Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Wednesday, February 7, 2019

Súd: Okresný súd Malacky
Spisová značka: 30C/70/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1617208798
Dátum vydania rozhodnutia: 07. 02. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Nadežda Wallnerová

ECLI: ECLI:SK:OSMA:2019:1617208798.5

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Malacky, sudkyňou JUDr. Nadeždou Wallnerovou, v právnej veci žalobcu: J. B., nar.

XX.XX.XXXX, Y. XX, A., zast. JUDr. Oľga Rosulegová, advokátka, Hrabový chodník 4, Bratislava, proti
žalovanému: Ing. D. Z. - I.G., S. 8, A., U.: XX XXX XXX, zast. JUDr. Peter Varsányi, advokát, Konrádova
221, Kvetoslavov, o zaplatenie 2.000,- Eur s prísl., takto

r o z h o d o l :

Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi 2000,- Eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne zo
sumy 2000,- Eur od 01.08.2017 do zaplatenia, a to všetko do troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

Žalobcovi sa proti žalovanému priznáva právo na náhradu trov konania v rozsahu

100 %, o výške ktorej rozhodne súd samostatným uznesením po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa
končí konanie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 09.10.2017 sa žalobca domáhal od žalovaného zaplatenia
sumy vo výške 2.000,- eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 5% ročne zo sumy 2.000,- Eur od
01.08.2017 do zaplatenia. Návrh odôvodnil tým, že 07.07.2017 došlo k uzatvoreniu Rezervačnej zmluvy
medzi žalobcom ako záujemcom, žalovaným ako sprostredkovateľom a medzi vlastníkmi nehnuteľnosti
- bytu č. XX nachádzajúceho sa na 4. poschodí bytového domu so súpisným číslom XXXX, orientačné
číslo vchodu 12, postaveného na pozemku C-KN s parc. č. XXXX/X, všetko vedené na P. pre k. ú.

Malacky, obec a okres Malacky. V zmysle čl. II bod 2.2 Rezervačnej zmluvy žalobca uhradil žalovanému
rezervačný poplatok vo výške 2.000,- eur. V zmysle čl. II bod 2.6 Rezervačnej zmluvy bol žalovaný
povinný predložiť žalobcovi návrh kúpnej zmluvy s dohodnutým obsahom a kúpnou cenou, najneskôr
do 31.07.2017 a žalobca bol povinný na výzvu žalovaného pristúpiť k jej podpisu, po predchádzajúcom
oboznámení sa so znením kúpnej zmluvy. V zmysle čl. III. bod 3.1 Rezervačnej zmluvy žalobca prehlásil,
že berie na vedomie ťarchy taxatívne v ňom uvedené, v počte 19 zápisov. V zmysle čl. III. bod
3.7 Rezervačnej zmluvy je vlastník nehnuteľnosti povinný prostredníctvom sprostredkovateľa predložiť

záujemcovi vyčíslenie výšky jednotlivých pohľadávok uvedených v bode 3.1 Rezervačnej zmluvy k
30.08.2017. V zmysle čl. III bod 3.7 Rezervačnej zmluvy prináleží sprostredkovateľovi zmluvná pokuta
vo výške rezervačnej zálohy, pokiaľ nedôjde do uplynutia doby rezervácie k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z
dôvodu na strane záujemcu. Žalovaný nikdy žalobcu riadne nevyzval k podpisu kúpnej zmluvy v súlade
s čl. II bod 2.6 Rezervačnej zmluvy. Dňa 26.07.2017 žalovaný zaslal pani Kelemenovej e-mailom návrh
kúpnejzmluvy,ktorejznenievšaknebolokompletné.Následnedňa27.07.2017žalovanýzaslaldoplnený
návrh kúpnej zmluvy spolu s návrhom na vklad. Opätovne sa však nejednalo o finálnu verziu kúpnej

zmluvy. Obsah zmluvy tak ako ju žalovaný zaslal nebol dohodnutý a to najmä k termínom odovzdania
bytu, podania návrhu na vklad do katastra a pod. Uvedené bolo žalovanému vytknuté aj telefonicky p.
Kelemenovou, ktorá ho požiadala o doplnenie návrhu kúpnej zmluvy, čo však nebolo rešpektované až
do uplynutia doby rezervácie, teda do 31.07.2017, žalovaný nezaslal žalobcovi žiadnu finálnu podobunávrhu kúpnej zmluvy. Rovnako žalovaný nevyzval žalobcu k podpisu kúpnej zmluvy. Navyše jednotlivé
pohľadávky, ktoré bolo nutné uhradiť za vlastníkov nehnuteľnosti boli vyčíslené ku 31.07.2017, čo bolo
v rozpore s čl. III. bod 3.5 Rezervačnej zmluvy, v zmysle ktorého mali byť vyčíslené ku dňu 31.08.2017,

ktorá skutočnosť bola žalovanému rovnako vytknutá telefonicky p. Kelemenovou. V návrhu kúpnej
zmluvy boli navyše uvedené pohľadávky, ktoré rezervačná zmluva neobsahovala a na existenciu ktorých
nebol žalobca vôbec vopred upozornený, pričom je zrejmé z ich dátumu, že minimálne vlastníci v
čase uzatvorenia Rezervačnej zmluvy museli vedieť o ich existencii. S poukazom na vyššie uvedené
je zrejmé, že k uzatvoreniu kúpnej zmluvy nedošlo nie z dôvodu na strane žalobcu. K neuzavretiu

kúpnej zmluvy došlo však práve zavinením žalovaného, resp. vlastníkov nehnuteľnosti, čím došlo k
naplneniu čl. III bod 3.8 Rezervačnej zmluvy, v zmysle ktorého je žalovaný povinný vrátiť žalobcovi
rezervačnú zálohu v plnej výške. S poukazom na vyššie uvedené odstúpil žalobca dňa 31.07.2017
prostredníctvom p. Kelemenovej od rezervačnej zmluvy, čím mu vznikol nárok na vrátenie rezervačnej
zálohy v plnej výške. Žalobca vo vzťahu ku zmluvnej pokute uviedol aj, že zmluvnú pokutu možno
viazať len na prípad porušenia zmluvnej povinnosti. Odstúpenie od zmluvy je výkon práva opierajúci

sa o zákon, alebo o zmluvu. Príčina, ktorá viedla žalobcu k odstúpeniu od zmluvy spočíva v porušení
zmluvnej povinnosti žalovaného. Preto nútiť subjekt, aby nevykonal svoje právo pod hrozbou sankcie je
samo osebe v rozpore s právom. Využitie oprávnenia vyplývajúceho zo zmluvy, resp. zo zákona nemôže
byť sankcionované.

2. Vo veci bol dňa 08.01.2018 vydaný platobný rozkaz, voči ktorému podal žalovaný odpor. V odpore
uviedol, že žalovaný ako sprostredkovateľ inzeroval a ponúkal byt č. XX nachádzajúci sa na A. nám.
XX v A.. O jeho kúpu prejavil záujem žalobca. Dňa 07.07.2017 došlo k uzavretiu Rezervačnej zmluvy,
na základe ktorej žalovaný rezervoval byt v prospech žalobcu do 30.09.2017 a spoluvlastníci bytu s tým
súhlasili. Žalobca uhradil žalovanému rezervačný poplatok 2.000,- eur. V bode 2.4 zmluvy sa žalobca

ako záujemca a spoluvlastníci bytu zaviazali poskytnúť si vzájomnú súčinnosť nevyhnutnú k uzatvoreniu
kúpnej zmluvy. Zo začiatku všetky zúčastnené osoby (žalobca, žalovaný, spoluvlastníci bytu a aj
realitná maklérka Eva Kelemenová, ktorá zastupovala žalobcu) aktívne spolupracovali. Zlom v správaní
žalobcu nastal vtedy, keď Eva Kelemenová zistila, že nebude profitovať na sprostredkovateľskej odmene
žalovaného, ktorú mal dohodnutú s vlastníkmi bytu. Komunikácia so žalobcom sa zhoršila a viazla.

Žalovaný žalobcovi prostredníctvom p. Kelemenovej dňa 27.07.2017 zaslal návrh kúpnej zmluvy, návrh
na vklad a vyzval na pripomienkovanie textu. Žiadny podstatný konkrétny protinávrh k návrhu kúpnej
zmluvy a návrhu na vklad žalobca nepredložil. V návrhu kúpnej zmluvy boli farebne označené miesta,
ktoré bolo potrebné žalobcom doplniť. Išlo napríklad o rodné číslo alebo uvoľnenie bytu. Žalobca a
p. Kelemenová zaujali pasívny prístup. Žalovaný v snahe dospieť k uzatvoreniu kúpnej zmluvy dňa

31.07.2017 navštívil žalobcu v mieste jeho bydliska a požiadal ho o vyjadrenie či má pripomienky
k návrhu zmluvy. Odpoveďou mu bolo, že žalovaný záujem nemá a p. Kelemenová mu hľadá nový
byt. Žalovaný svoju snahu zopakoval znova dňa 02.08.2017, no odpoveďou mu bol e-mail od p.
Kelemenovej, v ktorom ho vyzvala, aby jej klienta neobťažoval. Bol to práve žalobca, ktorého pasivita
spôsobila neuzavretie kúpnej zmluvy.

3. Žalobca vo vyjadrení k odporu okrem iného uviedol, že žalovaný nikdy žalobcu riadne nevyzval k
podpisu kúpnej zmluvy. Dňa 26.07.2017 zaslal len návrh kúpnej zmluvy, ktorý však nebol kompletný.
Následne dňa 27.07.2017 zaslal doplnený návrh , avšak opätovne sa nejednalo o finálnu verziu kúpnej
zmluvy. Žalovanému boli prostredníctvom p. Kelemenovej oznámené pripomienky ku kúpnej zmluve.

Žalovaný sa stretnutia so žalobcom dožadoval až po odstúpení žalobcu od zmluvy. Žalobca mal záujem
byt kúpiť, avšak na základe riadnej a transparentnej kúpnej zmluvy, v ktorej by boli exaktne dojednané
podmienky kúpy bytu a jeho následného odovzdania, spolu s presnými termínmi. Žalobca nemal v pláne
vyplatiť plnú kúpnu cenu za byt bez presného určenia záväzkov vlastníkov dlhu. Jednotlivé pohľadávky,
ktoré bolo nutné vyplatiť za vlastníkov boli vyčíslené ku dňu 31.07.2017, čo bolo v rozpore s čl. III. bod

3.5 rezervačnej zmluvy.

4. Žalovaný v ďalšom vyjadrení doplnil, že z bodu 3.1 rezervačnej zmluvy nemožno vyvodiť záver,
že ide o taxatívny výpočet exekúcií. Predložené návrhy kúpnej zmluvy spĺňali podmienky predpísané
Občianskym zákonníkom, zákonom o vlastníctve bytov i katastrálneho zákona. Ak by mal žalobca

záujemkúpnuzmluvuuzavrieťstačiloabybol lentrochuaktívny.Navyšeodstúpenieodzmluvyoznámila
žalovanému p. Kelemenová, ktorá sa nepreukázala žiadnym splnomocnením, preto jej oznámenie je
nulitným úkonom. Žalobca zaujal pasívny prístup ku kúpe bytu, čo vyjadril aj žalovanému pri ich stretnutí
dňa 31.07.2017, keď mu povedal, že o byt nemá záujem. Ďalej uviedol, že odstúpenie od zmluvy jejednostranným právnym úkonom, ktorý sa stáva účinný tým, že dôjde do dispozičnej sféry adresáta.
Právny úkon odstúpenie od zmluvy bol zaslaný mailom a dostal sa do dispozičnej sféry iba jednej
zmluvnej strany - žalovaného a do sféry ďalšej zmluvnej strany - A. X. a S. Z. sa nikdy nedostal.

5. Súd vykonal dokazovanie predloženými listinnými dokladmi a to: rezervačná zmluva zo dňa
07.07.2017, e-mailová komunikácia zo dňa 26.07.2017, zo dňa 27.07.2017 s návrhom kúpnej zmluvy a
návrhom na vklad, zo dňa 31.07.2017, predžalobná výzva, výzva na vrátenie plnenie -stanovisko zo dňa
23.08.2017, pokus o zmier zo dňa 04.09.20107, e-mailová komunikácia zo dňa 02.08.2017, e-mailová

komunikácia zo dňa 23.06. a dňa 03.07.2017, čiastočný výpis LV. č. XXXX. Súd vypočul svedka p. Evu
Kelemenovú.

6. Podľa ust. § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka výkon práv a povinností vyplývajúcich z
občianskoprávnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov
iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi.

7. Podľa ust. § 31 ods. 1 Občianskeho zákonníka pri právnom úkone sa možno dať zastúpiť fyzickou
alebo právnickou osobou. Splnomocniteľ udelí za týmto účelom plnomocenstvo splnomocnencovi, v
ktorom sa musí uviesť rozsah splnomocnencovho oprávnenia. Ak je potrebné, aby sa právny úkon urobil
v písomnej forme, musí sa plnomocenstvo udeliť písomne. Písomne sa musí plnomocenstvo udeliť aj

vtedy, ak sa netýka len určitého právneho úkonu.

8. Podľa ust. § 33 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak splnomocnenec prekročil svoje oprávnenie
vyplývajúce z plnomocenstva, je splnomocniteľ viazaný, len pokiaľ toto prekročenie schválil. Ak však
splnomocniteľ neoznámi osobe, s ktorou splnomocnenec konal, svoj nesúhlas bez zbytočného odkladu

po tom, čo sa o prekročení oprávnenia dozvedel, platí, že prekročenie schválil.

9. Podľa ust. § 48 ods. 1 Občiankseho zákonníka od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto
alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté

10.Podľaust.§48ods.2ObčianskehozákonníkaOdstúpenímodzmluvysazmluvaodzačiatkuzrušuje,
ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

11. Podľa ust § 49a Občianskeho zákonníka právny úkon je neplatný, ak ho konajúca osoba urobila v
omyle vychádzajúcom zo skutočnosti, ktorá je pre jeho uskutočnenie rozhodujúca, a osoba, ktorej bol

právny úkon určený, tento omyl vyvolala alebo o ňom musela vedieť.

12. Podľa ust § 457 Občianskeho zákonníka ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z
účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal.

13. Podľa ust. § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu
na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.

14. Podľa ust. § 52 ods. 3 Občianskeho zákonníka dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení
spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti.

15. Podľa ust. § 52 ods. 4 Občianskeho zákonníka spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní
a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej
podnikateľskej činnosti.

16.Podľaust.§53ods.1Občianskehozákonníkaspotrebiteľskézmluvynesmúobsahovaťustanovenia,
ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech
spotrebiteľa (ďalej len „neprijateľná podmienka“).

17. Podľa ust. § 53 ods. 4 písm. h) Občianskeho zákonníka za neprijateľné podmienky uvedené v

spotrebiteľskej zmluve sa považujú najmä ustanovenia, ktoré prikazujú spotrebiteľovi, aby splnil všetky
záväzky aj vtedy, ak dodávateľ nesplnil záväzky, ktoré vznikli.18. Podľa ust. § 53 ods. 5 Občianskeho zákonníka neprijateľné podmienky upravené v spotrebiteľských
zmluvách sú neplatné.

19. Z vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že dňa 07.07.2017 došlo k uzatvoreniu
Rezervačnej zmluvy medzi žalovaným ako sprostredkovateľom a žalobcom ako záujemcom a A. a S.
ako vlastníkmi. Predmetom Rezervačnej zmluvy bola rezervácia bytu špecifikovaného v zmluve a to
do 30.09.2017. Žalobca sa zaviazal uhradiť na základe Rezervačnej zmluvy rezervačný poplatok vo
výške 2.000,- eur a to na účet sprostredkovateľa. Rezervačný poplatok bol zo strany žalobcu uhradený.

V čl. II v bode 2.6 Rezervačnej zmluvy bolo upravené, že sprostredkovateľ predloží záujemcovi návrh
kúpnejzmluvy,sdohodnutýmobsahomakúpnoucenou,najneskôrdo31.07.2017azáujemcajepovinný
na výzvu sprostredkovateľa pristúpiť k jej podpisu, po predchádzajúcom oboznámení sa so znením
kúpnej zmluvy. V čl. III v bode 3.1 zmluvy záujemca prehlásil, že je oboznámený so skutočnosťou, že
byt je zaťažený zákonným záložným právom podľa § 15 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov, záložným
právom v prospech mesta Malacky a exekučným právom zriadeným na základe exekučných príkazov.

V bode 3.3 zmluvy je uvedené, že vlastník, ako osoba povinná uhradiť záväzky uvedené v bode 3.1
tejto zmluvy, udeľuje týmto svoj súhlas s plnením záujemcu za vlastníka oprávneným, prostredníctvom
súdnych exekútorov, tak ako je to uvedené v tejto zmluve a ako to bude presne špecifikované v kúpnej
zmluve a to titulom uhradenia pohľadávok zabezpečovaných exekučným záložným právom. V bode 3.5
zmluvy je ustanovené, že vlastník nehnuteľnosti prostredníctvom sprostredkovateľa je povinný predložiť

záujemcovi vyčíslenie výšky jednotlivých pohľadávok uvedených v bode 3.1 tohto článku k 30.08.2017
s uvedením čísla účtu, na ktorý je potrebné pohľadávky uhradiť. Ďalej má súd preukázané, že žalobca
ústne splnomocnil p. Kelemenovú, aby v jeho mene konala na základe Rezervačnej zmluvy. O tomto
splnomocneníbolžalovanýriadneupovedomený,akovyplynulozosvedeckejvýpovedep.Kelemenovej.
To že vedel o skutočnosti, že p. Kelemenová koná za žalobcu vyplýva aj z toho, že sám žalovaný konal s

p. Kelemenovou, ktorej zaslal aj návrh zmluvy. Žalovaný dňa 26.07.2017 poslal e-mail p. Kelemenovej,
v ktorom jej poslal návrh kúpnej zmluvy s tým, že sa do nej ešte dopisujú údaje od exekútorov a
zostávajúce vyčíslenia čakajú vo štvrtok. Mailom zo dňa 27.07.2017 poslal žalovaný p. Kelemenovej
návrh kúpnej zmluvy doplnený o vyčíslenie pohľadávok a to ku dňu 31.07.2017 a návrh na vklad
vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti. V návrhu kúpnej zmluvy v čl. V bode 5.2 bolo uvedených

21 exekúcií. P. Kelemenová telefonicky dňa 27.07.2017 informovala žalovaného o výhradách, ktoré má
k predloženému návrhu kúpnej zmluvy. Dňa 31.07.2017 zaslala p. Kelemenová žalovanému odstúpenie
od zmluvy. V odstúpení sa okrem iného uvádza, že:" predložený návrh zmluvy neobsahoval žiadne
konkrétne termíny na odovzdanie bytu, neobsahuje vyhlásenia strán, ktoré by sa týkali konkrétnosti
prevodu a odovzdania bytu, neobsahuje žiadne ustanovenia podľa ktorých by mohol p. Drinka od zmluvy

odstúpiť. V návrhu kúpnej zmluvy ste uviedli 21 položiek na vyplatenie dlhov, hoci rezervačná zmluva
má uvedených 19 položiek. Táto skutočnosť nebola žiadnym spôsobom vysvetlená. Od exekútorov,
ktorí vymáhajú od predávajúceho dlhy sme sa dozvedeli, že po vyplatení dlhov, ktoré sú zapísané
na LV č. XXXX, ktorý je vedený na katastrálnom odbore OU v Malackách vkladajú na uvedený list
vlastníctva ďalšie príkazy, ktorými budú vymáhať ďalšie dlhy, ktoré predávajúci má. Preto asi návrh

kúpnej zmluvy neobsahuje žiadne konkrétne termíny, napríklad na odovzdanie bytu. Na základe týchto
skutočností považujeme takéto konanie z Vašej strany za netransparentné a zavádzajúce a preto sme
núteníodrezervačnejzmluvyodstúpiť."Zároveňpožiadaliovrátenierezervačnejzálohyvovýške2.000,-
eur. Podľa čl. III bodu 3.7 rezervačnej zmluvy v prípade, že nedôjde do uplynutia doby rezervácie k
uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodu na strane záujemcu, prináleží sprostredkovateľovi zmluvná pokuta

vo výške rezervačnej zálohy, pričom sprostredkovateľ je oprávnený započítať vyššie uvedenú zmluvnú
pokutu so zloženou rezervačnou zálohou.

20. Z vykonaného dokazovania, posúdením dôkazov jednotlivo ako aj v ich vzájomnej súvislosti, musel
súd návrh vyhodnotiť ako dôvodný. V danom prípade je dôležité to, že došlo k porušeniu povinnosti

žalovaného, keď v čl. III v bode 3.5 mal ustanovenú povinnosť predložiť vyčíslenie výšky jednotlivých
pohľadávok k 30.08.2017 a to najneskôr do 31.07.2017. Vyčíslenie pohľadávok bolo predložené ku
dňu 30.07.2017. Nemožno teda tvrdiť, že žalovaný si splnil všetky zmluvné povinnosti a k uzatvoreniu
zmluvy nedošlo iba z dôvodu nečinnosti žalobcu ako tvrdil žalovaný. Podľa čl. III bodu 3.7 Rezervačnej
zmluvy v prípade, že nedôjde do uplynutia doby rezervácie k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodu na

strane záujemcu, prináleží sprostredkovateľovi zmluvná pokuta vo výške rezervačnej zálohy, pričom
sprostredkovateľ je oprávnený započítať vyššie uvedenú zmluvnú pokutu so zloženou rezervačnou
zálohou. Nebola splnená podmienka bodu 3.7 rezervačnej zmluvy, že k uzatvoreniu kúpnej zmluvy
nedošlo z dôvodu na strane záujemcu. K uzatvoreniu predmetnej zmluvy nedošlo aj z dôvodu, žesprostredkovateľ porušil, resp. nedodržal ustanovenia zmluvy. Nepredložil vyčíslenie pohľadávok tak
ako bolo dohodnuté. Nepredložil v dohodnutej dobe ani riadny návrh kúpnej zmluvy, v predloženom
návrhunebolinapríkladuvedenékonkrétnetermínyodovzdaniabytu,čobolozostranyzástupcužalobcu

vytknuté.

21. Rezervačná zmluva, ktorá je predmetom sporu je zmluvou spotrebiteľskou a súd aj na túto
skutočnosť pri rozhodovaní o nároku prihliadol. V danom prípade žalovaný vystupoval pri uzatvorení
zmluvy v rámci svojej podnikateľskej činnosti, a žalovaný vystupoval pri uzatvorení zmluvy ako fyzická

osoba. Súd posúdením danej zmluvy má za to, že ustanovenia zmluvy spôsobovali značnú nerovnováhu
v právach a povinnostiach zmluvných strán. Ako neakceptovateľné sa súdu vidí, že žalobca nemal
možnosť odstúpiť od zmluvy v prípade, ak by došlo k porušeniu, resp. nesplneniu si zmluvných
povinností zo strany žalovaného. V zmluve nebola ustanovená ani žiadna sankcia pre sprostredkovateľa
v prípade porušenia povinností z jeho strany. V rezervačnej zmluve bolo upravené, že záujemca môže
od zmluvy odstúpiť len v prípade, že vlastníctvo bytu nebude možné previesť na záujemcu pre prekážky

na strane vlastníka. Súd považuje za nevyváženú rezervačnú zmluvu v neprospech spotrebiteľa keď
tento nemohol podľa zmluvy odstúpiť od zmluvy pre porušenie povinností sprostredkovateľa.

22. Ďalšou dôležitou skutočnosť v danom prípade je to, že pri podpise rezervačnej zmluvy bol žalobca
upozornený na exekučné konania, ktoré sa uviedli v čl. III v bode 3.1 rezervačnej zmluvy. Ak čítame len

znenietohtočlánku,dásakonštatovať,akotvrdížalovaný,ženešlootaxatívnevymedzeniepohľadávok.
Avšak zmluvu treba čítať a vykladať ako celok a v nadväznosti na ďalšie ustanovenia a to ust. čl. III bod
3.3 a bod 3.5., z ktorých je zrejmé, že malo ísť o uvedenie všetkých pohľadávkach veriteľov vlastníkov
nehnuteľnosti. Žalobca teda oprávnene nadobudol presvedčenie, že je informovaný o všetkých dlhoch
predávajúcich a iné tu nie sú. Ukázalo sa to však ako nepravdivé, keď v návrhu kúpnej zmluvy boli

uvedené aj ďalšie exekúcie a navyše také, ktoré už existovali aj v čase uzatvorenia rezervačnej zmluvy.
Žalovaný sa mohol oprávnene domnievať, že bol pri podpise rezervačnej zmluvy uvedený do omylu a
teda možno aj konštatovať, že rezervačná zmluva je neplatná s poukazom na ust. § 49a Občianskeho
zákonníka. V prípade neplatnosti právneho úkonu je každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko,
čo podľa nej dostal. Teda v danom prípade je sprostredkovateľ povinný vrátiť záujemcovi rezervačnú

zálohu.

23. Súd nevzhliadol ako dôvodný ani argument žalovaného ohľadom neplatnosti zastupovania
žalobcu p. Kelemenovou. Bolo preukázané v konaní, že p. Kelemenová oznámila žalovanému, že
zastupuje žalobcu. Svedčí o tom aj samotné vyjadrenie žalovaného v podanom odpore. Potvrdzuje to

aj skutočnosť, že žalovaný zasielal návrh kúpnej zmluvy na e-mail p. Kelemenovej, tejto posielal aj
návrh rezervačnej zmluvy. P. Kelemenová bola splnomocnená žalobcom na hľadanie pre neho vhodnej
nehnuteľnosti, na vykonávanie úkonov v súvislosti s rezervačnou zmluvou, úkonov, ktoré mali smerovať
kuzatvoreniukúpnejzmluvy.Uzatvoreniekúpnejzmluvyjezrejmé,žemalvykonaťsamotnýžalobca.Nie
je preto možné konštatovať, že splnomocnenie v danej veci vyžadovalo písomnú formu, lebo úkon, na

ktorý bola p. Kelemenová splnomocnená mal zákonom predpísanú písomnú formu, nakoľko táto nebola
splnomocnená na podpis kúpnej zmluvy. Ak by aj p. Kelemenová prekročila svoje oprávnenie, žalobca
- splnomocniteľ neoznámil svoj nesúhlas žalovanému., platí teda že vykonané úkony p. Kelemenovej
schválil.

24. Vzhľadom ku všetkým okolnostiam prípadu má súd za to, že nemožno hovoriť o splnení bodu
3.7 rezervačnej zmluvy, podľa ktorej má sprostredkovať nárok na ponechanie si rezervačnej zálohy
ako zmluvnej pokuty za to, že nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodu na strane záujemcu.
Uzatvorenie zmluvy sa neudialo len z dôvodu na strane žalobcu, keď sprostredkovateľ porušil
ustanovenia rezervačnej zmluvy. Za daných okolností by bolo v rozpore s dobrými mravmi ponechať si

rezervačnú zálohu zo strany žalovaného. Navyše z dôvodu uvedenia záujemcu do omylu pri uzatvorení
Rezervačnej zmluvy možno konštatovať aj neplatnosť Rezervačnej zmluvy. Zároveň je rezervačná
zmluva zmluvou spotrebiteľskou, ktorá obsahovala nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných
strán, najmä s ohľadom nemožnosti záujemcu odstúpiť od zmluvy v prípade porušenie zmluvných
povinností zo strany sprostredkovateľa.

25. Podľa § 517 ods. 1 prvá veta Občianskeho zákonníka, dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní,
je v omeškaní.26. Podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má
veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný
platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací

predpis.

27. Podľa § 3 ods. 1 Nariadenia Vlády Slovenskej republiky č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú
niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka v znení účinnom od 01.02.2013 je výška úrokov z
omeškaniaopäťpercentuálnychbodovvyššiaakozákladnáúrokovásadzbaEurópskejcentrálnejbanky

platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

28. Žalobca si uplatnil úrok z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy 2.000,- Eur od 01.08.2017
do zaplatenia. Súd priznal aj uplatnený úrok z omeškania, nakoľko žalovaný bol vyzvaný na vrátenie
zálohy 2.000,- eur. Výzva na vrátenie rezervačnej zálohy mu bola doručená dňa 31.07.2017. Dňom
31.07.2017 boli splnené podmienky k vráteniu rezervačnej zálohy, keď došlo k porušeniu zmluvy zo

strany sprostredkovateľa a boli naplnené podmienky neplatnosti rezervačnej zmluvy. Rezervačnú
zálohu žalovaný nevrátil a teda dňom nasledujúcim po výzve na jej vrátenie sa dostal žalovaný do
omeškania. Výška úroku je daná nariadením vlády č. 87/1995 Z. z., podľa ktorého je výška úroku z
omeškaniaopäťpercentuálnychbodovvyššiaakozákladnáúrokovásadzbaEurópskejcentrálnejbanky
platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu. Ku dňu 01.08.2017 bola základná úroková

sadzba ECB vo výške 0% teda úrok z omeškania bol vo výške 5% ročne.. Žalobca si uplatnil úrok v
zmysle vyššie uvedeného a podľa príslušných zákonných ustanovení, súd mu takto uplatnený úrok
priznal.

29. Podľa § 255 ods. 1 C.s.p., súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

30.Podľa§262ods.1C.s.p.onárokunanáhradutrovkonaniarozhodneajbeznávrhusúdvrozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

31. O trovách konania súd rozhodol podľa § 255 ods. 1 C.s.p. v spojení s § 256 ods. 1 C.s.p. V konaní
bol plne úspešný žalobca, preto mu súd priznal voči žalovanému náhradu trov vo výške 100%. O výške
trov rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti tohto rozhodnutia.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde

Malacky, písomne, dvojmo.
Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané. Odvolanie len proti
odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.
V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)

a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ
rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.
Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,

b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (zákon č . 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch a
exekučnej činnosti - Exekučný poriadok).