Uznesenie ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Sunday, December 18, 2022

Súd: Krajský súd Trnava
Spisová značka: 23Co/145/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2122205165
Dátum vydania rozhodnutia: 19. 12. 2022

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Eva Behranová
ECLI: ECLI:SK:KSTT:2022:2122205165.1

Uznesenie

Krajský súd v Trnave v senáte zloženom z predsedníčky senátu: JUDr. Eva Behranová a sudcov: JUDr.
Janka Benkovičová a Mgr. Matúš Staríček, v spore žalobcu: A. A., nar. XX.XX.XXXX, bytom A. XX, XXX
XX B., zastúpený: Marián Galbavý, advokátska kancelária s.r.o., so sídlom Kapitulská 6, 917 01 Trnava,
IČO: 51 436 108, proti žalovaným: 1. C. D., nar. XX.XX.XXXX, bytom E. XX, XXX XX E., 2. MG Building
s.r.o., so sídlom Ulica Johna Dopyeru 80, 917 08 Trnava, IČO: 47 750 634, obaja zastúpení: HALADA

advokátska kancelária s.r.o., so sídlom Kapitulská 21, 917 01 Trnava, IČO: 36 669 661, o nahradenie
prejavu vôle, o nariadenie neodkladného opatrenia, o odvolaní žalovaných 1. a 2. proti uzneseniu
Okresného súdu Trnava č. k. 27C/40/2022-41 zo dňa 05. septembra 2022, takto

r o z h o d o l :

I. Odvolací súd uznesenie súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e .

II. Súdu prvej inštancie sa nariaďuje v úvodnej časti (záhlaví) napadnutého uznesenia vykonať opravu

obchodného mena právnej zástupkyne žalobcu.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým uznesením súd prvej inštancie nariadil neodkladné opatrenie v nasledovnom znení:

„I. Súd zakazuje žalovanému 1/ scudziť na základe kúpnej zmluvy alebo inej scudzovacej zmluvy, alebo

na základe záložnej alebo inej zmluvy zaťažiť nehnuteľnosť nachádzajúcu sa v katastrálnom území B.,
zapísanú na LV č. XXXXX, vedenú Okresným úradom Trnava, katastrálnym odborom, ako: pozemok
registra „C“ parcelné číslo 10801/717, druh pozemku: ostatná plocha, o výmere 228 m2, od ktorého
boli Geometrickým plánom č. 8/2022 na zameranie rozostavaných stavieb na parc. č. 10801/829, :/830
vyhotoveným GEOMAS, s.r.o., Sv. Martina 6974/50, 919 35 Hrnčiarovce nad Parnou, IČO: 44080310,
dňa 23.03.2022 úradne overeným Okresným úradom Trnava, katastrálny odbor, dňa 04.04.2022 pod

číslom G1 - 437/2022 (ďalej len „Geometrický plán“) odčlenené nasledovné novovzniknuté pozemky:
a) parcela registra „C“ parc. č. 10801/717 druh pozemku: zast. plocha a nádvorie, o výmere 158 m2
b) parcela registra „C“ parc. č. 10801/830 druh pozemku: zast. plocha a nádvorie, o výmere 70 m2,
a to až do právoplatného skončenia konania o nahradení prejavu vôle žalovaného 1/ voči žalobcovi.

II. Súd zakazuje žalovanému 2/ scudziť na základe kúpnej zmluvy alebo inej scudzovacej zmluvy,

alebo na základe záložnej alebo inej zmluvy zaťažiť nehnuteľnosť nachádzajúcu sa v katastrálnom
území B., postavený na novovzniknutej parcele registra C parc. č. 10801/830, nezapísaný na liste
vlastníctva, uskutočňovaný na základe Stavebného povolenia č. OSaŽP/36717/93160/2020/DD zo dňa
31.08.2020 vydaného Mestom Trnava, právoplatného dňa 14.10.2020 (ďalej len „Stavebné povolenie“),
v Stavebnom povolení označený ako: „Rodinný dom B“ s miestom stavby obec B., katastrálne územie
B., zameraný Geometrickým plánom č. 8/2022 na zameranie rozostavaných stavieb na parc. č.

10801/829, :/830 vyhotoveným GEOMAS, s.r.o., Sv. Martina 6974/50, 919 35 Hrnčiarovce nad Parnou,
IČO: 44080310, dňa 23.03.2022 úradne overeným Okresným úradom Trnava, katastrálny odbor, dňa04.04.2022 pod číslom G1 - 437/2022, a to až do právoplatného skončenia konania o nahradení prejavu
vôle žalovaného 2/ voči žalobcovi.“

1.1 Svoje rozhodnutie prvoinštančný súd právne odôvodnil použitím ustanovenia § 185 ods. 2, § 324
ods. 1, § 325 ods. 1, § 325 ods. 2 písm. c) a d), § 326 ods. 1, § 327, § 328 ods. 1 a 2 veta druhá, § 329
ods. 1, § 330 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „C.s.p.“), § 50a ods.
2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“).

1.2 Vecne súd prvej inštancie dôvodil tým, že po preskúmaní návrhu na nariadenie neodkladného
opatrenia a predložených listinných dokladov dospel k záveru, že za daného skutkového stavu je návrh
žalobcu na nariadenie neodkladného opatrenia dôvodný. Žalobca sa žalobou vo veci samej domáha
nahradeniaprejavuvôležalovaných (uzatvoriťkúpnuzmluvu),pretoženesplnilisvojzáväzokvyplývajúci
zo zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti a neuzavreli kúpnu zmluvu v lehote dohodnutej v zmluve v znení
dodatkuč.1.Medzisporovýmistranamiboladňa23.06.2021uzavretápodľa§51OZzmluvaorezervácii

nehnuteľností, ktorou sa realitná kancelária ako sprostredkovateľ zaviazala žalobcovi ako záujemcovi
o kúpu obstarať kúpu predmetu rezervácie na nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom tohto konania a sú
vo vlastníctve žalovaných (žalovaný 1. ako vlastník pozemku a žalovaný 2. ako vlastník stavby). Táto
zmluva bola uzavretá na dobu určitú a v zmysle dodatku č. 1 do 23.07.2022. K realizácii zmluvy, a teda
k prevodu rezervovanej nehnuteľnosti na žalobcu zo strany vlastníka nehnuteľností, ale v dobe trvania

zmluvy nedošlo.

1.3 Pri hodnotení dôvodnosti návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia súd prvej inštancie bez
toho, aby prejudikoval rozhodnutie vo veci samej, vychádzal zo skutočnosti, že predmetom konania
vo veci samej je žaloba o nahradenie prejavu vôle žalovaných uzatvoriť kúpnu zmluvu. Predmetom

tohto právneho úkonu sú nehnuteľnosti, vo vzťahu ku ktorým sa žalobca domáha neodkladným
opatrením zákazu nakladania. Aby súd mohol vyhovieť návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia,
musí žalobca aspoň osvedčiť základné skutočnosti potrebné pre záver o pravdepodobnosti nároku,
ktorému sa má poskytnúť neodkladná ochrana, ako i naliehavosť potreby bezodkladnej úpravy pomerov
medzi stranami alebo obavu z ohrozenia exekúcie. V tomto štádiu konania bez vykonania riadneho

dokazovania by bolo predčasné tvrdiť, že nárok, ktorý si žalobca uplatňuje vo veci samej, je očividne
vylúčený. Žalobca svojou argumentáciou v žalobe v spojení s návrhom na nariadenie neodkladného
opatrenia podoprel svoj právny názor o dôvodnosti takejto žaloby. Na potvrdenie alebo vyvrátenie
skutočnosti, že žaloba vo veci samej je dôvodná, bude nevyhnutné vykonať dokazovanie a celú vec
skutkovo i právne vyhodnotiť. Úspešnosť žaloby nie je v tomto štádiu konania očividne vylúčená.

Súd prvej inštancie tak dospel k záveru, že predpoklad pre nariadenie neodkladného opatrenia, a to
osvedčenie nároku uplatňovaného žalobou, je daný, keď medzi žalobcom a žalovanými bola uzavretá
dohoda o rezervácii nehnuteľností, ktorá by mohla byť posúdená ako zmluva o budúcej zmluve podľa
§ 50a OZ. Žalobca v tomto konaní osvedčil aj nebezpečenstvo bezprostredne hroziacej ujmy, keď
realitná kancelária inzeruje predaj nehnuteľností, ktoré sú predmetom tohto konania. Za situácie, kedy

by skutočne došlo k predaju nehnuteľností žalovanými tretej osobe, by bola možnosť žalobcu získať
predmetné nehnuteľnosti v prípade úspešnej žaloby o nahradenie prejavu vôle obmedzená, ak nie
nemožná. Súd prvej inštancie preto návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia v plnom rozsahu
vyhovel.

1.4 Nejde o konečné rozhodnutie, o náhrade trov konania preto súd prvej inštancie rozhodne v
rozhodnutí, ktorým sa bude končiť konanie vo veci samej.

2. Proti rozhodnutiu súdu prvej inštancie podali v zákonnej lehote odvolanie žalovaní v 1. a 2. rade
z dôvodu, že napadnuté rozhodnutie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 365 ods. 1

písm. h) C.s.p.).

2.1 Podľa žalovaných na nariadenie neodkladného opatrenie neboli splnené zákonné podmienky, preto
je uznesenie súdu prvej inštancie nezákonné. Prvoinštančný súd dospel k nesprávnemu záveru, že
žalobca hodnoverne osvedčil dôvodnosť a trvanie nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana, hoci

k takémuto osvedčeniu v skutočnosti nedošlo. Súd prvej inštancie pritom vychádzal z nesprávneho
právneho názoru, že na osvedčenie dôvodnosti a trvania nároku postačuje, ak existencia tohto nároku
nie je očividne vylúčená.2.2 Žalovaní dôvodili tým, že z ustanovenia § 326 ods. 1 C.s.p. vyplýva, že jednou zo základných
podmienok pre vydanie neodkladného opatrenia je hodnoverné osvedčenie dôvodnosti a trvania
nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana. Hodnoverné osvedčenie dôvodnosti a trvania meritórneho

nároku môže navrhovateľ dosiahnuť najmä relevantnými skutkovými tvrdeniami, listinnými dôkaznými
prostriedkami a kvalifikovanou právnou argumentáciou. Hodnoverné osvedčenie nároku vo vecí samej
musí na strane súdu viesť k záveru, že miera pravdepodobnosti vyhovenia žalobe je v danom štádiu
konania vyššia než pravdepodobnosť jej zamietnutia. V súvislosti s osvedčením skutočností v konaní
o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia žalovaní poukázali na rozhodnutie Najvyššieho súdu

SR sp. zn. 6M Cdo 5/2012, v ktorom Najvyšší súd SR konštatoval, že osvedčovanie na rozdiel
od dokazovania znamená, že súd prostredníctvom označených dôkazov zisťuje najvýznamnejšie
skutočnosti dôležité pre rozhodnutie o návrhu na predbežné opatrenie. Pri ich zisťovaní neprihliada a ani
nemusí prihliadať na všetky procesné formality, ako je to pri riadnom procesnom dokazovaní. Výsledkom
takéhoto postupu je, že osvedčované skutočnosti sa súdu, so zreteľom na všetky okolnosti prípadu javia
ako nanajvýš (vysoko) pravdepodobné.

2.3 Súd prvej inštancie sa otázkou hodnoverného osvedčenia žalobcovho nároku zaoberal v bode
10. odôvodnenia uznesenia, kde okrem iného uviedol, že zatiaľ predbežne v tomto štádiu konania bez
vykonania riadneho dokazovania by bolo predčasné tvrdiť, že nárok, ktorý si žalobca uplatňujú vo veci
samej, je očividne vylúčený. Úspešnosť žaloby nie je v tomto štádiu konania dosiaľ očividne vylúčená.

Súd je preto toho názoru, že predpoklad pre nariadenie neodkladného opatrenia, a to osvedčenie
nároku uplatňovaného žalobou, je daný, keď medzi žalobcom a žalovanými bola uzavretá dohoda o
rezervácii nehnuteľností, ktorá by mohla byť posúdená ako zmluva o budúcej zmluve podľa § 50a
OZ. Pri porovnaní stanoviska odbornej literatúry a postulátu Najvyššieho súdu SR na jednej strane
a odôvodnenia uznesenia súdu prvej inštancie na strane druhej je zrejmé, že súd prvej inštancie

v danom prípade nezvolil správny prístup, pokiaľ ide o otázku hodnoverného osvedčenia dôvodnosti a
trvania nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana. Odborná literatúra vyžaduje pre osvedčenie nároku,
aby bolo v čase rozhodnutia o neodkladnom opatrení pravdepodobnejšie, že žalobe bude vyhovené
než to, že žaloba bude zamietnutá. Najvyšší súd SR vyžaduje, aby sa osvedčované skutočnosti, t.j.
dôvodnosť a trvanie nároku javili súdu ako nanajvýš (vysoko) pravdepodobné. V zjavnom kontraste

s tým je odôvodnenie uznesenia, podľa ktorého súdu prvej inštancie stačí na osvedčenie dôvodnosti
a trvania nároku len to, že nárok, ktorý si žalobca uplatňuje vo veci samej nie je očividne vylúčený.
Záver o tom, že nárok nie je očividne vylúčený, však pre zákonné nariadenie neodkladného opatrenia
nepostačuje. Súd musí pri vydaní neodkladného opatrenia dospieť k záveru, že nárok vo veci samej
je s najväčšou pravdepodobnosťou dôvodný. Takýto záver pritom musí vyplývať zo samotnej žaloby

a jej príloh, tzn. dôkazov priložených na preukázanie tvrdení uvedených v žalobe. V súlade s vyššie
uvedeným právnym názorom Najvyššieho súdu SR mal súd prvej inštancie pred vydaním rozhodnutia
o neodkladnom opatrení zisťovať najvýznamnejšie skutočnosti dôležité pre rozhodnutie o návrhu na
nariadenie neodkladného opatrenia, t. j. existenciu alebo neexistenciu záväzku žalovaných predať
žalobcovi predmetné nehnuteľnosti (pozemky a stavbu). Ak by tento záväzok existoval (podľa dôkazov

predložených žalobcom), bolo by v danom štádiu konania pravdepodobnejšie, že žalobe bude vyhovené
a bola by tak osvedčená dôvodnosť a trvanie nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana. Naopak,
ak by tento záväzok podľa dôkazov predložených žalobcom neexistoval, bolo by v danom štádiu
konania pravdepodobnejšie, že žaloba bude zamietnutá a nebola by tak osvedčená dôvodnosť a trvanie
nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana. Zásadným pochybením súdu prvej inštancie je to, že

vôbec nezisťoval, či z dôkazov predložených žalobcom vyplýva existencia záväzku žalovaných predať
žalobcovi predmetné nehnuteľnosti, a teda, či je pravdepodobný úspech žalobcu vo veci samej. Súd
prvej inštancie sa touto otázkou nezaoberal, len skonštatoval, že bola uzavretá dohoda o rezervácii
nehnuteľností, ktorá by mohla byť posúdená ako zmluva o budúcej zmluve podľa § 50a OZ. Súd
prvej inštancie však mal zisťovať to, či príslušná dohoda o rezervácii nehnuteľnosti obsahuje záväzok

žalovaných predať predmetné nehnuteľnosti žalobcovi a na základe tohto zistenia urobiť záver, či je
pravdepodobné vyhovenie žalobe alebo jej zamietnutie. Zmluva o rezervácii nemôže byť v žiadnom
prípade posúdená ako zmluva o budúcej kúpnej zmluve podľa § 50a OZ. V žiadnom z ustanovení
zmluvy o rezervácii nie je uvedený záväzok žalovaných, že do dohodnutej doby uzavrú kúpnu zmluvu.
Žalobca sa tak voči žalovaným evidentne domáha splnenia povinnosti, ku ktorej sa žalovaní nikdy

nezaviazali. Ak žalobca tvrdí, že zmluvou o budúcej kúpnej zmluve zaväzujúcou žalovaných má byť
zmluva o rezervácii, záväzok žalovaných uzavrieť kúpnu zmluvu by musel byť uvedený priamo v
texte zmluvy o rezervácii, kde však takýto záväzok absentuje. Odborná literatúra vo vzťahu k § 50a
OZ uvádza, že zmluva o budúcej zmluve obsahuje kontraktačný záväzok, t.j. povinnosť v budúcnostiuzavrieťkonkrétnuzmluvutypickúčiinominátnu.Ztextuzmluvyorezerváciivyplýva,žeideorezervačnú
zmluvu, ktorej hlavným obsahom je záväzok žalobcu ako záujemcu zaplatiť rezervačný poplatok ako
prejav vážneho záujmu o kúpu predmetných nehnuteľnosti oproti záväzku sprostredkovateľa obstarať

pre záujemcu uzavretie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve alebo kúpnej zmluvy k nehnuteľnostiam
a rezervovať predmetné nehnuteľnosti v prospech záujemcu, tzn. neponúkať ich tretím osobám
a poskytnúť tak záujemcovi časový priestor za účelom zabezpečenia finančných prostriedkov na
zabezpečenie finančných prostriedkov na úhradu kúpnej ceny. Ak sa aj v zmluve o rezervácii vyskytujú
prvky zmluvy o budúcej zmluve (článok V. bod 1), ide o zmluvu o budúcej zmluve jednostranne

zaväzujúcu záujemcu (žalobcu). Nakoľko v zmluve o rezervácii bol vyslovene dojednaný záväzok
žalobou uzavrieť kúpnu zmluvu, pričom obdobný záväzok žalovaných sa v nej nevyskytuje, je zrejmá
vôľa zmluvných strán, aby zmluva o rezervácii obsahovala jednostranne zaväzujúcu zmluvu o budúcej
zmluve s tým, že zaviazanou stranou je záujemca (žalobca). Žalovaní preto nie sú povinní uzatvoriť
so žalobcom kúpnu zmluvu, ktorej uzavretia nahradením prejavu vôle žalovaných sa žalobca domáha,
uplatnený nárok je zjavne nedôvodný a v danom štádiu konania je preto vyššia pravdepodobnosť

zamietnutia žaloby. Existencia a trvanie nároku, ktorému sa má priznať právna ochrana preto nie sú
osvedčené. Skutočnosť, že žalovaní nie sú povinní so žalobcom uzavrieť kúpnu zmluvu jednoznačne
vyplýva zo zmluvy o rezervácii, ktorú mal prvoinštančný súd k dispozícii, keď rozhodoval o nariadení
neodkladného opatrenia. Súd prvej inštancie mal z tohto dôkazu zistiť, že nárok uplatnený žalobcom
je zjavne nedôvodný. Ochrana zjavne nedôvodného nároku je pritom v rozpore s podstatou a účelom

neodkladného opatrenia. Trvanie nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana tak nie je hodnoverne
osvedčená, a keďže nebol naplnený tento základný zákonný predpoklad pre vydanie neodkladného
opatrenia, súd prvej inštancie mal návrh na nariadenie neodkladného opatrenia zamietnuť.

2.4 Žalovaní v odvolaní poukázali tiež na skutočnosť, ktorú súd prvej inštancie nemohol zohľadniť pri

svojom rozhodovaní, nakoľko mu nebola známa, a to, že zmluva o rezervácii zanikla dňa 26.06.2021.
Žalovaní v tejto súvislosti upriamili pozornosť na článok IV. bod 1 a 2 zmluvy o rezervácii a ustanovenie
§ 36 OZ a mali za to, že v článku IV. bod 2 zmluvy o rezervácii bola dohodnutá rozväzovacia podmienka
v zmysle ustanovenia § 36 ods. 2 OZ. Zmluvné strany si tak dohodli, že právne následky uzavretia
zmluvy o rezervácii pominú v prípade, ak žalobca ako záujemca neuhradí rezervačný poplatok riadne

a včas, t.j. vo výške 5.000,- eur do 3 kalendárnych dní odo dňa uzavretia zmluvy o rezervácii. Zmluva
o rezervácii bola podpísaná dňa 23.06.2021. Lehota na úhradu rezervačného poplatku márne uplynula
dňa 26.06.2021. Žalobca uhradil rezervačný poplatok vo výške 5.000,- eur na účet sprostredkovateľa,
t. j. F. F. - AARK realitná kancelária, s miestom podnikania Ulica Vladimíra Clementisa 6642/38, 917
01 Trnava, IČO: 43 588 026 dňa 29.06.2021. Zmluva o rezervácii tak zanikla márnym uplynutím lehoty

na úhradu rezervačného poplatku dňa 26.06.2021, preto žalobca nemôže mať voči žalovaným žiadne
nárokuvyplývajúcezozmluvyorezervácii.Medzižalovanýmiakovlastníkmipredmetnýchnehnuteľnosti,
žalobcom ako záujemcom o kúpu daných nehnuteľností a realitnou kanceláriou ako sprostredkovateľom
následne existoval už len neformálny vzťah, na základe ktorého realitná kancelária a žalovaní naďalej
držali predmetné nehnuteľnosti pre žalobcu ako potenciálneho záujemcu o kúpu nehnuteľností, pričom

realitná kancelária ani žalovaní neponúkali tieto nehnuteľnosti tretím osobám a čakali na to, kým si
žalobca zabezpečí finančné prostriedky na úhradu kúpnej ceny predmetných nehnuteľnosti. K uzavretiu
kúpnej zmluvy o prevode vlastníckeho práva k predmetným nehnuteľnostiam zo žalovaných na žalobcu
napokon nedošlo z dôvodu, že žalovaní mali na základe konania žalobcu odôvodnené obavy, či im bude
žalobca schopný zaplatiť dohodnutú kúpnu cenu. Podľa žalovaných je potrebné, aby odvolací súd pri

svojom rozhodovaní prihliadal na zánik zmluvy o rezervácii naplnením rozväzovacej podmienky, nakoľko
táto skutočnosť svedčí o tom, že dôvodnosť a trvanie nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana, nie je
osvedčená. Nakoľko sa jedná o skutočnosť, ktorá nebola súdu prvej inštancie v čase vydania uznesenia
známa, žalovaní poukazujú na stanovisko uvedené v odbornej literatúre ohľadom ustanovenia § 329
ods. 2 C.s.p., podľa ktorého pri preskúmavaní vecnej správnosti odvolaním napadnutého rozhodnutia

o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia je aj pre odvolací súd relevantný stav v čase vydania
uznesenia súdu prvej inštancie. To neznamená, že nemôže zopakovať alebo doplniť dokazovanie v
zmysle § 384 C.s.p. Vylúčené je však to, aby svoje rozhodnutie založil na skutočnostiach, ktoré nastali až
po vydaní napadnutého uznesenia. Na tieto skutočnosti odvolací súd neprihliada. Podľa žalovaných tak
strany konania môžu v konaní o odvolaní proti rozhodnutiu o neodkladnom opatrení uvádzať skutočnosti

a dôkazy, ktoré súd nepoznal v čase rozhodovania o neodkladnom opatrení, pokiaľ tieto skutočnosti
nastali do vydania uznesenia súdu prvej inštancie.2.5 Záverom odvolania žalovaní navrhli, aby odvolací sú napadnuté uznesenie zmenil tak, že návrh na
nariadenie neodkladného opatrenia zamieta.

3. K odvolaniu žalovaných sa vyjadril žalobca s tým, že nesúhlasí s tvrdeniami uvedenými v odvolaní.
Žalobca sa v plnom rozsahu stotožnil so záverom súdu prvej inštancie, že osvedčil dôvody na nariadenie
neodkladného opatrenia a navrhol, aby odvolací súd napadnuté uznesenie potvrdil a priznal mu náhradu
trov konania.

3.1 Žalobca poukázal na skutočnosť, že vo vzťahu s realitnou kanceláriou a žalovaným v 2. rade bol a
je v spotrebiteľskom vzťahu v zmysle ustanovení § 52 a nasl. OZ, pričom rezervačnú zmluvu je potrebné
podľa obsahu považovať aj za spotrebiteľskú zmluvu. Zmluvu pripravovala realitná kancelária: F. F. –
AARK realitná kancelária, so sídlom Vladimíra Clementisa 38, 917 01 Trnava, prevádzka: Hornopotočná
18, 917 01 Trnava, IČO: 43 588 026, ktorá disponovala splnomocneným zastupovať žalovaných pri
predaji nehnuteľnosti. Rezervačnú zmluvu podpísali všetky zmluvné strany, t. j. žalobca, žalovaný

1, žalovaný 2 a realitná kancelária. Tvrdenie žalovaných, že zmluva sa zrušuje v celom rozsahu,
nakoľko rezervačný poplatok nebol uhradený riadne a včas sa nezakladá na pravde. Rezervačnú zmluvu
podpísal žalobca dňa 23.06.2021. Termín uhradenia rezervačného poplatku tak pripadol na sobotu
26.06.2021. Žalobca uhradil rezervačnú zmluvu v najbližší pracovný deň, t.j. v pondelok 28.06.2021.
Ak by žalovaní a realitná kancelária považovali uhradenie 1. časti kúpnej ceny vo výške 5.000 eur

za oneskorené a nie riadne, mali postupovať s odbornou starostlivosťou a vrátiť žalobcovi rezervačný
poplatok z dôvodu zrušenia zmluvy v zmysle článku IV. bod. 2. Žalovaní spolu s realitnou kanceláriou
si však rezervačný poplatok, resp. prvú časť kúpnej ceny ponechali a naďalej mali záujem uzatvoriť
kúpnu zmluvu so žalobcom, o čom svedčí emailová komunikácia, odovzdanie kľúčov od rodinného
domu, zaslanie návrhu kúpnej zmluvy a aj uzatvorenie dodatku č. 1 k rezervačnej zmluve, ktorý iba

predĺžil lehotu na uzatvorenie kúpnej zmluvy. Zároveň žalobca s realitnou kanceláriou riešil vypracovanie
znaleckého posudku z dôvodu možného financovania prostredníctvom hypotéky. Žalobca sa v čase
uzatvorenia zmluvy a úhrady prvej časti kúpnej ceny zaujímal o viaceré nehnuteľnosti. V prípade, že by
mu realitná kancelária alebo žalovaní oznámili, že zmluvu považujú za zrušenú podľa článku IV. bod 2 a
vrátili by mu rezervačný poplatok, kúpil by inú nehnuteľnosť. Žalovaní ani realitná kancelária takýto krok

neurobili, čo možno považovať za ich konkludentný súhlas, že prvá časť kúpnej ceny bola uhradená
riadne a včas.

3.2 Vovzťahuvočirealitnejkanceláriiažalovanému2žalobcavystupujevpozíciispotrebiteľa.Žalobcovi
bol návrh rezervačnej zmluvy doručený v deň jej podpisu, hoci sa s realitnou kanceláriou dohodli, že mu

bude doručený 22.06.2021. Žalobca rezervačnú zmluvu podpísal dňa 23.06.2021 v priestoroch realitnej
kancelárie.Žalovanínebolipripodpisezmluvyprítomní.Jepotrebnézdôrazniť,žežalobcasapripodpise
zmluvy plne spoliehal na odbornosť realitnej kancelárie a žalovaného 2, a nemal dôvod pochybovať o
tom, že žalovaní majú vôľu previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na žalobcu. Žalovaný 2 odovzdal
žalobcovi kľúče do nehnuteľnosti ešte pred uzatvorením kúpnej zmluvy, aby si mohol žalobca upraviť

rodinný dom podľa svojich predstáv. Pričom žalovaný 2 súhlasil s požiadavkami žalobcu na zmenu
dispozície a drobné úpravy, ktoré žalovaný 2 na pokyn žalobcu uskutočnil. Žalovaný 2 tiež súhlasil s
montážou externých žalúzií žalobcom určeným dodávateľom, nakoľko v rámci dokončenia rodinného
domu na nehnuteľnosti neboli exteriérové žalúzie v cene. Na základe tohto súhlasu žalobca objednal
exteriérovéžalúzie,pričomdoposiaľbolavykonanámontážboxovnauchyteniežalúzií.Rovnakožalobca

so súhlasom žalovaného 2 dal zamerať a objednal drevené obloženie schodiska, ktoré tiež nebolo v
cene rodinného domu. Z konania žalovaných, ako aj realitnej kancelárie, je zrejmé že zmluvu uzatvorenú
23.06.2021 považujú všetky zmluvné strany za platne uzatvorenú. Zmluvné strany spolu navzájom
komunikovali a žalobcovi bolo umožnené meniť dispozíciu a objednávať práce a materiál nad rámec
dohodnutého vyhotovenia rodinného domu. Z obsahu uzatvorenej zmluvy je zrejmé, že obsahuje všetky

potrebné náležitosti zmluvy o budúcej zmluve v zmysle ustanovení § 50a OZ. Rovnako z obsahu zmluvy
je zrejmé, že úhrada rezervačného poplatku vo výške 5.000 eur je úhradou prvej časti kúpnej ceny.

3.3 Žalobca považoval povinnosť uzatvoriť kúpnu zmluvu iba z jeho strany za ustanovenie, ktoré
spôsobuje značnú nerovnováhu v jeho právach a povinnostiach, takéto ustanovenie neakceptovateľným

spôsobom zvýhodňuje žalovaných a je v rozpore s § 53 ods. 12 OZ.4. Žalovaní v rámci odvolacej repliky opätovne namietali, že existencia nároku vo veci samej, ktorému sa
má poskytnúť ochrana neodkladným opatrením, sa javí ako vysoko nepravdepodobná, priam vylúčená,
pričom s určitosťou nie je osvedčená.

4.1 V súvislosti so spotrebiteľským charakterom zmluvy o rezervácii uviedli, že vo vzťahu medzi
žalobcom a žalovaným 1 o spotrebiteľský vzťah nejde, nakoľko žalovaný 1 vstupoval do príslušného
vzťahu ako nepodnikateľ a konal mimo rámca predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej
činnostirovnakoakožalobca.Akbysanazmluvuorezerváciimalohľadieťakonazmluvuspotrebiteľskú,

nemôže sa to žiadnym spôsobom negatívne dotknúť právneho postavenia žalovaného 1. Žalovaný 1
teda nemôže byť postavený na roveň dodávateľa (čím by sa jeho právne postavenie mohlo zhoršiť),
pretože dodávateľom nie je.

4.2 Žalovaní nesúhlasili ani s tvrdením žalobcu, že ustanovenie, ktoré zakladá povinnosť uzatvoriť kúpnu
zmluvu iba zo strany žalobcu spôsobuje značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach, a preto je

v rozpore s § 53 ods. 12 OZ. Podľa žalovaných ustanovením, ktoré zaväzuje uzatvoriť kúpnu zmluvu
len žalobcu je článok V. bod 1 zmluvy o rezervácii. Podľa § 53 ods. 1 OZ spotrebiteľské zmluvy nesmú
obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných
strán v neprospech spotrebiteľa (ďalej len „neprijateľná podmienka“). To neplatí, ak ide o zmluvné
podmienky, ktoré sa týkajú hlavného predmetu plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky

sú vyjadrené určito, jasne a zrozumiteľne alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané.
Ak by mala byť zmluva o rezervácii zmluvou o budúcej zmluve tak, ako to tvrdí žalobca, potom by
ustanovenie článku V. bod 1 zmluvy o rezervácii bolo ustanovením, ktoré sa týka hlavného predmetu
plnenia. Hlavným predmetom plnenia podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy by bola povinnosť žalobcu
akobudúcehokupujúcehouzavrieťsožalovanýmiakobudúcimipredávajúcimikúpnuzmluvu.Vzhľadom

na to, že článok V. bod 1 zmluvy o rezervácii by sa týkal hlavného predmetu plnenia (ak by bola
zmluva o rezervácii posudzovaná ako zmluva o budúcej kúpnej zmluve), prvá veta ustanovenia § 53
ods. 1 OZ sa na toto ustanovenie nemôže vzťahovať. Preto nemôže byť posudzované ako neprijateľná
zmluvná podmienka. Ak by súd napriek vyššie uvedenému teoreticky považoval ustanovenie článku
V. bod 1 zmluvy o rezervácii za neprijateľnú zmluvnú podmienku, právnym dôsledkom neprijateľnosti

predmetného ustanovenia by bola jeho neplatnosť podľa § 53 ods. 5 OZ. Tzn. zmluva o rezervácii by s
určitosťou nemala žiadne náležitosti zmluvy o budúcej zmluve podľa § 50a OZ. V zmluve o rezervácii
by totiž absentoval akýkoľvek záväzok ktorejkoľvek zmluvnej strany uzavrieť do určitej doby kúpnu
zmluvu. Neprijateľnosť určitej zmluvnej podmienky však s určitosťou nemá za následok dotváranie
neexistujúceho záväzku druhej zmluvnej strany (žalovaných) tak, ako to tvrdí žalobca.

4.3 Tvrdenie žalobcu, že zmluvu o rezervácii pripravovala realitná kancelária, nemá podľa žalovaných
prerozhodnutiežiadnyvýznam.Tvrdeniežalobcu,žerealitnákanceláriadisponovalasplnomocnenímna
zastupovanie žalovaných pri predaji nehnuteľností, je nepravdivé. Realitná kancelária disponovala iba
oprávnením sprostredkovať predaj predmetných nehnuteľností na základe zmluvy o sprostredkovaní.

Podľa § 642 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodného zákonníka zmluvou o sprostredkovaní sa
sprostredkovateľ zaväzuje, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby záujemca mal príležitosť
uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou, a záujemca sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odplatu
(províziu). Sprostredkovateľský vzťah medzi realitnou kanceláriou a žalovanými v sebe nezahŕňa
plnomocenstvo na zastupovanie žalovaných pri predaji predmetných nehnuteľností. Tvrdenie žalobcu,

že by bola realitná kancelária splnomocnená na zastupovanie žalovaných pri predaji predmetných
nehnuteľností, nie je preukázané žiadnym dôkazom. Navyše toto tvrdenie je vo vzťahu k rozhodovaniu
o neodkladnom opatrení (aj vo veci samej) irelevantné. Podľa článku l. bod 4 zmluvy o rezervácii
sprostredkovateľ vyhlasuje, že je oprávnený sprostredkovať predaj nehnuteľnosti, na ktorú sa zmluva
viaže. Zmluva o rezervácii tak jasne dokumentuje, že realitná kancelária bola vo vzťahu k žalovaným

výlučne v pozícií sprostredkovateľa a nedisponovala oprávnením robiť akékoľvek úkony smerujúce
k predaju predmetných nehnuteľnosti. Realitná kancelária takéto úkony ani neurobila. Pri uzatváraní
zmluvy o rezervácii konali žalovaní ako vlastníci predmetných nehnuteľnosti sami za seba, pri uzavretí
tejto zmluvy neboli zastúpení realitnou kanceláriou.

4.4 V súvislosti so zánikom zmluvy o rezervácii naplnením rozväzovacej podmienky, žalovaní upresnili,
že zmluva o rezervácii bola uzavretá dňa 23.06.2021. Posledný deň lehoty na úhradu rezervačného
poplatkupripadolnasobotu26.06.2021,pretobolposlednýmdňomlehotynajbližšínasledujúcipracovný
deň, t.j. pondelok 28.08.2021 (zrejme malo byť uvedené 28.06.2021 – pozn. odvolacieho súdu). Žalobcauhradil rezervačný poplatok vo výške 5.000 eur na účet realitnej kancelárie utorok 29.06.2021, čo
vyplýva z výpisu z účtu predloženého žalovanými. Žalovaní opätovne poukázali na článok IV bod 1
zmluvy o rezervácii, podľa ktorého sa za deň úhrady rezervačného poplatku považuje deň, kedy boli

finančné prostriedky pripísané na účet sprostredkovateľa, o čom sprostredkovateľ zašle záujemcovi
mailom potvrdenie o prijatí rezervačného poplatku. Nie je preto podstatné, kedy žalobca zadal príkaz na
úhradurezervačnéhopoplatku.Dôležitéjelento,kedybolrezervačnýpoplatokpripísanýnaúčetrealitnej
kancelárie. K pripísaniu peňažných prostriedkov na účet realitnej kancelárie došlo až dňa 29.06.2021, t.j.
po uplynutí lehoty na úhradu rezervačného poplatku. Zmluva o rezervácii tak zanikla márnym uplynutím

lehoty na úhradu rezervačného poplatku dňa 28.08.2021 (zrejme malo byť uvedené 28.06.2021 – pozn.
odvolaciehosúdu)vsúladesustanoveniamičlánkuIV.bod1a2zmluvyorezervácii.Žalovanípovažovali
za potrebné vyjadriť sa tiež k tvrdeniu žalobcu o nevrátení rezervačného poplatku. Rezervačný poplatok
nebol uhradený na účet žalovaných, ale bol uhradený žalobcom na účet realitnej kancelárie. Žalovaní
tak rezervačným poplatkom nedisponujú a objektívne nemajú možnosť ho žalobcovi vrátiť. Realitná
kancelária opakovane vyzývala žalobcu, aby jej oznámil aktuálne číslo bankového účtu, na ktorý mu

má byť rezervačný poplatok vrátený. Žalobca v tomto smere neposkytol realitnej kancelárií súčinnosť a
neoznámil jej údaj o svojom aktuálnom čísle účtu.

4.5 Žalovaní nepopierajú, že medzi realitnou kanceláriou, žalovanými a žalobcom existoval aj po
zániku zmluvy o rezervácii neformálny vzťah, na základe ktorého realitná kancelária a žalovaní

naďalej držali predmetné nehnuteľnosti pre žalobcu ako potenciálneho záujemcu o kúpu nehnuteľností.
Táto skutočnosť však nemá žiadny vplyv na existenciu zmluvy o rezervácii, ktorá zanikla naplnením
rozväzovacej podmienky bez ohľadu na následne konanie zmluvných strán a ich subjektívne domnienky
ohľadom jej existencie alebo neexistencie. Žalobca si bol dobre vedomý zániku zmluvy o rezervácii,
keďže uvádza, že po oneskorenom zaplatení rezervačného poplatku sa zaujímal o iné nehnuteľnosti,

nakoľko počítal s možnosťou, že mu realitná kancelária alebo žalovaní oznámia, že považujú zmluvu
o rezervácii za zrušenú. Skutočnosť, že žalovaní ani realitná kancelária žalobcovi okamžite neoznámili
právne následky žalobcovho omeškania s úhradou rezervačného poplatku, nemá na existenciu
omeškania žiadny vplyv. Omeškanie žalobcu s úhradou rezervačného poplatku objektívne nastalo a
spôsobilo zánik zmluvy o rezervácii.

4.6 Tvrdenia žalobcu ohľadom odovzdania kľúčov rodinného domu, odsúhlasenia požiadaviek žalobcu
na zmenu dispozície rodinného domu a ďalšie drobné úpravy, súhlas s montážou exteriérových
žalúzií či dreveného obloženia schodiska, nemajú na výsledok sporu ani na otázky významné pre
rozhodnutie o neodkladnom opatrení žiaden vplyv. Ak by boli tieto tvrdenia pravdivé, nič by to nemenilo

na tom, že všetky rokovania ohľadom úpravy rodinného domu, odovzdanie kľúčov, atď. sa diali v
rámci neformálneho vzťahu (neformálnej rezervácie), ktorý medzi žalobcom, žalovanými a realitnou
kanceláriou existoval po zániku zmluvy o rezervácii.

5. V odvolacej duplike žalobca uviedol, že skutočnosti uvádzané žalovanými v odvolaní a v odvolacej

replike budú predmetom konania vo veci samej. Nariadenie neodkladného opatrenia je dôležitým
úkonom na zabezpečenie práv žalobcu. Žalobca v konaní vo veci samej považuje uzatvorenie zmluvy
o rezervácii zo strany žalovaných za zastretý právny úkon. Podľa rozhodovacej praxe súdov pokiaľ má
byť zastretý iný právny úkon, platí tento iný úkon, ak to zodpovedá vôli účastníkov a ak sú splnené
všetky jeho náležitosti. Žalovaní so žalobcom uzatvorili zmluvu, ktorá má všetky znaky zmluvy o budúcej

zmluve. Žalovaní v lehote ustanovenej zmluvou v znení dodatku č. 1 zo dňa 23.06.2022 nepristúpili
k uzatvoreniu kúpnej zmluvy so žalobcom. Žalobca má aj naďalej záujem uzatvoriť kúpnu zmluvu so
žalovanými. V prípade zrušenia neodkladného opatrenia by žalobcovia (správne malo byť žalovaní –
pozn. odvolacieho súdu) mohli previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na tretiu osobu, v dôsledku
čoho by sa zmarilo celé konanie vo veci samej. Žalobca preukázal, že žalovaní opätovne ponúkajú

spornú nehnuteľnosť prostredníctvom rovnakej realitnej kancelárie avšak o 80.000,- eur drahšie, ako
mal žalobca dohodnuté v zmluve. Žalobca považuje takéto konanie žalovaných za konanie v rozpore
so zmluvou i s dobrými mravmi.

6. Krajský súd v Trnave ako súd odvolací (§ 34 ods. 1 C.s.p.), po zistení, že odvolanie je podané včas

a oprávnenými osobami (§ 359 a § 362 ods. 1 C.s.p.), proti rozhodnutiu, proti ktorému je odvolanie
prípustné (§ 355 ods. 2, § 357 písm. d) C.s.p.), po skonštatovaní, že odvolanie má zákonom predpísané
náležitosti (§ 363 C.s.p.) a že žalovaní použili zákonom prípustný odvolací dôvod (§ 365 ods. 1 písm. h)
C.s.p.), preskúmal napadnuté rozhodnutie v medziach daných rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379,380 C.s.p.), bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 385 C.s.p. a contrario) a dospel k záveru, že
odvolanie žalovaných nie je dôvodné, napadnuté uznesenie súdu prvej inštancie preto ako vecne a
právne správne potvrdil (§ 387 ods. 1, 2 C.s.p.).

7. Predmetom prieskumu odvolacieho súdu, s poukazom na skutočnosti osvedčené obsahom spisu,
odôvodnenie preskúmavaného uznesenia i argumenty žalovaných použité v odvolacom konaní bolo
posúdiť, či súd prvej inštancie správne rozhodol, keď návrhu žalobcu na nariadenie neodkladného
opatrenia vyhovel.

8. Z obsahu preskúmavaného spisu vyplýva, že žalobca sa žalobou doručenou súdu prvej inštancie
dňa 8. augusta 2022 domáha nahradenia prejavu vôle žalovaných v 1. a 2 rade na uzatvorenie kúpnej
zmluvy, predmetom ktorej majú byť nehnuteľnosti opísané v bode 1 odôvodnenia tohto rozhodnutia.
Súčasne žalobca podal návrh na nariadenie neodkladného opatrenia, ktorým by súd zakázal žalovaným
v 1. a 2 rade nakladať s nehnuteľnosťami, opísanými v bode 1 odôvodnenia tohto rozhodnutia. Žalobca

návrh na nariadenie neodkladného opatrenia odôvodnil potrebou upraviť pomery účastníkov konania,
keď považuje zmluvu uzatvorenú medzi účastníkmi za zmluvu o budúcej zmluve, napriek čomu žalovaní
prostredníctvom realitnej kancelárie predmetné nehnuteľnosti ponúkajú na predaj. Týmto konaním môže
dôjsť k zásadnému zhoršeniu vymožiteľnosti pohľadávky žalobcu. Súd prvej inštancie mal za osvedčené
nebezpečenstvo bezprostredne hroziacej ujmy keď konštatoval, že realitná kancelária inzeruje predaj

predmetnýchnehnuteľnosti,ktorýchvlastníkmisúžalovaní.Akbydošlokpredajunehnuteľností,ktorésú
predmetom konania, žalovanými tretej osobe by bola možnosť žalobcu získať predmetné nehnuteľnosti
v prípade úspešnej žaloby o nahradenie prejavu vôle obmedzená ak nie nemožná. Z uvedeného dôvodu
súd prvej inštancie návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia v plnom rozsahu vyhovel.

9. Podľa ustanovenia § 387 ods. 1 C.s.p., odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je
vo výroku vecne správne.

10. Podľa ustanovenia § 387 ods. 2 C.s.p., ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s
odôvodnením napadnutého rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie

správnostidôvodovnapadnutéhorozhodnutia,prípadnedoplniťnazdôrazneniesprávnostinapadnutého
rozhodnutia ďalšie dôvody.

11. Odvolací súd sa v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozhodnutia a konštatuje
správnosť jeho dôvodov. Z dôvodu vyrovnania sa s odvolacími námietkami žalovaných odvolací súd

konštatuje nasledovné:
12. Žalovaní v 1. a 2. rade v odvolaní namietali nesprávne právne posúdenie veci súdom prvej
inštancie, ktorý dospel k nesprávnemu záveru, že žalobca hodnoverne osvedčil dôvodnosť a trvanie
nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana. Podľa žalovaných k takémuto osvedčeniu nedošlo. Súd
prvej inštancie pritom vychádzal z nesprávneho právneho názoru, že na osvedčenie dôvodnosti a

trvania nároku postačuje, ak existencia tohto nároku nie je očividne vylúčená. Žalovaní v tejto súvislosti
poukázali na odbornú literatúru a odôvodnenie rozhodnutia Najvyššieho súdu SR sp. zn. 6M Cdo
5/2012 z ktorých vyplýva, že v čase rozhodnutia o neodkladnom opatrení sa pre osvedčenie nároku
vyžaduje vyššia pravdepodobnosť, že žalobe bude vyhovené než to, že žaloba bude zamietnutá, resp.,
aby sa osvedčované skutočnosti, t. j. dôvodnosť a trvanie nároku javili súdu ako nanajvýš (vysoko)

pravdepodobné.
13. Žalobcom namietané nesprávne právne posúdenie veci ako odvolací dôvod je dané v prípade, keď
na zistený skutkový stav súd
a) neaplikoval príslušnú právnu normu (t. j. úplne opomenul aplikovať príslušnú právnu normu),
b) aplikoval nesprávnu právnu normu (t. j. namiesto príslušnej právnej normy aplikoval normu inú),

c) obsah správnej právnej normy nesprávne interpretoval, alebo
d) správne zvolenú a správne interpretovanú právnu normu nesprávne aplikoval. (Števček, M., Ficová,
S., Baricová, J. Mesiarkinová, S., Bajánková, J., Tomašovič, M. a kol. Civilný sporový poriadok.
Komentár, Praha : C.H.Beck, 2016 str. 1241).

14. Podľa § 324 ods. 1 C.s.p., pred začatím konania, počas konania a po jeho skončení súd môže na
návrh nariadiť neodkladné opatrenie.15. Podľa § 325 ods. 1 C.s.p., neodkladné opatrenie môže súd nariadiť, ak je potrebné bezodkladne
upraviť pomery alebo ak je obava, že exekúcia bude ohrozená.

16. Podľa § 325 ods. 2 písm. c) C.s.p., neodkladným opatrením možno strane uložiť najmä, aby
nenakladala s určitými vecami alebo právami.

17. V súvislosti s uvedenou odvolacou námietkou žalovaných odvolací súd poukazuje okrem citovaných
právnych noriem i na súdnu prax, ktorá je v súlade s príslušnou zákonnou úpravou ustálená vo

vyžadovaní predpokladov na nariadenie neodkladného opatrenia. Popri potrebe bezodkladne upraviť
pomery medzi stranami musia byť osvedčené aspoň základné skutočnosti, ktoré umožnia súdu prijať
záver o dôvodnosti a o trvaní nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana. Potrebu neodkladne upraviť
pomery medzi stranami sporu je potrebné vyložiť tak, že bez tejto úpravy vzťahov, by sporovej
strane hrozila ťažko napraviteľná ujma. Vzhľadom na charakter neodkladného opatrenia súd pred
jeho nariadením nemusí zisťovať všetky skutočnosti potrebné pre rozhodnutie vo veci samej. Vo

vzťahu k inštitútu osvedčenia Najvyšší súd SR vo svojom uznesení sp. zn. 1 Cdo 201/2019 zo dňa
16. decembra 2019 konštatuje, že „pre nariadenie neodkladného opatrenia je postačujúce, pokiaľ sú
okolnosti, z ktorých sa vyvodzuje opodstatnenosť návrhu na toto dočasné opatrenie, aspoň osvedčené.
Miera osvedčenia sa riadi danou situáciou, najmä naliehavosťou jej riešenia. Osvedčenie (na rozdiel
od dokazovania) sa posudzuje len podľa obsahu návrhu a k nemu pripojených, prípadne dodatočne

predložených listín. Takýto postup súdu predpokladá platná právna úprava (§ 329 ods. 1 CSP) sledujúca
tým dosiahnutie účelu právneho inštitútu predbežného opatrenia, ktorým je rýchle a pružné riešenie
situácie vyžadujúcej okamžitý zásah súdu.“ V uznesení sp. zn. 5Cdo/25/2019 zo dňa 25. júna 2019
Najvyšší súd SR zdôraznil, že „pred rozhodnutím súdu o neodkladnom opatrení nie je z dôvodu
krátkosti času priestor pre vykonanie dokazovania v rozsahu vyžadovanom v základnom konaní, pričom

zároveň nesmú existovať vážnejšie pochybnosti o potrebe tejto úpravy, a preto rozsah dokazovania je
zúžený vzhľadom na účel a podstatu neodkladného opatrenia a nevykonáva sa dokazovanie v rozsahu
ako v základnom konaní. Z citovaných uznesení Najvyššieho súdu SR je zrejmé, že nie je možné
pri posudzovaní opodstatnenosti návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia za každých okolností
vyžadovať žalovanými deklarovanú vysokú mieru pravdepodobnosti úspechu žaloby, najmä ak ide

o návrh na nariadenie neodkladného opatrenia v rámci konania vo veci samej, kde sa javí nutnosťou
vykonať dôsledné dokazovanie vo veci, pričom však je naliehavá potreba riešiť vzniknutú situáciu,
neriešením ktorej môže vzniknúť ťažko napraviteľný alebo nenapraviteľný následok.
18. Odvolací súd konštatuje, že súd prvej inštancie skutočnosti zistené z návrhu na nariadenie
neodkladného opatrenia a príloh – zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti č. 10801/717-B zo dňa 23.

júna 2021 a jej dodatku č. 1 zo dňa 23. júna 2022, návrhu kúpnej zmluvy, výzvy realitnej kancelárie
aark zo dňa 21.07.2022 na uzatvorenie kúpnej zmluvy a úhradu zvyšnej časti kúpnej ceny správne
vyhodnotil a dospel k záveru o dostatočnom osvedčení dôvodnosti nároku žalobcu. Miera osvedčenia
zodpovedá súčasnej skutkovej situácii, keď najmä zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti č. 10801/717-B
bude potrebné v konaní vo veci samej podrobiť dôkladnému prieskumu, výkladu nielen jazykovému

ale aj logickému, a to aj v spojitosti s dodatkom k tejto zmluve a nasledovnou korešpondenciou medzi
žalobcom a realitnou kanceláriou aark. Je pritom potrebné mať na pamäti aj rozhodnutia ústavných
súdov Slovenskej republiky i Českej republiky, týkajúcich sa formalizmu pri výklade právneho úkonu:
„Pri výklade právneho úkonu je nutné dať prednosť skutočnej vôli účastníkov zmluvy nad formálnym
prejavom ich vôle. Formalizmus, ktorý spočíva vo výklade textu zmluvy bez ohľadu na vôľu účastníkov

tejto zmluvy, predstavuje protiústavný zásah do základných práv jednotlivca“ (nález Ústavného súdu
Českej republiky zo dňa 19. júla 2022, sp. zn.: I. ÚS 2337/21). „Orgánom verejnej moci a predovšetkým
všeobecným súdom nemožno tolerovať pri interpretácii zákonných ustanovení prílišný formalistický
postup, ktorý vedie k zjavnej nespravodlivosti. Všeobecný súd nie je absolútne viazaný doslovným
znením zákona, ale môže a musí sa od neho odchýliť, ak to vyžaduje účel zákona, história jeho vzniku,

systematická súvislosť alebo niektorý z ústavnoprávnych princípov. Pri výklade a aplikácii právnych
predpisov teda nemožno opomínať ich účel a zmysel, ktorý nie je vyjadrený len v slovách a vetách
toho-ktorého zákonného predpisu, ale i v základných princípoch právneho štátu.“ (nález Ústavného
súdu Slovenskej republiky zo dňa 31. augusta 2017, sp. zn. I. ÚS 155/2017). Odvolací súd konštatuje,
že prvoinštančný súd prihliadal najmä k účelu inštitútu neodkladného opatrenia a stotožňuje sa s jeho

záverom, že ak by prišlo k predaju predmetných nehnuteľnosti tretej osobe, v prípade úspechu žaloby by
bola možnosť žalobcu získať predmetné nehnuteľnosti minimálne obmedzená ak nie nemožná. Začaté
konanie vo veci samej by tak stratilo na význame.19. Odvolací súd ďalej konštatuje, že súd prvej inštancie správne zvolil a aplikoval príslušné, právne
normy (uvedené aj v bode 1.1 tohto rozsudku), ktoré na zistený a osvedčený stav aj správne
interpretoval, odvolací dôvod uplatnený žalovanými tak neobstojí.

20. S poukazom na uvedenú argumentáciu odvolací súd dospel k záveru, že napadnuté uznesenie súdu
prvej inštancie je vecne správne a náležite odôvodnené. Postupom podľa citovaného ustanovenia § 387
ods. 1, 2 C.s.p.preto uvedené uznesenie potvrdil.

21. O nároku na náhradu trov konania odvolací súd nerozhodoval, keďže toto patrí až konečnému
rozhodnutiu (§ 262 ods. 1 C.s.p. v spojení s § 396 ods. 1 C.s.p.).

22. súd zároveň nariadil súdu prvej inštancie vykonanie opravy zrejmej nesprávnosti v úvodnej
časti (záhlaví) napadnutého uznesenia. Prvoinštančný súd uviedol nesprávne obchodné meno právnej
zástupkyne žalobcu, keď túto v záhlaví označil ako „Mgr. Ing. Marián Galbavý, advokátska kancelária

s.r.o.“, čo je v rozpore s obsahom spisu, ako i s výpisom právnej zástupkyne žalobcu z Obchodného
registra Okresného súdu Trnava, oddiel: Sro, vložka č. 41627/T (verejne prístupnom na internete), podľa
ktorého je jej obchodné meno od jej vzniku „Marián Galbavý, advokátska kancelária s.r.o“.

23. Odvolací súd prijal rozhodnutie jednomyseľne, pomerom hlasov 3:0 (§ 393 ods. 2 C.s.p.).

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 420 C.s.p.).
Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej, alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,

b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo

f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 C. s. p.).
Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,

a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne(§ 421 ods. 1 C.s.p.).
Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti
uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods. 2 C.s.p.).

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,

c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b) (§ 422 ods. 1 C.s.p.).
Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby
na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 2 C.s.p.).
Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 C.s.p.).

Dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 424 C.s.p.).
Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1
C.s.p.).Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom
súde (§ 427 ods. 2 C.s.p.).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.).
Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je

a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a

ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 ods. 2 C.s.p.).
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
dovolania (§ 430 C.s.p.).
Dovolanie prípustné podľa § 420 možno odôvodniť iba tým, že v konaní došlo k vade uvedenej v tomto

ustanovení (§ 431 ods. 1 C.s.p.).
Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie, v čom spočíva táto vada (§ 431 ods. 2 C.s.p.).
Dovolanie prípustné podľa § 421 možno odôvodniť iba tým, že rozhodnutie spočíva v nesprávnom
právnom posúdení veci (§ 432 ods. 1 C.s.p.).
Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie právne posúdenie veci, ktoré pokladá za nesprávne,

a uvedie, v čom spočíva nesprávnosť tohto právneho posúdenia (§ 432 ods. 2 C.s.p.).
Dovolací dôvod nemožno vymedziť tak, že dovolateľ poukáže na svoje podania pred súdom prvej
inštancie alebo pred odvolacím súdom (§ 433 C.s.p.).
Dovolacie dôvody možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie dovolania (§ 434 C.s.p.).
V dovolaní nemožno uplatňovať nové prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany,

okrem skutočností a dôkazov na preukázanie prípustnosti a včasnosti podaného dovolania (§ 435
C.s.p.).