Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Thursday, October 31, 2018

Súd: Okresný súd Lučenec
Spisová značka: 7C/11/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6617205985
Dátum vydania rozhodnutia: 31. 10. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Peter Straka

ECLI: ECLI:SK:OSLC:2018:6617205985.17

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Lučenec v spore žalobcu O. D., E.. XX.XX.XXXX, J. I. D., I. Č.. XX/XX, štátneho občana

SR, zast. JUDr. Bronislavou Garajovou, so sídlom Poltár, Železničná č. 291 proti žalovanej K. G., E..
XX.XX.XXXX, J. I. J., Z. XX/XX, štátnej občianke SR, zast. Mgr. Ľudovítom Paulovičom, advokátom,
so sídlom Martin Rázusa č. 19, Lučenec, o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k
nehnuteľnosti, takto

r o z h o d o l :

súd z r u š u j e podielové spoluvlastníctvo žalobcu O. D.D., X.. D., E.. XX.XX.XXXX, X..Č.. XXXXXX/
XXX, J. I. I. Č.. XX/XX, XXX XX D. a žalovanej K. G., X.. D., E.. XX.XX.XXXX, J. I. Z. XX/XX. XXX XX J.
k nehnuteľnostiam nachádzajúcim sa v katastrálnom území Kalinovo, okres Poltár, obec D. vedeným na

LV č. XXXX ako stavba rodinného domu, súp. č. XX na parcelách p.č. 377/79, p.č. 377/80 a p.č. 377/85,
stavba hospodárskej budovy bez súpisného čísla na p.č. 377/76, stavba garáže a letnej kuchynky bez
súpisného čísla na p.č. 377/77 a stavba hospodárskej budovy bez súpisného čísla na p.č. 377/83 tak,
že sa nehnuteľnosti p r i k a z u j ú v podiele 1/1 do výlučného vlastníctva žalobcu O. D., X.. D., E..
XX.XX.XXXX, X..Č.. XXXXXX/XXX, J. I. I. Č.. XX/XX, XXX XX D..

Žalobca j e p o v i n n ý na vyrovnanie zaniknutého podielového spoluvlastníctva zaplatiť žalovanej

sumu vo výške 6 002,50 Eur v lehote do 10 dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

Žalobca m á nárok na plnú náhradu trov konania. O výške trov konania bude rozhodnuté samostatným
uznesením prvostupňového súdu po právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa podanou žalobou dňa 19.04.2017 domáhal zrušenia podielového spoluvlastníctva voči
žalovanej k nehnuteľnostiam vedeným na LV č. XXXX v k.ú. D. stavba rodinného domu súp. č. XX
na parc. č. 377/9, 377/80 a 377/85, stavba hospodárskej budovy bez súp. č. na parc. č. 377/76,
stavba garáže a letnej kuchynky bez súp. č. na parc. č. 377/77 a stavbe hospodárskej budovy bez

súp. č. na parc. č. 377/83 a to tak, že predmetné nehnuteľnosti žiadal prikázať do svojho výlučného
vlastníctva a na vyrovnanie zaniknutého podielového spoluvlastníctva navrhol, aby bol povinný vyplatiť
žalovanej 5 740,- Eur za jej podiel. Žalobu žalobca odôvodnil tým, že predmetné nehnuteľnosti zdedil
so žalovanou po rodičoch pred viac ako 8 rokmi. Žalobca postupne kúpil spoluvlastnícke podiely
ostatných súrodencov a stal sa väčšinovým podielovým spoluvlastníkom stavby rodinného domu s
príslušenstvom. Spoluvlastnícke podiely odkupoval za kúpnu cenu rovnajúcu sa hodnote rodinného
domu určenú v dedičských konaniach Okresného súdu Lučenec 9D/455/2009 a 5D/642/2010. V rámci

týchto dedičských konaní bola hodnota rodinného domu určená na sumu 40 000,- Eur. Žalobca listom
zo dňa 21.07.2016 navrhol žalovanej odkúpenie jej podielu za kúpnu cenu 7 000,- Eur. Žalovaná
s návrhom nesúhlasila. Žalobca opätovne listom zo dňa 11.01.2017 opätovne ponúkol žalovanej za
jej spoluvlastnícky podiel sumu 7 000,- Eur. Žalovaná reagovala svojim listom zo dňa 30.01.2017tak, že požadovala za svoj podiel 9 000,- Eur s tým, že má za svoj spoluvlastnícky podiel iného
záujemcu. Žalobca ďalej poukázal na to, že rodinný dom je od roku 2010 neobývaný. Žalobca uhrádzal
počas tohto obdobia platby za elektrinu a plyn a vykonával všetky nevyhnutné udržiavacie práce na

dome. Nakoľko v dedičskom konaní nebol vyhotovený znalecký posudok za účelom určenia hodnoty
nehnuteľnosti, rodinný dom chátral a strácal na hodnote, dal žalobca vyhotoviť v roku 2017 znalecký
posudok. Na základe znaleckého posudku č. 13/2017 Ing. Boženy Hadad bola stanovená kúpna cena
za predmetné nehnuteľnosti vo výške 32 800 Eur. Keďže žalobca je spoluvlastníkom podielu 33/40-in
celku a žalovaná spoluvlastníčkou 7/40-in celku činí podiel žalovanej 5 740,- Eur. Žalobca po vykonaní

znaleckého posudku listom zo dňa 13.03.2017 vyzval žalovanú na mimosúdne zrušenie a vyporiadanie
podielového spoluvlastníctva s doručením znaleckého posudku. Žalovaná na tento návrh reagovala
listom zo dňa 24.03.2017 kde požadovala sumu 9 000 Eur. Medzi účastníkmi k dohode nedošlo. Žalobca
má záujem nadobudnúť celú nehnuteľnosť, nakoľko je väčšinovým spoluvlastníkom rodinného domu
a príslušenstva. Zároveň sú v jeho výlučnom vlastníctve pozemky zastavané rodinným domom, dvor,
záhrada. Žalovaná nemá záujem byť vlastníčkou nehnuteľnosti a požaduje výplatu zo svojho podielu.

2. Žalobca predložil v rámci prostriedkov procesného útoku písomné dôkazné prostriedky: výpis z LV
č. XXXX (na č.l. 5), grafickú mapku (na č.l. 6-7), výpis z LV č. XXXX (na č.l. 8), Návrh na zrušenie
a vyporiadanie podielového vlastníctva z 21.07.2016 (na č.l. 9), Návrh na zrušenie a vyporiadanie
podielového spoluvlastníctva z 11.11.2017 (na č.l. 10), Oznámenie o predaji zo dňa 30.01.2017 (na

č.l. 11), Návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva z 13.03.2017 (na č.l. 12),
odpoveď na opätovný návrh zrušenie opätovného vyporiadania podielového spoluvlastníctva (na č.l.
13), súkromný znalecký posudok Ing. Boženy Hadad č. 13/2017 (na č.l. 16-42), faktúry (na č. l. 149
- 150)čestné prehlásenia (na č. l. 263 - 267) a navrhol vyžiadať zo Štátneho archívu SR, pracovisko
Lučenec všetku dokumentáciu týkajúcu sa výstavby predmetnej nehnuteľnosti, výsluch svojej manželky.

3. Žalovaná vo svojom vyjadrení, uviedla, že súhlasí, aby jej spoluvlastnícky podiel nadobudol žalobca,
avšak nesúhlasila so sumou 5 740,- Eur. Uviedla, že je pravdou, že nehnuteľnosť zdedili po rodičoch
pred viac ako 8 rokmi a žalobca nadobudol od súrodencov spoluvlastnícke podiely za nimi dohodnutú
sumu, s ktorou žalovaná nesúhlasila. Žalovaná nesúhlasila ani so sumou 7 000,- Eur, nakoľko mala

kupujúceho, ktorý jej ponúkal sumu 9 000,- Eur. Žalobca žalovanej neumožnil prístup do nehnuteľnosti
a dokonca volal na ňu políciu. V rámci prostriedkov procesného obrany navrhla vykonanie znaleckého
posudku prostredníctvom súdu a predložila súkromný znalecký posudok Ing. Štefana Pastieroviča (na
č. l. 159 - 207), Čestné vyhlásenie žalovanej (na č. l. 138), Stanovenie doporučenej ceny U.. I. B. (na č.
l. 155 - 157), inzerát (na č. l. 215)výsluch svojho manžela. Na pojednávaní uviedla, že postup znalkyne

je špekulatívny, keď neurčila vyšší koeficient polohovej diferenciácie z dôvodu, že neboli vysporiadané
pozemky, keď bolo znalkyni oznámené, že už sú usporiadané pozemky, pretože znalkyňa uviedla, že
by následne ponížila koeficient niekde inde.

4. Súd na základe navrhnutých dôkazov zistil nasledovné čiastkové skutkové zistenia. Súd z pripojeného
spisu tunajšieho súdu 9D/455/2009 zistil, že v konaní po nebohom A. D., zomrelom XX.XX.XXXX
bol dohodu dedičov ocenený rodinný dom v Kalinove, ktorý je zároveň predmetnou nehnuteľnosťou v
tomto konaní vo výške 40 000,- Eur. Osvedčením o dedičstve tunajšieho súdu 5D/642/2010, uznesením
5D/642/2010 po nebohej A. D., zomrelej dňa XX.XX.XXXX bola dedičmi W. P.W., A. O., žalobcom a

žalovaným ohodnotená predmetná nehnuteľnosť v prípade polovicu podielu nebohej na sumu 20 000,-
Eur.

5. Z LV č. XXXX (na č.l. 5) okres Z., obec a k.ú, D. súd zistil, že žalobca má spoluvlastnícky podiel 33/40-
in a žalovaná 7/40-in k stavbe rodinný dom súp. č. XX na parc. č. 377/79, 377/80, 377/85 a hospodárskej

budovybezsúp.č.naparc.č.377/76,garážaletnákuchynkabezsúp.č.naparc.č.377/77,hospodárska
budova bez súp. č. na parc. č. 377/83.

6. Z LV č. XXXX okres Z., obec a k.ú. D. (na č. l. 8) súd zistil, že žalobca je výlučným vlastníkom okrem
iných aj parciel 377/79, 377/80, 377/85, 377/77, 377/83.

7. Z písomnej dokumentácie týkajúcej sa písomnej komunikácie medzi žalobcom a žalovanou súd zistil,
že dňa 21.07.2016 (zistené z č. l. 9 až 13) žalobca sa obrátil okrem iných aj na žalovanú s návrhom na
zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, pričom žalovanej ponúkol za jej podiel 7 000 Eura súhlasil s vyplatením kúpnej ceny po podpise zmluvy, ako aj nákladov prevodu a zápis do katastra
nehnuteľností.

8. Žalobca prostredníctvom právnej zástupkyne sa obrátil na žalovanú návrhom na zrušenie a
vyporiadanie podielového spoluvlastníctva zo dňa 11.01.2017, kde navrhol rozdelenie nehnuteľnosti
určenie hodnoty rodinného domu na sumu 40 000 Eur a vyplatenie podielu žalovanej 7 000 Eur za jej
spoluvlastnícky podiel. Žalovaná oznámením o predaji (na č.l. 11) oznámila právnej zástupkyni žalobcu,
že na svoj podiel má vážneho záujemcu na kúpu v hodnote 9 000 Eur. Z uvedeného dôvodu teda súhlasí

s odpredajom časti za 9 000,- Eur.

9. Návrhom na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva z 13.03.2017 žalobca
prostredníctvom právnej zástupkyne zaslal žalovanej návrh na vyporiadanie podielového
spoluvlastníctva k predmetným nehnuteľnostiam za kúpnu cenu 5 740,- Eur, pričom ohľadom ceny
spoluvlastníckeho podielu vychádzal zo Znaleckého posudku č. 13/2017 Ing. Boženy Hadadovej.

10. Žalovaná odpoveďou na opätovný návrh zrušenie opätovného vyporiadania podielového
spoluvlastníctva zo dňa 23.03.2017, že na svoj podiel má kupca za 9 000,- Eur a toho času je
pripravovaná kúpnopredajná zmluva právnikom. V prípade záujmu žalobcu ho vie uprednostniť na
odkúpenie časti za 9 000,- Eur, pričom so závermi znaleckého posudku č. 13/2017 vyjadrila nesúhlas.

11. Zo súkromného znaleckého posudku č. 13/2017 (na č.l. 16-42) znalkyne Ing. Boženy Hadadovej
predloženého žalobcom súd zistil, že znalkyňa určila všeobecnú hodnotu predmetnej nehnuteľnosti vo
výške 32 800,- Eur. Cenu určila metódou polohovej diferenciácie. Ohľadne veku stavby vychádzala z
územného rozhodnutia stavby rodinného domu z roku 1994 a potvrdením spoluvlastníka nehnuteľnosti

s tým, že rodinný dom bol postavený v roku 1966. Znalecký posudok bol vyhotovený 10.03.2017.

12. Z vyjadrenia žalovanej k žalobnému návrhu a pokusu o zmier zo dňa 24.05.2017 súd zistil, že
žalovaná súhlasila s ponúknutou sumou 7 000,- Eur aj s poukazom na to, že stratí 2 000,- Eur, ktorej jej
boli ponúknuté za jej podiel 9 000,- Eur, avšak nechce sa súdiť s vlastným bratom.

13. Zo Znaleckého posudku Ing. Zoltána Lukáča č. 3/2018 vyhotoveného k 20.01.2018 (na č.l. 82-118)
súd zistil, že znalec metódou polohovej diferenciácie dospel k všeobecnej hodnote stavieb vo výške 34
271,93 Eur. Technický stav užívania domu znalec počítal od roku 1967 s poukazom na to, že okrem
územného rozhodnutia z roku 1964 sa nezachovala žiadna stavebná dokumentácia. Rodinný dom

bol podľa znalca postavený v roku 1964-67, čomu zodpovedá slohový štýl domu, použité materiály a
konštrukčné riešenie stavby.

14. Zo Znaleckého posudku Ing. Štefana Pastieroviča č. 58/2018 (na č. l. 159 až 207) predložený
žalovanou ako súkromný znalecký posudok žalovanej vyhotovený k 16.04.2018 súd zistil, že znalec

určil metódou všeobecnej polohovej diferenciácie na sumu 44 500,- Eur, pričom vychádzal z informácie
poskytnutú žalovanou, že rodinný dom bol daný do užívania v roku 1972.

15. Z oznámenia U.. I. B., realitného makléra siete Remax Slovensko súd zistil, že maklérka na základe
externej obhliadky predmetnej nehnuteľnosti, odhadla cena predmetnej nehnuteľnosti na sumu 45 000,-

Eur (na č. l. 208).

16. Z faktúry č. 19/09 dodávateľa J3M, s.r.o. (na č.l. 149) súd zistil, že rekonštrukcie v predmetnej
nehnuteľnosti bola vykonávaná rekonštrukcia kúpeľne, výmeny vane za sprchový kút a podlahy v
kúpeľni, pričom faktúra bola vystavená k dátumu 26.08.2009.

17. Z faktúry č. 1477 (na č.l. 150) Okresného stavebného podniku súd zistil, že boli vyúčtované plynové
inštalačné práce k 13.11.1990.

18. Zo stavebnej dokumentácie Okresného národného výboru v Lučenci č. Výst. 4494/1963-Kr., A. D.,

D. zaslaným Ministerstvom vnútra SR, Štátny archív v Banskej Bystrici, pracovisko archív Lučenec (na
č.l. 123 a prílohovej obálke) súd zistil, že odbor výstavby a vodného hospodárstva Rady ONV v Lučenci
dňa 06.03.1964 č.: Výst. 4494/1963-Kr. vydal rozhodnutie o prípustnosti stavby rodinného domu podľa
§ 9-14 zákona č. 87/1958 Zb. žiadateľovi A. D., obyvateľovi v Kalinove dovoľuje v obci D., k.ú. D.na pozemku parc. č. 377/24, 377/23 novostavbu rodinného domu pozostávajúceho zo 4 izieb, jednej
kuchyne, jednej predsiene, jednej špajze, jednej kúpeľne a jednej pivnice. Stavebník musí so stavbou
započať do 3 mesiacov do dňa vydania rozhodnutia o prípustnosti stavby. Stavba musí byť dokončená

úplne do 06.03.1966.

19. Súd zistil, že Rozhodnutím o umiestnení stavby odboru výstavby ONV v Lučenci zo dňa 06.03.1964
č.: Výst. 4494/1963-Kr., odbor výstavby Okresného národného výboru v Lučenci (na č.l. 123 a prílohovej
obálke) podľa § 11-13 zákona č. 84/1958 Zb., § 15 vyhlášky Štátneho výboru pre výstavbu č. 153/159

Ú.V. povoľuje umiestnenie stavby rodinného domu pre A. D., obyvateľa v D., Q. Č..B.. XXX v k.ú. D.. S
tým, že stavebník je povinný si zaopatriť na uvedenú stavbu v zmysle zákona č. 87/1958 Zb. a vyhlášky
predsedu Štátneho výboru pre výstavbu č. 144/1959 Ú. v. rozhodnutie o prípustnosti stavby odboru
výstavby ONV v Lučenci. Rozhodnutie o umiestnení stavby stráca platnosť, ak sa stavba nezačne do
2 rokov od vydania rozhodnutia.

20. Súd zistil, že Žiadosťou o povolenie novostavby rodinného domu (hospodárskej budovy) zo dňa
11.10.1963 A. D. žiadal o povolenie novostavby rodinného domu v k.ú. D. na parc. č. 377/22, 377/23
a 377/24, ktorého vlastníkom je A. D. W. A. A. D., X.. T.. Popis zamýšľanej stavby je trojizbový rodinný
byt. Dôvodom je to, že stavba, v ktorej teraz býva je zlá 150 ročná. počet členov rodiny je 7 (na č.l. 123
a prílohovej obálke).

21. Zo sobášneho listu (na č.l. 231) súd zistil, že C. P. si zobral W. D.Ú. XX.XX.XXXX.

22. Z Čestného prehlásenia A. I. (na č.l. 263) súd zistil, že A. a A. D. obývali rodinný dom spolu s
prístavbou a oplotením v roku 1967. Pani I.Á. pracoval na obecnom úrade ako matrikárka 2 roky.

23. Z Čestného prehlásenia W. D. (na č.l. 264) súd zistil, že predmetný rodinný dom bol stavaný v roku
1964-67 spolu s prístavbou a oplotením.

24. Z Čestného prehlásenia O. W. (na č.l. 265) súd zistil, že pán W., že si pamätá, že rodinný dom bol

postavený s prístavbou a oplotením v roku 1964, 1967, nakoľko v roku 1967 začal študovať na vysokej
škole.

25. Z Čestného prehlásenia C. C. (na č.l. 266) súd zistil, že táto uviedla, že sa v roku 1967 vydávala a
rodinný dom A. W. A. D. bol obývaný celou rodinou.

26. Z Čestného prehlásenia W. O. (na č.l. 267) súd zistil, že rodinný dom s prístavbou stavali A. W. A. D.
v roku 1964-1967, pretože elektrika bola vedená od ich domu, nakoľko mali ako prvý na ulici postavený
rodinný dom. Prvá bola vykopaná aj studňa, nakoľko čerpali vodu na stavbu.

27. Znalec Ing. Štefan Pastierovič na výsluchu dňa 18.05.2018 uviedol, že trvá na záveroch svojho
znaleckého posudku. Znalec nevidel kolaudačné rozhodnutia ani stavebné povolenie, mal k dispozícii
len rozhodnutie o umiestnení stavby z roku 1964, kde bolo uvedené, že do dvoch rokov má byť
vydané stavebné povolenie, ktoré však nevedel či bolo vydané a preto vychádzal z čestného vyhlásenia
žalovanej, že dom bol daný do užívania v roku 1972. Pokiaľ ide o rozpätie koeficientu polohovej

diferenciácie, znalecká vyhláška ani zákon neurčuje koeficient, je to na subjektívnej voľbe znalca.
Jediný doklad je metodika súdneho inžinierstva z roku 2001 pre Slovenskú sporiteľňu, a.s., ktorá je
neaktuálna a zastaralá. Pri obciach do 2 000 obyvateľov bol interval od 0,2 do 0,3. Pokiaľ išlo o väčšiu
obec alebo blízko okresu, mohla byť navýšená znalcom na 0,45. Znalec použil koeficient 0,35, ktorý
podľa jeho názoru zodpovedá veľkosti obce D. a je v blízkosti mesta P.. V čase keď robil znalecký

posudok, sa nachádzalo na internete 8 inzerátov domov v Kalinove, preto sa snažil vybrať domy
stavebne technicky najbližšie posudzovanej nehnuteľnosti a vylúčil najvyššie a najnižšie ponuky. Pri
tvorbe znaleckého posudku mal len predchádzajúci znalecký posudok Ing. Hadad, v ktorom bolo vložené
rozhodnutie o umiestnení stavby, iné podklady nemal. Žiadne vyhláškové znenie neurčuje od kedy sa
určuje amortizácia, spravidla je od termínu vydania kolaudačného rozhodnutia, teda udania stavby do

užívania, avšak pokiaľ by išlo o extrémne dlhšiu dobu 20 rokov, tak je to na posúdenie stavby. Pokiaľ
išlo o rozhodnutie o umiestnení stavby, pre znalca nebolo relevantné, lebo tam bolo stanovené, že
do 2 rokov sa malo začať so stavbou. Znalec však nemal preukázané, že sa v tejto lehote skutočne
zastalo stavať a bolo vydané stavebné povolenie. Životnosť murovanej stavby sa posudzuje na 100rokov tzn., že amortizácia za 1 rok je 1 % dole, čiže pri takom rozdiele 5-7 % je na posúdení a
znalec považoval amortizáciu za ovplyvňujúcu končený výsledok. Pokiaľ ide o ostatné dva znalecké
posudky, tak podstatným rozdielom je voľba koeficientu polohovej diferenciácie, keďže znalec určil vo

výške 0,35 a ostatné sú do 0,3. Tento koeficient sa opravuje ďalšími faktormi a ovplyvňuje konečný
výsledok. Znalec posudzoval obec Kalinovo vzhľadom na jej občiansku vybavenosť, infraštruktúru,
existujúce podniky, zdravotné stredisko, materskú školu, základnú školu za pomerne dobre vybavenú,
čo zohľadňuje objektívnejšie podľa názoru znalca koeficient 0,35, kde koeficienty 0,3 podhodnocujú
vybavenosť tejto obce. Nezanedbateľnosť je blízko z priamej trasy Lučenci a blízkosť okresnému mestu

Poltár. Znalec Ing. Lukáč taktiež zlúčil hospodársku budovu v zadnej časti do jednej budovy, hoci na LV
sú vedené dve budovy aj konštrukčne sú rozdielne, lebo sa jedná o železobetónový strop a druhý je len
drevený. Pokiaľ ide o ostatné technické rozdiely, tie sú zanedbateľné. Rozdiel vidí v dvoch oblastiach,
v otázke amortizácie a voľbe koeficientu polohovej diferenciácie. Pokiaľ išlo o koeficient rozdielu zo
znaleckým posudkom Ing. Lukáča 0,6 a 0,7, keďže sa jedná len o jeden z 19 faktorov, ktorým sa násobí
ten koeficient polohovej diferenciácie je rozdiel 0,6 a 0,7 nerobí nijaký podstatný matematický rozdiel.

Podľa znalca vyjadrenia realitnej kancelárie Remax za cenu 45 000 Eur, je cena, ktorá sa môže blížiť k
objektívnej lehote. Aj podľa znalca vyhláška hovorí, že je všeobecná hodnota je subjektívne odhadnutá
od najpravdepodobnejšej ceny dosiahnuteľnej na trhu. Znalec neurčuje kúpnu cenu, ale odhaduje jej
výšku.

28. Znalec Ing. Zoltána Lukáča na pojednávaní dňa 23.03.2018 uviedol, že trvá na záveroch
svojho znaleckého posudku. Pokiaľ išlo o skutočnosť uvádzanú žalovanou, že vonkajšie dvere boli
menené v roku 2008, či to zodpovedá tomuto roku, znalec uviedol, že takéto dvere sa v roku 2008
štandardne nevyrábali a museli by sa vyrobiť osobitne na zákazku. Vzhľad týchto dverí ani vizuálne ani
technologicky, technológia starnutia materiálu nezodpovedá 10 ročnej lehote. Podľa názoru znalca sa

jedná o pôvodné dvere a preto dvere pochádzajú z obdobia výstavby 60. rokov max. 10 rokov neskôr.
Pokiaľ ide o ústredné kúrenie, v roku 1995 sa už predávali iné typy radiátorov, nie rebrové, ale bežné
panelové na 99 %. Preto považoval za nepravdepodobné, že by sa tam osadili nové liatinové rebrové
radiátory, ktoré majú trojnásobok ceny panelových, ale zároveň pokiaľ by boli v roku 1995 aj osadené
nové radiátory, nemení to zásadným vplyvom predajnosť. Príklad je ak by mramorom obložili stenu v

miestnosti, nemení to predajnú trhovú cenu v miestnosti alebo budovy. Pokiaľ ide o dobu, od kedy počítal
amortizáciu, jediný doklad bol predložený z roku 1964 a neboli predložené ani stavebné povolenia ani
kolaudačné rozhodnutie. Pokiaľ sa uvádzalo žalobcom, že v roku 1967 sa začal dom užívať, podľa
znalca to má logický sled, nakoľko vtedajšie predpisy a pôžičky sa dávali do termínu výstavbu do 2-3
rokov a bežne sa v minulosti domy takéhoto typu za 3 roky dostávali. Znalec stanovil dobu do užívania

do konca roku 1967, avšak nevylučuje, že by mohol byť dokončený aj neskôr, nakoľko pokiaľ by aj bol
dokončený v roku 1972 na základe tvrdení žalovanej technický stav domu by určil na úrovni tak, ako
vo svojom posudku určil, keďže aj to vzťahuje na vedľajšie stavby sú v takom stave až v dezolátnom
a dvoj-trojročný rozdiel veku nemá význam z hľadiska trhovej ceny. Takisto rozptyl v roku 1970-76 pri
hospodárskej budove a garáži (uvedené na strane 14 ZP), kde je uvedené, že v roku 1970 je postavená

hospodárska časť a v roku 1976 garáž aj letná kuchyňa, čo evidentne zodpovedajú aj použité materiály,
ktoré sú novšie pri garáži, presný rok je nezistiteľný. Analogicky to platí aj pre ostatné objekty kotolňa v
roku 1968-74, znalec uvažoval od roku 1970, dreváreň je maličká stavba, tam uvažoval od roku 1985.
Pokiaľ išlo o námietky žalovanej ohľadom pripojenej plynovej prípojky, kotol na pevné palivo, znalec
uviedol, že plynová prípojka po regulačnú skrinku podomový regulátor vlastníctvom plynárov. Napriek

tomu, že je do v pred záhradke v dĺžke 3-4 m, plynová prípojka je verejnom priestranstve, je súčasťou
vnútorného rozvodu domu, čiže nemohol znalec oceniť uvedené ako samostatnú plynovú prípojku. Ak
sa namieta, že kotolňa nie je súčasťou rodinného domu, nemôže byť súčasťou, je to iná stavba, má
iné konštrukčné vyhotovenie, iný účel, je to charakter drobnej stavby. Podľa znalca, by to bolo obrovská
chyba započítavať, ale inak by to bola cesta k umelému zámernému zvýšeniu ceny rodinného domu. Aj

z nákresov vyplynulo, že má úplne iný charakter kotolňa. To, že plynový kotol a k tomu privedený plyn
je započítaný do rodinného domu je v súlade s metodikou, nakoľko slúži výlučne len na vykurovanie
rodinného domu, nie pre vykurovanie vedľajšej stavby. Pokiaľ žalovaná namietala koeficient polohovej
diferenciácie0,3,žejeveľminízky,znalecuviedol,žesúdvazdrojeurčenénatzv.základnývýchodiskový
štartovací koeficient predajnosti alebo polohovej diferenciácie. Záväzný je, že znalecký posudok je

vypracovaný v súlade s metodikou Ústavu súdneho inžinierstva v Žiline. Tam je uvádzaný rozptyl od
0,2 až 0,3. Ďalší zdroj je odborná literatúra, konkrétne znalectvo, kde sa uvádza, že pre obce rovnakej
veľkosti a rovnakého charakteru je koeficient v intervale 0,2 až 0,5. Vždy záväzná platná je metodika
Ústavu súdneho inžinierstva v Žiline. Znalec postupoval podľa tohto štandardu s tým, že využil hornúhranicu daného intervalu, čo ale nie je v rozpore s intervalom v metodike znalectva, ktorá nie je záväzná.
V metodike znalectva bol daný širší interval, aby tá cena bola lepšie vystihnuteľná v určitých prípadoch,
avšak je nezáväzné. V Bratislave existuje zväz znalcov združenie, ktoré majú voľnejšie koeficienty, čo

je využiteľné vtedy, keď trh vykazuje anomálie vo veľkých mestách, kde znalec má čo robiť aby dosiahol
znaleckým posudkom pri dodržiavaní mantinelov stanovených vo vyhláške trhovú cenu nehnuteľnosti.
Voľba koeficientu závisí na znalcovi a pokiaľ to reálne odôvodnia, cena zodpovedá aktuálnym trhovým
podmienkam, je znalecký posudok v poriadku. Pokiaľ ide o východiská znalca na strane 23, že v obci je
miernevyššízáujemokúpunehnuteľnostívyplývajúcejzvýhodnejpolohyvblízkostimestaLučenec,ako

aj veľkosti a vybavenosti obce a štruktúry obyvateľstva, znalec uviedol, že nechodí priamo do realitných
kancelárii, nakoľko jeho skúsenosti sú také, že realitné kancelárie mu dajú taký odhad ceny, aký by chcel
znalec, pričom ich to nezaväzuje, preto znalec si nezávisle prelustroval ponuky na internete a obdobné
nehnuteľnosti posudzuje keď sa jedná o nejakú klasickú kocku bez špeciálneho vybavenia v Kalinove,
ktorá je trhovo porovnateľná so záujmom o nehnuteľnosti v Tomášovciach a Vidinej ako napríklad v
Kalonde, t.j. v obciach s menšou predajnosťou. Samozrejme sa berú do úvahy aj ceny zverejnené v

realitných kanceláriách, ale jedná sa o ponukovú cenu. Skutočná cena je vždy reálne nižšia. Zvýšenie
základného koeficientu prichádza do úvahy len keď v lokalite je výrazný záujem, ale nie je nič na predaj.
Znalec preto v základom koeficiente využil na maximum, lebo obec je na tom lepšie z hľadiska predaja
ako iné obce. Pokiaľ žalovaná namietala, že v znaleckom posudku nie sú zahrnuté nad rámec uvedenej
plynovej prípojky aj prípojka kanalizácie, resp. nová prípojka kanalizácie, spevnené plochy kamenné,

znalec uviedol, že na strane 7 je uvedené, že dom nie je napojený na kanalizáciu, ale len PVC rúry
do trati z pivnice čo ide trubkou tenučkou 60 alebo 50 mm, čo nemôže byť považované za kanalizáciu,
pretože kanalizačná prípojka začína od 125-150 mm. Pokiaľ ide o kamenné plochy spevnené, znalec
uviedol, že v období keď vykonával znalecký posudok tam také nevidel, avšak pri číselnom vyjadrení
po nahliadnutí do znaleckého posudku Ing. Hadadovej uviedol, že sa jedná sumu 200-300 Eur, čo je

hranica na zaokrúhľovanie pri sumách 10 000 Eur pri ohodnocovaní nehnuteľnsoti. Pokiaľ ide o otázku
či by údaj o dobe dania do užívania nehnuteľnosti v roku 1968, resp. 1972 mal na peňažnom vyjadrení
vplyv na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, znalec uviedol, že výstavba budovy je dôležitá
pre rok začatia užívania a je to jeden zo vstupných údajov pre výpočet opotrebenia každý rok 1 %. To
platí vtedy, keď je dom štandardne udržiavaný, užívaný. K tomu vstupuje ďalší parameter, technický

stav, tzn. ak bol dom postavený v roku 1980 alebo 1990 vek stavby je nižší a ten dom by bol v takom
istom technickom stave ako teraz, je znalec nútený znížiť predpokladanú životnosť, že sa dostáva do
takého istého stupňa opotrebovanosti. Čiže aj v prípade keby dom bol užívaný v roku 1975 a vyzeral
by tak isto technicky ako v súčasnosti, nehrá to rolu, znalec by znížil cenu vzhľadom na to, v akom
stave je ten dom. V súčasnosti sú tam plesnivé steny, je predpoklad rozmrznutých vnútorných rozvodov.

Keby sa ústredné kúrenie naplnilo, nebude to fungovať a pri takomto technickom stave domu nehrá
rozdiel 5 rokov na celkovom technickom stave pri 40 ročnej stavbe. Ak dom nie je 8 rokov vykurovaný, je
známe, že ústredné kúrenie funguje vtedy, pokiaľ sa vypúšťa voda, preto začína vnútorná korózia, lebo
nie sú rúrky plnené vodou. Za 8 rokov sú skorodované vnútorné ventily. Pokiaľ tvrdí strana, že v roku
1995 bolo realizované kúrenie, neznamená to, že je funkčné a potom to značí ako keby tam to kúrenie

nebolo. Technický stav je rozhodujúce a rozhoduje o konečnej cene. Plynová prípojka, časť rozvodu od
vonkajšej omietky po plynovú skriňu sa považuje v technických predpisoch za časť plynového rozvodu
domu. Od regulačnej skrinky po dom je to súčasť plynového rozvodu domu, preto nie je plynová prípojka
samostatne ocenená. Pokiaľ ide o zahrnutie výmeny čatorní s vodou, ktorá mala byť uskutočnená v roku
2008, znalec uviedol, že klampiarske konštrukcie sú započítané v plnej hodnote strana 8 položka 12

úplné klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu úplné strechy, úplne klampiarske konštrukcie
strechy. Sú tam žľaby, zvody, lemovania komínov. To, že to bolo v roku 2008 samostatne urobené nie
je počítateľné a to z dôvodu, že je to prvok krátkodobej životnosti so životnosťou bežnou technickou
nejakých30rokovapriuvažovaníštandardnejdĺžkyživotnostistavbysavymieňapočasživotnostiaspoň
dva, tri krát. Z hľadiska výsledku to znamená, že pokiaľ by sa tam dalo nové klampiarske konštrukcie

na dom a s tým, že nič na dome sa nemení, predajná cena alebo trhová cena nie je zvýšená. Dom sa
nekupuje preto, že má novšie žľaby, ale pretože kde je postavený a ako vyzerá.

29. Znalec Ing. Lukáč na pojednávaní dňa 18.05.2018 uviedol, že metodika ÚSI, ktorú použil je síce

staršia ako tzv. znalecká bratislavská metodika, avšak použitie ešte v mnohých regiónoch z hľadiska
predajnosti diferencuje a zodpovedá cene dosahovanej na trhu. Ak nezodpovedá trhu, nakoľko trh sa
rýchlejšie vyvíja než tvorba koeficientu, avšak aj v tomto prípade znalec už určil vyššiu hranicu než touto
metodikou 0,3. Metodika je celoplošná, obsahuje určité usmernenia pre sídla podľa umiestnenia počtuobyvateľov a ten koeficient v danom regióne zodpovedá reálnym podmienkam trhu. V danom prípade
použil znalec vyššiu hranicu usmernenia ÚSI pre danú oblasť. Znalec, vychádzal z reálnych trhových
pomerov a pri vnútornej tvorbe použil možnosť konkrétne pre túto obec triedu 2 dopyt v porovnaní s

ponukovej vyšší, t.j. nehnuteľnosti sú vyhľadávané. Keďže pôsobí v tomto regióne, v Kalinove sú určité
typy nehnuteľností vyhľadávané, čiže ponuka nie úplne uspokojuje dopyt. Neplatí to však všeobecne,
ale platí to len na určité typy nehnuteľností konkrétne byty, lepšie domy, čiže obec má určitý potenciál
z hľadiska trhu nehnuteľností v porovnaní s inými obcami. Znalec uviedol, že jeho o posudok ak je v
súlade s touto metodikou ÚSI musí využiť všetky usmernenia ÚSI. Druhá metóda bratislavská znalecká,

ktorá je verejne publikovaná, ale nie je to metodikou, je skôr zdrojom na určenie priemerného koeficientu
polohovej diferenciácie, avšak použitie koeficientu je na zvážení znalca. Táto metodika ÚSI, ktorú
znalec používal je už teda staršia, ešte v mnohých regiónoch z hľadiska predajnosti diferencuje a
zodpovedá tomu. Vo väčších mestách už nezodpovedá trhu, pretože trh sa rýchlejšie vyvíja, než tvorba
toho koeficientu.a otázku právnej zástupkyne žalobcu, či metodika táto staršia zodpovedá aktuálnemu
súčasnému stavu v prípade predmetnej nehnuteľnosti, znalec použil hornú hranicu usmernenia ÚSI

pre danú oblasť. Na vyššie zvýšenie koeficientu znalec nevidel dôvod, zohľadňujúc výsledok z pohľadu
reálnych trhových pomerov pri vnútornej tvorbe využil možnosť konkrétne pre túto obec, je to 2.
trieda, dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší, t.j. nehnuteľnosti sú vyhľadávané. Ohľadom vysvetlenia
rozdielu koeficientu 0,6 vo svojom znaleckom posudku na strane 23 a 0,7 na znaleckom posudku
Ing. Pastieroviča, prečo použil 0,6, znalec uviedol, že je tam iný ten štartovací koeficient, pre prvú

triedu je uvedená 3. trieda + 200 %, čiže to je 0,35 + 0,7 lebo už samotná voľba koeficientu polohovej
diferenciácie 0,3 a 0,35 ovplyvní, pre to sú tam tie koeficienty pre jednotlivé triedy. Znalec zadal 0,6,
ale to vychádzalo z voľby prvotného koeficientu. Znalec mal len jeden relevantný doklad z roku 1964
rozhodnutie o umiestnení stavby. Pokiaľ iné doklady nie sú, životnosť stavby sa posudzuje od doby
začatiaužívania,avšakaknebolovydanéstavebnépovolenie,neviekedysakolaudovalastavba.Znalec

preto , vychádzal z toho, že ak právni predchodcovia požiadali o tú stavbu v tom období tieto stavby
boli viazané na rôzne príspevky. Preto bol predpoklad, že za 3 roky sa stavba dala do užívania schopné
stavu. Tretia vec, ktorú znalec zohľadňoval bol celkový technický stav, ak by bola stavba daná v roku
1990 vydaným kolaudačného rozhodnutia do užívania, nezačne jej životnosť počítať od roku 1990,
ale znižuje jej vek životnosti stavby. Čiže ak by bola stavba daná do užívania až v roku 1990, avšak

vzhľadom na jej technický stav, znalec by musel znížiť predpokladanú životnosť stavby. Podľa názoru
znalca je stavba z 50 % opotrebovaná. Vychádzal z toho, že všetky prvky krátkodobej životnosti sú
opotrebované, t.j. na hranici fyzickej aj morálnej životnosti. Pokiaľ sa uvádzal iný rok 1972, 5 rokov je
rozdiel medzi tým čo tvrdí jedna a druhá strana. Stavba zhruba 8 rokov nie je v užívaní, tzn. určite sú
poruchové alebo všetky vnútorné rozvody, najmä tam kde je voda, systém vykurovania, rozvody, ktoré sa

nepoužívaním už behom 2 rokov stanú hrdzavé. Preto pre znalca bol rozhodujúci skôr technický stav a
opotrebenie, ktoré je podľa jeho názoru jednoznačne nad 50 % bez ohľadu na to, či by sa vychádzalo z
roku 1967 alebo 1972. Vyhláška stanovuje, že vek stavby sa stanovuje od právoplatného kolaudačného
rozhodnutia, ak nie je, vychádza sa z iného relevantného dokladu, ktorý je možné zaobstarať a ak nie
je, tak stanovuje sa vek stavby od skutočného užívania stavby. Znalec uviedol, že technický stav je nový

stav mínus opotrebenie. Rôzny vek stanovenia užívania stavby 5 rokov by sa premietol do zvýšenia
ceny predmetnej nehnuteľnosti, pretože čím je nižší vek, tým je nižšie opotrebenie, vyšší je technický
stav, tzn. konkrétne v tomto prípade tých 5 % pri by tej cene niekoľko tisícovej stavbe činilo 5 000 až 6
000 Eur pri sto tisícovej stavbe, približne 5 500 Eur. Pokiaľ by znalec prípadne zohľadňoval situáciu, že
vlastníkom pozemku je žalobca a stavba je teda v spoluvlastníctve viacerých osôb, uviedol, že trhová

cena je len jedna, čiže jedná sa o najpravdepodobnejšiu cenu v bežnom obchodnom styku vzhľadom
na miesto a čas. Pokiaľ ide o pozemok, tak nehnuteľnosť pre cudzieho nie je predajná bez pozemku
alebo len veľmi ťažko, je to až nereálne, aby bola takto predajná. Nevedel by si predstaviť záujemcu,
ktorý kúpi dom, kde má pozemok v inom vlastníctve. Pokiaľ by určoval cenu s pozemkom, bola by iná,
keďže by sa ešte pripočítaval ten pozemok, avšak vplyv na určenie všeobecnej ceny/hodnoty rodinného

domu to nemá. Znalec určoval cenu predmetnej nehnuteľnosti bez ceny pozemku. Znalec uviedol, že
jeho znalecký posudok sa líši od znaleckým posudkom Ing. Pastieroviča, tým, že rok užívania od kedy
sa počíta opotrebenie nehnuteľnosti bolo u Ing. Pastieroviča od roku 1972, t. j. hneď 5 000 Eur zo 100
000 Eur hodnoty približne a východisková hodnota ako je koeficient predajnosti 0,35 u Ing. Pastieroviča,
čiže tam to činí hneď rozdiel 10 %. Pre znalca je všeobecná hodnota z jeho znaleckého posudku

najpravdepodobnejšou hodnotou, ktorú by mala dosahovať nehnuteľnosť v bežnom obchodnom styku,
pretože keď by pripočítal k 45 000 Eur určených Ing. Pastierovičom a k tomu cenu pozemku približne
15 000 Eur, tak za tú cenu sa dá kúpiť takáto nehnuteľnosť aj v Lučenci. Znalec uviedol, že presondoval
aj internetové ponuky a má 30 rokov praxe, pričom pozná tento trh s nehnuteľnosťami. Pokiaľ ide ocenu pozemkov v Kalinove, obec predáva 1m2 za 10 Eur, čiže ak je to 30 á po 5 Eur by bola orientačná
cena 15 000 Eur.

30. Pri konfrontácii oboch znalcov znalec Ing. Pastierovič sa vyjadril k nižšiemu koeficientu, ktorý
bol použitý Ing. Lukáčom, že metodikou odporúčaný interval sa posudzuje od 0,2 do 0,3, avšak ak
je dopyt vyšší, je možné ho zvýšiť až do 0,45. Jeho voľba bola 0,35, keďže ako aj zhodne uviedol
znalec Ing. Lukáč dopyt bol vyšší ako ponuka. Ing. Pastierovič vzhľadom na občiansku vybavenosť
blízkosť okresných miest a ten dopyt, určil som 0,35 ten koeficient. Ing. Pastierovič pokiaľ ide o

prvky krátkodobej životnosti, ku ktorým sa vyjadril Ing. Lukáč, uviedol, že je pravda, že rodinný dom
bol bez vykonanej údržby, avšak tie interiérové prvky boli zmiešané, niektoré boli pôvodné, niektoré
boli rekonštruované. Kúpeľňa bola zrekonštruovaná jedna, bol tam sprchový kút, vanička, vodáreň bola
čas pôvodná, čerpadlo bolo nové, žalúzie na oknách boli nové. Čiže tieto prvky by sa zohľadňovali pri
analytickej metóde, kde by musela byť znalosť kedy jednotlivé interiérové prvky urobené, avšak keď sa
používa lineárna metóda, tak v tej amortizácii už je to zahrnuté životnosťou. Pričom obaja znalci použili

lineárnu metódu.

31. Ing. Lukáč k tomu uviedol, že rozdiel bol v tom, že on pri dobe začiatku využívania rodinného domu
z roku 1967, a Ing. Pastierovič z roku 1972 a pri lineárnej metóde sa rozdiel vo veku premietne do
výsledku, do výšky celkovej amortizácie.

32. Podľa Ing. Pastieroviča, ak by porovnával, že predmetný dom je bez pozemku tak v porovnaní s
trhovou cenou ostatných nehnuteľností, upozornil na druhý inzerát vo svojom znaleckom posudku, keď
je tam pozemok 661 m2 a pri tej cene 10 Eur za 1 m2 by zostala cena toho domu 60 000 Eur.

33. Ing. Lukáč pri zhodnotení nehnuteľnosť v inzeráte uvedenej v bode vyššie, uviedol, že na prvý
pohľad to síce vyzerá ako použiteľná vzorka, bolo by treba sa pozrieť konkrétne, vidieť ten dom zvnútra.
Inzerovaný dom je však evidentne v lepšom stave, najmä pokiaľ teda vidno z toho obrázku strešnú
krytinu, stierka vyzerá byť po zateplení, ale bolo by to treba vidieť aj v ktorej oblasti to je aj zvnútra.
Predmetná nehnuteľnosť (o ktorú sa jedná v tomto konaní) je zvnútra splesnená, rozvody sú v zlom

stave, pretože nie sú v užívaní a sú 50 ročné, strešná krytina je azbest a cement, a v súčasnosti sa treba
zbaviť azbestu. Cement v prípade rekonštrukcie je obrovský problém a to všetko má vplyv na predajnosť.

34. Ing. Pastierovič sa k tomu vyjadril, že na druhej strane jedná sa o menší dom a predmetný dom je
dvojbytový. Samozrejme môže znižovať tú cenu pokiaľ si to chcel niekto zrekonštruovať. Je však dôležité

pre dom sú 5 vecí: prvky dlhodobej životnosti a to základy, stropy, schodisko, strecha, zvislé konštrukcie.
A ostatné pokiaľ nebolo vetrané, tak tie plesne. Avšak v danom dome bolo čerpadlo robené, niečo mohlo
byťneskôrkúpeľňa,čižejeťažkopovedať,ktorýrozvodbolneskôrrobený,priobhliadkachsaneskúmala
funkčnosť týchto zariadení. Samozrejme výmena rozvodov je značnou položkou. Nová vodovodná
prípojka bola robená v roku 2009. V roku 2009 boli robené klampiarske konštrukcie, bola vykonaná

údržba okien, v roku 1995 bolo plynofikované formou radiátorov, že k tomu sa ťažko vyjadrovať.

35. Ing. Lukáč uviedol, že napr. pre Ing. Pastieroviča nepravdepodobné že v roku 1995 aby sa robilo
kúrenie, nakoľko sú tam použité rebrové radiátory, ktoré sa používali 20-30 rokov dozadu, v tom čase sa
už používali bežné panelové radiátory a vyslovil pochybnosť, že by majitelia v tej finančnej situácii volili

drahšiu variantu rebrových radiátorov. Podľa Ing. Pastieroviča je technický stav predmetného rodinného
domu nad 50 % či už 1967 alebo 1972 rok užívania a ja som tam nevidel stopy údržby, takže tvrdím,
že to opotrebovanie je nad 50 %. Chcem ešte uviesť, že aj vzhľadom na predajnosť sú dvojgeneračné
domy s dvoma bytovými jednotkami zle predajné, nie je o tom dopyt. Je plno domov voľných, čo boli
s dvoma bytovými jednotkami, či to znižuje alebo zvyšuje predajný potenciál, podľa neho v súčasnosti

skôr znižuje, ale predaj je aj vec šťastia. Je ťažko povedať jednoznačný názor, že toto platí a ostatné
všetko neplatí.

36. Ing. Pastierovič uviedol, že v jeho znaleckom posudku, je opotrebenie 46 %, lebo technická hodnota
je54%. Naotázkupripredloženíponuku8izbovéhodomuvpôvodnomstavevobciKalinovo,postavený

vroku1974zacenu42999Eur Ing.Pastierovičuviedol,ževjehoznaleckomposudkujetretíinzerát,kde
je rodinný dom za 90 000 Eur z roku 1965. V jeho posudku nebola porovnávacia metóda nehnuteľnosti,
boli tam len vložené tieto inzeráty ako názorný príklad možných predajov. Ak by mal znalec porovnateľné
kúpnopredajnézmluvy,moholbyurobiťporovnávaciumetódu. PodľaIng.Pastierovičvzmyslevyhlášok,príp. zákona o znalcoch je bežné, že rozdiel v znalecký posudkoch je 10.000,- Eur, lebo tie vyhlášky
umožňujú veľký subjektívny pohľad znalca na danú problematiku.

37. Znalec Ing. Lukáč uviedol k cenovému rozdielu v znaleckých posudkoch, že vyhláška umožňuje širší
záber, čiže obidva posudky sú v súlade s vyhláškou v tom rozmedzí, avšak čo je skôr na zamyslenie,
nie ani tých 10 000 Eur rozdiel, čo môže byť nepodstatný údaj, ale skôr 30 % rozdiel trhovej ceny,
lebo ak použil napríklad koeficient 0,35 tak síce neporuší vyhlášku ale jeho výsledok čo vyjde pre danú
nehnuteľnosť už nie je s trhovými podmienkami. Ročne podáva okolo 5-6 znaleckých posudkov. Pôsobí

odroku1988,30rokov,čižepodalpriemerne120znaleckýchposudkov.Vykonávapodnikateľskúčinnosť
ako osoba s licenciou pre projektovú činnosť v oblasti stavieb, čiže 80 % robí statiku, 20 % pozemné
stavby, tzn. či už rekonštrukcia, projekty alebo novostavby.

38. Znalkyňa Ing. Božena Hadadová keď vykonávala čerstvo geometricky zamerané pozemky v roku
2017 sa ešte len vysporiadaval pozemok pod predmetnými nehnuteľnosťami, preto dala koeficient

predajnosti v doporučenom rozmedzí max. 0,3. Podľa jej názoru vyššie koeficienty možno dať, len
vtedy keď je nehnuteľnosť dobrá aj v tom zmysle, že ten pozemok je vysporiadaný. Znalkyňa uviedla,
že rozhodnutie o prípustnosti stavby potvrdilo, keďže som aj ja robila na stavebnom úrade, že išli na
stavebný úrad, avšak nebol vysporiadaný pozemok, tak boli dve alternatívy, že buď im vydali len to
rozhodnutie o umiestnení stavby a už sa neriešilo stavebné povolenie alebo išli rovno ľudia na stavebné

povolenie a dodatočne si vyžiadali aj rozhodnutie o umiestnení stavby, čo bol aj tento prípad, v jeden
deň je vydané stavebné aj územné povolenie, takže znalkyňa vychádzala z tejto doby pri určení doby
užívania stavby. Pre znalca nie je tak dôležité kedy sa stavba dokončila fyzické, ale dôležité je kedy sa
začala a tie dva roky od vydania stavebného povolenia, lebo vtedy sa aj vydávali príspevky vo výške
10 000 korún, keď sa do dvoch rokov dokončila stavba, tak bol vo výške 10 000 korún. Pre znalca aj

keď nemá doklad o kolaudácii nie je dôležité či sa stavba celkom užíva alebo nie, či je dokončená,
lebo ona sa opotrebúva, aj keď nie je úplne dokončená, čiže ten prvý dátum pre potreby amortizácie
bolo obdobie kedy mala byť dokončená. Znalkyňa zisťovala, že okres Poltár sa vyznačuje znižovaním
počtu obyvateľov, tak si zisťovala ako je to v Kalinove, či sa tam stavia viac ako inde a zistila, že
je tam zvýšený záujem o pozemky na výstavbu nových domov. Zistila, že v obci je viacero starých

nevyužívaných domov a porovnávala si štatistiky obyvateľstva, kde zistila, že v roku 1996 bolo v obci
Kalinovo 2 318 obyvateľov, v roku 2012 ich bolo 2 194, v roku 2016 ich bolo 2 193, začiatkom roka
2018 ich bolo 2 182. Čiže za 10 rokov sa znížil počet obyvateľov o 136 obyvateľov. Takto znalkyňa
zistila, že tento stavebný boom sa týka pozemkov väčšinou nachádzajúcich sa na samotách, napr. teraz
je časť Močiar taká vychytená a možno sa to týka skôr výstavby rodinných domov rekreačného typu

za účelom lepšej dochádzky do Lučenca, avšak tým, že tam vidno viaceré staršie opustené domy, čo
zodpovedá úbytku obyvateľov, preto neuvažovala pri určení koeficientu o jeho zvýšení, ale ponechala
ho na 0,3 v rovnováhe, pričom kolega Lukáč a Pastierovič dali ešte vyšší tento koeficient 0,6 až
0,7. Pokiaľ ide o tú rekonštrukciu, tam sa uvažuje o 5 stupňoch, Ing. Lukáč dal priemernú 3 opravu,
znalkyňa dala rozsiahlejšiu, nakoľko sa domnieva, že v tom stave v akom je dom, by tam nikto nešiel

bývať bez rekonštrukcie. Pri určovaní koeficientu polohovej diferenciácie sa postupuje tak, že sa určuje
východisková hodnota, t.j. za koľko korún by sa dal takýto rodinný dom postaviť teraz, znalkyni vyšlo
166.000 Eur a Ing. Lukáčovi 158.000 Eur. Ďalej sa počíta technická hodnota, ktorá je nižšia kde sa
započíta amortizácia pri rodinných domoch je storočná životnosť. Pokiaľ sa počíta všeobecná hodnota,
tam sa vychádza z koeficientu polohovej diferenciácie, kde vyhláška hovorí 0,2 až 0,3 s poznámkou,

že pokiaľ je tam zvýšený záujem o trh v obci môže sa zvýšiť o 0,15, tak ja neviem ako to kolega
si odôvodnil. Podľa znalkyne pokiaľ je koeficient polohovej diferenciácie od 0,2 do 0,3 a potom sa
zohľadňujú súčasný technický stav, dopravné vzdialenosti, príslušenstvo, tak na konci je možné dať
povyšujúce alebo ponižujúce faktory. Znalkyňa ich nepoužila a nezvýšila celkový koeficient polohovej
diferenciácie lebo ten dáva ak je usporiadaný pozemok, vtedy dáva aj koeficient 0,35 pretože Kalinovo

je bližšie k Lučencu a je atraktívnejšie ako celý zvyšok okresu Poltár. Pretože nehnuteľnosť nebola s
vysporiadaným pozemkom, čo by bol dôvod na ponižujúci koeficient, tak znalkyňa ho nedala, lebo by to
bol dôvod druhý krát na ponižujúci faktor. Znalkyňa nešla na zvýšenie celkovej polohovej diferenciácie,
lebo v celom okrese Z. dáva koeficient 0,3, ale v Kalinove dáva 0,35, lebo je bližšie k Lučencu. Keďže sa
jedná o nevysporiadaný pozemok, a znalkyňa dala koeficient polohovej diferenciácie 0,3, už ponižujúci

koeficient nedala. Pokiaľ ide o otázku začatia užívania nehnuteľnosti, podľa znalkyne vidno, že ten dom
je jednoliaty, nie sú tam nejaké prvky, ktoré by svedčili o tom, že bol robený etapovito, jedine kúpeľňa je
rekonštruovaná s príspevku pre starších ľudí čo sa dával pre ich matku, ale podľa znalkyne je celý dom
akoby naraz urobený, max. do roku 1968-1969, avšak nie je to dôležité pre znalca, lebo tá amortizáciapokiaľ je v tom rozhodnutí o prípustnosti stavby, čo je stavebné povolenie na dnešné časy bolo vydané
06.03.1964 s tým, že má byť stavba dokončená do 06.03.1966, tak tá stavba sa vlastne opotrebúva tak
či tak, a keď je nedostavaná, tak o to viac. V usmernení ak je stavebné a kolaudačné rozhodnutie, tak

v tom kolaudačnom je do termínu ako určil stavebné povolenie, tak sa počíta amortizácia od dátumu
kolaudácie. Ak je kolaudačné neskôr urobené, napr. že sa predĺžila stavba o 2-3 roky, tak od určeného
termínu v stavebnom povolení. V otázke amortizácie si všetci traja znalci dali vlastné iné hodnoty. Podľa
znalkyne sa má vychádzať z kolaudačného rozhodnutia, ale pokiaľ nie je, tak musí znalec vychádzať z
iných podkladov v súlade s tým územným rozhodnutím, že stavba mala byť dokončená do dvoch rokov.

Pán Lukáč si dal amortizáciu o rok ďalej, čo by znalkyňa nevylučovala, ale už podľa Ing. Pastieroviča ten
1972rokjeužpodľaznalkyneprílišneskoro.Ohľadomnevysporiadaniapozemkuvčaseuskutočňovania
znaleckého pozemku znalkyňa nahliadla do LV, kde je zapísaná stavba a kde bolo napísané, že právny
stav pozemku nie je evidovaný a boli tam dvaja spoluvlastníci a ďalej z geometrického plánu, ktorý je v
jej znaleckom posudku kde nie je doložený vlastnícky stav, je tam množstvo parciel a rôznych vlastníkov.
Je písaný len užívateľ žalobca. Preto znalkyňa pokiaľ by dala koeficient polohovej diferenciácie 0,35,

musela by som dať ponižujúce faktory. Za vysporiadaný pozemok považuje keď sú rovnakí vlastníci
stavby a pozemku, lebo keby prišiel záujemca o kúpu, tak by musel aj s jedným aj s druhým rokovať s
dvoma vlastníkmi, takto by som povedala, že predmetom pojednávania je určitý podiel a vlastník tohto
podielu by mal mať spoluvlastníctvo aj na pozemku. Takto je tam komplikovanejší právny vzťah. Pokiaľ
ide o porovnanie so znaleckým posudkom Ing. Lukáča a Ing. Pastieroviča, znalkyňa pri zbežne som

sa pozrela na znalecký posudok Ing. Pastieroviča, bola technická hodnota vyššia u znalkyne a Ing.
Pastierovič si teda ako keby vybral tú vyššiu technickú hodnotu v jej posudku a u Ing. Lukáča, vyššie
koeficienty. Znalecký posudok Ing. Pastieroviča jej pripadal ako kombinácia dvoch znaleckých posudkov
(znalkyne a Ing. Lukáča) s tými najvyššími hodnotami.

39. Svedkyňa C. D. je manželkou žalobcu a majú dobré vzťahy. So žalovanou má zlé vzťahy. Najvyššie
dosiahnuté vzdelanie má učňovku, sklársku a strednú školu ako kuchárka. Je starobná dôchodkyňa.
Užívam lieky čo sa týka neurológie a psychiatrii, ale týkajú sa ukľudnenia, neovplyvňujúce jej schopnosť
vypovedať.Keďžeobývalištyridomyodsvokrovcov,mysmenajviacimpomáhali,alenemôžempovedať
aj ostatní pomáhali. Keď zomrela svokra, tak tam nabehla pani žalovaná, jej manžel, pani O., vyvŕtali

zámky, vykradli všetko aj sporák, ktorý požičal svokre môj syn. Keďže manžel mal 49 % domu, tak sme
sa rozhodli, že vyplatíme ostatných súrodencov, zaslali sme výzvy, 2 sestry sme vyplatili, avšak pani G.
miesto 7 000 Eur ako ostatní, chcela 9 000 Eur, lebo, že ona je najmladšia a začala robiť prieky až sme
sa dostali pred súd. Ona neuznávala ani jedného ani druhého znalca, teraz bol tretí. Podľa jej vedomostí
a susedovcov do roku 1967 sa postavil dom a všetko prebehlo, bolo vybudované naraz aj oplotenie aj

prístavby. Vie to podľa toho, že v tom roku bola v D. slintačka, je to zapísané aj v kronike a svokor bol v
tom čase zavretý na družstve mesiac, lebo tam robil ošetrovateľa dojníc a najstaršia sestra sa vydávala
a na tom dvore bola svadba najstaršej sestry v 1970, takže nemohol byť ten dom v 1972 dokončený. Vie
to z rozprávania manžela a susedov C.F., W., I., D., O. a takmer celej ulice. S manželom sa zoznámila v
roku 1974. Garáž vybudovali s manželom v čase jej vydaja v roku 1976. Nerobila sa žiadna nová kotolňa,

len do zeme sa vyhĺbila jama aby tam išiel dole kotol a spravila sa priečka a tam ďalej je plynový kotol.
V roku 1989 keď sa z tade preč presťahovali a tak 5 rokov už tam bola tá dreváreň. Vzadu dreváreň je
zhnití a chlieviky z dreva to stavali s manželom, keď sme tam bývali. Chovali tam prasiatka, keď tam
bývali. Ústredné kúrenie s radiátormi, vybavovali s manželom v Detvianskej Hute, oni nám to doviezli a
jej bratranci F. to robili v roku 1985. Plynovú prípojku vybavovali so svokrovcami v roku 1990. Nevytrhali

vypínače, lebo založili nové farebné a tie si potom zobrali. Pán G. tam založil len tie staré. Batérie vôbec
nebrali, lebo to si už kúpil nové a dreváreň tam bola, manžel býval o 4 domy.

40.Žalovanápopieralavyjadreniasvedkynestým,žeklame.Dreváreňtamužnebolakeďsaodsťahovali
a vytrhali zásuvky, lustre pobrala, batérie a vypínače. Jej manžel to bol ručne prekladať. Oni nechali to

oplesneté poschodie, steny a 15 rokov sa nerozprávali s jej rodičmi.

41. Svedok B. G., je švagor žalobcu, v minulosti tie vzťahy boli dobré, teraz sú zlé. Žalovaná je jeho
manželka. Do domu sa nasťahoval od roku 1980 keď som tam prišiel. Od toho obdobia sa urobilo

ústredné kúrenie, plynofikovalo sa, urobili sa vonkajšie žalúzie, urobili sa aj drevárne vo dvore a v
záhrade. Bolo zavedené čerpadlo na vodu, zariadenie, t.j. ide len rúra do studne, žalúzie, žľaby a zvody
a vchodové dvere v zátiší robil stolár na mieru, boli spevnené chodníky, dorobená plynofikácia, bola
zrekonštruovaná kúpeľňa. Dedičia chceli predať predmetný dom, dali to do realitnej kancelárie, kde bolosobne prítomný žalobca a pán Martinský z realitnej kancelárie a ja, kde sa dohodli na cene 47 000 Eur
s čím súhlasil žalobca. Bol tam problém ešte s nevysporiadaným pozemkom, preto pán Martinský to mal
zabezpečiť s tým, že dom sa predá, na čo s manželkou dali 500 Eur, čo sa vysporiadalo a v dobrej viere

sa ten pozemok napísal na žalobcu. Súdom nariadený znalec, mal dosť jednostranný pohľad na vec
a údaje od neho s manželkou nebral do úvahy, pričom chceli, aby to dal dodatkom. Ústredné kúrenie
bolo realizované firmou, bývalý svokor to zadal nejakej firme, pričom to realizovali F.. Svedok trval nato,
že plynofikácia bola robená v roku 1995. Po predložení písomnej faktúre svedok upravil svoje tvrdenie,
že bola urobená skôr, ale do prevádzky bola daná až v roku 1995. Rekonštrukcia kúpeľne bola podľa

svedka robená v roku keď zomrel svokor. Pričom rekonštrukcia prebiehala tak, že dcéra zabezpečila
všetky technické veci a švagriná K. zabezpečila majstrov. Po predložení písomných dokladov svedok
doplnil svoje vyjadrenie a uviedol, že boli problémy s doložením dokladov, pán I., ktorý realizoval to
dobre, myslím, že on je starosta teraz niekde, ale do toho vstúpil pán D. a začal robiť nákupcu pre pána I..
Nakúpil si veci, ktoré mal potom pán I. problém dokladovať pred sociálnou poisťovňou nákupy aj prácu,
jednalo sa napr. o záchod a nakúpil žalobca napr. záchodovú misu a s tým bol problém to dokladovať

potom pre sociálnu poisťovňu.

42. Znalec Ing. Pastierovič na základe žiadosti žalovanej a žalobcu sa vyjadril písomne k výpovedi
znalkyne Ing. Boženy Hadad nasledovne, že pri posúdení všetkých troch posudkov je zrejmé, že v
technických výpočtoch a parametroch nie sú výraznejšie rozdiely. Rozdielnosť záverov ohodnocovania

je vyjadrený v dvoch oblastiach a to vek stavby a voľba priemerného koeficientu polohovej diferenciácie
(koeficient predajnosti). K veku stavieb znalec uviedol, že z archívnych dokladov sa zachovalo len
rozhodnutie o umiestnení stavby z 06.03.1964 a rozhodnutie o prípustnosti stavby domu (stavebné
povolenie vydané 06.03.1964). Z toho istého dátumu je predbežný rozpočet a pripravenosť stavebných
nákladov o výške 90 000 Sk. Všetky doklady sú teda len preukázaním plánovania budúcej stavby a

neexistuje žiadny písomný doklad, že stavba skutočne bola začatá v roku 1964 a vôbec niekedy začala.
Znalec nemá oprávnenie vyslovovať domnienky, pretože nemá žiadny preukázateľný doklad o tom, či
sa stavba začala stavať hneď po vydaní stavebného povolenia. Výpoveď znalkyne Ing. Hadadovej,
ktorá má v tomto smere skúsenosti, pretože pracovala na stavebnom úrade stanovila vek odhadom od
roku 1966 považuje za jej subjektívny odhad. V takomto prípade podľa znalca, musí znalec požadovať

od účastníkov konania a iných svedkov písomné čestné vyhlásenia o začatí užívania stavby. Pričom
znalec vychádzal z čestného vyhlásenia spoluvlastníčky domu s tým, že dom bol daný do užívania v
roku 1972. Rozdielnosť posúdenia veku stavieb spôsobila následne rozdielnosť stanovenej technickej
hodnote stavieb znaleckých posudkov. Voľbu priemerného koeficientu polohovej diferenciácie 0,30 u
Ing. Hadadovej a Ing. Lukáča alebo 0,35 v posudku znalca Ing. Pastieroviča zdôraznil, že tvrdenie Ing.

Hadadovej voľby tohto koeficientu od 0,2 do 0,3 sa nezakladá na pravde. Platné vyhláškové znenie
vyhlášky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku aj príloha č. 3 o nehnuteľnostiach
neurčuje znalcovi žiadne predpísané koeficienty a ponecháva voľbu priemerného koeficientu polohovej
diferenciácie na znalcovi a jeho posúdení miestnych pomerov a predajnosti. Jediným podkladom, ktorý
je uvedený koeficient metodicky, t.j. nezáväzne doporučoval, je materiál, ktorý zrejme mala na mysli

Ing. Hadadová s názvom metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb, ktorá bola
vypracovaná Ústavom súdneho inžinierstva v roku 2001 pre potreby Slovenskej sporiteľne, a.s. na
komerčné poskytované hypotekárne úvery. V znaleckej praxi je už dávnejšie všeobecne známe, že táto
doporučovaná metodika je použiteľná len orientačne a dávno nie je aktuálna. Pre jej použite je zjavne
pohodnotenie cien nehnuteľnosti v prospech banky a tým zrejmé umelo zvyšované riziko banky pri

poskytovaní úverov. V posudku Ing. Hadadovej aj v posudku Ing. Lukáča sa to v plnom rozsahu prejavilo
napr. tým, že nehnuteľnosť podľa ohodnotenia Ing. Hadadovej postavených na dnešných cenách za
166.000 Eur po zohľadnení amortizácie s technickou hodnotou 75.000 Eur by mala byť predajná v danej
lokalite 32.800 Eur. Toto výrazné podhodnotenie východiskovej technickej hodnoty podľa názoru Ing.
Pastieroviča nezodpovedá trhu s nehnuteľnosťami v danej lokalite ako je obec Kalinovo. Zdôvodnenie

znalkyne, že v obci Kalinovo aj ona s prihliadnutím na polohu blízko okresnému mestu Lučenec
bežne používa koeficient 0,35 a koeficient znížila vzhľadom na nevysporiadaný pozemok považuje za
nesprávny záver. Väčšinový vlastník domu v podiele 33/40-in je plným vlastníkom pozemkov zapísaných
v registri „C“ katastra nehnuteľností, teda vysporiadanie pozemkov je skôr v prospech žalobcu. V
žiadnom prípade to, že žalobkyňa nie je spoluvlastníčkou pozemkov, by nemala znižovať hodnotu

jej podielu na dome. Ani jeden z kolegov znalcov sa vo svojich posudkoch nezaoberal porovnaním
svojich záverov s reálnym prieskumom trhu s porovnateľnými nehnuteľnosťami v danom mieste a
čase, čo znalec vo svojom posudku uviedol, že v čase jeho hodnotenia bolo na internetovom portáli
„TopRealiy“ inzerovaných 10 predajov rodinných domov v obci D., z ktorých 3 vybrané naj podobnejšieuviedol v prílohovej časti posudku. Tieto inzeráty podľa jeho názoru preukázateľne, t.j. po odpočítaní
predpokladanej hodnoty pozemkov dokumentujú predajné ceny domov v Kalinove. Preto na svojom
znaleckom posudku trvá.

43. Podľa § 2 písm. g), h) vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z o stanovovaní všeobecnej hodnoty majetku:
g) Všeobecnou hodnotou majetku výsledná objektivizovaná hodnota majetku, ktorá je znaleckým
odhadomnajpravdepodobnejšejcenyhodnotenéhomajetkukudňuohodnoteniavdanommiesteačase,
ktorú by tento mal dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci

aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie
je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. h) objektivizáciou
znalecké stanovenie všeobecnej hodnoty majetku zohľadňujúce technický stav, vplyv trhu, ekonomické
vplyvy a iné špecifické faktory.

44. Podľa § 2 zákona č. 87/1955 Zb. o stavebnom poriadku (účinný od 01.01.1959 do 30.09.1976):

Stavby a stavebné práce možno prevádzať len podľa predpísanej projektovej a rozpočtovej
dokumentácie.

45.Podľa§9ods.2zákonač.87/1955Zb.ostavebnomporiadku(účinnýod01.01.1959do30.09.1976):
Stavebným úradom je a) výkonný orgán miestneho národného výboru, ktorý má riadne vybudovanú

stavebnú službu a ktorý určí rada krajského národného výboru po vypočutí rady okresného národného
výboru vyhláškou v úradnom liste, b) inak výkonný orgán okresného národného výboru.

46. Podľa § 10 ods. 1 zákona č. 87/1955 Zb. o stavebnom poriadku (účinný od 01.01.1959 do
30.09.1976): Pred začatím stavebných prác je stavebník povinný požiadať stavebný úrad o vydanie

prípustnosti stavby a predložiť predpísanú dokumentáciu.

47. Podľa § 11 ods. 2 zákona č. 87/1955 Zb. o stavebnom poriadku (účinný od 01.01.1959 do
30.09.1976): Pri ostatných stavbách vydá stavebný úrad rozhodnutie o prípustnosti stavby, rozhodne v
ňom o námietkach účastníkov konania a určí záväzné podmienky pre prevedenie stavby.

48. Podľa § 142 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“): Ak nedôjde k dohode,
zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom
na veľkosť podielov a účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za
primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla

účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec
žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

49. Podľa § 205 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“): Listiny vydané
orgánmi verejnej moci v medziach ich právomoci, ako aj listiny, ktoré sú osobitným predpisom vyhlásené

zaverejné,potvrdzujúpravdivosťtoho,čosavnichosvedčujealebopotvrdzuje,akniejedokázanýopak.

50. Súd vychádzajúc zo zisteného skutkové stavu za aplikácie vyššie uvedených právnych predpisov
uzatvára. Medzi stranami sporu nebolo sporné, že nehnuteľnosti nie je možné rozdeliť, pretože žalobca
aj žalovaná boli zajedno v tom, že predmetná nehnuteľnosť má byť vo výlučnom vlastníctve žalobcu ako

väčšinového vlastníka. Medzi stranami sporu však nedošlo k dohode o vyporiadaní spoluvlastníctva, pre
spor o výšku primeranej náhrady za spoluvlastnícky podiel žalovanej k predmetnej nehnuteľnosti. Súd si
teda osvojil zhodné skutkové tvrdenia ohľadne spôsobu vyporiadania spoluvlastníctva tak, že rozdelenie
veci nie je dobré možné a predmetná nehnuteľnosť sa prikáže do výlučného vlastníctva žalobcu ako
väčšinového spoluvlastníka v súlade s § 142 OZ.

51. Pokiaľ ide o primeranú náhradu za prevedený spoluvlastnícky podiel 7/40 žalovanej, v tejto otázke
bol medzi stranami spor o jeho výšku. Žalobca pôvodne navrhoval v konaní čiastku 5.740,- Eur v súlade
s ním predloženým súkromným znaleckým posudkom č. 13/2017 znalkyne Ing. Boženy Hadadovej,
neskôr súhlasil aj s čiastkou, ktorá by zodpovedala ohodnoteniu podľa znaleckého posudku Ing. Zoltána

Lukáča č. 3/2018 vykonaného v súdnom konaní. Žalovaná s navrhnutou čiastkou nesúhlasila, pôvodne
požadovala 9.000,- Eur, neskôr súhlasila so sumou 7.000,- Eur resp. podľa súkromného znaleckého
posudku r. 58/2018 Ing. Štefana Pastieroviča, ktorý predložila súdu. Súd tak posudzoval aj relevantnosťjednotlivých znaleckých posudkov, na základe ktorých určoval primeranú výšku náhrady pre žalovanú
za jej spoluvlastnícky podiel.

52. Ako súd zistil po oboznámení sa so znaleckými posudkami, námietkami strán sporu a z výsluchov
znalcov, rozdiely vo výsledných cenách spôsobili 2 hlavné činitele a to vek stavby a voľba priemerného
koeficientu polohovej diferenciácie. Znalecký posudok Ing. Hadadovej určoval začiatok užívania
predmetnej stavby od roku 1966. Znalecký posudok Ing. Lukáča určoval začiatok užívania predmetnej
stavby od roku 1967 a znalecký posudok Ing. Pastieroviča vychádzal zo začiatku užívania predmetnej

stavby od roku 1972. Súd v danom prípade prihliadal na to, že podľa zistených a preukázaných
skutočností právny predchodca žalobcu a žalovanej Matúš Kurčík podal žiadosť o vydanie prípustnosti
stavby predmetného rodinného domu, na základe čoho bolo vydané Rozhodnutie o prípustnosti stavby
rodinného domu zo 06.03.1964. Podľa tohto rozhodnutia musela byť stavba dokončená úplne do
06.03.1966. Zároveň bolo vydané Rozhodnutie o umiestnení stavby zo dňa 06.03.1964, podľa ktorého
stratilo rozhodnutie platnosť ak sa stavba nezačne do 2 rokov od vydania rozhodnutia. V čase vydania

týchto verejných aktov a teda aj v čase dokončenia stavby bol v platnosti a účinnosti zákon č. 87/1958
Zb. o stavebnom poriadku, ktorý až v roku 1976 nahradil aj v súčasnosti platný zákon č. 50/1976 Zb.
o stavebnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon). Podľa § 2 zákona č. 87/1958 Zb. sa
mohli stavby prevádzať len podľa rozhodnutia o prípustnosti stavby a podľa predpísanej projektovej a
rozpočtovej dokumentácie. Zároveň podľa § 10 ods. 1 zákona č. 87/1958 Zb. musel stavebník požiadať

stavebný úrad o vydanie rozhodnutia o prípustnosti stavby (a predložiť predpísanú dokumentáciu).
Stavebný úrad na základe žiadosti vydal rozhodnutie o prípustnosti stavby a určoval záväzné podmienky
pre prevedenie stavby (§ 11 ods. 2 zákona č. 87/1958 Zb.). Takto na základe citovaných právnych
predpisov a Rozhodnutia o prípustnosti stavby zo dňa 06.03.1964 možno logicky dôjsť k záveru, že
predmetné rozhodnutie vydané v súlade s právnymi predpismi určilo záväzne, že stavba musela byť

úplne dokončená do 06.03.1966. Obsah uvedenej listiny sa tak v zmysle § 205 CSP považuje za
pravdivý. Súd ďalej v rámci právneho posúdenia skutkových tvrdení vzal do úvahy, že samotný zákon č.
87/1958 Zb. ako predchodca zákona č. 50/1976 Zb., t. j. aj v súčasnosti platného a účinného stavebného
zákonanarozdielodsvojho„nástupcu“jeveľmistručný(obsahujelen33paragrafov)aneupravujevôbec
kolaudáciu stavieb. Vzhľadom nato súd nepovažoval za skutočnosť, ktorú by bolo nevyhnutné úradne

preukázať (ako vyplynulo z vyjadrení znalca Ing. Pastieroviča a žalovanej, keď kolaudačné rozhodnutie
chýba), že došlo ku prípadnej kolaudácii neskôr, nakoľko z hore uvedených dôkazných prostriedkov
možno zistiť pre rozhodnutie relevantné skutočnosti o čase dokončenia stavby. Súd má tak zato, že
uvedený dátum dostavby predmetného rodinného domu tak upravovalo Rozhodnutie o prípustnosti
stavby rodinného domu zo dňa 06.03.1964 a to určilo záväzne ukončenie stavby do 06.03.1966 podľa

§ 11 ods. 2 zákona č. 87/1958 Zb. Žalovaná síce predložila čestné vyhlásenie jedenej zo súrodencov
sestry oboch strán sporu W. P., ktorá v ňom uvádza, že predmetný rodinný dom sa začal užívať až po
roku 1970. Žalobca však nato, predložil čestné prehlásenia susedov A. I., W. D., O. W., C. C. W. W.
O., ktoré obsahujú ich spomienky a tvrdia, že predmetný rodinný dom sa začal užívať v resp. od roku
1967. Vzhľadom na vyššie uvedené sú čestné vyhlásenia susedov o užívaní rodinného domu právnymi

predchodcami strán sporu, t. j. od roku 1967 v logickej zhode s tzv. verejnou listinou - Rozhodnutím o
prípustnosti stavby rodinného domu a ukončení výstavby rodinného domu do 06.03.1966, ktorej obsah
nebol žalovanou účinne vyvrátený na rozdiel od tvrdenia žalovanej o užívaní rodinného domu od roku
1972resp.čestnéhovyhláseniajejsestryoužívanídomuodroku1970. Dôkaznéprostriedkypredložené
zo strany žalovanej tak nevyvrátili obsah verejnej listiny a žalobcom predložených čestných vyhlásení.

Ostatne ako aj bolo zistené z výsluchu znalca Ing. Lukáča je podstatná pre výpočet technickej hodnoty a
začiatku amortizácie (1% z ceny dole za každý rok) skutočnosť dokončenia domu, lebo by mohlo dôjsť
aj k situácii, že rodinný dom postavený v 60-tych rokoch by sa napr. začal užívať až v 90-tych rokoch
a logicky by nemal počítanú amortizáciu až od 90-tych rokoch a tým vyššiu hodnotu ako napr. domu
dokončený v 90-tych rokoch a užívaný okamžite. Pokiaľ ide o zaslania požadovaných údajov v obci D.

(na č.l. 230) z ktorých vyplývalo, že W. P. má trvalý pobyt od 03.11.1970 na adrese D., S. XXX/XX, O. D.
má trvalý pobyt D., I. XX od 27.01.1967 do 27.12.1996 a v D. I. XX od 27.12.1996. A. D.Í. má trvalý pobyt
D., I. XX od 02.05.19564 do 25.08.2010. A. D. má trvalý pobyt D., I. XX od 02.05 1956 do 02.09.2009,
súd na ne neprihliadal, nakoľko z dokumentu Zaslania požadovaných údajov obce D. (na č.l. 247) obec
Kalinovo oznámila, že údaje o trvalom pobyte čerpali z evidencie údajov o osobách z Regob, pričom

nevedia posúdiť, kedy boli nahlásené. a pravdepodobne sa jedná o omyl.

53. Na základe vyššie uvedeného záveru súdu o ustálení dobe dokončenia nehnuteľnosti a jej užívania
od roku 1966 resp. 1967 preto súd nemohol vziať do úvahy závery znaleckého posudku č. 58/2018Ing. Pastieroviča, pretože tento znalecký posudok ohodnocuje technickú hodnotu na základe začiatku
amortizácie rodinného domu od roku 1972 (znalec vychádzal len z tvrdení žalovanej). Pokiaľ ide o
znalecký posudok Ing. Hadadovej č. 13/2017, tento počíta síce so začiatkom užívania domu od roku

1966, vzhľadom však nato, že od doby jeho vyhotovenia t. j. 10.03.2017 ku dňu rozhodnutia súdu
uplynula doba dlhšia než 1 rok súd uprednostnil závery znaleckého posudku Ing. Lukáča č.3/2018 ako
aktuálnejšieho znaleckého posudku, s ktorého závermi žalobca vyjadril súhlas v priebehu konania. Tento
znalecký posudok počíta technickú hodnotu domu od roku 1967, ktorý je v súlade vyššie uvedenými
závermi súdu. Znalec určil všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti 34.300,- Eur. Žalovanej tak ako podielovej

spoluvlastníčke 7/40 pripadá hodnota vypočítaná vydelením (34.300 : 40) x 7, t. j. 857,50 x 7 = 6.002,50
Eur. Túto čiastku súd priznal žalovanej na vyrovnanie jej spoluvlastníckeho podielu a zaviazla žalobcu,
aby ju uhradil v lehote 10 dní od právoplatnosti rozsudku ako žalobca žiadal v petite.

54. Žalovaná uviedla nasledovné námietky k znaleckému posudku Ing. Lukáča (okrem námietke k
začiatku doby užívania nehnuteľnosti s ktorou sa súd vysporiadal vyššie), že plynová prípojka má

byť pripočítaná dodatkom. Ďalej má byť dopočítaná výmera plynovej kotolne a kotolne a na pevné
palivo a zvýšený koeficient polohovej diferenciácie, lebo sa jedná o obec so zvýšeným záujmom o
kúpu nehnuteľnosti, výhodnú polohu v blízkosti mesta Lučenec a vzhľadom na veľkosť a vybavenosť
obce a štruktúru obyvateľstva. Ďalej pri výsluchu znalca namietal nezapočítanie prípojky kanalizácie,
spevnených kamenných plôch. K uvedenému znalec uviedol, že plynová prípojka po regulačnú skrinku

je vo vlastníctve plynárov. Preto to nemohol oceniť ako samostatnú plynovú prípojku. Pokiaľ ide o
kotolňu znalec uviedol, že táto nie je súčasťou rodinného domu, je to iná stavby s charakterom drobnej
stavby. Jej započítanie do ceny rodinného domu by bola chyba a slúžila by len umelému zvýšeniu
ceny rodinného domu. Započítanie plynového kotla do ceny rodinného domu je v súlade s znaleckou
metodikou, pretože slúži výlučne na vykurovanie rodinného domu a nie na vykurovanie vedľajšej stavby.

Ohľadom koeficientu polohovej diferenciácie (nazývaným aj koeficient predajnosti) znalec uviedol, že
vychádzal zo záväznej metodicky Ústavu súdneho inžinierstva v Žiline v stanovenom rozptyle od 0,2 do
0,3. Znalec využil hornú hranicu daného intervalu. Nezáväzná metodika z odbornej literatúre znalectvo
uvádza interval od 0,2 do 0,5. Tieto koeficienty prichádzajú do úvahy, keď trh vykazuje anomálie vo
veľkých mestách, kde sa trh vyvíja rýchlejšie. V prípade obce Kalinovo sú určité typy nehnuteľností

vyhľadávané keďže ponuka nie celkom uspokojuje dopyt. Jedná sa len o určité typy nehnuteľností ako
sú byty, lepšie domy. Pokiaľ už v uvedenom koeficiente dal hornú hranicu, nebol dôvod zvyšovať ho,
nakoľko to pripadá do úvahy len v prípade ak je v danej lokalite veľmi výrazný záujem, ale nie je nič na
predaj, čo nebol prípad uvedenej nehnuteľnosti.

55. Súd vyššie uvedené vyjadrenia znalca na námietky žalovanej považoval za logické, a riadne
odôvodnené, preto námietky žalovanej nepovažoval za dôvodné a znalecký posudok takto nie je
spochybnený (a to ani výpoveďami svedkov, ktoré neboli relevantné k posudzovaným skutočnostiam
súdu). Žalovaná správnosť tvrdení znalca Ing. Lukáča inými prostriedkami skutkovej obrany nevyvrátila.
Súd poukazuje nato, že v zmysle § 2 písm. g) a h) vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. je

všeobecná hodnota majetku výsledná objektivizovaná hodnota majetku, ktorá je znaleckým odhadom
najpravdepodobnejšej ceny hodnoteného majetku ku ohodnotenia v danom mieste a času, ktorú by
tento mal dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže. Za objektivizáciu sa považuje znalecké
stanovenia všeobecnej hodnoty majetku zohľadňujúce technický stav, vplyv trhu, ekonomické vplyvy
a iné špecifické faktory. V zmysle ustálenej judikatúry (napr. rozsudok Najvyššieho súdu SR sp.

zn. 5Cdo 169/95, ZSP 12/1996 in Horváth E.: Judikatúra vo veciach podielového spoluvlastníctva,
Wolters Kluwer s.r.o. 2014, s. 181) je primeranou náhradou za spoluvlastnícky podiel hodnota podielu
určená ako všeobecná cena, ktorá nevyjadruje len cenu určenú v závislosti od druhu stavby, použitých
materiálov, vybavenosti, konštrukcie, údržby veku, výmery, kultúry, bonity pozemku ale aj situácie na
trhu s nehnuteľnosťami v danom mieste. Znaleckým posudku Ing. Lukáča bola určená táto všeobecná

hodnota, ktorá nebola účinne spochybnená žalovanou. Znalec dostatočne podľa súdu vysvetlil, aký
je stav predmetnej nehnuteľnosť vzhľadom na jej neužívanie a zničenie rozvodov, čo znižuje jeho
technickú hodnotu. Preto nemohli byť porovnateľné iné inzerované ponuky uvedené v znaleckom
posudku Ing. Pastieroviča, nakoľko išlo o užívané rodinné domy. Toto ohodnotenie súd nepovažoval za
spochybnenéaniodhadomrealitnejmaklérky,ktoráohodnotiladomlennazákladevonkajšiehopohľadu,

pričom nevidela dom zvnútra a nedisponuje kvalifikáciou na podanie všeobecnej hodnoty majetku na
základe objektivizácie ako to stanovuje vyhlášky č. 492/2004 Z. z. Navyše z jej odhadu vyplýva, že
ňou odhadovaná cena je vrátane pozemkov a priľahlých pozemkov na ktorých nehnuteľnosti ležia.
To sa týka aj samotných inzerátov predložených Ing. Pastierovičom a žalovanou, kde je zrejmé, že vdaných prípadoch t. j. inzerátoch sú súčasťou aj pozemky na ktorých predmetné nehnuteľnosti ležia.
Súd poznamenáva, že ceny v inzerátoch len odzrkadľujú očakávania predávajúcich, nie sú to však
zvyčajne ceny, za ktoré sa nehnuteľnosti aj reálne predávajú. Len porovnaním kúpnych zmlúv za ktorých

by boli obdobné domy predané, by mohla byť posudzovaná kúpna cena predmetnej nehnuteľnosti
porovnávacou metódou. Tieto podklady však neboli k dispozícii. Súd v tejto súvislosti uvádza, že
žalovaná neuviedla iné skutočnosti, ktoré by spochybňovali uvedený znalecký posudok, pričom jej táto
povinnosť vyplýva z jej procesného postoja popierajúceho nárok žalobcu týkajúci sa výšky vyrovnacieho
podielu.Jejpovinnostitvrdiťtakzároveňzodpovedápovinnosťprípadnésvojetvrdeniariadnepreukázať.

Nakoľko k takémuto preukázaniu tvrdení nedošlo, je procesným dôsledkom neúspech žalovanej v spore.
Z uvedených dôvodov tak súd rozhodol, ako je uvedené vo výroku rozsudku.

56. Podľa § 255 ods. 1 CSP: Súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

57. Rozhodnutie o nároku o trovách konania vychádza zo zásad podľa § 255 ods. 1 CSP. Súd úspech

vo veci skúmal z hľadiska uplatneného právneho nároku ako aj výšky priznaného nároku. Pokiaľ ide o
uplatnený nárok súd dáva za pravdu žalovanej, že táto súhlasila už pred začiatkom súdneho konania
ako aj v jeho priebehu s tým, aby nehnuteľnosť pripadla žalobcovi. Pokiaľ však ide o výšku primeranej
náhrady nesúhlasila s pôvodným návrhom žalobcu (7.000,-Eur) a žiadala viac (9.000,- Eur). Tým, že
trvala na tom, aby jej bolo priznané viac, než žalobca jej núkal, spôsobila spor vo veci, čím žalobcovi

ale aj sebe spôsobila trovy konania. Na tom nič nemení, že dodatočne už po začatí konania žiadala len
7.000,- Eur v čase, keď žalobca na základe znaleckého posudku núkal už iba 5.740,- Eur. V prípade
plnenia primeranej náhrady totiž táto výška závisela od znalecky ocenenou cenou a úvahe súdu a preto
žalobca bol úspešný, čo do základu. Navyše aj ním ponúkaná cena bola bližšia súdom určenej cene,
než cena vyžadovaná žalovanou. Takto v zmysle zásady úspechu má žalobca nárok na plnú náhradu

trov konania podľa § 255 ods. 1 CSP. O výške trov konania bude rozhodnuté podľa § 262 ods. 2 CSP
osobitným uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa doručenia na Okresný súd
v Lučenci, Dr. Herza č. 14.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Podľa § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace
procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým
zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany

alebo ďalšie prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Podľa § 365 ods. 2 CSP odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Podľa § 365 ods. 3 CSP odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len
do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Podľa § 389 ods. 1 CSP odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie zruší, len ak:

a) neboli splnené procesné podmienky,b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, ak tento nedostatok nemožno
napraviť v konaní pred odvolacím súdom,

c) súd prvej inštancie v dôsledku nesprávneho právneho posúdenia veci nevykonal navrhované dôkazy,
ak nie je účelné doplniť dokazovanie odvolacím súdom, alebo
d) nejde o rozhodnutie vo veci samej a dôvody, pre ktoré bolo vydané, zanikli alebo ak také dôvody
neexistovali.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona, ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh
na súdny výkon rozhodnutia.