Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Monday, November 5, 2018

Súd: Okresný súd Banská Bystrica
Spisová značka: 20C/22/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6117247425
Dátum vydania rozhodnutia: 05. 11. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Libuša Záthurecká

ECLI: ECLI:SK:OSBB:2018:6117247425.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

OkresnýsúdBanskáBystricavkonanípredsudkyňouJUDr.LibušouZáthureckouvprávnejvecižalobcu

MUDr.Y.D.,nar.XX.XX.XXXX,bytomX.XX,Q.,právnezastúpenýBardačs.r.o.,sosídlomLovinského
22, Bratislava, IČO: 47 243 252 proti žalovanej G. Z., nar. XX. XX. XXXX, trvale bytom Q. XXXX/
XX, O. O., právne zastúpený JUDr. Filip Varga, advokát, Stráž 223, Zvolen, o zaplatenie 500,00 Eur s
príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Súd žalobu zamieta.

Žalovaná má nárok na náhradu trov tohto konania v plnej výške voči žalobcovi, ktoré je žalobca povinný

zaplatiť v lehote 3 dní odo dňa rozhodnutia o výške trov samostatným uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca navrhol, aby súd uložil žalovanej povinnosť zaplatiť istinu vo výške 500 Eur v lehote 3 dní
odo dňa právoplatnosti tohto rozhodnutia spolu s trovami konania v zmysle článku IV. bod 4.3 zmluvy
- Dohody o rezervácii nehnuteľnosti č. 3 a úprave práv a povinností spojených s budúcim prevodom
vlastníctva.

2. Žalovaná navrhla žalobu v celom rozsahu zamietnuť. Žalovaný nárok urobila sporným.

3. Žalobca v žalobe uviedol, že ako budúci kupujúci uzatvoril so žalovanou ako budúcou predávajúcou
dňa 20. 02. 2017 za účasti S&K Agro - Real, s. r. o. Veľký Krtíš (ďalej len sprostredkovateľ) Dohodu o
rezervácii nehnuteľnosti č. 3 a úprave práv a povinností spojených s budúcim prevodom vlastníctva k
nehnuteľnosti (ďalej len zmluva). Žalobca mal záujem od žalovanej odkúpiť do svojho vlastníctva viaceré
nehnuteľnosti nachádzajúce sa v katastrálnom území P., ktoré sú zapísané na LV č. XXX . vedenom
Okresným úradom B. katastrálny odbor.

4. Predmetom zmluvy v článku I. bod 1.2 bol záväzok žalobcu a žalovanej č. 1 že najneskôr do 31.
03. 2017 uzavrú kúpnu zmluvu na nehnuteľnosti uvedené v bode 1.1 dohody, ktorá bude spĺňať všetky
obsahové i formálne náležitosti potrebné na to, aby na jej základe žalobca nadobudol vlastnícke právo k
nehnuteľnostiam. K uzatvoreniu kúpnej zmluvy nedošlo. Žalovaná 1/ previedla predmetné nehnuteľnosti
napriek vykonanej rezervácii na inú osobu ako žalobcu.

5. Podľa článku I. bod 1.3 písm. a/ zmluvy budúci predávajúci a budúci kupujúci sa dohodli, že celková

a konečná kúpna cena za nehnuteľnosti je 12 375 Eur a bude uhradená tak, že prvú časť kúpnej ceny
1000 Eur uhradí budúci kupujúci v deň podpisu dohody budúcemu predávajúcemu tak, že ju poukáže
do peňažnej úschovy sprostredkovateľovi na bankový účet. Podľa článku IV. bod 4.5 zmluvy ak budúci
predávajúci poruší povinnosť v dojednanej lehote uzavrieť kúpnu zmluvu z akéhokoľvek dôvodu na jehostrane alebo ak budúci predávajúci prevedie vlastníckeho právo k nehnuteľnostiam na iné osoby ako
budúceho kupujúceho alebo neposkytne potrebnú súčinnosť na uzavretie kúpnej zmluvy zaväzuje sa
zaplatiť budúcemu kupujúcemu a sprostredkovateľovi paušálnu náhradu výdavkov podľa článku IV. bod

4.3 zmluvy, ktorá sa rovná výške prvej časti kúpnej ceny za nehnuteľnosti podľa bodu 1.3 písm. a/
dohody. Žalovaná s ním neuzatvorila včas kúpnu zmluvu, vznikol mu nárok, aby mu žalovaná zaplatila
paušálne náhrady výdavkov dohodnuté vo výške 1000 Eur, z čoho mu podľa článku IV. bod 4.3 prislúcha
500 Eur.

6. Okresný súd Banská Bystrica vo veci vydal platobný rozkaz v upomínacom konaní pod sp. zn.
11Up/465/2017 zo dňa 01. 12. 2017. Proti platobnému rozkazu v zákonom stanovenej lehote podala
žalovaná odpor, v ktorom uviedla, že žalovanú sumu neuznáva v celom rozsahu. Poukázala na
ustanovenie § 575 ods. 1 OZ, § 4 ods. 5, 6, 7 Zo NV PP č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva
poľnohospodárskeho pozemku. Z Dohody o rezervácii vyplýva, že sa žalovaná zaviazala previesť
poľnohospodársku pôdu vedenú na LV č. XXX kat. ú. P. P. J.. V zmysle § 2 písm. b/ zákona č. 220/2004

Z. z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy sa všetky pozemky na predmetnom LV považujú
za poľnohospodársku pôdu a pri prevode týchto parciel sa pri väčšine z nich muselo postupovať podľa
zákona č. 140/2014 Z. z.. V zmysle postupu predpokladaného vyššie uvádzaným zákonom na základe
ktorého boli pozemky ponúknuté na predaj v Registri zverejňovania ponúk o kúpu pozemkov prejavila
o kúpu záujem obchodná spoločnosť Družstevná, a. s., ktorá je v zmysle definície špecifikovanej v § 4

Zo NV PP oprávneným nadobúdateľom pozemkov, pričom táto právnická osoba mala prednostné právo
na ich kúpu, keďže ide o osobu, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej 3
roky v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza. Žalobca je fyzická osoba, ktorá nemá
živnosť na výkon poľnohospodárskej výroby, nemá trvalé bydlisko v obci ani v susednej obci, kde sa
nehnuteľnosti nachádzajú. V zmysle § 4 ods. 7 Zo NV PP až keď osoba v zmysle § 4 ods. 4 neprejaví

záujem o prevod vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku môže predávajúci takýto pozemok previesť
na osobu v zmysle § 4 ods. 7 teda aj na žalobcu. Keďže o kúpu pozemkov prejavila záujem osoba
spĺňajúca podmienky podľa § 4 ods. 7 nemohla žalovaná na žalobcu previesť predmetné nehnuteľnosti,
keďže takýto postup by bol kontra legem. Pri plnení podmienok dohody vznikli také prekážky v súvislosti
s prípravou realizácie predaja v príčinnej súvislosti s ktorými sa stalo plnenie záväzkov zmluvných

strán nemožným. Podľa § 575 ods. 1 OZ nakoľko plnenie zo zmluvy bolo nemožné, povinnosť na
uzatvorenie zmluvy zanikla. Žalovaná túto skutočnosť žiadnym spôsobom nezavinila a nemohla konať
iným spôsobom a teda neporušila žiadnu z povinností spojených s prevodom tak ako sa uvádza v bode
3.1 písm. f/ dohody a nevznikol nárok na paušálnu náhradu výdavkov. Paušálna náhrada výdavkov je
zastieracou dohodou o zmluvnej pokute resp. iným spôsobom nazvanou zmluvnou pokutou. Zmluvná

pokuta je akcesoricky a subsidiárny zabezpečovací inštitút naviazaný na hlavné plnenie a ak primárny
záväzok zanikne, zanikne aj nárok na jej zaplatenie.

7. Dňa 16. 03. 2017 žalovaná odstúpila od časti dohody uzatvorenej medzi ňou a sprostredkovateľom z
dôvodov, ktoré v odstúpení uviedla. Predložila odstúpenie od zmluvy a doklad o doručení.

8. Žalovaná poukázala na zákon č. 108/2000 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri domovom a zásielkovom
predaji § 1, § 2 ods. 2, § 5 ods. 1 písm. b/, § 7 ods. 1 písm. d/, § 8 ods. 1 a ods. 2. Z dohody je zrejmé,
že táto bola spísaná u žalovanej doma medzi žalovanou a sprostredkovateľom po vopred nevyžiadanej
návšteve zo strany sprostredkovateľa. Táto skutočnosť je preukázaná miestom podpisu zmluvy, kde

je označené Banská Bystrica miesto bydliska žalovanej a nie miesto podnikania sprostredkovateľa.
Žalovanážalobcunikdy osobnenestretla,nevievakýdeňanaakommiestopodpísaldohodu.Ajnapriek
označeniuDohodyakoinominátnejzmluvyjetátopodľaobsahunajbližšieksprostredkovateľskejzmluve
podľa § 774 a nasledujúce OZ.

9. Hlavnými znakmi sprostredkovateľskej zmluvy je, že sprostredkovateľ označený týmto spôsobom aj
v dohode sa zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzatvorenie zmluvy za uzatvorenie rezervačnej
zmluvy a následne inej ďalšej zmluvy mal sprostredkovateľ údajne dojednaný nárok na odmenu, čím sú
splnené všetky základné náležitosti sprostredkovateľskej zmluvy hoc označenej iným názvom. Budúcu
zmluvu o kúpnej zmluve uzatvára budúci kupujúci a budúci predávajúci a nie budúci kupujúci so

sprostredkovateľom, pretože by sa jednalo o dva zmluvné typy v jednom úkone. Ak dohoda v sebe
subsumovala dve odlišné zmluvy, Zmluvu o sprostredkovaní a Zmluvu o budúcej zmluve. Žalovaná
riadne odstúpila minimálne čo do časti upravujúcej Sprostredkovateľskú zmluvu zo dňa 16. 03. 2017
ako aj v zmysle stanoviska k predžalobnej výzve zo dňa 20. 07. 2017.10. Žalovaná uviedla, že dohoda medzi žalobcom a žalovanou v údajnej platnej časti bližšie
neupravovala miesto plnenia (predtým na účet sprostredkovateľa), ktorá zo strán vyhotoví kúpne zmluvy

a návrh na vklad, kde sa predmetná kúpna zmluva uzatvorí a ďalšie podstatné skutočnosti potrebné
na riadne uzatvorenie kúpnej zmluvy. Žalobca žalovanú až do doručenia žalobného návrhu nevyzval
na poskytnutie súčinnosti a podkladov nevyhnutných na uzatvorenie kúpnej zmluvy v zmysle bodu 3.2
dohody. To, že sprostredkovateľ neoznámil pripravenosť zmluvy bolo zrejmé najneskôr v zmysle lehoty
dojednanej v bode 4.1 a ak by sa aj v rozpore s bodom 1 išla podpisovať kúpna zmluva odstúpením od

dohody v časti medzi žalovanou a sprostredkovateľom sa dohoda stala neprehľadnou neurčitou a žiadne
povinnosti z nej vyplývajúce žalovaná neporušila. Dňa 20. 02. 2017 žalovaná podpísala dvojstrannú
zmluvusnázvomDohodaorezerváciinehnuteľnostič.3aúpraveprávapovinnostíspojenýchsbudúcim
prevodom vlastníctva k nehnuteľnosti. Zmluva pozostávala z dvoch strán, strany č. 1 a strany č. 6,
teda len z úvodných ustanovení a záverečných ustanovení, na str. 6 je podpis žalovanej a podpis
sprostredkovateľa žalobcu, na str. 1 sa podpis nenachádza a žalovaná nemala vedomosť, či existujú

aj iné strany a aký je ich obsah a preto sa ich obsahom necíti byť viazaná. Sprostredkovateľ sám
inicioval návštevu u žalovanej, ktorá je vo vysokom veku. V čase podpisu dohody mala 74 rokov.
Tento ju navštívil u nej doma, dal jej na podpis vopred pripravené dokumenty. Nemala žiadny čas na
rozmyslenie, či chce takúto dohodu uzatvoriť a predložil jej iba stranu 1 a 6 s tým, že ďalšie dokumenty
sa budú podpisovať v budúcnosti. So žalobcom sa nikdy nestretla, ústne ani písomne si obsah dohody

so žalobcom žiadnym spôsobom nedojednala a ani sprostredkované dojednanie o náhrade paušálnych
výdavkov nikdy neautorizovala svojím podpisom. Nakoľko zo strany 1 a 6 obsahovo nevyplýva čo je
predmetom zmluvy, nie je z nich zrejmá kúpna cena. Lehota splatnosti, lehota uzatvorenia budúcej
zmluvy a iné náležitosti je dohoda neplatná a nevyvoláva právne účinky s poukazom na § 37 ods. 1 OZ.

11. Paušálna náhrada výdavkov vo výške 1000 Eur, 500 Eur sprostredkovateľovi a 500 Eur budúcemu
kupujúcemu považuje žalobkyňa za neprimerane vysokú spojenú s nesplnením záväzku. S takouto
paušálnou náhradou nikdy nesúhlasila a po takéto dojednania sa nikdy nepodpísala. V prípade, že by
sa tak aj stalo je takéto dojednanie podľa § 39 a § 39a OZ absolútne neplatné dojednanie.
Žalobca žiadne takéto výdavky nepreukázal. Ak mu nejaké výdavky v súvislosti s uzatvorením dohody

vzniklitietomohlivzniknúťlensprostredkovateľovivminimálnejvýške.Sprostredkovateľpravdepodobne
navštívil žalobcu a dohodu mu dal sprostredkovane podpísať. Tak ako vyplýva z dohody mala dať
vypracovať znenie kúpnych zmlúv ako aj dohody realitná kancelária. Žalobca nemohol mať žiadne iné
hotové výdavky, keďže rezervačná zmluva je pred pripravená zmluva sprostredkovateľa, ktorá sa mení
v minimálnom rozsahu len základných údajov. Časť kúpnej ceny bol sprostredkovateľ podľa dohody

povinný vrátiť žalobcovi ak sa tak nestalo, je to záväzkový vzťah medzi žalobcom a sprostredkovateľom
a nie účastníkov v tomto konaní. Žalobca neplatil žiadne úhrady za overovanie podpisov, neplnil žiadne
poplatky za katastrálne konanie a žalovaná nemá vedomosť o žiadnych iných výdavkoch. Zákon
nepozná termín paušálna náhrada výdavkov. Takéto dojednanie účelovo obchádza respektíve zakrýva
ustanovenia o zmluvnej pokute ako sankciu za nesplnenie záväzku. V prípade, že by sa súd nestotožnil

s argumentáciou žalovanej navrhla moderovanie zmluvnej pokuty na minimálnu výšku s poukazom
na neexistenciu reálnej škody a na skutočnosť, že zmluvná pokuta o 100 % prevyšuje reálnu škodu.
Zároveň, aby súd prihliadol na to, že žalovaná je osobou vo vysokom veku. Má tendenciu byť dôverčivá,
do istej miery ľahkomyseľná ako aj na skutočnosť, že sprostredkovateľ pri podpise dohody zneužil jej
neskúsenosť s uzatváraním dohôd takéhoto typu.

12. Žalovaná si uplatnila nárok na náhradu trov tohto konania.

13. Žalobca k odporu žalovanej uviedol, že popiera všetky skutkové tvrdenia žalovanej, ktoré v odpore
uviedla z dôvodu ich nepravdivosti. Dohoda bola uzatvorená platne tak ako je prílohou návrhu žalobcu.

Uzatvorila ju každá zmluvná strana slobodne, vážne, určito a zrozumiteľne v písomnej forme na
šiestich stranách a každá zmluvná strana ju na šiestej strane podpísala. Žalovaná úmyselne porušila
dohodu hoci neexistovala prekážka, ktorá by jej bránila v uzatvorení budúcej zmluvy podľa dohody
a včas jej bola oznámená pripravenosť budúcej zmluvy na podpis. Žalobca zvlášť popiera skutkové
tvrdenia žalovanej súvisiace s údajným priebehom predzmluvných rokovaní k dohode. Tieto skutkové

tvrdenia sú všetky nepravdivé a vymyslené. Žalovaná rokovala so žalobcom a sprostredkovateľom o
všetkých zmluvných podmienkach, plne im rozumela. Aj z dôvodu, že si žalovaná okamžite, keď sa
rozhodla porušiť dohodu zabezpečila právneho zástupcu nie je dôverčivá, ľahkomyseľná ani neskúsená
s tým, že údajne dohoda je dvojstranná, dohoda je uzatvorená na šiestich stranách, s tým, že údajnežalovaná odstúpila od dohody podľa § 8 zákona č. 108/2000 Z. z. Od dohody nikdy neodstúpila ani
nemala právo odstúpiť. Vzťah medzi žalobcom a žalovanou nie je spotrebiteľský vzťah. Strany si pre
žalovanú nedojednali možnosť odstúpiť bez udania dôvodu a právo odstúpiť nevyplýva ani z právnych

predpisov. Sprostredkovateľovi nebolo doručené odstúpenie od dohody a žalobcovi nebolo doručené ani
adresované odstúpenie od dohody, ktorá je trojstranný právny úkon. Skutočnosť, že dohoda je neplatná
a obsahu neprijateľnú podmienku je nepravdivé skutkové tvrdenie, dohoda je platná, bezvadná, nie je
spotrebiteľskou zmluvou a nemôže obsahovať neprijateľnú podmienku a žiaden záväzok žalovanej z
dohody nezanikol. Jej záväzok uzatvoriť so žalobcom budúcu zmluvu trvá a žalovaná je v omeškaní.

Tohto záväzku sa nedotýka ani skutočnosť, že žalovaná nehnuteľnosti previedla na tretiu osobu, nakoľko
žalovanej nič nebráni tieto nehnuteľnosti opätovne nadobudnúť a splniť si svoju povinnosť. Tým, že
žalovaná previedla nehnuteľnosti na tretiu osobu, keďže tým naplnila bod 4.5 dohody. K skutočnosti, že
paušálna náhrada výdavkov je zastieranou dohodou o zmluvnej pokute a žalobcovi nevznikli náklady
a je neprimerane vysoká je nepravdivé skutkové tvrdenie, keďže si zmluvné strany v dohode dohodli
výšku, podmienku ich úhrady. Dohodla sa so súhlasom všetkých zmluvných strán symbolickej sume

1000 Eur. Reálne náklady žalobcu a sprostredkovateľa boli vyššie ako táto suma. Skutočné a vážne
prejavy vôle zmluvných strán dohody sú vyjadrené v článku IV. jasne, presne, zrozumiteľne a určito.
Nie sú konštruované ako zmluvná pokuta a v zmysle zásady indivídua a slobody vôle ich nemožno
dodatočne prekrúcať ako sa pokúša žalovaná. Žalobca považuje právnu argumentáciu za nesprávnu,
nereflektujúcu rovnosť žalobcu a žalovanej v právach a povinnostiach. Poukázal na rozhodnutia I.ÚS

640/2014 a I.ÚS 242/2007. Žalovaná si po uzavretí dohody rozmyslela, že so žalobcom budúcu zmluvu
uzavrieť nechce. Došlo z jej strany k naplneniu dvoch alternatívnych odkladacích podmienok podľa bodu
4.5 dohody a to porušila povinnosť uzavrieť budúcu zmluvu a previedla vlastnícke právo na iné osoby
ako žalobcu a došlo tak k vzniku subjektívneho práva žalobcu na paušálnu náhradu výdavkov.

14.Žalovanávosvojejreplikeuviedlakvyjadreniužalobcu,žežalobcaneuviedolkprávnymaskutkovým
tvrdeniam žiadne iné skutočnosti, popretie skutkových tvrdení bez uvedenia vlastných skutkových
tvrdení je podľa § 151 ods. 1 CSP neúčinné.

15. Ponuku na odkúpenie pozemku cez Register zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva

poľnohospodárskej pôdy podávala v mene žalovanej na základe rezervačnej zmluvy Katarína
Sarvašová, konateľka realitnej kancelárie opakovane. Išlo o 11 pozemkov, ktoré boli súčasťou dohody
o rezervácii nehnuteľnosti. Spoločnosť I. Družstevná, a. s., P. J.. Sprostredkovateľke realitnej kancelárii
zaslala dňa 20. 02. 2017 a opakovane dňa 06. 03. 2017 podanie označené ako prejavenie záujmu
o pozemky a zároveň prejavila záujem aj na portály registra zverejňovania ponúk, o čom žalovaná

predložila 22 potvrdení, z ktorých je zrejmé, že oznámenie o zamýšľanom predaji pozemkov bolo
zverejnené v prvom prípade do 01. 03. 2017 v druhom do 17. 03. 2017 a prejav záujmu bol
pred uplynutím tejto lehoty, o takomto záujme sprostredkovateľ žalovanú nikdy neinformoval a tieto
skutočnosti jej zatajil. Dozvedela sa to až potom čo ju priamo kontaktovala uvedená spoločnosť. Na
základe takto vykonaného prejavu žalovaná nemohla podpísať kúpnu zmluvu so žalobcom, nakoľko

úkon, ktorý odporuje zákonu je absolútne neplatný právny úkon. Žalovaná uviedla, že sa nejedná o
ojedinelé špekulatívne konanie žalobcu a sprostredkovateľa z rezervačnej zmluvy, keďže tak ako aj
v tomto aj vo viacerých obdobných prípadoch sa spoločnosť I. Družstevná, a. s. aj napriek riadne
prejavenému záujmu stretla zo strany žalobcu a sprostredkovateľa s ignorovaním ustanovení zákona č.
140/2014 Z. z. Spoločnosť I. Družstevná, a. s. opakovane podávala na OP B. podnet na preskúmanie

zákonnosti rozhodnutia Okresného úradu B. katastrálny odbor, ktorým povolil vklad vlastníckeho práva.
Okresná prokuratúra podnetom opakovane vyhovela. Posúdila ich ako dôvodné a podala protest
prokurátora pre porušenie § 31 ods. 1 a 3 Katastrálneho zákona a zákona č. 140/2014 Z. z.. Žalovaná
uviedla, že išlo o skutkovo totožné prípady, kde žalobca prostredníctvom totožného sprostredkovateľa
prostredníctvom Dohody o rezervácii nehnuteľnosti a následnej kúpnej zmluvy kúpil poľnohospodársku

pôdu od fyzickej osoby nachádzajúcej sa v rovnakom katastrálnom území.

16. Žalovaná potvrdila, že zákon č. 108/2000 bol zrušený a nahradený zákonom č. 102/2014, ktorý
prevzal veľkú časť pôvodného znenia zákona pričom pôvodný zákon precizoval a práva spotrebiteľa
výrazne rozšíril v jeho prospech. Pojem zmluva uzavretá mimo prevádzkové priestory predávajúceho je

možné s istotou subsumovať aj predmetnú dohodu o rezervácii. Uvedený zákon upravuje odstúpenie
spotrebiteľa v zmysle § 7 ods. 3, § 8 ods. 3 a má o deväť mesiacov dlhšiu lehotu na odstúpenie od
zmluvy a upravuje v časti dôkazného bremena preukazovania doručovania odstúpenia od zmluvy. Fikciu
doručenia v prípade preukázania odoslania prejavu vôle na adresu poskytovateľa služby. Žalovaná oddohodypreukázateľneodstúpilaaniejesmerodajné,čitakýtoúkonoznačilainýmčíslomzákonanakoľko
z prejavu je zrejmé, čo týmto úkonom zamýšľala spraviť a k čomu smerovala jej vôľa. Žalovaná platne
odstúpila od dohody o rezervácii, minimálne do záväzkového vzťahu medzi ňou a sprostredkovateľom.

Samotný žalobca žalovanú nikdy na uzatvorenie kúpnej zmluvy, či už s pôvodným znením alebo
upraveným znením nikdy nevyzval, obsah zmluvy jej nezaslal, pričom dojednanie o tom, že tak má
spraviť sprostredkovateľ nebolo s ohľadom na odstúpenie od dohody účinné. Žalobca vo vyjadrení
tvrdí, že reálne náklady žalobcu a sprostredkovateľa sú súhrne vyššie ako 1000 Eur, tvrdenie však
nepreukázal žiadnymi dôkazmi, preto je účelové a irelevantné. Jediný vynaložený náklad mohla mať

konateľka sprostredkovateľa v podobe cestovných náhrad, ktoré nemožno uznať, nakoľko samotnú
návštevu v byte žalovanej iniciovala bez vyžiadania samotná sprostredkovateľka.

17. Žalobcom predložená Dohoda o rezervácii zo dňa 20. 02. 2017 má plne vypísaných šesť listov vo
formáte A4 a žalovaná popiera, že by sa oboznámila s obsahom strany 2, 3, 4 a 5 a túto autorizovala
podpisom. Žalobca nebol prítomný pri podpisovaní dohody v byte žalovanej a žalovaná nerozumie

ako sa môže žalobca vyjadrovať ku skutočnostiam, ktoré nemá a nemôže mať za preukázané, resp.
ktorých by bol svedkom. K tvrdeniu žalobcu, že si zabezpečila žalovaná právneho zástupcu, ktorého jej
zabezpečila na vlastné náklady jej vlastná dcéra, ktorá nadobudla vážne podozrenie, že by sa jej mama
mohla dostať do ďalších problémov a došlo by k následnej povinnosti vrátiť kúpnu cenu.

18. Podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka, v znení účinnom ku dňu uzavretia zmluvy (ďalej len
„OZ“), spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ
so spotrebiteľom.

19. Podľa § 39 OZ neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo

ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

20. Podľa § 544 ods. 1, 2 OZ ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú
pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému
účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v

dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

21. Z Dohody o rezervácii nehnuteľnosti č. 3 a úprave práv a povinností spojených s budúcim prevodom
vlastníctva k nehnuteľnosti uzavretej podľa § 50a a § 588 a § 51 OZ (ďalej len dohoda) bolo zistené,
že budúci predávajúci je G. Z. (žalovaná), budúci kupujúci Q. Y. D. (žalobca) a sprostredkovateľ S&K

U.-Y., s. r. o., B. S. v zastúpení S. W. (sprostredkovateľ). Podľa článku I. bod 1.1 predmetom prevodu
boli nehnuteľnosti v podiele 1/1 zapísané na LV č. 447 Okresný úrad Veľký S., katastrálny odbor, kat. ú.
P. P. J. a budúci predávajúci a budúci kupujúci sa zaviazali najneskôr do 31. 03. 2017 uzavrieť kúpnu
zmluvu na predmetné nehnuteľnosti. Bola dohoda na kúpnej cene s tým, že prvá časť kúpnej ceny vo
výške 1000 Eur bude uhradená kupujúcim v deň podpisu dohody tak, že sumu poukáže do peňažnej

úschovy sprostredkovateľovi.

22. Žalobca si uplatnil svoj nárok podľa predmetnej dohody bodu IV. bod 4.3 a 4.5. V bode 4.3 si strany
dohodli, že v prípade ak nedôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy ani k platnému odstúpeniu od dohody s
výnimkou sprostredkovateľa je strana, ktorá zapríčinila neuzavretie kúpnej zmluvy alebo neposkytla

súčinnosť uhradiť všetky náklady, ktoré vznikli ostatným dvom stranám, najmä všetky reálne náklady
strán, ďalej len paušálna náhrada výdavkov. Podľa bodu 4.5 ak budúci predávajúci poruší povinnosť
v dojednanej lehote uzavrieť kúpnu zmluvu z akéhokoľvek dôvodu na jeho strane alebo ak budúci
predávajúci prevedie vlastnícke právo k nehnuteľnostiam na iné osoby ako budúceho kupujúceho
alebo neposkytne potrebnú súčinnosť na uzavretie kúpnej zmluvy zaväzuje sa zaplatiť budúcemu

kupujúcemu a sprostredkovateľovi paušálnu náhradu výdavkov. Pre tento prípad sa strany dohodli,
že sprostredkovateľ najneskôr v lehote do 3 dní od márneho uplynutia lehoty, kedy malo dôjsť k
podpisu kúpnej zmluvy vráti budúcemu kupujúcemu zálohu v plnej výške, na čo ho budúci predávajúci
týmto vopred poveruje. Z bodu 4.6 vyplýva, že budúci predávajúci berie na vedomie a súhlasí v
prípade ak dôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy, aby bol jeho nárok na vydanie prvej časti kúpnej ceny z

úschovy vzájomne započítaný s nárokom sprostredkovateľa na úhradu sprostredkovateľskej odmeny za
sprostredkovanie uzavretia kúpnej zmluvy. Sprostredkovateľ a budúci predávajúci sa dohodli, že výška
sprostredkovateľskej odmeny sa zhoduje s výškou prvej časti kúpnej ceny podľa bodu 1.3 písm. a/
dohody.23. Z listu zo dňa 16. 03. 2017 žalovanej, ktorý adresovala realitnej kancelárii označenej neplatnosť
zmluvy a odstúpenie od zmluvy podľa § 8 zákona č. 108/2000 bolo zistené, že odstupuje bez uvedenia

dôvodu od zmluvy v prípade spochybňovania neplatnosti zmluvy a z dôvodu opatrnosti a právnej
istoty. Zároveň poukázala na zákonné ustanovenia zákona o ochrane spotrebiteľa pri domovom a
zásielkovom predaji s tým, že zo zmluvy je zrejmé, že bola spísaná u nej doma po vopred nevyžiadanej
návšteve zo strany sprostredkovateľa čo je preukázané miestom podpisu zmluvy, kde je označené
miesto Banská Bystrica, t. j. miesto jej bydliska a nie miesto podnikania sprostredkovateľa, napriek

označeniuzmluvyakonepomenovanejjetátopodľaobsahujejdostupnýchdvochstránzmluvynajbližšie
k sprostredkovateľskej zmluve podľa § 774 a nasledujúce OZ. Nakoľko v zmluve sa nenachádza
poučenie o práve písomne odstúpiť od zmluvy do siedmych pracovných dní odo dňa jej uzatvorenia je
oprávnená odstúpiť od zmluvy do troch mesiacov odo dňa jej uzatvorenia. Uvedené odstúpenie zaslala
realitnej kancelárii.

24. Žalovaná do konania predložila podnet na preskúmanie zákonnosti rozhodnutia Okresného úradu
B. S. katastrálny odbor spoločnosti I. Družstevná, a. s., P. J. s tým, že predávajúci ignoroval prejavený
záujem tejto spoločnosti, opakovane zverejnil ponuku na prejavenie záujmu na kúpu pozemkov
podľa § 4 ods. 7 ZN VPP, a to zverejnením v Registri zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva
poľnohospodárskeho pozemku a o kúpu opakovane prejavila záujem uvedená spoločnosť elektronicky

aj písomne a napriek riadnemu prejavenému záujmu sa stretáva s ignorovaním ustanovení zákona č.
140/2014 Z. z., kde ako sprostredkovateľ predaja vystupuje spoločnosť S&K Agro-Real, s. r. o., Veľký
Krtíš. Uvedená realitná spoločnosť aj v iných prípadoch vykonala ponuku do Registra zverejňovania
ponúk, a to konateľka uvedenej spoločnosti s tým, že okresná prokuratúra v obdobnom prípade vydala
rozhodnutie pod p. d. 28/17-6610 prípad V 109/2017 zo dňa 16. 02. 2017 o tom, že povolený vklad

vlastníckeho práva je nezákonný a navrhla protestom prokurátora rozhodnutie zrušiť a prokuratúra
konštatovala, že len v prípade, ak ani jedna z vyššie uvedeného okruhu osôb podľa § 4 ods. 4 zákona
neprejaví záujem o kúpu poľnohospodárskeho pozemku môže ho predávajúci previesť na osobu, ktorá
má na území SR trvalý pobyt alebo sídlo najmenej 10 rokov bez toho, aby vykonávala poľnohospodársku
výrobu ako podnikanie, najneskôr šesť mesiacov od neúspešného ukončenia ponukového konania.

25. Z listu OP Veľký Krtíš zo dňa 23. 03. 2018, ktorý bol adresovaný I. Družstevnej, a. s., P. bolo zistené,
že na základe predmetného podnetu bol podaný podľa § 22 ods. 1 písm. a/ v spojení s § 24 zákona č.
153/2001 Z. z o prokuratúre proti rozhodnutiu Okresného úradu B.š katastrálny odbor o povolení vkladu
vlastníckeho práva protest prokurátora pre porušenie § 31 ods. 1, 3 katastrálneho zákona § 4 ods. 2 a

ods. 7 zákona č. 140/2014 Z. z. s tým, že navrhuje napadnuté rozhodnutie ako nezákonné zrušiť.

26. Žalovaná do konania predložila listy I. Družstevnej, a. s., P. J. o prejavení záujmu o kúpu pozemkov,
v ktorom sa uvádza, že na registri zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho
pozemku už záujem prejavili.

27. Podľa § 39 OZ neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo
ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

28. Podľa § 37 ods. 2 OZ právny úkon, ktorého predmetom je plnenie nemožné je neplatný.

29. Súd predmetnú dohodu považoval za spotrebiteľskú zmluvu, nakoľko žalovaná vystupovala pri jej
uzavretí ako fyzická osoba, ktorá nekonala v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej
činnosti a sprostredkovateľ vystupoval v pozícii dodávateľa, ktorý sprostredkováva predaj, prenájom
a kúpu nehnuteľností. Zároveň súd poukazuje na to, že žalovaná ako spotrebiteľ nemala možnosť

ovplyvniť obsah predmetnej dohody, pretože táto bola vopred sprostredkovateľom naformulovaná. Je
nepochybné, že ju sprostredkovateľ uzatvára vo viacerých prípadoch a žalovanej bola predložená na
podpis u nej doma, napriek tomu, že žalovaná tvrdila, že si takúto návštevu so sprostredkovateľom
nevyžiadala a do konania ani nebol takýto dôkaz predložený. Spotrebiteľ buď prijme podmienky zmluvy,
ktoré si dodávateľ sám v predstihu podľa svojej predstavy naformuloval alebo zmluvný vzťah nevznikne.

Spotrebiteľ je z hľadiska informovanosti a vyjednávacej pozície slabšou stranou zmluvného vzťahu.
V zmysle článku 3 Smernice Rady č. 93/13/EHS zo dňa 05. 04. 1993, ktorú je nevyhnutné využívať
ako interpretačné pravidlo k ustanoveniam OZ zmluvná podmienka, ktorá nie je individuálne dohodnutása považuje za nekalú ak napriek požiadavke dôvery spôsobí značnú nerovnováhu v právach a
povinnostiach strán ku škode spotrebiteľa.

30. Súd mal za to, že žalovaná odstúpila od predmetnej dohody vo vzťahu k sprostredkovateľovi
čo v konaní preukázala listom o odstúpení a zároveň podacím lístkom. Táto skutočnosť v konaní
nebola sporná, pretože sám žalobca vo svojej výpovedi potvrdil, že mu po odstúpení od dohody
zo strany žalovanej bola realitnou kanceláriou vrátená suma 1000 Eur, nakoľko nedošlo k uzavretiu
kúpnej zmluvy, tak ako tvrdil žalobca z dôvodu zavinenia budúcej predávajúcej, t. j. žalovanej, čím

sprostredkovateľ potvrdil, že sa necítil byť viazaný predmetnou dohodou a vzhľadom na odstúpenie
nedošlo k sprostredkovaniu kúpnej zmluvy.

31. Súd poukazuje, že konateľka sprostredkovateľa, ktorá predložila uvedenú dohodu stranám sporu
mala vedomosť o tom, že jedná sa o pozemky, na ktoré sa vzťahuje zákon č. 140/2014 Z. z. o
nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskych pozemkov už i vzhľadom na predložené dôkazy zo strany

žalovanej,atopodnetI.Družstevnej,a.s.napreskúmaniezákonnostirozhodnutiaaoznámenieokresnej
prokuratúry. Zároveň táto jej vedomosť vyplýva aj z toho, že uvedené nehnuteľnosti zverejnila v Registri
zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku, napriek tomu uzatvorila
predmetnú zmluvu a na uvedené neupozornila ani budúcu predávajúcu ani budúceho kupujúceho. V
Registri zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku nehnuteľnosti, ktoré

boli predmetom dohody a ku ktorým mala byť uzatvorená zmluva a teda boli ponúknuté na predaj
zverejnením v Registri zverejňovania ponúk, ku ktorým prejavila záujem spoločnosť I. Družstevná, a. s.,
P. J. a zároveň z predmetného podnetu na (č. l. spisu 61) vyplýva, že kupujúcim bol žalobca v danom
konaní a teda taktiež mal vedomosť, že uvedené pozemky je potrebné najprv ponúknuť s poukazom na
§ 4 ods. 4, ods. 5, ods. 7 ZN VPP.

32. Okresná prokuratúra Veľký Krtíš listom zo dňa 23. 03. 2018 oznámila I. Družstevnej, a. s.
vyrozumením o vybavení podnetu, v ktorom uviedla, že bol podaný protest prokurátora pre porušenie §
31 ods. 1, 3 katastrálneho zákona, § 4 ods. 2 a ods. 7 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva
poľnohospodárskeho pozemku a § 3 ods. 1 a § 46 zákona č. 71/1967 Zb. o správnom konaní a navrhol

napadnuté rozhodnutie ako nezákonné zrušiť.

33. Súd mal za to, že žalovaná platne odstúpila od predmetnej dohody o rezervácii s poukazom na
ustanovenie § 3 ods. 1 písm. h/, keďže jej neboli poskytnuté informácie ani v dodatočnej lehote podľa
ods. 2 je s poukazom na § 7 ods. 3 zákona č. 102/2014 Z. z. lehota na odstúpenie jej uplynie po 12

mesiacoch a 14 dňoch odo dňa začatia plynutia lehoty na odstúpenie od zmluvy podľa ods. 1. Uvedené
bolo adresované sprostredkovateľovi, ktorý vzhľadom na odstúpenie od zmluvy vrátil žalobcovi kúpnu
cenu zloženú vo výške 1000 Eur, čo žalobca na pojednávaní sám uviedol. Odstúpenie od zmluvy bolo
sprostredkovateľovi doručené čo bolo potvrdené listom zo dňa 14. 07. 2017 a z uvedeného listu vyplýva
vôľa žalovanej od predmetnej dohody odstúpiť aj z akého dôvodu.

34. Súd mal za to, že predmetná dohoda o rezervácii nehnuteľnosti č. 3, ktorá bola uzatvorená medzi
žalovanou a sprostredkovateľom je sprostredkovateľskou zmluvou s poukazom na § 774, ktorou sa
sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy, záujemca sa zaväzuje
poskytnúť odmenu ak výsledok bol dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa v dohodnutej výške, ktorá

musí byť dojednaná, čo vyplýva z obsahu dohody. Od predmetnej dohody žalovaná platne odstúpila
vzhľadom na vyššie uvedené a nebola predmetnou zmluvou o sprostredkovaní viazaná.

35. Čo sa týka dohody, ktorá v sebe subsumovala dve odlišné zmluvy, a to v časti zmluvy o budúcej
zmluve uzatvorenej medzi žalobcom a žalovanou. Dohoda medzi žalovanou a žalobcom neupravovala

miesto plnenia, ktorá zo strán vyhotoví kúpne zmluvy, návrh na vklad, kde sa predmetná kúpna zmluva
uzatvorí a ďalšie podstatné skutočnosti potrebné pre riadne uzatvorenie kúpnej zmluvy. V konaní nebolo
preukázané, že by žalobca žalovanú do doručenia žalobného návrhu vyzval na poskytnutie súčinnosti
a potrebných podkladov na vyhotovenie kúpnej zmluvy. Túto skutočnosť ani žalobca v konaní netvrdil,
len si uplatnil vyššie uvádzaný nárok v zmysle predmetnej dohody.

36.Súdmalzato,žepredmetnádohodauzatvorenámedzižalobcomažalovanýmjeneurčitýúkonpodľa
§ 37 ods. 1, ktorý je neplatný, nakoľko je neurčitý miestom plnenia, ktorým mohli byť dve rôzne miesta,
bydliskoktorejkoľvekzostrán,dohody.Žalobcažalovanúnikdynevyzval,abysadostaviladomiestajehobydliskazaúčelomuzavretiakúpnejzmluvy.Žalobcaneboldo31.03.2017pripravenýsámplniťpredmet
zmluvy o budúcej zmluve. Neuhradil prvú časť kúpnej ceny, a to budúcej predávajúcej, neposlal jej návrh
kúpnej zmluvy, nedostavil sa na potenciálne miesto plnenia, žiadnym iným spôsobom so žalovanou

nekomunikoval, nevykonal žiadnu aktivitu, ktorá by smerovala k uzavretiu kúpnej zmluvy a pokiaľ
žalovaná uzatvorila zmluvu dňa 04. 07. 2017 vzhľadom na odstúpenie od rezervačnej zmluvy nebola
touto viazaná a k odstúpenie zo strany žalovanej došlo z dôvodov, ktoré spôsobil sprostredkovateľ, ktorý
mal vedomosť, že ide o nehnuteľnosti, na ktoré sa vzťahuje zákon č. 140/2014 Z. z.. Sprostredkovateľ
už predtým uzatvoril so žalobcom podobné zmluvy, čo vyplýva z predložených listinných dôkazov (str.

61 spisu) a tak sprostredkovateľ ako aj žalobca mali vedomosť o tom, že žalobca nespĺňa podmienky, t.
j. nie je osobou oprávnenou nadobúdať vlastníctvo poľnohospodárskeho pozemku, keďže nevykonáva
poľnohospodársku výrobu. Zároveň je povinnosť zverejňovania v Registri zverejňovania ponúk prevodu
vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a sprostredkovateľka mala vedomosť takisto ako aj žalobca,
že o kúpu pozemkov je prejavovaný záujem. Napriek tomu uzatvorila so žalovanou takúto zmluvu, ktorou
nerešpektovala ustanovenia zákona č. 140/2014 Z. z.. Zmluva je neplatná i podľa § 39 OZ, keďže svojím

obsahom aj účelom obchádza zákon č. 140/2014 Z. z..

37. Súd žalobu zamietol z vyššie uvedených dôvodov. Voči žalobcovi mal za to, že ide o neplatný právny
úkon s poukazom na § 37 ods. 2 OZ, keďže ide o úkon, ktorého predmetom je plnenie nemožné a
zmluva je neplatná i podľa § 39 OZ. Zároveň vzhľadom na odstúpenie od rezervačnej dohody zo strany

žalovanej dohoda uzatvorená medzi žalobcom a žalovanou neupravovala podstatné náležitosti. Súd
poukazuje pokiaľ z dohody vyplývala paušálna náhrada výdavkov vo výške 1000 Eur, a to 500 Eur
sprostredkovateľovi a 500 Eur budúcemu kupujúcemu v predmetnej dohode sa uvádza pojem paušálna
náhrada výdavkov a občiansky zákonník v § 776 uvádza, že sprostredkovateľovi patrí okrem odmeny
náhrada nákladov a nie paušálna náhrada výdavkov. Pokiaľ strany sporu uzavreli s poukazom na §

50a OZ dohodu, kde sa zaviazali do 31. 03. 2017 uzavrieť kúpnu zmluvu, k čomu nedošlo musia byť
dohodnuté podstatné náležitosti, k čomu nedošlo. Súd mal za to, že predmetná dohoda je neplatný
právny úkon a potom žalobcovi uplatnený nárok nepriznal.

38. Žalovaná bola v konaní úspešná, uplatnila si nárok na náhradu trov tohto konania. Súd priznal

žalovanej nárok na náhradu trov tohto konania podľa § 262 ods. 1 CSP a § 255 ods. 1 CSP ako úspešnej
účastníčke voči žalobcovi. O výške trov bude rozhodnuté samostatným uznesením podľa § 262 ods.
2 CSP.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu súdu prvej inštancie je prípustné odvolanie v lehote do 15 dní odo dňa jeho doručenia,

písomne vo vyhotovení trojmo na súde, proti ktorého rozhodnutiu smeruje.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 C. s. p.) uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Odvolanie treba predložiť v troch rovnopisoch, inak súd zhotoví kópie na trovy odvolateľa.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a) neboli splnené procesné podmienky,

b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Ak povinný neplní dobrovoľne to, čo mu ukladá právoplatné a vykonateľnérozhodnutie, môže oprávnený podať návrh na výkon exekúcie v zmysle
zvláštneho predpisu.
Banská Bystrica 05. 11. 2018

JUDr. Libuša Záthurecká
sudkyňa

Za správnosť vyhotovenia: Anna Trnovská