Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa piatok 12. január 2018

Súd: Okresný súd Trnava
Spisová značka: 15Cb/139/2010

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2110225900
Dátum vydania rozhodnutia: 12. 01. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Vincent Szabó

ECLI: ECLI:SK:OSTT:2018:2110225900.12

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trnava sudcom JUDr. Vincentom Szabóom v právnej veci žalobcu: L.. L. Molnár, nar.

XX.XX.XXXX, bytom W. XX, A., právne zastúpený: JUDr. PhDr. Jaroslava Balážiová, advokátka so
sídlom Dolné Bašty 2, Trnava, proti žalovanému: Public & Business Services, s.r.o., so sídlom Hlavná
29, Trnava, IČO: 43 803 750, právne zastúpený: Prosman a Pavlovič advokátska kancelária s.r.o., so
sídlom Hlavná 31, Trnava, IČO: 36 865 281, o zaplatenie 5.000 eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi sumu vo výške 5.000 eur spolu s úrokom z omeškania vo
výške 9 % ročne zo sumy 5.000 eur od 16.10.2010 do zaplatenia, k rukám právneho zástupcu žalobcu,
a to do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

II. Súd žalobu vo zvyšnej časti týkajúcej sa úrokov z omeškania z a m i e t a .

III. Žalovaný je p o v i n n ý nahradiť žalobcovi trovy konania v plnom rozsahu. O výške trov konania
rozhodne súd po právoplatnosti tohto rozhodnutia samostatným uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa svojou žalobou zo dňa 16.11.2010, doručenou súdu dňa 16.11.2010 domáhal, aby súd
uložil žalovanému zaplatiť sumu 5.000 eur spolu s príslušenstvom a nahradiť trovy konania, čo odôvodnil
tým, že žalovaný si nesplnil po kvalifikovanom odstúpení žalobcu od zmluvy povinnosť vrátiť záloh

týkajúci sa rezervácie nehnuteľnosti.

2. Žalovaný so žalobou nesúhlasil a žiadal, aby súd žalobu v celom rozsahu zamietol, čo odôvodnil
tým, že zo strany žalobcu nedošlo k odstúpeniu od zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti, pričom dôvod
na odstúpenie od zmluvy ani neexistoval. Žalobcovi vznikol s poukazom na čl. III Zmluvy o rezervácii
nehnuteľnosti záväzok a žalovanému právo na zmluvnú pokutu vo výške rezervačnej zálohy, keďže
nedošlo do uplynutia doby rezervácie zo strany žalobcu k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Žalovaný bol

oprávnený túto zmluvnú pokutu si započítať so zloženou rezervačnou zálohou, čo aj urobil.

3. Podaním zo dňa 23.01.2012 žalobca upravil žalobný petit v časti úrokov z omeškania a žiadal, aby súd
uložil žalovanému povinnosť zaplatiť žalobcovi zaplatenú zálohu na rezerváciu nehnuteľnosti vo výške
5.000 eur spolu s úrokmi z omeškania vo výške 9 % ročne od 15.10.2010 do 12.04.2011, 9,25 % ročne
od 13.04.2011 do 12.07.2011, 9,5 % ročne od 13.07.2011 do 08.11.2011, 9,25 % ročne od 09.11.2011 do
13.12.2011 a 9 % ročne od 14.12.2011 do zaplatenia. Uznesením vyhlásenom na pojednávaní konanom

dňa 24.01.2012 súd pripustil zmenu žalobného petitu v časti úrokov z omeškania v navrhnutom znení.4.OkresnýsúdTrnavarozsudkomč.k.15Cb/139/2010-145zodňa04.10.2013zamietolžalobužalobcua
uložilmupovinnosťzaplatiťžalovanémunáhradutrovkonania.Protiuvedenémurozsudkupodalžalobca
v zákonnej lehote odvolanie.

5. Krajský súd v Trnave uznesením č.k. 21Cob/9/2014-214 zo dňa 30.01.2015 rozsudok súdu prvej
inštancie zrušil a vrátil mu vec na ďalšie konanie a uložil prvoinštančnému súdu povinnosť opätovne
vo veci rozhodnúť. Z odôvodnenia rozhodnutia odvolacieho súdu okrem iného vyplýva, že súd prvej
inštancie sa nezaoberal charakterom rezervačnej zmluvy. Neobjasnil, či plnenie žalobcu vo výške 5.000

eur považoval za plnenie žalovanému, ako by to vyplývalo zo skutočnosti, že pri rozhodovaní zohľadnil
vznik nároku žalovaného na zmluvnú pokutu v rovnakej výške, alebo či ho považoval za úhradu časti
kúpnej ceny, ako by to vyplývalo z konštatovania, že žalobca neuhradil zostávajúcu časť kúpnej ceny,
ako aj z čl. II. rezervačnej zmluvy a čl. III zmluvy o budúcej zmluve zo dňa 03.03.2010, ktorej prijímateľom
by však zrejme mali byť predávajúci a v súvislosti s ktorou by preto opodstatnenie nemalo započítanie
zmluvnej pokuty dojednanej v prospech žalovaného.

6. Okresný súd Trnava následne vo veci opätovne rozhodol rozsudkom č.k. 15Cb/139/2010-259 zo
dňa 04.03.2016, ktorým žalobu zamietol a žalobcovi uložil povinnosť zaplatiť žalovanému náhradu trov
konania. Proti uvedenému rozsudku podal žalobca v zákonnej lehote odvolanie.

7. Krajský súd v Trnave uznesením č.k. 21Cob/84/2016-291 zo dňa 28.09.2017 rozsudok súdu prvej
inštancie zrušil a vrátil mu vec na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. V odôvodnení rozhodnutia
odvolací súd okrem iného poukázal na to, že súd prvej v napadnutom rozhodnutí opäť neuviedol,
či pri rozhodovaní vychádzal zo zistenia, že nárok žalobcu na vrátenie rezervačnej zálohy vznikol,
ale následne zanikol v dôsledku započítania s nárokom žalovaného na zaplatenie zmluvnej pokuty.

Súd prvej inštancie neidentifikoval konkrétne ustanovenia zmluvy, z ktorých by vyplývala pre žalobcu
povinnosť zabezpečovaná zmluvnou pokutou. Súd prvej inštancie správne dospel k záveru, že medzi
žalobcom a žalovaným ide o spotrebiteľskú zmluvu v zmysle § 52 ods. 2 Občianskeho zákonníka.
Súd prvej inštancie sa však nezaoberal charakterom predmetnej zmluvy, keď neuviedol, či išlo o určitý
zmluvný typ s odkazom na konkrétnu právnu normu alebo išlo o nepomenovanú zmluvu. Z odôvodnenia

rozhodnutia súdu prvej inštancie nevyplýva, či dospel k záveru, že ide o zmluvu o sprostredkovaní podľa
§ 642 Obchodného zákonníka, keď z obsahu predmetnej rezervačnej zmluvy nevyplýva, že by bola
medzi zmluvnými stranami žalobcom ako záujemcom a žalovaným ako sprostredkovateľom dohodnutá
odmena. Zmluvu uzatváral žalovaný, ktorý nebol vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti a rezervačnú
zmluvu uzatváral vo svojom mene, keď z vykonaného dokazovania nevyplýva, že vystupoval pri jej

uzavretí ako zástupca budúcich predávajúcich, ktorí by ho k uzavretiu takejto zmluvy splnomocnili. Súd
prvej inštancie sa nevysporiadal s námietkami žalobcu, pokiaľ ide o dôvody neplatnosti rezervačnej
zmluvy z dôvodu jej neurčitosti, nezrozumiteľnosti, konania žalobcu v omyle pri uzatváraní rezervačnej
zmluvy a nemožnosti plnenia. Odvolací súd sa nestotožnil s názorom žalovaného, že k naplneniu
rezervačnej zmluvy došlo už samotným uzatvorením zmluvy o budúcej zmluve zo dňa 3.3.2010, nakoľko

z obsahu rezervačnej zmluvy vyplýva, že žalovaný sa zviazal v období od podpisu rezervačnej zmluvy
do uplynutia doby trvania zmluvy vykonávať činnosti smerujúce k uzatvoreniu kúpnej zmluvy a nie
zmluvy o budúcej zmluve. Súd prvej inštancie nepodrobil predmetnú rezervačnú zmluvu potrebnému
spotrebiteľskému prieskumu a nedostatočne sa vysporiadal s námietkami žalobcu o neprijateľných
zmluvných podmienkach, ktoré mala obsahovať predmetná rezervačná zmluva, týkajúce sa rezervačnej

zálohy - zmluvnej pokuty. Pri úvahe o primeranosti výšky dojednanej pokuty je treba posúdiť, či
zodpovedá účelu zmluvnej pokuty, ktorý spočíva v hrozbe dostatočne citeľnou majetkovou sankciou
voči dlžníkovi pre prípad nesplnenia zabezpečenej povinnosti. Záver o primeranosti výšky zmluvnej
pokuty závisí aj na úvahe, či zmluvná pokuta je dojednaná v zodpovedajúcej, a nie prehnanej výške a
aký je vzájomný pomer pôvodnej a sankčnej povinnosti. Z odôvodnenia napadnutého rozhodnutia však

nevyplýva, aká konkrétna povinnosť žalobcu mala byť zabezpečená zmluvnou pokutou.

8. Súd vykonal dokazovanie výsluchom strán sporu a svedka Tibora Vokouna, oboznámením sa s
listinnými dôkazmi, a to predovšetkým Zmluvou o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 24.02.2010, výpisom
z listu vlastníctva č. XX, príjmovým pokladničným dokladom zo dňa 24.02.2010, návrhom zmluvy

o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy, zmluvou o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy zo dňa 03.03.2010,
Odstúpením od zmluvy o kúpe rozostavaného rodinného domu zo dňa 30.03.2010, listom žalovaného
„Odpoveď na list zo dňa 30.03.2010“ zo dňa 06.04.2010, listom žalobcu „Vrátenie rezervačného
poplatku“zodňa14.04.2010,listomžalovaného„Odpoveďnalistzodňa14.04.2010“zodňa19.04.2010,Opakovanou žiadosťou o vrátenie rezervačnej zálohy zo dňa 05.10.2010, listom žalovaného „Odpoveď
na list zo dňa 05.10.2010“ zo dňa 06.10.2010, ako aj s obsahom celého spisového materiálu a zistil
tento skutkový a právny stav:

9. Žalobca v konaní uviedol, že pri ohliadke vyjadril nesúhlas so zabezpečením kolaudácie. Dňa 30. 03.
2010 odmietol ďalšie jednania so žalovaným z dôvodu neplatnosti uzavretej zmluvy.

10. Právny zástupca žalobcu v konaní uviedol, že zaplatenie žalovanej čiastky žiada titulom

bezdôvodného obohatenia, ku ktorému došlo na základe zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti a
poskytovaní služieb zo dňa 24.02.2010. Táto zabezpečovala, že žalovaný neuzavrie s treťou osobou v
lehote jedného mesiaca inú zmluvu na kúpu nehnuteľnosti. Žalovaný vystupoval ako sprostredkovateľ
a zaviazal sa vykonať činnosti smerujúce k uzavretiu kúpnej zmluvy na nehnuteľnosti uvedené v bode
1 zmluvy, pričom v tejto časti nie je uvedené, že sa jedná o kúpu budúceho rodinného domu, je zrejmé,
že ide len o parcely a garáž súp. č. XXXX. V bode 2 zmluvy pri určení kúpnej ceny je nepochybné, že

sa jedná o stavbu budúceho rodinného domu. Ukončením činnosti žalovaného malo byť predloženie
kúpnej zmluvy s budúcimi predávajúcimi ako vlastníkmi nehnuteľnosti, čo sa však nestalo napriek
záujmu žalobcu. Žalobca preto dňa 30.03.2010 vyzval žalovaného na vrátenie rezervačného poplatku.
V žiadnej zmluve nie je uvedená stavba budúceho domu, bez kolaudačného rozhodnutia a pridelenia
súpisného čísla nebolo možné zmluvu platne uzatvoriť. Nebolo tak možné urobiť do 24.03.2010, ani do

31. 03. 2010 podľa zmluvy o budúcej zmluve. Garáž uvedená v rezervačnej zmluve už neexistovala.
Hlavným predmetom zmluvy mal byť prevod nehnuteľnosti - rodinného domu, ktorý bol zahrnutý v
cene. V podpísanom stave je rezervačná zmluva nejasná a nezrozumiteľná a to vo svojej podstatnej
časti, ktorou je nepochybne predmet záväzku. Zmluva je nezrozumiteľná a neurčitá, keď sa v časti v
bode I. nehnuteľností uvádza, že predmetom zmluvy má byť budova - nie stavba, ktorá nie je nikde

v ďalšom texte bližšie špecifikovaná a tiež má byť predmetom plnenia ako nešpecifikovaná vec na
parcele č. XXXX/X. - geometrický plán č. X-X/XXXX-v.z.XXXX/XX. To, že predmet záväzku rezervačnej
zmluvy je nejasný a nezrozumiteľný aj samotným zmluvný stranám, je zrejmé aj z vyjadrenia žalobcu
a žalovaného v tomto konaní, keď sám žalovaný najskôr tvrdí, že predmetom rezervačnej zmluvy
mala byť rezervácia stavby, rodinného domu na parcele č. XXXX/X a k nej prislúchajúce pozemky

a následne prostredníctvom právneho zástupcu zase tvrdí, že predmetom mala byť len rezervácia
pozemkov, a to parcely č. XXXX a č.XXXX/X. Záujmom žalobca pritom jednoznačne od začiatku bolo
sprostredkovanie kúpy rodinného domu, stojaceho na parcele č. XXXX/X, v tom čase rozostavaného,
ku ktorému mohol na základe kúpnej zmluvy nadobudnúť vlastnícke právo len vkladom do katastra
nehnuteľností. Právny zástupca žalobcu ďalej uviedol, že čo sa týka platnosti zmluvy ako celku je

potrebné vziať do úvahy aj okolnosti, ktoré viedli strany sporu k uzatvoreniu rezervačnej zmluvy, a
to predovšetkým tú skutočnosť, že žalobca oslovil žalovaného na základe inzerátu uverejneného v
Trnavských novinách, pričom jeho obsah hovoril o ponuke na predaj stavby rodinného domu. Žalobca
má za to, že rezervačná zmluva je neplatná z dôvodov, ktoré podrobne uviedol v odvolaní. Neurčitosť
spočíva aj v označení nehnuteľnosti bod 1 predmetnej zmluvy, ktoré síce zodpovedalo v tom čase

aktuálnemuzápisunalistevlastníctva,alenievôlisporovýchstránvtomtokonaní.Žalobcanikdynechcel
rezervovať pozemky tak, ako to tvrdí žalovaný, o čom svedčí príjmový pokladničný doklad, z ktorého
vyplýva, že ide o rezervačnú zálohu na rodinný dom v zmysle rezervačnej zmluvy zo dňa 24.02.2010.
Žalovaný konal v omyle, ktorý vyvolal svojím konaním žalovaný, je to nepochybné aj z toho, akým
spôsobom mu potvrdil prijatie 5.000 eur ako rezervačnej zálohy. Nie je pravdou, že by pri podpisovaní,

prípadne pri príprave rezervačnej zmluvy akýmkoľvek spôsobom kooperoval právnik, tak ako to uvádza
žalovaný. JUDr. N. mal k dispozícii až návrh ďalších zmlúv, v štádiu pred podpisom rezervačnej zmluvy
žiadnym spôsobom do nej nevstupoval. Právny úkon, ktorého predmetom je plnenie nemožné je
neplatné, a to v súvislosti s bodom 1 zmluvy, pričom garáž, ktorá je zapísaná ako predmet rezervácie
v čase podpisu rezervačnej zmluvy v skutočnosti neexistovala. Rezervačnú zmluvu ako celok a jej

časti je potrebné podrobiť dôslednému súdnemu prieskumu z pohľadu spotrebiteľskej ochrany. V tomto
konkrétnom prípade nepochybne ide o spotrebiteľskú zmluvu formulárového typu, kde žalobca nemal
žiadnu reálnu možnosť vstupovať do obsahu tejto zmluvy. Čo sa týka platnosti jednotlivých ustanovení
rezervačnej zmluvy bod III. zmluvy označený ako zabezpečenie záväzkov upravuje zmluvnú pokutu, s
tým, že tento je neplatný, nakoľko viaže vznik nároku na zmluvnú pokutu na odstúpenie od rezervačnej

zmluvy. Zmluvná pokuta je zabezpečovací inštitút plnenia zmluvných povinností, ktorého použitie je
možné viazať len na porušenie zmluvnej povinnosti, ale odstúpenie od zmluvy ako jednostranný právny
úkon je výkon práva opierajúci sa buď o zákon alebo o zmluvu. Teda v prípade, ak si zmluvné strany
dohodnú zmluvnú pokutu pre prípad odstúpenia od zmluvy, musí byť takáto dohoda neplatná. Pretoženeviaže zmluvnú pokutu na porušenie zmluvnej povinnosti ale na výkon práva. Zároveň sa jedná o
článok, ktorý je v rozpore s dobrými mravmi, vzhľadom na výšku pokuty. Nárok žalovaného na zmluvnú
pokutu nemohol vzniknúť, nakoľko žalobca nezavinil to, že nedošlo k uzatvoreniu kúpnych zmlúv včas,

t.j. do 24.03.2010. Práve z dôvodov na strane žalovaného nedošlo v dobe, na ktorú bola rezervácia
dojednaná, k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Práve sprostredkovaním zmluvy o budúcej kúpnej zmluve
samotný žalovaný znemožnil uzatvorenie kúpnej zmluvy v čase doby rezervácie.

11. Právny zástupca žalobcu v ďalšom konaní (t.j. po zrušení 3. rozsudku súdu prvej inštancie odvolacím

súdom) súhlasil s právnymi názormi a závermi odvolacieho súdu obsiahnutými v zrušovacom uznesení
zo dňa 28.09.2017, predovšetkým so záverom odvolacieho súdu, ktorý sa nestotožnil s názorom
prvoinštančného súdu o neexistencii pasívnej vecnej legitimácii žalovaného. Krajský súd tiež uvádza
záver, že zmluvu uzatváral žalovaný, ktorý nebol vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti, a že rezervačnú
zmluvu uzatváral vo svojom mene, a z dokazovania, že by pri jej uzavretí vystupoval ako zástupca
budúcich predávajúcich, ktorí by ho k uzavretiu takejto zmluvy splnomocnili. Zároveň sa stotožnil so

závermi krajského súdu, že je potrebné posúdiť platnosť právneho úkonu rezervačnej zmluvy, a tiež
posúdiť charakter zmluvy teda, o aký druh zmluvy ide. Pokiaľ by sa súd nestotožnil s právnymi názormi
žalobcu ohľadom neplatnosti rezervačnej zmluvy ako takej, tak rovnako dôležité je preskúmať zmluvu z
hľadiska spotrebiteľskej ochrany z hľadiska neprijateľnosti zmluvných podmienok. Poukázal na závery
krajského súdu, ktorý sa nestotožnil s názorom žalovaného, že k naplneniu rezervačnej zmluvy došlo

už samotným uzatvorením zmluvy o budúcej zmluve zo dňa 03.03.2010, nakoľko z obsahu rezervačnej
zmluvy vyplýva, že žalovaný sa zaviazal v období od podpisu rezervačnej zmluvy do uplynutia doby
trvania zmluvy vykonávať činnosti smerujúce k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Pokiaľ by súd rezervačnú
zmluvu vyhodnotil ako platný právny úkon, tak je nevyhnutné, aby venoval pozornosť namietaným
nedostatkom ustanovení o zmluvnej pokute, a to či už z dôvodu rozporu s dobrými mravmi, alebo z

dôvodu neprijateľnosti tejto podmienky. Neurčitosť rezervačnej zmluvy je zrejmá z postoja žalovaného,
ktorý fakticky neustále menil svoj pohľad na to, čo má vôbec rezervačná záloha predstavovať. Hoci
je v rezervačnej zmluve uvedené, že by mala byť súčasťou kúpnej ceny, ku kúpe nehnuteľnosti
vôbec nedošlo. Argumentácia žalovaného ohľadom toho, čo a akým spôsobom žalujú v inom súdnom
konaní vtedajší vlastníci rezervovaných nehnuteľností, teda subjekty, ktoré nie sú ani účastníkmi vzťahu

rezervačnej zmluvy, ani tohto súdneho sporu, je irelevantná. Nie je zrejmé, či 5.000 eur zaplatených ako
rezervačná záloha žalovaného skutočne mala byť časťou kúpnej ceny, pretože síce zmluva o uzavretí
o budúcej kúpnej zmluvy túto časť kúpnej ceny v článku 3 v bode 2 uvádza, avšak návrh kúpnej zmluvy
už túto časť kúpnej ceny neuvádza v článku 4 bod 1, kde kúpna cena je práve o 5.000 eur nižšia.
Vykonaným dokazovaním nebolo preukázané, že by práve žalobca zavinil, že nedošlo k uzavretiu

kúpnej zmluvy, a to navyše v čase dojednanom v rezervačnej zmluve. Neexistuje teda žiadny dôvod
zadržiavania rezervačného poplatku zo strany žalovaného, či dokonca jeho započítaniu.

12. Žalovaný v konaní uviedol, že žalobca mal záujem o kúpu nehnuteľnosti. Na ohliadke sa žalobcovi
dom páčil a chcel ho okamžite kúpiť. Žalobca bol upozornený, že dom nie je skolaudovaný s tým, že

majiteľ zabezpečí podklady. V dome chýbala iba kuchynská linka, ktorú si chcel zabezpečiť žalobca.
Žalovaný mu vysvetlil, že sa uzatvorí rezervačná zmluva a počas tejto doby sa uzavrie zmluva o
budúcej zmluve alebo kúpna zmluva. Rezervačnú zmluvu si žalobca zobral na preštudovanie, pričom
o niekoľko dní prišiel so svojim právnikom, zmluvu odobril a žalobca ju podpísal. Po pripomienkach
žalobcu bola následne uzavretá zmluva o budúcej zmluve. V pripravenej zmluve bolo presne uvedené,

čo má zabezpečiť budúci predávajúci, teda doklady ku kolaudácii, s tým, že po kúpe bude štandardne
na Správu katastra doložený geometrický plán a všetky doklady, s čím žalobca súhlasil. Koncom marca
mala byť uzavretá riadna zmluva, žalobca však odmietol nahliadnuť do pripravenej kúpnej zmluvy a
povedal, že dom nechce. Žalovaný si splnil všetky podmienky vyplývajúce zo zmluvy o rezervácii, nie je
účastníkom zmluvy o budúcej zmluve. Nehnuteľnosti uvedené v rezervačnej zmluve boli prevoditeľné,

v kúpnej cene bola zahrnutá aj rozostavaná stavba.

13. Právny zástupca žalovaného v konaní uviedol, že žalovaný sprostredkoval možnosť uzavrieť kúpnu
zmluvu, ktorej predmetom mali byť nehnuteľnosti uvedené v rezervačnej zmluve, k uzavretiu ktorej
nedošlo z dôvodov na strane žalobcu. Žalobca porušil ustanovenia rezervačnej zmluvy článok 3.1, keď

do uplynutia doby rezervácie nedošlo k uzavretiu kúpnej zmluvy a ani nedošlo k zloženiu či prevedeniu
zostávajúcej časti kúpnej ceny zo strany žalobcu a k odstúpeniu zmluvy o rezervácii. Žalovaný mal teda
právo na zmluvnú pokutu vo výške rezervačnej zálohy. K predaju mohlo dôjsť aj v prípade nedokončenej
stavby. Uzavretím rezervačnej zmluvy bolo len sprostredkovanie predaja, nie uzavretie kúpnej zmluvy ato sa aj stalo. Žalobca bez akéhokoľvek zavinenia žalovaného neuzavrel kúpnu zmluvu v lehote určenej
v rezervačnej zmluve zo dňa 24.02.2010 a jednak ani v lehote určenej v zmluve o budúcej zmluve. Z
uvedeného dôvodu preto žalovaný využil svoje právo podľa článku 3 ods. 1 rezervačnej zmluvy a uplatnil

voči žalobcovi zmluvnú pokutu, ktorá je v súlade s uvedeným ustanovením. Zmluva je platným právnym
úkonom vychádzajúcim z dojednania medzi stranami sporu, stav nehnuteľností uvedených v bode 1
rezervačnej zmluvy vychádzal zo stavu, aký bol v danom čase zapísaný na príslušnom liste vlastníctva.
Žalobca mal vedomosť o tom, že dom nachádzajúci sa na pozemkoch uvedených v rezervačnej zmluve,
nebol v čase jej uzatvorenia skolaudovaný. Uvedené vyplýva z vyjadrenia svedka A. na pojednávaní

dňa 19.01.2012. Právny vzťah založený rezervačnou zmluvou, od ktorej nebolo zo strany žalobcu platne
odstúpené, zanikol v zmysle ustanovenia § 650 Obchodného zákonníka uplynutím dojednanej doby jej
trvania podľa bodu 4, nakoľko do jej uplynutia nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, ktorej uzatvorenie
malo byť predmetom sprostredkovania. Čo sa týka nároku žalobcu požadujúceho vrátenie zaplatenej
rezervačnej zálohy z dôvodu zániku rezervačnej zmluvy, takýto nárok žalobcu voči žalovanému ani
nevznikol, nakoľko podľa článku II. zmluvy je rezervačná záloha súčasťou kúpnej ceny. Túto rezervačnú

zálohu síce žalovaný prijal, avšak išlo o plnenie prijaté v prospech predávajúceho, ktorý je zo svojej
právnej pozície na takéto plnenie oprávnený a teda žalovaný bol v tomto prípade len dohodnutým
platobným miestom. Samotný predávajúci v konaní vedenom na súde pod sp.zn. 17C/175/2010, v
ktorom vystupujú ako žalobcovia predávajúci, títo uvádzajú, že do svojho nároku na zaplatenie zmluvnej
pokuty, ktorú si oni uplatňujú voči žalobcovi v tomto konaní, započítali zálohu na kúpnu cenu vo výške

5.000 eur zloženú na základe rezervačnej zmluvy, a teda potvrdzujú, že oni sú subjektom v prospech
ktorého bola suma 5.000 eur zaplatená. Uvedené taktiež vyplýva aj z dojednania článku III. zmluvy
uzavretí o budúcej kúpnej zmluvy. Žalovaný teda nie je v tomto konaní pasívne vecne legitimovaným
subjektom na vrátenie zálohy a preto je potrebné žalobu zamietnuť a to bez potreby posudzovania
toho, či vôbec žalovanému vznikol nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty voči žalobcovi. Ak by sa súd s

uvedenouargumentáciunestotožnil,nárokžalobcunavrátenierezervačnejzálohyzanikolzapočítaníms
nárokom žalovaného na zaplatenie zmluvnej pokuty podľa článku 3 bod 3.1 rezervačnej zmluvy. Výlučne
žalobca zavinil, že k uzatvoreniu kúpnej zmluvy nedošlo. Napriek tomu, že po uzatvorení rezervačnej
zmluvyžalobcauzatvorilspredávajúcimiajzmluvuouzavretíbudúcejkúpnejzmluvy,dodobyrezervácie
a ani do doby uvedenej v zmluve o budúcej kúpnej zmluve neuzatvoril s predávajúcimi kúpnu zmluvu,

hoci všetky podmienky na jej uzatvorenie boli zo strany žalovaného ako aj zo strany predávajúcich
splnené. Povinnosť žalobcu zabezpečenej zmluvnou pokutou vyplýva z ustanovenia článku III bod
3.1 rezervačnej zmluvy, v ktorom je jasne uvedené, že z jednou právnych povinností zabezpečených
zmluvnou pokutou je tá, že ak nedôjde do uplynutia doby rezervácie k uzatvoreniu kúpnej zmluvy
z dôvodov na strane žalobcu, prináleží žalovanému zmluvná pokuta. Samotným uzatvorením kúpnej

zmluvy je potrebné rozumieť predloženie jej návrhu zo strany predávajúcich a akceptácia tohto návrhu
žalobcom ako kupujúcim formou podpísania kúpnej zmluvy, čo zodpovedá kontraktačnému procesu
upravenému v príslušných ustanoveniach Občianskeho zákonníka.

14. Právny zástupca žalovaného v ďalšom konaní (t.j. po zrušení 3. rozsudku súdu prvej inštancie

odvolacím súdom) uviedol, že pokiaľ ide o vznik nároku žalobcu na vrátenie rezervačnej zálohy,
podľa článku 2 zmluvných podmienok rezervačnej zmluvy je rezervačná záloha súčasťou kúpnej
ceny, ktorú síce žalovaný prijal od žalobcu, avšak išlo o plnenie prijaté v prospech vlastníkov, a teda
predávajúcich nehnuteľnosti. Žalovaný v tomto prípade zohrával úlohu platobného miesta, pričom
tieto prostriedky následne odovzdal predávajúcim, ktorí to potvrdzujú aj konštatujú vo svojej žalobe

v konaní vedeným tunajším súdom pod sp.zn. 17C/175/2010, kde uvádzajú, že do svojho nároku
na zaplatenie zmluvnej pokuty započítajú zálohu na kúpnu cenu vo výške 5.000 eur, zloženú na
základe rezervačnej zmluvy. Z uvedeného tak vyplýva, že hoci rezervačná zmluva zanikla uplynutím
dojednanej doby uvedenej v bode 4, žalobcovi pokiaľ by aj vznikol nárok na vrátenie rezervačnej
zálohy, tento nárok mu vznikol výhradne voči predávajúcim - A., keďže záloha je súčasťou kúpnej

ceny. Pokiaľ ide o vznik nároku žalobcu na vrátenie rezervačnej zálohy a jej následné započítanie so
zmluvnou pokutou, s poukazom na článok 3 zmluvných podmienok rezervačnej zmluvy žalovaný bol
oprávnený započítať zmluvnú pokutu s rezervačnou zálohou, a to z dôvodu porušenia záväzku žalobcu
zabezpečeného predmetnou zmluvnou pokutou. Konkrétne išlo o záväzok žalobcu ako záujemcu
uzatvoriť do uplynutia doby rezervácie kúpnu zmluvu, pričom v prípade jej neuzatvorenia z dôvodov

na jeho strane vznikol sprostredkovateľovi nárok na zmluvnú pokutu vo výške rezervačnej zálohy,
pričom žalovaný bol vlastníkmi nehnuteľnosti oprávnený započítať túto zmluvnú pokutu s rezervačnou
zálohou. Pokiaľ ide o samotnú rezervačnú zmluvu, ide o platný právny úkon, pričom v danom prípade
nejde o sprostredkovateľskú zmluvu, ale výlučne nepomenovanú zmluvu uzatvorenú podľa § 269ods. 2 Obchodného zákonníka, ktorá obsahuje konkrétne vymedzenie vzájomných práv a povinností
zmluvných strán. Rezervačná zmluva ako nepomenovaná zmluva je štandardnou zmluvou používaných
v praxi realitných kancelárií, na základe ktorej potencionálny záujemca o kúpu ponúkanej nehnuteľnosti

prejavujeoňusvojvážnyzáujem,nazákladečohoakoprejavsvojhozáujmuuhrádzarezervačnúzálohu,
ktorá ako bolo upravené v danom prípade, je súčasťou kúpnej ceny. Z uvedeného vyplýva, že daný
právny vzťah nie je vzťahom sprostredkovateľským, ale len právnym vzťahom nepomenovaným, ktorého
obsah spočíva v tom, že realitná kancelária označená síce ak sprostredkovateľ bude po dobu rezervácie
rezervovať nehnuteľnosti, ktoré do sprostredkovania predaja je predmetom sprostredkovateľskej zmluvy

uzatváranej medzi realitnou kanceláriou a vlastníkom nehnuteľnosti, pričom v tej súvislosti vykoná
aj ďalšie úkony, ako sú popísané v bode 1. 2 rezervačnej zmluvy, resp. rezervačných podmienok
rezervačnej zmluvy. Preto absencia dojednaní o odplate nemá vplyv na platnosť tejto nepomenovanej
zmluvy. Ak by súd dospel k záveru, že rezervačná zmluva je absolútne neplatná, žalobcovi vzniká
nárok na vrátenie rezervačnej zálohy, ale nie od žalovaného, ktorý bol len platobným miestom, ale od
predávajúceho v prospech ktorého bola táto záloha inkasovaná ako súčasť kúpnej ceny. V prípade,

že súd dospeje k záveru, že rezervačná zmluva je platná, a nie vinou žalobcu nedošlo k uzatvoreniu
kúpnej zmluvy, má žalobca taktiež nárok na vrátenie rezervačnej zálohy, ktorú ale tiež musí žiadať od
predávajúceho. Pokiaľ súd dospeje k záveru, že rezervačná zmluva je platná a žalobca z dôvodov na
jeho strane neuzavrel do doby rezervácie kúpnu zmluvu, v takom prípade bol žalovaný podľa článku
3 bod 3.1 rezervačnej zmluvy oprávnený započítať rezervačnú zálohu s nárokom žalovaného na

zaplatenie zmluvnej pokuty. Na základe výsledkov dokazovania bolo preukázané, že výlučne žalobca
zavinil, že nedošlo k uzavretiu kúpnej zmluvy, hoci všetky podmienky na jej uzatvorenie boli tak zo
strany žalovaného ako i zo strany predávajúcich splnené. Výška zmluvnej pokuty je adekvátna k
zabezpečovanejpovinnosti,ktorásaodvíjaodhodnotypredmeturezervačnejzmluvy,atedakúpnejceny
sprostredkúvanejnehnuteľnosti.Vrezervačnejzmluvejejednoznačneuvedené,žerezervačnázálohaje

súčasťou kúpnej ceny. Subjektom oprávneným na kúpnu ceny je vždy vlastník, to znamená predávajúci
nehnuteľnosti, a nie sprostredkovateľ tohto predaja. V danom prípade bol sprostredkovateľ predaja len
osobou, ktorá prijala časť kúpnej ceny patriacej predávajúcim vo forme rezervačnej zálohy, a ktorým aj
bola odovzdaná, čo potvrdzujú samotní vlastníci predávanej nehnuteľnosti, keď v inom konaní odpočítali
od svojho nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty, ktorej sa domáhajú voči žalobcovi po odpočítaní tej

rezervačnej zálohy. Keďže rezervačná záloha je súčasťou kúpnej ceny, subjektom tejto rezervačnej
zálohy nemôže byť žalovaným.

15. Z výsluchu svedka A. F. vyplýva, že žalovaný mu mal zabezpečiť záujemcu na dom. Žalobca
bol na obhliadke asi päťkrát, pričom pri prvej ohliadke bol žalobca spokojný, na ďalších už hľadal na

stavbe nedostatky. Od začiatku vedel, že dom nie je skolaudovaný, dohodli sa, že svedok vybaví všetky
podklady, v Zmluve o budúcej zmluve si dohodli lehotu. Návrh na kolaudáciu mal podať žalobca. Pri
ďalších stretnutiach nesúhlasil s cenou a keď mali podpísať kúpnu zmluvu, povedal, že odstupuje od
zmluvy a doklady odmietol prevziať, i keď boli zabezpečené. Svedok uviedol, že garáž bola počas stavby
používaná ako sklad náradia a v r. 2009 bez búracieho povolenia zbúraná. Zmluvu o budúcej zmluve

vyhotovil právny zástupca žalovaného. Návrh na kolaudáciu bol podaný až v roku 2011, nakoľko dovtedy
to nepotreboval.

16. Z doložených listín súd zistil, že sporové strany uzavreli dňa 24.02.2010 Zmluvu o rezervácii
nehnuteľnosti a poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou nehnuteľností s poukazom na ustanovenie §

262 Obchodného zákonníka. Žalovaný ako sprostredkovateľ a žalobca ako záujemca si dohodli v bode I.
zmluvy rezerváciu nehnuteľností - parcely č. XXXX a XXXX/X vo výmerách 22 m2 a 368 m2, na parcele
č. XXXX/X - geometrický plán č. X-X/XXXX - vz.z. XXXX/XX a garáž súp. č. XXXX na parcele č. XXXX
na S. ul. č. X v A., zapísaných na liste vlastníctva č. XX. Kúpna cena bola uvedená vo výške 253.955
eur a rezervačná záloha predstavovala 5.000 eur. Doba trvania zmluvy bola 30 dní a to od 24.02.2010

do 24.03.2010. V ďalších zmluvných podmienkach sa sprostredkovateľ (žalovaný) zaviazal vykonávať
činnosti, na základe ktorých vznikne záujemcovi (žalobcovi) možnosť uzatvorenia zmluvy s vlastníkom,
ktorý ponúkol na predaj nehnuteľnosti, ktorou dôjde k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam
za uvedenú kúpnu cenu. Sprostredkovateľ sa ďalej zaviazal vykonať po dobu trvania zmluvy činnosti
smerujúce k uzavretiu kúpnej zmluvy najmä tým, že po dobu trvania zmluvy neuzavrie rezervačnú

zmluvu s treťou osobou. Podľa čl. II podmienok rezervačná záloha má slúžiť ako záloha na zaplatenie
kúpnej ceny, ktorej je súčasťou. Podľa čl. III podmienok, ak nedôjde do uplynutia doby rezervácie k
uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodu na strane záujemcu alebo záujemca nezloží alebo neprevedie
do uplynutia doby rezervácie zostávajúcu časť kúpnej ceny, prípadne tento odstúpi od rezervačnejzmluvy, prináleží sprostredkovateľovi zmluvná pokuta vo výške tejto zálohy. Podľa čl. IV podmienok v
prípade, že nehnuteľnosti nebude možné previesť na záujemcu pre prekážky na strane vlastníka, je
záujemca oprávnený od zmluvy odstúpiť. V tomto prípade je sprostredkovateľ povinný vrátiť záujemcovi

rezervačnú zálohu.

17. Zo Zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy zo dňa 03.03.2010, uzavretej medzi vlastníkmi
a žalobcom vyplýva, že predmetom tejto zmluvy bol odplatný prevod vlastníckeho práva k
nehnuteľnostiam nachádzajúcim sa v katastrálnom území A. zapísaných na LV č. XX, Katastrálneho

úradu v A., Správy katastra A., pre obec A. označených ako pozemok, parc. č. XXXX, parcela registra
„C“ evidovaná na katastrálnej mape, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria o celkovej výmere 22
m2, pozemok, parc. č. XXXX/X, parcela registra „C“ evidovaná na katastrálnej mape, druh pozemku:
záhrady o celkovej výmere 368 m2, stavba, druh stavby: garáž súp. č. XXXX postavená na parcele č.
XXXX, stavba - rozostavaný rodinný dom podľa stavebného povolenia vydaného Okresným úradom v
A., odbor životného prostredia, oddelenie stavebného poriadku, postavený na parc. č. XXXX/X V zmysle

tejto zmluvy mala byť riadna kúpna zmluva uzavretá do 31.03.2010 s tým, že budúci predávajúci do
30 dní zabezpečí dokumentáciu potrebnú na vydanie kolaudačného rozhodnutia príslušným stavebným
úradom.

18. Listom zo dňa 30.03.2010 žalobca odstúpil od zmluvy o kúpe rozostavaného domu z dôvodu, že bol

uvedenýdoomylu,nakoľkovlastníknepožiadalopredĺženielehotydostavbydomu,nepredložilstavebný
denník, pri ohliadke domu zistil vadu okien.

19. Listom zo dňa 14.04.2010 požiadal žalobca žalovaného o vrátenie rezervačného poplatku.

20. Listom zo dňa 05.10.2010 opätovne žiadal žalobca žalovaného o vrátenie rezervačnej zálohy s tým,
že žalovanému poskytol lehotu do 15.10.2010. Taktiež potvrdil odstúpenie od zmluvy o uzavretí budúcej
kúpnej zmluvy podpísanej dňa 03. 03. 2010 z dôvodu, že zmluva nemohla by uzavretá pre prekážky
na strane predávajúceho s tým, že už od počiatku mal výhrady, že dom nie je skolaudovaný a toto
má byť úlohou predávajúceho, ktorý má podať návrh na začatie kolaudačného konania. Doklady ku

kolaudácii neprevzal, pretože nebolo jeho povinnosťou podať návrh na začatie kolaudačného konania.
Rozostavaná stavba právne neexistovala, nebola zapísaná na liste vlastníctva a teda nemohla byť
predmetom prevodu.

21. Podľa ustanovenia § 51 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej len „Občiansky

zákonník“) účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však nesmie
odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

22. Podľa ustanovenia § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva
bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.

23. Podľa ustanovenia § 52 ods. 2 Občianskeho zákonníka (v znení účinnom od 01.04.2015)
ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj všetky iné ustanovenia upravujúce právne vzťahy,
ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je to na prospech zmluvnej strany, ktorá
je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody, ktorých obsahom alebo účelom je

obchádzanie tohto ustanovenia, sú neplatné. Na všetky právne vzťahy, ktorých účastníkom je
spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka, aj keď by sa inak mali
použiť normy obchodného práva.

24. Podľa ustanovenia § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať

ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v
neprospech spotrebiteľa (ďalej len "neprijateľná podmienka"). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky,
ktorésatýkajúhlavnéhopredmetuplneniaaprimeranosticeny,aktietozmluvnépodmienkysúvyjadrené
určito, jasne a zrozumiteľne alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané.

25. Podľa ustanovenia § 53 ods. 5 Občianskeho zákonníka neprijateľné podmienky upravené v
spotrebiteľských zmluvách sú neplatné.26. Podľa ustanovenia § 53 ods. 12 Občianskeho zákonníka neprijateľnosť zmluvných podmienok sa
hodnotí so zreteľom na povahu tovaru alebo služieb, na ktoré bola zmluva uzatvorená, a na všetky
okolnosti súvisiace s uzatvorením zmluvy v dobe uzatvorenia zmluvy a na všetky ostatné podmienky

zmluvy alebo na inú zmluvu, od ktorej závisí.

27. Podľa ustanovenia § 54 ods. 1 Občianskeho zákonníka zmluvné podmienky upravené
spotrebiteľskou zmluvou sa nemôžu odchýliť od tohto zákona v neprospech spotrebiteľa. Spotrebiteľ sa
najmä nemôže vopred vzdať svojich práv, ktoré mu tento zákon alebo osobitné predpisy na ochranu

spotrebiteľa priznávajú, alebo si inak zhoršiť svoje zmluvné postavenie.

28. Podľa ustanovenia § 54 ods. 2 Občianskeho zákonníka v pochybnostiach o obsahu spotrebiteľských
zmlúv platí výklad, ktorý je pre spotrebiteľa priaznivejší.

29. Podľa ustanovenia § 39 Občianskeho zákonníka neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom

alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

30. Podľa ustanovenia § 41 Občianskeho zákonníka, ak sa dôvod neplatnosti vzťahuje len na časť
právneho úkonu, je neplatnou len táto časť, pokiaľ z povahy právneho úkonu alebo z jeho obsahu alebo
z okolností, za ktorých k nemu došlo, nevyplýva, že túto časť nemožno oddeliť od ostatného obsahu.

31. Podľa ustanovenia § 451 ods. 1 Občianskeho zákonníka kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí,
musí obohatenie vydať.

32. Podľa ustanovenia § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka bezdôvodným obohatením je majetkový

prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením
z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

33. Podľa ustanovenia § 578 Občianskeho zákonníka práva a povinnosti zaniknú uplynutím času, na
ktoré boli obmedzené.

34. Na základe vykonaného dokazovania, viazaný právny názorom odvolacieho súdu dospel súd k
záveru a v konaní ani nebolo sporné, že sporové strany uzavreli dňa 24.02.2010 rezervačnú zmluvu,
ktorej trvanie bolo obmedzené na obdobie od 03.03.2010 do 31.03.2010. Počas trvania rezervačnej
zmluvy nedošlo k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam označeným v čl. I. rezervačnej zmluvy

na žalobcu. Taktiež nebolo sporné, že žalobca zaplatil žalovanému sumu 5.000 eur, ktorá bola označená
v zmluve ako rezervačná záloha. Žalobca uzavrel predmetnú zmluvu ako fyzická osoba nepodnikateľ
so žalovaným ako podnikateľom v rámci jeho obchodnej činnosti za účelom kúpy nehnuteľnosti pre jeho
osobné potreby, a preto v danom prípade ide o spotrebiteľskú zmluvu v zmysle § 52 ods. 1 Občianskeho
zákonníka.

35. V občianskoprávnej oblasti všeobecne sa uplatňujúci princíp autonómie (§ 2 ods. 3 Občianskeho
zákonníka), osobitne potom princíp zmluvnej autonómie znamená, že sa zásadne ponechá na uváženie
a rozhodnutie samotných subjektov, či vôbec a s kým uzavrú zmluvu, aký bude jej obsah, aká
bude jej forma a okrem iného aj to, aký typ zmluvy pre konkrétny prípad zvolia (nález Ústavného

súdu ČR zo dňa 03.01.2000, sp. zn. IV. ÚS 387/1999). Ustanovenie § 51 Občianskeho zákonníka
zakotvuje zmluvnú voľnosť strán pri vzniku záväzku v tom smere, že pri úprave vzájomných práv a
povinností nie sú strany obmedzené len na zmluvné typy výslovne upravené v ôsmej časti Občianskeho
zákonníka. Nepomenovaná (t.j. v zákone výslovne neupravená) zmluva je rovnako záväzná ako zmluva
pomenovaná (v zákone výslovne upravená ako určitý zmluvný typ), ak je uzavretá v súlade s právom.

Podľa § 51 Občianskeho zákonníka sa nepomenovaná zmluva považuje za platnú len za podmienky,
že neodporuje obsahu ani účelu Občianskeho zákonníka. V prípade uzavretia tzv. nepomenovanej
zmluvy platí, že obsah vzniknutého právneho vzťahu sa riadi jednak obsahom zmluvy a jednak aj tými
ustanoveniamiObčianskehozákonníka,ktoréupravujúvzťahy,ktorésúimobsahomaúčelomnajbližšie.
Právna úprava spotrebiteľských zmlúv (§ 52 a nasl. Občianskeho zákonníka) sa pritom vzťahuje aj na

zmluvy, ktoré sa dojednali na základe § 51 Občianskeho zákonníka.

36. V posudzovanom prípade, rezervačná zmluva, ktorá bola prostriedkom na zabezpečenie zámeru
účastníkov uzavrieť v budúcnosti zamýšľanú kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť, nezodpovedá žiadnemuz typov zmlúv, ktoré sú výslovne upravené osobitnými ustanoveniami záväzkového práva, a preto ide o
nepomenovanú zmluvu podľa § 51 Občianskeho zákonníka, ktorá má súčasne charakter spotrebiteľskej
zmluvy s poukazom na § 52 ods. 2 Občianskeho zákonníka (porovnaj rozsudok Najvyššieho súdu ČR

zo dňa 15.12.2009, sp. zn. 33 Cdo 3819/2007). Ako konštatoval Najvyšší súd SR v uznesení zo dňa
21.04.2015, sp. zn. 3MCdo/14/2014, ustanovenie § 52 ods. 2 Občianskeho zákonníka v platnom znení
sa vzťahuje aj na právne vzťahy založené pred jeho účinnosťou.

37. Hoci ide v danom prípade o spotrebiteľský právny vzťah založený nepomenovanou zmluvou, je

potrebné rešpektovať zmluvnú voľnosť strán a obsah tohto právneho úkonu treba vykladať v zmysle
zásady výkladu právneho úkonu v prospech jeho platnosti. Na základe toho dospel súd k záveru, že
rezervačná zmluva bola uzavretá slobodne, vážne, jej obsah je dostatočne určitý a zrozumiteľný, a
teda ide o platný právny úkon, a to bez ohľadu na to, že bola uzatvorená v predtlačenej formulárovej
forme. Zákonu nijakým spôsobom neodporuje uzavrieť medzi zmluvnými stranami takýto typ zmluvy s
obsahom, aký bol medzi zmluvnými stranami dojednaný.

38. Súčasne je však potrebné dodať, že z obsahu rezervačnej zmluvy je zrejmé, že nebola dohodnutá
akoodplatnýtypzmluvy(čokonštatovalajodvolacísúd).Súdpretopodrobilspotrebiteľskémuprieskumu
zmluvné dojednania týkajúce sa zloženia rezervačnej zálohy na kúpnu cenu a jej možnej transformácie
na zmluvnú pokutu.

39. Zmluvná pokuta je dohodou určená peňažná suma, ktorú je dlžník povinný zaplatiť veriteľovi v
prípade porušenia povinnosti, ktorej splnenie vyplýva zo zabezpečovanej zmluvy. Zmluvnú pokutu
možno dohovoriť na zabezpečenie majetkového alebo iného záujmu veriteľa. Medzi základné náležitosti
dohody o zmluvnej pokute patrí dostatočne určité vymedzenie povinnosti, ktorej nedodržanie má byť

sankcionované zmluvnou pokutou. Výška zmluvnej pokuty nie je v Občianskom zákonníku upravená a
nestanovuje sa tu ani spôsob jej určenia. Dojednanie jej výšky či spôsobu určenia je teda vecou dohody
účastníkov. Účelom zmluvnej pokuty zakotvenej v ustanovení § 544 a 545 Občianskeho zákonníka
je donútiť dlžníka hrozbou majetkovej sankcie k riadnemu splneniu záväzku. Zmluvná pokuta teda
predovšetkým predstavuje hrozbu dlžníkovi, že pokiaľ nesplní svoju (najmä) zmluvnú povinnosť, vznikne

mu povinnosť poskytnúť pre tento prípad dojednané plnenie t.j. pokutu. Dojednaná zmluvná pokuta
má teda v prvom rade čeliť porušeniu povinnosti (funkcia prevenčná), lebo ak bude zabezpečená
povinnosť plnená, bola hlavná funkcia zmluvnej pokuty vyčerpaná. Vedľa toho má zmluvná pokuta i
funkciu reparačnú (uhradzovaciu), lebo jej zmyslom je tiež reparovať na strane veriteľa ujmu, ktorá mu
vznikla v dôsledku porušenia povinnosti zo strany dlžníka. Zároveň však v sebe zmluvná pokuta môže

zahrňovať i ďalšie čiastky, ktoré predstavujú trest (sankciu) pre toho, kto povinnosť porušil, čo vyplýva z
výslovného znenia ustanovenia § 544 Občianskeho zákonníka, ktoré povinnosť hradiť zmluvnú pokutu
činí nezávislou na vzniku škody. Inými slovami povedané, zmluvná pokuta je peňažná čiastka, ktorú
je dlžník povinný zaplatiť veriteľovi v prípade, že nesplní svoju zmluvnú povinnosť, na ktorú je pokuta
viazaná a to bez ohľadu na to, či porušením povinností vzniká veriteľovi škoda. Zatiaľ čo podľa úpravy

Obchodného zákonníka má súd moderačné právo a zmluvnú pokutu môže znížiť až do výšky škody
vzniknutej do doby súdneho rozhodnutia porušením zabezpečovacieho záväzku, Občiansky zákonník
nedáva súdu právo znížiť vysokú zmluvnú pokutu a ustanovenie Obchodného zákonníka o zmluvnej
pokute nemožno použiť na záväzkovo-právne vzťahy upravené Občianskym zákonníkom. Rovnako ako
možnodojednanieozmluvnejpokutepodľaustanovenia§39Občianskehozákonníkaposúdiťzhľadiska

súladu alebo rozporu dohodnutej výšky zmluvnej pokuty s dobrými mravmi len ako platné, či neplatné
(t. j. bez možnosti vidieť ju neplatnú len čo do výšky presahujúcej rámec dobrých mravov), môže byť
obdobne i výkon práva na zmluvnú pokutu podľa ustanovenia § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka len v
súlade, či v rozpore s dobrými mravmi.

40. Právny úkon sa prieči dobrým mravom, ak sa jeho obsah ocitne v rozpore so všeobecne uznávanou
mienkou, ktorá vo vzájomných vzťahoch medzi ľuďmi určuje, aký má byť obsah ich jednania, aby
bolo v súlade so základnými zásadami mravného poriadku demokratickej spoločnosti. Dobré mravy
sú definované ako súhrn spoločenských, kultúrnych a mravných noriem, ktoré v historickom vývoji
osvedčujú istú nemennosť, vystihujú podstatné historické tendencie, sú prijímané rozhodujúcou časťou

spoločnosti a majú povahu noriem základných. Ku konkretizácii takto všeobecne stanovených pravidiel
je potrebné použiť ďalšie aspekty, z ktorých možno usúdiť, čo je vo vzťahu k zmluvnej pokute v súlade
so spoločenskými, kultúrnymi a mravnými normami. Pri skúmaní platnosti dojednania o zmluvnej pokute
z hľadiska dobrých mravov je nutné uvážiť funkcie zmluvnej pokuty (funkciu preventívnu, uhradzovaciua sankčnú). V súvislosti s výškou zmluvnej pokuty je potrebné, aby pokuta zahŕňala všetky škody,
ktoré možno rozumne v danom konkrétnom vzťahu s porušením určitej povinnosti očakávať, musí
byť dostatočnou nie však premrštenou výškou. Zmluvná pokuta, ktorej výška výrazne prevyšuje výšku

skutočne vzniknutej škody, je neprimeraná, pre rozpor s dobrými mravmi neplatná. Pri posudzovaní
primeranosti dojednanej výšky zmluvnej pokuty je treba prihliadnuť k celkovým okolnostiam úkonu, jeho
pohnútkam a účelu, ktorý sledoval.

41. Podľa čl. II. rezervačnej zmluvy, rezervačná záloha je súčasťou kúpnej ceny. Podľa článku III.

rezervačnej zmluvy, ak nedôjde do uplynutia doby rezervácie k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodu na
strane záujemcu, alebo záujemca nezloží či neprevedie do uplynutia doby rezervácie zostávajúcu časť
kúpnej ceny, prípadne záujemca odstúpi od rezervačnej zmluvy, prináleží sprostredkovateľovi zmluvná
pokuta vo výške rezervačnej zálohy, pričom sprostredkovateľ je oprávnený započítať vyššie uvedenú
zmluvnú pokutu so zloženou rezervačnou zálohou.

42. Zmluvu uzatváral žalovaný, ktorý nebol vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti a rezervačnú zmluvu
uzatváral vo svojom mene, keď z vykonaného dokazovania nevyplýva, že vystupoval pri jej uzavretí ako
zástupca budúcich predávajúcich, ktorí by ho k uzavretiu takejto zmluvy splnomocnili. Na základe toho
nemožno akceptovať argumentáciu žalovaného, že žalovaný bol len dohodnutým platobným miestom
a že išlo o plnenie prijaté v prospech predávajúcich. Je potrebné zdôrazniť (ako to konštatoval aj

odvolací súd), že k naplneniu rezervačnej zmluvy nedošlo už samotným uzatvorením zmluvy o budúcej
zmluve zo dňa 03.03.2010, nakoľko z obsahu rezervačnej zmluvy vyplýva, že žalovaný sa zaviazal v
období od podpisu rezervačnej zmluvy do uplynutia doby trvania zmluvy vykonávať činnosti smerujúce
k uzatvoreniu kúpnej zmluvy týkajúcej sa predmetných nehnuteľností, a nie zmluvy o budúcej zmluve.

43. Ak uzavrú subjekty nepomenovanú zmluvu v zmysle § 51 Občianskeho zákonníka, potom platí, že
pre právne vzťahy vyplývajúce z tejto zmluvy je rozhodujúci predovšetkým jej obsah (vlastné zmluvné
dojednanie), teda to, ako sú vymedzené vzájomné práva a povinnosti zmluvných strán; takto stanovené
povinnosti sú potom pre ne záväzné. Z rezervačnej zmluvy vyplýva, že žalovaný sa na základe tejto
zmluvy zaviazal počas doby trvania zmluvy vykonávať činnosti smerujúce k uzatvoreniu kúpnej zmluvy

ohľadne nehnuteľnosti špecifikovaných v zmluve, a to najmä tým, že po dobu rezervácie neuzavrie
rezervačnú zmluvu s treťou osobou, zoznámi vlastníka so záujmom záujemcu o kúpu nehnuteľnosti, na
požiadanie záujemcu uskutoční pre záujemcu úschovu finančných prostriedkov, ktoré budú následne
určené ako záloha na zaplatenie kúpnej ceny nehnuteľností, pripraví v prípade záujmu záujemcu a
vlastníka, návrh kúpnej zmluvy a návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Žalobcovi

z rezervačnej zmluvy vyplývali zmluvné povinnosti spočívajúce v tom, že zloží pri podpise zmluvy
rezervačnú zálohu (čo aj učinil) a oznámi písomne žalovanému všetky skutočnosti, ktoré majú rozhodný
význam pre uzatvorenie kúpnej zmluvy s vlastníkom.

44. Z uvedeného vyplýva, že dojednanie o zmluvnej pokute je neplatné pre jeho rozpor s dobrými

mravmi, lebo nezabezpečovala žiadnu takú zmluvnú povinnosť žalobcu, z ktorej by žalovanému mohla
vzniknúť nejaká škoda, resp. ktorej zabezpečenie by vyžadovalo sankciu pre žalobcu až do výšky
5.000 eur, a to aj s ohľadom na to, že išlo o bezodplatnú zmluvu medzi zmluvnými stranami. Pokiaľ
si žalovaný snažil zabezpečiť odplatu od žalobcu simulovaním zabezpečenia zmluvného záväzku
zmluvnou pokutou, sám sa vystavil následkom tohto svojho konania. Ani obvyklosť takéhoto postupu

realitných kancelárií v obdobných prípadoch neznamená, že by takéto zmluvné dojednanie bolo platné
a v súlade s dobrými mravmi.

45. Nie je dôvod, aby si žalovaný zabezpečoval zmluvné záväzky žalobcu vyplývajúce z rezervačnej
zmluvy zmluvnou pokutou (ako paušalizovanou náhradou škody) vo výške 5.000 eur, najmä s

prihliadnutím na to, že išlo o bezodplatnú zmluvu, pričom žalovanému nemala z konania žalobcu
vzniknúť aká škoda (pričom spôsobenie škody nebolo zo strany žalovaného tvrdené ani preukázané).
A zároveň žiadna z dojednaných zmluvných povinností, ktoré vyplývali žalobcovi z rezervačnej zmluvy
nebola takého charakteru, aby odôvodňovala právo žalovaného uplatniť si voči žalobcovi zmluvnú
pokutu v takej neprimeranej výške. Dojednanie o zmluvnej pokute v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka

je možné vyhodnotiť z hľadiska súladu dohodnutej výšky zmluvnej pokuty s dobrými mravmi len ako
platné, či neplatné, bez možnosti určovať výšku zmluvnej pokuty presahujúcu rámec dobrých mravov.
Ustanovenie § 41 Občianskeho zákonníka o čiastočnej neplatnosti právneho úkonu nie je možné v
takomto prípade použiť. Na základe toho súd konštatuje, že dojednanie o zmluvnej pokute v rezervačnejzmluve je v rozpore s dobrými mravmi a teda absolútne neplatné, a obdobne i výkon práva žalovaného
na zmluvnú pokutu, ktorý si zloženú finančnú čiastku 5.000 eur ponechal, bol taktiež v rozpore s dobrými
mravmi. Keďže zložená suma 5.000 eur mala byť súčasťou kúpnej ceny, pričom k uzavretiu kúpnej

zmluvy počas platnosti rezervačnej zmluvy nedošlo, žalovaný bol povinný vrátiť uvedenú sumu 5.000
eur žalobcovi, pretože odpadol právny dôvod, pre ktorý došlo k plneniu žalobcu (t.j. k zloženiu zálohy
5.000 eur) v zmysle § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Žalovaný si ponechal sumu 5.000 eur zloženú
žalobcom, čo v konaní nebolo popierané ani sporné. Aj z tohto konania žalovaného je zrejmé, že
žalovaný nebol len dohodnutým platobným miestom pre zloženie rezervačnej zálohy, ale konečným

prijímateľom zloženej sumy, a teda jeho pasívna vecná legitimácia v konaní je nepochybná. Žalovaný
sa na úkor žalobcu bezdôvodne obohatil tým, že si ponechal sumu 5.000 eur, napriek tomu, že na
disponovanie s touto finančnou čiastkou nemá právny nárok. Na základe toho súd konštatuje, že žaloba
žalobcu je dôvodná.

46. Pokiaľ ide o tvrdené odstúpenie žalobcu od rezervačnej zmluvy, žalobca listom zo dňa 30.03.2010

odstupoval od zmluvy o kúpe nehnuteľnosti. Predmetné odstúpenie od zmluvy bolo doručené
žalovanému, čo vyplýva z jeho listu zo dňa 06.04.2010, ktorým žalovaný reagoval práve na odstúpenie
žalobcu od zmluvy o kúpe nehnuteľnosti. V tejto súvislosti je však potrebné zdôrazniť (ako to konštatoval
aj odvolací súd v uznesení č.k. 31Cob/31/2012-121 zo dňa 28.02.2013), že zo strany žalobcu nedošlo
k odstúpeniu od zmluvy o rezervácii nehnuteľností, ale od zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy.

Okrem toho z obsahu rezervačnej zmluvy jednoznačne vyplýva, že jej platnosť bola časovo obmedzená
od 24.02.2010 do 24.03.2010. K zániku práv a povinností obmedzených na určitú dobu dochádza
samotným uplynutím doby bez toho, aby na to bola potrebná ďalšia právna skutočnosť. V zmysle §
578 Občianskeho zákonníka tak došlo dňa 24.03.2010 k zániku zmluvných záväzkov medzi žalobcom
a žalovaným, pričom od neexistujúceho záväzku nie je možné platne odstúpiť. Preto ani ak by súd

konštatoval, že predmetné odstúpenie žalobcu od zmluvy sa malo týkať rezervačnej zmluvy, takéto
odstúpenie žalobcu by aj tak nemalo žiadne právne účinky.

47. Len pre doplnenie súd uvádza, že odstúpenie od zmluvy nie je porušením zmluvnej povinnosti, ale
výkonom práva, a preto nemôže byť sankcionované zmluvnou pokutou. (porovnaj rozsudok Najvyššieho

súdu SR z 1.11.2001 sp.zn. 2 Cdo 141/2000). Preto zmluvné dojednanie v čl. III bod 3.1. zmluvných
podmienok rezervačnej zmluvy, v zmysle ktorého ak záujemca odstúpi od rezervačnej zmluvy, prináleží
sprostredkovateľovi zmluvná pokuta vo výške rezervačnej zálohy je absolútne neplatné v zmysle §
39 Občianskeho zákonníka. Vzhľadom na to, že v prejednávanej veci však o nedošlo k platnému
odstúpeniu od rezervačnej zmluvy, súd sa ďalej posudzovaním predmetného zmluvného dojednania a

jeho prípadných dôsledkov nezaoberal.

48. Podľa ustanovenia § 517 ods. 1 vety prvej Občianskeho zákonníka dlžník, ktorý svoj dlh riadne a
včas nesplní, je v omeškaní.

49. Podľa ustanovenia § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak ide o omeškanie s plnením peňažného
dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona
povinný platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje
vykonávací predpis.

50. Pri posudzovaní požadovaného úroku z omeškania vychádzal súd zo skutočnosti, že zo strany
žalovaného nedošlo k úhrade dlžnej sumy, čím žalobcovi vznikol zákonný nárok požadovať popri plnení
istiny aj úroky z omeškania, a to maximálne vo výške stanovenej nariadením vlády č. 87/1995 Z.z.
odo dňa omeškania žalovaného s plnením, t.j. dňom nasledujúcim po dni dodatočnej lehoty poskytnutej
žalobcovi na vrátenie zálohu (listom zo dňa 05.10.2010). V čase omeškania žalovaného pripúšťalo

citované nariadenie vlády SR požadovať úroky z omeškania vo výške 9 % ročne, pričom rozhodujúca je
výška sankčných úrokov ku dňu počiatku omeškania a táto pretrváva bez ohľadu na zmenu ich výšky,
preto súd priznal žalobcovi nárok na úroky z omeškania vo výške 9 % ročne zo sumy 5.000 eur od
16.10.2010 do zaplatenia.

51. Hoci žalobca požadoval priznať úroky z omeškania od 15.10.2010, žalovaný sa dostal do omeškania
až nasledujúci deň po uplynutí poskytnutej lehoty na vrátenie zálohu, t.j. až od 16.10.2010, preto v časti
úrokov z omeškania od 15.10.2010 do 16.10.2010 žalobu zamietol. Takisto súd zamietol žalobu v časti
úrokov z omeškania, ktoré prevyšovali nariadením povolenú výšku sankčných úrokov (t.j. 0,25 % ročneod 13.04.2011 do 12.07.2011, 0,5 % ročne od 13.07.2011 do 08.11.2011, 0,25 % ročne od 09.11.2011
do 13.12.2011).

52. Podľa ustanovenia § 255 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku (ďalej len
„CSP“) súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

53. Podľa ustanovenia § 262 ods. 1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd
v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.

54. Podľa ustanovenia § 262 ods. 2 CSP o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie
po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník.

55. Súdne konanie predstavuje jeden celok od podania žaloby až po meritórne rozhodnutie súdu,

a týka sa to aj rozhodovania o nároku na náhradu trov konania. Úspech v konaní sa teda aj pre
účely rozhodnutia o nároku na náhradu trov konania posudzuje v závislosti od konečného meritórneho
rozhodnutia, preto hoci v danej veci boli vydané 3 meritórne rozsudky a odvolací súd tieto rozsudky súdu
prvej inštancie zrušil a vec vrátil na nové rozhodnutie, bez ohľadu na to, ktorej sporovej strane by svedčil
úspech v tom-ktorom odvolacom konaní, je treba pri posúdení nároku na náhradu trov konania, vrátane

trov odvolacích konaní vychádzať z toho, ktorá strana bola v konečnom dôsledku v konaní úspešná.

56. O nároku na náhradu trov konania preto súd rozhodol podľa § 255 ods. 1 Civilného sporového
poriadku a žalobcovi ako procesne úspešnej strane konania priznal náhradu trov konania (vrátane
odvolacieho konania) v plnom rozsahu, keďže žalobca nebol v konaní úspešný iba v nepatrnej časti

týkajúcej sa úrokov z omeškania.

57. O výške trov konania rozhodne súd po právoplatnosti tohto rozhodnutia samostatným uznesením.

Poučenie:

Proti rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozsudku

na Okresnom súde Trnava.
Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.
Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na

podanie odvolania.Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak

a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za
následok nesprávne rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej

inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné súdne rozhodnutie, oprávnený môže podať
návrh na výkon exekúcie podľa Exekučného poriadku (zákon č. 233/1995 Z.z.).