Rozhodnutie ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Wednesday, January 28, 2016

Súd: Okresný súd Nové Mesto nad Váhom
Spisová značka: 4C/67/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3515200843
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 01. 2016

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Hedviga Pikalíková
ECLI: ECLI:SK:OSNM:2016:3515200843.3

Rozhodnutie

Okresný súd Nové Mesto nad Váhom, samosudkyňou JUDr. Hedvigou Pikalíkovou, v právnej veci
navrhovateľa: Holding Centrum Realit, s.r.o., Grosslingova 4, Bratislava, IČO: 47 75 28 23, proti
odporkyni H.K. H., nar. XX.XX.XXXX, bytom H. XXX/XX, R. V., zast. A3 advokátska kancelária, s.r.o.,
so sídlom Trenčín, Horný Šianec 232, IČO: 36 735 311, o zaplatenie 2.000,- Eur, takto

r o z h o d o l :

I. Návrh sa zamieta.

II. Navrhovateľ je povinný zaplatiť odporkyni náhradu trov konania vo výške 584,80 Eur do troch dní od
právoplatnosti tohto rozsudku, k rukám právneho zástupcu odporkyne.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ žiadal, aby súd uložil odporkyni povinnosť zaplatiť mu sumu 2.000,- Eur spolu s úrokom z
omeškania vo výške 5,05% ročne od 27.01.2015 do zaplatenia, titulom zmluvnej pokuty vyplývajúcej zo

Zmluvy o rezervácii č. ZA-2014/10 zo dňa 21.11.2014. Uviedol, že z pozície klienta odporkyňa spôsobila,
že v dohodnutej rezervačnej lehote neuzavrela ako kupujúci kúpnu zmluvu, čím jej vznikla povinnosť
zaplatiť budúcemu predávajúcemu uvedenú zmluvnú pokutu.

Súd návrhu vyhovel a dňa 16.04.2015 vydal platobný rozkaz č.k. 4C/67/2015-18. Odporkyňa v zákonnej
lehote podala proti platobnému rozkazu odpor, v ktorom uviedla, že navrhovateľ nikdy nesplnil svoju

zmluvnú povinnosť spočívajúcu v predložení návrhu kúpnej zmluvy od budúcich predávajúcich. V
lehote viazanosti jej nebol doručený riadne podpísaný návrh kúpnej zmluvy, takže objektívne nemohla
zaviniť, resp. vyvolať prekážku, pre ktorú kúpna zmluva vôbec nebola uzatvorená. Ďalej uviedla, že
preložená rezervačná zmluva má svojou povahou charakter spotrebiteľskej zmluvy v súlade s ust. § 52
a nasledujúcich Obč. zákonníka, nakoľko do jej znenia nemohla pred podpisom zasiahnuť. Ustanovenie
rezervačnej zmluvy o zmluvnej pokute považovala za neprijateľnú podmienku s poukazom na to, že

navrhovateľ za svoje nesplnenie povinnosti v lehote viazanosti, do ním navrhovanej rezervačnej zmluvy,
žiadnu sankciu na svoj vrub nestanovil.

Odporkyňa tiež namietla aktívnu vecnú legitimáciu navrhovateľa z dôvodu, že zo záhlavia rezervačnej
zmluvyvyplýva,žebudúcipredávajúcijenavrhovateľomibazastúpenýaúčastníkomrezervačnejzmluvy
sú priamo budúci predávajúci, teda vtedajší vlastníci tam označených nehnuteľností. Čisto teoreticky by

mohla zmluvná pokuta patriť budúcim predávajúcim, a v žiadnom prípade navrhovateľovi tak, ako sám
seba do konania v návrhu označil. Z uvedených dôvodov odporkyňa prostredníctvom svojho právneho
zástupcu žiadala, aby súd z vecno-právnej i procesnej stránky považoval návrh za neopodstatnený a
preto ho zamietol.

Súd vykonal dokazovanie výsluchom odporkyne, oboznámil Zmluvu o rezervácii ZA- 2014/10, výzvu

navrhovateľa na zaplatenie zmluvnej pokuty zo dňa 14.01.2015, e-mailovú komunikáciu medzipracovníčkou navrhovateľa H. Ž.F. a odporkyňou, Zmluvu o postúpení pohľadávky zo dňa 30.12.2015
a zistil tento skutkový stav:

Účastníci uzavreli dňa 21.11.2014 Zmluvu o rezervácii, navrhovateľ v zastúpení, na základe plnej moci
vlastníkov nehnuteľností ako budúci predávajúci a odporkyňa ako budúca kupujúca rodinného domu č.
XXX v H. Z. ležiaci na pozemku parc. č. XXX o výmere 114 m2, zapísaných na LV č. XXXX a dom č.
XXX, ležiaci na pozemku parc. č. XXX o výmere 104 m2, zapísaných na LV č. XXXX za kúpnu cenu
72.000,- Eur.

Účastníci zmluvy dohodli, že uzavrú kúpnu zmluvu na predmet rezervácie do 10.12.2014. V článku V.,
v bode 1 tejto zmluvy účastníci dohodli, že výška poplatku spojeného s rezerváciou je stanovená vo
výške 0,- Eur. V bode 2 tohto článku zmluvné strany dohodli, že v prípade, ak v stanovenej rezervačnej
lehote nebude uzavretá kúpna zmluva z dôvodov na strane klienta, je klient povinný uhradiť budúcemu
predávajúcemu zmluvnú pokutu vo výške 2.000,- Eur. Klient podpisom tejto zmluvy súhlasí s takto

určenou výškou zmluvnej pokuty a spôsobom jej úhrady a to do 14 dní od vystavenia a doručenia
príslušnej faktúry. V bode 3 tohto článku zmluvné strany dohodli, že v prípade, ak nebude kúpna zmluva
uzavretá z dôvodu na strane budúceho predávajúceho, zaväzuje sa budúci predávajúci vrátiť rezervačný
poplatok klientovi do 7 dní od márneho uplynutia lehoty.

Z výsluchu odporkyne a e-mailovej komunikácie pracovníčky navrhovateľa súd zistil, že odporkyni bola
rezervačná zmluva zaslaná e-mailom, pričom išlo o štandardnú zmluvu, ktorú navrhovateľ používal na
obdobné prípady. Odporkyňa výšku zmluvnej pokuty nenamietala, bez pripomienok túto podpísala a
zaslala ju navrhovateľovi. Znalec, ktorý pre banku vyhotovoval znalecký posudok odporkyňu informoval,
že časť pozemku nebola vysporiadaná a niektoré stavby na pozemku boli čiernymi stavbami. Navyše

banka, od ktorej odporkyňa chcela čerpať úver na kúpu nehnuteľnosti neschválila požadovanú
výšku úveru. Odporkyňa požiadala maklérku, aby vyjednala s budúcimi predávajúcimi nižšiu cenu
nehnuteľnosti.

Odporkyňa trvala na tom, že do uplynutia rezervačnej lehoty 10.12.2014 jej nebol predložený žiadny

návrh kúpnej zmluvy, ktorý by mala podpísať. Vyplýva to aj s e-mailovej komunikácie, z ktorej je
zrejmé, že ako príloha k e-mailu zo dňa 24.11.2014 bola uvedená kúpna zmluva, ale toto podľa
oznámenia maklérky nebola konečná verzia, ktorú by mala odporkyňa podpísať. Navrhovateľ predložil
súdu aj komunikáciu medzi H. J. - finančným poradcom odporkyne a pracovníčkou navrhovateľa zo
dňa 03.12.2014, ale ani jej súčasťou nebola konečná verzia kúpnej zmluvy, ktorú by mala odporkyňa

podpísať.

Podľa ustanovenia § 52 ods. 1, 3 a 4 Občianskeho zákonníka spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva
bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom. Dodávateľ je osoba, ktorá
pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej

podnikateľskej činnosti. Spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy
nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti.

Podľa ustanovenia § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať
ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v

neprospech spotrebiteľa (ďalej len "neprijateľná podmienka").To neplatí, ak ide o predmet plnenia, cenu
plnenia alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané.

Podľa ustanovenia § 53 ods. 5 Občianskeho zákonníka neprijateľné podmienky upravené v
spotrebiteľských zmluvách sú neplatné.

Podľa ustanovenia § 544 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka ak strany dojednajú pre prípad porušenia
zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť,
aj keď oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. Zmluvnú pokutu možno
dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

Z vykonaného dokazovania mal súd za preukázané, že v danom prípade ide o spotrebiteľskú zmluvu
uzatvorenú v zmysle vyššie uvedených ustanovení Obč. zákonníka s tým, že zmluva obsahuje
neprijateľnú zmluvnú podmienku. Súd konštatuje, že uvedenú zmluvu uzatváral navrhovateľ akopodnikateľ pri svojej podnikateľskej činnosti, ktorú vykonáva ako realitná kancelária. Odporkyňa túto
zmluvu uzatvárala ako fyzická osoba, ako spotrebiteľ v zmysle ust. § 52 ods. 4 Obč. zákonníka. Zmluva
uzatvorená medzi účastníkmi je tzv. formulárovou zmluvou ktorú navrhovateľ bežne používa pri svojej

činnosti realitnej kancelárie v prípade, ak má záujemca záujem o kúpu konkrétnej nehnuteľnosti.

Aj z e-mailovej komunikácie vyplynulo, že rezervačná zmluva je zmluva, ktorú navrhovateľ používa
štandardne, opakovane vo vzťahu aj k ďalším klientom bez možnosti zmeny jej ustanovení zo strany
klienta. Potom možno dospieť k záveru, že zmluvné podmienky, ktorú sú súčasťou zmluvy nie sú

individuálnedojednanýmizmluvnýmipodmienkami.Navrhovateľvkonaníindividuálnedojednanietýchto
podmienok nielenže nepreukázal, ale individuálne dojednanie ani netvrdil. Ustanovenie článku V.
rezervačnej zmluvy považoval súd za neprijateľnú zmluvnú podmienku, nakoľko ide o ustanovenie ktoré
spôsobuje značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa.
Uvedená nerovnováha spočíva v tom, že pokiaľ nedôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy na strane klienta
(budúceho kupujúceho), má tento povinnosť zaplatiť budúcemu predávajúcemu zmluvnú pokutu vo

výške 2.000,- Eur a na druhej strane v prípade, že nebude kúpna zmluva uzavretá z dôvodu na strane
budúceho predávajúceho, zaväzuje sa budúci predávajúci vrátiť rezervačný poplatok, ktorý bol však
v danom prípade podľa bodu 1 tohto článku dojednaný vo výške 0,- Eur. Z uvedeného je zrejmé, že
navrhovateľ vo svoj neprospech nedojednal žiadnu sankciu. Uvedená zmluvnú podmienku považoval
súd za neprijateľnú a v zmysle § 53 ods. 5 Občianskeho zákonníka za neplatnú. Odporkyni potom z

neplatnej zmluvnej podmienky nevznikla povinnosť zmluvnú pokutu zaplatiť.

K námietke odporkyne, že v lehote viazanosti jej nebol doručený riadne podpísaný návrh kúpnej
zmluvy, takže objektívne nemohla zaviniť, resp. vyvolať prekážku, pre ktorú kúpna zmluva nebola
uzatvorená, súd uvádza, že navrhovateľ skutočne žiadnym spôsobom nepreukázal, že zaslal odporkyni

konečnú verziu kúpnej zmluvy zo všetkými zákonom predpísanými náležitosťami, ktorú mala odporkyňa
vrezervačnejlehotedo10.12.2014podpísať.Navrhovateľtakneuniesoldôkaznébremeno,nepreukázal
ním tvrdenú skutočnosť, od ktorej odvodzoval svoj nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty. Aj z tohto
dôvodu súd návrh navrhovateľa zamietol.

Súd sa stotožnil s právnym zástupcom odporkyne v tom smere, že navrhovateľ nebol v danom konaní
aktívne legitimovaný, keď v zmysle ustanovení rezervačnej zmluvy patrí zmluvná pokuta budúcemu
predávajúcemu, a nie spoločnosti Holding Centrum Realit, s.r.o., ktorý budúcich predávajúcich pri
uzatváraní Zmluvy o rezervácii na základe plnej moci len zastupoval. Námietku odporkyne navrhovateľ
uznal ako dôvodnú a následne súdu predložil Zmluvu o postúpení pohľadávky zo dňa 30.12.2015, ktorú

uzavreli Ľ. L., Y. L., obaja bytom H. Z. XXX, E. B. C. H. B., obaja bytom H. Z. Č.. XXX ako postupcovia a
navrhovateľ ako postupník. Predmetom tejto zmluvy bolo postúpenie pohľadávky vo výške 2.000,- Eur
vrátane všetkých práv a povinností, ktoré sú s ňou spojené, z postupcov na postupníka.

Uvedená skutočnosť však nemá na záver súdu o neopodstatnenosti návrhu žiaden vplyv.

O trovách konania rozhodol súd podľa § 142 ods. 1 O.s.p., podľa ktorého účastníkovi, ktorý mal vo veci
plný úspech, súd prizná náhradu trov potrebných na účelné uplatňovanie alebo bránenie práva proti
účastníkovi, ktorý vo veci úspech nemal.

Právny zástupca odporkyne vyčíslil trovy právneho zastúpenia na sumu 584,80 Eur, ktoré pozostávajú
zo 4 úkonov právnej služby (prevzatie a príprava právneho zastúpenia, podania na súdu - odpor zo
dňa 28.04.2015, účasť na pojednávaní vo veci samej dňa 12.11.2015 a dňa 28.01.2016), pričom za 1
úkon právnej služby účtoval sumu 91,29 Eur. Ďalej účtoval právny zástupca odporkyne režijný paušál
3x po 8,39 Eur a 1x po 8,58 Eur, náhradu za cestovné výdavky spojené s cestou na pojednávanie dňa

12.11.2015 vo výške 16,30 Eur a dňa 28.01.2016 vo výške 15,56 Eur. Náhradu za stratu času vyčíslil za
2x začaté polhodiny po 13,98 Eur spolu 27,96 Eur a 2x začaté polhodiny po 14,30 Eur spolu 28,60 Eur.
Právnemu zástupcovi odporkyne patrí DPH 20% zo základu 487,33 Eur, čo predstavuje sumu 97,47 Eur.
Súd priznal právnemu zástupcovi odporkyne trovy právneho zastúpenia v zmysle Vyhlášky MS SR č.
655/2004 Z. z. o odmenách a náhradách advokátov za poskytovanie právnych služieb v platnom znení.

Poučenie:Protitomutorozhodnutiumožnopodaťodvolaniedo15dníodjehodoručeniaprostredníctvomtunajšieho
súdu na Krajský súd v Trenčíne.
V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (označenie súdu, ktorému je určené, kto ho robí,

ktorej veci sa týka a čo sleduje, podpis, dátum) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom
rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa
odvolateľ domáha. Odvolanie je potrebné podať v počte 2 rovnopisov, ak potrebný počet rovnopisov
účastník nepredloží, súd vyhotoví kópie na jeho trovy (§ 42 ods. 3, § 205 ods. 1 O.s.p.).
Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej možno odôvodniť len

tým, že
§ sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
§ ten, kto v konaní vystupoval ako účastník, nemal spôsobilosť byť účastníkom konania,
§ účastník konania nemal procesnú spôsobilosť a nebol riadne zastúpený,
§ v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
§ sa nepodal návrh na začatie konania, hoci podľa zákona bol potrebný,

§ účastníkovi konania sa postupom súdu odňala možnosť konať pred súdom,
§ rozhodoval vylúčený sudca,
§ súd prvého stupňa nesprávne posúdil vec, a preto nevykonal ďalšie navrhované dôkazy,
§ konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
§ súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné

na zistenie rozhodujúcich skutočností,
§ súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
§ doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (dôkazy sa týkajú podmienok konania, vecnej príslušnosti súdu, vylúčenia
sudcu, dôkazmi má byť preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne

rozhodnutie vo veci samej, odvolateľ nebol riadne poučený podľa § 120 ods. 4, účastník konania bez
svojej viny nemohol dôkazy označiť alebo predložiť do rozhodnutia súdu prvého stupňa),
§ rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z neprávneho právneho posúdenia veci (§205 ods. 2, §
205a ods. 1, § 221 ods. 1 O.s.p.).