Rozsudok Rozhodnutie bolo vynesené dňa piatok 4. október 2013

Súd: Okresný súd Trnava
Spisová značka: 15Cb/139/2010

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2110225900
Dátum vydania rozhodnutia: 04. 10. 2013
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jana Wilková

ECLI: ECLI:SK:OSTT:2013:2110225900.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trnava sudkyňou JUDr. Janou Tóthovou v právnej veci navrhovateľa: L.. L. L., nar.

XX.XX.XXXX, W. XX, A., zastúpený: JUDr. Dušan Slanina, advokát, Bradlanská 2, Trnava proti
odporcovi: Public & Business Services, s.r.o., Hlavná 29, Trnava, IČO: 43 803 750, zastúpený: Prosman
a Pavlovič advokátska kancelária, s.r.o., so sídlom Hlavná 31, 917 01 Trnava, o zaplatenie 5.000 eur
s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Súd návrh z a m i e t a.

Navrhovateľ je p o v i n n ý zaplatiť odporcovi náhradu trov konania za zaplatený súdny poplatok vo

výške 300 eur a náhradu trov právneho zastúpenia vo výške 1.420,49 eur do troch dní od právoplatnosti
tohto rozsudku k rukám právneho zástupcu odporcu.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa svojim návrhom zo dňa 16.11.2010, doručeným tunajšiemu súdu dňa 16.11.2010
domáhal, aby súd uložil odporcovi zaplatiť 5.000 eur spolu s príslušenstvom a nahradiť trovy konania,
čo odôvodnil tým, že odporca si nesplnil po kvalifikovanom odstúpení navrhovateľa od zmluvy povinnosť
vrátiť zálohu ohľadom rezervácie nehnuteľnosti.

Odporca s uvedeným návrhom nesúhlasil a žiadal, aby súd návrh navrhovateľa v celom rozsahu

zamietol, čo odôvodnil tým, že zo strany navrhovateľa nedošlo k odstúpeniu od zmluvy o rezervácii
nehnuteľnosti, pričom dôvod na odstúpenie od zmluvy ani neexistoval. Odporcovi vznikol s poukazom
na čl. III Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti záväzok a odporcovi právo na zmluvnú pokutu vo výške
rezervačnej zálohy, keďže nedošlo do uplynutia doby rezervácie zo strany navrhovateľa k uzatvoreniu
kúpnej zmluvy. Odporca bol oprávnený túto zmluvnú pokutu si započítať so zloženou rezervačnou
zálohou, čo aj urobil.

Okresný súd Trnava rozsudkom č.k. 15Cb/139/2010-91 zo dňa 24.01.2012 uložil odporcovi povinnosť
zaplatiť navrhovateľovi 5.000 eur spolu s 9 % ročným úrokom z omeškania od 12.04.2011 do zaplatenia
a vo zvyšnej časti úrokov z omeškania návrh zamietol. Proti uvedenému rozsudku podal odporca v
lehote odvolanie.

Krajský súd v Trnave uznesením č.k. 31Cob/31/2012-121 zo dňa 28.02.2013 rozsudok súdu prvého
stupňa zrušil a vrátil mu vec na ďalšie konanie a uložil prvostupňovému súdu povinnosť opätovne

rozhodnúť a to po dôslednom vysporiadaní sa s celým rozsahom argumentácie účastníkov vychádzajúc
z podmienok dojednaných medzi účastníkmi v zmluve o rezervácii nehnuteľnosti ako aj s prihliadnutím
na právny názor vyslovený odvolacím súdom. Z odôvodnenia uznesenia vyplýva, že súd prvého stupňa
síce uviedol, v čom mala byť porušená povinnosť odporcu (nepripravil návrh kúpnej zmluvy a aninávrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností a neuviedol v rezervačnej zmluve, že sa
jedná o rozostavanú stavbu), avšak toto konštatovanie súdu je v rozpore s dohodnutými podmienkami
uvedenými v zmluve o rezervácii nehnuteľností ako i v zmluve o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy.

Odporca sprostredkoval navrhovateľovi uzavretie zmluvy o budúcej zmluve, v ktorej boli uvedené nielen
nehnuteľnosti špecifikované v zmluve o rezervácii nehnuteľností, ale aj rozostavaná stavba rodinného
domu, špecifikovaná v zmysle stavebného povolenia, ktorá mala byť definovaná na základe neskôr
predloženého geometrického plánu. Navrhovateľ sa svojim podpisom na zmluve o budúcej zmluve
zaviazal uzavrieť kúpnu zmluvu, tak k nehnuteľnostiam uvedeným v zmluve o rezervácii nehnuteľností,

ako aj k stavbe rodinného domu v rozostavanom stave. Z čl. V. ods. 3 Zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej
zmluvy, v zmysle ktorého má navrhovateľ ako budúci kupujúci právo od uzavretej kúpnej zmluvy odstúpiť
v prípade, že „nebudú odstránené zistené kolaudačné závady, prípadne nebude vydané kolaudačné
rozhodnutie na predmet stavby“ vyplýva, že kolaudačné rozhodnutie malo byť vydané až po uzavretí
kúpnej zmluvy, a teda navrhovateľ mal v úmysle a svojim podpisom na zmluve o budúcej kúpnej zmluve
sa zaviazal kúpiť nehnuteľnosti uvedené v zmluve o rezervácii nehnuteľností a stavbu domu na nich

situovanú v rozostavanom stave. Odvolací súd ďalej uviedol, že zo strany navrhovateľa ani nedošlo
k odstúpeniu od zmluvy o rezervácii nehnuteľností, ale od zmluvy o uzavretí budúcej
kúpnej zmluvy, pričom túto skutočnosť potvrdil sám navrhovateľ, čo znamená, že navrhovateľ ako
budúci kupujúci si nesplnil zmluvnú povinnosť (dojednanie) spočívajúcu v tom, že do doby rezervácie
neuzavrel kúpnu zmluvu a ani nezložil do tejto doby zostávajúcu časť kúpnej ceny, čím odporcovi ako

sprostredkovateľovi vznikol nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške tak, ako to bolo dojednané
medzi účastníkmi konania v čl. III. bod 3.1 Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti.

Súd vykonal dokazovanie oboznámením sa s obsahom celého spisového materiálu, s výsluchom
účastníkov a svedka A. F. a zistil tento skutkový a právny stav:

Právny zástupca navrhovateľa na pojednávaní konanom dňa 15.11.2011 a dňa 19.01.2012 uviedol,
že zaplatenie čiastky žiada titulom bezdôvodného obohatenia, ku ktorému došlo na základe zmluvy
o rezervácii nehnuteľnosti a poskytovaní služieb zo dňa 24.02.2010. Táto slúžila na to, že odporca
neuzavrie s treťou osobou v lehote jedného mesiaca inú zmluvu na kúpu nehnuteľnosti. Odporca

vystupoval ako sprostredkovateľ a zaviazal sa vykonať činnosti smerujúce k uzavretiu kúpnej zmluvy
na nehnuteľnosti uvedené v bode 1., pričom v tejto časti nie je uvedené, že sa jedná o kúpu budúceho
rodinného domu, je zrejmé, že ide len o parcely a garáž s.č.. XXXX. V bode 2 pri určení kúpnej
ceny je nepochybné, že sa jedná o stavbu budúceho rodinného domu. Odporca sa zaviazal na
vykonanie činnosti v prospech navrhovateľa uskutočniť všetky úkony smerujúce k uzavretiu kúpnej

zmluvy. Ukončením jeho činnosti malo byť predloženie kúpnej zmluvy s budúcimi predávajúcimi ako
vlastníkmi nehnuteľnosti, čo sa však nestalo napriek záujmu navrhovateľa. Navrhovateľ preto dňa 30.
03. 2010 vyzval odporcu na vrátenie rezervačného poplatku. Právny zástupca ďalej dodal, že v žiadnej
zmluve nie je uvedená stavba budúceho domu, bez kolaudačného rozhodnutia a pridelenia súpisného
číslaazápisudoKatastranehnuteľnostínebolomožnézmluvuplatneuzatvoriť. Nebolotakmožnéurobiť

do 24. 03.2010 ani 31. 03. 2010 podľa zmluvy o budúcej zmluve, všetko bez zavinenia navrhovateľa.
Nebolo možné podať návrh na vklad vlastníckeho práva, ktorej podmienkou sú konkrétne nehnuteľnosti
a tieto treba v zmluve citovať podľa aktuálneho listu vlastníctva. Je možné zapísať aj rozostavaný
dom, ale musí byť zapísaný na liste vlastníctva. Nehnuteľnosť teda nebola pripravená k predaju ani v
lehote dohodnutej v zmluve o budúcej zmluve. Ani predávajúci, ani odporca nezabezpečili podmienky

na prevod vlastníctva. Garáž uvedená v rezervačnej zmluve už neexistovala. Hlavným predmetom mal
byť prevod nehnuteľnosti - rodinného domu, ktorý bol zahrnutý v cene. Predmetom bola kúpa rodinného
domu, pričom zmluvu treba vykladať nielen podľa obsahu, ale aj účelu, ktorý chcú účastníci zmluvy
dosiahnuť.

Navrhovateľ na pojednávaní uviedol, že pri ohliadke vyjadril nesúhlas so zabezpečením kolaudácie. Dňa
30. 03. 2010 odmietol ďalšie jednania s odporcom, z dôvodu neplatnosti uzavretej zmluvy.

Odporca žiadal návrh zamietnuť. Uviedol, že navrhovateľ mal záujem o kúpu nehnuteľnosti. Na ohliadke
sa navrhovateľovi dom páčil a chcel ho okamžite kúpiť. Navrhovateľ bol upozornený, že dom nie

je skolaudovaný s tým, že majiteľ zabezpečí podklady. V dome chýbala iba kuchynská linka, ktorú
si chcel zabezpečiť navrhovateľ. Vysvetlil mu, že sa uzatvorí rezervačná zmluva a počas tejto doby
sa uzavrie zmluva o budúcej zmluve alebo kúpna zmluva. Rezervačnú zmluvu si navrhovateľ zobral
na preštudovanie, pričom o niekoľko dní prišiel so svojim právnikom, zmluvu odobril a navrhovateľju podpísal. Po pripomienkach navrhovateľa bola následne uzavretá zmluva o budúcej zmluve. V
pripravenej zmluve bolo presne uvedené, čo má zabezpečiť budúci predávajúci, teda doklady ku
kolaudácii, s tým, že po kúpe bude štandardne na Správu katastra doložený geometrický plán a všetky

doklady, s čím navrhovateľ súhlasil. Koncom marca mala byť uzavretá riadna zmluva, navrhovateľ
však odmietol nahliadnuť do pripravenej kúpnej zmluvy a povedal, že dom nechce. Odporca si
splnil všetky podmienky vyplývajúce zo zmluvy o rezervácii, nie je účastníkom zmluvy o budúcej
zmluve. Nehnuteľnosti uvedené v rezervačnej zmluve boli prevoditeľné, v kúpnej cene bola zahrnutá
aj rozostavaná stavba.

Právny zástupca odporcu na pojednávaní dodal, že navrhovateľ sprostredkoval možnosť uzavrieť kúpnu
zmluvu, ktorej predmetom mali byť nehnuteľnosti uvedené v rezervačnej zmluve, k uzavretiu ktorej
nedošlo z dôvodov na strane navrhovateľa. Navrhovateľ porušil ustanovenia rezervačnej zmluvy článok
3.1, keď do uplynutia doby rezervácie nedošlo k uzavretiu kúpnej zmluvy a ani nedošlo k zloženiu či
prevedeniu zostávajúcej časti kúpnej ceny zo strany navrhovateľa a k odstúpeniu zmluvy o rezervácii.

Odporca mal teda právo na zmluvnú pokutu vo výške rezervačnej zálohy. K predaju mohlo dôjsť aj v
prípade nedokončenej stavby, došlo by k prevodu všetkých stavebných práv. Uzavretím rezervačnej
zmluvy bolo len sprostredkovanie predaja, nie uzavretie kúpnej zmluvy a to sa aj stalo. Navrhovateľ
nemal záujem zmluvu uzavrieť.

Právny zástupca navrhovateľa na pojednávaní dňa 04.10.2013 uviedol, že pre riešenie nároku na
vrátenie rezervačnej zálohy vo výške 5.000 eur je nevyhnutné zaoberať sa otázkou platnosti rezervačnej
zmluvy ako právneho úkonu. Predmetom zmluvy o rezervácii zo dňa 24.02.2010 podľa článku 1 bod 1, 2
zmluvy, bolo vykonávanie činností k uzatvoreniu kúpnej zmluvy ohľadne nehnuteľností špecifikovaných
v bode I. V bode I. sú ako nehnuteľnosti uvedené bližšie nešpecifikovaná budova, nie stavba, pozemky,

parcely č. XXXX a XXXX/X, garáž so súp. č. XXXX na parcele XXXX a ďalej je predmetnom zmluvy
neznámy predmet na parcele č. XXXX/X geom. plán č. X-X/XXXX-v.z. XXXXXX. V podpísanom stave
je rezervačná zmluva nejasná a nezrozumiteľná a to vo svojej podstatnej časti, ktorou nepochybne
predmetzáväzkuje.Sprostredkovateľ,odporcasatotižzaviazaltoutozmluvouvyvíjaťčinnosťsmerujúcu
k uzatvoreniu kúpnej zmluvy medzi navrhovateľom a vlastníkom nehnuteľností, ktorej predmetom mala

byť okrem iného garáž so súp.č. XXXX na parcele č. XXXX. V čase uzatvárania rezervačnej zmluvy
t.j. 24.02.2010 však predmetná garáž už neexistovala nakoľko došlo k jej zbúraniu ešte v roku 2009
a preto nebolo možné vyvíjať činnosť smerujúcu k jej prevodu do vlastníctva navrhovateľa. Zmluva je
navyše nezrozumiteľná a neurčitá, keď sa v časti v bode I. nehnuteľností uvádza, že predmetom zmluvy
má byť budova - nie stavba, ktorá nie je nikde v ďalšom texte bližšie špecifikovaná a tiež má byť

predmetom plnenia ako nešpecifikovaná vec. Nešpecifikovaná vec na parcele č. XXXX/X-geom.plán
č. X-X/XXXX-v.z.XXXX/XX. To že predmet záväzku rezervačnej zmluvy je nejasný a nezrozumiteľný aj
samotným zmluvný stranám je zrejmé aj z vyjadrenia navrhovateľa a odporcu v tomto konaní keď sám
odporca vo svojom vyjadrení na pojednávaní, na jednom mieste tvrdí, že predmetom rezervačnej zmluvy
mala byť rezervácia stavby, rodinného domu na parcele č. XXXX/X a k nej prislúchajúce pozemky a

na tom istom pojednávaní, prostredníctvom právneho zástupcu zase tvrdí, že predmetom mala byť len
rezervácia pozemkov a to parcely č. XXXX a č.XXXX/X. Záujmom navrhovateľa pritom jednoznačne o
začiatku nepochybne bolo sprostredkovanie kúpy rodinného domu, stojaceho na parcele č. XXXX/X v
tom čase rozostavaného, ku ktorému mohol na základe kúpnej zmluvy nadobudnúť vlastnícke právo
len vkladom do katastra nehnuteľností. Rezervačná zmluva zo dňa 24.02.2010 je absolútne neplatná,

navyše navrhovateľ bol pri jej podpise odporcom uvedený do omylu v premete právneho úkonu, keď sa
domnieval, že predmetom rezervačnej zmluvy má byť sprostredkovanie kúpy stavby - rodinného domu,
čo však z písomného vyhotovenia tejto zmluvy priamo nevyplýva.

Právny zástupca odporcu na pojednávaní uviedol, že podaný návrh je v celom rozsahu nedôvodný a

neopodstatnený. Odporca si splnil všetky povinnosti, ktoré mu vyplývali z rezervačnej zmluvy zo dňa
24.02.2010, čoho dôkazom je uzatvorenie zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy medzi budúcimi
predávajúcimi p. A. F. a manželkou B. F. a navrhovateľom ako budúcim kupujúcim. Poukázal na
to, že navrhovateľ bez akéhokoľvek zavinenia odporcu neuzavrel kúpnu zmluvu v lehote určenej v
rezervačnej zmluve zo dňa 24.02.2010 a jednak ani v lehote určenej v zmluve o budúcej zmluve. Z

uvedeného dôvodu preto odporca využil svoje právo podľa článku 3 ods. 1 rezervačnej zmluvy a uplatnil
voči navrhovateľovi zmluvnú pokutu, ktorá je v súlade s uvedeným ustanovením. Zmluva je platným
právnym úkonom vychádzajúcim z dojednania medzi účastníkmi konania, stav nehnuteľností uvedených
v bode 1 rezervačnej zmluvy vychádzal zo stavu, aký bol v danom čase zapísaný na príslušnom listevlastníctva. K tvrdeniu navrhovateľa o bližšie nešpecifikovanej budove, uvedenej v bode 1 rezervačnej
zmluvy, právny zástupca odporcu uviedol, že sa jedná o predtlač v časti špecifikácia nehnuteľností,
ktorých sprostredkovanie predaja je predmetom zmluvy a tým, že v danej zmluve nie je v časti označenia

budovy žiadny údaj a teda medzi účastníkmi nebol dohodnutý predaj budovy, resp. stavby, ktorá by bola
zapísaná na liste vlastníctva. Pri podpise tejto rezervačnej zmluvy nebol a ani nemohol byť navrhovateľ
uvedený do omylu, nakoľko táto skutočnosť z vykonaného dokazovania nevyplýva. Navrhovateľ mal
vedomosť o tom, že dom nachádzajúci sa na pozemkoch uvedených v rezervačnej zmluve, nebol v čase
jej uzatvorenia skolaudovaný. Uvedené vyplýva z vyjadrenia svedka A. F. na pojednávaní konanom dňa

19.01.2012.

Z výsluchu svedka A. F. vyplýva, že odporca mu mal zabezpečiť záujemcu na dom. Navrhovateľ bol
na obhliadke asi päťkrát, pričom pri prvej ohliadke bol navrhovateľ spokojný, na ďalších už hľadal na
stavbe nedostatky. Od začiatku vedel, že dom nie je skolaudovaný, dohodli sa, že svedok vybaví všetky
podklady, v Zmluve o budúcej zmluve si dohodli lehotu. Návrh na kolaudáciu mal podať navrhovateľ.

Pri ďalších stretnutiach nesúhlasil s cenou a keď mali podpísať kúpnu zmluvu, povedal, že odstupuje
od zmluvy a doklady odmietol prevziať, i keď boli zabezpečené. Svedok uviedol, že garáž bola počas
stavby používaná ako sklad náradia a v r. 2009 bez búracieho povolenia zbúraná. Zmluvu o budúcej
zmluve vyhotovil právny zástupca odporcu. Návrh na kolaudáciu bol podaný až v roku 2011, nakoľko
dovtedy to nepotreboval.

Z doložených listín súd zistil, že účastníci konania uzavreli dňa 24. 2. 2010 Zmluvu o rezervácii
nehnuteľnosti a poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou nehnuteľností s poukazom na ustanovenie §
262 Obchodného zákonníka. Odporca ako sprostredkovateľ a navrhovateľ ako záujemca si
dohodli v bode I. rezerváciu nehnuteľností - parcely XXXX a XXXX/X vo výmenách XX m2 a XXX

m2, na parcele č. XXXX/X - geom. plán č. X-X/XXXX - vz.z. XXXX/XX a garáž s.č. XXXX na parcele č.
XXXX na S. č. X v A., zapísaných na liste vlastníctva č. XX. Kúpna cena bola uvedená vo výške 253.955
eur a rezervačná záloha predstavovala 5.000 eur. Doba trvania zmluvy bola 30 dní a to od 24. 2. 2010
do 24. 3. 2010. V ďalších zmluvných podmienkach sa sprostredkovateľ zaviazal vykonávať činnosti,
na základe ktorých vznikne záujemcovi možnosť uzatvorenia zmluvy s vlastníkom, ktorý ponúkol na

predaj nehnuteľnosti, ktorou dôjde k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam za uvedenú kúpnu
cenu. Sprostredkovateľ sa ďalej zaviazal vykonať po dobu trvania zmluvy činnosti smerujúce k uzavretiu
kúpnej zmluvy najmä tým, že po dobu trvania zmluvy neuzavrie rezervačnú zmluvu s treťou osobou.
Rezervačná záloha má slúžiť ako záloha na zaplatenie kúpnej ceny, ktorej je súčasťou /čl. II podmienok/.
Podľa čl. III podmienok - ak nedôjde do uplynutia doby rezervácie k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodu

na strane záujemcu alebo záujemca nezloží alebo neprevedie do uplynutia doby rezervácie zostávajúcu
časť kúpnej ceny, prípadne tento odstúpi od rezervačnej zmluvy, prináleží sprostredkovateľovi zmluvná
pokuta vo výške tejto zálohy. Podľa čl. IV v prípade, že nehnuteľnosti nebude možné previesť na
záujemcu pre prekážky na strane vlastníka, je záujemca oprávnený od zmluvy odstúpiť. V tomto prípade
je sprostredkovateľ povinný vrátiť záujemcovi rezervačnú zálohu.

Zo zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy zo dňa 03.03.2010, uzavretej medzi vlastníkmi a
navrhovateľom vyplýva, že predmetom tejto zmluvy bol odplatný prevod vlastníckeho práva k
nehnuteľnostiam nachádzajúcim sa v katastrálnom území A. zapísaných na LV č. XX, Katastrálneho
úradu v A., Správy katastra A., pre obec A. označených ako pozemok, par. č. XXXX, parcela registra „C“

evidovaná na katastrálnej mape, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria o celkovej výmere XX m2,
pozemok, parc.č. XXXX/X, parcela registra „C“ evidovaná na katastrálnej mape, druh pozemku: záhrady
ocelkovejvýmereXXXm2,stavba,druhstavby:garážs.č.XXXXpostavenánaparceleč.XXXX,stavba-
rozostavaný rodinný dom podľa stavebného povolenia vydaného Okresným úradom v Trnave, odbor
životného prostredia, oddelenie stavebného poriadku, postavený na parc.č. XXXX/X V zmysle tejto

zmluvy mala byť riadna kúpna zmluva uzavretá do 31. 03. 2010 s tým, že budúci predávajúci do 30
dní zabezpečí dokumentáciu potrebnú na vydanie kolaudačného rozhodnutia príslušným stavebným
úradom.

Podanímzodňa30.03.2010navrhovateľodstúpilodzmluvyouzavretíbudúcejkúpnejzmluvyzdôvodu,

že bol uvedený do omylu, nakoľko vlastník nepožiadal o predĺženie lehoty dostavby domu, nepredložil
stavebný denník, pri ohliadke domu zistil vadu okien.Podaním zo dňa 14. 04. 2010 požiadal navrhovateľ o vrátenie rezervačného poplatku. Listom zo dňa
05. 10. 2010 opätovne žiadal navrhovateľ odporcu o vrátenie rezervačnej zálohy, potvrdil odstúpenie
od zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy zo dňa 30. 03. 2010 z dôvodu, že zmluva nemohla by

uzavretá pre prekážky na strane predávajúceho, pričom už od počiatku mal výhrady, že dom nie je
skolaudovaný a toto má byť úlohou predávajúceho, ktorý má podať návrh na začatie kolaudačného
konania. Doklady ku kolaudácii neprevzal, pretože nebolo jeho povinnosťou podať návrh na začatie
kolaudačného konania. Rozostavaná stavba právne neexistovala, nebola zapísaná na liste vlastníctva
a teda nemohla byť predmetom prevodu.

Podľa ustanovenia § 642 Obchodného zákonníka zmluvou o sprostredkovaní sa sprostredkovateľ
zaväzuje, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby záujemca mal príležitosť uzavrieť určitú zmluvu
s treťou osobou, a záujemca sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odplatu (províziu).

Podľa ustanovenia § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne,

určite a zrozumiteľne; inak je neplatný.

Podľa ustanovenia § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka právny úkon, ktorého predmetom je plnenie
nemožné, je neplatný.

Podľa ustanovenia § 49a Občianskeho zákonníka právny úkon je neplatný, ak ho konajúca osoba urobila
v omyle vychádzajúcom zo skutočnosti, ktorá je pre jeho uskutočnenie rozhodujúca, a osoba, ktorej bol
právny úkon určený, tento omyl vyvolala alebo o ňom musela vedieť. Právny úkon je takisto neplatný,
ak omyl táto osoba vyvolala úmyselne. Omyl v pohnútke nerobí právny úkon neplatným.

Podľa § 142 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku účastníkovi, ktorý mal vo veci plný úspech, súd
prizná náhradu trov potrebných na účelné uplatňovanie alebo bránenie práva proti účastníkovi, ktorý vo
veci úspech nemal.

Predmetom konania v prejednávanej veci bol najskôr uplatnený nárok navrhovateľa titulom tvrdeného

odstúpenia od Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti, pričom navrhovateľ až po zrušení prvostupňového
rozhodnutia a vrátení veci na ďalšie konanie odvolacím súdom uviedol prostredníctvom svojho právneho
zástupcu, že Zmluva o rezervácii je nejasná a nezrozumiteľná a to vo svojej podstatnej časti- predmete
záväzku a teda absolútne neplatná a žiada od odporcu vydať majetkový prospech získaný plnením z
neplatného právneho úkonu.

Je zrejmé, že navrhovateľ musí v návrhu uviesť také skutočnosti, ktorými opíše skutok, na základe
ktorého uplatňuje svoj nárok, a to v takom rozsahu, ktorý umožňuje jeho jednoznačnú individualizáciu.
Súd je viazaný v zmysle § 153 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku návrhom a môže rozhodnúť len
o tom, čo navrhovateľ požaduje a to výlučne na tom skutkovom základe ako ho navrhovateľ v návrhu v

zmysle § 79 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku uviedol.

Ustanovenie § 37 Občianskeho zákonníka pre platnosť právneho úkonu determinuje prejav vôle
smerujúceho k vzniku, zmene alebo zániku práv alebo povinností , ktorý musí byť urobený slobodne,
vážne a zrozumiteľne s možným predmetom plnenia inak je právny úkon neplatný. Okrem iného právny

úkon sa musí urobiť zrozumiteľne a vážne. Podmienkou platnosti právneho úkonu je aj jeho určitosť.
Táto požiadavka vychádza z toho, že prejav vôle smeruje k vzniku, zmene alebo zániku právneho
pomeru. Prejav vôle je neurčitý, ak je neistý jeho obsah t.j. keď sa konajúcemu nepodarí jednoznačným
spôsobomurčiťobsahvôleajenezrozumiteľný,akkonajúcinedosiaholjasnévyjadrenietejtovôle.Záver
o neurčitosti alebo nezrozumiteľnosti právneho úkonu predpokladá, že ani jeho výkladom nemožno

dospieť k nepochybnému poznaniu, čo chcel účastník prejaviť. Ak aj po vykonaní dôkazov bude prejav v
konkrétnejzmluvenatoľkonejasný,žebudevrozporespožiadavkouurčitostiazrozumiteľnostiprávnych
úkonov a neurčitosť a nezrozumiteľnosť nebude možne odstrániť ani výkladom, potom možno urobiť
záver, že zmluva je pre jej neurčitosť a nezrozumiteľnosť neplatná. Ak vznikne pochybnosť či vzniklo
právo alebo povinnosť, alebo či sa má na základe takéhoto neurčitého ustanovenia plniť, možno podať

na súd určovaciu žalobu, ak však možno žalovať i na plnenie, má takáto žaloba prednosť pred žalobou
určovacou a súd sa v rámci konania o žalobe na plnenie musí zaoberať určitosťou zmluvy v predmete
plnenia ako predbežnou otázkou.Ustanovenie § 49a Občianskeho zákonníka upravuje prípad omylu vo vôli tzv. vnútorný omyl, pričom
tento má za následok relatívnu neplatnosť právneho úkonu v prípade, ak vychádza zo skutočnosti, ktorá
je pre uskutočnenie právneho úkonu rozhodujúca a osoba, ktorej bol právny úkon určený, tento omyl

buď vyvolala alebo o ňom musela vedieť.

V predmetnej veci súd vyhodnotil všetky dôkazy vykonané v rámci dokazovania a to tak jednotlivo, ako
aj v ich súhrne a dospel k záveru, že medzi účastníkmi konania bola uzatvorená rezervačná zmluva,
v predmete ktorej sa odporca ako sprostredkovateľ zaviazal vykonávať činnosti, na základe ktorých

vznikne navrhovateľovi ako záujemcovi možnosť uzatvorenia zmluvy s vlastníkom nehnuteľnosti, na
základe ktorej dôjde k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti špecifikovanej v bode I. Navrhovateľ v
konanínamietal,žepredmetzmluvyorezervácii,akojehopodstatnánáležitosťnebolriadnymzákonným
spôsobom definovaný, je nejasný a nezrozumiteľný. Predmet zmluvy je špecifikovaný v bode I. zmluvy
ako pozemky vedené na liste vlastníctva č. XX, obec A., katastrálne územie A., parcely č. XXXX a
XXXX/X, vo výmerách XX m2 a XXX m2, na parcele č. XXXX/X- geometrický plán č. X-X/XXXX- vz.z.

XXXX/XX a garáž s.č. XXXX na parcele č. XXXX, pričom je zrejmé, že táto špecifikácia nehnuteľností
korešponduje zo stavom, aký bol v danom čase zapísaný na uvedenom liste vlastníctva. Z takto
špecifikovaného predmetu zmluvy je zároveň zrejmé, že predmetom zmluvy nebola žiadna budova,
ktorej neurčitú špecifikáciu navrhovateľ namieta. Špecifikácia nehnuteľnosti, tak ako je vyššie uvedená
je s poukazom na podmienku zrozumiteľnosti a určitosti postačujúca a teda nemohla u navrhovateľa

ako kupujúceho vyvolať omyl o predmete kúpy. Pokiaľ navrhovateľ namieta, že pri podpise zmluvy
bol odporcom uvedený do omylu v predmete právneho úkonu, toto tvrdenie žiadnym z vykonaných
dôkazov preukázané nebolo. O tom, že predmet zmluvy bol medzi účastníkmi určitý nasvedčuje aj to,
že navrhovateľ uzavrel s vlastníkmi nehnuteľnosti Zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy, v ktorej boli
uvedené nielen nehnuteľnosti špecifikované v zmluve o rezervácii, ale aj rozostavaná stavba rodinného

domu. Súd zároveň považuje za potrebné uviesť, že navrhovateľ uzatváral túto zmluvu po porade so
svojim právnym zástupcom a tiež potom, čo sa oboznámil s faktickým stavom nehnuteľnosti a teda podľa
názoru súdu, reálne mal možnosť presvedčiť sa o stave veci a vlastnou starostlivosťou vyhnúť sa omylu.
Navrhovateľ si teda mohol zabezpečiť relevantné informácie aj o možných právnych
následkoch uvedeného úkonu. Súd považuje predmet zmluvy za dostatočne špecifikovaný a tiež za

určitý a jasný, v danom prípade možno určiť, aká nehnuteľnosť mala byť predmetom sprostredkovania
a teda súd vyhodnotil zmluvu ako platnú.

Vzhľadom na určenie, že zmluva o rezervácii je platná, súd ďalej vyhodnocoval údajné odstúpenie
navrhovateľa od zmluvy. Súd s poukazom na vykonané dokazovanie a právny názor vyslovený

odvolacím súdom konštatuje, že zo strany navrhovateľa nedošlo k odstúpeniu od zmluvy o rezervácii
nehnuteľnosti, ale od zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy a teda navrhovateľovi nevznikol nárok
na vrátenie plnenia, naopak navrhovateľ si ako budúci kupujúci nesplnil zmluvnú povinnosť spočívajúcu
v tom, že do doby rezervácie neuzavrel kúpnu zmluvu a ani nezaplatil do tejto doby zostávajúcu časť
kúpnej ceny, čím odporcovi vznikol nárok v zmysle čl. III. bod 3.1 zmluvy o rezervácii na zaplatenie

zmluvnej pokuty.

Vzhľadom na to, že navrhovateľ nepreukázal oprávnenosť svojho nároku nakoľko nepreukázal relatívnu
ani absolútnu neplatnosť zmluvy a následne bezdôvodné obohatenie odporcu a ani platné odstúpenie
od Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti a povinnosť odporcu vrátiť poskytnuté plnenie súd rozhodol tak,

ako je uvedené vo výrokovej časti tohto rozhodnutia.

O náhrade trov konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku
a navrhovateľovi ako procesne úspešnému účastníkovi konania priznal náhradu trov konania
pozostávajúcich zo zaplateného súdneho poplatku za odvolanie vo výške 300 eur a trov právneho

zastúpenia, pričom ich výpočet je v súlade s príslušnými ustanoveniami vyhlášky MS SR č. 655/2004 Z.
z. o odmenách a náhradách advokátov za poskytovanie právnych služieb v znení neskorších predpisov
a pozostávajú z nasledovného:

· prevzatie a príprava zastupovania....................................................................180,93 eur

· vyjadrenie k návrhu 18.03.2011.......................................................................180,93 eur
· účasť na pojednávaní dňa 15.11.2011..............................................................180,93 eur
· účasť na pojednávaní dňa 19.01.2012..............................................................180,93 eur
· účasť na pojednávaní dňa 24.01.2012- vyhlásenie rozsudku.............................45,23 eur· podanie odvolania 07.03.2012.........................................................................180,93 eur
· účasť na pojednávaní dňa 04.10.2013..............................................................180,93 eur
· 20 % DPH zo sumy 1.130,81 eur ....................................................................226,16 eur

· náhrada výdavkov za 3 úkony právnej služby v roku 2011 .............................22,23 eur
· náhrada výdavkov za 3 úkony právnej služby v roku 2012 .............................22,89 eur
· náhrada výdavkov za 1 úkon právnej služby v roku 2013 .................................7,81 eur
· 20 % DPH zo sumy 52,93 eur..........................................................................10,59 eur

Súd na rozdiel od návrhu odporcu nepriznal odporcovi náhradu trov za účasť na pojednávaní dňa
24.01.2012- vyhlásenie rozsudku tak, ako si ho vyčíslil právny zástupca odporcu vo svojom podaní, vo
výške 45,26 eur, ale len vo výške 45,23 eur (1 zo sumy 180,93 eur). S ohľadom na uvedené súd priznal
20 % DPH za úkony právnej služby vo výške 226,16 eur a nie vo výške 226,17 eur.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní od jeho doručenia prostredníctvom
Okresného súdu v Trnave na Krajský súd v Trnave.

Náležitosti odvolania ( § 42 ods. 3, § 205 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku ): z odvolania musí
byť zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu

sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny, čoho sa odvolateľ
domáha, musí byť podpísané a datované. Odvolanie s prípadnými prílohami treba predložiť dvojmo.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci samej,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Ak povinný dobrovoľne nesplní to, čo mu ukladá vykonateľné súdne rozhodnutie oprávnený môže podať

návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného predpisu.