Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Wednesday, April 30, 2015

Súd: Okresný súd Michalovce
Spisová značka: 12C/2/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7714200175
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 04. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Martin Lopuch, PhD.

ECLI: ECLI:SK:OSMI:2015:7714200175.8

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd P., samosudca JUDr. Martin Lopuch, PhD., v právnej veci žalobkyne: Anna D., nar.

XX.X.XXXX, bytom N. 7, Michalovce, právne zastúpená advokátkou: Mgr. Miroslava Pyšniaková,
M.Gorkého 1, Michalovce, proti žalovaným : v 1. rade Okresné stavebné bytové družstvo Michalovce,
so sídlom Plynárenská 1, Michalovce, v 2. rade Dražobná s.r.o., so sídlom Močarianska 1, Michalovce,
žalovaní v 1. a v 2. rade právne zastúpení: JUDr. Slavomír Kučmáš, Plynárenská 1, Michalovce, v 3.
rade: SH REALITY s.r.o., so sídlom Sama Chalupku 1768/11, Spišská Nová Ves, právne zastúpený
advokátom: JUDr. Miroslav O., Floriánska XX, Košice, o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby, takto

r o z h o d o l :

Súd určuje, že dražba nehnuteľností: byt č. 2, vo vchode F7 na 8. poschodí bytového domu B4, súp.číslo

176postavenéhonapozemkuparc.č.XXX/XX,podielnaspoločnýchčastiachaspoločnýchzariadeniach
domu XXXX/XXXXXXX a pozemok parc.č. XXX/XX - zastavané plochy a nádvoria o výmere 1788 m2,
spoluvlastnícky podiel na pozemku XXXX/XXXXXXX, nachádzajúce sa v k.ú. Michalovce, zapísané
na LV č. XXXX a LV č. XXXX vykonaná žalovaným v 2. rade dňa 30.10.2013 o 9.30.hod. na návrh
žalovaného v 1.rade osvedčená notárskou zápisnicou notárky U.. P. O. A Nz XXXXX/XXXX NCRIs
XXXXX/XXXX zo dňa 5.11.2013, je neplatná.

O trovách konania bude rozhodnuté do 30-tich dní od právoplatnosti tohto rozhodnutia.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobou doručenou súdu dňa 9.1.2014 žiadala žiadala žalobkyňa, aby súd určil, že dražba
nehnuteľností: byt č. 2, vo vchode F7 na 8. poschodí bytového domu B4, súp.číslo 176 postaveného
na pozemku parc.č. XXX/XX, podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu XXXX/
XXXXXXX a pozemok parc.č. XXX/XX - zastavané plochy a nádvoria o výmere 1788 m2, spoluvlastnícky
podiel na pozemku XXXX/XXXXXXX, nachádzajúce sa v k.ú. Michalovce, zapísané na LV č. XXXX a
LV č. XXXX vykonaná dňa 30.10.2013 o 9.30.hod. na návrh žalovaného v 1.rade osvedčená notárskou
zápisnicou notárky JUDr. Márie Kožuškovej A Nz 39613/2013 A. 40323/2013 zo dňa 5.11.2013 je

neplatná. Uviedla, že dražbou vykonanou dňa 30.10.2013 boli vydražené nehnuteľnosti v jej vlastníctve
a to byt č.2 vo vchode F7 na 8. poschodí bytového domu B4, súp.číslo 176 vrátane spoločných častí
a zariadení bytového domu, vrátane spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a zariadeniach
bytového a k pozemku. Na uvedenú nehnuteľnosť bolo zriadené zákonné záložné právo v zmysle § 15
zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Žalovaný v 1. rade ako správca
zabezpečoval výkon správy bytového domu a zastupoval vlastníkov bytov a nebytových priestorov pri
výkone záložného práva v zmysle § 15 zákona č. 182/1993 Z.z.. O. sa dostala do omeškania s platením

úhrady za platby spojených s užívaním bytu, ktorých výška k 28.2.2013 predstavovala 662,53 EUR,
pristúpilžalovanýv1.radeakonavrhovateľdražbykuspokojeniutejtopohľadávkyrealizáciouzáložného
práva. Dňa 12.6.2013 žalovaný v 2. rade jej oznámil predbežné vyúčtovanie nákladov a odmeny
v zmysle ktorých náklady dražby predstavujú 1.307,80 EUR a odmena dražobníka 72.-EUR, spolu1.379,93 EUR. Takto predbežne vyúčtovanú výšku nákladov žalovaným v 2. rade namietala z dôvodu,
že žalovaný v 2. rade ju nevyúčtoval v súlade so zákonom o dobrovoľných dražbách. Žalovaného v 1.
rade žiadala od upustenie od dražby.

Všetky výzvy žalovaný v 2. rade ignoroval. Žalovaný v 2. rade 9.7.2013 uskutočnil dobrovoľnú dražbu
proti ktorej osobne podala námietky žalovanému v 2. rade a to z dôvodu neoznámenia konečných

nákladov dražby. Následne žalovaný v 2. rade ukončil dražbu s tým, že od nej upúšťa, pretože nebol
prihlásený žiaden účastník. Listom z 24.7.2013 žalovaný oznámil, že bude pokračovať vo výkone
záložného práva formou predaja bytu. Oznámenie o opakovanej dražbe č. 2013/30 zo dňa 23.9.2013 a
znalecký posudok 59/2013 jej bol doručený. Termín dražby mal byť 30.10.2013. Dňa 28.10.2013 podala
proti oplakovanej dražbe námietky. Žalovaný v 2. rade 30.1.02013 uskutočnil opakovanú dražbu. Pri
uskutočnení tejto dražby boli porušené ustanovenia občianskeho zákonníka. Ďalej poukázala na znenie

a ustanovenie § 3 ods.1 Občianskeho zákonníka, § 39 Občianskeho zákonníka a rozpor s dobrými
mravmi v konaní žalovaného na hrubý nepomer pohľadávky žalovaného v 1. rade 662,53 EUR uhradenú
pred dražbou a hodnoty zálohu teda hodnoty nehnuteľnosti v jej vlastníctve, ktorá bola znaleckým
posudkom ohodnotená na 26.900.-EUR. Realizácia záložného práva mala byť uskutočnená v rozpore s
ústavnou zásadou primeranosti. Ako ďalší dôvod neplatnosti dražby označila porušenie ust. § 8b ods.2

písm.i/ zák.č. 182/1993 Z.z., podľa ktorého správca je povinný podať návrh na vykonanie dobrovoľnej
dražby v dome na uspokojenie pohľadávok, ak je schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Takáto schôdza sa podľa jej vedomosti neuskutočnila.
Žiadala žalovaného v 1. rade o oznámenie výšky pohľadávky pre ktorú prekračuje vo výkone záložného
práva a zároveň žiadala o nahliadnutie do dokumentácie. Žalovaný v 1. rade ju odkázal na žalovaného

v 2. rade. Ďalší rozpor je v ust. § 24 ods.7 zák.č. 527/2002 Z.z., podľa ktorého Zápisnicu o vykonanej
dražbe zašle dražobník do piatich dní odo dňa konania dražby osobám uvedeným v § 17 ods.5. Jedná
sa absolútnu neplatnú dražby pre rozpor s dobrými mravmi a podľa § 39 OZ.

Žalovaný v 1. rade so žalobou nesúhlasil. Poukázal na to, že ako správca zvolal schôdzu vlastníkov

bytového domu a návrh na vykonanie dražby schválil tak, že ju zahrnul pri schvaľovaní zmluvy o výkone
správy a jej dodatku do znenia ako čl.4 ods. 2 písm.i/ a čl.8 bod 25 v znení: „...vlastníci splnomocňujú
OSBD Michalovce ako správcu na výkon záložného práva formou podania návrhu na dobrovoľnú
dražbu u všetkých vlastníkov, u ktorých dlh bude prevyšovať trojnásobok mesačného predpisu", aby
z toho dôvodu nebolo potrebné osobitne zvolávať schôdzu resp. žiadať súhlas vlastníkov ad hoc na

každý prípad neplatenia samostatne. Žiadny zákon neukladá spôsob a formu schválenia tohto právneho
úkonu dokonca ani neustanovuje, že to musí byť schválené výlučne na schôdzi vlastníkov bytového
domu. Je potrebné, iba skúmať, či zo strany vlastníkov došlo k prejavu vôle, t.j. udelenie súhlasu s
predmetným úkonom. Žaloba má byť zamietnutá i z dôvodu nedostatku nedostatku pasívnej legitimácie
na strane žalovaného v 1. rade. Žalovaný v 1. rade od samotného začatia výkonu záložného práva až

po zrealizovanie dražby stále vystupoval, iba ako hmotnoprávny zástupca navrhovateľa dražby a nie
ako samotný navrhovateľ dražby, ktorým sú vlastníci bytov a nebytových priestorov ako záložný veriteľ.

Podľa § 8b zák.č 182/1993 Z.z., správca je povinný vykonávať správu domu samostatne v mene
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a na ich účet a je oprávnený konať pri správe domu

za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pred súdom.

Pri žalobách o neplatnosti dražby sa jedná o nerozlučné procesné spoločenstvo účastníkov, teda za
navrhovateľa dražby mali byť označení vlastníci bytového domu a nie jeho správca OSBD Michalovce.

Žalovaný v 2. rade navrhol žalobu zamietnuť. Vo svojom písomnom vyjadrení uviedol, že dražobník
postupoval v súlade s ust. zák.č.527/2002 Z.z.. Objednal vyhotovenie znaleckého posudku. Žalobkyni
do vlastných rúk bolo zaslané oznámenie termínu obhliadky predmetu dobrovoľnej dražby. Tú znalec
vykonal 15.4.2013. Žalobkyňa teda oznámenie o termíne obhliadky obdŕžala a bola s ňou uzrozumená.
Následné oznámenie o dražbe č. 2013/22 bolo zasielané žalobkyni spolu so znaleckým posudkom

formoulistovejzásielkydovlastnýchrúk.Žalobkyňabolaonákladochdražbyinformovanávpredbežnom
vyúčtovaní nákladov a odmeny, s ktorým bola oboznámená v dostatočnom predstihu pred konaním
dobrovoľnej dražby. Keďže tieto náhrady neuhradila, dražba č. 2013/22 prebehla v riadnom termíne
a čase s výsledkom, že predmet dobrovoľnej dražby nebol vydražený, pretože sa neprihlásil žiadenúčastník. Opakovaná dražba prebehla v riadnom termíne v čase 30.10.2013, s tým výsledkom, že
predmet opakovanej dražby bol vydražený žalovaným v 3. rade.

Kým žalovaný 3. do posledného pojednávania vyjadroval zdržanlivý postoj k výsledkom predmetu
konania, v závere požadoval zamietnutie žaloby a priklonil sa k právnej argumentácii žalovaných v 1.a
v 2. rade.

Vykonaným dokazovaním zistil súd následovné:

Žalobkyňa bola vlastníčkou bytu č. bytu č. 2, nachádzajúceho sa vo vchode F7 na 8. poschodí
bytového domu B4, súp.číslo 176 postaveného na pozemku parc.č. XXX/XX, vrátane podielu na
spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu XXXX/XXXXXXX a k pozemku parc.č. XXX/
XX - zastavané plochy a nádvoria o výmere 1788 m2, spoluvlastnícky podiel na pozemku XXXX/
XXXXXXX, nachádzajúce sa v k.ú. Michalovce, zapísané na LV č. XXXX a LV č. XXXX. Tá sa dostala

do omeškania s platením úhrad za služby spojené s užívaním bytu. Jej dlh k 28.2.2013 predstavoval
662,53 EUR. Ten platbou vo výške 1.000.-EUR vykonanou 10.5.2013 na účet žalovaného v 1. rade
splnila. Z toho dôvodu žalovaný v 1. rade podal návrh na realizáciu záložného práva a to predajom
žalobkyných nehnuteľností na dobrovoľnej dražbe. Tou poveril žalovaného v 2. rade ako dražobníka.
Dňa 4.6.2013 bolo žalobkyni doručené oznámenie o dražbe č. 2013/22 zo dňa 28.5.2013 spoločne

so znaleckým posudkom č.59/2013 vypracovaným znalcom Ing. Bajužikom. M. predmetu dražby bola
vyčíslená na 26.900.-EUR. Dňa 12.6.2013 žalovaný v 2. rade oznámil žalobkyni predbežné vyúčtovanie
nákladov a odmeny spolu 1.379,93 EUR. Dňa 9.7.2013 sa uskutočňovala dobrovoľná dražba. Tá bola
neúspešná, pretože sa neprihlásil žiaden účastník. Dňa 24.7.2013 žalovaný v 1. rade oznámil žalobkyni,
že bude pokračovať vo výkone záložného práva predajom nehnuteľností formou predaja bytu, pokiaľ

nebudú uhradené náklady dražby a odmena dražobníka. Tieto náklady žalobkyňa neuhradila, pretože
namietala ich výšku a dôvodnosť. Dňa 23.9.2013 žalovaný v 2. rade doručil žalobkyni znalecký posudok
a oznámenie o opakovanej dražbe č. 2013/30 s oznámeným termínom konania dražby 30.10.2013. Na
tejto dražbe došlo k vydraženiu nehnuteľností žalovaným v 3. rade.

Tieto skutočnosti vyplývajú z oznámenia o začatí výkonu záložného práva predajom bytu na dražbe
z 27.2.2013, ktoré žalovaný v 1. rade doručoval žalobkyni, Oznámenia o začatie výkonu zákonného
záložného práva z 27.2.2013, upomienky z 8.3.2013, podľa ktorej k tomuto dňu celková výška
nedoplatku žalobkyne za plnenia spojené s bývaním a za služby spojené s užívaním bytu činí 662,53
EUR i dokladov z OTP banky a prehľadu ročných stavov na karte žalobkyne z ktorých je zrejmé,

že tá zaplatila dňa 10.5.2013 na účet žalovaného v 1. rade 1.000.-EUR. Z oznámenia o dražbe
z 22.5.2013 je zrejmé to, že dražobníkom bytu žalobkyne je žalovaný v 2. rade a dražba má byť
vykonaná 9.7.2013. Podľa predbežného vyúčtovania nákladov a odmeny v dražobnom konaní č. 4794
z 11.6.2013, dražobník požaduje od žalobkyne za prípravu oznámenie o dražbe vrátane materiálno
technického zabezpečenia, organizácie obhliadky bytu 144.-EUR, za poštovné a telekomunikačné

poplatky 20,40 EUR, administratívne výdavky vrátane kopírovania 20,40 EUR, cestovné náhrady 120.-
EUR, za znalecký posudok Ing. Bajužika 384.-EUR, za notárske poplatky 200.-EUR, inzerciu vrátane
administratívnej prípravy 50.-EUR a náklady na zabezpečenie prípravy a priebehu dražby vrátane
zákonného poistenia a prenájmu dražobnej miestnosti 369.-EUR, odmenu dražobníka 72,13 EUR,
spolu 721,27 EUR. Z listu žalobkyne z 24.6.2013 je zrejmé, že tá oznamuje úhradu svojej pohľadávky

a žiada o upustenie od dražby. List je adresovaný žalovanému v 1. rade a žalovanému v 2. rade. Podľa
ďalšieho listu označeného ako Námietky proti priebehu dražby č. 2013/22 žalobkyňa poukazuje na
splnenie svojho dlhu z 10.5.2013 a žiada o predloženie vyúčtovania a špecifikácie reálne vzniknutých
nákladov pri dražbe. Z oznámenia o výsledku dobrovoľnej dražby z 11.7.2013 vyplýva, že dražba bola
neúspešná. Podľa oznámenia o opakovanej dražbe z 16.9.2013, opakovaná dražba bytu žalobkyne

sa má uskutočniť 30.10.2013. Podľa oznámenia o výsledku opakovanej dražby z 5.11.2013, dražba
bola úspešne ukončená 30.10.2013, o 9.45.hod., predmet dražby bol vydražený za cenu 24.075.-EUR
vydražiteľom - žalovaným v 3. rade. Priebeh opakovanej dobrovoľnej dražby je osvedčený notárskou
zápisnicou JUDr. Márie Kožuškovej z 5.11.2013 sp. zn. A Nz 39613/2013, A Obdobné námietky ako proti
neúspešnej dražbe konanej 9.7.2013 žalobkyňa namietal i listom z 24.10.2013 proti opakovanej dražbe.

Z dôvodov uvádzaných v žalobe i z obrany žalovaných je zrejmé, že v konaní bolo nutné sa najskôr
vysporiadať otázkou pasívnej legitimácie žalovaného v 1. rade., resp. nedostatku pasívnej legitimácie
na strane žalovaných. Žalovaný v 1. rade s poukazom na ust. § 15 ods. 1 a 8b/ ods.1 zák.č.182/1993Z.z., v znení od 1.7.2007 za účastníkov tohto konania označoval nezúčastnených ostaných vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v bytovom dome vydraženého bytu žalobkyne.

Podľa ust. § 7 ods. 1 zák.č.527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, v znení účinnom od 1.1.2008,
navrhovateľom dražby je vlastník predmetu dražby, osoba, ktorá vykonáva záložné právo (ďalej len
"záložný veriteľ"), alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného
zákona. 9).

Podľa ust. § 7 ods.1 zák.č.527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, v znení účinnom do 31.12.2007,
navrhovateľomdražbyjevlastníkpredmetudražbyaleboosobaoprávnenákonaťvmenevlastníkapodľa
osobitného zákona 9) (ďalej len "záložný veriteľ"), ktorý za podmienok ustanovených týmto zákonom
navrhuje vykonanie dražby.

Podľa ust. § 15 ods.1 zák.č.182/1993 Z.z. v znení účinnom od 1.7.2007, Na zabezpečenie pohľadávok

vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu
a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo
nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo
zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo 16) v prospech spoločenstva; ak
sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov

a nebytových priestorov. Vznik a zánik záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností 17) na
základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; návrh na zápis podáva predseda
alebo správca.

Podľa ust. § 8b ods.1,2 zák.č.182/1993 Z.z., v znení účinnom od 1.7.2007, správca je povinný vykonávať

správu domu samostatne v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a na ich účet a je
oprávnený konať pri správe domu za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pred súdom.

(2) Pri správe domu je správca povinný
a) hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s odbornou starostlivosťou

v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy,

b) dbať na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a uprednostňovať ich záujmy
pred vlastnými,

c) zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla
činnosťou tretích osôb alebo činnosťou vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome,

d) vykonávať práva k majetku vlastníkov len v záujme vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,

e) sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky,

f) umožniť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov
týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv,

g)zvolaťschôdzuvlastníkovpodľapotreby,najmenejrazzarok,alebokeďotopožiadanajmenejštvrtina
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,

h) vypracúvať ročný plán opráv, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí

domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na
kalendárny rok,

i) podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby 12ac) bytu alebo nebytového priestoru v dome na
uspokojenie pohľadávok podľa § 15, ak je schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov

bytov a nebytových priestorov v dome,

j) podať návrh na exekučné konanie, 12ab)k) zabezpečovať všetky ďalšie činnosti potrebné na riadny výkon správy domu v súlade so zmluvou o
výkone správy a s týmto zákonom.

Podľa § 8b ods.1,2 zák.č.182/1993 Z.z., v znení účinnom do 30.6.2006, správca je povinný vykonávať
správu majetku vlastníkov samostatne, vo svojom mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome.

(2) Pri správe majetku vlastníkov je správca povinný najmä
a) hospodáriť s ním s odbornou starostlivosťou v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy,

b) dbať na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a uprednostňovať ich záujmy
pred vlastnými,

c) zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla
činnosťou tretích osôb,

d) vykonávať práva k majetku vlastníkov len v záujme vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,

e) sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky,

f) umožniť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov
týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv,

g) zvolať schôdzu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podľa potreby, najmenej raz za rok,
alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Podľa § 32c/ ods.2 zák.č.182/1993 Z.z., vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, správcovia a

predsedovia sú povinní zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve uzatvorené do 1. júla 2007
uviesťdosúladustýmtozákonomdo31.decembra2007.Tiečastizmluvyovýkonesprávyalebozmluvy
o spoločenstve, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, sú po uplynutí tejto lehoty neplatné.

Podľa § 21 ods.2,3,4 zák.č.527/2002 Z.z., (1) O zmarení dražby vyrozumie dražobník bez zbytočného
odkladu osoby uvedené v § 17 ods. 5. Oznámenie o zmarení dražby uverejní dražobník bez zbytočného
odkladu obdobným spôsobom ako oznámenie o dražbe. Ak sa oznámenie o dražbe zverejnilo v registri
dražieb a v Obchodnom vestníku podľa § 17 ods. 3, dražobník tam bez zbytočného odkladu zverejní
aj oznámenie o zmarení dražby.

(2) V prípade, ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia tohto
zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil
neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch
mesiacovododňapríklepuokremprípadu,akdôvodyneplatnostidražbysúvisiasospáchanímtrestného

činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v
čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu; 12b) v tomto prípade je možné domáhať
sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty. V prípade spoločnej dražby bude neplatná len tá časť
dražby, ktorej sa takýto rozsudok týka (§ 23).

(3) Osoba, ktorá podala na súde žalobu podľa odseku 2, je povinná oznámiť príslušnému okresnému
úradu začatie súdneho konania.

(4) Účastníkmi súdneho konania o neplatnosť dražby podľa odseku 2 sú navrhovateľ dražby, dražobník,
vydražiteľ, predchádzajúci vlastník a dotknutá osoba podľa odseku 2.

Z citovaných ustanovení je zrejmé, že novelou zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách
vykonanou zákonom č. 568/2007 Z.z. sa dňom jej účinnosti - 1.1.2008 rozšíril okruh osôb oprávnenýchpodať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby. Kým do 31.12.2007 takýto návrh mohol podať len vlastník
predmetu dražby alebo záložný veriteľ, teda ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov, po 1.1.2008
zákon okrem týchto osôb oprávňuje na podanie návrhu na vykonanie dražby i inú osobu, ktorá je

oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona. Poznámka pod č.9 tohto ustanovenia
príkladmo odkazuje na zákon č. 182/1993 Z.z. a zákon č. 7/2005 Z.z. Je nelogické, aby zákonodarca
novelou zákona oprávňoval na podanie návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby dvakrát tie isté osoby
- t.j. ostaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov ako záložných veriteľov v zmysle § 15 ods.1
zák.č. 327/2002 Z.z. a zároveň ako vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa ust. § 8b ods.2

písm.i/ zák.č.182/1993 Z.z. Podľa dôvodovej správy k zákonu č. 568/2007 Z.z., ktorou sa novelizoval
zákon o dobrovoľných dražbách s účinnosťou od 1.1.2008 účel novelizácie vo všeobecnej časti /strana
3./ zákonodarca obhajuje tak, že „V súvislosti s novelou zák.č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov musí
nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov súhlasiť s dražbou. Nepochybne sa bude robiť rozdiel medzi
nezodpovedným neplatičom a osobami, ktoré majú nezhody so správcovskou spoločnosťou kvôli výške
neuznávaného nedoplatku. Bytové podniky s účinnosťou od 1.7.2007 už nebudú môcť absolutistickým

spôsobom rozhodovať o osudoch ľudí v procese dražieb". Následne v osobitnej časti dôvodovej správy k
navrhovanému zneniu § 7 ods.1 uvádza, že za inú osobu oprávnenú navrhnúť vykonanie dražby „ možno
subsumovať napríklad správcu domu podľa zákona Národnej rady SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve
bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov v znení zákona č. 268/2007 Z.z. prípadne
správcu konkurznej podstaty." Ak teda zákon o dobrovoľných dražbách ako lex specialis jednoznačným

spôsobom za navrhovateľa dražby, a teda i účastníka konania o neplatnosť dražby označuje správcu
bytového domu / a to i podľa autentického a logického... výkladu/, nemožno žalobu zamietnuť pre
nedostatok pasívnej legitimácie žalovaného resp. pre nedostatok účastníctva na strane žalovaných. V
tejto súvislosti sa žiada poznamenať, že súčasné systematické zaradenie povinnosti správcu v § 8b/
ods.2 písm.i,j. zák.č. 182/1993 Z.z. nie je vyhovujúce a môže spôsobovať výkladové problémy. Kým pred

novelouvykonanouzákonomč.268/2007Z.z.správcanazákladetzv.nepriamehozastúpeniavykonával
správu majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov /vo svojom mene a na ich účet/, od 1.7.2007
sa správa domu vlastníkov bytov a nebytových priestorov vykonáva na základe priameho zastúpenia /
v mene vlastníkov a na ich účet/. Preto i povinnosti uvedené v ods.2 písm.i a j § 8b by mali byť zahrnuté
v samostatnom ustanovení, s výslovným určením, že správca takéto návrhy podáva vo svojom mene.

Z doslovného znenia § 8b ods.2 písm.i zák.č. 182/1993 Z.z. jednoznačne vyplýva, že podať návrh
zo strany správcu je možné len vtedy, ak tento návrh je schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov
všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vlastníci tak vždy musia hlasovať „ad hoc" o každom

návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby a posudzovať konkrétneho vlastníka bytu a nebytového
priestoru po zohľadnení výšky jeho nedoplatku prípadne iných okolností. Takýto návrh na vykonanie
dobrovoľnej dražby bytu žalobkyne zo strany ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov žiaden
zo žalovaných nepredložil. Žalovaný v 1. rade súdu doručil pozvánky na schôdzu vlastníkov bytov a
nebytových priestorov bytového domu, ktorý obýva žalobkyňa, na deň 23.2.2005 a 27.3.2008 a zmluvu

o výkone správy, dodatok k zmluve o výkone správy č.1/2008 z ktorých vyplýva, že na prvej z týchto
schôdzí bola schválená zmluva o výkone správy podľa ktorej čl.8 ods.2 znie: „Vlastníci splnomocňujú
správcu na právne úkony vyplývajúce z uplatnenia záložného práva voči tým záložným dlžníkom
bytového domu, uvedeného v čl.1 tejto zmluvy, ktorých dlh prevyšuje trojnásobok stanovenej mesačnej
výšky preddavkov a príspevkov." Podľa schváleného dodatku č. 1/2008 čl.4 ods. 2 Zmluvy o výkone

správy, sa doplnil o písm.i., podľa ktorého „správca je povinný podať návrh na vykonanie dobrovoľnej
dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15, ak je schválený
nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome." Žalovaný
v 1. rade svoje právo na podanie návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby vyvodzoval práve zo znení
ustanovení čl. 8 ods.2 a čl.4 ods.2 písm.i/ zmluvy o výkone správy. Takýto právny úkon je však pre

rozpor so zákonom - uvádzaným § 8b ods.2 písm.i zák.č.182/1993 Z.z., kedy každý návrh na vykonanie
dobrovoľnej dražby treba posudzovať samostatne a ten schvaľovať nadpolovičnou väčšinou hlasov
ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov, podľa § 39 OZ neplatný. Žalovaný v 1. rade
tak nemal právo podať návrh na vykonanie dražby a preto ani v zmysle § 2 písm.a v spojení s § 7
ods.1 zák.č.527/2002 Z.z. nemohol vystupovať ako navrhovateľ dražby a na základe návrhu nemohla

dražba začať. Dané pochybenie zo strany žalovaných v 1. a v 2.rade spôsobilo, že boli porušené i
ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách /§2,§7 ods.1/, podľa ktorých, žalovaný v 1. rade nemal
mandát na podanie takéhoto návrhu a nemohol vystupovať ako oprávnený navrhovateľ dražby. K
ostaným dôvodom neplatnosti dražby je potrebné dodať, že pokiaľ zákon o dobrovoľných dražbách,zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov pripadne zmluva o výkone správy nestanovujú
„limity" výšky nedoplatkov na plneniach spojených s užívaním a správou bytu, nemožno označiť postup
žalovaného v 1. rade, ktorý pri nedoplatku žalobkyni 662,53 EUR mohol navrhnúť vykonanie dražby,

za nezákonný. V rámci prekluzívnej 3-mesačnej lehoty na podanie žaloby o neplatnosť dražby sú
právne relevantné len tie dôvody, ktoré v rámci tejto lehoty boli uplatnené vo včas podanej žalobe
dňom 9.1.2014. Na dodatočné dôvody neplatnosti dražby nie je možné prihliadnuť. Odôvodnený dôvod
neplatnosti dražby je postačujúci, aby súd vyslovil neplatnosť dražby vykonanej 30.10.2013. Preto
ostatné dôvody neplatnosti dražby súd podrobne neposudzoval. Zároveň nevykonal ostatné dôkazy

navrhované žalobkyňou a to vypočutie štatutárnych zástupcov žalovaných v 1-3. rade. Skutkový stav
bol dostatočne zistený z predložených listinných dôkazov a súd má za to, že štatutárni zástupcovia k
zisteniu skutkového stavu svojimi výpoveďami neprispejú.

Vzhľadom k tomu, že do dňa vyhlásenia rozsudku právna zástupkyňa žalobkyne trovy konania
nevyčíslila, bolo nutné postupovať podľa ust. § 151 ods.3 O.s.p. tak, že o trovách konania bude

rozhodnuté do 30-tich dní od právoplatnosti rozhodnutia vo veci.

Poučenie:

Proti rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní odo dňa doručenia na Krajský súd v Košiciach,
prostredníctvom tunajšieho súdu v dvoch vyhotoveniach s prílohami.

Odvolanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov a s prílohami tak, aby jeden rovnopis zostal
na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis. Ak účastník nepredloží potrebný počet rovnopisov
a príloh, súd vyhotoví kópie na jeho trovy.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach /§ 42 ods.3/ uviesť, proti ktorému rozhodnutiu

smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že

a/ v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods.1,
b/ konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c/ súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy,
potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d/ súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým

zisteniam,
e/ doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy,
ktoré doteraz neboli uplatnené /§ 205a/,
f/ rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Ak účastník konania dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, môže oprávnený podať
návrh na exekúciu.