Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Wednesday, January 26, 2017

Súd: Okresný súd Banská Bystrica
Spisová značka: 13C/89/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6113233256
Dátum vydania rozhodnutia: 26. 01. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Gabriel Slobodník

ECLI: ECLI:SK:OSBB:2017:6113233256.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Banská Bystrica v konaní pred sudcom JUDr. Gabrielom Slobodníkom v právnej veci

žalobcu REALBYT PLUS, s.r.o., so sídlom Železničiarska 9, Banská Bystrica, IČO: 36 057 240, v konaní
zastúpenéhoJUDr.MichalomBadinským,advokátomAdvokátskakanceláriasosídlomBanskáBystrica,
ČSA 20, proti žalovanému v 1/ rade J.. F. F., N.. XX. XX. XXXX, A. T. XX, A. A., a žalovanej v 2/ rade
Z. F., T.. R., N.. XX. XX. XXXX, A. T. XX, A. A., v konaní zastúpená žalovaným v 1/ rade, o zaplatenie
965,81 Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Súd návrh žalovaného v 1/ rade na prerušenie konania z a m i e t a .

Žalovaní v 1/ a 2/ rade sú p o v i n n í spoločne a nerozdielne zaplatiť žalobcovi sumu 965,81 Eur spolu s
8,75 % ročným úrokom z omeškania zo sumy 50,94 Eur od 21. 01. 2013 až do zaplatenia, zo sumy 50,94
Eur od 21. 02. 2013 až do zaplatenia, zo sumy 50,94 Eur od 21. 03. 2013 až do zaplatenia, zo sumy
50,94 Eur od 21. 04. 2013 až do zaplatenia, 8,50 % ročným úrokom z omeškania zo sumy 62,66 Eur
od 21. 05. 2013 až do zaplatenia, zo sumy 62,66 Eur od 21. 06. 2013 až do zaplatenia, zo sumy 62,66
Eur od 21. 07. 2013 až do zaplatenia, zo sumy 62,66 Eur od 21. 08. 2013 až do zaplatenia, zo sumy
323,43 Eur od 20. 08. 2013 až do zaplatenia, zo sumy 62,66 Eur od 21. 09. 2013 až do zaplatenia, zo

sumy 62,66 Eur od 21. 10. 2013 až do zaplatenia, zo sumy 62,66 Eur od 21. 11. 2013 až do zaplatenia,
a to všetko v lehote 15 dní od právoplatnosti tohto rozhodnutia.

Žalobca má nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca podanou žalobou zo dňa 29. 11. 2013 žiadal súd, aby vo svojom rozhodnutí zaviazal
žalovaných 1/ a 2/ na zaplatenie sumy 965,81 Eur s príslušenstvom z titulu neuhradených platieb do
fondu opráv a údržby a zálohových platieb na plnenia spojené s prevádzkou a užívaním nehnuteľnosti.

2. Žalovaný 1/ a 2/ vyjadrili s návrhom nesúhlas.

3. Žalobca vo svojej žalobe uviedol, že žalovaný 1/ a 2/ sú vlastníkmi podielu vo výške XXX/XX XXX na
bytovomdomeatovrežimeBSMnachádzajúcehosavBanskejBystricinaK.L.,súpisnéčísloXXXX.Na
základe príkaznej zmluvy zo dňa 25. 05. 2012 realizuje správu tohto bytového domu spoločnosť žalobcu.

4. Z článku V. príkaznej zmluvy sa príkazca zaviazal tvoriť fond opráv a údržby vo forme pravidelných

mesačných príspevkov všetkých spoluvlastníkov nehnuteľnosti vo výške určenej príkazcom a odvodenej
od veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Príkazca sa zaviazal platiť mesačné zálohové platby na plnenia
spojené s prevádzkou a užívaním tejto nehnuteľnosti. Výška takýchto mesačných platieb jednotlivých
spoluvlastníkov bola určená na základe mesačného rozpisu platieb, ktorý príkazník doručil jednotlivýmspoluvlastníkom. V zmysle článku V. odsek 5/ tejto zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že mesačné platby
sú splatné do 20. dňa bežného mesiaca a v zmysle odseku 6/ tejto zmluvy príkazník vypracuje a predloží
príkazcovi vyúčtovanie nákladov za služby spojené s vlastníctvom a prevádzkou nehnuteľnosti raz ročne

do 30. 06. nasledujúceho kalendárneho roka. Žalobca doručil žalovaným 1/ a 2/ mesačný zálohový
predpis s platnosťou od 01. 08. 2012 s výškou zálohovej platby 50,94 Eur a od 01. 05. 2013 s výškou
zálohovej platby 62,66 Eur. Zároveň bolo žalovaným doručené vyúčtovanie za obdobie od 01. 06. 2012
do 31. 12. 2012 s nedoplatkom za toto obdobie vo výške 323,43 Eur. Žalovaným 1/ a 2/ bola dňa 16. 10.
2013 zaslaná upomienka, túto aj prevzali dňa 29. 10. 2013, na základe ktorej boli informovaní o výške

nedoplatku na zálohovom predpise za rok 2013 vtedy vo výške 517,06 Eur a nedoplatku na vyúčtovaní
za obdobie od 01. 06. 2012 do 31. 12. 2012.

5. Z uvedeného dlhu žalovaní neuhradili žiadnu sumu. V zmysle článku V. odsek 5/ príkaznej zmluvy v
prípade omeškania s platbami je spoluvlastník povinný zaplatiť úrok z omeškania.

6. Žalobca svoj návrh a tvrdenia v ňom uvedené preukazoval výpisom z Listu vlastníctva č. XXXX,
z ktorého vyplynulo, že žalovaní 1/ a 2/ sú spoluvlastníci nehnuteľností v režime BSM, pričom ich
spoluvlastnícky podiel na bytovom dome predstavuje XXX/XXXXX k celku, pričom sa jedná o bytový
dom postavený na parcele č. XXXX o výmere XXXX m2, súpisného čísla XXXX. Súd zároveň vykonal
dokazovanie predloženým listinným dôkazom a to Príkaznou zmluvou uzatvorenou v zmysle § 724 a

nasledujúcich Občianskeho zákonníka zo dňa 25. 05. 2012, ktorú uzatvoril ako príkazca a to vlastníci
nehnuteľností domu súpisné číslo XXXX postaveného na parcele č. XXXX, zapísaného na LV č. XXXX
pre kat. úz. Banská Bystrica, obec Banská Bystrica. Príkazníkom je z tejto zmluvy obchodná spoločnosť
žalobcu. Z uvedenej zmluvy vyplýva, že túto žalovaní 1/ a 2/ nepodpísali.

7. Súd ďalej vykonal dokazovanie mesačným zálohovým predpisom za užívanie spoluvlastníckeho
podielu účinného od 01. 08. 2012, z ktorého vyplýva, že takýto zálohový predpis predstavoval sumu
50,94 Eur.

8. Zo zálohového mesačného predpisu za užívanie spoluvlastníckeho podielu účinného od 01. 05. 2013

súd zistil, že takýto zálohový predpis od tohto dátumu predstavuje sumu 62,66 Eur.

9. Z vyúčtovania dodávok tepla, teplej úžitkovej vody, vodného a stočného a ostatných dodávok
spojených s užívaním nehnuteľnosti za obdobie od 01. 06. 2012 do 31. 12. 2012 vyplynulo, že takýto
dlh so stavom konta k 31. 12. 2012 predstavuje sumu 3 451,67 Eur.

10. Žalobca vo svojej výpovedi uviedol, že v bytovom dome, ktorý sa nachádza na Kapitulskej v
Banskej Bystrici nie sú byty reálne vydelené, preto je celý bytový dom v spoluvlastníckom režime a
teda každý zo spoluvlastníkov vlastní spoluvlastnícky podiel bez toho, aby bolo určené, na ktorý byt,
keďže tieto byty fakticky existujú, avšak právnym spôsobom vyjadrené nie sú, teda právne neexistujú.

Žalovaní 1/ a 2/ majú podiel na takejto nehnuteľnosti v podiele XXX/XXXXX k celku. Uviedol ďalej, že
pre daný prípad nie je možné aplikovať ustanovenia zákona č. 182/1993, pretože v danom prípade
sa nejedná o byty v právnom zmysle slova. V súčasnej dobe prebieha konanie ohľadne zrušenia
spoluvlastníctva k uvedenému bytovému domu. Vzhľadom k tomu žalobca vychádzal z ustanovenia
občianskeho zákonníka ohľadne spoluvlastníctva, keď na základe rozhodnutia spoluvlastníkov z roku

2012 bol poverený správou bytového domu žalobca a to formou príkaznej zmluvy, ktorú podpísali všetci
spoluvlastníci okrem žalovaných 1/ a 2/. Spoluvlastníci teda nadpolovičnou väčšinou hlasov patriacich
im spoluvlastníckym podielom vyjadrili súhlas a došlo k podpisu príkaznej zmluvy, pričom spoluvlastníci
ďalej rozhodli o tom, že budú prispievať na spoločnú údržbu spoločných častí a priestorov a tak isto budú
tvoriť fond opráv vzhľadom k tomu, že dom je v dezolátnom stave. Zároveň boli určené zálohové platby

pre každého zo spoluvlastníkov, pričom žalovaní 1/ a 2/ takéto zálohové platby neplatili. Spoluvlastníci
ďalej sa dohodli na tom, že podajú takúto žalobu, pričom poverili spoločnosť žalobcu, ktorá udelila plnú
moc na zastupovanie potom právnemu zástupcovi.

11. Žalobca teda uviedol, že výška žalovanej istiny bola zistená na základe nedoplatku z vyúčtovania

za obdobie od 6. mesiaca roku 2012 do 12. mesiaca roku 2012 vo výške 323,43 Eur tak, ako to
vyplýva z tohto vyúčtovania, ktoré predstavuje sumu nákladov, ktoré boli spojené s prevádzkou tohto
bytového domu. Z tohto dôvodu pokiaľ sa v tomto vyúčtovaní uvádza výška nedoplatku celkovo 3 451,67
Eur, tak do tejto sumy je započítaná aj jednorazová platba, ktorá bola počítaná na opravu strechy,ktorá je v havarijnom stave. Teda nedoplatok bol vyčíslený tým spôsobom, že predpis uvádzal platby v
rozsahu 337,58 Eur, pričom bolo zaplatených len 14,15 Eur. Rozdiel potom predstavuje suma, ktorá je
z nedoplatku, teda 323,43 Eur. Ďalšia časť žalovanej sumy pozostáva z jednotlivých zálohových platieb

tak, ako boli určené od 01. 08. 2012, avšak žalobca si ich uplatňuje len od 01. januára 2013 vo výške
50,94 Eur do apríla 2013. Ďalšiu časť potom tvorí zálohový predpis od mája roku 2013 až do novembra
roku 2013, každý mesiac vo výške 62,66 Eur.

12. Žalobca ďalej uviedol, že okolnosti, ktoré viedli k uzavretiu príkaznej zmluvy zo dňa 25. 05.

2012 vyplynuli z toho, že spoluvlastníci bytového domu na Kapitulskej ulici č. 14 - 16 v Banskej
Bystrici sa rozhodli o spôsobe zabezpečenia správy im patriacej nehnuteľnosti, pričom sa rozhodli
poveriť touto činnosťou profesionálnu správcovskú spoločnosť a dňa 20. 04. 2012 sa konala schôdza
spoluvlastníkov, ktorej účelom bol výber konkrétnej správcovskej spoločnosti. Na základe rozhodnutia
spoluvlastníkov došlo k výberu spoločnosti žalobcu a následne aj k schváleniu a podpísaniu predmetnej
príkaznej zmluvy. Táto bola na znak súhlasu s rozhodnutím podpísaná spoluvlastníkmi disponujúcimi

spoločne podielmi vo veľkosti XXXX/XXXXX, pričom zmluva nebola podpísaná jedine zo strany
žalovaných 1/ a 2/. V zmysle § 139 ods.2 Občianskeho zákonníka hospodárenie so spoločnou
vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa podielov. Písomný zápis z vyššie uvedenej
schôdze však žalobca nepredložil, avšak túto skutočnosť preukazoval tým spôsobom, že väčšina
spoluvlastníkov v skutočnosti takúto odsúhlasenú zmluvu aj podpísala. Z tohto dôvodu predložil žalobca

čestné prehlásenie zo dňa 07. 10. 2014, v ktorom prítomní spoluvlastníci potvrdili konanie schôdze
spoluvlastníkov a následné ich rozhodnutie. V tejto súvislosti predložil žalobca aj emailovú komunikáciu
zo dňa 06. 05. 2012, ktorá bola adresovaná zo strany žalovaného 1/ jednej zo spoluvlastníčok, z ktorej
vyplýva, že účasť žalovaného v 1/ rade na schôdzi dňa 20. 04. 2012 je zrejmá, ako aj jeho vedomosť
o prejednávanej príkaznej zmluve.

13. Vzhľadom k tomu, že občiansky zákonník vychádza z princípu majorizácie, čo znamená, že pri
hospodárení so spoločnou vecou nemusia všetci spoluvlastníci dosiahnuť väčšinu, ale je rozhodujúca
väčšina počítaná podľa veľkostí, teda výšky podielov.

14. Žalobca ďalej uviedol, že dňa 01. 03. 2013 sa konala schôdza spoluvlastníkov, výsledkom ktorej
bol okrem iného aj pokyn spoluvlastníkov príkazníkovi, t. j. žalobcovi vymáhať v mene spoluvlastníkov
neuhradené pohľadávky vyplývajúce z povinnosti spoluvlastníkov uhrádzať mesačné zálohové predpisy,
ktorými sa pokrývajú náklady spojené s užívaním spoluvlastníckych podielov. Na schôdzi konanej dňa
03. 08. 2012 bola okrem iného spoluvlastníkmi zvolená za zástupcu v zmysle článku VI. odsek 4/

príkaznej zmluvy zo dňa XX. XX. XXXX J.. F. B.. Tento zástupca v zmysle uvedeného ustanovenia
príkaznej zmluvy okrem iného dáva príkazníkovi pokyny týkajúce sa rozsahu požadovaných prác a
služieb a potvrdzuje ich vykonanie. Dňa 01. 11. 2013 bol žalobca poverený v zmysle vyššie uvedeného
vymáhaním nedoplatkov zo strany zvoleného zástupcu domu.

15. Žalobca uvedené tvrdenia preukazoval teda čestným prehlásením zo dňa 07. 10. 2014, z ktorého
vyplýva, že vlastníci spoluvlastníckych podielov v bytovom dome na ulici K. Č.. XX-XX súpisné číslo
XXXX prehlasujú, že dňa 20. 04. 2012 sa konala schôdza spoluvlastníkov, na ktorej sa prejednal výber
správcovskej spoločnosti, pričom bola vybratá za takúto spoločnosť obchodná spoločnosť žalobcu,
pričom schôdze sa zúčastnil aj žalovaný v 1/ rade, ktorý s uvedeným výberom taktiež súhlasil.

16. Z emailovej komunikácie, ktorú predlžil žalobca vyplýva, že žalovaný v 1/ rade takouto formou
informoval J.. F. B. o tom, že návrh príkaznej zmluvy berie na vedomie tak, ako to bolo deklarované
na spoločnom stretnutí konanom dňa 20. 04. 2012. Zároveň uvádza, že príkaznú zmluvu nemôže
podpísať pokiaľ nebudú vyriešené všetky nahromadené problémy v dome vrátane vysporiadania

spoluvlastníckych podielov ku kaderníctvu a Y. W..

17. Zo zápisnice schôdze spoluvlastníkov konanej dňa 01. 03. 2013 súd zistil, že títo rozhodli a
odhlasovali zhodne nasledujúce uznesenie o tom, že po dvoch neuhradených mesačných zálohových
platbách a bez reakcie na upomienku pohľadávku vymáhať podaním žaloby na okresný súd a

pohľadávky resp. nedoplatky nad sumu 100,-- Eur vymáhať neodkladne.18. Zo zápisnice zo schôdze spoluvlastníkov zo dňa 03. 08. 2012 súd zistil, že prítomní spoluvlastníci
zvolili na obdobie nasledujúcich dvoch rokov ako svojho zástupcu J.. F. B.. Práva a povinnosti zástupcu
sú bližšie uvedené v príkaznej zmluve zo dňa 25. 05. 2012.

19. Súd ďalej z poverenia na vymáhanie nedoplatkov zo dňa 01. 11. 2013 zistil, že J.. F. B. udelila
príkazníkovi REALBYT PLUS, s.r.o. so sídlom Železničiarska 9, Banská Bystrica, splnomocnenie na
zastupovanie vlastníkov na príslušnom súde v súvislosti s vymáhaním vyššie uvedených pohľadávok,
pričom príkazník je oprávnený poveriť zastupovaním tretiu osobu. Malo sa jednať o pokyn k vymáhaniu

nedoplatkov týkajúcich sa bytového domu K. XX-XX M. A. A. vzniknutých omeškaním povinných platieb
spojených s užívaním spoluvlastníckych podielov žalovaných 1/ a 2/.

20. Žalobca teda uviedol, že predmetom príkaznej zmluvy je vzťah len k tým častiam nehnuteľnosti, ktoré
nie sú využívané ako byty a nebytové priestory, pričom táto skutočnosť vyplýva aj z príkaznej zmluvy
článku II. z poslednej vety. Z uvedenej príkaznej zmluvy v článku II. odsek 1/ bod 9 však vyplýva, že

aj položky vodné a stočné, ktoré nie sú síce položkou, ktorá by sa vzťahovala len na spoločné časti
domu, avšak na základe požiadavky príkazcu, t. j. spoluvlastníkov nehnuteľnosti vykonáva príkazník
rozúčtovanie aj tejto položky. V predmetom dome nie sú vo všetkých bytoch namontované pomerové
merače vody, aj keď je pravdou, že v byte žalovaných 1/ a 2/ je pomerový merač namontovaný, avšak
tento bol namontovaný žalovanými 1/ a 2/ bez príslušnej certifikácie a bez koordinácie s ostatnými

vlastníkmi podielov v dome. Z tohto dôvodu vykonáva príkazník rozúčtovanie aj položky vodné a stočné
na základe takýchto pravidiel. V dome sa nachádza len jeden ciachovaný fakturačný merač spotreby
vody, ktorého stav odpisuje dodávateľ vody spoločnosť Stredoslovenská vodárenská prevádzková
spoločnosť a.s., ktorá faktúry vystavené na základe takto zistenej spotreby za celý bytový dom doručuje
príkazníkovi, t. j. spoločnosti žalobcu, ktorá vykonáva rozúčtovanie jednotlivých vlastníkov - bytov resp.

spoluvlastníckych podielov. Z predloženého vyúčtovania za obdobie od júna do decembra roku 2012
vyplýva, že celkový náklad za spotrebu vody pre celý dom bol uvedený v uvedenom období bol 1887,80
Eur. Táto časť sa potom delí počtom jednotiek, ktoré sa nazývajú osobomesiac a predstavujú pomer
medzi počtom osôb bývajúcich v konkrétnom „byte“ a počtom mesiacov, napríklad na jeden byt, ktorý
obýva jedna osoba, je táto jednotka na jeden rok v hodnote 12, pri dvoch osobách 24 a podobne. Pričom

na celý dom je vzhľadom na počet nahlásených obyvateľov táto jednotka vo výške 480. Pri vyúčtovaní
sa potom postupuje tým spôsobom, že náklad na celý dom sa vydelí hodnotou osobomesiacov na celý
dom, čím sa dospeje k hodnote v eurách, teda jednotkový náklad, ktorý predstavuje spotrebu vody v
eurách pre jednu osobu na jeden rok a následne pre každý byt sa násobí počtom osobomesiacov, ktorý
sa na ten ktorý konkrétny byt uplatňuje. V prípade bytu žalovaných 1/ a 2/ je hodnota osobomesiacov

vo výške 24, nakoľko boli na tento byt nahlásené dve osoby, teda dve osoby x 12 mesiacov = 24
osobomesiacov. Následne za obdobie od júna do decembra roku 2012 spotreba vody v bytovom
dome je vo výške 1 887,80 Eur a táto hodnota po vydelení počtom osobomesiacov na celý dom, t.
j. 480 osobomesiacov, predstavovala za uvedené obdobie jednotkový náklad vo výške 3,93292 Eur.
Tento jednotkový náklad vynásobený počtom osobomesiacov na konkrétny byt žalovaných 1/ a 2/

(24 osobomesiacov) predstavuje potom spotrebu na tento konkrétny byt vo výške 94,39 Eur. Tieto
skutočnosti teda vyplývajú z vyúčtovania za obdobie od júna do decembra roku 2012. Žalobca ďalej
predložil kópie dodávateľských faktúr, z ktorých vyplýva výška spotreby vody a stočného za celý dom, t.
j. 1 887,80 Eur. Z faktúry č. 231203581 zo dňa 16. 01. 2013 bolo fakturované vodné a stočné za obdobie
od 18. 12. 2012 až 08. 01. 2013. Z tejto faktúry je pre potreby vyúčtovania obdobia júna až decembra

2012 použiť len alikvotnú časť za 13 dní mesiaca december roku 2012 vo výške 125,96 Eur.

21. Ako dôkaz predložil žalobca faktúry č. XXXXXXXXX, faktúru č. XXXXXXXXX, faktúru č.
XXXXXXXXX, faktúru č. XXXXXXXXX, faktúru č. XXXXXXXXX, faktúru č. XXXXXXXXX a faktúru č.
XXXXXXXXX.

22. Žalobca teda uvádzal, že z listinných dôkazov tak ako boli tieto predložené, vyplýva jeho aktívna
legitimácia, spôsob a forma uzavretia príkaznej zmluvy a taktiež uplatnený nárok týkajúci sa vodného
a stočného, platieb za elektrickú energiu týkajúcej sa osvetlenia spoločných priestorov, zrážkovej vody,
poistenia domu a tak isto upratovania, teda spoločných priestorov tohto domu. Žalovaní v konaní

uvedené skutočnosti nespochybnili okrem množstva písomných vyjadrení, ktoré priamo nesúviseli s
prejednávanou vecou a pokiaľ aj žalovaní preukazovali, že zaplatili časti pohľadávky vo výške 2 800,--
Eur resp. 87,65 Eur a bankový prevod na sumu 21,-- Eur, jedná sa o platby v rokoch 2010 a 2011, kedy
žalobca nebol správcom a toto obdobie je teda pred uzavretím príkaznej zmluvy.23. Žalobca žiadne ďalšie návrhy na dokazovanie nenavrhol a žiadal žalobnému návrhu vyhovieť.

24. Žalovaný v 1/ rade aj za žalovanú v 2/ rade, ktorú v konaní zastupoval, vo svojich výpovediach či
písomných vyjadreniach uvádzal, že až do dňa doručenia žaloby mu neboli známe kompetencie, ktoré
mážalobca,pričomspríkaznouzmluvouzodňa25.05.2012samoholoboznámiťažpodoručenížaloby.
Z vyúčtovaní, ktoré boli podľa jeho tvrdenia neadresné, a to najmä z toho dôvodu, že nevlastnia podiel
391/10000-in, ale 414/10000-in, ich žalobca zbavuje nehnuteľného majetku v trhovej hodnote 10 000,--

Eur.Žalovanýtedauvádzal,žepríkaznúzmluvunepodpísal,tátoimpredloženánebola,ajkeďvminulosti
príkazná zmluva predložená bola, avšak vyjadrili sa k nej tak, že mali k nej množstvo pripomienok a
teda taká ako je predložená v tomto konaní, im ako spoluvlastníkom predložená nebola a bola zaslaná
až spolu so žalobou. Žalovaný v 1/ rade ďalej uvádzal, že od roku 2005 nie sú prizývaní na rokovania
o rozhodovaní o spoločnej nehnuteľnosti, nemajú zo stretnutí spoluvlastníkov žiadne zápisnice a o
žiadnych zásadných otázkach nemajú vedomosť. Uviedli, že žalobcovi neplatia nič, pretože u neho

žiadne služby neobjednali. Podpisy na príkaznej zmluve nie sú úradne overenými podpismi účastníkmi
tejto zmluvy a teda nie je zrejmé, či podpisy sú pravé. Predmet zmluvy je zavádzajúci a týka sa len
údržby spoločných priestorov, ktoré nie sú na liste vlastníctva uvedené, pretože sú tam uvedené len
spoluvlastnícke podiely. Z uvedenej zmluvy nevyplýva, že žalobca vykonáva správu tohto domu, pretože
zmluvu o správe dome musia podpísať všetci spoluvlastníci predmetného domu. Je neprípustné, aby

žalobca jednal len s jednou osobou a to s J.. F. B., ktorá 24 vykonávala správu domu tým spôsobom,
že bola zanedbaná údržba v predmetnom dome, pričom vznikali značné škody na spoločnom majetku.
Žalovaný 1/ ďalej uviedol, že na stretnutí spoluvlastníkov zo dňa 20. 04. 2012 jednoznačne deklaroval,
že žiadnu zmluvu s podnikateľským subjektom nepodpíše, pokiaľ tam bude figurovať konateľ resp. V. Q..
Q. A.. Žalobca vytvára žalovaným rôzne prekážky tak, aby sa títo nemohli zúčastňovať správy domu v

zmysleobčianskehozákonníka,pričomvykonávanekalúhospodárskučinnosť,dehonestuježalovaného
v 1/ rade na stretnutiach spoluvlastníkov a necháva vypracovať nepravdivé a účelové zápisnice.

25. Žalovaný v 1/ rade vo svojej výpovedi na pojednávaní dňa 02. 04. 2015 uviedol, že oni, t. j. žalovaní
1/ a 2/ neplatia za elektriku spoločných priestorov, pretože žalujú Spoločnosť K. asi o 96 000,-- Eur,

pričom takáto pohľadávka voči nim nie je zanedbateľná. Uviedol, že platia za médiá, plynárom, vodárom,
elektriku, avšak platby spoločných priestorov napríklad za elektrickú energiu neplatia z dôvodu, že je
tam čierne napojenie na povale, kedy sa táto elektrická energia odoberá týmto spôsobom 25 rokov. Z
tohto dôvodu tieto platby neplatia až do času, kedy sa tento stav vyrieši a až následne budú s takýmito
platbami pokračovať alebo s platbami znova začnú.

26. Žalovaní ďalej uviedli vo svojom písomnom vyjadrení, že odber vody majú z dôvodu poskytnutých
platieb predplatené na dlhé roky, pričom vzhľadom k tomu, že chýba špecifikácia a výpočet spotreby
vody, resp. prenos finančných prostriedkov z tzv. Spoločenstva K. na žalobcu, vznáša námietku
aj premlčania. Zároveň k podaniu zo dňa 26. 01. 2017 predložil žalovaný zápisnicu zo stretnutia

spoluvlastníkov domu zo dňa 20. 04. 2012, z ktorej vyplýva uznesenie č. 1, kde spoluvlastníci súhlasia
s výkonom správy firmy REALBYT PLUS.

27. Žalovaní žiadali žalobu zamietnuť ako nedôvodnú, resp. v konaní vypočuť ako svedkov Q.. Q. A.,
J.. P. F. P. J.. F. B..

28. Podľa § 100 ods.1 Občianskeho zákonníka, právo sa premlčí, ak sa nevykonalo v dobe v tomto
zákone ustanovenej (§ 101 až 110). Na premlčanie súd prihliadne len na námietku dlžníka. Ak sa dlžník
premlčania dovolá, nemožno premlčané právo veriteľovi priznať.

29.Podľa§101Občianskehozákonníka,pokiaľniejevďalšíchustanoveniachuvedenéinak,premlčacia
doba je trojročná a plynie odo dňa, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz.

30. Podľa § 136 ods.1 Občianskeho zákonníka, vec môže byť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov.

31. Podľa § 137 ods.1 Občianskeho zákonníka, podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú
na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.32. Podľa § 139 Občianskeho zákonníka, z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení
a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.
Ohospodárenísospoločnouvecourozhodujúspoluvlastníciväčšinoupočítanoupodľaveľkostipodielov.

Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek
spoluvlastníka súd.
Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol
súd.

33. Podľa § 724 Občianskeho zákonníka, príkaznou zmluvou sa zaväzuje príkazník, že pre príkazcu
obstará nejakú vec alebo vykoná inú činnosť.

34. Súd na základe vykonaného dokazovania a vyššie citovaných právnych predpisov mal za
preukázané, že žalovaní 1/ a 2/ sú vlastníkmi spoluvlastníckeho podielu na bytovom dome v režime
BSM a to domu nachádzajúceho sa v Banskej Bystrici na K. L., súpisné číslo XXXX.

35. Súd mal ďalej za preukázané, že spoluvlastníci bytového domu nachádzajúceho sa M. A.
A. N. K. L. Č.. XX-XX sa rozhodli o spôsobe zabezpečenia správy im patriacej nehnuteľnosti v
jednotlivých spoluvlastníckych podieloch a touto činnosťou poverili na základe príkaznej zmluvy žalobcu,
k uvedenému rozhodnutiu na schôdzi spoluvlastníkov dňa 20. 04. 2012, pričom ako vyplynulo z tejto

zápisnice, ktorú v konaní predložili žalovaní 1/ a 2/ s uvedeným výberom takejto spoločnosti súhlasili
aj žalovaní 1/ aj 2/. Následne došlo k schváleniu a podpísaniu príkaznej zmluvy, ktorú naznak súhlasu
s takýmto rozhodnutím podpísali jednotliví spoluvlastníci vlastniaci spoluvlastnícke podiely vo výške
9586/10000, pričom takáto zmluva nebola podpísaná zo strany žalovaných 1/ a 2/. Súd mal ďalej za
preukázané to, že dňa 01. 03. 2013 sa konala schôdza spoluvlastníkov, výsledkom ktorého bol pokyn

jednotlivých spoluvlastníkov príkazcovi, t. j. žalobcovi vymáhať v ich mene neuhradené pohľadávky
vyplývajúce z povinnosti spoluvlastníkov uhrádzať mesačné zálohové predpisy, ktorými sa pokrývajú
náklady spojené s užívaním ich spoluvlastníckych podielov. Súd mal ďalej za preukázané, že na schôdzi
konanej dňa 03. 08. 2012 bola spoluvlastníkmi zvolená za zástupcu v zmysle článku VI. odsek 4
príkaznej zmluvy zo dňa XX. XX. XXXX J.. F. B., ktorá dňa 01. 11. 2013 poverila žalobcu na vymáhanie

nedoplatkov.

36. Pokiaľ aj žalovaní 1/ a 2/ príkaznú zmluvu zo dňa 25. 05. 2012 nepodpísali, súd vychádzal z toho,
že pokiaľ väčšinoví spoluvlastníci rozhodli v tomto konkrétnom prípade o spôsobe hospodárenia so
spoločnou vecou tak, že poverili správou tohto bytového domu spoločnosť žalobcu, ich rozhodnutie

nemôže byť potom zvrátené rozhodnutím iných spoluvlastníkov a spoluvlastník, ktorý nesúhlasí s
takýmto rozhodnutím o hospodárení so spoločnou vecou pokiaľ o ňom bolo rozhodnuté väčšinou
spoluvlastníkov, pričom väčšina sa počíta podľa veľkosti ich podielov, nemôže sa potom domáhať, aby
bolo rozhodnuté a to ani v súdnom konaní o tom, že sa príjme iný spôsob hospodárenia s touto vecou.
Menšinový spoluvlastník sa potom musí podriadiť rozhodnutiu väčšiny. Takáto zásada vyplýva z toho,

že občiansky zákonník v časti ohľadne rozhodovania spoluvlastníkov ohľadne spoločnej veci v zmysle §
139 ods.2 Občianskeho zákonníka opustil princíp bez výnimočnej dohody spoluvlastníkov a v súčasnej
dobe sa vychádza z princípu majorizácie. To znamená, že pri hospodárení so spoločnou vecou nemusia
všetci spoluvlastníci dosiahnuť väčšinu, ale rozhodujúca je väčšina počítaná podľa veľkosti teda výšky
podielov.

37. Z tohto dôvodu potom súd konštatuje, že aktívna legitimácia na strane žalobcu je v danom prípade
daná.

38. Príkazná zmluva je potom osobitným druhom záväzkovej zmluvy, ktorá je upravená vo všeobecnosti

vustanovení§724Občianskehozákonníka.Prepríkaznúzmluvujecharakteristické,žesaňoupríkazník
zaväzuje, že pre príkazcu obstará nejakú vec alebo vykoná inú činnosť. Pre jej formu nie je stanovená
žiadna požiadavka. Medzi podstatné náležitosti zmluvy patrí dohoda o predmete príkazu. Pojmovým
znakom tohto druhu zmlúv bude okolnosť, že smerujú k obstaraniu záležitostí pre príkazcu, a že
teda príkazník nekoná za seba alebo na svoj účet. Z uvedenej príkaznej zmluvy potom vyplynulo, že

príkazca sa zaviazal tvoriť fond opravy a údržby vo forme pravidelných mesačných príspevkov všetkých
spoluvlastníkov nehnuteľností vo výške určenej príkazcom a odvedenej od veľkosti spoluvlastníckeho
podielu. Zároveň sa príkazcovia zaviazali platiť mesačné zálohové platby na plnenia spojené s
prevádzkou a užívaním nehnuteľnosti, ktoré sú splatné vždy do 20. dňa bežného mesiaca, pričom do 30.06. nasledujúceho kalendárneho roka príkazník vypracuje a predloží príkazcovi vyúčtovanie nákladov
za služby spojené s vlastníctvom a prevádzkou nehnuteľnosti.

39. Príkazná zmluva teda upravuje vzťah medzi príkazcom, ktorý dáva príkazníkovi určitý príkaz na
vykonanie niečoho, teda upravuje vnútorný vzťah medzi oboma účastníkmi, teda ich vzájomná práva
a povinnosti.

40.Vkonaníbolopreukázané,žežalovaným1/a2/boldoručenýmesačnýzálohovýpredpissplatnosťou

od 01. 08. 2012, kde výška takejto zálohovej platby predstavovala sumu 50,94 Eur a od 01. 05. 2013 bola
takáto výška zálohovej platby 62,66 Eur. Zároveň žalovaným bolo doručené vyúčtovanie za obdobie od
01. 06. 2012 do 31. 12. 2012, ktorým bol vyčíslený nedoplatok za toto obdobie vo výške 323,43 Eur.
Žalovaní uvedený nedoplatok neuhradili.

41. Túto skutočnosť nepopreli ani žalovaní 1/ a 2/, ktorí uvádzali, že žalobcovi neuhrádzajú žiadne

finančné prostriedky vzhľadom k tomu, že zmluvu s ním neuzatvorili a žiadne práce či služby si u neho
neobjednali. Pokiaľ aj v konaní preukazovali platby, ktoré mali uhradiť v priebehu rokov 2010 a 2010 súd
uvádza, že tieto platby sa netýkali obdobia, ktoré bolo predmetom žaloby. Predmetom konania totiž bol
len nedoplatok, ktorý bol vyčíslený od júna roku 2012 do decembra roku 2012 vo výške 323,43 Eur a
zálohové platby, ktoré boli určené od 01. 08. 2012 vo výške 50,94 Eur, pričom žalobca si túto pohľadávku

uplatnil len od 01. januára 2013 a tak isto zálohový predpis tak ako bol platný od mája roku 2013 vo
výške 62,66 Eur a to do novembra roku 2013.

42. Teda jedná sa o pohľadávku žalobcu voči žalovaným 1/ a 2/ za obdobie rokov 2012 a 2013 a preto
súd nemohol ani akceptovať námietku premlčania, ktorú vzniesli v konaní žalovaní 1/ a 2/ v tom zmysle,

ženárokžalobcujepremlčaný,pretožeodokamihu,kedymohlobyťprávovykonanéprvýkrátdopodania
žaloby na súd tak, ako táto bola podaná dňa 29. 11. 2013, neuplynula premlčacia doba stanovená §
101 Občianskeho zákonníka.

43. Na základe vyššie uvedeného potom súd konštatuje, že žalobca je aktívne legitimovaný na

vymáhanie pohľadávky voči žalovaným 1/ a 2/ vzniknutým z titulu neuhradených platieb ako zálohových
predpisov spojených s nákladmi, ktoré sú s prevádzkou a užívaním nehnuteľnosti a tak istou tvorbou
fondu opráv a údržby a keďže žalovaní 1/ a 2/ v konaní skutočnosť o tom, že by takéto platby boli
zaplatené nepreukázali a zároveň tvrdili, že žalobcovi žiadne platby neposkytli, súd považoval žalobný
návrh žalobcu za dôvodný a preto mu vyhovel tak, ako je uvedené vo výroku tohto rozhodnutia.

44. Vzhľadom k tomu, že žalovaní 1/ a 2/ sa dostali do omeškania s plnením peňažného dlhu v zmysle
§ 517 ods.2 Občianskeho zákonníka, súd priznal žalobcovi právo aj na úrok z omeškania a to od dňa
nasledujúceho potom čo došlo k splatnosti jednotlivých zálohových platieb, t. j. od 21. v jednotlivom
mesiaci, pričom výška úroku z omeškania vyplýva z § 3 nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z.

45. Súd zároveň uvádza, že v konaní nevykonal dokazovanie, ktoré navrhli žalovaní 1/ a 2/ a to najmä
výsluchom svedkov, pretože takéto dôkazy neboli schopné preukázať rozhodujúce skutočnosti pre
právne a skutkové posúdenie sporu a z uvedeného dôvodu ich preto súd považoval za nadbytočné.

46. Súd zároveň rozhodol o práve na náhradu trov konania tak, že túto priznal žalobcovi, keďže bol v
konaní v plnom rozsahu úspešný v zmysle ustanovenia § 255 ods.1 CSP.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie vo vyhotovení dvojmo do 15 dní od doručenia jeho
písomného vyhotovenia, písomne na Okresný súd Banská Bystrica.

V odvolaní treba popri všeobecných náležitostiach (§ 127 Civilného sporového poriadku) uviesť, proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje
za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa
rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania. Odvolanie

je potrebné predložiť v potrebnom počte rovnopisov, inak súd zhotoví kópie na trovy odvolateľa.Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a) neboli splnené procesné podmienky,

b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred

súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo

d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pre súdom prvej inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľný rozsudok,
môže oprávnený podať návrh na výkon exekúcie podľa zákona č.
233/1995 Z. z. Exekučný poriadok v znení neskorších predpisov.