Rozhodnutie ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 7. december 2017

Súd: Okresný súd Poprad
Spisová značka: 21C/283/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8715206885
Dátum vydania rozhodnutia: 07. 12. 2017

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Monika Šabľová
ECLI: ECLI:SK:OSPP:2017:8715206885.9

Rozhodnutie

Okresný súd Poprad sudcom JUDr. Monikou Šabľovou v právnej veci žalobcu: Ľ. G., Q.. XX.X.XXXX,
W. U. F. XXXX/XXG., R., práv.zastúp.: JUDr. Ľuba Berezňaninová, Dip. Mgmt., advokátka so sídlom
Hlavná 45, Prešov, IČO: 42 249 384, proti žalovanej: J. N., Q.. XX.XX.XXXX, W. U. Ž.D. XX, Ž., práv.
zastúp.: JUDr. Tibor Bašista, advokát so sídlom Štefánikova 8, Poprad, IČO: 35 507 128, v konaní o
zaplatenie 114 000 eur s prísl., takto

r o z h o d o l :

I. Žalobu zamieta.

II.Žalovanejpriznávavočižalobcovinároknanáhradutrovkonaniavovýške100%účelnevynaložených
trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

1.Žalobca žalobou doručenou 9.6.2015 sa domáhal aby súd zaviazal žalovanú zaplatiť mu 114 000

eur s 5,05 % p.a. úrokom z omeškania od 9.3.2015 do zaplatenia. Svoju žalobu odôvodnil tým, že
on ako kupujúci a žalovaná ako predávajúca uzatvorili dňa 9.5.2013 zmluvu o prevode vlastníctva k
nasledovným nehnuteľnostiam a to zapísané na LV Č.. XXXX pre k.ú Poprad, byt č. 2 nachádzajúci
sa na 2. Poschodí rodinného domu na ulici F. T. R., č. vchodu XX/A, v stavbe so súpisným číslom
XXXX, druh stavby rodinný dom postavený na pozemku registra O. R..Č..XXX/X, o výmere 141 m2,
druh pozemku zastavané plochy a nádvoria, ďalej spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a

spoločných zariadeniach domu vo veľkosti 9360/27677 spoluvlastnícky podiel na zastavanom pozemku
vo veľkosti 9360/27677 a zapísané na LV XXXX ( T. Y. XXXX) pre Poprad pozemok registra O. XXX/XX
o výmere 24 m2, zastavané plochy a nádvoria a stavba so súpisným číslom XXXXX garáž postavená na
pozemku O. XXX/XX o výmere 24 m2, zastavané plochy a nádvoria. Na predmetných nehnuteľnostiach
sa vyskytli neodstrániteľné vady žalobca písomne odstúpil od zmluvy, toto odstúpenie doručil žalovanej
dňa 5.2.2015 a jej zástupcovi dňa 23.1.2015, predávajúca ani jej zástupca odstúpenie od zmluvy

nenamietali, nepodali žalobu na súd o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy. Žalobca požiadal
žalovanú o vrátenie kúpnej ceny vo výške 114 000 eur najneskôr v lehote do 9.3.2015. Taktiež bol
požiadaný Okresný úrad Poprad, katastrálny odbore, o zmenu v zápise vlastníckeho práva.

2.Písomným podaním doručeným súdu 23.9.2015 sa k žalobe vyjadril právny zástupca žalovanej ,
ktorý uvádza, že sa nezakladá na pravde skutočnosť, aby žalovaná nenamietala odstúpenie od zmluvy

pretože dňa 13.2.2015 oznámili žalobcovi, že odstúpenie od kúpenej zmluvy neakceptujú. Zmluvu
považujú za platnú a účinnú, toto podanie bolo adresované aj vtedajšej právnej zástupkyni žalobcu. Táto
však doporučenú poštu nepreberala. Na základe výzvy katastrálneho úradu žalovaná doručila aj tomuto
úradu svoj nesúhlas s odstúpením od zmluvy dňa 13.7.2015. Katastrálny odbor Okresného úradu v
Popradeoznámil,žetakétojednostrannéodstúpenieodzmluvyneakceptuje.Podľažalovanejneexistuje
právny titul na vrátenie kúpnej ceny a žalobu žiada zamietnuť.3.Na pojednávaní dňa 14.6.2016 právna zástupkyňa žalobcu uviedla, že trvajú na podanej žalobe.
Na nehnuteľnosti potom ako ju žalobca začal užívať, postupom času zistili, že vznikli plesne na
stene v kuchyni, na rozsiahlom mieste na stene. V tejto súvislosti na podporu ich tvrdení predložia

písomnú správu a to zistenie skutočného stavu nehnuteľnosti, ktorá bola predmetom KZ, vypracovanú
Ing.arch.Jozefom Ďuricom za spoločnosť U. Y. Y..N..K.. Boli vykonané sondy na nehnuteľnosti v
miestach kde sa plesne vyskytujú, ide o kuchyňu a kúpeľňu. Zo správy vyplynula skutočnosť, že sú tu
závažné konštrukčné vady, kvôli ktorým plesne vznikli. Jedná sa konkrétne o nevyvedenie odvetrávacích
zariadení z kuchyne a kúpeľne cez strechu von, ale iba do podkrovia. Vyplýva z nej že boli porušené

STN pokiaľ ide o túto stavbu, vyplýva z nej, že stavba bola vykonaná neodborne. Došlo ku komunikácii
medzi účastníkmi konania, potom čo žalobca zistil vady, avšak k vyriešeniu situácie do dnešného
dňa nedošlo. Zo strany žalovanej boli ponúkané čiastočné riešenia - vetranie miestností, osvetľovanie
slnečným žiarením, vymaľovanie stien vápnom. Pokiaľ ide o právnu stránku, uviedla, že žalobca aj
v súčasnej dobe žije v tomto byte, má mal.dcéru, ktorá má zdravotné problémy práve v súvislosti s
výskytom plesní v tomto byte, z čoho má dýchacie problémy, využil svoje právo odstúpiť od KZ, keďže

ide jednoznačne o vady neodstrániteľné a sú to vady väčšieho rozsahu. Zmluva podľa ich zanikla a na
strane žalovanej vznikla povinnosť vydať žalobcovi kúpnu cenu, ktorú od neho prevzala. Odstúpenie od
zmluvy je jednostranný právny úkon, ktorý nadobúda účinnosť dňom keď je doručený druhej zmluvnej
strane. Na to, aby bolo odstúpenie od zmluvy platné, nie je potrebný žiadny súhlas druhej strany keďže
sa jedná o jednostranný právny úkon a platnosť takéhoto právneho úkonu je možné napadnúť len

žalobou o neplatnosť odstúpenia od zmluvy a nie aby žalobca podával žalobu v súvislosti s odstúpením
od KZ, on nepochybuje o svojom platnom odstúpení od KZ. V záverečnej reči právna zástupkyňa
žalobcu uviedla, že žalobca nadobudol predmetnú nehnuteľnosť na základe KZ zo dňa 9.5.2013, túto
nehnuteľnosť si pred kúpou riadne prehliadol a mal za to, že kupuje nehnuteľnosť bez vád či už zjavných,
skrytých, faktických alebo právnych. Po asi pol roku užívania nehnuteľnosti sa začali objavovať v tejto

nehnuteľnosti plesne. V súdnom spise je založená emailová komunikácia medzi žalobcom a žalovanou
v ktorej je snaha o riešenie a dohodu v tejto situácii avšak k vyriešeniu vady nedošlo, pleseň v dome sa
rozširovala, preto žalobca písomne reklamoval vadu a to písomným podaním zo dňa 2.7.2014. Žalovaná
na reklamáciu reagovala tak, že túto reklamáciu dňa 12.8.2014 vrátila späť, s tým, že ju neuznáva.
Vzhľadom na toto konanie žalovanej žalobca nemal inú možnosť ako odstúpiť od KZ, vada nebola

odstránená. Naďalej plesne pretrvávali, aj z listinných dôkazoch v spise vyplýva, že tieto plesne sa v
byte rozširovali a zároveň si nechal žalobca vyhotoviť posudok od spoločnosti U., Y.,
Y.. N.. K... Stavba nie je vyrobená správne na základe technických noriem, bolo konštatované, že
je to nesprávne stavebné vyhotovenie nehnuteľnosti, čo má za dôsledok, že plesne nie je možné
odstrániť konvenčnými metódami tak ako to navrhovala žalovaná .Žalobca písomným podaním zo dňa

16.1.2015odstúpilodkúpnejzmluvy.Totoodstúpenievpísomnejformeboloriadnedoručenéžalovanej.
Vyjadrenie žalovanej, že toto odstúpenie neakceptuje a nesúhlasí je právne irelevantné a neúčinné.
Pokiaľ ide o postup žalobcu pri odstúpení od zmluvy poukázala na ustanovenia OZ pri kúpnej zmluve,
ktoré upravujú osobitným spôsobom proces akým možno odstúpiť od zmluvy. Vzhľadom na právne
účinky odstúpenia od zmluvy, ktoré sú také, že zmluva zaniká od počiatku následne na to žalobca podal

žalobu na vrátenie kúpnej ceny. Keďže predmetná nehnuteľnosť nie je spôsobilá na účel na ktorý ju
kupoval, teda na trvalé bývanie, na podanom návrhu v celom rozsahu trvajú a uplatňujú si náhradu trov.

4.Žalobca G. Ľ. sa vyjadril, že v roku 2013 kúpili danú nehnuteľnosť cez realitnú kanceláriu, kde im
bola ponúknutá nehnuteľnosť za cenu 116.000,- eur s tým, že nehnuteľnosť obsahuje byt s podkrovím,

garáž. Znalec z VÚB bol ohliadnuť nehnuteľnosť, v tej súvislosti, že sme chceli uhradiť kúpnu cenu
cez hypotekárny úver, zrekonštruované podkrovie malo byť súčasťou bytu. V čase keď boli ohliadať
nehnuteľnosť, bolo tam podkrovie, ktoré malo byť súčasťou bytu a plánovali si ho zrekonštruovať .Spolu
s jeho družkou majú štyri deti, z toho jedno spoločné, plánovali tieto priestory využiť práve pre izby ich
detí. V čase keď vyrazila pleseň v kuchyni, že im začala hniť kuchynská linka, parkety a s tým súvisiaci

neznesiteľný zápach v byte, oslovili správcu nehnuteľnosti a to p. D., že majú problém. Povedal im
vtedy, že on s tým nemá nič a majú to riešiť s p. N. keď príde z Austrálie. Byt kúpili v máji 2013 a mohli
sa tam nasťahovať až v júli 2013, lebo tam boli iní nájomníci. Po prevzatí bytu sa dozvedel, že energie
bude platiť p. N., táto bude rozúčtovávať, nakoľko sú tam podružné merače o ktorých nevedel. Bolo im
povedané pri ohliadke nehnuteľnosti, že tu majú vlastný elektromer, vlastný plynomer, vlastný vodomer.

Mal za to, že je vlastníkom a môže si zmluvu uzatvoriť na dodávku energií s kým on chce. A po čase
zistili, že platia p. N. platby ako podnikatelia a nie ako fyzické osoby - občania, čo by predstavovalo
asi o polovicu nižšiu platbu. Bolo mu povedané, že buď to podpíše, alebo ho odpoja od energií. Ďalší
problém ktorý im bol zatajený na nehnuteľnosti, že bolo z dvora ktorého bol aj on spoluvlastníkomparkovisko pre spoločnosť R., ktorá mala prenajaté priestory v budove p. N., ktorá s tým dvorom nemá
nič spoločné, s čím samozrejme nesúhlasil. Oslovil spoločnosť U. Y. Y..N..K.., urobili inšpekciu v byte
a zistili skutočnosti, ktoré sú uvedené v správe. Boli tam aj z hygienickej stanice z Popradu, kde boli

odobraté vzorky zo stien a máme aj správu z toho, čo bolo zistené a je to príloha správy ktorú robila
spoločnosť U. Y. Y..N..K.. Oslovili stavebný úrad na Meste Poprad, kto je zodpovedný za kolaudáciu
stavby, aby vedeli komu sa poďakovať. Dozvedeli sa ďalšiu vec, ktorá ich prekvapila, kolaudovala to
p.N.- mesto by nikdy nedalo povolenie na rekonštrukciu podkrovia za účelom bývania a to z dôvodu
statiky. Ani projektová dokumentácia a ani kolaudácia tak neprebehla. Komunikovali s p. N. W.á ich

odkázala aj na p.R., ktorý tam prišiel z firmy A., ktorá bola staviteľom. Vyjadril sa akým spôsobom plesne
odstrániť, avšak žalobca je stavbár a videl to tak, že zhotoviteľ si vinu nepriznal a osočoval sa na nich,
prečo nevetrajú a že si môžu za to sami. P.N. sa im mala vyhrážať, že ich odpojí od energií, i keď mal
snahu problém riešiť a energie doplatiť, pričom chcel , aby sa riešil aj ich problém. Došlo k situácii, že
boli odpojený od energií s čím mali problém keďže ich dcéra, dostala z ambulancie v Dolnom Smokovci,
prístroj, ktorý jej mal vzduch zvlhčovať. Vyriešil to elektrocentrálou, ale došlo k tomu že sa im pokazili

elektrospotrebiče - práčka, chladnička. Na základe toho všetkého mal zato, že má právo odstúpiť od KZ
na takúto nehnuteľnosť. Priznal, že neplatí hypotéku, čo bol dohodnutý aj s VÚB, keď ich informoval o
tom, že odstúpil od KZ, v čase keď sa mala konať dražba nehnuteľnosti. V tom času prišiel do bytu znalec
z dražobnej spoločnosti, ktorý ohodnotil danú nehnuteľnosť na 80.000,- eur aj s garážou s ohľadom na
použité materiály a to ako tá nehnuteľnosť vyzerá, pričom nebral do úvahy plesne. Myslí si, že byt nemal

hodnotu, za ktorú ho kúpili, materiály dá sa povedať tam boli použité čo najlacnejšie a práca nekvalitná.
Keď sa toto začalo riešiť, sedel s p.N. a povedal jej, že keď mu dá 34.000,- eur na odstránenie závad,
pokúsi sa to urobiť sám, ako to správa spoločnosti U. Y. Y..N..K.. predpokladá, čo bolo z jej strany
zamietnuté. Na pojednávaní 14.6.2016 uviedol, že stále žijú v byte a snažia sa robiť opatrenia, aby bol
byt vetraný, aby tam bol stále prievan, aby sa to vysušovalo. Chceli si v minulosti byt nechať, pokiaľ by

dala žalovaná peniaze, byt by si opravili, ale z jej strany nevideli žiadnu ústretovosť. Je si vedomý toho,
že byt užívajú a sú ochotní zaplatiť žalovanej nájom tejto nehnuteľnosti vo výške obvyklej s prihliadnutím
na tie skutočnosti, že je tam pleseň, že ten byt má značné nedostatky a vady. V súčasnej dobe vzhľadom
na ich nastavenie nemajú na výber ohľadne ich bývania, svokrovci bývajú na Zamagurí, on pochádza
zo Senca a majú síce apartmán v Telgárte dvojizbový, ktorý pre ich potreby nevyhovuje.

5.Právna zástupkyňa žalovanej na pojednávaní 14.6.2016 uviedla, že neexistuje žiaden právny dôvod
na strane žalobcu, ktorý by odôvodňoval vznik nároku na zaplatenie sumy ktorú žiada. Podľa ich názoru
vzťahmedzižalobcomažalovanouzaloženýnazákladeKZstáletrvá, očomsvedčíajsúčasnýskutkový
stav. Podľa ich názoru predmetom tohto konania nie je uplatňovanie nárokov zo zodpovednosti za vady,

ako ani platnosti resp. neplatnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy. Vzhľadom na to, že právny zástupca
ako aj žalobca sa k týmto skutočnostiam vyjadrili, uviedla, že žalobca mal uplatniť iné nároky a nie nárok
o zaplatenie o ktorom sa koná. K odstúpeniu od zmluvy uviedla, že vtedajší právny zástupca žalobcu
adresoval 16.1.2015 odstúpenie od zmluvy kde žiada vrátenie kúpnej ceny z dôvodu neodstrániteľných
vád predmetu kúpy, ktoré bránia užívaniu, pričom nešpecifikuje ani neuvádza, v čom spočívajú tieto

vady, a ako bránia riadnemu užívaniu. Žalobca tvrdí, že uplatňuje svoje právo odstúpiť od KZ, avšak
tento postup ako aj postup jemu predchádzajúci upravuje Občiansky zákonník. Žalobca nepostupoval pri
uplatňovaní nárokov zodpovednosti za vady a nárokov z nich vyplývajúcich tak, ako mu ukladá zákon.
Žalovaná potom, ako sa dozvedela , takmer po roku užívania nehnuteľnosti zo strany žalobcu o týchto
vadách, pričom však tento neuviedol, aké nároky si uplatňuje, ponúkla mu odborné odstránenie týchto

vád, za týmto účelom prebehlo aj stretnutie u predchádzajúcej práv.zástupkyne, kde hoci sa dohodli
na spôsobe odstránenia vád, na záver tohto stretnutia žalobca uviedol, že chce iba peniaze. Zo strany
žalobcu nedošlo k nijakej súčinnosti a umožneniu vady diela odstrániť, pretože tento nemal záujem na
tomto odstránení, hoci mu bolo ponúknuté náhradné bývanie, do času kým budú vady odstránené, avšak
zabezpečené náhradné bývanie hoci aj na taký krátky čas sa mu nezdalo dosť vhodné, ako uviedol vo

svojej výpovedi, prečo by mal bývať na internáte /hotel TATRA/, keď žalovaná je vlastníčkou iného bytu.
Konanie žalobcu považujú za účelové, vedúce k získaniu finančných prostriedkov o čom svedčí jeho
záujem iba na zaplatenie sumy 34.000,- eur, ako aj to, že na LV Č.. XXXX v časti „C“ ťarchy je uvedených
niekoľko exekúcií na tento byt. Podľa ich názoru žalobca nepovažuje svoje odstúpenie za platné a to
nielen z toho dôvodu, že nebola podaná žaloba o určenie platnosti odstúpenia tak ako to bolo uvedené

v písomnom vyjadrení katastrálneho úradu, ale najmä z toho dôvodu, že hoci tvrdí závažnosť vád ako
aj vplyv na ich zdravie, stále v predmetnej nehnuteľností býva, čo je vlastne už rok aj 5 mesiacov od
odstúpenia. Nie je mi zrejmé, o aký inštitút ide v prípade, že si žalobca napriek tvrdenému účinnému
odstúpeniu od zmluvy dovolí užívať byť bez akéhokoľvek právneho dôvodu, a bez akýchkoľvek náhrads tvrdením, že zaplatí to, čo určí súd. Dňa 6.1.2016 adresovala družka žalobcu pani žalovanej email v
ktorom žiada o prenájom iných priestorov v tom istom bytovom dome, keďže tento priestor nebol v tej
dobe obsadený. Tým poukázala na to, že žalobca sám uviedol, že je stavbár a že iný stavbár ho pri

posudzovaní tejto nehnuteľnosti urazil, pričom on sám nedokázal zhodnotiť to, čo teraz tvrdí o danej
nehnuteľností, že je to fušerina, všetko je zlé urobené, že sa to rozpadá a že to má značne nižšiu hodnotu
a napriek tomu si družka žalobcu chcela prenajať v tejto nehnuteľnosti ďalšie priestory za účelom
podnikania. V súčasnosti prebieha aj iné súdne konanie, ktoré sa týka nezaplatených energií, ktoré
žalobca neuhrádzal, takýto návrh bol podaný na OS Poprad. Uviedla, že dňa 13.6.2013 bola uzatvorená

dohoda o spôsobe uhrádzania poplatkov za energie medzi žalobcom a žalovanou a to dobrovoľne
bez akéhokoľvek nátlaku. Žalobu žiadali zamietnuť pre nesplnenie zákonných povinností pri uplatnení
nárokov z vád z kúpenej veci, z dôvodu jednoznačne preukázaných špekulatívnych záujmov žalobcu
s cieľom bezdôvodne sa obohatiť. Žalovaný tam doposiaľ býva, nehnuteľnosť je zaťažená exekúciami
a exekučným záložným právom, ktorých výkonu bolo zabránené iba rozhodnutím súdu a vydaním PO.
Vady, ktoré žalobcom sú vytýkané boli odstránené, jednalo sa o pochybenie zhotoviteľa pri odvetraní

kanalizácie, ktorá s konkrétnou nehnuteľnosťou nemala nič spoločné a po predlžení odvetrávacej rúry
až na strechu k ničomu podobnému nedochádza ani dochádzať nemôže. Neexistuje právny dôvod na
strane žalobcu, ktorý by odôvodňoval vznik jeho nároku na zaplatenie žalovanej sumy.

6.Žalovaná J. N. sa vyjadrila, že v čase keď kupoval žalobca uvedený byt mal možnosť si ho prehliadnuť,

vedel čo kupoval, ona sa v stavebníctve nevyzná, bola len vlastníčkou toho bytu, bola ako investor tej
stavby aj keď bola pri kolaudácii stavby, nie je osobou ktorá je v tom smere odborne zdatná. Pokiaľ sa v
minulosti vyskytli problémy v súvislosti s parkovaním, vtedy jej písal email, keďže sa zdržiava väčšiu časť
roka v zahraničí. Dvor je súčasťou prednej budovy, žalovaný má pozemok, resp. časť pozemku len pod
budovou a má právo prechodu ku svojej garáži, takže uvedený dvor mohol byť využívaní na parkovanie

aj pre iné motorové vozidlá o čom vedel aj p. G.T., bolo to z jeho súhlasom, išlo o dve parkovacie miesta
pre spoločnosť R.. Pokiaľ nastali problémy niekedy vo februári 2014, mal sa na ňu obrátiť a bola by
túto záležitosť riešila a obrátila by sa na staviteľa, aby to všetko odstránil. Žalobca čakal do júla, kedy
sa vrátila zo zahraničia a kedy navštívili byt aj so staviteľom a navrhli žalobcovi riešenie s tým, aby
vývod zaviedli až nad strechu, on s tým vtedy nesúhlasil, dokonca myslím, že ten vývod zakryl taškou.

Pán G. mal záujem, aby dostal od nej financie, a že si to vyrieši sám. Bola toho názoru, že pokiaľ sú
tam problémy, má to vyriešiť staviteľ v rámci záruky, ktorá bola na danú nehnuteľnosť a nie ona, aby
platila v hotovosti peniaze žalobcovi. Potom následne v septembri 2014 sa aj stretli s bývalou právnou
zástupkyňou žalobcu, ktorá chcela vedieť aj jej názor na vec. Dohodli sa na všetkých opatreniach, k
tomu bolo predložené aj listinný dôkaz právnou zástupkyňou na dnešnom pojednávaní do súdneho

spisu. Vtedy našli riešenie, keď ponúkla žalobcovi náhradné bývanie na 2-3 týždne kým sa bude robiť
oprava. Neponúkla mu prázdny byt, ktorý vlastní, z dôvodu, že bol predpoklad že ho môže v najkratšej
dobe prenajať záujemcom o ktorých dá sa povedať v dnešnej dobe je potrebné bojovať. Následne odišla
do zahraničia a vie, že k tomu, čo sa dohodli nedošlo, so žalobcom už nekomunikovala až následne
došlo od jeho právnej zástupkyni odstúpenie od KZ pre neodstrániteľné vady, s čím ona nesúhlasila a

prostredníctvom svojho právneho zástupcu toto oznámili aj žalobcovej právnej zástupkyni. Pokiaľ ide o
prípojky na energie, vyšla v ústrety žalobcovi, kedy mala snahu, aby mal každý samostatnú prípojku,
vyriešila to. V priebehu rokov 2014-2015 sa vybavovali povolenia aj sa to podarilo, nepýtala p. G. žiadnu
finančnú hotovosť, malo to byť financované v jej réžii a on sa k tomu postavil tak, že nič sa kopať nebude.
NaMsÚzamietlirealizáciusamostatnýchprípojok,akeďsazistilo,žeonajevlastníčkouceléhopozemku

a nie pán G. T. 1/3-ine ako to prezentoval a potom ako sa odvolala bolo dané povolenia na uskutočnenie
samostatných prípojok aj sa to realizovalo. My sme p.G. upozornili z titulu, že neuhrádzal zálohy na
energie a neplatil to od 02.05.2014 do 01.07.2015, kedy sme mu poslali list, že ak sa tak nestane, tak
bude odpojený od energie, upozornili ho že budú odpájať prúd a že to nebude len tak zo svojvôle. V
súčasnej dobe má už samostatné pripojenie na energie od roku 2015, niekedy od leta, čiže energie a

zmluvy s dodávateľmi má uzavreté p. G.. Pokiaľ ide o cenu energie ktoré mu boli fakturované v minulosti,
bolo mu fakturované ako pre fyzickú osobu a nie pre podnikateľa.

7.Súd vo veci vykonal dokazovanie listinnými dôkazmi, ktorými sú kúpna zmluva z 9.5.2013, odstúpenie
od kúpenej zmluvy zo 16.3.2015, oznámenie o finančných nárokoch na žalobcu z 27.1.2015, podanie

právnej zástupkyne žalobcu na Okresný úrad Poprad, katastrálny odbor z 23.4.2015, výpis z LV
č. XXXX a LV č. XXXX, vyjadrenie právneho zástupcu žalovanej adresované právnej zástupkyni
žalobcu z 13.2.2015, nesúhlas s odstúpením od zmluvy - vyjadrenie z 13.7.2015, list okresného úradu
Poprad, katastrálny odbor, adresovaný žalovanej z 22.6.2015 a z 13.7.2015, emailová komunikáciamedzi právnou zástupkyňou žalobcu a žalovanou, znalecký posudok č. 19/2016, list žalovanej pre
žalobcu z 12.8.2014, oznámením výsledkov z regionálnych úradov verejného zdravotníctva, emailová
komunikácia medzi žalovanou a družkou žalobcu, reklamácia z 2.7.2014, posudok na byt od spoločnosti

U. Y., Y.. N.. K.., na základe čoho zistil nasledovný skutkový stav:
Dňa 9.5.2013 žalovaná ako predávajúca a žalobca ako kupujúci uzavreli kúpnu zmluvu predmetom
ktorej boli nehnuteľnosti tak ako sú uvedené a špecifikované v bode 2 predmetnej kúpnej zmluvy a
to za kúpnu cenu 114 000 eur. Dňa 2.7.2014 žalovaný spísal reklamáciu v ktorej sa uvádza, že od
novembra 2013 sa začali prejavovať na byte skryté aj neskryté vady, pričom mal stav bytu žalobca

konzultovať tieto vady s odborníkmi. Predávajúca sa v danom čase nachádzala v zahraničí vo februári
2014 nahlásil osobne stavebné vady hygienické nedostatky a plesne správcovi budovy pánovi D.,
ktorý reagoval tak, že reklamáciu musí riešiť žalovaná osobne. Dňa 2.7.2014 bola táto reklamácia
osobne nahlásená žalovanej a to vady spočívajúce v nedokončení odvetrávania kanalizačného potrubia
v kúpeľni a vo WC ukončeného v byte a nie v podkroví. Plesne v rohu kuchyne po oboch stranách,
kedy pleseň preráža aj cez škáry v kúpeľni. Reklamáciu mala prísť podpísať osobne pani N., čo sa však

nestalo a preto mala byť táto reklamácia zaslaná písomne žalovanej. 12.8.2014 reagovala žalovaná
listom v ktorom uvádzala, že reklamáciu neuznáva problém bola ochotná riešiť cestou zhotoviteľa
stavby, ale jej návrh žalovaný odmietol. Naďalej však vyjadrila ochotu vec riešiť zmierlivo. Z 28.7.2014
je aj oznámenie o zaslaní výsledkov z Regionálneho úradu verejného zdravotníctva, ktoré konštatuje,
že identifikované kmene plesní sú schopné produkovať a do ovzdušia obytného prostredia uvoľňovať

spóry, ktoré môžu poškodzovať zdravie užívateľov bytu, vznikom alergických a toxických poškodení
dýchacieho systému. Žalobca si dal vyhotoviť odborný posudok od firmy U. Y., Y.. N.. K.. účelom
ktorého bolo zistenie skutočného stavu nehnuteľnosti v uvedenom posudku sa okrem iného udáva, že
na stenách kde boli plesne a v ich okolí súd udáva zvýšené hodnoty obsahu soli v rozsahu od 8,5
do 12 %, pričom normálna teplota v omietnutom murive je 4,5 % .Bola konštatovaná vada číslo 1 po

obhliadke inštalačnej šachty v kuchyni, kedy kanalizačná stúpačka v nej nie je vyvedená na strechu
a odvetraná, ale končí v úrovni 1 100 mm nad podlahou bytu v šachte, ktorá je ukončená 1 400 mm
nad podlahou bytu. Prevedenie kanalizácie je nesprávne a má byť príčinou vlhnutia stien v okolí a
vzniku plesní. V projekte na stavebné povolenie je táto stúpačka v technickej správe špecifikovaná ako
odvetraná nad strechou, táto vada, je však porušením projektu a normy. Kanalizačná stúpačka na ktorú

je napojené WC je vyústená v podkroví a do tohto priestoru je aj odvetraná čo je v rozpore s normou
a takéto riešenie je neprístupné. Stúpačka musí byť vyvedená na strechu a odvetraná do exteriéru.
Dňa 27.1.2015 je adresovaný právnej zástupkyni žalobcu oznámenie o finančných nárokov, ktoré má
žalovaná voči žalobcovi titulom uzavretej dohody o spôsobe uhrádzania poplatkov za energie. Dňa
16.1.2015 žalobca ako kupujúci oznámil žalovanej a jej zástupcovi, že odstupuje s okamžitou platnosťou

od kúpnej zmluvy z dôvodu neodstrániteľných vád predmetu kúpy, ktoré bránia riadnemu užívaniu ,
dňa 5.2.2015 bolo uvedené odstúpenie od zmluvy doručené od žalovanej a dňa 23.1.2015 Ing. J. U.,
ktorý bol ňou splnomocnený okrem iného aj na uzavretie kúpnej zmluvy. Dňa 13.2.2015 adresuje právny
zástupca žalovanej list vtedajšej zástupkyni žalobcu v ktorom uvádza, že odstúpenie od kúpnej zmluvy
neakceptujú, považujú ju za platnú a účinnú. Dňa 23.4.2015 adresovala právna zástupkyňa žalobcu list

Okresnému úradu Poprad, katastrálny odbor v ktorom žiadala o zmenu zápisu vlastníckeho práva k liste
uvedeným nehnuteľnostiam tak, že ich výlučnou vlastníčkou je žalovaná. Dňa 22.6.2015 Okresný úrad
Poprad Katastrálny odbor adresoval výzvu žalovanej aby sa vyjadrila do 30 dní či súhlasí s odstúpením
od zmluvy kedy táto listom z 13.7.2015 uviedla, že nesúhlasí s odstúpením od kúpnej zmluvy. Následne
ešte 13.7.2015 žalovanej bol adresovaný list , že vzhľadom na vyjadrený nesúhlas Katastrálny odbore

nevykoná zápis odstúpenia od zmluvy uzatvorenej dňa 10.5.2013. A bola upozornená na možnosť podať
na súd žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy.

8.Dňa 19.2.2016 žalobca doručil súdu návrh na vydanie predbežného opatrenia kde ako žalovaný
vystupovali Všeobecná úverová banka, a. s. a spoločnosť Dražby a aukcie, s. r. o. Týmto návrhom

žalobca žiadal, aby súd zakázal žalovanému v prvom rade pokračovať vo výkone záložného práva
zriadeného Zmluvou o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti a žalovanému v druhom rade nariadil
nepokračovať vo výkone právnych úkonov smerujúcich k výkonu záložného práva zriadeného Zmluvou
o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti zo dňa 22.5.2013. O tomto návrhu súd rozhodol uznesením
zo dňa 14.3.2016 tak, že vyhovel návrhu na nariadenie predbežného opatrenia a uznesenie nadobudlo

právoplatnosť 2.4.2016.

Podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka od zmluvy môže účastník odstúpiť len ak je to v tomto, alebo
inom zákone ustanovené , alebo účastníkmi dohodnuté.Vyššie citované ustanovenie upravuje jeden zo spôsobov akým je možné jednostranne ukončiť zmluvný
vzťah, jeho dôsledkom je zánik zmluvného vzťahu. Zákon predpokladá 2 situácie, ktoré umožňujú

odstúpenie od zmluvy a to vtedy ak možnosť z odstúpenia predpokladá zákon , alebo ak možnosť
odstúpenia zmluvné strany dohodli. Ide o adresný právny úkon , ktorý sa stáva účinným okamihom
doručenia druhej zmluvnej strane. Prejav odstúpenia nie je možné zobrať späť a to z dôvodu, že
doručenie odstúpenia nastupujú jeho právne dôsledky vyplývajúce zo zákona a to zrušenie zmluvy
od začiatku. Občiansky zákonník umožňuje jednostranné odstúpenie od zmluvy aj v prípade , ktorý je

uvedený v § 623 Občianskeho zákonníka.

Podľa § 622 ods.1 Občianskeho zákonníka ak ide o vadu, ktorú možno odstrániť má kupujúci právo
aby bola bezplatne včas a riadne odstránená. Predávajúci je povinný vadu bez zbytočného odkladu
odstrániť.

Podľa § 623 ods.1,2 Občianskeho zákonníka ak ide o vadu, ktorú nemožno odstrániť a ktorá bráni tomu
aby sa vec mohla riadne užívať ako vec bez vady má kupujúci právo na výmenu veci , alebo má právo od
zmluvy odstúpiť. Tie isté práva prislúchajú kupujúcemu ak ide síce o odstrániteľné vady, ak však kupujúci
nemôže pre opätovné vyskytnutie sa vady po oprave alebo pre väčší počet vád vec riadne užívať. Ak
ide o iné neodstrániteľné vady má kupujúci právo na primeranú zľavu z ceny.

9. V danom konaní nie je sporné, že žalobca a žalovaná uzatvorili kúpnu zmluvu na nehnuteľnosti, v
tejto zmluve v bode 5.5.1 kupujúci vyhlásil, že sa pred uzavretím tejto zmluvy oboznámil so stavom
bytu a bytového domu a priestorov ako aj so stavom predmetu prevodu, najmä z osobnej obhliadky
a predložených dokumentov, stav je mu dobre známy a predmet prevodu v tomto stave nadobúda
do svojho výlučného vlastníctva. Zároveň v bode 5.5.2 je uvedené, že kupujúci nepožiadal o zistenie

technického stavu bytu znaleckým posudkom z uvedením opráv nevyhnutných vykonať v najbližších
dvanástich mesiacoch. Počas užívania nehnuteľností, ktoré získal žalobca do vlastníctva sa vyskytli
na nehnuteľnosti vady, ktorá skutočnosť nebola namietaná zo strany žalovanej. Za vady záväzkového
plnenia sa vo všeobecnosti považujú akékoľvek plnenia, ktoré nezodpovedajú dohodnutému, alebo v
zákone ustanovenému plneniu, teda ak ide o plnenie, ktoré nie je možné označiť ako riadne v zmysle

ustanovení § 559 ods. 2 Občianskeho zákonníka avšak vždy vo vzťahu k zmluvnému dojednaniu. Iba
vtedy ak vlastnosti vecí neboli vymienené, alebo osobitne dohodnuté pre posúdenie toho či vec vykazuje
vady bude rozhodujúce zistenie či je vec možno použiť podľa povahy a účelu zmluvy. Zákon čo do
dôsledkov ale aj čo do predpokladov pre tieto dôsledky rozlišuje vady veci ako takej a právne vady. Pri
vadách vecí sa môže jednať o vady zjavné a vady skryté, alebo ostatné. V súvislosti s uplatňovaním

zodpovednosti za vady zákon viaže úspešné uplatnenie tohto práva na súde s povinnosťou bezodkladne
vadu vytknúť i keď zákon ukladá povinnosť vytknúť vadu bezodkladne s nesplnením tejto povinnosti
nespája žiadne dôsledky. Stačí ak by tak urobil v samotnej žalobe. Za účinné vytknutie vady sa
považuje také, ktoré označí konkrétnu vadu nestačí iba všeobecné tvrdenie, že vec vykazuje vadu.
Vady členíme na vady odstrániteľné a vady neodstrániteľné, kedy za neodstrániteľnú vadu sa považuje

stav ak vadu odstrániť nemožno a vec nemožno užívať dohodnutým spôsobom, alebo riadne. V takom
prípade sa môže nadobúdateľ domáhať zrušenia zmluvy. V ostatných prípadoch ide o odstrániteľné
vady, ktoré umožňujú vec užívať dohodnutým spôsobom a ktoré nebránia riadnemu užívaniu a pri
ktorých sa nadobúdateľ môže domáhať opravy či primeranej zľavy z ceny. Ak dôjde ku skutočnostiam,
ktoré zakladajú kupujúcemu uplatniť právo z titulu zodpovednosti za vadu predanej veci je potrebné

postupovať výlučne podľa § 622 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nemožno zvoliť iný spôsob , ktorý zákon
nepredpokladá.

10. Predmetný spor sa však netýka práv uplatnených z titulu zodpovednosti za vady predanej veci.
Je nesporné, že žalovaná od počiatku spochybňovala odstúpenie od zmluvy, ktoré nepovažovala za

platné (viď jej list adresovaný vtedajšej právnej zástupkyni žalobcu ako aj Okresnému úradu Poprad,
Katastrálnyodbor).Právnazástupkyňažalobcuvčaseprebiehajúcehosporuargumentovalanepodanou
žalobou zo strany žalovanej o určenie neplatnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy. Žalovaná takúto žalobu
na súd do dňa 9.6.2015 kedy bola podaná na súd žaloba o plnenie nepodala. Súd k tomu uvádza, že
nie je daná zákonná povinnosť podať takúto žalobu zo strany žalovanej a to už v čase prebiehajúceho

konania o plnenie , keďže je tu otázne existencia naliehavého právneho záujmu na podaní takejto žaloby.
Právna zástupkyňa žalovanej tvrdila a žalovaný to ani nepopiera, že doposiaľ býva v nehnuteľnosti,
ktorú kúpil od žalovanej a od ktorej kúpnej zmluvy mal odstúpiť v januári 2015 a preto by bolo veľmi
otázne či by takáto žaloba podaná zo strany žalovanej mohla byť na súde úspešná. V tejto súvislosti bolona pojednávaní prezentované, že žalovaný sám v druhej polovici roku 2015 uzavrel vo svojom mene
aj zmluvy o dodávkach energií k predmetnému bytu s distribútormi, ktorých si sám vybral. Takéto jeho
konanie nenasvedčuje tomu, že sám je uzrozumený s tým, že odstúpil od kúpnej zmluvy. V rámci tohto

konania súd preto rieši ako predbežnú otázku, platnosť či neplatnosť odstúpenia od kúpnej zmluvy zo
strany žalovaného.

11. Je nesporné, že žalovaný reklamoval vady predanej nehnuteľnosti tak ako sú uvedené v reklamácii
z 2.7.2014, pričom v tejto reklamácii nijakým spôsobom nešpecifikoval aké nároky si v súvislosti so

zistenými vadami uplatňuje. Táto reklamácia bola doručená žalovanej. Z vykonaného dokazovania mal
súd preukázané, že prebehli zákonné rokovania a stretnutia za účelom vyriešenia reklamovaných vád
žalovanou. A tak ako žalovaná uvádzala vzniknuté vady mala záujem riešiť cestou zhotoviteľa stavby
v záručnej lehote. Predpokladané opravy vád však vyžadovali súčinnosť žalobcu a jeho rodiny, ktorá
by sa musela na istý čas z priestorov vysťahovať s tým, že náhradné ubytovanie bola ochotná riešiť a
zaplatiť žalovaná. V tomto duchu prebiehalo aj vzájomné stretnutie avšak následne zo strany žalobcu

takéto riešenie nebolo prijaté a trval na zaplatení 34 000 eur, ktorú mu mala žalovaná uhradiť a on by si
vady opravil na vlastné náklady. Požiadavka žalobcu na zaplatenie 34 000 eur zrejme vychádzala z toho,
že v roku 2016 bol v súvislosti s pripravovanou dražbou nehnuteľností vypracovaný znalecký posudok
Ing. Miroslavom Ferklom, č. 19/2016 a to konkrétne dňa 7.2.2016, ktorý stanovil všeobecnú hodnotu
stavieb a pozemkov spolu na sumu 87 300 eur a žalovaný mal teda za to, že dohodnutá kúpna cena v

kúpnejzmluvebolavysokáatakýmtospôsobomchcelriešiťzaplateniepodľajehonázoruvysokejkúpnej
ceny za predmetný byt. Nie je možné nesúhlasiť so žalobcom, že predmetná nehnuteľnosť mala vady,
ktoré tvrdenie žalobca dostatočne preukázal listinnými dôkazmi, avšak žalobca neumožnil žalovanej
aby prostredníctvom zhotoviteľa stavby v záručnej lehote boli odstránené vytýkané vady, ktoré sa na
nehnuteľnosti vyskytli a tak vybavená reklamácia žalobcu. Pokiaľ by aj po takejto oprave , keďže išlo o

vady odstrániteľné bolo konštatované, že sa vady opätovne vyskytujú a bránia riadnemu užívaniu veci
moholpristúpiťžalobcakodstúpeniuodkúpnejzmluvy.Čosatýkaďalšíchskutočností,ktoréžalovanývo
svojej výpovedí uvádzal a to otázka parkovania, otázka napojenia na energie, či ohľadom doby kedy sa
do nehnuteľnosti mohol nasťahovať nesúvisia priamo s predmetom konania a sú pre rozhodnutie vo veci
irelevantné s ohľadom na jeho vyhlásenie v kúpnej zmluve v bode 5.1.1 a 5.1.2. Keďže nebol dodržaný

postup žalobcu predpokladaný v ustanoveniach v § 622, 623 Občianskeho zákonníka nemal dôvod
odstupovať od kúpnej zmluvy a preto súd vyhodnotil jeho odstúpenie od kúpnej zmluvy ako neplatné a
žalobu na zaplatenie sumy 114 000 eur s príslušenstvom zamietol.

Podľa § 262 ods. 1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,

ktorým sa konanie končí.

Podľa § 255 ods. 1, 2 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. Ak
mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania pomerne rozdelí, prípadne vysloví,
že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

12.O trovách konania súd rozhodol v súlade s § 255 ods. 1 CSP, podľa ktorého súd prizná strane
náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. Súd priznal žalovanej voči žalobcovi nárok na
náhradu trov konania v rozsahu 100 % účelne vynaložených trov konania, nakoľko bola žaloba voči nej
zamietnutá.

Podľa § 262 ods. 2 CSP o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní od doručenia rozsudku na tunajšom súde.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a)neboli splnené procesné podmienky,b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu vyššie uvedenú, ak táto vada mala
vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona; ak ide o rozhodnutie, ktorým bola upravená starostlivosť
o maloletého, styk s maloletým alebo iná ako peňažná povinnosť vo vzťahu k maloletému, oprávnený
môže podať návrh na súdny výkon rozhodnutia.