Uznesenie ,
Zrušujúce Judgement was issued on Wednesday, September 28, 2017

Súd: Krajský súd Trnava
Spisová značka: 21Cob/84/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2110225900
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 09. 2017

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Andrea Vyskočová
ECLI: ECLI:SK:KSTT:2017:2110225900.3

Uznesenie

Krajský súd v Trnave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Andrey Vyskočovej a sudcov
JUDr. Boženy Husárovej a JUDr. Ľuboslavy Vankovej v právnej veci žalobcu: Mgr. L. L., nar.
XX.XX.XXXX, W. XX, A., zastúpený: JUDr. PhDr. Jaroslava Balážiová, advokátka, Dolné Bašty 2,
Trnava proti žalovanému: Public & Business Services, s.r.o., Hlavná 29, Trnava, IČO: 43 803 750,
zastúpený: Prosman a Pavlovič advokátska kancelária s.r.o., Hlavná 31, Trnava, o zaplatenie 5.000 eur

s príslušenstvom, o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Trnava zo dňa 04.03.2016 č.k.
15Cb/139/2010-259, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie zrušuje a vec vracia na ďalšie konanie a nové
rozhodnutie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa návrhom doručeným súdu prvej inštancie dňa 16.11.2010 domáhal, aby súd uložil

žalovanému povinnosť zaplatiť žalobcovi 5.000,- eur s príslušenstvom a náhradu trov konania.

2. Súd prvej inštancie rozsudkom zo dňa 04.10.2013 č.k. 15Cb/139/2010-145 zamietol žalobu a uložil
povinnosť žalobcovi zaplatiť žalovanému náhradu trov konania, proti ktorému rozsudku podal žalobca
odvolanie a Krajský súd v Trnave uznesením zo dňa 30.01.2015 č.k. 21Cob/9/2014-214 napadnutý
rozsudok zrušil a vrátil mu na ďalšie konanie a rozhodnutie. Krajský súd v Trnave v odôvodnení

zrušujúceho rozhodnutia skonštatoval, že súd prvej inštancie svoje rozhodnutie pomerne stručne
odôvodnil závermi o platnosti zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti, o neodstúpení žalobcu od tejto zmluvy
a o vzniku nároku žalovaného na zmluvnú pokutu podľa článku III. bod 3.1 zmluvy z dôvodu nesplnenia
povinnosti žalobcu uzavrieť do doby rezervácie kúpnu zmluvu a zaplatiť zostávajúcu časť kúpnej ceny,
pričom jasne a zrozumiteľne neozrejmil súvislosť týchto zistení s uplatneným nárokom žalobcu na
vrátenie tzv. rezervačnej zálohy.

Odvolací súd skonštatoval, že súd prvej inštancie neuviedol, či vzťah platne založený rezervačnou
zmluvou, od ktorej nebolo odstúpené, podľa jeho zistenia naďalej trvá (napriek tomu, že zmluva bola
uzatvorená na dobu určitú od 24.02.2010 do 24.03.2010) a nárok žalobcu na vrátenie rezervačnej zálohy
preto nevznikol, alebo vychádzal zo zistenia, že nárok žalobcu síce vznikol, ale následne zanikol napr.
v dôsledku započítania s nárokom žalovaného na zaplatenie zmluvnej pokuty.
Pokiaľ dôvodom nepriznania uplatneného nároku mala byť existencia nároku žalovaného na zaplatenie

zmluvnej pokuty, súd sa dôsledne nevysporiadal s argumentáciou žalobcu, podľa ktorej tento účastník
nezavinil, že k uzatvoreniu kúpnej zmluvy nedošlo, neidentifikoval jednoznačne ustanovenie zmluvy, z
ktorého povinnosť zabezpečovaná zmluvnou pokutou vyplýva, neuviedol, aké reálne úkony uzavretie
zmluvy zahŕňa (podpísanie predloženej zmluvy, jej vypracovanie, podpísanie o odovzdanie druhej
zmluvnej strane alebo iné), akým konkrétnym konaním - nekonaním mal žalobca neuzavretie zmluvy
zaviniť a voči komu mal zmluvnú povinnosť, ktorá mala byť porušená.

Odvolateľ správne namietal, hoci v inej súvislosti, že sa súd prvej inštancie nezaoberal charakterom
rezervačnej zmluvy. Neobjasnil, či plnenie žalobcu vo výške 5.000,- eur vôbec považoval za plneniežalovanému, ako by to vyplývalo zo skutočnosti, že pri rozhodovaní zohľadnil vznik nároku žalovaného
na zmluvnú pokutu v rovnakej výške, alebo či ho považoval za úhradu časti kúpnej ceny, ako by to
vyplývalo z konštatovania, že žalobca neuhradil zostávajúcu časť kúpnej ceny, ako aj z čl. II. rezervačnej

zmluvy a čl. III zmluvy o budúcej zmluve zo dňa 03.03.2010, ktorej prijímateľom by však zrejme mali
byť predávajúci a v súvislosti s ktorou by preto opodstatnenie nemalo započítanie zmluvnej pokuty
dojednanej v prospech žalovaného. Napovedať v tomto smere môže obsah zmluvy o sprostredkovaní
uzatvorenej medzi žalovaným a predávajúcimi, ak takáto zmluva bola uzatvorená.
Odvolací súd preto rozsudok súdu prvej inštancie podľa § 221 ods. 1 písm. f) O.s.p. zrušil a vec mu

vrátil na ďalšie konanie v naznačenom smere.

3. Súd prvej inštancie po vrátení veci odvolacím súdom napadnutým rozsudkom žalobu zamietol a
žalobcovi uložil povinnosť zaplatiť žalovanému náhradu trov konania za zaplatený súdny poplatok vo
výške 300,- eur a náhradu trov právneho zastúpenia vo výške 2.329,22 eur.
Súd prvej inštancie z vykonaného dokazovania zistil, že strany sporu uzavreli dňa 24.2.2010 Zmluvu

o rezervácii nehnuteľnosti a poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou nehnuteľností s poukazom na
ustanovenie § 262 Obchodného zákonníka (ďalej len rezervačná zmluva). V rezervačnej zmluve
žalovaný označený ako sprostredkovateľ a žalobca ako záujemca si dohodli v bode I. rezerváciu
nehnuteľností - parcely 1833 a 1834/1 vo výmenách 22 m2 a 368 m2, na parcele č. 1834/1 - geom. plán
č. 2-6/2008 - vz.z. 4237/08 a garáž s.č. XXXX na parcele č. 1833 na S. č. X v A., zapísaných na liste

vlastníctva č. XX. Kúpna cena bola uvedená vo výške 253.955 eur a rezervačná záloha predstavovala
5.000 eur. Doba trvania zmluvy bola 30 dní a to od 24. 2. 2010 do 24. 3. 2010. V ďalších zmluvných
podmienkach sa sprostredkovateľ zaviazal vykonávať činnosti, na základe ktorých vznikne záujemcovi
možnosťuzatvoreniazmluvysvlastníkom,ktorýponúkolnapredajnehnuteľnosti,ktoroudôjdekprevodu
vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam za uvedenú kúpnu cenu. Sprostredkovateľ sa ďalej zaviazal

vykonať po dobu trvania zmluvy činnosti smerujúce k uzavretiu kúpnej zmluvy najmä tým, že po dobu
trvania zmluvy neuzavrie rezervačnú zmluvu s treťou osobou. Rezervačná záloha má slúžiť ako záloha
na zaplatenie kúpnej ceny, ktorej je súčasťou /čl. II podmienok/. Podľa čl. III podmienok - ak nedôjde do
uplynutia doby rezervácie k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodu na strane záujemcu alebo záujemca
nezloží alebo neprevedie do uplynutia doby rezervácie zostávajúcu časť kúpnej ceny, prípadne tento

odstúpi od rezervačnej zmluvy, prináleží sprostredkovateľovi zmluvná pokuta vo výške tejto zálohy.
Podľa čl. IV v prípade, že nehnuteľnosti nebude možné previesť na záujemcu pre prekážky na strane
vlastníka, je záujemca oprávnený od zmluvy odstúpiť. V tomto prípade je sprostredkovateľ povinný vrátiť
záujemcovi rezervačnú zálohu.
Súd prvej inštancie dospel k záveru, že medzi stranami sporu bola uzatvorená Zmluva o rezervácii

nehnuteľnosti, v predmete ktorej sa žalovaný ako sprostredkovateľ zaviazal vykonávať činnosti, na
základe ktorých vznikne navrhovateľovi ako záujemcovi možnosť uzatvorenia zmluvy s vlastníkom
nehnuteľnosti, na základe ktorej dôjde k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti špecifikovanej v
bode I. Žalobca sa v konaní od žalovaného domáhal vydania bezdôvodného obohatenia vo výške
zaplatenej rezervačnej zálohy. Žalovaný sa bránil tým, že nie je pasívne vecne legitimovaným subjektom

na vrátenie zálohy, pričom sa jednalo o plnenie prijaté v prospech predávajúcich.
Pod vecnou legitimáciou, či už aktívnou alebo pasívnou sa vo všeobecnosti v občianskom
súdnom konaní rozumie oprávnenie alebo povinnosť účastníkov vyplývajúce z hmotného
práva. Vecnú legitimáciu má ten z účastníkov, komu svedčí stav z hmotného práva, teda kto je nositeľom
subjektívneho práva (aktívna vecná legitimácia) alebo nositeľom subjektívnej povinnosti vyplývajúcej z

hmotného práva (pasívna vecná legitimácia), o ktorých sa v konaní rozhoduje.
V rámci skúmania pasívnej vecnej legitimácie sa súd prvej inštancie zaoberal platnosťou zmluvy o
rezervácii nehnuteľnosti. Žalobca v konaní rozšíril argumentáciu týkajúcu sa neplatnosti predmetnej
zmluvy, ktorú považuje za neplatnú okrem dôvodov už uvádzaných a to z dôvodu neurčitosti a
nezrozumiteľnosti predmetu zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti aj z dôvodu, že táto obsahuje neplatné

neprijateľné zmluvné podmienky ukladajúce spotrebiteľovi povinnosť zaplatiť rezervačnú zálohu, ktorej
vydanie nie je možné žiadať od žalovaného, rovnako neplatné dojednanie týkajúce sa zmluvnej pokuty
a obsahujúce článok, ktorý je v rozpore s dobrými mravmi. Súd prvej inštancie v tejto súvislosti uvádza,
že už sa zaoberal otázkou platnosti zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti najmä v súvislosti s namietanou
neplatnosťou zmluvy v časti špecifikácie nehnuteľnosti, keď dospel k záveru, že uvedená zmluva je

platným právnym úkonom , pričom z odôvodnenia rozhodnutia odvolacieho súdu nevyplýva, že by
sa súd mal opätovne zaoberať otázkou platnosti tejto zmluvy, keď sám odvolací súd konštatuje, že
vzťah bol platne založený rezervačnou zmluvou. Súd preskúmal predmetnú zmluvu, ktorá je tak, ako
uvádza žalobca spotrebiteľskou zmluvou formulárového typu, pričom nezistil, že by táto obsahovalaneprijateľné zmluvné podmienky. Neobstoja tvrdenia žalobcu, že dojednanie o tom, že rezervačná
záloha je súčasťou kúpnej ceny je neprijateľným zmluvným dojednaním, ktoré neumožňuje žalobcovi
domôcť sa vrátenia ním poskytnutého plnenia. Súd prvej inštancie sa stotožňuje s argumentáciou

žalovaného, že na úkor žalobcu by bolo práve, ak by v zmluve bolo dojednané, že rezervačná záloha
nie je súčasťou kúpnej ceny a patrí žalovanému, znamenalo by to, že žalobca by nad rámec kúpnej
ceny za kúpu nehnuteľnosti zaplatil žalovanému ďalšiu sumu predstavujúcu rezervačný poplatok. V
danom prípade bola rezervačná záloha dojednaná ako plnenie, ktoré patrí predávajúcim a žalobca sa
mohol domáhať vrátenia ním poskytnutého plnenia od predávajúcich. Zároveň neobstojí ani tvrdenie

žalobcu, že dojednanie článku II. veta druhá je absolútne neplatným aj z dôvodu jeho neurčitosti,
pričom z tohto dojednania jednoznačne vyplýva, že žalobcom zložená rezervačná záloha je súčasťou
kúpnej ceny. Uvedené bolo následne premietnuté aj do článku III. bodu 2 Zmluvy o uzavretí budúcej
kúpnej zmluvy uzavretej medzi predávajúcimi a žalobcom ako kupujúcim. Dokazovaním zároveň nebolo
preukázané, že by článok III. Zmluvných podmienok rezervačnej zmluvy bol v rozpore s dobrými mravmi
a to pre neadekvátnu výšku zmluvnej pokuty. Z čl. II Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti a čl. III Zmluvy o

uzavretí budúcej kúpnej zmluvy vyplýva, že kúpna cena za prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti
predstavovala 253.955 eur a teda zmluvnú pokuta dojednanú vo výške 5.000 eur nemožno považovať
za neprimeranú k hodnote predmetu rezervačnej zmluvy. Súd prvej inštancie ohľadom otázky platnosti
zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti mal za to, že táto je platná. Súd prvej inštancie návrh žalobcu
zamietol, keď prihliadol na námietku žalovaného, že v danej veci nie je pasívne vecne legitimovaný,

čo odôvodnil tým, že rezervačnú zálohu síce od žalobcu prijal, avšak išlo o plnenie prijaté v prospech
predávajúceho, ktorý je zo svojej právnej pozície na takéto plnenie oprávnený a teda žalovaný bol
v tomto prípade len dohodnutým platobným miestom. Žalovaný v tejto súvislosti poukázal článok III.
Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti, z ktorého vyplýva, že rezervačná záloha je súčasťou kúpnej ceny
a tiež na článok III bod. 2 Zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy, z ktorej vyplýva, že žalobcom

uhradená suma 5.000 eur, predstavuje časť kúpnej ceny resp. zálohu na kúpnu cenu. V tejto súvislosti
súd prvej inštancie uviedol, že jedným zo základných predpokladov úspešnosti žaloby je, že účastníci
majú vecnú legitimáciu, ktorá predstavuje stav vyplývajúci z hmotného práva, keď jeden účastník
občianskeho súdneho konania - žalobca je subjektom hmotnoprávneho oprávnenia, o ktoré v konaní
ide a teda je aktívne vecne legitimovaný a účastník na opačnej procesnej strane, teda žalovaný je

subjektom hmotnoprávnej povinnosti a je pasívne vecne legitimovaný. Súd prvej inštancie mal za to, že
námietka žalovaného je oprávnená a žalovaný nie je pasívne vecne legitimovaný v predmetnej veci.
Z predložených zmlúv jednoznačne vyplýva, že rezervačná záloha je plnenie, ktoré patrí predávajúcim
ako preddavok na kúpu cenu. Zároveň z predloženého návrhu vo veci sp. zn. 17C/175/2010 vyplýva,
že predávajúci boli subjektom v prospech ktorého bola suma 5.000 eur zaplatená a teda aj subjektom

povinným na prípadné vrátenie rezervačnej zálohy žalobcovi.
Súd prvej inštancie o náhrade trov konania rozhodol podľa § 142 ods. 1 O.s.p..

4.Žalobcapodalvzákonnejlehoteprotitomutorozsudkuodvolanieažiadal,abyodvolacísúdnapadnutý
rozsudok zmenil tak, že návrhu vyhovie alebo napadnutý rozsudok zruší a vec vráti na ďalšie konanie

a nové rozhodnutie. Svoje odvolanie odôvodnil tým, že v konaní došlo k vadám v zmysle § 221
ods. 1 O.s.p., konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci v
zmysle § 205 ods. 2 písm. b) O.s.p., súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k
nesprávnym skutkovým zisteniam v zmysle § 205 ods. 2 písm. d) O.s.p. a súd prvej inštancie vychádzal
z nesprávneho právneho posúdenia veci v zmysle § 205 ods. 2 písm. f) O.s.p.

Odvolateľ svoje odvolanie odôvodnil tým, že súd prvej inštancie svoje rozhodnutie o zamietnutí
žalobného návrhu odôvodnil tým, že prihliadol na námietku žalovaného, že v danej veci nie je pasívne
legitimovaný, čo odôvodnil tým, že rezervačnú zálohu síce od žalobcu prijal, avšak išlo o plnenie prijaté
v prospech predávajúceho, a že teda žalovaný bol v tomto prípade len dohodnutým platobným miestom.
Prvoinštančný súd sa podľa jeho tvrdenia v rámci skúmania pasívnej vecnej legitimácie zaoberal

platnosťou zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti (ďalej aj len „Rezervačná zmluva" alebo „RZ"), pričom v
odôvodnení napadnutého rozsudku uvádza, že „už sa zaoberal otázkou platnosti zmluvy o rezervácii
nehnuteľnosti najmä v súvislosti s namietanou neplatnosťou zmluvy v časti špecifikácie nehnuteľnosti,
keď dospel k záveru, že uvedená zmluva je platným právnym úkonom, pričom z odôvodnenia
rozhodnutia odvolacieho súdu nevyplýva, že by sa súd mal opätovne zaoberať otázkou platnosti tejto

zmluvy".
Žalobca považuje takýto postup súdu za absolútne nesprávny. Podľa názoru žalobcu posúdenie
platnosti zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti a poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou nehnuteľností,
uzatvorenej medzi účastníkmi konania dňa 24 . 02 . 2010 ( ďalej aj len „ rezervačná zmluva) zostávaloprioritnou otázkou aj po tom, čo uvedeným uznesením odvolacieho súdu došlo k zrušeniu napadnutého
rozhodnutia a vráteniu veci opätovne na súd prvej inštancie.
Odvolací súd konštatoval, že súd prvej inštancie súd svoje závery ohľadom platnosti zmluvy odôvodnil

nedostatočne a z tohto dôvodu sa k veci k platnosti druhostupňový súd ani nevyjadroval.
Súd prvej inštancie sa v odôvodnení napadnutého rozhodnutia žiadnym spôsobom nevyjadril
ani k jednému z dôvodov neplatnosti rezervačnej zmluvy, ktoré žalobca uvádzal (t.j. neurčitosť,
nezrozumiteľnosť, konanie v omyle, nemožnosť plnenia).
Pri posudzovaní platnosti rezervačnej zmluvy je nepochybne potrebné zobrať do úvahy vôľu účastníkov

zmluvy a všetky okolnosti, ktoré viedli k jej uzatvoreniu. Žalobca mal záujem nadobudnúť vlastnícke
právo k stavbe rodinného domu, ktorý bol predmetom inzercie žalovaného. Označenie nehnuteľnosti
(bod I. rezervačnej zmluvy), ktoré obsahuje identifikáciu pozemkov a garáže, ktoré síce zodpovedá
vtedajšiemu zápisu na príslušnom liste vlastníctva, rozhodne však nezodpovedá vôli účastníkov
rezervačnej zmluvy a je v príkrom rozpore so žalovaným vystaveným daňovým dokladom - Príjmovým
pokladničným dokladom, ktorý v texte účelu platby uvádza „Rezervačná záloha na RD v zmysle

Rezervačnej zmluvy zo dňa 24.2.2010 /č.1. 8/ a tiež celkom jasne ani dojednaná kúpna cena vo výške
253.955 Eur nezodpovedá označeniu nehnuteľností ako je to uvedené v rezervačnej zmluve. Uvedený
rozpor konajúci súd zrejme nezobral vôbec do úvahy. Vzhľadom k uvedenému, nie je rezervačnej zmluvy
možné i považovať za právny úkon spĺňajúci kritérium určitosti. Záver o neurčitosti a nezrozumiteľnosti
rezervačnej zmluvy je podporený aj tvrdením samotného žalovaného, ktorý v odvolaní proti rozsudku

zo dňa 24.01.2012 /č.1. 102/ uvádza „...žalobca sa so žalovaným dohodol výlučne len a len na
sprostredkovaní kúpy nehnuteľností uvedených v rezervačnej zmluve“.
Prejav vôle je neurčitý, ak je vyjadrenie prejavu vôle síce po jazykovej stránke zrozumiteľné, avšak
nejednoznačné. NS ČR z 25.8.2003, sp. zn. 33 Odo 341/2003
Zároveň je žalobca toho názoru, že k uzatvoreniu RZ z jeho strany došlo v omyle o predmete rezervácie,

pričom do omylu bol uvedený konaním žalovaného a to konkrétne najmä tým, že bol ubezpečení o
správnosti identifikácie nehnuteľností a vydal mu potvrdenie o prijatí rezervačnej zálohy za rodinný dom /
príjmový pokladničný doklad/. Predmetná rezervačná zmluva je neplatná tiež vzhľadom na ustanovenie
§ 37 ods.2 Občianskeho zákonníka.
V čase uzatvorenia rezervačnej zmluvy však preukázateľne jedna z nehnuteľností a to konkrétne stavba

- garáž so s.č. 3136, na parc.č. 1833 neexistovala. Neexistencia garáže v čase uzatvorenia rezervačnej
zmluvy spôsobuje fakticky a absolútne objektívnu nemožnosť dosiahnutia prevodu vlastníckeho práva
k uvedenej veci, k nejestvujúcemu predmetu vlastníctva, t.j. reálnu nemožnosť plnenia rezervačnej
zmluvy a nepochybne neplatnosť aj prípadnej inej zmluvy, ktorá by mala smerovať k prevodu vlastníctva.
Vlastnícke právo k stavbe-garáži zaniklo jej zbúraním spoločne s tým, ako zanikla vec. Z hľadiska

neplatnosti právneho úkonu rezervačnej zmluvy (ako aj všetkých ostatných zmlúv, ktoré by mali
smerovať k prevodu vlastníctva neexistujúcej veci) je absolútne irelevantné, či subjekty právneho úkonu
v čase jeho vzniku o počiatočnej nemožnosti plnenia vedeli alebo nie. Zánik vlastníckeho práva zakladá
tiež právnu nemožnosť plnenia v prípade jeho prevodu v tom zmysle, že „nikto nemôže na iného previesť
viac práv, než sám má." Naplnenie predmetu rezervačnej zmluvy bolo od počiatku nemožné a aj z tohto

dôvodu je rezervačná zmluva neplatná.
Žalobca tiež považuje za nesprávne závery spotrebiteľského prieskumu rezervačnej zmluvy a to
najmä v tom zmysle, že dojednaný mechanizmus ukladajúci spotrebiteľovi /žalobcovi povinnosť zaplatiť
rezervačnú zálohu vo výške 5.000,- Eur, ktorej vydanie by nebolo v žiadnom prípade možné žiadať
od žalovaného je jednoznačne neprijateľnou zmluvnou podmienkou. Takýto mechanizmus by zo

spotrebiteľa v skutočnosti i robil „vazala“ bez možnosti domôcť sa vrátenia ním poskytnutého plnenia,
a to bez ohľadu na to či došlo k naplneniu účelu rezervačnej zmluvy alebo nie. Takéto dojednanie
urobené medzi žalobcom (teda subjektom, ktorý prejavil záujem o nadobudnutie vlastníctva k určitým
nehnuteľnostiam) a žalovaným (teda subjektom, ktorý sa zaviazal sprostredkovať prevod vlastníctva
z vlastníkov nehnuteľností na žalobcu) by v podstate znamenalo, že vrátenie sumy 5.000,- Eur, ktorú

uhradil žalobca ako záujemca žalovanému v súlade i s bodom III. rezervačnej zmluvy, by si nemohol
nárokovať od druhej zmluvnej strany od žalovaného/sprostredkovateľa v žiadnom v prípade, teda ani
keby nedošlo k uzavretiu žiadneho ďalšieho zmluvného vzťahu s vlastníkmi nehnuteľností. Dojednanie
o tom, že rezervačná záloha je súčasťou kúpnej ceny (článok II. Zmluvných podmienok rezervačnej
zmluvy) uskutočnené medzi žalobcom a žalovaným (ktorý je v tomto prípade len sprostredkovateľ a nie

vlastník) je vzhľadom na vyššie uvedené možné následky na postavenie žalobcu/spotrebiteľa neplatným
neprijateľným zmluvným dojednaním. Dojednanie prepadnej rezervačnej zálohy v prípade neuzavretia
zmluvy je jednoznačne v neprospech spotrebiteľa.Dojednanie o tom, že žalovaný je prijímateľom preddavku na kúpnu cenu je neplatné aj z toho dôvodu,
že by svojim obsahom odporovalo zákonu, pretože nikto nemôže previesť na iného viac práv ako sám
má, keďže žalovaný v zmluvnom vzťahu so žalobcom vystupoval vždy len ako sprostredkovateľ a nikdy

nie ako vlastník veci - nehnuteľností, ktoré majú byť predmetom predaja.
Žalobca sa tiež nestotožňuje s názorom súdu, že výška zmluvnej pokuty je primeraná hodnote
zabezpečovaného záväzku. Adekvátnosť výšky zmluvnej pokuty nie je možné posudzovať v porovnaní
s budúcou kúpnou cenou rezervovaných nehnuteľností, ale táto musí byť primeraná „hodnote" predmetu
Rezervačnej zmluvy. Vzhľadom k tomu zmluvnú pokutu v tejto výške považuje žalobca za dojednanú

v rozpore s dobrými mravmi. Rovnako ČI. III Zmluvných podmienok považuje žalobca za neplatný pre
rozpor so zákonom, nakoľko tento viaže nárok žalovaného/sprostredkovateľa na vznik zmluvnej pokuty
na prípadné odstúpenie žalobcu/záujemcu od rezervačnej zmluvy. Podľa § 544 Občianskeho zákonníka
si môžu zmluvné strany dohodnúť pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu. Zmluvná
pokuta predstavuje zabezpečovací prostriedok plnenia zmluvných povinností. Prípadné dojednanie
zmluvnej pokuty pre prípad odstúpenia od zmluvy, musí byť takáto dohoda považovaná za neplatnú,

nakoľko neviaže zmluvnú pokutu na porušenie zmluvnej povinnosti, ale na výkon práva, ktorým
odstúpenie od zmluvy nepochybne je. ,,Dôvodné odstúpenie od zmluvy nie je porušením zmluvnej
povinnosti, ale výkonom práva, ktoré vyplýva zo zákona, alebo zo zmluvy. Ak účastníci zmluvy o budúcej
zmluve dohodli zmluvnú pokutu pre prípad odstúpenia od zmluvy, je zmluva v tejto časti neplatná pre
rozpor so zákonom ." ( Rozhodnutie NS SR č . 27 / 2002 , sp . zn . 5Cdo 5 / 2000 ). Žalobca považuje aj

záver súdu , že žalovaný nie je pasívne vecne legitimovaným subjektom na vrátenie rezervačnej zálohy,
nakoľko podľa neho žalobca zaplatil na základe RZ časť kúpnej ceny, pričom platobným miestom bol
žalovaný za nesprávny .
Pokiaľ by sa však súd nestotožnil s názorom žalobcu o neplatnosti dojednania ohľadom toho, že
rezervačná záloha je súčasťou kúpnej ceny na tom základe, že takéto dojednanie by vytváralo

výrazne nerovnovážny stav v právach a povinnostiach zmluvných strán rezervačnej zmluvy ako zmluvy
spotrebiteľskej, žalobca trvá na tom, že toto dojednanie je absolútne neplatné aj z dôvodu jeho
neurčitosti. Právny názor o nejasnosti toho, čo vlastne mala predstavovať rezervačná záloha podporuje
aj konanie žalovaného, ktorý sám tvrdí, že nárok žalobcu je nedôvodný, nakoľko zaplatenú sumu
5.000 Eur si započítava na zmluvnú pokutu, z čoho vyplýva, že túto sumu vlastníkom rezervovanej

nehnuteľnosti nikdy nevyplatil. Svojim konaním aj samotný odporca pripúšťa, že nie je jasné, čo vlastne
rezervačná záloha v zmysle dojednaní rezervačnej zmluvy mala predstavovať. Zároveň je žalobca toho
názoru, že i pokiaľ by sa v prípade žalobcom zaplatenej rezervačnej zálohy vo výške 5.000,- Eur jednalo
o zálohu na kúpnu cenu zloženú a zaplatenú žalovanému a k uzatvoreniu Kúpnej zmluvy nedošlo,
žalobcovi jednoznačne vzniká právo na vrátenie tejto zálohy od žalovaného teda od subjektu, ktorému

bola uhradená. Tiež z vyjadrenia žalovaného /č.1. 79,80/ v liste zo dňa 06.10.2010 označenom ako
Odpoveď na list zo dňa 05.10.2010 je jednoznačne uvedené, že rezervačná záloha prepadla podľa čl.
III., bod 3.1. a teda že sa nejednalo v prípade zaplatenia 5.000,- Eur žalobcom žalovanému len o akúsi
dohodu o platobnom mieste.
K dôvodnosti žalobného návrhu žalobcu t.j. k vráteniu zaplatenej rezervačnej zálohy žalobca považoval

za potrebné zdôrazniť, že do uplynutia Doby rezervácie /t.j. do 24.03.2010/ nedošlo k jej naplneniu
- nedošlo k uzatvoreniu Kúpnej zmluvy a to z toho dôvodu, že návrh predmetnej Kúpnej zmluvy bol
žalobcovi predložený (podľa tvrdenia samotných vlastníkov nehnuteľností, ktoré mali byť predmetom
prevodu) až po uplynutí doby rezervácie a to konkrétne 31.03.2010, do uplynutia doby rezervácie nebol
žalobca žiadnym spôsobom vo veci návrhu riadnej Kúpnej zmluvy oslovovaný. Vzhľadom k tomu je

potrebné na daný prípad aplikovať ustanovenie § 650 Obchodného zákonníka § 451 Občianskeho
zákonníka. Žalobca nemôže byť v žiadnom prípade považovaný za subjekt, na strane ktorého nastali
dôvody pre ktoré nedošlo k uzatvoreniu Kúpnej zmluvy na rezervované nehnuteľnosti. Neuzatvorenie
Kúpnej zmluvy do 24.03.2010 je dôsledkom výlučne nečinnosti predávajúcich (prípadne i žalovaného
ako sprostredkovateľa) a nie je za žiadnych okolností možné neúspech kontraktačného procesu v

dojednanom čase pripísať na zodpovednosť žalobcu a teda nie je odôvodnený nárok žalovaného na
zmluvnú pokutu a ani právo na lei započítanie so zloženou rezervačnou zálohou v zmysle článku III.
Zmluvných podmienok rezervačnej zmluvy. Aj v prípade, ak by bol návrh na uzatvorenie riadnej Kúpnej
zmluvy predložený žalobcovi včas, a jednalo by sa o návrh toho obsahu, ktorý je predložený ako dôkaz
v súdnom spise 176/175/2010, tak takýto návrh resp. výzvu na uzatvorenie zmluvy by nebolo možné

považovať za platnú (s následkom preklúzie práva na uzatvorenie zmluvy) a to z toho dôvodu, že
obsah návrhu riadnej kúpnej zmluvy je obsahovo odlišný od pôvodnej dohody. Odlišnosť je daná jednak
odlišným vymedzením predmetu zmluvy a jednak odlišnou výškou kúpnej ceny.5. Žalovaný vo vyjadrení k odvolaniu žalobcu uviedol, že žalovaný s podaným odvolaním žalobcu a
najmä s dôvodmi odvolania, ktoré žalobca uviedol a bližšie konkretizoval v podanom odvolaní, nesúhlasí
ažiada,abyodvolacísúdnapadnutýrozsudok akovecnesprávnypotvrdilapriznalžalovanémunáhradu

trov odvolacieho konania.
Súd prvej inštancie podľa názoru žalovaného postupoval správne, keď uviedol, že sa otázkou platnosti
rezervačnej zmluvy v súvislosti s namietanou neplatnosťou zmluvy v časti špecifikácie nehnuteľnosti
(tedanamietanouneurčitosťouanezrozumiteľnosťou,akoajprípadnéhoomyluanemožnostiplnenia)už
zaoberal vo svojom rozsudku vydanom v predmetnej veci dňa 04.10.2013 sp. zn. 15Cb/139/2010-145,

v ktorom vyčerpávajúcim spôsobom zdôvodnil svoj právny záver o platnosti Rezervačnej zmluvy
vysporiadajúc sa pritom so všetkými namietanými dôvodmi neplatnosti Rezervačnej zmluvy.
Z rozhodnutia odvolacieho súdu v predmetnej veci, na základe odvolania podaného žalobcom proti
vyššie spomínanému skoršiemu rozsudku (uznesenie Krajského súdu v Trnave zo dňa 30.01.2015,
sp. zn. 21Cob/9/2014) nevyplýva, že by sa mal prvoinštančný súd opätovne zaoberať platnosťou
rezervačnej zmluvy. Požiadavkou odvolacieho súdu bolo ozrejmiť súvislosť konštatovanej neplatnosti

rezervačnej zmluvy s uplatneným nárokom žalobcu na vrátenie rezervačnej zálohy, pričom v
ďalšom texte tohto rozhodnutia odvolací súd konkretizoval, v čom spočívali nedostatky rozhodnutia
prvostupňového súdu. V spomínaných nedostatkoch nie je ani jediná zmienka o tom, aby sa súd
opätovne zaoberal otázkou platnosti
rezervačnej zmluvy. Dokonca v treťom odseku na strane 4 spomínaného rozhodnutia odvolacieho súdu

je konštatované, že vzťah bol platne založený rezervačnou zmluvou, z čoho vyplýva, že aj odvolací súd
považoval rezervačnú zmluvu za platný právny úkon. Čo sa týka namietanej neplatnosti rezervačnej
zmluvyzdôvodupočiatočnejnemožnostiplneniavčastistavbygaráže,ktorábolapredmetomrezervácie
a mala byť' predmetom prevodu na základe kúpnej zmluvy, pričom už v čase uzatvorenia rezervačnej
zmluvy neexistovala, a teda nebolo fakticky nemožné previesť k nej vlastnícke právo, mám za to, že

ak by aj súd vyhodnotil rezervačnú zmluvu v tejto časti za neplatnú pre nemožnosť plnenia, v danom
prípade ide len o čiastočnú neplatnosť právneho úkonu podľa § 41 Občianskeho zákonníka, nakoľko
táto časť je oddeliteľná od ostatného obsahu rezervačnej zmluvy. Rezervačná zmluva neobsahuje
žiadne neprijateľné zmluvné podmienky a to aj pokiaľ ide o dojednanie o tom, že rezervačná záloha
je súčasťou kúpnej ceny, ako aj primeranosti dojednanej zmluvnej pokuty vo výške rezervačnej zálohy.

V tejto súvislosti poukázal na obsah písomného podania žalovaného zo dňa 22.02.2016 založeného
v súdnom spise, v ktorom sme sa podrobne zaoberali argumentáciou žalobcu o posúdení zmluvy z
hľadiska spotrebiteľskej ochrany, ktorú argumentáciu žalobca doslovne premietol do svojho odvolania.
Zaplatená rezervačná záloha je plnenie, ktoré patrí predávajúcim ako preddavok na kúpnu cenu, pričom
jej zaplatenie žalovanému bolo len dojednaným platobným miestom na základe dohody predávajúcich

so žalovaným resp. žalovaný bol zo strany predávajúcich len splnomocnený na prijatie zálohy. Dôkazom
uvedenéhojekonaniepredávajúcichakožalobcovvprávnejvecivedenejnaOkresnomsúdeTrnavapod
sp. zn. 17C/175/2010, v ktorom žalobca vystupuje v pozícii žalovaného, kde žalobcovia už v podanom
návrhu, ktorým sa domáhajú voči žalovanému zaplatenia zmluvnej pokuty vo výške 10.000,- Eur v
zmysle článku II. bod 2. Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve uviedli, že ich nárok na zaplatenie zmluvnej

pokuty voči žalovanému započítali so zloženou rezervačnou zálohou na kúpnu cenu vo výške 5.000,-
Eur zloženou na základe rezervačnej zmluvy. V tejto súvislosti poznamenávam, že v prípade, ak by sa
predal nehnuteľností neuskutočnil z dôvodov na strane predávajúcich, vznikla by práve predávajúcim
povinnosť vrátiť zaplatenú rezervačnú zálohu žalobcovi.
Podľa názoru žalovaného v danom prípade je celkom irelevantné zaoberať sa otázkou, či rezervačnú

zálohu žalovaný vlastníkom rezervovanej nehnuteľností vyplatil prípadne či medzi nimi existovala
vzájomnádohodaotom,žesitútorezervačnúzálohu,ponecháakoprovíziuzajehosprostredkovateľskú
činnosť.
Nie je možné pri konštatovaní prípadnej neplatnosti rezervačnej zmluvy žiadať vrátenie zaplatenej
rezervačnej zálohy ako preddavku, ktorý je súčasťou kúpnej ceny, ktorá patrí výlučne predávajúcim

(vlastníkom rezervovanej nehnuteľnosti) od žalovaného, ktorý bol len splnomocneným na jej prevzatie
od žalobcu. Z uvedeného dôvodu mám za to, že na daný prípad sa v žiadnom smere nemôže vzťahovať
ani žalobcom uvádzaný rozsudok 9 NS ČR z 05.05.2005, sp. zn. 33 Odo 351/2004, keď z obsahu tohto
rozsudku vyplýva, že sa týka úplne inej právnej veci s úplne odlišným skutkovým základom.
V danom prípade k naplneniu rezervačnej zmluvy došlo už samotným uzatvorením Zmluvy o budúcej

kúpnej zmluve dňa 03.03.2010, v zmysle ktorej malo dôjsť k uzatvoreniu kúpnej zmluvy v tam konkrétne
dohodnutej lehote t.j. do 31.03.2010. Žalobca od 03.03.2010 disponoval návrhom kúpnej zmluvy, a preto
nemožno súhlasiť s tvrdením žalobcu, že mu bol návrh kúpnej zmluvy predložený až po uplynutí doby
rezervácie dňa 31.03.2010.Výlučne žalobca zavinil, že nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, keď žalovaný, ako aj predávajúci
si riadne splnili všetky podmienky na uzatvorenie riadnej kúpnej zmluvy vyplývajúce im jednak z
rezervačnej zmluvy a jednak zo Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, pričom žalobca do doby rezervácie a

ani do doby uvedenej v Zmluve o budúcej kúpnej zmluve nepristúpil k uzatvoreniu kúpnej zmluvy.

6. Žalobca vo vyjadrení k vyjadreniu žalovaného uviedol, že považuje za absolútne absurdné tvrdenie
žalobou, že súd prvej inštancie v odôvodnení svojho rozhodnutia sa dostatočne zaoberal platnosťou
rezervačnej zmluvy a svoje rozhodnutie v tejto časti riadne zdôvodnil. Odvolaním napadnutý rozsudok

č.k. 15Cb/139/2000-259 neobsahuje ani jedinú vetu venovanú zdôvodneniu, prečo súd považoval
predmetnú zmluvu za platnú a prečo nepovažuje argumentáciu žalobcu v tomto ohľade za dôvodnú.
Žalovaný nezmyselným vytrhnutím odseku 3 strany 4 odôvodnenia uznesenia Krajského súdu v Trnave
na č.l. 214 z celkového zmyslu rozhodnutia odvolacieho súdu, ktorým sa snaží podporiť svoj názor, že po
zrušení jeho rozsudku prvoinštančný súd nemal povinnosť opätovne sa zaoberať platnosťou rezervačnej
zmluvy, avšak zrejme zámerne ignoruje odsek 3 strany 3 odôvodnenia uvedeného rozhodnutia, alebo

tiež celkom jasný názor odvolacieho súdu na nedostatočné odôvodnenie rozhodnutia uvedený v odseku
2 strany 4 odôvodnenia. Medzi stranami rezervačnej zmluvy nikdy nedošlo k dohode o tom, že by
žalovaný bol akýmsi platobným miestom a poukazuje tiež na svoju argumentáciu ohľadom hrubého
znevýhodňovania jeho postavenia pre prípad, keby nedošlo k naplneniu účelu rezervačnej zmluvy k
uzatvoreniu zmluvy, ktorá by viedla k prevodu vlastníckeho práva k predmetných nehnuteľnostiam. Nie

je pravdou tvrdenie žalovaného, že by žalobca od 03.03.2010 disponoval s návrhom kúpnej zmluvy a že
by on zavinil, že nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, čo nevyplýva ani z vykonaného dokazovania pred
súdom prvej inštancie pod spis. zn. 17C/175/2010, v ktorom aktuálne nie je právoplatne rozhodnuté a
v ktorom sú práve tieto otázky predmetom súdneho sporu.

7. Odvolací súd vo veci rozhodoval podľa ustanovení zákona č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového
poriadku (ďalej len C.s.p.) účinného od 1. júla 2016, ktorým bol zrušený doterajší zákon č. 99/1963
Zb. O.s.p., pričom podľa § 470 ods. 1 C.s.p., ak nie je ustanovené inak, platí tento zákon aj na konania
začaté predo dňom nadobudnutia jeho účinnosti.

8. Krajský súd v Trnave ako súd odvolací (§ 34 C.s.p.), po zistení, že odvolanie žalobcu proti rozsudku
bolo podané včas (§ 362 ods. 1 C.s.p.), oprávnenou osobou (§ 359 O.s.p.), proti rozhodnutiu, proti
ktorému je odvolanie prípustné (§ 355 ods.1 C.s.p.), po skonštatovaní, že odvolanie má zákonom
predpísané náležitosti (§ 363 C.s.p.), a že odvolateľ použil zákonom prípustné odvolacie dôvody (§ 365
ods. 1 C.s.p.), preskúmal napadnuté rozhodnutie v medziach daných rozsahom a dôvodmi odvolania,

vychádzajúczoskutkovéhostavuzistenéhosúdomprvejinštanciebezpotrebyzopakovaniačidoplnenia
dokazovania (§ 383 a § 384 C.s.p.), postupom bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 385 ods. 1
C.s.p. a contrario) a dospel k záveru, že odvolania žalobcu je čiastočne dôvodné, v dôsledku čoho je
namieste rozhodnutie súdu prvej inštancie s použitím § 389 ods. 1 písm. b) C.s.p., vrátane závislého
výroku o trovách konania zrušiť, vrátiť mu na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

9. V konaní nebolo sporné, že strany sporu uzavreli dňa 24.2.2010 rezervačnú zmluvu, ktorej trvanie
bolo obmedzené na obdobie od 03.03.2010 do 31.03.2010, a že počas trvania rezervačnej zmluvy
nedošlo k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam označeným v čl. I. rezervačnej zmluvy na
žalobcu. Taktiež nebolo sporné, že žalobca zaplatil žalovanému sumu 5.000,- eur, ktorá bola označená

v zmluve ako rezervačná záloha. Podľa čl. II. rezervačnej zmluvy, rezervačná záloha je súčasťou kúpnej
ceny. Podľa článku III. rezervačnej zmluvy, ak nedôjde do uplynutia doby rezervácie k uzatvoreniu
kúpnej zmluvy z dôvodu na strane záujemcu, alebo záujemca nezloží či neprevedie do uplynutia doby
rezervácie zostávajúcu časť kúpnej ceny, prípadne záujemca odstúpi od rezervačnej zmluvy, prináleží
sprostredkovateľovi zmluvná pokuta vo výške rezervačnej zálohy, pričom sprostredkovateľ je oprávnený

započítať vyššie uvedenú zmluvnú pokutu so zloženou rezervačnou zálohou.
Súdprvejinštanciesadôsledneneriadilodôvodnenímzrušujúcehorozhodnutiaodvolaciehosúduzodňa
30.01.2015 č.k. 21Cob/9/2014-214, keď v napadnutom rozhodnutí opäť neuviedol, či pri rozhodovaní
vychádzal zo zistenia, že nárok žalobcu na vrátenie rezervačnej zálohy vznikol, ale následne zanikol
v dôsledku započítania s nárokom žalovaného na zaplatenie zmluvnej pokuty, keď znovu sa vôbec

nevysporiadal s argumentáciou žalobcu, podľa ktorej žalobca nezavinil, že k uzatvoreniu kúpnej zmluvy
nedošlo.
Súd prvej inštancie aj po vrátení veci odvolacím súdom neidentifikoval konkrétne ustanovenia zmluvy,
z ktorých by vyplývala pre žalobcu povinnosť zabezpečovaná zmluvnou pokutou, keď zmluvnápokuta je zabezpečovací záväzok a jeho akcesorická povaha je daná tým, že nemôže vzniknúť platne
bez existencie hlavného záväzku, ktorého splnenie má zabezpečiť a nemôže bez hlavného záväzku
existovať. Platnosť akcesorického záväzku je závislá na platnosti hlavného záväzku. Z odôvodnenia

napadnutého rozhodnutia nevyplýva, na základe ktorého konkrétneho ustanovenia zmluvy o rezervácii
mal žalobca prevziať hlavný záväzok, ktorý mal byť zabezpečený zmluvnou pokutou.

Žalobca uzavrel predmetnú zmluvu ako fyzická osoba nepodnikateľ so žalovaným ako podnikateľom
v rámci jeho obchodnej činnosti za účelom kúpy nehnuteľnosti pre jeho osobné potreby, a preto

správne súd prvej inštancie dospel k záveru, že ide o spotrebiteľskú zmluvu, keď podľa § 52 ods.
2 Občianskeho zákonníka ustanovenie o spotrebiteľských zmluvách ako aj všetky iné ustanovenia
upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ použijú sa vždy ak je to na prospech strany,
ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody, ktorých obsahom alebo účelom je
obchádzanie tohto ustanovenia je neplatné. V tejto súvislosti odvolací súd poukazuje na ustanovenie
v súvislosti s ustanovením § 52 ods. 2 Občianskeho zákonníka na uznesenie Najvyššieho súdu SR

spis. zn. 3Mcdo/14/2014 zo dňa 21.04.2015, kde je uvedené, že ustanovenie § 52 ods. 2 Občianskeho
zákonníka sa vzťahuje aj na právne vzťahy založené pred jeho účinnosťou.
Súd prvej inštancie dospel k záveru, že predmetná rezervačná zmluva, ktorú uzavreli strany sporu podľa
§ 262 Obchodného zákonníka je spotrebiteľskou zmluvou formulárového typu, keď súd prvej inštancie
sa ani po vrátení veci odvolacím súdom nezaoberal charakterom predmetnej zmluvy, keď neuviedol, či

išlo o určitý zmluvný typ s odkazom na konkrétnu právnu normu alebo išlo o nepomenovanú zmluvu, čo
robí odôvodnenie napadnutého rozhodnutia nepreskúmateľným.
Obchodný zákonník pri každom zmluvnom type uvádza ich podstatné časti, ktoré musí mať každá
zmluva ako nevyhnutné minimum, aby išlo o zmluvu daného typu upraveného Obchodným zákonníkom.
Zmluva, ktorá neobsahuje podstatné časti požadované na to, aby išlo o zmluvu niektorého typu

upraveného Obchodným zákonníkom, je platná, ak jej obsah je určitý, avšak nepôjde o zmluvu určitého
typu upraveného Obchodným zákonníkom. Môže ísť o nepomenovanú (inominátnu) zmluvu uzavretú
podľa ustanovenia § 269 Obchodného zákonníka.
Súd prvej inštancie síce v odôvodnení rozhodnutia citoval ust. § 642 Obchodného zákonníka, avšak
z odôvodnenia rozhodnutia nevyplýva, či dospel k záveru, že ide o zmluvu o sprostredkovaní podľa

§ 642 Obchodného zákonníka, keď v tejto súvislosti odvolací súd považuje za potrebné uviesť, že
sprostredkovateľská zmluva predstavuje záväzok obstarať záujemcovi za odmenu uzatvorenie zmluvy
a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý
pričinením sprostredkovateľa, teda pri uzavretí sprostredkovateľskej zmluvy má sprostredkovateľ právo
na odmenu. Z obsahu predmetnej rezervačnej zmluvy však nevyplýva, že by bola medzi zmluvnými

stranami žalobcom ako záujemcom a žalovaným ako sprostredkovateľom dohodnutá odmena.

V tejto súvislosti je potrebné ešte uviesť, že ak sa subjekt zaviaže k uzavretiu zmluvy je možné túto jeho
povinnosť vymáhať len žalobou o nahradenie prejavu vôle (rozsudok NS ČR spis. zn. 33Odo/330/2012
zo dňa 31.05.2014). Zmluvu uzatváral žalovaný, ktorý nebol vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti a

rezervačnú zmluvu uzatváral vo svojom mene, keď z vykonaného dokazovania nevyplýva, že vystupoval
pri jej uzavretí ako zástupca budúcich predávajúcich, ktorí by ho k uzavretiu takejto zmluvy splnomocnili.

Odvolací súd sa stotožňuje s názorom odvolateľa, že súd prvej inštancie sa v odôvodnení napadnutého
rozhodnutia vôbec nevysporiadal s námietkami žalobcu, pokiaľ ide o dôvody neplatnosti rezervačnej

zmluvy a to z dôvodu jej neurčitosti, nezrozumiteľnosti konania žalobcu v omyle pri uzatváraní
rezervačnej zmluvy a nemožnosti plnenia, keď súd prvej inštancie v odôvodnení napadnutého
rozhodnutia uviedol, že sa už otázkou platnosti rezervačnej zmluvy zaoberal, avšak odvolací súd v
zrušujúcom rozhodnutí konštatoval stručné a teda nedostatočné odôvodnenie súdu prvej inštancie vo
vzťahu k platnosti rezervačnej zmluvy, a preto bolo povinnosťou súdu prvej inštancie sa v napadnutom

rozhodnutí riadne vysporiadať so všetkými námietkami žalobcu ohľadom ním namietanej neplatnosti
rezervačnej zmluvy.

Odvolací súd sa nestotožňuje s názorom žalovaného, že k naplneniu rezervačnej zmluvy došlo už
samotnýmuzatvorenímzmluvyobudúcejzmluvezodňa3.3.2010,nakoľkozobsahurezervačnejzmluvy

vyplýva,žežalovanýsazviazalvobdobíodpodpisurezervačnejzmluvydouplynutiadobytrvaniazmluvy
vykonávať činnosti smerujúce k uzatvoreniu kúpnej zmluvy ( a nie zmluvy o budúcej zmluve) ohľadne
nehnuteľnosti špecifikovaných v bode 1, na základe ktorej vlastník nehnuteľností predá nehnuteľností
záujemcovi a to najmä tým, že po dobu rezervácie neuzavrie rezervačnú zmluvu s treťou osobou,zoznámi vlastníka so záujmom záujemcu o kúpu nehnuteľnosti, na požiadanie záujemcu uskutoční
pre záujemcu úschovu finančných prostriedkov, ktoré budú následne určené ako záloha na zaplatenie
kúpnej ceny nehnuteľností, pripraví v prípade záujmu záujemcu a vlastníka, návrh kúpnej zmluvy a návrh

na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Odvolací súd sa stotožňuje s námietkou odvolateľa, že súd prvej inštancie nepodrobil predmetnú
rezervačnú zmluvu potrebnému spotrebiteľskému prieskumu, a že sa nedostatočne vysporiadal
s námietkami žalobcu o neprijateľných zmluvných podmienkach, ktoré mala obsahovať predmetná

rezervačná zmluva, týkajúce sa rezervačnej zálohy, zmluvnej pokuty, keď navyše išlo o formulárovú
zmluvu, tak ako to skonštatoval aj súd prvej inštancie, avšak z odôvodnenia napadnutého rozhodnutia
nevyplýva, či súd prvej inštancie skúmal, či individuálne dojednania sa týkali celého obsahu rezervačnej
zmluvy alebo len jej časti a to s poukazom na ust. § 53 Občianskeho zákonníka.

Odvolateľ pred súdom prvej inštancie namietal ustanovenie o zmluvnej pokute nielen ako neprijateľnú

zmluvnú podmienku, ale aj pre rozpor s dobrými mravmi, keď súd prvej inštancie vychádzal pri
posudzovaní adekvátnosti výšky zmluvnej pokuty z výšky kúpnej ceny dohodnutej v rezervačnej zmluve,
keď pri skúmaní platnosti dojednania o zmluvnej pokute z hľadiska dobrých mravov je treba uvážiť
predovšetkým funkcie zmluvnej pokuty (preventívnu, uhradzovaciu a sankčnú). Pri úvahe o primeranosti
výšky dojednanej pokuty je tak treba posúdiť, či zodpovedá účelu zmluvnej pokuty, ktorý spočíva v

hrozbe dostatočne citeľnou majetkovou sankciou voči dlžníkovi pre prípad nesplnenia zabezpečenej
povinnosti. Záver o primeranosti výšky zmluvnej pokuty závisí aj na úvahe, či zmluvná pokuta je
dojednaná v zodpovedajúcej, a nie prehnanej výške a aký je vzájomný pomer pôvodnej a sankčnej
povinnosti. (rozsudok Najvyššieho súdu ČR zo dňa 26. augusta 2008, sp. zn. 33 Odo 1064/2006) V
tejto súvislosti odvolací súd považuje za potrebné zdôrazniť ako je vyššie uvedené, že z odôvodnenia

napadnutého rozhodnutia však nevyplýva, aká konkrétna povinnosť žalobcu mala byť zabezpečená
zmluvnou pokutou.

10. Vzhľadom na vyššie uvedené je záver súdu prvej inštancie o nedôvodnosti nároku žalobcu voči
žalovanému predčasný, nakoľko nevyplýva z vykonaného dokazovania.

11. Neprichádzalo do úvahy, aby odvolací súd v celom rozsahu nahradzoval úlohu súdu prvej inštancie,
nakoľko súd prvej inštancie nesprávnym procesným postupom, ako je uvedené v bode 9. tohto
rozhodnutia, znemožnil žalobcovi, aby uskutočňoval jemu patriace procesné práva v takej miere, že
došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces a to práva na riadne odôvodnenie súdneho rozhodnutia,

keď tento nedostatok nemožno napraviť v konaní pred odvolacím súdom, keď odôvodnenie súdu prvej
inštancie je aj nepreskúmateľné, nakoľko absentuje právne posúdenie rezervačnej zmluvy, a preto
odvolaciemusúdunezostalainámožnosť,akonapadnutýrozsudoksúduprvejinštancievcelomrozsahu
zrušiť podľa ustanovenia § 389 ods. 1 písm. b) C.s.p..

Odvolací súd v zmysle ust. § 391 ods. 1 C.s.p. vrátil vec súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové
rozhodnutie.

12. Odvolací súd nepreskúmaval napadnuté rozhodnutie v časti náhrady trov konania, keď v danom
prípade pri rozhodovaní o náhrade trov konania súd vychádzal zo zásady zodpovednosti za výsledok

a odvolací súd napadnutý rozsudok zrušil.

13. Povinnosťou súdu prvej inštancie bude právne posúdenie rezervačnej zmluvy a jej platnosti,
vysporiadať sa so všetkými námietkami vznesenými žalobcom v odvolacom konaní, v prípade potreby
doplniť dokazovanie, v odôvodnení rozhodnutia bude potrebné uviesť jasný a zrozumiteľný názor na

skutkové a právne otázky súvisiace so zrušovacím rozhodnutím, dôsledne aplikovať ustanovenie § 220
ods. 2 C.s.p., z ktorého vyplýva okrem iného, povinnosť riadne odôvodniť rozsudok.

14. V novom rozhodnutí súd prvej inštancie rozhodne o náhrade trov konania pred súdom prvej inštancie
ako aj o trovách odvolacieho konania (§ 396 ods. 3 C.s.p.).

15. Senát krajského súdu uvedené uznesenie prijal pomerom hlasov 3 : 0 ( Čl.I § 3 ods. 9 posledná
veta zákona č. 757/2004 Z. z. o súdoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších
zmien a doplnení).Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.).
Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa

konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,

e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 C.s.p.).
Dovolanie je podľa § 421 C.s.p. prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo
alebo zmenilo rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia

právnej otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 C.s.p.).
Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti

uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods. 2 C.s.p.).
Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany

neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvom pohľadávky a výška príslušenstva v čase
začatia dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b) (§ 422 ods. 1 C.s.p.).
Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby
na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 2 C.s.p.).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 C.s.p.).
Dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 424 C.s.p.).
Dovolanie môže podať intervenient, ak spolu so stranou, na ktorej vystupoval, tvoril nerozlučné
spoločenstvo podľa § 77 (§ 425 C.s.p.).
Prokurátor môže podať dovolanie, ak sa konanie začalo jeho žalobou alebo ak do konania vstúpil (§

426 C.s.p.).
Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1
C.s.p.).

Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom
súde (§ 427 ods. 2 C.s.p.).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.).
Povinnosť podľa ods. 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské

právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa

(§ 429 ods. 2 C.s.p.).Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
dovolania (§ 430 C.s.p.).
Dovolanie prípustné podľa § 420 možno odôvodniť iba tým, že v konaní došlo k vade uvedenej v tomto

ustanovení (§ 431 ods. 1 C.s.p.).
Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie, v čom spočíva táto vada (§ 431 ods. 2 C.s.p.).
Dovolanie prípustné podľa § 421 možno odôvodniť iba tým, že rozhodnutie spočíva v nesprávnom
právnom posúdení veci (§ 432 ods. 1 C.s.p.).
Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie právne posúdenie veci, ktoré pokladá za nesprávne,

a uvedie, v čom spočíva nesprávnosť tohto právneho posúdenia (§ 432 ods. 2 C.s.p.).
Dovolací dôvod nemožno vymedziť tak, že dovolateľ poukáže na svoje podania pred súdom prevej
inštancie alebo pred odvolacím súdom (§ 433 C.s.p.).
Dovolacie dôvody možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie dovolania (§ 434 C.s.p.).
V dovolaní nemožno uplatňovať nové prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany
okrem skutočností a dôkazov na preukázanie prípustnosti a včasnosti podaného dovolania (§ 435

C.s.p.).