Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 18. jún 2015

Súd: Okresný súd Žiar nad Hronom
Spisová značka: 6C/135/2013
Identifikačné číslo súdneho spisu: 6413216895
Dátum vydania rozhodnutia: 18. 06. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Martin Štubniak
ECLI: ECLI:SK:OSZH:2015:6413216895.4

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Žiar nad Hronom samosudcom Mgr. Martinom Štubniakom v právnej veci navrhovateľa: D.
O., P.. XX.XX.XXXX, bytom A. XX, L., v konaní právne zastúpený Mgr. Petrom Mačajom, advokátom,
Dolná 7, Banská Štiavnica, proti odporcovi: J. Y., P.. XX.XX.XXXX, s miestom podnikania M. XXX, IČO:
34 545 280, v konaní právne zastúpený JUDr. Petrom Krchnákom, advokátom, Robotnícka 3, Banská
Štiavnica, v konaní o zaplatenie 8.675,- € s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi sumu 7.560,- € s úrokom z omeškania vo výške 8,5 %
ročne zo sumy 900,- € od 06.09.2013 do zaplatenia, s úrokom z omeškania vo výške 8,5 % ročne zo
sumy 900,- € od 06.10.2013 do zaplatenia a s úrokom z omeškania vo výške 8,5 % ročne zo sumy 900,-
€ od 06.11.2013 do zaplatenia, v lehote troch dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku.

II. Vo zvyšku súd žalobu žalobcu z a m i e t a .

III. Žalovaný je p o v i n n ý nahradiť žalobcovi trovy konania vo výške 385,17 € a trovy právneho
zastúpenia vo výške 1.231,49 €, ich zaplatením právnemu zástupcovi žalobcu Mgr. Petrovi Mačajovi,
advokátovi, Dolná 7, Banská Štiavnica, v lehote troch dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Podanou žalobou sa žalobca domáhal od žalovaného zaplatenia sumy 8.675,- Eur s úrokom z
omeškania 9,5 % ročne zo sumy 900,- Eur od 06.09.2013 do zaplatenia, zo sumy 900,- Eur od
06.10.2013 do zaplatenia a zo sumy 900,- Eur od 06.11.2013 do zaplatenia.

Žalobu zdôvodnil tým, že na základe nájomnej zmluvy zo dňa 01.10.2009 prenechal žalovanému
do užívania nebytové priestory, no tento mu neuhradil nájomné za mesiace september, október a
november 2013 vo výške 900,- Eur/mesiac. Súčasne podľa čl. V. bodu 3 nájomnej zmluvy žalovanému
vznikla povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 5.975,- Eur, nakoľko neuhrádzal nájomné a zmluvu
vypovedal bez existencie dôvodov na to ho oprávňujúcich.

Žalovaný žiadal žalobu zamietnuť v celom rozsahu poukazujúc na to, že od mesiaca máj 2012 mu
žalobca zabránil bezdôvodne užívať z prenajatého priestoru výmeru 50 m2, ktorú prenechal do nájmu
inému subjektu a teda za časť jemu prenajatého priestoru žalobca inkasoval nájomné dvakrát. V
skutočnosti po premeraní užíval len výmeru 125 m2 a v dôsledku nemožnosti užívania prenajatého
priestoru v celej výmere nebol schopný naďalej podnikať, nakoľko potreboval výmeru minimálne 200
m2. Preto žiadal žalobcu o sprístupnenie aj zvyšnej časti o výmere 50 m2, čo mu žalobca neumožnil.
Preto si potom voči nemu listom z 15.08.2013 uplatnil nárok na pomernú zľavu z nájomného za mesiace
máj 2012 až august 2013 vo výške 3.600,- € za šestnásť mesiacov pri alikvotnej čiastke 225,- €/mesiac
pripadajúcej na výmeru 50 m2. Žalobca nereagoval a tak mu listom z 22.08.2013 vypovedal nájomnú

zmluvu s poukazom na § 9 ods. 3 písm. b) a c) zákona č. 116/1990 Zb. poukazujúc na to, že je prenajatý
nebytový priestor nespôsobilý na dohovorené užívanie a žalobca ako prenajímateľ hrubo porušuje svoje
povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1 citovaného zákona. Poukazoval na to, že žalovaný nárok zanikol
započítaním, pretože si viacerými listami započítal svoje pohľadávky z titulu zľavy na nájomnom aj za
mesiace september až november 2013 voči pohľadávkam žalobcu na nájomnom za žalované obdobie.
Dňa 15.11.2013 prenajatý nebytový priestor žalobcovi odovzdal. Namietal tiež platnosť nájomnej zmluvy
z dôvodu, že neobsahuje spôsob platenia nájomného, pričom neboli splnené ani podmienky dojednané
v zmluve pre vznik nároku žalobcu na zaplatenie zmluvnej pokuty.

Po vypočutí účastníkov konania, po oboznámení nimi predložených listinných dôkazov a po vypočutí
všetkých svedkov, ktorých vypočutie bolo navrhnuté súd zistil, že účastníci konania ako podnikatelia
uzavreli dňa 01.10.2009 nájomnú zmluvu, predmetom ktorej boli podľa článku I. nebytové priestory
nachádzajúce sa v k. ú. Y. Š. o výmere 200 m2 v prevádzkovej budove na ulici U. Č.. XX, budova
súpisné číslo 915, nachádzajúce sa na prízemí stavby v časti, ktorá bola pristavená k hlavnej stavbe. To,
že žalobca uzatváral nájomnú zmluvu ako podnikateľ vyplýva aj z verejne dostupného živnostenského
registra, podľa ktorého mal žalobca až do 09.10.2009 v rámci predmetu podnikania živnostenské
oprávnenie na prenájom nehnuteľností.

V predmetnej zmluve bolo v článku III. dohodnuté trvanie nájmu na dobu určitú od 01.10.2009 do
30.11.2014 a v článku IV. bola dohodnutá výška a splatnosť nájomného vo výške 1.095,- € mesačne,
ktoré bude splatné vždy do 05. dňa príslušného mesiaca. Náklady spojené s užívaním nehnuteľností
(elektrická energia, odvoz a likvidácia komunálneho odpadu, atď.) budú uhrádzané nájomcom priamo
dodávateľom týchto služieb a nie sú súčasťou nájomného, pričom spotrebu plynu uhradí nájomca
prenajímateľovi na základe spotreby nameranej podružným plynomerom od doby prevádzkovania.

V článku V. bode 1. bolo uvedené prehlásenie nájomcu, že prevzal nehnuteľnosť v stave spôsobilom
k riadnemu užívaniu a do užívania vstupuje dňom podpísania zmluvy. Okrem toho si v tomto článku
v súvislosti s ukončením nájomného pomeru zmluvné strany dohodli, že nájomný pomer sa končí
uplynutím doby, na ktorú bol dohodnutý, výpoveďou zo strany prenajímateľa za tam stanovených
podmienok. Pod bodom 3. je uvedené, že ak nájomca bez akéhokoľvek dôvodu pred ukončením nájmu
prestane predmet nájmu využívať a uhrádzať nájomné, je povinný zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške
5.975,- € v lehote troch dní od porušenia zmluvných povinností.

Súčasne sa v rámci záverečných ustanovení v článku VI. účastníci dohodli, že zmeny a doplnky zmluvy
sa môžu dohodnúť len písomnou formou a so súhlasom obidvoch strán.

K zmluve uzavreli účastníci dodatok datovaný dňom 31.05.2013, podľa ktorého sa dohodli na zmene
mesačných splátok nájomného z 1.095,- € na 900,- € mesačne, a to spätne od 01.11.2011 do 30.11.2014.
V dodatku je ešte rukou dopísaná a žalovaným podpísaná veta, že doba nájmu sa končí 31.12.2014.

V konaní pritom obe sporové strany potvrdili, že prenajaté nebytové priestory užíval žalovaný na základe
predchádzajúcej nájomnej zmluvy ešte niekedy od roku 2005.

Listom z 15.08.2013 žalovaný vyzval žalobcu, aby mu umožnil najneskôr do troch dní od doručenia
výzvy užívať aj časť priestoru o výmere 50 m2, ktorú má prenajatú podľa nájomnej zmluvy a ktorú mu
bezdôvodne žalobca zamedzil užívať. Súčasne žiadal od neho uhradiť pomernú zľavu z nájomného v
sume 3.600,- € za mesiace máj 2012 až august 2013.

Následne na to listom z 22.08.2013 žalovaný dal žalobcovi výpoveď z uzavretej nájomnej zmluvy s
poukazom na § 9 ods. 3 písm. b) a c) zákona č. 116/1990 Zb. uvádzajúc, že od mája 2012 mu bolo
bezdôvodne zabránené v užívaní časti priestorov o výmere 50 m2, ktoré má v nájme a tieto boli prenajaté
druhý krát inému nájomcovi, čo trvá do súčasnosti, pričom už v predchádzajúcom liste uviedol, že
považuje prenajatý nebytový priestor ako celok za nespôsobilý na dohovorené užívanie a považuje to
za konanie žalobcu hrubo porušujúce povinnosti prenajímateľa.

Potom zase listom z 09.09.2013 si žalovaný voči žalobcovi uplatnil zľavu 225,- € z nájomného za mesiac
september 2013 a listami zo 16.10.2013 a 15.01.2014 si započítaval a uplatňoval voči žalobcovi pomernú
zľavu z nájomného za mesiace október a november roku 2013.

Ďalej v konaní nebolo sporným, že dňa 15.11.2013 došlo k odovzdaniu prenajatých nebytových
priestorov žalobcovi, o čom svedčí aj účastníkmi podpísaný zápis o odovzdaní z toho istého dňa v
súvislosti s čím došlo aj k odpisu konečných stavov meračov.

Z výpovede žalobcu súd zistil, že do určitej doby po uzavretí predmetnej nájomnej zmluvy žalovaný
platil nájomné 1.095,- € mesačne (predtým to bolo 33.000,- Sk), no v istom čase mu brat žalovaného
uviedol, že im obchody nejdú a či by im nemohol znížiť nájom na 900,- € mesačne a ak sa to finančne
zlepší, znovu môže byť nájom 1.095,- €. Brat žalovaného mu povedal, že je ochotný z prenajatých
priestorov jeden aj uvoľniť a že si dokonca zoženie aj ďalšiu nájomníčku s čím nemal problém. Dohodli
sa teda, že žalovaný priestory uvoľní, aby sa nájom z hľadiska výšky nájomného vyrovnal, pričom
poprel, že by žalovaného neoprávnene obmedzil v užívaní predmetu nájmu. No následne z ničoho nič
prestali žalovaný s bratom nájomné platiť. Medzi časom zohnal ďalších nájomníkov, na základe čoho
sa uvoľnila časť prenajatých priestorov. Žalovaný teda nebol v predmete nájmu bez vlastnej vôle nijako
obmedzovaný. V podstate to malo fungovať tak, že súhlasil so znížením nájomného na 900,- € mesačne
s tým, že si žalovaný zoženie ďalšieho nájomcu, ktorý bude platiť za prenájom zvyšného priestoru.
Potvrdil, že nájomnú zmluvu vypracúval on, takisto vypracúval aj dodatok k zmluve o znížení nájmu.

Žalovaný sa pred súdom k veci vyjadril tak, že po uzavretí ešte prvej nájomnej zmluvy v roku 2005 boli
vzťahy korektné, neboli žiadne výhrady. Po uzavretí novej nájomnej zmluvy od 01.10.2009 bolo všetko
v poriadku. Potom sa dohodli s bratom, ktorý bol viac menej spolumajiteľom prevádzky, že požiadajú
žalobcu o zníženie nájmu. Mal to na starosti jeho brat, pričom zo strany žalobcu padla kladná odpoveď,
že sa to zníži z 1.095,- € na sumu 900,- €. Znížené nájomné mu platili od novembra 2011. Pri tej dohode
nepadlo nič také, že by mali byť v ich neprospech priestory ubraté, či zmenšené. Dodatok k nájomnej
zmluve o znížení nájomného prišiel neskôr a mal ho na starosti žalobca. Následne ich požiadal žalobca
o uvoľnenie časti prenajatých priestorov, lebo tvrdil, že keď platia menšie nájomné, tak automaticky sa
im priestory zmenšia. Žalobca prišiel niekedy pred májom 2012 a povedal, že sa tie prenajaté priestory
budú nejakým spôsobom deliť a aby umožnili a vypratali časť priestorov. Rešpektovali to, umožnili to
žalobcovi a následne potom dal žalobca postaviť sadrokartónovú priečku niekedy v priebehu roku 2012.

Uviedol tiež, že výpoveď podali až po dlhšej dobe, nemohli ju dať hneď, lebo v skladoch a predajni
remeselných potrieb, ktoré v prenajatých priestoroch prevádzkovali mali tovar, ktorý sa nedal zbaliť
ihneď. Potrebovali čas na nájdenie nových predajných priestorov a potrebovali vypredať aj nejaké
zásoby, aby sa tam zmestili. Nemohli jednoducho prevádzku zavrieť zo dňa na deň. Prenajaté priestory
po obmedzení zo strany žalobcu boli pre nich malé a nevyhovujúce a preto v podstate dali ukončenie
nájmu výpoveďou.

Súdu bolo ďalej predložené rozhodnutie Mesta Banská Štiavnica, z ktorého vyplýva, že ďalší nájomca vo
vedľajšom priestore spoločnosť ARAMIS, s. r. o. otvorila prevádzku 21.05.2012 na adrese U. XX, kedy jej
bol vyrubený aj poplatok za komunálny odpad a drobný stavebný odpad. Podľa výpisu zo živnostenského
registra však menovaná spoločnosť zriadila od 30.05.2012 prevádzku na adrese Križovatka 13.

Žalobca predložil súdu dohodu o budúcej nájomnej zmluve medzi ním ako prenajímateľom a nájomcami
spoločnosťou ARAMIS, s. r. o. a SUPREMUS, s. r. o., ktorá je datovaná dňom 29.01.2013. Podľa nej
sa žalobca ako prenajímateľ dohodol s oboma nájomcami, že dňa 01.04.2013 sa presťahujú navzájom
medzi sebou tak, že spoločnosť SUPREMUS, s. r. o. pripraví miestnosť z ľavej strany budovy, na ktorej
na vlastné náklady vytvorí vchod do priestoru, aby ho nájomca spoločnosť ARAMIS, s. r. o. mohol užívať
a ďalej sa vybuduje sadrokartónová priečka alebo OSB doska ako priečka medzi priestorom vedľajšieho
nájomcu.

Z tohto dôkazu teda vyplýva vzhľadom aj na ďalšie vykonané dôkazy, že minimálne do konca januára
2013 neboli priestory, ktoré mal prenajaté žalovaný od žalobcu, stavebne oddelené od zvyšku priestorov,
ktoré vypratal, tieto ako vyplynulo aj zo svedeckej výpovede brata žalovaného, boli predelené len regálmi
žalovaného, ktoré slúžili na predaj tovaru.

Tiež boli súdu predložené dve nájomné zmluvy uzavreté žalobcom ako prenajímateľom ohľadne
nebytových priestorov v prevádzkovej budove súpisné číslo 13 na CKN parcele 1923/3 v k. ú. Banská
Štiavnica, kde s účinnosťou od 01.05.2012 do nájmu išla spoločnosť ARAMIS, s. r. o., za ktorú konal

svedok H. a z druhej nájomnej zmluvy vyplýva, že od 01.04.2013 išla do nájmu nebytových priestorov
ako nájomca spoločnosť SUPREMUS, s. r. o., ktorá prevzala nebytové priestory po predchádzajúcom
nájomcovi spoločnosti ARAMIS, s. r. o., čo je zrejmé z vymedzenia predmetu zmluvy. To isté vyplynulo
aj z výpovede konateľa spoločnosti ARAMIS, svedka H..

Z e-mailovej komunikácie žalobcu a svedkyne V. Š. vyplynulo, že v priebehu mája roku 2012 vzájomne
komunikovali o prenájme priestorov, ktoré žalovaný sčasti vypratal.

Brat žalovaného N. Y. pred súdom potvrdil, že k dohode o znížení nájomného došlo za tých okolností,
že im s bratom podnikanie nešlo, na nájom im nevychádzalo a tak žalobca spravil ústretový krok,
že im nájom znížil na základe ústnej dohody. Nič konkrétne ohľadom obmedzenia veľkosti užívania
prenajatých priestorov sa nedojednalo. Svedok ďalej uviedol, že v máji 2012 prišiel žalobca aj s pani Š.
a povedal, že prenajíma časť priestoru, ktorú mali pôvodne s bratom, mali tam regále a tovar a že to
majú do týždňa vypratať. Keď žiadal od žalobcu, aby mu dal k tomu nejaký papier, tak povedal, že nemá
papier a ak sa im nepáči tak môžu potom skončiť. Do týždňa v podstate to bolo vypratané, tovar dali
z tadiaľ preč, prestavali regále a spravila sa tam provizórna stena z regálov. Vznikol priestor, ktorý bol
nevyužívaný a tento si bol potom žalobca aj s pani Š. pozrieť. K dodatku uviedol, že sa podpisoval preto,
lebo nemali žiaden doklad, bola to len ústna dohoda. Potom ako sa spravilo okno a dvere (teda vchod),
priestor, ktorý vypratali sa využíval ako autodiely. Svedok tiež potvrdil, že firma ARAMIS mala predajňu
pôvodne hneď vedľa z druhej strany a len sa vlastne presťahovala do tých vyprataných priestorov.

Takisto svedok U. Q., ktorý je švagrom žalovaného potvrdil, že došlo k oddeleniu časti prenajatých
priestorov provizórnou priečkou z regálov niekedy v roku 2012 v čase keď sa žalovanému narodil syn a
to z dôvodu, že tam mala ísť do prenájmu ako nájomníčka V. Š.. Čo sa týka vchodu do tých priestorov,
ten bol spravený až následne.

Svedkyňa V. Š. vypovedala, že od žalovaného chcela telefónne číslo na žalobcu, nakoľko hľadali
so sestrou do prenájmu nebytové priestory za účelom zriadenia predajne. Keď bola v obchode u
žalovaného, jeho brat jej hovoril, že by sa chceli, čo sa týka obchodu zmenšiť, že im stačí aj menšia
plocha a tú druhú časť by si mohla so sestrou prenajať. Žalobca im však následne povedal, že si tam
majú urobiť vodu a potom ešte na vlastné náklady aj samostatný vchod. Nakoniec sa ale so žalobcom na
uzavretí nájomnej zmluvy nedohodli. Vyjadrila sa, že sa bola pozrieť na tieto priestory spolu so žalobcom
niekedy začiatkom roku 2012 a vtedy už zadná časť bola vyprataná. Videla, že nemajú toho tak veľa,
že by žalovaný využil celý priestor.

H. H. z firmy ARAMIS, s. r. o. vo svojej svedeckej výpovedi uviedol, že priestory od žalobcu mal prenajaté
od roku 2012 ako predajňu autodielov na pravej strane budovy, na tej strane boli rok a potom sa presunuli
na ľavú stranu. Medzi pravou a ľavou stranou bola prevádzka, ktorú mal žalovaný. Vchod do ľavej strany
bol zriadený vtedy, keď spísali dohodu o budúcej zmluve, čo zabezpečovala firma SUPREMUS, s ktorou
si vlastne prevádzkové priestory vymenili. V máji 2012 menili sídlo prevádzky z I. S. XX v Y. Š. na
prevádzku U. XX J. Y. Š., čo bola budova na pravej strane a potom neskôr na ľavej strane. Predtým
ako išli sťahovať predajňu v máji 2012, bola v tom čase časť priestorov, ktoré mal žalovaný prenajaté
oddelená len klasickým regálom a vo vnútri boli naukladané nejaké veci, tá druhá časť oddelená za
regálmi bola prázdna, priečku tam robili až následne a zabezpečovala to firma SUPREMUS.

Súd na základe takto vykonaného dokazovania považoval za nadbytočné, vzhľadom na zistený skutkový
stav veci a skutočnosti, ktoré vyplynuli už z vykonaných dôkazov, vykonávať konfrontáciu svedkov,
konkrétne brata žalovaného a svedkyne Š., keď samotný svedok N. Y. ako brat žalovaného sa vyjadril,
že im obchod nešiel tak ako mal ísť a preto im nevychádzalo na nájom, čo logicky zapadá do výpovede
svedkyne Š., ktorá sa vyjadrila, že sám brat žalovaného jej uviedol, že nepotrebujú také veľké priestory
na svoju činnosť. Logicky to smeruje k vysvetleniu takému, že nakoľko žalovanému prevádzka nešla,
nemal na pôvodne dojednané nájomné a tak po jeho znížení akceptoval aj zníženie užívanej výmery.
Svedčí o tom aj fakt, že až po vyše roku mu začalo „vadiť“, že nemôže užívať priestory v celej výmere,
no toto súd považoval za účelové. V prípade svedkyne Š. sa jednalo o nezainteresovanú svedkyňu,
ktorá nemala dôvod vypovedať nepravdu, kedy sa opakovane vyjadrila, že brat žalovaného spomínal,
že by im stačili aj menšie priestory.

Vzhľadom na ďalšie vykonané dôkazy súd nepovažoval za potrebné vykonávať ani ohliadku miesta
samého, pretože z tejto by nebolo zistiteľné kedy vlastne došlo k tvrdenému neoprávnenému
obmedzeniu v užívaní prenajatých priestorov zo strany žalobcu. V zásade ani nebolo uvedené, aká
právne významná skutočnosť pre toto konanie by mala byť zistená ohliadkou miesta samého, resp.
znaleckým dokazovaním v súvislosti s tým, že by znalec mal zakresliť a vypočítať výmery prenajatých
priestorov.

Je totiž potrebné zdôrazniť, že stav, ktorý nastal ohľadne priestorov, ktoré mal žalovaný prenajaté od
žalobcu na základe nájomnej zmluvy z 01.10.2009 a predtým ešte na základe prvej nájomnej zmluvy
niekedy od roku 2005, bol minimálne od mája 2012 akceptovaný oboma sporovými stranami a žiadne
výhrady voči rozsahu, či obsahu užívania prenajatých priestorov zo strany žalovaného vznesené neboli
minimálne rok. Tie podľa názoru súdu žalovaný „vymyslel“ až potom, ako vyplynulo z vykonaného
dokazovania, keď mu prevádzka neprosperovala a chcel z prenajatých priestorov odísť bez toho, že by
bol potom sankcionovaný zmluvnou pokutou, keďže zmluva mala trvať minimálne až do 01.11.2014 (na
dodatku je dokonca veta o trvaní nájmu do 31.12.2014). K problémom vo finančnej situácii žalovaného
došlo ešte pred týmto dňom zrejme niekedy v období koncom roku 2011 a začiatkom roku 2012 vzhľadom
na čo potom s istým časovým posunom došlo k uzavretiu dodatku k nájomnej zmluve účastníkmi
konania, ktorý bol datovaný 31.05.2013.

Z hľadiska právneho posúdenia sa v prípade uzavretej zmluvy jednalo o zmluvu o nájme nebytových
priestorov podľa § 3 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Toto
ustanovenie hovorí, že prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému zmluvou o
nájme. Podľa § 3 ods. 3 citovaného zákona platí, že zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať
predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia. Ak nejde o nájom na neurčitý
čas, tiež čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Podľa § 3 ods. 4 citovaného zákona je v prípade absencie
náležitostí podľa odseku 3 nájomná zmluva neplatnou.

V predloženej nájomnej zmluve je dostatočne vymedzený predmet a účel nájmu, keďže je zrejmé (a
nebolo to od roku 2005 medzi zmluvnými stranami sporné a to ani počas tohto konania), ktoré nebytové
priestory boli predmetom prenájmu. Tiež nebol sporný účel nájmu, ktorý je definovaný v článku II.
nájomnej zmluvy. Bola dojednaná výška nájomného 1.095,- € mesačne, ktorá bola následne znížená,
ako aj splatnosť nájomného do 05. dňa príslušného mesiaca. Tiež bolo dojednané, že sa nájom uzaviera
na určitú dobu od 01.10.2009 do 30.11.2014.

Žalovaný sa bránil tým, že je zmluva neplatnou z dôvodu, že neobsahuje spôsob platenia nájomného,
ktorý pod sankciou neplatnosti vyžaduje § 3 ods. 3 cit. zákona. Podľa názoru súdu sa však pod spôsobom
platenia nájomného rozumie potreba zmluvného vymedzenia toho, či bude nájomné platené napr.
mesačne, štvrťročne atď. a nie o spôsob samotného zasielania platby nájomného, teda, či sa platí
prevodom na účet alebo v hotovosti. Spôsob platenia nájomného tu podľa názoru súdu zákonodarca pod
sankciou neplatnosti zmluvy zakotvuje z dôvodu, aby bolo zrejmé účastníkom zmluvy ako sa má nájom
platiť nie z hľadiska jeho úhrady, ale z hľadiska frekvencie jeho platenia. Či teda ide o mesačné nájomné
alebo ročné nájomné, alebo nájomné za štvrť rok a tak ďalej. Preto podľa súdu zmluva obsahuje všetky
náležitosti stanovené citovaným ustanovením. Aj keď by sa súd stotožnil s námietkou žalovaného o
neplatnosti zmluvy z tohto dôvodu, tak je potrebné uviesť, že neplatnosť ako vada právnych úkonov je
kategóriou, ktorú nemožno aplikovať vždy v každom prípade určitého rozporu so zákonom. Treba totiž
vždy analyzovať konkrétne zákonné ustanovenie a až na základe takéhoto rozboru z hľadiska toho akú
hodnotu (právo) má dané ustanovenie za účel chrániť, je možné potom vyvodiť v konkrétnom prípade
aj sankciu neplatnosti. Zjednodušene povedané, nie každý rozpor so zákonom podľa § 39 Občianskeho
zákonníka sa musí automaticky sankcionovať neplatnosťou. I z bohatej judikatúry Ústavného súdu SR
vyplýva, že súd ma dať prednosť takému výkladu, či už zákona alebo právneho úkonu, ktorý nerobí
právny úkon neplatným, pretože neplatnosť právneho úkonu nemá byť pravidlom, ale skôr výnimkou.
Preto v danom prípade povedať, že nájomná zmluva je neplatnou len kvôli tomu, že v nej nie je uvedené,
či má platiť žalovaný nájomné v hotovosti alebo iným spôsobom, by podľa názoru súdu bolo ústavne
neudržateľným formalizmom.

Bolo v konaní preukázané, že následne bol uzavretý v písomnej forme dodatok k nájomnej zmluve,
ktorým došlo k zníženiu nájomného zo sumy 1.095,- € mesačne na sumu 900,- € mesačne. I keď žalobca
považoval tento dodatok za absolútne neplatný (vzhľadom na „spätné“ zníženie nájomného), vo vzťahu

k žalovanému nájomnému za mesiace september, október a november 2013 po 900,- € mesačne bola
otázka jeho neplatnosti bezpredmetnou. V prípade neplatnosti tohto dodatku by platila predchádzajúca
úprava nájomnej zmluvy o výške nájomného 1.095,- € mesačne, z ktorého žalobca požadoval v konaní
len sumu 900,- € mesačne. Preto touto otázkou nebolo potrebné sa zaoberať.

V danom prípade bolo nesporne preukázané, že žalobca má na základe uzavretej zmluvy nárok na
zaplatenie nájomného za tri mesiace - september, október a november 2013 od žalovaného, ktorý
nájomné po 900,- € mesačne neuhradil. V tomto smere nemá právnu relevanciu zápis o odovzdaní
nebytového priestoru, k čomu došlo 15.11.2013, nakoľko zmluva trvala minimálne do 30.11.2014 (podľa
dodatku do 31.12.2014) a súd výpoveď, ktorú dal žalovaný z nájomnej zmluvy žalobcovi vyhodnotil
ako absolútne neplatný právny úkon podľa § 39 Občianskeho zákonníka, ktorý je potrebné aplikovať
podľa § 1 ods. 2 Obchodného zákonníka aj keď sa jednalo o obchodnoprávny vzťah účastníkov. Súd
pri tomto závere vychádzal z vykonaného dokazovania, na základe ktorého mal za preukázané, že
v skutočnosti nedošlo k naplneniu podmienok v zmysle § 9 ods. 3 písm. b) a c) zákona č. 116/1990
Zb., ktorými odôvodňoval žalovaný výpoveď z nájomnej zmluvy, keďže nebolo preukázané, že by sa
nebytový priestor bez zavinenia nájomcu stal nespôsobilým na dohovorené užívanie, respektíve, že
by žalobca ako prenajímateľ hrubo porušoval svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1 citovaného
zákona v tom smere, že by neodovzdal nebytový priestor žalovanému v stave spôsobilom na dohovorené
alebo obvyklé užívanie, že by ho v tomto stave neudržiaval a nezabezpečoval plnenia služieb, ktorých
poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené.

V prvom rade treba teda uviesť, že účastníci konania sa prinajmenšom konkludentne podľa § 35 ods. 1
Občianskeho zákonníka dohodli na tom, že v súvislosti so znížením nájomného bude žalovaný užívať
menšiu plochu prenajatých priestorov, čo akceptoval dlhodobo. Súd neuveril jeho obrane, že by si
nemohol zabezpečiť iný nebytový priestor v primeranej dobe (nie teda po vyše roku) od času, kedy došlo
k takémuto „obmedzeniu“, k čomu nepochybne podľa svedeckých výpovedí došlo niekedy začiatkom
roku 2012, keď do uvoľnenej časti mala ísť do prenájmu svedkyňa Šebeňová. Priestor, ktorý žalovaný
vypratal bol oddelený regálmi od zvyšného priestoru a tento zvyšok naďalej žalovaný nerušene zo strany
žalobcu užíval. Nič teda nebránilo žalovanému za vyše roka urobiť nielen faktické, ale následne aj právne
kroky k tomu, aby zmluvu ukončil, pokiaľ ho žalobca mal neoprávnene v rozpore so zmluvou obmedziť
v užívaní tak, že nemohol vo zvyšku priestorov podnikať. Žalovaný bol spokojný s tým, že nemusí platiť
vyššie nájomné a akceptoval, že užíva menšiu výmeru, ktorá mu postačovala pre účely prevádzky. Nie
je pritom pravdou, že by žalobca inkasoval za uvoľnenú časť nájomné dvakrát, nakoľko táto časť bola
prenajatá až od apríla 2013 firme Aramis, ktorá tam zriadila predajňu autodielov. Z toho znovu súd
uzatvára, že so súhlasom oboch zmluvných strán došlo v súvislosti so znížením nájomného (ktoré sa
pretavilo aj do písomného dodatku) k dohode o znížení užívanej výmery.

Preto potom nemožno uzavrieť, že by sa bez zavinenia nájomcu stal prenajatý nebytový priestor
nespôsobilým na dohovorené užívanie. Práveže dohoda účastníkov bola taká, že žalovaný bude užívať
menšiu výmeru prenajatých priestorov a teda dôvod na výpoveď v zmysle § 9 ods. 3 písm. b) zákona
č. 116/1990 Zb. žalovaný vôbec nemal. Dohovoreným užívaním bola práve maloobchodná predajňa
žalovaného, ktorý v prenajatých priestoroch nerušene fungoval až do polovice októbra roku 2013.
Komplikácie potom nastali, keď prestal uhrádzať nájomné.

Takisto z vykonaného dokazovania nebolo preukázané, že by žalobca hrubo porušoval svoje povinnosti
prenajímateľa. Odovzdal totiž žalovanému nebytový priestor v stave spôsobilom na dohovorené
užívanie, takto ho po čiastočnom znížení plochy žalovaný aj užíval a voči tomu nemal žiadne námietky.
Čo sa týka stavebnotechnického stavu prenajatého nebytového priestoru, voči tomu žiadne výhrady
žalovaný nikdy nemal a zabezpečenie plnenia služieb bolo dohodnuté v článku IV. zmluvy tak, že
tieto budú uhrádzané priamo dodávateľom služieb a nie sú súčasťou nájomného a ani voči tomuto
žiadne výhrady žalovaný počas celého trvania zmluvného vzťahu nemal a takéto nevyjadril ani vo svojej
korešpondencii voči žalobcovi. Súd preto dospel k záveru, že výpoveď, ktorú dal žalovaný žalobcovi
listom zo dňa 22.08.2013 je neplatnou, nakoľko neboli pre výpoveď dané hmotnoprávne dôvody.

Z týchto dôvodov súd potom považoval za neplatné podľa § 39 Občianskeho zákonníka aj započítacie
prejavy, ktoré urobil žalovaný v následnej korešpondencii voči žalobcovi. Preto nárok žalobcu na
zaplatenie nájomného za mesiace september až november 2013 nezanikol započítaním v zmysle
§ 580 Občianskeho zákonníka. Podľa § 8 zákona č. 116/1990 Zb. má nájomca nárok na pomernú

zľavu nájomného len v takom prípade, ak môže nebytový priestor užívať obmedzene iba preto, že si
prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom. V konaní
bolo preukázané, že užívanie v menšom rozsahu bolo práveže odsúhlasené oboma sporovými stranami
a nedošlo k nemu z toho dôvodu, že by žalobca bezdôvodne zamedzil žalovanému v užívaní celej
prenajatej výmery, ako už bolo uvedené, vyplynulo z výpovede svedkyne Š., že to bolo so súhlasom
samotného žalovaného, ktorého brat sa vyjadril, že nepotrebujú tak veľké predajné priestory. Nárok na
pomernú zľavu z nájomného teda žalovanému nevznikol.

Z uvedených dôvodov súd preto mal za preukázanú dôvodnosť žalovaného nároku v časti o zaplatenie
2.700,- €, t.j. nájomné 900,- € krát tri žalované mesiace. Na tom nič nemení ani skutočnosť, že žalovaný
vypratal časť priestorov skôr než do konca novembra 2013, keďže nájomný vzťah ku koncu novembra
stále trval.

Okrem nájomného požadoval žalobca od žalovaného aj zaplatenie zmluvnej pokuty, ktorá bola
dojednaná v rámci osobitných dojednaní v zmluve. Zmluvu, ako bolo nesporne preukázané účastníckymi
výpoveďami i výpoveďou brata žalovaného, pripravoval žalobca. Ten sa vyjadril, že účelom zmluvnej
pokuty bolo to, aby v prípade, keď nebude žalovaný platiť nájomné a prestane nebytové priestory užívať,
bude povinný zaplatiť zmluvnú pokutu. Takto isto to jednoducho chápal aj žalovaný, ktorý podľa názoru
súdu práve v snahe vyhnúť sa povinnosti platenia zmluvnej pokuty sa až v období augusta 2013 začal
brániť tým, že bol neoprávnene obmedzený v užívaní predmetu prenájmu. Jeho obrana smerovala práve
k tomu, aby sa vyhol povinnosti zaplatiť zmluvnú pokutu, keďže si bol vedomý toho, že v prípade ak
ukončí užívanie priestorov predčasne a teda prestane platiť nájomné, bude povinný zaplatiť dohodnutú
zmluvnú pokutu.

Právne úkony v obchodnom práve treba vykladať podľa § 266 Obchodného zákonníka, konkrétne podľa
§ 266 ods. 1 Obchodného zákonníka sa prejav vôle vykladá podľa úmyslu konajúcej osoby, ak bol
úmysel strane, ktorej je prejav vôle určený známy alebo jej musel byť známy. Z tohto ustanovenia je
zrejmé, že rozhodujúci je úmysel konajúcej osoby, či osôb. Pokiaľ zámerom žalobcu (ktorého evidentne
si bol žalovaný vedomý) bolo, aby v prípade predčasného ukončenia nájomnej zmluvy bol žalovaný
povinný zaplatiť zmluvnú pokutu, čím si vlastne žalobca zabezpečoval to, aby žalovaný predčasne
neukončil zmluvný vzťah, tak potom výkladu tohto zmluvného dojednania zodpovedá práve to, že
v prípade nezaplatenia nájomného a následného neužívania v prípade ukončenia, resp. faktického
odchodu z prenajatých priestorov, je žalovaný povinný zaplatiť dojednanú zmluvnú pokutu. Ide o zmluvné
ustanovenie založené na ust. § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého ak strany dojednajú
pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší,
zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.

Dané ustanovenie o zmluvnej pokute síce nie je z jazykového hľadiska na prvý pohľad jasné, no je
dostatočne určité a zrozumiteľné do tej miery, že po jeho výklade postupom podľa § 266 Obchodného
zákonníka je zrejmé, pre aký prípad bolo v zmluve dojednané zaplatenie zmluvnej pokuty - ak
žalovaný prestane platiť nájom a predčasne bez relevantného dôvodu zmluvu ukončí. Tým sa vlastne
paušalizovala škoda, ktorá žalobcovi ako prenajímateľovi mohla vzniknúť kvôli skončeniu nájmu pred
uplynutím dohodnutej doby. Žalovanému preto v dôsledku porušenia povinnosti uhrádzať nájomné
a neukončiť zmluvný vzťah bez adekvátneho dôvodu, t.j. neoprávnene, vznikla povinnosť zaplatiť
žalobcovi zmluvnú pokutu vo výške 5.975,- €.

Súd však považoval výšku zmluvnej pokuty za neprimerane vysokú vzhľadom na dobu, ktorá uplynula
od vstupu účastníkov do zmluvného vzťahu, prihliadajúc aj na predchádzajúcu nájomnú zmluvu, na
základe ktorej užíval prenajaté priestory žalovaný niekedy od roku 2005. Pokiaľ bola dojednaná zmluvná
pokuta výškou rovnajúcou sa zhruba 5,4 násobku pôvodne dohodnutého mesačného nájomného, tak po
znížení nájomného na sumu 900,- € mesačne, je primeranou 5,4 násobok tejto sumy, t.j. suma 4.860,-
€. Preto súd vychádzajúc z § 301 Obchodného zákonníka znížil zmluvnú pokutu na uvedenú sumu
prihliadajúc na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti, ktorou bola hlavná povinnosť žalovaného
platiť nájomné po celú dobu nájomného vzťahu. Preto vo zvyšku uplatňovanej zmluvnej pokuty súd
návrh žalobcu zamietol.

O úroku z omeškania súd rozhodol podľa § 369 ods. 1 Obchodného zákonníka, podľa ktorého ak je
dlžník v omeškaní so splnením peňažného záväzku alebo jeho časti je povinný zaplatiť z nezaplatenej

sumy úroky z omeškania dohodnuté v zmluve. Ak úroky z omeškania neboli dohodnuté je dlžník povinný
platiť úroky z omeškania podľa predpisov občianskeho práva. Ide o znenie platné do 31.01.2013, ktoré
je vzhľadom na prechodné ustanovenie § 768k ods. 2 Obchodného zákonníka potrebné aplikovať na
právne vzťahy, resp. práva a povinnosti zo zodpovednosti za porušenie záväzkov zo zmlúv uzavretých
pred 01.02.2013 a práve táto sporná zmluva bola uzavretá 01.10.2009. Súd preto priznal žalobcovi úrok
z omeškania z jednotlivých splátok jednotlivého nájomného nie vo výške 9,5 % ročne ako to žiadal,
ale vo výške 8,5 % ročne od šiesteho dňa príslušného mesiaca v zmysle zmluvného dojednania, podľa
ktorého bolo nájomné splatné piateho dňa príslušného mesiaca, pričom ku dňu 06.09.2013 ako prvého
dňa omeškania, resp. 06.10.2013, či 06.11.2013 bola platná výška úroku z omeškania 0,05 % ročne, čo
po pripočítaní osem percentuálnych bodov v zmysle občianskoprávnej úpravy § 517 ods. 2 Občianskeho
zákonníka a súvisiaceho nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z. (§ 3 ods. 1 cit. nariadenia) predstavuje 8,5 %
ročne. V prevyšujúcej časti súd čo do úrokov z omeškania návrh žalobcu zamietol.

O trovách konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 2 Občianskeho súdneho poriadku vzhľadom na
čiastočný úspech oboch účastníkov konania. Žalobca bol v konaní úspešný v sume 7.560,- €, žalovaný
bol úspešný vo zvyšku čo do sumy 1.115,- € (žalovaná suma 8.675,- € mínus 7.560,- €). Úspech
žalobcu potom v percentuálnom vyjadrení predstavuje po zaokrúhlení 87 % zo žalovanej sumy, úspech
žalovaného predstavuje zvyšok t.j. 13 %. Čistý úspech žalobcu tak predstavuje rozdiel 74 %.

Náhradu trov konania súd priznal za súdny poplatok v sume 385,17 € (74 % zo súdneho poplatku
zaplateného za žalobný návrh v sume 520,50 €). Náhradu trov právneho zastúpenia súd priznal za
nasledovné účelne vynaložené úkony právnej pomoci (pri hodnote jedného úkonu 253,94 € podľa § 9
ods. 1 a § 10 ods. 1 vyhlášky č. 655/2004 Z.z. o odmenách a náhradách advokátov (ďalej len „vyhláška“)):
- príprava a prevzatie zastúpenia dňa 21.08.2013 v sume 253,94 € + režijný paušál 7,81 € (§ 16 ods.
3 cit. vyhlášky),
- písomné podanie protistrane zo dňa 21.10.2013 v sume 253,94 € + režijný paušál 7,81 €,
- vypracovanie žalobného návrhu dňa 18.12.2013 v sume 253,94 € + režijný paušál 7,81 €,
- zastupovanie na pojednávaní dňa 28.04.2015 v sume 253,94 € + režijný paušál 8,39 € + náhrada
cestovných výdavkov (§ 15 písm. a) vyhlášky) za cestu na trase Banská Štiavnica - Žiar nad Hronom a
späť (33 km x 2) pri spotrebe motorového vozidla 5,8 litra/100 km a cene paliva 1,30 €/liter predstavuje
za spotrebované pohonné hmoty 4,97 € a náhrada za opotrebenie motorového vozidla (0,183 Eur/km x
66 km) predstavuje 12,08 € + náhrada za stratu času (§ 15 písm. b) a § 17 ods. 1 vyhlášky) za cestu na
pojednávanie a späť za 4 polhodiny pri hodnote jednej polhodiny 13,98 € (t.j. 55,92 €),
- zastupovanie na pojednávaní dňa 28.05.2015 v sume 253,94 € + režijný paušál 8,39 € + náhrada
cestovných výdavkov za cestu na trase Banská Štiavnica - Žiar nad Hronom a späť (33 km x 2) pri
spotrebe motorového vozidla 5,8 litra/100 km a cene paliva 1,30 €/liter predstavuje za spotrebované
pohonné hmoty 4,97 € a náhrada za opotrebenie motorového vozidla (0,183 Eur/km x 66 km) predstavuje
12,08 € + náhrada za stratu času za cestu na pojednávanie a späť za 4 polhodiny pri hodnote jednej
polhodiny 13,98 €, (t.j. 55,92 €),
- zastupovanie na pojednávaní dňa 18.06.2015 (na ktorom došlo iba k vyhláseniu rozhodnutia) v sume
126,97 € (§ 13a ods. 4 vyhlášky) + režijný paušál 8,39 € + náhrada cestovných výdavkov za cestu
na trase Banská Štiavnica - Žiar nad Hronom a späť (33 km x 2) pri spotrebe motorového vozidla 5,8
litra/100 km a cene paliva 1,30 €/liter predstavuje za spotrebované pohonné hmoty 4,97 € a náhrada za
opotrebenie motorového vozidla (0,183 Eur/km x 66 km) predstavuje 12,08 € + náhrada za stratu času
za cestu na pojednávanie a späť za 4 polhodiny pri hodnote jednej polhodiny 13,98 €, (t.j. 55,92 €),
čo na trovách právneho zastúpenia predstavuje celkovo 1.664,18 €. Z tejto sumy 74 % potom predstavuje
čiastku 1.231,49 €, ktorú je žalovaný povinný podľa § 149 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku zaplatiť
právnemu zástupcovi žalobcu.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné podať odvolanie v lehote do 15 dní odo dňa doručenia jeho písomného
vyhotovenia, písomne vo vyhotovení trojmo na tunajší súd.

V odvolaní musí byť uvedené, kto ho robí, ktorému súdu je určené, ktorej veci sa týka, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup okresného
súdu považuje za nesprávny, čoho sa odvolateľ domáha (ako má odvolací súd rozhodnúť), uviesť dátum

a podpis. Odvolanie treba predložiť v troch rovnopisoch, inak súd zhotoví kópie na trovy odvolateľa (§
205 ods. 1 O.s.p.).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1 O.s.p.,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy,
d) súd prvého stupňa dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam na základe vykonaných dôkazov,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a - sa týkajú podmienok konania, vecnej príslušnosti súdu, vylúčenia
sudcu, v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci samej,
odvolateľ nebol poučený podľa § 120 ods. 4 O.s.p., odvolateľ bez svojej viny nemohol predložiť alebo
označiť dôkazy do rozhodnutia súdu prvého stupňa),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľný rozsudok, môže oprávnený podať návrh na
exekúciu podľa zákona č. 233/1995 Z. z. Exekučný poriadok, v znení neskorších predpisov.