, ktorú si vo vzťahu k žalobcom uplatnil v zmysle článku III. bod 1 zmluvných podmienok zmluvy
o rezervácii z dôvodu, že do uplynutia doby rezervácie nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodu

na strane záujemcov, teda žalobcov. Vzhľadom na výsledky vykonaného dokazovania uvedené vyššie
súd dospel k záveru, že zo strany žalobcov nedošlo k bezdôvodnému neuzavretiu kúpnej zmluvy, resp.
zmluvyobudúcejzmluve,pretožeipodľanázorusúdu včasedohodnutejplatnostiuvedenejrezervačnej
a sprostredkovateľskej zmluvy, teda do 31.10.2015 ( v zmysle bodu V. zmluvy o rezervácii) nebolo
možnépreviesťna žalobcovpredmetnénehnuteľnostipreprekážkynastranevlastníka,nazákladečoho

boli žalobcovia ako záujemcovia oprávnení od zmluvy odstúpiť. Z vykonaného dokazovania nesporne
vyplýva, a to i zo samotnej výpovede svedka S. O., ktorý vystupoval ako zástupca predávajúcej, že už
v čase jeho stretnutia so žalobcami, teda pred podpisom rezervačnej zmluvy, si žalobcovia dávali ústnu
podmienku uzavretia kúpnej zmluvy, že keď budú nehnuteľnosť kupovať, tak pivnica bude odvlhčená
a budú odstránené i známky vlhnutia. Svedok O. potvrdil, že bolo medzi nimi dohodnuté, že problém
vlhnutia na stene v pivnici odstráni, v súvislosti s čím po stretnutí so žalobcami dal oceniť odvlhčenie

pivnice spoločnosti Y., ktorá stanovila cenu XXXX,- eur, ktoré náklady mala znášať predávajúca. A. však
odvlhčenie pivnice už neriešil, lebo nastali problémy pri uzatváraní zmluvy. X. taktiež potvrdil, že už
pri tomto stretnutí žalobcovia požadovali revízne správy ohľadom elektriny, vodoinštalácie, plynu ako i
znaleckýposudok,pričomzároveňpotvrdil,žetietorevíznesprávyžalobcomaždoodstúpeniaodzmluvy
neposkytol, a to z dôvodu, že tieto správy v tom čase nemal k dispozícii od dodávateľov prác, pričom

keď tieto správy žiadal od dodávateľov prác, trvalo to nejakú dobu, pričom následne začali figurovať
ohľadom nehnuteľností už noví záujemcovia. X. tiež potvrdil, že žalobcom nepredložil ani znalecký
posudok vypracovaný na predávanú nehnuteľnosť, zároveň však potvrdil, že p. F., ktorý vystupoval
za žalovaného, mal minimálne k nahliadnutiu uvedený ZP. X. tiež potvrdil, že kópiu OP predávajúcej
ako i nadobúdací titul od neho nikto nežiadal, tieto záležitosti mal na starosti žalovaný na základe

uzavretej zmluvy o predaji nehnuteľnosti. S. z vyššie uvedenej emailovej komunikácie medzi sporovými
stranami nesporne vyplýva, že už v emaile z XX.X.XXXX žalobcovia žiadali i žalovaného, aby pri ďalšom
stretnutí budúci týždeň zástupca žalovaného p. F. priniesol ZP, nadobúdací titul k nehnuteľnosti, kópie
dokladov OP predávajúcich, o čo zástupcu žalovaného znovu žiadali i emaile z X.XX.XXXX. Z emailu z
X.XX.XXXX od žalobkyne v 2/ rade vyplýva, že pri stretnutí im p. O. prisľúbil, že zavolá na posúdenie

vlhnutia odborníka, pričom pochybuje, že sa tak stalo, z čoho vyplýva, že ani v uvedený deň X.XX.XXXX
žalobcovia neboli informovaní, ani zo strany zástupcu predávajúcej p. O., ani zo strany žalovaného, o
posúdení problému vlhnutia odbornou firmou. Na uvedený email reagoval zástupca žalovaného až v
emaile z 17.10.2015, ktorým žalobcom oznámil, že jedná s firmou, ktorá robí hydroizolácie, v súvislosti
s čím mu žalobca 1/ oznámil, že tá firma musí byť nimi schválená. V emaile z 22.10.2015 od žalobcu 1/

vyplýva, že žalobcovia stále v tom čase nemali spätnú väzbu o tom, ako a či vôbec p. O., teda zástupca
predávajúcej riešil veci, na ktorých sa dohodli ihneď pri podpise zmluvy o rezervácii, a to najmä stav
pivničných priestorov. Znovu žalobca uviedol, že pivničné priestory boli hneď na začiatku rozhodnutia
rezervovať si danú nehnuteľnosť dosť vlhké, v súvislosti s čím p. O. prisľúbil, že zavolá odborníka, ktorý
posúdi stav pivnice a rozhodne, či bude stačiť hydroizolačný náter, alebo bude potrebná injektáž. Pri ich

ďalšej spoločnej ohliadke však boli pivničné priestory takmer v havarijnom stave, čo popísali v liste z
15.10.2015. Zároveň vyzvali žalovaného, nech oznámi dôvod, pre ktorý prestal s nimi komunikovať a
že v prípade ďalšej nečinnosti budú nútení využiť ich právo odstúpiť od zmluvy. Z ďalšej komunikácie
medzi sporovými stranami vyplýva, že už došlo k narušeniu vzťahov medzi sporovými stranami, pričom
z emailu z 26.10.2015 od žalobcu v 1/ rade vyplýva, že ani do uvedeného dňa 26.10.2015 nebol

žalobcom predložený ZP k stavbe, revízne správy elektrických rozvodov, kondenzačného plynového
kotla a potvrdenie o tlakovej skúške potrubia na vodu a plyn, na základe čoho následne v liste z
28.10.2015 žalobcovia zaslali žalovanému odstúpenie od zmluvy z vyššie uvádzaných dôvodov. V tej
súvislosti súd poukazuje na Vyhlášku č. 508/2009 Z.z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti na zaistenie
bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci s technickými zariadeniami tlakovými, zdvíhacími, elektrickými

a plynovými , v ktorej sú v § 7 stanovené podrobnosti na zaistenie bezpečnosti a ochrany zdravia pri
práci pri činnosti súvisiacej s výrobou, montážou, rekonštrukciou, opravou a dodávkou technického
zariadenia, ktorý § 7 ods. 2 / stanovuje, že výrobca a dodávateľ preukazuje dokladmi o výsledkoch
prehliadok, kontrol a skúšok vlastnosti častí technických zariadení, ktoré môžu ovplyvniť ich bezpečnosť
a pri ktorých je to určené v odbornom stanovisku k dokumentácii alebo bezpečnostnotechnickými

požiadavkami. Vzhľadom na všetky vyššie uvedené zistenia, a to, že napriek viacerým vyššie uvedeným
urgenciám zo strany žalobcov ku dňu odstúpenia od rezervačnej a sprostredkovateľskej zmluvy, týmto
nebola predložená žiadna správa, resp. vyjadrenie profesionálnej firmy k problémom vlhnutia pivnice, k
čomu sa podľa názoru súdu zástupca predávajúcej p. Karak ústne pred podpisom rezervačnej zmluvyzaviazal, keďže podľa jeho vyjadrení toto posúdenie dal následne i vykonať profesionálnej firme
Aquapol, o čom však neinformoval žalobcov do dňa ich odstúpenia od rezervačnej zmluvy a o tomto
neboli žalobcovia informovaní ani zo strany žalovaného, a keďže v uvedenom čase odstúpenia od

zmluvy neboli žalobcom ako potencionálnym kupujúcim predložené ani revízne správy elektroinštalácie,
vodoinštalácie, plynového kotla a kúrenia, čo potvrdil vo svojej výpovedi i samotný svedok p. O.,
súd dospel k záveru, že uvádzané skutočnosti boli prekážkami na strane vlastníka, pre ktoré nebolo
možné vyššie uvádzané nehnuteľnosti previesť do vlastníctva žalobcov v čase platnosti vyššie uvedenej
rezervačnej a sprostredkovateľskej zmluvy. Podľa názoru súdu sa v prípade revíznych správ jednalo

o také listiny, ktoré svedčili o spôsobilosti a bezpečnosti novoinštalovaných technických zariadení k
riadnemu užívaniu predávanej nehnuteľnosti, a to i s prihliadnutím k tomu, že po rozsiahlej rekonštrukcii
predávanej nehnuteľnosti neprebehlo kolaudačné konanie, a preto všetky uvádzané skutočnosti možno
podľa názoru súdu považovať za prekážky na strane vlastníka, pre ktoré nebolo možné vyššie uvedené
nehnuteľnosti v čase platnosti rezervačnej zmluvy previesť do vlastníctva žalobcov, respektíve nebolo
možné od nich spravodlivo žiadať, aby za daných okolností podpísali kúpnu zmluvu, resp. zmluvu o

budúcej zmluve. Na základe toho v zmysle článku IV. bod 1 zmluvných podmienok rezervačnej zmluvy
majú žalobcovia nárok na vrátenie zaplatenej rezervačnej zálohy vo výške 1000,- eur, preto súd podanej
žalobe v tejto časti ako opodstatnenej vyhovel.
23. Zároveň súd dospel k záveru, že žalovanému nevznikol nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty
v zmysle článku III. bod 1 zmluvných podmienok rezervačnej zmluvy, pretože na základe vyššie

uvedeného, zo strany žalobcov ako záujemcov nešlo o bezdôvodné neuzavretie kúpnej zmluvy a podľa
názoru súdu žalobcovia v liste z 28.10.2015 platne odstúpili od uvedenej rezervačnej zmluvy, a preto
nemohlo dôjsť ani k zániku uplatňovaného nároku žalobcov započítaním zo strany žalovaného.
24. Súd zároveň priznal žalobcom i nimi uplatnené úroky z omeškania zo súdom priznanej istiny, a to z
dôvodu, že žalovaný bol vyzvaný na vrátenie zaplatenej rezervačnej zálohy už v liste z 28.10.2015, ktorý

mu bol zaslaný dňa 28.10.2015, a keďže žalovaný tak neučinil, dostal sa so zaplatením do omeškania,
preto súd priznal žalobcom v zmysle § 517 ods. 1,2 Obč. zákonníka nárok na zaplatenie úrokov z
omeškania, výška ktorých bola uplatnená v súlade s § 3 Nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z. v znení
neskorších predpisov, teda od 30.10.2015 do zaplatenia.
25. O trovách sporových strán rozhodol súd v predmetnej veci v zmysle § 255 ods. 1,2 , § 262 ods. 1

C.s.p. v spojení s § 218 ods. 1 veta druhá C.s.p., v zmysle ktorého vo výroku súd rozhodne tiež o nároku
na náhradu trov konania, ak sa o ňom nerozhoduje samostatne. Z cit. ustanovenia § 255 ods. 1 C.s.p.
vyplýva, že súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. V predmetnej
veci boli žalobcovia v konaní v celom rozsahu úspešní, na základe čoho by im mal súd priznať náhradu
trov konania v celom rozsahu, avšak keďže náhradu trov konania nežiadali priznať, súd im náhradu trov

konania nepriznal.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia písomne na Krajský
súd v Trenčíne. Odvolanie sa podáva na Okresný súd Prievidza v dvoch vyhotoveniach. Odvolanie
musí obsahovať okrem všeobecných náležitostí ( ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa

týka, spisovú značku, čo sa ním sleduje a podpis), označenie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa toto rozhodnutie považuje za nesprávne
( odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha. Odvolanie môže byť odôvodnené len skutočnosťami
uvedenými v § 365 ods. 1,2 CSP.
Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, môže oprávnený podať

návrh na vykonanie exekúcie podľa ustanovení o výkone rozhodnutia Civilného sporového poriadku a
Exekučného poriadku.