Rozhodnutie Judgement was issued on Tuesday, February 23, 2010

Súd: Okresný súd Malacky
Spisová značka: 5C/473/2008

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1407212035
Dátum vydania rozhodnutia: 23. 02. 2010

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Miroslav Rudinský
ECLI: ECLI:SK:OSMA:2010:1407212035.10

Rozhodnutie

Okresný súd Malacky v právnej veci navrhovateľky: M. A., bytom B., S. X,. zast. advokátom JUDr. J. K.,
AK H. N. X, B., proti odporcom: 1. M. H., bytom B., K. X,. zast. advokátkou JUDr. M. V., AK Z. XX,. M., 2.
Ing. J. G., bytom B., T. XX,. o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnostiam
takto

r o z h o d o l :

Navrhovateľka a odporca v 2. rade sú povinní zaplatiť odporcovi v 1. rade každý po 46.427,92 EUR za

jeho spoluvlastnícky podiel, do 3 dní od nadobudnutia právoplatnosti rozsudku.

O trovách konania súd rozhodne po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľka svojím návrhom žiadala, aby súd zrušil a vyporiadal podielové spoluvlastníctvo
účastníkov k nehnuteľnostiam, nachádzajúcich sa na Z. č. XX. v M., ktoré sú zapísané na LV č. 3613,

kat. územie M. ako parcela č. 2809/12 nastavané plochy o výmere 447 m2 a rodinný dom, súpisné číslo
58, stojaci na parcele č. 2809/12, a to tak, že tieto nehnuteľnosti prikáže do podielového vlastníctva
navrhovateľky‚ v podiele 2/4 a odporcu v 2. rade v podiele 2/4 a navrhovateľku a odporcu v 2. rade
zaviaže zaplatiť odporcovi v 1. rade primeranú náhradu za jeho spoluvlastnícky podiel do 30 dní od
nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia. Navrhovateľka odôvodnila svoj návrh tým, že odporca v 1.
rade od vzniku predmetného spoluvlastníckeho vzťahu realizuje práva spoluvlastníka predmetných

nehnuteľností jednoznačne v rozpore s ust. §137 ods. 1 a § 139 ods. 2 Obč. zák. Svedčí o tom
jeho svojvoľné konanie spočívajúce vo faktickom obsadení a užívaní ním určených nájomcov časti
nebytových priestorov v predmetnom dome bez akejkoľvek spoluúčasti či spolurozhodovania ostatných
spoluvlastníkov s odôvodnením, že ide o časť domu reprezentujúcu veľkosť jeho spoluvlastníckeho
podielu a preto ostatní spoluvlastníci nemajú čo rozhodovať o týchto nebytových priestoroch, veď ani
on nezasahuje do „ich hospodárenia s ich podielmi k nehnuteľnostiam“.

Súd rozsudkom zo dňa 30.3.2004 vo veci rozhodol a zrušil spoluvlastníctvo navrhovateľky, odporcu v
1. rade a odporcu v 2. rade k nehnuteľnostiam, nachádzajúcim sa na Z. ulici č. XX. v M., zapísaných
na LV č. 3613 Katastrálneho úradu v Bratislave, Správy katastra Malacky, ktoré boli predmetom sporu.
Navrhovateľkuaodporcuv2.radesúdzaviazalzaplatiťodporcoviv1.radekaždýznichpo1.398.687,50
SKK ako náhradu za spoluvlastnícky podiel. Súd rozhodol aj o trovách konania.

Proti prvostupňovému rozsudku podal odvolanie odporca v 1. rade. Navrhol napadnutý rozsudok zrušiť
a vec vrátiť súdu prvého stupňa na ďalšie konanie. Takýto návrh odôvodnil tým, že súd sa dostatočne
nezaoberal otázkou možnej reálnej deľby nehnuteľnosti. Poukázal na rozhodnutie Najvyššieho súdu
SR, ktorým tento rozhodol o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva rozdelením domu na jednotlivé
nebytové jednotky, teda aj v rovine horizontálnej. Odporca v 1. rade argumentoval ďalej možnosťou

reálneho rozdelenia nehnuteľnosti, pričom sa opieral o znalecký posudok Ing. H..Krajský súd v Bratislave rozhodol vo veci rozsudkom č.k. 5Co 109/05-248 zo dňa 27.9.2005 tak, že
napadnutýrozsudoksúduprvéhostupňapotvrdil.Navrhovateľkeaodporcoviv2.radenepriznalnáhradu
trov odvolacieho konania.

Na základe podnetu odporcu v 1. rade podal proti rozsudku Okresného súdu v Malackách v spojení s
rozsudkom Krajského súdu v Bratislave mimoriadne dovolanie generálny prokurátor SR. Navrhol, aby
dovolací súd obidva uvedené rozsudky zrušil a vec vrátil okresnému súdu na ďalšie konanie. Dovolanie v
podstateodôvodniltým,žetakprvostupňovýakoajodvolacísúdprisvojomrozhodovanínemalidostatok

podkladov, ktoré boli nevyhnutné pre správne posúdenie veci, preto je konanie pred obidvoma súdmi
postihnuté vadami, ktoré mali za následok nesprávne rozhodnutie vo veci a rozhodnutia súdov spočívajú
v nesprávnom právnom posúdení veci.

Najvyšší súd SR rozhodol vo veci rozsudkom č.k. 4M Cdo 6/2006 zo dňa 28.2.2007. Rozhodol tak,
že mimoriadne dovolanie v časti smerujúcej proti výroku rozsudku Krajského súdu v Bratislave zo dňa

27. septembra 2005, sp.zn. 5 Co 109/05, ktorým bol potvrdený výrok rozsudku bývalého Okresného
súdu Malacky zo dňa 30. marca 2004, č.k. 5C 104/2002-204 o zrušení spoluvlastníctva navrhovateľky,
odporcu v 1. rade a odporcu v 2. rade k nehnuteľnostiam, nachádzajúcim sa na Z. ulici č. XX. v M., ktoré
sú zapísané na LV č. 3613, Katastrálneho úradu v Bratislave, Správy katastra Malacky, kat. úz. Malacky,
ako parc. č. 2809/12, zastavané plochy o výmere 447 m2 a rodinný dom, súp. č. 58 stojaci na parcele

č. 2809/12 a prikázaní tejto nehnuteľnosti do vlastníctva navrhovateľky v podiele 2/4-tín a odporcu v 2.
rade v podiele 2/4-tín, zamietol. Vo zvyšujúcej časti obidva napadnuté rozsudky zrušil a vec v rozsahu
zrušenia vrátil prvostupňovému súdu na ďalšie konanie.

Za predčasný a nesprávny Najvyšší súd SR považoval záver prvostupňového i odvolacieho súdu v

časti výšky náhrady za spoluvlastnícky podiel odporcu v 1. rade, na vyplatenie ktorej boli zaviazaní
navrhovateľka a odporca v 2. rade, keď o výške náhrady sa spoluvlastnícky podiel súdy rozhodli iba
podľa znaleckého posudku Ing. J. B.. Súdy takýmto postupom túto povinnosť previedli iba na znalca,
ktorého postup nezodpovedá určeniu ceny predstavujúcej objektívnu cenu, za ktorú by vec bolo možné
predať v čase rozhodovania. Všeobecná cena je totiž trhová hodnota, alebo cena obvyklá, t.j. cena, za

ktorú možno rovnakú alebo porovnateľnú vec v danom mieste a čase predať alebo kúpiť. Zisťuje sa
porovnávaním s už zrealizovaným predajom a kúpou obdobnej nehnuteľnosti, pokiaľ sú na to dostupné
informácie. Najvyšší súd prvostupňovému aj odvolaciemu súdu vytkol, že tieto informácie súdy vôbec
nezisťovali, takže nemohli ani dôjsť k správnemu záveru o všeobecnej cene nehnuteľnosti.

Súd po zrušení prvostupňového rozsudku, okrem doteraz vykonaného dokazovania, vo veci opäť
vypočul účastníkov, požiadal realitné kancelárie pôsobiace v oblasti obchodovania s nehnuteľnosťami
v regióne mesta Malacky o oznámenie všeobecnej ceny spornej nehnuteľnosti, vykonal ohliadku
nehnuteľnosti dňa 15.12.2008, vo veci opäť vypočul znalca Ing. J. B. a zistil nasledovné:

Realitná a obchodná agentúra T. so sídlom v Malackách uviedla, že trhová cena nehnuteľnosti by sa
mohla pohybovať vo výške 7,5 mil. až 8 mil. SKK, čo však nezohľadňuje súčasný stav nehnuteľnosti,
ktorýbymalurčiťažznaleckýposudok.Svojímďalšímvyjadrenímtátorealitnákanceláriasúduoznámila,
že bola zistená narušená statika spornej nehnuteľnosti, čo do značnej miery môže ovplyvniť alebo i
znemožniť využitie takéhoto objektu pre potrebný účel. Táto realitná kancelária ale uviedla, že technický

stavnehnuteľnostimôžezistiťibašpecializovanýodborníkatostatik.Vprípadejehokladnéhovyjadrenia
je nehnuteľnosť predajná za 232.357,-EUR.

MK R., Bc. M. K. vo svojom stanovisku na základe výzvy súdu uviedol, že sa nemôže konkrétne
vyjadriť a stanoviť všeobecnú cenu nehnuteľnosti a to vzhľadom ku skutočnosti, že nie je oboznámený s

pôdorysom, konštrukciou, dispozičným riešením, vekom, celkovým reálnym stavom a ďalšími faktormi,
ktoré výrazne ovplyvňujú cenu nehnuteľnosti. Vo všeobecnosti ďalej uviedol, že súčasná situácia na trhu
s nehnuteľnosťami podobného druhu nie je veľmi priaznivá a že záujem o nehnuteľnosti takéhoto druhu
nie je príliš veľký. Na druhej strane záujem je veľmi ovplyvnený výškou ceny.

Súd pri vykonanej ohliadke zistil stav a situáciu, za akej je nehnuteľnosť užívaná. Podľa vyjadrenia
jedného zo súčasných nájomcov bola do stavebnej časti nebytového priestoru, užívaného ako kaviareň
s komerčným názvom G. station investovaná čiastka cca 2,5 mil. SKK. Ďalšia časť nehnuteľnosti je
užívaná ako predajňa, ďalšia časť - byt ako advokátska kancelária, ďalší byt je prázdny, podkrovnéa pivničné priestory sú nevyužívané. Odporca v 2. rade ako spoluvlastník pri ohliadke nehnuteľnosti
uviedol, že strecha je v súčasnosti v havarijnom stave. V minulosti bola obnovená čelná fasáda domu,
zadná strana domu je v pôvodnom stave.

Znalec Ing. J. B. vo svojej výpovedi uviedol, že on pri vypracovaní svojho znaleckého posudku č.
203/2003 vychádzal z platnej právnej úpravy. Pri určovaní ceny nehnuteľnosti zvolil metódu polohovej
diferenciácie. Uviedol, že postupoval tak preto, lebo nebolo možné použiť porovnávaciu metódu a to
preto, lebo neexistovali aspoň tri porovnateľné nehnuteľnosti, z ktorých ceny by mohol pri vypracovaní

svojho znaleckého posudku vychádzať. Uviedol ďalej, že keby sa mal vyjadriť k súčasnej cene, musel
by vypracovať nový znalecký posudok.

Prvostupňový súd sa po zrušení rozsudku snažil opäť zisťovať všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti, tak
ako je to vyššie uvedené. Nie všetky realitné kancelárie na výzvu súdu odpovedali. Jedna z oslovených
kancelárií sa vyjadrila iba všeobecne, ďalšia konkrétnejšie. V obidvoch prípadoch sa však konštatuje,

že cenu vo všeobecnosti ovplyvňuje technický stav nehnuteľností, vek, poloha a viaceré ďalšie kritériá
a samozrejme aj súčasný stav na trhu s nehnuteľnosťami. Je všeobecne známe, že od konca roku
2008 ceny nehnuteľností klesajú, pričom sa to týka všetkých druhov nehnuteľností. V súčasnosti ešte
cenová stabilizácia na trhu s nehnuteľnosťami nenastala. Za danej situácie súd vychádzal pri určení
náhrady za spoluvlastnícky podiel odporcu v 1. rade k nehnuteľnosti zo všeobecnej hodnoty stanovenej

znaleckým posudkom č. 203/2003 vypracovaným znalcom Ing. J. B.. Takto zistená cena podľa názoru
súdu jedine je konkrétna, určitá a zistená podľa právnych predpisov. Aj keď sa súd pokúsil zistiť cenu
aj iným spôsobom, nebolo možné ju ustanoviť konkrétne a hodnoverne pre nejednoznačnosť ďalších
dôkazov vykonaných v tomto smere.

Podľa § 154 ods. 1. O.s.p., pre rozsudok je rozhodujúci stav v čase jeho vyhlásenia.

Znalecký posudok znalca Ing. J. B. je zo dňa 8.10.2003, prvostupňový súd prvýkrát rozhodol rozsudkom
zo dňa 30.3.2004. Od tohto obdobia nepochybne došlo k nárastu cien nehnuteľností a následne k
poklesu cien nehnuteľností. Znalec vo svojej výpovedi uviedol, prečo nebolo možné v jeho znaleckom

posudku použiť porovnávaciu metódu.

Pri určovaní výšky náhrady za spoluvlastnícky podiel odporcu v 1. rade je potrebné aj v súčasnosti
vychádzať zo znalcom zistenej všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti. Všeobecná hodnota nehnuteľnosti
určená znalcom je 185.711,67 EUR (5.594.750,-SKK). Polovica z tejto sumy vo výške 92.855,83 EUR

(2.797.375,- SKK) zodpovedá hodnote spoluvlastníckeho podielu odporcu v 1. rade. Preto súd rozhodol
o povinnosti navrhovateľky a odporcu v 2. rade zaplatiť odporcovi v 1. rade každému po 46.427,92 EUR
(1.398.687,50 SKK).

Podľa § 142 ods. 1 Obč. zák., ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie

na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie
veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo
viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť. Ak vec žiadny zo
spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

Súd už vyššie vysvetlil, z akých dôvodov považoval primeranú náhradu za dôvodnú a preto rozhodol
tak, ako je uvedené vo výroku tohto rozsudku.

Pri rozhodnutí o trovách konania súd postupoval podľa § 151 ods. 3 O.s.p.

Poučenie:

P o u č e n i e: Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho
doručenia na tunajší súd, písomne, dvojmo. V odvolaní, z ktorého má byť
zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, a čo sleduje
a ktoré musí byť podpísané a datované sa má uviesť proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie

alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha. Akúčastník nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie
na jeho trovy.