Rozsudok ,
Zmeňujúce Judgement was issued on Monday, September 30, 2019

Súd: Krajský súd Banská Bystrica
Spisová značka: 12Co/327/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6717207851
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 09. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Peter Kvietok

ECLI: ECLI:SK:KSBB:2019:6717207851.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Banskej Bystrici, v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Petra Kvietka a sudcov Mgr.

Martina Štubniaka a Mgr. Janky Benkovičovej, v spore žalobcu Roľnícke družstvo Bzovík, so sídlom 962
41 Bzovík, IČO: 00 209 643, právne zastúpeného JUDr. Michalom Badinským, advokátom, so sídlom
ČSA 20, 974 01 Banská Bystrica, proti žalovanému W. I., narodenému XX. XX. XXXX, trvale bytom XXX
XX D. XX, právne zastúpenému Ulianko & partners, s.r.o., so sídlom Nám. SNP 37, 960 01 Zvolen, IČO:
36 856 517, o zaplatenie 1.141,- Eur, o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Zvolen č. k.
6C/18/2017-93 z 9. apríla 2018, takto

r o z h o d o l :

I. Rozsudok okresného súdu m e n í tak, že žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi sumu 507,41

Eur v lehote troch dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku a v prevyšujúcej časti žalobu z a m i e t a .

II. Žalobca je p o v i n n ý zaplatiť žalovanému náhradu trov konania v rozsahu 11,06 % do troch dní
od právoplatnosti uznesenia, ktorým súd prvej inštancie rozhodne o ich výške.

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresný súd Zvolen (ďalej aj „okresný súd“, alebo „súd prvej inštancie“, resp. „prvoinštančný súd“)
napadnutým rozsudkom žalobu zamietol (I. výrok). Žalovanému priznal voči žalobcovi nárok na náhradu
trov konania v rozsahu 100 % (II. výrok).

2. Súd prvej inštancie takto rozhodol o žalobe, ktorou sa žalobca domáhal od žalovaného zaplatenia
sumy 1.141,- Eur z titulu zmluvnej pokuty. Okresný súd zistil, že zmluvná pokuta bola dohodnutá v
čl. V. ods. 5 nájomnej zmluvy, ktorú uzavrel žalobca ako nájomca so žalovaným ako prenajímateľom
ohľadne poľnohospodárskej pôdy v k. ú. D. a toto zmluvné ustanovenie znelo tak, že v prípade budúceho
predaja predmetu nájmu sa nájomné zmluvné strany dohodli, že prenajímateľ ponúkne na odpredaj
pozemky najprv nájomcovi a v prípade porušenia tejto dohody zaplatí prenajímateľ zmluvnú pokutu
nájomcovi vo výške trhovej ceny pozemkov ku dňu uzatvorenia kúpnej zmluvy. Ak potom žalovaný

uzavrel s D. A. ako kupujúcou kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bol prevod nehnuteľnosti prenajatej
nájomnou zmluvou žalobcovi, okresný súd považoval túto časť nájomnej zmluvy za absolútne neplatnú
podľa § 39 Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“), pretože svojim obsahom a účelom odporuje ust.
§ 140 OZ upravujúcemu predkupné právo podielových spoluvlastníkov. Poukázal na to, že žalobca
nebol v čase uzavretia nájomnej zmluvy podielovým spoluvlastníkom predmetu nájmu a teda dotknuté
zmluvné ustanovenie obchádza zákon a odporuje platnej právnej úprave. Jeho zakotvenie do zmluvy
nebolo namieste, ak žalobca ako nájomca mal zmluvne garantovanú dobu nájmu do 31. 12. 2023 a

v zmysle ust. § 680 ods. 3 OZ nemal dôvod obávať sa, že v prípade prevodu vlastníckeho práva k
predmetu nájmu zo strany žalovaného na inú osobu bude narušený jeho nájomný vzťah, pretože nový
vlastníkakonadobúdateľvstupuje vprípadezmenyvlastníctvakprenajatejvecidoprávnehopostavenia
pôvodného prenajímateľa a nájomnú zmluvu môže v takom prípade vypovedať iba nájomca. Ak nešlozo strany žalobcu o špekulatívny zámer nakladania s nehnuteľnosťami, nebol dôvod na dojednanie
„predkupného práva“. Okrem toho mal žalobca v čl. V. bode 4 nájomnej zmluvy dohodnuté prednostné
právo na uzatvorenie ďalšej nájomnej zmluvy po ukončení platnosti dotknutej nájomnej zmluvy, ale toto

bolo dohodnuté bez akejkoľvek sankcie, ktorá sa vzťahovala len na prípad budúceho predaja predmetu
nájmu. V ďalšom prvoinštančný súd odkázal na ust. § 123 OZ vymedzujúceho obsah vlastníckeho práva
a v závere poukázal aj na čiastočnú neurčitosť dojednania o zmluvnej pokute a na to, že žalovaný mal
v čase uzavretia nájomnej zmluvy 77 rokov, nemal predstavu nielen o budúcej výške trhovej ceny v
prípade porušenia záväzku a ani o výške trhovej ceny v deň uzatvorenia kúpnej zmluvy. Nič žalobcovi

akonájomcovinebránilo,abypríkladmouviedolcenuprenajímanéhopozemkuzam2včaseuzatvárania
nájomnej zmluvy, v ideálnom prípade mal uviesť sumárnu výšku ceny prenajímaného pozemku v čase
uzatvorenia nájomnej zmluvy a ak by tak urobil, žalovaný by mal istú predstavu o výške prípadnej
sankcie, na ktorú sa v nájomnej zmluve zaviazal. Zmluvu nevypracúval prenajímateľ, ale žalobca ako
nájomca, resp. osoba s príslušným právnickým vzdelaním zastupujúca jeho záujmy a bola predložená
žalovanémulennapodpisabolomuoznámenéibato,žebudedostávaťztitulunájmuročnecca40,-Eur.

3. O náhrade trov konania rozhodol prvoinštančný súd aplikujúc § 255 ods. 1 Civilného sporového
poriadku (ďalej len „CSP“) a vzhľadom na úspech žalovaného v spore mu priznal náhradu trov konania
v rozsahu 100 %.

4. V zákonnej lehote podal proti rozsudku odvolanie žalobca. Navrhol rozsudok zrušiť a vrátiť vec
prvoinštančnému súdu na ďalšie konanie a nové rozhodnutie, prípadne ho zmeniť tak, že mu bude
prisúdený celý žalovaný nárok vrátane náhrady trov konania v rozsahu 100 %.

5. Žalobca polemizujúc s úvahami prvoinštančného súdu ohľadne ust. § 140 OZ argumentoval, že

predkupné právo môže mať záväzkovoprávnu alebo vecnoprávnu povahu. V nájomnej zmluve bolo
dojednané práve obligačné predkupné právo pôsobiace iba medzi zmluvnými stranami. V danom
prípade pozemky neboli predané inému podielovému spoluvlastníkovi v rámci zákonného predkupného
práva, resp. blízkej osobe, ale tretej osobe odlišnej od žalobcu ako ich užívateľa a práve predídenie tomu
mala zabezpečovať zmluvná pokuta majúca preventívnu funkciu a aj funkciu paušalizovaného nároku

na náhradu škody viazaného v zmysle judikatúry na porušenie obligačného predkupného práva. Nič
nebránilo žalovanému vykonať ponuku na predaj zo zmluvného obligačného práva súčasne s ponukou
napredajspoluvlastníkomazaslanímvýzvynavyužitieobligačnéhopredkupnéhoprávabyžalovanýako
povinný splnil svoju zmluvnú povinnosť a vyhol sa tak porušeniu zabezpečovanej zmluvnej povinnosti.
Ak je pritom možné dojednať predkupné právo k nehnuteľnosti ako celku a spoluvlastnícky podiel môže

byť predmetom samostatného prevodu, je zjavné, že predkupné právo možno dojednať aj v prípade
prevodu podielu, hoci je tento viazaný na vecné predkupné právo. Takéto dojednanie nie je v rozpore so
zákonomamôžebyťzabezpečenézmluvoupokutou.ŽalobcapoukázalpotomnanálezÚstavnéhosúdu
SR sp. zn. I. ÚS 242/07 z 03. 07. 2008, používajúc ho ako argument, že výkladom mal prvoinštančný
súd dospieť k záveru o platnosti dojednania o zmluvnej pokute.

6. Ďalej žalobca uviedol, že vlastnícke právo je síce absolútnym právom a je garantované ústavou
aj v rámci čiastkového oprávnenia s vecou nakladať, ale právnymi úkonmi je možné vlastnícke právo
obmedziť, napr. nájomnou zmluvou v otázkach čiastkových oprávnení vec užívať, požívať plody a úžitky
a nakladať s ním a priamo zákon uvádza viacero možností obmedzenia vlastníckeho práva vlastníka,

napr. pri výkone záložného práva veriteľom, zabezpečovacieho prevodu vlastníckeho práva alebo
zmluvného, či zákonného predkupného práva. Z hľadiska legitímnych očakávaní účastníkov zmluvných
vzťahov vyplývajúcich zo zásady pacta sunt servanda nie je možné jednostranne chrániť zmluvnú
stranu, ktorá porušila zmluvnú povinnosť. Skúmanie dodržania predkupného práva voči ostatným
spoluvlastníkom nebolo a nemalo byť predmetom skúmania, nakoľko sa v tomto prípade posudzuje

objektívne nesplnenie presne stanovenej zmluvnej povinnosti, t. j. vykonať ponuku na predaj vo vzťahu
k nájomcovi pôdy.

7. Ohľadne úvah prvoinštančného súdu o čiastočnej neurčitosti dojednania zmluvnej pokuty žalobca
poukázal na to, že ust. § 544 ods. 2 OZ umožňuje definovať zmluvnú pokutu buď presným určením

alebo spôsobom jej výpočtu. Z dotknutého zmluvného dojednania vyplýva, že určenie výšky zmluvnej
pokuty bolo ustálené prostredníctvom dohody o spôsobe jej určenia v nadväznosti na výšku trhovej
ceny pozemkov ku dňu uzavretia kúpnej zmluvy, ktorou prenajímateľ predá prenajaté pozemky a z
toho jednoznačne vyplýva presný spôsob určenia zmluvnej pokuty. Je to ustanovenie zrozumiteľné,výška zmluvnej pokuty je určiteľná, lebo je jasné čo bude predstavovať zmluvnú pokutu, a to trhová
cena nehnuteľnosti. Ak by aj boli pravdivé úvahy prvoinštančného súdu o neznalosti žalovaného vo
vzťahu ku kúpnej cene, bolo problémom žalovaného, že nebol ostražitý a scudzil nehnuteľnosť za

nižšiu cenu ako je trhová cena nehnuteľnosti. Okresný súd potom hypoteticky nahrádzal to, čo by
malo byť obsahom právneho úkonu, ale to mu neprináleží, lebo nie je účastníkom zmluvného vzťahu.
Mechanizmusvýpočtuvychádzajúciztrhovejcenyvčasescudzovaciehoúkonubolpotomzdokladovaný
znaleckým posudkom č. 18/2017 znalkyne Ing. Marty Čabovej, ktorý preukazuje trhovú cenu dotknutých
nehnuteľností zakladajúcu určenie výšky žalovaného nároku.

8. Napokon žalobca vytýkal prvoinštančnému súdu, že záver o zjavnej nevýhodnosti predkupného
práva pre žalovaného vychádza z nedostatočne zisteného skutkového stavu a nesprávneho právneho
posúdenia veci, lebo je jeho oprávneným záujmom ako nájomcu nadobudnúť ním obhospodarovaný
pozemok. Nemožno dojednanie predkupného práva a jeho zabezpečenie zmluvnou pokutou považovať
za ustanovenie v zrejmej nevýhode pre žalovaného, ktorý by pri splnení svojej zmluvnej povinnosti

ponuky na odkúpenie jednak dostal požadovanú kúpnu cenu tak, ako by to bolo v prípade predaja tretej
osobe alebo v prípade nevyužitia predkupného práva by bol oprávnený predať nehnuteľnosť tretej osobe
bez rizika porušenia zabezpečenia zmluvnej povinnosti za ním požadovanú kúpnu cenu. Nevýhodnosť
je teda len iluzórna s tým, že postavenie zmluvných strán pri zmluvnej pokute je vždy rovnovážne počas
plnenia zabezpečovanej povinnosti, ale logicky sa v prípade porušenia povinnosti mení v neprospech

povinného, čo vyplýva zo samotného charakteru tohto zabezpečovacieho inštitútu a jeho sankčnej,
preventívnej a reparačnej povahy. Žalovaný vedel, že pozemky užíva žalobca, vedel, že má záujem o
kúpu týchto pozemkov, lebo bolo kvôli tomu zriadené predkupné právo a napriek tomu predal pozemky
nie spoluvlastníkovi, ale tretej osobe, o ktorej vedel, že má záujem o vykonávanie podnikateľskej
činnosti na nadobudnutom majetku a zabratím predmetu nájmu k tomu aj došlo. Nový vlastník má

pozemok a žalovaný dostal peniaze, žalobca nemá pozemok, vznikla mu škoda a nenadobudol uvedené
nehnuteľnosti napriek zmluvnému dojednaniu, pričom kvôli nesprávnemu rozhodnutiu súdu nedostal ani
zmluvnú pokutu.

9. K odvolaniu sa vyjadril žalovaný navrhujúc napadnutý rozsudok ako vecne správny potvrdiť a priznať

mu voči žalobcovi náhradu trov odvolacieho konania.

10. Vo vyjadrení uviedol, že sa v plnom rozsahu stotožňuje so zisteniami a právnymi závermi
prvoinštančného súdu a je presvedčený, že prvoinštančný súd bol v odôvodnení napadnutého rozsudku
koherentný, jeho rozhodnutie je konzistentné a argumenty podporujú príslušný záver o zamietnutí žaloby

žalobcu. Nestotožňuje sa s názorom žalobcu, naopak, dojednanie o predkupnom práve je v rozpore so
zákonným predkupným právom podľa § 140 OZ a má za cieľ len zvýhodniť žalobcu na úkor podielových
spoluvlastníkov,ktorímajúzákonnépredkupnéprávoatedaobísťichpriponukovomkonaní.Inébybolo,
ak by predkupné právo žalobcu bolo naformulované tak, že najprv akceptuje predkupné právo osôb,
ktorýmsvedčízákonnépredkupnéprávo,takátoformuláciaaleabsentuje.Pretoposúdeniedojednaného

predkupného práva formulovaného žalobcom ako neplatného právneho úkonu z dôvodu rozporu so
zákonom je správne. Tiež je správne, že dojednanie o zmluvnej pokute bolo neurčité, keďže nemohol
predvídať výšku zmluvnej pokuty v čase jej dojednania. Ustanovenie o zmluvnej pokute formulované v
zmluve spôsobuje, že on nevie aká zmluvná pokuta pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti hrozí a to
nemožno preklenúť ani pravidlami platnými pre výklad právnych úkonov. Sám žalobca spôsobil takúto

vadu právneho úkonu. Preto je dojednané ustanovenie o zmluvnej pokute neplatné.

11. V replike žalobca uviedol, že otázka predvídateľnosti výšky zmluvnej pokuty nemá vplyv na jasnosť,
určitosť a zrozumiteľnosť jej dojednania. Nie je totiž podstatná predvídateľnosť absolútneho objemu
nároku. Ani on nemohol predvídať v akom časovom období a či vôbec žalovaný poruší svoju zmluvnú

povinnosť a preto by konkrétne číselné vyjadrenie výšky zmluvnej pokuty nemuselo presne odrážať
aktuálnu trhovú situáciu zabezpečovaného nároku. Zopakoval, že ust. § 544 ods. 2 OZ umožňuje
zmluvnú pokutu definovať buď presným určením alebo spôsobom jej výpočtu, v tomto prípade bola
dojednaná vo výške trhovej ceny pozemkov ku dňu uzavretia kúpnej zmluvy, ktorou prenajímateľ predá
pozemky a teda presný spôsob vyplýva z tohto určenia zmluvnej pokuty. Poukázal na rozhodnutie

Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 33Odo 204/2001 s tým, že podstatným je, že výška zmluvnej pokuty je
určiteľná a bude predstavovať trhovú cenu nehnuteľnosti.12. V dôsledku odvolania krajský súd, ako súd odvolací (§ 34 CSP), prejednal odvolanie žalobcu viazaný
jeho rozsahom a dôvodmi v zmysle ust. § 379 a § 380 CSP, bez nariadenia pojednávania podľa §
385 ods. 1 CSP a contrario a odvolaním napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie podľa § 388 CSP

zmenil, pretože neboli splnené podmienky na jeho potvrdenie (§ 387 CSP), ani na jeho zrušenie (§ 389
CSP). Rozsudok prvoinštančného súdu bolo potrebné zmeniť z dôvodu, že prvoinštančný súd použil
síce správnu právnu úpravu, ale jej obsah nesprávne vyložil a v dôsledku toho aj nesprávne aplikoval
na zistený skutkový stav veci.

13. Skutkovým základom pre rozhodnutie odvolacieho súdu bol skutkový stav zistený súdom prvej
inštancie, ktorým je odvolací súd bez doplnenia alebo zopakovania dokazovania podľa § 383 CSP
viazaný. Z obsahu spisu potom vyplýva, že dňa 22. 02. 2013 žalobca ako nájomca a žalovaný ako
prenajímateľ uzatvorili písomnú zmluvu č. 643/2013 o nájme poľnohospodárskej pôdy podľa § 663
a nasl. OZ, ktorej predmetom boli pozemky na účely vykonávania poľnohospodárskej činnosti pri
prevádzkovanípodnikunájomcupodľa§7anasl.zákonač.504/2003Z.z.onájmepoľnohospodárskych

pozemkov. Nájomná zmluva bola uzatvorená na dobu určitú do 31. 12. 2023 a bola v nej dojednaná
povinnosť prenajímateľa v prípade budúceho predaja predmetu nájmu ponúknuť na odpredaj prenajaté
pozemky najprv nájomcovi. V prípade porušenia tejto povinnosti sa zmluvné strany dohodli, že
prenajímateľ zaplatí nájomcovi zmluvnú pokutu vo výške trhovej ceny pozemkov ku dňu uzatvorenia
kúpnej zmluvy (čl. V. bod 5 nájomnej zmluvy).

14. Okrem iných bol predmetom nájmu aj spoluvlastnícky podiel žalovaného o veľkosti 1/6 k pozemku
vedenému na LV č. XXX k. ú. D. ako E-KN parcela č. XXX/X orná pôda o výmere 26 844 m2. Žalovaný
tento svoj spoluvlastnícky podiel kúpnou zmluvnou zo dňa 20. 05. 2014 predal tretej osobe bez toho,
že by ponúkol jeho odkúpenie žalobcovi a tým došlo k porušeniu dohody o predkupnom práve. Vklad

vlastníckeho práva v prospech inej osoby ako žalobcu povolil Okresný úrad Krupina pod č. V XXX/XXXX
zo dňa 21. 06. 2014, čo dokazuje zápis kupujúcej D. A. ako podielovej spoluvlastníčky pozemku parcela
E-KN č. XXX/X na liste vlastníctva č. XXX pre k. ú. D. zo dňa 03. 05. 2017 (č. l. 11 spisu).

15. Z uvedeného vyplýva, že v nájomnej zmluve strany dohodli záväzkové (obligačné) predkupné právo,

ktoré sa mohlo dojednať aj ako súčasť nájomnej zmluvy a teda predkupné právo bolo v článku V.
bode 5 nájomnej zmluvy dojednané platne. Existencia záväzkového predkupného práva a možnosť
dohodnúť takéto právo ako vedľajší záväzok popri hlavnom záväzku vyplýva z rozsudku Najvyššieho
súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1Cdo/7/99 z 27. apríla 1999, v zmysle ktorého: „ustanoveniu §
51 Občianskeho zákonníka neodporuje dojednanie, ktoré (okrem úpravy základného vzťahu medzi

zmluvnými stranami) obsahuje aj ďalší záväzok - prednostne odpredať nehnuteľnosť pre prípad, že
nastane účastníkmi predpokladaný právny stav. Takéto dojednanie je však svojou povahou záväzkovo
právny vzťah, ktorý nemá vecnoprávny charakter; platí iba medzi zmluvnými stranami a nezaväzuje aj
tretieosoby.Porušenieprávnychpovinností,znehovyplývajúcich,máprávnedôsledkyibapreúčastníka
zmluvného vzťahu. Pokiaľ medzi prenajímateľom nebytových priestorov a ich nájomcom bolo predkupné

právo dohodnuté len ako záväzkovo právny (obligačný) vzťah, ktorý nemá vecnoprávnu povahu,
kúpna zmluva medzi prenajímateľom (vlastníkom nehnuteľnosti, v ktorej sa prenajaté nehnuteľnosti
nachádzajú) a treťou osobou nie je neplatná podľa § 39 Občianskeho zákonníka. Nedodržanie takéhoto
záväzku prenajímateľom by však nájomcovi mohlo zakladať len nárok na náhradu škody podľa §
420 Občianskeho zákonníka“. Rozdiel medzi záväzkovým predkupným právom a predkupným právom

vecnoprávnej povahy je predovšetkým v tom, že predkupné právo vecného charakteru pôsobí nielen
voči povinnému z predkupného práva, ale aj voči osobe, ktorá vec pri porušení predkupného práva
nadobudla (nástupca povinnej osoby) a v prípade, že sa vzťahuje k nehnuteľnosti, vždy sa zapisuje do
katastra nehnuteľností (§ 603 ods. 2 OZ). V prípade porušenia záväzkového predkupného práva toto
právo zaniká vzhľadom na jeho záväzkový charakter (zaväzujúci len strany zmluvy).

16. Podľa odvolacieho súdu dohodu v nájomnej zmluve o povinnosti ponúknuť predmet nájmu v
prípade budúceho predaja najprv žalobcovi ako nájomcovi nie je možné vyhodnotiť ako neplatnú
podľa § 39 OZ pre rozpor so zákonom, či jeho obchádzanie ako to uzavrel okresný súd. Zákonné
predkupné právo podľa § 140 OZ patriace podielovému spoluvlastníkovi má vecnoprávny charakter

a vzhľadom na jeho účel, ktorým je zachovanie vlastníctva spoločnej veci prioritne v rámci okruhu
doterajších spoluvlastníkov, má prednosť pred záväzkovým predkupným právom. V prípade kúpy
podielu doterajším spoluvlastníkom sa tak záväzkové predkupné právo neuplatní. Ponuková povinnosť
plynúca zo záväzkového predkupného práva pritom nijak nekoliduje so súčasne existujúcou ponukovoupovinnosťou plynúcou zo zákonného vecného predkupného práva (nevylučuje sa ale urobiť ponuku
na odkúpenie ohľadne oboch predkupných práv naraz), pretože ponuka na predaj je len spôsobom
poskytnutia informácie povinnou osobou vo vzťahu k oprávneným subjektom o jej zámere previesť

spoluvlastnícky podiel a za akých podmienok. Je už potom druhou stránkou veci, ktorá z oprávnených
osôb svoje predkupné právo využije.

17. Odvolaciemu súdu je tak zrejmý plne akceptovateľný zámer žalobcu sledovaný zakotvením
predkupného práva do nájomnej zmluvy spočívajúci v tom, aby v prípade predaja prenajatého podielu

inej osobe mal informáciu o takomto zámere žalovaného a aby tak prípadne mohol žalovanému
ponúknuťlepšieavýhodnejšiepodmienkyodkúpenia(napr.ajvporovnaníspodielovýmspoluvlastníkom
majúcim záujem o podiel žalovaného). Je to logické o to viac v situácii, kedy sa zakotvenie predkupného
právavzťahovalonapredmetnájmu,ktorýišielžalobcanapodkladeuzatváranejnájomnejzmluvyužívať
(modifikovaná obdoba práva kúpy prenajatej veci).

18. Z týchto dôvodov odvolací súd zmluvné dojednanie o povinnosti žalovaného ponúknuť predmet
nájmu v prípade budúceho predaja najskôr žalobcovi považoval za platné zmluvné ustanovenie jasne,
určito a zrozumiteľne určujúce postup pred prípadným odpredajom predmetu prenájmu. Nemožno dať
za pravdu žalovanému, že ide o rozpor s ust. § 140 OZ kvôli zvýhodneniu žalobcu na úkor podielových
spoluvlastníkov, lebo ako už bolo uvedené, podstata dohody spočívala v poskytnutí informácie o zámere

odpredaja (čo je povinnosťou aj vo vzťahu k spoluvlastníkom, ak nejde o prevod blízkym osobám) a
nie v povinnosti prevodu predmetu nájmu bez ohľadu na vôľu (ostatných) podielových spoluvlastníkov.
Hoc odvolací súd chápe smer argumentácie okresného súdu o tom, že hlavným zámerom uzavretia
nájomnej zmluvy bolo vykonávanie poľnohospodárskej činnosti žalobcom, nemajú opodstatnenie jeho
úvahy o tom, že vzhľadom na dobu nájmu a ust. § 680 ods. 3 OZ nebol dôvod zakotviť predkupné právo

do nájomnej zmluvy (a bolo pre žalovaného zrejme nevýhodné). Len strany si v súlade so zásadami
zmluvnej voľnosti a dispozičnej autonómie (§ 2 ods. 3 OZ) typickými pre občianske právo, určujú, čo
bude a čo nebude obsahom ich vzájomných práv a povinností a je úlohou súdu iba posúdiť, či sa pri
takejto úprave nedostali do rozporu so zákonnými ustanoveniami, na ktorých dodržaní treba striktne
trvať. Jednoducho, súd zmluvy netvorí, ale vykladá.

19. V článku V. bode 5 nájomnej zmluvy bolo potom porušenie ponukovej povinnosti žalovaného vo
vzťahu k žalobcovi zabezpečené povinnosťou zaplatenia zmluvnej pokuty rovnajúcej sa svojou výškou
trhovej cene pozemkov ku dňu uzavretia kúpnej zmluvy. Okresný súd správne zadefinoval, že po právnej
stránke ide o dohodu o zmluvnej pokute podľa ust. § 544 os. 1 a 2 OZ. Tieto ustanovenie určujú, že

„Ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto
povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti
nevznikne škoda. Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška
pokuty alebo určený spôsob jej určenia.“

20. Zabezpečenou povinnosťou tu bola povinnosť žalovaného ako prenajímateľa ponúknuť na predaj
prenajatú vec najprv žalobcovi ako nájomcovi v prípade jej budúceho predaja. Ide o konkrétne označenú
povinnosť, splnenie ktorej bolo v súlade s ust. § 544 ods. 2 OZ zabezpečované písomnou dohodou o
zmluvnej pokute. Dojednanie o zmluvnej pokute je podľa názoru odvolacieho súdu dostatočne určité
a zrozumiteľné, nie je ho teda možné kvalifikovať ako neurčité ako to naznačoval prvoinštančný súd.

Predmetom nájmu boli viaceré pozemky, ktoré môžu byť samostatným predmetom právneho vzťahu,
z čoho je vyvoditeľné, že porušenie ponukovej povinnosti prenajímateľa vo vzťahu ku ktorémukoľvek
pozemku mohlo byť sankcionované zmluvnou pokutou. Už zo samotného znenia ust. § 544 ods. 2
OZ vyplýva, že existujú dva spôsoby určenia zmluvnej pokuty - prvý spôsob je založený na vopred
dohodnutej a v priebehu doby nemenenej výške pokuty, druhý spôsob umožňuje stranám, aby výšku

pokuty viazali na okolnosti, ktoré považujú za významné, pričom konkrétne hodnoty nie sú v čase
uzavretia zmluvy známe. Pre platné dojednanie zmluvnej pokuty tak stačí uviesť spôsob určenia výšky
zmluvnej pokuty, ktorý si zmluvné strany dohodli. V prejednávanej veci si strany zvolili druhý spôsob
určenia reprezentovaný trhovou cenou pozemkov ku dňu uzatvorenia kúpnej zmluvy a tak dojednanie
o zmluvnej pokute je platné i bez toho, aby čo len demonštratívne určovalo hodnotu pozemkov (v čase

uzavretia kúpnej zmluvy) ako nepochybne veličinu v čase sa meniacu.

21. Žalovanú zmluvnú pokutu v sume 1.141,- Eur určil žalobca s poukazom na znalecký posudok
č. 18/2017 znalkyne z odvetvia odhadu hodnoty poľnohospodárskej pôdy Ing. Marty Čabovej, zktorého vyplýva ustálenie trhovej ceny pozemkov ku dňu uzatvorenia kúpnej zmluvy (t. j. ku dňu
20. 05. 2014) vo výške 0,2550 Eur/m2 (4.474 m2 pripadajúcich na podiel žalovaného x 0,2550 Eur/
m2, čo je po zaokrúhlení 1.141,- Eur). Znalkyňa v posudku uviedla, že pri určení trhovej hodnoty

pozemkov vychádzala z priemernej trhovej ceny poľnohospodárskej pôdy v roku 2014 vypočítanej podľa
údajov získaných od najväčších užívateľov poľnohospodárskej pôdy v danej lokalite, a to RD Bzovík,
Poľnohospodárskeho družstva Cerovo, Poľnohospodárskeho družstva Litava, realitnej kancelárie S&K
Agro real a z údajov uvedených v časopise Ekonomika poľnohospodárstva ročník XVI. 2/2016, autori:
Štefan Buday a spol.

22. Odvolací súd poukazuje na to, že súčasťou znaleckého posudku je aj potvrdenie samotného
žalobcu zo dňa 05. 05. 2017 (č. l. 28 pv spisu), podľa ktorého ním v roku 2014 zakúpené pozemky
mali kúpnu cenu v rozmedzí od 700,- Eur/ha do 1.600,- Eur/ha. Podľa prepočtu odvolacieho súdu,
hodnota poľnohospodárskej pôdy podľa priemernej nákupnej ceny poľnohospodárskej pôdy Roľníckym
družstvom Bzovík tak bola vo výške 0,1150 Eur/m2. Predložený znalecký posudok vyhotovený na

objednávku žalobcu v porovnaní s tým ustálil trhovú cenu za pozemky v roku 2014 na hodnotu 0,2250
Eur/m2.

23. Súd hodnotí presvedčivosť znaleckého posudku čo do jeho úplnosti vo vzťahu k zadaniu, logické
odôvodnenie znaleckého nálezu a jeho súlad s ostatnými vykonanými dôkazmi a výsledky znaleckého

dokazovania môže hodnotiť voľne, t.j. vo vzťahu ku skutkovým okolnostiam, ktoré vyplynuli z iných
dôkazov. Odvolací súd je toho názoru, že výšku zmluvnej pokuty je potrebné určiť podľa priemernej
nákupnej ceny poľnohospodárskej pôdy Roľníckym družstvom Bzovík (t. j. v sume 0,1150 Eur/m2),
pretožeponukanapredajsamalavzťahovaťprávekosobežalobcuapokiaľžalobcavykupovalpozemky
len za priemernú cenu 0,1150 Eur/m2, žalovaný by od žalobcu nedosiahol vyššiu kúpnu cenu na úrovni

rovnajúcej sa cene určenej znaleckým posudkom Ing. Marty Čabovej a aj s poukazom na to, že v prípade
zohľadneniatrhovejcenypodľaznaleckéhoposudku(0,2250Eur/m2)bydosiahlavýškazmluvnejpokuty
skoro dvojnásobok sumy, za ktorú žalovaný svoj spoluvlastnícky podiel predal.

24. V prílohe k stranami uzavretej nájomnej zmluve je uvedený ako predmet nájmu aj pozemok E-

KN parcela č. XX.XXX orná pôda o výmere 26.844 m2 (zapísaná na LV č. XXX k. ú. D.) vo veľkosti
podielu 1/6, avšak ako predmet prenájmu je uvedená iba výmera 4.412,30 m2 (a nie výmera 4.474 m2
pripadajúca na podiel žalovaného o veľkosti 1/6). Žalobca vypočítal zmluvnú pokutu z celej výmery, ktorá
pripadala na spoluvlastnícky podiel žalovaného, ale takýto výpočet s ohľadom na predmet nájomnej
zmluvy nie je správny. Preto odvolací súd použil pre výpočet zmluvnej pokuty výmeru uvedenú v prílohe

nájomnej zmluvy, t. j. 4.412,30 m2, lebo len k tejto sa vzťahuje dojednané predkupné právo a zmluvná
pokuta. Odvolací súd tak dospel k záveru, že žaloba je dôvodnou čo do zaplatenia zmluvnej pokuty v
sume 507,41 Eur (0,1150 Eur/m2 x 4.412,30 m2) a preto v tomto rozsahu žalobe vyhovel a vo zvyšku
ju zamietol zmeniac tým rozhodnutie súdu prvej inštancie v zmysle ust. § 388 CSP. Priznaná výška
zmluvnej pokuty napĺňa sankčnú funkciu zmluvnej pokuty aj vzhľadom ku kúpnej cene, ktorú žalovaný

utŕžil a tak ju možno považovať za primeranú.

25. O trovách konania odvolací súd rozhodol podľa § 396 ods. 1 a 2 CSP v spojení s § 262 ods. 1 a §
255 ods. 1 a 2 CSP. Ust. § 255 ods. 2 CSP hovorí, že ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd
náhradu trov konania pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že žiadna zo strán nemá právo na náhradu

trov konania. Žalobca sa domáhal úhrady čiastky 1.141,- Eur, úspešný bol v rozsahu 507,41 Eur. Jeho
percentuálny úspech tak predstavuje po zaokrúhlení 44,47 %, zvyšok je úspechom žalovaného, t. j.
55,53%.Čistýúspechžalovanéhojepotomprevažujúciapredstavuje11,06%(55,53%mínus44,47%),
v ktorom rozsahu má žalovaný nárok na náhradu trov konania voči žalobcovi. Odvolací súd s poukazom
na § 262 ods. 1 CSP rozhodol len o nároku na náhradu trov konania, keď s poukazom na § 262 ods. 2

CSP o výške trov konania rozhodne súd prvej inštancie samostatným uznesením.

26. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Banskej Bystrici, ako súdu odvolacieho,
pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,

b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo

f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 CSP).
Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,

b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 CSP).
Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti
uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) CSP (§ 421 ods. 2 CSP).

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 CSP nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,

c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b) (§ 422 ods. 1 CSP).
Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby
na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 2 CSP).
Dovolanie nie je prípustné proti rozsudku, ktorým sa vyslovilo, že sa manželstvo rozvádza, že je neplatné

alebo že nie je a proti uzneseniu v konaní o návrat maloletého do cudziny vo veciach neoprávneného
premiestnenia alebo zadržania (§ 76 CMP).
Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP).
Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,

lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1
CSP).
Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom
súde (§ 427 ods. 2 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (t.j. ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej

veci sa týka, čo sa ním sleduje a podpis) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa
toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody)
a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený

osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 ods. 2 CSP).