Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Tuesday, July 2, 2019

Súd: Okresný súd Žilina
Spisová značka: 14C/5/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6118369168
Dátum vydania rozhodnutia: 02. 07. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Vladimír Kozáčik

ECLI: ECLI:SK:OSZA:2019:6118369168.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

OkresnýsúdŽilinasudcomJUDr.VladimíromKozáčikom,vsporežalobcu:U.K.,nar.XX.X.XXXX,bytom

P. XXXX/XX, Y. zastúpený: Ladislavom K.m, bytom P. XXXX/XX, Y. proti žalovanému: ISTROFINAL BD,
s.r.o., IČO: 43 899 455, so sídlom Mydlárska 8718/7A, Y., právne zastúpený Karkó s.r.o. advokátska
kancelária, so sídlom Sad na Studničkách 1029/32, Y., IČO: 50 158 121 o zaplatenie 8.824,71 eur s
príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu z a m i e t a .

II. Žalobca j e p o v i n n ý nahradiť žalovanému trovy konania v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca návrhom v upomínacom konaní domáhal sa voči žalovanému zaplatenia sumy 8.515,71 eur

a nároku vo výške 0,05% denne zo sumy 88.247,20 eur od 10.11.2018 do 16.11.2018.
2. Nárok skutkovo odôvodnil tým, že dňa 01.08.2017 bola s P. K. ako právnym predchodcom žalobcu
uzavretá zmluva o budúcej kúpnej zmluve, predmetom ktorej mal byť byt č. XXX v prevedení holobyt
(t.j. bez nášľapných vrstiev, podláh, sanity, obkladov, interiérových dverí a zárubní, nachádzajúci sa na
4 n.p. bytového domu súp. číslo XXXX postavený na parc. č. C KN č.XXXX/XXX- zastavané plochy a
nádvoria o výmere 936 m2. V čl. II v bode 3 tejto zmluvy ste sa ako budúci predávajúci zaviazali, že ako
budúci predávajúci v lehote do 20 pracovných dní odo dňa zápisu skolaudovanej stavby do príslušného

LV vyzvete budúceho kupujúceho na uzavretie kúpnej zmluvy a že zabezpečíte vydanie právoplatného
kolaudačného rozhodnutia bytového domu do 30.04.2018.
3. Poukázal na to, že v článku II., bod 3. Zmluvy o budúcej zmluve je uvedené, že „Budúci
predávajúci sa zaväzuje zabezpečiť vydanie právoplatného kolaudačného rozhodnutia bytového domu
najneskôr do 30.04.2018.“ Podľa Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve zo dňa 01.08.2017 článku I., bod
1., „Predpokladaný termín ukončenia výstavby bytového domu je 01/2018.“ Z citovaných ustanovení
Zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy nepochybne vyplýva prejav vôle žalovaného, že stavba bude v stave

„holobytov“ dokončená v 01/2018 a stavebne kompletne dokončená do 30.04.2018, t.z. že bytový dom
ako aj holobyty mali byť podľa uvedenej zmluvy spôsobilé k užívaniu v zmysle ustanovení stavebného
zákona, konkrétne ustanovenia § 76 a § 81 b.
4. Dňa 01.03.2018 došlo k uzavretiu dohody o postúpení práv a povinností zo zmluvy o budúcej kúpnej
zmluvy, na základe ktorej boli postúpené práv a povinnosti zo zmluvy z P. K. na žalobcu. Aj napriek
tejto skutočnosti, P. K. zastupoval na základe plnomocenstva žalobcu v komunikácii so žalovaným.
Dňa 01.03.2018 bola medzi žalobcom a žalovaným uzavretá kúpna zmluva na vyššie uvedený byt.

Kúpna cena bola v zmysle čl. VI. kúpnej zmluvy dohodnutá vo výške 88.247,20 €, ktorá bola zaplatená
nasledovne, dňa 02.11.20147 suma 36.527,- €, dňa 03.08.2017 suma 8.620,- €, dňa 28.11.2017 suma
34.480,- € a dňa 01.03.2018 suma 8.620,- €. Kupujúci si svoju povinnosť mu vyplývajúcu z kúpnej
zmluvy splnil v celom rozsahu. Na uvedenú kúpnu cenu žalovaný vystavil faktúru č. 62018002 na sumu88.247,20 €, kde boli zohľadnené všetky úhrady žalobcu za predmetný byt. Po uvedenom termíne, t.j. po
30.04.2018vbytovomdomenepretržitekaždýdeňod06.00hoddo22.00hod.prebiehajúrekonštrukčné
búracieastavebnépráce.Uvedenékonanieznemožňuježalobcoviužívaťbytnaurčenýúčelvymedzený

v zmluve, teda užívať byt na plnohodnotné bývanie. Jeho bývanie je znehodnocované vykonávanými
rekonštrukčnými a búracími prácami v bytovom dome, ktorý je vo vlastníctve žalovaného.
5. Žalobca poukázal na to, že podľa stavebného zákona sa kolaudačným rozhodnutím povoľuje užívanie
stavby na určený účel, teda kolaudačné rozhodnutie, v tomto prípade, bolo vydané preto, že byty
nachádzajúce sa v bytovom dome boli pripravené na užívanie, resp. do 30.04.2018 mali byť pripravené

na účel, na ktorý boli zakúpené, a to na bývanie. Kolaudačným procesom sa zabezpečuje ochrana
verejných záujmov a práv účastníkov konania z hľadiska starostlivosti o životné prostredie a hlavne
bezpečnosti a ochrany zdravia budúcich užívateľov, či požiarnej ochrany. Kolaudačné rozhodnutie je
nevyhnutné pre začatie užívania každej realizovanej stavby alebo jej rekonštrukcie, prestavby, prístavby
či nadstavby, na ktorú bolo vydané stavebné povolenie. Stavba je pripravená na kolaudáciu vtedy, keď
je už skoro hotová a chýbajú len drobnosti, ktoré je možné doplniť aj po nasťahovaní. Stavba musí mať

hotovú strechu s odvodnením a bleskozvodom, komíny, všetky okná a dvere, dokončené schodiská
a balkóny so zábradliami, povrchové úpravy stien, podláh, stropov, inštalácie, dokončené sú všetky
prípojky inžinierskych sietí (voda, kanalizácia, plyn) s meracími miestami a v kúpeľniach sú osadené
zriaďovacie predmety (umývadlo, vaňa/sprcha, WC a pod.).
6. Žalobca poukazoval na to, že v holobyte neboli osadené zriaďovacie predmety v zmysle stavebného

zákona, ktoré si tam musel žalobca na svoje náklady osadiť sám, a preto je toho názoru, že
kolaudačné rozhodnutie bolo vydané predčasne, a že žalovaný nesplnil podmienku jeho zabezpečenia
do 30.04.2018, nakoľko v takom stave v akom sa nachádzal jeho byt ku dňu kúpy, t.j. dňa 01.03.2018 sa
nachádzali všetky byty, teda ani v jednom byte neboli osadené tieto predmety. Tento stav pretrvával až
do dňa podania žaloby. Považoval nepredstaviteľné, aby byt bol užívania schopný bez umývadla, bez

záchodu a bez inštalácií, pretože uvedené je v rozpore so stavebným zákonom.
7. Poukázal na ust. § 81b ods. 1 písm. d /stavebného zákona podľa ktorého sa kolaudačné rozhodnutie
nevydá, ak nie je zaistená bezpečnosť a ochrana zdravia ľudí a životného prostredia, ako aj riadne
užívanie stavby na určený účel, najmä ak nie sú splnené podmienky stavebného povolenia na
nevyhnutnú komplexnosť výstavby a na vylúčenie negatívnych účinkov stavby na okolité životné

prostredie, prípadne ich obmedzenie na prípustnú mieru. V zmysle vyššie uvedeného je zrejmé, že
kolaudačné rozhodnutie bolo vydané predčasne v rozpore so zákonom. Dňa 03.04.2018 žalobca
požiadal správcovskú spoločnosť o kontrolu stavu bytu. Dňa 09.04.2018 správcovská spoločnosť
upozornila žalobcu na to, že v bytovom dome dochádza k úniku vody. Dňa 09.05.2018 mailom právny
predchodca žalobcu upozornil správcovskú spoločnosť na skutočnosť, že aj napriek tomu, že sa

žalovaný zaviazal do 30.04.2018 dať bytový dom do stavu užívania schopného, každý deň nepretržite
od 06.00 hod do 22.00 hod. prebiehajú rekonštrukčné práce v celom bytovom dome, ktoré rušia a
obmedzujú užívanie bytu žalobcom. Týmto listom žalobca vyzval správcovskú spoločnosť na zvolanie
schôdze na vyriešenie predmetnej otázky. Dňa 30.05.2018 sa konala schôdza vlastníkov bytov a
budúcich vlastníkov bytov, predmetom ktorej bolo okrem iného schválenie domového poriadku od

06.00 hod do 22.00 hod, keď zo všetkých prítomných 46 vlastníkov z celkového počtu 54, hlasoval
proti len jeden a to P. K.. V tejto súvislosti žalobca vyslovil názor na to, že rozhodnutie bolo prijaté v
rozpore so zásadou dobrých mravov, najmä v rozpore s ustanovením § 127 Občianskeho zákonníka,
kedy vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného,
alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Schválením domového poriadku, kedy z 54 bytových

jednotiek v čase hlasovania bol žalovaný vlastníkom 37 bytov je viac ako šikanózne, kedy si pre seba
odsúhlasil taký domový poriadok, ktorý vyhovuje jeho potrebám na dokončenie bytov a nie potrebám
vlastníkov bytov, ktorí byty v uvedenom bytovom dome skutočne aj užívajú. Ku dňu 25.06.2018 k bytom
č. XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, 206,
XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX,

XXX, XXX, XXX bol zapísaný v katastri ako vlastník žalovaný. Prevádzajúce rekonštrukčné práce v
takom časovom rozmedzí bez určenia ich ukončenia je v rozpore nielen s dobrými mravmi, ale aj
Občianskym zákonníkom ako aj zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, kedy podľa §
11 vlastník bytu v dome je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu
v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo

výkone ich vlastníckych práv. Podľa § 11 ods. 5 citovaného zákona ak vlastník bytu alebo nebytového
priestoru v dome svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov
alebo nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon
vlastníckehoprávatým,žehrubopoškodzujebytalebonebytovýpriestor,spoločnéčastidomu,spoločnézariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie
ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo neplní
povinnosti uložené rozhodnutím súdu, môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu

alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru. Na odstránenie
porušovania právny predchodca žalobcu žalovaného niekoľko krát písomne vyzval, kedy žalovaný
reagoval len raz a na ostatné výzvy nijakým spôsobom nereagoval a nezákonný stav ani neodstránil. V
bytovom dome sa v dôsledku rekonštrukčných prác stále práši. Z uvedeného stavu, v akom sa bytový
dom k dnešnému dňu nachádza je zrejmé, že konaním žalovaný porušuje citované ustanovenia, ako

aj dohodnuté ustanovenia v zmluve o budúcej kúpnej zmluve a byt má vady spočívajúce v tom, že
nie je možné ho užívať na účel, na ktorý bol určený a vymienený v zmluve, a to na riadne bývanie.
V podmienkach, aké sú vytvorené v bytovom dome, a to nepretržite vykonávané búracie a stavebné
práce v niekoľkých bytových jednotkách, neprimeraný hluk spočívajúci v prácach s búracím kladivom,
brúskou, vŕtačkou a pod sú spôsobilé robiť predmet kúpy neupotrebiteľný v zmysle § 597 Občianskeho
zákonníka. Na uvedené nedostatky žalobca žalovaného viac krát písomne upozornil, a to konkrétne

podaním zo dňa 31.05.2018, 15.06.2018,25.06.2018 a 06.07.2018, s tým, že ho vyzval, aby v čo
najkratšej dobe ukončil stavebné práce, ktoré rušia v riadnom užívaní bytu, ktorý bol predmetom
kúpnej zmluvy zo dňa 01.03.2018. Aj napriek týmto výzvam žalovaný práce neukončil, resp. neuviedol
bytový dom, v ktorom sa byt nachádza do stavu, kedy možno byt nerušene v súlade s ustanovenia
príslušných zákonov nerušene užívať. O skutočnosti, že bytový dom nespĺňa požiadavky stanovené

stavebným zákonom, informoval mailom dňa 02.10.2018 aj správcovskú spoločnosť. Žalovaný ako
stavebník uvedené podmienky stavebného zákona nespĺňa aj napriek tomu, že ako on tvrdí, mu bolo
vydané kolaudačné rozhodnutie. Dôkazom je skutočnosť, že výťah, ktorý sa nachádza v bytovom dome
a ktorý má slúžiť vlastníkom bytov je v stave nepoužiteľnom, nakoľko výťah slúži na prácu, keď je obitý
doskami a preto môže ľahko dôjsť k poškodeniu zdravia vlastníkov bytov. Ďalším dôkazom nesplnenia

podmienky v zmysle stavebného zákona je ak tá skutočnosť, že od 30.04.2018 v bytovom dome sa
nepretržite od pondelka do nedele od 06.00 hod do 22.00 hod vykonávajú stavebné práce nielen na
bytovom dome ale aj v jednotlivých bytoch. Žalovaný bol na neprimeraný hluk, ako aj na nepretržite
vykonávané práce viac krát aj ústne ako aj písomne upozornený, pričom žalovaný výhrady právneho
predchodcu žalobcu neakceptoval a požiadavkám v žiadnom smere nevyhovel. Právny predchodca

žiadal, aby sa práce vykonávali v upravenom čase, tak aby nedochádzalo k obmedzovaniu nerušeného
užívania bytov ostatnými vlastníkmi, ako aj aby nezasahovali tieto práce do výkonu vl. práva žalovaného.
Žalobca je konaním a nedodržaním jeho povinností obmedzovaný vo výkone svojho vl. práva v smere
jeho pokojného užívania, je obmedzovaný hlukom, prachom nad mieru primeranú pomerom. Žalobca
je presvedčený, že žalovaný ho pri uzatvorení Budúcej kúpnej zmluvy zo dňa 01.08.2017 uviedol do

omylu v tom, že byt je spôsobilý na užívanie a plnohodnotný. Dôkazom uvedenej skutočnosti, je výpis
LV č. 2535, k.ú. Závodie platný k 13.09.2018 byt. č. XXX, kedy v poznámke Tituly nadobudnutia LV:
Z-2464/2017 je uvedené Zápis rozostavanej stavby - 394/2017. Dokončovacie stavebné práce sa dnes
v bytovom dome prevádzajú dennodenne bez ohlásenia stavebnému úradu o aké stavebné práce
ide, práce sa vykonávajú neobmedzene od pondelka do nedele od 06.00 hod do 22.00 hod, bez

ohľadu na to či je v deň sviatok alebo nie. Tiež zdôraznil, že podľa ustanovení stavebného zákona,
všetky stavebné práce sa musia ohlásiť stavebnému úradu. Búranie stien, stavanie stien, prevádzanie
podláh, povrchov stien, vodárenské práce zasahujúce do rozvodov vodovodného potrubia, montážne
práce vykurovania a následnej demontáže ohrievacích telies možno definovať ako stavebný zásah
do konštrukcie bytového domu, ktoré podliehajú schváleniu stavebného úradu a statika, preto dnes

nie je bytový dom stavebne dokončený v súlade stavebného zákona § 76 a § 81b a pri prevádzaní
týchto stavebných prác b e z odsúhlasenia sa môže stať, že bytový dom sa zrúti, voda a kúrenie bude
nefunkčné tak, ako pri fušerských prácach v apríli 2018 pri demontáži vykurovacích telies, keď v bytovom
dome bola niekoľko dní zima, napriek pusteným kúrením „naplno“ a to z dôvodu, že dnes každý fušer
zasahujedostatiky,rozvodov,apod..Ďalšímdôkazomonesplnenípodmienoknavydaniekolaudačného

rozhodnutia je výťah, ktorý je k dnešnému dňu „stavebný“, a cca 10 bytov aj po uplynutí lehoty na
dokončenie stavby je stále v stave holobytov. Žalobca sa snažil vyriešiť predmetnú situáciu tak, že
navrhol žalovanému, aby predmetný byt za kúpnu cenu + náklady vynaložené na stavebné dokončenie
bytu odkúpil. Žalobca v zmysle ustanovení zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy byt dokončil, tak aby spĺňal
podmienkyvzmyslestavebnéhozákona.Skutočnosť,žebytžalovanýakovlastníkbytovéhodomunedal

so stavu spôsobilého na jeho užívanie, sa právny predchodca žalobcu dozvedel 2 týždne pred podpisom
Kúpnej zmluvy zo dňa 01.03.2018, avšak bol presvedčený, že žalovaný si splní svoju povinnosť v zmysle
čl. II bod. 3 zmluvy o budúcej zmluve a byt dá do stavu jeho možného užívania, teda do 30.04.2018.
Okrem uvedeného požiadal žalobca podaním zo dňa 08.10.2018 stavebný úrad Žilina o vykonaniešetrenia a preverenia splnenia podmienok na vydanie kolaudačného rozhodnutia so žiadosťou o
vykonanie nápravy protiprávneho stavu. Stavebný úrad do podania žaloby nereagoval. Žalobca tiež
požiadal MPM Správcovskú spoločnosť, aby zabezpečeila nápravu nezákonného stavu a zabezpečila

ničím nerušený výkon vl. práva žalobcu. Aj táto žiadosť ostala bez odozvy. Dňa 19.10.2018 opätovne
žalobca vyzval žalovaného o odstránenie protiprávneho stavu, žiadal ho o odstránenie vád na bytovom
dome a aby žalovaný zabezpečil to, aby bol bytový dom užívania schopný. V prípade oznámenia
pred podpisom Budúcej kúpnej zmluvy zo dňa 01.08.2017, že stavebné práce budú pokračovať po
„kolaudácii“ „donekonečna“ s neuvedeným termínom stavebného dokončenia bytového domu, žalobca

by predmetný byt nekúpil. Považoval za nemysliteľné kúpiť nový byt, v ktorom bude bývať v nepretržitom
dennodennom nadmernom hluku od 6:00 do 22:00 za hluku búracích a vŕtacích kladív, rozbrusovačiek,
cirkulárok, majzlov a kladív, v prašnom prostredí, odpadkov na chodbách, kedy do bytu môže ísť len
stavebným výťahom, alebo po schodoch okolo odpadkov a cementu na chodbách, bez zabezpečenia
odvozu komunálneho odpadu.
8. Zdôraznil, že podľa čl. II bod 5 zmluvy o budúcej zmluve, pre prípad porušenia povinnosti

budúceho predávajúceho zabezpečiť vydanie právoplatného kolaudačného rozhodnutia bytového domu
do 30.04.2018, je budúci predávajúci povinný zaplatiť budúcemu kupujúcemu zmluvnú pokutu vo výške
0,05 % denne z kúpnej ceny za každý aj začatý deň omeškania so splnením svojej zmluvnej povinnosti,
maximálne však do výšky 10 % z kúpnej ceny. Zmluvná pokuta tak ku dňu 09.11.2018 predstavuje
sumu 8.515,85 €, pričom maximálna suma zmluvnej pokuty v zmysle zmluvy môže predstavovať

sumu 8.824,72, čo je zmluvná pokuta vypočítaná do 16.11.2018, vrátane. Vzhľadom na skutočnosť,
že žalovaný je v omeškaní s plnením svoje povinnosti, žalobcovi vznikol nárok na zaplatenie zmluvnej
pokuty.
9. Upomínací súd žalobe vyhovel vydaním platobného rozkazu č.k. 3Up/956/2018 dňa 26.11.2018, voči
ktorému podal žalovaný odpor. Ten odôvodnil tým, že nárok je odvodený od prípadného porušenia

povinnosti žalovaného v zmysle II ods. 4 Zmluvy zo dňa 27.07.2017 titulom nároku zo zmluvnej pokuty,
pretože žalovaný ako predajca nemal zabezpečiť vydanie právoplatného kolaudačného rozhodnutia do
30.04.2018. Nakoľko však kolaudačné rozhodnutie č. s. 856/2018-2719/2018-OSP-BO z 18.01.2018
nadobudlo právoplatnosť už 25.01.2018, uplatnený nárok žalobcu očividne neexistuje.
10. Žalovaný poukázal na to, že žalobca už kúpil skolaudovaný a na liste vlastníctva zapísaný byt na

základe kúpnej zmluvy z 01.03.2018, takže žaloba žalobcu je úplne nezmyselná.
11. K námietkam žalobcu uviedol, že ak namieta práce vykonávané v bytoch jednotlivými kupujúcimi
(vždy budúci nadobúdatelia bytov a nie žalovaný), tieto sa netýkajú kolaudačného rozhodnutia ako
takého. Opäť poukázal na to, že aj sám žalobca kupoval byt v stave „holobyt“ a sám si ho tiež upravil
podľa svojich vlastných estetických preferencií podľa dohody v čl. 5.1. Kúpnej zmluvy z 01.03.2018,

podľa ktorého.: „byt sa prevádza ako holobyt, t.j. byt bez nášľapných vrstiev, podláh, sanity, obkladov,
interiérových dverí a zárubní“), takže žalovanému nie je úplne jasná argumentácia žalobcu. Za výkon
prác inými osobami nemôže niesť žalovaný žiadnu zodpovednosť. Tiež zdôraznil, že ak si žalobca myslí,
že kolaudačné rozhodnutie stavebného úradu nebolo zákonne vydané, mal by to riešiť prostredníctvom
na to existujúcich právnych prostriedkov. Všetko sa žalovaný snažil žalobcovi vysvetliť, zjavne však

bezúspešne.
12. Žalobca v replike na tvrdenie žalovaného, že kolaudačné rozhodnutie už bolo dňa 25.01.2018
právoplatné poukázal na údaje uvedené na liste vlastníctva č. XXXX, kat. územie Závodie, byt č.
XXX, kde ako vlastník je vedený Ivo K., je v časti Tituly nadobudnutia LV : Z-2464/2017, zápis
rozostavanej stavby - 394/2017. Poukázal na ust. zákona č. 162/1995 Z.z. § 3 ods. 15 (platného

do 30.06.2016) podľa ktorého, rozostavanou stavbou na evidovanie v katastri sa rozumie stavba,
na ktorú nebolo vydané kolaudačné rozhodnutie. Stavebné rozhodnutie bolo vydané dňa 07.03.2016
pod č. 22770/2015-1552/2016-OS-BO, ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa 14.04.2016 (teda v čase
platnosti § 3 ods. 15 katastrálneho zákona). Podľa zákona č. 162/1995 Z.z. v aktuálnom znení § 3
ods. 15, rozostavaná stavba v katastri nehnuteľnosti sú stavby s prideleným súpisným číslom a je

rozostavaná aspoň tak, že je jasný tvar prvého nadzemného podlažia. Podľa zákona č. 369/1990 Zb,
časť číslovanie budov, § 2c ods. 3, ... na účel prevodu vlastníctva k budove alebo poistenia obec môže
na žiadosť určiť stavebníkovi súpisné číslo a orientačné číslo, aj bez kolaudačného rozhodnutia. Teda
na LV nemohla byť zapísaná rozostavaná stavba, keď ako tvrdí žalovaný, bolo vydané kolaudačné
rozhodnutie, avšak rozostavanou stavbou na evidovanie v katastri je stavba, na ktorú nebolo vydané

kolaudačné rozhodnutie. Údaje v katastri a tvrdenia žalovaného sú v rozpore, a však údaje vo verejnom
registri sa považujú za platné, pokiaľ nie je preukázaný opak. Pre žalobcu je smerodajný údaj v
katastri nehnuteľnosti, kde je uvedený zápis - rozostavaná stavba, teda stavba, na ktorú nebolo vydané
kolaudačné rozhodnutie. Rovnako ani pre očíslovanie budov nie je potrebné kolaudačné rozhodnutie.13. Tiež zdôraznil, že dňa 19.10.2018 žalobca upozornil žalovaného, že v byte č.XXX, ktorého bol v
tom čase žalovaný ešte vlastníkom, dennodenne prebiehali nadmieru hlučné stavebné práce až do
neskorých nočných hodín. Žalobca v tomto prípade, žalovaného až 3x upozorňoval, že vykonáva práce

do neskorých nočných hodín aj počas dní pracovného pokoja aj počas víkendu. Neobstojí tvrdenie, že
tieto práce vykonávali budúci nadobúdatelia bytu, a preto žalovaný nie je zodpovedný za vykonávané
práce v byte. Podľa občianskeho zákonníka, sa vlastníctvo k nehnuteľnosti nadobúda až zápisom v
katastri nehnuteľnosti, a preto do nadobudnutia právoplatnosti o tom, že bol povolený vklad v prospech
budúceho nadobúdateľa bytu, je za všetky práce vykonávajúce sa na tomto byte zodpovedný žalovaný

ako jeho vlastník. Ku dňu 12.10.2018 bol vlastníkom predmetného bytu č. 402 stále žalovaný. Ak je pri
titulenadobudnutiauvedené:Z-6976/2017-žiadosťozápisrozostavanýchbytovanebytovýchpriestorov
- 972/2017, je zrejmé, že ku dňu 12.10.2018 ešte predmetný byt bol v rozostavanom stave nespôsobilý
k užívaniu.
14. Ďalej poukazoval na prebiehajúce práce, upozorňovanie na hluk, prašnosť, odpadky a porušovanie
zákonných predpisov, existenciu stavebného výťahu.

15. Vo vzťahu ku kolaudácii zdôrazňoval, že na kolaudáciu stavby, stavba musí mať hotovú strechu
s odvodnením a bleskozvodom, komíny, okná a dvere, všetky inštalácie, zriaďovacie predmety v
kúpeľniach, povrchové úpravy stien, stropov a podláh, schodisko a balkóny so zábradliami a všetky
prípojky inžinierskych sietí s meracími miestami. Na kolaudáciu bytu musia byť v byte osadené
zriaďovacie predmety, umývadlo, záchod, batérie, rebríkový radiátor. Ani v jednom s poukazom na

priložené fotografie dňa 11.04.2018 neboli tieto zriaďovacie predmety osadené, a preto nemohlo byť
vydané ani kolaudačné rozhodnutie, nakoľko neboli splnené podmienky pre jeho vydanie. tiež uviedol,
že nie je dokončených stavebne asi cca 12 bytov tak, aby bolo možné vydať kolaudačné rozhodnutie
v zmysle § 76 a § 81 stavebného zákona.
16. Žalovaný v duplike uviedol, že zápis v časti „Tituly nadobudnutia LV“ uvedené o.i. aj „Z-3464/2017

- Zápis rozostavanej stavby - 394/2017“, z čoho žalobca vyvodzuje, že má ísť o rozostavanú stavbu
je zápis o rozostavanej stavbe nachádzajúci sa v histórii zmeny zápisov ohľadom majetkovej podstaty
a na predmetnom LV sa bude nachádzať navždy (rovnako ako zápisy predtým „V-6832/2016 - Kúpna
zmluva, Z-10696/2016 - žiadosť o zápis geometrického plánu“ alebo zápisy potom „Z-843/2018 - návrh
na zápis súpisného čísla“ atp.). Argumentácia žalobcu tak vyplýva buď z účelového alebo skutočného

nepochopenia danej problematiky.
17. Tiež žalovaný zdôrazňoval irelevantnosť žalobcom tvrdených skutočností (bez ohľadu na to, že
sú očividne nepravdivé) vo vzťahu k predmetu tohto konania, pretože žalobca sa domáha zaplatenia
zmluvnej pokuty za to, že bytový dom nemal byť skolaudovaný do 30.04.2018 a preto nemohla byť na
základe zmluvy o budúcej kúpnej zmluve uzatvorená do 30.04.2018 kúpna zmluva, ktorej predmetom

bol byt. Vzhľadom ku skutočnosti, že kolaudačné rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť dňa 25.01.2018
a následne kúpna zmluva bola uzatvorená dňa 01.03.2018, nijako mysliteľne nemôže byť žalovaný
zaviazaný na zaplatenie zmluvnej pokuty za to, že kolaudácia neprebehla ani do 30.04.2018 a preto
nebola uzatvorená do tohto dátumu kúpna zmluva podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluve.
18. Súd vo veci nariadil pojednávanie. Prednes strán bol v zhode s ich návrhmi a vyjadreniami. Žalobca

prostredníctvom svojho splnomocnenca poukazoval aj na výstavku v dome, práce, zariadenia, priebeh
výstavby, sťažnosti voči postupu a pod.. Osobitne poukázal na to, že podľa zmluvy mala byť kolaudácia
vyhotovená do 30.4.2018, pričom stavba domu by mala byť vyhotovená do konca januára 2018, teda
tri mesiace predpokladal, že bude na vybavenie kolaudácie, čo je dostatočný čas. Dňa 30.5.2018 sa
konala domová schôdza, kde žalovaný, ktorý bol vlastníkom cca 70 % bytov si odhlasoval, že v bytoch

môžu byť vykonávané stavebné práce v čase od 6.00 do 22 hod. Poukázal na stav jednotlivých bytov
po kolaudácií aj s odkazom na stavebný zákon a podmienky pre vydanie kolaudačného rozhodnutia
a poukázal aj na nesúlad stavebnej dokumentácie s kolaudačným rozhodnutím podľa ktorej sa malo
vydať. Zdôraznil, že sám si objednal u žalovaného výstavbu priečky, hoci keby vedel, že si to budú robiť
vlastníci bytov svojpomocne aj neskôr, tak by takto nepostupoval. Byt kupoval od realitného makléra.

Keby vedel o takýchto podmienkach, že sa to bude naďalej predávať, že sa môže do toho hoci kto vŕtať,
odmontovať radiátory, bude tam hluk, teda v takomto byte sa nedalo bývať, tak si takýto byt nekúpi.
Poukazoval aj na to, že doposiaľ je v bytovke stavebný výťah.
19. Súd vykonal dokazovanie oboznámením listinných dôkazov.
20. Podľa § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej

povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.
21. Podľa § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka, zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v
dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.22. V konaní bol uplatnený nárok zo zmluvnej pokuty. Teda súd rozhodoval výhradne o tom, či vznikol
žalobcovi nárok zo zmluvnej pokuty dohodnutej v čl. II bod 5 Zmluvy o budúcej zmluve kúpnej zmluve
z 1.8.2017. Podľa uvedeného ustanovenia, pre prípad porušenia povinnosti budúceho predávajúceho

uzavrieť v dohodnutej lehote s budúcim kupujúcim kúpnu zmluvu, alebo pre prípad porušenia povinnosti
budúceho predávajúceho zabezpečiť vydanie právoplatného kolaudačného rozhodnutia bytového domu
do 30.04.2018, je budúci predávajúci povinný zaplatiť budúcemu kupujúcemu zmluvnú pokutu vo
výške 0,05 % percenta z kúpnej ceny za každý aj začatý deň omeškania s plnením svojej zmluvnej
povinnosti maximálne však do výšky 10 % z kúpnej ceny. V prípade že budúci predávajúci je v

omeškanísosplnenímpovinnostiuzavrieťsbudúcimkupujúcimkúpnuzmluvualebozabezpečiťvydanie
kolaudačného rozhodnutia a bytového domu o viac ako 180 dní je budúci kupujúci oprávnený od zmluvy
odstúpiť.
23. Zmluvná pokuta je v platnom a účinnom Občianskom zákonníku zaradená do ôsmej časti,
prvej hlavy, piateho dielu pod názvom Zabezpečenie záväzkov. Nielen zo systematického hľadiska
zaradenia tohto inštitútu do koncepcie Občianskeho zákonníka , ale aj z jeho samotnej povahy vyplýva, že má
primárne zabezpečovaciu funkciu pre prípad nesplnenia záväzku zo strany dlžníka riadne a včas. Okrem
zabezpečovacej funkcie je nesporná aj prevenčná funkcia. Zmluvná pokuta núti dlžníka plniť riadne
a včas, pretože ten si uvedomuje hroziacu sankciu, s čím je spojený aj výrazný motivačný prvok pre
dlžníka a snaha vyhnúť sa sankcii materiálnej povahy. Inštitút zmluvnej pokuty plní v určitom zmysle

paušalizovanú náhradu škody pri porušení zmluvnej povinnosti.
24. Zmluvnú pokutu možno dohodnúť len písomne a v dohode musí byť určená výška
pokuty alebo určený spôsob jej určenia. Z povahy zmluvnej pokuty vyplýva, že ide o
akcesorický (vedľajší) záväzok, ktorý je viazaný na hlavný záväzok a nesplnenie si povinnosti
z neho vyplývajúcej. Občiansky zákonník obligatórne vyžaduje existenciu písomne dohodnutej zmluvnej pokuty,
pričom však je potrebné upozorniť, že rovnaká písomná forma sa nevyžaduje od hlavného -
zabezpečovaného záväzku, ktorý môže byť uzavretý aj neformálne. Dohodu o zmluvnej pokute takisto
možno uzavrieť súčasne s hlavným záväzkom alebo až následne po jeho uzavretí.
25.Vdanomprípadezmluvnápokutazabezpečovalasplneniepovinnostipredávajúcehojednakuzavrieť

v dohodnutej lehote s budúcim kupujúcim kúpnu zmluvu a vydanie právoplatného kolaudačného
rozhodnutia bytového domu do 30.04.2018.
26. V danom rozsahu bolo súdu predložené Rozhodnutie Mesta Žilina, Stavebný úrad č.
856/2018-2719/2018-OSB-BO zo dňa 18.1.2018 kolaudačné rozhodnutie, vydané na stavbu bytový
dom, 54 bytových jednotiek s technickou infraštruktúrou, novostavba v mestskej časti Žilina-Hájik,

Slnečné námestie, ktorým bolo povolené užívanie bytový dom 54 b.j. s technickou infraštruktúrou -
vo novostavba, Hájik - Slnečné námestie s členením stavby na stavebné objekty. Rozhodnutie bolo
opatrené doložkou právoplatnosti Mesta Žilina o vykonateľnosti a právoplatnosti dňa 25.1.2018.
27. Zároveň súdu bola predložená Kúpna zmluva zo dňa 1.3.2018, ktorou žalovaný previedol žalobcovi
do vlastníctva byt č. XXX na 3 poschodí bytového domu s.č. XXXX na KNC parc. č. 1472/395 zastavané

plochy a nádvoria o výmere 936 m2 vrátene spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a
zariadeniach domu a zastavaných pozemkoch o výmere 5916/300179 spolu s listom vlastníctva č. 2535
k.ú. Závodie, obec Žilina, podľa ktorého je žalobca vlastníkom daného bytu titulom V - 2234/2018 -
Kúpna zmluva, vklad povolený dňa 02.05.2018 - 490/18.
28. Podľa správy Mesta Žilina na základe žiadosti súdu, Stavebný úrad Mesta Žilina ako stavebný úrad

príslušný v zmysle ust. § 117 zák. č. 50/76 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku a zák. č.
50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku a zák. č. 416/2001 Z. z. o prechode niektorých
pôsobností z orgánov štátnej správy na obce a vyššie územné celky oznámil, že kolaudačné rozhodnutie
č. 856/2018-2719/2018-OSB-BO zo dňa 18.1.2018 vydané na stavbu bytový dom, 54 bytových jednotiek
s technickou infraštruktúrou, novostavba v mestskej časti Žilina-Hájik, Slnečné námestie, nadobudlo

právoplatnosť a vykonateľnosť dňa 25.1.2018. Vo vzťahu k vydanému rozhodnutiu nebol podaný riadny
ani mimoriadny opravný prostriedok, rozhodnutie tiež nebolo preskúmavané prokurátorom, resp. inými
orgánmi verejnej moci.
29. Z uvedeného je zrejmé, že oprávnený stavebný úrad Mesto Žilina vydalo dňa 18.1.2018 kolaudačné
rozhodnutie č. 856/2018-2719/2018-OSB-BO, ktorou povolilo užívanie bytového domu s.č. XXXX na

KNC parc. č. 1472/395 zastavané plochy a nádvoria o výmere 936 m2 s 54 bytovými jednotkami a toto
nadobudlo právoplatnosť dňa 25.1.2018 a následne uzavrelo so žalobcom dňa 1.3.2018 kúpnu zmluvu
na byt č. XXX v uvedenej nehnuteľnosti, z ktorej bol povolený vklad pod V - 2234/2018. Súd dopytom
zistil, že rozhodnutie vydal stavebný úrad príslušný v zmysle ust. § 117 zák. č. 50/76 Zb. o územnomplánovaní a stavebnom poriadku a zák. č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku
a zák. č. 416/2001 Z. z. o prechode niektorých pôsobností z orgánov štátnej správy na obce a vyššie
územné celky, bolo vydané v rámci právomoci správneho orgánu.

30. Súd si preto len na základe žalobcom tvrdených skutočností o vykonávaní prestavby a úprav bytov,
vykonávaní stavebných prác nemôže urobiť podľa § 194 CSP predbežný názor, že rozhodnutie nebolo
vydané. Podľa § 194 ods. 2 CSP ukladá súdu, že ak bolo o otázke podľa odseku 1 rozhodnuté (Otázku,
o ktorej má právomoc rozhodovať iný orgán verejnej moci ako orgán podľa § 193, môže súd posúdiť
sám, nemôže však o nej rozhodnúť), súd na také rozhodnutie prihliadne a vysporiada sa s ním v

odôvodnení rozhodnutia. Súd teda musí prihliadať na existenciu rozhodnutia, právomoc iných orgánov,
môže si urobiť názor, že môžu jestvovať nedostatky, ktoré je potrebné pre užívanie odstrániť, však
nemôže si urobiť názor, že rozhodnutie nebolo vydané. Jednalo by sa totiž nie o posúdenie otázky o
ktorej má právomoc rozhodnúť iný orgán, ale popretie existencie rozhodnutia. Súd tiež zistil, že vydané
kolaudačné rozhodnutie nebolo ani len napadnuté či už protestom prokurátora či iným mimoriadnym
prostriedkom. Pritom pre vznik nároku je podstatné, či bolo vydané kolaudačné rozhodnutie, nie v akom

rozsahu rozostavanosti boli byty v bytovom dome, či bolo jeho vydanie dôvodné a pod.. Súd preto
ani prejudiciálne nemohol rozhodovať o dôvodnosti jeho vydania, nakoľko predmetom sporu neboli
dôvody pre jeho vydanie, ale samostatná existencia rozhodnutia ako podmienka pre uplatnenie nároku
zo zmluvnej pokuty.
31. Z uvedeného dôvodu nemohla nastať podmienka pre vznik nároku na zmluvnú pokutu, teda nemohlo

dôjsť k porušeniu povinnosti žalovaného zabezpečiť vydanie právoplatného kolaudačného rozhodnutia
bytového domu do 30.04.2018 a ani prevod bytu, teda uzavretia kúpnej zmluvy.
32. Nakoľko zmluvná pokuta nebola viazaná na skutočnosti ktoré tvrdil a preukazoval žalobca, teda
že v dome po vydaní kolaudačného rozhodnutia nebudú vykonávané či už zo strany predávajúceho
alebo vlastníkov bytov stavebné úpravy pre dokončenie bytov a pod., skutočnosti vo vzťahu k prácam,

existencii „stavebného výťahu“ a pod., boli skutočne tvrdenia žalobcu vo vzťahu k sporu irelevantné.
Rozhodnutie súdu smeruje a je viazané (viazanosť žalobou) len na rozhodnutie o zmluvnej pokute. Tým
nie je dotknuté právo žalobcu domáhať sa prípadnej náhrady škody, zákazu rušenia či obťažovania nad
mieru primeranú okolnostiam a pod.. Rovnako vo vzťahu k rozhodnutiu na schôdzi vlastníkov bytov a
nebytových priestorov, mal žalobca možnosť napadnúť toto rozhodnutie (§14a ods. 8 zák. č. 182/1993

Z.z.).
33. Súd preto nemal inú možnosť, ako žalobu zamietnuť.
34. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.
35. Podľa § 255 ods. 2 CSP, ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania
pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

36. Nakoľko v spore bol žalovaný úspešný v plnom rozsahu, súd mu priznal nárok na náhradu
trov konania voči žalobcovi v plnom rozsahu. O výške trov konania bude rozhodnuté samostatným
uznesením po právoplatnom ukončení veci.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde

Žilina.
Podľa ust. § 125 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“), odvolanie
možno urobiť písomne, a to v listinnej podobe alebo v elektronickej podobe.
Podľaust.§125 ods.2CSP,odvolanieurobenévelektronickejpodobebezautorizáciepodľaosobitného
predpisu treba dodatočne doručiť v listinnej podobe alebo v elektronickej podobe autorizované podľa

osobitného predpisu; ak sa dodatočne nedoručí súdu do desiatich dní, na podanie sa neprihliada. Súd
na dodatočné doručenie podania nevyzýva.
Podľa ust. § 125 ods. 2 CSP, odvolanie urobené v listinnej podobe treba predložiť v potrebnom počte
rovnopisov s prílohami tak, aby sa jeden rovnopis s prílohami mohol založiť do súdneho spisu a aby
každý ďalší subjekt dostal jeden rovnopis s prílohami. Ak sa nepredloží potrebný počet rovnopisov a

príloh, súd vyhotoví kópie podania na trovy toho, kto podanie urobil.
Podľa ust. § 363 CSP, v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (ktorému súdu je určené,
kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis a spisovej značky konania) uvedie, proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje
za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).Podľa ust. § 364 CSP, rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na podanie odvolania.
Podľa ust. § 365 ods. 1 CSP, odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky, súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane,
aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý
proces,
b) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
c) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

d) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
e) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
f) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo
ďalšie prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
g) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Podľa ust. § 365 ods. 2 CSP, odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že

právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Podľa ust. § 365 ods. 3 CSP, odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať
len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.
Podľa ust. § 366 CSP, prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli

uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo

d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (zákon č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a
exekučnej činnosti v znení neskorších predpisov).