Rozsudok ,
Zmeňujúce Judgement was issued on Tuesday, November 23, 2021

Súd: Krajský súd Žilina
Spisová značka: 7Co/103/2021

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5817200248
Dátum vydania rozhodnutia: 24. 11. 2021
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Mária Kašíková

ECLI: ECLI:SK:KSZA:2021:5817200248.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Žiline, ako odvolací súd, v senáte zloženom z predsedníčky senátu Mgr. Márie Kašíkovej

a členov senátu Mgr. Františka Dulačku a JUDr. Jany Kotrčovej,
v právnej veci žalobcu: C. Z., nar. XX.XX.XXXX, bytom I. XX, A. I., právne zastúpený: JUDr. JURKOVEC
ADVOKAT DK, s.r.o., so sídlom Dolný Kubín, M. R. Štefánika 1822, IČO: 36 832 103, proti žalovaným:
1/ Q. K., rod. C., nar. XX.XX.XXXX, bytom I. XX, A. I., 2/ J. K., rod. K., nar. XX.XX.XXXX, bytom I. XX, A.
I., t. č. bytom I., A. XXX, Česká republika, 3/ Ing. O. C., nar. XX.XX.XXXX, bytom E., C. XXX/X, právne
zastúpený: JUDr. Michaela Pagáčiková, advokátka so sídlom Dolný Kubín, Radlinského 47, IČO: 42
221 200, o určenie relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy, na odvolanie žalobcu proti rozsudku Okresného

súdu Námestovo,
č. k. 1C/2/2017-274 zo dňa 04. marca 2021, takto

r o z h o d o l :

I. Rozsudok súdu prvej inštancie m e n í tak, že: určuje, že kúpna zmluva zo dňa 25.06.2014, ktorej
vklad bol povolený Okresným úradom Tvrdošín, kat. odbor pod č. vkladu V809/2014 zo dňa 24.07.2017,
uzavretá medzi žalovanými v rade 1/ a 2/ ako predávajúcimi a žalovaným v rade 3/ ako kupujúcim, ktorej
predmetom bol prevod spoluvlastníckych podielov v nehnuteľnostiach obec I., k.ú. I., okres E. evidované
na :

- LV č. XXXX pod B212 na meno žalovanej v rade 1/ v podiele 1407/528079 a pod B297 na meno
žalovanej v rade 2/ v podiele 1656/528079,
- LV č. XXXX pod B212 na meno žalovanej v rade 1/ v podiele 1407/528079 a
- LV č. XXXX pod B212 na meno žalovanej v rade 1/ v podiele 1407/528079
je neplatná.

II. Žalobcovi p r i z n á v a voči žalovaným v rade 1/ až 3/ nárok na náhradu trov konania v plnom
rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie zamietol žalobu žalobcu, ktorou sa domáhal určenia, že
kúpna zmluva zo dňa 25.06.2014 zavkladovaná pod V 809/2014, uzatvorená medzi predávajúcimi, a
to žalovanou v rade 1/ a 2/ a kujúcim žalovaným v rade 3/ je neplatná. Konštatoval, že nehnuteľnosti
evidované na LV č. XXXX, XXXX a XXXX v katastrálnom území a obci I., okres E., u ktorých predmetnou
kúpnou zmluvou boli prevádzané spoluvlastnícke podiely sú spoločnými nehnuteľnosťami v zmysle § 8
zák. č. 97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách, a to Pozemkového spoločenstva urbáru obce I..
Právny dôvodom dovolania sa relatívnej neplatnosti je reparácia porušenia právnej povinnosti (náprava

protiprávneho stavu) v podobe možnosti opravného subjektu v zákonných medziach realizovať
predkupné právo, už ako subjektívne oprávnenie voči povinnému. Rozhodnutie súdu vo veci samej o
vyslovení relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy je listinou na základe, ktorej katastrálny odbor vyznačíformou záznamu stav z pred uzavretím kúpnej zmluvy, čo samo o sebe zakladá naliehavosť právneho
záujmu o určenie relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy.
Z vykonaného dokazovania mal preukázané, že žalované 1/ a 2/ nepostupovali pri predajni

nehnuteľnosti zákonom predpísaným spôsobom, nebola dodržaná písomná forma ponuky a taktiež
nebolo preukázané, že by písomnú ponuku predložili na výbor príslušného urbáru v zmysle § 9 ods. 8
zák. č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách (ďalej aj „ZoPS“). Skutočnosť, že nehnuteľnosti
boli ponúkané na predaj prostredníctvom inzercie v regionálnej tlači, neznamená na jednej strane to, že
sa táto ponuka dostala do dispozičnej sféry ostatných spoluvlastníkov a na druhej strane ZoPS takúto

formu ponuky nepozná. Rovnako nebolo preukázané, že sa jednalo o prevod blízkej osobe, nakoľko ako
vyplynulo z výpovede starostu obce I., tento síce vydal potvrdenie o príbuzenstve žalovanej 1/, ale na
základe čestných prehlásení žalovaných 1/ až 3/ a ako starosta má povinnosť vydať takéto potvrdenie,
ale nie je už jeho povinnosťou skúmať, či sú to skutočne blízke osoby.
Teda bolo preukázané, že žalované 1/ a 2/ nerešpektovali predkupné právo ostatných spoluvlastníkov,
nakoľko nepostupovali v zmysle ZoPS, čo zakladá záver o relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy.

Avšak v súdenom prípade sa žalobca (z vyjadrenia ktorého vyplynulo, že podával žalobu ako fyzická
osoba) domáha predkupného práva aj v rozsahu v ktorom mu toto právo neprináleží. Dožaduje sa
vyslovenia relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy vo vzťahu k celému podielu na spoločnej nehnuteľnosti
prevádzaného kúpnou zmluvou, bez účasti ostatných spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, a teda
sa domáha určenia neplatnosti celej kúpnej zmluvy v rozsahu nad rámec jeho predkupného práva.

Vychádzal pritom zo záverov rozhodnutia Najvyššieho súdu SR sp. zn. 2Cdo/91/2008. Žalobca je teda
vlastníkom len určitého podielu na spoločnej nehnuteľnosti a svoje predkupné právo si môže uplatňovať
len k alikvotnej časti s ohľadom na veľkosť svojho spoluvlastníckeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti.
O trovách konania rozhodol aplikujúc § 255 ods. 1 Civilného sporového poriadku (ďalej len CSP).

2. V zákonom stanovenej lehote proti rozsudku podal odvolanie žalobca. Poukázal na to, že súd
prvej inštancie správne vyhodnotil, že bol porušený zákonný postup a ponukové konanie podľa v čase
uzatvárania kúpnej zmluvy účinného § 9 ods. 7 ZoPS a tiež, že nešlo o prevod medzi blízkymi osobami
a pokiaľ dôjde k porušeniu zákonného predkupného práva, dotknutý poškodený spoluvlastník sa môže
domáhať buď relatívnej neplatnosti alebo prevodu dotknutých nehnuteľností od nového spoluvlastníka

za rovnakých podmienok, za akých ich od pôvodného vlastníka nadobudol, prípadne si ponechá
predkupné právo, ale už voči novému spoluvlastníkovi. Žalobca si uplatnil z týchto možností domáhať
sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy. V celom rozsahu, ale rozporuje záver súdu prvej inštancie, že sa
nemohol domáhať relatívnej neplatnosti celej kúpnej zmluvy, ale iba jeho alikvotnej čiastky s ohľadom na
veľkosť jeho spoluvlastníckeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti. Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR,

na ktoré sa súd odvoláva sa netýka danej veci. Výklad zákona v zmysle záverov súdu prvej inštancie by
znamenal nebezpečný precedens a podielových spoluvlastníkov majúcich záujem predať svoj podiel na
spoločnej nehnuteľnosti, by to iba motivovalo v porušovaní ZoPS a obchádzaní zákonného ponukového
konania, nakoľko nemuseli by tým plniť zložité a zdĺhavé ponukové konanie. Tiež v prípade, ak by sa
následne v 3-ročnej prekluzívnej lehote od realizácie prevodu domáhal nejaký poškodený spoluvlastník

porušenia predkupného práva, mal by nárok znova iba na alikvotnú časť predmetného prevodu podľa
výšky jeho spoluvlastníckeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti a porušovateľom zákona, by sa de
facto nič nestalo, pri najhoršom by prišli o zanedbateľnú časť predmetu prevodu. Upozorňuje, že ak by
sa domáhal vyslovenia relatívnej neplatnosti iba k časti spoluvlastníckeho podielu, ktorý bol predmetom
kúpy, došlo by k porušeniu § 2 ods. 3 ZoPS a katastrálny odbor by danú skutočnosť ani nezapísal. To

znamená, že na žalovaného 3/ by ostalo vedených 99,4 % veľkosti prevádzaného spoluvlastníckeho
podielu a na žalovanú 1/ a 2/ by zostalo evidovaných 0,6 % prevádzaného spoluvlastníckeho podielu.
Uvedené vzhľadom na doterajšiu prax okresných úradov, katastrálnych odborov je nezmysel, ale je aj
nevykonateľné, keď v zmysle § 2 ods. 3 ZoSP pri prevode a prechode podielu na spoločnej nehnuteľnosti
nesmie vzniknúť spoluvlastnícky podiel na spoločnej nehnuteľnosti, ktorému zodpovedá výmera menšia

ako 2000 m2. Ak by bol výklad súdu prvej inštancie správny, tak potom aj podielový spoluvlastník
zamýšľajúci predať svoj spoluvlastnícky podiel na spoločnej nehnuteľnosti v rámci ponukového konania
by bol nútený každému z ostatných spoluvlastníkov ponúknuť iba príslušnú časť zamýšľaného predmetu
prevodu podľa veľkosti ich podielov. Následne by mohol odkúpiť iba túto ponúkanú alikvotnú časť
spoluvlastníckeho podielu a nie celý podiel. Má za to, že argumentáciu súdu vyplývajúcu z bodu 40. a

41. rozsudku, by bolo možné uplatňovať iba v prípade, ak by sa žalobca domáhal žalobou nahradenia
prejavu vôle a zároveň by bolo viacero opomenutých podielových spoluvlastníkov, ktorí by sa porušenia
predkupného práva týmto spôsobom domáhali. Pripomenul, že vklad bol povolený 24.07.2014, žaloba
v tejto veci bola podaná v januári 2017 a z rozhodovacej činnosti a nápadu okresného súdu je zrejmé,že dodnes sa iný podielový spoluvlastník danej spoločnej nehnuteľnosti porušenia predkupného práva
nedomáhal. Navrhuje napadnutý rozsudok zrušiť a vec vrátiť súdu prvého stupňa na ďalšie konanie,
prípadnerozsudokzmeniťtak,žežalobežalobcuvcelomrozsahuvyhovieapriznámunároknanáhradu

trov konania v rozsahu 100 %.

3. Žalovaný v rade 3/ vo vyjadrení k odvolaniu žalobcu uviedol, že sa stotožňuje s právnym názorom
súdu prvej inštancie v napadnutom rozsudku a toto po vecnej i právnej stránke považuje za správne.
Vo vzťahu k obsahovej stránke odvolania uviedol, že sa nestotožňuje so skutočnosťami a právnymi

názormi uvádzanými v odvolaní a je toho názoru, že pre podanie odvolania nie sú dané žiadne zákonné
odvolacie dôvody definované v § 365 CSP. Žalobca sa v odvolaní obmedzil na strohé vymenovanie
odvolacích dôvodov bez toho, aby tieto dôvody akýmkoľvek spôsobom bližšie zdôvodnil. Bližšie
nešpecifikoval, v čom by mala spočívať nesprávnosť, resp. nezákonnosť rozhodnutia prvostupňového
súdu, v čom mala spočívať nesprávnosť vyhodnotenia skutkového stavu alebo nesprávnosť právneho
posúdenia veci súdom, resp. zo samotného odôvodnenia odvolania jednoznačne nevyplýva, že by sa

súd dopustil akéhokoľvek pochybenia pri vyhodnocovaní skutkového či právneho stavu. Je názoru, že
v odvolaní absentuje relevantné zdôvodnenie odvolania, resp. vysvetlenie dôvodov, pre ktoré považuje
rozsudok prvého stupňa za nesprávny. Nemôže byť postačujúce, aby odvolávajúca sa strana len stroho
vymenovala odvolacie dôvody. Samotná skutočnosť, že súd prvého stupňa nerozhodol v súlade s
právny názorom odvolávajúcej strany, sama o sebe nie je postačujúcim odvolacím dôvodom. Súd prvej

inštancie postupoval v súlade s platnou legislatívou, riadne preskúmal skutkový a právny stav, rozhodol
spravodlivo a zákonne a svoje rozhodnutie riadnym a vyčerpávajúcim spôsobom odôvodnil. Je toho
názoru,žežalobcaneosvedčilprávnynároknazrušeniecelejkúpnejzmluvy,resp.sanemoholdovolávať
relatívnej neplatnosti celého právneho úkonu. V opačnom prípade by došlo k neoprávnenému odňatiu
vlastníckeho práva žalovaného 3/ vo vzťahu k nehnuteľnostiam, ktoré predmetnou kúpnou zmluvou

nadobudol. Žaloba smeruje k tomu, aby sa odňalo vlastníctvo k spoločnej nehnuteľnosti, a to v rozsahu,
kde nebolo predkupné právo žalobcu vôbec porušené, resp. v rozsahu, v ktorom mu predkupné právo
vôbec neprináležalo. Vyhovením žalobe by bolo neprimerane a nad rámec zákona obmedzené jeho
vlastnícke právo a natrvalo by mu bolo odňaté vlastnícke právo k sporným nehnuteľnostiam, ktoré
boli predmetom predaja, a to aj v rozsahu, v ktorom predkupné právo žalobcovi nepatrilo. Žalobcom

formulovaný petit žaloby predstavuje zákonom nedovolené obmedzovanie súkromného vlastníctva
žalovaného 3/ nad mieru ustanovenú zákonom, nemajúcu oporu v platnom práve a jednalo by sa
o nedovolený zásah do súkromného vlastníctva žalovaného 3/ ako dobromyseľného nadobúdateľa v
rozpore s ústavne garantovaným právom na ochranu súkromného vlastníctva zakotveného v čl. 20
Ústavy SR. Žalobcom navrhované riešenie považuje za kontraproduktívne a nezákonné a jednalo

by sa o neprimerané a platným právom nedovolené odňatie vlastníckeho práva v rozsahu 100 %,
pre porušenie predkupného práva len v nepatrnom rozsahu, keďže žalobca má len nepatrný podiel
na spornej spoločnej nehnuteľnosti a ostatní spoluvlastníci si predkupné právo nikdy neuplatnili.
Návrh žalobcu považuje za odporujúci platnému právu aj s ohľadom na to, že žalobca nerešpektuje
zákonnú požiadavku na presné vymedzenie okruhu účastníkov konania, kde zákon výslovne ukladá,

že účastníkom konania musia byť všetky subjekty, ktoré by rozhodnutím súdu mohli byť dotknuté. Je
toho názoru, že pokiaľ sa žalobca domáha aby súd rozhodol o právnom osude celého prevádzaného
spoluvlastníckeho podielu, avšak bez účasti ostatných podielových spoluvlastníkov, takýto postup nemá
oporu v platnom práve a žalobca si uplatňuje predkupné právo aj v rozsahu nad rámec, ktorý mu
prislúcha zo zákona podľa veľkosti jeho spoluvlastníckeho podielu. Poukázal na ustanovenie § 16 ods. 2

písm. a) a c) ZoSP, v zmysle ktorého členov spoločenstva ex lege pred súdmi zastupuje výbor urbárneho
spoločenstva. V danom prípade sa žalobca vyjadril, že žalobu nepodáva za pozemkové spoločenstvo,
ale len sám za seba ako fyzická osoba. V zmysle § 140 Občianskeho zákonníka (ďalej aj OZ) vyplýva,
že žalobca by sa mohol domáhať relatívnej neplatnosti celého právneho úkonu, len za predpokladu,
že by sa s ostatnými podielovými spoluvlastníkmi dohodol na takomto spôsobe výkonu predkupného

práva. Na rovnaký názor poukázal na rozhodnutie Krajského súdu Žilina sp. zn. 9Co/368/2015-125.
Žalobca tak nesplnil základné formálne a vecné náležitosti, predovšetkým zákonnú podmienku vecnej
legitimácie, podmienku tzv. núteného procesného spoločenstva v konaní, v ktorom súd rozhoduje o
určení vlastníckeho práva, resp. o osude spoločnej nehnuteľnosti, alebo jej časti, nakoľko v súdnom
konaní na strane žalobcu nevystupujú všetky dotknuté subjekty - ostatní spoluvlastníci spoločnej

nehnuteľnosti, hoci takáto podmienka vyplýva z požiadaviek § 78 CSP a § 16 ods. 2 ZoSP. Nestotožňuje
sasnázoromžalobcuvodvolaní,žepokiaľbybolvýkladvrozhodnutísúduprvejinštanciesprávny,došlo
by k nedovolenému deleniu nehnuteľnosti v zmysle § 2 ods. 3 ZoSP, a to z dôvodu, že v danom prípade
nedochádza k reálnemu deleniu spoločnej nehnuteľnosti, ale len k uplatneniu predkupného práva. § 8ods. 1 ZoSP definuje, čo sa rozumie pod spoločnou nehnuteľnosťou, ktorá je nedeliteľná a že oddelenie
časti spoločnej nehnuteľnosti nie je možné. K uplatnenému nároku na náhradu trov konania nesúhlasia
a namietajú oprávnenosť tohto nároku. Žalobca bol neúspešný na prvom stupni neuniesol dôkazné

bremeno, a teda neprodukoval žiaden dôkaz preukazujúci, že je oprávnený uplatňovať predkupné právo
v rozsahu 100 %. Je zrejmé, že samotná žaloba bola vo svojej podstate celkom zjavne nedôvodná a
celkom zjavne by takto podanej žalobe súd nemohol vyhovieť, pretože by tým zasiahol do práv všetkých
spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, ktorí neboli účastníkmi konania a súčasne by súd neoprávnene
odňal vlastnícke právo žalovaného 3/ k spornému podielu v rozsahu 100 %. Teda aj v rozsahu, v ktorom

nedošlo k porušeniu predkupného práva, čím by súd neumožnil tzv. zhojenie relatívnej neplatnosti tak,
ako ho zákon predpokladá, čo by bol postup v rozpore s ustanoveniami Občianskeho zákonníka a v
rozpore s princípom legitímnych očakávaní a princípom právnej istoty. Považuje preto požiadavku na
akúkoľvek náhradu trov konania za neadekvátnu v rozpore s dobrými mravmi a v priamom rozpore s §
251 a § 256 ods. 2 CSP. Má za to, že s poukazom na dikciu § 256 ods. 2 žalobcovi právny nárok na
náhradutrovkonanianevznikol.Navrhujenapadnutýrozsudokpotvrdiťavprípadeúspechužalovanému

v rade 3/ priznať nárok na náhradu trov prvostupňového aj odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

4. Krajský súd v Žiline, ako odvolací súd (§ 34 CSP), po zistení, že odvolanie podala včas sporová strana
proti rozsudku, proti ktorému je prípustné odvolanie (§ 355 ods. 1,
§ 359 a § 362 ods. 1 CSP), po zopakovaní dokazovania v zmysle § 384 ods. 1 CSP na pojednávaní

pred odvolacím súdom, a to oboznámením listinných dôkazov (listov vlastníctva č. XXXX, XXXX,
XXXX., kúpnej zmluvy V 809/14, riadkovej inzercie, rozhodnutie Okresného úradu, katastrálny odbor
Tvrdošín V 809/14, čestným prehlásením žalovaných 1/ až 3/, výpisom z uznesenia výboru Pozemkové
spoločenstvo urbáru obce I., potvrdením obce I., zápisnicou z pojednávania 04.02.2021 a z nej
oboznámením svedeckých výpovedí svedkov M. K. a C. W.), preskúmal rozhodnutie v intenciách § 379

a § 380 CSP a rozsudok súdu prvej inštancie podľa § 388 CSP zmenil tak, že žalobe žalobu vyhovel a
žalobcovi priznal voči žalovaným 1/ až 3/ nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu.

5. Žalobca pred odvolaním súdom zotrval na svojom odvolaní, pričom zopakoval všetky tvrdenia v
odvolaní a navrhol rozsudok súdu prvej inštancie ako vecne správny potvrdiť. Pokiaľ by bol správny

názor súdu prvej inštancie v napadnutom rozhodnutí, stalo by sa právo nevymožiteľné, nakoľko by to
motivovalo k zneužívaniu predkupného práva.

6. Žalovaná v rade 1/ zároveň ako aj splnomocnená zástupkyňa žalovanej v rade 2/ sa vyjadrila, že nie
je pravdou, že by neponúkala svoj spoluvlastnícky podiel členom spoločenstva. Žalobca ako prvý vedel,

že má záujem predať spoluvlastnícky podiel, avšak nemal záujem. Uvedené urobila ústnou formou a
nakoniec bolo to oznámené v novinách a na internete. Zdôraznila, že predmetnou kúpnou zmluvou
prevádzala iba svoje vlastníctvo.

7. Žalovaný v rade 3/ zotrval na skutočnostiach uvádzaných vo vyjadrení k odvolaniu žalobcu.

Pred kúpou spoluvlastníckych podielov sa u žalovaných 1/ a 2/ ubezpečoval, či ponúkali tieto svoje
spoluvlastnícke podiely ostatným podielovým spoluvlastníkom, pričom bol ubezpečený, že dokonca
žalobcovi boli tieto ponúkané. Bol dobromyseľný nadobúdateľ. Nemal úmysel nikoho z ostatných
podielových spoluvlastníkov uškodiť.

8. Podľa§2ods.2ZoSP,naprávaapovinnostivlastníkovspoločnejnehnuteľnostiavlastníkovspoločne
obhospodarovaných nehnuteľností sa vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka, ak § 8 ods. 1, § 9
ods. 1 až 3 a 7 až 12, § 10 ods. 4 a § 15 ods. 2 až 5 neustanovujú inak.

9. Podľa § 2 ods. 3 ZoSP, pri prevode a prechode podielu na spoločnej nehnuteľnosti nesmie vzniknúť

spoluvlastnícky podiel na spoločnej nehnuteľnosti, ktorému zodpovedá výmera menšia ako 2 000 m2;
zlúčením podielov môže vzniknúť podiel, ktorému zodpovedá výmera menšia než 2 000 m2.

10. Podľa § 9 ods.7ZoSP, na prevod podielu na spoločnej nehnuteľnosti medzi spoluvlastníkmi spoločnej
nehnuteľnosti sa nevzťahuje všeobecné ustanovenie o predkupnom práve,15) ak nejde o prevod podľa

§ 11 ods. 2.

11. Podľa § 9 ods. 8 ZoSP, ak vlastník podielu na spoločnej nehnuteľnosti prevádza spoluvlastnícky
podiel na tretiu osobu, je povinný ho ponúknuť ostatným vlastníkom podielov na spoločnej nehnuteľnosti;podiel možno ponúknuť prostredníctvom výboru. Ak o podiel neprejavia záujem ostatní vlastníci podielov
alebo v ich mene spoločenstvo podľa odseku 10, možno ho previesť tretej osobe.

12. Podľa § 16 ods. 2 písm. a/ ZoSP, výbor koná za členov spoločenstva pred súdmi a orgánmi verejnej
správy vo veciach podnikania na spoločnej nehnuteľnosti alebo na spoločne obhospodarovaných
nehnuteľnostiach, ich spoločného užívania a obstarávania spoločných vecí vyplývajúcich z ich
vlastníctva,

13. Podľa § 16 ods. 2 písm. c/ ZoSP, výbor zastupuje členov spoločenstva, okrem členov spoločenstva
podľa § 10 ods. 1 a 2, vo veciach nadobúdania časti spoločnej nehnuteľnosti, ktorej vlastníctvo je sporné,

14. Riešenie skutkovej otázky (quaestio facti) je v civilnom sporovom konaní spojené s obstarávaním
skutkových poznatkov súdu v procese dokazovania. Pri jej riešení sa súd zameriava na skutkové
okolnosti významné napríklad z hľadiska toho, čo a kedy sa stalo alebo malo stať, čo (ne)urobil žalobca

alebo žalovaný, čo (ne)bolo dohodnuté, či a aké skutočnosti nastali po konaní (opomenutí konania)
niektorej fyzickej alebo právnickej osoby, čo obsahuje určitá listina, čo vypovedal svedok, čo uviedol
znalec. S istým zjednodušením možno konštatovať, že otázkou skutkovou (faktickou) je pravdivosť, či
nepravdivosť skutkových tvrdení procesných strán. Na rozdiel od toho riešenie právnej otázky (quaestio
iuris) prebieha v procese právneho posudzovania veci, pri ktorom súd uvažuje o určitej právnej norme,

zamýšľa sa nad možnosťou (potrebou) jej aplikácie, skúma jej obsah, zmysel a účel, normu interpretuje
a na podklade svojich skutkových zistení (to znamená až po vyriešení skutkových otázok) prijíma právne
záveryoexistenciialeboneexistenciidôvodupreaplikovaniepredmetnejprávnejnormynaposudzovaný
prípad (rozhodnutie NS SR 3 Cdo 27/2019).

15. Na prevod podielu na spoločnej nehnuteľnosti medzi členmi pozemkového spoločenstva sa
podľa § 9 ods. 7 ZoPS nevzťahuje všeobecné ustanovenie o predkupnom práve, t. j. ustanovenie
Občianskeho zákonníka o predkupnom práve (okrem ak nejde o prevod podľa § 11 ods. 2 ZoPS,
kedy sa všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka o predkupnom práve uplatnia - k podielom na
spoločnej nehnuteľnosti v správe Slovenského fondu, vo vlastníctve štátu). Teda pre prípad, keď vlastník

podielu na spoločnej nehnuteľnosti prevádza svoj podiel na osobu, ktorá už na príslušnej spoločnej
nehnuteľnosti vlastní podiel, nie je ustanovené predkupné právo vlastníkov podielov na príslušnej
spoločnej nehnuteľnosti (§ 9 ods. 7 ZoSP). V § 9 ods. 8 ZoPS naproti tomu je upravené predkupné právo
vlastníkov podielov na spoločnej nehnuteľnosti, ak niektorý vlastník podielu na spoločnej nehnuteľnosti
prevádza svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu, teda na osobu, ktorá ešte na príslušnej spoločnej

nehnuteľnosti nevlastní podiel (v prejednávanej veci žalovaný 3/ v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy). V
súvislosti s prevodom podielu na spoločnej nehnuteľnosti, je teda potrebné rozlišovať prevod podielu
medzi členmi pozemkového spoločenstva na jednej strane a prevod podielu na tretiu osobu na druhej
strane. Pre prípad prevodu podielu na spoločnej nehnuteľnosti na tretiu osobu ustanovil zákonodarca
v § 9 ods. 8 ZoPS pre vlastníka podielu, ktorý mieni previesť svoj podiel povinnosť najprv ponúknuť

tento podiel ostatným vlastníkom podielov na dotknutej spoločnej nehnuteľnosti s tým, že ak o podiel
neprejavia záujem títo ostatní vlastníci podielov alebo v ich mene spoločenstvo, môže ho vlastník
podielu na dotknutej spoločnej nehnuteľnosti previesť na tretiu osobu. Teda podielový spoluvlastník,
ktorý mieni previesť svoj spoluvlastnícky podiel, má uvedené možnosť ponúknuť už konkrétnemu členovi
pozemkového spoločenstva a vtedy nemá ponukovú povinnosť voči ostatným členom pozemkového

spoločenstva (§ 9 ods. 7 ZoSP), avšak v prípade, že mieni previesť svoj podiel na tretiu osobu,
ktorá dovtedy nie je členom spoločenstva (teda nevlastní žiadny podiel na spoločnej nehnuteľnosti)
má povinnosť písomnej ponuky voči ostatným podielovým spoluvlastníkom, ktoré môže učiniť buď
voči každému samostatne podielovému spoluvlastníkovi alebo prostredníctvom výboru spoločenstva.
Ustanovenie § 9 ods. 8 ZoPS vyslovene neupravuje dôsledky porušenia tohto predkupného práva z

hľadiska otázky platnosti právneho úkonu, ktorým bolo toto predkupné právo porušené. V dôvodovej
správeknoveleZoPSvykonanejzákonomč.34/2014Z.z.saibakonštatovalo,žezdoterajšejaplikačnej
praxe, vyplynula potreba upraviť ustanovenie tak, aby z neho jednoznačne vyplývala povinnosť ponuky
predaja podielu prostredníctvom výboru spoločenstva. Zmena právnej úpravy z „môže ponúknuť“
na „musí ponúknuť“ viedla v časti odbornej verejnosti k právnemu názoru, že porušenie povinnosti

ponúknuť spoluvlastnícky podiel na spoločnej nehnuteľnosti ostatným vlastníkom podielov na spoločnej
nehnuteľnosti prostredníctvom výboru v súvislosti so zamýšľaným prevodom, má za následok absolútnu
neplatnosť právneho úkonu. Podľa dôvodovej správy k novele ZoPS vykonanej zákonom č. 110/2018
Z. z. má však mať porušenie § 9 ods. 8 ZoPS za následok „iba“ relatívnu neplatnosť právnehoúkonu. Tento záver o relatívnej neplatnosti právneho úkonu, ktorým bol porušený § 9 ods. 8 ZoPS
pri prevode podielu na spoločnej nehnuteľnosti na tretiu osobu, vychádza z argumentácie založenej
na subsidiárnej aplikácií ustanovení Občianskeho zákonníka o relatívnej neplatnosti právneho úkonu,

ktorým bolo porušené predkupné právo podielového spoluvlastníka - aplikácia ustanovení Občianskeho
zákonníka o predkupnom práve podielových spoluvlastníkov je vylúčená len pre prípad prevodu podielu
medzi členmi pozemkového spoločenstva a z uvedeného vyplýva, že v prípade prevodu podielu na
spoločnejnehnuteľnostinatretiuosobusavzťahujevšeobecnáprávnaúpravapredkupnéhoprávapodľa
Občianskeho zákonníka aj s právnou úpravou relatívnej neplatnosti právneho úkonu, ktorým bolo toto

právo podielových spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti porušené. Prijateľnosť tejto argumentácie je
však sporná. S prihliadnutím na zámer zákonodarcu deklarovanému v dôvodovej správe k novele ZoPS
vykonanej zákonom č. 110/2018 Z. z. a s prihliadnutím na princíp výkladu právnych noriem ohľadom
platnosti, resp. neplatnosti právnych úkonov prezentované v súdnej praxi, je potrebné prikloniť sa k
právnemu názoru, podľa ktorého porušenie predkupného práva spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti
pri prevode podielu spoločnej nehnuteľnosti na tretiu osobu má za následok relatívnu neplatnosť

právneho úkonu.

16. Z vykonaného dokazovania bolo preukázané, že žalované v rade 1/ a 2/ boli podielové
spoluvlastníčky nehnuteľností, ktoré tvorili spoločnú nehnuteľnosť v zmysle ustanovení ZoSP evidované
na LV č. XXXX v k. ú. obci I. pod B 212 žalovaná v rade 1/ v podiele 1407/528079 a pod B 297 žalovaná v

rade 2/ v podiele 1656/528079, ďalej na LV č. XXXX pod B 212 žalovaná v rade 1/ v podiele 1407/528079
a napokon na LV č. XXXX pod B 212 na meno žalovanej v rade 1 v podiele 1407/528079, ktoré
spoluvlastnícke podiely kúpnou zmluvou zo dňa 25.06.2014 zavkladovanou pod č. V 809/2014 previedli
na predávajúceho - žalovaného v rade 3/. Žalované 1/ a 2/ pokiaľ mali vôľu predať svoj spoluvlastnícky
podielnaspoločnejnehnuteľnosti,tentomohlipreviesťnahociktoréhočlenapozemkovéhospoločenstva

(podielového spoluvlastníka spoločnej nehnuteľnosti) bez povinnosti ponúknuť podiely aj ostatným
členom.Vprípade,žesarozhodlipredaťspoluvlastníckepodielynaspoločnejnehnuteľnostižalovanému
3/, ktorý v tom čase nebol členom Pozemkového spoločenstva urbáru obce I., žalovaným v rade 1/
a 2/ vznikla povinnosť postupovať v zmysle § 9 ods. 7 ZoSP účinného v čase prevodu (v súčasnosti
§ 9 ods. 8) a najskôr ponúknuť na predaj svoje spoluvlastnícke podiely ostatným spoluvlastníkom

spoločnej nehnuteľnosti a v prípade že žiaden z nich nebude reagovať na ponuku, mohli previesť svoje
spoluvlastnícke podiely na žalovaného v rade 3/, ako na tretiu osobu. Účelom § 9 ods. 8 ZoPS
im aj časť podielu, ktorá by pripadala na tých spoluvlastníkov, ktorí ponuku neprijali), samozrejme podľa
veľkosti svojich podielov na veci.

Tým, že žalované 1/ a 2/ pred uzatvorením kúpnej zmluvy si nesplnili svoju zákonnú ponukovú povinnosť
voči ostatným spoluvlastníkom, znemožnili týmto zostávajúcim spoluvlastníkom uzavrieť dohodu o
výkone predkupného práva, ktorú môžu uzavrieť iba po splnení ponukovej povinnosti (ku ktorej v danom
prípade nedošlo).
Z uvedeného jednoznačne vyplýva, že žalobca sa môže domáhať relatívnej neplatnosti celej kúpnej

zmluvy pri porušení zákonného predkupného práva, aby tak v prípade záujmu žalovaných 1/ a 2/ predaja
svojho spoluvlastníckeho podielu, a po splnení si ponukovej povinnosti mohol s ostatnými podielovými
spoluvlastníkmi uzavrieť dohodu na výkone predkupného práva, ktorá môže mať rôznu formu (ponuku
príjmu všetci podieloví spoluvlastníci, alebo iba niektorí a ak sa nedohodnú, budú nadobúdať pomernú
časť k výške svojho podielu, alebo záujem o kúpu prejaví iba jeden z podielových spoluvlastníkov,

kedy nadobudne celý ponúkaný podiel), prípadne o kúpu neprejaví záujem ani jeden z podielových
spoluvlastníkov a v tom prípade za rovnakých podmienok môžu svoj spoluvlastnícky podiel previesť na
tretiu osobu.

19. Odvolací súd len na okraj k tvrdeniam sporových strán v rámci odvolacieho konania k drobeniu

pozemkom uvádza, že zákaz drobenia pozemkov možno zaradiť medzi základné princípy právnych
vzťahov, objektom ktorých je poľnohospodárska a lesná pôda. Dôležité je poznamenať, že zákaz
drobenia pri prevode, resp. prechode spoluvlastníckych podielov členov pozemkových spoločenstiev
sa tu myslí v zmysle celej spoločnej nehnuteľnosti a nie každého jednotlivého pozemku. Teda výmeru
zodpovedajúcu spoluvlastníckemu podielu treba počítať vo vzťahu k celej spoločnej nehnuteľnosti ako

takej.Pokiaľžalovaný3/vovyjadrenínamietal,žepredajomspoluvlastníckychpodielovnedošlokreálnej
deľbe, je nutné poukázať na to, že § 2 ods. 3 ZoSP zakotvuje, že nesmie vzniknúť spoluvlastnícky podiel
na spoločnej nehnuteľnosti, ktorému zodpovedá výmera menšia ako 2 000 m2.

20. Žalovaný 3/ namietal, že žaloba nespĺňala základné formálne a vecné náležitosti, predovšetkým tzv.

vecnú legitimáciu, podmienku tzv. núteného procesného spoločenstva v konaní, v ktorom sa rozhoduje
o určení vlastníckeho práva, resp. o osude spoločnej nehnuteľnosti alebo jej časti, nakoľko na strane
žalobcu nevystupujú všetky dotknuté subjekty - ostatní spoluvlastníci, hoci táto podmienka vyplýva z §
78 CSP a § 16 ods. 2 písm. a/ a c/ ZoSP. Odvolací súd má za to, že pokiaľ dôjde k porušeniu zákonnéhopredkupného práva, má to za následok možnosť dotknutej osoby (opomenutého spoluvlastníka) dovolať
sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu, ktorým došlo k prevodu spoluvlastníckeho podielu na tretiu
osobu. Jedná sa o jednostranný hmotnoprávny úkon, ktorý dotknutý spoluvlastník adresuje všetkým

účastníkom dotknutého právneho úkonu. V civilnom sporovom konaní o neplatnosť právneho úkonu (v
preskúmavanej veci kúpnej zmluvy) musia byť sporovými stranami všetci, ktorí túto zmluvu uzavreli,
a to buď ako žalobcovia, alebo ako žalovaní, nakoľko v týchto veciach vystupujú ako nerozluční
spoločníci. Žalobca ako žalovaných označil všetkých účastníkov kúpnej zmluvy (žalované 1/ a 2/ ako
predávajúce a žalovaný 3/ ako kupujúci). Odvolací súd sa nestotožňuje s názorom žalovaného 3/,

že sporovými stranami musia byť všetci podieloví spoluvlastníci spoločnej nehnuteľnosti. Každý z
dotknutých podielových spoluvlastníkov ak došlo k porušeniu jeho zákonného predkupného práva sa
môže domáhať samostatne určenia relatívne neplatnosti kúpnej zmluvy, ako výkon predkupného práva,
ktoré predkupné právo má samostatne každý podielový spoluvlastník. Žalovaný 3/ poukazoval na § 16
ods. 2 písm. a/ a c/ ZoSP, v zmysle ktorého výbor koná za členov spoločenstva pred súdmi alebo ich
zastupuje. Avšak citované ustanovenie nezakazuje, aby člen spoločenstva ako podielový spoluvlastník

spoločnej nehnuteľnosti podal samostatnú žalobu na súde.

21. Žalovaný 3/ napokon tvrdil, že pri nadobúdaní spoluvlastníckych podielov bol dobromyseľný,
keď sa u žalovaných 1/ a 2/ ubezpečoval či si splnili zákonnú ponukovú povinnosť voči ostatným

podielovým spoluvlastníkom. O dobrú vieru ide vtedy, ak nadobúdateľ nehnuteľnosti ani pri vynaložení
potrebnej opatrnosti, ktorú možno od neho s ohľadom na okolnosti a povahu prípadu požadovať, nemal,
prípadne nemohol mať (z hľadiska kritéria priemerne obozretného jedinca) dôvodné pochybnosti o tom,
že v skutočnosti žalované 1/ a 2/ si splnili svoju zákonnú ponukovú povinnosť. Žalovaný 3/ bližšie
nešpecifikoval akým spôsobom sa ubezpečoval o tejto skutočnosti a napokon žalované 1/ a 2/ mu

ani nemali ako preukázať, že si túto povinnosť splnili, keď ako už bolo v predchádzajúcich bodoch
odôvodnenia konštatované, tieto si povinnosť v zmysle § 9 ods. 8 ZoSP v predpísanej písomnej
forme prostredníctvom výboru spoločenstva nesplnili. Z uvedených dôvodov žalovaný 3/ pri nadobúdaní
spoluvlastníckych podielov nemohol byť dobromyseľný.

22. Vychádzajúc z vyššie konštatovaného odvolací súd dospel k záveru, že žalobca sa oprávnene
domáhal vyslovenia relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy v celom rozsahu, na základe čoho dôjde k
spätnému prevodu spoluvlastníckych podielov na žalovanú v rade 1/ a 2/ a následne tieto ak mienia
previesť svoj spoluvlastnícky podiel, musia postupovať v zmysle § 9 ods. 8 ZoSP. Preto v zmysle §
388 CSP odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie zmenil tak, že určil kúpnu zmluvu V 809/2014 za

neplatnú.

13. O trovách konania rozhodol s poukazom na ustanovenie § 396 ods. 1, 2 CSP aplikujúc § 255 ods. 1
CSP a úspešnému žalobcovi priznal voči neúspešným žalovaným 1/ až 3/ nárok na náhradu trov konania
v plnom rozsahu.

14. Rozhodnutie odvolacieho súdu bolo prijaté pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa. (§ 419 CSP)

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný

zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces.

(§ 420 CSP)Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej

otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne.
Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti

uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n). (§ 421 ods. 1 a 2 CSP)

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany

neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b).
Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby
na súde prvej inštancie. (§ 422 ods. 1 a 2 CSP)

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné. (§ 423 CSP)

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,

lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy.
Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom
súde. (§ 427 ods. 1 a 2 CSP)

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania ustanovených v § 127 ods. 1 CSP (ktorému

súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje a podpísania) uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie
považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh). (§ 428 CSP)

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa

musia byť spísané advokátom.
Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,

c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou
a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého
stupňa. (§ 429 CSP)

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
dovolania. (§ 430 CSP)