Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Tuesday, February 26, 2019

Súd: Okresný súd Komárno
Spisová značka: 5C/71/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4213200086
Dátum vydania rozhodnutia: 26. 02. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Peter Mezőszállási

ECLI: ECLI:SK:OSKN:2019:4213200086.13

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Komárno v právnej veci žalobcu: ALTERNATÍVA, s.r.o., so sídlom Kossúthovo nám. 12,

Komárno, IČO: 36 521 876, v konaní zastúpeného Mgr. Cyntiou Takács Szalai, advokátkou so sídlom
Nám. M. R. Štefánika 6, Komárno, proti žalovanej: G. C., A.. W., U.. XX.X.XXXX, R. H. X/XX, XXX XX
L., o zaplatenie 576,42 eur s príslušenstvom, sudcom Mgr. Petrom Mezőszállásim takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaná je p o v i n n á zaplatiť žalobcovi sumu 478,30 eur s 9 % ročným úrokom z omeškania zo
sumy 150,17 eur od 24.6.2012 do zaplatenia a s 8,75 % ročným úrokom z omeškania zo sumy 328,13
eur od 11.7.2013 do zaplatenia, do 3 dní po právoplatnosti tohto rozsudku.

II. Súd návrh žalobcu v ostatnej časti z a m i e t a.

III. Súd žalobcovi p r i z n á v a náhradu trov konania v podiele 66 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca návrhom zo dňa 4.1.2013 sa domáhal na tunajšom súde uloženia povinnosti žalovanej
zaplatiť mu sumu 576,42 eur s príslušenstvom ako i náhradu trov konania. Podaný návrh odôvodnil
tým, že žalovaná ako vlastník bytu č. XX na X. poschodí, vchod č. X obytného domu so E.. Č.. XXX U.
H. Z.. H. L., v rozhodnom období neuhradila nedoplatok vyúčtovaný vo vyúčtovaní nákladov za služby
spojené s bývaním za obdobie september 2011 až júl 2012, september 2012, október 2012 spolu vo

výške 576,42 eur. Dlžnú sumu neuhradila ani na výzvu, preto si nárok uplatnil súdnou cestou. Zároveň
si uplatnil i úroky z omeškania z dlžných súm. Titulom náhrady trov konania žiadal žalovanú zaviazať na
náhradu zaplateného súdneho poplatku za návrh a na náhradu trov právneho zastúpenia.

2.Tunajšísúdvovecirozhodolrozsudkomč.k.5C/71/2013-278dňa1.10.2015,protiktorémuvzákonnej
lehote podala odvolanie žalovaná. Odvolací súd uznesením sp. zn. 7Co/120/2016-325 zo dňa 28.2.2018
rozsudok súdu prvého stupňa zrušil a vec vrátil na ďalšie konanie. V dôvodoch svojho uznesenia

uviedol, že vychádzajúc z právnej úpravy zákona č. 182/1993 Z.z., konštatuje, že v predmetnej
právnej veci bolo potrebné danú vec posúdiť z hľadiska existencie zmluvy o výkone správy, upravujúcej
vzájomné práva a povinnosti účastníkov tohto konania. Zmluvou zo dňa 30.11.2007, obdobne aj zo dňa
01.01.2005 vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome E.. Č.. XXX U. H. Z. H. L., poverili
žalobcu, ako správcu zabezpečovaním správy, prevádzky, údržby a opráv spoločných častí domu,
spoločných zariadení domu, príslušenstva domu a pozemku prislúchajúceho k domu, zabezpečovaním
plnení spojených s užívaním bytov a ďalších služieb za podmienok dojednaných touto zmluvou. Článok

II. tejto zmluvy upravoval práva a povinnosti správcu pri zabezpečovaní správy a prevádzky domu,
pričom medzi iným sa správca zaviazal zabezpečovať poskytovanie služieb spojených s užívaním
bytu a bytového domu, zabezpečiť výpočet výšky a zmeny výšky mesačných zálohových platieb na
tieto plnenia a vyúčtovať skutočné náklady za poskytnuté plnenia po skončení kalendárneho roka najednotlivé byty a nebytové priestory vlastníkov v bytovom dome najneskôr do 31.05. nasledujúceho
roka. Naproti tomu podľa čl. III zmluvy k povinnostiam vlastníkov bytu patrilo najmä poukazovať na účet
domu preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv spoločných častí a spoločných

zariadení domu, príslušenstva, príp. pozemku, poukazovať preddavky mesačne vopred na úhradu
nákladov za poskytnuté plnenia a ďalšie služby vo výške určenej správcom a platiť mesačne vopred
správcovi poplatok za výkon správy, pričom termín na úhradu týchto platieb bol vždy do 25. dňa v mesiaci
predchádzajúcom mesiacu, za ktorý sa úhrada platí (článok III, bod 2, písm. a), b), c). Bezpochyby
tieto povinnosti zaťažovali i žalovanú, ako vlastníčku bytu. Pokiaľ však ide o mesačné preddavky na

úhradu nákladov za poskytnuté plnenia, tieto môže správca vymáhať od vlastníkov bytov len do doby,
pokiaľ nebolo vykonané ich celkové ročné vyúčtovanie. V opačnom prípade si môže uplatňovať len
prípadný vyúčtovaním zistený nedoplatok, ktorý má vlastník bytu povinnosť zaplatiť do 30 dní odo dňa
doručenia tak, ako to vyplýva zo zmluvy o výkone správy. V predmetnej veci nemožno dospieť k záveru,
že žalovaná sa s plnením žalobcom uplatnenej pohľadávky v žalovanom období (september 2011-
júl 2012, september 2012, október 2012) dostala do omeškania, nakoľko zo strany žalobcu jej bolo

síce vyúčtovanie nákladov ňou vynaložených dodávateľom týchto produktov za rok 2011 doručené dňa
23.05.2012 (č.l. 57 spisu), avšak vyúčtovanie za rok 2012 jej bolo zaslané žalobcom až dňa 10.06.2013
(č.l. 59 spisu), k čomu však tento nedoložil ňou podpísanú doručenku preukazujúcu prevzatie tejto
zásielky. Navyše žaloba bola vo veci podaná ešte dňa 04.01.2013, pričom žalovanej bolo vyúčtovanie
nákladov spojených s užívaním bytu za obdobie od 01.01.2012 do 31.12.2012 (zahŕňajúce aj žalované

podobdobie) zasielané podľa podacieho hárku až dňa 10.06.2013. Z uvedeného dôvodu nebol splnený
zákonný predpoklad pre uplatnenie tejto sankcie, a to splatnosť. V opačnom prípade si môže uplatňovať
len prípadný, vyúčtovaním zistený nedoplatok, ktorý má vlastník bytu povinnosť zaplatiť do 30 dní
odo dňa doručenia vyúčtovania tak, ako to vyplýva z čl. II bod 3 písm. e/ zmluvy o výkone správy. V
preskúmavanej veci však súd prvej inštancie takto nepostupoval, keď žalobcovi priznal ním požadované

mesačné preddavky na úhradu nákladov za poskytnuté plnenia a služby i napriek tomu, že v čase
jeho rozhodovania, žalobcovi už uplynula lehota na vyúčtovanie nákladov za žalované obdobie. Tým
konal v rozpore so zásadou zakotvenou v ustanovení § 217 CSP, resp. § 154 ods. 1 OSP, podľa
ktorého pre rozsudok je rozhodujúci stav v čase jeho vyhlásenia. Vzhľadom na existenciu vyúčtovania,
záver súdu o dôvodnosti žalobcom uplatneného nároku titulom neuhradených mesačných preddavkov

spočívajú na nesprávnom právnom posúdení veci. K žalovanou namietanému nedostatku aktívnej
vecnej legitimácie žalobcu odvolací súd dodáva, že táto námietka je nedôvodná. Z rozhodovacej praxe
Najvyššieho súdu Slovenskej republiky vyplýva, že správca aj po právnej úprave zákona číslo 182/1993
Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vykonanej zákonom číslo 268/2007 Z.z., účinnej od
01.07.2007, je oprávnený pri výkone správy majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v mene

vlastníkov, na účet vlastníkov vymáhať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky,
údržby a opráv od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (rozhodnutie Najvyššieho súdu
Slovenskej republiky zo dňa 15.10.2009 sp. zn. 3Cdo 180/2008, zo dňa 06.06.2016 sp.zn. 3 Cdo
193/2014). Vzhľadom k tomu odôvodnenie súdu prvej inštancie týkajúce sa tejto otázky odvolací súd
považuje za správne. Ďalšie námietky žalovanej (žalobcom nepreukázanej poistnej zmluvy na budovu,

voľbu dôverníka domu, zmluvu o výkone práce na rekonštrukciu a obnovu domu, čerpanie zo ŠFRB,
zápis o prevzatí vykonaných prác a jeho konečné vyúčtovanie, reklamačnú dohodu na odstránenie
dodatočne zistených vád, skutočné čerpanie úveru a ani úverovú zmluvu), odvolací súd nepovažoval za
právne významné pre posúdenie žalovaného nároku.

3. Súd riadiac sa právnym názorom odvolacieho súdu vo veci nariadil ústne pojednávanie, na ktorom
žalobca zotrval na dôvodoch svojho návrhu. Po vykonanom dokazovaní navrhol pri rozhodovaní
zohľadniť platby vykonané žalovanou. Žalovaná uviedla, že neuznáva žalobcom uplatnenú istinu,
nakoľko správa poskytovaná žalobcom je nekvalitná a nemá vyriešené ďalšie jej nedoplatky počas
pôsobenia žalobcu. Celkovo zaplatila Alternatíve teda žalobcovi titulom služieb a GO fondu za r.

2011 a 2012 tú sumu, o ktorých sumách súdu predložila listinné dôkazy - fotokópie poštových
poukážok s označením za r. 2011 a za r. 2012. Je pravdou, že platila nižšiu sumu do GO fondu
než predpísanú, nakoľko nesúhlasila s navýšením GO fondu na 44,- eur. Okrem listinných dôkazov
(v označení 2011, 2012) už žiadne iné platby titulom platenia nákladov spojených s užívaním bytu
neuhradila. Vyúčtovanie za r. 2011 jej bol doručený dňa 23.5.2012 a vyúčtovanie za r. 2012 jej bol

doručený poštou dňa 10.6.2013. Súd doplnil dokazovanie oboznámením sa s predloženými poštovými
poukážkami o vykonaných platbách žalovanej žalobcovi titulom preddavkov na náklady spojené s
užívaním bytu. Na základe takto vykonaného dokazovania ustálil nasledovný skutkový a právny stav
veci:4. Žalobca je obchodná spoločnosť, ktorá v rámci predmetu činnosti podniká (okrem iného) aj v oblasti
správy a údržby bytového a nebytového fondu v rozsahu voľných živností a to od 23.12.2010. V období

od 17.7.1997 do 22.12.2010 mal žalobca v predmete činnosti správu nehnuteľností na základe honoráru
alebo kontraktu. Žalovaná je výlučnou vlastníčkou nehnuteľnosti - bytu č. 67 nachádzajúceho sa vo
vchode č. X U. X poschodí obytného domu E.. Č.. XXX U. Z. H. H. L., postaveného sa na parcele
č. XXXX - zastavané plochy a nádvoria o výmere XXX m2 vedenej na M. Č.. XXXX, pre katastrálne
územie L., a to základe kúpnej zmluvy registrovanej v konaní H.-XXXX/XX. Žalobca uzavrel zmluvu o

výkone správy zo dňa 1.12.2007 s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v bytovom dome súp. č.
XXX, H. X-X, H. L.. Z predloženého podpisového hárku vyplynulo, že zmluvu podpísali, resp. ku zmluve
pristúpilivlastníkmibytovanebytovýchpriestorovvbytovomdomesúp.č.XXX,H.X-Xvnadpolovičnom
počte. Žalovaná zmluvu nepodpísala. Z predloženého oznámenia o výsledkoch písomného hlasovania
vlastníkov bytov na ul. H. X, X, X, X H. L. konaného v dňoch 25.3.2011 - 4.4.2011 vyplynulo, že na
základe prijatého uznesenia vlastníci bytov schválili získanie úveru na účely financovania rekonštrukcie

domu a zároveň zvýšili mesačný príspevok do FPúaO zo sumy 0,20 eur na sumu 0,70 eur za m2
od 01.07.2011 na účely splácania schváleného úveru. Z vyúčtovania nákladov spojených s užívaním
bytu za obdobie od 1.1.2011 do 31.12.2011 skutočné náklady predstavovali celkovo sumu 594,06 eur.
Vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu žalobca žalovanej za rok 2011 doručil dňa 23.5.2012.
Z vyúčtovania nákladov spojených s užívaním bytu za obdobie 1.1.2012 do 31.12.2012 vyplýva, že

skutočné náklady predstavovali celkovo sumu 775,24 eur. Vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním
bytu žalobca žalovanej za rok 2012 doručil dňa 10.6.2013. Žalovaná titulom preddavkov na náklady
spojené s užívaním bytu v roku 2011 zaplatila za mesiace január až apríl (13,24 + 20,69) = 135,72 eur.
Za mesiace máj až september (13,40 + 21,24) = 173,2 eur. V októbri zaplatila 21,24 eur a 23,21 eur, v
novembri 21,24 eur a v decembri 21,24 eur a 48,04 eur. Celkovo žalovaná za rok 2011 zaplatila 443,89

eur. Nedoplatok podľa vyúčtovania skutočných nákladov za rok 2011 je (594,06 - 443,89) 150,17.- eur.
Žalovaná titulom preddavkov na náklady spojené s užívaním bytu v roku 2012 zaplatila za mesiace
január a február po 44,67 eur, za mesiace marec až jún po 23,21 eur. V júli zaplatila 23,21 + 135,48 eur.
V mesiaci august až december po 23,21 + 13,40 eur, a v decembri ešte zaplatila 13,40 eur. Celkovo
žalovaná za rok 2012 zaplatila 447,11 eur. Nedoplatok podľa vyúčtovania skutočných nákladov za 2012

je (775,24 - 447,11) 328,13.- eur.

5.Podľa§8aods.1zákonač.182/1993Z.z.ovlastníctvebytovanebytovýchpriestorovvzneníúčinnom
k 1.8.2006, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o
výkone správy. Zmluva o výkone správy obsahuje najmä

a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri
zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu,
b) spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových
priestorov, príslušenstva a pozemku,
c) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia

disponovať s nimi,
d) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi,
e) zásady určenia výšky platieb za správu,
f) rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2.

6. Podľa § 8a ods. 3 veta prvá zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v
znení účinnom k 1.8.2006, zmluva o výkone správy sa uzatvára so správcom písomne na neurčitý čas.

7.Podľa§8aods.4zákonač.182/1993Z.z.ovlastníctvebytovanebytovýchpriestorovvzneníúčinnom
k 1.8.2006, každý nový vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný pristúpiť k zmluve

o výkone správy. Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru na nového vlastníka
odstupujedoterajšívlastníkbytualebonebytovéhopriestoruvdomeodzmluvyovýkonesprávy;záväzky
vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním.

8.Podľa§8bods.1zákonač.182/1993Z.z.ovlastníctvebytovanebytovýchpriestorovvzneníúčinnom

k 1.8.2006, správca je povinný vykonávať správu majetku vlastníkov samostatne, vo svojom mene a na
účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.9.Podľa§8bods.2zákonač.182/1993Z.z.ovlastníctvebytovanebytovýchpriestorovvzneníúčinnom
k 1.8.2006, pri správe majetku vlastníkov je správca povinný najmä
a) hospodáriť s ním s odbornou starostlivosťou v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy,

b) dbať na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a uprednostňovať ich záujmy
pred vlastnými,
c) zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla
činnosťou tretích osôb,
d) vykonávať práva k majetku vlastníkov len v záujme vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,

e) sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky,
f) umožniť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov
týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv,
g) zvolať schôdzu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podľa potreby, najmenej raz za rok,
alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

10. Podľa § 8 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení
účinnom k 1.7.2004, správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v
predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu. Činnosť správcu môže byť vykonávaná len podľa
tohto zákona.

11. Podľa § 32c ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (prechodné
ustanovenia k úpravám účinným od 1.7.2007), vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome,
správcovia a predsedovia sú povinní zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve uzatvorené
do 1. júla 2007 uviesť do súladu s týmto zákonom do 31.12.2007. Tie časti zmluvy o výkone správy

alebo zmluvy o spoločenstve, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, sú po uplynutí tejto
lehoty neplatné.

12. Podľa § 32d zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (prechodné
ustanovenia k úpravám účinným od 1.4.2010), vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome,

správcovia a predsedovia sú povinní zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve uzatvorené
do 1. apríla 2010 uviesť do súladu s týmto zákonom do 31.marca 2011. Tie časti zmluvy o výkone správy
alebo zmluvy o spoločenstve, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, sú po uplynutí tejto
lehoty neplatné.

13. Podľa § 8a ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení
účinnom k 1.12.2007, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú
zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik sa schvaľuje nadpolovičnou
väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Schválená zmluva o výkone
správy alebo jej zmena, alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov

v dome, ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
a správcom. Správca je povinný schválenú zmluvu alebo jej zmenu doručiť každému vlastníkovi bytu
a nebytového priestoru v dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis.12e) Zmluva o výkone
správy obsahuje najmä
a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri

zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu,
b) spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových
priestorov, príslušenstva a pozemku,
c) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia
disponovať s nimi,

d) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi,
e) zásady určenia výšky platieb za správu,
f) rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2.

14. Podľa § 14 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v

znení účinnom k 1.12.2007, vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť
zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach
domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku
na schôdzi vlastníkov. Oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené každémuvlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť dní pred dňom konania schôdze.
Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie zvolal, a to do piatich
pracovných dní od konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia spôsobom v dome obvyklým.

15. Podľa § 14 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení
účinnom k 1.12.2007, pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov
všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak tento zákon neustanovuje inak. Ak počet
zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome neumožňuje hodinu po začatí schôdze

vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených ; to neplatí, ak
ide o hlasovanie podľa odseku 3, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i) a ods. 3, § 8a ods. 1 a 5, § 8b ods.
2 písm. i) a ods. 3, § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4.

16. D. § 14 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení účinnom k
1.12.2007, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú o úvere a o zabezpečení úveru,

o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu
správy, rozhoduje sa vždy hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Toto hlasovanie nemôže byť písomné.

17. Podľa § 14 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení

účinnom k 1.12.2007, ak nejde o rozhodovanie podľa odseku 3, môže správca, zástupca vlastníkov
alebo predseda navrhnúť písomné hlasovanie. Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov
a nebytových priestorov v dome sedem dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude
hlasovať, a o termíne hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým. Po vykonaní hlasovania písomnou
formou zástupca vlastníkov alebo predseda za účasti ďalších dvoch vlastníkov bytov a nebytových

priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od písomného
hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný
súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. V
prípade neúspešného hlasovania musí byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov alebo
na zhromaždení podľa odseku 2. Hlasovanie písomnou formou o tej istej veci nemožno opakovať.

Prehlasovaný vlastník bytu a nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia
výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo
nebytovéhopriestorunemoholovýsledkuhlasovaniadozvedieť,pretožemuneboloznámenýspôsobom
v dome obvyklým, má právo obrátiť sa do troch mesiacov od hlasovania na súd, inak jeho právo zaniká.

18. Podľa § 8b ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v aktuálnom
znení, správca je povinný vykonávať správu domu samostatne v mene vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome a na ich účet a je oprávnený konať pri správe domu za vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome pred súdom.

19. Podľa § 8b ods. 2 písm. e) zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v
aktuálnom znení, pri správe domu je správca povinný
e) sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky.

20. Podľa § 8a ods. 2 veta prvá a druhá zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov v aktuálnom znení, je správca povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť
vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok
týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných
zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je

povinný vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované
na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.

21. Podľa čl. VI. Splnomocnenie Zmluvy o výkone správy z 1.1.2005, vlastníci splnomocňujú správcu
- na výkon činností a právne úkony uvedené v tejto zmluve, ktoré bude správca uskutočňovať na

zabezpečenie povinností podľa čl. II a na uskutočnenie úkonov spojených s vymáhaním nedoplatkov,
k čomu vlastníci budú poskytovať súčinnosť.22.Podľačl.IIbodu2písm.b),d)ae)Zmluvyovýkonesprávyz1.1.2005,jesprávcapovinnýzabezpečiť
administratívne, ekonomické a právne činnosti a to najmä:
b) vedenie evidencie vlastníkov bytov a nebytových priestorov, priebežné sledovanie úhrad, poplatkov

a nedoplatkov, vyhotovovanie upomienok a vymáhanie nedoplatkov,
d) vyúčtovať skutočné náklady za poskytnuté plnenia po skončení kalendárneho roka na jednotlivé byty
vlastníkov v bytovom dome najneskôr do 31.5. nasledujúceho roka, nasledovne:
- dodávku tepla na ústredné kúrenie použitím nameraných údajov z pomerových rozdeľovačov
vykurovacích nákladov (PRVN), celkovej plochy bytu, koeficientu polohy bytu, ak sú PRVN

namontované, (zák. č. 657/2004 Z.Z., § 18 ods. 4 a technickými podmienkami dodávateľa PRVN) a
podľa celkovej plochy bytu, ak PRVN nie sú nemontované,
- podľa nameraných hodnôt na bytových vodomeroch sa vyúčtuje studená a teplá voda ak sú k dispozícii,
inak podľa počtu bývajúcich,
- podľa spoluvlastníckych podielov (spoločná elektrická energia, dažďová voda ....),
e) vyúčtovaním zistený preplatok je správca povinný vrátiť vlastníkom bytov do 60 dní odo dňa doručenia

vyúčtovania, v prípade ak to dovolí zostatok na účte obytného domu po zápočte pohľadávok vlastníka k
31.3.nasledujúceho roka. Do 30 dní odo dňa doručenia je vlastník povinný zaplatiť zistený nedoplatok.

23. Podľa § 488 Občianskeho zákonníka, záväzkovým vzťahom je právny vzťah, z ktorého veriteľovi
vzniká právo na plnenie (pohľadávka) od dlžníka a dlžníkovi vzniká povinnosť splniť záväzok.

24. Podľa § 489 Občianskeho zákonníka, záväzky vznikajú z právnych úkonov, najmä zo zmlúv, ako aj
zo spôsobenej škody, z bezdôvodného obohatenia alebo z iných skutočností uvedených v zákone.

25. Podľa § 879j Občianskeho zákonníka, ustanoveniami tohto zákona sa spravujú aj právne vzťahy

vzniknuté pred 1. januárom 2008; vznik týchto právnych vzťahov, ako aj nároky z nich vzniknuté pred 1.
januárom 2008 sa však posudzujú podľa doterajších predpisov.

26. Podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka (v znení platnom od 01.01.2008) spotrebiteľskou zmluvou
je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.

27. Podľa § 52 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj všetky
iné ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je to
na prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody, ktorých
obsahom alebo účelom je obchádzanie tohto ustanovenia, sú neplatné.

28. Podľa § 52 ods. 3 Občianskeho zákonníka, dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení
spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti.

29. Podľa § 52 ods. 4 Občianskeho zákonníka, spotrebiteľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení

spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej
činnosti.

30.Podľa§54ods.1,2Občianskehozákonníka,zmluvnépodmienkyupravenéspotrebiteľskouzmluvou
sa nemôžu odchýliť od tohto zákona v neprospech spotrebiteľa. Spotrebiteľ sa najmä nemôže vopred

vzdať svojich práv, ktoré mu tento zákon priznáva, alebo si inak zhoršiť svoje zmluvné postavenie. V
pochybnostiach o obsahu spotrebiteľských zmlúv platí výklad, ktorý je pre spotrebiteľa priaznivejší.

31. Podľa § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka, spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia,
ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech

spotrebiteľa (ďalej len „neprijateľná podmienka“). To neplatí, ak ide o predmet plnenia, cenu plnenia
alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané.

32. Podľa § 53 ods. 5 Občianskeho zákonníka, neprijateľné podmienky upravené v spotrebiteľských
zmluvách sú neplatné.

33. Podľa § 517 ods. 1, veta prvá, ods. 2 Občianskeho zákonníka, dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas
nesplní je v omeškaní. Ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať oddlžníkapopriplneníúrokyzomeškania,akniejepodľatohtozákonapovinnýplatiťpoplatokzomeškania;
výšku úroku z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

34. Podľa § 3 nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z., platného v čase omeškania výška úrokov z omeškania je
o osem percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná
k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

35. Podľa § 391 ods. 2 CSP Ak bolo rozhodnutie zrušené a ak bola vec vrátená na ďalšie konanie a

nové rozhodnutie, súd prvej inštancie je viazaný právnym názorom odvolacieho súdu.

36. Súd výsledkom vykonaného dokazovania mal za preukázané, že návrh žalobcu je čiastočne
dôvodný. Pokiaľ ide o uplatnený nárok žalobcu na zaplatenie nedoplatku titulom preddavkov na
náklady spojené s užívaním bytu za obdobie september 2011 až september 2012, súd tento nárok
posudzoval na základe zmluvy o výkone správy uzavretej medzi ním a vlastníkmi bytov a nebytových

priestorov v bytovom dome súp. Č.. XXX U. K. Z.. H. X - X H. L. dňa 1.1.2005, nakoľko súd v
konaní nemal preukázané, že by došlo k platnému uzavretiu Zmluvy o výkone správy z 1.12.2007.
Túto skutočnosť potvrdil i odvolací súd. Táto zmluva o výkone správy v čase jej uzavretia spĺňala
všetky zákonné náležitosti (v zmysle zákona č. 182/1993 Z.z. účinného k 1.1.2005), vynímajúc tie časti
zmluvy, ktoré sa po účinnosti noviel zákona č. 182/1993 Z.z. k 1.7.2007 a 1.4.2010 dostali do rozporu

s novelizovaným znením zákona. Napriek zmene právneho predpisu, táto sa nijako nedotkla platnosti
Zmluvy o výkone správy z 1.1.2005 v časti čl. 2 bod b) a e), ktoré sa týkajú práve oprávnenia správcu
na vymáhanie nedoplatkov zistených vyúčtovaním nákladov spojených s užívaním bytu a povinnosti
vlastníka bytu uhradiť zistený nedoplatok v stanovenej lehote. Sama žalovaná v priebehu konania
uviedla, že sa rozhodla platiť príspevok do fondu GO v pôvodnej výške, t. j. 13,40 eur z dôvodu

nesúhlasu s obchodnou politikou žalobcu. Vychádzajú z § 391 ods. 2 CSP súd prvého stupňa je
viazaný právnym názorom odvolacieho súdu. Odvolací súd v dôvodoch svojho zrušujúceho rozhodnutia
poukázal na to, že „pokiaľ však ide o mesačné preddavky na úhradu nákladov za poskytnuté plnenia,
tieto môže správca vymáhať od vlastníkov bytov len do doby, pokiaľ nebolo vykonané ich celkové ročné
vyúčtovanie. V opačnom prípade si môže uplatňovať len prípadný vyúčtovaním zistený nedoplatok, ktorý

má vlastník bytu povinnosť zaplatiť do 30 dní odo dňa doručenia tak, ako to vyplýva zo zmluvy o výkone
správy“. Napriek vyššie uvedeným záverom odvolacieho súdu, žalobca svoj návrh si naďalej uplatnil
titulom nezaplatených preddavkov vrátane zákonných úrokov z omeškania od splatnosti jednotlivých
mesačných preddavkov až do zaplatenia. Nakoľko súd nie je viazaný právnou kvalifikáciou žalobcom
uplatneného nároku, ale iba petitom, t. j. čoho sa domáha, súd nárok žalobcu v súlade so závermi

odvolacieho súdu posúdil po právnej stránke titulom vyúčtovaním zistený nedoplatok, ktorý má vlastník
bytu povinnosť zaplatiť do 30 dní odo dňa doručenia ročného vyúčtovania nákladov. Z vyúčtovania
nákladov spojených s užívaním bytu za obdobie 1.1.2011 do 31.12.2011 skutočné náklady predstavovali
celkovo sumu 594,06 eur, z čoho žalovaná celkovo zaplatila 443,89 eur. Nedoplatok podľa vyúčtovania
skutočných nákladov za rok 2011 je (594,06 - 443,89) 150,17 eur, s ktorou istinou je v omeškaní od

24.6.2012, nakoľko vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu žalobca žalovanej za rok 2011
doručil dňa 23.5.2012. Z vyúčtovania nákladov spojených s užívaním bytu za obdobie 1.1.2012 do
31.12.2012 skutočné náklady predstavili celkovo sumu 775,24 eur, z čoho žalovaná zaplatila 447,11 eur.
Nedoplatok podľa vyúčtovania skutočných nákladov za 2012 je (775,24 - 447,11) 328,13 eur, s ktorou
istinou je v omeškaní od 11.7.2013, nakoľko vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu žalobca

žalovanej za rok 2012 doručil dňa 10.6.2013. Okrem priznanej istiny súd žalovanej uložil povinnosť
zaplatiť i zákonné úroky z omeškania a to vo výške vyplývajúcej z ust. § 517 ods. 1 a 2 Občianskeho
zákonníka a § 3 nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z.. Súd návrh žalobcu v ostatnej časti ako nedôvodný
zamietol.

37. Podľa § 255 ods.2 CSP Ak mala strana vo veci úspech len čiastočný súd náhradu trov konania
pomerne rozdelí, pripadne vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo. V
predmetnom prípade žalobca svojim žalobným návrhom si uplatnil celkovú istinu 576,42 eur, z tohto bol
úspešný v konaní v sume 478,30 eur. Takto úspech žalobcu v konaní je 83 % a jeho neúspech 17 %.
Vychádzajúc zo zásad zakotvených v ustanovení § 255 ods.2 CSP pomer úspechu a neúspechu, takto

úspešnosť žalobcu súd ustálil na 66 % (83% - 17%).

38. Podľa § 262 ods.2 CSP o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia, cestou podpísaného
súdu na Krajský súd v Nitre.

Podľa § 363 CSP v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 ods. 1 CSP) uvedie,
proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie
považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Podľa § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 365 ods. 2 CSP odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Ak povinný dobrovoľne nesplní čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, môže oprávnený podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa osobitného právneho predpisu.