Uznesenie ,
Zrušujúce Judgement was issued on Friday, August 17, 2018

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 3Co/295/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7511210291
Dátum vydania rozhodnutia: 17. 08. 2018

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Angelika Sopoligová
ECLI: ECLI:SK:KSKE:2018:7511210291.2

Uznesenie

Krajský súd v Košiciach v senáte zloženom z predsedníčky senátu Mgr. Angeliky Sopoligovej a členov
senátu JUDr. Ladislava Duditša a JUDr. Moniky Géciovej, PhD. v spore žalobcu: T. I., B.. XX.XX.XXXX,
X. W., U. X, adresa na doručovanie: W., X. X, zastúpeného JUDr. Martinom Staroňom, advokátom,
so sídlom v Prešove, Hlavná 89 proti žalovanej: T.. J. W., B.. XX.XX.XXXX, X. U. XX, zastúpenej
JUDr. Petrom Molitorisom, PhD., advokátom, so sídlom v Košiciach, Štúrova 20, o splnenie povinnosti

zabezpečiť primeranú bytovú náhradu a o náhradu nákladov za vykonané stavebné úpravy podkrovia
rodinného domu, o odvolaní žalovanej proti rozsudku Okresného súdu Košice - okolie č.k. 13C/77/2011
- 226 zo dňa 30. júna 2017

r o z h o d o l :

Z r u š u j e rozsudok vo výroku o zaplatení sumy 43.227,55 eur v spojení s výrokom o náhrade trov
konania, ako aj trov štátu a v rozsahu zrušenia vec v r a c i a súdu prvej inštancie na ďalšie konanie
a nové rozhodnutie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresný súd Košice - okolie (ďalej len „súd prvej inštancie“ alebo „súd“) rozsudkom označeným v
záhlaví rozhodol v tomto znení:
I. Konanie o povinnosti žalovanej zabezpečiť žalobcovi primeranú bytovú náhradu a to byt, ktorý je
veľkosťou obytnej plochy, vybavením, umiestnením a výškou nájomného primeraný bytu v podkroví
stavby súp. č. XXX, postavenej na pozemku KN - C, parc. č. XXXX, popis stavby: dom nachádzajúci

sa na U. D. Č..X, W., zapísaný na LV č. XXXXX, W..Ú.. U. T., C.: W. - U., C.: W. N.. a to do 30 dní od
právoplatnosti tohto rozsudku zastavuje.
II. Žalovaná je povinná zaplatiť žalobcovi sumu 43.227,55 eur do 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku.
III. Žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.
IV. Štát má proti žalobcovi a žalovanej v rovnakom pomere nárok na náhradu trov konania v rozsahu
100%.

2. Predmetom konania je žaloba žalobcu na uloženie povinnosti žalovanej zabezpečiť žalobcovi
primeranú bytovú náhradu a to byt, ktorý je veľkosťou obytnej plochy, vybavením, umiestnením a výškou
nájomného primeraný bytu v podkroví stavby súp. č. XXX, postavenej na pozemku KN - C, parc. Č..
XXXX, popis stavby: dom nachádzajúci sa na U. D. Č.. X, W., Z.Ý. B. I. Č.. XXXXX, W..Ú.. U. T., C.: W.
- U., C. : W. N.. a to do 30 dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku s tým, že dňa 24.5.2012 žalobca

svojim podaním rozšíril žalobu o náhradu nákladov za vykonané stavebné úpravy podkrovia rodinného
domu, ktoré vyčíslil na sumu 43.227,55 eur.

3. Uznesením zo dňa 3.7.2016 súd prvej inštancie pripustil zmenu návrhu tak, že žalovaná je povinná
zabezpečiť žalobcovi primeranú bytovú náhradu a to byt, ktorý je veľkosťou obytnej plochy, vybavením,
umiestnením a výškou nájomného primeraný bytu v podkroví súp. č. XXX, postavenej na pozemku KN -

C, parc. č. XXXX, popis stavby: dom nachádzajúci sa B. U. D. Č.. X, W., Z. B. I. Č.. XXXXX, W..Ú.. U. T.,
C.: W. - U., C.: W. N. a to do 30 dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku a žalovaná je povinná zaplatiťžalobcovi sumu 43.227,55 eur do 3 dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku, žalobca si uplatnil nárok
na náhradu trov konania.

4. S podanou žalobou žalobca žiadal aj nariadiť predbežné opatrenie, podľa ktorého je žalovaná povinná
strpieť užívanie izby a podkrovných priestorov nachádzajúcich sa v podkroví rodinného domu súp. č.
XXX, postaveného na pozemku KN - C, parcela č. XXXX, nachádzajúceho sa v Košiciach, B. U. D.
Č.. X, I. Č.. XXXXX, W.. Ú.Z.. U. T., C.: W. - U., C.: W. N. žalobcom a zdržať sa akýkoľvek zásahov
znemožňujúcich toto užívanie žalobcom.

5. Žalovaná sa k pôvodne podanej žalobe písomne vyjadrila a uviedla, že tvrdenia žalobcu v žalobe
sa nezakladajú na pravde, pretože podľa zmluvy o užívaní izby a podkrovných priestorov rodinného
domu na U. D. Č.. X, W., sa v článku VI. zaviazala zabezpečiť náhradné bývanie minimálne na úrovni
bývania v čase podania výpovede s tým, že výpovedná doba žalobcovi uplynula XX.X.XXXX. Zároveň
uviedla, že z uvedenej formulácie jej nevyplýva povinnosť zabezpečiť žalobcovi náhradný byt. S výzvou

na vypratanie nehnuteľnosti z XX.X.XXXX žalobcovi žalovaná doručila aj ponuka na uzavretie nájomnej
zmluvy od realitnej kancelárie. Ponúknutý bol novo zrekonštruovaný podkrovný byt v rodinnom dome na
ulici T. P. W. o výmere 75 m2. Žalobca ponuku na bývanie prevzal dňa XX.X.XXXX a keďže nehnuteľnosť
nevypratal, žalovaná podala na Okresný súdu Košice I. žalobu na vypratanie nehnuteľnosti, ktorá sa
vedie pod sp.zn. 35C/267/11.

6. Navrhovala žalobu v celom rozsahu zamietnuť ako nedôvodnú, keďže žalobca nemal jej súhlas na
vytvorenie takýchto zmien stavby a čo týka zmeneného návrhu titulom náhrady nákladov vynaložených
žalobcom na úpravu podkrovných priestorov v rodinnom dome, nakoľko žalobca nemal jej súhlas na
vytvorenie takých zmien stavby (nejedná sa o samostatný byt, len podkrovné priestory rodinného domu)

k akým pristúpil, keďže nesúhlasila s rozsahom stavebných a iných úprav vykonaných v podkroví jej
rodinného domu žiadala žalobu žalobcu zamietnuť.

7. Žalobca ale poukazoval na to, že žalovaná sa zaviazala na úhradu nákladov a to v čl. IV. ods. 3
zmluvy o užívaní izby a podkrovných priestorov rodinného domu P. W. B. U. D. Č.. X, pričom viackrát

vyzýval žalovanú aby sa zúčastnila obhliadky v mieste samom, žiadnym spôsobom jej nebránil aby bola
zúčastnená znaleckého zisťovania.

8. Žalobca na pojednávaní dňa 30.5.2017 v časti týkajúcej sa zabezpečenia primeranej bytovej náhradu
zo strany žalovanej vzal žalobu späť a žiadal v tejto časti konanie zastaviť s tým, že súd prvej inštancie

v zmysle ust. § 145 ods. 2 CSP konanie v tejto časti zastavil.

9. Súd vykonal dokazovanie pripojeným spisom tunajšieho súdu č.k. 7C/73/2009, výpisom z listu
vlastníctva č. XXXXX, W..Ú.. U. T., C.: W. - U., C. : W. N.., zmluvou o užívaní izby a podkrovných
priestorov rodinného domu na U. D. Č.. X P. W. uzavretej dňa X.X.XXXX, výpoveďou z užívania

nebytových priestorov zo dňa XX.XX.XXXX, výzvou na vypratanie nehnuteľnosti zo dňa XX.X.XXXX,
ponukou na uzavretie nájomnej zmluvy zo dňa XX.X.XXXX, odpoveďou na výzvu na vypratanie
nehnuteľnosti zo dňa XX.X.XXXX, výsluchmi strán sporu, výsluchmi svedkov, znaleckým posudkom č.
10/2014 vypracovaného súdnym znalcom Ing. Jozefom Čechovským, znaleckým posudkom č. 4/2016-
doplnok k znaleckému posudku č. 10/2014, stanovisko k znaleckému posudku č.4/2016, dodatok k

znaleckému posudku č. 10/2014 vypracovaného Ing. Miroslavom Vavrekom, ako aj ďalšími dokladmi
predloženými stranami sporu a zistil tento skutkový stav veci:

10. Žalovaná ako vlastníčka rodinného domu nachádzajúceho sa B. U. D. Č..X P. W., Z. B. I. Č..
XXXXX, W..Ú.. U. T., C. : W. - U., C.: W. N.., uzavrela so žalovaným dňa X.X.XXXX zmluvu o užívaní

izby a podkrovných priestorov rodinného domu B. U. D. Č..X P. W. na dobu neurčitú s tým, že podľa
čl. IV bod 3. môže užívateľ podkrovných priestorov vykonať stavebné úpravy podkrovia za účelom
vytvorenia podmienok pre bývanie a to so súhlasom majiteľky rodinného domu. Podľa bodu 4. tohto
článku po vykonaní stavebných úprav podkrovných priestorov investície vynaložené na tieto úpravu
budú majetkom užívateľa. Výška odplaty za užívanie podkrovných priestorov bola dohodnutá vzájomnou

dohodou vo výške 1.000,- Sk mesačne do decembra 2006 (čl. V.). Výpovedná lehota bola stanovená na
dobu 6 mesiacov a začala plynúť v nasledujúcom mesiaci od mesiaca, v ktorom bola podaná. V prípade
podania výpovede zo strany majiteľky rodinného domu, táto je povinná nájomcovi zabezpečiť náhradné
bývanie minimálne na úrovni bývania v čase podania výpovede. V prípade podania výpovede zo stranyužívateľa podkrovných priestorov dôjde medzi majiteľkou domu a užívateľom podkrovných priestorov
k finančnému vyporiadaniu zo strany majiteľky rodinného domu v závislosti od vynaložených nákladov
pri úprave podkrovných priestorov (čl. VI.). Žalovaná v zmysle ustanovenia § 711 písm. a/, písm. d/ OZ

vypovedala uzatvorenú zmluvu o užívaní izby a podkrovných priestorov dňa XX.XX.XXXX.

11. V konaní bolo uznesením zo dňa 19.9.2013 nariadené znalecké dokazovanie znalcom Ing.
Stanislavom Szöllössym z odboru stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty nehnuteľnosti s tým, že
znalcovi bolo uložené oceniť žalobcom vykonané stavebné úpravy podkrovia rodinného domu vlastnícky

patriace žalovanej, ktorými žalobca podkrovie stavebne zmenil na obývateľný priestor pozostávajúci
z dvoch izieb, šatníka, kuchyne, WC, kúpeľne, presne zdokumentovať a podpísať podkrovný priestor
v rodinnom dome, popísať podľa predložených fotografií a zvukového záznamu aký stav podkrovia
bol pred rekonštrukciou, určiť presný rozsah rekonštrukčných prác a použitých materiálov v podkroví
a stanoviť sumu zvýšenia trhovej hodnoty rodinného domu. Keďže znalec súdu oznámil, že uloženú
povinnosť nie je oprávnený hodnotiť v zmysle zákona č. 382/2004 Z.z., a odmietol vykonať tento úkon,

keďže nie je zapísaný v zozname znalcov na to príslušných, súd prvej inštancie uznesením zo dňa
5.11.2013 zmenil uznesenie zo dňa 19.9.2013 tak, že odvolal znalca Ing. Stanislava Szöllössyho a
nariadil znalecké dokazovanie znalcom Ing. Jozefom Čechovským z odboru stavebníctvo, odvetvie
odhad hodnoty nehnuteľnosti a stavebných prác.

12. Dňa 16.6.2014 súdny znalec Ing. Čechovský doručil súdu znalecký posudok č. 10/2014, v ktorom
zodpovedal na otázky uložené v uznesení tunajšieho súdu (viď bod 15. na strane 9, 10 odôvodnenia
napadnutého rozsudku). Dospel k záveru, že suma zvýšenia trhovej hodnoty rodinného domu B. D. U.
Č.. X P. W. po vykonaní rekonštrukcie podkrovia žalobcom je k obdobiu ukončenia rekonštrukcie, t.j. k
výpovedi z nájmu podkrovných priestorov v roku 2008 vo výške 49.131,- eur.

13. Nakoľko žalovaná s týmto znaleckým posudkom nesúhlasila, navrhovala vypracovať dodatok k
znaleckému posudku, v ktorom znalec vykoná položkovité porovnanie nákupného množstva materiálu
so skutočne použitým množstvom, ktoré zistil pri ohliadke objektu a zároveň preukázane overí všetky
ekonomické náklady spojené so zabezpečením stavebných úprav vykonaných žalovanou, keďže znalec

nepreukázal zákonným spôsobom skutočnú hodnotu vykonaných prác. Rovnako namietala, či žalobca
bol vôbec odborne schopný vykonať tak široký rozsah stavebných prác.

14. Znalec na pojednávaní konanom dňa 24.3.2015 sa vyjadril k námietkam žalovanej a uviedol, že
sa nedá, aby podľa jednotlivých bločkov vedel určiť, či všetky tieto materiály, ktoré sa nachádzali na

bločkoch boli zabudované do predmetnej nehnuteľnosti, pretože šetrením ani jedna zo strán nevedela
presne uviesť, čo bolo v ktorom období realizované a preto vzal do úvahy rozpätie rokov 2005 až
2008. Uviedol, že nezohľadnil všetky bločky, pretože niektoré boli nečitateľné a tieto vyradil podľa
špecifikácie. Takýmto spôsobom ohodnocoval, čo bolo postavené, neohodnocoval to tak, ako to uviedol
podľa jednotlivých bločkov, ale hodnotil jednotlivé stavby. Ak by mal vypracovať znalecký posudok

podľa námietok žalovanej, museli by uviesť strany sporu aspoň rok, kedy boli ukončené určité práce,
jednotlivé druhy týchto prác a množstvo, čo by boli len percentuálne rozdiely v cene. Dodal, že on
ako znalec nemôže urobiť presnú hodnotu jednotlivých prác, keďže znalci vychádzajú z katalógov a v
podstaterobiaodhadnazákladevykonanýchprác,pričomrozpisjednotlivýchpoložiekjevyjadrenývním
vypracovanom znaleckom posudku. K inflácii uviedol, že sú vydávané štatistickým úradom v kontexte

indexu nárastu stavebných prác a materiálov a k určeniu dvoch cien zvýšenia trhovej hodnoty rodinného
domu dodal, že stavby sa každým rokom opotrebúvajú a chátrajú, čo má za následok rozdielnu výšku
amortizácie. Ďalej uviedol, že pri vypracovaní znaleckého posudku a výpočte prác vynaložených zo
strany žalobcu, ak nebolo potrebné použiť materiál, nebral do úvahy bločky s tým, že väčšina bločkov,
ktoré bral do úvahy zodpovedali času, kedy dochádzalo k rekonštrukcii predmetnej nehnuteľnosti

15. Dňa 18.3.2016 znalec doložil znalecký posudok č. 4/2016 ako Doplnok k znaleckému posudku č.
10/2014, v ktorom špecifikoval jednotlivé stavebné práce podľa jednotlivých rokov. Konštatoval, že vo
výpočtoch sú použité smerné orientačné ceny stavebných prác vykonané pre tretí štvrťrok 2006 až 2012,
pričom posledný výpočet kalkulácie stavebných prác k jednotlivým obdobiam realizácie stavebných

prác je uvedený v tabuľkách č. 3 až 6 na strane č. 6, 7, 8 doplnku k znaleckého posudku. Zo záveru
doplnkuktomutoznaleckémuposudkuvyplýva,žeodhadhodnotystavebnýchpráccelkomkjednotlivým
obdobiam rokov 2006, 2007,2008, 2011,2012, spolu je 21.418,79 eur a so zohľadnením, že stavebné
práce boli realizované svojpomocou je hodnota stavebných prác celkom 16.275,57 eur.16. Dňa 8.7.2016 predložila žalovaná odborné vyjadrenie k doplneniu znaleckého posudku vypracované
Ing. Miroslavom Vavrekom, ktorý v minulosti pôsobil ako znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie odhad

nehnuteľností a odhad hodnoty stavebných prác, ktorý uviedol, že súdny znalec v znaleckom posudku
a v jeho dodatku použil cenníky smerných orientačných cien stavebných prác ODIS, ktoré sú stanovené
na ocenenie stavebnej produkcie stavebných firiem, pričom nerešpektoval skutočnosť, že žalobca nie
je stavebnou firmou, ale fyzickou osobou, čím sú položky a ceny znalcom započítané neoprávnene,
lebo žalobcovi nemohli vzniknúť. Rovnako nerešpektoval skutočnosť, že ceny zabudovaných materiálov

neprevzal z dokladov o ich nákupe (bločky a faktúry), ale prebral ich z kalkulácie a cenníkov smerných
orientačných stavebných prác ODIS, čo je v rozpore s § 2 ods. 3 písm. a/ zákona o cenách (ekonomicky
oprávnené náklady). Keďže v prílohe č. 2 znaleckého posudku je rozpis prác stanovený uvedenými
obdobiami ich realizácie, ktorý nebol predložený žalovanej na jej odobrenie, resp. potvrdenie rozsahu a
vecnosti a to vo vyššej reálnej hodnote z hľadiska celkového súčtu. Znalec mal do ceny započítať iba
ekonomicky oprávnené náklady a primeraný zisk a to iba v prípade, ak by práce realizovala stavebná

firma, resp. živnostník, preto znalec vypracoval znalecký posudok v rozpore s § 2 a § 3 a následnými
zmenami zákona č. 18/1996 Z.z. o cenách a vykonávajúcej vyhláške č. 87/1996 Z.z. zákona o cenách
v znení neskorších úprav. Uviedol, že doplnok k znaleckému posudku je spracovaný v rozpore so
skutočnosťou, keďže znalec nerešpektoval skutočnosť, že žalobca nie je stavebnou firmou, neuviedol a
nezdokladoval ceny nakúpených materiálov podľa dokladov predložených žalovanou, ale započítal ich

podľa normatív cien, smerných orientačných cien stavebných prác ODIS, započítal aj také náklady, ktoré
žalobcovi nevznikli, nevypracoval schému objektu tak, aby bolo možné overiť ním vypočítaný výkaz,
výmer a celkové množstvá vykonaných stavebných prác.

17. S týmto konštatovaním znalca ale žalobca nesúhlasil, keďže mal za to, že znalec správne vyčíslil

podľa cenníkov hodnotu ním vykonaných stavebných prác a materiálov s tým, že znalec na pojednávaní
dňa 21.2.2017 zotrval na ním vypracovanom znaleckom posudku, ako aj doplnku a uviedol, že jediný
problém, ktorý sa vyskytol v danom prípade sú práce, ktoré boli žalobcom robené svojpomocne a tieto
práce sa nedajú žiadnym spôsobom ohodnotiť a preto vychádzal z priemerných cien podľa jednotlivých
profesií, ktoré boli na predmetnej nehnuteľnosti vykonávané odborníkmi v zmysle katalógu, ktorý doložil

a podľa vzorca, podľa ktorého došlo k výpočtu jednotlivých cien, s čím ale nesúhlasila žalovaná s
poukazom na odborné vyjadrenie predložené Ing. Miroslavom Vavrekom, ktorý na pojednávaní zotrval
na ním podanom odbornom vyjadrení v celom rozsahu a zdôraznil, že súdny znalec nerešpektoval
skutočnosť, že ceny zabudovaných materiálov neprevzal z dokladov o ich nákupe, ale ich prebral z
kalkulácie cenníkov priemerných orientačných prác, pričom znalec v doplnku znaleckého posudku č.

4/2006 na záver uviedol, že v bode č. 2 záveru doplnku k znaleckému posudku je výpočet bez právnej
a výrobnej réžie.

18. Na základe vykonaného dokazovania a jeho vyhodnotenia súd prvej inštancie dospel k záveru, že
v konaní bolo preukázané, že medzi žalobcom a žalovanou ako vlastníčkou nehnuteľnosti došlo dňa

X.X.XXXX k uzavretiu zmluvy o užívaní izby a podkrovných priestorov rodinného domu a aj keď táto
zmluva nie je pomenovaná ako nájomná zmluva, súd prvej inštancie ju tak posudzoval, keďže vykazuje
všetky jej náležitosti. Zmluva bola uzavretá na dobu neurčitú, bola stanovená odplata za užívanie
priestorov, ako aj spôsob ukončenia nájmu, nakoľko v zmluve bolo uvedené, že užívateľ, t.j. žalobca,
môže vykonávať potrebné stavebné úpravy podkrovia za účelom vytvorenia podmienok pre bývanie a

to so súhlasom majiteľky (čl. IV. bod 3) s tým, že investície sa stanú vlastníctvom užívateľa (čl. IV. bod
4). Užívanie predmetných priestorov žalovaná ukončila výpoveďou zo dňa 25.11.2008, kde už seba
označuje za prenajímateľa a žalobcu za nájomcu. Keďže podkrovné priestory neboli schopné obývania,
čo vyplynulo z výpovede svedkov a o čom vedela aj žalovaná a rovnako to aj vyplýva zo znenia zmluvy
o užívaní (čl. IV. bod 3), s rekonštrukciou podkrovia začal žalobca hneď po uzavretí zmluvy a postupne

v podkroví rekonštrukciou zhotovil byt, avšak rekonštrukcia nebola dokončená z dôvodu ukončenia
nájmu. Celkovo rekonštrukčné práce trvali od septembra 2005 do novembra 2008 a vzhľadom na dĺžku
rekonštrukčných prác na podkroví žalovaná nemôže tvrdiť, že súhlas na rekonštrukciu nedala.

19. Podľa súdu prvej inštancie žalovaná dala súhlas na rekonštrukciu mlčky, keďže mohla v hociktorom

momente rekonštrukčné práce zastaviť a sama uviedla na pojednávaní dňa 27.5.2013, že „to nie sú jej
spôsoby“ (č.l. 102) s tým, že z vykonaného dokazovania rovnako vyplynulo, že pri stavebných úpravách
podkrovia bol často prítomný aj manžel žalovanej a v prípade nesúhlasu s týmito prácami mohol tieto
práce ukončiť v ktoromkoľvek štádiu. Keďže žalobca vykonal stavebné úpravy podkrovia rodinnéhodomu, ktorý bol neobývateľný, pretože sa jednalo o klasické podkrovie - pôjd pod strechou, v podstate
vykonal nadstavbu rodinného domu spočívajúcu v tom, že podkrovie stavebne zmenil na obývateľný
priestor, čím vznikla nová mezonetová jednotka pozostávajúca z dvoch izieb, šatníka, kuchyne, WC,

kúpeľne, pričom ďalšie dve izby sú na mezonetovom podlaží v užívateľnom stave.

20. S poukazom na hore uvedené závery predložených, ako aj v konaní vypracovaných znaleckých
posudkov s ich dodatkami, súd prvej inštancie uzavrel, že suma zvýšenia trhovej hodnoty rodinného
domu po vykonaní rekonštrukcie podkrovia žalobcov je k obdobiu ukončenia rekonštrukcie, t.j. k

výpovedi nájmu podkrovných priestorov v roku 2008 vo výške 49.131,00 eur (č.l. 20 znaleckého
posudku - viď znalecký posudok č. 10/2014) a keďže žalobca väčšinu prác vykonával svojpomocne, po
vypracovaní doplnku č. 4/2016 mal súd prvej inštancie zo záverov znaleckého posudku za preukázané,
že odhad hodnoty stavebných prác k jednotlivým obdobiam 2006 až 2012 je hodnotou stavebných prác
v sume 21.418,79 eur a so zohľadnením, že stavebné práce boli realizované svojpomocne za uvedené
obdobie je hodnota stavebných prác celkom 16.275,57 eur.

21. Po právnom posúdení veci v zmysle ust. § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“)
súd prvej inštancie dospel k záveru, že žalovaná dala mlčky súhlas na rekonštrukciu podkrovia
vo svojom rodinnom dome, i keď rekonštrukčné práce neprebiehali podľa jej predstáv, avšak sa
nezaviazala na úhradu týchto nákladov. V danom prípade žalobca po skončení nájomného vzťahu

môže žiadať protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota prenajatého priestoru s tým, že v konaní
bolo preukázané, že žalobcovi sa nájom skončil výpoveďou ku dňu 31.5.2009, o čom svedčí rozsudok
Okresného súdu Košice-okolie sp.zn. 7C/73/2009 zo dňa 13.9.2009, potvrdený rozsudkom Krajského
súdu v Košiciach sp.zn. 5Co/15/2011 zo dňa 30.3.2011. Keďže žalobca splnil zákonom stanovené
podmienky na požadovanie protihodnoty toho, o čo sa zvýšila hodnota veci a zo znaleckého posudku č.

10/2004 vyplynulo, že žalobca sa podieľal na zvýšení trhovej hodnoty nehnuteľnosti vykonávaním časti
rekonštrukčných prác v podkroví rodinného domu B. U. D. Č.. X P. W., iba v časti prenajatého podkrovia
v sume 49.131,00 eur, ale žalobca žiadal priznať iba sumu 43.227,55 eur, súd prvej inštancie viazaný
žalobným návrhom žalobcu v zmysle § 216 ods. 1 CSP, zaviazal žalovanú na zaplatenie tejto sumy.

22. O nároku na náhradu trov konania rozhodol v zmysle § 255 ods. 2 CSP tak, že žiadna zo strán nemá
na náhradu trov konania právo, pričom na náhradu trov znaleckého dokazovania, ktoré boli predbežne
hradené zo štátneho rozpočtu, súd prvej inštancie zaviazal strany sporu v rovnakom pomere.

23. Proti II., III. a IV. výroku rozsudku (t.j. výroku o vyhovení žalobe v časti zaplatenia sumy 43.227,55 eur

v spojení s výrokom o náhrade trov konania, ako aj trov štátu) podala v zákonnej lehote (včas) odvolanie
žalovaná z dôvodov podľa § 365 ods. 1 písm. f/ a h/ CSP, keďže súd dospel na základe vykonaných
dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a jeho rozhodnutie vychádza z nesprávneho právneho
posúdenia veci s tým, že z obsahu odvolania vyplýva aj odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. d/
CSP, t.j. že konanie má inú vadu konania, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci.

24.Uviedla,žemedziňouažalobcombolauzatvorenápísomnázmluva,nazákladektorejžalobcaužíval
podkrovný priestor v jej rodinnom dome. So zreteľom na súkromnoprávnu povahu vzťahu treba v prvom
rade vychádzať zo zmluvných dojednaní obsiahnutých v zmluve o užívaní izby a podkrovných priestorov
zo dňa X.X.XXXX, v znení ktorých súd v celom rozsahu nepostupoval, nakoľko nesprávne interpretoval

ust. čl. IV. bod A ods. 3 zmluvy, v ktorom sa uvádza, že užívateľ môže vykonávať potrebné stavebné
úpravy podkrovia za účelom vytvorenia podmienok pre bývanie so súhlasom majiteľky rodinného domu,
z čoho jednoznačne vyplýva, že nejde o všeobecne udelený súhlas s rekonštrukciou, ale že akékoľvek
rekonštrukčné práce si vyžadovali osobitný súhlas vlastníčky stavby, čo má preukázať v konaní žalobca
pričom konkludentný súhlas s rekonštrukciou v konaní jednoznačne preukázaný nebol, keďže súd tento

súhlas len posudzoval čisto zo všeobecnej rodiny. Žalobca žiadnym dôkazom nepotvrdil skutočnosť, že
žalobkyňu osobitne žiadal o súhlas s jednotlivými prácami, prípadne aby s ňou konzultoval postup a
rozsah stavebných prác. Konštatovanie súdu, že ak pri prácach výslovne nezakročila, je neprimerane
rozširujúcim výkladom v zmysle § 667 OZ, keďže týmto výkladom v podstate súd prenáša zodpovednosť
na vlastníka stavby a upiera vlastníkovi stavby právo vopred odmietnuť súhlas s určitým stavebným

postupom a to aj s poukazom na ostatné dojednania zmluvy.

25. Čo sa týka ust. § 667 ods. 1 OZ vo vzťahu k udeleniu súhlasu poukazovala na rozhodnutie NS
ČR 26Cdo/449/2003 s tým, že obdobne odborná literatúra hovorí o potrebe súhlasu na „každú zmenuprenajatej veci“, t.j. na každý jednotlivý stavebný zásah a postup, pričom jej žalobca nikdy nepredložil
na schválenie ucelený projektový zámer úprav, nikdy o tom informovaná nebola, pričom takýto projekt
podľa nej ani nikdy neexistoval. Konkludentný súhlas je tak možné akceptovať ako naplnenie podmienky

§ 667 ods. 1 OZ iba v tom prípade, pokiaľ by ako vlastníčka stavby preukázateľne vedela o konkrétnej
jednotlivej stavebnej zmene a proti tejto by nezasiahla. V stavbe ale nebývala v čase rekonštrukcie,
neužívala ju, a preto nemohla byť ani prítomná pri vykonávaní jednotlivých konkrétnych stavebných
prác, o ktorých ani informovaná nebola, keďže vôbec do priestorov podkrovia v čase rekonštrukcie
nechodila.Pretovykonanýmdokazovanímnebolovdostatočnejmierepreukazované,žemalavedomosť

o spôsobe a rozsahu prebiehajúcej rekonštrukcie a že uskutočnený rozsah stavebných prác, ako aj
spôsob ich vykonania konkludentne odsúhlasila a s prihliadnutím na čl. IV. písm. A ods. 3 zmluvy muselo
byť už od počiatku zrejmé žalobcovi, že na rekonštrukciu bude potrebovať osobitný súhlas, o ktorý nikdy
nepožiadal, čím vzal na seba riziko následkov realizácie zmien na cudzej nehnuteľnosti bez súhlasu
vlastníka.

26. Pokiaľ aj súd prvej inštancie dospel k záveru o tom, že súhlas na rekonštrukciu bol daný
konkludentne, žiadnym spôsobom vo svojom rozsudku ale nevysvetlil svoj záver o tom, že sa
nezaviazala k náhrade nákladov vynaložených na vec v jej vlastníctve. Súd prvej inštancie nebral zreteľ
na ust. čl. IV. písm. A ods. 4 zmluvy, podľa ktorého po vykonaní stavebných úprav v podkrovných
priestorov, investície vynaložené na tieto úpravy budú majetkom užívateľa (žalobcu - poznámka) s

tým, že zo znenia citovanej časti zmluvy je celkom jednoznačné, že strany si pre prípad realizácie
odsúhlasených stavebných úprav dojednali ako kompenzáciu náhradu „vynaložených investícií“ s tým,
že podľa krátkeho slovníka slovenského jazyka z roku 2003 je pod pojmom investícia potrebné rozumieť
„náklady na výstavbu, rozšírenie, rekonštrukciu a technické vybavenie objektov a ich výsledkov“.
Poukazovala aj na čl. IV. s názvom „výpovedná lehota“, v ktorého ods. 3 je uvedené, že v

prípade výpovede „dôjde medzi majiteľkou domu a užívateľom podkrovných priestorov k finančnému
vysporiadaniu zo strany majiteľky domu v závislosti od vynaložených nákladov pri úprave podkrovných
priestorov“. Z tejto formulácie je tak zrejmé, že strany pre prípad ukončenia nájmu počítali so vzájomným
vyrovnaním podľa skutočne vynaložených nákladov na rekonštrukčné stavebné práce a preto záver
súdu prvej inštancie o tom, že ako vlastníčka stavby sa nezaviazala na úhradu nákladov, nemá oporu

vo vykonanom dokazovaní.

27. Súd prvej inštancie preto, ak posúdil jej správanie ako konkludentný súhlas s rekonštrukciou
mohol priznať žalobcovi nanajvýš náhradu nákladov podľa § 667 ods. 1 druhej vety, pričom vykonané
dokazovanie, ako aj vyhodnotenie v tomto smere žiadnym spôsobom nevykonal, keďže vo svojich

úvahách sa v odôvodnení rozsudku len nesprávne zameral na zistenie výšky zhodnotenia nehnuteľnosti.

28. V tomto smere poukazovala na konkrétne vykonané dôkazy a ich nevyhodnotenie a mala za to
s poukazom aj na odborné stanoviska Ing. Vavreka, keďže prevažnú časť prác vykonával žalobca
svojpomocne, hodnota stavebných prác (investícií) sa podľa výpočtu vypracovaného znaleckého

posudku v konaní mohla stanoviť alebo určiť na úroveň 14.143,21 eur, čo je maximálnou sumou
vyčísliteľnou na základe podkladov predložených žalobcom.

29. Preto súd žalobcovi priznal neoprávnene náhradu zhodnotenia vo výške 43.227,55 eur, t.j. v
hodnote trojnásobne vyššej, čo je v rozpore aj s dobrými mravmi podľa § 3 ods. 1 OZ a v rozpore s

kompenzačným účelom ust. § 667 ods. 1 OZ, berúc do úvahy aj neunesenie dôkazného bremena z
hľadiska preukázania, ktoré z položiek investovaných do prestavby podkrovia skutočne hradil on, keďže
investície boli vynaložené aj žalobkyňou (35 kusov bločkov celkovo v hodnote 1.640,00 eur - kotol,
radiátory, rozvod tepla a príslušenstvo, parozábrana na streche), ako aj s ohľadom na to, že značná časť
bločkov o nákupe stavebných hmôt a zariadenia predložených žalobcom je z obdobia rokov 2003-2004

v hodnote 3.588,00 eur.

30. Apelovala na to, že vo viacerých svojich vyjadreniach poukazovala na úhradu nákladov zo svojej
strany, s čím sa súd v odôvodnení svojho rozhodnutia vôbec nevysporiadal. Taktiež značný priestor v
jej dome bol zrekonštruovaný v rozpore s jej predstavami, v rozpore s technickými požiadavkami na

realizáciu stavieb, čo si na jej strane vyžiada ďalšie investície (napr. odstránenie diery vysekanej do
stropu jednej z miestností s porušením železobetónovej výstuže, dier v odvodových stenách po uchytení
satelitnej antény, zbúranie priečky, ktorú vnútri žalobca vybudoval na úkor celkovej výmery podlahovej
plochy podkrovia a pod.). Preto je odôvodnenie súdu v tejto časti v rozpore s citovanými ustanoveniamiÚstavy SR. Navrhovala, aby odvolací súd zmenil rozsudok a žalobu v celom rozsahu zamietol a priznal
jej nárok na náhradu trov celého konania.

31. Žalobca vo vyjadrení k odvolaniu žalovanej nesúhlasil s tým, že žalovaná nedala žalobcovi súhlas
na rekonštrukciu podkrovia a že súd nevysvetlil svoj záver o tom, že žalovaná sa nezaviazala k náhrade
nákladov vynaložených na vec. Poukazoval na čl. IV. písm. A bod 3 zmluvy v tom znení „že žalobca
ako užívateľ podkrovných priestorov môže vykonať potrebné stavebné úpravy podkrovia za účelom
vytvorenia podmienok pre bývanie a to so súhlasom majiteľky rodinného domu“. Keďže žalobca so

žalovanou dennodenne komunikoval, rozoberal s ňou a jej manželom T.. W., stavebné úpravy a zmeny,
rekonštrukciu podkrovia a každý stavebný zámer. Žalovaná je zubná lekárka, ktorá má v spornom
rodinnom dome na prízemí svoju ambulanciu, do ktorej chodila denne vybavovať pacientov a k tomu
ešte vyrábala zubné náhrady a protézy, takže bola dennodenne v rodinnom dome, ktorého podkrovie
rekonštruoval. Z formulácie čl. IV. písm. A bod 3 zmluvy ale zjavne nevyplýva, že sa jedná o všeobecne
udelený súhlas na vykonaní stavebných úprav podkrovia a nad rámec tohto všeobecného súhlasu

priebežné stavebné úpravy - rekonštrukciu podkrovia konzultoval so žalovanou a jej manželom.

32. Rovnako mal za to, že súd prvej inštancie správne interpretoval § 667 OZ, keď uzavrel, že žalovaná
ako vlastníčka stavby musela o rekonštrukcii vedieť a preto na jej rekonštrukciu dala súhlas kumulatívne.
Pokiaľ žalovaná poukazovala na odbornú literatúru, ktorá hovorí o potrebe súhlasu na každú zmenu

prenajatej veci, k tomu uviedol, že zmenou prenajatej veci v prípade podkrovie, ide o celok a na jeho
zmenu súhlas žalovanej mal. Rovnako mal žalobca súhlas na jednotlivé stavebné zmeny, o ktorej
žalovaná vedela a nezasiahla proti nim. Vykonaným dokazovaním tak bolo preukázané, že žalovaná
mala vedomosť o spôsobe a rozsahu prebiehajúcej rekonštrukcie a že uskutočnený rozsah stavebných
prác, ako aj spôsob ich vykonania odsúhlasila konkludentne aj výslovne.

33. Žalobca nesúhlasil s tým, aby pred odovzdaním podkrovia žalovanou žalobcovi žalovaná do
podkrovia niečo investovala, keďže nulový stav bol zadokumentovaný fotodokumentáciou. Znalec
vykonal ohliadku na mieste samom a určil odhad predpokladaných nákladov na rekonštrukciu podkrovia
rodinného domu na sumu 43.227,55 eur, pričom zohľadňoval použitý materiál, zabudované výrobky,

murárske a omietárske práce a pod. v zmysle znaleckého posudku č. 30/2011 Ing. Petra Ščerbu.
Ak žalovaná poukazuje v podanom odvolaní, že podľa čl. IV. písm. A ods. 4 zmluvy po vykonaní
stavebných úprav v podkrovných priestorov, investície vynaložené na tieto úpravy budú majetkom
užívateľa (žalobcu) a poukazuje na to, že zmluvné strany si pre prípad realizácie odsúhlasených
stavebných úprav dojednali ako kompenzáciu náhradu „vynaložených investícií“, z uvedeného je zrejmé,

že dala súhlas na rekonštrukciu podkrovia, keďže následne z ustanovení zmluvy vyplýva dohoda
zmluvných strán, čo sa bude diať po vykonaní úprav.

34. Žalobca sa stotožnil so záverom súdu prvej inštancie, že žalovaná sa nezaviazala ako vlastníčka
stavby na úhradu nákladov, keďže čl. IV. ods. 3 zmluvy v znení „dôjde medzi majiteľkou domu a

užívateľom podkrovných priestorov k finančnému vyporiadaniu zo strany majiteľky rodinného domu v
závislostiodvynaloženýchnákladovpriúpravepodkrovnýchpriestorov“,niejedohodouzmluvnýchstrán
o tom, že žalovaná sa zaviazala na úhradu nákladov a preto súd správne aplikoval ust. § 667 ods. 1
posledná veta OZ.

35. Žalobca nesúhlasil s odborným stanoviskom Ing. Vavreka, na ktoré poukazuje žalovaná aj v
podanom odvolaní, keďže Ing. Čechovský správne vyčíslil podľa cenníkov hodnotu vykonaných
stavebných prác a materiálov.

36. Rovnako nesúhlasil s výpočtom žalovanej hodnoty stavebných prác na úroveň 14.143,21 eur (viď

znalecký posudok č. 4/2016) a mal za to, že žalovaná neuniesla dôkazné bremeno na preukázanie
investícií ňou vložených s tým, že nemôže byť na jeho ujmu, že niektoré bločky pochádzajú z obdobia
pred uzavretím zmluvy, keďže šetril peňažné prostriedky na výstavbu. S poukazom na uvedené
navrhoval potvrdiť rozsudok ako vecne správny a žiadal priznať nárok na náhradu trov odvolacieho
konania.

37. Žalovaná vo vyjadrení k vyjadreniu žalobcu uviedla, že trvá na podanom odvolaní a na dôvodoch
v ňom uvedených, pričom žalobca vo svojom vyjadrení len účelovo interpretuje obsah zmluvných
dojednaní, ako aj obsah vlastných písomných stanovísk predložených v priebehu konania a napokonaj obsah právnych úkonov a opätovne poukazovala na formuláciu čl. IV. písm. A bod 3 zmluvy, ktorý
nie je možné interpretovať len všeobecne ako akúkoľvek rekonštrukciu podkrovných priestorov, keďže
je tu potreba viazanosti konkrétneho súhlasu na konkrétne vykonávanie úprav, keďže stavebné úpravy

na dome žalovanej majú dopad aj na ňou užívanú spodnú časť rodinného domu. Druhým dôvodom je
fakt, že podľa zmluvy má žalovaná náklady na stavebné úpravy v prípade skončenia užívania priestorov
žalobcovi nahradiť a to aj so zreteľom na neobvyklé nízke mesačné nájomné, čo nemá oporu ani žiaden
racionálny základ a preto si rekonštrukcia vyžadovala osobitný súhlas a nešlo z jej strany o všeobecný
súhlas, ktorý žalobcovi nikdy neudelila a žalobca od nej ani nikdy nevyžadoval, čo potvrdil aj svedok

L.. L. W..

38. Žalovaná absolútne nesúhlasila s interpretáciou zmluvných dojednaní ohľadne rozsahu náhrady,
ktorú predostrel vo svojom vyjadrení žalobca a ktorá je v zásade totožná s argumentáciou súdu.
Formulácia ust. čl. VI. ods. 3 zmluvy jednoznačne viaže finančné vyrovnanie na vynaložené náklady
pri úprave podkrovných priestorov a nepripúšťa podľa názoru žalovanej žiaden iný výklad než možnosť

a potrebu aplikácie § 667 ods. 1 druhá veta s odkazom na § 35 ods. 2 OZ, keďže vôľa žalovanej
nesporne smerovala k záväzku na úhradu „nákladov“, čo vyplýva z jej vyjadrení v tomto konaní, zo
samotnejzmluvnejformulácie,akoajzosvedeckejvýpovedeL..W.apretosiajžalobcaodkladalbločkyz
nákupov tovarov a materiálov (viď aj vyjadrenie žalobcu zo dňa 12.3.2013), v ktorom jednoznačne hovorí
o záväzku žalovanej „na úhradu nákladov“, pričom nie je jasné, prečo súd prvej inštancie obsah podľa

názoru žalobkyne nesporných zmluvných dojednaní interpretuje v rozpore s jasnými a zrozumiteľnými
prejavmi zmluvných strán.

39. K tomuto vyjadreniu žalovanej sa už žalobca nevyjadril.

40. Krajský súd v Košiciach ako súd odvolací (§ 34 Civilného sporového poriadku, účinného od 1.7.2016,
ďalej len „CSP“) prejednal odvolanie žalovanej ako podané včas a oprávnenou osobou proti rozhodnutiu,
proti ktorému je odvolanie prípustné, bez nariadenia pojednávania v zmysle ust. § 385 ods. 1 CSP a
contrario v rozsahu vyplývajúcom z ust. § 379 a § 380 ods. 1, 2 CSP, z hľadiska uplatnených odvolacích
dôvodov v zmysle § 365 ods. 1 písm. d/, f/ a h/ CSP a dospel k záveru, že odvolanie žalovanej je dôvodné

v celom rozsahu.

41. V zmysle CSP účinného v čase rozhodovania odvolacieho súdu odvolací súd vychádzal z
uplatnených odvolacích dôvodov žalovanej podľa § 365 ods. 1 písm. d), f) a h) CSP, t.j. že konanie má
inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci; že súd prvej inštancie dospel

na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a rozhodnutie súdu prvej inštancie
vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

42. Čo sa týka odvolacieho dôvodu v zmysle § 365 od 1 písm. d) CSP vyplýva nepreskúmateľnosť
napadnutého rozsudku, t.j. inej vady konania, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo

veci (viď Stanovisko Občianskoprávneho kolégia Najvyššieho súdu SR z 3. 12. 2015 uverejnené v
Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu SR a súdov SR 1/2016), z neodôvodnenia súdom prvej inštancie
záveru súdu prvej inštancie, že žalovaná sa nezaviazala na úhradu nákladov vykonaných žalobcom na
jej rodinnom dome, s čím sa odvolací súd jednoznačne stotožňuje, nakoľko v bode 36 odôvodnenia
napadnutého rozsudku na str. 17 súd prvej inštancie len uviedol, že „žalovaná dala mlčky súhlas na

rekonštrukciu podkrovia vo svojom rodinnom dome, i keď rekonštrukčné práce neprebiehali podľa jej
predstáv, avšak sa nezaviazala na úhradu týchto nákladov. V danom prípade žalobca po skončení
nájomného vzťahu môže žiadať protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota prenajatého priestoru.“
Odvolací súd konštatuje, že takéto odôvodnenie rozsudku nezodpovedá ust. § 220 ods. 2 CSP a preto
odvolací súd v tejto časti odôvodnenia rozsudku vzhliadol naplnenie odvolacieho dôvodu dôvodne

uplatneného zo strany žalovanej v zmysle § 365 ods. 1 písm. d/ CSP.

43. Podľa § 220 ods. 2 CSP v odôvodnení rozsudku súd uvedie, čoho sa žalobca domáhal, aké
skutočnosti tvrdil, aké dôkazy označil, aké prostriedky procesného útoku použil, ako sa vo veci vyjadril
žalovaný a aké prostriedky procesnej obrany použil. Súd jasne a výstižne vysvetlí, ako posúdil podstatné

skutkové tvrdenia a právne argumenty strán, ktoré skutočnosti považuje za preukázané a ktoré nie, ktoré
dôkazy vykonal, z ktorých dôkazov vychádzal a ako ich vyhodnotil, prečo nevykonal ďalšie navrhnuté
dôkazy a ako vec právne posúdil, prípadne odkáže na ustálenú rozhodovaciu prax. Súd dbá, aby
odôvodnenie rozsudku bolo presvedčivé.44. Žalovaná rovnako uplatnila v podanom odvolaní aj odvolacie dôvody podľa § 365 ods. 1 písm. f/ a
h/ CSP, ktorých naplnenie odvolací súd s poukazom na ďalšie odôvodnenie učinené odvolacím súdom

bolo vo veci naplnené.

45. Odvolací dôvod podľa ust. § 365 ods. 1 písm. f) CSP t.j., že súd prvej inštancie dospel na základe
vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, sa týka chyby v zisťovaní skutkového stavu
veci súdom prvej inštancie spočívajúcej v tom, že skutkové zistenie, ktoré bolo podkladom pre jeho

rozhodnutie je nesprávne, t. zn. musí ísť o skutkové zistenie, na základe ktorého vec posúdil po právnej
stránke a ktoré je nesprávne v tom zmysle, že nemá oporu vo vykonanom dokazovaní, pričom medzi
chybami skutkového zistenia a chybami právneho posúdenia je úzka vzájomná súvislosť, keďže príčinou
nesprávnych (v zmysle nedostatočných) skutkových zistení môže byť chybný právny názor, v dôsledku
ktorého zisťoval iné skutočnosti, prípadne zisteným skutočnostiam prisudzoval iný právny význam.
Nesprávne sú i také skutkové zistenia, ktoré založil na chybnom hodnotení dôkazov. Ide o situáciu,

keď je logický rozpor v hodnotení dôkazov, prípadne poznatkov, ktoré vyplynuli z prednesov účastníkov
alebo ktoré vyšli najavo inak, z hľadiska závažnosti (dôležitosti), zákonnosti, pravdivosti, eventuálne
vierohodnosti.

46. K odvolaciemu dôvodu v zmysle ust. § 365 ods. 1 písm. h) CSP odvolací súd uvádza, že právnym

posúdením je činnosť súdu, pri ktorej aplikuje konkrétnu právnu normu na zistený skutkový stav, t.j.
vyvodzuje zo skutkového zistenia, aké práva a povinnosti majú strany sporu podľa príslušného právneho
predpisu. Nesprávnym právnym posúdením veci je omyl súdu pri aplikácii práva na zistený skutkový
stav (skutkové zistenie), pričom o mylnú aplikáciu právnych predpisov ide, ak použil iný právny predpis,
než ktorý mal správne použiť, alebo aplikoval správny predpis, ale nesprávne ho vyložil, prípadne ho na

daný skutkový stav inak nesprávne aplikoval (z podriadenia skutkového stavu pod právnu normu vyvodil
nesprávne právne závery o právach a povinnostiach strán sporu).

47. Odvolací súd konštatuje, že súd prvej inštancie vykonané dôkazy nevyhodnotil v zmysle ust. § 191
a nasl. CSP účinného v čase jeho rozhodovania a preto z vykonaných dôkazov predčasne dospel k

skutkovým zisteniam a zo zisteného skutkového stavu vyvodil aj predčasný právny názor.

48. Súd prvej inštancie taktiež nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala
jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, pričom
tento nedostatok nemožno napraviť v konaní pred odvolacím súdom a z dôvodu zabezpečenia rovného

postavenia strán sporu v zmysle čl. 6 Základných princípov civilného sporového konania, so zreteľom na
možný predpoklad vykonania dokazovania v zmysle napádaných skutočností uvádzaných odvolateľom,
vyhodnotenia a právneho posúdenia veci (viď v tomto smere Uznesenie Ústavného súdu SR zo dňa 26.
januára 2010 pod č.k. III.ÚS 32/2010-17).

49. Čo sa týka nedostatočného vyhodnotenia zisteného skutkového stavu súdom prvej inštancie,
odvolací súd poukazuje v prvom rade na námietku odvolateľky, že formulácia uvedená v čl. IV. bod 3
v tom znení „že užívateľ podkrovných priestorov môže vykonať potrebné stavebné úpravy podkrovia
za účelom vytvorenia podmienok pre bývanie a to so súhlasom majiteľky rodinného domu“ je len
všeobecným súhlasom, ktorý sa ale viaže na potrebu osobitného súhlasu prenajímateľa jednotlivých

rekonštrukčných prác na podkrovných priestoroch, je dôvodná, keďže všeobecný súhlas je zrejmý
z citovaného znenia čl. IV. bodu 3 zmluvy, ale je viazaný na osobitné súhlasy, ktorých udelenie zo
strany žalovanej z hľadiska vykonania/nevykonania jednotlivých stavebných úprav súd prvej inštancie
nedostatočne a tým predčasne vyhodnotil, keďže nevzal zreteľ na všetky dôkazy v spore.

50. V tomto smere je preto potrebné poukázať na to, že súd prvej inštancie konkrétne nepreskúmal,
či žalobcom vykonané stavebné úpravy podkrovia sa vzhľadom na účel vytvorenia podmienok pre
bývanie (konkrétne vymedzených v zmluve), môže posudzovať ako celok alebo len v rámci jednotlivých
stavebných úprav, ktoré možno oddeliť od potreby stavebných úprav celého podkrovia, lebo v
prípade, ak by tomu tak nebolo, stačilo by v danej veci len preukázanie všeobecného súhlasu na

vykonanie stavebných úprav podkrovia zo strany žalovanej. V prípade, že jednotlivé stavebné úpravy
podkrovia môžu existovať už samostatne za účelom vytvorenia podmienok pre bývanie (so zistením
a odôvodnením rozsahu ich vykonania), je potrebné už v konaní preukázať udelenie samostatných
osobitných súhlasov na vykonanie jednotlivých stavebných úprav a to aj s poukazom na dôvodyvýpovede zo strany žalovanej (viď č.l. 7 obsahu spisu), t.j. že nájomca realizoval stavebné úpravy (zásah
do strešnej krytiny, zásah do stropu v podobe vyvŕtania otvoru - bez súhlasu vlastníka nehnuteľnosti a
teda v rozpore s ust. § 694 a § 695, ako aj v rozpore s čl. VI písm. A ods. 3), z čoho potom vyplýva, že

konkrétne za vykonanie týchto stavebných úprav osobitný súhlas žalobca ani nemal.

51. Vzhľadom k týmto skutočnostiam, odvolací súd rovnako poukazuje na to, že v prípade rekonštrukcie
podkrovia možno hovoriť o vykonaní diela, kedy vzhľadom na charakter diela sa vyžaduje nielen
všeobecný súhlas, ale aj osobitný súhlas s vykonaním jednotlivých prác diela a to so zreteľom na

konkrétne dojednania, ako aj na tú skutočnosť, či vykonané dielo z hľadiska jednotlivých vykonaných
prác možno oddeliť od celku, čo podľa odvolacieho súdu je aplikovateľné aj v danom spore.

52. Odvolací súd v tomto smere dáva do pozornosti dôkazy, na ktoré poukazovala odvolateľka nielen v
podanomodvolaní,ktoréalesúdvodôvodnenínapadnutéhorozsudkunevyhodnotilaktoréspochybňujú
záver súdu prvej inštancie, že aj keď žalovaná na rekonštrukciu podkrovia ako celku dala všeobecný

súhlas, tento súhlas bol ale viazaný na osobitné súhlasy žalovanej s vykonaním jednotlivých stavebných
úprav pri rekonštrukcii podkrovia žalobcom ako nájomcom , berúc do úvahy aj ust. § 687 a nasl. OZ,
konkrétneust.§694OZ,pričomvtomtosmeresúdprvejinštanciedôkazynevyhodnotil,takposkutkovej,
akoajprávnejstránkeveci.Záversúduprvejinštancieodaníkonkrétnychosobitnýchsúhlasovžalobcom
je spochybnený aj tým, že z výpovede manžela žalovanej vyplynulo, že s vykonaním niektorých prác

nesúhlasili, k ich vykonaniu mali námietky, čo následne aj vyústilo do dania výpovede nájomnej zmluvy.

53. Podľa § 694 OZ nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu v byte bez
súhlasu prenajímateľa, a to ani na svoje náklady.

54. Podľa § 667 ods.1 OZ zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom
prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na
to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po
ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku
užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže

nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

55. Čo sa týka vyhodnotenia skutkového stavu súdom prvej inštancie v tom znení, že žalovaná sa
nezaviazala na úhradu nákladov, čo súd prvej inštancie neodôvodnil v zmysle ust. § 220 ods. 2 CSP ,
predčasne s odkazom na ust. § 667 ods. 1 posledná veta OZ uzavrel, že v prípade, ak prenajímateľ dal

súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov nájomcu, môže nájomca po skončení nájmu
požadovať protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci, na určenie ktorej súd vo veci nariadil aj
znalecké dokazovanie a v tomto znení aj zaviazal žalovanú na úhradu protihodnoty toho, o čo sa zvýšila
hodnotaveci,t.j.nazvýšenútrhovúhodnotunehnuteľnosti,vykonanímvčastipodkroviarodinnéhodomu
rekonštrukčných prác, t.j. v časti prenajatého podkrovia rodinného domu B. U. D. Č.. X P. W., vo výške

43.227,55 eur.

56. Odvolací súd uvádza, že tento záver súdu prvej inštancie je predčasný , keďže súd prvej inštancie
nebral zreteľ aj na ďalšie dôkazy, t.j. konkrétne nevyhodnotil všetky ustanovenia zmluvy, v kontexte
námietok odvolateľky, s konkrétnym ustálením aj vôle, t.j. úmyslu strán pri uzavretí zmluvy, majúcich

vplyv na správne vyhodnotenie skutkového stavu veci a jej právne posúdenie.

57. Odvolací súd apeluje na to, že z čl. IV. bod 3 zmluvy vyplýva , že „užívateľ podkrovných priestorov
môže vykonať potrebné stavebné úpravy podkrovia za účelom vytvorenia podmienok pre bývanie a to so
súhlasom majiteľky rodinného domu“, z čoho pramení len všeobecný súhlas ale aj potreba osobitného

súhlasu s vykonaním stavebných úprav podkrovia žalovanou, keďže až po vykonaní stavebných
úprav podkrovných priestorov mal žalobca nárok na náhradu investícií vynaložených na stavebné
úpravy s odkazom aj na čl. IV. A bod 4 a preto jednotlivé stavebné úpravy podkrovných priestorov
museli byť odsúhlasené žalovanou. Preto je potrebné zistiť, aké stavebné úpravy boli aj skutočne
vykonané v kontexte vzájomného odsúhlasenia, berúc do úvahy aj čl. V., t.j. dohodu o výške úhrady za

užívanie podkrovných priestorov 1.000,00 Sk mesačne, ale len do decembra 2006, pričom zmluva bola
uzatvorená dňa X.X.XXXX a stavebné práce žalobca vykonával aj v roku 2008, z čoho zase pramení,
či v ďalšom období sa výška úhrady zvyšovala, prípadne menila a ak, z akého dôvodu s tým, že
v čl. VI si strany sporu dohodli jasne, že v prípade podania výpovede zo strany majiteľky rodinnéhodomu, táto je povinná nájomcovi zabezpečiť náhradné bývanie minimálne na úrovni bývania v čase
podania výpovede s tým, že v prípade výpovede zo strany užívateľa podkrovných priestorov dôjde medzi
majiteľkou domu a užívateľom podkrovných priestorov k finančnému vysporiadania zo strany majiteľky

rodinného domu v závislosti od vynaložených nákladov pri úprave podkrovných priestorov s tým, že
v čl. VII. bod 7 zmluvné strany konštatovali, že obsahu zmluvy porozumeli, vyhlasujú, že táto bola
uzavretá podľa ich pravej a slobodnej vôle a na znak súhlasu s jej obsahom túto vlastnoručne podpísali.
Preto je potrebné pri vyhodnocovaní dôkazov súdom vychádzal z preukázanej vôle strán, keďže pri
výkladepojmu„investície“,odvolateľkapoukazovalanato,žepojeminvestíciesachápeajpodľavýkladu

slovníka slovenského jazyka ako úhrada „nákladov“, s čím sa stotožňuje aj odvolací súd a to z dôvodu,
že podľa § 667 ods. 1 veta druhá OZ - úhradu „nákladov“ s tým spojených môže nájomca požadovať
len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal a podľa vety štvrtej tohto ustanovenia - ak prenajímateľ
dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, len vtedy môže nájomca požadovať po
skončení nájmu „protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci“.

58. Náhrada „nákladov“ a „protihodnota toho, o čo sa zvýšila hodnota veci“, sú ale rozdielne pojmy,
vychádzajúc aj z ustálenej rozhodovacej praxe súdov.

59. Vzhľadom k hore uvedeným skutočnostiam preto odvolací súd zrušil rozsudok v napadnutom
vyhovujúcomvýrokuvspojenísvýrokomotrováchkonaniaatrováchštátu,ktorésvyhovujúcimvýrokom

úzko súvisia v zmysle § 389 ods. 1 písm. b/ CSP, § 391 ods. 1 CSP a v rozsahu zrušenia vec vrátil súdu
prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie s tým, že v zmysle § 391 ods. 3 CSP uložil súdu
prvej inštancie ako má vo veci ďalej konať.

60. V zmysle § 396 ods. 3 CSP v novom rozhodnutí rozhodne súd prvej inštancie aj o nároku na náhradu

trov odvolacieho konania.

61. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Košiciach pomerom hlasov 3:0 (§ 393 ods. 2 posledná
veta CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie n i e j e prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa

konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,

d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 CSP).

Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo

c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 CSP).

Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti
uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods. 2 CSP).

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, aka) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany

neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b).
Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby
na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 1,2 CSP).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP).

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy. Dovolanie je

podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427
ods. 1,2 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne

(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený

osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 ods. 2 CSP).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
dovolania (§ 430 CSP).