Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Wednesday, December 14, 2017

Súd: Krajský súd Trenčín
Spisová značka: 5Co/113/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3815214654
Dátum vydania rozhodnutia: 14. 12. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Denis Vékony

ECLI: ECLI:SK:KSTN:2017:3815214654.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trenčíne v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Denisa Vékonyho a sudkýň JUDr.

Eriky Zajacovej a JUDr. Márie Vrtochovej v spore žalobcu H. R., nar. XX.X.XXXX, bytom V., B. č.
XX, obchodné meno Ivan Ondrejkovič - ARCIOND, s miestom podnikania Prievidza, J.C.Hronského
č. 14, IČO: 10 892 290, zastúpeného JUDr. Jozefom Polákom, advokátom, so sídlom Dolný Kubín,
Radlinskéhoč.1718protižalovaným1/SpoločenstvuvlastníkovbytovanebytovýchpriestorovŠtefánika
č. 124, so sídlom Prievidza, Trhová č. 8/7, IČO: 34 005 860, 2/ Imagination, spol. s r.o., so sídlom
Partizánske, Jilemnického č. 58/1714, IČO: 44 150 083, 3/ Mgr. X. Z., nar. XX.XX.XXXX, bytom V.,
I. č. XXX/XA, o neplatnosť dobrovoľnej dražby, na odvolanie žalobcu proti rozsudku Okresného súdu

Prievidza č.k. 15C/286/2015-288 zo dňa 24. novembra 2016, takto

r o z h o d o l :

I. Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e .

II. Žalovaný 2/ m á proti žalobcovi nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %, ktorú
náhradu trov konania j e žalobca p o v i n n ý žalovanému 2/ zaplatiť v sume, aká bude vyčíslená
rozhodnutím súdu prvej inštancie.

III. Žalovaným 1/ a 3/ sa náhrada trov odvolacieho konania n e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie v celom rozsahu zamietol žalobu žalobcu, ktorou sa
tento domáhal určenia neplatnosti dobrovoľnej dražby konanej 28.7.2015 týkajúcej sa nehnuteľností
nachádzajúcich sa v k.ú. Prievidza, zapísaných na LV č. XXXX ako priestor č. 3 na prízemí vo vchode
č. XX v bytovom dome č.s. XXXXXX, postavený na parcele č. KN č. 3 v podiele pod B 58 v podiele 1/1
a podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu č.s. XXXXXX postavený na
parcele č. 3 a spoluvlastnícky podiel na pozemku parcela registra „C“ č. 3 vo výmere 1396 m2, zastavané
plochy a nádvoria v podiele 65/3865-ín, ktorých vydražiteľom sa stal Mgr. X. Z., a ktorej priebeh bol

osvedčený Notárskou zápisnicou zo dňa 28.7.2015 č. N 541/2015, Nz 26152/2015 napísanou Mgr.
Martinom Výskokom, notárom so sídlom Partizánske, ul. Februárova č. 153/3 /výrok I./. O náhrade trov
konania súd prvej inštancie napadnutým rozsudkom rozhodol tak, že žalovanému 2/ priznal nárok na
náhradu trov konania voči žalobcovi v rozsahu 100 % /výrok II./.

2. Na odôvodnenie tohto rozsudku súd prvej inštancie uviedol, že žalobca svoju žalobu o určenie
neplatnosti dobrovoľnej dražby odôvodnil tým, že pre účely dobrovoľnej dražby dal dražobník /žalovaný

2// vypracovať na základe objednávky zo dňa 25.5.2015 znalecký posudok na stanovenie všeobecnej
hodnoty predmetu dražby. Všeobecná hodnota nebytového priestoru v bytovom dome bola stanovená
znaleckýmposudkomvovýške14.600,-eur,pričompredmetdražbyoceňovalznalecmetódoupolohovej
diferenciácie so stanovením koeficientu 0,765. Hodnota nehnuteľností určená znalecká posudkom bolaurčená nesprávne, táto bola jednoznačne podhodnotená, čím došlo k ukráteniu práv a oprávnených
záujmov žalobcu. Žalobca uviedol aj ďalšie podrobné námietky voči znaleckému posudku, čím je podľa
neho všeobecná hodnota nehnuteľnosti spochybniteľná a znalecký posudok je nedôveryhodný. Ďalej

žalobca poukázal na porušenie § 11 ods. 4 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, keď
oznámenie o opakovanej dobrovoľnej dražbe bolo vyvesené na úradnej tabuli mesta Prievidza len v
období dvoch pracovných dní. Žalobca v priebehu konania tvrdil, že namietaná dražba je neplatná z
niekoľkých dôvodov, pričom môže ísť aj o dôvody, ktoré vyšli najavo v konaní. Navrhovateľ dražby nebol
oprávnený navrhnúť realizáciu záložného práva, pretože nemal vykonateľnú pohľadávku voči žalobcovi,

porušil povinnosti podľa § 8a zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a
nedoručil žalobcov žiadnu správu o činnosti spoločenstva a ani ročné vyúčtovania služieb, ktoré sa týkali
predmetného nebytového priestoru. Žalobca doteraz nevie, pre akú pohľadávku a v akej výške bola
dražba navrhnutá a vykonaná, pričom výška pohľadávky a hodnota nehnuteľností bola vo výraznom
nepomere s hodnotou nehnuteľnosti. Vo vzťahu k spoločenstvu bol dlžníkom, pretože sa dostal do
platobnej neschopnosti vinou SR, s ktorou sa súdi. Neboli mu doručené žiadne výzvy na zaplatenie

dlhu, neboli mu doručené ani písomné vyúčtovania služieb. Žalobcovi bolo znemožnené brániť sa voči
tejto pohľadávke, vznáša námietku premlčania tejto pohľadávky, preto súd musí skúmať dôvodnosť
a vôbec existenciu tejto pohľadávky. Znalecký posudok spochybnil, každý musí mať pochybnosti o
správnosti jeho vyhotovenia, preto navrhoval opakovane nariadiť znalecké dokazovanie na zistenie
hodnoty predmetnej nehnuteľnosti. Dražobník nedoručil oznámenie o začatí výkonu záložného práva

Daňovému úradu Prievidza ako prednostnému záložnému veriteľovi. Spochybnil ďalej oprávnenie p.
P. zastupovať žalovaného 1/, ktorá nie je zástupcom predmetného spoločenstva vlastníkov bytov a
nebytových priestorov. Dražba je neplatná pre rozpor s dobrými mravmi z dôvodu výrazného nepomeru
medzi údajnou pohľadávkou a hodnotou vydraženej nehnuteľnosti. Žalobca v čase, keď mu bolo
doručenéoznámenie ozačatívýkonu záložnéhopráva,začalrokovaťsveriteľmiomožnostiposkytnutia

pôžičky, z ktorej by mohol uhradiť prípadný nedoplatok. Žalobca má právo vzniesť námietky proti
cene nehnuteľností aj v konaní o neplatnosť dobrovoľnej dražby. Po doručení znaleckého posudku na
posudok nereagoval, chcel si zabezpečiť právne posúdenie veci. Ohliadku nehnuteľnosti neumožnil
z dôvodu, že chcel riešiť situáciu požičaním si peňazí. K samotnému posudku uviedol, že
namieta jeho správnosť, opakovane navrhol vykonať nové znalecké dokazovanie na zistenie hodnoty

nehnuteľností, pričom dražobník mu nezaslal znalecký posudok v lehote stanovenej zákonom pred
konaním dražby. Nebola dodržaná 30-dňová lehota, keď znalecký posudok bol preukázateľne žalobcovi
doručený 18.7.2015 a dražba bola vykonaná 28.7.2015. K zachyteniu dražby v notárskej zápisnici
namietal, že priebeh dražby nemohol v skutočnosti prebehnúť tak ako sa uvádza v časových údajoch
tejto notárskej zápisnice. K cene nehnuteľností namietal, že znalec Ing. Pavol Jurkovič v znaleckom

posudkom nepoužil metódu porovnávaciu, ktorú mohol použiť získaním porovnateľného materiálu. K
doručovaniu písomnosti uviedol, že v roku 2015 si poštu preberal na adrese Prievidza, B., ale aj
na adrese V., Z. č. XX/XX. Dražobník nepočíta s úložnou dobou na pošte 18 dní, nie je pravdou, že
by si zámerne nechával uplynúť úložnú dobu, jeho zdravotný stav je zlý. Zvýraznil ďalej námietku, že
oznámenie o dražbe nebolo vyvesené na úradnej tabuli Mesta Prievidza počas zákonnej lehoty, boli to

najviacdvadni,čímboliporušenéjehopráva,pretožedražbanebolanáležitezverejnená.Ďalejnamietal,
že až zápisom oznámenia o začatí výkonu záložného práva začína pre navrhovateľa dražby lehota
30 dní, počas ktorej nemôže vykonávať záložné právo. Opakovane ďalej žalobca trval na námietke, že
Daňový úrad Prievidza bol prednostným záložným veriteľom, pretože jeho pohľadávka vznikla skôr ako
pohľadávka spoločenstva.

3. Súd prvej inštancie vykonal vo veci dokazovanie, z ktorého zistil, že podľa LV č. XXXX pre k.ú.
Prievidza Okresného úradu Prievidza, katastrálny odbor nebytový priestor vo vchode č. XX, na prízemí,
priestor č. X bytového domu č.s. XXXXX na parcele č. 3 o výmere 1396 m2 zastavané plochy a nádvoria
bol evidovaný ku dňu konania dražby na žalobcu H. R., s uvedením podielu na spoločných častiach a
spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku vo výške 65/3865-ín. Medzi ťarchy

k tomuto nebytovému priestoru bolo zapísané záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov
a nebytových priestorov podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z.z. v platnom znení, ďalej záložné právo v
prospech Daňového úradu v Prievidzi pod č. 675//2300/87640/01 zo dňa 23.10.2001 a zákaz nakladania
s predmetnou nehnuteľnosťou. Ďalej boli na LV evidované na nebytový priestor viaceré exekučné
záložné práva zriadené vo viacerých exekučných konaní v prospech Sociálnej poisťovne Prievidza.

Zo spisu Okresného úradu Prievidza, katastrálny odbor vyplýva, že vlastnícke právo vydražiteľa
Mgr. X. Z. bolo zapísané na základe záznamovej listiny dňa 7.9.2015 - titul nadobudnutia Dražba
N 541/2015 z 28.7.2015, k predmetnému zápisu sa vzťahuje informatívna poznámka týkajúca sa
začatia konania o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby. Navrhovateľ dražby Spoločenstvo vlastníkovbytov a nebytových priestorov B. a č. XXX písomne dňa 20.5.2015 urobil vyhlásenie o spôsobilosti
predmetu dražby a pravosti, výške a splatnosti pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon dražby. Z tejto
listiny okrem iného vyplýva výška pohľadávky k 30.4.2016 v sume 3674,33 eur. Listom z 30.5.2015

oznamoval Okresný úrad Prievidza, odbor katastrálny, že oznámenie o začatí výkonu záložného práva
dobrovoľnou dražbou bolo zapísané dňa 29.5.2015 - položka zápisu 1979/15 na LV č. XXXX k.ú. V. /č.l.
XXX, XXX spisu/, pričom toto oznámenie doručoval žalovaný 1/ s tým, že ide o výkon záložného práva
zriadeného podľa § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z., pričom z textu oznámenia vyplýva, že bolo
doručenénavedomieajžalobcovinaobeoznačenéadresy.Oznámenieodobrovoľnej dražbedoručoval

dražobník katastrálnemu úradu dňa 29.6.2015 za účelom vyznačenia poznámky na príslušnom LV,
následne po vykonaní dražby bol doručený návrh na povolenie zápisu vlastníckeho práva do katastra
nehnuteľností. Dňa 31.7.2015 bola doručená zápisnica o dobrovoľnej dražbe, oznámenie o výsledku
dražby zo dňa 28.7.2015. Dňa 27.8.2015 bol žalobcom doručený Okresnému úradu Prievidza, odbor
katastrálny návrh na zápis poznámky o začatí súdneho konania podľa § 21 ods. 3 zákona č. 527/2002
Z.z. o dobrovoľných dražbách. Znaleckým posudkom znalca v odbore stavebníctvo Ing. Pavla Jurkoviča

č. 120/2015 zo dňa 24.6.2015 bola všeobecná hodnota nebytového priestoru a pozemku stanovená na
sumu14.600,-eurpozaokrúhlení.Znalecpoužilmetódupolohovejdiferenciáciezdôvodunedostupnosti
relevantných podkladov k porovnaniu. Posudok obsahuje popis nebytového priestoru a bytového domu,
v ktorom sa predmetný priestor nachádza. Súčasťou posudku je aj výzva dražobníka žalobcovi na
umožnenie ohodnotenia nehnuteľnosti a vykonanie obhliadky na deň 17.6.2015. Listom z 22.6.2015

oznamuje žalobca žalovanému 2/ po tom, čo obdržal výzvu na umožnenie vykonania ohodnotenia
nehnuteľnosti, že na danú nehnuteľnosť má prednostné záložné právo SR v zastúpení Daňového
úradu Prievidza a Daňového úradu Topoľčany. Oznámením o dobrovoľnej dražbe z 25.6.2015 pod č.
18/2015 oznamuje dražobník termín konania dražby 28.7.2015 o 10.00 hodine, s miestom konania u
notára Mgr. Q. Výskoka, ide o prvú dražbu nehnuteľnosti uvedenej v oznámení, ďalej sa oznamuje

znalecký posudok znalca H.. Pavla Jurkoviča č. 120/2015, najnižšie podanie 14.600,- eur, minimálne
prihodenie 200,- eur, výška dražobnej zábezpeky 4.000,- eur, termíny obhliadky predmetu dňa
14.7.2015, dňa 21.7.2015 a iné údaje. Z prihlášky pohľadávky do dobrovoľnej dražby Daňovým úradom
Trenčín zo dňa 7.7.2015 vyplýva, že Daňový úrad Trenčín prihlásil svoju pohľadávku ku dňu termínu
dražby vo výške 239.611,96 eur, pričom prihlásená pohľadávka je zabezpečená záložným právom

k nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dražby na základe právoplatného a vykonateľného rozhodnutia
o určení záložného práva k nehnuteľnostiam č. 375/2300/876400/Prí zo dňa 23.10.2001. Notárskou
zápisnicou N 541/2015, Nz 26152/2015 zo dňa 28.7.2015 osvedčuje notár Mgr. Martin Výskok priebeh
dobrovoľnej dražby dražobníka Imaginiation, spol. s.r.o. Partizánske, licitátor dražby Ing. Q. O., predmet
dobrovoľnej dražby - nehnuteľnosť zapísaná v LV č. XXXX ako priestor č. X vo vchode č. XX v

bytovom dome č.s. XXXXX na parcele č. X k.ú. V., podiel na spoločných častiach a spoločných
zariadeniach domu a na pozemku 65/3865-ín, ďalej sa uvádza opis predmetu dražby, opis práv a
záväzkov viaznúcich na predmete dražby, navrhovateľom dražby je Spoločenstvo vlastníkov bytov
a nebytových priestorov so sídlom v Prievidzi, výlučným vlastníkom nebytového priestoru je H. R.,
najnižšiepodaniejeurčenéna14.600.-eur,ideoprvúdražbu.Notár ďalej osvedčil,žedňa28.7.2015sa

prezentovali štyria účastníci dražby, ktoré zložili dražobnú zábezpeku. Účastníci dražby robili postupne
podania s minimálnym prihodením 200,- eur, pričom posledné podanie urobil účastník dražby č. 1 vo
výške 27.400,- eur, pričom príklep bol udelený vydražiteľovi Mgr. X. Z., nar. XX.XX.XXXX. Z pripojených
doručeniek do vlastných rúk k dražbe č. 18/2015 vyplýva, že žalobcovi bola doručená výzva na obhliadku
dňa 15.6.2015, odpoveď na jeho list - vyjadrenie dňa 18.7.2016, znalecký posudok č. 18/2015 dňa

18.7.2015 na obe adresy, pričom zásielka bola uložená na pošte dňa 21.6.2015, dňa 18.7.2015 si
prevzal aj oznámenie o dražbe. Zo zápisnice zo schôdze zhromaždenia Spoločenstva vlastníkov bytov,
B. XXX, zo dňa 14.5.2016 vyplýva, že predmetom schôdze bolo schválenie návrhu dobrovoľnej dražby
k predmetnému nebytovému priestoru, pričom za návrh hlasovalo 29 vlastníkov a návrh bol schválený.
Ku dňu 23.5.2015 predstavoval celkový dlh žalobcu z istiny a príslušenstva vo výške 5.780,73 eur. Z

priložených vyúčtovaní za služby za rok 2010 vyplýva, že nedoplatok na službách za tento rok bol
615,95 eur, za služby za rok 2011 podľa vyúčtovania bol nedoplatok 605,38 eur, nedoplatok za rok 2012
bol 1423,050 eur a celkový dlh ku dňu 31.12.2012 predstavoval 2445,70 eur, nedoplatok za služby
za rok 2013 bol v sume 2.200,- eur a celkový stav k 31.12.2013 v sume - 3263,82 eur, celkový
nedoplatok z vyúčtovania služieb ku koncu roku 2014 činil - 2.907,53 eur. Na výzvu súdu žalovaný

1/ predložil ftc. rozsudku Okresného súdu Prievidza sp. zn. 14C/116/2013 zo dňa 16.12.2014, ktorým
bol žalobca /v označenom konaní ako odporca/ zaviazaný zaplatiť Spoločenstvu vlastníkov bytov a
nebytových priestorov B. XXX celkom istinu 3.733,75 eur spolu s úrokmi z omeškania z jednotlivých
omeškaných súm a nahradiť trovy konania 774,71 eur. Rozsudok nadobudol právoplatnosť 26.2.2015.Z odôvodnenia rozsudku vyplýva, že odporca podal proti platobnému rozkazu odpor, namietal údaje
uvedené vo vyúčtovaniach, namietal nedostatok aktívnej legitimácie navrhovateľa. Navrhovateľovi bol
priznaný žalovaný nárok z titulu nedoplatkov z vyúčtovaní za služby za roky 2012 a 2013 a ďalej

neuhrádzaním predpísaných preddavkov v celkovej sume 3.733,75 eur. Z pripojených podacích hárkov
vyplýva doručovanie písomností žalovaným v 1/ rade žalobcovi na obe udávané adresy v máji 2015,
pričom z priložených doručeniek vyplýva dátum uloženia zásielky 27.5.2015, túto si prevzal žalovaný na
oboch adresách dňa 15.6.2015, pričom podľa vypočutej svedkyne mohlo ísť o doručenie vyúčtovania
za služby za rok 2014. Z aktualizácie dlhu z 13.7.2015 doručenej dražobníkovi vyplýva, že ku dňu

28.7.2015, teda ku dňu konania dražby predstavoval celkový dlh žalobcu v sume 5.780,73 eur.
Oprávnenie p. H. P. konať za Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov B. č. XXX vyplýva
zo zápisu v registri spoločenstiev vedenom na Okresnom úrade Trenčín, deň zápisu zmeny 20.2.2014.
Svedkyňa F. Q. uviedla, že vykonáva na základe mandátnej zmluvy pre žalovaného v 1/ rade kompletnú
ekonomickú činnosť zhruba od roku 1998. Pohľadávka môže vzniknúť iba výsledkom vyúčtovania
služieb, ktoré vyúčtovania boli s určitosťou doručované aj žalobcovi, a to poštou. Vyúčtovania za služby

za rok 2012,2013, a 2014 aj prevzal a svedkyňa potvrdila, že aj predloženými doručenkami preukazuje
doručenie vyúčtovania za predchádzajúci rok. Žalobcu aj osobne stretávala, žiadna reklamácia z jeho
strany nikdy podaná nebola. Preto bola pohľadávka aj uplatnená v súdnom konaní, žalobca nikdy
nespochybňovaltútopohľadávku,jehodlhnaďalej rastie.Žalovaný3/uviedol,ženadražbesazúčastnil,
pretože mal záujem o nebytový priestor, proces prípravy dražby nesledoval. Celá dražba trvala aj dve

hodiny, v notárskej zápisnica sa skutočne opisovalo to, čo aj prebehlo. Priestor vydražil, aj keď ho
nevidel, poznal ho z minulosti, suma bola oproti posudku značne navýšená. Zo stanoviska znalca Ing.
Pavla Jurkoviča z 11.7.2016, ktorý sa vyjadroval k namietanému znaleckému posudku vyplýva tvrdenie,
že znalecký posudok bol podaný v súlade s vyhláškou č. 492/2004 Z.z. v platnom znení. Vlastník
posudzovaný objekt nesprístupnil, ako znalec ju neúspešne navštívil 4x, preto bolo ocenenie vykonané

podľa dostupných údajov, a to vyjadrenia domovníčky a odborných predpokladov. Námietky právneho
zástupcu žalobcu sú nezmyselné, porovnávacia metóda nebola možná, pretože nebolo umožnené
vykonať ohliadku priestoru. Znalecká prax je taká, že v prípade nesprístupnenia nehnuteľnosti znalec
uvažuje len s bežným štandardom, bežným opotrebením a s pôvodným stavom. Jednotková cena viac
ako 50,- eur/1m2 zastavanej plochy je absolútne v súlade s oceňovacím predpisom. Evidenčné číslo

znalca nemá žiaden vplyv na hodnotu oceňovaných nehnuteľností. Nedôvodná je i námietka, že dom
je využívaný na rodinné bývanie, pretože predmetný dom je využívaný na bývanie, správny pôdorys
nebytového priestoru by bolo možné uviesť v posudku, keby vlastník priestoru bol priestor sprístupnil.
Hrúbka muriva sa zisťuje v tzv. skladobnej hrúbke, a tá je 45 cm, ako uvádzal správne v znaleckom
posudku. Súd na návrh žalobcu vyžiadal pre účely porovnania ceny podobného nebytového priestoru od

Okresného úradu Prievidza, odbor katastrálny ftc. zmlúv o prevode nebytových priestorov v predmetnom
obytnom dome, vyžiadal konkrétne scudzovacie úkony, ktoré navrhol zástupca žalobcu za dobu
rokov 2014 - 2015. Z ftc. doručených kúpnych zmlúv pod V 787/2012 vyplýva, že touto zmluvou boli
prevádzané viaceré nebytové priestory a garáž za dohodnutú celkovú kúpnu cenu 64.960,65 eur,
išlo nehnuteľnosti v k.ú. Prievidza a zmluva je z 24.2.2012, pod V 364/2012, V 5272/2013 boli

vkladované kúpna zmluva len k pozemku v k.ú. Prievidza bez prevodu nebytového priestoru, kúpnou
zmluvou pod V 4001/14 bol vkladovaný prevod k bytu v k.ú. Prievidza. Kúpnou zmluvou medzi Q. Z.
a kupujúcimi Q. Q., J. Q. bol uskutočnený prevod nebytového priestoru č. 4, prízemie, vchod, salón
Maja, celková podlahová plocha nebytového priestoru 48 m2, zapísaný v LV č. XXXX k.ú. V., spolu
s podielom na spoločných častiach a zariadeniach a podiel k pozemku za celkovú dohodnutú sumu

20.000,- eur. Išlo o prevod z 25.8.2014 pod č. V 4475/2014. Ďalšou kúpnou zmluvou z 29.4.2014 došlo
k prevodu nebytového priestoru - zariadenie obchodu na prízemí vo vchode č. 33, obytného domu č.s.
XXXXX na parcele č. XX, LV č. XXXX spolu so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a
zariadeniach domu a k pozemku, pričom kúpna cena bola stanovená dohodou 55.000,- eur, išlo však o
neporovnateľný nebytový priestor účelovo určený na obchod. Ďalšou zmluvou pod V 5677/2015 došlo k

prevodu nebytovému priestoru č. 1 v k.ú. Prievidza, ul. O., na prízemí bytového domu č.s. XXXXX vo
vchode č. XX A, B spolu so spoluvlastníckym podielom k spoločným častiam, zariadeniam a pozemku,
výmera nebytového priestoru 81 m2, v celkovej výške určená dohodou 5.000,- eur.
4. Uvedené v spore zistené skutočnosti súd prvej inštancie posúdil podľa § 7 ods. 1 a 2, § 12 ods. 1,
§ 16 ods. 3, § 21 ods. 2 a 4 zákona č. 572/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení platnom ku

dňu konania predmetnej dražby a uviedol, že vychádzajúc zo skutkových zistení v predmetnej veci a
zhodnotiac vykonané dôkazy vo vzájomnej súvislosti, súd opierajúc sa o uvedené ustanovenia zákona
považoval žalobu žalobcu o určenie neplatnosti dražby za nedôvodnú, a preto ju zamietol.5. Žalobca založil dôvody neplatnosti dražby č. 18/2015 konanej dňa 28.7.2015 na viacerých
tvrdeniach. V prvom rade namietal pravosť, výšku a splatnosť pohľadávky, pre ktorú sa výkon záložného
práva dobrovoľnou dražbou uskutočnil a namietal časové porade vzniku zákonného záložného

práva a v tejto súvislosti povinnosti dražobníka pri oznamovacej povinnosti o výkone záložného práva
dobrovoľnou dražbou. Navrhovateľom dražby bol žalovaný v 1/ rade Spoločenstvo vlastníkov bytov
a nebytových priestorov B. XXX so sídlom V., I. č. X/X, pričom podľa vyhlásenia navrhovateľa
dražby podľa § 7 ods. 2 citovaného zákona a § 16 ods. 4 citovaného zákona sa navrhuje dražba
z titulu záložného práva v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa §

15 zákona č. 182/1993 Z.z. v platnom znení, pričom výška pohľadávky bola stanovená ku dňu
30.4.2015 vo výške 3674,33 eur, pričom ku dňu konania dražby bola pohľadávka navrhovateľa dražby
vo výške 5780,73 eur. Žalobca v tejto súvislosti namietal, že mu doteraz nie je zrejmé o akú pohľadávku
ide, akú sumu spoločenstvu dlhu a za ktoré obdobie, spochybnil pravosť a výšku tejto pohľadávky a
vzniesol aj námietku premlčania takto uplatneného práva, pričom po akceptovaní vznesenej námietky
premlčania je dlh voči spoločenstvu v nižšej sume. Vzhľadom k tejto námietke súd zameral dokazovanie

k tejto okolnosti a zisťoval existenciu a výšku pohľadávky v čase vyhlásenia navrhovateľa dražby, resp.
konania dražby. Žalovaný v 1/ rade doložil do súdneho spisu jednotlivé vyúčtovania služieb týkajúce
sa predmetného nebytového priestoru, pretože dlh žalobcu vznikol z týchto vyúčtovaní, keď žalobca
ako vlastník nebytového priestoru od roku 2012 nevykonával žiadne zálohové platby spoločenstvu
a neplatil ani nedoplatky z vyúčtovaní za jednotlivé roky /viď prehľad č.l. 186 až 194 spisu/. Žalobca

namietal opakovane, že mu neboli žiadne upomienky, výzvy a ani vyúčtovania doručované, pretože
pokiaľ aj prevzal nejaké písomnosti ako dokladoval žalovaný v 1/ rade, neboli ich obsahom jednotlivé
vyúčtovania,aleiné písomnosti,pričomneuviedolaké. Vtejtosúvislosti súdudáva,že tvrdenia žalobcu
sú plne neopodstatnené. Z rozsudku OS Prievidza sp. zn. 14C/116/2013 zo dňa 16.12.2014 vyplýva,
že žalobca bol zaviazaný zaplatiť žalovanému v 1/ rade istinu 3.733,75 eur spolu so značnými úrokmi

z omeškania a náhradou trov konania, pričom z odôvodnia rozsudku jednoznačne vyplýva, že žalobca
o konaní vedel, podával odpor voči platobnému rozkazu, rozsudok vzhľadom na jeho právoplatnosť
musel byť žalobcovi doručený, pretože tento nadobudol právoplatnosť 26.2.2015. Žalovaný nárok bol
priznaný z titulu neuhrádzania preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za poskytnuté
plnenia a z titulu neuhradených nedoplatkov, ktoré vznikli z vyúčtovaní za roky 2012 a 2013. Je teda

evidentné, že žalobca o svojom dlhu voči spoločenstvu vedel, vedel aj o výške dlhu a dokonca vedel
i to, že žalovaný v 1/ rade má svoju pohľadávku už judikovanú, t.j. priznanú právoplatným súdnym
rozhodnutím. Žalobca vo vzťahu k žalovanému v 1/ rade nemohol mať žiaden iný záväzok okrem
svojho dlhu z titulu vlastníctva predmetného priestoru. Preto sa javia tvrdenia žalobcu spochybňujúce
pravosťavýškupohľadávkyzaklamlivéaužvôbecvyznievanelogickyargumentáciaprávnehozástupcu

žalobcu až do ukončenia dokazovania /aj po tom, čo súd vykonal dôkaz predmetným rozsudkom OS
Prievidza/, že žalobcovi neboli doručované vyúčtovania služieb, nemal možnosť ich reklamovať a nemal
možnosť náležite vzniesť námietku premlčania. Námietkou premlčania sa nemôže dlžník už úspešne
brániť, pokiaľ je pohľadávka priznaná právoplatným rozhodnutím súdu. Okrem toho v zásade platí,
že záložný veriteľ sa môže domáhať uspokojenia zo zálohu aj vtedy, keď zabezpečená pohľadávka je

premlčaná /§ 151j ods. 2 Občianskeho zákonníka/. Navrhovateľ dražby preto disponoval pohľadávkou
voči žalobcovi ako svojmu dlžníkovi, pričom jeho dlh rástol aj v priebehu procesu dražby, keď ku dňu
28.7.2015 predstavoval celkový nedoplatok 5.780,73 eur. Okrem toho žalobcovi muselo byť viac než
zrejmé, že pokiaľ sa vykonáva dražba na návrh žalovaného v 1/ rade, nemôže vymáhaná pohľadávka
predstavovaťinýprávnydôvod,ako je ztituluneplateniaúhrad,preddavkovanedoplatkovzvyúčtovaní.

Navrhovateľ dražby mal preto oprávnenie urobiť vyhlásenie o pravosti a výške svojej pohľadávky, ktorú
mal priznanú právoplatným rozhodnutím súdu a následne v priebehu konania táto rástla o nedoplatok
za služby za rok 2014 a neuhradené úhrady za rok 2015. Žalovaný v 1/ rade následne aj preukázal,
že žalobcovi bolo doručené vyúčtovanie za služby za rok 2014, čo vyplýva z vyúčtovania za rok 2014
a z doručenky. Z predložených doručeniek vyplýva, že uvedené písomnosti doručovala Prvá súkromná

správa budov Prievidza, ktorá aj predmetné vyúčtovanie vyhotovila a vzhľadom na dátum vyúčtovania
dňa 23.5.2015 a dátum uloženia zásielok na pošte 27.5.2015, je zrejmé, že muselo dôjsť k doručeniu
predmetného vyúčtovania. Žalobca však tvrdil, že v tejto obálke nebolo vyúčtovanie za služby za rok
2014 a nevedel uviesť, čo sa v nej nachádzalo. Vzhľadom na časovú súvislosť medzi vyhotovením
vyúčtovania za rok 2014 a dátumom doručovania tejto písomnosti s prihliadnutím na výpoveď svedkyne

F. Q. nemásúdnajmenšiupochybnosť,že žalobcoviboloriadnedoručenépredmetnévyúčtovanie,voči
ktorému nepodal ani reklamáciu. Uvedené skutočnosti potvrdila vypočutá svedkyňa F. Q.. Opakované
tvrdenie právneho zástupcu žalobcu, že žalovaný si nesplnil povinnosť podľa § 8a zákona č. 182/1993
Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, sú preto neopodstatnené. Keďže žalobca si svojeplatobné povinnosti voči žalovanému v 1/ rade viac rokov neplnil, nepristúpil ani k splácaniu svojho dlhu,
jeho dlh naďalej rástol a vzhľadom na ostatné nesplatené dlhy žalobcu bolo rozhodnutie žalovaného
v 1/ rade navrhnúť dražbu podľa § 8b ods. 2 písm. i/ zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov

a nebytových priestorov celkom legitímne. Žalovaný v 1/ rade vykonáva funkciu správcu a je jeho
zákonnou povinnosťou podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru
vdomenauspokojeniepohľadávokpodľa§15,akjeschválenýnadpolovičnouväčšinouhlasov všetkých
vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vzhľadom na povahu subjektu správcu a špecifickosť
zákonného záložného práva podľa § 15 citovaného zákona, je teda predovšetkým na vôli ostatných

vlastníkov bytov a nebytových priestorov, či si odhlasujú takýto spôsob vymoženia pohľadávky.
Žalovaný v 1/ rade v konaní preukázal, že na schôdzi konanej dňa 14.5.2015 bol nadpolovičnou
väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorých je 39, v počte hlasujúcich 29
odsúhlasený postup, podľa ktorého bude podaný návrh na začatie výkonu záložného práva a vykonanie
dobrovoľne dražby nebytových priestorov. Uvedené skutočnosti mal súd preukázané zo zápisnice
z 14.5.2015. Predseda spoločenstva má uvedené oprávnenie v zmysle § 7c ods. 2 písm. i/ zákona

č. 182/1993 Z.z. v platnom znení. Žalobca ďalej namietal, že dražobník, resp. navrhovateľ dražby
nesplnili povinnosti pri oznámení o dražbe v zmysle § 17 zákona č. 527/2002 Z.z. v platnom znení
a došlo k porušeniu § 151l a § 151ma Občianskeho zákonníka, pretože bolo potrebné oznamovať
výkon záložného práva aj voči ostatným záložným veriteľom, nedodržanie tejto povinnosti má za
následokneplatnosť dražby, prednostnéprávona zálohmádaňovýúrad.Taktodražobníkneoprávnene

vydražil predmet dražby a prostriedky zadržal, keby bol dražbu robil daňový úrad, má splatenú väčšiu
čiastku, dražobník sa mohol dohodnúť s daňovým úradom na dražbe a podobne. S uvedeným názorom
sa súd nestotožnil. Z oznámenia a listín doručených Okresným úradom v Prievidzi, odbor katastrálny
vyplýva, že oznámenie o začatí výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby bolo správe
katastra doručené dňa 27.5.2015 o 13.00 hod. a zapísané bolo dňa 29.5.2015. Uvedené oznámenie

bolo vypracované Spoločenstvom vlastníkov bytov a nebytových priestorov dňa 20.5.2015 a z úpravy na
tomto oznámení vyplýva, že bolo doručované na vedomie žalobcovi na obe známe adresy. Tým došlo
k splneniu povinnosti záložného veriteľa podľa § 151 1 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého
začatie výkonu záložného práva je záložný veriteľ povinný písomne oznámiť záložcovi a dlžníkovi,
ak osoba dlžníka nie je totožná s osobou záložcu, a pri záložných právach registrovaných v registri

záložných práv aj zaregistrovať začatie výkonu záložného práva v tomto registri, ak tento zákon alebo
osobitný zákon neustanovuje inak. V písomnom oznámení o začatí výkonu záložného práva záložný
veriteľuvediespôsob,akýmsauspokojíalebosabudedomáhaťuspokojeniazozálohu.Oznámeniebolo
doručené podľa § 151l ods. 4 aj príslušnému okresnému úradu. Žalobca tvrdil, že uvedené oznámenie
mu doručované nebolo. Do spisu založil žalovaný 1/ ftc. podacieho hárku, z ktorej vyplýva, že dňa

26.5.2015 bola daná na poštu zásielka pre Okresný úrad Prievidza, odbor katastrálny a ďalej v ten
istý deň aj zásielka pre žalobcu na adresy Prievidza, B. č. XXX/XX a V., J.C. Z. č. XXX/XX, pričom
zásielky doručovalo W. B. č. XXX, V.. Je teda preukázané, že žalobca v jeden deň dal na poštu pre
Okresný úrad Prievidza a pre žalobcu tri zásielky. V rovnakom čase bolo približne doručované žalobcovi
aj vyúčtovanie za služby, preto je nepravdepodobné, že by si aj túto písomnosť neprevzal. Vzhľadom

na vecnú a časovú súvislosť, keď je nepochybné, že oznámenie o začatí výkonu záložného práva bolo
dňa 27.5.2015 doručené Okresnému úradu Prievidza, odbor katastrálny, súd nemá žiadnu pochybnosť o
tom, že uvedené oznámenie bolo doručené aj žalobcovi, pretože uvedená úprava vyplýva zo samotného
oznámenia a z toho, že v ten istý deň boli dané na poštovú prepravu zásielky pre katastrálny úrad, ako aj
prežalobcu.Pokiaľsapokúšal žalobcatvrdiť,že vobálkachnebolitietolistiny,súd uvedené nepovažuje

za pravdivé. Ďalej súd uviedol, že pokiaľ žalobca namietal, že dražobník si túto povinnosť nesplnil, tak
povinnosť vydať a doručiť oznámenie o začatí výkonu záložného práva nemá dražobník, ale záložný
veriteľ. Žalobca ďalej namietal nesplnenie povinnosti dražobníkom v zmysle § 151ma Občianskeho
zákonníka, pretože prednostným záložným veriteľom podľa žalobcu nie je navrhovateľ dražby z titulu
zákonného záložného práva, ale Daňový úrad v Prievidzi, ktorého záložné právo vzniklo na základe

rozhodnutia Daňového úradu v Prievidzi č. 675/2300/87640/01/Pri zo dňa 23.10. 2001, ktoré rozhodnutie
bolo doručené Okresnému úradu Prievidza, odbor katastrálny a nadobudlo právoplatnosť 12.11.2001.
Išlo o záložné právo k predmetnému nebytovému priestoru a zabezpečovalo daňový nedoplatok v
celkovej sume 8.758.582,76 Sk. Uvedené vyplýva z rozhodnutia o určení záložného práva, ktoré je
súčasťou súdneho spisu. Z LV č. XXXX k.ú. V. vyplýva, že medzi ťarchy zapísané k predmetnému

nebytovému priestoru je ako prvé v poradí zapísané záložné právo ostatných vlastníkov bytov a
nebytovýchpriestorovpodľa§15zákonač.182/1993Z.z.,ďalejjezapísanéhoreuvedenézáložnéprávo
Daňového úradu v Prievidzi a viaceré exekučné záložné práva zapísané neskôr. Súd konštatuje, že v
zásade platí, že záložný veriteľ je v prípade konkurencie (súbehu) viacerých záložných práv na ten istýpredmetzálohupovinnýpísomneoznámiťzačatievýkonuzáložnéhoprávavšetkýmzáložnýmveriteľom,
ktorým záložné právo vzniklo skôr ako jeho záložné právo, t. j. majú skoršie poradie pre uspokojenie
svojich záložných práv. Splnenie tejto oznamovacej povinnosti je dôležité z toho hľadiska, že Občiansky

zákonník v takomto prípade vychádza zo zásady prednostného uspokojenia tých záložných veriteľov,
ktorých záložné právo vzniklo skôr (pozri § 151k ods. 1 Občianskeho zákonníka). Právne významné bolo
preto vyriešiť otázku, či žalovaný v 1/ rade ako záložný veriteľ a navrhovateľ dražby mal postavenie
prednostného záložného veriteľa. Podľa § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. v platnom znení ku dňu
konania dražby, na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu,

spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok
vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil
vlastníkbytualebonebytovéhopriestoruvdome,vznikázozákonakbytualeboknebytovémupriestoruv
dome záložné právo v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné
právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik a zánik záložného práva sa
zapíše do katastra nehnuteľností. Vo všeobecnosti súd udáva, že zabezpečenie formou zákonného

záložného práva sa vzťahuje najmä na pohľadávky peňažného charakteru, ktoré vznikli na základe
povinnosti úhrad za prevádzku, opravy a údržbu spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva
domu a pozemku alebo platieb za dodávku služieb súvisiacich s užívaním bytu a nebytového priestoru,
ako aj náhrad škôd, ktoré spôsobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru alebo osoby užívajúce byt
alebo nebytový priestor na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve domu alebo pozemku.

Účelomzakotveniazáložnéhoprávapriamovzákonebolojednakpôsobiťprevenčnenavlastníkovbytov
a nebytových priestorov s cieľom riadneho a včasného plnenia si zákonných a zmluvných povinností
a jednak ochrana ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov voči neplneniu si povinností
jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, prípadne ďalších osôb užívajúcich byt
alebo nebytový priestor. Samotné zabezpečenie pohľadávky záložným právom spočíva v tom, že ak

si dlžník, ktorým je vždy konkrétny vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, nesplní svoju
platobnú povinnosť riadne a včas, má spoločenstvo alebo ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov
v bytovom dome ako záložní veritelia právo domáhať sa uspokojenia pohľadávky zo zálohu, ktorým je
vždykonkrétnybytalebonebytovýpriestor.Právnevýznamnábola otázka vzniku zákonnéhozáložného
práva podľa § 15 ods. 1 citovaného zákona a teda otázka, či žalovaný 1/ má postavenie tzv. najstaršieho

záložného veriteľa. Podľa právneho názoru súdu a vychádzajúc aj z právnej teórie zákonné záložné
právo vzniká momentom účinnosti právnej normy, ktorá ho do právneho poriadku zavádza a nepristupuje
k jeho vzniku žiadna ďalšia právna skutočnosť, ako je to napríklad pri vklade zmluvne dohodnutého
záložnéhopráva. Zhľadiskakonkurencieviacerýchzáložnýchprávjedôležitýmomentvznikuzáložného
práva a nie moment vzniku zabezpečovanej pohľadávky. Vo všeobecnosti platí, že záložné právo

môže zabezpečovať aj v budúcnosti vzniknuté pohľadávky /§ 151c ods. 2 Občianskeho zákonníka/.
Podľa názoru súdu práve účelom zákonného záložného práva je predovšetkým zabezpečiť vymoženie
všetkých pohľadávok ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov voči neplatičovi, pričom
realizačná funkcia záložného práva sa však prejaví, až keď vznikne takto v budúcnosti zabezpečovaná
pohľadávka. Len takýto výklad plní zmysel a účel zákonného záložného práva podľa § 15 ods. 1

predmetného zákona. Porovnajúc napríklad zmluvné záložné právo aj toto vzniká vkladom do katastra
nehnuteľnosti v čase, keď pohľadávka, ktorú zabezpečuje nie je v štádiu vzniku realizačnej funkcie
záložného práva. Záložné právo sa zmluvne dojednáva vtedy, keď dlžník ešte nemá žiaden splatný
dlh voči záložnému veriteľovi a je evidentné, že v tomto štádiu ako je to i pri vzniku záložného práva,
plní zmluva len zabezpečovaciu funkciu záložného práva. Preto súd dospel k právnemu názoru, že

žalovaný 1/ bez ohľadu na časový moment vzniku svojich pohľadávok, je v pozícii tzv. najstaršieho
záložného veriteľa a navrhovateľ dražby alebo dražobník pri procese dražby nemal povinnosť doručovať
oznámenie o začatí výkonu záložného práva ostatným záložným veriteľom, predovšetkým Daňovému
úradu v Prievidzi /§ 151ma Občianskeho zákonníka/. Súd preto námietku žalobcu o nesplnení si
uvedenej oznamovacej povinnosti nezohľadnil. Okrem toho takáto námietka zo strany žalobcu nie je

ani opodstatnená, pretože v tomto smere bol dotknutý na svojich právach nie žalobca, ale /pripustiac
názor žalobcu/ Daňový úrad v Prievidzi, pretože predovšetkým o uspokojenie jeho pohľadávky ide. Je
evidentné, že Daňový úrad v Prievidzi si svoju pohľadávku v dražbe riadne uplatnil a postup dražobníka
pri vykonávaní dražby nenamietal. Pokiaľ žalobca poukazoval na rozhodnutie NS SR 6Mcdo /8/2010
z 27.7. 2011, súd konštatuje, že v danej veci išlo o posudzovanie predaja existencie záložných práv

v exekučnom konaní, zákonné záložné právo nebolo zapísané v katastri nehnuteľností a nebola ani
prihlásená do dražby pohľadávka z titulu úhrad spojených s vlastníctvom k bytu. Ďalšia podstatná
námietka žalobcu sa týkala neprimeranosti výšky pohľadávky, pre ktorú sa viedol výkon záložného práva
a hodnotou draženého nebytového priestoru. Súd opätovne zdôrazňuje, že žalobca bol dlhoročnýmneplatičom vo vzťahu k žalovanému 1/, svoju nepriaznivú finančnú situáciu nevedel riešiť, odmietal
akúkoľvek spoluprácu so žalovaným 1/, nepristúpil ani na prípadné postupné splácanie dlhu. V rámci
súdneho konania uvádzal, že hľadal veriteľov, ktorí by mu požičali, aby vyrovnal aj tento dlh, avšak sa

tak nestalo a práve preto napríklad nenamietal doručený znalecký posudok. Vzhľadom na povahu
jeho obrany v konaní, keď namieta nedoručenie písomností spoločenstvom, dražobníkom, keď namietal
výšku pohľadávky a jej premlčanie napriek tomu, že bol voči nemu vydaný rozsudok v konaní vo
veci samej pred konaním dražby, javí sa jeho postoj k splneniu si povinností voči žalovanému 1/ ako
zavádzajúci a nesmerujúci k splneniu si peňažných povinností vôbec. Za stavu, že viac rokov svoje

záväzky voči spoločenstvu neplnil, má evidentne väčšie dlhy daňového charakteru, možno považovať
postup spoločenstva, ktoré si iným spôsobom svojho pohľadávku vymôcť nemohlo, za primeraný.
Pohľadávka v čase dražby bola 5.780,73 eur, preto zvolený predaj nebytového priestoru, ktorého cena
zistenáznaleckýmposudkombola14.600,-eur sanejavívzhľadomnavšetkyokolnostiakoneprimeraná
zpohľadupomeruvymáhanejpohľadávkyahodnotydraženej nehnuteľnosti.Pokiaľžalobcapoukazoval
na rozsudkom Krajského súdu v Prešove sp.zn. 1Co 102/2013 z 10.7.2013, súd udáva, že išlo o

skutkovo inú vec s inou hodnotou draženej nehnuteľnosti. Okrajovo súd udáva, že práve v tomto
rozhodnutí odvolací súd vyslovil právny záver, že pre výkon záložného práva dobrovoľnou dražbou
vzhľadom na koncepciu zákona sa nevyžaduje exekučný titul. Žalobca pritom opakovane v konaní
uvádzal, že exekučný titul je podmienkou pre začatie výkonu záložného práva dobrovoľnou dražbou
s čím sa súd nestotožňuje. Súd pri tejto príležitosti konštatuje, že ani záver, že výška vymáhanej

pohľadávky sa musí približovať cene draženej nehnuteľnosti, nie je absolútny a vždy treba brať
ohľad na okolnosti konkrétnej veci. Ďalšou námietkou žalobcu bola námietka k cene nehnuteľností.
Žalobca namietal nedostatky znaleckého posudku, cena zistená znalcom bola nereálna a výrazne
podhodnotená, preto navrhoval vo veci vykonať znalecké dokazovanie. Súd tento dôkaz nevykonal,
pretože nemal vážnejšie pochybnosti o použiteľnosti namietaného znaleckého posudku znalca Ing.

Pavla Jurkoviča č. 120/2015, ktorý sa k posudku a námietkam žalobcu vyjadril aj písomne listom z
11.7.2016. Žalobca namietal niektoré znalcom uvádzané nesprávne technické parametre, formálne
označenie znalca a celkovú zistenú hodnotu nehnuteľností 14.600,- eur. V zásade súd udáva, že
dražobník v zmysle § 12 ods. 1 zákona č. 572/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách má povinnosť zaistiť
ohodnotenie nehnuteľnosti znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší ako

šesť mesiacov. Takýto posudok bol dražobníkom vypracovaný po tom, čo sa znalec 4x neúspešne
domáhal vykonania obhliadky nehnuteľností. V konaní nebolo sporné, že žalobca prevzal oznámenie
o termíne vykonania obhliadky, na toto reagoval aj listom dražobníkovi a nebolo sporné, že opakovane
neumožnil ohodnotenie nehnuteľnosti. Vyjadril sa opakovane v konaní, že tak robil preto, že sa snažil
nájsť veriteľov, ktorí by mu požičali, aby dlh mohol vyrovnať, resp. že na nehnuteľnosť má prednostné

právo iný veriteľ. Oznámenie o obhliadke bolo žalobcovi doručené, čo vyplýva z doručeniek, žalobca
ohodnotenie predmetu dražby neumožnil. Tieto okolnosti podľa názoru súdu nemôžu ísť na ťarchu
činnosti dražobníka a pokiaľ žalobca obhliadku nehnuteľností neumožnil, následne ani podľa § 12 ods.
4 zákona nepodal námietky proti znaleckému posudku, nemôže sa žalobca úspešne týmto brániť v
konaní o neplatnosť dražby. Z § 12 ods. 3 citovaného zákona vyplýva možnosť dražobníka zabezpečiť

ohodnotenie aj len z dostupných údajov. Z takýchto dostupných údajov znalec vyhádzal, čo vyplýva
zo znaleckého posudku, ako i z písomného vyjadrenia znalca z 11.7.2016. Podľa právneho názoru
súdu každý dlžník musí v takýchto situáciách, keď neumožní riadne ohodnotenie nehnuteľnosti niesť
zákonný následok, a to strpieť zaistenie ceny znaleckým posudkom vychádzajúcom len z dostupných
údajov aj za cenu neúplných technických podkladov. Zákon rieši takúto situáciu tak, ako súd opisuje

vyššie a za splnenia zákonných predpokladov aj takto zistená hodnota nehnuteľnosti musí byť v
procese dražby akceptovateľná, pretože pri opačnom názore by sa mohlo stať, že by k dražbe
nehnuteľnosti a náležitému oceneniu nikdy nemuselo dôjsť, ak by vlastník svoju nehnuteľnosť nikdy
nesprístupnil. Okrem toho námietky žalobcu k znaleckému posudku podľa názoru súdu nie sú spôsobilé
privodiť vyššiu cenu ako zistenú znaleckým posudkom. Uvedenie nesprávneho čísla znalca v posudku

a v jeho závere v znaleckej doložke je len formálnym nedostatkom a nemá žiaden vplyv na zistenie
ceny, stanovenie metodiky a zatriedenie predmetu ocenenia je vecou znalca, výhrady k výške svetiel
miestností, veľkosti okien, dverí, výhrady k pôdorysu nebytového priestoru nemôžu byť dôvodné
vzhľadom na to, že znalec priestor nevidel a nemôžu ísť na ťarchu činností znalca. Rovnako použitie
metódy ocenenia polohovou diferenciáciou je výhradne v kompetencii znalca. Znalec nemal k dispozícií

žiadny porovnateľný materiál. Len ťažko možno pričítať znalcovi, že nepoužil metódu porovnávaciu,
keď mu žalobca neumožnil obhliadku nehnuteľnosti a znalec by evidentne nemal podklady pre
získanie porovnávaciehomateriálu. Zdostupnýchkúpnychzmlúv,ktorésúdzadovážilnanávrhžalobcu,
taktiež nie je možné jednoznačne vyvodiť, že by v danom čase a priestore boli uskutočňované viaceréporovnateľné prevody, boli zistení prevody nebytových priestorov dokonca i za nižšie ceny, než bola
cena vydražená v predmetnej dražbe, resp. išlo o neporovnateľne iné nebytové priestory. Znalec vo
svojom písomnom vyjadrení uvádza, že je plne akceptovateľná jednotková cena vo výške 50 eur /m2

zastavanej plochy domu a je v súlade s oceňovacím predpisom. Žalobca v žalobe poukazuje na ponuku
nebytového priestoru za 100.000,- eur. Podľa súdu stanovenie ponuky ako takej ešte neznamená, že
priestor je za túto cenu aj reálne predateľný. V tomto smere sú neopodstatnené aj výhrady žalobcu v
žalobe o nesúladu označenia vlastníka priestoru, ktorým nie je fyzická osoba žalobcu, ale fyzická osoba
podnikateľ - samostatne zárobkov činná osoba H. R. - ARCIOND. Uvedená námietka nie významná,

pretože každá fyzická osoba - podnikateľ zodpovedá za svoje záväzky celým svojim majetkom a
naopak aj dlh fyzickej osoby ako súkromnej osoby môže byť vymáhaný z jeho podnikateľského majetku.
Vtejtosúvislostisúdudáva,žeaniznalecký posudokzabezpečenýdražobníkomniejepriamymurčením
ceny predmetu dražby, pretože táto cena sa tvorí ako priesečník dopytu a ponuky priamo na dražbe.
V danej veci pri o dražbe sa zúčastnili štyria účastníci dražby, ktorý na dražbe aj robili jednotlivé
podania tak, že minimálne prihodenie predstavovalo 200,- eur. Najnižšie podanie sa rovnako cene

nehnuteľnosti zistenej znaleckým posudkom 14.600,- eur /§ 16 ods. 6 citovaného zákona/, pričom
jednotliví účastníci dražby robili podania až posledného podania urobeného žalovaným 3/ do sumy
27.400,- eur, ktoré zostalo najvyšším podaním a následne mu bol udelený príklep. Je teda zrejmé,
že samotná cena sa tvorila priamo na dražbe a vyjadrovala aktuálnu ponuku a dopyt po predmetnej
nehnuteľnosti, pričom nikto z prítomných záujemcov nemal záujem získať nehnuteľnosť za vyššiu sumu.

Z uvedených dôvodov súd nepovažoval za potrebné oceňovať nehnuteľnosť novým posudkom. V tejto
súvislosti súd ešte udáva, že pokiaľ žalobca namietal oneskorené doručenie znaleckého posudku, ktoré
mu bolo doručené 18.7.2015 a do času konania dražby neubehlo 30 dní, súd ani túto skutočnosť
nepovažoval za tak významnú, že by mohla zneplatniť dražbu. Je pravdou, že v zmysle § 12 ods. 4
citovaného zákona dražobník včas zaslal vlastníkovi predmetu dražby znalecký posudok a to poštou,

pričom dňa 21.6.2015 bola zásielka uložená na pošte a žalobca si vyzdvihol znalecký posudok až
dňa 18.7. 2015, teda na konci úložnej doby. Skutočnosť, že tak urobil zo zdravotných dôvodov žalobca
súdu nepreukázal, v tomto čase sa zdržiaval na danej adrese, nebol odsťahovaný ani hospitalizovaný
v žiadnom zariadení. Je zrejmé, že tak konal účelovo, preto nemožno vzhľadom na jeho konanie dať
na ťarchu dražobníka skutočnosť, že dražobníkovi neuplynula lehota 30 dní na doručenie posudku.

Dražobníkovi plynie lehota na zaslanie znaleckého posudku a vlastníkovi predmetu dražby plynie
lehota 10 pracovných dní od jeho doručenia podať námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby a žiadať
vyhotoviť nový znalecký posudok. I keď vzhľadom na dátum doručenia posudku do konania dražby
nestačila uplynúť lehote 10 pracovných dní, uplynula len lehota 10 kalendárnych dní, je zrejmé, že
žalobca nepodal a nemal ani v úmysle takúto námietku podať, pretože ako sa opakovane na otázky

súdu vyjadril, chcel vec riešiť požičaním si peňazí. Vzhľadom na uvedené súd ani v tejto okolnosti
nevidel žiadne závažné pochybenie v neprospech dražby. Z oznámenia Mestského úradu Prievidza z
17.8.2015 vyplýva, že oznámenie o dobrovoľnej dražbe bolo formou verejnej vyhlášky zverejnené na
úradnej tabuli od 1.7.2015 do 29.7.2015, bola preto splnená povinnosť oznámiť najmenej 15 dní pred
konaní dražby uvedenú skutočnosť na úradnej tabuli obce v zmysle § 11 ods. 4 citovaného zákona,

preto je námietka žalobcu aj v tomto smere nedôvodná. Tvrdenie žalobcu, že vyhláška nebola na
úradnej tabuli po uvedenú dobu, žalobca nepreukázal. Žalobca ďalej namietal nedostatky notárskej
zápisnice, ktoré bližšie nešpecifikoval, pričom namietal, že dražba nemohla trvať tak krátky čas, ako
vyplýva z notárskej zápisnice. Z vyjadrenia žalovaného 3/ jasne vyplýva, že celá dražba trvala dlhší
čas, v notárskej zápisnici je riadne obsiahnuté všetko, čo sa v skutočnosti aj udialo, preto je námietka

aj v tomto smere neopodstatnená a nespôsobilá priviesť žalobcovi priaznivejší následok. Zhrnujúc
horeuvedené súd záverom konštatoval, že vysloviť neplatnosť už uskutočnenej dražby môže súd len
za preukázania porušenia zákonných ustanovení, ktoré zároveň znamenajú ujmu na právach osoby,
ktorá sa neplatnosti dovoláva. Žalobca takéto porušenia zákonných povinností nepreukázal a vzhľadom
na uvedené súd žalobu v celom rozsahu zamietol.

6. O náhrade trov konania súd prvej inštancie rozhodol podľa 262 ods. 1 v spojení s § 255 ods. 1 CSP.
Žalovaní boli v konaní plne úspešní. Keďže si nárok na náhradu trov konania uplatnil len žalovaný 2/,
súd tomuto nárok na náhradu trov konania priznal proti žalobcovi v plnom rozsahu.
7. Proti tomuto rozsudku podal včas odvolanie žalobca. Uviedol, že nesúhlasí so závermi súdu prvej
inštancie, podľa neho súd nesprávne vec po právnej stránke posúdil a jeho rozhodnutie je nezákonné

a arbitrárne. Napadnutý rozsudok vychádza z vysoko formalistického výkladu príslušných právnych
noriem, vychádza z domnienok a dohadov a nie zo skutočne preukázaných skutočností. Súd prvej
inštancie nepristupoval k stranám na základe zásady rovnosti účastníkov, najmä pokiaľ ide o možnosť
uplatňovať prostriedky procesného útoku a procesnej obrany. To je zrejmé z toho, že aj keď z výpovedežalovaných 1/ a 2/ vyplynulo, že pred konaním dražby žalovaný 1/ nepredložil žalovanému 2/ písomné
vyhlásenie v zmysle § 7 ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách, ktoré by obsahovalo vyhlásenie o
pravosti, výške a splatnosti pohľadávky, pre ktorú navrhol výkon záložného práva, a napriek tomu,

že žalovan1/ na viacerých pojednávaniach sa nevedel vyjadriť k výške a splatnosti pohľadávky, súd
prvej inštancie vykonával v tomto smere dokazovanie, napríklad výsluchom svedkyne Machovičovej,
bez toho, aby bol na to podaný procesný návrh zo strany žalovaných. Podľa žalobcu je arbitrárny
záver súdu prvej inštancie o existencii pohľadávky žalovaného 1/, pre ktorú bola dobrovoľná dražba
vykonaná a aj záver, že právo žalovaného 1/ nie je premlčané. Súd prvej inštancie sa nezaoberal

námietkou premlčania pohľadávky, pre vymoženie ktorej sa dražba realizovala a ani námietkou žalobcu
o porušení § 12 ods. 4 zákona o dobrovoľných dražbách zo strany žalovaného 2/, ktorý stanovuje,
že vlastníkovi predmetu dražby treba znalecký posudok na predmet dražby doručiť najneskôr 30 dní
pred dňom konania dražby. Táto lehota nebola v danom prípade dodržaná a tým nebola dodržaná ani
10 dňová zákonná lehota, ktorú má vlastník predmetu dražby na prípadné námietky proti znaleckému
posudku. Túto námietku vzniesol žalobca už v rámci pojednávania pred súdom prvej inštancie, ale tento

súd na ňu v napadnutom rozhodnutí nijako nereagoval. Žalovaný 1/ tiež žalovanému 2/ nepredložil
písomné vyhlásenie v zmysle § 7 ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách. Nesprávne a arbitrárne bolo
zo stranu súdu prvej inštancie posúdené aj splnenie notifikačnej povinnosti žalovaného 1/ v zmysle
§ 151l ods. 1 Občianskeho zákonníka, keď nebol predložený žiadny dôkaz, ktorý by hodnoverne a
nespochybniteľne preukazoval, že pred uskutočnením dobrovoľnej dražby žalovaný 1/ doručil žalobcovi

oznámenie o začatí výkonu záložného práva. Podací lístok, na ktorom nie je ani uvedené aká listina sa
doručuje takýmto dôkazom nie je. Dôkaznú povinnosť v tomto smere mal žalovaný 1/, ktorý ju nesplnil a
tak možno považovať všetky úkony súvisiace s realizáciou jeho záložného práva za neplatné. Súd prvej
inštancie ďalej nesprávne posúdil otázku vzniku záložného práva v prospech žalovaného 1/. Žalovaný
1/ nebol oprávnený vykonať záložné právo pred tým, ako o tomto zámere informovalo daňový úrad,

nakoľko pohľadávka žalovaného 1/ a teda aj jeho záložné právo podľa § 15 zákona o vlastníctve bytov
vznikli neskôr ako záložné právo daňového úradu. Tomuto svedčí aj rozhodnutie najvyššieho súdu
Slovenskej republiky sp. zn. 6MCdo/8/2010 zo dňa 27.07.2011, podľa ktorého existencia záložného
práva podľa § 15 zákona o vlastníctve bytov je podmienená vznikom pohľadávky uvedenej v tomto
ustanovení a vznik záložného práva nemôže nastať pred vznikom zabezpečovanej pohľadávky. V tomto

prípade pohľadávka daňového úradu vznikla oveľa skôr ako pohľadávka žalovaného 1/ a ten tak nemal
postavenie prednostného záložného veriteľa. V závere žalobca poukázal na to, že napadnutý rozsudok
súdu prvej inštancie je arbitrárny, keď v ňom súd prvej inštancie nezaujal žiadne stanovisko k jeho
argumentáciiohľadomrozporukonaniažalovanýchsozákonomodobrovoľnýchdražbách.Týmtoporušil
jeho základné právo na spravodlivé súdne konanie. Navrhol preto, aby odvolací súd napadnutý rozsudok

zmenil tak, že jeho žalobe v celom rozsahu vyhovie.
8. Žalovaní 1/ a 3/ sa k odvolaniu žalobcu písomne nevyjadrili.
9. Žalovaný 2/ na odvolanie žalobcu písomne uviedol, že ako dražobník postupoval v zmysle zákona
o dobrovoľných dražbách a splnil si všetky svoje povinnosti. Zákonné záložné právo žalovaného 1/ je
vedené v katastri nehnuteľností ako prvé v poradí. Toto záložné právo vzniklo zo zákona a ostatné

záložné práva budú mať neskoršie poradie aj keby v čase jeho zápisu do katastra nehnuteľností vlastník
bytualebonebytovéhopriestorunemalvočispoločenstvuvlastníkovžiadnydlh.Okremtohodaňovýúrad
prihlásil svoju pohľadávku do dobrovoľnej dražby a teda mal vedomosť o konaní dobrovoľnej dražby.
Všetky pohľadávky žalovaného 1/ voči žalobcovi boli v čase vydania vyhlásenia navrhovateľa dražby
o spôsobilosti predmetu dražby a pravosti, výške a splatnosti pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon

dražby prejudikované Okresným súdom Prievidza a správoplatnené. K celej situácii by nebolo došlo,
keby si žalobca plnil svoje záväzky voči spoločenstvu. Žalobca nespolupracoval ani pri dobrovoľnej
dražbe. V draženej nehnuteľnosti sa ani raz neukázal, nespolupracoval pri ohodnocovaní nehnuteľnosti
a túto v čase ohliadok nesprístupnil. Znalecký posudok na ohodnotenie nehnuteľnosti bol zaslaný
žalobcovi 26.06.2015, teda v zákonom stanovenej lehote, ako úradná zásielka do vlastných rúk a bol aj

žalobcom osobne prevzatý. Proti znaleckému posudku nebola z jeho strany podaná žiadna námietka a
preto sa má za to, že žalobca so znaleckým posudkom súhlasil. Žalovaný 2/ preto navrhol, aby odvolací
súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie potvrdil.
10. Žalobca k vyjadreniu žalovaného 2/ na svoje odvolanie uviedol, že tvrdenia žalovaného sú účelové
a zavádzajúce. Pohľadávka žalovaného 1/ voči žalobcovi, pre ktorú mala byť realizovaná dobrovoľná

dražba v čase vzniku záložného práva daňového úradu neexistovala. Toto bolo pred súdom prvej
inštancie jasne zistené. Na tomto nič nemení ani skutočnosť, že si daňový úrad svoju pohľadávku
do dobrovoľnej dražby prihlásil. Žalobca trvá aj na to, že mu nebol zaslaný znalecký posudok na
ohodnotenie predmetu dražby v zákonom stanovenej lehote, keď mu bol doručený dňa 18.07.2015 adražba sa konala dňa 28.07.2015. Takto žalobcovi pred dňom konania dražby neuplynula ani 10 dňová
lehota, ktorú zákon stanovuje pre prípadné námietky proti znaleckému posudku. Nakoniec žalobca
poukázal na to, že mu bolo zo strany súdu prvej inštancie doručené vyjadrenie svedkyne F. Q. k jeho

odvolaniu proti rozsudku súdu prvej inštancie. Podľa neho je neprípustné, aby rozhodnutie v merite
veci bolo zasielané svedkom a takýto procesný postup zakladá odvolací dôvod v zmysle § 365 ods. 1
písm. c) CSP, pretože zakladá odôvodnenú pochybnosť o nezaujatosti konajúceho súdu. Navrhol preto,
aby odvolací súd na výpoveď menovanej svedkyne neprihliadal, pretože procesný postup súdu prvej
inštancie vylučuje zákonnosť vykonaného dôkazu.

11. Žalovaný 2/ k vyjadreniu žalobcu na svoje vyjadrenie uviedol, že na liste vlastníctva, na ktorom je
evidovaná dražená nehnuteľnosť je záložné právo daňového úradu zapísané až ako druhé v poradí
po záložnom práve žalovaného 1/. Ten teda nemal žiadnu zákonnú povinnosť začatie výkonu svojho
záložného práva oznamovať ostatným veriteľom, ktorý boli v poradí záložného práva za ním. Znalecký
posudok bol žalobcovi zaslaný 26.06.2015, teda v zákonnej lehote a žalobca nepodal proti nemu žiadne
námietky. Dražená nehnuteľnosť bola potom vydražená za cenu, ktorá prevyšuje všeobecnú cenu

určenú znaleckým posudkom o 87,67% a je adekvátna a aj vyššia ako boli ceny podľa zmlúv, ktoré v
konaní zistil súd prvej inštancie.
12. Na toto vyjadrenie žalovaného 2/ sa žalobca vyjadril v tom zmysle, že záložné právo žalovaného
1/ mohlo vzniknúť len v súvislosti s pohľadávkou, ktorú malo zabezpečovať. Táto je pritom neskoršieho
dátumu ako je dátum vzniku záložného práva daňového úradu a tak tvrdenie žalovaného 2/, že záložné

právo žalovaného 1/ bolo zapísané v katastri nehnuteľnosti ako prvé v poradí neobstojí.
13. Krajský súd v Trenčíne ako súd odvolací vec preskúmal podľa § 379 a § 380 ods. 1 CSP /zákon
č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok/ v rozsahu a z dôvodov odvolania žalobcu, bez nariadenia
odvolacieho pojednávania podľa § 385 CSP a dospel k záveru, že rozsudok súdu prvej inštancie je
potrebné podľa § 387 ods. 1 a 2 CSP ako vecne správny potvrdiť.

14. Odvolací súd preskúmaním veci dospel k záveru, že súd prvej inštancie pri svojom rozhodnutí
vzal do úvahy všetky skutočnosti, ktoré z vykonaných dôkazov alebo prednesov účastníkov vyplynuli,
neopomenul rozhodujúce skutočnosti, ktoré boli vykonanými dôkazmi preukázané alebo vyšli počas
konania najavo, výsledok hodnotenia dôkazov zodpovedá tomu, čo malo byť zistené spôsobom
vyplývajúcimz§191CSP.Prirozhodovanísúdprvejinštanciepoužilsprávnyprávnypredpis,správneho

vyložil a na daný skutkový stav ho aj správne aplikoval. Odvolací súd sa preto stotožňuje so skutkovými
i právnymi závermi súdu prvej inštancie a z tohto dôvodu si odvolací súd aj osvojil dôvody napadnutého
rozhodnutia, v celom rozsahu na ne poukazuje v zmysle § 387 ods. 2 CSP a k odvolacím námietkam
žalobcu dodáva nasledovné:
15. Predmetom tohto sporu je určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby konanej 28.7.2015 týkajúcej sa

nehnuteľnosti vo vlastníctve žalobcu nachádzajúcej sa v k.ú. V., zapísanej na LV č. XXXX ako priestor č.
X na prízemí vo vchode č. XX v bytovom dome č.s. XXXXXX postavenom na parcele č. KN č. 3 v podiele
pod B 58 v podiele 1/1 a podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu č.s.
202124 postavený na parcele č. 3 a spoluvlastnícky podiel na pozemku parcela registra „C“ č. 3 vo
výmere 1396 m2, zastavané plochy a nádvoria v podiele 65/3865-ín, ktorú dobrovoľnú dražbu navrhol

žalovaný 1// ako záložný veriteľ, vykonal žalovaný 2/ ako dražobník a žalovaný 3/ sa stal vydražiteľom
draženej nehnuteľnosti.
16. Podľa 21 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej
národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších
predpisov /ďalej len zákon o dobrovoľných dražbách/ v prípade, ak sa spochybňuje platnosť záložnej

zmluvy alebo boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá
na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti
dražbyzaniká,aksaneuplatnídotrochmesiacovododňapríklepuokremprípadu,akdôvodyneplatnosti
dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom
má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa osobitného

predpisu; v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty. V prípade
spoločnej dražby bude neplatná len tá časť dražby, ktorej sa takýto rozsudok týka (§ 23).
17. Žalobca využil svoje právo podľa § 21 zákona o dobrovoľných dražbách a v zákonnej lehote
podanou žalobou žiada určiť neplatnosť predmetnej dobrovoľnej dražby z dôvodov, ktoré v žalobe, resp.
v priebehu sporu označil. Odvolací súd po preskúmaní veci dospel k záveru, že súd prvej inštancie

správne žalobu žalobcu o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby posúdil ako nedôvodnú, keď v spore
nebola preukázaná existencia žiadneho žalobcom tvrdeného dôvodu, ktorý by neplatnosť dobrovoľnej
dražby zakladal.18. Žalobca v prvom rade vo svojom odvolaní tvrdí, že žalovaný 1/ ako navrhovateľ dražby pred konaním
dražby nepredložil žalovanému 2/ ako dražobníkovi písomné vyhlásenie podľa § 7 ods. 2 zákona o
dobrovoľnýchdražbách.Totosanezakladánapravde.Vpriebehusporužalovaný2/napojednávanípred

súdom prvej inštancie dňa 12. 05.2016, za prítomnosti samotného žalobcu i jeho právneho zástupcu,
predložil originál Vyhlásenia navrhovateľa dražby o spôsobilosti predmetu dražby a pravosti, výške a
splatnosti pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon dražby podľa § 7 ods. 2 zákona o dobrovoľných
dražbách zo dňa 20.05.2015. Bola tak preukázané splnenie zákonnej povinnosti žalovaného 1/ ako
navrhovateľa dražby, ktorej nesplnenie žalobca vo svojom odvolaní namieta.

19. Rovnako neobstojí ani odvolacia námietka žalobcu, že sú prvej inštancie porušil princíp rovnosti
strán, keď bez procesného návrhu ktorejkoľvek strany vykonal dokazovanie ohľadne výšky a splatnosti
pohľadávky žalovaného 1/ voči žalobcovi, pre ktorú bol navrhnutý výkon dražby. Ani uvedené sa
nezakladá na pravde, pretože žalovaný 1/ na pojednávaní pred súdom prvej inštancie dňa 12.05.2016
vyhlásil, že bude dokladovať presne výšku svojej pohľadávky voči žalobcovi v čase, keď sa viedla
predmetná dražba. Následne dňa 02.06.2016 bolo súdu prvej inštancie doručené písomné podanie

žalovaného 1/, ktorým presne vyčísľuje svoje pohľadávky voči žalobcovi a dokladá ich aj vyúčtovaniami
za roky 2009 až 2015. Tieto listinné dôkazy doložené do spisu boli žalobcovi podľa vyhlásenia jeho
právneho zástupcu na pojednávaní pred súdom prvej inštancie dňa 24.11.2016 známe a netrval na ich
prečítaní/§204CSP/.Kotázkevýškyasplatnostipohľadávkyžalovaného1/vočižalobcovi,prektorúbol
navrhnutý výkon dražby vykonal súd prvej inštancie ďalej aj dokazovanie výsluchom svedkyne Gabriely

Machovičovej /výsluch na pojednávaní dňa 24.11.2016/. Aj toto dokazovanie však bolo vykonané na
procesnýnávrhstranysporu-žalovaného1/,ktorývýsluchmenovanejsvedkynenavrholnapojednávaní
pred súdom prvej inštancie dňa 21.7.2016. Odvolací súd tak nezistil žiadne porušenie princípu rovnosti
strán pri vykonávaní uvedeného dokazovania súdom prvej inštancie.
20. Pokiaľ ide o žalobcom v odvolaní namietanú arbitrárnosť záverov súdu prvej inštancie o danosti

pohľadávky žalovaného 1/ a o tom, že nie je premlčaná, z obsahu napadnutého rozhodnutia súdu
prvej inštancie podľa odvolacieho súdu vyplýva, že súd prvej inštancie sa dostatočným spôsobom,
jasne a zrozumiteľne vysporiadal s otázkou existencie pohľadávok žalovaného 1/, pre ktoré bola
navrhnutá a realizovaná dobrovoľná dražba. Závery súdu prvej inštancie o existencii týchto pohľadávok
žalovaného 1/ proti žalobcovi majú oporu vo vykonanom dokazovaní a sú založené na logickom a

správnom hodnotení každého dôkazu jednotlivo a všetkých dôkazov v ich vzájomnej súvislosti. Čo
sa týka námietky premlčania, ktorú vzniesol žalobca v tomto spore, námietku premlčania môže dlžník
vzniesť len v konaní pred súdom, v ktorom sa veriteľ domáha práva o premlčanie ktorého ide /§ 100
ods. 1 Občianskeho zákonníka/. Tento spor takým súdnym konaním nie je, keď jeho predmetom nie je
priznanie práva veriteľovi ale určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby. Okrem toho, ako správne poukázal

súd prvej inštancie, záložný veriteľ sa môže domáhať uspokojenia zo zálohu aj vtedy, keď zabezpečená
pohľadávka je premlčaná /§ 151j ods. 2 Občianskeho zákonníka/.
21. Podľa odvolacieho súdu neobstojí ani ďalšie odvolacie tvrdenie žalobcu o porušení § 12 ods. 4
zákona o dobrovoľných dražbách, ktorý stanovuje, že ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ,
dražobník zašle vlastníkovi predmetu dražby znalecký posudok na ohodnotenie predmetu dražby

najneskôr30dnípreddňomkonaniadražby.Zvykonanéhodokazovaniavyplynulo,žeznaleckýposudok
na ohodnotenie predmetu dražby bol žalobcovi zo strany žalovaného 2/ ako dražobníka zaslaný cestou
pošty tak, že dňa 21.06.2015 bol vykonaný zo strany pošty neúspešný pokus o doručenie a dňa
18.07.2015 bola zásielka doručená do vlastných rúk žalobcovi. Zákon o dobrovoľných dražbách v
§ 12 ods. 4 stanovuje dražobníkovi povinnosť zaslať vlastníkovi predmetu dražby znalecký posudok

najneskôr 30 dní pred dňom konania dražby. V zmysle § 12 ods. 5 zákona o dobrovoľných dražbách
je potom vlastník predmetu dražby oprávnený do desiatich pracovných dní od doručenia znaleckého
posudku vzniesť u dražobníka námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby a prípadne žiadať vyhotoviť
znalecký posudok iným znalcom; dražobník je povinný sa so vznesenými námietkami písomne
vysporiadať a najneskôr päť pracovných dní pred konaním dražby zaslať vlastníkovi predmetu dražby

písomnú odpoveď; ak vlastník predmetu dražby žiada vyhotoviť nový znalecký posudok, zabezpečí
dražobník znalecký posudok bezodkladne do 30 dní odo dňa doručenia žiadosti od iného znalca. Zákon
o dobrovoľných dražbách teda nestanovuje pre dražobníka lehotu na doručenie znaleckého posudku
vlastníkovi draženej nehnuteľnosti, ale len lehotu na jeho zaslanie /30 dní pred dňom konania dražby/.
Túto lehotu žalovaný 2/ ako dražobník nepochybne dodržal, keď znalecký posudok bol žalobcovi cestou

pošty doručovaný 21.06.2015, teda viac ako 30 dní pred dňom konania dražby, 28.07.2015. Lehotu
na zaslanie znaleckého posudku je nepochybne potrebné dať do súvisu s lehotou, ktorú má vlastník
draženej nehnuteľnosti na podanie prípadných námietok proti znaleckému posudku, resp. na žiadosť o
vyhotovenie znaleckého posudku iným znalcom - 10 dní od doručenia znaleckého posudku. Táto lehotaurčená pre vlastníka predmetu dražby by mala byť zachovaná pred dňom konania samotnej dražby. V
tomto prípade žalobca znalecký posudok prevzal dňa 18.07.2015 a lehota 10 dni na podanie prípadných
námietok proti znaleckému posudku, resp. na žiadosť o vyhotovenie znaleckého posudku iným znalcom

uplynula dňom konania dražby, 28.07.2015. Žalobca preukázane v uvedenej lehote nepodal žiadne
námietky proti znaleckému posudku a ani nežiadal o vyhotovenie znaleckého posudku iným znalcom.
Podľa odvolacieho súdu je zrejmé, že aj keď žalobca nemal o jeden deň zachovanú lehotu podľa §
12 ods. 5 zákona o dobrovoľných dražbách, keď táto mu uplynula nie pred konaním dražby ale až v
deň jej konania, nedošlo k porušeniu práv žalobcu, pretože tento námietky proti znaleckému posudku

ani žiadosť o vyhotovenie znaleckého posudku iným znalcom nepodal a ani nemal záujem niečo také
urobiť. Len ak by bol žalobca skutočne dotknutý na svojich právach v súvislosti s porušením ustanovení
zákona o dobrovoľných dražbách, bolo by možné v zmysle 21 ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách
určiť neplatnosť dražby.
23. Ani ďalšia odvolacia námietka žalobcu - nesplnenie notifikačnej povinnosti v zmysle § 151l ods. 1
Občianskeho zákonníka žalovaným 1/, nebol spôsobilá privodiť pre žalobcu priaznivejšie rozhodnutie

v spore. Podľa § 151l ods. 1 a 4 Občianskeho zákonníka začatie výkonu záložného práva je záložný
veriteľ povinný písomne oznámiť záložcovi a dlžníkovi, ak osoba dlžníka nie je totožná s osobou
záložcu, a ak je záložné právo zapísané v katastri nehnuteľností, záložný veriteľ je povinný jedno
vyhotovenie oznámenia o začatí výkonu záložného práva zaslať príslušnému okresnému úradu,
ktorá začatie výkonu záložného práva vyznačí v katastri nehnuteľností; v písomnom oznámení o

začatí výkonu záložného práva záložný veriteľ uvedie spôsob, akým sa uspokojí alebo sa bude
domáhať uspokojenia zo zálohu. Vykonaným dokazovaním bolo v spore preukázané, že žalovaný 1/
listom zo dňa 20.05.2015 oznámil v súlade s § 151l ods. 1 Občianskeho zákonníka začatie výkonu
svojho záložného práva s tým, že toto bude realizované formou dobrovoľnej dražby podľa zákona o
dobrovoľných dražbách. Toto písomné oznámenie bolo v súlade s § 151l ods. 4 Občianskeho zákonníka

doručené Okresnému úradu Prievidza, katastrálny odbor dňa 27.05.2015, ktorý úrad dňa 29.05.2015
vyznačil na liste vlastníctva poznámku o oznámení o začatí výkonu záložného práva žalovaným 1/.
Z obsahu oznámenia tiež vyplýva, že žalovaný 1/ zasiela oznámenie na vedomie žalobcovi a to na
dve adresy Prievidza, Námestie J.C.Hronského 124/16 a Prievidza, Východná 302/42. Žalovaný 1/
na preukázanie skutočnosti zaslania tohto oznámenia žalovanému predložil podací hárok potvrdený

poštou dňa 26.05.2015, podľa ktorého podal v uvedený deň pošte na doručenie dve zásielky adresované
žalobcovi na adresy Prievidza, Námestie J.C.Hronského 124/16 a Prievidza, Východná 302/42 a tiež
jednu zásielku adresovanú Okresnému úradu Prievidza, katastrálny odbor. Podľa odvolacieho súdu
písomné oznámenie žalovaného 1/, jeho obsah spolu s podacím hárkom potvrdeným poštou dňa
26.05.2015 a skutočnosťou, že dňa 27.05.2015 bolo Okresnému úradu Prievidza, katastrálny odbor

doručené písomné oznámenie žalovaného 1/ predstavujú dostatočný podklad pre záver súdu prvej
inštancie, že zo strany žalovaného 1/ došlo k splneniu jeho povinnosti záložného veriteľa podľa § 151
1 ods. 1 a 4 Občianskeho zákonníka, keď začatie výkonu záložného práva písomne oznámil žalobcovi
ako záložcovi a dlžníkovi, a dal ho zaregistrovať aj v katastri nehnuteľností. Takýto záver má oporu vo
vykonanom dokazovaní a je založený na logickom a správnom hodnotení každého dôkazu jednotlivo a

všetkých dôkazov v ich vzájomnej súvislosti.
24. Nakoniec neobstojí podľa odvolacieho súdi ani posledná odvolacia námietka žalobcu o tom, že
žalovaný 1/ nebol prednostný záložný veriteľ a nebol oprávnený svoje záložné právo vykonať predtým,
ako o tom informoval Daňový úrad v Trenčíne, ktorého záložné právo vzniklo pred záložným právom
žalovaného 1/. Podľa § 151k ods. 1 Občianskeho zákonníka ak vzniklo na zálohu viac záložných práv,

na ich uspokojenie je rozhodujúce poradie ich registrácie v registri záložných práv počítané odo dňa
ich najskoršej registrácie alebo odo dňa ich registrácie v osobitnom registri. Podľa § 151ma ods. 1
veta prvá Občianskeho zákonníka ak vzniklo na zálohu viac záložných práv, záložný veriteľ je povinný
písomne oznámiť začatie výkonu záložného práva aj ostatným záložným veriteľom, ktorí sú v poradí
rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv pred záložným veriteľom vykonávajúcim záložné právo.

Z citovaného ustanovenia § 151k ods. 1 Občianskeho zákonníka je zrejmé, že pri súbehu viacerých
záložných práv na nehnuteľnosti je prednostným záložným veriteľom ten, koho záložné právo bolo
najskôr registrované v katastri nehnuteľnosti. V danom prípade to bol žalovaný 1/, ktorého záložné právo
bolo v katastri nehnuteľností registrované ako prvé, ešte pred záložným právom Daňového úradu v
Trenčíne. Ak žalobca ako záložca alebo niektorý z ostatných záložných veriteľov s poradím registrácie

záložných práv nesúhlasili, mali využiť prostriedky právnej ochrany, vrátane ochrany súdnej, aby dosiahli
zmenu v registrácii záložných práv. Keďže týmto spôsobom žalobca ani iný subjekt nepostupoval,
poradie registrácie záložných práv a teda aj postavenie žalovaného 1/ ako prednostného záložnéhoveriteľa, ktorého záložné právo bolo v katastri nehnuteľností registrované ako prvé, je hodnoverné a
záväzné.
25. Okrem toho je odvolací súd toho názoru, že aj v prípade, ak by žalovaný 1/ nemal postavenie

prednostného záložného veriteľa, nezakladalo by to v danom prípade neplatnosť predmetnej dražby.
Ako už bolo uvedené, v zmysle 21 ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách môže byť neplatnosť dražby
určená len v prípade, ak boli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách a žalobca, ktorý sa
domáha určenia neplatnosti dražby tým bol dotknutý na svojich právach. Skutočnosť, že by žalovaný 1/
nemal postavenie prednostného záložného veriteľa, neznamená že boli porušené ustanovenia zákona o

dobrovoľných dražbách a ani to, že tým bol žalobca dotknutý na svojich právach. Otázku prednostného
záložného veriteľa i povinnosť iného ako prednostného záložného veriteľa oznámiť začatie výkonu
svojho záložného práva záložnému veriteľovi, ktorý je v poradí pred ním stanovuje Občiansky zákonník
a nie zákon o dobrovoľných dražbách. Z dotknutých ustanovení § 151k a § 151ma Občianskeho
zákonníka je tiež zrejmé, že pri súbehu viacerých záložných práv je otázka, kto je prednostným záložným
veriteľom,podstatnálenpreuspokojovaniezáložnýchprávapotomztohodôvodu,žeinýakoprednostný

záložný veriteľ je povinný začatie výkonu svojho záložného práva oznámiť záložnému veriteľovi, ktorý
je v poradí pred ním. Riešenie otázky kto je prednostný záložný veriteľ sa tak vždy dotýka len práv
záložných veriteľov, nie práv samotného záložcu, tu žalobcu. Ak by teda aj žalovaný 1/ nemal pri
výkone dobrovoľnej dražby postavenie prednostného záložného veriteľa, nebolo tým porušené žiadne
ustanovenie zákona o dobrovoľných dražbách a ani žalobca, domáhajúci sa určenia neplatnosti dražby,

tým nebol dotknutý na svojich právach.
26. Na základe uvedených záverov potom odvolací súd podľa § 387 ods. 1 a 2 CSP rozsudok súdu prvej
inštancie ako vecne správny potvrdil.
27. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania bolo rozhodnuté podľa § 396 ods. 1 v spojení s §
262 ods. 1 a § 255 ods. 1 CSP. V odvolacom konaní bola úspešná strana žalovaných. Žalovaným 1/ a

3/ v priebehu odvolacieho konania žiadne trovy preukázane nevznikli a preto im odvolací súd náhradu
trov odvolacieho konania nepriznal. Žalovanému 2/, ktorý sa vyjadril k odvolaniu žalobcu i jeho ďalšiemu
podaniu trovy odvolacieho konania vznikli a preto mu súd priznal proti žalobcovi nárok na náhradu trov
odvolacieho konania v rozsahu 100%. O konkrétnej sume náhrady trov odvolacieho konania žalovaného
2/ rozhodne po právoplatnosti tohto rozhodnutia súd prvej inštancie osobitným uznesením /§ 262 ods.

2 CSP/.
28. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom odvolacieho súdu jednohlasne.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu j e p r í p u s t n é dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP)
v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde,

ktorý rozhodoval v prvej inštancie. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolania musia
byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,

v akom rozsahu sa rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).