Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Wednesday, April 11, 2019

Súd: Okresný súd Žilina
Spisová značka: 14C/11/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5118205399
Dátum vydania rozhodnutia: 11. 04. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Vladimír Kozáčik

ECLI: ECLI:SK:OSZA:2019:5118205399.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Žilina sudcom JUDr. Vladimírom Kozáčikom v spore žalobcu: Mesto Žilina, so sídlom

Námestie obetí komunizmu 1, 011 31 Žilina, IČO: 00 321 796, právne zastúpený JUDr. Lukášom
Bútorom, advokátom, so sídlom Vojtecha Tvrdého 12, 010 01 Žilina, IČO 42 433 622, proti žalovaným 1/
Y. Z., nar. XX.XX.XXXX, bytom Q. XX/XX, O., 2/ S. Z.ová, nar. XX.XX.XXXX, bytom Q. XX/XX, O., právne
zastúpení Mgr. Rastislavom Otrubom, advokátom, so sídlom Kvačalova 1227/55, O., o vypratanie bytu,
takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaní 1/ a 2/ s ú p o v i n n í vypratať a odovzdať byt č. 25 vo vchode č. 47 v podkroví, nachádzajúci
sa na ul. Q. XX v Žiline, v bytovom dome - G1 XXB.J., súp. č. XXXX, ktorý je postavený na KNC parc.

č. XXXX/XXX a zapísaný na LV č. XXXX kat. úz. O., obec Žilina, okres Žilina a odovzdať ho žalobcovi
do 15 dní od právoplatnosti rozsudku.

II. Žalovaní 1/ a 2/ s ú p o v i n n í spoločne a nerozdielne nahradiť žalobcovi trovy konania v plnom
rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou zo dňa 19.3.2018 domáhal uloženia povinnosti žalovaným 1/ a 2/ vypratať a
odovzdať byt č. XX vo vchode č. XX v podkroví, nachádzajúci sa na ul. Q. XX v O., v bytovom dome -G
X XX B.J. súp. č. XXXX, ktorý je postavený na parc. KN C č. G a zapísaný na liste vlastníctva č. G. k.ú.

O., obec Žilina, okres Žilina a odovzdať ho žalobcovi do X5 dní od právoplatnosti rozsudku.

2. Žalobca svoj nárok odôvodnil tým, že ako prenajímateľ uzatvoril so žalovanými X/ a 2/ Zmluvu o
nájme bytu č. X77/20X5 zo dňa 04.05.20X5, ktorej predmetom bol prenájom 3 - izbového bytu č. XX
nachádzajúcom sa vo vchode č. XX v podkroví t.j. na VI. poschodí) v BYTOVOM DOME Gl XXB.J. na
ul. Q. XX. Žilina, súp. č. XXXX zapísanom na LV G. pre kat. úz. O., kategória bytu I., vo vlastníctve
žalobcu, na dobu určitú do 30.06.20X5. Žalovaní neprejavili záujem na predĺžení doby nájmu, žalobcu

napriek výzvam nekontaktovali a nepredložili potrebné doklady o príjme, preto žalovaní X/ a 2/ od júla
20X5 uvedený byt užívajú bez právneho dôvodu, pričom za užívanie bytu žalobcovi ani riadne neplatia.
Predmetný byt dobrovoľne ani po výzvach žalobcu nevypratali a neodovzdali. Dlh k momentu podania
žaloby predstavuje čo do istiny sumu 5652,8X eur s príslušenstvom. Predmetnú pohľadávku si žalobca
uplatňuje v samostatnom konaní, na tunajšom súde.

3. Žalovaní vo svojom vyjadrení uviedli, že ako nájomcovia uzavreli so žalobcom ako prenajímateľom

nájomnúzmluvuč.X77/20X5dňa04.05.20X7,vzmyslektorejžalobcaprenechalžalovanýmnadočasné
užívanie byt č. XX, nachádzajúci sa vo vchode č. XX, na ul. Q. Žilina, vedený na LV č. G., kat. úz.
O.. Poukázali na to, že bytový dom súp. č. XXXX bol postavený žalobcom z finančných prostriedkov,
ktoré boli žalobcovi poskytnuté formou dotácie na rozvoj bývania - s poukazom na uvedené skutočnostije potrebné v uvedenej právnej veci aplikovať ustanovenia zákona č. 443/20X0 Z. z. o dotáciách na
rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení neskorších predpisov. Zdôraznili, že v zmysle § X2 ods.
X zákona č. 443/20X0 Z. z. sa na práva a povinnosti, ktoré vzniknú na základe nájomnej zmluvy a nie

sú upravené týmto zákonom, vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka. Tiež poukázali na v čl.
II (Doba nájmu) ods. 2 nájomnej zmluvy je uvedené, že nájomca má právo na opakované uzavretie
zmluvy o nájme pri dodržaní podmienok uvedených v tejto zmluve a všeobecne záväzných právnych
predpisov. Z uvedeného ustanovenia nájomca nemal vedomosť, aké podmienky musel spĺňať na to,
aby mu vzniklo právo na opakované uzavretie nájomného vzťahu. S poukazom na uvedené skutočnosti

nájomcovi predpokladali, že zo strany žalobcu ako prenajímateľa dôjde pred uplynutím dohodnutej doby
nájmu k doručeniu výzvy na uzavretie nového nájomného vzťahu resp. dodatku k existujúcej nájomnej
zmluve. Žalobca ako prenajímateľ však žalovaných žiadnym spôsobom nekontaktoval pred koncom
doby nájmu na uzavretie dodatku k nájomnej zmluve. Žalovaní popierajú doručenie výzvy žalobcu zo
dňa X8.02.20X6. Z uvedenej výzvy vyplýva, že žalobca opakovane doručoval výzvu na predĺženie doby
nájmu, avšak ako bolo uvedené vyššie, žalovaní neevidujú doručenie žiadnej výzvy na predĺženie doby

nájmu zo strany žalobcu.

4. S poukazom na citované znenie nájomnej zmluvy - v zmysle ktorého má nájomca právo na opakované
uzavretie zmluvy o nájme pri dodržaní podmienok uvedených v tejto zmluve a všeobecne záväzných
právnych predpisov poukázali na ust. § X2 ods. 3 zákona č. 443/20X0 Z. z., v zmysle ktorého o možnosti

opakovaného uzavretia nájomnej zmluvy bude žiadateľ (žalobca) informovať nájomcu (žalovaných)
minimálne tri mesiace pred dohodnutým termínom skončenia nájmu nájomného bytu. Vzhľadom na
vyššie uvedené skutočnosti si žalobca nesplnil povinnosti vyplývajúce mu z ust. § X2 ods. 3 zákona č.
443/20X0 Z. z., čím došlo k pretransformovaniu zmluvy o nájme bytu č. X77/20X5 z nájomnej zmluvy
na dobu určitú na nájomnú zmluvu na dobu neurčitú (§ 686 ods. 2 Občianskeho zákonníka, v zmysle

ktorého, ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu
neurčitú). S poukazom na uvedené nedošlo k ukončeniu nájomného vzťahu k predmetnému bytu.

5. Tiež poukázali na to, že žalobca na základe samostatnej pôsobnosti podľa čl. 68 Ústavy SR a podľa §
6 ods. X zákona č. 369 X990 Zb. o obecnom zriadení v znení neskorších predpisov a doplnkov a podľa

zák. č. X50/20X3 Z. z. o ŠFRB a zákona č. 443/20X0 Z. z. o dotáciách na rozvod bývania a o sociálnom
bývaní vydal nariadenie č. 2/20X4 o prideľovaní nájomných bytov vo vlastníctve mesta Žilina, v zmysle
ktorého v čl. 9 ods. X nariadenia (opakované uzatvorenie nájomnej zmluvy) sú uvedené podmienky na
opakované uzatvorenie nájomnej zmluvy, avšak tieto sú v príkrom rozpore s ust. § X2 ods. 3 zákona č.
443/20X0 Z. z.. Vzhľadom na to, že VZN musia byť v súlade s Ústavou SR, ústavnými zákonmi ako i

zákonmi, majú zákonné ustanovenia prednosť pred znením VZN.

6. Žalobca vo svojej replike zdôraznil, že už pred uzatvorením nájomnej zmluvy č. X77/20X5 uzatvorili
s žalobcom viaceré nájomné zmluvy ktoré si opakovane predlžovali, takže mali dostatočnú osobnú
praktickú skúsenosť a vedomosť o tom kedy a za akých podmienok sa nájom mestské nájomného

bytu obnovuje. Poukázal aj na čl. II ods. 2 nájomnej zmluvy č.X77/20X5, ktorá obsahuje podmienky
opakovaného uzatvorenia zmluvy o nájme, pričom za takéto považuje podmienky ktoré je nájomca
povinný dodržať ustanovené vo všeobecne záväzných predpisoch, t.j. zákone 443/20X0 Z.z. ako aj
príslušných VZN Mesta Žiliny na ktoré aj samotní žalovaní poukazujú. Zmluvne neboli dohodnuté
žiadne špecifické podmienky presahujúce podmienky ustanovené vo všeobecne záväzných predpisoch.

Všeobecne záväzné právne normy sú pre každého občana na ktorého sa vzťahujú záväzné a ich
neznalosťčivedoméignorovanieneospravedlňuje.Vtomtoprípadevšakžalovanísvojnájomnývzťahso
žalobcompredlžovaliopakovaneabolitedaznalísvojichpovinností.Ichpovinnostiimbolitaktiežosobne
ústne prízvukované aj pri uzatváraní nájomnej zmluvy č. X77/20X5 dňa 04.05.20X5, a to pracovníčkou
správcu mestských bytov - spoločnosti ŽILBYT, s.r.o. - pani N.. Nakoľko nájomná zmluva č. X77/20X5

bola uzatvorená na dobu kratšiu ako 3 mesiace pani N. žalovaného X/ osobne informovala, že do 30 dní
pred vypršaním doby nájmu je povinný podať žiadosť a potrebné doklady na Mesto Žilina, pričom nová
nájomná zmluva mu môže byť v zmysle VZN predĺžená len o maximálne 3 mesiace, nakoľko má voči
mestu nesplnené záväzky, ktoré spláca na základe splátkového kalendáru. V tejto súvislosti skutkové
tvrdenia preukazoval písomným vyjadrením p. Ondriškovej. Žalobca napokon upozornil žalovaných na

povinnosť požiadať o predĺženie nájmu aj listom zo dňa X8.02.20X6 ktorú však žalovaní neprevzali v
odbernej lehote, čo už samo napovedá o ich postoju k celej situácii, ako aj ochote žalobcu akceptovať
aj oneskorenú žiadosť žalovaných.7. Zároveň rozporoval tvrdenie resp. právny názor žalovaných, že by pri nesplnení povinnosti podľa
ust. §X2 ods. 3 zák. č. 443/20X0 Z.z. malo dôjsť k transformácii zmluvy o nájme č. X77/20X5 z
nájomnej zmluvy na dobu určitú, na nájomnú zmluvu na dobu neurčitú. Ustanovenie § 686 ods. 2

Občianskeho zákonníka takýto inštitút nezakotvuje a je umelo vykonštruovaný žalovanými. V tomto
prípade doba nájmu dohodnutá bola jednoznačne, určito a vzhľadom na vysoké dlhy žalovaných bola
zámerne stanovená na veľmi krátky čas. Žalovaní sú ďalej toho názoru, že súd v tomto konaní nie je
oprávnený rozhodovať o platnosti resp. neplatnosti dnes už zrušeného VZN mesta Žilina č. 2/20X4,
ktoré za nezákonné nebolo nikdy vyhlásené. Navyše je už v súčasnosti, a to od X9.05.20X7 nahradené

novým VZN č. 4/20X7. To však nič nemení na skutočnosti, že žalovaní nedodržali podmienky zákona č.
44/20X0 Z.z., o predĺženie nájmu nepožiadali, užívajú vypratávaný byt už tri roky bez právneho dôvodu,
ich dlh na bezdôvodnom obohatení neustále narastá a zabraňujú žalobcovi byt využiť na zabezpečenie
bytových potrieb občanom, ktorí jednak spĺňajú podmienky na pridelenie nájomného bytu a jednak by
boli ochotní a schopní si riadne plniť svoje záväzky.

8. Žalovaní vo svojej duplike zotrvali na skutočnostiach uvedených vo vyjadrení. Uviedli, že zo znenia
nájomnej zmluvy č. X77/20X5 nie sú zrejmé podmienky na opakované uzavretie nájomnej zmluvy -
odkaz v zmluvy na to, že žalovaní ako nájomcovia majú právo na opakované uzavretie zmluvy o nájme
bytu pri dodržaní podmienok uvedených v tejto nájomnej zmluve a všeobecne záväzných predpisov, je
možné považovať za príliš všeobecný a neurčitý. Žalovaní rozporovali vyjadrenie p. N.ej, v ktorom sa

uvádza, že žalovaný v rade X/ bol pri podpise nájomnej zmluvy upozornený, že každé 3 mesiace bude
počas splácania dlžnej čiastky musieť požiadať o predĺženie nájomného vzťahu Mesto Žilina minimálne
mesiac pred vypršaním platnosti nájomnej zmluvy to znamená prvý krát koncom mája 20X5. Uvedená
podmienka predĺženia nájomného vzťahu nevyplýva zo zmluvy ani z Občianskeho zákonníka. Tiež
uviedli, že vyjadrenie p. N. je zároveň v príkrom rozpore s predloženými listinnými dôkazmi (výzva zo dňa

X8.02.20X6), kde prenajímateľ až vo februári 20X6 vyzval jedného z nájomcov na predloženie dokladov
na predĺženie nájomnej zmluvy. Poukázali aj na to, že podľa nájomnej zmluvy č. X77/20X5 boli Z. Y.
a Z.ová S. spolunájomcami a vzhľadom na uvedené bolo povinnosťou žalobcu doručovať písomnosti
súvisiace s nájomnou zmluvou obom nájomcom, čo sa však nestalo. Keďže výzva zo dňa X8.02.20X6
(značka 3243/20X6-7635/20X6-SKL) bola zasielaná iba žalovanému v rade X/, nie je možné považovať

dôvetok žalobcu v liste zo dňa X8.02.20X6, v zmysle ktorého: „V prípade, že tak neurobíte v lehote do
X5 dní od doručenia tejto výzvy, považujeme to za Váš nezáujem o predĺženie doby nájmu a predmetný
byt je potrebné odovzdať správcovskej spoločnosti ŽILBYT, s.r.o., Nanterská 8399/29, 0X008 Žilina."
za účinný aj voči žalovanému v rade 2/, keďže sa tento list nedostal ani len do dispozície žalovaného
v 2/ rade. V tejto súvislosti poukázali na ust. § 44 ods. X Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého je

zmluva uzavretá okamihom, keď prijatie návrhu na uzavretie zmluvy nadobúda účinnosť. Mlčanie alebo
nečinnosť samy o sebe neznamenajú prijatie návrhu, teda zdôraznili, že vzhľadom na vyššie uvedené
skutočnosti si žalobca nesplnil povinnosti vyplývajúce mu z ust. § X2 ods. 3 zákona č. 443/20X0 Z. z.,
čím došlo k pretransformovaniu zmluvy o nájme bytu č. X77/20X5 z nájomnej zmluvy na dobu určitú na
nájomnú zmluvu na dobu neurčitú (§ 686 ods. 2 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého, ak doba

nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú). S poukazom
na uvedené nedošlo k ukončeniu nájomného vzťahu k predmetnému bytu.

9. Vo veci súd nariadil pojednávanie. Na pojednávaní strany zotrvali na svojich vyjadreniach a súdu sa
vec nepodarilo vyriešiť v rámci poskytnutej súčinnosti zmierlivou cestou.

X0. Žalobca poukázal na to, že so žalovanými bolo celkovo uzavretých 5 nájomných zmlúv, prvá bola
na X rok, druhá a tretia na 3 roky. Počas plynutia nájmu uzatvorenou štvrtou nájomnou zmluvou došlo
k vypovedaniu nájmu a zo strany žalobcu im bolo poskytnuté ústretové riešenie a to pridelením bytu
a uzavretie nájomnej zmluvy na dvojmesačné obdobie skrátené, kde došlo zároveň aj k upraveniu a

narovnaniu sporných práv a povinností vo vzťahu k dlžnému nájmu, teda poukazuje na to, že žalovaným
bol známy stav a vedeli ako sa prideľujú byty, v osobitnom režime v zmysle zák. č. 443/20X0 Z. z..

XX. Celá situácia trvá od polovice roku 20X4, odkedy sa žalovaní nezaujímali o riešenie. Celú vec
začali riešiť až tri mesiace po skončení nájmu. Dňa 6.2.20X5 uznali dlh, ktoré neskôr aj namietali a o

mesiac podali novú žiadosť o predĺženie nájomnej zmluvy, teda v čase, keď už žiaden nájomný vzťah
im nesvedčil. Právo na užívanie bytu stratili vlastnou vinou tým, že si neplnili povinnosti z nájomnej
zmluvy. Mesto Žilina podľa všeobecne záväzného nariadenia pri problémových nájomcoch, ktorí majú
dlh a nesplácajú nájom, ak uzatvoria nájomnú zmluvu, tak ju uzatvoria na kratšiu dobu, spravidla na trimesiace. Tak to bolo uzavreté aj so žalovanými po tom, čo prišla správa, že začali splácať splátkový
kalendár, pričom dovtedy svoje dlhy vôbec nesplácali a nechceli ani riešiť. Poukázal na to, že celý proces
prideľovania a rozhodovania o nájme je dvojfázový, kde mesto najprv rozhodne o možnosti uzavretia

nájomnej zmluvy na určitú dobu a následne zmluvu uzatvára správca. Žalovaní, hoci rozhodnutie o
predĺžení doby nájmu bolo vydané 9.4.20X5, dostavili sa k správcovi za účelom uzavretia nájomnej
zmluvy až 4.5.20X6, tento bol viazaný uzatvorením doby nájmu na dobu určitú, teda do 30.6.20X5 a
preto nájomná zmluva nemohla byť uzavretá na dlhšie obdobie a ani vopred. V súlade s rozhodnutím
žalovaných o všetkom informovala p. N. tak, ako to vypovedala, informovali o potrebe predĺženia

nájmu na základe žiadosti. Žalovaní boli pasívni, ich dlh narastal. Napriek tomu mestský úrad im zaslal
predvolanie na deň 29.4.20X5 do klientskeho centra na účelom riešenia predĺženia nájmu bytu, pričom
na takúto výzvu vôbec nereagovali a nedostavili sa ani po ukončení nájomného vzťahu. Opätovne im
podobná výzva bola zaslaná vo februári 20X6, kde zásielku si ani neprevzali. Osobitne poukázal na
skutočnosť, že byt slúži verejným potrebám, nielen pre účely jedného nájomcu, ktorý si nechce plniť
povinnosti. Zdôraznil, že pred tunajším súdom sa vedie ak konanie o zaplatenie nájmu, kde žalovaný

v X/ rade na svoju osobu vyhlásil konkurz, čím spôsobil, že dlh síce nezaniká, ale je nevymáhateľný
a teda nemôžu byť ani splnené podmienky pre uzatvorenie nájomnej zmluvy, podľa ktorých žiadateľ o
nájom nemá dlh voči mestu.

X2. Žalovaní poukazovali na ich vyjadrenie na nenaplnenie podmienok podľa § X2 ods. 3 Zák. 443/20X0

Z.z. ako aj to, že dlh vznikol, keď boli bez práce a nepodarilo sa im ho doposiaľ vyriešiť.

X3. Súd vykonal dokazovanie oboznámením s listinnými dôkazmi, výsluchom strán a svedkov.

X4. Podľa § X2 ods. X zák. č. 443/20X0 Z.z. na práva a povinnosti, ktoré vzniknú na základe nájomnej

zmluvy a nie sú upravené týmto zákonom, sa vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka. Nájomná
zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať najmä
a) začiatok nájmu,
b) dobu nájmu,
c) výšku mesačného nájomného,

d) podmienky opakovaného uzavretia nájomnej zmluvy,
e) výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním nájomného bytu alebo spôsob ich výpočtu,
f) opis stavu nájomného bytu a opis príslušenstva nájomného bytu,
g) podmienky na zachovanie pôvodného stavu a vybavenia nájomného bytu,
h) skončenie nájmu,

i) spôsob a lehotu vysporiadania finančnej zábezpeky, ak je súčasťou nájomnej zmluvy dohoda o
finančnej zábezpeke podľa odseku 7,
j) zoznam osôb tvoriacich domácnosť nájomcu.

X5. Podľa § X2 ods. 2 zák. č. 443/20X0 Z.z. doba nájmu dohodnutá v nájomnej zmluve môže byť najviac

tri roky okrem prípadov,
a) ak nájomcom je osoba so zdravotným postihnutím uvedeným v prílohe č. 2, ktorému sa prenajíma
nájomný byt spĺňajúci podmienky ustanovené osobitným predpisom; XX) pričom doba nájmu v tomto
prípade môže byť najviac desať rokov alebo
b) ak nájomcom je osoba podľa § 22 ods. 3 písm. d), ktorej sa prenajíma nájomný byt, pričom doba

nájmu v tomto prípade môže byť najviac desať rokov.

X6. Podľa § X2 ods. 3 zák. č. 443/20X0 Z.z. v nájomnej zmluve sa upraví právo nájomcu na opakované
uzavretie zmluvy o nájme nájomného bytu pri dodržaní podmienok uvedených v nájomnej zmluve a v
tomto zákone. O možnosti opakovaného uzavretia nájomnej zmluvy bude žiadateľ informovať nájomcu

minimálne tri mesiace pred dohodnutým termínom skončenia nájmu nájomného bytu.

X7. Podľa § X2 ods. 4 zák. č. 443/20X0 Z.z. pri opakovanom uzavretí nájomnej zmluvy podľa odseku 3
môžežiadateľuzavrieťnájomnúzmluvuajsfyzickouosoboužijúcouvdomácnostismesačnýmpríjmom,
ktorý k 3X. decembru kalendárneho roka predchádzajúceho roku opakovaného prenájmu nájomného

bytu
a) nie je vyšší ako triapolnásobok životného minima domácnosti oprávnenej osoby podľa § 22 ods. 3
písm. a),b) nie je vyšší ako štyriapolnásobok životného minima domácnosti oprávnenej osoby podľa § 22 ods.
3 písm. b).

X8.Podľa§X2ods.7zák.č.443/20X0Z.z.nájomnázmluvamôžeďalejobsahovaťajdohoduofinančnej
zábezpeke, ktorá nesmie presiahnuť výšku maximálneho šesťmesačného nájomného ustanoveného
podľa osobitného predpisu; XXa) lehota na zloženie finančnej zábezpeky nájomcom nesmie byť dlhšia
ako 30 kalendárnych dní pred podpísaním nájomnej zmluvy. Ak nedôjde k uzavretiu nájomnej zmluvy,
je žiadateľ povinný už zloženú finančnú zábezpeku bezodkladne vrátiť. Žiadateľ v súvislosti s uzavretím

nájomnej zmluvy nesmie požadovať od nájomcu iné finančné plnenia, ktoré priamo nesúvisia s užívaním
nájomného bytu.

X9. Podľa § X2 ods. 8 zák. č. 443/20X0 Z.z. finančná zábezpeka podľa odseku 7 slúži na zabezpečenie
platenia dohodnutého nájomného, dohodnutých úhrad spojených s užívaním nájomného bytu a
nepoškodzovania užívaného nájomného bytu. Finančnú zábezpeku za užívanie nájomného bytu vedie

žiadateľ na osobitnom účte zriadenom na tento účel v banke.

20. Na základe nájomnej zmluvy o nájme bytu číslo X77/20X5 zo dňa 4. 5. 20X5 uzavrel mesto Žilina
ako prenajímateľ so žalovanými ako spoločnými nájomcami zmluvu o nájme trojizbového bytu č. XX vo
vchode č. XX na VI. poschodí v bytovom dome na ulici Kempelenová č. XXXX/XX na dobu určitú do

30. 6. 20X5.

2X. Podľa článku 2 odsek 2 nájomca má právo na opakované uzavretie zmluvy o nájme bytu pri dodržaní
podmienok uvedených v tejto nájomnej zmluve a všeobecne záväzných právnych predpisov.

22. V ods. 3 cit. článku sa zmluvné strany sa v súlade s § 585 a násl. Občianskeho zákonníka dohodli
na urovnaní sporných vzájomných práv a povinností súvisiacich s nájmom bytu, ktorý tvorí predmet tejto
nájomnej zmluvy. Prenajímateľ a nájomca uzavreli na základe nájomnej zmluvy zo dňa X9.X2.20X2
zmluvu o nájme bytu na ulici Q. XXXX/XX/XX v O. na dobu určitú do 3X.X2.20X5, Predmetná zmluva
bola zo strany prenajímateľa vypovedaná dňa 07.08.20X4 a výpovedná lehota končila k 30.X X.20X4.

Nájomca i napriek tomu byt zostal naďalej užívať. Prenajímateľ rozhodol o predĺžení doby nájmu
rozhodnutím zo dňa 09.04.20X5 na dobu určitú do 30.06.20X5. Zmluvné strany vyhlasujú, že vzájomné
sporné práva a povinnosti z obdobia od 0X.X2.20X4 do podpísania tejto nájomnej zmluvy vzájomne
uznávajú v celom rozsahu a v tomto spornom čase poskytnuté plnenia sú v súlade s právnymi účinkami
tohto urovnania, pričom toto urovnanie je záväzné, ako keby platil medzi účastníkmi tejto nájomnej

zmluvy zmluvný vzťah.

23. Podľa § 685 ods. X Občianskeho zákonníka nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou
prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez
určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.

Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v
zákone.

24. Podľa § 686 ods. 2 Občianskeho zákonníka ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že
zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú.

XX. Podľa § 7X0 ods. 2 Občianskeho zákonníka ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne
tiež uplynutím tohto času. Ustanovenie § 676 ods. 2 neplatí pre zánik nájmu bytu.

26. V nájomnej zmluve bolo úplne a jasne uvedené, že nájomná zmluva sa uzatvára na dobu určitú do

30.06.20X5.

27. Z uvedených ustanovení zmluvy ich podradením pod ust. § 7X0 ods. 2 Občianskeho zákonníka je
zrejmé, že nájomný vzťah z nájomnej zmluvy zo dňa 4.5.20X5 zanikol uplynutím dohodnutej doby nájmu.

28. Žiadne z ustanovení zák. č. 443/20X0 Z.z. nemá vzťah k zániku nájmu a nemá ani sankcie, podľa
ktorých v prípade porušení povinností prenajímateľa by sa nájomný vzťah transformoval, predlžil či
inak naďalej zotrvával. Zákon č. č. 443/20X0 Z.z. v ust. § X2 rieši len maximálnu dobu nájmu, ktorú
vzhľadom na charakter sociálnosti a odkázanosti stanovuje na obdobie 3 rokov. Hoci v ust. § X2 ods. 3cit. zák. je ustanovené, že v nájomnej zmluve sa upraví právo nájomcu na opakované uzavretie zmluvy
o nájme nájomného bytu pri dodržaní podmienok uvedených v nájomnej zmluve a v tomto zákone a
o možnosti opakovaného uzavretia nájomnej zmluvy bude žiadateľ informovať nájomcu minimálne tri

mesiace pred dohodnutým termínom skončenia nájmu nájomného bytu, nedodržanie týchto povinností
nemá za následok žiadnu sankcie.

29. Podľa úvahy súdu v súlade s ust. čl. 4 CSP však absencia poučenia a možnosti opakovaného
uzavretia nájomnej zmluvy musia mať za následok prekážku pre vypratanie nájomcu z bytu a to až do

času, keď sa dozvedia o takomto práve a majú možnosť žiadať o opakované uzavretie nájomnej zmluvy
a preukázať podmienky pre splnenie uzavretia nájmu bytu podľa zákona o sociálnom bývaní. V opačnom
prípade by bola možná svojvôľa prenajímateľa s obchádzaním ochrany slabšej strany v prospech ktorej
sa sociálne bývanie poskytuje.

30. Súd preto prejudiciálne musí konštatovať, že nájomná zmluva zo dňa 4.5.20X5 zanikla uplynutím

času a tým zanikol aj nájomný vzťah žalovaných k bytu, z ktorého ich žiada žalobca vypratať. V žiadnom
prípade nemohlo dôjsť k transformácii nájmu na dobu neurčitú, takýto názor súd považuje výslovne za
účelový, scestný a ničím neodôvodnený, dokonca v rozpore s účelom ako aj ust. § X2 ods. 2 zák. č.
443/20X0 Z.z..

3X. Súd sa preto ďalej zaoberal len tým, či žalobca svojim postojom, úpravou zmluvy či postupom
(opomenutím) podľa § X2 ods. 3 zák. č. 443/20X0 Z.z. znemožnil uzavretie ďalšej nájomnej zmluvy.

32. Svedkyňa S. vo svojej výpovedi, uviedla, že žalovaných pozná z práce, kde spravujú byty Mesta
Žilina. Rodina Z.ovcov je známa, pretože viac krát s nimi riešili nájomné zmluvy, ale aj nedoplatky. Boli

s nimi uzavreté dva splátkové kalendáre, na základe jedného bolo pristúpené aj k uzavretiu kratšej
nájomnej zmluvy na necelé dva mesiace v zmysle všeobecne záväzného nariadenia mesta, kde boli
upozornení, že môžu požiadať o pridelenie a uzavretie ďalšej nájomnej zmluvy ak budú riadne plniť
povinnosti v zmysle splátkového kalendára. O uzavretie nájomnej zmluvy nepožiadali a neplnili si ani
povinnosti splátkového kalendára, preto ich v roku 20X6 kontaktovali, ponúkli im uzavretie ďalšieho

splátkového kalendára a vyzvali ich na možnosť uzavretia zmluvy o predĺženie nájmu, resp. uzavretie
nového nájmu na trojmesačné obdobie, počas splácania záväzkov. O poučení o práve požiadať o
uzavretie ďalšej nájomnej zmluvy, resp. predĺženie nájmu o predmetnej nájomnej zmluve 20X5 boli
poučení ihneď pri podpise, kde im osobne uviedla, aby si zhruba po mesiaci požiadali o ďalšie uzavretie
nájomnejzmluvy,kdebyužnemuseliničdokladovať,akurátbypodalitúžiadosť.Uvedenémuporozumeli

a nemali žiadne otázky. Na možnosť uzavrieť ďalšiu nájomnú zmluvu upozorňuje Mesto Žilina ako
vlastník. Väčšinou pri skončení alebo pred skončením nájmu ich upozorní na to, že táto zmluva končí
a je potrebné si ju predĺžiť.

33. Podľa písomného vyhlásenia Michaely Y. zo dňa X0.4.20X9, žalovaní mali nájomnú zmluvu platnú

do 3X.X2.20X5, no z dôvodu dlhu mu správcovská spoločnosť Žilbyt s.r.o. zaslala výpoveď z nájmu
so skončením nájmu k 30.XX.20X4. Dňa 6.2.20X5 žalovaný s manželkou uzavreli dohodu o splácaní
dlhu v splátkach č. S0X3/20X5 na sumou dlhu 5.X56,30 eur a viac ako dva mesiace po skončení
výpovednej doby 23.2.20X5 navštívili klientske centrum MU a podali si žiadosť o predĺženie nájomnej
zmluvy. Rodina žalovaných nespĺňala podmienky k opakovanému uzatvoreniu nájomnej zmluvy avšak

po zaslaní stanoviska správcovskej spoločnosti Žilbyt, že sa uzatvorený splátkový kalendár spláca, bolo
dňa 9.4.20X5 vydané rozhodnutie o predĺžení doby nájmu. Nájomcovia boli telefonicky vyzvaní bytovým
oddelením, aby si prešli prevziať vystavené rozhodnutia a boli informovaní o ďalšom postupe, že je
nutné ísť k správcovi podpísať nájomnú zmluvu v čo najkratšom čase. Pri krátkodobých nájomných
zmluvách (3 mesiace) je pri telefonickom kontaktovaní nájomca informovaný kedy mu končí nájomná

zmluva, aby si nezabudol podať novú žiadosť, nakoľko nie je technicky možné mu zaslať oznámenie
o skončení tri mesiace vopred, o čom boli žalovaní ústne správcom informovaní. Žalovaný X/ si
rozhodnutie o opakovanom uzatvorení nájomnej zmluvy prišiel prevziať na mestský úrad až 4.5.20X5
a vtedy podpísal aj zmluvu u správcu s uvedením doby nájmu do 30.6.20X5. Dňa 29.4.20X5 bola
odoslaná predvolania vo veci predĺženia doby nájmu na ďalšie obdobie a majú sa dostaviť na mestský

úrad a požiadať o opakované uzatvorenie nájomnej zmluvy, čo však neurobili. Nakoľko nepožiadali o
opakované uzatvorenie nájomnej zmluvy, bola im dňa X8.2.20X6 zaslaná výzva, kde ich mesto opätovne
vyzvalo na doručenie dokladov, avšak zásielka sa vrátila v odbernej lehote neprevzatá X7.3.20X6.34. Podľa správy od Ingrid N. adresovanej S. L. a R. L. oznamuje, že žalovaný X/ si prevzal výpoveď z
nájmu pre neplatenie 20.8.20X4 a výpovedná lehota trvá do 30.XX.20X4.

35. Súd zistil, že žalovaní ako žiadatelia požiadali o predĺženie nájmu. Žiadosť bola podaná na Mestský
úrad Žilina dňa 23.2.20X5.

36. Správou Ingrid N. z XX.2.20X5 adresovanej R. L. bolo oznámené, že žalovaný X/ má evidovaný
nedoplatok mínus 5.X56,30 eur a uzavrel splátkový kalendár so splácaním od marca 20X5, správou z

8.4.20X5, ktorou bolo Ingrid N. oznámené, že žalovaný X/ má k 3X.3.20X5 nedoplatok na byte č. XX vo
výške mínus 5.052,04 eur, uzavretý splátkový kalendár spláca.

XX. Súd zistil, že rozhodnutím Mesta Žilina bolo rozhodnuté o predĺžení doby nájmu žalovaných z
9.4.20X5 na 3-izbový byt č. XX na ul. Q. č. s. G., orientačné číslo XX na šiestom poschodí na dobu
určitú do 30.6.20X5.

38. Predvolaním zo dňa 29.4.20X5 bol žiadaný žalovaný X/, aby do 30.5.20X5 sa dostavil na klientske
centrum za účelom predĺženia doby nájmu.

39. Výzvou z X8.2.20X6 bol žalovaný vyzvaný na predloženie dokladov nevyhnutných na predĺženie

doby nájmu, nakoľko je doposiaľ neevidovaná žiadosť o predĺženie doby nájmu. Podľa pripojenej
doručenky zásielka bola vrátená späť v odbernej lehote X5.3.20X6.

40. V konaní bolo preukázané, že so žalovanými bol opakovane uzavretý nájomný vzťah pre nájom
sociálneho bytu podľa zák. č. 443/20X0 Z.z.. Žalovaní opakovane žiadali o uzavretie nájomnej zmluvy

pre nájom sociálneho bytu. Súd preto aj v súlade s pravidlami stanovenými čl. XX CSP považuje
žalovaných za osoby schopné posúdiť a uvedomiť si povinnosti im vyplávajúce z nájomnej zmluvy aj v
spojení s ust. zákona o sociálnom bývaní, a že ich rozumové schopnosti sú úrovni priemerne spôsobilej
osoby schopnej vnímať a posúdiť v styku so súdom zmysel a účel konania, ako i jazykové vyjadrenie
právnych noriem obsiahnutých v tomto zákone.

4X. V konaní nemal súd dostatočne preukázané, že žalovaní ako nájomcovia bytu na základe nájomnej
zmluvy dňa 4.5.20X5 boli dostatočne poučení v zmysle ust. § X2 ods. 3 zák. č. 443/20X0 Z.z. o
možnosti opakovaného uzavretia nájomnej zmluvy, ktorým mal prenajímateľ žalovaných ako nájomníkov
minimálne tri mesiace pred dohodnutým termínom skončenia nájmu nájomného bytu poučiť a nedošlo

ani k zmluvnej úprave práva nájomcu na opakované uzavretie zmluvy o nájme nájomného bytu pri
dodržaní podmienok uvedených v nájomnej zmluve a v tomto zákone. Hoci skutočnosť, že žalovaní mali
byť poučení pri podpise zmluvy tvrdila svedkyňa, žalovaní rozporovali. O snahe prenajímateľa splniť si
svoju povinnosť poučiť žalovaných ako nájomcov by mohlo svedčiť predvolanie zo dňa 29.4.20X5, ktoré
však predchádzalo vzniku, resp. dňu uzavretia nájomnej zmluvy a následne výzva zo dňa X8.2.20X6,

ktorá však bola adresovaná len žalovanému v X/ rade.

42. Súd však má za to, že najneskôr na pojednávaní, kde súd vyslovil predbežné právne posúdenie veci
v súvislosti s ust. § X2 ods. 3 zák. č. 443/20X0 Z.z. sa aj žalovaná v 2/ rade dozvedela o možnosti
opakovaného uzavretia nájomnej zmluvy. Vzhľadom na odročenie pojednávania mali žalovaní dostatok

času, aby zodpovedne pristúpili k naplneniu ich práv a žiadali žalobcu o možnosť opakovaného uzavretia
nájomného vzťahu nájmu bytu pre sociálne bývanie. (nepochybne žalovaní o tejto možnosti vedeli aj
skôr, keď ju citovali vo svojom vyjadrení).

43. Žalovaní však ani do vyhlásenia rozsudku a to aj napriek odročeniu pojednávania a výzve súdu

na realizáciu práv k možnosti uzavretia nájmu bytu nepožiadali žalobcu ako prenajímateľa o uzavretie
nájomnej zmluvy.

44. Súd má za to, že pre žalovaných bol poskytnutý do vynesenia rozsudku dostatočný priestor pre
možnosť realizácie práva podľa § X2 ods. 3 zák. č. 443/20X0 Z.z..

45. Nakoľko žalovaní boli o možnosti opakovaného uzavretia nájomnej zmluvy poučení v ust. čl. 2 ods.
2 nájomnej zmluvy, preukázateľne bol o tejto možnosti poučený žalovaný v X/ rade výzvou zo dňa
X8.2.20X6, ktorou bol žalovaný vyzvaný na predloženie dokladov nevyhnutných na predĺženie dobynájmu, nakoľko je doposiaľ neevidovaná žiadosť o predĺženie doby nájmu, ktorú si však žalovaný X/ v
odbernej lehote neprevzal (podľa doručenky zásielka bola vrátená späť v odbernej lehote X5.3.20X6),
žalovaná sa o tejto možnosti dozvedela najneskôr 29.X.20X9 na pojednávaní hoci podľa vyjadrenia k

žalobe o takej možnosti mala vedomosť, nedošlo v čase rozhodovania súdu k možnému upretiu ich
práv žiadať o opakovaný nájom bytu, nájomný vzťah zo zmluvy o nájme bytu č. X77/20X5 zo dňa 4. 5.
20X5 trojizbového bytu č. XX vo vchode č. XX na VI. poschodí v bytovom dome na ulici Q. č. XXXX/
XX zanikol uplynutím dohodnutej doby nájmu dňom 30. 6. 20X5, k obnoveniu nájomného vzťahu ďalším
užívaním bytu nedochádza, teda byt užívajú bez právneho dôvodu, súd ustálil, že ich vyprataniu nebráni

žiadna skutočnosť a žalobe v plnom rozsahu vyhovel.

46. Podľa § XX5 ods. X CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

XX. Podľa § XX5 ods. 2 CSP ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania
pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

48. Nakoľko bol v konaní v plnom rozsahu úspešný žalobca, súd mu podľa § XX5 ods. X CSP priznal
voči žalovaným v X/ a 2/ rade nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu. O výške trov konania
bude rozhodnuté po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde
Žilina.
Podľa ust. § 125 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“), odvolanie
možno urobiť písomne, a to v listinnej podobe alebo v elektronickej podobe.
Podľaust.§125 ods.2CSP,odvolanieurobenévelektronickejpodobebezautorizáciepodľaosobitného

predpisu treba dodatočne doručiť v listinnej podobe alebo v elektronickej podobe autorizované podľa
osobitného predpisu; ak sa dodatočne nedoručí súdu do desiatich dní, na podanie sa neprihliada. Súd
na dodatočné doručenie podania nevyzýva.
Podľa ust. § 125 ods. 2 CSP, odvolanie urobené v listinnej podobe treba predložiť v potrebnom počte
rovnopisov s prílohami tak, aby sa jeden rovnopis s prílohami mohol založiť do súdneho spisu a aby

každý ďalší subjekt dostal jeden rovnopis s prílohami. Ak sa nepredloží potrebný počet rovnopisov a
príloh, súd vyhotoví kópie podania na trovy toho, kto podanie urobil.
Podľa ust. § 363 CSP, v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (ktorému súdu je určené,
kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis a spisovej značky konania) uvedie, proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje

za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Podľa ust. § 364 CSP, rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na podanie odvolania.
Podľa ust. § 365 ods. 1 CSP, odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky, súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane,

aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý
proces,
b) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
c) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
d) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

e) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
f) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo
ďalšie prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
g) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Podľa ust. § 365 ods. 2 CSP, odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že

právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Podľa ust. § 365 ods. 3 CSP, odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať
len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.
Podľa ust. § 366 CSP, prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli

uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, aka) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne

rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (zákon č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a

exekučnej činnosti v znení neskorších predpisov).