Uznesenie Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 22. február 2016

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 20C/19/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8116201347
Dátum vydania rozhodnutia: 22. 02. 2016

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Marek Bujňák
ECLI: ECLI:SK:OSPO:2016:8116201347.1

Uznesenie

Okresný súd Prešov, samosudcom JUDr. Marekom Bujňákom, v právnej veci žalobcov vlastníci bytov
evidovaní na liste vlastníctva č. XXXXX pre katastrálne územie Prešov (Okresný úrad , katastrálny odbor
Prešov) zastúpení správcom: Bytové družstvo Prešov, so sídlom Bajkalská 30, 080 01 Prešov, právne
zastúpeného JUDr. Johanou Bertovou, advokátka Bajkalská 30, Prešov, proti žalovanému Slovenská
sporiteľňa, a.s., so sídlom Tomášikova 48, 83 237 Bratislava, IČO:00 151 653, o návrhu na nariadenie

predbežného opatrenia, takto

r o z h o d o l :

Súd n a r i a ď u j e toto predbežné opatrenie:

I. Žalovaný je p o v i n n ý zdržať sa výkonu záložného práva predajom nehnuteľností bytu č. XX na
X. posch. vo vchode č. XX bytového domu súp. č. XXXX na parcele č. XXXXX/XX v kú Prešov, súp.
č. XXXX na parcele č. XXXXX/XX v kú Prešov v Prešove, evidovanému na liste vlastníctva č. XXXXX

vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu XX/XXXX a pozemku parc.č. T. XXXXX/XX o výmere 720 m2,
druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, v kú Prešov v Prešove, evidovanému na B. Č.. XXXXX vo
veľkosti spoluvlastníckeho podielu XX/XXXX, ktorých vlastníkom je Š. B., L.. X.XX.XXXX, L. X. XXX/XX
XXXXX V., a to až do právoplatného skončenia konania vo veci samej.

II. O náhrade trov predbežného opatrenia bude rozhodnuté v konečnom rozhodnutí o veci samej.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobca sa návrhom podaným na súde dňa 22.1.2016 domáhajú určenia, že sú prednostnými záložnými
veriteľmi zo záložného práva vzniknutého na základe § 15 ods. 1 č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov (ďalej ako „ZVB“) a uloženia povinnosti žalovanému, že nie je oprávnený
pokračovať vo výkone záložného práva

Zároveň podali návrh na nariadenie predbežného opatrenia, ktorým by súd uložil žalovanému povinnosť
zdržať sa výkonu záložného práva predajom nehnuteľností bytu č. XX na X. posch. vo vchode č. XX
bytového domu súp. č. XXXX na parcele č. XXXXX/XX v kú Prešov, súp. č. XXXX na parcele č. XXXXX/
XX v kú Prešov v Prešove, evidovanému na liste vlastníctva č. XXXXX vo veľkosti spoluvlastníckeho
podielu XX/XXXX a pozemku parc.č. T. XXXXX/XX o výmere 720 m2, druh pozemku: zastavané plochy
a nádvoria, v kú Prešov v Prešove, evidovanému na LV č. XXXXX vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu

XX/XXXX, ktorých vlastníkom je Š. B., L. X. XXX/XX V., XXXXX, L.. X.XX.XXXX a to až do právoplatného
skončenia konania vo veci samej.

Svoj návrh odôvodnil tým, že Š. B. je vlastníkom vyššie uvedenej nehnuteľnosti. Vlastník si neplnil svoje
povinnosti v zmysle Zmluvy o výkone správy zo dňa 14.4.2008 a teda neuhrádzal preddavky za služby

spojenésužívanýmbytuadofonduprevádzky,údržbyaoprávzaobdobieodVIII/2013doXII/2015spolu
v sume 2.564,90 eura. Dňa 12.10.2015 bolo žalobcom doručené Oznámenie o začatí výkonu záložnéhopráva z 2.10.2015, ktorého odosielateľom bol žalovaný. Predmetom dražby mali byť nehnuteľnosti
označené vyššie. Listom z 3.11.2015 podali žalobcovia zastúpení Bytovým družstvom Prešov návrh na
vymáhanie pohľadávky a výkon záložného práva dražobníkovi Profesionálnej dražobnej spoločnosti,

s.r.o. Masarykova 21, 04001 Košice, IČO: 36583936. Listom z 4.11.2015 žalobcovia zastúpení Bytovým
družstvom Prešov a Profesionálnou dražobnou spoločnosťou s.r.o., ako prednostní záložní veritelia
oznámili vlastníkovi začatie výkonu záložného práva Listom z 4.11.2015 si žalobcovia zastúpení
Bytovým družstvom Prešov a Profesionálnou dražobnou spoločnosťou s.r.o., ako prednostní záložní
veritelianazáklade§15zákonač.svojeprávoaneudeliližalovanémusúhlasnapokračovanievovýkone

jeho záložného práva. Zároveň listom z 4.11.2015 oznámili vlastníkovi začatie výkonu záložného práva.
Dňa 15.1.2016 bolo žalobcom do rúk správcu doručené Oznámenie žalovaného z 11.1.2016, v zmysle
ktorého je práve žalovaný prednostným záložným veriteľom na vyššie uvedených nehnuteľnostiach
a považuje oznámenie zaslané menovaným dražobníkom za právne neúčinné. Záložné právo k bytu
alebo nebytovému priestoru v prospech spoločenstva, resp. v prospech ostatných vlastníkov bytov alebo
nebytových priestorov v bytovom dome je záložným právom zákonným, to znamená, že vzniká už zo

zákona ku každému jednému bytu alebo nebytovému priestoru. Aj keď ide o záložné právo vznikajúce
zo zákona, vznik záložného práva sa uvádza spravidla už v zmluve o prevode vlastníctva k bytu
alebo nebytovému priestoru, pričom sa zároveň s povolením vkladu zapisuje do katastra nehnuteľností.
Novelou zákona o vlastníctve bytov č. 268/2007 Z. z. bol zavedený fakultatívny zápis zákonného
záložného práva na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (kde návrh

na zápis podával predseda alebo správca). Uvedený spôsob zápisu záložného práva sa neosvedčil,
a to najmä z dôvodu problémov pri výklade znenia ustanovenia správami katastra, a tak bol novelou
č. 70/2010 Z. z. opätovne nahradený obligatórnym zápisom z úradnej moci príslušnej správy katastra,
resp. v súčasnosti okresného úradu, odboru katastra (t. j. zo zákona). Okresné úrady sú povinné
vykonať záznam na základe § 34 katastrálneho zákona. Je nepochybné, že využitie tohto práva na

zabezpečeniepohľadávokvzniknutýchzprávnychúkonovtýkajúcichsabytualebonebytovéhopriestoru
v dome, ktoré urobil jeho vlastník, bolo cielené najmä na zamedzenie neplatenia preddavkov do fondu
prevádzky, údržby a opráv, neplatenia za plnenia spojené s užívaním vlastníctva a tiež na zamedzenie
protiprávnym konaniam namiereným voči ostatným vlastníkom. Realizácia záložného práva podľa §
151j Občianskeho zákonníka poskytuje ostatným vlastníkom v dome zjednodušený a zrýchlený spôsob

likvidácie ich pohľadávky. Aj keď je to zrejmé, v odseku 2 sa zdôrazňuje právo vlastníka bytu alebo
nebytového priestoru zaťažiť predmet vlastníctva záložným právom aj v prospech tretej osoby, nielen
vlastníkovbytovanebytovýchpriestorovvdome.Takétozáložnéprávojevšakvždyneskoršiehoporadia
ako zákonné záložné právo v prospech ostatných vlastníkov v dome. V súlade s ustanovením § 13
sa záložné právo vzťahuje aj na spoluvlastnícky podiel na spoluvlastníckych právach vyplývajúcich

z vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru. Podľa názoru žalobcov ide o pohľadávky z právnych
úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na
zabezpečeniepohľadávokvzniknutýchzprávnychúkonovtýkajúcichsabytualebonebytovéhopriestoru
v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome podľa § 15 ZVB. Hoci povinnosť
plniť je určená zákonom ( § 7b ods. 5

ZVB ), v skutočnosti je to zmluva o spoločenstve, resp. zmluva o výkone správy, ktorú vlastník bytu
alebo nebytového priestoru uzavrie alebo k nej pristúpi, ktorá je právnym dôvodom povinnosti plniť.
Zo zákona expressis verbis nevyplýva, kedy tieto pohľadávky vznikajú. Zo zákona vyplýva jedine
periodicita plnení ( mesačne, resp. mesačne vopred ). Zo zákona nevyplýva ani to, že by jednotlivé

mesačné úhrady predstavovali samostatné pohľadávky. Zo zákona vyplýva jedine to, že vlastník bytu
alebo nebytového priestoru je povinný voči spoločenstvu, resp. voči ostatným vlastníkom bytov a
nebytových priestorov plniť pravidelne, opakovane, mesačne. Zo zákona možno len implicitne vyvodiť,
žepohľadávka(pohľadávky)vzniká(vznikajú)vpodstatespolusnadobudnutímbytualebonebytového
priestoru. Z ustanovenia § 488 OZ vyplýva, že pohľadávkou sa rozumie právo na plnenie, ktoré

je obsahom záväzkového vzťahu. Plnenie môže byť jednorazové, opakujúce sa (periodické ) alebo
trvajúce. Obsahom záväzkového vzťahu medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov je (okrem
iného ) pohľadávka na platenie preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, ktorá predstavuje právo
na opakujúce sa plnenia ( dávky ) mesačne vopred, pohľadávka na platenie úhrad za služby spojené s
užívaním bytu, ktorá predstavuje právo na opakujúce sa mesačné plnenia (dávky). Nejde o samostatné

pohľadávky, pretože záväzkový právny vzťah, obsahom ktorého sú uvedené plnenia, je stále jeden a ten
istý a rovnako aj právny dôvod. Ak by naopak malo platiť to, že ide o samostatné pohľadávky, znamenalo
by to, že vlastníci bytov a nebytových priestorov každý mesiac musia rozhodovať o zápise a vymaže
záložného práva do, resp. z katastra nehnuteľností a predseda spoločenstva alebo správca musiakaždý mesiac podávať návrh na zápis alebo výmaz záložného práva. Záložné právo podľa § 15 ZVB
je dôsledkom existencie záväzkového vzťahu medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, pretože
jeho obsahom je právo (pohľadávka) na pravidelné opakujúce sa plnenia do fondu prevádzky, údržby

a opráv a právo (pohľadávka) na úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu. Záložné právo spravidla
vzniká okamihom prvého nadobudnutia bytu alebo nebytového priestoru. Z uvedeného vyplýva, že ak by
aj vychádzali z názoru, že záložné právo vzniká spolu so vznikom pohľadávky, dochádza k jeho vzniku
v podstate spolu s nadobudnutím bytu alebo nebytového priestoru. Uvedený záver je v súlade s tým,
aby záložné právo podľa § 15 ZVB plnilo účel efektívneho zabezpečovacieho prostriedku pohľadávok,

ktoré má spoločenstvo voči vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru, resp. ktoré majú vlastníci
bytov a nebytových priestorov voči vlastníkovi bytu a nebytového priestoru. Zmluva o výkone správy sa
uzatváraná na základe §8a ZVB upravuje nielen vzájomné práva a povinnosti správcu voči vlastníkom
a opačne, ale zároveň reguluje aj vzájomné práva a povinnosti medzi vlastníkmi bytov. Najmä § 8a ods.
1 pís. c) d) ZVB sa reguluje povinnosť vlastníkov platiť úhrady za plnenia a hospodárenie s nimi, ako
aj hospodárenie s fondom prevádzky, údržby a opráv. V tomto kontexte správca s poukazom na § 8b)

ods. 1 ZVB vykonáva správu domu v mene vlastníkov a pred súdom koná za vlastníkov. Ide o zákonné
splnomocnenie. Zároveň správca je povinný v zmysle § 8b ods. 2 pís. b.) ZVB dbať na ochranu práv
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a v zmysle § 8b ods. 2 pís. e.) sledovať úhrady za
plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, a pod. Prostriedky fondu prevádzky,
údržby a opráv možno prechodne použiť na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových

priestorov v dome v prípade ich dočasného nedostatku. Vlastníci bytov si Zmluvou o výkone správy
stanovujú pravidlá správania sa voči sebe navzájom a ukladajú touto zmluvou povinnosti správcovi,
akým spôsobom má zabezpečovať fungovanie ich vzájomných vzťahov. Tak je to aj v prípade plnení
úhrad spojených s užívaním bytu. Je v záujme vlastníkov bytov, aby každý vlastník riadne tieto úhrady
uhrádzal. Ak teda je niektorý vlastník alebo viacerí v omeškaní

splnením úhrad spojenými s užívaním bytu je správca povinný v mene vlastníkov tieto úhrady sledovať
a následne v záujme vlastníkov vymáhať, nakoľko vznikom dlhu je zaťažený fond prevádzky, údržby a
opráv,ktorýjemajetkomvlastníkovbytov.Vprípadevznikuväčšiehodlhu,ktorýbynebolomožnéuhradiť
z fondu prevádzky, údržby a opráv, došlo by k neuhradeniu platieb za dodávané energie do predmetného

bytového domu ich dodávateľom a následnému odpojeniu celého bytového domu od dodávky energií,
resp. služieb spojených s užívaním bytu. Tým by boli v značnej miere porušené práva tých vlastníkov
bytov, ktorý riadne uhrádzajú plnenia spojené s užívaním bytu. Z platieb spojených s užívaním bytu
vrátene platieb do fondu opráv sa uhrádzajú faktúry za služby a dodávku energií, materiálov a prác
dodávateľom služieb a tovaru na základe uzatváraných zmlúv o dielo a pod. V prípade, že niektorý z

vlastníkov bytov neplní riadne do fondu opráv alebo úhradu za plnenia spojené s užívaním bytu (na
ťarchu fondu opráv), nie je z čoho vyplácať faktúry dodávateľov, ktorí pre bytový dom vykonali práce
a dodali tovar a energie a teda vlastníkom bytov vzniká povinnosť platiť zmluvnú pokutu, resp. iné
sankcie dodávateľovi. V záujme predísť vzniku týchto situácií ustanovil zákonodarca v ZVB v § 15 ods. 1
vznik a trvanie záložného práva na všetky byty v prospech ostatných vlastníkov bytov, ktoré je zriadené

a vzniká ako prednostné záložné právo. Účelom tohto zákonného ustanovenia bolo zabezpečiť, aby
v prípade, že dôjde k speňažovaniu bytu vo vlastníctve neplatiča najprv boli uspokojené pohľadávky
ostatnýchvlastníkovbytovvbytovomdome,ktoríriadneuhrádzajúsvojezáväzkyaažpotompohľadávky
prípadného iného veriteľa- napr. banky. Zároveň je treba podotknúť, že banka v čase, keď zriaďuje
záložné právo na byt vo svoj prospech vychádza z listu vlastníctva na ktorom je jasne v časti C uvedený

zápis záložného práva v zmysle § 15 ZVB. Preto je jej povinnosťou spravovať svoju pohľadávku voči
dlžníkovi-vlastníkovibytusprihliadnutímnamožnúpohľadávkuostatnýchvlastníkovbytovanebytových
priestorov v bytovom dome.

Žalobcovia sa zároveň domáhajú aj vydania predbežného opatrenia, ktorým sa zakáže odporcovi

vykonať dobrovoľnú dražbu. Toto právo žalobcom vyplýva z ich prednostného postavenia ako záložného
veriteľa na predmetných nehnuteľnostiach, ktoré žalovaný neuznáva. Žalobcom hrozí nebezpečenstvo
bezprostrednehroziacejujmy,tedavýpadokfinančnýchprostriedkovvofondeprevádzky,údržbyaopráv
bytového domu a to napriek tomu, že zákon ich pohľadávku zabezpečuje záložným právom. V prípade,
žebyžalovanývykonaldobrovoľnúdražbupredmetnýchnehnuteľností,žalobcoviabynemalidostatočné

garancie úhrady ich pohľadávky potom, čo by žalovaný uspokojil svoju pohľadávku a náklady dražby.
Zároveň by žalobcovia nemohli nijako ovplyvniť alebo sledovať výšku ceny, za ktorú sa nehnuteľnosti
vydraženia. Vykonaním dobrovoľnej dražby zo strany žalovaného by došlo k vzniku nezvratnej situáciea nemožnosti uspokojiť pohľadávku žalobcov. Preto vzniká akútne potreba žiadať súd o dočasnú úpravu
pomerov medzi účastníkmi konania predbežným opatrením.

Súd sa oboznámil s listinnými dôkazmi, ktoré boli pripojené k návrhu na nariadenie predbežného
opatrenia a zistil tento skutkový stav:

Z predložených listov vlastníctva č. XXXXX S. Č..XXXXX vyplýva, že Š. B., nar. X.XX.XXXX, L. X. XXX/
XX, XXXXX V., je vlastníkom bytu č. XX L. X. posch. vo vchode č. XX bytového domu súp. č. XXXX na

parcele č. XXXXX/XX v kú Prešov, súp. č. XXXX na parcele č. XXXXX/XX v kú Prešov v Prešove, vo
veľkosti spoluvlastníckeho podielu XX/XXXX a pozemku parc.č. KNC XXXXX/XX o výmere 720 m2, druh
pozemku: zastavané plochy a nádvoria, v kú Prešov v Prešove, vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu
XX/XXXX
XXC/XX/XXXX - XX
-X-

Dňa 2.10.2015 oznámil žalovaný žalobcom začatie výkonu záložného práva dobrovoľnou dražbou na
vyššie uvedené nehnuteľnosti. .

Listom z 3.11.2015 podali žalobcovia zastúpení Bytovým družstvom Prešov návrh na vymáhanie

pohľadávky a výkon záložného práva dražobníkovi Profesionálnej dražobnej spoločnosti, s.r.o..
Dražobník listom zo dňa 4.11.2015 oznámil začatie výkonu záložného práva žalovanému a Š. B..

Dňa 11.1.2016 oznámil žalovaný žalobcom, že je prednostným záložným veriteľom na vyššie uvedených
nehnuteľnostiach a považuje oznámenie zaslané menovaným dražobníkom za právne neúčinné.

Podľa § 102 ods. 1 O.s.p. ak treba po začatí konania dočasne upraviť pomery účastníkov alebo
zabezpečiť dôkaz, pretože je obava, že neskôr ho nebude možné vykonať alebo len s veľkými
ťažkosťami, súd na návrh neodkladne nariadi predbežné opatrenie alebo zabezpečí dôkaz. V záujme
maloletého dieťaťa môže súd po začatí konania vo veci starostlivosti súdu o maloletých na návrh nariadiť

predbežným opatrením účastníkovi, aby do času rozhodnutia vo veci úpravy pomerov maloletého
dieťaťa zabezpečoval osobnú starostlivosť o dieťa, ktoré je v čase podania návrhu umiestnené v
zariadení na výkon rozhodnutia súdu. Ak súd rozhoduje o predbežnom opatrení podľa druhej vety, o
návrhu na predbežné opatrenie rozhodne najneskôr do 30 dní od podania návrhu; ustanovenia § 75 až
77 sa použijú primerane.

Podľa § 75 ods. 6 O.s.p. súd môže vydať rozhodnutie o predbežnom opatrení aj bez výsluchu účastníkov
a bez nariadenia pojednávania.

Podľa ustanovenia § 76 ods. 4 O.s.p., ak súd návrhu na nariadenie predbežného opatrenia v celom

rozsahuvyhovieastotožňujesasoskutkovýmiasprávnymidôvodminávrhunanariadeniepredbežného
opatrenia, súd to skonštatuje v odôvodnení a ďalšie dôvody nemusí uvádzať.

Podľa § 75 ods. 8 O.s.p. O nariadení predbežného opatrenia rozhodne súd aj bez vyjadrenia
ostatných účastníkov. Návrh na nariadenie predbežného opatrenia doručí súd ostatným účastníkom

až spolu s uznesením, ktorým bolo predbežné opatrenie nariadené. Ak bol návrh na nariadenie
predbežného opatrenia odmietnutý alebo zamietnutý, nedoručuje súd ostatným účastníkom uznesenie
o jeho odmietnutí alebo zamietnutí, ani prípadné odvolanie navrhovateľa; uznesenie odvolacieho súdu
im doručí, len ak ním bolo nariadené predbežné opatrenie.

Podľa § 76 ods. 1 písm. f) O.s.p., predbežným opatrením môže súd nariadiť účastníkovi najmä, aby
niečo vykonal, niečoho sa zdržal alebo niečo znášal.

Podmienkou nariadenia predbežného opatrenia je osvedčenie, že bez okamžitej, aj keď len dočasnej
úpravy právnych pomerov, by bolo právo účastníka ohrozene, alebo ak je obava, že by výkon súdneho

rozhodnutia bol ohrozený. Je nutné, aby boli osvedčene aspoň základné skutočnosti potrebné pre záver
o pravdepodobnosti nároku, ktorému sa má poskytnúť predbežná ochrana, ako aj osvedčené, že je tu
nebezpečenstvo bezprostredne hroziacej ujmy.Predbežné opatrenie zásadne neprejudikuje práva a záujmy účastníkov. Vydanie predbežného
opatrenia predpokladá, aby sa aspoň osvedčila danosť práva ( nároku ), a aby neboli vážnejšie

pochybnosti o potrebe predbežnej úpravy. Cieľom nariadenie predbežného opatrenia je poskytnúť
rýchle a pružné riešenie situácie, ktoré neznesie odklad pre nebezpečenstvo, ktoré inak hrozí záujmom
účastníkov.

Súd sa stotožnil so skutkovými a právnymi dôvodmi návrhu. Súd mal za osvedčené, že žalovaný dňa

12.10.2015 oznámil žalobcom začatie výkonu záložného práva dobrovoľnou dražbou. Na nehnuteľnosti
viazne zákonné záložné práv v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí podali dňa
3.11.2015 návrh na výkon záložného práva dražobníkovi Profesionálnej dražobnej spoločnosti, s.r.o..
Dražobník listom zo dňa 4.11.2015 oznámil začatie výkonu záložného práva žalovanému. Keďže
žalovaný sa považuje za prednostného záložného veriteľa a oznámenie žalobcov považuje za právne
neúčinné a za stavu, že sa žalobcovia podaným návrhom domáhajú určenia, že sú prednostnými

záložnými veriteľmi zo záložného práva, boli osvedčené základné skutočnosti odôvodňujúce nariadenie
predbežného opatrenia do právoplatného skončenia konania vo veci samej, aby nedošlo k vzniku
nezvratnej situácie a nemožnosti uspokojiť pohľadávku žalobcov.

O náhrade trov konania rozhodol súd podľa § 145 O.s. p., podľa ktorého účastníkovi, ktorému súd prizná

náhradu trov konania prizná aj náhradu trov predbežného opatrenia a zabezpečenia dôkazov.

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Krajský súd
v Prešove cestou tunajšieho súdu.

Z odvolania musí byť zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny
a čoho sa odvolateľ
domáha. Musí byť podpísané a datované. Odvolanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov
tak, aby jeden rovnopis zostal na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis.

Rozsah v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na odvolanie.