Rozsudok ,
Potvrdené, Prvostupňové nenapadnuté opravnými… Rozhodnutie bolo vynesené dňa piatok 20. apríl 2018

Súd: Okresný súd Zvolen
Spisová značka: 16C/131/2012

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6712211139
Dátum vydania rozhodnutia: 20. 04. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Janette Nôtová

ECLI: ECLI:SK:OSZV:2018:6712211139.14

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Zvolen samosudkyňou Mgr. Janette Nôtovou, v právnej veci žalobcov: I. I. E., nar. XX. XX.

XXXX, G. B. XX, X., občan SR, II. C. E., nar. XX. XX. XXXX, L. X, X., občianka SR, obaja právne zast.
JUDr. Michaela Maťuchová, advokátka, Osloboditeľov 5, Lieskovec, proti žalovaným: I. O. E., nar. XX.
XX. XXXX, L. Y. XXX/X, X., občan SR, II. Y. E., nar. XX. XX. XXXX, L. Y. XXX/X, X., občianka SR, obaja
právne zast. Mgr. Ianko Troiak, advokát, Dukelských hrdinov č. 34, 960 01 Zvolen, o zaplatenie sumy
35.000,00 Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaní I/ a II/ sú p o v i n n í zaplatiť žalobcom I/ a II/ spoločne a nerozdielne sumu 12.800,-- €
v lehote do 3 (troch) dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

II. Vo zvyšnej časti sa žaloba žalobcu z a m i e t a .

III. Žalobcovia I/ a II/ súp o v i n n í spoločne a nerozdielne nahradiť žalovaným trovy konania v
rozsahu 26 %.

IV. Zvyšnú časť znalečného, ktorá nebola krytá preddavkami na trovy znaleckého dokazovania sú p o v

i n n í uhradiť znalcovi W.. K. J., bytom P. I.. Š. XXXX/XX, X. za znalecký posudok č. 1/2018, žalobcovia
I/ a II/ spoločne a nerozdielne v rozsahu 63 % a žalovaní I/ a II/ spoločne a nerozdielne v rozsahu 37 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobcovia I/, II/ podali na tunajšom súde dňa 17. 07. 2012 žalobu, ktorou sa domáhali, aby súd
zaviazal žalovaných I/ a II/ spoločne a nerozdielne uhradiť im sumu 35.000,-- € a to spoločne a
nerozdielne. Žaloba bola odôvodnená tým, že medzi sporovými stranami došlo k uzavretiu Zmluvy o
budúcej kúpnej zmluve dňa 27. 05. 2009. Predmetom zmluvy bola budúca kúpa nehnuteľnosti v BSM
žalovaných, tam presne špecifikovaná. Dohodnutá kúpna cena bola 66.387,-- € upravená Dodatkom z
21. 11. 2011 na sumu 59.194,-- €. Pri podpise Zmluvy o budúcej zmluve žalobcovia na účet žalovaných

zložiličasťdohodnutejkúpnejceny33.194,--€.Zvyšnáčasť dojednanejkúpnejcenymalabyťžalobcami
uhradená po opakovanom predĺžení termínu do 09. 12. 2011, pretože z objektívnych dôvodov nestihli
prvý zmluvný dátum 01. 05. 2011. Keďže žalobcovia mali záujem nehnuteľnosť zrekonštruovať pred
nadobudnutím vlastníckeho práva, uzavreli po vzájomnej dohode so žalovanými Nájomnú zmluvu
dňa 01. 09. 2009, kedy vystúpili do užívania nehnuteľností. Od 01. 09. 2009 žalobcovia vykonali na
nehnuteľnosti úpravy a to nové rozvody kúrenia a 8 kusov nových radiátorov, nová elektroinštalácia,
nové rozvody vody, nové priečky, nové stierky, izolácia stavby proti vlhkosti, nové betónové podlahy a

podlahové kúrenie, murované WC, výmena nových okien a vchodových dverí. Keďže sa nehnuteľnosť
nachádzala v priamom susedstve so žalovanými, ktorí túto stavbu oddelili novým oplotením, žalovaní
boli svedkami všetkých stavebných úprav vykonávaných žalobcami. Žalovaní priebežne poskytovali aj
potrebné technické informácie k stavbe, o ktorých mali vedomosť a nikdy nespochybnili, ani nevyjadrilinesúhlas s vykonávanou rekonštrukciou. Dňa 25. 05. 201 právny zástupca žalovaných oznámil
žalobcom, že žalovaní odstupujú od zmluvy z dôvodu nezaplatenia zvyšnej časti kúpnej ceny a vyzvali
žalobcov k podpísaniu dohody o zrušení záložného práva, ktorou bola nehnuteľnosť dočasne zaťažená

v prospech žalobcov. Žalobcovia poskytli žalovaným súčinnosť a podpísali Zmluvu o zrušení záložného
práva. Žalobcom sa medzi časom podarilo získať zvyšnú časť kúpnej ceny, žalovaní ju však odmietli
prevziať a uzatvoriť Kúpnu zmluvu na prevod predmetných nehnuteľností. Žalovaní dňa 16. 07. 2012
vrátili žalobcom sumu 18.000,-- € ako časť zaplatenej kúpnej ceny po zarátaní zmluvnej pokuty 15.000,--
€. V zmysle bodu 6 Zmluvy o budúcej zmluve sa zmluvné strany dohodli, že ak nedôjde k uzavretiu

riadnej Kúpnej zmluvy v stanovenom termíne, budúci predávajúci sú povinní vrátiť preddavok 33.194,--
€ a prípadnú sumu vyčíslenú budúcimi kupujúcimi titulom náhrady nákladov vynaložených so súhlasom
budúcich predávajúcich vo forme stavebných úprav na dome a pozemkoch. Žalovaní však odmietajú
uznať náhradu stavebných nákladov. Doposiaľ vzťahy medzi oboma zmluvnými stranami boli bezchybné
a žalovaní bez väčších problémov akceptovali objektívne skutočnosti, pre ktoré nemohli žalobcovia
doplatiť zvyšok kúpnej ceny, žalobcovia z toho nadobudli dojem, že je v záujme oboch strán dokončiť

povinnosti plynúce zo zmluvy. K stavebným úpravám a rekonštrukciám ani jedna zo strán nepovažovali
za potrebné, spísať osobitnú súhlasnú listinu. Vzhľadom na korektné vzájomné vzťahy a ústne súhlasy,
žalobcovia od žalovaných písomné súhlasy opakovane nežiadali. Konkludentný právny úkon je tiež
právny úkon, kde prejav vôle je jasný zo správania jednajúceho bez toho, aby sa písomne či ústne
vyjadril. Vôľa žalovaných z ich správania a konania bola poznateľná a ich slovné prejavy jednoznačne

zneli podporne smerom k rekonštrukcii. Nikdy sa nevyjadrili tak, že by uvedené úpravy, ktorými výrazne
došlo k zhodnoteniu nehnuteľnosti, považovali za v rozpore s ich súhlasom. Keďže došlo k narušeniu
vzájomných vzťahov, žalovaní odmietli spolupracovať pri vyčíslení sumy náhrady stavebných úprav
na nehnuteľnostiach, preto žalobcovia nemajú možnosť zabezpečiť znalecké posúdenie nákladov na
stavebné úpravy. Suma, ktorú žalobcovia žalujú je súčtom nákladov na kúpu stavebného materiálu a

ohodnotenia ceny prác za stavebnú činnosť, ktorá bola za dva a pol roka na danej stavbe vykonaná.

2. Žalovaným bola doručená žaloba do vlastných rúk dňa 09. 01. 2013 spolu s uznesením súdu zo dňa
04. 01. 2013 v zmysle vtedy platného procesného predpisu § 114 Občianskeho súdneho poriadku, v
ktorom boli žalovaní vyzvaní, aby sa k žalobe písomne vyjadrili.

3. Elektronickým podaním doručené súdu 22. 01. 2013 žalovaní I/ a II/ popreli nárok žalobcov v celom
rozsahu. Poukázali na to, že žalobcovia v žalobe uviedli viacero neúplných, nepresných a nepravdivých
informácií. Žalovaní potvrdili, že medzi sporovými stranami došlo k uzavretiu Zmluvy o budúcej zmluve
a zároveň bola podpísaná aj Zmluva o záložnom práve k dotknutým nehnuteľnostiam v prospech

žalobcov ako budúcich kupujúcich z dôvodu, aby bez ich súhlasu nebolo s týmito nehnuteľnosťami
nakladané a aj na zabezpečenie prípadnej budúcej pohľadávky, ktorá by žalovaným mohla vzniknúť
v prípade, že by sa kúpa nerealizovala, t. j. vrátenie dovtedy uhradenej časti kúpnej ceny. V ten istý
deň bola uzavretá aj Nájomná zmluva, nie však z dôvodov ako tvrdili žalobcovia, ale z dôvodu, že
títo chceli nehnuteľnosť začať užívať na bývanie tak, ako je uvedené v zmluve a nehnuteľnosti im v

užívania schopnom stave boli odovzdané. Účel užívania je jednoznačne dohodnutý v bode 1.4 Nájomnej
zmluvy. V článku 4 boli jasne vymedzené vzájomné práva a povinnosti, kde bola jasne vymedzená
podstatná otázka týkajúce sa akýchkoľvek opráv, resp. stavebných úprav a zmien na nehnuteľnosti,
pričom na takéto nakladanie s nehnuteľnosťou si žalovaní ako vlastníci nehnuteľnosti vymienili potrebu
ich predchádzajúceho písomného súhlasu. Takýto písomný súhlas žalovaní žalobcom nikdy nedali.

Tvrdenia žalobcov, že by žalovaní so stavebnými úpravami súhlasili sú tendenčné a zavádzajúce so
snahou navodiť dojem, že žalovaní o všetkom vedeli a dokonca, že s tým aj súhlasili, čo však žalovaní
zásadne odmietajú. Žalovaní ako vlastníci nehnuteľností sú si plne vedomí, aké povinnosti im vyplývajú
zostavebnéhozákonavprípade,žebysostavebnýmiúpravamisúhlasili,bolibyohlásenénastavebnom
úrade a k takýmto úpravám by sa vyjadrili v stavebnom konaní, ak by žiadosť alebo ohlásenie podali

žalobcovia. Nič z toho sa však nestalo, pretože súhlas, či už písomný alebo ústny zo strany žalovaných
žalobcom nikdy nebol daný. Všetky uvedené zmluvy boli medzi stranami uzatvárané v ten istý deň a
vzájomne na seba nadväzovali. V záverečných ustanoveniach Zmluvy o budúcej zmluve bola dojednaná
povinnosť vrátiť budúcim kupujúcim aj prípadnú sumu vyčíslenú budúcimi kupujúcimi titulom náhrady
nákladov vynaložených so súhlasom budúcich predávajúcich vo forme stavebných úprav na dome a

pozemkoch, čo bolo od samého začiatku dohodnuté, vysvetľované a chápané v spojení s ustanovením
bodu 4.4 Nájomnej zmluvy. Žalovaní popierajú aj tvrdenia žalobcov, že by svojou činnosťou výrazne
zhodnotili nehnuteľnosť žalovaných. Žalovaní po odstúpení od zmluvy boli nútení nehnuteľnosť predať
a to za rovnakú cenu, ako bola dojednaná kúpna cena k Zmluve o budúcej zmluve so žalovanými.Pokiaľ žalobcovia len stroho konštatujú narušenie vzájomných vzťahov, neuviedli, že toto narušenie
bolo spôsobené práve tým, že oni sami odmietali komunikovať so žalovanými, vyhýbali sa vzájomným
stretnutiam, nereflektovali na opakované výzvy žalovaných, neodpovedali na telefonáty, zavádzali a

výslovne klamali žalovaných. Napokon ich dostali do situácie, kedy žalovaným a aj ich príbuzným
vznikali finančné straty, hrozili im exekúcie, pretože práve žalobcovia nikdy nedodržali to, čo sľúbili
a dohodnuté platby (nájomné, platby súvisiace s užívaním nehnuteľnosti a podobne) neplatili včas.
Za tendenčné považujú žalovaní aj tvrdenia žalobcov, že sa im podarilo získať zvyšnú časť kúpnej
ceny, pretože počas platnosti Zmluvy o budúcej zmluve nikdy nevyzvali žalovaných na prevzatie zvyšku

kúpnej ceny, ani na podpísanie kúpnej zmluvy. Nepriamo to dokazuje aj súhlas žalobcov s výmazom
záložného práva zriadeného v ich prospech na dotknutej nehnuteľnosti. Naopak, žalovaní neustále
vyzývali žalobcov na uzavretie Kúpnej zmluvy, upozorňovali ich na porušovanie nájomnej zmluvy, snažili
sa s nimi dohodnúť na podmienkach akceptovateľných pre obe strany. Aj dňa 22. 12. 2011 bola uzavretá
Dohoda o finančnom vyporiadaní, avšak žalobcovia ani túto nedodržali. Z uvedených dôvodov boli
žalovaní nútení od zmluvy so žalobcami odstúpiť. Tieto skutočnosti vie potvrdiť aj brat žalovaného I/,

ktorý sa aktívne zúčastňoval na jednaní so žalobcami, aj s nimi viac krát komunikoval, pretože sa celá
záležitosť týkala po finančnej stránke aj jeho. Z uvedených dôvodov žalovaní po vykonanom dokazovaní
žiadali žalobu žalobcov v celom rozsahu zamietnuť.

4. Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom sporových strán, oboznámením listinných dokladov,

znaleckým dokazovaním a zistil nasledujúci stav veci.

5. Žalobca v rade I/ vypovedal, že mali záujem o kúpu rodinného domu od žalovaných a preto uzavreli
Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. V tom čase žalovaní tento rodinný dom odkúpili od lesov a nemohli ho
ihneď odpredať, preto bola dohodnutá budúca Kúpna zmluva s tým, že ku kúpe dôjde po dvoch rokoch.

Polovicu kúpnej ceny ihneď zložili a zvyšok mal byť uhradený po dvoch rokoch. V tom čase plánovali
uhradiť zvyšok ceny z úveru a je pravdou, že tento im neskôr nebol schválený. V čase podpisu Zmluvy
o budúcej zmluve bolo dohodnuté, že dom budú užívať ešte žalovaní, pretože si v bezprostrednom
susedstveprerábaliďalšídom,ktorýešteneboldokončený.Bolodohodnuté,žeodseptembra2009budú
dom užívať žalobcovia ako nájomcovia a preto bola uzavretá aj Nájomná zmluva. Dom im bol odovzdaný

v pôvodnom stave, hoci je pravdou, že bol funkčný, všetko bolo staré, preto sa rozhodli ho prerobiť.
Začali najmä s búracími prácami, ústne bolo dohodnuté, že žalobcovia môžu začať s prerábkami, bolo
to v čase, keď ho začali užívať ako nájomcovia. Je pravdou, že mu žalovaný I/ hovoril, aby sa to dalo na
papier a žalobca chcel k tomu pristúpiť v priebehu prác, avšak na to následne pozabudol, pretože mal
veľa roboty okolo domu. Tak isto žalovaní prerábali dom v bezprostrednom susedstve a mal zato, že

majú možnosť sledovať ich stavebné úpravy. Nikdy ich žalovaní nevyzývali, aby túto prerábku ukončili,
je však pravdou, že žalovaný I/ hovoril, aby sa to spísalo. Pokiaľ žalovaní sledovali prerábku domu,
nejednalo sa o nejakú oficiálnu kontrolu, bolo to v rámci bežných susedských stretnutí, pretože mali
spoločný dvor a žalovaný I/ sa pýtal, čo a ako robia, t. j. v rámci bežného rozhovoru sa bavili o tom,
aké práce sa na dome robia. Žalobcovia na dome najskôr začali s búracími prácami, zbavili sa starých

podláh, ktoré vyviezli a následne robili dispozičné zmeny, takže sa nejaké priečky prebúrali, urobili
sa steny, následne okná, dvere, omietky. K týmto prácam vopred stavebné povolenie nevybavovali,
plánovali to urobiť počas prestavby alebo po jej skončení. Väčšinu prác robili svojpomocne, na okná si
objednali firmu, montáž robil niekto iný, vodu robili cez známeho. Náklady na rekonštrukciu uhrádzali
zo stavebného sporenia. Pokiaľ si dali vypracovať znalecký posudok k hodnoteniu stavebných prác,

predložili znalcovi všetky doklady, ktoré mali k dispozícii vrátane fotodokumentácie, kde sa nachádza aj
pôvodný stav rodinného domu. Nie všetky rekonštrukčné práce ukončili, napr. bolo potrebné dokončiť
elektrický rozvádzač, kde nebol namontovaný kotol, neboli osadené interiérové dvere, neboli položené
podlahy. Radiátory boli osadené a bola urobená nanovo elektroinštalácia a rozvody kúrenia. Je pravdou,
že z ich strany nebol dodržaný riadny termín podpisu Kúpnej zmluvy a na žiadosť žalovaných, pretože

na liste vlastníctva bola zriadená ťarcha - záložné právo v prospech žalobcov, sa navzájom dohodli o
zrušení záložného práva. Potom ich žalovaní vyzvali na podpísanie odstúpenia od zmluvy s tým, že
ak to dobrovoľne nepodpíšu, dajú ich na súd. Z tohto dôvodu pristúpili k podpisu zrušenia Zmluvy o
budúcej zmluve, hoci ešte v ten deň im dali návrh, že by vedeli zohnať peniaze na kúpnu cenu, žalovaní
však na to nepristúpili. Bolo dohodnuté, že žalovaní vrátia žalobcom zložené peniaze po odpočítaní

zmluvnej pokuty, t. j. ponechali si sumu 15.000,-- € a zvyšok im bol vrátený, žalobcovia odovzdali kľúče
a tým bol zmluvný vzťah ukončený. Následne žalobcovia už nemali prístup do domu. Žalovaní uviedli,
že až po odovzdaní kľúčov sa budú baviť o hodnote prác na dome. Pokiaľ žalobca žiadal o preplatenie
vykonaných stavebných prác, žalovaní mu oznámili, že mu nič neuhradia, preto sa rozhodol obrátiť sa sožalobou na súd. Čo sa týka zmluvných povinností z Nájomnej zmluvy, k rukám žalovaného I/ uhrádzali
vodu a energie a po skončení nájomnej zmluvy bolo dohodnuté, že za užívanie domu vyplatia žalovaným
2.000,-- €, čo koncom roku 2011 uhradili. Ďalej sa žalobca vyjadril, že doplatok kúpnej ceny plánovali

uhradiť z úveru. Počas trvania Nájomnej zmluvy finančné prostriedky zo stavebného sporenia využívali
na rekonštrukciu a bolo im prisľúbené, že po uplynutí dvoch rokov im bude poskytnutý ďalší úver. Medzi
časom však manželka žalobcu zostala na materskej dovolenke a z tohto dôvodu pri podaní žiadosti o
úver bola žiadosť vyhodnotená tak, že im úver neschválili. Na priamu otázku žalovaného I/ žalobca
potvrdil, že ho žalovaný I/ žiadal niekoľko krát, aby pri väčších úpravách spísali písomný súhlas, k tomu

však nedošlo. Žalobca I/ však podotkol, že ho nikdy žalovaní neupozornili, aby v prácach nepokračoval.

6. Žalobkyňa II/ na pojednávaní uviedla, že túto vec ona veľmi spočiatku nesledovala. V máji 2009, keď
došlo k podpisu zmluvy, otehotnela a zostala na rizikovom tehotenstve, mala zákaz sa viac pohybovať.
Na jeseň 2009 sa začali robiť najväčšie prerábky, k čomu sa však bližšie žalobkyňa nevedela vyjadriť,
pretože bola doma na rizikovo tehotenstve. Je pravdou, že so žalovanými mali na začiatku dobrú

komunikáciu, na všetkom sa dohodli a bol predpoklad, že po dvoch rokoch dôjde k prevodu rodinného
domu. S manželom sa tešili, že dom odkúpia a budú mať aj dobré susedské vzťahy. Na ich strane však
došlo k zmene, pretože keď v januári 2009 žiadali o úver na kúpu domu vo výške 66.000,-- €, zobrali si
napokon len polovicu úveru na zaplatenie prvej splátky a bolo im prisľúbené, že po uplynutí dvoch rokov
im bude poskytnutá aj druhá časť úveru, t. j. aj na zaplatenie druhej časti kúpnej ceny. V čase podania

druhej žiadosti, keďže ona bola na materskej dovolenke, im už však úver schválený nebol. Určite nemali
v pláne rodinný dom neodkúpiť. Aj z dôvodu tehotenstva sa snažili rodinný dom čím skôr prerobiť a preto
prostriedky zo stavebného sporenia použili práve na prerábku rodinného domu s tým, že predpokladali,
že druhú časť kúpnej ceny uhradia z úveru Tatrabanky. K tomu však napokon nedošlo. To znamená, že
sa dostali do situácie, že v čase, keď malo dôjsť k uzavretiu Kúpnej zmluvy, nemali k dispozícii financie,

peniaze zo stavebného sporenia boli minuté na prerábku. Žalobkyňa si pamätala, že sa stretli dňa 22. 12.
2011 u právnika žalovaných, kde bol prítomný aj brat žalovaného I/, ktorý bol iniciatívny a začal na nich s
manželom tlačiť. Napokon sa dohodli, že do konca roka zaplatia na nájomnom 2.000,-- €, čo aj uhradili,
a že zvyšok kúpnej ceny uhradia na dve splátky. Z ich strany robili všetko preto, aby zohnali 20.000,--
€, ktoré bolo potrebné zložiť, avšak tieto peniaze sa im nepodarilo zabezpečiť. Manžel si hľadal prácu

aj v zahraničí, aby to neskôr uhradil a napokon zohnali na jar 2012 jednu osobu, ktorá bola ochotná
im požičať túto sumu. V tom čase však už žalovaní nechceli viac čakať a s ich návrhom nesúhlasili.
ŽalovanýI/prestalsnimikomunikovať.Onasamaztohoceléhoochorela,bolavzlomzdravotnomstave,
po ukončení materskej dovolenky bola ešte jeden rok PN. Žalobkyňa poukázala na to, že počas trvania
nájomného vzťahu žalovaní nikdy nevzniesli nesúhlas s vykonávanými prerábkami, naopak, páčilo sa

im ako dom prerábajú.

7. Žalovaný I/ pred súdom uviedol, že už pri uzatváraní Zmluvy o budúcej zmluve sa so žalobcami
rozprávaliotom,žežalobcovianechcúihneďbývať,alechcúsihoprerábať.Práveztohodôvodusaajdo
Nájomnej zmluvy doplnil odsek o tom, aby bol zo strany žalovaných písomný súhlas k týmto prerábkam

s tým, že ak plánujú aj väčšie prerábky, aby to bolo kryté. Je pravdou, že v blízkom susedstve aj žalovaní
robili stavebné úpravy na rodinnom dome, v súvislosti s čím riešil aj stavebné povolenie, takže tam
chodili aj úradné osoby a bolo by pre neho riziko, ak by zistili, že sa prerába aj susediaci dom, ktorý bol
v jeho vlastníctve. Potvrdil, že videl ako žalobcovia robia dispozičné zmeny na dome a preto v dobrej
vôli žalobcu I/ upozorňoval, aby to dali písomne na papier. Tieto prerábky mu nezakazoval, pretože

prisľúbil, že to dá do poriadku. O toto ho žiadal aj opakovane, avšak z jeho strany k tomu nedošlo. Pokiaľ
následnedošlokDodatkukZmluveobudúcejzmluve,kdesakúpnacenaznížilao6.000,--€,týkalosato
pozemku, ktorýsa mal pôvodne zahrnúť do kúpnej zmluvy, ale tento sa napokon nedal odkúpiť. Žalovaný
vybavoval zrušenie ťarchy od štátnych lesov, keďže však bol nesprávny zápis, toto trvalo dlhšie. V júli
2011 došlo k odblokovaniu listu vlastníctva, o čom okamžite informoval žalobcov telefonicky. V tom čase

nevedel, či už niečo riešili s úverom, avšak s ním prestali komunikovať. Preto dňa 24. 10. 2011 zaslal
žalobcompísomnúvýzvunapodpisKúpnejzmluvy,keďže vtomčaseužsnímnekomunikovali,nevedel,
čo sa deje a chcel informáciu nejakého časového horizontu. S odstupom času postup žalobcov považuje
len za účelový a zavádzajúci. On sám mal v tom čase finančné problémy, pretože si musel zobrať
pôžičku, ktorú musel splácať a túto situáciu riešiť. So žalobcami mal snahu sa dohodnúť, pri stretnutí u

právnika bola spísaná dohoda o finančnom vyrovnaní. Žalobcovia sa mohli vyjadriť, do kedy sú schopní
zaplatiť kúpnu cenu. Na základe ich vyjadrenia sa dohodli na nejakých termínoch, avšak žalobcovia
sa nevedeli zaručiť, či tieto termíny dodržia. K zrušeniu zmluvy došlo následne až v piatom mesiaci a
pokiaľ žalobcovia tvrdia, že zohnali peniaze skôr, nič im nebránilo, aby sa ozvali a podpísala sa zmluva.Zo strany žalovaných bol určite záujem túto zmluvu uzavrieť. Tvrdenia žalobcov, že mali v tom čase už
peniaze považuje len za účelové, mal zato, že žiadne peniaze včas nezohnali. Čo sa týka tvrdených
zmien na rodinnom dome, je pravdou, že boli vykonávané nejaké práce, tieto však zostali nedokončené

a aj preto sa rodinný dom v takom stave nedal predať za vyššiu cenu. Práve z týchto dôvodov boli
dané ustanovenia do zmluvy, aby žalobca mal písomný súhlas k rekonštrukcii, aby aj on sám bol krytý
tak, aby sa mu tieto finančné prostriedky mohli vrátiť. Toto však žalobca sám neurobil.. Je pravdou,
že počas vzájomných jednaní sa dohadovali aj o jednej z alternatív, že ak žalobcovia zdokladujú, aké
investície vložili do prerábok, že sa im peniaze vrátia, ale napokon sa dohodli, že dom odkúpia na

splátky, čo však žalobcovia nedodržali. Žalovaný poukázal na to, že sa sám dostal do finančnej tiesne,
v roku 2012 sa dozvedel, že príde o zamestnanie a bol nútený riešiť situáciu ohľadne tohto rodinného
domu. Mal zapožičané peniaze od brata, ktorý sa týmto tiež dostal do finančnej tiesne a preto sa do
situácie interesoval. Čo sa týkalo ukončenia nájomného vzťahu, k tomuto došlo písomne dňa 25. 10.
2011 a žalovaní vec odovzdali právnikovi, ktorému žalobcovia odovzdali kľúče. Na žiadnom finančnom
vyrovnaní ohľadne domu sa nedohodli, ani pri zrušení zmlúv žalobcovia nevzniesli žiadnu požiadavku

o finančnom vyrovnaní, iba podali žalobu na súd. Rodinný dom napokon žalovaní odpredali realitnej
spoločnosti. K dokladom, ktoré žalobca predložil k znaleckému posudku, žalovaný I/ uviedol, že sú tam
bločky aj z roku 2006, ktoré namietal

8. Žalovaná II/ uvádza, že v súvislosti s prejednávanou vecou vybavoval všetko manžel, s ktorým

žalobcovia komunikovali, takže sa sama k vzájomným dojednaniam vyjadriť nevedela. Je však pravdou,
že spočiatku boli vzťahy dobré, avšak na strane žalobcov nastali finančné problémy, neskôr aj na ich
strane, preto to chceli riešiť. Rovnako žalovaní boli zadlžení, čo ich nútilo riešiť situáciu s rodinným
domom. Mala zato, že v dostatočnej miere vychádzali v ústrety žalobcom, dostatočne dlhý čas čakali,
aby vyriešili nejakú situáciu a napokon boli nútení to nejakým spôsobom uzavrieť.

9. Sporové strany uzavreli Zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy dňa 27. 05. 2009, na základe
ktorej účastníci zmluvy prejavili vôľu do 01. 05. 2011 uzavrieť kúpnu zmluvu presne špecifikovanú v
Zmluve o budúcej zmluve. Predmetom budúcej Kúpnej zmluvy mala byť nehnuteľnosť tam špecifikovaná
v bezpodielovom spoluvlastníctve žalovaných, ktoré mali byť prevedené do bezpodielového vlastníctva

žalobcov ako kupujúcich. Kúpna cena bola dojednaná na 66.387,-- € s tým, že prvá splátka 33.194,-- €
bola uhradená v lehote podľa Zmluvy o budúcej zmluve a druhá splátka 33.193,-- € bude uhradená do
3 dní od právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v prospech
kupujúcich. V bode 3 Preambuly zmluvy bolo dojednané, že budúci kupujúci do 3 dní od podpisu zmluvy
zaplatia budúcim predávajúcim peňažnú čiastku 33.194,-- €. V bode 4 Záverečných ustanovení zmluvy

bolo dojednané, že ak budúci kupujúci nedodržia termín úhrad upravený v Preambule zmluvy, majú
budúci predávajúci právo od budúcej Kúpnej zmluvy odstúpiť. V bode 5 bolo dojednané, že ak niektorá
zo zmluvných strán poruší povinnosť uzavrieť v dojednanej lehote budúcu Kúpnu zmluvu, vzniká druhej
strane nárok na zmluvnú pokutu vo výške 15.000,-- €, splatná do 3 dní od uplynutia lehoty na uzavretie
Kúpnej zmluvy (01. 05. 2011) a bude uhradená v hotovosti k rukám oprávnenej zmluvnej strany. V

bode 6 bolo dojednané pre prípad, ak k uzavretiu Kúpnej zmluvy nedôjde v stanovenom termíne (do
01. 05. 2011), budúci predávajúci sú povinní vrátiť preddavok vo výške 33.194,-- €, ďalej prípadnú
sumu vyčíslenú budúcimi kupujúcimi titulom náhrady nákladov vynaložených so súhlasom budúcich
predávajúcich vo forme stavebných úprav na dome a pozemkoch a to všetko v hotovosti k rukám
budúcich kupujúcich do 3 dní od uplynutia lehoty na uzavretie Kúpnej zmluvy. Podľa Dodatku zo dňa

21. 11. 2011 sa zmluvné strany dohodli v bode A/, keďže budúca Kúpna zmluva nebola uzavretá v
dojednanom termíne do 01. 05. 2011 z objektívnych dôvodov, dohodli sa, že budúcu Kúpnu zmluvu
uzatvoria najneskôr do 25. 11. 2011. V ďalšom bol čiastočne upravený predmet kúpy a kúpna cena na
sumu 59.194,-- €, platobné podmienky v časti splatnosti druhej splátky bola upravená na 26.000,-- €
a to vo výške 21.000,-- € prevodom na účet predávajúcich a v čiastke 5.000,-- € v hotovosti do rúk

predávajúcich do 3 dní od podpísania Kúpnej zmluvy.

10. Sporové strany uzavreli Nájomnú zmluvu dňa 27. 05. 2009, predmetom ktorej bola nehnuteľnosť
(ktorá bola predmetom aj Zmluvy o budúcej zmluve) s tým, že žalovaní ako prenajímatelia prenechali
žalobcom ako nájomcom do užívania predmetné nehnuteľnosti. Nájomcovia zároveň prehlásili, že dom

je v spôsobilom stave na užívanie. Doba nájmu bola dojednaná na dobu určitú od 01. 09. 2009 do
dňa podpísania Kúpnej zmluvy najneskôr do 01. 05. 2011. Prenajímatelia sa zaviazali ku dňu 01. 09.
2009 nehnuteľnosť uvoľniť a odovzdať v užívania schopnom stave nájomcom. Bolo dojednané nájomné
2,-- € mesačne k rukám prenajímateľov, nájomcovia sa zaviazali uhrádzať poplatky počas doby nájmu(spojené s dodávkou plynu, elektriny, TV, rozhlas). V článku 4.3 sa účastníci dohodli, že drobné opravy
alebo úpravy na dome budú znášať nájomcovia. Podľa článku 4.4 bolo dojednané, že nájomcovia
počas trvania nájmu sú oprávnení vykonáva akékoľvek stavebné úpravy a zmeny len s predchádzajúcim

písomným súhlasom prenajímateľov. Podľa Dodatku k Nájomnej zmluve z 28. 08. 2009 bolo dojednané,
že nájomcovia po dobu trvania nájmu budú uhrádzať poplatky za plyn, elektriku, vodu, rozhlas a TV na
účet prenajímateľa vždy do 12-teho dňa v mesiaci vo výške 194,64 € mesačne a to od 01. 10. 2009.

11. Výzvou zo dňa 24. 10. 2011 žalovaní I/ a II/ adresovali žalobcom I/ a II/ výzvu na uzavretie Kúpno-

predajnej zmluvy do 01. 11. 2011 ako aj k splneniu povinností vyplývajúcich z tejto zmluvy. K tomu boli
doložené podacie lístky na pošte dňa 25. 10. 2011.

12. Výzvou zo dňa 02. 12. 2011 žalovaní I/ a II/ adresovali žalobcom I/ a II/ výzvu na uzavretie Kúpnej
zmluvy v súlade s Dodatkom a to do termínu 09. 12. 2011, inak budú vec riešiť súdnou cestou. K tomu
boli doložené podacie lístky na pošte z 02. 12. 2011.

13. ListomžalovanýchI/aII/adresovanéžalobcomI/aII/bolooznámenéukončenieNájomnejzmluvys
poukazom na článok 1 zmluvy a žalobcovia boli vyzvaní na odovzdanie predmetu nájmu do 09. 12. 2011.
Nájomná zmluva je ukončená aj z dôvodu porušovania a neplnenia si povinností v zmysle Nájomnej
zmluvy článok 3 - nájomné, článok 4 - bod 4.4 - práva a povinnosti zmluvných strán, článok 3 Dodatku

k Nájomnej zmluve. Zároveň boli žalobcovia vyzvaní na splnenie si zmluvných povinností v časti článku
3 Nájomnej zmluvy a Dodatku k Nájomnej zmluve za obdobie máj až november 2011.

14. Podľa Dohody o finančnom vyporiadaní zo dňa 22. 12. 2011 sporové strany vyporiadali záväzky
vyplývajúce z Nájomnej zmluvy a jej Dodatku ako aj zo Zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy tak, že

budúci kupujúci sa zaviazali uhradiť budúcim predávajúcim sumu 29.000,-- € ako doplatok kúpnej ceny
a nájomného a to sumu 2.000,-- € do 30. 12. 2011, sumu 7.000,-- € do 30. 01. 2012, sumu 20.000,-- €
do 30. 03. 2012. Všetci účastníci dohody s jej obsahom bez akýchkoľvek výhrad súhlasili a vlastnoručne
ju podpísali.

15. Listom zo dňa 25. 05. 2012 právny zástupca žalovaných adresoval žalobcom odstúpenie od Zmluvy
o budúcej zmluve. V obsahu listu je uvedené, že na základe Zmluvy o budúcej zmluve malo dôjsť
k uzavretiu Kúpnej zmluvy do 01. 05. 2011, následne na základe Dodatku bolo dojednané uzavrieť
Kúpnu zmluvu do 25. 11. 2011. Keďže k uzavretiu Kúpnej zmluvy nedošlo, žalobcovia boli vyzývaní na
uzavretie zmluvy v náhradnom termíne do 09. 12. 2011, k čomu opätovne nedošlo. Z dôvodu porušenia

zmluvnej povinnosti žalobcovia odstupujú od Zmluvy o uzavretí budúcej Kúpnej zmluvy v znení Dodatku,
čím dochádza k zrušeniu zmluvy v celom rozsahu. Zároveň si žalovaní uplatňujú nárok na zmluvnú
pokutu v zmysle bodu 5 Zmluvy o uzavretí budúcej Kúpnej zmluvy. Keďže medzi časom došlo ku
skončeniu Nájomnej zmluvy, žalobcovia boli vyzvaní v lehote do 3 dní od obdržania tohto listu, vypratať
nehnuteľnosť a odovzdať ju žalovaným. Z týchto dôvodov stratila opodstatnenosť Záložná zmluva z 27.

05. 2009, ktorá bola uzavretá na zabezpečenie prvej splátky kúpnej ceny. Táto čiastka bude vrátená do
3 dní od podpisu Dohody o zrušení Záložnej zmluvy, na podpis ktorej boli týmto žalobcovia vyzvaní.

16. Žalobcovia predložili v konaní znalecký posudok č. 156/2013 vypracovaný znalcom W.. K. J. vo
veci stanovenia všeobecnej hodnoty stavebných prác na prestavbu a modernizáciu stavby rodinného

domu, ktorý bol predmetom Zmluvy o budúcej zmluve ako aj Nájomnej zmluve. Znalecký posudok
súd oboznámil ako listinný dôkaz podľa v tom čase platných procesných pravidiel (§ 129 O. s.
p.). Pre vypracovanie znaleckého posudku mal znalec k dispozícii podklady dodané zadávateľom
(žalobcovia) a to Dodacie listy stavebných materiálov a výrobkov, fotodokumentáciu stavby pred a
počas prestavby, znalec sám vykonal ohliadku stavebných prác a fotodokumentáciu dňa 25. 10.

2013. V bode 2.2 znaleckého posudku znalec uviedol, že posudzoval stavebné práce, ktoré boli
vykonávané v nadzemnom a čiastočne v podzemnom podlaží s poznámkou, že v podkrovnom podlaží
boli vykonávané práce iným subjektom, po ukončení stavebných prác zadávateľom posudku a v tomto
posudku znalec hodnotí len stavebné práce vykonávané zadávateľom posudku. V prvom nadzemnom
podlaží boli zadávateľom vykonané práce - vybúrané vnútorné deliace konštrukcie, podlahy vrátane

podkladných konštrukcií, pôvodné drevené okná, búranie otvorov pre nové výplne v obvodových
konštrukciách vrátane odvozu a likvidácie sute, nové vnútorné deliace konštrukcie, nové omietky,
dodané a osadené nové výplne v obvodových konštrukciách z plastu s izolačným dvojsklom, nové
podkladné vrstvy podlahových konštrukcií, izolácie proti vlhkosti a tepelné izolácie podláh, novérozvody vody, kanalizácie ústredného kúrenia vrátane osadenia vykurovacích telies a nové rozvody
elektroinštalácie. V podzemnom podlaží boli vybúrané pôvodné okná, dodané a osadené nové plastové
s izolačným dvojsklom, urobené nové rozvody ústredného kúrenia a vody. Podrobný popis jednotlivých

druhov ohodnocovaných stavebných prác ako aj množstvá jednotlivých druhov stavebných prác sú
uvedené v Prílohe posudku. Stavebné práce znalec hodnotil databázou Smerných orientačných cien za
prvý polrok 2010 vydané firmou CENKROS Žilina, používané v čase a mieste realizovaných stavebných
prác, preto ich možno považovať za bežné ceny v čase a mieste realizovaných stavebných prác.
V závere znalec stanovil všeobecnú hodnotu stavebných prác vykonaných v rokoch 2009 až 2011

zadávateľom v celkovej hodnote 26.128,39 € s DPH.

17. Súd pre určenie zhodnotenia stavby žalobcami nariadil vo veci znalecké dokazovanie uznesením
zo dňa 29. 01. 2015, za znalca bol ustanovený W.. K. J. a jeho úlohou bolo určiť hodnotu rodinného
domu v čase jej odovzdania žalobcom, t. j. september 2009, určiť hodnotu rekonštrukčných prác
vykonávaných žalobcami, vyporiadať sa so znaleckým posudkom č. 156/2013 a námietkami žalovaných

z odborného hľadiska, ako aj určiť hodnotu nehnuteľnosti v čase jej odovzdania žalovaným I/ a II/
pri zohľadnení skutočnosti, že rekonštrukcia nehnuteľnosti nebola ukončená. Napokon bolo úlohou
znalca určiť, či došlo k zhodnoteniu nehnuteľnosti vykonaním rekonštrukčných prác a určiť jej sumu.
Znalec vypracoval znalecký posudok č. 1/2018, pričom vychádzal z obsahu spisu tunajšieho súdu, z
dokladov dodaných žalobcami a to popis stavby pred začatím prestavby a fotodokumentácia pred a

počas prestavby, dodané žalovanými a to popis stavby domu pred začatím prestavby (totožný s popisom
žalobcov), obstarané znalcom - ohliadka stavby po ukončení prác dňa 25. 10. 2013 a fotodokumentácia
vyhotovená 25. 10. 2013. Znalec vykonal miestnu ohliadku dňa 23. 11. 2017 za účasti súčasného
vlastníka pozemkov a stavieb spolu so zameraním. Pri určení hodnoty nehnuteľnosti a to rodinného
domu k 9/2009 znalec vychádzal z údajov stavebno-technického vybavenia nehnuteľnosti z roku 2009

tak, ako udali žalobca I/ a žalovaný I/ na stretnutí dňa 22. 10. 2017. Na technickom popise stavby
k septembru 2009 sa obe strany zhodli. Podľa prehlásenia žalovaného I/ bola stavba postavená v
roku 1953, preto znalec vychádzal z veku stavby od roku 1953. Pri stanovení všeobecnej hodnoty
nehnuteľnosti znalec vychádzal z analýzy polohy nehnuteľnosti, využitia nehnuteľnosti a rizík spojených
s využitím nehnuteľnosti. Na základe výpočtov určil všeobecnú hodnotu stavby zaokrúhlene na 51.700,--

€. Pri určení hodnoty rekonštrukčných prác znalec vychádzal z výpočtov podľa znaleckého posudku
č. 156/2013, ktorý vypracoval dňa 28. 11. 2013 a je súčasťou súdneho spisu a zotrval na určení
hodnoty vo výške 26.128,39 €. K pripomienkam žalovaného k uvedenému znaleckému posudku znalec
uviedol, že pokiaľ žalovaný namietal použitie smerných orientačných cien firmou CENKROS Žilina, táto
pripomienka je nekompetentná, pretože názor o nadhodnotení cien je výlučne laický. Je pravdou, že

niektoré firmy sú schopné realizovať stavebné práce aj za nižšie ceny, avšak spravidla z dôvodu, že
zamestnávajú nekvalifikovaných pracovníkov za nižšie mzdy, resp. na čierno, čím si znižujú náklady
na odvody. Pokiaľ stavebná firma riadne eviduje svojich zamestnancov a platí všetky odvody a dane v
zmysle platnej legislatívy, nemôže svoje služby poskytovať za značne nižšie ceny, než sú odporučené
v databázach smerných orientačných cien. Čo sa týka výtky na doklady z obdobia pred realizáciou

prestavby, zo znaleckého posudku vyplýva, že sa jedná o tri pokladničné doklady a to konkrétne
na strane 18 - doklad zo 07. 10. 2006 na rúru PVC kanalizačnú v hodnote 169,-- Sk, tento doklad
nebol zahrnutý do ohodnotenia stavby a je len o omylom zaradený do prílohy posudku. Doklad z
13. 06. 2006 na čiastku 934,-- Sk (splot, tkanina a lepidlo), na strane 16 na čiastku 360,-- Sk zo
dňa 09. 10. 2008 (lepidlo Weber) - všetky tri druhy materiálu boli požité na stavbe, ich jednotková

cena bola po uzavretí zmluvy 9/2009 vyššia než v uvedených dokladoch, preto táto pripomienka
nemá vplyv na prípadné zníženie nákladov na prestavbu. Námietka k strane 24 nadokenné preklady,
znalec uviedol, že podľa vyjadrenia navrhovateľa boli použité prefabrikované preklady Porfix, ak aj
boli použité preklady z tvárnic a betónu, jedná sa o preklady, ktorých cena je porovnateľná s cenou
prekladov Porfix, preto táto pripomienka nemá vplyv na zmenu nákladov na prestavbu (preklady z

tehál - staticky je nemožné použiť). K námietke na strane 26 betónová mazanina - podklad pod
betónovou mazaninou bol nerovný a hrúbka bola spriemerovaná na 100 mm, pričom v pripomienke nie
je uvedená miestnosť alebo miesto s hrúbkou betónovej mazaniny menej ako 80 mm, preto pripomienku
nie je možné akceptovať. Strana 28 - odvoz sutiny a vybúraných hmôt: množstvá sutiny sú stanovené
softvérom z položiek búracích prác bez možnosti zásahu spracovateľa. V čase ohliadky na stavbe

žiadna suť nebola. Podľa tvrdení navrhovateľa bola suť odvezená na skládku do 5 km a uložená bez
poplatku, preto pripomienku znalec považuje za neopodstatnenú. K strane 30 - polystyrén: podklad
pod tepelnou izoláciou z polystyrénu nebol rovný a hrúbka polystyrénu bola spriemerovaná na 60 mm.
V pripomienke neboli uvedené miestnosti a miesta s hrúbkou menej ako 80 mm, preto pripomienkunie je možné akceptovať. Strana 31 - voda + kúrenie - skutočná dĺžka potrubia vody a ústredného
kúrenia bola zistená meraním dňa 25. 10. 2013, preto pripomienka je neopodstatnená. K strane 33, 34
- elektroinštalácie - káble a trubky boli v čase ohliadky prevažne zaomietané a skutočná dĺžka káblov

a trubiek bola zistená meraním podľa vývodov v krabiciach, zásuvkách a rozvádzači pri ohliadke, preto
je pripomienka neopodstatnená. V znaleckom posudku sa znalec nezaoberal prípadnou škodou na
nehnuteľnosti, nakoľko to nebolo predmetom jeho posúdenia. Škoda na nehnuteľnosti môže vzniknúť,
ak sa z nejakej príčiny zníži jej všeobecná hodnota. V zmysle tohto podaného znaleckého posudku však
došlo k zvýšeniu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, preto výhrada žalovaných, že na nehnuteľnosti

boli spôsobené škody, je nesprávna. Ďalej znalec určil hodnotu nehnuteľnosti k máju 2012. Keďže v
čase vypracovania posudku bola ukončená prestavba spojená s modernizáciou nehnuteľnosti, ktorú v
roku 2009 zahájil žalobca I/, znalec pri ohodnotení vychádzal zo stavu zisteného pri ohliadke dňa 25.
10. 2013, pričom podľa vyjadrenia žalobcu I/, stavebno-technické vyhodnotenie bolo také isté ako v
máji 2012 pri odstúpení od zmluvy. Keďže k dátumu hodnotenia nebola na stavbe ukončená prestavba
spojená s modernizáciou, rozsah rozostavanosti stavebných konštrukcií a inštalácií znalec percentuálne

vyjadril v tabuľke. Dokončenosť stavby hodnotil na 76,87 %, na základe čoho vyčíslil východiskovú
a technickú hodnotu a následne stanovil všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti použitím analýzy polohy
nehnuteľnosti, využitia nehnuteľnosti a rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti. V závere znalec
určil všeobecnú hodnotu stavby na zaokrúhlene 64.500,-- €. Znalec tak v úlohe č. 5 zodpovedal na
otázku súdu, že vykonaním rekonštrukčných stavebných prác, ktoré boli predmetom posudku, došlo k

zhodnoteniu nehnuteľnosti o sumu 12.800,-- €.

18. Kpodanémuznaleckémuposudkužalobcoviavznieslivýhradyvovzťahukurčeniuvšeobecnejceny
nehnuteľnosti. Poukázali na doklad a to zverejnenie prevodu majetku štátu v práve Lesy SR z roku 2009,
kedy mali žalobcovia nadobudnúť nehnuteľnosť a kedy došlo k oceneniu majetku znalcom, konkrétne

stavby na sumu 804.361,88 Sk (26.699,92 €). Ďalej poukázali na skutočnosť, že v čase žiadania úveru
z Tatrabanky v roku 2011 bol vykonaný znalecký odhad nehnuteľnosti pre Tatrabanku vo výške 75.000,--
€, hoci tento odhad nie je možné t. času zabezpečiť podľa vyjadrenia banky, uvedené spochybňuje
cenu vyčíslenú znalcom a to cenu stavby pred jej prestavbou, ako aj po jej prestavbe. Žiadali, aby súd
zabezpečil znalecký posudok z obdobia prevodu majetku štátu do vlastníctva žalovaných.

19. Žalovaní nenamietali závery znaleckého posudku, avšak poukázali na to, že pokiaľ žalobcovi
vznikol nárok na bezdôvodné obohatenia z titulu zhodnotenia stavby, žiadali, aby preukázal, ktorá časť
investícií bola v ktorom období vykonaná s poukazom na špeciálnu úpravu premlčania bezdôvodného
obohateniaazároveňvznieslinámietkupremlčaniaknárokomžalobcu,ktorévznikli2rokypredpodaním

žaloby, t. j. pred dňom 17. 07. 2012, namietali hodnotu investícií vznesených pred dňom 17. 07. 2010.
Žiadali preskúmať, ktoré investície boli vnesené do nehnuteľnosti pred týmto dátumom. Žalobca uviedol,
že zhodnotenie nehnuteľnosti prebiehalo v určitom časovom období a o zhodnotení stavby možno
hovoriť až po ukončení prác, nie je možné preukázať jednotlivé dielčie práce.

20. Súd s poukazom na dôkaznú situáciu mal zato, že nové dôkazné návrhy sú nedôvodné a preto
ich zamietol.

21. Podľa § 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka, účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do
dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.

21.1. Podľa § 588 Občianskeho zákonníka, z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť
predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň
predávajúcemu dohodnutú cenu.

21.2. Podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka, od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto
alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Podľa ods. 2, odstúpením od zmluvy sa
zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

21.3. Podľa § 517 ods. 1 Občianskeho zákonníka, dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v

omeškaní. Ak ho nesplní ani v dodatočnej primeranej lehote poskytnutej mu veriteľom, má veriteľ právo
od zmluvy odstúpiť; ak ide o deliteľné plnenie, môže sa odstúpenie veriteľa za týchto podmienok týkať
aj len jednotlivých plnení.21.4. Podľa § 685 ods. 1, veta prvá Občianskeho zákonníka, nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou,
ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo
bez určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.

21.5. Podľa § 694 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy ani
inú podstatnú zmenu v byte bez súhlasu prenajímateľa, a to ani na svoje náklady.

21.6. Podľa § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka, zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len

so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade,
že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov
až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku
užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže
nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

21.7. Podľa § 451 ods. 1 Občianskeho zákonníka, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí
obohatenie vydať.

21.8. Podľa § 456 Občianskeho zákonníka, predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu,
na úkor koho sa získal. Ak toho, na úkor koho sa získal, nemožno zistiť, musí sa vydať štátu.

21.9. Podľa § 457 Občianskeho zákonníka, ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý
z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal.

21.10. Podľa § 458 ods. 1 Občianskeho zákonníka, musí sa vydať všetko, čo sa nadobudlo

bezdôvodným obohatením. Ak to nie je dobre možné, najmä preto, že obohatenie spočívalo vo
výkonoch, musí sa poskytnúť peňažná náhrada.

21.11. Podľa § 107 ods. 1 Občianskeho zákonníka, právo na vydanie plnenia z bezdôvodného
obohatenia sa premlčí za dva roky odo dňa, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému

obohateniu a kto sa na jeho úkor obohatil. Podľa ods. 2, najneskôr sa právo na vydanie plnenia z
bezdôvodného obohatenia premlčí za tri roky, a ak ide o úmyselné bezdôvodné obohatenie, za desať
rokov odo dňa, keď k nemu došlo. Podľa ods. 3, ak sú účastníci neplatnej alebo zrušenej zmluvy povinní
navzájom si vrátiť všetko, čo podľa nej dostali, prihliadne súd na námietku premlčania len vtedy, ak by
aj druhý účastník mohol premlčanie namietať.

22. Pre posúdenie námietky premlčania vznesenej žalovanými bolo potrebné najskôr ustáliť, o aký
právny nárok na strane žalobcov sa jedná. Žalobcovia svoj nárok odvodzovali od zmluvnej dohody
v rámci Zmluvy o budúcej zmluve a to konkrétne bodu 6 Záverečných ustanovení zmluvy, kedy pre
prípad, že k uzavretiu Kúpnej zmluvy nedôjde v stanovenom termíne, sú budúci predávajúci povinní

vrátiť budúcim kupujúcim prípadnú sumu vyčíslenú budúcimi kupujúcimi titulom náhrady nákladov
vynaložených so súhlasom budúcich predávajúcich vo forme stavebných úprav na dome a pozemkoch.
Súd považoval medzi stranami za nesporné, že došlo k uzavretiu Zmluvy o budúcej zmluve vrátane
dodatkov, predmetom ktorej bolo dojednanie uzavretia budúcej Kúpnej zmluvy. Jej predmetom mal
byť prevod nehnuteľnosti z vlastníctva žalovaných do vlastníctva žalobcov za dojednanú kúpnu cenu.

Zmluvabolauzavretápísomneaobsahovalavšetkypodstatnénáležitostivsúladesozákonnouúpravou.
Zmluvnými stranami bol zároveň dojednaný čas uzavretia Kúpnej zmluvy, ktorý bol následne menený
Dodatkom a Dohodou o urovnaní. Rovnako súd považoval za nesporné, že v dojednanej lehote k
uzavretiu Kúpnej zmluvy nedošlo. Z výpovede sporových strán vyplynulo, že tak bolo z dôvodov
na strane žalobcov, nakoľko sa im nepodarilo v dojednanom čase získať zvyšnú časť kúpnej ceny

nehnuteľnosti a to napriek tomu, že došlo k predĺženiu lehoty na zaplatenie zvyšnej časti kúpnej ceny
Dodatkom zo dňa 21. 11. 2011 na čas do 25. 11. 2011, následne Dohodou o vyrovnaní z 22. 12. 2011,
kde bolo dojednané doplatiť kúpnu cenu (spolu s dlžným nájomným) v dojednaných splátkach najneskôr
do 30. 03. 2012. Došlo k úhrade len prvej splátky 2.000,-- € do 31. 12. 2011, k ďalším dojednaným
splátkam kúpnej ceny nedošlo z dôvodov nezískania potrebných finančných prostriedkov žalobcami I/

a II/. Rovnako nebolo medzi zmluvnými stranami spochybnené, že z tohto dôvodu došlo k zrušeniu
Zmluvy o budúcej zmluve odstúpením od zmluvy zo strany žalovaných listom zo dňa 25. 05. 2012, čím
došlo k zrušeniu Zmluvy o budúcej zmluve s účinkami „ex tunc“, t. j. od počiatku. Je však pravdou, že
v Zmluve o budúcej zmluve sa zmluvné strany dohodli pre tento prípad vyporiadať vzájomné vzťahytak, že budúci predávajúci sú povinní vrátiť budúcim kupujúcim jednak zaplatený preddavok na kúpnej
cene, ako aj zaplatiť náhradu nákladov vynaložených budúcimi predávajúcimi vo forme stavebných
úprav na dome a pozemkoch, avšak vykonané so súhlasom budúcich predávajúcich. V konaní taktiež

nebolo sporné, že žalobcovia vykonávali na nehnuteľnosti počas trvania nájomného vzťahu stavebné
úpravy za účelom rekonštrukcie a modernizácie nehnuteľnosti, ktorú plánovali v budúcnosti odkúpiť.
Zostalo sporné, či bol daný súhlas žalovaných na vykonávanie týchto prác a teda, či sú splnené
podmienkyžiadaťnáhraduvynaloženýchnákladovžalobcami.Zvýpovedesporovýchstránvyplynulo,že
v súlade so Zmluvou o budúcej zmluve vrátane dojednaní podľa Nájomnej zmluvy žalovaný I/ opakovane

žiadal žalobcov o písomný súpis prác za účelom poskytnutia písomného súhlasu a len z dôvodu
nečinnosti žalobcov k tomuto nikdy nedošlo. Žalovaní I/, II/ nepopierali, že mali vedomosť o vykonávaní
rekonštrukčných prác na predmetnej nehnuteľnosti, namietali však, že nikdy nedali súhlas na konkrétne
vykonávanie prác a to výlučne z dôvodu nečinnosti žalobcov I/, II/, na čo boli žalobcovia z ich strany
opakovane upozornení. Súd uvádza, že Zmluva o budúcej zmluve, z ktorého titulu sa žalobcovia
domáhajú svojho nároku, nepochybne súvisela aj s predloženou Nájomnou zmluvou, kde bolo medzi

zmluvnými stranami jednoznačne a bez akýchkoľvek pochybností dojednané písomné odsúhlasenie
rekonštrukčných prác na účely možného uplatnenia náhrady týchto nákladov žalobcov voči žalovaným.
Jenepochybné,žežalobcoviaužívalipredmetnúnehnuteľnosťoprávnenenapodkladeNájomnejzmluvy
a aj v súlade so zákonnou úpravou nájomného pomeru, nájomca môže na nehnuteľnosti vykonávať
stavebné úvery len so súhlasom prenajímateľa. Pokiaľ žalobcovia odvodzovali súhlas žalovaných s

vykonávaním rekonštrukcie len z ich konania a to konkludentne, pretože im nikdy nezakázali vykonávať
tieto rekonštrukčné práce, súd konštatuje, že takýto výklad je v rozpore so zmluvnými dojednaniami
medzi sporovými stranami. Je pravdou, že sa žalovaní I/, II/ jednak ako prenajímatelia a jednak ako
účastníci Zmluvy o budúcej zmluve zaviazali uhradiť žalobcom náklady vynaložené na stavebné úpravy
nehnuteľnosti, avšak len v prípade, že dajú na ne súhlas. Súd v konaní nemal za preukázané, že

by žalovaní dali súhlas na stavebné práce, v súvislosti s ktorými sa žalobcovia domáhajú náhrady
nákladov. Preto súd konštatuje, že titulom zmluvného dojednania žalobcom takáto náhrada nepatrí.
Keďže došlo k zrušeniu Zmluvy o budúcej zmluve, žalobcovia sa môžu dožadovať nároku na vydanie
bezdôvodného obohatenia v súlade s ustanovením § 457 Občianskeho zákonníka, pretože došlo k
zrušeniu Zmluvy o budúcej zmluve a strany sú povinné vydať druhému všetko, čo podľa nej dostal. Na

základe zrušenia Zmluvy o budúcej zmluve a ukončenie nájomného pomer tak žalobcovia boli povinní
vydať žalovaným nehnuteľnosť, ktorú ale čiastočne zrekonštruovali a tak im vzniká nárok na vydanie
bezdôvodnéhoobohateniavprípade,žerekonštrukčnýmiprácamidošlokzhodnoteniustavby.Súdpreto
nárok žalobcov posudzoval ako nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia a otázku premlčania potom
posudzoval v zmysle § 107 Občianskeho zákonníka. Žalovaní tvrdili, že k bezdôvodnému obohateniu

došlo vykonaním jednotlivých rekonštrukčných prác a žiadali, aby žalobcovia zdokladovali, kedy a
v akých obdobiach dochádzalo k jednotlivým rekonštrukčným prácam. Súd však konštatuje, že v
danom prípade počiatok plynutia premlčacej doby na vydanie bezdôvodného obohatenia nevznikol
postupným vykonávaním rekonštrukčných prác, ale až v čase, kedy sa žalobcovia dozvedeli o tom,
že k bezdôvodnému obohateniu došlo a kto sa na ich úkor obohatil. Žalovaní v súlade so zmluvným

dojednaním očakávali, že nehnuteľnosť po uzavretí kúpnej zmluvy v dojednanom termíne prejde do ich
vlastníctva, preto ju v priebehu trvania nájomného vzťahu rekonštruovali. Až následne, pokiaľ nedošlo k
uzavretiu kúpnej zmluvy a žalovaní odstúpili od zmluvy o budúcej zmluve, mohli sa žalobcovia dozvedieť
otom,žekbezdôvodnémuobohateniudošloaktosanaichúkorobohatilVdanomprípadetentookamžik
možno viazať na vydanie nehnuteľnosti, ku ktorému podľa zhodného tvrdenia strán došlo po odstúpení

od Zmluvy o budúcej zmluve žalovanými listom zo dňa 25. 05. 2012. Keďže k podaniu žaloby došlo
17. 07. 2012, súd konštatuje, že nárok žalobcov na vydanie bezdôvodného obohatenia nepovažuje za
premlčaný.

23. V ďalšom sa súd zaoberal výškou uplatneného nároku. Žalobcovia v žalobe žiadali zaplatenie sumy

35.000,-- €, tento svoj nárok však bližšie v žalobe nešpecifikovali, nedoložili príslušnými dokladmi, až
po podaní žaloby doložili znalecký posudok, ktorý si dali vypracovať na rozsah rekonštrukčných prác, a
kde bola vyčíslená suma 26.128,39 € s DPH, pričom znalec pri vypracovaní hodnoty rekonštrukčných
prác vychádzal z podkladov, ktoré mal k dispozícii práve od žalobcov. Napriek tomu žalobcovia žalovanú
sumu v žalobe neupravili, ani nezdôvodnili, prečo žiadajú sumu vyššiu. Súd však konštatuje, že

žalobcovia nemajú nárok na úhradu nákladov, ktoré vynaložili na rekonštrukčné práce, ale len na úhradu
bezdôvodného obohatenia, t. j. na úhradu zhodnotenia stavby rekonštrukčnými prácami v rozsahu, o
ktorý sa stavba zhodnotila za obdobie užívania nehnuteľnosti žalobcami. V tomto smere súd nariadil
znalecké dokazovanie znalcom, ktorý bol znalý veci, nakoľko už hodnotil stavebné práce. Preto mu súduložil znaleckú úlohu a to určiť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti v čase začatia rekonštrukčných prác
zo strany žalobcov (9/2009) do času odovzdania nehnuteľnosti žalovaným (5/2012). Zároveň sa znalec v
znaleckom posudku mal vyporiadať aj s námietkami žalovaných vo vzťahu k vyčísleniu rekonštrukčných

stavebných prác na nehnuteľnosti. Znalec na základe získaných podkladov jednak od sporových strán,
jednak vlastnou ohliadkou a fotodokumentáciou vyčíslil všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti v zmysle
uložených úloh a v závere konštatoval, že po vykonaní porovnania došlo k zhodnoteniu nehnuteľnosti
a toto zhodnotenie určil na sumu 12.800,-- €. Žalobcovia I/ a II/ namietli znalecký posudok a jeho
závery najmä s odôvodnením, že znalec nesprávne určil všeobecnú cenu nehnuteľnosti k 9/2009 s

poukazom na to, že v tom čase mali žalovaní I/ a II/ nadobudnúť predmetnú nehnuteľnosť z vlastníctva
štátu, kedy mal byť vypracovaný znalecký posudok, ktorý určil cenu nehnuteľnosti na 26.699,92 € a tak
znalcom určenú všeobecnú hodnotu rodinného domu na 51.700,-- € považujú za neprimeranú. Rovnako
poukázali na skutočnosť, že v roku 2011 po čiastočnej prestavbe žiadali od Tatrabanky úver, kedy
Tatrabanka v spolupráci s iným znalcom určila hodnotu nehnuteľnosti na 75.000,-- € a teda všeobecná
hodnota určená v znaleckom posudku na 64.500,-- € v máji 2012 nie je určená správne. Potom aj

znalcom vyčíslené zhodnotenie rodinného domu nezodpovedá oprávnenému nároku žalobcov. K týmto
námietkam súd uvádza, že znalec pri určení všeobecnej hodnoty stavby - rodinného domu, vychádzal z
údajov,ktorémalkdispozíciijednakodsamotnýchsporovýchstrán,jednakzískanýchvlastnýmšetrením
na mieste samom. Porovnanie, ktoré uvádzajú žalobcovia je len všeobecné, pretože nie je zrejmý postup
ocenenia majetku štátu pri prevodoch do vlastníctva iných osôb, pričom súd umožnil v priebehu celého

konania predložiť obom sporovým stranám dôkazy na možnosť určenia všeobecnej hodnoty stavby k
času určenia hodnotynehnuteľnosti.Sporovéstranyvovecineboliaktívne,reagovaliažnavýzvysúdua
to najmä strana žalobcov, preto ďalšie námietky a ďalšie návrhy na doplnenie dokazovania súd považuje
len za účelové. Samotným znaleckým dokazovaním bola vyriešená spornosť stanovenia všeobecnej
hodnoty nehnuteľnosti pred a po prestavbe a preto ďalšie dokazovanie v tomto smere súd považoval

za nehospodárne a preto ho zamietol. Súd nemal žiadne odôvodnené pochybnosti, prečo by nemal
vychádzať zo všeobecnej hodnoty rodinného domu stanovenej znaleckým posudkom, pretože znalecké
dokazovanie bolo nariadené práve pre účely určenia všeobecnej hodnoty rodinného domu na čas pred
prestavbou a po čiastočnej prestavbe tak, aby bolo zistené, či došlo k zhodnoteniu nehnuteľnosti a v
akom rozsahu. Podľa názoru súdu znalec postupoval s náležitou odbornou starostlivosťou, vysporiadal

sa so všetkými úlohami uložené mu súdom, ako aj s námietkami žalovaných vo vzťahu k ohodnoteniu
rekonštrukčných prác, ktoré závery súd považuje za logické, vysvetlené po odbornej stránke. Na základe
uvedených úvah súd uzatvára, že v konaní bolo preukázané zhodnotenie nehnuteľnosti stavebnými
prácami žalobcov I/ a II/ o sumu 12.800,-- €, o ktorú došlo k bezdôvodnému obohateniu na strane
žalovaných a žalovaní sú povinní výšku tohto bezdôvodného obohatenia žalobcom vydať. Preto súd

zaviazal žalovaných I/ a II/ zaplatiť žalobcom výšku ustáleného bezdôvodného obohatenia na sumu
12.800,-- Sk a to v lehote do 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku. V prevyšujúcej časti súd žalobu
žalobcov ako nedôvodnú a nepreukázanú zamietol.

24. O trovách konania rozhodoval súd podľa § 255 ods.1 C. s. p., t. j. podľa pomeru úspechu. Žalobcovia

I/ a II/ boli úspešní v rozsahu 37 %, to znamená, že úspešnejší v spore boli žalovaní. Žalovaným tak
vznikol nárok na náhradu trov konania, pričom od ich úspechu sa odratúva neúspech a tak súd zaviazal
žalobcov I/ a II/ na náhradu trov konania voči žalovaným a to spoločne a nerozdielne v rozsahu 26 %
(63 % - 37 %). V súvislosti s konaním vznikli trovy konania vo forme znalečného, ktoré boli znalcovi
priznané za vypracovaný znalecký posudok. Keďže celé znalečné nebolo uhradené zo zloženého

preddavku, pričom podľa novej procesnej úpravy platnej od 01. 07. 2016 Civilný sporový poriadok, štát
nepreddavkuje žiadne trovy spojené s dokazovaním, súd je povinný o náhrade trov konania rozhodnúť
až v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí (§ 262 ods.1 C. s. p.). Preto súd uložil obom sporovým stranám
uhradiť zvyšnú časť znalečného, ktorá nebola krytá preddavkami priamo znalcovi a to podľa pomeru ich
úspechu, t. j. žalobcom v rade I/ a II/ spoločne a nerozdielne v rozsahu 63 % a žalovaným I/ a II/ spoločne

a nerozdielne v rozsahu 37 %. O výške náhrady trov konania a výške časti znalečného, ktorú bude
potrebné uhradiť znalcovi, bude rozhodnuté samostatným uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku,
ktoré vydá súdny úradník (§ 262 ods.2 C. s. p.).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15-tich dní odo dňa jeho doručenia prostredníctvom

tunajšieho súdu na Krajský súd v Banskej Bystrici, a to písomne v potrebnom počte vyhotovení.Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané. Odvolanie len proti
odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ
rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Podanie urobené v listinnej podobe treba predložiť v potrebnom počte rovnopisov s prílohami tak, aby
sa jeden rovnopis s prílohami mohol založiť do súdneho spisu a aby každý ďalší subjekt dostal jeden
rovnopis s prílohami. Ak sa nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie podania
na trovy toho, kto podanie urobil.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred

súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo

d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.