Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa piatok 11. január 2019

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 14C/212/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8116213062
Dátum vydania rozhodnutia: 11. 01. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jozef Jaselský

ECLI: ECLI:SK:OSPO:2019:8116213062.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

OkresnýsúdPrešovsudcom,JUDr.JozefomJaselským,vprávnejvecižalobcu:BytovédružstvoPrešov,

Bajkalská 30, 080 01 Prešov, IČO: 00 173 665, právne zast.: JUDr. Daniel Boľanovský, advokátska
kancelária so sídlom v Prešove, Bajkalská 30 proti žalovaným: 1/ Z. P., D..: X.X.XXXX, N. P. X, A., X/ O.
P., F.. G., D..: X.X.XXXX, N. P. X, A., 3/ Slovenská sporiteľňa, a.s., Tomášikova 48, Bratislava, IČO: 00
151 653, právne zast.: AK JUDr. Marek Hic, s.r.o., so sídlom v Martine, P.O. Hviezdoslava 10625/23B,
IČO: 36 865 036, o zaplatenie 1.676,84 Eur s prísl., takto

r o z h o d o l :

I.Žalovanýv3.radejepovinnýzaplatiťžalobcovisumu1.244,21€spolusúrokomzomeškaniavovýške:
8,05 % ročne zo sumy 117,62 € od 1.2.2015 do 31.5.2015,

8,05 % ročne zo sumy 151,45 € od 1.3.2015 do 31.5.2015,
8,05 % ročne zo sumy 151,45 € od 1.4.2015 do 31.5.2015,
8,05 % ročne zo sumy 138,03 € od 1.6.2015 do zaplatenia,
8,05 % ročne zo sumy 151,45 € od 1.5.2015 do zaplatenia,
8,05 % ročne zo sumy 151,45 € od 1.6.2015 do zaplatenia,
8,05 % ročne zo sumy 133,88 € od 1.7.2015 do zaplatenia,
8,05 % ročne zo sumy 133,88 € od 1.8.2015 do zaplatenia,

8,05 % ročne zo sumy 133,88 € od 1.9.2015 do zaplatenia,
8,05 % ročne zo sumy 133,88 € od 1.10.2015 do zaplatenia,
8,05 % ročne zo sumy 133,88 € od 1.12.2015 do zaplatenia,
a trovy právneho zastúpenia vo výške 139,98 € a iné trovy konania vo výške 74,50 € a to všetko v lehote
3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku s tým, že táto povinnosť žalovaného v 3/ rade zanikne aj splnením
povinnosti žalovaných v 1/ a 2/ rade zaplatiť žalobcovi pohľadávku s príslušenstvom určenú platobným
rozkazom Okresného súdu Prešov, č.k. 10C/43/2016-31, zo dňa 25.4.2016.

II. Žalovaní v 1., 2., 3. rade sú povinní zaplatiť žalobcovi sumu 432,63 € spolu s úrokom z omeškania
vo výške:
8,05 % ročne zo sumy 133,88 € od 1.3.2016 do zaplatenia,
8,05 % ročne zo sumy 133,88 € od 1.4.2016 do zaplatenia,
8,05 % ročne zo sumy 133,88 € od 1.5.2016 do zaplatenia,
8,05 % ročne zo sumy 30,99 € od 1.7.2016 do zaplatenia,
a to všetko v lehote 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku s tým, že plnením jedného zo žalovaných

zanikne povinnosť ostatných žalovaných uspokojiť túto pohľadávku.

III.Žalovanív1.,2.,3.radesúpovinníspoločneanerozdielnenahradiťžalobcovitrovykonaniavrozsahu
100 %.

o d ô v o d n e n i e :1. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome so súp. č. XXX na ul. Š. S. S. Š. sa svojou
žalobou doručenou súdu dňa 23.6.2016 domáhali voči žalovanému v 3. rade zaplatenia sumy vo výške
1.244,21 € spolu s prísl. s tým, že táto povinnosť žalovaného v 3. rade zanikne aj splnením povinnosti

žalovaných v 1. a 2. rade zaplatiť žalobcom pohľadávku s príslušenstvom určenú platobným rozkazom
Okresného súdu Prešov, č.k. 10C/43/2016-31, zo dňa 25.4.2016. Okrem toho sa žalobcovia voči
žalovaným v 1. až 3. rade domáhali zaplatenia sumy vo výške 432,63 € spolu s prísl. s tým, že plnením
jedného z týchto žalovaných zanikne povinnosť ostatných žalovaných uspokojiť túto pohľadávku.

2. Svoj návrh žalobcovia odôvodnili tým, že im vzniklo prednostné záložné právo na vydražený byt Z. P.
V. O. P., t.j. dlžníkov žalovaného v 3. rade, a to na základe § 15 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve
bytov a nebytových priestorov (ZVB) a to bez ohľadu na to, kedy nastala splatnosť jednotlivých plnení
zabezpečených týmto záložným právom. Uvedenú skutočnosť uznal žalovaný v 3. rade aj tým, že zaslal
vlastníkom na adresu ich správcu Oznámenie o začatí výkonu záložného práva z 17.4.2015, čím naplnil
požiadavku § 151 ma ods. 1 Občianskeho zákonníka. Nakoľko napriek riadnemu uplatneniu pohľadávky

a písomnej výzve vlastníkov zastúpených správcom nedošlo k úhrade ich prednostnej pohľadávky zo
strany žalovaného v 3. rade, uplatnili si vlastníci na základe § 151 ma ods. 8 Občianskeho zákonníka
svoju pohľadávku z výťažku z predaja zálohu. Aj keď si vlastníci uplatnili právo na vydanie výťažku z
dražby, nezaniklo im právo uplatňovať si predmetnú pohľadávku voči žalovaným v 1. a 2. rade z titulu
Zmluvy o výkone správy. Plnením jedného zo žalovaných však predmetná pohľadávka zanikne.

3.Žalovanív1.a2.radesakžalobeajejprílohám,ktoréimbolidoručenédňa10.11.2017resp.4.2.2018,
napriek výzve súdu písomne nevyjadrili.

4. Žalovaný v 3. rade vo svojom vyjadrení zo dňa 12.10.2017 navrhol žalobu odmietnuť, ak napriek

výzve súdu nebude podanie doplnené. Najzásadnejším procesným nedostatkom podania je absencia
podpisu pôvodcu podania. Podanie nie je podaním Bytového družstva Prešov z dôvodu, že nie je
dodržaný spôsob konania vyplývajúci z § 13 Obchodného zákonníka. Za bytové družstvo konaná
súčasne predseda predstavenstva a podpredseda príp. iný člen predstavenstva. Podanie je podpísané
len advokátom a predsedom predstavenstva. Žalovaný ďalej uviedol, že Bytové družstvo Prešov nie je

subjektom oprávneným poskytovať právne služby (advokátom) a teda je vylúčené, aby sa stal zvoleným
zástupcom v konaní. Civilný sporový poriadok (CSP) neumožňuje zastupovanie inou právnickou osobou
akotou,ktoráposkytujeprávneslužbyvzmyslezákonaoadvokáciiaivčasedo30.6.2016bolouvedené
oprávnenie vecne limitované ustanoveniami zákona č. 182/1993 Z.z„ pričom vo vzťahu k žalovanému
v 3. rade nie je splnená táto vecná limitácia, čo i v čase do 30.6.2016 vylučovalo možnosť zastúpenia.

Správca je v zmysle § 8b ZVB povinný vykonávať správu domu a tiež je oprávnený konať pri správe
domu za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pred súdom. V ustanovení § 6 ods. 2 ZVB je
definovaná správa domu, pričom žiadne z oprávnení uvedených tomto ustanovení sa netýka oprávnenia
podať žalobu o ktorej sa koná. Spor, ktorého predmetom je domáhanie sa splnenia určitej peňažnej
povinnosti vo vzťahu k žalovanému v 3. rade, nie je bez akýchkoľvek pochybností ani obstaraním

služieb a tovaru zabezpečovaných pre vlastníkov. Správca je oprávnený zastupovať v konaní na súde
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, proti ktorým smeruje návrh, teda nejedná sa teda
o spory aktívne, ale o spory pasívne. Za týchto okolnosti preto „žaloba“ neobsahovala a neobsahuje
nevyhnutnú náležitosť v podobe riadneho podpisu pôvodcu podania, resp. tvrdenej strany (každej z
nich), čo je vada, ktorá jednoznačne bráni pokračovaniu v konaní o takom návrhu.

5. Žalovaný v 3. rade ďalej uviedol, že na liste vlastníctva je len uvedené konštatovanie „Záložné právo
v zmysle § 15 ods. 1 zák. č. 182/93 Z.z.“, pričom vôbec však nie je uvedený predmet záložného práva
a rovnako nie je uvedené kto by mal byť záložným veriteľom. Uvedený „zápis“ má úplne zjavne len
všeobecno-informatívny charakter, aj v tejto súvislosti poukázal na to, že v zmysle ustanovenia § 15 ZVB

sa takéto záložné právo zapisuje do katastra nehnuteľností, pričom návrh podáva záložný veriteľ. Túto
povinnosť si tvrdený záložný veriteľ nesplnil, takýto riadny zápis nevykonal. Platí zásada materiálnej
publicity katastra nehnuteľností, ako aj prezumpcia správnosti údajov v katastri nehnuteľností, t.j. ak
právo k nehnuteľnosti, ktoré má byť zapísané, zapísané nie je, nemôže sa ten, kto si z uvedeného
vyvodzuje priaznivejšie právne postavenie, dovolávať pôsobenia takto nezapísaného práva vo vzťahu

k tretím osobám, ktoré z obsahu zapisovaných údajov v katastri vychádzajú a riadia sa nim.

6. Žalovaný v 3. rade rovnako namietal nepreukázanie a teda nedostatok pasívnej vecnej legitimácie,
nakoľko mu nie je zrejmé, aký je jeho vzťah k zmluve o výkone správy, ktorej nie je žiadnym účastníkom.Pôvodca podania vôbec explicitne skutkovo netvrdí, čo má byť základom žaloby, teda žiadne konkrétne
plnenia, ktoré mali dať údajne vzniknúť tvrdenému nároku. Nestačí totiž tvrdiť (nijako nepreukázane),
že sa má zaplatiť akási celková suma, keď je z podania zjavné, že sa domáha splnenia viacerých

čiastkových nárokov. Pôvodca podania tiež nijako nepreukázal údajnú solidaritu žalovaných.

7. Žalovaný v 3. rade vo svojom písomnom vyjadrení tiež vzniesol námietku miestnej nepríslušnosti.

8. Tunajší súd uznesením zo dňa 5.12.2018, č.k. 14C/212/2016-293, na základe návrhu pripustil zmenu

strany sporu tak, že na miesto žalobcov - vlastníkov bytov a nebytových priestorov vstúpil do konania
správca - Bytové družstvo Prešov.

9. Na prejednanie veci súd nariadil pojednávanie, na ktoré sa dostavil právny zástupca žalobcu a právny
zástupca žalovaného v 3. rade. Na pojednávanie sa nedostavili žalovaní v 1. a 2. rade, u ktorých sa
uplatnila fikcia doručenia predvolania.

10. Žalobca na pojednávaní uviedol, že uvedené zákonné záložné právo predstavuje výnimku zo
zásady akcesority záložného práva a teda zmyslom a účelom tejto zákonnej úpravy (§ 15 ZVB) bolo
zabezpečenie budúcich pohľadávok a to, že zákonné záložné právo vzniká už momentom vzniku bytu aj
bytového priestoru. Ďalej uviedol, že popretím zastúpenia bytového družstva advokátom pred súdom, by

bolo absolútne odopreté právo na súdnu a inú právnu ochranu. Čo sa týka zmeny žalobcu, išlo o zmenu
na základe zmeny zákonného ustanovenia. Vo vzťahu k tvrdeniu žalovaného v 3. rade, že výťažok bol
skonzumovaný, žalobca poukázal na zákonnú povinnosť neskoršieho záložného veriteľa vydať výťažok
dražby skoršiemu záložnému veriteľovi na existujúcu pohľadávku, ktorá bola uplatnená tak voči banke,
ako voči dražobníkovi a aj notárovi. Poukázal, že vznik a zánik záložného práva sa neriadi žiadnym

rozhodnutím spoločenstva vlastníkov bytov, žiadnym rozhodnutím schôdze vlastníkov bytového domu,
ale že vznik záložného práva a jeho poradie je určené vznikom a zápisom bytu na LV a teda vzniká prvým
prevodom prvého bytu v bytovom dome. Žalobca tiež uviedol, že v zmysle § 35 katastrálneho zákona
nie je nutné preukazovať výšku pohľadávky a predložiť listinu, ktorá by preukazovala vznik záložného
práva zo zákona.

11. Žalovaný v 3. rade na pojednávaní okrem skutočností uvedených v písomnom podaní uviedol, že
dražobný výťažok bol skonzumovaný, tzn. že dražobník peňažné prostriedky poukázal žalovanému na
úhradu dlhu, ktorý zanikol splnením, a teda žiaden dražobný výťažok neexistuje. Z tohto dôvodu je
vylúčené, aby bolo možné hovoriť o pasívnej vecnej legitimácii žalovaného v 3 rade. Ďalej uviedol, že

do žaloby boli skumulované dva úplne samostatné nároky z úplne iných právnych titulov, čo samo o
sebe solidaritu vylučuje. Okrem toho nie je vôbec zrejmé, aký bol dôvod na postup súdu podľa § 80
CSP, nakoľko uvedené ustanovenie sa týka hmotnoprávneho nároku a teda sa vôbec netýka nejakého
prenosu procesného oprávnenia. Je preto vylúčené, aby v tejto veci ako žalobca figuroval správca,
nakoľko takto nemožno určiť v mene a na účet koho vlastne koná. Žalovaný v 3. rade tiež uviedol,

že ak podľa žalobcu záložné právo má vzniknúť spolu so vznikom bytu, potom aký význam by malo
ustanovenie o tom, že vznik a zánik záložného práva sa zapisuje do katastra nehnuteľností. V takom
prípade by záložné právo nikdy nemohlo zaniknúť, ak by to malo existovať navždy a bez akejkoľvek
spätosti s pohľadávkou. Neexistuje absolútne žiaden ústavnoprávny dôvod, aby tu existovali akési
osobitné skupiny subjektov, ktoré majú navždy a do budúcna vyhradené nejaké právne postavenie, z

ktorého si vyvodzujú právne dôsledky a ktoré znemožňuje realizáciu práv ostatných subjektov. Napriek
tomu, že existovala povinnosť zapísať riadne vzniknuté záložné právo, táto nebola zo strany správcu
realizovaná. Žalovaný v 3. rade ďalej uviedol, že preddavky nie sú kryté zákonným záložným právom,
nakoľko sú len plnenia na budúce pohľadávky a krytá je až pohľadávka z vyúčtovania. Okrem toho nie je
vôbec uvedené z čoho má uplatnená pohľadávka pozostávať, t.j. ktoré konkrétne plnenia sa vymáhajú,

a tým pádom nie je vôbec možné ani vôbec posúdiť či vôbec sú kryté záložným právom a tým pádom
nie je vôbec možné posúdiť či vôbec sú kryté záložným právom.

12. Súd vykonal dokazovanie vyjadreniami strán konania ako aj listinami (zmluva o výkone správy, výpis
z LV č. XXXX k.ú. S. Š., predpis mesačných zálohových platieb na čl. 24-26, vyúčtovanie mesačných

zálohových platieb na čl. 27, prehľad mesačných predpisov a úhrad za r. 2015, zaslanie oznámenia
o dražbe na čl. 38, oznámenie o dražbe na čl. 39-40, uplatnenie prednostnej pohľadávky z výťažku
predaja zálohu na čl. 42-43, oznámenie o výsledku dražby na čl. 44, notárska zápisnica na čl. 45-48,
zaslanie oznámenia o opakovanej dražbe na čl. 49, oznámenie o opakovanej dražbe na čl. 50-52,oznámenie o opakovanej dražbe zn. 090/2015 - aktualizácia výšky pohľadávky na čl. 53, oznámenie o
výsledku opakovanej dražby - oznámenie o zaplatení ceny dosiahnutej vydražením na čl. 54, notárska
zápisnica zo dňa 20.4.2016 na čl. 55-58, výzva na úhradu pohľadávky prednostného záložného veriteľa

na čl. 59 adresovaná spoločnosti Dražobník, s.r.o., SLSP, Mgr. G. spolu s doručenkami, oznámenie
prednostného záložného veriteľa na čl. 65-66, odpoveď spoločnosti Dražobník s.r.o. na výzvu na
úhradu pohľadávky prednostného záložného veriteľa, prehľad mesačných predpisov a úhrad za rok
2016, ročné vyúčtovanie za r. 2015, námietky proti vyúčtovaniu mesačných zálohových platieb a úhrad
spojených s užívaním bytu, odpoveď Bytového družstva zo dňa 21.6.2016, rozsudok Okresného súdu

Veľký Krtíš sp. zn. 11C/1/2016, uznesenie Okresného súdu Veľký Krtíš sp. zn. 11C/1/2016, rozsudok
Okresného súdu Prešov sp. zn. 29C/19/2016, záznam zo schôdze vlastníkov bytového domu Š. XX,
XX, XX, S. Š., plná moc na čl. 116, schválenie úkonov (podania) a splnomocnenie na čl. 117-138,
uznesenie Krajského súdu v Banskej Bystrici sp. zn. 16Co/417/2017, splnomocnenie Bytového družstva
zo dňa 25.11.2015, oznámenie Dražby a aukcie, s.r.o. na čl. 195, notárska zápisnica u notára JUDr.
Vladimír Kostovčáka zo dňa 9.10.2012, oznámenie o dražbe spoločnosti Dražby a aukcie, s.r.o.,

oznámenie o začatí realizácie záložného práva vyhotoveného advokátskou kanceláriou Gallo s.r.o. zo
dňa 14.3.2011, oznámenie o dobrovoľnej dražbe Profesionálnej dražobnej, notárska zápisnica spísaná
JUDr. Tomášom Čiževským, notárskym kandidátom, záverečná správa o výkone záložného práva
Profesionálnej dražobnej spoločnosti s.r.o., potvrdenie Profesionálnej dražobnej spoločnosti s.r.o. zo
dňa 9.4.2015, notárska zápisnica JUDr. Barbory Slávikovej, poverenej k zastupovaniu JUDr. Martiny

Mižíkovej na čl. 222-227, rozsudok Krajského súdu v Banskej Bystrici sp. zn.15Co/13/2017, uznesenie
Krajského súdu v Banskej Bystrici sp. zn. 16Co/417/2017, rozsudok Krajského súdu v Prešove sp. zn.
2Co/99/2017, schválenie úkonov (podanie splnomocnenie), plná moc Bytového družstva v Prešove na
čl. 106, záznam so schôdze vlastníkov bytového domu Š. XX,XX,XX S. Š.), pričom zistil tento skutkový
a právny stav:

13. Z výpisu LV č. XXXX, k.ú. S. Š., súd zistil, že je v časti C: Ťarchy je zapísané záložné právo v zmysle
§ 15 Zákona č. 182/93 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ZVB).

14. Okresný súd Prešov platobným rozkazom, č.k. 10C/43/2016-31 zo dňa 25.4.2016, ktorý nadobudol

právoplatnosť a vykonateľnosť 17.5.2016, zaviazal žalovaných v 1. a 2. rade zaplatiť žalobcovi istinu
1.244,21 €. Uvedená suma predstavovala platby spojené s užívaním bytu č. XX D. X.. Š. XX, S. Š. /.
Č.. XXXX/ za obdobie od 02/2015 - 01/2016.

15. Z prehľadu mesačných predpisov a úhrady za rok 2016 (čl. 29) súd zistil, že žalovaní v 1. a 2.

rade neuhradili preddavky za služby spojené s užívaným bytu a do fondu prevádzky, údržby a opráv za
obdobie 02/2015 - 04/2016 vo výške 401,64 € (3 x 133,88 €).

16. Z vyúčtovania mesačných zálohových platieb a úhrad spojených s užívaním bytu za mesiace
1-12.2015 sú zistil, že nedoplatok žalovaných v 1. a 2. rade za rok 2015 činí 30,99 €.

17. Dňa 12.5.2015 žalobcovi bolo doručené Oznámenie o začatí výkonu záložného práva, ktorého
odosielateľom bola Slovenská sporiteľňa, a.s.. Predmetom dražby mal byť byt č. XX na X. p. bytového
domu so súp. č. XXX, vchod XX, ulica Š. S. S. Š. postavenom na pozemku - parc. C-KN č. XXXX/X -
zastavané plochy a nádvoria o výmere 567 m2, a podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných

zariadeniach domu 58/1760, zapísané na LV č. XXXX, k.ú. S. Š., ktorých vlastníkmi boli žalovaní v 1. a
2. rade. Právny vzťah k parcele na ktorej leží stavba je evidovaný na LV č. XXXX, G..Ú.. S. Š..

18. Dňa 11.8.2015 bolo žalobcovi doručené Oznámenie o dražbe zn. 090/2015 z 28.7.2015, ktorého
odosielateľom bola spoločnosť Dražobník, s.r.o. a uvedením dátumu a času konania dražby.

19. Listom z 14.8.2015 si vlastníci zastúpení Bytovým družstvom Prešov ako prednostní záložní veritelia
na základe § 15 zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ZVB) uplatnili do
dražby pohľadávku vo výške 1.185,69 €.

20. Dňa 16.9.2015 bolo žalobcom zastúpeným Bytovým družstvom Prešov doručené Oznámenie o
výsledku dražby s tým, že predmet dražby nebol vydražený spolu s notárskou zápisnicou so sp.zn. N
2262/2015, Nz 31346/2015, NCRls 32073/2015 zo dňa 11.9.2015.21. Dňa 4.4.2016 bolo vlastníkom bytov a nebytových priestorov v bytovom dome so súp. č. 812
zastúpeným Bytovým družstvom Prešov doručené Oznámenie o opakovanej dražbe z 31.3.2016 s
termínom dražby 20.4.2016.

22. Žalobca listom z 15.4.2016 aktualizoval výšku pohľadávky ku dňu konania dražby, t.j. k 20.4.2016,
ktorá predstavovala sumu 2.474,32 € pozostávajúca z pohľadávky vlastníkov bytov a nebytových
priestorov vo výške 1.676,84 €, príslušenstva: úrokov z omeškania vo výške 583,- € a trov konania sp.zn.
10C/43/2016 vo výške 214,48 €.

23. Dňa 25.4.2016 bola žalobcovi zastupujúceho vlastníkov bytov a nebytových priestorov doručená
notárska zápisnica so sp.zn. N 1013/2016, Nz 13709/2016, NCRls 14107/2016 z 20.4.2016 Mgr.
Vojtecha Kavečanského, ktorou notár osvedčil priebeh dražby na vyššie uvedené nehnuteľnosti.
Obsahom tejto zápisnice na štvrtej strane je aj vyhlásenie, že pohľadávka vlastníkov zastúpených
Bytovým družstvom Prešov vo výške 2.474,32 € bude uspokojená z výťažku dražby až potom, ako

bude uspokojená pohľadávka navrhovateľa dražby, t.j. v prípade, ak nebude uspokojená pohľadávka
navrhovateľa dražby v plnom rozsahu, nebude uspokojená ani pohľadávka vlastníkov zastúpených
Bytovým družstvom Prešov. Vydražiteľom sa stal M. V., pričom výťažok dražby činil 33.000,- €.

24. Listom z 28.4.2016 vyzvalo Bytové družstvo Prešov v mene vlastníkov spoločnosť Dražobník, s.r.o.,

Slovenskú sporiteľňu, a.s. a notára - Mgr. Vojtecha Kavečanského na úhradu pohľadávky vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v predmetnom bytovom dome vo výške 2.474,32 €.

25. Listom z 9.5.2016 oznámil Dražobník, s.r.o., že navrhovateľ dražby uložil spoločnosti Dražobník,
s.r.o. pokyn, aby výťažok dražby, ktorá sa konala dňa 20.4.2016 v plnom rozsahu, po odpočítaní odmeny

dražobníka a nákladov dražby, vydala navrhovateľovi dražby. SLSP, a.s. výťažok z dražby použil na
čiastočné uspokojenie svoje pohľadávky, ktorú eviduje voči dlžníkovi.

26. Z vyjadrenia žalovaného v 3. rade na pojednávaní súd zistil, že výťažok z predmetnej dražby bol v
úplnosti (29.340,72 €) použitý na splnenie dlhu úverového dlžníka (žalovaných v 1. a 2. rade.

27. Podľa § 7b ods. 5 zák. č. 182/1993 Z.z., vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní
uhrádzať finančné prostriedky do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia.

28. Podľa § 8a ods. 1, 2 zák. č. 182/1993 Z.z., vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria

so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik sa
schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Schválená zmluva o výkone správy alebo jej zmena, alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a
nebytovýchpriestorovvdomeasprávcom.Správcajepovinnýschválenúzmluvualebojejzmenudoručiť

každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis.
Zmluva o výkone správy obsahuje najmä
a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri
zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu,
b) spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových

priestorov, príslušenstva a pozemku,
c) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia
disponovať s nimi,
d) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi,
e) zásady určenia výšky platieb za správu,

f) rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2.
Správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových
priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom
hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných
významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinný vykonať vyúčtovanie

použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové
priestory v dome. Ak správca končí svoju činnosť, je povinný 30 dní pred jej skončením, najneskôr v deň
skončenia činnosti, predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnostitýkajúcej sa tohto domu a odovzdať všetky písomné materiály, ktoré súvisia so správou domu vrátane
vyúčtovania použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia.

29. Podľa § 8b ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z. účinného do 31.10.2018, správca je povinný vykonávať
správu domu samostatne v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a na ich účet a je
oprávnený konať pri správe domu za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pred súdom.
Správca zastupuje v konaní na súde vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, proti ktorým
smeruje návrh na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom bytu a nebytového priestoru v

dome, návrh na začatie konania o určenie platnosti zmluvy o výkone správy podaný iným vlastníkom
bytu a nebytového priestoru v dome alebo návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu záložného
právaalebozákazvýkonuzáložnéhoprávapodanýinýmvlastníkombytuanebytovéhopriestoruvdome;
toto zastupovanie trvá, kým sa v konaní pred súdom nepreukáže rozpor záujmov správcu so záujmom
zastupovaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

30. Podľa § 10 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z., vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú
povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky
mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po
vklade10) vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby
a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred

tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu,
spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako
aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v
dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu;
ak je súčasťou bytu balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv

domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie
alebo terasy. Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv sú vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome povinní zohľadniť mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení
domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome.

31. Podľa § 10 ods. 6 zák. č. 182/1993 Z.z., úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a nebytových priestorov
v dome povinní mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke. Pri rozúčtovaní úhrad za plnenia
sa zohľadňuje miera využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov
alebo nebytových priestorov v dome. Okrem služieb a prác, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v
dome uhrádza priamo dodávateľovi, sa za plnenie spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru

považuje najmä osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadov, čistenie žúmp, užívanie výťahov,
upratovanie, dodávka tepla a teplej vody, dodávka vody od vodárenských spoločností a odvádzanie
odpadových vôd.

32. Podľa § 15 ods. 1 a 2 zák. č. 182/1993 Z.z., na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych

úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na
zabezpečeniepohľadávokvzniknutýchzprávnychúkonovtýkajúcichsabytualebonebytovéhopriestoru
v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k
nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje,
vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik a

zánik záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností. Záložné právo k bytu alebo k nebytovému
priestoru v dome možno zriadiť aj v prospech tretej osoby.

33. Podľa § 151a Občianskeho zákonníka, záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej
príslušenstva tým, že záložného veriteľa oprávňuje uspokojiť sa alebo domáhať sa uspokojenia

pohľadávky z predmetu záložného práva (ďalej len „záloh"), ak pohľadávka nieje riadne a včas splnená.

34. Podľa § 151c ods. 1 Občianskeho zákonníka, záložným právom možno zabezpečiť peňažnú
pohľadávku, ako aj nepeňažnú pohľadávku, ktorej hodnota je určitá alebo kedykoľvek počas trvania
záložného práva určiteľná.

35. Podľa § 151c ods. 2 Občianskeho zákonníka, záložným právom možno zabezpečiť aj pohľadávku,
ktorá vznikne v budúcnosti alebo ktorej vznik závisí od splnenia podmienky.36. Podľa § 151c ods. 3 Občianskeho zákonníka, záložné právo prechádza pri prevode alebo prechode
pohľadávky zabezpečenej záložným právom na nadobúdateľa pohľadávky. To platí aj vtedy, ak ide o inú
zmenu v osobe oprávnenej zo zabezpečenej pohľadávky.

37. Podľa § 151k ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak vzniklo na zálohu viac záložných práv, na ich
uspokojenie je rozhodujúce poradie ich registrácie v registri záložných práv počítané odo dňa ich
najskoršej registrácie alebo odo dňa ich registrácie v osobitnom registri.

38. Podľa § 151k ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak vznikne na hnuteľnej veci viac záložných práv a
niektoré z nich vznikne odovzdaním veci, na uspokojenie záložných práv majú prednosť záložné práva
registrované v registri záložných práv podľa poradia ich registrácie.

39. Podľa § 151k ods. 3 Občianskeho zákonníka, ak vznikne na zálohu viac záložných práv, môžu sa
záložní veritelia dohodnúť o poradí ich záložných práv rozhodujúcom na ich uspokojenie. Taká dohoda

nadobúda účinnosť registráciou dohodnutého poradia v registri záložných práv alebo registráciou v
osobitnom registri, ak sa na vznik záložného práva vyžaduje registrácia v osobitnom registri, na základe
žiadosti všetkých na dohode zúčastnených záložných veriteľov. Dohoda, na ktorej základe by sa mohla
záložnémuveriteľovi,ktorýniejejejúčastníkom,zhoršiťvymožiteľnosťpohľadávkyprivýkonezáložného
práva, je neúčinná voči tejto osobe.

40. Podľa § 151ma ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak vzniklo na zálohu viac záložných práv, záložný
veriteľ je povinný písomne oznámiť začatie výkonu záložného práva aj ostatným záložným veriteľom,
ktorí sú v poradí rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv pred záložným veriteľom vykonávajúcim
záložné právo. V oznámení o začatí výkonu záložného práva záložný veriteľ uvedie spôsob, akým sa

uspokojí alebo sa bude domáhať uspokojenia zo zálohu.

41. Podľa § 151ma ods. 2 Občianskeho zákonníka, záložný veriteľ vykonávajúci záložné právo môže
predať záloh najskôr po uplynutí lehoty 30 dní odo dňa oznámenia o začatí výkonu záložného práva
všetkým záložným veriteľom podľa odseku 1.

42. Podľa § 151ma ods. 3 Občianskeho zákonníka, pri výkone záložného práva záložným veriteľom,
ktorého záložné právo je v poradí rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv registrované ako prvé
(ďalej len „prednostný záložný veriteľ“), sa záloh prevádza nezaťažený záložnými právami ostatných
záložných veriteľov. Ak výťažok z predaja zálohu prevyšuje pohľadávku zabezpečenú v prospech

prednostného záložného veriteľa, ostatní záložní veritelia majú právo, aby ich pohľadávky zabezpečené
záložným právom k prevádzanému zálohu boli po odpočítaní nevyhnutne a účelne vynaložených
nákladov prednostným záložným veriteľom v súvislosti s výkonom záložného práva uspokojené z
výťažku z predaja zálohu podľa poradia rozhodujúceho na uspokojenie záložných práv.

43. Podľa § 151ma ods. 4 Občianskeho zákonníka, hodnota výťažku z predaja zálohu, ktorá prevyšuje
zabezpečené pohľadávky po odpočítaní nevyhnutne a účelne vynaložených nákladov v súvislosti s
výkonom záložného práva, sa vydá záložcovi.

44. Podľa § 151ma ods. 5 Občianskeho zákonníka, pri výkone záložného práva prednostným záložným

veriteľom podľa odseku 3 uloží prednostný záložný veriteľ do notárskej úschovy v prospech ostatných
záložných veriteľov a záložcu hodnotu výťažku z predaja zálohu prevyšujúcu pohľadávku zabezpečenú
v jeho prospech po odpočítaní nevyhnutne a účelne vynaložených nákladov v súvislosti s výkonom
záložného práva.

45. Podľa § 151ma ods. 6 Občianskeho zákonníka, pri výkone záložného práva záložným veriteľom,
ktorý nemá postavenie prednostného záložného veriteľa, sa záloh prevádza zaťažený záložným právom
prednostného záložného veriteľa a ostatných záložných veriteľov, ktorí sú v poradí rozhodujúcom
na uspokojenie záložných práv pred záložným veriteľom vykonávajúcim záložné právo; vo vzťahu k
ostatným záložným veriteľom sa použijú primerane ustanovenia odsekov 3 až 5.

46. Podľa § 151ma ods. 7 Občianskeho zákonníka, záložný veriteľ, ktorý vykonáva záložné právo
podľa odseku 6, je povinný informovať nadobúdateľa zálohu, že záloh sa prevádza zaťažený záložným
právom. Záložný veriteľ, ktorý vykonáva záložné právo podľa odseku 6, a nadobúdateľ zálohu sú povinnízaregistrovať zmenu v osobe záložcu v registri záložných práv alebo v osobitnom registri, ak sa na
vznik záložného práva podľa tohto zákona alebo podľa osobitného zákona vyžaduje jeho registrácia v
osobitnomregistri;zaškoduspôsobenúporušenímtejtopovinnostizodpovedajúspoločneanerozdielne.

47. Podľa § 151ma ods. 8 Občianskeho zákonníka, ak pohľadávka prednostného záložného veriteľa
alebo niektorého z ostatných záložných veriteľov, ktorí sú v poradí rozhodujúcom na uspokojenie
záložných práv pred záložným veriteľom vykonávajúcim záložné právo podľa odseku 6, je v čase výkonu
záložného práva splatná, môže tento záložný veriteľ začať výkon záložného práva alebo uplatňovať

uspokojenie svojej pohľadávky aj z výťažku z predaja zálohu.

48. Podľa § 151ma ods. 9 Občianskeho zákonníka, ak prednostný záložný veriteľ alebo iný záložný
veriteľ, ktorý je v poradí rozhodujúcom na uspokojenie záložného práva pred záložným veriteľom
vykonávajúcim záložné právo, začne výkon záložného práva podľa odseku 8, začatie výkonu záložného
práva oznámi aj záložnému veriteľovi vykonávajúcemu záložné právo. Ak prednostný záložný veriteľ

alebo iný záložný veriteľ, ktorý je v poradí rozhodujúcom na uspokojenie záložného práva pred
záložným veriteľom vykonávajúcim záložné právo, oznámi začatie výkonu záložného práva záložnému
veriteľovi vykonávajúcemu záložné právo pred uplynutím lehoty podľa odseku 2, nemôže záložný veriteľ
vykonávajúci záložné právo pokračovať vo výkone záložného práva.

49. Podľa § 151ma ods. 10 Občianskeho zákonníka, záložný veriteľ, ktorý po začatí výkonu záložného
práva iným záložným veriteľom splní za dlžníka pohľadávku, na ktorej uspokojenie sa začal výkon
záložného práva, nadobúda jej splnením všetky práva záložného veriteľa k tejto pohľadávke vrátane
poradia rozhodujúceho na uspokojenie záložných práv. Záložný veriteľ, ktorý začal výkon záložného
práva, nemôže splnenie pohľadávky iným záložným veriteľom odmietnuť.

50. V prvom rade sa sú zaoberal námietkou žalovaného v 3. rade o tom, že žaloba nebola podaná
oprávnenou osobou. Z predloženého Záznamu zo schôdze vlastníkov bytov a garáží bytového domu Š.
XX, XX, XX S. Š. zo dňa 13.2.2017 vyplýva, že na tejto schôdzi boli schválené úkony (podania) vykonané
v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v spore vedenom na Okresnom súde Prešov pod

sp.zn. 14C/212/2016 a to najmä žaloba a podania zo dňa 24.1.2017 a 2.2.2017. Takisto na tejto schôdzi
vlastníci splnomocnili JUDr. Johanu Bertovú, aby konala v spore vedenom na Okresnom súde Prešov
pod sp.zn. 14C/212/2016, a tiež splnomocnili Bytové družstvo Prešov, aby konalo v spore vedenom na
Okresnom súde Prešov pod sp.zn. 14C/212/2016 a aby ustanovilo za seba advokáta. Dňa 1.3.2015
Bytové družstvo Prešov zastúpené predsedom a podpredsedom predstavenstva udelilo všeobecnú

plnú moc advokátke, JUDr. Johane Bertovej. Okrem toho oprávnenie Bytového družstva Prešov na
podanie žaloby za vlastníkov bytov a nebytových priestorov možno vyvodiť aj z ust. § 8b ods. 2 písm. e/
zákona č. 182/1993 Z.z., podľa ktorého správca bytového domu je oprávnený k vymáhaniu predmetných
nedoplatkov. Na základe vyššie uvedených skutočností má preto súd za to, že žaloba bola podaná
oprávnenou osobu, resp. že prípadné procesné nedostatky podanej žaloby boli dodatočne odstránené.

51. V Spoločnej správe č. 975a vypracovanej Výborom NR SR pre hospodárske záležitosti k novele
ZVB sa v bode 17. uvádza, že pri správe domu koná spoločenstvo alebo správca v mene a na účet
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, no iný spôsob konania správcu je pri súdnych sporoch.
V záujme zlepšenia vymožiteľnosti práva sa ustanovuje nový režim konania správcu za vlastníkov bytov

anebytovýchpriestorovvdomevsúdnychainýchkonaniach.Týkasatonielensporovstretímiosobami,
ale aj o konania, v ktorých vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome žalujú alebo sú žalovaní
iným vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome. V aplikačnej praxi totiž vznikajú procesne ťažko
riešiteľné situácie, kde je stranou sporu niekoľko desiatok alebo dokonca stoviek vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome, ktorí sú zároveň spoluvlastníkmi spoločných častí domu, spoločných

zariadení domu, príslušenstva, prípadne priľahlého pozemku. Uvedený stav nielenže obmedzuje prístup
týchto vlastníkov k spravodlivosti, ale súčasne zásadným spôsobom sťažuje aj postup súdu, ktorý musí
konať s jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, týmto osobitne doručovať a pod..
V súlade s navrhovanou dikciou nových ods. 7 a 8 v § 9 ZVB bude správca aktívne alebo pasívne
legitimovaným bez ohľadu na zmenu vlastníckych vzťahov v dome po začatí súdneho konania. Zo

zákona koná v danom súdnom konaní za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome správca.
Podľa navrhovaného odseku 7 zastupuje správca vo vlastnom mene a na účet vlastníkov v konaní s
tretímiosobami.Podľaodseku8správcazastupujevlastníkovvkonanínanávrhindividuálnehovlastníka
(pasívna legitimácia) alebo v konaní z dôvodu neplnenia povinnosti jednotlivým vlastníkom (aktívnalegitimácia). Súd má za to, že ak by aj nebol dôvod vydanie uznesenia o pripustení zmeny na strane
žalobcov vzhľadom k tomu, že nedošlo k prevodu, resp. prechodu, práv a povinností, o ktorých sa
koná (právo na vydanie resp. povinnosť vydať výťažok z dražby), vzhľadom na novú zákonnú úpravu je

však nutné konať už iba so správcom domu ako aktívne legitimovaným subjektom namiesto vlastníkov,
nakoľko v prechodných ustanoveniach uvedenej novely č. 283/2018 Z.z. iný postup ani upravený nebol.
Z hľadiska cieľu sledovaného novelou tak uvedené uznesenie o pripustení zmeny strany sporu nie je
rozporné a skôr možno ho považovať za nadbytočné.

52. Správca bytového domu zo zákona zastupuje vo svojom mene vlastníkov bytových a nebytových
priestorov, čo však nevylučuje možnosť, aby si konaní pred súdom zvolil advokáta, podobne ako nie je
vylúčené, aby zákonný zástupca maloletého dieťaťa splnomocnil advokáta na zastupovanie dieťaťa v
spore týkajúcom sa jeho majetku. Podľa § 89 ods. 1 veta druhá CSP sa iba zvolený zástupca nemôže
dať zastúpiť.

53. Vykonaným dokazovaním bolo preukázané, že žalovaní v 1. a 2. rade ako vlastníci bytu č. XX
nachádzajúceho sa na X. poschodí vchodu č. XX v bytovom dome súp. č. XXX vo S. Š. postaveného
na parc. C-KN č. XXXX/X, ako aj k spoluvlastníckemu podielu na spoločných častiach a zariadeniach
bytového domu a na pozemku C-KN č. XXXX/X v podiele XX/XXXX, vedených na LV č. XXXX, k.ú. S. Š.,
nevykonávali riadne úhrady preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, ako aj plnenia spojené s

užívaním bytu na základe mesačných predpisov za obdobie od 01/2015 do 20.4.2016, kedy nadobudol
vlastníckeprávovydražiteľnazákladedobrovoľnejdražbypredmetnýchnehnuteľnostíuskutočnenejdňa
20.4.2016, ktorej priebeh bol osvedčený notárskou zápisnicou zo dňa 20.4.2016 pod č. N 1013/2016,
Nz 13709/2016, NCRls 14107/2016.

54. Podľa článku 3. bodu 3. zmluvy o výkone správy, uvedené platby boli vlastníci bytov a nebytových
priestorov povinní poukazovať najneskôr do konca prechádzajúceho mesiaca.

55. Zároveň sa žalovaní v 1. a 2. rade podľa článku 2. bodu 5. zmluvy o výkone správy zaviazali
vyúčtovaním zistený nedoplatok na skutočných nákladov za poskytnuté plnenia vykonaným správcom

do 31. mája nasledujúceho roka uhradiť do 30 dní odo dňa doručenia vyúčtovania.

56. Keďže žalovaní v 1. a 2. rade uvedené platby nevykonali, súd ich platobným rozkazom zo dňa
25.4.2016, č.k. 10C/43/2016-31, zaviazal spoločne a nerozdielne na zaplatenie neuhradenej časti
mesačného predpisu za mesiacov február r. 2015 vo výške 117,62 €, vo výške 151,45 € za mesiace

marec až jún r. 2015, vo výške 131,88 € za mesiace júl až december r .2015 a mesiac január r.
2016, po odpočítaní preplatku z vyúčtovania za rok 2014 vo výške 282,49 €. Súd s poukazom na
splatnosť mesačných preddavkov do posledného dňa predchádzajúceho mesiaca vyhovel žalobe aj
v časti uplatneného zákonného úroku z omeškania určeného v súlade s ust. § 3 Nariadenia vlády č.
87/1995 Z.z. vo výške 8,05 % ročne z nevykonaných platieb.

57. Spornou otázkou zostáva či vlastníci bytov a nebytových priestorov v predmetnom bytovom dome
zastúpení žalobcom v zmysle zákona o vlastníctve bytov mali postavenie prednostných záložných
veriteľov na základe zákonného záložného práva podľa ust. § 15 zák. č. 182/1993 Z.z. a teda či mali
byť prednostne uspokojení z výťažku dražby.

58. Zákonné záložné právo k bytom a nebytovým priestorom v bytových domoch upravuje ust. §
15 ZVB a je akýmsi druhom záložného práva, ktoré vzniká zo zákona. Uvedené záložné právo
zabezpečuje pohľadávky, ktoré má spoločenstvo alebo vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome
voči konkrétnemu vlastníkovi bytu ako dlžníkovi neplniacim si svoju platobnú povinnosť riadne a včas.

Zabezpečené sú pohľadávky, ktoré vznikli z právnych úkonov vlastníka bytu alebo nebytového priestoru
a týkajú sa domu, spoločných častí, spoločných zariadení alebo príslušenstva domu, zastavaného
a priľahlého pozemku, ako aj z právnych úkonov, ktoré sa týkajú bytu a nebytového priestoru.
Zabezpečenie sa vzťahuje najmä na pohľadávky finančného charakteru, ktoré vznikli povinnosťou úhrad
na prevádzku opravy a údržby spoločných častí a zariadení domu a pozemku, alebo platieb za dodávku

služieb spojených s užívaním bytu, nebytového priestoru, ako aj náhrad škôd, ktoré spôsobil vlastník
bytu alebo nebytového priestoru, prípadne osoby s ním byt užívajúce.59. Podľa § 10 ods. 1 zákona o vlastníctve bytu, sú vlastníci bytov a nebytových priestorov povinní
uhrádzať mesačné preddavky do fondu opráv odo dňa nasledujúceho po vklade ich vlastníckeho
práva. Účelom zakotvenia záložného práva v zákone bolo preventívne pôsobenie na vlastníkov bytov a

nebytovýchpriestorov,abysiriadneavčasplnilizákonnéazmluvnépovinností,akoajochranaostatných
vlastníkov voči neplneniu si povinnosti vlastníkmi, prípadne ďalšími osobami užívajúcimi byt alebo
nebytový priestor. Samotné zabezpečenie spočíva v tom, že ak si dlžník ako konkrétny vlastník bytu v
dome neplní svoju platobnú povinnosť riadne a včas, má spoločenstvo alebo vlastníci bytov ako záložní
veritelia právo domáhať sa uspokojenia pohľadávky zo zálohu. Keďže zabezpečenie vyplýva priamo

zo zákona, na vznik záložného práva už nie je potrebný akýkoľvek právny úkon ostatných vlastníkov.
V praxi to znamená, že dotknutí vlastníci bytov a nebytových priestorov sa môžu domáhať úhrady
vzniknutých nedoplatkov nedisciplinovaného vlastníka neplatiča výkonom záložného práva predajom
bytu alebo nebytového priestoru na dražbe.

60. Dôležitá je otázka časového momentu kedy skutočne vznikne záložné právo podľa § 15 ods. 1 ZVB,

najmä pri realizácii záložného práva v prípade, ak na zálohu viazne okrem zákonného záložného práva
aj iné záložné právo zriadené v prospech ďalšieho záložného veriteľa.

61. Zápis zákonného záložného práva v katastri nehnuteľnosti má deklaratórny charakter, vzniká však
otázka či vzhľadom na povahu zákonného záložného práva je pre prednostné postavenie pri konkurencii

viacerých záložných práv, rozhodujúci čas ich registrácie, to znamená v danom prípade zápis v katastri
nehnuteľnosti. V praxi sa často stáva, že nie vždy býva na výpisoch z katastra nehnuteľností ku
konkrétnemu bytu a nebytového priestoru v časti „C“ LV uvedená ako ťarcha formulácia záložné právo
podľa § 15 zákona o vlastníctve bytov.

62.Keďžetentozápismálendeklaratórnycharakteranievždyjetátoskutočnosťuvedenánapríslušnom
LV, každý ďalší záložný veriteľ musí byť uzrozumený s tým, že aj keď by jeho záložné právo bolo
zapísané na LV ako prvé, vzhľadom na záložné právo vznikajúce priamo zo zákona podľa § 15 zákona o
vlastníctve bytov, by právo prednosti malo práve zákonné záložné právo v prospech ostatných vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome. Rozhodujúce by však malo byť, či v čase realizácie záložného

právaďalšímzáložnýmveriteľomexistujevočidlžníkovireálnesplatnápohľadávkavprospechostatných
vlastníkov bytov. Napriek tomu, že vznik zákonného záložného práva nie je podmienený zápisom do
katastra nehnuteľnosti, na jeho aktivovaní sa vyžaduje vždy existencia konkrétnej pohľadávky, t.j. že v
prípade, ak pohľadávka ďalšieho záložného veriteľa zapísaného na príslušnom LV v katastri ako prvého
nie je riadne a včas splnená, môže si tento záložný veriteľ uplatniť svoje práva vyplývajúce zo záložného

práva bez obmedzení, ktoré ustanovuje § 151ma OZ.

63. Predpokladom na vznik každého záložného práva je predovšetkým existencia konkrétnej
pohľadávky, ktorá v čase realizácie záložného práva iným záložným veriteľom nemusí existovať. Ak by si
teda vlastník bytu plnil všetky úhrady spojené s užívaním bytu, ale nesplácal by úver poskytnutý bankou,

výkonzáložnéhoprávabankouakoprednostnýmzáložnýmveriteľomzapísanýmvkatastrinehnuteľnosti
by bol možný bez obmedzení uvedených v ust. § 151ma OZ.

64. Na druhej strane je však potrebné poznamenať, že v praxi by bolo vhodné, aby si túto skutočnosť, t.j.
existenciu, či neexistenciu pohľadávok vlastníkov bytov a nebytových priestorov, každý záložný veriteľ

pred realizáciou svojho záložného práva preveril priamo u správcu alebo spoločenstva vlastníkov bytov.
Okrem iného by tak mal každý záložný veriteľ postupovať aj s poukazom na generálnu prevenčnú
povinnosť predchádzať škodám zakotvenú v § 415 OZ. V záujme právnej istoty by malo na každom LV
k bytu alebo nebytového priestoru byť uvedené predmetné záložné právo napriek tomu, že už v čase
realizácie záložného práva iným záložným veriteľom nemusí existovať aj splatná pohľadávka v prospech

vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Keďže toto záložné právo vzniká priamo zo
zákona a zabezpečuje všetky pohľadávky, ktoré vzniknú v budúcnosti, bol by takýto postup nepochybne
so zákonom i na prospech ostatných záložných veriteľov a tretích osôb (uznesenie Krajského súdu v
Trnave zo dňa 18.6.2012 pod sp.zn. 23Co/370/2011). Z uvedeného právneho základu súd vychádzal aj
v predmetnej veci. Rozhodujúce medzi stranami sporu bolo aj vyriešenie otázky prednosti jednotlivých

záložných práv.

65. Podľa § 151c Občianskeho zákonníka, záložným právom možno zabezpečiť peňažnú, ako aj
nepeňažnú pohľadávku, ktorej hodnota je určitá alebo kedykoľvek počas trvania záložného právaurčiteľná. Záložným právom možno zabezpečiť aj pohľadávku, ktorá vznikne v budúcnosti alebo ktorej
vznik závisí od splnenia podmienky.

66. Zákonné záložné právo v zmysle ust. § 15 ZVB teda slúži na zabezpečenie aj pohľadávok,
ktoré vzniknú v budúcnosti v súvislosti s právnymi úkonmi týkajúcimi sa bytu, nebytového priestoru,
spoločných častí a zariadení bytového domu ak si ich vlastník nesplní riadne a včas.

67. Zákonná úprava záložného práva v ust. § 151a a nasledujúcich OZ nepodmieňuje vznik záložného

práva preukázaním existencie pohľadávky ako predpoklad zápisu zákonného záložného práva do
katastranehnuteľnostiaanito,žetakátopohľadávkabymuselaexistovaťpredzápisomzáložnéhopráva
iného záložného veriteľa. Občiansky zákonník v danom prípade pripúšťa práve túto formu zabezpečenia
budúcichpohľadávokspoločenstva,resp.vlastníkovbytovanebytovýchpriestorovvočivlastníkovi,ktorý
si neplní riadne a včas zákonné povinnosti vykonávať úhrady preddavkov do fondu opráv, ako aj úhrady
za plnenia poskytované s užívaním bytu, resp. nebytového priestoru.

68. V ust. § 15 ods. 1 ZVB sa zvýrazňuje špecifický charakter tohto zákonného záložného práva oproti
ďalším záložným právam veriteľov, ktorým sú zabezpečené budúce pohľadávky spoločenstiev, resp.
vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktoré vzniknú z právnych úkonov vlastníkov bytov alebo
nebytových priestorov pri ich užívaní. Pri opačnom výklade by tento inštitút stratil zmysel, nakoľko by

vždy prednostne bola uspokojená pohľadávka iného záložného veriteľa pred pohľadávkou záložného
veriteľa na základe zákonného záložného práva v zmysle ust. § 15 zák. č. 182/1993 Z.z.. Špecifický
charakter zákonného záložného práva na základe ust. 15 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov možno
vyvodiť aj z rozhodnutia NS SR pod sp.zn. 10 Sžr 144/2012 zo dňa 25.9.2013, kedy okresný úrad,
katastrálny odbor pri zápise zápisnice o dobrovoľnej dražbe vychádzal z ust. § 151ma ods. 3 OZ,

podľa ktorého pri výkone záložného práva záložným veriteľom, ktorého záložné právo je v poradí
rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv registrované ako prvé (prednostný veriteľ) sa záloh
prevádza nezaťažený záložnými právami ostatných záložných veriteľov.

69. Najvyšší súd SR v uvedenom rozhodnutí konštatuje, že z ničoho nevyplýva, žeby došlo k zániku

zákonného záložného práva zriadeného podľa § 15 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z., nakoľko toto je
viazané na nehnuteľnosť, a preto jej prechodom na právneho nástupcu na neho v plnom rozsahu
prechádza. Uvedené zákonné záložné právo v zmysle ust. § 15 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov slúži
na zabezpečenie pohľadávok, ktoré má spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov a ak sa
nezriaďuje spoločenstvo, tak ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov voči vlastníkovi bytu alebo

nebytového priestoru v dome.

70. S poukazom na vyššie uvedené, sa preto súd nestotožnil s názorom žalovaného v 3. rade a ani
so závermi uznesenia NS SR pod sp.zn. 6 MCdo 8/2010 zo dňa 27.7.2011. Uvedené rozhodnutie sa
opiera výlučne len o zásadu akcesority záložného práva vo vzťahu k zabezpečovanej pohľadávke a

opomína ust. § 151c ods. 2 OZ, v zmysle ktorého možno záložným právom zabezpečiť aj pohľadávku,
ktorá vznikne v budúcnosti alebo ktorej vznik závisí od splnenia podmienky.

71. Keďže vlastníci mali postavenie prednostných záložných veriteľov zo zákonného záložného práva
podľa § 15 ods. 1 ZVB, mala byť ich pohľadávka pozostávajúca z nezaplatených úhrad do fondu opráv

a za plnenia spojených s užívaním predmetu dražby uspokojená prednostne pred ostatnými záložnými
veriteľmi. Prednostné postavenie vlastníkov pritom uznal aj sám žalovaný 3. rade, keď správcovi oznámil
začatie výkonu záložného práva v zmysle § 151ma ods. 1 OZ. Keďže výťažok z dobrovoľnej dražby
nehnuteľnosti pôvodne vo vlastníctve žalovaných v 1. a 2. rade, ku ktorým bolo zriadené zákonné
záložné právo v zmysle ust. § 15 ods. 1 ZVB, bol v plnom rozsahu po odpočítaní nákladov dražby

vyplatený v prospech žalovaného v 3. rade, ktorý nemal postavenie prednostného záložného veriteľa,
súd tohto zaviazal na úhradu nezaplatených preddavkov do fondu opráv, ako aj úhrad za plnenia
spojených s užívaním bytu a nebytového priestoru priznaných na základe právoplatného rozhodnutia
súdu pod sp.zn. 10C/43/2016 (t.j. za obdobie od 02/2015 do 01/2016 mínus nedoplatok za r. 2014), ako
aj za obdobie od 02/2016 do 04/2016, kedy dňa 20.4.2015 nadobudol vlastnícke právo vydražiteľ, spolu

s nedoplatkom z vyúčtovania za r. 2015, vo výške 30,99 €. Súd v zhode so žalobným návrhom teda
zohľadnil už existenciu právoplatného rozhodnutia vydaného voči žalovaným v 1. a 2. rade v konaní
Okresného súdu Prešov pod sp.zn. 10C/43/2016 v nadväznosti na žiadané vydanie výťažku dražby
žalovaným v 3. rade, pričom nárok na zaplatenie sumy vo výške 432,63 € uplatnený voči žalovaným v 1.až 2. rade vyplýva zo Zmluvy o výkone správy ako aj ZVB, a voči žalovanému v 3. rade z Občianskeho
zákonníka. O solidaritu ide vtedy, ak je to právnym predpisom alebo rozhodnutím súdu ustanovené alebo
účastníkmidohodnuté,aleboaktovyplývazpovahyplnenia,avšakvtomtoprípadesanejednáopasívne

spoločenstvo, nakoľko dlžníci (t.j. žalovaní v 1. a 2. rade) a banka majú plniť z iného právneho titulu.

72. Súd má za to, že zákonné záložné právo, ktoré vzniká prvým prevodom bytu resp. nebytového
priestoruazanikáažzánikomtejtonehnuteľnosti,zabezpečujenielenpohľadávkuvyplývajúcuzročného
vyúčtovania zaplatených preddavkov a reálnych nákladov spojených s užívaním bytu alebo nebytového

priestoru,aleužajjednotlivépreddavkydofonduprevádzkyúdržbyaoprávazaplnenia(služby)spojené
s užívaním bytu, keďže povinnosť ich úhrady vyplýva jednak zo samotnej zmluvy o výkone správy,
ako aj z ust. § 7b ods. 5 ZVB, a táto je aj samostatne žalovateľná ako v prípade konania pod sp.zn.
10C/43/2016, ktorého výsledkom bol exekučný titul.

73. Súd zamietol návrhy žalovaného v 3. rade na doplnenie dokazovania predložením výpisu z účtu

patriacemu Z. P., z ktorého má vyplývať, že výťažok z dražby bol použitý na zánik jeho záväzku voči
žalovanému v 3. rade, nakoľko uvedená skutočnosť nebola sporná a vzhľadom na dôvody rozhodnutia
nie je podstatná. Podobne súd zamietol aj návrh na vyžiadanie výpisu z LV, z ktorého bude zrejmé, že
v r. 2007 nebolo zapísané zákonné záložné právo v prospech žalobcu.

74. Podľa § 470 CSP, konanie začaté do 30.6.2016 na vecne, miestne, kauzálne a funkčne príslušnom
súde podľa predpisov účinných do 30.6.2016 dokončí súd, na ktorom sa konanie začalo.

75. Žalovaný v 3. rade vzniesol námietku miestnej nepri slušnosti Okresného súdu Prešov.

76. Keďže žaloba bola podaná dňa 23.6.2016, určenie miestnej príslušnosti sa riadilo zákonnými
ustanoveniami Občianskeho súdneho poriadku („O.s.p.“).

77. Podľa § 11 ods. 2 O.s.p., ak je miestne príslušných niekoľko súdov, môže sa konať na ktoromkoľvek
z nich.

78. Podľa § 84 O.s.p. na konanie príslušný všeobecný súd účastníka, proti ktorému návrh smeruje, ak
nie je to ustanovené inak.

79. Podľa § 85 O.s.p., všeobecným súdom občana je súd, v obvode ktorého má bydlisko a ak nemá

bydlisko, v obvode ktorého sa zdržuje a právnické osoby, je súd v obvode ktorého má právnická osoba
sídlo.

80. Na základe uvedených skutočností, je preto námietka žalovaného v 3.rade nedostatku miestnej
príslušnosti Okresného súdu Prešov nedôvodná. Keďže predmetom konania sú nároky na peňažné

plnenie v zmysle ust. § 84 a 85 O.s.p., bola daná miestna príslušnosť Okresnému súdu Prešov podľa
bydliska žalovaných v 1. a 2. rade, ako aj Okresného súdu Bratislava I. podľa sídla žalovaného v 3. rade,
a teda konanie mohlo byť začaté na ktoromkoľvek z uvedených súdov.

81. Podľa § 255 Civilného sporového poriadku, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru

jej úspechu vo veci. Ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania pomerne
rozdelí, prípadne vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

82.Podľa§262Civilnéhosporovéhoporiadku,onárokunanáhradutrovkonaniarozhodneajbeznávrhu
súd v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie

po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník. Ak súd rozhoduje čiastočným rozsudkom alebo medzitýmnym rozsudkom, môže rozhodnúť, že
o trovách konania bude rozhodnuté v rozsudku, ktorým rozhodne o všetkých uplatnených procesných
nárokoch alebo o celom uplatnenom procesnom nároku.

83. O nároku na náhradu trov konania bolo rozhodnuté podľa § 255 CSP a žalobcovi, ktorý bol úspešný
v plnom rozsahu, bol priznaný voči žalovaným v 1. až 3. rade nárok na náhradu trov konania v rozsahu
100 %. O jeho výške bude rozhodnuté samostatným uznesením postupom podľa § 262 ods.2 CSP po
právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom
súde Prešov, písomne, v štyroch vyhotoveniach.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 C.s.p.) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie
dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.

Ak povinná strana dobrovoľne nesplní, čo jej ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnená strana môže
podať návrh na vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch a exekučnej
činnosti v znení neskorších predpisov.