Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Wednesday, July 15, 2021

Súd: Krajský súd Prešov
Spisová značka: 10Co/18/2020

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8114225951
Dátum vydania rozhodnutia: 15. 07. 2021
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Marek Kohút

ECLI: ECLI:SK:KSPO:2021:8114225951.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Prešove v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Mareka Kohúta a sudcov JUDr.

Jozefa Angeloviča a JUDr. Andreja Radomského, v právnej veci žalobcu: PK AUTO PLUS, s.r.o., so
sídlom Duklianska 23, 080 01 Prešov, IČO: 31 685 285, právne zastúpený Vojčík & Partners, s.r.o., so
sídlom Rázusova 13, 040 01 Košice - mestská časť Juh, IČO: 36 866 563, proti žalovanému: E.. A.
W., F.. XX.XX.XXXX, T. R. XX, XXX XX H., právne zastúpený JUDr. Jozef Krenický, advokát, so sídlom
Vajanského 43, 080 01 Prešov, IČO: 50038371, o zaplatenie 10.419, 92 eur s prísl., o odvolaní žalovanej
proti rozsudku Okresného súdu Prešov č.k. 9C/91/2015-175 zo dňa 18.05.2020, takto jednohlasne

r o z h o d o l :

Potvrdzuje rozsudok súdu prvej inštancie.

Žalovaná je povinná nahradiť žalobcovi trovy odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom Okresný súd Prešov (ďalej len „súd prvej inštancie“ alebo „okresný súd“)
rozhodol takto:

„I. Žalovaný j e p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi sumu 10.419,92 Eur spolu s úrokom z omeškania vo výške
- 6,5 % ročne zo sumy 4 409,96 Eur od 23.02.2014 až do zaplatenia,
- 6 % ročne zo sumy 5 209,96 Eur od 23.02.2014 až do zaplatenia,

- 5,75% ročne zo sumy 800,- Eur od 23.02.2014 až do zaplatenia,
a to do 3 dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku.

II. Žalovaný j e p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi náhradu trov konania v rozsahu 100%, a to do 3 dní odo
dňa právoplatnosti rozhodnutia súdu 1. inštancie o výške týchto trov.“

2. V dôvodoch svojho rozhodnutia uviedol, že Okresný súd Prešov rozhodol rozsudkom zo dňa

29.10.2018, ktorým žalobe v celom rozsahu vyhovel s tým, že krajský súd tento rozsudok uznesením zo
dňa 11.02.2020 zrušil a vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie, keď uviedol, že v prejednávanej
veci je podstatným vyriešenie otázky, nie kto je povinný vydať získané bezdôvodné obohatenie,
keď týmto je nepochybne žalovaná, nakoľko ona prijala plnenie spočívajúce v užívaní predmetných
nebytových priestorov, ktoré boli predmetom neplatnej nájomnej zmluvy a ona realizovala užívateľské
oprávnenia bez právneho dôvodu z titulu neplatnej nájomnej zmluvy, ale rozhodujúca je forma tejto
náhrady za vykonávanie žalovanej patriaceho oprávnenia spočívajúceho v užívaní týchto nebytových

priestorov bez toho, aby sa jej majetok zmenšil o prostriedky vynaložené na ich nájom, t.j. či žalobca
má nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia vo výške obvyklého nájomného zodpovedajúceho
vynakladaným čiastkam v danom mieste a čase na užívanie obdobného premetu nájmu, alebo na
obvykle skladné za užívanie týchto nebytových priestorov o výmere 190 m2 počas obdobia od ichprevzatia do odovzdania žalobcovi, samozrejme navýšené o príslušné energie z dôvodu, že žalobca
musel za žalovanú zaplatiť prevádzkové náklady žalovanou užívaných priestorov (vodné, stočné,
elektrická energia). Pre posúdenie, ktorý z týchto dvoch titulov vydania bezdôvodného obohatenia

prichádza v úvahu prejednávanej veci je rozhodujúcim ustálenie skutkových okolností spočívajúcich
v tom, ktorá zo strán zmluvy o nájme zapríčinila nemožnosť užívania týchto nebytových priestorov
žalobkyňou, či žalobkyňa tým, že uviedla žalovaného do omylu a žalovaný sa domnieval, že tieto chce
užívať výlučne pre administratívnu a obchodnú činnosť, alebo žalobca tým, že neposkytol žalovanej
súčinnosť, nakoľko neposkytol žalovanej, resp. J. Ú. E. H. potrebné doklady potrebné na rozhodnutie

o zmene v užívaní stavby. Tieto skutočnosti je však povinná preukázať žalovaná, t.j., že žalobca mal
vedomosť o snahe žalovanej zmeniť užívanie stavby na prevádzku kaviarenského zariadenia a výlučne
jeho pasivitou, keď žalovaná nemohla doplniť svoju žiadosť o udelenie súhlasu mesta k zariadeniu
prevádzky kaviarenských služieb o rozhodnutie o užívaní stavby na požadovaný účel nedošlo k tomuto
povoleniu. Za týmto účelom je preto potrebné, aby sa súd prvej inštancie oboznámil s príslušným
administratívnym spisom vyššie uvedenej žiadosti žalovanej, t.j., či mal žalobca vedomosť o tejto

žiadosti a zároveň je žalovaná v prípade, ak z tohto spisu táto vedomosť žalobcu nevyplýva, povinná
navrhnúť dôkazy, ktoré by preukázali takúto vedomosť žalobcu, inak neunesie dôkazné bremeno
tvrdenia spočívajúce v tom, že žalobca mal takúto vedomosť. K preukázaniu takejto skutočnosti však
nepostačuje len samotné tvrdenie žalovanej spočívajúce v údajnom telefonáte s pánom P.. V prípade,
ak žalovaná neunesie dôkazné bremeno preukázať, že k znemožneniu užívania týchto nebytových

priestorov došlo konaním, resp. aj pasivitou žalobcu, t.j., že žalobca má nárok len na obvyklé skladné
za užívanie priestorov o takejto výmere (190 m2 za obdobie od prevzatia nebytového priestoru do
jej odovzdania žalobcovi) je žalovaná povinná zaplatiť žalobcovi bezdôvodné obohatenie vo výške
obvyklého nájomného za užívanie nehnuteľnosti o rovnakej výmere, v rovnakej lokalite a v rovnakom
časovom období. Samozrejme navýšenie o alikvótnu čiastku nákladov na energie, ktorú musel žalobca

vynaložiť za žalovanej užívanú výmeru nebytových priestorov 190 m2.

3. Dôkazné bremeno spočívajúce v tom, že žalobca má nárok na vydanie bezdôvodného obohatenie
len vo výške obvyklého skladného navýšené o alikvótnu čiastku vynaložených energií žalobcu v priamej
súvislosti s týmito nebytovými priestormi, tak ako to uviedol odvolací súd vyššie zaťažuje žalovanú.

4. K veci samej súd prvej inštancie uviedol, že návrhom došlým súdu dňa 25.09.2014 sa žalobca
domáhal na žalovanej zaplatenia sumy v celkovej výške 10.419,92 eur spolu s úrokom z omeškania
plynúcim od splatnosti jednotlivých vystavených faktúr. V návrhu na začatie konania žalobca uviedol,
že so žalovaným uzatvorili dňa 19.12.2012 zmluvu o nájme nebytových priestorov, na základe ktorej

žalobca poskytol žalovanému do užívania nebytové priestory o výmere 190 m2 v H., na prvom poschodí
budovy na K.. J. XX, zapísanej na LV č. XXXX, k. ú. H.. V zmysle čl. 3 bod 1 zmluvy sa žalobca a
žalovaný dohodli na neurčitej dobe nájmu od 01.12.2012. Dňa 30.11.2013 uzatvorili žalobca a žalovaný
dohoduoskončenízmluvy,nazákladektorejsanájomnývzťahkončíkudňupodpisutejtodohody.Výška
nájomného bola v zmysle článku 4 bod 1 dohodnutá na 800,- eur mesačne s DPH, nájomné bolo splatné

mesačne vopred do 15. kalendárneho dňa príslušného mesiaca. V nájomnom neboli zahrnuté náklady
súvisiace s nájmom, a to elektrická energia, vodné a stočné, odvoz tuhého komunálneho odpadu a táto
otázka teda bola upravená v čl. 4 bod 3 zmluvy. Na základe vyššie uvedeného teda žalobca vystavil
žalovanému faktúry v počte 16, ktoré však žalovaný ani z časti nezaplatil. Napriek tomu, že žalobca
žalovaného vyzval na úhradu dlžnej sumy mimosúdne, k uvedenému nedošlo, preto si žalobca uplatňuje

svoje právo cestou súdu.

5. Súd vo veci pôvodne rozhodol platobným rozkazom, voči ktorému bol žalovaným podaný odpor,
doručený súdu dňa 18.02.2015 (č. l. 37-38). V tomto odpore, ktorý bol zároveň prvým vyjadrením
žalovaného k žalobe, tento uviedol, že prenajaté priestory mali byť používané za účelom prevádzkovania

kaviarenských služieb. Pri prevádzkovaní kaviarenských služieb je potrebné mať aj povolenie z
príslušného mestského úradu, a to udelenie súhlasu mesta k zriadeniu prevádzky a potvrdenie
prevádzkového času. Na základe žiadosti žalovaného, Mestský úrad H. ho požiadal o doplnenie
kópie právoplatného rozhodnutia o užívaní stavby na tento účel. Keďže žalovaný tento doklad nemal,
telefonicky kontaktoval pána P., zástupcu žalobcu, aby daný problém vyriešil. Avšak 02.01.2013 Mestský

úrad v H. informoval žalovaného, že žiadosť nebola doplnená a tak ohlásenie prevádzkového času
považuje za bezpredmetné. Vzhľadom na to, že prenajaté priestory žalovaný nemohol užívať na účel
ním požadovaný, má za to, že celá táto záležitosť je bezpredmetná a že mu povinnosť platby nájomného
nevznikla.6. Súd vo veci opakovane pojednával, vykonal dokazovanie listinami tvoriacimi súdny spis, výsluchom
žalovanej, výsluchom svedka a zistil nasledujúce:

Dňa 19.12.2012 mala byť uzatvorená zmluva o nájme nebytových priestorov medzi žalobcom ako
prenajímateľom a žalovaným ako nájomcom. Podľa čl. I. tejto zmluvy, predmetom nájmu boli nebytové
priestory v administratívnej budove v H., K.. J. XX, vedenej na LV č. XXXX. Predmetom nájmu konkrétne
boli priestory na prvom poschodí o výmere 190 m2. Podľa čl. 2 zmluvy, účel nájmu: „Prenajímateľ
prenajíma nájomcovi touto zmluvou nebytové priestory uvedené v bode I a nájomca tieto prijíma a bude

prenajaté priestory využívať pre administratívnu a obchodnú činnosť, vyvíjanú v rámci predmetu jeho
podnikateľskej činnosti.“ Pokiaľ ide o výšku nájomného, tá bola upravená v článku IV. zmluvy a ročná
výška nájomného s DPH predstavovala sumu 9.600,- eur, čo mesačne predstavuje 800,- eur. Podľa čl.
IV. ods. 3 zmluvy - „v nájomnom nie sú zahrnuté náklady súvisiace s nájmom nebytových priestorov,
a to elektrická energia, vodné a stočné, odvoz tuhého komunálneho odpadu. Tieto znáša nájomca v
pomernej časti zodpovedajúcej veľkosti podielu prenajatých nebytových priestorov v celkovej ploche

nebytových priestorov predmetnej nehnuteľnosti z celkovej fakturácie od jednotlivých dodávateľov.
Fakturácie za energie (elektrina, vodné, stočné, plyn, odvoz komunálnych odpadov) budú fakturované
jedenkrát štvrťročne ku poslednému dňu za kalendárny štvrťrok podľa pomeru spotreby z prenajatých
plôch ku celkovej spotrebe podľa príslušných meračov spotreby a celkovej fakturácie od dodávateľov
predmetnej nehnuteľnosti.“ Žalobcom predložená zmluva síce neobsahuje podpis nájomcu, avšak

žalovaný uzavretie tejto zmluvy potvrdil. Dňa 30.11.2013 bola medzi žalobcom a žalovaným uzatvorená
Dohoda o skončení zmluvy o nájme nebytových priestorov. Podľa tejto dohody táto bola platná a účinná
dňomjejpodpísania.Listomzodňa20.02.2014žalobcavyzvalžalovanéhonazaplateniedlžnejsumy,čo
preukázal aj doručenkou, z ktorej vyplýva, že predmetný list bol žalovanému doručený dňa 21.02.2014
(č. l. 9-10). Listom zo dňa 16.04.2014 spolu s podacím lístkom žalobca preukázal, že žalovanému

zaslal predžalobnú výzvu na zaplatenie (č. l. 11-12). Žalobca súdu taktiež predložil aj všetky faktúry,
na základe ktorej si uplatňuje dlžnú sumu, a to v celkovej výške 10.419,92 eur. Ako prílohu k odporu
žalovaný predložil list Mestského úradu v H. (č. l. 39) zo dňa 12.12.2012, ktorým bol žalovaný vyzvaný
na doplnenie žiadosti vo veci udelenia súhlasu mesta k zriadeniu prevádzky za účelom poskytovania
kaviarenských služieb. Mestský úrad v H. žiadal od žalovaného predloženie kópie právoplatného

rozhodnutia o užívaní stavby na požadovaný účel. Keďže k predloženiu uvedeného neprišlo, Mestský
úrad v H. listom zo dňa 02.01.2013 (č. l. 40) žalovanému oznámil, že jeho žiadosť považuje za
bezpredmetnú. Žalobca sa k odporu žalovaného vyjadril podaním doručeným súdu dňa 02.09.2015 (č.
l. 60), v ktorom uviedol, že podľa nájomnej zmluvy bolo dohodnuté, že predmetné priestory môžu byť
využívané len na administratívnu a inú obchodnú činnosť, ale bolo výslovne dohodnuté, že nesmú byť

využívané za účelom prevádzkovania kaviarne alebo iného gastronomického zariadenia. Žalobca tvrdil,
že žalovaný ho žiadnym spôsobom nekontaktoval za účelom zabezpečenia dokladu o užívaní stavby
na účel prevádzkovania kaviarne. Žalovaný žiadnym spôsobom nevyvrátil skutočnosť, že predmetné
priestory mal k dispozícii. Pokiaľ ide o zasielanie jednotlivých faktúr žalovanému, tieto boli zasielané na
adresu,uvedenúvzmluve.Otom,žekprevzatiupredmetnýchfaktúrzostranyžalovanéhonemalodôjsť,

žalobca informácie nemá. Z výpisu zo živnostenského registra (č. l. 61) bolo zistené, že žalovaný ukončil
podnikateľskú činnosť k 06.11.2014, pričom jeho podnikateľská činnosť mala nasledujúce predmety:
1. Sprostredkovateľská činnosť v oblasti služieb.
2. Kúpa tovaru na účely jeho predaja konečnému spotrebiteľovi (maloobchod) alebo iným
prevádzkovateľom živnosti (veľkoobchod).

3. Sprostredkovateľská činnosť v oblasti služieb.
4. Poskytovanie služieb rýchleho občerstvenia v spojení s predajom na priamu konzumáciu.
5. Prevádzkovanie kultúrnych, spoločenských a zábavných zariadení.
Na pojednávaní konanom dňa 02.11.2015 žalovaný k veci uviedol, že prevádzkoval kaviareň na ulici
D.. Tam sa stretol s pánom S. P. s tým, že mu uviedol, že prenájom na ul. D. končí a chcel by preniesť

kaviareň niekde inde. Na to jej on mal ponúknuť priestory na ul. J. a došlo k uzavretiu nájomnej zmluvy.
Ďalej žalovaný uviedol skutočnosti, ktoré boli uvedené v odpore voči platobnému rozkazu, zdôraznil, že
pán P. vedel o tom, že jeho podnikateľská činnosť predstavuje predovšetkým prevádzkovanie kaviarne.
Opredloženiedokladupožadovanéhomestskýmúradom,telefonickyžiadalp.S.P.,čosavšakneudialo.
Súd vo veci ako svedka na tomto pojednávaní vypočul S. P.. Tento na otázku akú činnosť vykonával u

žalobcu, teda v spoločnosti J. J..S..Z.. odpovedať nevedel. Svedok uviedol, že bol nejakým spôsobom
poverenýalebosplnomocnenýposkytovaťinformácieoprenájmebudovyvovlastníctvefirmyJ.azháňať
záujemcov, nebol však žiadnym spôsobom splnomocnený na uvedenú činnosť oficiálne, aby sa vedel
vo vzťahu k iným osobám týmto preukázať. Uviedol, že telefonicky ho kontaktoval žalovaný za účelomzáujmu o prenájom priestorov na ul. J., nepamätá si akú prevádzku chcel mať zriadenú, avšak vždy sa
uisťuje, že to nebude gastronomická alebo obdobná prevádzka, pretože v prenajatých priestoroch pred
tým boli kancelárie. V súčasnosti sú tam tiež kancelárie. Ako náhle sa uistil, že žalovaný nemá záujem o

gastronomickú prevádzku, posunul informáciu o záujemcovi ďalej. Svedok uviedol, že sa so žalovaným
stretol v jej kaviarni na ul. D., avšak nepamätá si, či išlo v skutočnosti o kaviareň, zdalo sa mu, že ide o
nejaký detský kútik s kávovarom. K tomu žalovaný uviedol, že išlo o kaviareň s detským kútikom.

7. Súd prvej inštancie opakovane žiadal žalobcu o predloženie kolaudačného rozhodnutia k stavbe, v

ktorej sa nachádzajú prenajaté priestory, za účelom posúdenia platnosti nájomnej zmluvy, avšak žalobca
uviedol, že takéto rozhodnutie k dispozícii nemá. Následne listom zo dňa 01.03.2016 súd oznámil
žalobcovi, že kolaudačné alebo iné obdobné rozhodnutie nevyhnutne potrebuje za účelom vyriešenia
predbežnej otázky týkajúcej sa platnosti uzavretej zmluvy o nájme nebytových priestorov, keďže podľa
§ 3 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov - Nebytové priestory
sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené. Súd poukázal na existujúcu judikatúru, a to

rozhodnutie Vrchného súdu v Prahe sp. zn. 11Cmo 13/96, ktorý uviedol: „Zákon č. 116/1990 Zb. v
§ 3 ods. 2 vyžaduje súlad medzi stavebným určením prenajatých priestorov a medzi účelom nájmu
ako je dohodnutý v nájomnej zmluve. Pre posúdenie platnosti nájomnej zmluvy nie je rozhodujúce k
akému účelu nájomca skutočne prenajatý priestor používa, ak je zachovaný súlad medzi stavebným
určením a dojednaným účelom nájmu.“ ako aj na rozhodnutie Krajského súdu v Hradci Králové sp.

zn. 21Co 32/1998, podľa ktorého: „Pri posúdení neplatnosti zmluvy o nájme a podnájme nebytových
priestorov podľa §39 OZ vychádza súd pri riešení predbežnej otázky, k akému účelu je stavba alebo jej
časť stavebne určená z kolaudačného rozhodnutia stavebného povolenia alebo rozhodnutia stavebného
úradu o zmene v užívaní stavby. Nemôže na základe vlastného úsudku vychádzať zo záveru, že
stavba alebo jej časť je stavebne určená podľa faktického užívania k inému účelu než stanovuje

existujúce kolaudačné rozhodnutie, stavebné povolenie alebo rozhodnutie o zmene v užívaní.“ Keďže
zo strany žalobcu nedošlo k predloženiu kolaudačného alebo iného obdobného rozhodnutia, požiadal
súd Mestský úrad v H. o vyjadrenie, či prenajaté priestory sú stavebne určené na poskytovanie služieb
rýchleho občerstvenia v spojení s predajom na priamu konzumáciu. Listom zo dňa 19.07.2016 (č. l. 79)
Mesto H. - stavebný úrad podal súdu nasledujúce stanovisko: „Pri výkone ŠSD bolo zistené a zároveň

konštatované, že v priestoroch objektu na J. K.. XX v meste H., nachádzajúci sa na prvom poschodí, je
možné zriadiť prevádzku poskytovania služieb rýchleho občerstvenia v spojení s predajom na priamu
konzumáciu, avšak pre danú funkciu, resp. prevádzku je potrebné rozhodnutie o zmene v užívaní stavby,
ktoré vydá stavebný úrad na základe samostatnej žiadosti“. Na pojednávaní konanom dňa 13.10.2016
(č. l. 85-86) oznámil súd svoj predbežný právny názor na to, že vzhľadom na to, že zo strany žalobcu

nebolo preukázané, že priestory, ktoré sú predmetom sporu mohli byť prenajaté aj na obchodnú činnosť,
považuje predloženú nájomnú zmluvu za neplatnú. Súd zároveň účastníkom oznámil, že predmetný
právnyvzťahbudeposudzovaťakovzťahzbezdôvodnéhoobohateniaabudepotrebnéstanovenúvýšku
bezdôvodného obohatenia posudzovať aj prostredníctvom § 3 OZ o dobrých mravoch, pretože síce mal
žalovaný v priestoroch, ktoré boli neplatne prenajaté svoje veci, avšak užívať ich chceným spôsobom

nemohol.

8. V ďalšom priebehu konania žalobca predložil potvrdenie realitnej kancelárie B. S. H. J..S..Z.. P.,
ktorá uviedla, že predmetné nebytové priestory môžu byť bežne prenajímané za mesačný nájom vo
výške 1.345 Eur spolu s platbou za energie vo výške 1,5 Eur/m2. Súd zároveň vyzval žalovaného, že v

prípade, ak voči tomuto potvrdeniu má nejaké námietky, nech súdu predloží znalecký posudok o bežnom
nájomnom v priestoroch, ktoré sú predmetom tohto konania.

9. Žalovaný súdu zaslal svoje stanovisko zo dňa 12.07.2018, v ktorom uviedol, že súhlasí s tým,
že zmluva o nájme nebytových priestoroch je neplatná, keďže nie je dosiahnutá jednota medzi

stavebno-technickým určením prenajímanej stavby, resp. jej časti a účelom nájmu tak ako je určený
v nájomnej zmluve. Keďže podľa zmluvy o nájme predmetné priestory boli žalovanému prenechané
na výkon administratívnej a obchodnej činnosti vyvíjanej v rámci predmetu jeho podnikateľskej
činnosti a žalobca nedoložil do konania kolaudačné rozhodnutie. Z listu vlastníctva č. XXXX pritom
jednoznačne vyplýva, že ide o administratívnu budovu. Vzhľadom na to, že ťažiskovým predmetom

podnikateľskej činnosti žalovaného bolo poskytovanie služieb rýchleho občerstvenia v spojení s
predajom na priamu konzumáciu, predmetné priestory stavebno-technicky na uvedenú prevádzku
určené neboli, a preto je zmluva o nájme absolútne neplatná podľa § 39 OZ. Žalovaný v tomto
vyjadrení uviedol, že do novoprenajatých priestorov boli vnesené sedačky a kávovar, teda zariadenie,ktoré malo slúžiť na prevádzkovanie kaviarne. Žalovaný má však za to, že v prípade určovania výšky
bezdôvodného obohatenia, nemožno vychádzať zo sumy, ktorá by za tieto priestory patrila ako za
priestory administratívne, ale bežné nájomné by malo byť určené vo výške tzv. skladného, čiže vo výške

platenej za uloženie vecí v určitých priestoroch vo forme skladu.

10. Na uvedené vyjadrenie žalovaného reagoval žalobca podaním zo dňa 30.08.2018, v ktorom sa
nestotožnil najmä s časťou týkajúcou sa výšky bezdôvodného obohatenia a uviedol, že je potrebné brať
do úvahy aj to, že žalovaný napriek tomu, že vedel, že v priestoroch neprevádzkuje ním tvrdenú chcenú

obchodnú činnosť, nepristúpil k včasnému vráteniu ním nevyužívaných priestorov. Táto skutočnosť
nemôže ísť na ťarchu žalobcu.

11. Súd prvej inštancie mal za preukázané, že došlo k uzavretiu nájomnej zmluvy, ktorá však vzhľadom
na to, že nebolo preukázané, že tieto priestory môžu slúžiť na obchodnú činnosť formou prevádzkovania
kaviarne je neplatná, keďže nebol dosiahnutý súlad medzi stavebno-technickým určením nebytových

priestorov a účelom nájmu, a preto túto zmluvu o nájme súd vyhodnotil ako absolútne neplatný právny
úkon.

12. Na zistený skutkový stav súd prvej inštancie aplikoval ustanovenia Občianskeho zákonníka týkajúce
sa bezdôvodného obohatenia.

13. Následne s poukazom na rozhodnutie NS ČR vo veci sp. zn. 28Cdo/4238/2011, 33Odo/921/2006,
28Cdo/3526/2016, 32Cdo/3682/2016 súd prvej inštancie uviedol, že vyššie uvedené pre prejednávanú
vec znamená, že ak nebytové priestory mali byť využívané „pre administratívnu a obchodnú činnosť
vyvíjanú v rámci predmetu podnikania žalovanej“ a jedným z týchto predmetov bola aj činnosť

kaviarenskej,resp.gastronomickejprevádzky,nedošlokdosiahnutiusúladumedzistavebno-technickým
určením nebytových priestorov a účelom nájmu, čo spôsobilo neplatnosť nájomnej zmluvy podľa §
39 OZ - Neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho
obchádza alebo sa prieči dobrým mravom. Súd pokladá za chybu aj nedostatočnú predzmluvnú výmenu
informácií medzi žalobcom a žalovaným, tak aby z nej bolo zrejmé, že žalobca si vo svojich priestoroch

gastronomickú prevádzku nepraje a že žalovaný má záujem práve o takúto prevádzku. Rozsah výmeny
predzmluvných informácií súd za preukázaný nemá, preto nemožno ani určiť, kto sa na neplatnosti
nájomnej zmluvy podieľal podstatným spôsobom. V rámci prejednávanej veci je potrebné zvýrazniť aj
to, že u oboch strán išlo o podnikateľské subjekty, preto žalovanému nemožno poskytovať ochranu, ako
tzv. slabšej strane. Podľa § 261 ods.6 Obchodného zákonníka - Zmluvy medzi osobami uvedenými v

odsekoch 1 a 2, ktoré nie sú upravené v hlave II tejto časti zákona, a sú upravené ako zmluvný typ v
Občianskom zákonníku, spravujú sa príslušnými ustanoveniami o tomto zmluvnom type v Občianskom
zákonníku a týmto zákonom. Vychádzajúc z vyššie citovanej judikatúry má súd za to, že tu neexistujú
tak výrazné skutočnosti, pre ktoré by neplatnosť nájomnej zmluvy (naviac pri nepreukázaní podstatného
zavinenia neplatnosti nájomnej zmluvy niektorou zo strán sporu) mala byť okolnosťou zdôvodňujúcou

aplikáciu § 3 ods.1 OZ pri určení výšky alebo odopretí nároku vo forme bezdôvodného obohatenia.
Zníženie výšky bezdôvodného obohatenia nemožno vzhľadom na objektívnosť tohto stavu vykonať
ani z dôvodu, že užívanie nebytových priestorov žalovanému neprinieslo zisk a možnosť realizácie
ním chcenej podnikateľskej činnosti. Žalovaný jednoznačne nebytové priestory užíval, keďže tam mal
zložené veci a mal k dispozícii kľúče od týchto priestorov. Otázka prečo žalovaný k vráteniu priestorov

nepristúpil skôr, je už jeho vecou.

14. Výšku bezdôvodného obohatenia mal súd preukázanú na základe vyjadrenia realitnej kancelárie ako
osoby podnikajúcej v príslušnom segmente a teda spôsobilej na takéto vyjadrenie. Súd má teda za to, že
výška bezdôvodného obohatenia zodpovedá výške sumy požadovanej žalobcom, zároveň odôvodnená

je aj platba za energie, ktorých suma bola stanovená podľa prepočtu uvedeného v nájomnej zmluve,
avšak tento prepočet súd považuje za relevantný aj pre účely stanovenia bezdôvodného obohatenia.

15. Žalovaný bol žalobcom vyzvaný na plnenie listom zo dňa 20.02.2014, doručeným 21.02.2014.
Žalovaný tak mal plniť dňa 22.02.2014 a pokiaľ tak neurobil dňom 23.02.2014 sa dostal do omeškania.

Základná sadzba ECB ku dňu 23.02.2014 bola 0,25 % ročne a sadzba úrokov z omeškania tak bola
9,25 % ročne. Žalobca požadoval menej a preto súd viazaný jeho návrhom, priznal úroky z omeškania
v ním požadovanej sadzbe, a to vo výške
- 6,5 % ročne zo sumy 800,- eur od 23.02.2014 až do zaplatenia,- 6,5 % ročne zo sumy 800,- eur od 23.02.2014 až do zaplatenia,
- 6,5 % ročne zo sumy 204,98 eur od 23.02.2014 až do zaplatenia,
- 6,5 % ročne zo sumy 800,- eur od 23.02.2014 až do zaplatenia,

- 6,5 % ročne zo sumy 800,- eur od 23.02.2014 až do zaplatenia,
- 6,5 % ročne zo sumy 204,98 eur od 23.02.2014 až do zaplatenia,
- 6,5 % ročne zo sumy 800,- eur od 23.02.2014 až do zaplatenia,
- 6,00 % ročne zo sumy 800,- eur od 23.02.2014 až do zaplatenia,
- 6,00 % ročne zo sumy 800,- eur od 23.02.2014 až do zaplatenia,

- 6,00 % ročne zo sumy 204,98 eur od 23.02.2014 až do zaplatenia,
- 6,00 % ročne zo sumy 800,- eur od 23.02.2014 až do zaplatenia,
- 6,00 % ročne zo sumy 800,- eur od 23.02.2014 až do zaplatenia,
- 6,00 % ročne zo sumy 800,- eur od 23.02.2014 až do zaplatenia,
- 6,00 % ročne zo sumy 204,98 eur od 23.02.2014 až do zaplatenia,
- 6,00 % ročne zo sumy 800,- eur od 23.02.2014 až do zaplatenia,

- 5,75 % ročne zo sumy 800,- eur od 23.02.2014 až do zaplatenia,

zjednodušene
- 6,5 % ročne zo sumy 4.409,96 eur od 23.02.2014 až do zaplatenia,
- 6,00 % ročne zo sumy 5.209,96 eur od 23.02.2014 až do zaplatenia,

- 5,75 % ročne zo sumy 800,- eur od 23.02.2014 až do zaplatenia.

16. Konanie o určenie výšky bezdôvodného obohatenia je konaním, v ktorom výška plnenia závisí
od znaleckého posudku a úvahy súdu. V takýchto konaniach treba stále vychádzať z toho, že úspech
žalobcu je daný úspechom v základe nároku. Žalobca v konaní úspešný tak má nárok na náhradu trov

konania v rozsahu 100 %.

17. Okresný súd teda zhrňuje, prečo rozhodol tak, ako je uvedené vo výroku tohto rozsudku:

a) zmluva o nájme nebytových priestorov bola neplatná, preto na ňu žiadnym spôsobom prihliadať

nemožno. OS znovu poukazuje na rozhodnutie NS ČR sp. zn. 33odo/921/2006 - Pro posouzení vztahu
mezi účastníky neplatné nájemní smlouvy, z hlediska vzniku bezdůvodného obohacení je irelevantní,
jakým způsobem bylo konzumováno plnění, kterého se smluvní straně na základě neplatné nájemní
smlouvy dostávalo. Lze v dané věci přisvědčit žalobci, že prostory byly žalovanou užívány, přestože
v nich neprovozovala svou podnikatelskou činnost. Žalovaná je měla po dobu zhruba tří let nerušeně

k dispozici a pakliže nevyhovovaly jejím podnikatelským záměrům (jejich kvalita byla nevyhovující a
neodpovídala smlouvě o pronájmu), měla je předat zpět žalobci, aby s nimi mohl sám disponovat.
b) nájomné je platbou za právo užívania a nie za užívanie a jeho rozsah. Ak by bola nájomná
zmluva uzavretá platne, na výšku nájomného nemá vplyv rozsah užívania alebo neužívania nebytových
priestorov a nájomné ostáva v rovnakej výške. Pri neplatnosti nájomnej zmluvy (ktorá by mohla byť

spôsobená z rôznych dôvodov) sa užívateľ nemôže dostať do lepšej pozície. V prejednávanej veci
výška nájomného nezávisela od spôsobu a rozsahu užívania nebytových priestorov ale išlo o cenu danú
žalobcom(potvrdenénapojednávaní).Toznamená,ževýškanájomnéhobybolarovnaká,akbysiniekto
nebytové priestory prenajal a ponechal ich prázdne alebo si tam uložil jednu knihu a pod. Ak bolo takto
stanovené obvyklé nájomné, tak musí byť veličinou rozhodnou aj pre bezdôvodné obohatenie a teda

rozsah neoprávneného užívania nebytových priestorov pre určenie výšky bezdôvodného obohatenia
relevantné nie je. Koniec koncov rozsah ich užívania (každodenného) ani nie je možné reálne zistiť.
c) žalovaná mala k dispozícii nebytové priestory a otáľala s ich vrátením. Jej bezdôvodné obohatenie
teda spočíva práve vo výške nájomného, ktoré by bola platila pri platnosti nájomnej zmluvy. Svojim
postupom totiž znemožnila žalobcovi disponovať s predmetom nájmu a prenajať ho za obvyklé nájomné.

Okresný súd znovu poukazuje na rozhodnutie NS ČR sp. zn. 28 Cdo 3526/2016, ze dne 11.07.2017
- Rozhodným při určování hodnoty poskytnutého plnění bez právního důvodu, stejně jako v jiných
případech bezdůvodného obohacení, je hledisko objektivní. Irelevantním se proto jeví dřívější projevy
stran vyřčené v rámci jednání o smlouvě, jež ovšem nevyústila v její perfekci.
d)zvyššiecitovanejjudikatúryrovnakovyplýva,žezavinenieneplatnostiprávnehoúkonunemázásadne

vplyv na výšku bezdôvodného obohatenia. Tu nemožno súhlasiť so snahou žalovanej zavinenie preniesť
ibanažalobcu,keďžežalovanábolarovnakozmluvnoustranou,bolapodnikateľkou(nieslabšoustranou
- spotrebiteľom) a možno za logické považovať, že pred uzavretím zmluvy si mala preveriť, či nebytové
priestory môžu slúžiť jej podnikateľskej činnosti.e) k možnosti korekcie výšky bezdôvodného obohatenia cez dobré mravy, aj rešpektovaný Beckovský
komentár k OZ uvádza - Oprávnený subjekt nemusí kondikovať plný rozsah obohatenia, a naopak,
súd nemôže objektivizovanú výšku bezdôvodného obohatenia v prípadnom súdnom konaní moderovať

(porovnaj výklad k § 451). Jediným možným materiálnym korektívom výšky bezdôvodného obohatenia
tak bude výnimočná aplikácia pravidla obsiahnutého v § 3 ods. 1. Vzhľadom na povahu a funkciu
reštitučnej povinnosti pri bezdôvodnom obohatení však bude reálna využiteľnosť pravidla o tzv.
šikanóznom výkone subjektívneho práva oprávneného v praxi veľmi ťažko predstaviteľná. Zmyslom
tejto reštitučnej povinnosti je totiž náprava právne nežiaducej (reprobovanej) majetkovej nerovnováhy,

kedy náprava právne nežiaduceho stavu pojmovo nemôže byť nespravodlivá a výkon práva (kondikcia
subjektu), na úkor ktorého k bezdôvodnému obohateniu došlo, pojmovo nemôže byť šikanózny. Napriek
teoretickej, z logického výkladu vyplývajúcej prípustnosti pravidla podľa § 3 ods.1, zo systematického a
teleologického výkladu rezultuje neaplikovateľnosť tohto pravidla.
f) v prejednávanej veci okresný súd netvrdí, že žalovanej žiadna škoda nevznikla, prípadne že jej
nevznikne zaplatením bezdôvodného obohatenia. Tieto skutočnosti však predmetom konania neboli a

práve preto súd na námietky žalovanej smerujúce k nenaplneniu jej zámeru s užívaním nebytových
priestorov prihliadať nemohol.

18. Proti tomuto rozsudku ako celku podala žalovaná včas odvolanie z dôvodov uvedených v § 365 ods.
1 písm. b), f) a h) CSP.

19. Žalovaná vo svojom odvolaní poukázala na predchádzajúce rozhodnutie odvolacieho súdu v
tejto veci, podľa ktorého skutkový záver súdu prvej inštancie spočívajúci v tom, že zníženie výšky
bezdôvodného obohatenia neprichádza v úvahu z dôvodu, že žalovaná tieto nebytové priestory
užívala neobstojí, keď z doposiaľ vykonaného dokazovania vyplývalo, že žalovaná tieto nebytové

priestory nemohol užívať z dôvodu, že jej nebol daný súhlas mesta k zriadeniu takejto prevádzky
(kaviarne). Preto podstatným pre posúdenie akého nároku sa žalobca môže v konaní domáhať, (či
bezdôvodného obohatenia vo výške obvyklého nájomného, alebo obvyklého skladného), je zistenie a
posúdenie skutkových okolností, ktorá zo strán sporu, v akej miere, zavinila nemožnosť užívať týchto
priestorov žalobkyňou. Zároveň podľa odvolacieho súdu pre posúdenie, ktorý z týchto dvoch titulov

vydania bezdôvodného obohatenia prichádza do úvahy v prejednávanej veci je rozhodujúcim ustálenie
skutkových okolností spočívajúcich v tom, ktorá zo strán zmluvy o nájme zapríčinila nemožnosť užívania
týchto nebytových priestorov žalobkyňou. Za týmto účelom je preto potrebné, aby sa súd prvej inštancie
oboznámil s príslušným administratívnym spisom. Súd prvej inštancie sa formálne pokúsil oboznámiť
s administratívnym spisom stavebného úradu, ale tento bol medzi časom skartovaný. Žalovaná zase

nemala vedomosť o obsahu administratívneho spisu a o tom, čo z neho vyplýva. Z uvedeného dôvodu
navrhla žalovaná vypočuť bývalého štatutára žalobcu O.. E. S., ako aj súčasného štatutára H.. S. P.,
ktorý mal v čase podpisu zmluvy dojednávať podmienky nájmu. Súd prvej inštancie však tieto návrhy
na doplnenie dokazovania priamo na pojednávaní zamietol s tým, že podľa neho nemôže privodiť iný
záver, ako súd už vyslovil v prvom (zrušenom) rozsudku.

20. Podľa názoru žalovanej súd prvej inštancie úplne odignoroval právny názor odvolacieho súdu o
spôsobe akým má byť posúdená výška bezdôvodného obohatenia.

21. Podľa odvolateľky sa súd neriadil právnym názorom odvolacieho súdu, pričom uvádza českú

judikatúru, ku ktorej sa vyjadril už v odvolaní voči prvému rozsudku, ktorý bol odvolacím súdom zrušený.
Súd prvej inštancie poukazuje na rozsudky, ktoré nie sú skutkovo blízke prejednávanej veci. Právna
skutočnosť akým spôsobom nájomca fakticky užíval priestor na základe zmluvy, ktorá bola uznaná za
absolútne neplatnú od samého počiatku je podstatným pre určenie primeranej výšky bezdôvodného
obohatenia.Tentoargumentdefactouznalvzrušujúcomuzneseníodvolacísúd,keďsúdnariadilskúmať

vedomosť žalobcu o plánovanom užívaní prenajatého priestoru. V tejto súvislosti žalovaná poukázala
na názor Ústavného súdu vo veci IV. ÚS 554/2012 a na uznesenie Najvyššieho súdu SR vo veci
2Cdo/92/2010. Podľa žalovanej je nevyhnutné zdôrazniť, že v dôsledku nemožnosti prevádzkovať v
nebytovom priestore kaviareň, žalovaná mala v týchto priestoroch uskladnenú len časť vecí potrebných
pre podnikanie. Nezávislý pozorovateľ by pri vstupe do týchto priestorov objektívne musel zhodnotiť, že

v nich nedochádza k prevádzke akejkoľvek podnikateľskej činnosti. Hnuteľné veci patriace žalovanej v
nebytovom priestore boli len uskladnené. K zmene na prenájom na podnikateľské účely potencionálne
podľa žalovanej mohlo dôjsť v prípade, ak by si prenajímateľ splnil svoju povinnosť a na príslušnom
stavebnom úrade by zabezpečil zmenu v účele užívania stavby, na čo ho žalovaná vyzývala, čo vyplývaz vykonaného dokazovania. K tomuto však nedošlo, tak medzi stranami sporu došlo k faktického
právnemu vzťahu, ktorého obsah sa najviac približuje k zmluve o uskladnení vecí. Z vyššie uvedeného
podľa žalovanej vyplýva, že výška bezdôvodného obohatenia by nemala byť určená vo výške obvyklého

nájomného, ale ako výška obvyklého skladného, nakoľko uskladnenie vecí sa svojim charakterom
najviac približuje faktickému užívaniu nehnuteľností žalovanou. Žalovanej sa tak nezmenšil majetok o
sumu,ktorúbymuselavynaložiťnauskladneniehnuteľnýchvecí,čomuzodpovedánezväčšeniemajetku
v rovnakom rozsahu na strane žalobcu.

22. Súd podľa žalovanej nesprávne právne posúdil vec, keď výšku bezdôvodného obohatenia opätovne
stotožnil s výškou nájomného navýšeného aj o náklady súvisiace s užívaním nehnuteľností podľa
faktúr, ktoré mal žalobca vystaviť žalovanej. Rovnako nepreukázal na základe čoho si vyúčtoval výšku
nákladov za energie, nakoľko článok 4 ods. 3 zmluvy „v nájomnom nie sú zahrnuté náklady súvisiace s
nájmom nebytových priestorov, a to elektrická energia, vodné a stočné, odvoz tuhého a komunálneho
odpadu. Tieto znáša nájomca v pomernej časti zodpovedajúcej veľkosti podielu prenajatých nebytových

priestorov v celkovej ploche nebytových priestorov v predmetnej nehnuteľnosti z celkovej fakturácie
jednotlivýchdodávateľov.Akžalobcavkonanínepreukázalvyúčtovaniejednotlivýchdodávateľovenergií
a služieb, a teda vychádzal pri určení výšky bezdôvodného obohatenia z podkladov, ktoré uviedol,
no nepreukázal žalobca, je takto určená výška neurčitá v dôsledku čoho je rozsudok v tejto časti
nepreskúmateľný.

23. Na základe uvedeného žalovaná žiadala, aby odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie zmenil,
žalobu zamietol alebo alternatívne, aby ho zrušil a vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové
rozhodnutie.

24. Žalobca vo svojom vyjadrení k odvolaniu žalovanej sa stotožnil s právnymi argumentmi súdu prvej
inštancie. Poukázal na skutočnosť, že H.. S. P. bol v predmetnej veci už vypočutý, a to na pojednávaní
dňa 02.11.2015, kde ozrejmil všetky skutočnosti súvisiace s meritom tohto súdneho konania. Žalovaná
opakovane uvádza, že hnuteľné veci mali byť len uložené v predmete nájmu, a teda by mala vydať
bezdôvodné obohatenie vo výške skladného a nie vo výške nájomného. V tejto súvislosti žalobca

uviedol, že uzatvorená nájomná zmluva je síce podľa názoru súdu neplatná, avšak je potrebné
vychádzať aj z vôle strán, t.j. aký bol zámer zmluvných strán pred uzatváraním síce neplatnej zmluvy,
a teda čo bolo ich skutočnou vôľou. V nájomnej zmluve v Článku 2 je jasne definovaná vôľa strán a v
žiadnom prípade sa nejednalo o uskladnenie hnuteľných vecí.

25. Pokiaľ žalovaná opakovane tvrdí, že mala záujem o prevádzku gastro zariadenia týchto priestorov,
k tejto otázke sa vyjadril na pojednávaní 02.11.2015 H.. P., ktorý vyslovene uviedol, že sa vždy uisťuje,
že v týchto priestoroch nebude gastro prevádzka, pretože tam boli predtým kancelárie a v súčasnosti
sú tam tiež len kancelárie, jej základnou podmienkou bolo, aby v týchto priestoroch nebol bar a
ani iné gastro zariadenie, pretože sú s tým iba problémy. Žalovaná ho nekontaktovala za účelom

predloženia podkladov pre Mestský úrad v H., a zo strany žalovanej neboli vznesené žiadne požiadavky
na prispôsobenie priestorov na účely kaviarne. Z uvedeného podľa žalobcu jasne vyplýva, že žalobca
v žiadnom prípade nesúhlasil s umiestneným kaviarne v týchto priestoroch, keď žalovaná si sama
odporuje, ak na jednej strane tvrdí, že nemá vydať bezdôvodné obohatenie vo výške skladného, a
na druhej strane uvádza, že mala záujem o gastro prevádzku. Nie je možné túto jednu skutočnosť

(využívanie priestorov žalobcu žalovanou) vykladať dvojakým spôsobom a ohýbať účelovo zákon a
argumentáciu žalovanej tak, ako jej to vyhovuje. Keďže súd prvej inštancie sa pokúsil v zmysle pokynov
Krajského súdu Prešov oboznámiť sa s obsahom administratívneho spisu stavebného úradu, avšak
ten už bol medzi časom skartovaný, posúdil právnu otázku sporu vzhľadom na už doposiaľ vykonané
dokazovanie a nevykonanie žalovanou navrhnutých dôkazov dostatočne odôvodnil. Žalobca mal za

to, že okresný súd presne splnil pokyny krajskému súdu a nedošlo k žiadnemu odkloneniu od týchto
pokynov tak, ako sa to snaží prezentovať žalovaná. Samotná skutočnosť, že žalovaná nesúhlasí a nie je
stotožnená so závermi konajúceho súdu ešte samo o sebe neznamená, že konajúci súd porušil zásady
procesného súdneho konania. Zároveň dodal, že výklad žalovanej ohľadom gastro prevádzky považuje
za účelový, keďže je nelogické, a žalovaná to ani žiadnym spôsobom nevysvetlila, prečo si ponechala

prenajaté priestory a údajne čakala na súčinnosť žalobcu približne rok a až následne, keď žalovaná
neuhrádzala dohodnuté nájomné, sám žalobca inicioval ukončenie nájomného vzťahu. Žalobca mal za
to, že súd prvej inštancie vec správne právne posúdil a skutkovo posúdil, neodklonil sa od záverovkrajského súdu. Svoje posúdenie náležite zdôvodnil a poukázal aj na príslušné súdne rozhodnutie. S
poukazom na uvedené žalobca žiadal, aby odvolací súd potvrdil rozsudok súdu prvej inštancie.

26. Žalovaná vo svojom vyjadrení k vyjadreniu žalobcu k jej odvolaniu uviedla, že odvolací súd vo svojom
zrušujúcom uznesení predpokladal opätovné vypočutie H.. S. P., a to po tom, čo sa strany konania
oboznámili s administratívnym spisom zo stavebného úradu. Tým, že súd prvej inštancie zamietol návrh
na vykonanie výsluchu H.. S. P. a O.. E. S.I., došlo k situácií, kedy žalovanej nebolo možné preukázať
kľúčové skutočnosti, ktoré identifikoval odvolací súd v zrušujúcom uznesení, teda či žalobca mal alebo

nemalvedomosťoúčeleužívaniaprenajatýchpriestorov,čisiniekedyvymienil,žetamnesmiebyťgastro
prevádzka a prečo, ak tomu tak podľa žalobcu bolo, sa táto požiadavka nepreniesla do textu návrhu
nájomnej zmluvy. Je potrebné uviesť, že H.. P. sa vo svojej výpovedi vyjadroval len značne nejasne,
čo napokon konštatoval aj súd, keď v zápisnici uviedol, že svedok sa vyjadruje takým spôsobom, že
jeho prejavy nie je možné protokolovať. Odôvodnenie nevykonania navrhnutých dôkazov výsluchu H..
P. a O.. S. rozhodne podľa žalovanej nie je možné považovať za dostatočné a ako také je v priamom

rozpore s pokynom odvolacieho súdu. Výklad žalovanej o účele, na ktorý si chcela priestor prenajať
vyplýva jednak z uzatvorenej zmluvy (účel v súlade s jej živnostenským oprávnením, ako aj faktického
vznesenia hnuteľných vecí do prenajatých priestorov). V týchto priestoroch mala žalovaná uskladnený
veľký profesionálny kávovar a takisto zariadenie na účely prevádzkovania kaviarne. Žalobca podľa
žalovanej zanedbal svoju povinnosť zabezpečiť administratívnu zmenu v účele užívania stavby. Ak by

si túto svoju povinnosť splnil, žalovaná by mohla v prenajatých priestoroch prevádzkovať kaviareň tak,
ako to od počiatku plánovala, s čím bol žalobca jednoznačne uzrozumený.

27. Žalobca vo svojom následnom vyjadrení k ostatnému vyjadreniu žalovanej opätovne poukázal
na výsluch svedka H.. S. P. na pojednávaní dňa 02.11.2015, z čoho podľa žalobcu vyplýva, že v

žiadnom prípade nesúhlasil s umiestneným kaviarne v týchto priestoroch, práve naopak, bol výhradne
proti takémuto zariadeniu v týchto priestoroch. Súd prvej inštancie sa pokúsil oboznámiť s obsahom
administratívneho spisu stavebného úradu, avšak tento bol už medzičasom skartovaný. Posúdil právnu
otázku sporu vzhľadom na už doposiaľ vykonané dokazovanie a nevykonanie žalovanou navrhnutých
dôkazov dostatočne odôvodnil. Žalobca mal za to, že okresný súd presne splnil pokyny krajského súdu

a nedošlo k žiadnemu odklonu od týchto pokynov, ako sa to snaží prezentovať žalovaná.

28. K uvedenému vyjadreniu žalovaná svoje vyjadrenie nepodala.

29. Krajský súd v Prešove ako súd odvolací (§ 34 CSP) po zistení, že odvolanie žalovanej bolo podané

včas (§ 362 ods. 1 CSP), oprávneným subjektom - stranou, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané
(§ 359 CSP), proti rozhodnutiu súdu prvej inštancie, proti ktorému zákon odvolanie pripúšťa (§ 355
ods. 1 CSP), po skonštatovaní, že podané odvolanie má zákonné náležitosti (§ 127 a § 363 CSP) a že
odvolateľka použila zákonom prípustné odvolacie dôvody (365 ods. 1 písm. b), f) a h) CSP), preskúmal
napadnuté rozhodnutie v medziach daných rozsahom (§ 379 CSP) a dôvodmi odvolania (§ 380 ods. 1

CSP), s prihliadnutím ex offo na prípadné vady týkajúce sa procesných podmienok, ktoré reálne zistil
(§ 380 ods. 2 CSP), súd je pritom viazaný skutkovým stavom ako ho zistil súd prvej inštancie, bez
potrebyzopakovaťalebodoplniťdokazovanie(§383,§384CSP),postupombeznariadeniaodvolacieho
pojednávania (§ 385 ods. 1 CSP a contrario), keď miesto a čas verejného vyhlásenia rozhodnutia bolo
oznámené na úradnej tabuli a webovej stránke súdu minimálne 5 dní pred jeho vyhlásením (§ 219 ods. 3

CSP) a dospel k záveru, že odvolanie žalovanej nie je dôvodné v dôsledku čoho boli splnené podmienky
pre potvrdenie rozhodnutia (§ 387 ods. 1 CSP).

30. V odvolacom konaní z dispozičnej zásady vyplýva, že odvolací súd vec prejedná v medziach, v
ktorých sa odvolateľ domáhal prieskumu. Určením rozsahu napadnutia rozhodnutia súdu prvej inštancie

odvolateľ nielen vymedzuje to, ohľadne akých výrokov u rozhodnutia súdu prvej inštancie nastal
suspenzívny účinok odvolania, ale súčasne stanoví medze, v ktorých je odvolací súd oprávnený a
povinný rozhodnutie súdu prvej inštancie preskúmať.

31. Odvolací súd tak v odvolacom konaní preskúmal relevantnosť konkrétnych odvolacích námietok v

kontexte s namietaným nesprávnym procesným postupom súdu prvej inštancie, ktorý mal znemožniť
žalovanej, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, aby došlo k porušeniu práva
na spravodlivý proces, v dôsledku čoho súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov knesprávnym skutkovým zisteniam a rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho
posúdenia veci.

32. Odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. b) CSP je naplnený vtedy, ak nesprávny procesný postup
súdu znemožnil rozhodnutie strany realizácie práv dosiahne určitú intenzitu, ktorá odôvodní záver o tom,
že celé konanie sa nejaví ako spravodlivé, pričom konkrétne pochybenie súdu musí byť hodnotené v
kontexte celého konania.

33. Ako plynie z obsahu spisu, odvolací súd vo svojom predchádzajúcom rozhodnutí uložil súdu prvej
inštancie skúmať formu náhrady za vykonávanie žalovanej patriaceho oprávnenia spočívajúceho v
užívaní týchto nebytových priestorov, t.j. či žalobca má nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia
vo výške obvyklého nájomného vynakladanom v danom mieste a čase na používanie obdobného
predmetu nájmu alebo na obvykle skladné za užívanie nebytových priestorov vo výmere 190 m2 počas
obdobiaodichprevzatiadoodovzdaniažalobcovi.Samozrejmenavýšenéopríslušnéenergie,zdôvodu,

že žalobca musel za žalovanú zaplatiť prevádzkové náklady žalovanou užívaných priestorov (vodné,
stočné, elektrické energie). Pre posúdenie, ktorý z týchto titulov vydania bezdôvodného obohatenia
prichádza do úvahy v prejednávanej veci je podľa odvolacieho súdu rozhodujúcim poznanie skutkových
okolností spočívajúce v tom, ktorá zo strán zmluvy o nájme zapríčinila nemožnosť užívania týchto
nebytových priestorov žalobkyňou a za týmto účelom je preto potrebné, aby sa súd prvej inštancie

oboznámil s príslušným administratívnym spisom, t.j., aby mohol posúdiť, či žalovaná uviedla žalobcu do
omylu,keďžalovanýsadomnieval,žechcetietopriestoryužívaťvýlučnepreadministratívnuaobchodnú
činnosť, alebo naopak, žalobca bol s tým uzrozumený a neposkytol žalovanej potrebnú súčinnosť,
potrebnú na rozhodnutie o zmene užívaní stavby za účelom prevádzky kaviarne.

34. Z dôvodu skartácie predmetného administratívneho spisu je preto potrebné podľa odvolacieho súdu
vychádzať z existujúcich dôkazov, a to najmä z nájomnej zmluvy, kde z Článku 2 zmluvy (účel nájmu)
jednoznačne vyplýva, že žalobca ako prenajímateľ prenajíma žalovanej ako nájomcovi touto zmluvou
nebytové priestory uvedené v bode 1 a žalovaná ako nájomca tieto prijíma a bude prenajaté priestory
využívať pre administratívnu a obchodnú činnosť vyvíjanú v rámci predmetu svojej podnikateľskej

činnosti. Žalovaná tak nielen podľa súdu prvej inštancie, ale aj podľa odvolacieho súdu, neuniesla
dôkazné bremeno preukázať, že tieto priestory neboli prenajaté tak, ako to vyplýva z nájomnej zmluvy
za účelom administratívnej a obchodnej činnosti, ale za účelom prevádzkovania kaviarne, a že medzi
sporovými stranami nedošlo k písomnej alebo k ústnej dohode o zmene užívania stavby na kaviarenskú
činnosť. Je potrebné zároveň preukázať, že písomnú zmluvu, ktorým bola predmetná zmluva o nájme

nebytových priestorov uzatvorená dňa 19.12.2012, možno v zmysle § 40 ods. 2 Občianskeho zákonníka
zmeniť alebo zrušiť iba písomne, t.j. pokiaľ by dodatočne došlo k zmene účelu nájmu na prevádzku
kaviarne, túto zmenu možno urobiť len písomným dodatkom k predmetnej zmluve o nájme nebytových
priestorov, nie však ústnou dohodou. Žalovaná navrhla vypočuť v konaní bývalého súčasného konateľa
žalobcu za účelom kto vyhotovil zmluvu a ako v nej bola alebo nebola prenesená ich vôľa, že v

týchto priestoroch sa nesmie vykonávať kaviarenská činnosť. Okresný súd postupoval správne, keď
výsluch týchto svedkov zamietol, nakoľko pre posúdenie v danej veci je nepodstatné kto pripravoval
zmluvu, a prečo jej znenie bolo v takej podobe, ako bolo podpísané zmluvnými stranami, keď je
nesporné, že žalovaná svojim podpisom potvrdila zmluvné dojednanie tak, ako je uvedené v tejto
zmluve o nájme nebytových priestorov, a nenamietala, že by podpisom tejto zmluvy bola uvedená

do omylu. Naviac je potrebné poukázať, že súčasný konateľ žalobcu H.. S. P. bol už vypočutý dňa
02.11.2015, keď nielen žalobca, ale aj žalovaná a jej právny zástupca mohli klásť, aj kládli, tomuto
konateľovi žalobcu otázky, s tým že H.. P. na tomto pojednávaní odmietol tvrdenie žalovanej ohľadom
dodatočného súhlasu žalobcu s prevádzkou kaviarne v týchto priestoroch. Bolo preto na žalovanej,
keďže z písomného znenia zmluvy nevyplýval ako účel nájmu prevádzka kaviarne preukázať, že žalobca

súhlasil s prevádzkou tejto kaviarne. Nie je zrejmé prečo žalovaná s takto vymieneným účelom nájmu
súhlasila a zmluvu o nájme podpísala, keď mala za to, že chce tieto nebytové priestory prevádzkovať za
účelom kaviarne. Rovnako žalovaná nepreukázala svoje tvrdenie, že kontaktovala konateľa žalobcu za
účelom predloženia podkladov na Mestský úrad v H.. Dodnes nepredložila žiadnu výzvu s doručenkou,
ktorá by preukazovala, že žalobcu v čase, keď tieto nebytové priestory užívala, vyzvala na zmenu účelu

užívania stavby.

35.Kodvolaciemudôvodupodľa§365ods.1písm.h)CSPosprávnomprávnomposúdeníveciodvolací
súd uvádza, že právnym posúdením je činnosť súdu, pri ktorej zo skutkových zistení vyvodzuje právnezávery a aplikuje konkrétnu právnu normu na zistený skutkový stav. Nesprávnym právnym posúdením
je omyl súdu pri aplikácií práva na správne zistený skutkový stav. O nesprávnu aplikáciu právnych
predpisov ide vtedy, ak súd nepoužil správny právny predpis, alebo ak síce aplikoval správny právny

predpis, nesprávne oho ale interpretoval, alebo ak zo správnych skutkových záverov vyvodil nesprávne
právne závery. Treba uviesť, že nesprávne právne posúdenie veci (omyl súdu pri aplikácií práva na
zistený skutkový stav) je síce relevantným odvolacím dôvodom, ale v danom prípade je táto námietka
neopodstatnená,pretožesúdprvejinštanciejasneadostatočnevysvetlilprávnedôvody,prektoréžalobe
vyhovel. Súd prvej inštancie správne aplikoval ustanovenia o bezdôvodnom obohatení, keď naviac

odvolací súd považuje potrebné poukázať na tzv. obrátené dôkazné bremeno, keď to nebol žalobca, ale
žalovaná, bolo povinné preukázať, že žalobca mal vedomosť o snahe žalovanej zmeniť užívanie stavby
na prevádzku kaviarenského zariadenia a výlučne jeho pasivitou, keď žalovaná nemohla doplniť svoju
žiadosť o udelenie súhlasu mesta k zriadeniu prevádzky kaviarenských služieb o rozhodnutie o užívaní
stavby na požadovaný účel, nedošlo k tomuto povoleniu. Žalovaná však tieto skutočnosti nepreukázala,
keď za týmto účelom navrhla vypočuť H.. P., z ktorého výpovede však takáto skutočnosť, t.j. súhlas

žalobcu so zmenou účelu užívania nehnuteľnosti nevyplývala, preto bola žalovaná správne zaviazaná a
vydaniebezdôvodnéhoobohateniaovýškeobvykléhonájomnéhozaužívanienehnuteľnostivrovnakom
výmere, v rovnakej lokalite a v rovnakom časovom období, navýšených o alikvótnu čiastku nákladov
na energie, ktorú musel žalobca vynaložiť za žalovanej užívanú výmeru nebytových priestorov 190
m2 počas uvedeného obdobia. Žalobcom požadovaná výška, tak ako to vyplýva z potvrdenia realitnej

kancelárie B. S. H. J.. S.. Z.., P., nepresahovalo takto stanovenú výšku, keď podľa tohto vyjadrenia sa
za predmetné nebytové priestory o tejto výmere sa v tomto období platil mesačný nájom o výške 1.345,-
eur spolu s platbou za energie vo výške 1,5 eur/m2, t.j. výška bezdôvodného obohatenia, ktorú požaduje
žalobca nepresahuje takto stanovený rámec. Rovnako pokiaľ sa týka úrokov z omeškania, žalovaná bola
na plnenie to strany žalobcu vyzvaná listom, ktorý jej bol doručený dňa 21.02.2014 a preto najneskoršie

si s dňom 23.02.2014 dostala do omeškania, pričom základná sadzba ECB ku dňu 23.02.2014 bola 0,29
% ročne a sadzba úrokov z omeškania v zmysle § 1 ods. 1 NV SR č. 21/2013 Z. z. tak bola 9,25 % ročne.

36. Záverom odvolací súd poukazuje k argumentácií žalovanej, podľa ktorej právna skutočnosť akým
spôsobom nájomca fakticky užíval priestor na základe nájomnej zmluvy, ktorá bola uznaná za absolútne

neplatnú od samého počiatku, je podstatným pre určenie prípadnej výšky bezdôvodného obohatenia,
že táto argumentácia žalovanou neobstojí, nakoľko všetci nájomcovia ale aj tí, ktorým nájomný vzťah
už zanikol by sa snažili užívať prenajaté priestory tak, aby výška tohto prípadného obohatenia bola
čo najnižšia, a to napríklad ako skladové priestory a nie ako administratívne alebo reštauračné
priestory, kde je nepochybne výška nájomného podstatne vyššia, a teda aj výška bezdôvodného

obohatenia.Naopaktým,žežalovanáužívalatietonebytovépriestory,znemožnilažalobcoviichprenajať
počas uvedeného obdobia inému nájomcovi, ktorý by tieto kancelárske priestory nevyužíval na sklad,
ale ako administratívne priestory, a teda žalobca by mal príjem vo výške zodpovedajúcej nájmu
administratívnych a nie skladových priestorov. Preto takýto argument žalovanej nijako neobstojí.

37. S poukazom na vyššie uvedené odvolací súd považoval odvolacie námietky žalovanej za
nedôvodné, preto rozsudok súdu prvej inštancie potvrdil ako vecne správny (§ 387 ods. 1 CSP).

38. O trovách odvolacieho konania bolo rozhodnuté podľa § 396 ods. 1 CSP, v spojení s § 262 ods. 1
CSP a § 255 ods. 1 CSP, keď žalobca ako plne úspešný účastník odvolacieho konania má nárok na

náhradu trov odvolacieho konania voči žalovanej v rozsahu 100 % s tým, že o samotnej výške náhrady
trov odvolacieho konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti tohto rozhodnutia samostatným
uznesením vydaným súdnym úradníkom (§ 262 ods. 2 CSP).

39. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Prešove v pomere hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.
Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia

opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).Dovolateľ musí byť s výnimkou prípadov podľa § 429 ods. 2 v dovolacom konaní zastúpený advokátom.
Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh - § 428 CSP).