Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa piatok 6. apríl 2018

Súd: Okresný súd Trnava
Spisová značka: 13C/8/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2113200872
Dátum vydania rozhodnutia: 06. 04. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Katarína Skubáková

ECLI: ECLI:SK:OSTT:2018:2113200872.18

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trnava sudkyňou JUDr. Katarínou Skubákovou v právnej veci žalobcu: I. F., U..

XX.XX.XXXX, R. R. Č.. XXXX/X, R., štátny občan Talianskej republiky, zastúpeného advokátkou JUDr.
Mariannou Kohútovou Bérešovou, so sídlom Štefánikova 47, Bratislava, proti žalovanej: B. N., U..
XX.XX.XXXX, R. XXX XX H. O. Č.. XXX, zastúpenej advokátom Mgr. Štefanom Slováčikom, so sídlom
Mostná 46, Nitra, o zaplatenie 84.600,- Eur s príslušenstvom, t a k t o

r o z h o d o l :

I. Žalovaná je povinná zaplatiť žalobcovi sumu 84.600,- eur s úrokom z omeškania vo výške 8,75% ročne
zo sumy 84.600,- eur od 23.8.2012 do zaplatenia, a to do 30 dní od právoplatnosti rozsudku.

II. Vo zvyšku sa žaloba zamieta.

III. Žalobca má voči žalovanej nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

IV. Žalovaná je povinná zaplatiť štátu náhradu trov konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 15.1.2013 domáhal vydania rozhodnutia, ktorým
by súd uložil žalovanej povinnosť zaplatiť žalobcovi sumu 84.600,- eur spolu s úrokom z omeškania vo
výške 9 % ročne zo sumy 84.600,- eur od 21.8.2012 do zaplatenia, ako aj náhradu trov konania.

2. Žalobca žalobu odôvodnil tým, že dňa 18.02.2011 uzavrel ako kupujúci, so žalovanou, ako
predávajúcou, Kúpnu zmluvu, na základe ktorej žalovaná previedla na žalobcu vlastnícke právo k
nehnuteľnostiam nachádzajúcich sa v katastrálnorn území E. U. H., zapísaných v katastri nehnuteľností
pre obec E. U. H., L..Ú.. E. U. H. U. M. Č.. XXXX a tam označené ako:

pozemok, parcela č. XXX/X, D. A. ”. evidovaná na katastrálnej mape, druh pozemku: ostatné plochy o

celkovej výmere 1229 m2,

pozemok, parcela Č.. XXX/X, D. A. “. evidovaná na katastrálnej mape, druh pozemku: ostatné plochy
o celkovej výmere 1086 m2,

pozemok, parcela č. XXX/X, D. A. “. evidovaná na katastrálnej mape, druh pozemku: zastavané plochy
a nadvoria o celkovej výmere 1036 m2,

pozemok, parcela č. XXX/X, D. A. “. evidovaná na katastrálnej mape, druh pozemku: zastavané plochy
a nadvoria o celkovej výmere 316 m2 (v texte aj len “ predmetné pozemky”),stavba, druh stavby: rozostavaný rodinný dom, postavený na parc. Č.. XXX/X,
(ďalej aj len “nehnuteľnosti”),
a v ktorej sa žalobca zaviazal zaplatiť žalovanej dohodnutú kúpnu cenu.

Žalobca predmetné pozemky a stavbu rozostavaného rodinného domu kupoval za účelom jeho
dokončenia a využívania pre účely bývania pre seba a svoju rodinu. V rámci výkopových prac pre
osadenie inžinierskych sietí, realizovaných po tejto kúpe, došlo zo strany žalobcu k odhaleniu nelegálnej
skládky odpadu nachádzajúcej sa na pozemkoch, ktoré boli súčasťou predmetu kúpy. Skládka
bola podľa základných zistení tvorená odpadom prevažne komunálneho a stavebného charakteru

a nachádza sa na celej ploche stavebného pozemku a všetkých pozemkoch predaných žalovanou
žalobcovi kúpnou zmluvou, ktoré sú teraz vo vlastníctve žalobcu.
Vzhľadom na zistené znečistenie pozemku odpadom, ktoré žalobca zistil až po kúpe nehnuteteľností,
za účelom presného zistenia a posúdenia stavu predmetu kúpy a zistenia presnej povahy a rozsahu
vád predmetu kúpy, si žalobca následne objednal v spoločnosti GEOTIP, s.r.o. vykonanie geologického
prieskumu za účelom overenia prípadnej kontaminácie navážky zemín (odpadového materiálu) a

podzemnej vody (ďalej len “odborný prieskum") na pozemkoeh predmetu kúpy. Z výsledkov uvedeného
vyplýva, že na predmetných pozemkoch sa nachádzajú viaceré nebezpečné odpady v rôznych
koncentráciach, a že zistená koncentrácia škodlivých látok v zemine/odpade môže spôsobiť zdravotné
riziko. V čase, keď žalobca zistil, že na premetných pozemkoch je skrytá skládka odpadu, už vtedy
preinvestoval na stavbe rodinného domu viac ako 40.000,- eur. Po kúpe nehnuteľnosti, bolo záujmom

žalobcu stavbu rodinného domu čím skôr dokončiť a využívať ju čo najskôr na bývanie. Po nie ľahkom
zvažovaní postupu ohľadom zistených vád pozemku, oslovil žalovanú so žiadosťou o riešenie v podobe
vrátenia časti kúpnej ceny, žalovaná síce odpovedala, ale svoju zodpovednosť neuznala a situáciu
nebola ochotná riešiť.
Podľa článku III. bodu 4. kúpnej zmluvy predávajúci vyhlasuje a ručí, že kupujúcemu nezatajil žiadne

skutočnosti ohľadne stavu nehnuteľnosti, ktoré by mohli mať zásadný vplyv na vôľu kupujúceho uzavrieť
zmluvu. Podľa článku IV. bodu 5. 4.2. kúpnej zmluvy predávajúci vyhlasuje a ručí, že neutajuje žiadne
jemu známe vady na nehnuteľnosti. Zodpovednosť za vady predávanej veci má objektívnu povahu,
takže predávajúci zodpovedá za vady veci bez zreteľa na to, či o nich vedel, alebo nie. Je pritom
zrejmé, že predmet kúpy nepochybne v čase predaja vykazoval vady (faktické a skryté), ktoré zásadným

spôsobom znižujú hodnotu predmetu kúpy jednak z pohľadu jeho prípadného následného predaja, ako
aj z pohľadu možnosti ich využívania ako rodinného domu, vrátane k domu prislúchajúcej žalobcom
plánovanej ovocnej a zeleninovej záhrady na kúpených parcelách. Práve možnosť kúpiť väčší pozemok
za účelom založenia vlastnej veľkej ovocnej a zeleninovej záhrady v tichej a pokojnej lokalite bola pre
žalobcu rozhodujúcim dôvodom na kúpu predmetných pozemkov aj pri ich značnej vzdialenosti od jeho

pracovného pôsobiska - Bratislavy. Nemožnosť tieto plány zrealizovať sú pre žalobcu veľkou stratou
a ujmou. Na tieto vady pozemku však žalovaná žalobcu pred uzavretím kúpnej zmluvy ani následne
nijako neupozornila. Naopak, aj po upozornení na túto skutočnosť zo strany žalobcu, žalovaná ju stále
zatajovala a nepriznávala. Za faktickú vadu je pritom potrebné považovať neexistenciu takých vlastností
alebo prejavov veci, ktoré sa u vecí určitého druhu a veku všeobecne predpokladajú, a v ktorých

dôsledku je možnosť ich využitia podstatne znížená.
Žalovaná, ako predchádzajúca vlastníčka musela mať vedomosť o vadnom stave predávaných
nehnuteľností, a o tom, že na pozemkoch bola zriadená v minulosti skládka odpadu. Na túto skutočnosť
žalovaná však žalobcu, ako kupujúceho, nikdy neupozornila. Pritom vedomosť žalovanej o skládke
odpadu na predmete kúpy vyplýva aj zo záverov uvedených v spomínanom odbornom posúdení, podľa

ktorých sa povrch odpadov nachádza v hĺbke od 0,20 m do 0,7 m (v priemere 0,25 m) pod povrchom
pozemku. Pri takejto hĺbke povrchu skládky teda žalovaná, ako osoba, ktorá začala stavbu domu na
predmetných pozemkoch, musela o existencii odpadov (skládky) vedieť už pri začatí realizácie tejto
stavby rodinného domu. Podľa zistení odborného prieskumu, celková zistená hĺbka skládky siaha až
cez 3 m a odhadovaná veľkosť jej objemu je viac ako 12.000,- metrov kubických. Je preto nemožné, aby

si takúto skládku "nevšimol" človek, ktorý na takomto pozemku vykonával zemné výkopové stavebné
práce. Vedomosť žalovanej o existencii skládky, resp. prítomnosti odpadu na predmetných pozemkoch
- jednoznačne preukazuje aj skutočnosť, že rodinný dom, ktorý žalovaná začala stavať na týchto
pozemkoch je osadený na pilótach (betónové základové piliere). Zapilotovanie stavby je oveľa drahšie
a aj realizačne oveľa náročnejšie riešenie ako použiť štandardnú základovú konštrukciu. Je zrejmé, že

takéto riešenie, ako aj jeho odôvodnenie, bolo so žalovanou, ako s investorom stavby, prediskutované
a odsúhlasené keďže žalovaná by nesúhlasila s takým drahým riešením, ak by na to nebol osobitný
adekvátny dôvod. Vedomosť žalovanej o existencii skládky tiež potvrdzujú jednoznačné vyhlásenia
osôb, s ktorými žalovaná nepochybne o predmetných pozemkoch, ich stave a povahe komunikovala.Ide o písomné vyhlásenia D. L. - bývalého vlastníka dotknutých pozemkov, ktorý ich predal žalovanej a o
vyhlásenie Š. L. - E. O. E. U.Á. H. v čase predaja predmetných pozemkov zo strany žalovanej žalobcovi.
Predaj predmetu kúpy pre žalovanú sprostredkúvala realitná kancelária Public & Business Services,

s.r.o. so sídlom Hlavná 29, 91701 Trnava, pričom, ako vyplýva z písomného vyhlásenia tejto realitnej
kancelárie podpísanom jej konateľmi, počas celého procesu sprostredkovávania predaja uvedených
nehnuteľností, a ani predtým, táto realitná kancelária a ani jej pracovníci nemali vedomosť o tom, že
na predmetných pozemkoch bola v minulosti nelegálna skládka komunálneho odpadu, ktorú obyvatelia
dediny využívali po dlhé desaťročia na vyvážanie svojho komunálneho odpadu do miesta bývalých

ťažobných jám na hlinu. Ako je výslovne v tomto vyhlásení uvedené " ..Pani N. nás o žiadnej takejto
skutočnosti neinformovala. Nemali sme ani vedomosť o tom, že skládka nebola odstránená, a že bola
len zakrytá plytkou vrstvou navozenej zeminy, ako sme sa neskôr dozvedeli od pána Tognoniho.".
O pravdivosti tohto tvrdenia svedčí aj znenie samotného predajného inzerátu na predaj predmetných
nehnuteľností zverejneného realitnou kanceláriou Public & Business Services, s.r.o. na internete, v
ktorom nie je ani zmienka o vadách ponúkaných pozemkov. Žalovaná tak o namietanej vade ňou

predávaných pozemkov veľmi dobre vedela avšak zamlčala túto skutočnosť nielen žalobcovi, ako
kupujúcemu, ale aj realitnej kancelárii, ktorú si na sprostredkovanie predmetnej kúpy objednala.
Možnosť využitia nehnuteľností, ako aj možnosť nakladania s nimi ako s predmetom vlastníctva je
vzhľadom na vady podstatne znížená, keď zistené vady predmetu kúpy spôsobujú oveľa nižšiu trhovú
hodnotu týchto nehnuteľností. V prípade ďalšieho nakladania s nimi možno reálne očakávať oveľa nižšiu

predajnú cenu týchto nehnuteľností (oproti kúpnej cene zaplatenej žalobcom žalovanej v porovnaní s
nákupnou cenou a investíciami. ktoré boli už žalobcom vynaložené) pri príp. budúcom predaji, a to z
dôvodu, že na nehnuteľnostiach viaznu staré ekologické ťarchy (skládka odpadov). Žalobca plánoval
rozdeliť kúpené parcely spolu vo výmere 3351 m2 tak, aby vytvoril samostatné stavebné pozemky za
účelom ich ďalšieho predaja budúcim záujemcom v tejto zaujímavej lokalite (vtedy s predpokladom

bezvadnosti pozemkov) s výbornou dopravnou dostupnosťou v blízkosti Bratislavy a Trnavy. No po
zistení popísaných vád predmetu kúpy už nemá fakticky reálnu možnosť uvedeným spôsobom zhodnotiť
svoj majetok, čo je ďalšia ujma spôsobené zatajením vád predmetu kúpy zo strany žalovanej. Pre
nestabilný podklad predmetných nehnuteľností z dôvodu existencie skládky odpadu na dotknutých
pozemkoch bude musieť žalobca vynaložiť (a z časti už vynaložil) dodatočné náklady pri výstavbe

oplotenia, vodovodu, studne, izolácie domu, bazéna, ako aj celkovej kultivácie pozemkov a pri realizácii
mnohých ďalších prác bude musieť žalobca zaplatiť vysoké dodatočné náklady. Doteraz žalobca
vynaložil z tohto dôvodu napr. dodatočné náklady na osadenie oplotenia vo výške 1.175,- € (neustále
zosypávanie zeminy pri výkopových prácach z dôvodu nestability zeminy - resp. navážky odpadov,
odstraňovanie odpadkov atď.). Taktiež dodatočne stúpli žalobcovi náklady na dokončenie rodinného

domu z dôvodu potreby inštalácie izolácie v dome za účelom zabránenia prenikania plynov z pozemku (z
odpadov zahrabaných pod povrchom pozemku) do rodinného domu. Rovnako z dôvodu existencie vád
predmetu kúpy bude musieť žalobca vynaložiť dodatočné nemalé náklady na vybudovanie studne na
zavlažovanie pozemkov, pričom studňa bude musieť byť vŕtaná až do hlbky 25m namiesto štandardných
10-12m, ktorá by postačovala v prípade, ak by sa na predmete kúpy nenachádzala predmetná skládka

odpadu, čo spôsobí zvýšenie nákladov na jej vybudovanie o cca 500,- €. Navyše žalobca bude musieť
vybudovať a prevádzkovať aj čističku vody za účelom riadneho využitia podzemných vôd (úžitková
voda),pričomodhadovanénákladynajejvýstavbupredstavujúčiastku1.500,-€.Tiežbolžalobcanútený
realizovať finančne nákladnejšie riešenie bleskozvodu (z dôvodu zlej vodivosti a kontaminácie "pôdy"
- skládky odpadov), ako aj riešenie odvádzania dažďovej vody (aby sa zabránilo prenikaniu vody pod

dom, kde je pôda nestabilná, a tým sa ešte viac narušovala jeho statika).
Kúpna cena pozemkov, ktoré v rámci predmetu kúpy v roku 2011 zaplatil žalovanej žalobca bola
120.000,- € (článok II. bod 1. kúpnej zmluvy). Kúpna cena tých istých pozemkov, za ktorú ich kúpila v
polovici roka 2005 (06.05.2005) žalovaná bola 55.000,- Sk, t.j. cca 1.826,- eur. Hodnota predmetných
pozemkov podľa znaleckého posudku znalca B.. D. v decembri 2012 je 37.200,- eur.

Po zvážení všetkých vyššie uvedených skutočností, t.j. zatajení zásadnej vady kúpenej veci (pozemkov)
zo strany žalovanej voči žalobcovi so zásadným dopadom na využiteľnosť pozemkov, ako aj na ich
predajnú cenu, ako aj vzhľadom k už vynaloženým, ako aj očakávaným nákladom na ako takú aspoň
čiastočnú sanáciu predmetnej vady, mal žalobca za to, že plne primeranou zľavou z kúpnej ceny
predmetných pozemkov je vrátenie čiastky 82.000,- €. Aj pri vrátení tejto čiastky z pôvodnej kúpnej

ceny pozemkov (120.000,- €) stále zvyšok od žalobcu zinkasovanej kúpnej ceny predstavuje vysoko
nadštandardné zhodnotenie investície žalovanej do kúpnej ceny týchto pozemkov (takmer 3,5-násobné
pravidelné každoročné zhodnotenie).V súvislosti so zisťovaním povahy a rozsahu vád predmetu kúpy vznikli žalobcovi nevyhnutné náklady
spočívajúce v úhrade ceny za vypracovanie geologického prieskumu vo výške 2.600,- eur.
Žalobca opakovane vyzýval žalovanú na osobné stretnutie a riešenie sporu mimosúdnou cestou, s tým,

že bol, ochotný sa dohodnúť jednak na konečnej výške odškodnenia, ako aj na spôsobe úhrady tejto
sumy napr. aj formou splátkového kalendára. Na žiadne výzvy žalobcu zasielané opakovane mailom,
či telefonicky, žalovaná nereagovala buď vôbec, alebo nie vecne. Žalovaná prostredníctvom svojho
právneho zástupcu reagovala až na písomnú výzvu žalobcu zo dňa 06.08.2012. Vo svojom vyjadrení
uviedla, že "... žiadna podstatná skutočnosť ohľadom týchto nehnuteľností nebola Vášmu klientovi

zatajená ... ". Uvedené tvrdenia však žalobca pokladá aj v zrkadle vyššie uvádzaných a prikladaných
dôkazov za zrejme vedome zavádzajúce a nepravdivé. Žalobca sa pokúsil spor riešiť listom zo
dňa 20.11.2012, ktorým si opätovne uplatnil nárok na poskytnutie zľavy z kúpnej ceny z titulu vád
predanejveci,akoajnáhradunákladov,ktorúvýzvužalovanáodmietlasvyjadrením,že“siniejevedomá
žiadnych vád nehnuteľností, ktoré odpredala….kúpnou zmluvou zo dňa 18.2.2011”. Žalobca v kúpnej
zmluve čl. IV bod 2 vyhlásil, že pred uzavretím tejto zmluvy sa oboznámil so stavom nehnuteľnosti,

jej stav je mu dobre známy a nehnuteľnosť v stave, v akom stojí a leží kupuje do svojho výlučného
vlastníctva v celosti. Napriek uvedenému ustanoveniu kúpnej zmluvy, nebolo nikdy úmyslom a vôľou
žalobcu nadobudnúť nehnuteľnosti tak, že bude vylúčená zodpovednosť žalovaného za vady predmetu
kúpy. Žalobca v žalobe poukázal na rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 25 Cdo 1741/98 , v ktorom
Najvyšší súd ČR uviedol, že ust. § 501 Občanského zákonníka je osobitnou úpravou zodpovednosti za

vady k veciam, ktoré sú v zmluve určené ako súbor vecí, čo znamená vymedzenie bez rozlíšenia veci
individuálnych a druhovo určených a bez ohľadu na ich akosť, množstvo, váhu a pod. V predmetnej
veci najvyšší súd na základe tejto úvahy vylúčil použitie tejto špeciálnej úpravy pre zmluvu, v ktorej bol
predmet kúpy a predaja stanovený uvedením dvoch individuálne určených nehnuteľností, čo je možné
analogicky aplikovať aj na prípad kúpnej zmluvy medzi žalobcom a žalovanou, ktorej predmetom je

predaj šiestich individuálne určených nehnuteľností. K priamemu vylúčeniu použitia ust. § 501 Obč.
zák. pre prípad individuálne určenej veci (jednalo sa o nehnuteľnosť) došlo napr. taktiež v rozhodnutí
Krajského súdu v Hradci Králové sp. zn. 21 Co 599/2005, v ktorom súd uviedol, že toto ustanovenie je
osobitnouúpravouzmluvnejzodpovednostizavadyvecíurčenýchsúhrnne(súborvecí)aďalej,žepokiaľ
bol predmetom zmluvy predaj individuálne určených vecí, použitie tohto ustanovenia v zmluve týkajúcej

sa týchto individuálne určených vecí (opäť sa jednalo o nehnuteľnosti) je bez právnych následkov,
nespôsobuje však jej neplatnosť. Ďalším relevantným je aj rozhodnutie NS ČR sp. zn. 32 Odo 441/2003,
v ktorom súd opäť uviedol, že vecí ako stoja a ležia sú veci určené súhrnne (súbor vecí). Žalobca
mal za to, že ustanovenia o prenechaní vecí ako stoja a ležia sa tak použijú iba v prípadoch, keď je
prenechaný súbor vecí (napr. celá knižnica, všetky knihy) alebo hromadná vec t.j. napr. predávajúci

predáva vybavenie konkrétnej reštaurácie (t.j. nešpecifikuje počty ani stav jednotlivých kusov vybavenia
- stoličiek, stolov a pod.), s tým, že pre individuálne určené veci sa toto ustanovenie použiť nemôže.
Popri zaplatení žalovanej sumy vo výške 84.600,- eur žalobca požadoval od žalovanej aj zaplatenie
úroku z omeškania vo výške 9 % p.a. zo sumy 84.600,- eur, a to odo dňa uplatnenia si vád predanej
veci u žalovanej, t.j. od 21.08.2012 až do zaplatenia.

3. Žalobca pôvodne v odôvodnení žaloby uvádzal, že v prípade úspechu vo veci požaduje od žalovanej
aj zaplatenie primeraného zadosťučinenia vo výške 20.000,- eur. Keďže uplatnenie uvedenej sumy
nebolo súčasťou petitu žaloby, súd žalobcu vyzval na odstránenie tejto nezrozumiteľnosti žaloby za
účelom odstránenia pochybností o predmete konania, na čo žalobca na pojednávaní dňa 5.9.2017 (čl.

475) uviedol, že v tomto konaní si uplatňuje len úhradu sumy 84.600,- eur s príslušenstvom a nárok na
primerané zadosťučinenie v odôvodnení žaloby uvádza len informatívne.

4. Žalovaná so žalobou nesúhlasila, pričom vo vyjadrení k žalobe uviedla, že si nie je vedomá žiadnych
vád nehnuteľností, ktoré žalobcovi predala kúpnou zmluvou zo dňa 18.2.2011. Stav nehnuteľností

žalobca poznal, žiadna podstatná skutočnosť ohľadne týchto nehnuteľností nebola navrhovateľovi
zatajená a predaj nehnuteľností prebehol štandardným spôsobom.

5. Súd vo veci vykonal dokazovanie oboznámením s listinnými dôkazmi predloženými do spisu stranami,
a to najmä kúpnou zmluvou zo dňa 18.2.2011 (čl. 6-9), záverečnou správou z geologického prieskumu

spoločnosti GEOTIP, s.r.o., zo dňa 19.8.2011 (čl. 11-40), vyhláseniami (čl. 41-43, čl. 114), inzerciou
na nehnuteľnosti (čl. 44), faktúrou (čl. 81), potvrdeniami o úhrade (čl. 82), preberacím protokolom
nehnuteľnosti (čl.118), fotografiami (čl. 131-134 a 136-146), projektom rodinného domu (čl. 179-187),
správou statika B.. T. z roku 2006 (čl. 188), vyhlásením B.. D. (čl. 189), výpisom z LV č. XXXX zo dňa27.1.2011 (čl. 244), vyjadrením k charakteru pozemkov (čl. 248), stavebným povolením (čl. 249-253),
kolaudačným rozhodnutím (čl. 271-272), odstúpením od predaja pozemku (čl. 328), výpisom z LV
č. XXXX zo dňa 10.11.2009 (čl. 410, 411), oznámením Okresného úradu F. katastrálneho odboru s

prílohami (čl. 417-442), potvrdením o úhrade (čl. 473), výsluchom sporových strán, výsluchom svedkov,
vrátane oboznámenia s výsluchmi svedkov cestou dožiadaných súdov, znaleckými posudkami, ako i
celým ostatným obsahom spisového materiálu.

6. Podľa § 470 ods. 1 Civilného sporového poriadku, ak nie je ustanovené inak, platí tento zákon aj na

konania začaté predo dňom nadobudnutia jeho účinnosti.
Podľa § 470 ods. 2 Civilného sporového poriadku, právne účinky úkonov, ktoré v konaní nastali predo
dňom nadobudnutia účinnosti tohto zákona, zostávajú zachované. Ak sa tento zákon použije na konania
začaté predo dňom nadobudnutia účinnosti tohto zákona, nemožno uplatňovať ustanovenia tohto
zákona o predbežnom prejednaní veci, popretí skutkových tvrdení protistrany a sudcovskej koncentrácii
konania, ak by boli v neprospech strany.

7. Žalobca v konaní pri výsluchu účastníka uviedol, že pôvodne chcel stavať dom v okolí Bratislavy
a hľadal vhodný pozemok. Pretože sa mu tento pozemok a táto lokalita páčila kontaktoval realitnú
kanceláriu. Chcel nájsť pozemok, kde bude mať tiché prostredie, veľa zelene, stavba sa mu páčila,
chcel pestovať zeleninu vrátane stromov a podobne. Všetko s týmito nehnuteľnosťami bolo v poriadku

z vonku, dohodli sa na cene. Videl doklady o tejto nehnuteľnosti, katastrálne doklady, zaplatil aj znalca,
aby prišiel oceniť predmetnú nehnuteľnosť, rozprával sa so starostom obce, tento povedal, že je všetko
v poriadku. Následne podpísal rezerváciu ohľadom týchto nehnuteľností so žalovanou, následne ešte
bol prizvaný architekt, stavbár a podobne. Následne sa rozprával so susedom, ktorý vlastní susedný
pozemok, nie s bezprostredným susedom, ale o tri domy ďalej, títo bližší susedia neboli vtedy doma.

Pýtal sa žalovanej, či sú na tejto nehnuteľnosti nejaké problémy, nezrovnalosti alebo závady, ubezpečila
ho, že nie. Následne po všetkých týchto informáciách vykonal kúpnu zmluvu dňa 18.02.2011. Zaplatil
realitnej kancelárii zálohu vo výške 5.000,-€ dňa 02.02.2011. V máji 2011 zistil problém na nehnuteľnosti,
keď kopali - robili prípojku pre vodu. Zavolal mu stavebný inžinier, že je tam problém, ukázal mu, že asi
20 až 40 centimetrov pod zeminou boli navážané smeti, následne na smeti bola navezená vrstva hliny.

Následne bolo zistené, že na tomto mieste je navezená skládka komunálneho odpadu 12 tisíc metrov
kubických. Táto situácia sa na predmetnej nehnuteľnosti nedala predtým vidieť. Počkal na výsledky
zistení odborníkmi na tejto nehnuteľnosti. Skúsil zavolať žalovanú a informovať ju o tomto zistení, avšak
ona nezdvíhala mobil. Pretože sa nijakým spôsobom nedomohol stretnutia so žalovanou, aby jej vec
ukázal a vysvetlil, požiadal o právne riešenie veci. Následne advokátska kancelária dostala odpoveď

od žalovanej, že ona nevie o žiadnych takýchto problémoch, odmietla doriešiť túto vec, preto bola
podaná žaloba na súd. Zaplatil za tento pozemok 120.000,- € a žiada, aby mu žalovaná zaplatila a
vrátila čiastku 84.600,- €, ide o rozdiel sumy medzi kúpnou cenou nehnuteľnosti a odhadom hodnoty
predmetnej nehnuteľnosti a náhradu za náklady v súvislosti s vykonanými úkonmi vyvolanými vadami
kúpenej veci. Žalovaná ho neinformovala, že na predmetnej nehnuteľnosti je navezený nejaký odpad,

navážka a podobne. Keď dostal projekt o stavbe, zistil, že sú tam pilóty, architekt sa pýtal žalovanej,
že prečo sú tam pilóty, odpoveď bola tá, že chceli vyrovnať terén. Nespýtal sa žalovanej, kto tam túto
zeminu naviezol. Niektorí ďalší ľudia, ktorí si kúpili nehnuteľnosť, napríklad sused povedal, že tam mal
iba trocha odpadu, kde postavil garáž, jedine jeho pozemok je celý na skládke. Vadí mu, že nemal
možnosť vlastného rozhodnutia, či chce mať riziko, bývať na skládke alebo nie. Žalovanej vytýka, že mu

nepovedala pred kúpou, že je tam skládka. Je pre neho dôležité zistiť, či predmetná skládka nemôže
byť toxická a nie je si istý, či by mu to do budúcna škodilo alebo nie. Nevedel si predstaviť, že by niekto
mohol mať stavebný pozemok na skládke. Na predmetnej nehnuteľnosti sa pestovať zelenina nedá.
Poukázal na to, že keď je stavba zapilótovaná a je drahšia, neznamená to, že by sa potom dala aj takto
predať, existencia skládky znižuje jej hodnotu. Žalobca tiež v konaní neskôr uviedol, že zistil, že pod

domom neboli piloty, ale piliere, ktoré sú iba 1 m až 1,80 m hlboké, teda dom klesne a má to preukázané
aj tým, že je pred garážou zámková dlažba, ktorú musel dať opravovať z dôvodu tohto poklesu zeminy.
Tiež uviedol, že aj v izbe sú praskliny. Kúpil pozemok 40 km od Bratislavy, avšak tento pozemok nemá
vlastnosti aké chcel. Chcel pestovať zeleninu, ale kupoval pozemok aj pre zdravé prostredie pre seba
a pre rodinu, pretože je preňho veľmi dôležité zdravé prostredie. Z uvedeného dôvodu odchádzal aj z

G., pretože tam bolo znečistené ovzdušie.

8. Žalovaná v konaní pri výsluchu sporovej strany uviedla, že v roku 2005 kúpila predmetné pozemky
spoločne s jej priateľom a matkou. Výhradným vlastníkom bola ona. Začali tam na týchto pozemkoch srealizáciu stavby v roku 2006. Z rodinných dôvodov sa rozhodla neskôr túto nehnuteľnosť predať cestou
realitnej kancelárie. Predmetnú nehnuteľnosť kupovala ako stavebný pozemok, pozemok žalobcovi
taktiež predala ako stavebný pozemok. Na otázku žalobcu, prečo má dom pilotáž, a prečo je tak vysoko

postavený, prečo je tam navezená hlina a prečo je nerovný terén, informovala žalobcu, povedala mu, že
preto, že na pozemku je navážka, túto informáciu povedala pred jej matkou T. N., K. D. D. E.. Žalobca
chcel kúpiť dom, ktorý ho uchvátil na tomto pozemku a ku konečnému rozhodnutiu kúpiť aj pozemky
prišlo za prítomnosti jeho dvoch poradcov. Poskytla mu komplet dokumentáciu, realitná kancelária mala
všetky doklady. Poskytla mu aj projekt na dom, ďalšie projekty obdržala znalkyňa, ktorá mu robila

posudok. Predmetná navážka na predmetnej nehnuteľnosti nemá žiadne následky a vplyv na životné
prostredie. Stavebná suť, ktorá tam je navezená nie je komunálnym odpadom, urobila to obec, ona
(žalovaná)tamtútoodpadazeminunedala,vecriešilaobec.Popredajinehnuteľnostijejvolalžalobcapo
prvý krát v júni 2011. Osobne sa jej sťažoval, že ho jeho poradcovia veľmi sklamali, že prišiel o peniaze.
Žiadalju,abymudalakontaktnajejarchitekta,ktorýprojektovaldom,lebotamchceurobiťnejakézmeny.
Poskytla žalobcovi všetky informácie ohľadom predmetnej nehnuteľnosti, ktoré mala k dispozícii. Nie je

ochotná žalobcovi vrátiť žiadnu časť z uplatňovanej pohľadávky. Na každú otázku žalobcu odpovedala.
Nepamätá si presne, na ktorom stretnutí informovala žalobcu o navezenej sutine, rozhodne to bolo
v období január, február až marec 2011. Informovala ho, že na tomto mieste je navážka stavebného
odpadu. Charakter pozemku je uvedený na príslušnom liste vlastníctva. Uviedla, že nevie nič o nejakom
komunálnom odpade na pozemku a nevie ani nič o nelegálnej skládke odpadu. Nehnuteľnosť kúpila

legálne. Nikto ju neinformoval, keď nehnuteľnosť kupovala o nejakej nelegálnej skládke. Vyslovene
informovala žalobcu, že ide o navážku stavebnej zeminy a stavebného odpadu. Žalobca mal pritom
svojich ľudí. Vždy prišiel s inou skupinou ľudí. Pamätá si na meno B.. K.. M. Š.. Nepovažuje prítomnosť
stavebnej sute za vadu na pozemku. Informovala pravdivo realitnú kanceláriu o stave predmetného
pozemku.

9. Svedkyňa T. N. (matka žalovanej) v konaní uviedla, že bola dvakrát prítomná pri riešení veci so
žalobcom priamo na predmetnej nehnuteľnosti. Po prvý krát sa stretla so žalobcom za prítomnosti
zástupcu realitnej kancelárie. Žalobca sa pýtal, prečo je predmetný dom tak vysoko postavený.
Odpovedali mu, že dom je na pilotáži kvôli charakteru pozemku. Nemal žiadne námietky voči tejto

informácii. Stále tvrdil, že domček je veľmi pekný, že ho chce. Navrhli mu, že na druhý deň sa stretnú na
mieste, príde pán E., bývalý partner žalovanej. Na druhý deň tiež všetci prišli. Žalobca si tam na druhý
deň tiež priviedol svojich ľudí. Všetci zúčastnení si prezreli nehnuteľnosť. Toto jednanie sa ukončilo tým,
že sa mu dodá všetka dokumentácia na posúdenie. Už v prvý deň pri rozhovoroch sa zložila záloha zo
strany žalobcu v realitnej kancelárii. Nehnuteľnosť sa predávala cez realitnú kanceláriu pána O. H. R..

Zakaždým tento pán prišiel na pozemok, prišla aj ona vždy. Na nehnuteľnosť boli viacerí záujemcovia.
Pán O. za realitnú kanceláriu už vopred každého klienta upozornil, že je tam pilotáž, pretože si toto vždy
každý ako prvé všimol. K výpovedi svedkyne žalobca uviedol, že nehovorí pravdu, pretože po prvý krát
na stretnutí bola prítomná aj svedkyňa, bola tam žalovaná, pán A. G. - zástupca realitnej kancelárie. Bolo
to 26.01. V tento jeden jediný deň videl svedkyňu na nehnuteľnosti, viac krát sa s ňou nestretol. Ďalej

svedkyňa uviedla, že na druhý deň, keď sa stretli za prítomnosti p. Stachu, tento vysvetľoval žalobcovi
všetky súvislosti s domom. Pán E. ponúkal navozenie zeminy na nehnuteľnosť pre žalobcu. Uviedla, že
si pamätá tiež, že pán starosta ich voľakedy upozornil na to, že je tam navážka, že sa tam voľakedy
ťažil íľ, ale že je to stavebný pozemok. Pamätá si, že bolo povedané, že je tam navážka stavebnej suti.
Žalobcovi sa dala k dispozícii celá dokumentácia, k čomu žalobca uviedol, že dokumentáciu obdržal

koncom februára.

10. Svedok D. L. v konaní uviedol, že predmetný pozemok bol pôvodne jeho pozemkom, ktorý vlastnil
približne v rokoch 2003, 2004, kúpili tento od družstva. Predmetnú nehnuteľnosť kúpili, lebo išlo o dobrú
cenu. Nakoniec spolu s otcom túto nehnuteľnosť predali jednému známemu. Predmetná parcela bola

bývalým tzv. hliníkom, ťažila sa tam hlina. Boli tam jamy, postupne ľudia zavážali tieto jamy komunálnym
odpadom, družstvo následne naviezlo na túto nehnuteľnosť asi meter ornice. Táto pôda bola vedená
stále ako orná. Má aj doteraz iný pozemok, kde bol tiež navážaný tento odpad, tým, že sa tam dá
betónová pilotáž, tak potom to vôbec nevadí. Na jeho bývalých parceliach stoja 4 domy, aj tam ľudia
bývajú. Informoval žalobcu na jeho požiadanie, že ako to v skutočnosti predtým bolo, oboznámil ho aj

s navážaným odpadom, rozpovedal mu situáciu, aká predtým s pozemkom bola. Žalobca sa vyslovene
zaujímal o to, či tam bol toxický odpad. Komunálny odpad obsahoval rôzne zvyšky kúrenia, tiež fľaše,
šatstvo, všetko čo tam ľudia nahádzali. Napríklad stalo sa, že našiel na jeho pozemku fľašu od oleja.
On čo videl tak to vyčistil a odstránil tieto nedostatky. Povedal mu iba to čo vedel, čo sa tam podľa jehomienky nachádza. So žalobcom sa stretáva príležitostne, avšak o tejto veci nehovoria. So žalobcom
sa rozprával po tom, čo on už tento pozemok kúpil. Je možné, že môže byť rozdiel v nehnuteľnostiach
ohľadom hĺbky, je možné že niekde je menej alebo viac tohto odpadu, ale iný podstatný rozdiel medzi

pozemkami nie je. Keď bol malý chlapec, tak vie, že jama po vyťaženej hline mohla mať hĺbku až do
troch metrov. Najhlbšie jamy boli práve v oblasti, ktorá je predmetom tohto sporu. Mohlo to byť do
troch metrov hĺbky. On upozorňoval kupujúcich, ktorí od neho kúpili parcely, že v akom stave sú. Predal
predmetnú parcelu žalovanej, pričom ju informoval, že kupuje pozemok, ktorý bol pôvodne skládkou
odpadu. Informoval ju on ako aj jeho otec, bola prítomná aj jeho manželka. Vtedy nebol žiaden problém.

So žalovanou sa stretol raz a aj hovorili o predmetnom pozemku, na čo žalovaná uviedla, že svedok
nehovorí pravdu, osobne s ním nikdy nehovorila, hovoril s ňou jeho otec, ktorý bol starosta. Svedok
uviedol, že situácia na pozemku mala vplyv na hodnotu nehnuteľnosti, bral do úvahy cenu, ktorá bola
ponúknutá za tento pozemok a za túto ju aj predal. Pamätá si cenu cca 57.000,- Sk. V zmluve je uvedená
cena 55.000,- Sk, je pravdou, že bol na notárstve a podpísal tam prehlásenie, že predáva pozemok za
300.000,- Sk. Nezrovnalosť v cene, ktorá bola uvedená na kúpnopredajnej zmluve a na prehlásení u

notára, bola urobená tak, ako sa to všeobecne robí. Predal pozemok za cenu, ktorá sa vtedy takto riešila
za podobný pozemok.

11. Svedok D. E. v konaní uviedol, že nehnuteľnosť pôvodne stavali pre seba, pre neho a žalovanú. Je
pravdou, že informoval žalobcu o stave predmetnej nehnuteľnosti. Bolo to po zložení zálohy. Žalobca sa

pýtal, že prečo je dom tak postavený, prečo je pred domom vysypaná hlina. Informoval ho, že predmetný
dom vzhľadom na charakter pozemku, na ktorom bola navezená hlina, z tohto dôvodu bol celý dom
postavený na pilotáže. Bolo to jednoznačne viditeľné. Žalobca nemal žiadne námietky, všetko chcel
kúpiť, vrátane domu, pozemkov a podobne. V obci konkrétne od starostu boli informovaní o tom, že
pozemok je určený ako stavebný pozemok, že sa tam ťažil íl, a že jama po ťažbe ílu bola zavezená

hlinou a stavebnou suťou, bola tam teda urobená navážka. Navážka mala byť stará 10 - 12 rokov spätne.
Pri stavbe sa robili prieskumné výkopy, boli vykonané tri a nebolo tam zistené, nič závadné, boli tam
tehly, betón, hlina. Žiadny komunálny odpad. Keď sa kupoval tento pozemok zo strany žalovanej, neboli
zistené žiadne závady, pre ktoré by ho neboli kúpili. Robilo sa 22 pilótov, t.j. 22 jám od hĺby 1 meter do
hĺbky 1,8 metra. On povedal žalobcovi, že tam navážka je, že dom je postavený na pilótoch. Keď sa

staval predmetný dom zo strany žalovanej, prišiel tam projektant, ktorého si najali, dom sa staval tak,
ako bol naprojektovaný. Projektant bol na pozemku pred začatím stavby. Bol to B.. R. G.. Ďalšie práce si
dali urobiť súkromne, nepamätá si už mená bagristov, ktorých na toto najali. Pilotáž sa robila výkopom,
zatláčaním sa to robiť nedalo. Svedok dodal, že žalobca chcel, aby mu dodali všetku dokumentáciu,
všetky listiny, predmetné listiny sa mu dávali na ďalší deň. Prišli s autami na pozemok, bolo vtedy mierne

nasnežené. Už si presne nepamätá, či k odovzdaniu listín prišlo hneď na druhý deň alebo až niektoré
ďalšie dni. Žalobca sa informoval o predmetný pozemok už 4 - 5 mesiacov pred kúpou, dostal všetky
informácie. Dostal všetko z realitnej kancelárie, základné informácie, ohľadom predmetného pozemku.
Následne dostal od nich aj všetky dokumenty.

12. Svedkyňa L. E. v konaní uviedla, že bola oslovená žalobcom v tomto konaní za účelom
vypracovania znaleckého posudku ohľadom hodnoty predmetnej nehnuteľnosti, ktorú chcel kúpiť.
Posudok vypracovala, a tým jej činnosť v súvislosti s touto hodnotou nehnuteľnosti a jej určením
bola ukončená. Bola prizvaná k ohliadke nehnuteľnosti ako znalec, potrebovala vykonanie obhliadky
nehnuteľnosti k vypracovaniu znaleckého posudku. Nepočúvala zvlášť rozhovor medzi zúčastnenými

stranami ohľadom predmetnej nehnuteľnosti. Všetka dokumentácia, ktorá bola potrebná k vypracovaniu
znaleckého posudku ohľadom ceny nehnuteľnosti jej bola predložená. Mala k dispozícii vlastnícku
dokumentáciu, projektová dokumentácia jej bola dodatočne predložená, nie na mieste samom pri
ohliadke. Nepamätá si podrobnosti projektovej dokumentácie. Určite tam nebola zmienka v minulosti
o nejakej skládke. Pravdepodobne by táto skutočnosť, teda ak by bola bývala zmienka o skládke, je

možné, že by mala vplyv na cenu nehnuteľnosti.

13. Svedok G.. G. H. (geológ vyhotovujúci geologický prieskum) v konaní uviedol, že ho oslovil žalobca,
s tým, že pri výkopových prácach identifikoval rôzne odpady. Bol tam prítomný jeho (svedkov) kolega
H. a išli sa pozrieť na miesto samé. Prezreli celý pozemok, bolo teplo, bol august alebo júl. Prešli ryhou,

ktorú vyhĺbili pre uloženie elektrickej siete. Myslí si, že žalobca mal už nehnuteľnosť odkúpenú. Zistili, že
skutočne sa nachádza odpad v tejto ryhe, v celej dĺžke ryhy. Bol tam ako odpad čo si pamätá, staré fľaše,
gumy, plastové fľaše, kovy, kúsky tehál, ryha bola hlboká okolo jedného metra, robili tam ešte ďalšie
sondy, prešli celú vrstvu predmetnej časti nehnuteľnosti a zistili, že tento odpad bol v celej hĺbke až doprirodzeného podložia. Svedok uviedol, že je toho názoru, že takto zasypaný odpad nie je prirodzeným
prostredím, samotná stavba prenáša do tohto prostredia určitú hmotnosť, čo ovplyvňuje následne
jej stabilitu. Žalobcovi odovzdali dokumentáciu, ktorú spracovali o výsledku šetrenia na predmetnej

nehnuteľnosti.Sondurobilinatejtonehnuteľnostiaždotrochmetrovhĺbky.Ďalšieskutočnostiaokolnosti
riešil kolega dr. Vojtaško. Tiež vybrali určitú škálu ukazovateľov, ktoré by mali vplyv, zaoberali sa širším
spektrom zistení. Záver bol ten, že čo sa týka vody, tu nezistili nejaké prekročenie limitu únosnosti.
Ohľadom pitnej vody sa nemohli zaoberať. Druhou vecou sú fyzickálno-chemické vlastnosti tejto časti
nehnuteľnosti.Tuzistiliprekročenieprvkovťažkýchkovov.Zvýšenéhodnotyarzénu,všetkosanachádza

v posudku. Dávali analyzovať zeminu, ktorá sa nachádzala medzi odpadom. Všetko by malo zrejme
vplyv na ľudské zdravie do budúcna. Toto zistenie by bolo podkladom aj na to, že by sa bolo treba
vecou ďalej zaoberať. Kopali bagrom na nehnuteľnosti, pričom usmernili bagristu, kde má kopať. Sami
odoberali vzorky zo steny ryhy do vriec a tieto potom zobrali na výskum.

14. Svedok D.. B. H. (geológ vyhotovujúci geologický prieskum) v konaní uviedol, že s kolegom urobili

ohliadku nehnuteľnosti, bagrom boli vykonané výkopy a na mieste samom zistili, a to v 4 ryhách, a to do
hĺbky maximálne štyroch metrov sa nachádzali rôzne druhy odpadu. Prevládali odpady typu domových
odpadov,stavebnýodpad,okrajovérastlinyapodobne.Úlohoubolovykonaťorientačnývýskumzloženia
podložia s ohľadom na výskyt odpadu a znečistenia v ňom. Záver bol taký, že podľa vytriedenia v
súvislosti s katalógom, vytipovali miesta, ktoré by mohli obsahovať znečisťujúce látky, odobrali päť

vzoriek znečistenej zeminy a na základe týchto piatich vzoriek porovnávali výsledky koncentrácie
vybraných škodlivých látok, najprv s limitmi, ktoré sú na Slovensku platné, ktoré vydalo Ministerstvo
životného prostredia. Hoci tieto kritériá nemajú priamy vplyv na posúdenie škodlivosti koncentrácie
látok v zemine. Ale sú udávané ako orientačné hodnoty, ktoré určujú kedy daná lokalita musí byť ďalej
skúmaná vzhľadom na to, že koncentrácie presahujú limit B. Táto informácia ešte nehovorila nič o

zdraviu škodlivých vplyvoch, možnože veľmi hrubo. V prvom rade je to geológ, ktorý by mohol zistiť vplyv
škodlivých látok v predmetnej zemine. Ako zdraviu škodlivé z piatich druhov chemických skupín zistili,
že kritériá používané americkou ETA vo vzťahu k ohrozeniu zdravia človeka boli prekročené u arzénu,
benzoapyrénu a dibenzo-antracénu. Podrobný prieskum sa však nekonal, výsledok uviedli v záverečnej
správe. Stavebný odpad by nemal mať vplyv na ľudské zdravie. Ohľadom arzénu ako ťažkého kovu,

jednou z možností ako sa tam mohol dostať arzén boli látky, ktorými boli vykonávané postreky rastlín.
Nie je možné vylúčiť, že išlo o určité agrochemikálie. Jeho skúsenosťou je, že zo stoviek skládok, ktoré
v minulosti preskúmal sa často vyskytli prekvapivé druhy látok a odpadov. Pri nelegálnych skládkach sú
oveľa väčšie riziká. Pretože legálne skládky, ktoré majú celý spôsob predpisov, podľa ktorých sa eviduje
transport, ukladanie a podobne. Zistenia v danej veci by mohli byť napríklad karcinogénne.

15.SvedokM.Š.vkonaníuviedol,žehooslovilžalobcavdecembri2010,požiadalhoopomocpririešení
návrhu rodinného domu, po určitej dobe sa stretli s tým, že našiel rozostavaný rodinný dom v Slovenskej
Novej Vsi a požiadal ho, aby som spolu s ním išiel na stretnutie s majiteľkou nehnuteľnosti, ktoré bolo
dňa 26.01.2011. Došli k záveru, že architektonicky je predmetný dom podľa predstáv investora. Aj

jemu (svedkovi) sa páčil tento dom tak ako bol riešený. V rámci stretnutia diskutovali aj o tom, či by
bolo možné tento dom aj nejako upraviť. Následne nastalo jednanie medzi predávajúcimi a kupujúcim,
jednali aj o cene, bol aj pri tomto keď jednali o cene. On nezasahoval do debaty zúčastnených o
cene nehnuteľnosti. Nakoniec sa dohodla kúpna cena nehnuteľnosti a potom odišli do F. do realitnej
kancelárie, kde sa spísala rezervačná zmluva. Týmto skončila jeho činnosť vo vzťahu k žalobcovi

o predmetnej nehnuteľnosti. Za jeho prítomnosti nebolo vznesené žiadne upozornenie ohľadom vád
nehnuteľnosti zo strany žalovanej. Projektovú dokumentáciu dostal niekedy v marci 2011, keď sa
stretli na dome v E. U. H., kde bol on, žalobca a pravdepodobne priateľ žalovanej. V projektovej
dokumentácii bol výkres základov domu, z ktorého vyplývalo, že dom je založený hĺbkovým zakladaním,
boli to základové studne, priemer okolo 1000 - 1200 milimetrov. Vo svedkovi to okamžite indikovalo,

že základové pomery, teda základová zemina je neúnosná. V rámci technickej správy sa uvádzalo, že
sa jedná o neúnosné typy zeminy, a preto bolo potrebné navrhnúť iné riešenie. Nebola tam zmienka o
žiadnej skládke. Samotná pilotáž nie je závadou na stavbu rodinného domu. Z projektovej dokumentácie
a ani obhliadkou na stavbe sa nedali zistiť určité skutočnosti, z ktorých by sa dalo usúdiť, že nie je
vhodné vykonávať stavbu na takejto konkrétnej časti nehnuteľnosti, ktorú spomínal. Na prvý pohľad

nebolo možné vidieť pilóty, pri ohliadke domu videli iba to, že bol dom zdvihnutý oproti terénu na jeden
meter. On vo veci debatoval aj s pánom E., ktorý je majiteľom firmy, ktorá mala dom realizovať a došli k
určitému záveru, že predmetný dom bol zdvihnutý najmä preto, že po dokončení asfaltovej komunikácie
bol na úrovni cesty. Vyvýšenie domu na plato je neštandartné, so žalovanou o tomto nehovorili. Pokiaľby stavba bola založená na pilótach kvalitne, tak by prítomnosť navážky nemala vplyv na kvalitu stavby,
teda pilóty sa použijú preto, aby dom nesadal. Podľa projektu mal mať dom základové studne, ktoré
sa realizujú kopaním, do podzemia sa zatláčajú betónové skruže. O veci sa so žalovanou nerozprával.

Určite si preštudoval projektovú dokumentáciu a slovo navážka tam nebolo uvedené.

16. Svedok B.. F. M. v konaní uviedol, že ich realitná kancelária sprostredkovávala kúpu a predaj
nehnuteľnostimedziúčastníkmikonania.Bolavykonanázmluvaobudúcejzmluve.Prednimivkancelárii
savyplácalazálohanakúpnucenunehnuteľnosti,cenusinepamätá,detailysinepamätá.Riadnukúpno-

predajnú zmluvu podpisovali v Bratislave v nejakom nákupnom centre. Asi po roku po uskutočnení kúpy
a predaja nehnuteľnosti ich informoval žalobca, že je na nehnuteľnosti nejaký problém. Dopočuli sa
orientačne iba o tom, že tam má byť nejaká skládka, ich realitná kancelária to ale neriešila a nezisťovala,
nebol na to dôvod. Zisťujú iba právny stav pred kúpou. Pri ohliadke v januári 2011 za realitnú kanceláriu
v Trnave si nepamätá, že by bolo niečo hovorené o nejakej skládke na nehnuteľnosti. Nemali k dispozícii
projektovú dokumentáciu od pani N., možno mali nejakú vizualizáciu. Vie, že na stretnutí sa nejaké

papiere resp. dokumenty medzi účastníkmi dávali, ale nevie aké, oni sa do toho nezainteresovávali.
Dostali vizualizáciu stavby a list vlastníctva na zistenie právneho stavu nehnuteľnosti. Podľa neho záleží
na obsahu skládky. Bližšie o tomto nevie nič.

17. Svedok F. E. v konaní uviedol, že bol oslovený žalobcom, aby prišiel posúdiť nehnuteľnosť do E.

U. H., na ktorej by mal v budúcnosti možno robiť nejaké stavebné práce. Bolo to niekedy na jar v roku
2011. Bola tam prítomná pri ohliadke aj žalovaná. Obzrel si hrubú stavbu a dal žalobcovi krátke ústne
stanovisko. Nič nápadné, nevhodné na tejto stavbe nebolo. Bol prítomný aj preto, aby žalobcovi mohol
poradiť ako riešiť ďalej vec, ak by boli zistené nejaké skutočnosti, ktoré by boli závadou. Nič také nezistil.
Mali možnosť posúdiť iba výškové osadenie stavby, posadenie stavby, pozemok bol v miernej preliačine,

samotná nehnuteľnosť bola zdvihnutá. Na predmetnej obhliadke nemali možnosť nič nápadné zistiť.
Zvýšenie nie je nič neštandardné, ide o otázku predstavy investora stavby a budúcej výšky upraveného
terénu. Nemali možnosť posúdiť ďalšie eventuality, lebo nemali k dispozícii geologický prieskum a ani
projektovú dokumentáciu. Pri jeho prítomnosti nepadli ani otázky, prečo je nehnuteľnosť vyvýšená a
podobne. V tom čase mali k dispozícii iba nejakú štúdiu vizualizácie predmetnej stavby. Neskúmal

dôvod vyvýšenia stavby. Nebolo mu nič nápadné na tom, že je stavba zvýšená. Existencia pilótov nie je
dôvodom na spochybnenie vyvýšenia stavby. Na tomto stretnutí nezaregistroval pilotáž.

18. Svedok Š. L. v konaní uviedol, že pôvodným vlastníkom predmetných nehnuteľností bol jeho
syn D. L., on (svedok) však vybavoval všetky záležitosti ohľadom predaja nehnuteľnosti. Predmetné

nehnuteľnosti pôvodne odkúpili od predchádzajúceho majiteľa. Predmetný pozemok bol sčasti bývalý
obecný hliník - ťažobná jama na hlinu, ktorá približne v 60-tych, 70-tych rokoch bola zavezená stavebnou
suťou a tiež tam boli určité navážky od občanov, tiež tam mohli byť smeti. V rámci územného plánu
obce boli tieto nehnuteľnosti vyčlenené ako stavebné pozemky. Bol v minulosti starostom obce E. U.
H., a preto bol oboznámený s celou situáciou. Pokiaľ vie, tak tieto navážky boli robené od jedného

metra až po tri metre do hĺbky. V súčasnosti tam stoja pekné rodinné domy v tejto časti. Sledoval
predmetnú nehnuteľnosť aj v období, keď stavba prebiehala. Bol starostom do roku 2010. Čo sa týka
jeho rozhovoru so žalovanou, pri predaji nehnuteľnosti žalovanej bola určitá dohoda o budúcej zmluve.
Upozornil žalovanú na to, že na predmetnej nehnuteľnosti bola v minulosti skládka. Avšak keď sa stavba
založípodľapredpisu,nemalobytovadiť.Ceztovšetko,žeupozornilžalovanúnatietourčitéskutočnosti

so skládkou na predmetnej nehnuteľnosti, tak túto nehnuteľnosť kúpila. Bol prítomný pri podpise zmlúv.
Pilóty boli vykopané bagrom až po pevnú zeminu, bola vykopaná jama, bolo následne urobené kruhové
debnenie, kde sa dali armatúry a vytiahlo sa to nad terén, kde teraz stavba stojí. Pri výkopových prácach
bola vidieť stavebná sutina ako aj určitý domový odpad. V rokoch 1960-65 až 1975-77 sa navážala
sutina. Čo sa týka odpadu bol tam väčšinou popol, saponáty sa v minulosti pomerne málo používali.

Bol tam najmä domový odpad, popol a tiež tam bol odpad z domových búračiek. Žalovaná uviedla, že
svedok ju upozornil pred kúpou nehnuteľnosti, že kupuje navážku so stavebným odpadom.

19. Svedok K. O. v konaní uviedol, že zo sporových strán pozná žalovanú, asi tri alebo štyri roky spätne
riešil ako realitná kancelária predaj pozemkov a rozostavaného domu v obci E. U. H.. Žalovaná sa na

nich obrátila a snažili sa nájsť pre ňu kupca. Bolo prítomných viac záujemcov o kúpu nehnuteľnosti, ale
väčšinou kúpa stroskotala na cene nehnuteľnosti, ľudí odradila aj veľkosť nehnuteľnosti. Zistil informácie
o tejto nehnuteľnosti z listu vlastníctva, bližšie už neskúmal z čoho táto nehnuteľnosť bola zložená.
Vedel o tom, že na predmetnej nehnuteľnosti boli v minulosti robené vyvážky odpadu, išlo o nestráženúpôdu. Aj predal jeden susediaci pozemok, tiež tam bola aj navážka, lebo išlo o jednoliaty pozemok.
Nepozná žalobcu v predmetnom konaní. Hoci nie je stavbár, mal vždy k dispozícii k nahliadnutiu
všetku dokumentáciu ohľadom nehnuteľnosti, ktorú ponúkali na predaj. Pre neho bola dosť záruka

v tom, že predmetná stavba už bola rozostavaná, a pôvodný majiteľ tam chcel bývať. Ponúkali tieto
nehnuteľnosti asi pol roka pred tým ako sa zrealizovala predmetná kúpa. Predmetná nehnuteľnosť
žalovanej bola ponúkaná v dvoch realitných kanceláriách. Jeho sa dotkla situácia, keďže našiel kupcu
na nehnuteľnosť a predajca potom ide riešiť vec do inej kancelárie. Mal k dispozícii všetku dokumentáciu
ako rozostavanosť nehnuteľnosti, všetky materiály ktoré sú potrebné k stavbe a podľa jeho názoru sa

dotyčný záujemca mohol dostatočne oboznámiť s dokumentáciou. Mal skúsenosť, že podobný pozemok
s takouto navážkou sa v predmetnej lokalite predal. Pokiaľ si pamätá, ale nevie presne, podobný
pozemok sa predal za tú istú cenu ako tento pozemok.

20. Svedok R. G. v konaní uviedol, že pozná žalovanú v predmetnej veci. Po zakúpení predmetného
pozemku prišla za ním, chcela, aby vypracovali architektonickú štúdiu. Potrebovala to pre vlastné účely.

Je pravdou, že túto prácu vykonali. Boli sa pozrieť aj pri realizácii základov stavby. Investor ich informoval
od začiatku, že na predmetnej nehnuteľnosti sa nachádzajú navážky. Táto informácia pôvodne bola
od starostu obce, že na nehnuteľnosti predtým bola jama, že táto jama bola zavezená stavebným
odpadom, stavebnou suťou. S touto informáciou potom pracovali. Na prvý pohľad bol tento pozemok
normálnym štandardným pozemkom. Navážky majú vplyv na hodnotu pozemku, ale ešte pred kúpou

samotnou, keďže tento fakt si vyžaduje zvýšené investičné náklady na zakladanie stavby. Tým, že tam
bola navážka stavba vyšla neskôr drahšie. To, že sa jednalo v danom prípade o pilotáž stavby, tak toto
bolo jediné vhodné riešenie základov stavby. Pri ďalšom spôsobe riešenia stavby by bolo nutné vykopať
veľmi hlboké základy. Raz bol na tejto stavbe, keď bola rozostavaná. Pilotáž by bola vidieť vtedy, keď
by ešte nebol upravený terén. Riešenie predmetnej stavby uvedeným spôsobom je zaznamenané aj v

projektovej dokumentácii. Výkopové práce vykonal bager. Najprv vychádzali z ústnej informácie, že ide
o navážky, vypracovali projekt na pilótoch, odhadovali dĺžku základov a potom sa priamo na mieste pri
výkopých prácach prispôsobí, kým geológ neodsúhlasí hĺbku. Na stavbe bol pri realizácii základových
prác, lebo mal záujem na tom, aby boli základy založené v poriadku. Pilotáž je zasadená v poriadku, bol
tam tiež stavebný dozor. Správnosť zasadenia pilotáže skontroloval geológ.

21. Svedkyňa B.. G. F. v konaní uviedla, že po prvý krát sa bola pozrieť na predmetnom pozemku v
januári 2011. Bola tam iba jedenkrát pred kúpou domu, videla rozostavaný dom a obrovský pozemok.
Predmetná nehnuteľnosť sa zapáčila hlavne manželovi, pretože tam bola obrovská záhrada a obrovský
pozemok.Nebolaprítomnáprižiadnychjednaniachvsúvislostiskúpoupredmetnejnehnuteľnosti.Snom

manžela bolo mať veľmi veľkú záhradu, chcel tam pestovať zeleninu, hlavne rajčiny. Po tom čo manžel
videl predmetnú nehnuteľnosť, resp. bol oboznámený s detailami, bol z toho veľmi nervózny a nešťastný.
Dôvodom rozčarovania bola skutočnosť, o ktorej jej povedal, že na nehnuteľnosti kopali a našli tam
skládku. Odkedy bola informovaná, že na nehnuteľnosti je skládka, už nechce v tejto nehnuteľnosti
bývať, veľmi by týmto psychicky trpela, keby v tejto nehnuteľnosti mala bývať.

22. Svedok B.. A. D. pri výsluchu cestou dožiadaného súdu uviedol, že skutočnosti, ktoré ovplyvnili
výšku koeficientu redukujúcich faktorov v prípade sporného pozemku boli technické veci, nakoľko išlo
o ekologicky znečistený pozemok rôznym druhom odpadu. Určenie ceny nehnuteľnosti je vždy na
odbornomposúdeníznalca,aksanapozemkuvyskytnenegatívnyjav,cenanehnuteľnostimôžeklesnúť.

Nevedel uviesť, či by iný znalec pri určení ceny postupoval rovnako, je to vždy na jeho posúdení, sú
rôzne metodiky pri určení ceny nehnuteľností.

23. Svedok B.. G. T. (statik projektu rodinného domu) pri výsluchu cestou dožiadaného súdu uviedol,
že to, že by bola stavba založená na pilótach je nepresný termín, je na tzv. šachtových pilieroch. Na

predmetný pozemok sa bol osobne s architektom pozrieť, kde zistili, že je to navážka - rumovisko,
kde dedinčania znášali odpad. On ako statik dal podmienku, že táto stavba musí byť umiestnená na
šachtových pilieroch. Na mieste zistili mocnosť týchto navážok až do výšky 4m. Nie je mu známa
podstata sporu, ale zo stavebno-technického hľadiska je toto riešenie v poriadku. K uvedenému
riešeniu nemal k dispozícii podklady, ale osobne to obhliadol spoločne s architektom a spolupracujúcim

geológom.24. Zo súkromného znaleckého posudku znalca B.. A. D., znalca z odboru stavebníctvo, odvetvie odhad
hodnoty nehnuteľností zo dňa 20.12.2012 vyplýva, že všeobecná hodnota predmetných pozemkov je
37.200,- eur (čl. 386-401).

25. Zo znaleckého posudku B.. K.. L. E. č. 5/2011 zo dňa 2.2.2011 (čl.228-261, hodnotený ako listinný
dôkaz) vyplýva, že všeobecná hodnota predmetných pozemkov je 120.350,94 eur.

26. Zo znaleckého posudku v konaní ustanoveného znalca A.. C. G., znalca z odboru ťažba, odvetvie

geológia a odboru ochrana životného prostredia, odvetvie priemyselný a komunálny odpad (ktorý mal
v posudku odborne posúdiť geologický prieskum vykonaný spoločnosťou GEOTIP, s.r.o. a odborne
posúdiť jeho závery, vyjadriť sa k správnosti zistenia prítomnosti škodlivých látok a ich koncentrácie
a zhodnotiť vplyv zistených škodlivých látok na zdravie človeka, na využívanie pozemku, stavebnú
činnosť, pestovanie plodín a možnosť využívania podzemnej vody) č. 04/2015 zo dňa 30.11.2015 (čl.
301-315) vyplýva, že prieskum spoločnosti GEOTIP, s.r.o. bol vykonaný podľa platných právnych

predpisov, jeho závery sú dostatočné a potvrdzuje ich správnosť, a to tak správnosť vyhodnotenia
obsahu a koncentrácie škodlivých látok v odpadových zeminách. Znalec vyhodnotil znečisťujúce látky
v odpadových zeminách podľa aktuálneho Metodického pokynu ministerstva životného prostredia,
pričom dospel k záveru, že zemina v sonde S-3 je kontaminovaná arzénom, pričom sanácia územia
a odstránenie odpadov nie je potrebné. Žiadne zo zistených hodnôť ukazovateľov znečisťujúcich látok

v odpadových zeminách neprekročili limitné hodnoty Smernice pre inertný odpad. Čo do využiteľnosti
uviedol, že výskyt odpadov a odpadových zemín na pozemku jednoznačne znižuje jeho využiteľnosť,
znižuje únosnosť podložia a zvyšuje sadanie nad únosnú mieru. V širšej oblasti okolo sondy S-3 je
priestorsozvýšenoukoncentráciouarzénu,ktorámôžeohroziťľudskézdraviepriurčitomvyužitíúzemia,
z ktorého dôvodu je pestovanie plodín, ktoré slúžia na priamy konzum v tejto oblasti problematické až

nežiaduce.

27. Zo znaleckého posudku v konaní ustanoveného znalca B.. C. G., znalca z odboru stavebníctvo,
odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností č. 9/2017 zo dňa 18.1.2017 (ktorý mal stanoviť všeobecnú
hodnotu predmetných pozemkov ku dňu 18.2.2011, a to vzhľadom na zistené vlastnosti predmetných

pozemkov a možnosti ich využitia vzhľadom na závery znalca A.. C. G. v spojení so správou spoločnosti
GEOTIP, s.r.o. o geologickom prieskume predmetných pozemkov) vyplýva, že všeobecná hodnota
pozemkov je 119.000,- eur (čl. 352-372).

28. Zo súkromného znaleckého posudku STU v Bratislave, Ústav súdneho znalectva, č. 20/2017 zo

dňa 28.7.2017 vyplýva, že náklady na realizáciu prác potrebných na sanáciu ekologického zaťaženia
predmetných pozemkov sú vo výške 437.368,42 eur (450-469).

29. Právny zástupca žalobcu právom záverečnej reči uviedol, že majú po vykonanom dokazovaní
za preukázané, že pozemok, ktorý žalobca kúpil od žalovanej trpel vadou, o ktorej žalovaná

žalobcu pri kúpe pozemku neinformovala. Vada pozemku spočívala v tom, že v podloží pozemku
sa nachádzala nelegálna skládka komunálneho a iného odpadu. V kontexte k tejto skutočnosti v
zmysle ust. § 596 OZ si žalovaná nesplnila svoju notifikačnú povinnosť, v dôsledku čoho v zmysle
§ 597 OZ vznikol žalobcovi nárok voči žalovanej na poskytnutie primeranej zľavy z kúpnej ceny
pozemku. Predmetná právna úprava postihuje takú vadu, ktorá existovala v čase kúpy veci. V konaní

bolo preukázané, že nelegálna skládka na pozemku existovala v čase kúpy pozemku žalobcom, a
žalovaná o tejto skládke vedela. Pri tom skutočnosť vedomosti žalovanej o existencii skládky nemá
právnu relevanciu pre vznik predmetného nároku žalobcu. Zodpovednosť predávajúceho je postavená
na princípe objektívnej zodpovednosti. A tejto zodpovednosti sa žalovaná nijako nezbavila. Pre prípadné
zbavenie sa zodpovednosti predávajúceho nestačí len nejaké všeobecné upozornenie, že predávaná

vec je nejako vadná, alebo, že má nejakú charakteristiku, ale je nevyhnutné, aby predávajúci upozornil
kupujúceho na konkrétne vady predávanej veci, a to konkrétnou špecifikáciou týchto vád. Túto povinnosť
si žalovaná nesplnila. Žalobcovi teda vznikol nárok na primeranú zľavu z kúpnej ceny, pričom v
zmysle právnej úpravy a príslušnej rozhodovacej praxe najvyšších súdnych autorít táto primeranosť
resp. výška tejto zľavy sa musí odvodzovať od povahy a rozsahu vady, od miery komplikácií, ktoré

sú spojené s užívaním kúpenej veci, miery zníženia funkčných vlastností a použiteľnosti kúpenej veci
a tiež z výšky ceny potrebných opráv resp. sanačných zásahov nevyhnutných pre odstránenie
existujúcej vady do stavu kedy kúpená vec by vykazovala štandardné očakávané vlastnosti. Určenie
výšky primeranej zľavy je považované za právnu otázku v kontexte vyššie uvedených aspektov,ktoré je potrebné pritom zohľadniť. Ako podporný dôkaz bol zo strany žalobcu predložený súkromný
znalecký posudok na určenie hodnoty kúpenej veci, ktorý určil jej hodnotu so špecifickým výslovným
zameraním sa na zohľadnenie toho, v akej miere existencia skládky pod povrchom pozemku ovplyvňuje

hodnotu tohto pozemku v smere zníženia jeho ceny. Súdom zadaný posudok B.. G. napriek tomu,
že bol zadaný s požiadavkou na zohľadnenie existencie skládky na pozemku, bol vypracovaný so
záverom určenia znaleckej ceny pozemku s výslovným konštatovaním, že znalec nie je odborníkom
v oblasti ekologického zaťaženia, a teda túto skutočnosť náležite nezohľadnil pri určení výšky ceny
pozemku. Vzhľadom na uvedené navrhli, aby nebol súdom braný do úvahy ako relevantný podklad,

ktorý by odpovedal na otázku aká je cena žalobcom kúpeného pozemku so zohľadnením jeho
vady spočívajúcej v nelegálnej skládke. Ako ďalší dôkaz pre účely určenia výšky primeranej
zľavy kúpnej ceny žalobca predložil v konaní ďalší súkromný posudok znaleckého ústavu, ktorý
kvantifikuje cenu nákladov potrebných na odstránenie vady kúpeného pozemku. V zmysle tohto je
evidentné, že kúpená vec trpí takou závažnou a rozsiahlou vadou, že jej odstránenie je ekonomicky
neuskutočniteľné. Ekonomickou neuskutočniteľnosťou odstránenia vady rozumieme taký stav, kedy by

náklady na odstránenie vady značne prevyšovali hodnotu pozemku vo všeobecnosti. Právny zástupca
poukázal na nerelevantnosť posudku Ing. Mikláneka, podľa ktorého by mala byť hodnota predmetného
pozemku, ktorý trpí ekologickou záťažou v miere ako bola táto preukázaná v konaní, taká istá ako
hodnota toho istého pozemku bez ekologickej záťaže. Ak je výška nákladov potrebných na odstránenie
vady kúpenej veci väčšia ako je kúpna cena tejto veci, je logické, že hodnota tejto kúpenej veci, ktorá trpí

takouto vadou nemôže byť rovnaká, alebo takmer rovnaká ako hodnota takejto veci bez vady. Vzhľadom
na uvedené má za to, že relevantným podkladom pre určenie výšky uplatneného nároku je posudok B..
D., ktorý zohľadňuje vplyv zistenej vady kúpenej veci na jej hodnotu. Z toho vyplýva, že výška primeranej
zľavy z kúpnej ceny sa logicky odvíja od rozdielu kúpnej ceny predmetného pozemku a jeho hodnoty
zistenej posudkom B.. D.. Takýmto spôsobom postupoval aj žalobca pri vyčíslení si uplatneného nároku.

30. Právny zástupca žalovanej právom záverečnej reči uviedol, že vzhľadom na obsah vykonaného
dokazovaniamajúzato,ženávrhžalobcujenedôvodný.Meritomsporu,jetvrdeniežalobcu,žepozemky
mali skrytú vadu. Poukázal na ust. čl. 4 ods. 2 kúpnej zmluvy, kde žalobca v postavení kupujúceho
vyhlásil, že pred uzavretím tejto zmluvy sa oboznámil so stavom nehnuteľnosti, jej stav mu je dobre

známy a nehnuteľnosť v stave v akom stojí a leží kupuje do svojho výlučného vlastníctva, pričom majú
za to, že takéto vyhlásenie žalobcu bez ohľadu na ďalšie v spise sa nachádzajúce dôkazy prezumuje
fakt, že žalobca poznal stav kupovanej nehnuteľnosti. Žalobcovi bola odovzdaná kompletná projektová
dokumentácia, ktorú na základe listinných dôkazov ako aj svedeckých výpovedí riadne prevzal a vstúpil
do stavebného konania namiesto žalovanej. Žalobca taktiež od samého začiatku realizácie predaja

predmetných nehnuteľností disponoval LV Č.. XXXX zo dňa 10.11.2009, čo preukazuje ZP B.. E.,
konkrétne na strane 2 ods. 5.l., kde je uvedené, že zadávateľ teda žalobca predložil predmetný LV,
z ktorého jednoznačne a nespochybniteľne vyplýva, že okrem zastavaných plôch budú predmetom
kúpy ostatné plochy, pričom v legende spôsobu využívania pozemku je pod kódom XXXXX uvedené:
odkalisko, skládka odpadu, svahy, rokliny, výmole, skaly, štrk, kamenie a iné.. Nemôže preto obstáť

tvrdenie žalobcu, že nepoznal stav nehnuteľnosti, ktorú kupuje. Čo sa týka samotných údajných vád
predávaných nehnuteľností v tejto súvislosti poukázal na súdom vykonané znalecké dokazovanie, ktoré
jednoznačne svedčí v prospech argumentov žalovanej. V konaní boli vypracované dva rozhodujúce a
pre rozhodnutie súdu smerodatné posudky, a to jednak na stanovenie všeobecnej hodnoty pozemkov
znalca B.. G. a taktiež na posúdenie geologického prieskumu Q. G.. Prvý z uvádzaných stanovil

všeobecnú hodnotu predmetných pozemkov v takmer totožnej výške, za aké boli tieto odpredané
žalobcovi. Druhý zasa jednoznačne preukazuje, že zeminy a podzemná voda nie sú kontaminované. Z
uzatvorenej kúpnej zmluvy medzi žalobcom a žalovanou vyplýva, že žalobca kupoval zastavané plochy
a ostatné plochy a nie záhrady, ktoré by mali byť využiteľné na pestovanie zeleniny, alebo ovocia.
Žalobca si v uzatvorenej kúpnej zmluve žiadnym spôsobom nevymienil konkrétne vlastnosti kupovanej

nehnuteľnosti, nedeklaroval spôsob ich využitia, a preto aj z tohto dôvodu nemožno hovoriť o ním v
konaní pertraktovaných faktických vadách. Čo sa týka súkromného znaleckého posudku žalobcu na
stanovenie hodnoty sanačných prác, tento má hodnotu listinného dôkazu považuje ho za nadbytočný,
keďže podľa znalca G. zeminy nie sú kontaminované a odstránenie odpadov ani sanácia územia nie sú
potrebné. Čo sa týka posudku vypracovaného znalcom Ing. Petrovičom, kde bol zadávateľom žalobca,

tento spochybňujú vzhľadom na jeho markantnú odlišnosť s posudkom, ktorého zadávateľom bol súd,
ako aj vzhľadom na podrobné vyjadrenia znalca B.. G. z pojednávania konaného dňa 19.1.2018. Taktiež
poukázali na skutočnosť, že z časového hľadiska dĺžky konania bol žalobcom predložený znalecký
posudok súdom posudzovateľný iba ako listinný dôkaz, keďže žalobca až dodatočne dňa 15.5.2017predložil posudok s príslušnou znaleckou doložkou. Žalovaná vzhľadom na všetky uvádzané skutkové
tvrdenia a právne posúdenie s poukazom na vykonané dokazovanie navrhla, aby súd žalobcu v celom
rozsahu ako nedôvodnú zamietol a zaviazal žalobcu na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

31. Žalobca sa v konaní domáhal nároku na zľavu z dojednanej kúpnej ceny podľa § 597 OZ z dôvodu,
že žalovanou mu predané pozemky trpia skrytou vadou, na ktorú ho žalovaná neupozornila v zmysle
svojej povinnosti podľa § 596 OZ, a to že podložie týchto pozemkov tvorí nelegálna skládka odpadu.
Žalobca si zároveň uplatnil náhradu nákladov vo výške 2.600,- eur podľa § 598 OZ, ktoré mu vznikli v

súvislosti s vypracovaním posudku spol. GEOTIP, s.r.o.. Žalovaná sa v konaní bránila tým, že žalobcovi
pri predaji uviedla všetky podstatné skutočnosti ohľadne predávaných vecí, informovala ho o tom, že na
pozemku je navážka, žalovaný poznal stav nehnuteľností, pričom kúpnu cenu, za ktorú nehnuteľnosti
nadobudol, navrhol on sám. Skládka odpadu na pozemku nie je toxická, ani zdraviu škodlivá.

32. Podľa § 499 Občianskeho zákonníka v znení účinnom ku dňu uzavretia Zmluvy ( ďalej len „OZ“),

kto prenechá inému vec za odplatu, zodpovedá za to, že vec v čase plnenia má vlastnosti výslovne
vymienené alebo obvyklé, že ju možno použiť podľa povahy a účelu zmluvy alebo podľa toho, čo
účastníci dojednali, a že vec nemá právne vady.
Podľa § 500 ods. 1 OZ, ak ide o zjavné vady alebo o vady, ktoré možno zistiť z príslušnej evidencie
nehnuteľností,nemožnouplatňovaťnárokzozodpovednostizavady,ibažescudziteľvýslovneubezpečil,

že vec je bez akýchkoľvek vád.
Podľa § 501 OZ, ak sa vec prenechá ako stojí a leží, nezodpovedá scudziteľ za jej vady, ibaže vec nemá
vlastnosť, o ktorej scudziteľ vyhlásil, že ju má, alebo ktorú si nadobúdateľ výslovne vymienil.
Podľa § 563 OZ, ak čas splnenia nie je dohodnutý, ustanovený právnym predpisom alebo určený v
rozhodnutí, je dlžník povinný splniť dlh prvého dňa po tom, čo ho o plnenie veriteľ požiadal.

Podľa § 588 OZ, z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu
odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú
cenu.
Podľa § 596 OZ, ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní
kúpnej zmluvy na ne upozorniť.

Podľa § 597 ods. 1 OZ, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil,
má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak
ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.
Podľa § 598 OZ, kupujúci má právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s
uplatnením práv zo zodpovednosti za vady.

Podľa § 599 ods. 1 OZ, vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva
zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24
mesiacov od prevzatia veci.
Podľa § 599 ods. 2 OZ, právo na náhradu nevyhnutných nákladov môže kupujúci uplatniť na súde, len
ak náklady predávajúcemu oznámi v lehote uvedenej v odseku 1.

Podľa § 517 ods. 1 veta prvá Občianskeho zákonníka, dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je
v omeškaní.
Podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ
právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný
platiť poplatok z omeškania, výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací

predpis.
Podľa § 3 nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z. v znení účinnom ku dňu vzniku omeškania, výška úrokov
z omeškania je o 8 percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej
banky 2) platná k prvému dňu omeškania
s plnením peňažného dlhu.

Podľa § 209 ods. 1 Civilného sporového poriadku ( v texte aj „CSP“), súkromný znalecký posudok je
znalecký posudok predložený stranou bez toho, aby znalecké dokazovanie nariadil súd.
Podľa § 209 ods. 2 Civilného sporového poriadku, ak je spolu so žalobou predložený súkromný znalecký
posudok, ktorý má všetky zákonom predpísané náležitosti a obsahuje doložku o tom, že znalec si
je vedomý následkov vedome nepravdivého znaleckého posudku, postupuje sa pri vykonávaní tohto

dôkazu akoby išlo o znalecký posudok súdom ustanoveného znalca.
Podľa § 232 ods. 3 Civilného sporového poriadku, lehota na plnenie je tri dni a plynie od právoplatnosti
rozsudku. Súd môže v odôvodnených prípadoch určiť dlhšiu lehotu.33. Súd na základe vykonaného dokazovania zistil nasledovný skutkový a právny stav.

34. Žalobca ako kupujúci na základe kúpnej zmluvy zo dňa 18.2.2011 nadobudol do vlastníctva od

žalovanej ako predávajúcej nehnuteľnosti, pričom kúpna cena predmetných pozemkov bola stanovená
dohodou zmluvných strán na sumu 120.000,- eur. Predávajúca v zmluve v bode III. ods. 4 vyhlásila
a zaručila sa, že kupujúcemu nezatajila žiadne skutočnosti ohľadne stavu nehnuteľnosti, ktoré by
mohli mať zásadný vplyv na vôľu kupujúceho uzavrieť zmluvu (Kúpna zmluva čl. 6-9). Pri výkopových
prácach za účelom osadenia inžinierskych sietí v mesiaci máj 2011 zistil žalobca, že pod pozemkami

sa nachádzala nelegálna skládka odpadu stavebného a komunálneho charakteru, o ktorej nebol pred
kúpou žalovanou informovaný.
Po uvedenom zistení si dal žalobca vypracovať geologický prieskum podložia pozemkov v spoločnosti
GEOTIP s.r.o. (za účelom zistenia hrúbky uložených odpadov, popísania typov odpadov, vyhodnotenia
stupňa znečistenia životného prostredia a posúdenia vplyvov škodlivých látok na zdravie človeka), z
ktorého vyplýva, že na prevažnej časti pozemku je hrúbka odpadov približne 3,2 m a na východnom

okraji vykliňuje na 0,7 až 0,8m. Povrch odpadov sa nachádza v hĺbke 0,0 až 0,7m (v priemere 0,25m) a
báza odpadov v 0,3 až 3,2 m. Odpady sú prekryté vrstvou jemnozrnnej zeminy. Zoznam identifikovaného
odpadového materiálu tvorí prílohu prieskumu - príkladmo v zozname uvedené polystyrén, PVC fólie,
obaly od sprejov, hygienické potreby, kefky, žiletky, blister z liekov, žiarovky, textílie, elektrokáble,
pneumatiky, úlomky skla, batérie, konzervy, PET fľaše, obaly z plastu, obuv atď. V prílohe je uvedené,

že hlavný objem odpadu tvoria všade odpadové zeminy a v malej miere stavebný odpad - zväčša
úlomky tehál. Zo vzoriek odpadových zemín iba dva parametre, a to arzén vo vzorkách sond S-3 a S-4
a meď vo vzroke S-3 zaznamenali prekročenie úrovne kategórie B (hodnotenie stupňa kontaminácie
podľa normatívov Pokynu Ministerstva životného prostredia a Ministerstva pre správu a privatizáciu
národného majetku SR z 15.12.1997 č. 1617/97-min., kde kritérium B predstavuje indikátor znečistenia,

ktoré môže mať negatívny vplyv na zdravie človeka), ktoré prekročenia sú pomerne nízke. Posúdenie
potenciálneho vplyvu škodlivých látok na zdravie človeka bolo vykonané porovnaním nameraných látok
s referenčnými hodnotami SSL, ktoré boli prekročené len u 4 látok, a to len pri príjme cestou priamej
ingescie (požitia). V prípade indeno-(1,2,3-cd) pyrénu bolo zaznamenané len mierne prekročenie v
jednej sonde. U benzo(a)pyrénu a Dibenzo(a,h)antracénu (polycyklických aromatických uhľovodíkov)

boli namerané hodnoty oproti SSL prekročené 2,2 až 4,4 krát, resp. 1,3 až 2,6 krát. Najnepriaznivejšie
hodnoty pre expozičnú cestu priamou ingesciou boli zistené u arzénu, kde oproti SSL 0,4 mg/kg boli
zistené hodnoty 45 až 69 mg/kg, t.j. 113 až 173 krát vyššie v porovnaní s SSL. Zo záverov prieskumu
vyplýva, že jedinou expozičnou cestou, ktorá by mohla ovplyvniť zdravie človeka v prostredí s trvalým
bývaním je ingescia zeminy (geologický prieskum spol. GEOTIP, s.r.o., čl. 11-40). Za uvedený geologický

prieskum uhradil žalobca spoločnosti GEOTIP, s.r.o. sumu celkom 2.600,- eur (faktúra čl. 81, potvrdenie
o úhrade zálohy čl. 82, potvrdenie o úhrade faktúry čl. 473). Správnosť záverov prieskumu bola neskôr
v konaní potvrdená znaleckým posudkom A.. G..
Následne si žalobca listom zo dňa 6.8.2012 u žalovanej uplatil nárok zo zodpovednosti za vady v podobe
žiadania zľavy z kúpnej ceny vo výške 100.000,- eur, s tým, že v prípade potreby riešenia veci súdnou

cestou si bude uplatňovať i úroky z omeškania 9% ročne od doručenia výzvy až do zaplatenia (čl. 85-88).
Podľa nesporného tvrdenia žalovaného boli nároky zo zodpovednosti za vady u žalovanej vytknuté
dňa 21.8.2018, od ktorého dátumu si žalovaný uplatňoval úroky z omeškania. Žalovaná žalobcovi
odpovedala, že si nie je vedomá žiadnych vád nehnuteľností a žiadna podstatná skutočnosť ohľadom
nehnuteľností nebola žalobcovi zatajená.

35. Súd mal v konaní za jednoznačne preukázané, že pod prevádzanými pozemkami sa už v
čase predaja nachádzala rozsiahla nelegálna skládka komunálneho a stavebného odpadu (čestné
prehlásenia a výsluchy D. L., Š. L., geologický prieskum spol. GEOTIP, s.r.o., fotografie - čl. 136-146).
Sporná bola otázka, či skládka stavebného, alebo komunálneho odpadu prestavuje vadu predanej veci,

a či žalobca bol o skládke žalovanou pred kúpou informovaný, a aká výška zľavy zodpovedá povahe
a rozsahu vady.

36. Pre právne posúdenie žalobcom uplatňovaného nároku tak bolo podstatné určiť, či prítomnosť
nelegálnej skládky komunálneho odpadu v podloží prevádzaných pozemkov ( v hĺbke priemerne 0,25m

pod povrchom), o ktorej kupujúci v čase prevodu nemal vedomosť, predstavuje vadu prevádzanej
veci. Žalovaná v zmysle § 499 OZ pri predaji pozemkov zodpovedala za to, že tieto pozemky majú v
čase plnenia vlastnosti obvyklé, a že ich bude možné použiť podľa povahy a účelu zmluvy. Súd má
za to, že pri kúpe pozemku kupujúci (i keď si nevymieni špecifické vlastnosti pozemku) očakáva, žepozemok bude mať určité obvyklé vlastnosti, pričom pri pozemku v okolí rodinného domu je obvyklou
a očakávateľnou vlastnosťou pozemku jeho všeobecná ekologická nezávadnosť a možnosť využiť ho
na pestovanie zeleniny, či ovocia. Súd má za to, že prítomnosť skrytej rozsiahlej nelegálnej skládky

komunálneho odpadu (nie skládky odpadu stavebného) pod pozemkom nie je obvyklou vlastnosťou
pozemku, ktorú by bolo možné očakávať, a predstavuje vadu prevádzanej nehnuteľnosti a určitý stupeň
ekologickej záťaže pozemku (či už objektívne relevantnej z hľadiska faktorov ochrany života a zdravia
ľudí, v prípade, ak hodnoty škodlivých látok v postihnutej pôde presiahnu bezpečené limity stanovené
normami alebo relevantnej subjektívne z hľadiska postojov a očakávaní konkrétneho kupujúceho).

Význam a rozsah tejto vady (dôležitý pre určenie výšky nárokov zo zodpovednosti za vady) závisí
jednak od rozsahu a individuálnej charakteristiky skládky (kde nelegálna skládka predstavuje vyššie
ekologické riziká vzhľadom na jej neriadenosť a neexistujúcu kontrolu) a jednak od účelu, na ktorý sa
má pozemok využívať. Prítomnosť skládky komunálneho odpadu potom nemusí predstavovať výrazný
odklon od očakávaní kupujúceho od pozemku (vzhľadom na jeho vlastnosti) kupovaného na účely
priemyselnej výstavby (iná povaha a účel zmluvy - aj keď aj tu pri určitých typoch priemyslu môže

byť informácia o prítomnosti skládky komunálneho odpadu zásadná - napr. pri potravinárskej výrobe
z dôvodu hygienických nárokov na podmienky výroby). Zásadnejší význam informovania o podstate
a špecifickej charakteristike pozemku (odklonu od očakávaných charakteristík a možností využitia
pozemku) je v prípade kúpy pozemku na účel bývania (napr. výstavba bytových jednotiek), a to obzvlášť
v prípade bývania v rodinnom dome, kde kupujúci prirodzene očakáva možnosť využitia kupovaných

pozemkov v okolí domu na účely založenia ovocnej či zeleninovej záhrady, detského ihriska (očakávané
-obvyklévlastnostipozemku),ktorémožnostivyužitiabudúvprípadepozemkunaskládkekomunálneho
odpadu všeobecne obmedzené. Účel využitia môže kupujúci priamo formulovať (prípadne si i vymieniť
určité vlastnosti pozemku), alebo tento môže vyplývať zo samotnej podstaty pozemkov, resp. povahy
zmluvy, ako tomu bolo i v tomto prípade (pozemky v okolí novostavby rodinného domu - určeného na

trvalé bývanie súkromných osôb v prostredí satelitnej obce). Žalovanou tvrdená skutočnosť, že pozemky
boli pri predaji evidované v katastri nehnuteľností ako zastavané plochy a nádvoria a ostatné plochy,
nemá z hľadiska hodnotenia vadnosti pozemkov právnu relevanciu, nakoľko na posúdenie očakávaní
žalovaného je relevantný faktický stav pozemkov a nie podstata ich zápisu v katastri nehnuteľností, ktorá
sa môže zmeniť. Súd má tiež za to, že uvedená vada pozemkov nebola zrejmá z katastra nehnuteľností

(§ 500 ods. 1 OZ), keď, ako súd bližšie odôvodňuje nižšie, z katastra nehnuteľností nebolo možné zistiť
prítomnosť skládky komunálneho odpadu. Prítomnosť nelegálnej skládky komunálneho odpadu tak súd
posúdil ako skrytú faktickú vadu predanej veci znižujúcu využiteľnosť prevádzaných pozemkov a podľa
názoru súdu i budúcu predajnú cenu nehnuteľností a žalovaná bola povinná žalobcu na ňu vopred
upozorniť. Zodpovednosť za túto skrytú vadu však žalovaná nesie aj v prípade, ak by sama o vade

nevedela.

37. Súd súčasne považoval za preukázané, že žalovaná žalobcu neinformovala o skutočnosti, že
pod prevádzanými pozemkami sa nachádza skládka komunálneho odpadu, keď sama sa v konaní
vyjadrila, že “nevie nič o nejakom komunálnom odpade na pozemku a ani nič o nelegálnej skládke

odpadu” (zápisnica čl. 116). V konaní sa bránila argumentáciou, že žalobcovi povedala, že na
pozemku je “navážka”, ktorá však podľa nej “nemá žiadne následky a vplyv na životné prostredie”,
pričom “nepovažuje prítomnosť stavebnej sute za vadu pozemku”. Povedala mu, že “tá navážka je
stavebná suť” (zápisnica čl. 414). Žalovaná tak ani sama v konaní netvrdila, že by žalobcu informovala
o skutočnosti, že pod pozemkami je skládka komunálneho odpadu. Informovanie žalobcu o tom,

že na pozemku je “navážka”, prípadne “stavebná suť” (ktorú skutočnosť informovania žalovaná v
konaní dokazovala prostredníctvom viacerých svedkov) považuje súd za nerozhodné z hľadiska
posudzovania nároku žalobcu na zľavu z kúpnej ceny, keď v tomto prípade vadou predanej veci
(pozemkov) je prítomnosť rozsiahlej nelegálnej skládky komunálneho odpadu pod povrchom pozemkov,
nie prítomnosť navážky, či odpadu stavebného. Na prípadné zbavenie sa zodpovednosti predávajúceho

totiž nepostačuje všeobecné upozornenie, ale je nevyhnutné, aby predávajúci upozornil kupujúceho na
konkrétne vady predávanej veci, a to konkrétnou špecifikáciou týchto vád, v tomto prípade konkrétnym
uvedením, že pod pozemkom sa nachádza skládka komunálneho odpadu. Žalovanú zodpovednosti
za vady nezbavuje ani vyhlásenie žalobcu uvedené v čl. 4 ods. 2 kúpnej zmluvy, ktoré reflektuje iba
poznanie stavu pozemku kupujúcim z vizuálneho hľadiska, pričom v danom prípade išlo o skrytú vadu

pozemkov, keďže predmetná skládka na pozemku bola zavezená zeminou (cca 25 cm pod povrchom), a
bežným vzhliadnutím pozemku nebolo možné zistiť jej existenciu (fotografie z ohliadky predmetu kúpy čl.
131,132), čo dokladuje i skutočnosť, že ani znalkyňa Ing. Szabová pri ohliadke nehnuteľnosti prítomnosť
skládky nezistila (fotografie čl. 260). Vzhľadom na skutočnosť, že zodpovednosť za vady je koncipovanána princípe zodpovednosti objektívnej, nebolo tiež pre posúdenie nároku žalobcu podstatné, či žalovaná
o existencii uvedenej skládky komunálneho odpadu vedela, alebo nie. S poukazom na vykonané
dokazovanie má však súd za to, že žalovaná o prítomnosti skládky komunálneho odpadu vedela.

Uvedené preukazuje viacero vykonaných dôkazov, a to tak vyhlásenie bývalého vlastníka nehnuteľností
D. L.K., od ktorého nehnuteľnosti nadobudla (kúpna zmluva zo dňa 6.5.2005 čl. 45-47), a ktorý výslovne
uviedol, že “žalovaná nepochybne vedela o tom, že na týchto pozemkoch bola v minulosti skládka
komunálneho odpadu”, ako aj že “skládka nebola odstránená, ale len zakrytá plytkou vrstvou navozenej
zeminy” (vyhlásenie zo dňa 25.5.2012 čl. 41), obdobne formulované vyhlásenie Š. L. zo dňa 25.5.2012,

bývalého starostu obce (čl. 42). Taktiež vlastník susedného pozemku Ing. Radoslav Pavelka (vyhlásenie
zo dňa 3.5.2013 čl. 189) uviedol vo vyhlásení, že “žalovanú opakovane videl prítomnú na jej pozemku pri
hĺbeníjámprezákladydomuapreosádzaniepilót,atedamuselavidieť,aképodložiemádanýpozemok,
že sú tam celé vrstvy komunálneho stavebného a iného odpadu. Videl ju prítomnú na parcelách v čase,
keď stavebné výkopy zreteľne odkryli vrstvy odpadkov…a je presvedčený, že nepochybne vedela o tom,
že na pozemkoch bola v minulosti skládka komunálneho odpadu, a že nebola odstránená”. Obdobne

svedok B.. G. T. (statik projektu rodinného domu žalovanej) pri jeho výsluchu cestou dožiadaného súdu
uviedol, že “na predmetný pozemok sa bol osobne s architektom pozrieť, kde zistili, že je to navážka -
rumovisko, kde dedinčania znášali odpad”, a preto “ako statik dal podmienku, že táto stavba musí byť
umiestnená na šachtových pilieroch. Na mieste zistili mocnosť týchto navážok až do výšky 4m.”

38. Vzhľadom na vyššie uvedené má súd za preukázané, že žalobca pred prevodom nehnuteľnosti o
prítomnosti skládky komunálneho odpadu nemal vedomosť. Súd vychádza z už uvedenej skutočnosti,
že sama žalovaná žalobcu o skládke komunálneho odpadu neinformovala. O prítomnosti skládky
komunálneho odpadu pod prevádzanými pozemkami nemali vedomosť ani pracovníci realitnej
kancelárie, ktorá predaj nehnuteľností sprostredkúvala (vyhlásenie čl. 43) a prítomnosť skládky

komunálneho odpadu nevyplývala ani z inzercie predmetných nehnuteľností zo dňa 23.12.2010 (čl. 44).
Obdobne neinforovanie o prítomnosti skládky komunálneho odpadu potvrdil vo vyhlásení i B.. K.. M.
Š. (architekt oslovený žalobcom, prítomný v procese uzatvárania zmluvy - vyhlásenie čl. 114), ktorý
sa sám dozvedel o danej skládke až od žalobcu po začatí stavebných prác po kúpe nehnuteľností.
Nevedomosť žalobcu o prítomnosti skládky potvrdzuje aj jeho samotné konanie pred uzatvorením

kúpnej zmluvy, keď si na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností dal vypracovať znalecký
posudok u znalkyne Ing. arch. Szabovej, ktorá nemala pri vypracúvaní posudku informáciu o skládke
na predmetných nehnuteľnostiach, pričom ak by vedela o skládke “je možné, že by mala vplyv na
cenu nehnuteľností” (výsluch - zápisnica čl. 151). Je nelogické, aby si žalobca, ak by o skládke
komunálneho odpadu vedel, ako záujemca o kúpu nehnuteľností, dával vypracovať znalecký posudok

bez informovania znalkyne o tejto skutočnosti. Nevedomosť žalobcu o prítomnosti skládky má súd
tiež preukázanú z jeho následného konania po zistení prítomnosti odpadov v pôde, pri výkopových
prácach pre inžinierske siete, keď ako prvé dal uskutočniť geologický prieskum na zistenie povahy
znečistenia, a to ešte predtým, ako uplatňoval voči žalovanej akékoľvek nároky, a teda je zrejmá jeho
snaha zistiť skutočný stav kúpených nehnuteľností, ktorý v čase kúpy zjavne nepoznal. Vo vzťahu k

argumentácii žalovanej, že žalobca bol informovaný o podstate pozemkov, keď mu bol predložený LV
zo dňa 10.11.2009 (výpis z LV č. XXXX D.re k.ú. E. U. H. Q. N. XX.XX.XXXX Č.. XXX), na ktorom bol pri
ostatných plochách uvedený kód spôsobu využívania pozemku XXXXX E. vysvetlivkou “iné pozemky
(odkalisko, skládka odpadu, svahy, rokliny, výmole, vysoké medze s krovím a kamením, ochranné
hrádze, bermy, slatiny a iné plochy, ktoré neposkytujú trvalý úžitok - krovie, skaly, štrk, kamenie a

iné)” súd uvádza, že jednak žalobca ani z tohto výpisu z LV nemohol mať vedomosť o konkrétnom
charaktere pozemku, keďže vo vysvetlivke je veľké množstvo druhov pozemkov, o ktoré sa môže jednať
(pričom ani pri pojme skládka odpadu nie je bližšia chrakteristika, pričom je zásadný rozdiel, ak je
pod pozemkom skládka stavebného, alebo komunálneho odpadu) a taktiež v čase kúpy nehnuteľností
už aktuálny LV zo dňa 27.1.2011 (z ktorého vychádzala i znalkyňa B.. K.. E.-Č..XXX) uvádzal kód

využitia ostatných plôch 37 (pozemok, na ktorom sú skaly, svahy, rokliny, výmole, vysoké medze s
krovím alebo kamením a iné plochy, ktoré neposkytujú trvalý úžitok), teda už vôbec neobsahoval položku
“skládky odpadu”, a teda žalobca vzhľadom na v čase kúpy aktuálny LV nemohol ani predpokladať
prítomnosť akejkoľvek skládky. K zmene popisu spôsobu využitia pozemkov na LV došlo na základe
usmernenia Úradu geodézie, kartografie a katastra SR č. P-7810/2009 zo dňa 27.11.2009 (čl. 417,

441-442). Vzhľadom na uvedené mal súd za preukázané, že žalobca v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy
o prítomnosti skládky komunálneho odpadu informovaný nebol.39. K argumentu žalovanej, že sa na ňu zodpovednosť za vady predaných pozemkov nevzťahuje,
nakoľko nehnuteľnosti boli v kúpnej zmluve prevedené ako “stoja a ležia” súd poukazuje na skutočnosť,
že uvedené ustanovenie je možné aplikovať len v prípade prevodu vecí určených súhrnne, k čomu

v danom prípade nedošlo, keď kúpnou zmluvou boli prevádzané individuálne určené nehnuteľnosti,
ktorý právny záver podporuje i ustálená judikatúra, a to napr. rozhodnutie NS ČR sp. zn. 32 Cdo
5430/2007 zo dňa 5.3.2009, ktorý v rozhodnutí uviedol, že “podľa správneho záveru odvolacieho
súdu totiž o prípad podľa § 501 OZ nešlo, nakoľko predmetom kúpnej zmluvy uzatvorenej medzi
účastníkmi neboli veci určené súhrnne, ale individuálne označené v prílohe č. 1 zmluvy“. Obdobne

možnosť aplikácie uvedeného ustanovenia OZ iba na veci určené súhrnne vyplýva i z rozhodnutia
Ústavného súdu SR sp. zn. III. ÚS 48/2012 zo dňa 28.3.2012, ktorý uviedol že „Zjavným účelom
citovaného ustanovenia Občianskeho zákonníka je regulácia zodpovednosti za vady prenechanej veci
vo vzťahu medzi zmluvnými stranami, na čo poukázal i krajský súd v odôvodnení svojho napadnutého
rozsudku. Vyplýva to zo systematického zaradenia ustanovenia v Občianskom zákonníku. Zásadné
vylúčeniezodpovednostiscudziteľazavadyveci,ktorájeprenechanátak,akostojíaleží(výnimkaztejto

zásady plynúca z citovaného ustanovenia nie je pre posudzovaný prípad rozhodná), je však dôsledkom
právom aprobovaného zámeru jednej zmluvnej strany prenechať druhej zmluvnej strane veci určené
súhrnom (per aversionem). Znamená to, že nadobúdateľ preberá všetky veci ako celok bez ohľadu
na ich kvantitu a kvalitu a bez ohľadu na to, či ide o veci určené individuálne alebo druhovo. “, a k
účelu tohto inštitútu, že „Predmetné ustanovenie spravodlivo rozdeľuje riziko plynúce z jeho využitia

na účastníkov záväzkovo-právneho vzťahu. Na jednej strane síce nadobúdateľ súhrnu vecí zásadne
nemôže uplatňovať voči scudziteľovi nároky plynúce zo zodpovednosti za vady, na druhej strane sa
však aj scudziteľ vystavuje riziku, že v súhrne vecí prenechávaných ako stoja a ležia sa bude nachádzať
aj vec, ktorú prenechať nemá v úmysle. Iba takýto výklad zaisťuje spravodlivú rovnováhu účastníkov
právnych vzťahov, ktorá bezpochyby musí byť rešpektovaná aj vo sfére súkromného záväzkového

práva vyznačujúceho sa výrazným prvkom zmluvnej voľnosti. Práve spravodlivá rovnováha predstavuje
najdôležitejší determinant ústavnej konformity výkladu § 501 Občianskeho zákonníka. Napriek týmto rizikám je zmluva využívajúca § 501
Občianskeho zákonníka legálnym právnym
úkonom spôsobilým vyvolávať právne následky.“ Obdobne rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR sp. zn.

25 Cdo 1741/98, na ktoré v žalobe poukázal žalobca, podľa ktorého ”Citované ustanovenie predstavuje
osobitnúúpravuzmluvnejzodpovednostizavadykveciam,kterésúvzmluvevymedzenéúhrnne, teda bez
rozlíšenia vecí určených individuálne či druhovo a bez ohľadu na ich akosť, množstvo, váhu, a pod.
Pretože bol predmet budúcej kúpy a predaja stanovený výslovným uvedením dvoch individuálne

určených nehnuteľností - domu a pozemku, je dopad ustanovenia § 501 obč. zák. na zodpovednosť
za vady vylúčený.” Na základe uvedeného použitie formulácie prenechania nehnuteľností “ako stoja a
ležia” nevyvoláva v tomto prípade účinky vylúčenia práv nadobúdateľa z vadného plnenia.

40. Súd tak na základe vykonaného dokazovania dospel k záveru, že sporové strany uzatvorili dňa

18.2.2011 kúpnu zmluvu v zmysle § 588 OZ, pričom prevádzané pozemky trpeli v čase predaja skrytou
vadou v podobe prítomnosti nelegálnej skládky komunálneho odpadu, ktorá vada vyšla najavo až po
uzatvorení kúpnej zmluvy, a za ktorú vadu žalovaná ako predávajúca zodpovedá. Dodatočne tak vyšla
najavo vada, na ktorú žalovaná ako predávajúca žalobcu ako kupujúceho neupozornila a kupujúci má
právonaprimeranúzľavuzdojednanejcenyzodpovedajúcupovahearozsahuvady.Nároknaprimeranú

zľavu z kúpnej ceny predanej veci pritom nestojí na skutočnosti, či existujúca skládka komunálneho
odpadu na predmetnom pozemku spôsobuje väčšie či menšie dopady na zdravotný stav. Zákonnou
podmienkou na uplatnenie a následné priznanie nároku je samotná existencia vady predanej veci, ktorú
má súd za danú. Žalobca si u žalovanej v zákonnej lehote svoj nárok zo zodpovednosti za vadu predanej
veci uplatnil, pričom od žalovanej požadoval zľavu z kúpnej ceny 82.000,- eur. Pri určovaní výšky

zľavy, ktorá by zodpovedala povahe a rozsahu vady vychádzal súd z porovnania všeobecnej hodnoty
prevádzaných pozemkov určenej v znaleckom posudku vypracovanom znalcom B.. D.Č., t.j. 37.200,-
eur a kúpnej ceny, za ktorú boli pozemky reálne prevedené, t.j. 120.000,- eur (ktorá cena zároveň
zodpovedala všeobecnej hodnote pozemkov v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy určenej znaleckým
posudkom B.. E.), pričom posudok znalca B.. D. hodnotil ako súkromný znalecký posudok, keď v

priebehu konania boli naplnené všetky náležitosti, ktoré má súkromný znalecký posudok spĺňať (čl. 401
doplnenie vyhlásenia znalca v zmysle § 209 CSP). K námietkam žalovanej k posudku znalca B.. D. súd
poznamenáva, že má za to, že tieto námietky ohľadne aplikácie konkrétneho koeficientu redukujúcich
faktorov boli znalcom dostatočne presvedčivo vysvetlené na pojednávaní dňa 19.1.2018, kde uviedol,že “pre neho je zásadná vec, že tam bolo dva metre a viac metra skládky, čo bolo zrejmé aj z
geologického prieskumu, pričom išlo o neriadenú skládku, čo ho viedlo k použitiu koeficientu 0,4”, s tým,
že “vybral koeficient redukujúcich faktorov číslo 2, nakoľko tento spomína odpady a ich uskladnenie”. V

konaníbolčodourčeniavšeobecnejhodnotyprevádzanýchpozemkovvyhotovenýiposudokznalcaIng.
Miklánka, avšak súd má za to, že tento posudok nie je možné použiť na účely určenia výšky primeranej
zľavy z titulu vady pozemkov spočívajúcej v prítomnosti skládky komunálneho odpadu pod pozemkom
predávaným na účely bývania, keď znalec sám uviedol, že prítomnosť skládky zohľadnil v posudku pri
určení hodnoty len zo stavebného hľadiska, nakoľko nie je oprávnený skúmať ekologickú podstatu veci

(prihliadal na “sťažené základové pomery pri výstavbe a potrebu ďalšieho prekrytia zeminou, ekologické
zaťaženie tam nevidel”, nakoľko by ho najprv musel v záväznom stanovisku zhodnotiť Úrad verejného
zdravotníctva - zo zápisnice zo dňa 19.1.2018). Uvedený znalec tak vyčíslil hodnotu pozemkov na sumu
119.000,- eur, a teda obdobne ako znalkyňa B.. E., ktorá však prítomnosť skládky komunálneho odpadu
nezohľadňovala vôbec. Vo všeobecnosti možno povedať, že pojem “hodnota veci” vyjadruje úroveň
žiadanosti veci, (z ekonomického hľadiska je hodnota, resp. cena tvorená práve dopytom vo vzťahu k

ponuke istého tovaru), pričom je zrejmé, že v prípade ponuky dvoch vecí, kde u jednej sa vyskytuje vada
a u druhej nie, bude väčší záujem o vec (a teda i vyššia cena veci) bez akejkoľvej vady. Pri stotožnení
sa s riešením zvoleným znalcom B.. G. by súd musel logicky uzavrieť, že vo všeobecnosti je hodnota
pozemku rovnaká v prípade, ak sa pod ním nachádza stavebný odpad, či iné nestabilné podložie (napr.
piesčitá pôda) ako v prípade, ak sa pod pozemkom nachádza rozsiahla skládka komunálneho odpadu.

Tu však súd upriamuje pozornosť na skutočnosť, že napriek tomu, že všetky typy týchto nestabilných
podloží si vyžadujú vyššie náklady pri zakladaní stavby, prítomnosť skládky komunálneho odpadu,
okrem subjektívnych výhrad prezentovaných v tomto prípade žalobcom (nepríjemný pocit a obavy bývať
nad skládkou), v tomto prípade i reálne objektívne obmedzuje možnosť využitia pozemku, napríklad na
účely pestovania ovocia a zeleniny (viď závery znaleckého posudku A.. G.). Súd tak má za to, že znalec

B.. G. pri vyhotovovaní posudku nevychádzal riadne z jemu zadanej úlohy, keď uvedené skutočnosti
(zmenšenej využiteľnosti pozemkov) v posudku riadne nezohľadnil, resp. zohľadnil len z hľadiska
stavebného, naproti posudku znalca B.. D., ktorý vo svojom posudku špecificky zohľadnil prítomnosť
skládky komunálneho odpadu. Ako už súd uviedol, zo samotnej logiky veci vyplýva, že pozemok s vadou
bude mať nižšiu hodnotu, ako pozemok bez akýchkoľvek vád, a preto i samotná skutočnosť, že znalec

B.. G. určil hodnotu pozemkov na sumu v podstate sa rovnajúcu sume určenej znaleckým posudkom
Ing. E., ktorá hodnotu pozemkov určila bez vedomosti o prítomnosti skládky komunálneho odpadu,
potvrdzuje, že znalec B.. G. uvedené špecifikum predmetných pozemkov pri určovaní ich hodnoty
dostatočne nezohľadnil, čo obmedzuje možnosť využitia jeho posudku v tomto konaní. Súd poukazuje
na to, že v rámci procesu hodnotenia dôkazov sa riadil princípmi hodnotenia znaleckých posudkov a

nehodnotil samotné odborné závery jednotlivých znaleckých posudkov z hľadiska ich správnosti, ale
zameral sa na úplnosť posudkov vo vzťahu k zadaniu, logické odôvodnenie záverov znalcov, a súlad
posudkov s ostatnými vykonanými dôkazmi (obdobne rozsudok Najvyššieho súdu ČR zo dňa 9.2.2011,
sp. zn. 22 Cdo 1561/2010). Z uvedeného dôvodu sa nezameriaval podrobne na hodnotenie použitia
konkrétnych koeficientov (namietaných oboma zo strán u jednotlivých znaleckých posudkov) každým zo

znalcov, keď výber konkrétneho koeficientu pri oceňovaní nehnuteľností je vecou konkrétneho znalca,
ako odbornej spôsobilej osoby. Pri konkurencii uvedených dvoch znaleckých posudkov predložených
v konaní, sa súd z vyššie uvedených dôvodov priklonil k určeniu hodnoty predmetných pozemkov
znaleckým posudkom, ktorý špecificky zohľadňuje existenciu vady pozemkov v podobe prítomnosti
nelegálnej skládky komunálneho odpadu. Vzhľadom na uvedené súd žalovanej uložil zaplatiť žalobcovi

požadovanú zľavu z kúpnej ceny predmetných pozemkov vo výške 82.000,- eur, vychádzajúc z toho,
že hodnota pozemkov v čase ich predaja sa pohybovala na úrovni cca 38.000,- eur (37.200,- eur
určených B.. D.), pričom žalobca (bez vedomosti o prítomnosti vady pozemkov) žalovanej za pozemky
zaplatil 120.000,- eur, a teda o 82.000,- eur viac ako bola ich reálna hodnota, vzhľadom na prítomnú
vadu, ktorú zľavu považuje súd vzhľadom na povahu a rozsah tejto vady za primeranú. Skutočnosť, že

uvedená zľava nie je neprimerane vysoká, súdu potvrdzuje i žalobcom predložený súkromný znalecký
posudok STU v Bratislave č. 20/2017 zo dňa 28.7.2017 oceňujúci teoretickú hodnotu sanačných prác
na pozemkoch, ktoré by boli potrebné za účelom úplného odstránenia vady, na sumu 437.368,42 eur.

41. Okrem nároku na primeranú zľavu priznal súd žalobcovi i ním uplatňovaný nárok na náhradu

nákladov vzniknutých v súvislosti s uplatnením práva zo zopovednosti za vady (§598 OZ) vo výške
2.600,-eurvpodobecenypreukázateľneuhradenejzavyhotoveniegeologickéhoprieskumuspoločnosti
GEOTIP, s.r.o., ktorý žalobca zhotovoval za účelom zistenia rozsahu a charakteru vady pozemkov ajeho vyhotovenie bolo nevyhnutné a účelné pre uplatnenie jeho práv zo zodpovednosti za vady voči
žalovanej.

42. Pretože sa žalovaná s peňažným plnením dostala do omeškania, súd jej uložil povinnosť zaplatiť
žalobcovi i úrok z omeškania vo výške 8,75 % ročne zo sumy 84.600,- eur od 23.8.2012 do zaplatenia,
keď podľa nesporného tvrdenia žalobcu v žalobe k uplatneniu nárokov zo zodpovednosti za vady voči
žalovanej došlo dňa 21.8.2012, dňom kedy mala žalovaná žalobcovi plniť bol tak deň nasledujúci, a
teda do omeškania s plnením sa dostala dňa 23.8.2012. Výšku úroku z omeškania určuje nariadenie

vlády Slovenskej republiky, ktorá výška úroku z omeškania v znení účinnom ku dňu omeškania, je o 8
percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému
dňu omeškania s plnením peňažného dlhu. Žalobca má tak nárok na zaplatenie úroku z omeškania vo
výške 8,75% (t. j. 8% + 0,75%), nakoľko základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky ku dňu
23.8.2012 bola 0,75%. Vo zvyšnej časti úroku z omeškania súd žalobu zamietol (výrok II. rozhodnutia).
Vzhľadom na výšku žalobcovi priznanej sumy určil súd lehotu na plnenie v zmysle § 232 ods. 3 CSP

v predĺženom trvaní 30 dní od právoplatnosti rozsudku, za účelom poskytnutia priestoru žalovanej na
zabezpečenie úhrady priznanej sumy.

43. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.
Podľa § 262 ods. 1 a 2 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v

rozhodnutí, ktorým sa konanie končí. (1) O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie
po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník. (2)
Podľa § 258 ods. 1 Civilného sporového poriadku svedkovi môže súd ako svedočné priznať náhradu
účelne vynaložených hotových, preukázaných a uplatnených výdavkov spojených s jeho výsluchom.

Podľa § 259 Civilného sporového poriadku, ak pri dokazovaní vznikne povinnosť, ktorá je spojená s
výdavkami inej osoby, má táto osoba tie isté práva a povinnosti pri ich uplatnení ako svedok.
Podľa Čl. 4 ods. 1 a 2 CSP, ak sa právna vec nedá prejednať a rozhodnúť na základe výslovného
ustanovenia tohto zákona, právna vec sa posúdi podľa ustanovenia tohto alebo iného zákona, ktoré
upravuje právnu vec čo do obsahu a účelu najbližšiu posudzovanej právnej veci. (1) Ak takého

ustanovenia niet, súd prejedná a rozhodne právnu vec podľa normy, ktorú by zvolil, ak by bol sám
zákonodarcom, a to s prihliadnutím na princípy všeobecnej spravodlivosti a princípy, na ktorých spočíva
tento zákon, tak, aby výsledkom bolo rozumné usporiadanie procesných vzťahov zohľadňujúce stav a
poznatky právnej náuky a ustálenú rozhodovaciu prax najvyšších súdnych autorít. (2)
Podľa Čl.17 CSP, súd postupuje v konaní tak, aby vec bola čo najrýchlejšie prejednaná a rozhodnutá,

predchádza zbytočným prieťahom, koná hospodárne a bez zbytočného a neprimeraného zaťažovania
strán sporu a iných osôb.

44. O nároku na náhradu trov konania strán súd rozhodol podľa ustanovenia § 262 ods. 1 CSP v spojení
s § 255 ods. 1 CSP, keď žalobcovi, ktorý bol vo veci plne úspešný (resp. neúspešný len v nepatrnej časti

príslušenstva pohľadávky) priznal voči žalovanej nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100% (výrok
III.). O výške náhrady trov konania rozhodne po právoplatnosti rozhodnutia samostatným uznesením
súdny úradník.

45. Vo výroku IV. rozsudku uložil súd tiež žalovanej ako v konaní plne neúspešnej strane v zmysle

ustanovenia § 259 v spojení s § 255 ods. 1 CSP s použitím článku 4 Civilného sporového poriadku
povinnosť nahradiť štátu trovy konania v rozsahu 100%, ktoré trovy štátu vznikli vyplatením znalečného
v konaní ustanoveným znalcom sčasti z rozpočtových prostriedkov súdu (uznesenia o priznaní
znalečného čl. 322 a 373). O výške náhrady trov konania štátu rozhodne po právoplatnosti rozhodnutia
samostatným uznesením súdny úradník.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie v lehote do 15 dní odo dňa jeho doručenia na
Okresnom súde Tmava (§ 355 ods. 1 CSP, § 357 písm. m) CSP). Odvolanie podané žalobcom, či jeho
právnym zástupcom by však nebolo právne účinné, nakoľko sa práva podať odvolanie výslovne vzdali
do zápisnice súdu po vyhlásení rozhodnutia.Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané. Odvolanie len proti
odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.
V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolatel domáha (odvolací návrh).
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutoMovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočnosti,

f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej

inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a doplňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.
Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred

súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo

d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.
Oprávnenýmôžepodaťnávrhnavykonanieexekúciepodľazákonač.233/1995Z.z.Exekučnýporiadok,
ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie (§ 48 ods. 2 zákona č. 233/1995
Z.z.).