Rozsudok – Obchodné záväzkové vzťahy ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 2. júl 2020

Súd: Okresný súd Bratislava II
Spisová značka: 26Cb/402/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1215222852
Dátum vydania rozhodnutia: 02. 07. 2020
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Lenka Kudravá

ECLI: ECLI:SK:OSBA2:2020:1215222852.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava II v konaní pred sudkyňou JUDr. Lenkou Kudravou v sporovej veci žalobcu: ERS

Holding, spol. s.r.o., IČO: 35 702 982, so sídlom Šamorínska 10, Bratislava - mestská časť Podunajské
Biskupice, právne zastúpený: JUDr. Tomáš Balážik, advokát so sídlom Šamorínska 10, Bratislava -
mestská časť Podunajské Biskupice proti žalovanému v 1. rade: LIPO-REAL s.r.o., IČO: 46 733 574, so
sídlom Priemyselná 2678/1 Trnava a žalovanému v 2. rade: GENERALITY, a.s., IČO: 47 132 507, so
sídlom Bavlnárska 312/9, Trenčín, obaja právne zastúpení: JUDr. Pavol Čičmanec, advokát so sídlom
Bavlnárska 312/9, Trenčín, o určenie neplatnosti právneho úkonu a iné, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu z a m i e t a .

II. Žalovaní majú voči žalobcovi n á r o k na náhradu trov konania v plnom rozsahu, o výške ktorej
rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným
uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou podanou na tunajšom súde dňa 30.9.2015 sa žalobca domáha vydania rozhodnutia, ktorým
by súd určil, že kúpna zmluva uzavretá medzi žalovaným v 1. rade a žalobcom, v mene ktorého konal
žalovaný v 2. rade, predmetom ktorej boli nehnuteľnosti zapísané na LV č. XXX nachádzajúce sa v k.ú.
D., obec N. - O..Č.. F., s vkladom vlastníckeho práva povoleným pod S. - XXXX/XX zo dňa 7.9.2015, je

neplatná. Ďalším petitom žiadal, aby súd určil, že vlastníkom nehnuteľností zapísaných na LV č. XXX
nachádzajúcich sa v k.ú. D., obec N. - O..Č.. F. je žalobca. Žalobca si súčasne uplatnil aj nárok na
náhradu trov konania.

2. Žalobca žalobu odôvodnil tým, že dňa 23.06.2008 uzatvoril so spoločnosťou P. N. Z., V..s. Zmluvu o
splátkovom úvere č. XXXXX/XX/XXX v znení Dodatku č. 1 a č. 2. Totožného dňa uzatvoril žalobca s P. N.
Z., V..Z.. Zmluvu o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam zapísaným na LV č. XXX nachádzajúce

sa v k.ú. D., obec N. - O..Č.. F.. Dňa 30.05.2014 bolo žalobcovi doručené oznámenie o údajnom
„postúpení pohľadávky“ zo dňa 27.05.2014 zo spoločnosti P. N. Z., V..Z.. na spoločnosť BENEFIT
GROUP II, a.s., toho času žalovaného v 2. rade, na základe ktorej postupca postúpil pohľadávku
vyplývajúcu zo Zmluvy o splátkovom úvere č. XXXX/XX/XXX zo dňa 23.06.2008 v znení dodatku
č. 1 a 2. Žalobca následne zaslal dňa 18.06.2014 spoločnosti P. N. Z., V..Z.. ako aj žalovanému v
2.rade list, v ktorom považuje postúpenie pohľadávky za neplatné a neakceptuje oznámenie o výkone
záložného práva a vyčíslenia výšky škody. Žalobcovi bolo dňa 17.06.2014 doručené Oznámenie o

výkone záložného práva zo dňa 11.06.2014, v ktorom žalovaný v 2.rade oznámil žalobcovi, že začal
v zmysle článku V. ods. 1 písm. b) Zmluvy o zriadení záložného práva, realizovať výkon záložného
práva a to formou priameho predaja. Žalobca podal žalobu o určenie neplatnosti právneho úkonu
(Zmluvy o postúpení pohľadávky) na Stály rozhodcovský súd Slovenskej bankovej asociácie, ktorý všakžalobu odmietol pre nedostatok právomoci konať vo veci a z tohto dôvodu podal žalobca žalobu na
Okresný súd Bratislava I a to o určenie neplatnosti právneho úkonu voči žalovaným v 1. a 2. rade, resp.
spoločnosti P. N. Z., V..Z.. a GENERALITY, a. s., konkrétne, že Zmluva o postúpení pohľadávky zo

dňa 27.5.2014 uzatvorená medzi postupcom, t.j. spoločnosťou P. N. Z., V..Z.. a spoločnosťou BENEFIT
GROUP II, a.s. (od 29.5.2015 GENERALITY, a. s.) ako postupníkom je absolútne neplatným právnym
úkonom. Taktiež sa domáhal, aby súd určil, že Oznámenie BENEFIT GROUP II, a.s. (od 29.5.2015
spoločnosť GENERALITY, a. s.) o výkone záložného práva na nehnuteľnostiach zapísaných na LV č.
XXX nachádzajúcich sa v k.ú. D., obec N. - O..Č.. F. je absolútne neplatným právnym úkonom, a že

spoločnosť BENEFIT GROUP II, a.s. (od 29.5.2015 spoločnosť GENERALITY, a. s.) nie je záložným
veriteľom na základe Zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č. 2500/08/266-ZZ-01 zo
dňa 23.6.2008. Konanie je vedené pod sp.zn. 28Cb/141/2015. Náhodnou kontrolou žalobca zistil, že
vlastníkom nehnuteľností na LV č. XXX nachádzajúcich sa v k. ú. D., obec N. - O.. Č.. F. je žalovaný v 1.
rade, a z tohto dôvodu podal žalobu v konaní sp.zn. 26Cb/402/2015. Poukázal na to, že žalovaný v 2.
rade v pozícii domnelého záložného veriteľa uskutočnil výkon záložného práva formou priameho predaja

nehnuteľností zapísaných na LV č. XXX nachádzajúcich sa v k. ú. D., obec N. - O.. Č.. F.L.. Žalovaný v 1.
rade je zapísaný ako vlastník nehnuteľností na LV č. XXX nachádzajúcich sa v k. ú. D., obec N. - O.. Č..
F., ktoré však nemohol platne nadobudnúť do svojho výlučného vlastníctva a to z dôvodov, že žalovaný
v 2. rade v dôsledku neplatného právneho úkonu - Zmluvy o postúpení pohľadávky zo dňa 27.5.2014
nenadobudol právne postavenie záložného veriteľa zo Záložnej zmluvy zo dňa 23.6.2008 a nebol

oprávnený začať s výkonom záložného práva, že záložné právo k nehnuteľnostiam zriadené Záložnou
zmluvou zo dňa 23.6.2008 neprešlo Zmluvou o postúpení pohľadávky zo dňa 27.5.2014 na žalovaného
v 2. rade, že výkon záložného práva formou priameho predaja bol neprimeraný a v rozpore s dobrými
mravmi vo vzťahu k hodnote zabezpečovanej pohľadávky, že domnelý záložný veriteľ, t.j. žalovaný v 2.
radeporušilpovinnostizáložnéhoveriteľavzmysle§151mods.7,ods.8,ods.9Občianskehozákonníka

(ako i § 151l ods. 1), že znalecký posudok č. 22/2015 vypracovaný znalcom T. D. značne podhodnocuje
všeobecnú hodnotu nehnuteľností, že prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam je v rozpore so
zásadou nemo plus iuris, že výkon záložného práva zo strany žalovaného v 2. rade bol dosiahnutý
spôsobom obchádzania zákona. Naliehavý právny záujem na požadovanom určení žalobca zdôvodnil
potrebou odstránenia stavu právnej neistoty a potrebou ochrany práv a právom chránených záujmov.

Žalobca napadol neprimeranosť výkonu záložného práva formou priameho predaja nehnuteľností vo
vzťahu k zabezpečovanej pohľadávke, ktorej hodnoty ku dňu začatia výkonu záložného práva bola
vo výške 199.058,16 Eur a hodnota krytia pohľadávky (hodnota zálohu) je vo výške 1.966.616,23
Eur. Z uvedeného vyplýva hrubý nepomer medzi hodnotou zabezpečovanej pohľadávky a hodnotou
zálohu. Všeobecná hodnota nehnuteľností určená v Znaleckom posudku č. 22/2015 vyhotoveného

znalcom T. D. je v zjavnom a hrubom nepomere k hodnote nehnuteľností vo výške 2.277.102,83 Eur
(určená znaleckými posudkami č. 25/2008 a č. 26/2008 pri uzatváraní Záložnej zmluvy) a hodnotou
nehnuteľností vo výške 1.966.616,23 Eur (určená znaleckými posudkami č. 49/2015 a č. 48/2015), čím
hrozí žalobcovi škoda najmenej v sume 1.298.616,23 Eur. Znalecké posudky č. 25/2008 a č. 26/2008
boli spoločnosťou P. N. Z., V..Z.., akceptované pri poskytovaní úveru pri zriadení záložného práva. V tejto

súvislosti žalobca poukázal na to, že priemerná cena pozemkov v lokalite Ružinov (v ktorej lokalite sa
nachádzajú aj nehnuteľnosti) sa pohybuje vo výške od 199.000.00 Eur do 990.166.00 Eur a priemerná
cena nehnuteľností v danej lokalite sa pohybuje vo výške od 590.000.00 Eur do 4.056.840.00 Eur.
Znalecký posudok č. 22/2015 považujeme za čisto formálny a vyfabulovaný posudok bez relevantného
základu, vypracovaný výlučne podľa potrieb žalovaného v 2. rade a bez zohľadnenia skutočného stavu

nehnuteľností. Žalobca v otázke naliehavého právneho záujmu poukázal na rozhodnutie Najvyššieho
súdu SR, sp.zn. 4Cdo/56/2009 zo dňa 22.09.2010. Žalobca ďalej podrobne špecifikuje v čom vidí
neprimeranosť výkonu záložného práva formou priameho predaja, keď uvádza, že odo dňa uzatvorenia
Zmluvy o postúpení pohľadávky, žalovaný v 2.rade neoznámil žalobcovi výšku pohľadávky spolu s
príslušenstvom ku dňu postúpenia, nevyzval žalobcu na plnenie pohľadávky, neupozornil žalobcu na

vyhlásenie mimoriadnej splatnosti úveru, neupozornil žalobcu, že v prípade, ak pohľadávku ani v
dodatočnej lehote nesplní, začne s jej vymáhaním ako aj neuviedol akým spôsobom je oprávnený
danú pohľadávku vymáhať. Nemenej dôležitou skutočnosťou je aj to, že žalovaný v 2. rade pristúpil k
výkonu záložného práva v relatívne krátkom čase odo dňa nadobudnutia pohľadávky dňa 27.05.2014,
ktorú platnosť nadobudnutia pohľadávky žalobca spochybňuje samostatnou žalobou. Žalovaný v 2.

rade pristúpil k výkonu záložného práva formou priameho predaja nehnuteľností bez toho, aby využil
iné spôsoby výkonu záložného práva, ktoré by umožnili taktiež rovnakým spôsobom ako priamym
predajom uspokojiť pohľadávku P. N. Z., V..Z... Žalovaný v 2. rade neumožnil žalobcovi dobrovoľne splniť
pohľadávku, pre ktorú začal s výkonom záložného práva. Vo vyššie uvedených súvislostiach žalobcapoukazuje aj na skutočnosť, že mal viacerých záujemcov o nájom nehnuteľností, z ktorého nájomného
mohla byť uspokojovaná pohľadávka (v prípade ak by bola platne postúpená na žalovaného v 2. rade)
ako aj žalobca mal viacerých záujemcov o kúpu časti nehnuteľností, z ktorej kúpnej ceny mohla byť

uspokojená pohľadávka v celom rozsahu. Zároveň v dôsledku vzniku druhotnej platobnej neschopnosti
žalobcu, ktorá mu dočasne neumožňovala v termínoch splatností hradiť splatné častí istiny pohľadávky
spoločností P. N. Z., V..Z.., uzatvoriI žalobca dňa 02.05.2014 Zmluvu o prenájme nebytových priestorov
(penziónMaléPáleniskoč.11)sobchodnouspoločnosťouBBconstructs.r.o.Okúpučastínehnuteľností
(penziónu Malé Pálenisko č. 11) prejavil záujem bývalý podnájomca spoločnosť EVITA dub, s.r.o.. Malé

Pálenisko 11, 821 05 Bratislava, ako aj nájomca spoločnosť RELAX CLUB spol. s.r.o.. Malé Pálenisko
11, 821 09 Bratislava, spoločnosť KS corporate, s.r.o., Drevárska 23/1649, 902 01 Pezinok a spoločnosť
PEM-CLUB, s.r.o.. Šamorínska 10, 821 06 Bratislava. Spoločnosť KS corporate, s.r.o. prejavila záujem
o kúpu nehnuteľností listom adresovaným žalovanému v 2.rade, avšak žalovaný v 2.rade na list
neodpovedal, čo podporuje odôvodnené podozrenie žalobcu o uskutočnenie špekulatívneho obchodu.
Žalobca uzatvoril s podnikateľským subjektom KS corporate. s.r.o. Zmluvu o uzatvorení budúcej kúpnej

zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam zo dňa 12.05.2014 (penzión Malé Pálenisko č. 11).
V predmetnej zmluve si účastníci ako podnikateľské subjekty v záujme zabezpečenia plnenia si
svojich záväzkov, dohodli zmluvnú pokutu vo výške 200.000,00 EUR, a to pre prípad ak nedôjde k
realizácii záväzkov v zmluve uvedených. Zároveň realizáciou predmetnej zmluvy by žalobca získal
hotovostné peňažné prostriedky, ktorými by mohol uhradiť pohľadávku P. N. Z., V..Z.. v celom rozsahu.

V dôsledku skutočností - výkonu záložného práva formou priameho predaja nehnuteľností zo strany
žalovaného v 2. rade, bolo žalobcovi objektívne znemožnené splniť si svoje záväzky, ktoré mu vyplývajú
zo Zmluvy- o uzatvorení budúcej kúpnej zmluvy- o prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam zo dňa
12.05.2014 a žalobca je povinný zaplatiť podnikateľskému subjektu KS corporate. s.r.o. zmluvnú
pokutu vo výške 200.000.00 EUR, ktorú si podnikateľský subjekt KS corporate. s.r.o. uplatnil listom zo

dňa 23.06.2014 s označením Oznámenie o zániku zmluvy a oznámenie o jednostrannom započítaní
pohľadávky. Navyše, žalovaný v 2.rade do dnešného dňa neposkytol žalobcovi informácie ohľadom
okolností predaja zálohu. Kúpna zmluva evidovaná na LV č. XXX, kat. územie D. pod V-9957/15 zo
dňa 07.09.2015 uzatvorená medzi žalovaným v 1. rade ako kupujúcim a žalovaným v 2. rade ak
predávajúcim (vystupujúcim v rámci výkonu záložného práva v mene žalobcu) predmetom, ktorej bol

prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam je sankcionovaná absolútnou neplatnosťou pre rozpor s
právnou zásadou „nemo plus iuris“ nakoľko žalovaný v 2. rade vystupujúc v mene žalobcu (na základe
ust. § 151m ods. 6 Občianskeho zákonníka), nemal postavenie záložného veriteľa so všetkými právami
z tohto postavenia vyplývajúcimi vrátane práva uskutočniť výkon záložného práva formou priameho
predaja nehnuteľností a práva vystupovať a konať v mene žalobcu ako vlastníka nehnuteľnosti. Konanie

žalovaného v 2. rade je konaním in fraudem legis - obchádzaním zákona, ktoré samo osebe neodporuje
výslovnému zákazu zákona, ale svojimi dôsledkami odporuje zákonu resp. konanie právom dovolené
avšak uskutočnené zámerne tak, aby sa dosiahol výsledok, ktorý právna norma nepredvída a ktorý
je nežiaduci, a to z nasledovných dôvodov: a) žalovaný v 2. rade nadobudol postavenie záložného
veriteľa na základe neplatného právneho úkonu Zmluvy o postúpení pohľadávky uzatvorenej medzi

žalovaným v 2. rade ako postupníkom a spoločnosťou P. N. Z., V..Z.. ako postupcom, b) zrejmým
účelom postúpenia pohľadávky bolo nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam a konanie na
úkor žalobcu, ktorý účel okrem iného preukazujú skutočnosti ako: žalovaný v 2. rade nevyzval žalobcu
na dobrovoľné uhradenie pohľadávky, žalovaný v 2. rade nežiadal od žalobcu akúkoľvek súčinnosť a/
alebo informácie ohľadom stavu nehnuteľností, žalovaný v 2. rade začal s výkonom záložného práva

formou priameho predaja nehnuteľností takmer bezprostredne po postúpení pohľadávky, žalovaný
v 2. rade zadovážením znaleckého posudku s podhodnotenou všeobecnou hodnotou nehnuteľností
nezodpovedajúcej skutočnej hodnote nehnuteľností, predal nehnuteľnosti pod ich trhovú hodnotu,
žalovaný v 2. rade zámerne opomenul a odignoroval záujemcu o kúpu časti nehnuteľností -Penzión
Malé pálenisko, spoločnosť KS corporate, s.r.o., v priebehu výkonu záložného práva žalovaný v 2. rade

žalobcu akýmkoľvek spôsobom neinformoval o skutočnostiach týkajúcich sa výkonu záložného práva,
po skončení výkonu záložného práva žalovaný v 2. rade neposkytol žalobcovi akúkoľvek informáciu o
spôsobe jeho výkonu ako aj nevydal žalobcovi výťažok prevyšujúci hodnotu zabezpečenej pohľadávky,
c) žalovaný v 2. rade v pozícii domnelého záložného veriteľa si neplnil povinnosti záložného veriteľa v
zmysle ust. § 151m ods. 8, ust. § 151m ods. 7 , ust. § 1511 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

3. Podaním doručeným súdu dňa 22.3.2016 žalovaný v 2. rade uviedol, že ide o nespôsobilú
žalobu, pretože v konaní ide o prekážku res iudicata. Žalobca podal žalobu v danej veci Stálemu
rozhodcovskému súdu SBA dňa 7.8.2014, ktorý uznesením žalobu odmietol.4. Dňa 11.7.2016 bolo súdu doručené vyjadrenie žalobcu, ktorý uviedol, že dňa 7.8.2014 podal žalobu
na Stály rozhodcovský súd SBA o určenie neplatnosti právneho úkonu - Zmluvy o postúpení pohľadávky

uzavretej medzi P. N. Z., V..Z.. a žalovaným v 2. rade. Žalobca mal za to, že predmetná zmluva je
neplatným právnym úkonom z viacerých dôvodov. Hoci rozhodcovský súd žalobu odmietol, žalobca
poukázal na to, že táto skutočnosť nie je prekážkou právoplatne rozhodnutej veci, nakoľko v tomto
konaní sa žalobca domáha určenia neplatnosti kúpnej zmluvy, t.j. iného právneho úkonu.

5. Dňa 13.7.2016 bolo súdu doručené vyjadrenie žalovaného v 1. rade, ktorý poukázal na konanie
vedené na Okresnom súde Bratislava I pod sp.zn. 28Cb/141/2015, v ktorom sa žalobca domáha
určenia neplatnosti právneho úkonu voči spoločnosti P. N. Z., V..Z.. a spoločnosti žalovaného v 2.
rade, a ktoré nebolo dosiaľ právoplatne skončené. Mal za to, že v konaní vedenom na Okresnom súde
Bratislava I sp.zn. 28Cb/141/2015 sa rieši otázka, ktorá je predmetom sporu sp.zn. 26Cb/402/2015
na Okresnom súde Bratislava II. V tomto konaní je súd viazaný právoplatným rozhodnutím v konaní

sp.zn. 28Cb/141/2015. Vo veci samej ďalej uviedol, že vzhľadom na zmluvu o úvere zo dňa 26.06.2008
v znení dodatkov a z dôvodu delikvencie splátok úveru žalobcom na tomto úvere, pristúpila P. N.
Z. k riešeniu pohľadávky tým, že úver vyhlásila za predčasne platný čo oznámila aj žalobcovi a
týmto úkonom žalobca stratil výhodu splátok a celý úver sa stal splatným dňa 10.05.2014. Nakoľko
pohľadávka nebola v deň splatnosti uhradená, spoločnosť P. N. Z. postúpila pohľadávku aj s príslušným

zabezpečením žalovanému v 2.rade o čom bol žalobca riadne informovaný. Žalobca nebol účastníkom
tejto zmluvy a na jej uzatvorenie sa nevyžadoval ani jeho súhlas. Táto zmluva neodporovala žiadnej
dohode či zákonu. Záložné právo čo do vzniku a trvania je viazané na primárny právny vzťah, ktorým je
zabezpečená pohľadávka. Samo o sebe nemôže existovať. Ak záložné právo je právo s pohľadávkou
spojené, tak nevyhnutne podľa § 524 ods. 2 Občianskeho zákonníka, prechádza na osobu, na ktorú

bola postúpená pohľadávka, priamo na základe zákona (podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR sp.zn. 1
ObdoV/102/2005). Nemôže preto obstáť tvrdenie žalobcu, že záložné právo neprešlo na žalovaného v
2.rade. Čo sa týka námietky žalobcu, že ide o neprimeranosť výkonu záložného práva formou priameho
predaja nehnuteľnosti v krátkom čase, žalovaný v 1.rade uvádza, že zákonom nie je stanovená lehota,
kedy môže veriteľ začať výkon záložného práva a žalovaný v 1.rade realizoval predaj nehnuteľností na

základe znaleckého posudku (a teda nie v rozpore s dobrými mravmi). Tvrdenie žalobcu, že uzatvoril
so spoločnosťou KS Corporate, s.r.o. zmluvu o uzatvorení budúcej kúpnej zmluvy, nič nemení na
skutočnosti, že žalovaný v 2.rade nemohol uskutočniť svoje právo, t.j. výkon záložného práva. Žalovaný
v 2.rade zaslal žalobcovi dňa 11.06.2014 Oznámenie o výkone záložného práva, ktorého výber zostáva
na záložnom veriteľovi. Žalovaný mohol predať záloh aj za 50% z určenej hodnoty nehnuteľností. Je teda

zrejmé,žežalovanýv2.radekonalsodbornoustarostlivosťou,vmedziachzákonaaustanoveníZáložnej
zmluvy. Znalec stanovil všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti na sumu 668.000 Eur a žalovaný v 2.rade
nemal dôvod mať pochybnosti o dôveryhodnosti takého posudku, pretože posudok bol vypracovaný
znalcom v príslušnom odbore. Žalovaný v 1.rade navrhol žalobu zamietnuť a priznať žalovanému v
1.rade nárok na náhradu trov konania.

6. K vyjadreniu žalovaného v 1.rade sa pripojil žalovaný v 2.rade podaním doručeným súdu dňa
13.07.2016, keďže súdu doručil obsahovo totožné vyjadrenie.

7. Výzvou zo dňa 18.7.2016 tunajší súd požiadal Okresný súd Bratislava I. o oznámenie stavu

konania pod sp.zn. 28Cb/141/2015. Dňa 18.8.2016 Okresný súd Bratislava I. oznámil, že predmetné
konanie nie je právoplatne skončené a predložil súdu vo fotokópii podanú žalobu žalobcu a vyjadrenie
žalovaného v 2. rade v predmetnom konaní. Z obsahu predmetnej žaloby vyplýva, že žalobca sa
žalobou podanou na Okresnom súde Bratislava I. domáha vydania rozhodnutia, ktorým súd určí, že
Zmluva o postúpení pohľadávky zo dňa 27.5.2014 uzatvorená medzi postupcom, t.j. spoločnosťou

P. N. Z., V..Z.. a spoločnosťou BENEFIT GROUP II, a.s. (od 29.5.2015 GENERALITY, a. s.) ako
postupníkomjeabsolútneneplatnýmprávnymúkonom.Taktiežsadomáhal,abysúdurčil,žeOznámenie
BENEFIT GROUP II, a.s. (od 29.5.2015 spoločnosť GENERALITY, a. s.) o výkone záložného práva na
nehnuteľnostiach zapísaných na LV č. XXX nachádzajúcich sa v k.ú. D., obec N. - O..Č.. F. je absolútne
neplatným právnym úkonom, a že spoločnosť BENEFIT GROUP II, a.s. (od 29.5.2015 spoločnosť

GENERALITY, a. s.) nie je záložným veriteľom na základe Zmluvy o zriadení záložného práva k
nehnuteľnosti č. 2500/08/266-ZZ-01 zo dňa 23.6.2008 a z uvedeného dôvodu nie je oprávnený uspokojiť
touto záložnou zmluvou zabezpečovanú pohľadávku výkonom záložného práva. Žalobca mal za to, že
vyššie uvedená Zmluva o postúpení pohľadávky zo dňa 27.5.2014 je neplatným právnym úkonom spoukazom na ustanovenie § 39 Občianskeho zákonníka, a teda z dôvodu, že odporuje zákonu a ho
obchádza, je v rozpore s dobrými mravmi ako i v rozpore s poctivým obchodným stykom. Postúpenie
pohľadávky bolo podľa tvrdení žalobcu uskutočnené v rozpore s ustanovením § 524 a § 525 ods. 1, ods.

2 Občianskeho zákonníka a postúpením pohľadávky došlo k zhoršeniu právneho postavenia žalobcu
ako dlžníka. Aj výkon záložného práva je realizovaný na základe neplatného právneho úkonu, v rozpore
s dobrými mravmi.

8. Súd uznesením č.k. 26Cb/402/2015 - 510 zo dňa 30.08.2016 konanie prerušil do právoplatného

skončenia konania vedeného na Okresnom súde Bratislava I pod sp.zn. 28Cb/141/2015. Okresný
súd Bratislava I. vydal dňa 22.12.2016 rozsudok sp.zn. 28Cb/141/2015-680, ktorým žalobu o určenie
neplatnosti právneho úkonu (Zmluvy o postúpení pohľadávky) zamietol. O odvolaní žalobcu rozhodol
Krajský súd v Bratislave, ktorý rozsudkom zo dňa 19.07.2018 sp.zn. 4Cob/55/2017-722 rozsudok súdu
prvej inštancie potvrdil.

9. Vzhľadom na to, že odpadla prekážka konania, súd vo veci samej nariadil na deň 07.11.2019
pojednávanie vo veci samej. Konateľ žalobcu na pojednávaní uviedol, že vo veci vedenej na Okresnom
súde Bratislava I. v spojení s rozhodnutím Krajského súdu v Bratislave bolo dňa 20.11.2018 podané
dovolanie, pričom Najvyšší súd SR doposiaľ vo veci nerozhodol. Za predpokladu, že súd považuje
zmluvu o postúpení pohľadávky za platnú, žalobca vzniesol nasledujúce námietky: a) relatívnu

neplatnosť záložnej zmluvy a to najmä k ustanoveniam Čl. V ods. 1 písm. b) prvá odrážka, a to z dôvodu,
že predmetné ustanovenie je v rozpore s čl. 20 ods. 1 Ústavy SR a Dohovoru o ľudských právach a jeho
dodatku o ochrane ľudských práv. Má za to, že zníženie kúpnej ceny na 50 % nie je v súlade s tým,
ako sa má nakladať s nehnuteľnosťou pri predaji, pokiaľ ide o záložné právo. Táto záložná zmluva bola
pripravovaná spoločnosťou OTP Banka Slovensko a nemohla sa meniť zo strany žalobcu. Žalovaný v

2. rade predal na základe tohto nehnuteľnosť žalovanému v 1. rade a z tohto dôvodu okrem uvedenej
absolútnej neplatnosti (žaloba) podľa § 39 Občianskeho zákonníka, vznáša námietku podľa § 40, §
40a Občianskeho zákonníka v spojitosti s § 589 Občianskeho zákonníka. Do dnešného dňa nie je v
spise znalecký posudok zo strany žalovaného v 2. rade, aby sa tento mohol dať preskúmať odbornou
organizáciou a samotný znalecký posudok sa javí v rozpore s obvyklými trhovými cenami v danom

čase a mieste, b) absolútnu neplatnosť žalobca zdôvodňuje pre rozpor s dobrými mravmi, pričom do
súdneho spisu založil výpis z Obchodného registra SR a to spoločnosti: žalovaný 2, žalovaný 1, Etro
Trade, s.r.o. a BATA, a.s., ktoré majú preukazovať prepojenosť osôb cez štatutárov medzi žalovaným
v 1. a 2. rade, kde sa snažili obísť samotný predaj nehnuteľnosti žalobcu cez záložnú zmluvu, a to
spriazneným osobám tak, aby to zostalo v rámci spriaznenosti ich majetku za cenu 340 tis. Eur. Žalovaný

v 2. rade je uvedený ako spoločník Etro Trade, s.r.o., kde má uvedené sídlo nehnuteľnosti v dražbe, čím
je zjavné, že ďalšie prepojené osoby mali záujem získať túto nehnuteľnosť. Pri žalovanom v 2. rade je
štatutárom O. G., a v dozornej rade je M.. O.. F. O. a ten istý F. O. je štatutárom spoločnosti Bata a.s.
a v dozornej rade je uvedený O. O., ktorý je štatutárom žalovaného v 1. rade. Žalobca ďalej zistil, že
všetky nájomné zmluvy medzi žalovaným 1 a nájomcami riešil O. G. za žalovaného v 1. rade, k čomu

nie je oprávnený. Na základe uvedeného navrhol predvolať svedka O. G., bytom H. X, N. za účelom
výpovede, ktorý objasní vzťahy, aké prebiehajú na nehnuteľnosti vo veci tejto žaloby. V skutočnosti
nešlo o priamy predaj, ale fiktívny predaj na spriaznené osoby. Tieto spriaznené osoby poberajú nájom
cez ich samotné prepojenie a ovládajú celú nehnuteľnosť. Žalobca ďalej napadol relatívnu neplatnosť
samotnej kúpnej ceny a absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy pre rozpor s dobrými mravmi, kde došlo k

obídeniu samotnej záložnej zmluvy. Ponuka na predaj nehnuteľnosti priamym predajom nebola uvedená
vo verejno-právnom médiu (tlač). Žalobca navrhol vypočuť štatutárov žalovaných: O. O. a O. G. a
aby súd vykonal znalecké dokazovanie a pripojil zápisnicu Okresného súdu Bratislava I. z vypočutia
svedkyne N. N.. Súčasne žalobca uviedol, že je ochotný zložiť do súdnej úschovy 199 tis. Eur za
účelom právnej istoty nesplatenej výšky pohľadávky. Žalovaný 2 nikdy nezaplatil prebytok z kúpnej ceny

žalobcovi. Právny zástupca žalovaných navrhol, aby súd na návrhy žalobcu na vykonanie dokazovania
uvedených na pojednávaní neprihliadol z dôvodu koncentrácie konania, keďže žalobca mal od roku
2016 dostatok priestoru a času, aby navrhované dôkazy označil. Námietka vznesená zo strany žalobcu
k neplatnosti záložnej zmluvy (Čl. 5 ods. 1 písm. b) odrážka prvá) uzatvorenej s OTB Banka Slovensko,
ktorá nie je účastníkom tohto konania, nemá význam pre toto súdne konanie. Taktiež sa žalobca

domáha neplatnosti ustanovenia bodu 1 písm. b) prvá odrážka, avšak záložná zmluva obsahuje aj druhú
odrážku. Pokiaľ by sa aj odrážka prvá ukázala ako neplatná, odrážka 2 túto skutočnosť nahrádza. K
nemožnosti žalobcu zasahovať do obsahu záložnej zmluvy uvádza, že sa nejedná o spotrebiteľský
vzťah, ale obchodno-právny vzťah a teda nie je možné sa domáhať takejto neplatnosti z dôvodunemožnosti zásahu strany do obsahu zmluvy. K otázke relatívnej neplatnosti kúpnej ceny uvádza, že
kúpna cena bola určená na základe znaleckého posudku znalcom T. D. (ZP č. 22/2015). Ponukové
konanie bolo realizované v zmysle záložnej zmluvy Čl. 5 ods. 1 písm. b) odrážka prvá a to tak, že bolo

zverejnené v celoslovenských médiách - denník Nový čas, aj na internetových stránkach spoločnosti
Benefit Group 2. K ustanoveniu § 151m ods. 7 Občianskeho zákonníka uvádza, že nie je pravdíve
tvrdenie žalobcu, že mu nebolo doručené zo strany žalovaného v 2.rade podanie informácie o priebehu
výkonu záložného práva, toto bolo doručené žalobcovi dňa 24.02.2015, kde z obsahu listiny je zrejmé,
že žalovaný v 2.rade riadne žalobcovi oznámil, že bude predávať nehnuteľnosť vo výške 668 tis. Eur

(za cenu podľa ZP), č. l. 147. K prepojeniam uvádzaným žalobcom medzi obchodnými spoločnosťami
BATA a.s., žalovaným v 2.rade a Etro Trade uvádza, že k prepojeniu medzi BATA a jeho osobou, že som
členom predstavenstva BATA a.s., týmto sa stal dňa 16.05.2018, pričom k výkonu záložného práva a
predajom nehnuteľnosti došlo dňa 14.04.2015. Spolupráca nastala až po realizácii výkonu záložného
práva. Čo sa týka spoločnosti Etro Trade, so sídlom Malé Pálenisko 11, táto skutočnosť nastala odo
dňa 17.08.2018 do dňa 14.01.2019, teda tri roky po realizácii výkonu záložného práva. K prepojeniu

jeho osoby k žalovanému v 2.rade uvádzam, že tu je členom dozornej rady od 24.04.2013, teda odo
dňa vzniku spoločnosti, s touto spoločnosťou má advokátska kancelária JUDr. Čičmanca uzatvorenú
zmluvu o poskytovaní právnych služieb a dlhodobo zastupuje spoločnosť v právnych veciach. Čo sa týka
námietky žalobcu ohľadne povinnosti záložného veriteľa odpovedať na žiadosť o kúpu nehnuteľnosti,
tu uvádza, že nemá vedomosť o takejto povinnosti, ako uviedol žalobca, takáto povinnosť má vyplývať

zo záložnej zmluvy, avšak záložná zmluva takúto povinnosť neobsahuje. Žalovaný v 2.rade navrhuje
žalobu v celom rozsahu zamietnuť a pridržiava sa svojho vyjadrenia zo dňa 11.07.2016 a 26.08.2016.
Má za to, že výkon záložného práva bol vykonaný v súlade so zákonom s § 151m Občianskeho
zákonníka a nasl. a taktiež v súlade so záložnou zmluvou, teda nedošlo k žiadnemu porušeniu výkonu
záložného práva zo strany žalovaného v 2.rade. Žalovaný v 1.rade navrhuje žalobu v celom rozsahu

zamietnuť ako nedôvodnú. Žalovaný v 1.rade ako kupujúci predmetnú nehnuteľnosť kúpnou zmluvou
zo dňa 14.04.2015 riadne nadobudol, kúpnu cenu riadne uhradil, nehnuteľnosť nadobudol na základe
ponukového konania realizovaným žalovaným v 2. rade, nakoľko ponúkol najvyššiu kúpnu cenu zo
všetkých uchádzačov v ponukovom konaní.

10. Podaním doručeným súdu dňa 27.11.2019 žalovaný v 2.rade na výzvu súdu uviedol, že žalovanému
v 2. rade zo žiadnych zmluvných dojednaní či zákonných ustanovení nevyplývala povinnosť oznámiť
žalobcovi výšku pohľadávky spolu s príslušenstvom, ku dňu jej postúpenia z OTB Banky, a.s.
ako postupcu na žalovaného v 2. rade ako postupníka. Zákonnú povinnosť oznámenia postúpenia
pohľadávky voči dlžníkovi podľa § 526 ods. 1 OZ, si splnil postupca OTP Banka, a.s. písomnou

listinou „Oznámenie o postúpení pohľadávky“ zo dňa 27.05.2014, doručenou žalobcovi. Táto skutočnosť
už bola dostatočne preukázaná v súdnom konaní vedenom na Okresnom súde Bratislava I sp. zn.
28Cb/141/2015. Žalovanému v 2. rade zo žiadnych zmluvných dojednaní či zákonných ustanovení
nevyplývalapovinnosťvyzvaťžalobcunaplateniepohľadávkypredzačatímrealizácievýkonuzáložného
práva. Zákonnou povinnosťou žalovaného v 2. rade ako subjektu realizujúceho výkon záložného práva

z pozície záložného veriteľa, je povinnosť zaslať záložcovi Oznámenie o výkone záložného práva, podľa
§ 1511 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Túto povinnosť si žalovaný v 2. rade splnil zaslaním žalobcovi
listiny Oznámenie o výkone záložného práva zo dňa 11.06.2014, žalobcovi doručené dňa 17.06.2014.
Žalovanému v 2. rade zo žiadnych zmluvných dojednaní či zákonných ustanovení nevyplývala povinnosť
upozorniť žalobcu na vyhlásenie mimoriadnej splatnosti úveru, a to i z dôvodu nerealizovateľnosti tejto

povinnosti. Žalovaný v 2. rade ako postupník nadobudol práva a povinnosti k predmetnej pohľadávke na
základe Zmluvy o postúpení pohľadávky zo dňa 27.05.2014, pričom k vyhláseniu mimoriadnej splatnosti
úveru došlo zo strany pôvodného veriteľa OTB Banky, a.s. a nie zo strany žalovaného v 2. rade. Keďže
žalovaný v 2. rade bol vlastníkom pohľadávky neskôr ako došlo k vyhláseniu jej mimoriadnej splatnosti
OTP Bankou, a. s., reálne nemohol žalovaný v 2. rade upozorniť žalobcu na vyhlásenie jej mimoriadnej

splatnosti. Žalovaný v 2. rade do súdneho spisu doložil listiny preukazujúce priebeh výkonu záložného
práva.

11. Na pojednávaní konanom dňa 18.02.2020 žalobca uviedol, že znalecký posudok predložený
žalovaným č. 22/2015, má zásadné vady, a to v bode 1.7.2 sa píše, že znalec vykonal miestne

šetrenie, pritom podklady mu žalovaný dal dňa 02.02.2015, pritom objednávka podľa znaleckého
posudku je zo dňa 28.01.2015. Zároveň v posudku je tvrdené na str. 3, že pre výber použitia metódy
pre zistenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, neboli k dispozícii podklady o predaji rovnakých alebo
porovnateľných nehnuteľností, čo je v rozpore so záložnou zmluvou, kde je v záložnej zmluve uvedené,že pri predaji sa musí vykonať ocenenie porovnateľnej hodnoty v danom mieste a čase a nie podľa
všeobecnej hodnoty. Žalobca v tejto súvislosti doložil kúpne zmluvy obdobných nehnuteľností. Z
uvedeného vyplýva, že trhová cena je ďaleko vyššia ako všeobecná hodnota uvedená znalcom v

znaleckom posudku č.22/2015. Znalec ďalej v znaleckom posudku uviedol, že predmetná nehnuteľnosť
m.č.Ružinov,jenaokrajiBratislavy,pretoposudzovalkoeficientomhodnotupozemku0,5,čojevrozpore
so skutočnosťou. V obvode II časť Vrakuňa, ktorý je okrajom Bratislavy priamo žalobca dokázal predať
pozemky za 253,13 Eur /m2. Z realitného trhu ďalej vyplýva, že po Starom Meste má Ružinov najdrahšie
ceny nehnuteľností. Preto žalobca založil aj kúpnu zmluvu z 22.12.2015, kde predmetná nehnuteľnosť

je obdobná s nehnuteľnosťou v danom spore a tam sa predalo 3.640 m2 a priemerná cena so stavbami
bola575,55Eur/m2.Vznaleckomposudkuďalejabsentujekatastrálnamapa,fotodokumentáciastavieb,
projekt stavieb, kolaudačné rozhodnutia, stavebné povolenia, čo je potrebné minimálne pre určenie
všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti. Čo sa týka fotodokumentácie, na str. 61, je vidieť, že areál je
fotený len z vonkajšej strany. V znaleckom posudku zároveň chýba doložka, že znalec si je vedomý
následkov vedome nepravdivého znaleckého posudku, preto takýto posudok nie je možné považovať

za dôkaz, ale len za listinu. Z tohto dôvodu trvá na tom, aby súd zabezpečil znalecké dokazovanie.
Žalovaný založil jediný dôkaz celoštátneho denníka, a to že uviedol ponukové konanie na predmetné
pozemky v denníku Pravda, kde je uvedená výška 668.000,- Eur s poukazom na minimálnu cenu, ktorá
je stanovená v podmienkach ponukového konania. Zarážajúce je, že potom ako je možné, že všetky
ponuky spoločnosti DV invest group, spoločnosti NR Business a spoločnosti BRASKO, sa pohybujú

v cene 334.200,- Eur a najvyššia je 337.500,- Eur, ale žalovaný v 1.rade prepojený prostredníctvom
právneho zástupcu žalovaných dal ponuku 340.000,- Eur, tak, aby mohol vykonať priamy predaj, čo
je v rozpore s § 42a, § 42b Občianskeho zákonníka. Z ostatných dôkazov založených žalovaným
nevyplýva, že by vykonal skutočne inzerciu a už vôbec nie v regionálnom denníku. Ani samotné
inzertné noviny Bratislavsko nie sú regionálnym denníkom pre Ružinov, ktoré je samostatným regiónom.

Ružinov tiež vydáva vlastné noviny. Právny zástupca žalovaných k vyjadreniu žalobcu uviedol, že čo
sa týka inzercie na top realitách a Bratislavsko východ, túto už nie je možné dohľadať, aj napriek
tomu, že sa dožadoval tejto priamo u vydavateľa. Top reality archivujú tri roky a Press sa to snažil tiež
dohľadať prostredníctvom grafika, ale nepodarilo sa. Aj čo sa týka denníka Pravda, túto som získal
v mestskej knižnici v Bratislave, lebo denník Pravda toto vydanie už v archíve nemal. Tento spor

je o určenie neplatnosti právneho úkonu. Všetky skutočnosti, ktoré žalobca v tomto konaní namieta,
tak sú skutočnosti, ktoré súvisia s odbornou starostlivosťou záložného veriteľa pri výkone záložného
práva. Žalovaní sa domnievajú, že namietať pochybenie záložného veriteľa v zmysle § 151m ods.
8 Občianskeho zákonníka, v tomto súdnom konaní nie je dôvodné, nakoľko ak by sa aj preukázalo
akékoľvek pochybenie záložného veriteľa pri výkone záložného práva, toto nemá za následok určenie

neplatnosti kúpnej zmluvy, ale umožňuje žalobcovi domáhať sa náhrady škody spôsobenej konaním
záložného veriteľa v zmysle § 420 Občianskeho zákonníka. V tejto súvislosti poukázal na rozsudok
Najvyššieho súdu SR sp.zn. 7Cdo/222/2012 zo dňa 30.09.2013, kde súd SR pojednáva obdobnú
problematiku, kde došlo k záveru, že nie je možné právny úkon vyhlásiť za neplatný, ale dotknutá strana
mámožnosťuplatniťsivznikškodyvsamostatnomkonaní.Pokiaľmážalobcazato,žeznalecnevykonal

znalecký posudok správne, v takom prípade si môže uplatniť jemu vzniknutú škodu voči znalcovi, ktorý
tento znalecký posudok vyhotovil. K všeobecnej hodnote nehnuteľnosti, ktorá je určená v znaleckom
posudku na sumu 668.000,- Eur majú žalovaná za to, že táto k dnešnému dňu odzrkadľuje stav trhovej
hodnoty dotknutej nehnuteľnosti, teda žalobcom predkladané dôkazy, že nehnuteľnosť v danom čase
mala oveľa vyššiu hodnotu, považujú za nedôvodné. Samotná správa o výkone záložného práva nebola

žalobcovi nikdy doručená, táto bola zo strany žalovaného v 2. rade spracovaná. K nedoručeniu došlo
z toho dôvodu, že prevodom vlastníckeho práva zápisom do Katastra nehnuteľností došlo rozhodnutím
dňa 07.09.2015, pričom hneď po zápise vlastníckeho práva žalobca samotný prevod vlastníckeho práva
napadol vo viacerých súdnych konaniach, a to č.k. 28Cb/141/2015 vedenom na OS BA I. a v tomto
súdnom konaní OS BA II. Predtým sa už domáhal v rozhodcovskom konaní podaným na rozhodcovský

súd v roku 2014, určenia neplatnosti postúpenia pohľadávok medzi OTP Banka a žalovaným v 2. rade.
Zákon ukladá žalovanému v 2.rade bezprostredne po prevode vlastníckeho práva oznámiť záložcovi
správu o výkone záložného práva. Žalovaný v 2.rade tak neučinil z dôvodu, že bol v právnej neistote
a nevedel, akým smerom sa vyvinú súdne konania súvisiace s prevodom nehnuteľnosti a z toho titulu
nedošlo ani k zaslaniu výťažku z predaja pripadajúce žalobcovi, a to z dôvodu opatrnosti prípadného

domáhania sa vrátenia tohto výťažku, ak by bol v súdnych konaniach úspešný. Máme za to, že žalobca v
prípade nedodržania tejto povinnosti zo strany žalovaného v 2.rade má nárok na vydanie bezdôvodného
obohatenia voči žalovanému v 2.rade, čo si môže taktiež v súdnom konaní uplatniť, čomu sa žalovaný
v 2.rade nebráni. Výťažok je cca 500,- Eur.12. Na pojednávaní konanom dňa 02.07.2020 žalobca navrhol doplniť petit žaloby o ďalší výrok tak,
aby súd „určil žalovanému v 2. rade povinnosť predložiť číslo účtu, kde je možné poukázať finančné

prostriedky žalobcom za záväzok z úveru.“, návrhu ktorému súd na pojednávaní uznesením vyhovel.
Vo zvyšku zostal petit žaloby nezmenený. Titulom záverečnej reči žalobca uviedol, že dôkaznými
prostriedkami, ktoré založil do spisu, preukázal skutkovým stavom aj právne skutočnosti, že žalovaný
v 1. a 2. rade sú osobami blízkymi. Žalovaný v 2. rade konal tak, že neposkytol žiadnu ochranu
žalobcovi na splnenie si svojho záväzku z úveru a dokonca konal tak, že nechránil ani záujmy pri

samotnom predaji nehnuteľností, ktoré boli predmetom zálohu úveru, a predali spriazneným osobám
a to za 50 % cenu zo znaleckého posudku, ktorý vyprodukoval žalovaný v 2. rade, ktorý žalobca
spochybnil na pojednávaní dňa 07.11.2019 a to najmä tým, že nebol vypracovaný na trhovú hodnotu,
nevykonal žiadne vedecké skúmanie nehnuteľnosti, ale priblížil sa len všeobecnej hodnote bez toho,
aby sám sa nachádzal v nehnuteľnosti, ktorá je predmetom sporu a mohol objektívne určiť aspoň
všeobecnú hodnotu, keď už sa neunúval k trhovej hodnote. Taktiež z dôkazov založených v súdnom

spise je preukázané, že žalovaný v 2. rade nikdy neposkytol na svojich dokumentoch, či to je zmluva
o postúpení pohľadávky medzi žalovaným v 2. rade a OTP bankou, či to je oznámenie o postúpení
pohľadávky alebo či to je aj oznámenie o vykonaní záložného práva, kde neuviedol číslo účtu, aby
mohol žalobca svoj záväzok uhradiť. V zmysle zákona o legalizácii príjmov z trestnej činnosti nie je
možné takúto úhradu vykonať v hotovosti ani poštou. Vo zvyšku sa pridržal písomných a ústnych

podaní a žiadal žalobe vyhovieť. Žalovaní titulom záverečnej reči prostredníctvom svojho právneho
zástupcu uviedli, že pôvodný návrh žalobcu o určenie neplatnosti právneho úkonu v tomto súdnom
konaní žalobca odôvodnil skutočnosťou, že postúpenie pohľadávky medzi OTP Bankou Slovensko,
a.s. a žalovaným v I. rade je od počiatku neplatný právny úkon. Túto otázku už však skôr vyriešil v
právoplatnom súdnom konaní Okresný súd Bratislava I v spojení s Krajským súdom Bratislava, vedenom

na OS BA pod sp. zn. 28Cb/141/2015, kde súd žalobu žalobcu ako nedôvodnú v celom rozsahu
zamietol. Neskôr žalobca opodstatnenosť žaloby začal odôvodňovať tvrdením, že žalovaný v 2. rade pri
výkone záložného práva formou priameho predaja nehnuteľností, porušil povinnosti záložného veriteľa
v zmysle § 151m a nasledujúcich ustanovení Občianskeho zákonníka, konkrétne § 151m ods. 7 a
ods. 8 Občianskeho zákonníka a taktiež že zrealizoval výkon záložného práva v rozpore s dobrými

mravmi. Žalovaní sa domnievajú, že žalovaný v 2. rade svojím písomným vyjadrením zo dňa 26.11.2019
spolu s prílohami doloženým do súdneho spisu, dostatočne preukázal zákonnosť výkonu záložného
práva a konanie žalovaného v 2. rade ako záložného veriteľa v súlade s odbornou starostlivosťou a
v súlade s dojednaniami zmluvných strán upravenými v článku V. Zmluvy o zriadení záložného práva
k nehnuteľnosti č. 2500/08/266-ZZ-01 zo dňa 23.06.2008. Neskôr začal žalobca v priebehu súdneho

konania odôvodňovať opodstatnenosť podanej žaloby, porušením zo strany žalovaného v 2. rade § 589
Občianskeho zákonníka, teda že kúpna cena nebola medzi zmluvnými stranami dojednaná v súlade
so všeobecne záväznými právnymi predpismi. Toto tvrdenie žalobcu nie je dôvodné, nakoľko žalovaný
v 2. rade postupoval pri výkone záložného práva s náležitou starostlivosťou, keďže konal na základe
znaleckého posudku a teda aj kúpna cena bola stanovená v zmysle znaleckého posudku, výberového

konania a v súlade s dojednaniami zmluvných strán upravenými v článku V. Zmluvy o zriadení záložného
práva k nehnuteľnosti č. 2500/08/266-ZZ-01 zo dňa 23.06.2008. Žalobca sa taktiež v priebehu tohto
súdneho konania snažil preukázať možnosť odkúpenia zálohu obchodnou spoločnosťou KS corporate,
s.r.o., IČO: 44 992 459, a to predložením zmluvy o uzatvorení budúcej kúpnej zmluvy predmetom ktorej
bola kúpa časti spornej nehnuteľnosti (malo sa jednať o časť nehnuteľnosti - Penzión), za kúpnu cenu

viac ako 500 000,- EUR len za tento penzión, čím by došlo k uhradeniu celého dlhu vedeného voči
žalovanému v 1. rade a teda, nedôvodnosti výkonu záložného práva k predmetnej nehnuteľnosti. K
žalobcom predloženému dôkazu - Zmluve o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy zo dňa 12.05.2014 žalovaní
uviedli, že budúcim kupujúcim je obchodná spoločnosť KS corporate, s.r.o., ktorej konateľom je pán V. F.,
ktorý je súčasne zamestnancom žalobcu, a teda so žalobcom finančne prepojenou osobou. Na základe

tejto skutočnosti sa žalovaní domnievajú, že pred súdom žalobcom prezentovaná možnosť predaja
zálohuspoločnostiKScorporate,s.r.o.jeminimálneúčelová. Žalovanísakniektorýmtvrdeniamžalobcu
predneseným ústne na doteraz vykonaných pojednávaniach či v predložených písomných vyjadreniach
zámerne nevyjadrovali, nakoľko tieto nesúvisia s predmetom súdneho sporu a nemajú absolútne žiadnu
oporu v zákone, právnej teórii či ustálenej súdnej praxi. Väčšina zo strany žalobcu prednesených

vyjadrení je nepravdivých a súd zámerne zavádzajúcich. Žalobca v priebehu súdneho konania nijakým
spôsobom dôkazne nepreukázal svoje tvrdenia v podanej žalobe a nijakým spôsobom nepreukázal
dôvodnosť určenia neplatnosti sporných právnych úkonov. Oproti tomu sa žalovaní domnievajú, že
žalobcom tvrdené skutočnosti o porušení zákonných ustanovení § 151m a nasl. Občianskeho zákonníkasa nijako nepotvrdili, čo žalovaní v 1. a 2. rade dostatočne v súdnom konaní preukázali. žalovaní navrhli
žalobu zamietnuť a priznať nárok na náhradu trov konania.

13. Súd vo veci vykonal dokazovanie oboznámením sa s listinami, založenými do súdneho spisu a zistil
nasledovný skutkový a právny stav:

14. Žalobca ako dlžník na jednej strane a spoločnosť OTP Banka Slovensko, a.s. ako veriteľ na strane
druhej uzatvorili podľa § 497 a nasl. Obchodného zákonníka dňa 23.06.2008 Zmluvu o splátkovom úvere

č. 2500/08/266, predmetom ktorej bolo poskytnutie úveru vo výške 10.000.000 Sk za účelom úhrady
nákladov spojených s údržbou nehnuteľnosti zo strany žalobcu. Žalobca zabezpečil pohľadávky veriteľa
z tejto zmluvy a) záložným právom na nehnuteľný majetok zapísaný na liste vlastníctva č. XXX, k.ú.
F., b) ručiteľskou listinou vystavenou fyzickou osobou F. F., Y. XX, N. (konateľ žalobcu). Žalobca bol
povinný splatiť úver vždy k 20.dň v mesiaci tak, že od 1.-119. splátky úveru vo výške 83.000 Sk (a to
od 20.07.2008 do 20.05.2018) a 120. splátka vo výške 123.000 Sk do 20.06.2018, deň ktorý je dňom

konečnej splatnosti úveru. Dodatok č. 1 k Zmluve o splátkovom úvere pojednáva o povinnosti žalobcu
predložiť List vlastníctva č. XXX so zapísaným záložným právom. Dodatkom č. 2 sa upravila výška
úveru a poradie splátky tak, že od 1.17 splátku je výška mesačnej splátky 2.755,10 Eur (v termíne od
20.07.2008 do 20.11.2009), mimoriadna splátka vo výške 216,14 Eur dňa 20.12.2009, splátka od 18. do
109. splátky je vo výške 2.755,09 Eur (v termíne od 20.10.2010 do 20.05.2018) a posledná splátka 110.

je vo výške 35.018,10 Eur v lehote do 20.06.2018 (splatnosť úveru zostala zachovaná podľa zmluvy).

15. Podľa článku VI. bod 1 písm. a) Všeobecných úverových podmienok, ktoré tvoria neoddeliteľnú
súčasť Zmluvy o splátkovom úvere, za podstatné porušenie zmluvných povinností klienta sa považuje
ak klient neuhradí svoje splatné peňažné záväzky v termíne ich splatnosti.

16.PodľačlánkuVI.bod2písm.e),h)ai)Všeobecnýchúverovýchpodmienok,ktorétvorianeoddeliteľnú
súčasť Zmluvy o splátkovom úvere, pri podstatnom porušení zmluvných povinností je banka oprávnená
vyhlásiť úver (alebo jeho časť) za splatný vrátane úrokov a poplatkov jednorazovo pred termínom
splatnosti, uplatniť práva vyplývajúce zo zabezpečenia úveru a postúpiť pohľadávku voči klientovi tretej

osobe.

17. Podľa článku VI. bod 3 Všeobecných úverových podmienok, ktoré tvoria neoddeliteľnú súčasť
Zmluvy o splátkovom úvere, banka má právo realizovať ktorékoľvek z oprávnení uvedených v
predchádzajúcom bode samostatne alebo v kombinácii s inými oprávneniami.

18. Podľa článku VI. bod 6 Všeobecných úverových podmienok, ktoré tvoria neoddeliteľnú súčasť
Zmluvy o splátkovom úvere, klient je povinný vrátiť nesplatený úver spolu s úrokmi a s príslušenstvom
najneskôr do desiatich kalendárnych dní odo dňa doručenia oznámenia o vyhlásení úveru za splatný.

19. Žalobca ako záložný dlžník na jednej strane a spoločnosť OTP Banka Slovensko, a.s. ako záložný
veriteľ na strane druhej uzatvorili dňa 23.06.2008 Zmluvu o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti
č. 2500/08/266-ZZ-01, predmetom ktorej bolo zriadenie záložného práva na nehnuteľnosti zapísané
na Liste vlastníctva č. XXX pre k.ú. F. a to z dôvodu zabezpečenia pohľadávky záložného veriteľa
vyplývajúcej zo Zmluvy o splátkovom úvere č. 2500/08/266.

20. Podľa článku IV. bod 3. Zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č. 2500/08/266-ZZ-01,
záložca sa zaväzuje, že bez súhlasu záložného veriteľa nezriadi na záloh ďalšie záložné práv, vecné
bremeno, právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ani iné vecné práva k nehnuteľnostiam, záloh
nescudzí, nedaruje, nevymení za inú vec, nebude ním plniť proti pohľadávkam iných veriteľov, nebude

ho prenajímať, zmluvne k nemu nedohodne s treťou osobou predkupné právo, neuzatvorí zmluvu o
zabezpečovacom prevode práva k zálohu, nevloží ho ako nepeňažný vklad do základného oimania
obchodných spoločností alebo družstiev, nebude sa s ním podieľať na podnikaní iných osôb, ani
iným tu nepomenovaným spôsobom neobmedzí svoje vlastnícke právo alebo neprivodí zánik svojho
vlastníckeho práva k zálohu.

21. Podľa článku V. bod 1. písm. b) Zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č. 2500/08/266-
ZZ-01, ak zabezpečovaná pohľadávka nebude riadne a včas splnená, môže záložný veriteľ začať výkon
záložného práva. V rámci výkonu záložného práva sa záložný veriteľ môže uspokojiť priamym predajomzálohu tretím osobám podľa výberu záložného veriteľa, pričom záložný veriteľ môže pri priamom predaji
zálohu postupovať formou ponukového konania za týchto podmienok: ponukové konanie sa uverejní v
jednom celoštátnom a v jednom regionálnom denníku, v inzeráte sa uvedenie identifikácia zálohu, jeho

hodnota podľa znaleckého posudku, kontakt, kde je možné získať bližšie informácie, miesto a termín
pre doručovanie ponuky na kúpu - zmluva sa uzatvorí so záujemcom, ktorý ponúkne najvyššiu kúpnu
cenu (kúpna cena môže byť nižšia ako hodnota určená podľa znaleckého posudku, minimálne však 50%
určenej hodnoty) a najvýhodnejší termín splatnosti. Záložný veriteľ si vyhradzuje právo neprijať žiadnu
ponuku. Ponukové konanie môže uskutočniť aj prostredníctvom spoločnosti oprávnenej na výkon tejto

činnosti. V prípade neúspechu ponukového konania sa uskutoční druhé ponukové konanie za tých istých
podmienok, pričom kúpna cena môže byť nižšia ako 50% hodnoty určenej podľa znaleckého posudku.
Záložný veriteľ môže pri priamom predaji zálohu zvoliť aj iný postup, pričom je však povinný postupovať s
náležitou starostlivosťou tak, aby záloh predal za cenu, za ktorú sa rovnaký, alebo porovnateľný predmet
zvyčajne predáva za porovnateľných podmienok v čase a mieste predaja.

22. Podľa článku V. bod 2. Zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č. 2500/08/266-ZZ-01,
začatie výkonu záložného práva je záložný veriteľ povinný písomne oznámiť záložcovi a dlžníkovi (ak
osoba dlžníka nie je totožná s osobou záložcu).

23. Podľa článku V. bod 3. Zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č. 2500/08/266-ZZ-01,

záložca je povinný strpieť výkon záložného práva a je povinný poskytnúť záložnému veriteľovi súčinnosť
potrebnú na výkon záložného práva.

24. Žalovaný v 2.rade ako postupník na jednej strane uzatvoril s OTP Bankou Slovensko, a.s. ako
postupcom na strane druhej dňa 27.05.2014 Zmluvu o postúpení pohľadávky vyplývajúcej zo Zmluvy o

splátkovom úvere č. 2500/08/266 v znení dodatku č. 1 a 2. Zabezpečovacím dokumentom bola Zmluva
o zriadení záložného práva č. 2500/08/266-ZZ-01, pričom predmetom zabezpečenia sú nehnuteľnosti
vo vlastníctve záložného dlžníka zapísané na Liste vlastníctva č. XXX, k.ú. F.. Podľa bodu 2. článku III.
zmluvy o postúpení pohľadávky, je dlžník povinný zaplatiť veriteľovi pohľadávku ku dňu postúpenia vo
výške 199.058,16 Eur. Podľa bodu 4. článku III. zmluvy o postúpení pohľadávky, postupca postupuje

postupníkovi pohľadávku spolu s príslušenstvom a všetkými právami a povinnosťami s nimi spojenými.
Predmetom postúpenia sú aj všetky pohľadávky a práva (aj tie ktoré vzniknú v budúcnosti, aj tie
ktorých vznik závisí od splnenia podmienky) postupcu ako veriteľa voči dlžníkovi a osobám, ktoré
poskytli zabezpečenie pohľadávky, a to peňažné ako aj nepeňažné vyplývajúce zo Zmluvy o úvere
a zo zabezpečovacích dokumentov, ktorým zodpovedá povinnosť dlžníka alebo osôb, ktoré poskytli

zabezpečenie pohľadávky niečo dať, konať niečoho sa zdržať alebo niečo trpieť.

25. Listom zo dňa 27.05.2014 spoločnosť OTP Banka Slovensko, a.s. žalobcovi oznámila postúpenie
pohľadávky vyplývajúcej zo Zmluvy o splátkovom úvere č. 2500/08/266 spolu s príslušenstvom a
všetkými právami z akéhokoľvek zabezpečenia na postupníka (žalovaný v 2.rade).

26. Žalovaný v 2.rade listom zo dňa 11.06.2014 oznámil žalobcovi výkon záložného práva formou
priameho predaja podľa článku V. ods. 1 písm. b) Zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti,
ktorý si žalobca prevzal dňa 17.07.2014, čo preukazuje predložená doručenka.

27. Žalobca u žalovaného v 2.rade a u spoločnosti OTP Banka Slovensko, a.s. napadol listom zo
dňa 18.06.2014 neplatnosť postúpenia pohľadávky - z oznámenia o postúpení pohľadávky zo dňa
27.05.2014 doručenej dňa 30.05.2014.

28. Žalobca žalovanému v 2.rade listom zo dňa 20.06.2014 vyjadril neakceptovanie oznámenia o výkone

záložného práva a vyčíslil výšku škody na sumu 318.766,97 Eur.

29. Žalobca napadol na Stálom rozhodcovskom súde Slovenskej bankovej asociácie absolútnu
neplatnosť právneho úkonu a to Zmluvy o postúpení pohľadávky zo dňa 27.05.2014, ktorú žalobu súd
uznesením zo dňa 10.11.2014 sp.zn. 11/2014-7161, odmietol.

30. Žalovaný v 2.rade listom zo dňa 13.02.2015 podal žalobcovi informáciu o priebehu výkonu záložného
práva, z ktorého vyplýva, že žalovaný v 2.rade si nechal vyhotoviť súdnym znalcom L.. T. D. znalecký
posudokč.22/2015naocenenienehnuteľnostízapísanýchnaListevlastníctvač.XXX,k.ú.F.aktorýurčilvšeobecnú hodnotu tam zapísaných nehnuteľností vo výške 668.000 Eur. Záverom žalovaný v 2.rade
informoval žalobcu, že uvedené nehnuteľnosti chce predať za cenu podľa predmetného znaleckého
posudku v zmysle článku V. bod 1 písm. b) Zmluvy o zriadení záložného práva č. 2500/08/266-ZZ-01.

Žalobca si predmetnú informáciu prevzal podľa priloženej doručenky dňa 24.02.2015.

31. Z listu vlastníctva č. XXX pre k.ú. F.L. súd zistil, že vlastníkom tam uvedených nehnuteľností je
žalovaný v 1.rade.

32. Obchodná spoločnosť KS corporate, s.r.o. listom zo dňa 09.07.2014 požiadala žalovaného v 2.rade
o poskytnutie informácie ohľadom kúpy nehnuteľnosti a to stavby Penziónu Malé Pálenisko č. 11 s
príslušenstvom, na ktorú mal so žalobcom uzatvorenú Zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy zo dňa
12.05.2014.

33. Nakoľko podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy, záväzok budúceho predávajúceho odkúpiť

nehnuteľnosť zanikol, tento si uplatnil voči žalobcovi nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške
200.000 Eur.

34. Zo znaleckého posudku č. 25/2008 a znaleckého posudku č. 26/2008 vypracovaných súdnym
znalcom z odboru stavebníctvo, odvetvia odhad hodnoty nehnuteľností, odhad hodnoty stavebných prác

a pozemné stavby L.. P. Z. vyplýva, že znalec určil všeobecnú hodnotu nehnuteľností zapísaných na
Liste vlastníctva č. XXX, k.ú. F. ku dňu 06.06.2008 v celkovej výške 68.600.000 Sk (2.277.102,83 Eur).

35. Zo znaleckého posudku č. 48/2015 a znaleckého posudku č. 49/2015 vypracovaných súdnym
znalcom z odboru stavebníctvo, odvetvia odhad hodnoty nehnuteľností, odhad hodnoty stavebných prác

a pozemné stavby L.. P. Z. vyplýva, že znalec určil všeobecnú hodnotu nehnuteľností zapísaných na
Liste vlastníctva č. XXX, k.ú. F. ku dňu 23.09.2015 v celkovej výške 1.972.000 Eur.

36. Zo znaleckého posudku č. 22/2015 vypracovaným súdnym znalcom z odboru stavebníctvo, odvetvia
pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľností L.. T.Š. D. dňa 09.02.2015 vyplýva, že znalec určil

všeobecnú hodnotu nehnuteľností zapísaných na Liste vlastníctva č. XXX, k.ú. F. ku dňu 23.01.2015
vo výške 668.000 Eur.

37. Žalovaný v 2.rade vyhlásil dňa 24.02.2015 ponukové konanie na priamy predaj nehnuteľností
zapísaných na Liste vlastníctva č. XXX pre k.ú. F., ktoré obsahovalo účel funkčného využitia predmetu

predaja, podmienky prihlásenia do ponukového konania s uvedením číselného vyjadrenia navrhovanej
kúpnej ceny (numericky i slovne), lehotu a miesto na podanie návrhu, spolu s kritériom na výber ponuky,
ktorým je najvyššia ponúknutá kúpna cena, pričom minimálna cena je stanovená vo výške 334.000
Eur a viac ako 50%, z hodnoty 668.000 Eur určenej znaleckým posudkom č. 22/2015 na stanovenie
všeobecnej hodnoty nehnuteľností vypracovaného L.. T. D. zo dňa 09.02.2015. Žalovaný v 2.rade

súčasne uviedol, že nehnuteľnosti sú ponúkané v celku, pričom, nie je možné kúpiť nehnuteľnosti
jednotlivo, prípadne ich časti. Výsledky ponukového konania boli oznámené na prevádzke žalovaného
v 2.rade dňa 27.03.2015 o 13:00 hod. za účasti žalovaného v 2.rade a záujemcov o kúpu: obchodná
spoločnosť MR business s.r.o., obchodná spoločnosť LIPO-REAL s.r.o., obchodná spoločnosť DV Invest
Group, s.r.o., obchodná spoločnosť BRASCO SK, s.r.o. a obchodná spoločnosť 2xN, spol. s.r.o., o čom

svedčí prezenčná listina ponukového konania zo dňa 27.03.2015.

38. Do ponukového konania sa písomne prihlásila obchodná spoločnosť 2xN, spol. s.r.o., ktorá ponúkla
kúpnu cenu vo výške 337.500 Eur, obchodná spoločnosť DV Invest Group, s.r.o., ktorá ponúkla kúpnu
cenu vo výške 334.200 Eur, obchodná spoločnosť BRASCO SK, s.r.o. s ponukou kúpnej ceny vo výške

334.200 Eur, žalovaný v 1.rade, ktorý ponúkol kúpnu cenu vo výške 340.000 Eur a obchodná spoločnosť
MR business s.r.o., s ponukou kúpnej ceny vo výške 335.800 Eur.

39. Ponukové konanie bolo zverejnené na internetovej stránke žalovaného v 2.rade, v denníku Pravda
dňa 20.03.2015 na strane 13, o čom svedčí objednávka žalovaného v 2.rade, faktúra č. 1131500513 a

výtlačok denníka Pravda ako i v regionálnych novinách Bratislavsko-východ zo dňa 12.03.2015 (spolu
s faktúrou a zmluvou o inzercii) a na webovom prehliadači www.topreality.sk
spravovaným obchodnou spoločnosťou TopReality.sk s.r.o. (spolu s faktúrami).40. Podľa ustanovenia § 1ods. 1 a 2 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník (ďalej aj ako „ ObZ“),
tento zákon upravuje postavenie podnikateľov, obchodné záväzkové vzťahy, ako aj niektoré iné vzťahy
súvisiace s podnikaním. Právne vzťahy uvedené v odseku 1 sa spravujú ustanoveniami tohto zákona. Ak

niektoré otázky nemožno riešiť podľa týchto ustanovení, riešia sa podľa predpisov občianskeho práva.
Ak ich nemožno riešiť ani podľa týchto predpisov, posúdia sa podľa obchodných zvyklostí, a ak ich niet,
podľa zásad, na ktorých spočíva tento zákon.

41. Podľa ustanovenia § 261 ods. 1 ObZ, táto časť zákona upravuje záväzkové vzťahy medzi

podnikateľmi, ak pri ich vzniku je zrejmé s prihliadnutím na všetky okolnosti, že sa týkajú ich
podnikateľskej činnosti.

42. Podľa ustanovenia § 261 ods. 9 ObZ, zmluvy medzi osobami uvedenými v odsekoch 1 a 2, ktoré
nie sú upravené v hlave II tejto časti zákona, a sú upravené ako zmluvný typ v Občianskom zákonníku,
spravujú sa príslušnými ustanoveniami o tomto zmluvnom type v Občianskom zákonníku a týmto

zákonom.

43. Podľa ustanovenia § 265 ObZ, výkon práva, ktorý je v rozpore so zásadami poctivého obchodného
styku, nepožíva právnu ochranu.

44. Podľa ustanovenia § 80 písm. c) zákona č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok (účinný do
30.06.2016), návrhom na začatie konania možno uplatniť, aby sa rozhodlo najmä o určení, či tu právny
vzťah alebo právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem.

45.Podľaustanovenia§137zákonač.160/2015Z.z.Civilnýsporovýporiadok(ďalejlen„CSP“),žalobou

je možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o: a)splnení povinnosti, b)nároku na usporiadanie práv a
povinností strán, ak určitý spôsob usporiadania vzťahu medzi stranami vyplýva z osobitného predpisu,
c) určení, či tu právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem; naliehavý právny záujem
nie je potrebné preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu, alebo d) určení právnej skutočnosti, ak
to vyplýva z osobitného predpisu.

46. Podľa ustanovenia § 470 ods. 2 veta prvá CSP, právne účinky úkonov, ktoré v konaní nastali predo
dňom nadobudnutia účinnosti tohto zákona, zostávajú zachované.

47. Podľa ustanovenia § 39 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej aj ako „ OZ“), neplatný

je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči
dobrým mravom.

48. Podľa ustanovenia § 37 ods. 1 OZ, právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a
zrozumiteľne; inak je neplatný.

49. Podľa ustanovenia § 40 ods. 1 OZ, ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje zákon
alebo dohoda účastníkov, je neplatný.

50. Podľa ustanovenia § 40aOZ, ak ide o dôvod neplatnosti právneho úkonu podľa ustanovení § 49a,

140, § 145 ods. 1, § 479, § 589 a § 701 ods. 1, považuje sa právny úkon za platný, pokiaľ sa ten, kto
je takým úkonom dotknutý, neplatnosti právneho úkonu nedovolá. Neplatnosti sa nemôže dovolávať
ten, kto ju sám spôsobil. To isté platí, ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje dohoda
účastníkov (§ 40). Ak je právny úkon v rozpore so všeobecne záväzným právnym predpisom o cenách,
je neplatný iba v rozsahu, v ktorom odporuje tomuto predpisu, ak sa ten, kto je takým úkonom dotknutý,

neplatnosti dovolá.

51. Podľa ustanovenia § 151a OZ, záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva
tým, že záložného veriteľa oprávňuje uspokojiť sa alebo domáhať sa uspokojenia pohľadávky z
predmetu záložného práva (ďalej len „záloh"), ak pohľadávka nie je riadne a včas splnená.

52. Podľa ustanovenia § 151b ods. 1 až 3 OZ, záložné právo sa zriaďuje písomnou zmluvou, schválenou
dohodou dedičov o vyporiadaní dedičstva, rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu, alebo zákonom.
Zmluva o zriadení záložného práva na hnuteľnú vec sa nemusí uzatvoriť v písomnej forme, ak záložnéprávo vzniká odovzdaním veci podľa tohto zákona. V zmluve o zriadení záložného práva sa určí
pohľadávka, ktorá sa záložným právom zabezpečuje, a záloh. V zmluve o zriadení záložného práva sa
určí najvyššia hodnota istiny, do ktorej sa pohľadávka zabezpečuje, ak zmluva o zriadení záložného

práva neurčuje hodnotu zabezpečenej pohľadávky.

53. Podľa ustanovenia § 151c ods. 3 OZ, záložné právo prechádza pri prevode alebo prechode
pohľadávky zabezpečenej záložným právom na nadobúdateľa pohľadávky. To platí aj vtedy, ak ide o inú
zmenu v osobe oprávnenej zo zabezpečenej pohľadávky.

54. Podľa ustanovenia § 151j ods. 1 a 3 OZ, ak pohľadávka zabezpečená záložným právom nie je
riadne a včas splnená, môže záložný veriteľ začať výkon záložného práva. V rámci výkonu záložného
práva sa záložný veriteľ môže uspokojiť spôsobom určeným v zmluve alebo predajom zálohu na dražbe
podľa osobitného zákona, alebo domáhať sa uspokojenia predajom zálohu podľa osobitných zákonov,
aktentozákonaleboosobitnýzákonneustanovujeinak.Akákoľvekdohodauzatvorenápredsplatnosťou

pohľadávky zabezpečenej záložným právom, na ktorej základe sa záložný veriteľ môže uspokojiť tým,
že nadobudne vlastnícke právo k veci, bytu alebo nebytovému priestoru, alebo iné právo a inú majetkovú
hodnotu, na ktoré je zriadené záložné právo, je neplatná, ak zákon neustanovuje inak.

55. Podľa ustanovenia § 151l ods. 1 a 2 OZ, začatie výkonu záložného práva je záložný veriteľ povinný

písomneoznámiťzáložcoviadlžníkovi,akosobadlžníkaniejetotožnásosobouzáložcu,aprizáložných
právachregistrovanýchvregistrizáložnýchprávajzaregistrovaťzačatievýkonuzáložnéhoprávavtomto
registri, ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak. V písomnom oznámení o začatí výkonu
záložného práva záložný veriteľ uvedie spôsob, akým sa uspokojí alebo sa bude domáhať uspokojenia
zo zálohu. Po oznámení o začatí výkonu záložného práva nesmie záložca bez súhlasu záložného

veriteľa záloh previesť. Porušenie zákazu nemá účinky voči osobám, ktoré nadobudli záloh od záložcu v
bežnom obchodnom styku v rámci predmetu podnikania záložcu okrem prípadu, keď nadobúdateľ vedel
alebo vzhľadom na všetky okolnosti mohol vedieť, že sa začal výkon záložného práva.

56. Podľa ustanovenia § 151m ods. 1 OZ, predať záloh spôsobom určeným v zmluve o zriadení

záložného práva alebo na dražbe môže záložný veriteľ najskôr po uplynutí 30 dní odo dňa oznámenia o
začatí výkonu záložného práva záložcovi a dlžníkovi, ak osoba dlžníka nie je totožná s osobou záložcu,
ak osobitný zákon neustanovuje inak. Ak je záložné právo registrované v registri záložných práv a deň
registrácie začatia výkonu záložného práva v registri záložných práv je neskorší, ako deň oznámenia o
začatí výkonu záložného práva záložcovi a dlžníkovi a ak osoba dlžníka nie je totožná s osobou záložcu,

30-dňová lehota začína plynúť odo dňa registrácie začatia výkonu záložného práva v registri záložných
práv.

57. Podľa ustanovenia § 151m ods. 7 OZ, záložný veriteľ je povinný informovať záložcu o priebehu
výkonu záložného práva, najmä o všetkých skutočnostiach, ktoré môžu mať vplyv na cenu zálohu pri

jeho predaji.

58. Podľa ustanovenia § 151m ods. 8 OZ, ak sa v zmluve o zriadení záložného práva dohodne, že
záložný veriteľ je oprávnený predať záloh iným spôsobom ako na dražbe, záložný veriteľ je povinný pri
predaji zálohu postupovať s náležitou starostlivosťou tak, aby záloh predal za cenu, za ktorú sa rovnaký

alebo porovnateľný predmet zvyčajne predáva za porovnateľných podmienok v čase a mieste predaja
zálohu.

59. Podľa ustanovenia § 151m ods. 9 OZ, záložný veriteľ je povinný podať záložcovi písomnú správu
o výkone záložného práva bez zbytočného odkladu po predaji zálohu, v ktorej uvedie najmä údaje o

predaji zálohu, hodnote výťažku z predaja zálohu, o nákladoch vynaložených na vykonanie záložného
práva a o použití výťažku z predaja zálohu. Náklady vynaložené v súvislosti s výkonom záložného práva
je záložný veriteľ povinný preukázať.

60. Podľa ustanovenia § 151mb ods. 1 OZ, záložné právo k pohľadávke sa vzťahuje aj na dlžné úroky

a ostatné jej príslušenstvo.61. Podľa ustanovenia § 524 ods. 1 a 2 OZ, veriteľ môže svoju pohľadávku aj bez súhlasu dlžníka
postúpiť písomnou zmluvou inému. S postúpenou pohľadávkou prechádza aj jej príslušenstvo a všetky
práva s ňou spojené.

62. Podľa ustanovenia § 525 ods. 1 a 2 OZ, postúpiť nemožno pohľadávku, ktorá zaniká najneskôr
smrťou veriteľa alebo ktorej obsah by sa zmenou veriteľa zmenil. Postúpiť nemožno ani pohľadávku,
pokiaľ nemôže byť postihnutá výkonom rozhodnutia. Nemožno postúpiť pohľadávku, ak by postúpenie
odporovalo dohode s dlžníkom.

63. Podľa ustanovenia § 526 ods. 1 a 2 OZ, postúpenie pohľadávky je povinný postupca bez zbytočného
odkladu oznámiť dlžníkovi. Dokiaľ postúpenie pohľadávky nie je oznámené dlžníkovi alebo dokiaľ
postupníkpostúpeniepohľadávkydlžníkovinepreukáže,zbavísadlžníkzáväzkuplnenímpostupcovi.Ak
postúpenie pohľadávky oznámi dlžníkovi postupca, nie je dlžník oprávnený sa dožadovať preukázania
zmluvy o postúpení.

64. Podľa ustanovenia § 528 ods. 1 OZ, ak splnenie postúpenej pohľadávky je zabezpečené záložným
právom, ručením alebo iným spôsobom, je postupca povinný o postúpení pohľadávky bez zbytočného
odkladu podať správu osobe, ktorá zabezpečenie záväzku poskytla.

65. Podľa ustanovenia § 588 OZ, z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy
kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu
dohodnutú cenu.

66. Podľa ustanovenia § 589 OZ, cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi

predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.

67. Z vykonaného dokazovania a zisteného skutkového stavu veci vyvodil súd právny záver, že
žaloba nie je dôvodná. V konaní nebolo sporným, že žalobca a obchodná spoločnosť OTP Banka
Slovensko, a.s. uzatvorili Zmluvu o úvere so zabezpečením, ktorým bolo zriadenie záložného práva na

nehnuteľnosti zapísané na Liste vlastníctva č. XXX, k.ú. F. V dôsledku porušenia povinností dlžníka
- žalobcu riadne a včas splácať dlžnú sumu úveru, obchodná spoločnosť OTP Banka Slovensko,
a.s. využila zmluvné dojednania obsiahnuté vo všeobecne záväzných obchodných podmienkach a
z dôvodu podstatného porušenia zmluvy, vyhlásila úver za splatný ( dňa 10.05.2014), t.j. nastala
predčasná splatnosť úveru a následne splatnú pohľadávku postúpila na žalovaného v 2.rade. Žalobca

predmetné postúpenie pohľadávky namietal uplatnením žalobou na Okresnom súde Bratislava I.,
ktorý právoplatným rozsudkom sp.zn. 28Cb/141/2015-680 zo dňa 22.12.2016 v spojení s rozsudkom
Krajského súdu v Bratislave sp.zn. 4Cob/55/2017-722 zo dňa 19.07.2018, žalobu zamietol. Z uvedeného
vyplýva, že postúpenie pohľadávky medzi obchodnou spoločnosťou OTP Banka Slovensko, a.s. a
žalovaným v 2.rade je platné, z dôvodu ktorého sa súd námietkami žalobcu vznesenými v tomto konaní

nezaoberal a v celom rozsahu sa stotožnil so zisteným skutkovým a právnym názorom vysloveným ako
Okresným súdom Bratislava I., tak i Krajským súdom v Bratislave. Inak povedané, platnosť Zmluvy o
postúpení pohľadávky považuje súd za nespornú skutočnosť (keď konanie bolo prerušené práve do
právoplatného rozhodnutia sp.zn. 28Cb/141/2015). OTP Banka Slovensko, a.s. postúpila pohľadávku
na žalovaného v 2.rade s ktorou prešlo na postupníka aj zabezpečenie formou záložného práva

(ustanovenia § 151c ods. 3 OZ), ktoré je akcesorické a sleduje pohľadávku, ktorú zabezpečuje ako
uvádza rozsudok Najvyššieho súdu SR sp.zn. 10ObdoV/102/2005. Žalovaný v 2.rade postupoval v
medziach Zmluvy o zriadení záložného práva, tak že vykonal priamy predaj nehnuteľností zapísaných
na Liste vlastníctva č. XXX, k.ú. F., ktorý žalobca rozporuje a táto skutočnosť je medzi stranami sporná.

68. Ako podstatnú pre toto konanie súd prejudiciálne posudzoval otázku preukázania naliehavého
právneho záujmu žalobcu na požadovanom právnom určení, ktoré je nevyhnutnou podmienkou pre
pripustenie žaloby na určenie (žaloba bola podaná za účinnosti Občianskeho súdneho poriadku). Pri
skúmaní existencie naliehavého právneho záujmu ide o posúdenie, či podaná žaloba je vhodný (účinný
a správne zvolený) procesný nástroj ochrany práva žalobcu, či sa ňou môže dosiahnuť odstránenie

spornostipráva,ačisnáďlenzbytočnenevyvolávakonanie,poktorombudemusieťajtaknasledovaťiné
(ďalšie)súdnekonaniealebokonania.Základnoupodmienkoudôvodnostiatedavýchodiskomprípadnej
úspešnosti určovacej žaloby podľa uvedeného ustanovenia je existencia naliehavého právneho záujmu
na požadovanom právnom určení. Rozumie sa tým právny záujem žalobcu, ktorý musí byť daný v časevyhlásenia rozsudku a musí byť kvalifikovaný t.j. naliehavý. Posúdenie naliehavého právneho záujmu je
otázkou právnej kvalifikácie rozhodujúcich skutočností. Spravidla je naliehavý záujem daný v prípade,
keď sa nemožno domáhať priamo plnenia, tiež vtedy, ak by bez tohto určenia bolo ohrozené právo

navrhovateľa alebo bez tohto určenia jeho právne postavenie bolo neisté. V tejto spojitosti si treba
ujasniť, či a ako sa následne požadované určenie môže dotknúť právnych pomerov účastníkov, t.j. či
môže založiť právne významný následok v týchto pomeroch. Určovacia žaloba bude zvyčajne prípustná,
ak sa ňou odstraňuje spornosť vzťahu účastníkov a predchádza vzniku ďalších sporov, prípadne ak sa
vytvára pevný základ právneho vzťahu. V danom prípade je predmetom určenia neplatnosť právneho

úkonu Kúpnej zmluvy. Podľa rozsudku NS SR sp.zn. 4Cdo/56/2009 zo dňa 22.09.2010, zo všeobecnosti
platí, že naliehavý právny záujem je daný predovšetkým tam, kde by bez tohto určenia bolo právo
žalobcu ohrozené alebo kde by bez tohto určenia sa stalo právne postavenia žalobcu neistým, pričom
žaloba o určenie nie je spravidla opodstatnená tam, kde je možné žalovať na splnenie povinnosti.
Existencia naliehavého právneho záujmu na požadovanom určení môže byť daná aj vtedy, keď určenie
existencie práva alebo právneho vzťahu, o ktoré v konaní ide, priaznivo (prípadne nepriaznivo) ovplyvní

právne postavenie žalobcu voči žalovanému. Podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR pod sp.zn. 1 M Cdo
7/2004, uverejnenom v periodiku ZSP 17/2008: „Podmienkou úspešnosti určovacej žaloby je naliehavý
právny záujem na požadovanom určení, a to u žalobcu. Požadovaná naliehavosť právneho záujmu
je chápaná jednak v zmysle časovom (potreba odstránenia neistoty musí byt aktuálna), jednak v tom
zmysle, že žalobca nemá inú možnosť, hlavne že nemá možnosť žalovať na plnenie z toho istého

právneho pomeru. Nedostatok naliehavého právneho záujmu je dôvodom zamietnutia žaloby bez toho,
že by sa posudzovala jej vecná opodstatnenosť. Ak sa žalobca domáha určenia, že je vlastníkom
nehnuteľnosti, pri ktorej je v katastri nehnuteľnosti zapísaný ako vlastník niekto iný, má vo vzťahu k
tejto osobe nepochybne naliehavý právny záujem na požadovanom určení. S prihliadnutím na význam
zápisu vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností je odôvodnený záver, že právne postavenie žalobcu

je v tejto situácii neisté a že bez požadovaného určenia by jeho právo mohlo byť ohrozené. Pretože
súdne rozhodnutie o určení vlastníckeho práva je podkladom na vykonanie zmeny v zápise v katastri
nehnuteľností, je žaloba o určenie vlastníckeho práva spôsobilým právnym prostriedkom na odstránenie
neistoty o skutočných právnych vzťahoch medzi účastníkmi. Umožňuje totiž dosiahnuť zhodu medzi
skutočnýmprávnymstavomastavomzapísanýmvkatastrinehnuteľností.Žalobaourčenievlastníckeho

práva žalobcu musí smerovať proti všetkým, ktorí sú ako vlastníci nehnuteľností zapísaní v katastri
nehnuteľností. Na základe uvedeného tak súd uzatvára, že žalobca preukázal naliehavý právny záujem
na požadovanom určení.

69. V prvom rade sa súd zaoberal tvrdením žalobcu o neplatnosti kúpnej zmluvy, ktorej uzatvoreniu

predchádzal výkon záložného práva. Výkon záložného práva žalobca považuje za neprimeraný a
v rozpore s dobrými mravmi vo vzťahu k hodnote záložným právom zabezpečovanej pohľadávky.
Právne toto tvrdenie žalobca podporuje porušením ustanovenia § 39, ustanovenia § 151l ods. l OZ a
ustanovenia § 151m ods. 7 a 8 OZ. Žalobca argumentoval, že žalovaný v 2.rade neoznámil žalobcovi
výšku pohľadávky ku dňu postúpenia, nevyzval žalobcu na plnenie pohľadávky, neupozornil žalobcu

na vyhlásenie mimoriadnej splatnosti úveru a neupozornil žalobcu, že v prípade ak pohľadávku ani v
dodatočnej lehote nesplní, začne s jej vymáhaním ako aj neuviedol akým spôsobom je oprávnený danú
pohľadávku vymáhať. Uvedené tvrdenie v celom rozsahu poprel žalovaný v 2.rade podaním doručeným
súdu dňa 27.11.2019 (bod 10. rozsudku) ku ktorému priložil dôkazy vyvracajúce tvrdenia žalobcu a
súd sa s týmito v celom rozsahu stotožňuje. Navyše povinnosť upozorniť žalobcu, že v prípade ak

pohľadávku neuhradí v dodatočnej lehote začne veriteľ s jej vymáhaním, nevyplýva žalovanému v
2.rade primárne ani zo Zmluvy o úvere a sekundárne ani zo Zmluvy o zriadení záložného práva a
taká povinnosť nevyplýva ani zo zákona. Žalobca ďalej tvrdil, že výkon záložného práva (realizované
ponukové konanie dňa 27.03.2015) bol realizovaný v relatívne krátkom čase odo dňa nadobudnutia
pohľadávky (27.05.2014), s tvrdením ktorým sa však súd nestotožnil najmä z dôvodu, že dobu 10

mesiacov nepovažuje za krátky časový úsek pre výkon záložného práva a jednak z dôvodu, že zákon
a ani zmluva (či už úverová alebo o zriadení záložného práva) nestanovujú lehotu, od kedy do kedy
môže veriteľ realizovať výkon záložného práva. Inak povedané, žalovaný v 2.rade postupoval v zmysle
zmluvy o zriadení záložného práva a keďže zmluva (a ani zákon) nestanovuje lehotu na začatie výkonu
záložného práva, žalovaný v 2.rade po postúpení pohľadávky (27.05.2014) oznámil žalobcovi listom zo

dňa 11.06.2014, ktorý si žalobca prevzal dňa 17.07.2014 (len) začatie výkonu záložného práva, čím si
splnil povinnosť uvedenú v § 151l ods. 1 OZ a teda k porušeniu tohto ustanovenia zo strany žalovaného
v 2.rade preukázateľne nedošlo, opak ktorý tvrdil žalobca. Inter alia, žalobca na oznámenie žalovaného
v 2.rade o výkone záložného práva reagoval listom zo dňa 20.06.2014. Skutočnosť, že žalovaný v2.rade pri výkone záložného práva postupoval tak, že určil druh výkonu záložného práva priamym
predajom nehnuteľností, nie je v rozpore so zmluvou o zriadení záložného práva ako ani zákonom, preto
neobstojítvrdeniežalobcu,žežalovanýv2.rademalvyužiťinéspôsobyvýkonuzáložnéhopráva.Nebolo

povinnosťou žalovaného v 2.rade ani to, aby umožnil žalobcovi dobrovoľne splniť pohľadávku pre ktorú
začal výkon záložného práva. Žalobca ďalej uviedol, že aj keď bol v druhotnej platobnej neschopnosti,
svoju finančnú situáciu riešil a na stavbu penzión Malé Pálenisko č. 11 mal kupca s ktorým uzatvoril
Zmluvu o uzatvorení budúcej kúpnej zmluvy zo dňa 12.05.2014 a teda mal by finančné prostriedky na
zaplatenie úveru. V tejto súvislosti súd dáva do pozornosti, že uvedenému priamo odporuje ustanovenie

článku IV. bod 3 Zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti, podľa ktorého žalobca by na predaj
(ako i na prenájom čo sa týka obchodnej spoločnosti BB construct s.r.o.) nehnuteľnosti musel dostať
súhlas záložného veriteľa (v tom čase OTP Banky Slovensko, a.s.) a keďže žalobca nepreukázal, že
by bol taký súhlas udelený, jeho argumentačná línia vo vzťahu k namietaným tvrdeniam nemá oporu
ani v zmluve a ani v zákone, z dôvodu ktorého má súd tvrdenia žalobcu za nepreukázané. Navyše aj
v samotnom ponukovom konaní bola jednou z podmienok kúpa nehnuteľností v celku (nehnuteľnosti

nebolo možné kúpiť jednotlivo, prípadne ich časti, čím budova Penziónu Malé Pálenisko č. 11 vo vzťahu
k ďalším nehnuteľnostiam zapísaným na Liste vlastníctva č. XXX, k.ú. F. rozhodne je). Čo sa týka
namietaného porušenia § 151m ods. 7 OZ, toto tvrdenie žalobcu bolo vyvrátené listinným dôkazom a
to listom žalovaného v 2.rade zo dňa 13.02.2015 adresovaným žalobcovi (bod 30. rozsudku). A pokiaľ
ide o ďalšie tvrdenia žalobcu o porušení § 151m ods. 9 a 10 OZ, tieto nie sú predmetom žaloby na

určenie (resp. ich porušenie nemá za následok neplatnosť kúpnej zmluvy), z dôvodu ktorého sa súd
týmto procesným útokom žalobcu ani nezaoberal.

70. Žalobca ďalej namieta výkon záložného práva v rozpore s dobrými mravmi, z dôvodu prekročenia
prípustnej hranice krytia zabezpečovanej pohľadávky. Hodnota zabezpečovanej pohľadávky ku dňu

začatia výkonu záložného práva bola vo výške 199.058,16 Eur a hodnota krytia zabezpečovanej
pohľadávky (hodnota zálohu) je vo výške 2.277.102,83 Eur (znalecký posudok č. 25/2008 a 26/2008) a
súčasná hodnota zálohu (nehnuteľností) na základe aktualizácii vyššie uvedených znaleckých posudkov
(znalecký posudok č. 48/2015 a 49/2015) je vo výške 1.966.616.23 Eur, pričom z uvedených čísel
žalobca odvodzuje hrubý nepomer medzi hodnotou zabezpečovanej pohľadávky a hodnotou zálohu

(krytia zabezpečovanej pohľadávky). Žalovaný v 2.rade však realizoval výkon záložného práva na
základe znaleckého posudku č. 22/2015, v ktorom znalec stanovil všeobecnú hodnotu nehnuteľností
vo výške 668.000 Eur. Žalobca tak rozporuje znalecký posudok č. 22/2015 z dôvodu viacerých
nezrovnalostí, o.i. z dôvodu, že tento neobsahuje znaleckú doložku o tom, že znalec si je vedomý
následkov vedome nepravdivého znaleckého posudku (§ 204 ods. 2 CSP). V tejto súvislosti súd

uvádza, že všetky znalecké posudky boli vyhotovené v čase pred účinnosťou Civilného sporového
poriadku (01.07.2016) a teda nevyžadovali takúto znaleckú doložku, súd takéto posudzoval ako listinný
dôkaz. Pokiaľ však žalobca namieta všeobecnú hodnotu nehnuteľností, keď tvrdí, že trhová cena
nehnuteľností je ďaleko vyššia ako všeobecná hodnota nehnuteľností, nepochybne môže mať žalobca
pravdu, nakoľko pojem cena sa spravidla používa na označenie požadovanej, ponúkanej, ale hlavne

skutočne zaplatenej finančnej čiastky za tovar alebo službu. Môže byť, ale aj nemusí byť zverejnená,
väčšinou je zaregistrovaná v účtovných dokladoch a pre dané miesto a čas sa stáva historickým
faktom. Hodnota nie je skutočne zaplatenou, požadovanou alebo ponukovou cenou. Je to ekonomická
kategória, vyjadrujúca peňažný vzťah medzi tovarom alebo službami, ktoré sú na predaj, na strane
jednej a kupujúcimi a predávajúcimi na strane druhej. Z ekonomického hľadiska hodnota vyjadruje

úžitok, prospech vlastníka tovaru alebo služby k dátumu, ku ktorému sa odhad hodnoty vykonáva. Pri
stanovení hodnoty sa vychádza z doterajších skúsenosti na trhu a jeho predpokladaného vývoja, preto
sa hodnota vždy určuje odhadom. Trhová hodnota je tak odhadovanou čiastkou, za ktorú by sa v deň
ku ktorému sa vykonáva ohodnocovanie predal majetok medzi dobrovoľné zainteresovaným kupujúcim
a dobrovoľné zainteresovaným predávajúcim, a to v nezávislej transakcii a po náležitom marketingu.

Trhová hodnota je tak odhad podopretý informáciami z trhu. Všeobecná hodnota je potom výsledná
objektivizovaná hodnota nehnuteľností, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny
ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom
predaji. A teda znalecký posudok č. 22/2015 predložený žalovaným v 2.rade vypracoval znalec zapísaný
v príslušnom odbore keď správne stanovil všeobecnú hodnotu nehnuteľností namiesto trhovej hodnoty

nehnuteľností. Žalobca nakoľko neakceptoval výšku všeobecnej hodnoty nehnuteľností, navrhol súdu
nariadiť znalecké dokazovanie, ktoré však súd vyhodnotil ako neúčelné a nadbytočné z dôvodu, že v
tomto spore nejde o žalobu na plnenie, ale o žalobu na určenie a rovnako tak z dôvodu, že žaloba
nesmeruje proti znalcovi, ktorý znalecký posudok č. 22/2015 vypracoval a o ktorý sa žalovaný v 2.radeoprel pri realizácii ponukového konania a výkone záložného práva (v spojitosti s článkom V. bod 1. písm.
b) Zmluvy o zriadení záložného práva).

71. Žalobca namieta ďalej samotný výkon záložného práva keď tvrdí, že ponuka na predaj nehnuteľností
priamym predajom nebola uvedená vo verejnoprávnom médiu. Podľa článku V. bod 1. písm. b)
Zmluvy o zriadení záložného práva, ponukové konanie sa uverejní v jednom celoštátnom a v jednom
regionálnom denníku. Žalovaný v 2.rade uverejnil ponukové konanie v celoštátnom denníku Pravda
dňa 20.03.2015 na strane 13, o čom svedčí objednávka žalovaného v 2.rade, faktúra č. 1131500513 a

výtlačok denníka Pravda ako i v regionálnych novinách Bratislavsko-východ zo dňa 12.03.2015 (spolu
s faktúrou a zmluvou o inzercii) a na webovom prehliadači www.topreality.sk spravovaným obchodnou spoločnosťou TopReality.sk s.r.o. (spolu s faktúrami) ako i na internetovej
stránke žalovaného v 2.rade. Pokiaľ ide o tieto denníky, v tomto smere zmluva neurčuje, či má ísť
o tlačenú formu celoštátneho a regionálneho denníka alebo či inzerent splní svoju povinnosť aj na
internetovom prehliadači. Odhliadnuc od uvedeného žalovaný v 2.rade uverejnil ponuku minimálne v

jednom celoštátnom tlačenom denníku Pravda a v regionálnej tlači Bratislavsko-východ, ktorý vykonáva
distribúciu každý týždeň (čo je nepochybne dlhší časový údaj ako deň, ktorý si vyžadovala Zmluva
o zriadení záložného práva) do regiónu Rača, Trnávka, Slovnaft, Vrakuňa, Dolné Hony, Podunajské
Biskupice, Nové Mesto, Ružinov (tu sa nachádzajú nehnuteľnosti zapísané na Liste vlastníctva č. XXX),
Nivy, Staré Mesto a Vajnory. Tvrdenie žalobcu v tejto časti jeho procesného útoku tak vyznieva čisto

účelovo bez náležitej skutkovej a právnej opory.

72. V druhom rade sa súd zaoberal námietkami žalobcu, ktorý napáda relatívnu neplatnosť kúpnej ceny
(§ 40a OZ) a absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy (podľa § 39 OZ a § 151m ods. 8 OZ). Občiansky
zákonník v ustanovení § 589 ukladá povinnosť dojednať cenu v súlade so všeobecne záväznými

právnymi predpismi, avšak všeobecne záväzné cenové predpisy iba v malej miere obmedzujú zmluvnú
voľnosť v občianskoprávnych vzťahoch. Týmto predpisom je zákon č. 18/1996 Z.z. o cenách, ktorý
vymedzuje všeobecné pravidlá zabraňujúce tomu, aby zmluvné strany nedohodli neprimeranú cenu.
Za neprimeranú cenu sa u predávajúceho považuje dohodnutá cena, ktorou sa výrazne presahujú
ekonomickyoprávnenénákladyaleboprimeranýziskaleboukupujúcehodohodnutácena,ktorávýrazne

nedosahuje ekonomicky oprávnené náklady. Označený zákon a ani iný zákon v prejednávanej veci
nezakazoval určiť takú kúpnu cenu, ktorá zodpovedala vôli zmluvných strán za podpory znaleckého
posudku č. 22/2015 a v nadväznosti na ustanovenie článku V. bod 1. písm. b) Zmluvy o zriadení
záložného práva. Platné právo tak nemá žiadne ustanovenia o dojednaní nižšej kúpnej ceny ak taká
kúpna cena nie je v rozpore s cenovými predpismi, z dôvodu ktorého možno uzatvoriť, že dojednanie

nižšej kúpnej ceny v prejednávanej veci nerobí kúpnu zmluvu neplatnou. Pokiaľ žalobca namietal
neplatnosť kúpnej zmluvy z dôvodu podľa § 151m ods. 8 OZ, že žalovaný v 2.rade nekonal s náležitou
starostlivosťou tak, aby nehnuteľnosti predal za cenu za akú sa rovnaké alebo obdobné nehnuteľnosti
zvyčajne predávajú v danom mieste a čase (a žalobcovi tak vznikla škoda vo výške 1.767.558,07 Eur), tu
súd uvádza, že žalovaný konal na základe znaleckého posudku č. 22/2015 a jednak za dodržania článku

V. bod 1. písm. b) Zmluvy o zriadení záložného práva a teda žalobca neporušil ustanovenia § 151m ods.
8OZtakakotoprezentuježalobca.Žalovanýv2.radekonalvsúladesčlánkomV.bod1.písm.b)Zmluvy
o zriadení záložného práva keď kúpna cena bola stanovená podľa znaleckého posudku a súčasne
takto určená kúpna cena mohla byť nižšia ako hodnota určená podľa znaleckého posudku, minimálne
však 50% určenej hodnoty, povinnosť ktorá splnená bola, čo preukazuje cenová ponuka žalovaného v

1.rade v kontexte s ponukami na uzatvorenie kúpnej zmluvy ostatných uchádzačov. Pokiaľ žalobcovi
vznikla v konaní o výkon záložného práva škoda vo výške 1.767.558,07 Eur, tento nárok je oprávnený si
uplatniť žalobou na plnenie, čo predmetom tohto sporu rozhodne nie je a preto sa tvrdeniami žalobcu o
porušenípredmetnéhoustanoveniazostranyžalovanéhov2.radesúdďalejnezaoberal.Napojednávaní
konanom dňa 07.11.2019 žalobca ďalej namietol i relatívnu neplatnosť záložnej zmluvy. Aj napriek tomu,

že ide o podstatnú zmenu skutkových tvrdení žalobcu, súd na tomto mieste uvádza, že ad 1) právne
úkony ktorých sa dotýka relatívna neplatnosť sú uvedené v ustanovení § 40a OZ, pričom žiaden z tam
uvedených právnych úkonov nedopadá na Zmluvu o zriadení záložného práva, ad 2) v takejto časti
nároku by nebola splnená podmienka pasívnej vecnej legitimácie (OTP Banka Slovensko, a.s. nie je v
prejednávanej veci stranou sporu), ad) 3 tvrdenie žalobcu, že nemohol ovplyvniť znenie záložnej zmluvy

z dôvodu ktorého je táto neplatná, nemá oporu v zákone, nakoľko pri osobe žalobcu nejde o spotrebiteľa
podľa § 52 ods. 4 OZ v nadväznosti na § 53 OZ a ad 4) takýto nárok na uplatnenie námietky relatívnej
neplatnosti predmetnej zmluvy by bol premlčaný (§ 101 OZ).73. Predpokladom absolútnej neplatnosti právneho úkonu je to, že nespĺňa všetky náležitosti, ktoré
stanovujú normy hmotného práva. Pokiaľ žalobca napáda kúpnu zmluvu z dôvodu jej absolútnej
neplatnosti podľa § 39 OZ, kde ide o právne úkony, ktoré svojim obsahom alebo účelom odporujú

zákonu alebo zákon obchádzajú alebo sa priečia dobrým mravom (ako i podľa § 37 ods. 2 OZ), podľa
ustálenej súdnej praxe zmluva, ktorá je v rozpore so zákonom nemá zamýšľané následky aj napriek
tomu, ak ju zmluvné strany uzavreli v dobrej viere a bez ohľadu na to, ktorá zmluvná strana neplatnosť
zapríčinila.PodľarozsudkuNajvyššiehosúduSRsp.zn.5Cdo/208/2010,absolútnaneplatnosťprávneho
úkonu nastáva bez ďalšieho zo zákona a hľadí sa naň, ako keby nebol urobený, táto neplatnosť

nemôže byť zhojená dodatočným schválením a nemôže sa konvalidovať ani dodatočným odpadnutím
dôvodu neplatnosti. Absolútne neplatný právny úkon nespôsobí právne následky ani v prípade, že na
jeho základe už bolo kladne rozhodnuté o vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Pri
posudzovaní dôvodov neplatnosti zmluvy je potrebné rozlišovať medzi dôvodmi neplatnosti, ktoré musia
byť účastníkom tvrdené (napr. nedostatok slobody, vážnosti, rozpor s dobrými mravmi, prípadne omyl)
a ostatnými, ku ktorým súd prihliada z úradnej povinnosti (nedostatok formy, neurčitosť, nespôsobilosť

subjektu zmluvu uzavrieť, rozpor so zákonom a pod.). Keďže súdu nebola predložená samotná
kúpna zmluva medzi žalovaným v 2.rade a žalovaným v 1.rade, ktorú žalobca napáda (a strany jej
predloženie nenavrhli ako dôkaz), súd vychádzal práve z tvrdení žalobcu o absolútnej neplatnosti kúpnej
zmluvy a dospel k názoru, že kúpna zmluva nie je neplatným právnym úkonom z dôvodov uvedených
vyššie v odôvodnení. Podporne súd uvádza, že postup súdu podľa § 3 ods. 1 OZ (výkon práva a

povinností vyplývajúcich z občianskoprávnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do
práv a oprávnených záujmov iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi) v spojení s § 39 OZ,
má miesto len v výnimočných situáciách, keď k výkonu práva založeného zákonom dochádza z iných
dôvodov, ako je dosiahnutie hospodárskych cieľov či uspokojenie iných potrieb, keď hlavnou alebo
aspoň prevažujúcou motiváciou je úmysel poškodiť či znevýhodniť povinnú osobu (tzv. šikanózny výkon

práva), prípadne keď je zrejmé, že výkon práva vedie k neprijateľným dôsledkom prejavujúcim sa ako vo
vzťahu medzi účastníkmi, tak na postavené niektorého z nich navonok. Uvedené však žalobca v konaní
nepreukázal.

74. Žalobca v konaní navrhol vykonať viacero dôkazov, avšak na poslednom pojednávaní svoj návrh na

vykonanie dokazovania upravil tak, že navrhol vypočuť štatutárov žalovaných k okolnostiam nájomnej
zmluvy uzatvorených s O. G., vypočuť nájomcu Milana Kolára a vykonať znalecké dokazovanie
na určenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností zapísaných na Liste vlastníctva č. XXX, k.ú. F.. K
nevykonaniu znaleckého dokazovania sa už súd vyjadril vyššie (bod 70. rozsudku) a čo sa týka
vypočutia štatutárov žalovaných a nájomcu k otázke ich nájomnej zmluvy, súd nepovažuje vykonanie

týchto dôkazov za účelné, išlo by o nadbytočný dôkaz, ktorý by do sporu o určenie neplatnosti kúpnej
zmluvy nevniesol také skutočnosti, ktoré by dokázali zvrátiť záver súdu o platnosti kúpnej zmluvy, keď
navyše všetky tvrdenia žalobcu boli preukázateľne a účinne popreté príslušnými ustanoveniami zmluvy
o zriadení záložného práva, zákona, príslušnou judikatúrou ako i listinnými dôkazmi.

75. Záverom súd dodáva, že do práva na spravodlivý proces nepatrí právo strany sporu, aby sa
všeobecný súd stotožnil s jeho právnymi názormi, navrhovaním a hodnotením dôkazov, ani právo
na to, aby bola strana sporu pred všeobecným súdom úspešná, tzn. aby sa rozhodlo v súlade s jej
požiadavkami a ani právo strany sporu vyjadrovať sa k spôsobu hodnotenia ňou navrhnutých dôkazov
súdom, prípade sa dožadovať ňou navrhnutého spôsobu hodnotenia dôkazov. Súd rovnako tak nemusí

dať odpoveď na všetky otázky nastolené stranou sporu, ale len na tie, ktoré majú pre vec podstatný
význam, prípadne dostatočne objasňujú skutkový a právny základ rozhodnutia bez toho, aby zachádzali
do všetkých detailov sporu uvádzaných stranami sporu. Odôvodnenie súdneho rozhodnutia nemá
odpovedať na každú námietku alebo argument, ale iba na tie, ktoré majú rozhodujúci význam pre
rozhodnutie vo veci.

76. Podľa ustanovenia § 255 ods. 1 a ods. 2 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru
jej úspechu vo veci. Ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania pomerne
rozdelí, prípadne vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

77. Podľa ustanovenia § 262 ods. 1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu
súd v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.78. O trovách konania tak súd rozhodol podľa ustanovenia § 255 ods. 1 CSP a ustanovenia § 262 ods.
1 CSP tak, že žalovaným priznal právo na náhradu trov konania z dôvodu, že žalovaní mali vo veci
úspech v celom rozsahu. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti

rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozsudku na súde, proti
ktorého rozsudku smeruje.

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.

Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)

a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne

rozhodnutie vo veci, alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Exekúciu vykoná ten exekútor, ktorého v návrhu na vykonanie exekúcie označí oprávnený (§ 38 zák. č.
233/1995 Z.z.) a ktorého jej vykonaním poverí súd, ak osobitný predpis alebo tento zákon neustanovuje

inak (§ 29 zákona č. 233/1995 Z.z.).