Rozsudok ,
Zmenené Rozhodnutie bolo vynesené dňa nedeľa 22. august 2021

Súd: Okresný súd Senica
Spisová značka: 9C/30/2020

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2620202015
Dátum vydania rozhodnutia: 23. 08. 2021
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Katarína Škrovanová

ECLI: ECLI:SK:OSSE:2021:2620202015.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Senica samosudkyňou Mgr. Katarínou Škrovanovou v spore žalobcu: Reality

ŠTVORLÍSTOK s.r.o., Senica, Hviezdoslavova 61, IČO: 52 303 012, zastúpený advokátkou: JUDr. Mária
Trylčová, Senica, J. Kráľa 738/12 proti žalovanému: Mgr. X. E., nar. XX.X.XXXX, trvale bytom F., L.. U.
XXXX/XX, prechodne bytom F., Ž. XXX/X, zastúpený splnomocnencom: JUDr. P. K., nar. XX.X.XXXX,
bytom F., B. XXX/XX o zaplatenie sumy 2000 € s príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi sumu 2000 € spolu s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne z
tejto sumy od 28.4.2020 do zaplatenia, to všetko do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.

V časti zaplatenia úroku z omeškania vo výške 3 % ročne zo sumy 2000 € od 28. 4. 2020 do zaplatenia
súd žalobu z a m i e t a.

Žalovaný je povinný nahradiť žalobcovi trovy konania o zaplatenie sumy 2000 € spolu s úrokom z
omeškaniaztejtosumyvovýške5%ročneod28.4.2020dozaplateniavrozsahu100%,pričomovýške
trov konania bude rozhodnuté samostatným uznesením po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

Žalobca je povinný nahradiť žalovanému trovy konania o zaplatenie úroku z omeškania vo výške 3 %
ročne zo sumy 2000 € od 28.4.2020 do zaplatenia v rozsahu 100 %, pričom o výške trov konania bude
rozhodnuté samostatným uznesením po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 4.8.2020 voči žalovanému domáhal zaplatenia
sumy 2000 € spolu s úrokom z omeškania vo výške 8% z tejto sumy od 28.4.2020 do zaplatenia. V
žalobe uviedol, že so žalovaným uzavrel dňa 27.11.2019 výhradnú zmluvu k sprostredkovaniu predaja
nehnuteľnosti a s ním spojených poskytovaných služieb. V zmysle čl. III ods. 1, 2 zmluvy má žalobca voči
žalovanému nárok na zmluvnú pokutu vo výške 2000 €, a to za porušenie záväzku neuzavrieť s treťou

osobou zmluvu, predmetom ktorej by bol predaj nehnuteľnosti uvedenej v bode I zmluvy, t.j. bytu č. X
nachádzajúceho sa na prízemí vo vchode 3 bytového domu súp. č. XXX zapísaného v na LV č. XXXX,
k. ú. Senica a k tomu prislúchajúci podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a
pozemku. Žalobcu oslovila sestra žalovaného, že žalovaný predáva byt, ale sa mu nedarí. Žalovaný
žalobcovi oznámil, že má nehnuteľnosť inzerovanú a j v inej realitnej kancelárii, ale bez úspechu.
Nevedel uviesť, v ktorej. Žalobca žalovanému pred podpisom zmluvy vysvetlil, že pracuje iba cez
výhradné zmluvy, nakoľko je veľká snaha obchádzať realitné kancelárie či už zo strany predávajúcich,

alebo kupujúcich. Žalovaný súhlasil s touto formou spolupráce. Po podpise zmluvy žalobca žalovanému
povedal, aby predaj nechal už na ňom. Žalovaný si pred podpisom zmluvu prečítal a podpísal na každej
strane. Následne žalobca kontaktoval realitné kancelárie, v ktorých bol predmetný byt inzerovaný, aby
inzeráty stiahli, nakoľko má so žalovaným podpísanú výhradnú zmluvu. Následne žalobca z LV a tiež nazáklade SMS od žalovaného zistil, že žalovaný byt predal. Žalobca upozornil žalovaného na porušenie
záväzku a žiadal zaplatenie zmluvnej pokuty. Žalovaný výzvu prevzal dňa 17.4.2020. Požadovanú sumu
neuhradil.

2. Súd rozhodol vo veci platobným rozkazom zo dňa 16.9.2020, proti ktorému podal žalovaný dňa
16.10.2020 odpor. V odpore uviedol, že pred podpisom zmluvy oznámil žalobcovi, že nie je možné
spísať výhradnú zmluvu, nakoľko byt predáva aj prostredníctvom iných kancelárií. Následne dal žalobca
žalovanému bez jeho vedomia podpísať výhradnú zmluvu. Žalovaný sa v odpore odvoláva na klamlivé

konanie a agresívne obchodné praktiky. Konanie žalobcu, ktorý mu dal podpísať výhradnú zmluvu,
považuje za konanie v rozpore s dobrými mravmi. Dojednanie o zmluvnej pokute urobilo zo žalovaného
žalobcovho rukojemníka, ide o nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán.

3. Žalobca sa k odporu vyjadril, okrem iného uviedol, že žalovaný je pedagóg a preto možno
predpokladať, že dokáže riadne posúdiť následky svojho rozhodnutia. K podpisu zmluvy nebol nijako

nútený.

4. Súd vykonal dokazovanie výsluchmi sporových strán, zmluvou k sprostredkovaniu predaja
nehnuteľností, čiastočnými výpismi LV č. XXXX, zmluvami žalovaného s inými realitnými kanceláriami
a písomnou komunikáciou medzi sporovými stranami a zistil tento skutkový stav veci:

5. Žalobca pri výsluchu na súde zopakoval skutočnosti opísané v žalobe. Uviedol, že pracuje v realitách
od roku 2013. Vždy s každým klientom prejde zmluvu, vysvetlí celý obchod, klientov nezavádza.
Žalovaný mu oznámil, že nehnuteľnosti inzeroval aj inde, nevedel ale uviesť kde, ani či uzavrel zmluvu.
Uvedené žalobca dohľadal až následne a požiadal dve realitné kancelárie, aby stiahli inzerát, lebo

žalovaný s ním podpísal výhradnú zmluvu. Žalovanému bolo pri podpise zmluvy vysvetlené, akým
spôsobom žalobca pracuje, teda cez výhradné zmluvy, pretože je snaha klientov obchádzať realitné
kancelárie a že iným spôsobom nerobí. Spýtal sa žalovaného, či chce takouto formou spolupracovať,
načo tento povedal, že áno. Následne žalobca zistil, že predmetná nehnuteľnosť už je prepísaná na
inú osobu. Žalovaného vyzval na úhradu zmluvnej pokuty. Žalovaný neuhradil žiadnu sumu. Žalovaný

predal byt sám. Pred podpisom zmluvy žalobca žalovanému vysvetľoval jednotlivé časti zmluvy, kde
je opísaný byt, provízia, ďalšie podmienky spolupráce a žalovaný zmluvu na každej strane podpísal.
Pozeral si ju, či ju aj čítal, žalobca nevedel uviesť. Pri prezeraní zmluvy nemal žiadne otázky. Pri podpise
zmluvy boli prítomné aj sestra a matka žalovaného, tie však zmluvu nečítali. Žalobca nehnuteľnosť po
podpise zmluvy nafotil, podal inzeráty na cca 20-25-tich serveroch, na niektorých bol inzerát topovaný,

zvýrazňovaný. Ozvalo sa viacero záujemcov, obhliadky sa ale nezrealizovali žiadne.

6. Žalovaný pri výsluchu na súde uviedol, že zmluvu so žalobcom uzatváral ako v poradí tretiu, už
mal dve zmluvy uzavreté. Pri jednaní so žalobcom mu oznámil, že nehnuteľnosť inzeruje aj cez iné
subjekty, zmluvy mu ale nedodal. Pri rokovaní boli prítomné mama a sestra žalovaného. Napokon predal

žalovaný byt sám, bez realitnej kancelárie, čo všetkým realitným kanceláriám hromadne oznámil, aby
mohli inzerát stiahnuť z ponuky, zároveň sa im poďakoval za spoluprácu. Z dvoch realitných kancelárií
prišla odpoveď, že ďakujú za spoluprácu a od žalobcu výzva na zaplatenie 2000 €. Žalovaný uviedol, že
zmluvu podpisoval s tým, že ak žalobca byt predá, tak zarobí on, ak sa to podarí inej realitnej kancelárii,
tak zarobí iná. O tomto so žalobcom asi dve hodiny diskutovali, toto jasne vyjadril. Ustanovenie o

zmluvnej pokute v zmluve si žalovaný nevšimol. Žalovaný inzeroval nehnuteľnosť aj sám, za sumu 56
000 €, a podarilo sa mu ju predať. Pod pojmom výhradná zmluva rozumel, že každá realitná kancelária
má svoje zmluvy, svoje vzory a že toto je zmluva, ktorú používa žalobca, nikto mu ju nesmie okopírovať.
Uviedol,žetiežpracovalistýčasvrealitnejkanceláriivČRapokutyodklientovnepýtali.Navyše,žalobca
v podstate neuskutočnil žiadnu obhliadku. Kúpnu zmluvu s kupujúcou p. M. ohľadom predmetného bytu

uzavrel žalovaný sám, vo vlastnom mene.

7. Zo zmluvy nazvanej Výhradná zmluva k sprostredkovaniu predaja nehnuteľností a s ním
spojených poskytovaných služieb, uzavretej medzi žalobcom ako sprostredkovateľom a žalovaným
ako vlastníkom nehnuteľností dňa 27.11.2019 mal súd preukázané, že žalobca sa zaviazal vykonávať

činnosti smerujúce k uzavretiu zmluvy so záujemcom o kúpu nehnuteľnosti, a to dvojizbového bytu
nachádzajúceho sa v Senici, na adrese Ž.Č. XXX/X, zapísaného na LV č. XXXX pre k. ú Senica, kúpna
cena vrátane provízie sprostredkovateľa bola 59 000 €, z toho provízia 2000 €. Zmluva bola uzavretá
na dobu neurčitú. V rámci zmluvných podmienok, ktoré boli súčasťou zmluvy, bolo v čl. II pod bodom 13dohodnuté, že vlastník nehnuteľnosti sa zaväzuje po dobu trvania zmluvy neuzavrieť so žiadnou treťou
osobou zmluvu, ktorej predmetom by bol predaj predmetného bytu špecifikovaného v bode I zmluvy. Pre
prípad, že sa tak stane, má sprostredkovateľ nárok na zmluvnú pokutu vo výške odmeny uvedenej na

strane č. 1 v bode III zmluvy, teda vo výške 2000 €.

8. Z čiastočného výpisu z LV č. 6753 pre k. ú Senica mal súd preukázané, že prišlo k prevodu
vlastníckeho práva bytu zo žalovaného na tretí subjekt.

9. Zmluvami zo dňa 29.10.2019 a 8.11.2019 mal súd preukázané, že žalovaný uzavrel zmluvy o
sprostredkovaní predaja predmetného bytu aj s ďalšími realitnými kanceláriami, a to pred uzavretím
zmluvy so žalobcom, nejednalo sa o výhradné zastúpenie.

10. Prvá výzva na zaplatenie zmluvnej pokuty bola vyhotovená dňa 17.2.2020, doklad o doručení
príp. zaslaní výzvy žalovanému žalobca nedoložil. Ďalšia výzva zo dňa 14.4.2020 bola žalovanému

preukázateľne doručená dňa 17.4.2020. Žalovaný bol zároveň upozornený, že v prípade nezaplatenia
zmluvnej pokuty bude žalobca postupovať súdnou cestou. Žalovaný odmietol žiadanú sumu uhradiť.

11. Podľa § 488 OZ záväzkovým vzťahom je právny vzťah, z ktorého veriteľovi vzniká právo na plnenie
(pohľadávka) od dlžníka a dlžníkovi vzniká povinnosť splniť záväzok.

12. Podľa § 489 OZ záväzky vznikajú z právnych úkonov, najmä zo zmlúv, ako aj zo spôsobenej škody,
z bezdôvodného obohatenia alebo z iných skutočností uvedených v zákone.

13. Podľa § 774 OZ sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi

za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak
bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

14. Podľa § 544 ods. 1, 2 OZ ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú
pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému

účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v
dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

15. Podľa § 52 ods. 1 až 4 OZ spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu,
ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom. Ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj všetky

iné ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je
to na prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody,
ktorýchobsahomaleboúčelomjeobchádzanietohtoustanovenia,súneplatné.Navšetkyprávnevzťahy,
ktorých účastníkom je spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka,
aj keď by sa inak mali použiť normy obchodného práva. Dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní

a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej
činnosti. Spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci
predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti.

16. Podľa § 53 ods. 1, 2, 4 písm. k), 5 OZ spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré

spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa
(ďalej len "neprijateľná podmienka"). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného
predmetu plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne a
zrozumiteľne alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané. Za individuálne dojednané
zmluvné ustanovenia sa nepovažujú také, s ktorými mal spotrebiteľ možnosť oboznámiť sa pred

podpisom zmluvy, ak nemohol ovplyvniť ich obsah. Za neprijateľnú podmienku uvedenú v spotrebiteľskej
zmluvesapovažujúustanovenia,ktorépožadujúodspotrebiteľa,ktorýnesplnilsvojzáväzok,abyzaplatil
neprimerane vysokú sumu ako sankciu spojenú s nesplnením jeho záväzku. Neprijateľné podmienky
upravené v spotrebiteľských zmluvách sú neplatné.

17. Podľa § 517 ods. 1 prvá veta a ods. 2 OZ dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní.
Ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení
úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z
omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.18. Podľa § 3 nariadenia vlády č. 87/1995 Zb. v príslušnom znení výška úrokov z omeškania je o päť
percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému

dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

19. Z vykonaného dokazovania a zisteného skutkového stavu veci vyvodil súd ten právny záver, že
žaloba bola podaná dôvodne. V konaní bolo preukázané, že žalobca ako sprostredkovateľ a žalovaný
ako záujemca o sprostredkovanie a zároveň vlastník nehnuteľnosti uzavreli zmluvu o sprostredkovaní

predajabytupariacehožalovanému(ďalejlen„predmetnýbyt“).Žalobcajerealitnoukanceláriou.Zmluva
má názov výhradná zmluva, pričom otázku výhradnosti zastúpenia strany považovali za dôležitú a k tejto
sa opakovane vyjadrovali. Súd má však za to, že v danom spore nie je táto otázka po právnej stránke
relevantná. Žalobca svoj nárok odvodzuje od porušenia záväzku žalovaného zakotveného v rámci
zmluvných podmienok, kde sa žalovaný zaviazal počas trvania sprostredkovateľskej zmluvy neuzavrieť
so žiadnou treťou osobou zmluvu, ktorej predmetom by bol predaj predmetného bytu. Žalovaný svoj byt

napriek tomu počas trvania zmluvy predal, teda uzavrel s treťou osobou zmluvu, ktorej predmetom je
predajpredmetnéhobytu.Pretakýprípadbolavzmluvedojednanázmluvnápokutavovýškedohodnutej
odmeny, teda vo výške 2000 €. Skutočnosť, že žalovaný byt predal sám, nebola medzi stranami sporná.
Zmluvná pokuta bola dojednaná transparentne, zmluvné dojednania, v rámci ktorých bola dohodnutá aj
zmluvná pokuta, sú súčasťou zmluvy, navyše zmluva obsahuje podpis žalovaného na každej strane. Nie

je pritom právne významné, že si žalovaný uvedené ustanovenie v zmluve nevšimol. Nakoľko vzhľadom
na postavenie a charakter zmluvných strán sa v danom prípade jedná o zmluvu spotrebiteľskú, súd sa
zaoberal tiež námietkami žalovaného ohľadom nerovnováhy v právach a povinnostiach zmluvných strán
a prišiel k záveru, že namietaná nerovnováha v danom prípade nie je daná. Je potrebné rešpektovať
zmluvnú voľnosť strán, pričom je na zmluvných stranách, a to aj v rámci spotrebiteľského vzťahu,

či si pre prípad porušenia zmluvy dohodnú aj zmluvnú pokutu. Za neprijateľnú zmluvnú podmienku
by bolo možné dojednanie o zmluvnej pokute považovať vtedy, ak by táto bola neprimerane vysoká.
Vzhľadomkcenenehnuteľnosti,akoajvzhľadomktomu, žezmluvnápokutavdanomprípademalaplniť
akúsi záruku, že v prípade vyvíjania činnosti smerujúcej k uzavretiu kúpnej zmluvy zo strany realitnej
kancelárie, ktorá je nepochybne spojená jednak s určitými nákladmi, jednak so stráveným časom,

nebude záujemca o sprostredkovanie vyvíjať obdobnú činnosť sám, vo vlastnom mene, nepovažuje
súd dojednanú zmluvnú pokutu za neprimerane vysokú. Nemožno ani konštatovať nerovnováhu v
právach a povinnostiach zmluvných strán namietanú žalovaným. Bolo na vôli žalovaného, či aj v prípade
dojednania zmluvnej pokuty do zmluvného vzťahu so žalobcom vstúpi, alebo nie. Keďže žalovaný
zmluvu i s dojednanou zmluvnou pokutou uzavrel, záväzok nepredať nehnuteľnosť sám porušil, je

povinný zaplatiť dohodnutú zmluvnú pokutu a preto súd žalobe vyhovel. Pokiaľ ide o úrok z omeškania,
tento bol požadovaný vo výške presahujúcej zákonom stanovenú hornú hranicu (t.j. 5% ročne), preto
súd žalobcovi priznal nárok na zaplatenie úroku z omeškania lej vo výške 5% ročne za požadované
obdobie a vo zvyšku bola žaloba zamietnutá. Úrok z omeškania je pritom požadovaný až od času po
doručení výzvy žalobcu na zaplatenie zmluvnej pokuty.

20. Žalovaný navrhol doplniť dokazovanie výsluchom matky žalovaného, ktorá bola prítomná pri
jednaniach a podpise zmluvy, pričom jej výpoveďou by sa malo preukázať, že žalovaný mal záujem
o podpísanie nevýhradnej zmluvy a že žalobcu informoval o tom, že má podpísané zmluvy aj v iných
realitných kanceláriách. Vzhľadom k tomu, že skutočnosť, že žalovaný informoval žalobcu, že byt

inzeruje aj cez iné realitné kancelárie, nebola medzi stranami sporná a skutočnosť, či žalovaný mal alebo
nemal záujem podpísať výhradnú zmluvu, nebola v konaní podstatná, súd navrhovaný dôkaz nevykonal.

21. O trovách konania rozhodol súd v súlade s § 255 ods. 1 CSP, v zmysle ktorého súd prizná strane
náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. Nakoľko žalobca bol vo veci plne úspešný, súd

mu priznal náhradu trov konania v plnom rozsahu, teda v rozsahu 100%. Preto žalobcovi bola priznaná
náhrada trov konania v časti, v ktorej bol úspešný a žalovanému v časti, v ktorej bola žaloba zamietnutá.
O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie samostatným uznesením po právoplatnosti
rozsudku.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňajeho doručenia prostredníctvom podpísaného súdu ku Krajskému
súdu v Trnave, v dvoch vyhotoveniach.

Z odvolania musí byť zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí,
ktorej veci sa týka a čo sleduje, a musí byť podpísané a datované.
V odvolaní sa má ďalej uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie
považuje

za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha
(odvolací návrh).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby

uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k
porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na
zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov
k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie

prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie prostriedky procesného
útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho
právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým,
že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo
rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto
vada

mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné
rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na vykonanie exekúcie
podľa zákona č. 233/1995 Z.z. v znení neskorších predpisov.