Rozsudok ,
Potvrdené, Prvostupňové nenapadnuté opravnými… Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 14. január 2019

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 12C/1/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8117200641
Dátum vydania rozhodnutia: 14. 01. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Alena Paveleková

ECLI: ECLI:SK:OSPO:2019:8117200641.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prešov sudkyňou Mgr. Alenou Pavelekovou v spore žalobcu: M. H., D.. XX.XX.XXXX H. N.

C. XX, štátny občan SK, v konaní právne zastúpený JUDr. Martinou Kožárovou Jenčovou, advokátkou
so sídlom v Prešove, Slovenská č. 69, 080 01, proti žalovanému: A. O.V., D.. XX.X.XXXX, H. N. T. XX,
XXX XX, A., štátny občan SR, v konaní právne zastúpený Advokátskou kanceláriou BABIN, PETKO &
partners s.r.o., o zaplatenie 30.000 EUR, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný j e p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi 7070 EUR s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne od
6. 12. 2016 do zaplatenia, všetko v lehote do troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

II. V prevyšujúcej časti žalobu z a m i e t a.

III. Nárok na náhradu trov konania stranám sporu n e p r i z n á v a.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 12. 1. 2017 sa pôvodne žalobcovia v 1. a 2. rade domáhali
- aby súd určil, že sú podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľnosti a to bytu č. XX nachádzajúcom sa
na X. A. N. W. A. D. X.. T. Č.. XX súpisné č. bytového domu XXXX stojaceho na pozemku parcely
č. G. D. Y. XX XXX v podiele 1/2 a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných
zariadeniach bytového domu súpisné č. XXXX podieľa 75/4747 k celku obe zapísané na liste vlastníctva

č. XX XXX, k.ú. Prešov a spoluvlastníckeho podielu o veľkosti 75/4747 k celku na pozemku parcelné
č. XX XXX o výmere 802 m2 druh pozemku zastavané plochy a nádvoria, na ktorom stojí bytový dom
súpisné č. XXXX zapísaný na liste vlastníctva č. XX XXX k.ú. Prešov a určil, že žalovaný je výlučným
vlastníkom nehnuteľností zapísaných na liste vlastníctva č. XXX, k.ú. Hrabkov, stavby rodinného domu
súpisné č. XX stojaci na pozemku G. Y. Č.. XX, pozemkov parcely G. Y. Č.. XX/X, zastavané plochy a
nádvoria o výmere 614 m2, parcely G. Y. Č.. XX zastavané plochy a nádvoria o výmere 101 m2, G. Y.
Č.. XX Záhrady o výmere 107 m2, parcely G. Y. Č.. XX zastavané plochy a nádvoria o výmere 20 m2

eventuálne v prípade ako k účinnému odstúpeniu od zámennej zmluvy zo dňa 16. 01. 2015 nedošlo
uložiť žalovanému povinnosť zaplatiť ktorémukoľvek zo žalobcov sumu 30000 EUR spolu s úrokom z
omeškania vo výške 5 % ročne od 06.12.2016 do zaplatenia.

1.2 Svoju žalobu odôvodnili tým, že uzatvorili dňa 16. 01. 2015 zámennú zmluvu predmetom, ktorej
bola zámena nehnuteľností bytu č. XX (bližšie identifikovaného vyššie) a spoluvlastníckeho podielu
na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu a spoluvlastníckeho podielu na

pozemku na, ktorom stojí bytový dom súpisné č. XXXX zapísaný na liste vlastníctva č. XX XXX G..Ú..
Prešov pôvodne vo vlastníctve žalobcov a nehnuteľnosti stavby rodinného domu súpisné č. XX stojaci
na parcele G. Y. Č.. XX, A. Č.. XX/X, G. Č.. XX, Č.. XX, Č.. XX zapísaných na liste vlastníctva XXX,
k.ú. Hrabkov pôvodne vo vlastníctve žalovaného.1.3 Poukázali na to, že podľa čl. I zmluvy rodinný dom, ktorý žalobcovia zmluvou nadobudli mal byť
zrekonštruovaný a mala byť realizovaná jeho nadstavba. Po začatí užívania predmetného domu sa na

dome vyskytli viaceré vady a to:
1. zateplenie domu nebolo dostatočné, pretože bol použitý polystyrén s hrúbkou 5 centimetrov hoci
norma určuje hrúbku 10 centimetrov,
2. medzi základom a murivom nie je zateplenie dokončené, čím sa v zime pod polystyrén dostáva
chladný vzduch, ktorý pri kontakte s teplom vo vnútri domu sa kondenzuje dochádza vzlínaniu vody a

v dôsledku toho sa v izbách domu objavujú plesne.
3. základ domu je kamenný medzi základom a murivom nie je žiadna izolácia.
4. odkapové ríny v spojoch nie sú utesnené a cez ne preteká voda, odkvapová rúra má nízky priemer
čím nedostatočne odvádza vodu, voda preteká cez žľaby.
5. poškodené vodovodné rozvody a potrubie, ktoré bolo potrebne kompletne vymeniť po spustení vody
do potrubia v kúpeľni pretekanie vody a následne pretekanie do priestoru garáže.

1.4 Žalobcovia (v súčasnosti už len 1 žalobca) vady domu vytkli žalovanému opakovane telefonicky,
elektronicky aj písomne listom zo dňa 29.11.2016, ktorý žalovaný prevzal dňa 05.12.2016 týmto listom
odstúpili aj od zámennej zmluvy, keďže mali zato, že na dome sa nachádza viacero vád (ide o skryté
vady, ktoré pri prevzatí domu nebolo možné zistiť). Ide o vady neodstrániteľné.

1.5 Žalobcovia súdu predložili trestné oznámenie č.l.sp. 3 až 5, upovedomenie Okresnej prokuratúry
Prešov zo dňa 27. 5. 2006 na č.l.sp. 6, uznesenie okresného riaditeľstva policajného zboru zo dňa 30. 9.
2016 z č.l.sp. 7 až 12, sťažnosť proti uzneseniu zo dňa 5. 10. 2016 z č.l.sp. 13 až 15, z uznesenia
Okresnej prokuratúry Prešov zo dňa 17. 10. 2016 z č.l. spisu 16 až 19, odstúpenie od zámennej zmluvy,

zámennú zmluvu č.l.sp. 22 až 25, preberací protokol k bytu a rodinnému domu č.l.sp. 27 až 28, kópiu
doručenky odstúpenie od zámennej zmluvy č.l.sp. 36, rozhodnutie centra právnej pomoci zo dňa 31.
5. 2016.
2. Žalovaný sa k žalobe písomne vyjadril (č.l.sp. 46) a uviedol, že zmluvu zo dňa 16.01.2015 považuje
za platnú a účinnú. Pri preberaní rodinného domu súpisné Č.. XX k.ú. Hrabkov bol žalobca riadne

oboznámený s technickým stavom nehnuteľností a po dobu jedného roka po prevzatí ani nevytýkal
žiadne vady. Podanú žalobu považuje za špekuláciu a navrhol žalobu zamietnuť, súčasne navrhol
zamietnuť aj žalobu vo vzťahu ku uplatnenej v sume 30 000 EUR ako zľavy z kúpnej ceny uviedol, že
suma 30 000 EUR predstavuje náhradu škody za tvrdené vady na výmenu nie inej nehnuteľnosti, ktoré
však žalobca uplatňuje predčasne, nakoľko žiadnym relevantným dôkazom nepreukázal výšku škody.

2.2 Žalovaný k vyjadreniu predložil technickú správu (č.l.sp. 47 až 55 ) z mája 2008 vypracovanú L.. M. B.
na rekonštrukciu a nadstavbu rodinného domu, statické posúdenie pre stavebné povolenie, vyjadrenie
k stavu nehnuteľnosti rodinného domu súpisné č. XX v obci Hrabkov vypracované 1. Prešovským
realitným centrom č.l.sp. 56.
3. Žalobca k vyjadreniu žalovaného sa vyjadril a uviedol, že nesúhlasí s tvrdením žalovaného, že bol

riadne oboznámený s technickým stavom nehnuteľnosti a, že ani po dobu jedného roka od prevzatia
nevytýkal žiadne vady a uviedol, že trvá na zaplatení požadovanej sumy ako náhrady škody na
odstránení niekoľkých skrytých vád, ktoré sa prejavili až po nasťahovaní do domu, keď sa spustilo
ústrednékúreniedomuapospusteníústrednéhokúreniasazačaliprejavovaťskrytévady,ktorénemohol
vopred predvídať, čo sa týka materiálov stavby uviedol, že všetky písomné materiály mu boli odovzdané

až po podpísaní zámennej zmluvy.
3.1 Hneď po prejavení spomínaných vád oslovil a vyzval zástupcu realitnej kancelárie p. M. G., aby sa
prišiel pozrieť spolu so žalovaným na začínajúce sa prejaví skrytých vád jeho výzvy však odignorovali
uviedol, že žiadal na žalovanom o dohodu ten sľúbil, že sa príde pozrieť, avšak neprišiel preto bol nútený
podať podnet pre podozrenie zo spáchania trestného činu podvodu.

3.2Žalobcanavrholvypočuť(čl.61)žalobcuažalovaného,vyžiadať odrealitnejkancelárie1.Prešovské
realitné centrum, s.r.o., Hlavná 3, Prešov inzerát na predaj rodinného domu v obci Hrabkov XX, nariadiť
znalecké dokazovanie znalcom z odboru stavebníctvo.
4. Žalovaný (čl. 75) k tomu opäť vyjadril a namietal, že:
- v žalobe žalobca neuvádza, kedy došlo k prevzatiu predmetnej nehnuteľnosti. V trestnom oznámení

zo dňa 25.05.2016 však žalobca uvádza, že po nasťahovaní dňa 16.01.2015 a v krátkom čase na to
zistil, že dom má vady, ktoré sa prejavili až po začatí vykurovania domu.
- pred uzatvorením tejto zámennej zmluvy uzatvorili zmluvné strany zmluvu o uzatvorení budúcej
zámennej zmluvy zo dňa 24.11.2014, kde v bode 5. článku II. tejto zmluvy zmluvné strany potvrdili, žesú riadne oboznámení s faktickým ako aj právnym stavom nehnuteľností a ďalej v bode 6. sa zmluvné
strany dohodli, že žalovaný odovzdá žalobcom rodinný dom do 31.12.2014 a, že súhlasí s realizáciou
stavebných úprav do podpisu zámennej zmluvy.

- podľa vyjadrenia žalovaného pri výsluchu ohľadom trestného oznámenia podaného žalobcom uviedol,
že žalobcovi umožnil vstup do domu už niekoľko mesiacov pred podpisom zámennej zmluvy, niekedy
v septembri 2014.
- od 30.10.2014 až do 16.01.2015, kedy bola podpísaná zámenná zmluva, si žalobca sám dokončoval
niektoré izby a podkrovie (preukazuje to aj spotreba elektriny a vody).

- uvedené skutočnosti poukazujú to, že žalobca prevzal predmetnú nehnuteľnosť skôr ako deklarovaný
deň podpisu zámennej zmluvy, teda 16.01.2015.
- v zámennej zmluve žalobca aj žalovaný potvrdili, že si nehnuteľnosti navzájom odovzdajú v stave v
akom sú v danom okamihu. Tiež žalobca vo svojom vyjadrení doručenom súdu dňa 17.08.2017 uviedol,
že „všetky písomné materiály mi boli odovzdané až po podpísaní zámennej zmluvy“. Podľa vyjadrenia
žalovaného žalobcovi odovzdal všetky písomnosti týkajúce sa predmetnej nehnuteľnosti.

z kolaudačného rozhodnutia zo dňa 09.09.2013 vyplýva, že bolo povolené užívanie stavby rekonštrukcia
a nadstavba rodinného domu a stavebný úrad potvrdil, že stavba bola uskutočnená podľa dokumentácie
overenej v stavebnom konaní a užívaním stavby nebude ohrozený verejný záujem, život a zdravie
osôb. Žalovaný odovzdal okrem iných písomností týkajúcich sa predmetnej nehnuteľnosti aj Energetický
certifikát zo dňa 08.07.2013, v ktorom sa uvádza, že nehnuteľnosť bola kolaudovaná v roku 1958 a

posledná významná obnova bola v roku 2013, pričom v návrhu opatrení na zlepšenie energetickej
hospodárnosti uvádza doplnenie tepelnej izolácie minimálnej hrúbky 50 mm a zateplenie stropu nad
suterénom tepelnou izoláciou 80 mm a podlahy nad vonkajším prostredím tepelnou izoláciou 150 mm.
V popise aktuálneho stavu sa v certifikáte uvádza, že obvodový plášť pôvodnej časti objektu pozostáva
z miešaného muriva (tehla, pórobetónové tvárnice, valky), obvodový plášť je zateplený tepelnou

izoláciou na báze polystyrénu hrúbky 50 mm. Priestory suterénu sú uvažované ako nevykurované.
Strop nad garážou je uvažovaný ako 1. NP nad vonkajším prostredím z dôvodu chýbajúcich garážových
dverí. Pri popise navrhovaných opatrení sa pri obvodovom plášti uvádza: „bez navrhovaných opatrení
vzhľadom na to, že doplnenie tepelnej izolácie by bolo ekonomicky nevýhodné. Pri najbližšom zásahu do
obvodového plášťa sa však odporúča doplnenie izolácie min. hrúbky 50 mm predovšetkým na obvodový

plášťpôvodnejčastiobjektu.Navrhujesazatepleniestropunevykurovanéhosuterénutepelnouizoláciou
min. hrúbky 80 mm, podlahu 1. NP nad vonkajším prostredím (nad garážou) sa navrhuje zatepliť
min. hrúbkou 150 mm, resp. osadiť vonkajšie garážové vráta a stavebnú konštrukciu zatepliť tepelnou
izoláciou min. hrúbky 80 mm. Rozvody vykurovacej vody sú z plast-hliníkových rúr, ktoré sú vedené
v stavebných konštrukciách, izolácia rozvodov je na báze PE, pričom nie sú navrhované opatrenia na

zlepšenie stavu.“
-žalobca sa ešte pred dohodou bol niekoľkokrát pozrieť, pričom si privolával rôznych odborníkov z oblasti
stavebníctva, ktorí mu dom prekontrolovali.
- žalobca pri bežnej a obvyklej pozornosti mohol na predmete plnenia zistiť jeho zjavné vady, teda
také, na ktoré sa nevyžadujú odborné znalosti a ktoré sú voľným okom viditeľné či zistiteľné. R

9/2003: Použitie (uplatnenie) ustanovenia § 597 ods. 1 OZ je vylúčené v prípadoch, v ktorých kupujúci o
konkrétnych vadách veci vedel a napriek tomu sa slobodne rozhodol zmluvu o kúpe veci za dojednanú
kúpnu cenu uzavrieť. Navrhol, aby súd žalobu ako nedôvodnú zamietol.

4.1 Žalovaný predložil : zmluvu o uzatvorení budúcej zámennej zmluvy zo dňa 24.11.2014, navrhol

výsluch realitného makléra M. G., faktúru za elektrinu, vodné a stočné a preberací protokol zo dňa
17.01.2015, emailovú správa SPP-distribúcia. a.s. zo dňa 17.01.2018, zmluvu o budúcej zámennej
zmluve, zámennú zmluvu, kolaudačné rozhodnutie zo dňa 09.09.2013, energetický certifikát zo dňa
08.07.2013.

5.Súdvovecivykonaldokazovanielistinnýmidôkazmiakoajvýsluchmižalobcuažalovanéhoasvedkov
pričom mal zistený tento skutkový stav veci:

6. Z predložených listinných dôkazov mal súd zistené, že žalobca vec riešil pred tejto podaním žaloby
trestnýmoznámenímavšaktrestnéoznámenieboloomietnuténakoľkoneboldôvodnazačatietrestného

stíhania alebo postup podľa § 197 ods. 2 Trestného poriadku.6. Listom zo dňa 29.11.2016 adresovaným žalovanému doručeným dňa 5.12.2016 žalobca odstúpil
od zámennej zmluvy uzatvorenej dňa 16.1.2015. Odstúpenie odôvodnil tým, že po začatí užívania
rodinného domu na ňom vyskytli viaceré vady :

1. zateplenie domu nie je dostatočné, pretože bol použitý polystyrén s hrúbkou 5 cm, hoci norma určuje
hrúbku 10 cm
2. medzi základom a murivom nie je zateplenie dokončené, tým sa v zim e pod polystyrén dostáva
chladný vzduch, ktorý pri kontakte s teplom vo vnútri domu sa kondenzuje, dochádza k vzlínaniu vody
a v dôsledku toho sa v izbách domu objavujú plesne

3. základ domu je kamenný, medzi základom a murivom nie je žiadna izolácia
. odkvapové ríny v spojoch nie sú utesnené, cez spoje preteká voda. Odkvapová rúra má úzky priemer, a
tým nedostatočne odvádza vodu. voda preteká cez žľaby 5. v dome boli poškodené vodovodné rozvody
a potrubie, ktoré bolo potrebné kompletne vymeniť. Po spustení vody do potrubia v kúpeľni začala tiecť
voda a následne pretekala aj do priestoru garáže.

7. V odstúpení od zmluvy žalobca uviedol, že na dome sa nachádza viacero vád, poukázal na to, že
ide o skryté talenty, ktoré pri prevzatí domu nebolo možné zistiť a zároveň uviedol, že ide o vady
neodstrániteľné. Uviedol, že preto v súlade s ustanoveniami podľa § 611, § 619, § 620, § 507 a § 623
Občianskeho zákonníka odstupuje od zámennej zmluvy súčasne požiadal o súčinnosť na vykonanie
úkonov smerujúcich k opätovnému zápisu do vlastníkov a to žalobcu a jeho manželky k bytu a opačne

žalovaného, ako vlastníka domu a priľahlých pozemkov.

8. Súd vo veci vykonal dokazovanie aj zámennou zmluvou s uzatvorenou dňa 16.01. 2015 v zmysle
ustanovení § 588 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka medzi stranami žalobcom a jeho manželkou
akozamieňajúcimič.1ažalovanýmakozamieňajúcimč.2.Podľazámennejzmluvyčl.I.predmetzmluvy

bodu 1) zamieňajúci č. 1 boli bezpodielový spoluvlastníkmi nasledovných nehnuteľností zapísaných
na U. Č.. XXXXX, kat. územie Prešov, obec Prešov: a) bytu č. XX D. X. A. N. W. S. A. D. X.. T.
Č.. XX, súpisné číslo bytového domu Č.. XXXX, stojaceho na pozemku par. G. -Y. Č.. XXXXX, N.)
spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu súpisné
číslo XXXX v podiele 75/4747 - in k celku, a spoluvlastníckeho podielu o veľkosti 75/4747 - in k celku

na pozemku par. G.-Y. Č.. XXXXX, o výmere 802 m2, druh pozemku : zastavané plochy a nádvoria na
ktorom stojí bytový, dom súp. č. XXXX, a 2) zamieňajúci č. 2 bol výlučným vlastníkom nasledovných
nehnuteľností zapísaných na U. Č.. XXX, kat. územie Hrabkov, obec Hrabkov: a) stavba - rodinný dom,
súp. č. XX, stojací na pozemku par. G.-Y. Č.. XX, b) pozemok par. G.- Y. Č.. XX/X, druh pozemku :
zastavané plochy a nádvoria o výmere 614 m2, c) pozemok par. G.- Y. Č.. XX, druh pozemku : zastavané

plochy a nádvoria o výmere 101 m2, d) pozemok par. G.- Y. Č.. XX, druh pozemku : záhrady o výmere
107 m2, e) pozemok par. G.- Y. Č.. XX, druh pozemku : zastavané plochy a nádvoria o výmere 20 m2. Na
základe právoplatného stavebného povolenia vydaného obcou Hrabkov zo dňa 25.07.2008 pod číslom
C. XXX/XXXX - Č. a následne vydaného Kolaudačného rozhodnutia zo dňa 9.9.2013, právoplatného
dňa 13.09.2013 došlo k rekonštrukcii a nadstavbe rodinného domu súp. č. XX. Geometrickým plánom č.

B.-XX/XXXX vyhotovenom dňa 18.01.2013 GEOKART Prešov, s.r.o., Konštantínova 3, Prešov, L.. I. G.,
autorizačne overenom dňa 18.01.2014 L.. T. C. a úradne overenom dňa 22.01.2013 Okresným úradom
Prešov, katastrálnym odborom, L.. V. H. došlo k porealizačnému zameraniu stavby -rodinný dom súp.
Č.. XX, čím došlo k novému stavu par. č. XX a par. č. XX/X. Nový stav nehnuteľností zamieňajúceho
č. 2 zapísaných na U. Č.. XXX, kat. úz. Hrabkov, obec Hrabkov je nasledujúci: a) stavba - rodinný dom,

súp. č. XX, stojací na pozemku par. G.-Y. Č.. XX, N.) A. A.. G.- Y. Č.. XX/X, druh pozemku : zastavané
plochy a nádvoria o výmere 573 m2, c) pozemok par. G.- Y. Č.. XX, druh pozemku : zastavané plochy a
nádvoria o výmere 142 m2, d) pozemok par. G.- Y. Č.. XX, druh pozemku : záhrady o výmere 107 m2,
e) pozemok par. G.- Y. Č.. XX, druh pozemku : zastavané plochy a nádvoria o výmere 20 m2.

8. Podľa bodu 3. Zamieňajúci č. 1. a zamieňajúci č. 2 na základe tejto zmluvy zamenili nehnuteľnosti
vyššie identifikované nehnuteľnosti a tak, že zamieňajúci č. 1. sa stani bezpodielovými spoluvlastníkmi
nehnuteľností 2 špecifikovaných v čl. I. bod 2. tejto zmluvy a zamieňajúci č. 2. sa stal výlučným
vlastníkom nehnuteľností 1 špecifikovaných v čl. I. bod 1. tejto zmluvy a to bezodplatne.

9. Podľa čl. II. bodu 5. Zmluvné strany podpisom tejto zmluvy potvrdzujú, že sú riadne oboznámení
s faktickým ako aj právnym stavom nehnuteľností 1 špecifikovaných v č. I. bod 1. tejto zmluvy ako aj
nehnuteľností 2 Špecifikovaných v čl. I. bod 2. tejto zmluvy.10. Podľa preberacieho protokolu k bytu a rodinného domu bol vyhotovený v súlade so zámennou
zmluvou zo dňa 16.01.2015 s tým, že uvedené bolo, že nehnuteľnosti boli odovzdané dňa 17.01.2015.

11. Podľa technickej správy pre rekonštrukciu a nadstavbu rodinného domu, Hrabkov č. parcely č. XX,
s dátumom máj 2018, predmetom projektu bola rekonštrukcia a nadstavba rodinného domu A. O. v k. ú
Hrabkov. Na objekt samostatne stojaci, neobývaný. Napojený na nové inžinierske siete. Návrh projektu
mal riešiť v suteréne garáž a nové schodisko na prízemie vo vnútri objektu a vonkajšie schodisko.
Vykurovanie objektu uvažované krbom v prízemí. Alternatíve umiestniť kotolňu do jestvujúceho priestoru

suterénu.

12. V časti technickej správy izolácie bolo konštatované, že tepelná izolácia strechy rodinného
domu bude Nobasilom hr. 200 mm. Vonkajšiu stranu fasády v miestach uloženia monolitických
železobetónových konštrukcií v obvodových múroch zateplené heraklitom hrúbky 50 mm. Tepelná
izolácia nových podláh v prízemí objektu rodinného domu je polystyrénom hr. 2 x 30 mm. Hydroizolácia

objektu rodinného domu ako aj objektu garáže : 1 x Fatrafol, alt. 2 x Hydrobit.

13. Podľa vyjadrenia spoločnosti 1.Prešovské realitné centrum (čl.56) predmetný rodinný dom sa
ponúkal na predaj ako dokončená a skolaudovaná stavba pozostávajúca z kamenných základov a dvoch
nadzemných podlaží. Dom bol zateplený 5 cm hrubým polystyrénom na zarovnanie obvodových múrov

okrem prízemia a garáže. Prízemie : kamenné základy a obvodové múry kde sa nachádzali pivničné
priestory a garáž- bez garážovej brány a zateplenia stropu a zateplenia obvodových múrov, o čom bol
kupujúci riadne oboznámený a doporučená mu bola inštalácia garážovej brány a následne zateplenie
stropu. 1. podlažie: pozostávalo z kúpeľne- wc a sprchovým kútom , chodby, obývacích priestorov s
betónovými podlahami a schodišťom . 2. podlažie bolo nedokončené bez podláh a nutné bolo dokončiť

kúpeľňu + wc a osadiť izbové dvere. Dom v čase zámeny bol suchý, bez známok akejkoľvek vlhkosti.
Strecha bola zateplená minerálnou vlnou. Inžinierske siete boli nové a vydaná bola aj revízna správa.
Nebolo v tom čase nainštalované žiadne vykurovanie a ani napojenie na rozvod plynu. Vyjadrenie k
danej veci : Kupujúci : M. H. V. O. H. zareagovali na inzerát a kontaktovali ich realitnú kanceláriu a
sami navrhli zámenný obchod a to výmenou ich 3 izbového bytu nachádzajúceho sa v A. X.. T. XX, za

rodinný dom Z..Č.. XX v Hrabkove. Tento byt bol v pôvodnom stave a rodinný dom bol skolaudovaný
holo dom. Tento predmetný rodinný dom si boli viac krát kupujúci obhliadnúť a súhlasili zo zámenným
obchodom ako aj predávajúci A. O.. Pri obhliadke a aj následnej komunikácii medzi realitným maklérom
a pánom H.P. bolo doporučené uzavretie respektíve osadenie garážovej brány a zateplenie stropu v
garáži ešte pred zimným obdobím a spustením domu k užívaniu, aby sa zamedzilo priesahu vlhka a

zimy do nehnuteľnosti.

14. Súd vo veci vykonal dokazovanie aj energetickým certifikátom s dátumom vyhotovenia dňa
08.07.2013, v zmysle ktorého bolo v závere uvedené, že je navrhované pri najbližšom zásahu do
obvodového plášťa doplnenie telenej izolácie min o 50 mm, a zateplenie stropu na suterénom tep. izol

80 mm a podlahy na vonkajším prostredím o tel. izoláciu 150 mm. Inak globálny ukazovateľ po realizácii
navrhovaných úprav bol hodnotený písm. „B“.

15. Súd vo veci vykonal dokazovanie aj kolaudačným rozhodnutím zo dňa 09.09.2013, v zmysle ktorého
bolo povolené užívanie stavby : rekonštrukcia a nadstavba rodinného domu s.č. XX v obci Hrabkov.

16. Medzi stranami sporu nebolo sporné, že pred uzatvorením samotnej zámennej zmluvy bola
uzatvorená aj zmluva o uzatvorení budúcej zmluvy, nakoľko žalobca ešte pred uzatvorením samotnej
zámennej zmluvy približne v čase od 28.11.2014 do 15.01.2015, pripravoval nehnuteľnosť na bývanie
(sporné nebolo, že nehnuteľnosť bola v ponúkaná bez napojenia na rozvod plynu a ako holodom).

17. Podľa inzerátu (čl. 149) bola nehnuteľnosť predávaná ako novostavba pri Prešove za super
cenu (53.900 EUR). V technických parametroch bolo uvedené novostavba postavená na pôvodných
základoch.

18. Podľa znaleckého posudku č. 19 vypracovaného Technickou univerzitou v Košiciach, v odbore
stavebníctvo vo veci posúdenia porúch rodinného domu Hrabkov súpisné č. 99 rodinný dom
nadobudnutý zámennou zmluvou zo dňa 16.1.2015 nie je novostavba, ide o obnovený pôvodný rodinný
dom, ktorý bol čiastočne obnovený a upravený podľa projektovej dokumentácie, ktorú vypracovalaL.. M. B. v máji 2008. Na stavebných konštrukciách domu sa vyskytli poruchy, ktoré sa nedali pred
nadobudnutím domu identifikovať. Ide najmä o nedostatky - poruchy, ktoré sú spôsobené vlhkosťou
a výskytom plesní. V súčasnosti je prejav vlhkosti na obvodových stenách a výskyt plesní, ktorý je

spôsobený najmä tým, že je zateplené pôvodné murivo, ktoré nemôže dostatočne vyparovať prirodzenú
vlhkosť ako tomu bolo bez zateplenia. Suterénne priestory sú vymurované z kamenného muriva,
čiastočne je domurovaná v suteréne garáž z pórobetónových tvárnic. Dom je podchladzovaný a
nedostatočne zateplený v spodnej časti. Na rodinnom dome sa nachádzajú najmä vlhké mapy a plesne
na obvodových stenách.

19. Znalec uviedol, že vady sú z časti totožné s vadami, ktoré vytkol navrhovateľ žalovanému. Nie však
všetky vady je možné pripísať tomu, že sa vyskytli až po začatí užívania domu. Zateplenie domu nie
je dostatočné pretože bol použitý polystyrén s hrúbkou 5 cm, hoci norma určuje hrúbku 10 cm. Čo sa
týka normy, tá nepredpisuje hrúbku tepelnej izolácie, ale tepelný odpor konštrukcie, prípadne súčiniteľ
prechodu tepla. Projekt domu bol realizovaný v roku 2008, kedy platila norma z roku 2002 (prípadne

Z1/2005). Projektantka mala navrhnúť hrúbku tepelnej izolácie tak, aby tepelný odpor R bol minimálne
3.0 m2.K.W (pre rekonštruované domy 2.0 m2.K.W). Realizácia výstavby a úpravy sa konala v období od
2008 do 2013 (kedy je deklarovaný energetický štítok budovy). V období výstavby sa tepelno-technické
požiadavky zmenili a platila norma z r. 2012. Medzi základom a murivom nie je zateplenie dokončené,
suterénne murivá sú buď kamenné alebo z pórobetónových tvárnic sú nezateplené. Aj keď suterén

je alebo nie je vykurovaný, v suteréne sa nenachádzajú mínusové teploty v zime, Zateplenie malo byť
realizované v zmysle platných predpisov zatepľovacím systémom medzi dvomi priestormi s rozdielnou
teplotou. Suterénne murivá buď kamenné alebo z pórobetónových tvárnic sú bez hydroizolácie. Dom bol
postavený v roku 1958, kedy nepoznali také hydroizolačné systémy ako je tomu v súčasnosti. Je možné
súhlasiť s tým, že hydroizolácia buď úplne absentuje alebo je nefunkčná. Či spoje odkvapových rúr sú

tesné, bolo by potrebné vykonať skúšky tesnosti potrubia. Čo sa týka odkvapových rúr, už podľa prvého
pohľadu bolo znalcovi zrejmé, že odkvapy sú poddimenzované. Či v dome boli poškodené vodovodné
rozvody a potrubie, ktoré bolo potrebné kompletne vymeniť sa znalecký ústav nevie vyjadriť. Nie všetky
vady boli zistiteľné pri bežnej ohliadke domu Najmä kondenzačná vlhkosť, nevhodné zateplenie, chyby
v detailoch. Zistené vady spôsobujú zníženie kvality užívania bytu, Vady sú odstrániteľné. Na ich

odstránenie je potrebné vykonať projekt sanácie domu, čo je nad rámec znaleckého posudku. V projekte
by sa malo počítať s novým zateplením s novými izoláciami, odstránením nedostatkov tesnosnosti voči
vode a vlhkosti.

20. Žalobca predložil cenovú kalkuláciu na odstránenie nedostatkov ( čl.195) spoločnosti DUVYSTAV

s.r.o., ktorá kalkulovala cenu za zateplenie rodinného domu v sume 18.580 EUR, výmenu odkvapov a
zvodov v sume 950 EUR, za podpílenie muriva cenu materiálu a prác v sume 4680 EUR, v celkovej
sume 24210 EUR.

21. Spoločnosti SANYSTAV s.r.o. za zateplenie v sume 26070,74 EUR bez DPH a s DPH v sume

31.284,89 EUR.

22. Žalovaný uznal vadu uplatnenú žalobcom a to, čo sa týka izolácie medzi základom a murivom v
časti starého domu, avšak namietal v časti kde bola dostavaná garáž bola hydroizolácia vykonaná.
Tiež uznal vadu označenú ako č. 4. a to poddimenzovanie odkvapových rín. Žalovaný tiež namietal

nesprávne užívanie rodinného domu.

23. Žalobca vo svojej výpovedi potvrdil, že bol nehnuteľnosť ohliadnúť 1 krát 30.10.2014 a kľúče dostal
7.12.2014. Následne boli robené úpravy v kuchyni sa robila keramická dlažba, a podlaha na hornom
poschodí. Uviedol, že doklady týkajúce sa nehnuteľnosti dostal až v deň podpisu zmluvy, a potvrdil,

že skôr ich ani nežiadal tešil sa na rodinný dom a neoboznámil sa dôkladne s listinami týkajúcich sa
kolaudácie nehnuteľnosti. Potvrdil, že zo strany realitného makléra mu bolo pri ohliadke a aj následnej
komunikácii medzi realitným maklérom, bolo odporúčané uzatvorenie, resp. osadenie garážovej brány
a zateplenie stropu v garáži ešte pred zimným obdobím a spustením domu k užívaniu, aby sa zamedzilo
priesaku vlhka a zimy do nehnuteľnosti, a uviedol, že garážová brána bola osadená 9. 1.2015. Navyše

mal odporúčané zateplenie stropu v garáži ešte pred zimným obdobím a aj v znaleckom posudku, ktorý
si sám dal vyhotoviť, bolo znalcom konštatované, že toto zateplenie je odporúčané a je teda dobré a
mohlo by zamedziť práve priesaku vlhka a zimy, a to nEURobil, nakoľko som nemal dostatok finančných
prostriedkov.24. Žalovaný vo veci bol vypočutý (čl.281) a uviedol, že kontaktoval sa so žalobcom prostredníctvom
realitnejkancelárieažalobcachcelčímskôr nahliadnuť nanehnuteľnosť,súrilprehliadkunehnuteľnosti,

informoval ich o tom, že niektoré veci nie sú dokončené. A. G. - realitný maklér mal kľúče od
nehnuteľnosti. Následne aj bez jeho prítomnosti umožnil nahliadnuť žalobcovi do tejto nehnuteľnosti.
Následne riešil veci pán G.. Ešte pred podpisom samotnej zmluvy bolo dojednané tak, žalobca, keďže
kľúče boli u A. G., tam chodil, pozeral si čo ešte treba dokončiť, aké sú tam technické riešenia. Žalovaný
namietal, že žalobca videl, kde je polystyrén v akej hrúbke a všetky tieto okolnosti ešte pred uzatvorením

zámennej zmluvy si mohol prehliadnuť, chodieval tam, videl to. Nič nemal v záujme zatajiť, alebo nejako
prekryť. Poukázal na to, že žalobca súril celú vec, len z toho dôvodu, že sa chcel rýchlo sťahovať.

25. Súd vo veci vykonal aj výsluch svedka M. G., ktorý uviedol, že žalobca sa ozval na inzerát, že by
mal záujem o túto nehnuteľnosť, avšak uviedol, že by išlo o zámenný obchod. Ponúkal byt. Následne,
išli, rodičia žalovaného a žalobca ohliadnuť nehnuteľnosť do Hrabkova. Potom ešte raz s celou rodinou

pána H. aj s manželkou aj deťmi. Povedal, čo všetko treba ešte dokončiť. Povedal mu, že garáž,
že treba zatepliť stop garáže, podlahy v celom dome. Dokončená bola jedna kúpeľňa. Nebola tam
kuchynská linka. Nebolo žiadne topné teleso, na kotol, bola len príprava, bola tam predpríprava na kozub
a radiátory. Žalobca bol niekoľkokrát v nehnuteľnosti, raz s nejakým stavebníkom, vedel v akom stave
je nehnuteľnosť, aj sa informoval. Nehnuteľnosť bola v stave holo domu. Žalobcovi bola poskytnutá

celá projektová dokumentácia, ktorá mu bola poskytnutá zo strany rodičov žalovaného. Celý projekt,
stavebné povolenie, projekt plynu. Bol tam ešte s pánom, ktorý zabezpečoval plynové skúšky, nakoľko
pán H. chcel na Vianoce bývať. To si pamätám, následne bol aj problém so spustením tejto plynovej
prípojkyavecbolamedializovaná.Naotázkusúdu,kedypresneboliodovzdanétietotechnicképodklady
žalobcovi, svedok uvádza:Myslím, že niekedy v októbri. Musel dostať túto projektovú dokumentáciu skôr,

lebo by si nemohol žiadať plyn. Na otázku súdu, aby doplnil svedok, či bola to projektová dokumentácia
len plynu, prípadne aj ostatná projektová dokumentácia, svedok dodáva: Bola to celá zložka, bolo tam
aj stavebné povolenie, nejaké potvrdenie z obce, aj projekt domu. Všetko to bolo spolu v jednej zložke.
Zmluva o uzatvorení budúcej zámennej zmluvy bola uzatvorená skôr, žalovaný bol mimo územia SR
a bola uzatvorená skôr, práve z toho dôvodu, že žalobca si chcel už vopred robiť niektoré veci a to

napr. plynovú prípojku chcel riešiť a práve preto bola uzatvorená zmluva o budúcej zmluve a následne
došlo k uzatvoreniu samotnej zmluvy. Svedok uviedol, že text inzerátu nehnuteľnosti, pripravila realitná
kancelária.

26. Vo veci boli vyslúchnuté dcéry žalobcu O. H., S. H., ktoré zhodne uvideli, že technická dokumentácia

bola odovzdaná až dňa 17.1.2015.

27. Podľa § 499 zák. č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších právnych predpisov
(ďalej OZ), kto prenechá inému vec za odplatu, zodpovedá za to, že vec v čase plnenia má vlastnosti
výslovne vymienené alebo obvyklé, že ju možno použiť podľa povahy a účelu zmluvy alebo podľa toho,

čo účastníci dojednali, a že vec nemá právne vady.

28. Podľa § 488 Občianskeho zákonníka (OZ) záväzkovým vzťahom je právny vzťah, z ktorého veriteľovi
vzniká právo na plnenie (pohľadávka) od dlžníka a dlžníkovi vzniká povinnosť splniť záväzok.

29.Podľa § 489 OZ záväzky vznikajú z právnych úkonov, najmä zo zmlúv, ako aj zo spôsobenej škody,
z bezdôvodného obohatenia alebo z iných skutočností uvedených v zákone.

30.Podľa § 504 Občianskeho zákonníka, nadobúdateľ môže uplatňovať nárok zo zodpovednosti za
vady na súde len vtedy, ak vytkol vady bez zbytočného odkladu po tom, čo mal možnosť vec prezrieť.

Nadobúdateľ môže vadu vytknúť najneskôr do šiestich mesiacov, pokiaľ zákon neustanovuje inak. Ak
v tejto lehote nevytkne vadu, právo zanikne.

31.Podľa § 507 Občianskeho zákonníka, ak nemožno vadu odstrániť a ak nemožno pre ňu vec užívať
dohodnutým spôsobom alebo riadne, je nadobúdateľ oprávnený domáhať sa zrušenia zmluvy. Inak sa

môže nadobúdateľ domáhať buď primeranej zľavy z ceny, výmeny, alebo opravy alebo doplnenia toho,
čo chýba.32. Podľa § 588 Občianskeho zákonníka, z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť
predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň
predávajúcemu dohodnutú cenu.

33. Podľa § 596 Občianskeho zákonníka, ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný
kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.

34. Podľa § 597 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka: 1) Ak dodatočne vyjde najavo vada, na

ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny
zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo
od zmluvy odstúpiť. 2) Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil,
že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto
ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.

35. Podľa ust. § 599 ods. 1 OZ, vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu.
Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do
24 mesiacov od prevzatia veci.

36.Podľa§619ods.1OZ,predávajúcizodpovedázavady,ktorémápredanávecpriprevzatíkupujúcim.

Pri použitých veciach nezodpovedá za vady vzniknuté ich použitím alebo opotrebením. Pri veciach
predávaných za nižšiu cenu nezodpovedá za vadu, pre ktorú bola dojednaná nižšia cena.

37. Podľa ust. § 622 ods. 1, 2 OZ, ak ide o vadu, ktorú možno odstrániť, má kupujúci právo, aby bola
bezplatne, včas a riadne odstránená. Predávajúci je povinný vadu bez zbytočného odkladu odstrániť.

Kupujúci môže namiesto odstránenia vady požadovať výmenu veci, alebo ak sa vada týka len súčasti
veci, výmenu súčasti, ak tým predávajúcemu nevzniknú neprimerané náklady vzhľadom na cenu tovaru
alebo závažnosť vady.

38. Podľa ust. § 623 ods. 1 OZ, ak ide o vadu, ktorú nemožno odstrániť a ktorá bráni tomu, aby sa

vec mohla riadne užívať ako vec bez vady, má kupujúci právo na výmenu veci alebo má právo od
zmluvyodstúpiť.Tieistéprávaprislúchajúkupujúcemu,akidesíceoodstrániteľnévady,akvšakkupujúci
nemôže pre opätovné vyskytnutie sa vady po oprave alebo pre väčší počet vád vec riadne užívať.

39. Podľa ust. § 48 ods. 1 OZ, od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom

zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.

40. Po vykonanom znaleckom dokazovaní mal súd zistené, že všetky vady vytknuté žalobcom sú vady
odstrániteľné, a preto neboli splnené podmienky pre platné odstúpenie od zmluvy.

41. Podľa rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 4423/2009, zo dňa 31. 3. 2011, aplikovateľného
aj v danej právnej veci „Ustálená soudní praxe posuzuje neupotřebitelnost vadné věci ve smyslu
ustanovení § 597 odst. 1 obč. zák. se zřetelem k povaze a účelu věci. Věc, která je předmětem kupní
smlouvy, je neupotřebitelnou, je-li vada neodstranitelná, a proto ji nelze užívat dohodnutým způsobem
nebo řádně, anebo je-li vada (objektivně) odstranitelná, avšak náklad na její odstranění (opravu věci)

je vzhledem k (obecné) ceně předmětu koupě neúměrně vysoký. Jestliže neupotřebitelnost věci je
přechodná a odstranitelná opravou úměrnou ceně věci v době prodeje, má kupující právo jen na
přiměřenou slevu ze sjednané ceny odpovídající povaze a rozsahu vady.“

42. Súd dospel k záveru, že žalobca má právo na primeranú zľavu.

43. V zmysle judikatúry, výška zľavy z kúpnej ceny závisí od povahy a rozsahu vady vzhľadom k
dojednanej kúpnej cene veci, od zníženia funkčných vlastností veci alebo ich estetickej hodnoty, od
ďalšieho možného spôsobu a rozsahu užívania veci, od ceny nutných opráv a pod. ( Uznesenie NS ČR,
sp. zn. 33 Cdo 558/2016 ).

44. Žalobca poukázal na rozsudok KS BA, sp. zn. 6Co 348/2016 s tým, že výšku zľavy z kúpnej ceny je
možné najlepšie v tomto prípade určiť ako sumu nákladov potrebných na odstránenie vytýkaných vád.Tieto náklady by napokon musel žalovaný vynaložiť, pokiaľ by chcel odovzdať nehnuteľnosť bez vád
( rovnako) .

45. V zmysle vyššie citovaných ustanovení Občianskeho zákonníka, ak dodatočne vyjde najavo chyba,
na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny,
zodpovedajúcu povahe a rozsahu chyby. Ak ide o chybu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo
od zmluvy odstúpiť.

46. Predávajúci upozornil kupujúceho na osadenie garážových vrát a na dokončenie zateplenia stropu
a podláh uvedené nebolo sporné.

47. O skryté vady ide vtedy, ak tieto vady neboli zistiteľné pri prehliadke nehnuteľnosti a predávajúci na
tietovadykupujúcehoneupozornilapredávalvec bezvád. Vprípadeuplatnenianárokovzvádpredanej
veci je rozhodujúcou skutočnosťou tou, či predmet kúpy v čase uzavretia kúpnej zmluvy vykazoval vadu,

ktorú preukazuje žalobca, bez ohľadu na to, či o nej predávajúci vedel alebo nie.
48. Súd v zmysle vykonaného dokazovania však súd dospel k záveru, že nárok žalobcu z vadu č. 1 -
označenú ako nedostatočné zateplenie rodinného domu, pretože bol použitý polystytén s hrúbkou 5 cm
hoci norma určuje 10 cm nie je dôvodný.

49. Podľa predloženej projektovej dokumentácie na rekonštrukciu nehnuteľnosti, ktorú mal žalobca
najneskôrvčasepodpisuzmluvy kdispozícií jezrejmé,žehrúbkazatepleniabolaprojektovanývhrúbke
5 cm, aká tam je. Súd mal za to, že išlo o skutočnosť ktorá bola zistiteľná pri prehliadke nehnuteľnosti
a to či už fyzickej alebo v podobe dokumentárnej.

50. Z vykonaného dokazovania mal súd zistené, že nehnuteľnosť má zateplenie v hrúbke, podľa
projektovejdokumentácie, žalobcamaltedakdispozícií informáciu(ktorejzrejmenevenovalpozornosť)
o použitom zateplení, jeho hrúbke. Z energetického certifikátu nehnuteľnosti navyše vyplýva, že
nehnuteľnosť zaradená do triedy „C“ nie do triedy „B“ a je ňom uvedené aj odporúčanie pre
doplnenie zateplenia na hrúbku 10 cm. Súd má za to, že nešlo o skrytú vadu, uvedenú informáciu

žalobca mal k dispozícií v technickej dokumentácií, ak by venoval potrenú hoci laickú pozornosť
predmetným technickým údajom, mal možnosť dokonca niekoľko krát na kompletnú a dôkladnú
obhliadku nehnuteľnosti, a mal aj dostatočný čas do samotného podpisu zmluvy (od novembra 2014 do
16.1.2015) na odborné posúdenie, čo uvedené predstavuje vo vzťahu k užívaniu nehnuteľnosti.

51. Súd navyše poukazuje na to, že nehnuteľnosť je možné napriek tomu bežne užívať na určený účel s
dôsledkom zvýšených výdavkov na energie. Navyše nepodstatným nie je ani to, že tvrdenie žalobcu, že
z uvedenej vady vznikajú plesne, súd nemal preukázane ani zo znaleckého posudku. Znalec uviedol,
že dom je podchladzovaný a nedostatočne zateplený v spodnej časti a takto opis tejto vytnutej vady
neznel. Znalec uviedol, že poruchy sú spôsobené vlhkosťou a výskytom plesní zo spodnej časti nie z

obvodových múrov.

52. Žalobca v zámennej zmluve v čl. II. bodu 5 uviedol, že sa riadne oboznámil s faktickým ako aj
právnym stavom nehnuteľnosti, ak teda uvedené prehlásenie realizoval len formálne a oboznámenie sa
so stavom nehnuteľnosti nevykonal dôkladne uvedené nemôže súd pričítať na ťarchu žalovaného.

53. Súd ako dôvodne uplatnenú vadu, ktorú mal preukázanú aj znaleckým posudkom ako aj uznanú
žalovaným bola vada č. 2 a č. Medzi základom a murivom nie je zateplenie dokončené. ... Základ domu
je kamenný, medzi základom a murivom nie je žiadna izolácia.

54. Uvedenú vytknutú vadu žalovaný uznal z toho dôvodu súd priznal primeranú zľavu vychádzajúc
z toho, že žalobca predložil súdu krycí list objektu, vypracovaný spoločnosťou SANY STAV, s.r.o., v
zmysle ktorého bola vyčíslená suma 6120 EUR s predstavujúca náklady na podrezávanie muriva s
vložením vodorovne izolácie. Žalovaný predložil cenovú ponuku AB IZOL, v zmysle ktorej podrezanie
muriva predpokladá náklady 6.789,12 EUR a injektovanie muriva 6.106,08 EUR. Ide teda o obdobné

ceny súd priznal teda ten cenu nepatrne vyššiu od cenovej ponuky predloženej zo strany žalovaného
a to v sume 6120 EUR.55. Žalovaný taktiež uznal vadu č. 4, že odkapové ríny v spojoch nie sú utesnené, odkvapová rúra má
nízky priemer či nedostatočne odvádza vodu, voda preteká cez žľaby.

56. Žalobca v tomto smere predložil vyčíslenie nákladov na odstránenie tejto vady - výmenu rín a
zvodov v sume 950 EUR. Súd vychádzal z tohto vyčíslenia nakoľko uvedené presne kalkuluje cenu na
predmetný rodinný dom. Žalovaným predložená kalkulácia boli všeobecné bez uvedenia informácie či
kalkulácie boli vyhotovené po ohliadke na mieste samom.

57. Pokiaľ ide o vadu č.5 poškodené vodovodné rozvody a potrubie, ktoré bolo potrebne kompletne
vymeniť po spustení vody do potrubia v kúpeľni pretekanie vody a následne pretekanie do priestoru
garáže. Žalobca v tomto smere neuniesol dôkazné bremeno v znaleckom posudku bolo uvedené, že
sa k tomu znalecký ústav nevie vyjadriť aj iné dôkazy zo strany žalobcu predložené neboli samotné
vyčíslenie oprav nepreukazuje skutočnosť, že táto vada sa skutočne vyskytla. Z pokiaľ žalobca
predložil v fakturáciu (č.l.sp. 194 ) na opravu vodovodných rozvodov rodinnom dome uvedeného

obsahuje aj položku napojenia plynového kotla, žalobca vedel že kupuje v nehnuteľnosti v podobe
holodomu avedel,ženehnuteľnosťniejenapojenánavýhrevnételesobezďalšiehouvedenúfakturáciu
teda nemožno považovať za preukázanie toho, že vada vodovodných rozvodov v rodinnom dome sa
vyskytovala.

58. Pokiaľ ide skutočnosť, že žalobca bol zo strany realitnej kancelárie informovaný o tom, že ide o
novostavbu rodinného domu tu súd poukazuje na samostatnú zodpovednosť realitnej kancelárie a v
priebehu konania nebolo preukázané, že by došlo zo strany žalovaného k úmyselnému zatajovaniu
skutočnosti o tom, že ide o rekonštrukciu starého rodinného domu.

59. Vovzťahuknámietkamzostranyžalobcuohľadomďalšíchokolností,ktorénastalipozačatíužívania
predmetného rodinného domu najmä na poukazovanie skutočnosti, že vlhkosť v dome má za následok
vznik plesní a uvedené mu poškodzuje zdravie, súd poukazuje na aplikovateľný rozsudok Najvyššieho
súdu českej republiky zo dňa 28.1.2004 sp. zn. 32 Odo 752/2002. ktorý v právnej vete uviedol, že
predávajúci nezodpovedá z titulu zodpovednosti za vady ak dôjde k poškodeniu veci v dôsledku vady,

ktorá existovala v čase plnenia; do úvahy prichádza zodpovednosť za škodu. Je nutné rozlišovať vady
veci, ktoré existovali v čase plnenia (v dobe prevzatia veci kupujúcim) za, ktoré nesie predávajúci
zodpovednosť a tiež vady, ktoré vznikli až po tomto čase. Pokiaľ však v dôsledku vady, ktorá existovala v
čase plnenia došlo následne k ďalšiemu poškodeniu veci, predávajúci za túto vadu nezodpovedá z titulu
zodpovednosti za vady; do úvahy prichádza zodpovednosť za škodu (pri splnení zákonom stanovených

predpokladov ).

60. Podľa § 517 ods. 2 OZ patrí žalobcovi popri peňažnom plnení aj úrok z omeškania. Jeho výška je
5% ročne a vyplýva z ustanovenia § 3 nar. vl. č. 87/1995 Z.z. Súd priznal žalobcovi úrok z omeškania
od 6.12.2016 (od prvého dňa omeškania, podľa sledujúce ho dňa kedy bolo žalovanému zaslané

odstúpenie od zmluvy) až do zaplatenia.

61. Podľa § 517 ods. 2 OZ ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od
dlžníkapopriplneníúrokyzomeškania,akniejepodľatohtozákonapovinnýplatiťpoplatokzomeškania,
výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

62. Súd zaviazal žalovaného na zaplatenie zľavy vo výške 7070 EUR (6120 EUR+ 950 EUR)a v
prevyšujúcej časti žalobu zamietol.

63. Súd na záver poukazuje aj na judikát R24/1990, z ktorého vyplýva, že za vadu veci v zmysle ust.

§ 597 sa považuje neexistencia takej vlastnosti veci, ktorá sa u veci určitého druhu a veku všeobecne
predpokladá a v dôsledku ktorej je možnosť využitia veci podstatne znížená. Je nepochybné, že daný
dom bol stavaný v časoch, kedy technológie nedbali na niektoré stavebné charakteristiky, obzvlášť, ak
sa v dome bývalo, riadne sa neprejavili, a to aj pokiaľ ide o vlhkosť domu, súd však poukazuje aj na
to, že konanie žalobcu nebolo pri ohliadke dostatočne zodpovedné, keď napriek tomu, že si nemohol

nehnuteľnosť riadne obzrieť, ako tvrdí, resp. nevidel vady, napriek tomu kúpnu zmluvu uzavrel, videl
technický stav danej nehnuteľnosti, čo v ňom chýba, ktoré súčasti sú alebo nie sú namontované. Súd
mal ďalej za to, že uplatnená výška zľavy 30 000 EUR by v konečnom dôsledku nebola primeraná ani,vzhľadom na cenu predávanej nehnuteľnosti (aj, keď v konečnom dôsledku išlo o zámennú zmluvu),
podľa inzerátu bola nehnuteľnosť ponúkaná v cene 53 990 EUR.

64. Podľa § 251 CSP, trovy konania sú všetky preukázané, odôvodnené a účelne vynaložené výdavky,
ktoré vzniknú v konaní v súvislosti s uplatňovaním alebo bránením práva.

65. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

66. Podľa § 257 CSP, výnimočne súd neprizná náhradu trov konania, ak existujú dôvody hodné
osobitného zreteľa.

67. Ustanovenie § 257 CSP, predstavuje odchýlku od zásady zodpovednosti za výsledok (§ 255)
a od zásady zodpovednosti za zavinenie (§ 256 ods. 1). Súd výnimočne neprizná náhradu trov
konania, ak sú tu dôvody hodné osobitného zreteľa. Aplikácia tohto ustanovenia však musí zodpovedať

osobitným okolnostiam konkrétneho prípadu a musí mať vždy výnimočný charakter. Preto zákon
vyžaduje kumulatívne splnenie dvoch podmienok a to jednak musí ísť o dôvody hodné osobitného
zreteľa a zároveň musí ísť o výnimočné okolnosti.

68. K aplikácii § 257 CSP dochádza aj z aspektov sociálnych. Pričom pri posudzovaní dôvodov hodných

osobitného zreteľa súd prihliada na majetkové, sociálne, osobné, zárobkové a iné pomery všetkých
strán sporu a musí si všímať aj okolnosti, ktoré viedli strany k uplatneniu nároku na súde a ich postoj
v konaní. (R 24/1964).

69. Toto ustanovenie má slúžiť na odstránenie neprimeranej tvrdosti, teda na dosiahnutie spravodlivosti

pre strany, pokiaľ ide o vedenie súdneho konania a jeho výsledok. Ako dôvody hodné osobitného zreteľa
možno uviesť aj podiel oboch strán na vzniku a priebehu sporu, povaha a okolnosti sporu, osobné
pomery a nízky príjem strany sporu.

70. Súd v danej právnej veci prihliadol na okolnosti najmä na strane žalobcu, ktorý spĺňa nárok

na poskytnutie právnej pomoci v danej právnej veci vzhľadom len na jeho čiastočný úspech mal v
prevyšujúcej v časti úspech a žalovaný súd má však zato, že rozhodnutie o trovách konania v prospech
žalovaného by bolo príliš postihujúce. Súd nemohol opomenúť ani aspekt, že strany si v priebehu sporu
uvedomili svoje pochybenia, veď žalovaný a aj čiastočne uznal vytýkané vady.

71. Súd pri rozhodovaní o trovách konania zohľadnil jednak sociálny aspekt a teda majetkové, osobné a
zárobkové pomery strán sporu, ako aj okolnosti a priebeh sporu, preto o trovách konania rozhodol podľa
§ 257 CSP a žiadnej zo strán sporu náhradu trov konania nepriznal.