Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Wednesday, May 25, 2017

Súd: Okresný súd Banská Bystrica
Spisová značka: 63Cb/321/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6115215556
Dátum vydania rozhodnutia: 25. 05. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Katarína Holečková

ECLI: ECLI:SK:OSBB:2017:6115215556.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Banská Bystrica v konaní pred sudkyňou JUDr. Katarínou Holečkovou v právnej veci

žalobcu YES PROJECTS, a.s., so sídlom Ríbezľová 7, 949 01 Nitra, IČO: 35 937 955, proti žalovanému
T.. T. Z., O. O. U.Ý. M. T.. T. Z. C. U.-Z. Y., Z. G.. Č.. XX, XXX XX K. K., T.: XX XXX XXX, v konaní
právne zast. JUDr. Ivetou Škvarkovou, advokátkou, so sídlom AK v Banskej Bystrici, Kukučínova 20, o
zaplatenie 787,66 eur s prísl., takto

r o z h o d o l :

Súd žalobu z a m i e t a .

Súd p r i z n á v a žalovanému nárok na náhradu trov konania vo výške 100% voči žalobcovi.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 24.07.2015 domáhal zaplatenia sumy 787,66

eur s príslušenstvom z titulu vrátenia kaucie vyplatenej na základe nájomnej zmluvy, ktorú uzavrel so
žalovaným dňa 20.06.2012.

2. Žalovaný so žalobou nesúhlasil a žiadal ju v celom rozsahu zamietnuť.

3. Súd vykonal vo veci dokazovanie a po oboznámení sa so žalobou, písomnými vyjadreniami
strán, výsluchmi žalobcu a žalovaného, Zmluvou o nájme nebytových priestorov zo dňa 20.06.2012,

výpisom z účtu žalobcu, faktúrami žalovaného (OFA 131086, OFA141014, OFA141062, OFA141071 a
OFA141086), listinou “Odovzdanie priestorov“, písomnými prehláseniami iných nájomcov žalovaného a
ďalšími listinnými dôkazmi nachádzajúcimi sa v spise, zistil nasledovný skutkový stav:

4. Žalobca v žalobe tvrdil, že dňa 20.06.2012 uzavrel so žalovaným nájomnú zmluvu, ktorej predmetom
boli nebytové priestory nachádzajúce sa na V. poschodí (T.. G.) o celkovej výmere 1532,34 m2, na
adrese Z. G. Č.. XX, K. K.. Prenajímateľom podľa zmluvy bol žalovaný, žalobca vystupoval ako nájomca.

Zmluvne dohodnutá doba nájmu bola do 31.12.2017. Cena nájmu bola dohodnutá v článku V. bod 1/
zmluvy v sume 2303,10 eur bez DPH. Podľa článku V. bod 6/ bol nájomca povinný uhradiť kauciu
vo výške trojmesačného nájmu v sume 2303,10 eur. Uvedenú sumu vložil na účet žalovaného dňa
02.07.2012, o čom na dôkaz predložil výpis z účtu UniCredit Bank.

5. Svoj nárok v tomto konaní odôvodnil tak, že žalovaný mu po skončení nájmu nevrátil kauciu v sume
787,66 eur. V konaní pred Okresným súdom Nitra, sp. zn. 32Cb 83/2014, strany medzi sebou viedli

iný spor v opačnom procesnom postavení, v ktorom prenajímateľ (žalovaný v tomto konaní) žiadal na
podklade uvedenej nájomnej zmluvy uhradiť dve faktúry za neuhradené služby a nájomné - č. 131086
na sumu 122,18 eur a č. 141014 na sumu 3 330,12 eur. Žalobca uznal ako neuhradenú faktúru na sumu
122,18 eur a z ďalšej faktúry uznal ako neuhradenú len sumu 1 393,26 eur. Po odpočítaní uvedenýchnárokov žalovaného mu zostal zachovaný nárok na vrátenie sumy 787,66 eur ako zvyšku kaucie.
Žalovaný spor ukončil tým, že žalobu v celom rozsahu zobral späť.

6. Žalovaný potvrdil, že so žalobcom uzavrel dňa 20.06.2012 zmluvu o nájme nebytových priestorov.
Nájom bol ukončený na základe výpovede nájomcu zo dňa 28.11.2013, ku dňu 31.03.2014. Voči
žalobcovi z titulu nájomného eviduje neuhradené faktúry v celkovej výške 3 434,01 eur a teda naopak,
žalovaný má voči žalobcovi neuhradené pohľadávky.

7. Žalobca svojim podaním zo dňa 04.05.2016 nesúhlasil s tvrdením, že nájom bol ukončený
31.03.2014. Žalovaný dňa 14.02.2014 odpojil elektrickú energiu a vodu slúžiace k prevádzke predmetu
nájmu. Od toho dňa žalobca nemohol riadne užívať predmet nájmu. Energie neboli dodávané minimálne
do 28.02.2014. Toto jeho tvrdenie potvrdzuje aj mail žalovaného zo dňa 19.06.2015, kde je uvedené,
že v mesiaci február išlo len o krátkodobé odpojenie od elektrickej energie ako i sms správa zo
dňa 14.02.2014 od žalovaného, kde mu odkázal, že „zajtra prerušia dodávatelia energie dodávky“. Na

uvedené žalobca reagoval spätnou sms správou s textom: „do momentu zapojenia som dal uzatvoriť
prevádzku a o tieto dni budem požadovať zľavu na nájme, keďže došlo k porušeniu príslušných
ustanovení zmluvy“. Keďže žalovaný požadoval odovzdanie priestorov dňa 28.02.2014, žalovaný tak
urobil a ku dňu 01.03.2014 priestory vypratal, o čom žalobcu informoval listom zo dňa 10.03.2014 a
vrátil mu kľúče.

8. Z jednotlivých faktúr, ktoré predložil žalovaný uznal len faktúru č. 131086 na sumu 122,18 eur, faktúry
na sumu 0,12 eur, na sumu 55,64 eur a 12,35 eur neuznal, lebo ich neevidoval v účtovníctve a neboli zo
strany žalovaného uplatňované ani v predošlom spore. Základ predmetu sporu podľa neho predstavuje
faktúra č. 141014 na sumu 3 330,12 eur, ktorú žalovaný vystavil za nájom nebytových priestorov, vrátane

dodávkyenergieapoplatkuzaupratovaniezamesiacejanuár-marec2014.Reálnespotrebovanýnájom
od 01.01.2014 do 13.02.2014 je v sume 1 351,15 eur (pomer 44/90-in). Realizované služby spoločných
priestorov boli za použitia pomeru 44/90 v sume 42,11 eur. Na základe uvedeného mala byť faktúra
vystavená na sumu 1 393,26 eur. Po odpočítaní tejto sumy z kaucie zloženej žalobcom zostane suma
787,66 eur, ktorá je zároveň predmetom tohto konania.

9. Z výsluchu žalobcu na pojednávaní konanom dňa 23.06.2016 vyplynulo, že medzi nimi po určitom
čase od uzavretia nájomnej zmluvy vznikli spory, ktoré vyústili do toho, že žalovaný odpojil od elektrickej
energieaprívoduvodypredmetnájmu.Žalobcahoupozornil,žetentostavbudepovažovaťzaporušenie
zmluvy. Prenajaté priestory mali slúžiť na účely špeciálneho fitnescentra pre ženskú klientelu a v prípade

prerušenia dodávky energií (elektriny, vody) sa tieto priestory podľa žalobcu nemohli z hygienických
dôvodov a v zimnom období ani z dôvodu osvetlenia, využívať. Priestory uvoľnil ku koncu februára 2014
a od tej doby ich ani fyzicky neužíval. Nehnuteľnosti bolo možné považovať za spôsobilé užívania iba
do 14.02.2014. Žalobca tak bol ochotný uhradiť nájomné iba do 14.02.2014. Odpojenie trvalo až do
vypratania priestorov 28.02.2014.

10. Žalovaný trval na tom, že nájomný vzťah skončil k 31.03.2014, po uplynutí trojmesačnej výpovednej
lehoty. K odpojeniu elektrickej energie nedošlo na čas dlhší ako jeden deň a od vody nebol nájomca
odpojený vôbec. Elektrickú energiu odpojil dňa 14.02.2014 v dopoludňajších hodinách žalovaný sám
fyzicky vypnutím príslušných ističov pre priestory nájomcu. Nakoľko v priebehu uvedeného dňa dostal

od žalobcu sms, že uhradil istinu, následne do 15 minút tieto priestory napojil na elektrickú energiu.
Voda odpojená reálne nemohla byť, nakoľko vodu v budove možno odpojiť len ako celok, čo za
danej situácie nebolo možné, v budove boli aj iní nájomcovia. Pokiaľ ide o tvrdenie žalobcu, že po
odpojení od elektrickej energie si chcel uplatňovať zľavu na nájomnom, doposiaľ žiadna zľava písomne
u prenajímateľa uplatnená nebola. Žalovaného žiadnym písomným spôsobom neupozornil, že priestory

užívať nemôže a že si uplatňuje s konkrétnym vyčíslením zľavu na nájomnom. K žiadnej dohode o
predčasnom skončení nájmu nedošlo. Potvrdil, že mu žalobca zaslal list s dátumom 10.03.2014, podľa
poštovej pečiatky bol na pošte podaný dňa 19.03.2014. V ňom boli aj kľúče od predmetu nájmu. Doposiaľ
mu však nebol zo strany žalobcu doručený žiadny dokument, protokol o odovzdaní priestorov. Keďže mu
bola zásielka doručená po 20.03.2014, zotrvával na tom, že nájom skončil k 31.03.2014. Priestory potom

od 01.04.2014 prenajal ďalšiemu nájomcovi, určite však nie počas plynutia výpovednej doby do konca
marca 2014. Podľa zmluvy o nájme, mohol žalovaný (prenajímateľ) so zloženou kauciou disponovať
aj tak, že ju použije na zabezpečenie svojich pohľadávok pri ukončení nájmu a zistení nedostatkov.Žalovanýaninemoholzapočítavanieurobiť,pokýmnebolnájomriadneukončený.Medzistranamizostali
sporné určité okolnosti a zápočet sa nemohol urobiť.
Pokiaľ ide o výzvu na vypratanie priestorov do 28.02.2014, uviedol, že žalobca nemal uhradené faktúry

za nájom, resp. iné služby a hrozilo riziko ďalších škôd z dôvodu neuhradenia týchto služieb. Preto mu
zaslal výzvu, že ak ich nechce alebo nemôže uhradiť, radšej nech vyprace uvedené priestory. Odpoveď
na túto SMS od žalobcu nedostal. Ešte uviedol, že hovoril so zamestnankyňou žalobcu, Q. Š., ktorá
mu poslala SMS, že do 28.02.2014 nebudú môcť vypratať predmetné priestory z organizačných, resp.
prevádzkových dôvodov. Žalobca má doposiaľ v budove svoju poštovú schránku.

11. Z písomných prehlásení iných nájomcov žalovaného - K. B. - B. (č.l. 71) a MK-Centrum s.r.o. (č.l. 72),
bolo zistené, že v období od 01.01.2014 do 31.03.2014 nebola v budove na Z. G.. XX Z. K. K. odpojená
pitná voda a v budove sa nachádza jeden uzáver vody pre celú budovu. Vykurovanie prostredníctvom
plynového kotla je ovládané elektrickou energiou.

12. Zo zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 20.06.2012 súd zistil, že zmluvu uzavreli strany
sporu na dobu určitú do 31.12.2017 s možnosťou predĺženia nájomnej zmluvy. Podľa článku V. bod
6 zmluvy bol nájomca povinný uhradiť kauciu k nájomnej zmluve vo výške 2 303,10 eur bez DPH v
hotovostialebonaúčetprenajímateľa.PodľavýpisuzúčtužalobcuvUniCreditBank(č.l.7spisu)žalobca
dňa 02.07.2012 vykonal úhradu kaucie vo výške 2 303,10 eur.

12. Podľa § 3 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov prenajímateľ
môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému (ďalej len "nájomca") zmluvou o nájme (ďalej len
"zmluva").

13. Podľa § 12 zákona č. 116/1990 Zb. výpovedná lehota je tri mesiace, ak nebolo dohodnuté inak;
počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

14. Podľa § 8 zákona č. 116/1990 Zb. ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto,
že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, má

nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného; toto ustanovenie sa vzťahuje aj na podnájom.

15. Predmetom sporu sú nevysporiadané záväzky z nájomného vzťahu týkajúceho sa nebytových
priestorov na Z. G.. XX Z. K. K., ktorý medzi stranami vznikol na základe zmluvy o nájme nebytových
priestorov zo dňa 20.06.2016. Žalobca zložil v zmysle čl. V bod 6 zmluvy kauciu k nájomnej zmluve

vo výške trojmesačného nájmu, t.j. 2 303,10 eur. Zmluva bola uzavretá na dobu určitú, do 31.12.2017.
Zmluvné strany ju ukončili predčasne, výpoveďou žalobcu dňa 28.11.2013. Výpovedná doba bola
podľa čl. III bod 5 zmluvy trojmesačná a začala plynúť od prvého dňa nasledujúceho mesiaca po
doručení výpovede. Dňa 31.03.2014 mala výpovedná lehota podľa zmluvy uplynúť. Tieto skutočnosti
medzi stranami neboli sporné a preto sa nimi súd bližšie nezaoberal. Nezhodovali sa však v otázke

skončenia nájmu. Žalobca tvrdil, že v skutočnosti nebytové priestory vypratal k 01.03.2014 a v období od
14.02.2014 nebol povinný platiť nájomné v dôsledku nemožnosti využívania priestorov kvôli odpojeniu
od energií. Na druhej strane žalovaný mal za to, že nájom skončil 31.03.2014, po uplynutí výpovednej
lehoty. Kedy skutočne žalobca priestory vypratal nevedel určiť, pretože kľúče od priestorov a oznámenie
o ich vyprataní mu doručil až po 20.03.2014. Navyše žalobca má na adrese nebytových priestorov i

naďalej svoju poštovú schránku.

16. Podľa čl. VIII bod 1 zmluvy o nájme nebytových priestorov na začiatku aj konci nájmu zmluvné
strany spíšu o odovzdaní a prevzatí nebytového priestoru zápis. Uvedená dohoda sa vzťahuje aj
pri ukončení nájmu. V listinnom dôkaze - Odovzdanie priestorov zo dňa 10.03.2014 (č.l. 59 spisu)

- je uvedené, že „dňa 01.03.2014 bola za prítomnosti ustanovenej komisie vykonaná demontáž a
odvoz majetku spoločnosti YES PROJECTS, a.s. ako aj jej podnájomníka spoločnosti YES FIT BB
s.r.o.“ ... a ďalej „Nakoľko z Vašej strany nebola zabezpečená účasť priamej, alebo splnomocnenej osoby
napriek skutočnosti, že termín odovzdania priestorov bol s Vami dohodnutý, ustanovenou komisiou bol
vykonaný zápis o odovzdaní priestorov.“ Žalobca tak nepostupoval v súlade s čl. VIII bod 1 zmluvy,

keďže zápis o odovzdaní nebytového priestoru nespisoval so žalovaným, žalovaný tvrdil, že mu nebol
doručený, rovnako nebol predložený ani súdu, nie je zrejmé kto tvoril vyššie uvedenú komisiu, nenavrhol
napríklad vyslúchnuť člena uvedenej komisie. V konaní taktiež nebolo preukázané, že by medzi
žalobcom a žalovaným došlo k dohode o predčasnom ukončení nájmu. Predložená sms komunikáciamedzi stranami (č.l. 56-58 spisu) nie je kompletná - jednotlivé správy nie sú datované a úplné,
takže súd z nich nemohol vyvodiť jednoznačný záver, že by sa strany dohodli na skoršom ukončení
nájmu. Pokiaľ ide o správu, v ktorej ho žalovaný vyzval na odovzdanie priestorov k 28.02.2014 a že

01.03.2014 dá vymeniť zámky, v konaní nebolo preukázané, že by k vyprataniu k uvedenému dátumu
skutočne došlo. Zamestnankyňa žalovaného v sms žalovanému uviedla, že do 28.02.2014 nebudú
môcť vypratať priestory z organizačných, resp. prevádzkových dôvodov. Nemožno teda na základe
uvedeného uzavrieť, že žalobca odovzdal predmet nájmu 28.02.2014, resp. 01.03.2014 žalobcovi. Preto
súd vychádzal pri posudzovaní skončenia nájomného vzťahu najmä z listinného dôkazu „Odovzdanie

priestorov“zodňa10.03.2014,súčasťouktoréhobolikľúčeodpredmetunájmu,apredloženéhooriginálu
obálky, ktorou bol dôkaz doručovaný žalovanému (s poštovou podacou pečiatkou zo dňa 19.03.2014).
Z nich mal súd preukázané, že k reálnemu odovzdaniu priestorov žalovanému mohlo dôjsť až po
19.03.2014. Žalobca neuniesol dôkazné bremeno o skoršom skončení nájmu, preto súd vychádzal z
ustanovenia čl. III bod 5 zmluvy o nájme nebytových priestorov a konštatoval, že nájom skončil uplynutím
trojmesačnej výpovednej doby, dňa 31.03.2014.

17. Na základe preukázaného dátumu skončenia nájmu potom mohol súd posudzovať nárok žalobcu
na vrátenie časti zloženej kaucie v sume 787,66 eur. Žalobcova pohľadávka pozostávala z kaucie
podľa čl. V. bod 6 zmluvy o nájme nebytových priestorov v sume 2 303,10 eur. Žalovaného pohľadávky
predstavovali neuhradené služby a nájomné v celkovej sume 3 434,01 eur, pričom žalobca ako

neuhradenú uznal faktúru č. OFA131086 zo dňa 05.12.2013 na sumu 122,18 eur a faktúru č.
OFA141014, no len v sume 1393,26 eur. Žalovaný ju vystavil na sumu 3330,12 eur, sám z nej
odpočítal čiastku 86,40 eur za upratovanie a od žalobcu žiadal uhradiť 3 243,72 eur. Zvyšné tri faktúry
(OFA141062 na sumu 0,12 eur, OFA141071 na sumu 55,64 eur a OFA141086 na sumu 12,35 eur)
žalobca neuznal s tým, že neboli evidované v účtovníctve a neboli zo strany žalovaného uplatňované

ani v predchádzajúcom spore. Súd však takéto tvrdenie žalobcu považoval za účelové, nakoľko tieto
sumy predstavujú vyúčtovanie skutočných nákladov za dodávku energií (vodné a stočné, plyn/kúrenie
a elektrická energia) po odpočítaní prijatých zálohových platieb, a len samotná skutočnosť, že ich
neevidovalvosvojomúčtovníctvenevyvracianárokžalovanéhonaichúhradu.Pokiaľideoďalšiuspornú
faktúru OFA141014, resp. sumu, ktorú má žalobca uhradiť, súd uvádza, že ide o vyúčtovanie nájmu

nebytových priestorov a zálohových platieb za elektrickú energiu, vodné a stočné a kúrenie/plyn za
obdobie od 01.01.2014 do 31.03.2014. Zmluvný vzťah medzi stranami bol ukončený k 31.03.2014,
žalovanému potom patrilo nájomné do uvedeného dňa. Jeho tvrdenia, že nebytové priestory prestali byť
od14.02.2014užívaniaschopnéanebolidonichdodávanéanienergie,čosichcelvkonečnomdôsledku
odpočítať zo sumy nájomného a zálohových platieb za energie v plnej výške od uvedeného dňa, neboli

v konaní preukázané. Z predloženej sms komunikácie vyplynulo, že žalovaný informoval žalobcu o
prerušení dodávok energií. Žalobca zareagoval oznamom, že elektrina bola uhradená a pri nájme žiadal
započítanie s kauciou a vyčíslil zostatok k úhrade. Žalovaný však predložením písomných prehlásení
iných nájomcov vyvrátil žalobcove tvrdenia, že by došlo k odpojeniu vody v objekte a prevádzke žalobcu.
Súd sa priklonil aj k tvrdeniu žalovaného, že po tom, čo mu žalobca oznámil, že elektrinu uhradil, v

priebehu dňa mu zapojil elektrickú energiu. Aj napriek tomu, že by priestory pre odpojenie od energií
nemohol žalobca na účely svojej prevádzky využívať, úhrady za energie boli len preddavkové a podľa
zmluvy ich bol žalobca povinný platiť bez ohľadu na to, či ich mohol používať a reálne využíval. Skutočná
výška ceny za spotrebované energie sa potom mala odraziť v konečnom vyúčtovaní. Keďže súd nezistil
také skutočnosti, ktoré by mali za následok zánik pohľadávok žalovaného a tieto v pomere k pohľadávke

žalobcu sú vyššie, potom podľa článku V. bod 6 zmluvy kaucia slúži na zabezpečenie pohľadávok
žalovaného, v tomto prípade v plnej výške (2 303,10 eur) a žalobcovi tak nevznikol nárok na jej vrátenie.

18. Tvrdenia, že v súdnom konaní pred Okresným súdom Nitra, sp. zn. 32Cb/83/2014, zobral žalovaný
(vtedy v procesnom postavení žalobcu) svoju žalobu späť, považoval súd v tomto spore za právne

irelevantné. Žalobca môže svojou žalobou disponovať v priebehu konania a jedným z jeho dispozičných
oprávnení je aj späťvzatie žaloby. To, že tak urobil ešte nie je dôkazom, že by jeho pohľadávky voči
žalobcovi v tomto konaní boli neoprávnené.

19. Na základe uvedených skutočností, právnych dôvodov a konštatovaní, že žalobca neuniesol

dôkazné bremeno preukázania svojho nároku, súd žalobu v celom rozsahu zamietol.19. O trovách konania rozhodol súd podľa § 255 ods. 1 CSP tak, že žalovaný má právo na náhradu
trov konania vo výške 100%, lebo mal vo veci plný úspech. O ich výške rozhodne postupom podľa §
262 ods.2 CSP.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku j e prípustné podať odvolanie v lehote do 15 dní odo dňa doručenia jeho
písomného vyhotovenia, písomne vo vyhotovení dvojmo alebo ústne do zápisnice prostredníctvom
tunajšieho súdu na Krajský súd v Banskej Bystrici.

Podľa § 363 CSP v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému

rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Podľa § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený

môže podať návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.