Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 4. január 2017

Súd: Okresný súd Námestovo
Spisová značka: 1C/8/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5815205660
Dátum vydania rozhodnutia: 04. 01. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Margita Kovaľová

ECLI: ECLI:SK:OSNO:2017:5815205660.5

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Námestovo, samosudkyňou JUDr. Margitou Kovaľovou, v právnej veci žalobcov: 1/ O..

O. P., nar. XX.XX.XXXX, bytom R., S. XXX, 2/ E.. D. P., rod. R., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. nad Z.
XXX, obaja právne zastúpení: JUDr. Peter Škerlík, advokát, Dolný Kubín, ul. J. Ťatliaka 2051/8, proti
žalovaným: 1/ E.. P. Scott, rod. P., nar. XX.XX.XXXX, bytom Z. T. H. XXX, 2/ E. J., nar. XX.XX.XXXX,
bytom Z. T. H. XXX, obaja právne zastúpení: JUDr. Peter Vevurka, advokát so sídlom Mieru 312/13,
Námestovo, v konaní o zaplatenie 40 000,00 Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu z a m i e t a .

II. Žalovaná strana má proti žalujúcej strane n á r o k na náhradu trov konania v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalujúca strana žalobou podanou súdu dňa 25.09.2015 žiadala, aby súd uložil žalovanej strane
spoločne a nerozdielne zaplatiť sumu 40 000,00 Eur a úrok z omeškania vo výške 5,05 % ročne z tejto
sumy za obdobie od 01.03.2015 do zaplatenia a trovy konania.
2. Žalobu odôvodnili tým, že v roku 2004 žalobca v 1/ rade prenajal nehnuteľnosť sup. č. XXX, resp. jej
časť (sýpka, maštaľ, pajta, humno), ktoré sa nachádza v k.ú. Z. T. H. na pozemku parc. KN-C č. XXX/X,
ktorá je zapísaná na LV č. XXX rodinný dom. Po prevzatí nehnuteľnosti, túto bolo možné užívať len ako
skladový priestor, pretože v týchto priestoroch boli nefunkčné svetlá, neboli nainštalované elektrické

zásuvky a voda do maštale bola dovedená len hadicou. S vtedajšími vlastníkmi a prenajímateľmi
sa dohodli, že nehnuteľnosť zrekonštruuje tak, aby v nej bolo možné poskytovať ubytovacie služby
a následne si v nej vytvorí byt pre svoju rodinu. Nehnuteľnosť svojpomocne rekonštruoval na svoje
náklady a po uzavretí manželstva v roku 2008 ju rekonštruoval spolu s manželkou. Koncom roku
2010 prenajímatelia - rodičia nehnuteľnosť darovali žalovanej strane každému v 1 polovici, o čom sa
dozvedel na jar roku 2011. Zo začiatku tak rodičia, ako žalovaní im umožňovali nehnuteľnosť užívať.
Žalovaná v 1/ rade niekedy v lete 2011 im prvýkrát povedala, že si nepraje využívať nehnuteľnosť na

ubytovanie hostí, preto sa do nehnuteľnosti nasťahovali a viac hosti neubytovali. Po krátkom čase ich
žalovaná vyzvala, aby sa z nehnuteľnosti vysťahovali a následne dňa 08.06.2011 im dali výpoveď
z nájmu, odpojili od dodávok elektrickej energie. V konaní vedenom na Okresnom súde Námestovo
sp. zn. 9C/75/2012 bolo rozhodnuté o vyprataní nehnuteľnosti a táto bola vyprataná dňa 16.2.2015.
Skôr ju nebolo možné odovzdať, pretože žalovaní nemali záujem zúčastniť sa jej odovzdania. Kľúče
od nehnuteľnosti boli odovzdané matke žalobcu. Nehnuteľnosť chceli uvoľniť pod podmienkou, že im
budú nahradené finančné prostriedky, ktoré do nehnuteľnosti investovali, a ktoré potrebovali za účelom

obstarania si iného bývania. Žalovaní boli ochotní im zaplatiť maximálne 10 000,00 Eur, na ktorej sume
sa nedohodli. Z dôvodu preukázania výšky nákladov, ktoré vložili do zhodnotenia nehnuteľnosti, bolo
vypracované odborné vyjadrenie znalca, ktorý ocenil rekonštrukciu nehnuteľnosti v roku 2013 sumou
62 300,72 Eur. Z dôvodu, že nehnuteľnosť niekoľko rokov užívali, požadujú len protihodnotu toho očo sa zvýšili hodnota nehnuteľnosti oproti stavu v akom sa nachádzala, keď ju žalobca 1/ rade začal
rekonštruovať, čo predstavuje minimálne žalovanú sumu. So zmenami v nehnuteľnosti súhlasili
pôvodní prenajímatelia, čo vyjadrili aj v konaní 9C/75/2012 a zo začiatku s ich vykonávaním súhlasili

aj žalovaní. Právne svoj nárok odôvodnili ust. § 667 OZ a úrok z omeškania ust. §517, ods. 2 OZ od
prvého dňa mesiaca nasledujúce po dní, v ktorom bola nehnuteľnosť vyprataná.

3. Žalujúca strana prostredníctvom právneho zástupcu predložila súdu výpoveď z nájmu zo dňa
08.06.2012, ktorá bola daná žalobcovi v 1/ rade žalovanou v 1/ rade. Tvrdil, že aj po prevode

nehnuteľnosti podľa vyjadrenia matky žalobcu v 1/ rade a žalovanej v 1/ rade, mali žalobcovia v zmysle
nájomnej zmluvy právo užívať nehnuteľnosti za dohodnutých podmienok. Žalujúca strana nehnuteľnosti
vypratala na základe rozsudku 9C/75/2012. Žalujúca strana sa nedomáha vydania bezdôvodného
obohatenia podľa § 421 OZ, ale náhrady nákladov podľa § 667 OZ a to podľa štvrtej vety tohto
ustanovenia, podľa ktorého ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale sa nezaviazal na úhradu
nákladov, môže sa nájomca po skončení nájmu dožadovať protihodnoty toho o čo sa zvýšila hodnota

veci. Znaleckým posudkom vypracovaným v roku 2013 boli náklady vyčíslené na sumu 62 300,72 Eur,
žiadala uhradiť sumu 40 000 Eur, pričom sumu 22 300 Eur predstavuje nájomné mesačne 1 115 Eur
za dobu od 7/2013- 2/2015. Pôvodní prenajímatelia dali súhlas k rekonštrukcii nehnuteľnosti, ktorá
prebiehala dlhšiu dobu. Pôvodná prenajímateľka v konaní 9C/75/2012 uviedla, že spolu s manželom
v mieste, kde sa vykonávala rekonštrukcia sa zdržiavali dlhšie časové obdobie, vedeli, že sa ich

nehnuteľnosť zhodnocuje, mali možnosť vnímať a sledovať, čo sa s nehnuteľnosťou robí, aké práce
sa tam vykonávajú. Túto vedomosť pôvodných prenajímateľov je možné považovať aj za konkludentný
súhlas s rekonštrukciou do takej podoby ako bola upravená.

4. Žalovaná strana prostredníctvom právneho zástupcu vo svojom vyjadrení nesúhlasili so žalobou

z dôvodu, že zmluvou o nájme nehnuteľnosti zo dňa 25.11.2004, na ktorú sa žalujúca strana
odvoláva, nebolo dojednanie o zaviazaní sa prenajímateľov nahradiť vložené náklady nájomcom.
Poukázal na rozhodnutie NS ČR, zo záverov ktorého vyplýva, že ustanovenie § 667, ods. 1 OZ je
ustanovením dispozitívneho charakteru a pripúšťa odchýlne dojednanie v zmluve. Preto dojednanie
medzi nájomcom a prenajímateľom, v zmysle ktorého nájomca po skončení nájmu nebude mať

nárok na náhradu vynaložených nákladov na rekonštrukciu predmetu nájmu, resp. jeho zhodnotenie,
je dohodou uzavretou podľa právnej úpravy umožňujúcej odchýlnu úpravu práv a povinnosti, ktorú
nemožno považovať za neplatnú. Poukázal na závery rozhodnutia 28Cdo 1222/2007, ktorým bol
vyslovený záver, že pokiaľ subjekty práva platne uzavreli zmluvu ako výraz svojej slobodnej vôle,
platí zásada, že sa zmluvy dodržujú a to aj vtedy, ak by takáto zmluva pre niektorú zo strán bola

nevýhodná. Ak sa prenajímateľ s nájomcom dohodli, že po skončení nájmu nebude mať nárok na
náhradu vynaložených nákladov na rekonštrukciu predmetu nájmu, resp. jeho zhodnotenie, nemožno
toto dojednanie považovať za neplatné, pretože by nebola rešpektovaná autonómia vôle subjektov
občianskoprávneho vzťahu. V tomto prípade, žalobca v 1/ rade ako nájomca prehlásil, že vykoná
rekonštrukciu na svoje vlastné náklady. Má sa za to, že ani po skončení nájomného vzťahu nemôže tieto

požadovať späť. Žalobcovia v prenajatých nehnuteľnostiach podnikali, teda profitovali poberaním príjmu
a takom prípade je možné konštatovať, že došlo ku konzumácii vznesených nákladov prostredníctvom
výnosov. Žalovaná strana poukázala na spochybnenie platnosti nájomnej zmluvy, na ktorú poukazuje
žalujúca strana, v konaní sp. zn. 9C/75/2012. Namietala svoju pasívnu legitimáciu, pretože odkedy
sú oni vlastníkmi nehnuteľnosti, neboli do nej investované žiadne finančné prostriedky. Nehnuteľnosť

nadobudli darovacou zmluvou od svojich rodičov, ktorej vklad bol povolený pod V 2460/10 zo dňa
14.01.2011. Žalovaná strana z opatrnosti vzniesla námietku premlčania uplatneného nároku titulom
bezdôvodného obohatenia z dôvodu, že nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia vzniká okamihom,
kedy ku zhodnoteniu došlo. Nehnuteľnosť bola zhodnotená v čase, keď boli vlastníkmi prenajímatelia,
právni predchodcovia žalovaných a takého plnenie neprechádza na toho, kto nehnuteľnosť nadobudol

neskôr (rozhodnutie NS ČR - 25Cdo 355/2001). Práce na rekonštrukcii podľa tvrdenia žalobcov boli
vykonané ešte pred rokom 2010, objektívna lehota uplynula najneskôr v roku 2013. Nároky uplatnené
touto žalobou sú uplatnené duplicitne v dedičskom konaní vedenom na OS dolný Kubín č.k. 5D/9/2015,
I Dnot 20/2015 po spoločnom právnom predchodcovi - otcovi žalobcu v 1/ rade a žalovanej v 1/ rade z
titulu započítania daru v hodnote 60 421,69 Eur na dedičský podiel žalovanej.

5. Žalobca si nehnuteľnosti prenajal na účely podnikania - realizácie ubytovania a už v čase uzavretia
zmluvy vedel, že nehnuteľnosti nie je možné na tieto účely využívať. Z tohto dôvodu vykonal úpravu
vecí a to maštale, sypárne, kôlne, aby slúžili na účel, pre ktorý boli prenajaté. Nejedná sa o zmenu veci,ale o nevyhnutnú úpravu na užívanie dohodnutým spôsobom. Náklady na úpravu veci nie je oprávnený
nájomca žiadať od prenajímateľa. Samotný súhlas s vykonaním zmien neznamená, že sa prenajímateľ
zaviazal na náhradu nákladov. Ak absentuje takáto dohoda, potom možno žiadať len to o čo sa zvýšila

hodnota prenajatej vecí. Žalujúca strana žiaden dôkaz o tom súdu nepredložila. V odbornom vyjadrení
znalca je len odhad hodnoty stavebných prác, bez bližšej špecifikácie. Na stavebných prácach sa však
podieľali aj prenajímatelia.

6. Súd z vyjadrení žalujúcej a žalovanej strany, výpovedí svedkov: E.. R. P., H. P. a listín, ktoré sú

súčasťou spisu ako i z pripojeného spisu Okresného súdu Námestovo sp. zn. 9C/75/2012 zistil, že
právni predchodcovia žalovanej strany, t.j. rodičia žalobcu v 1/ rade a žalovanej 1/ rade odovzdali do
užívania žalobcovi sýpku, maštaľ, pajtu a humno. Podľa zmluvy o prenájme zo dňa 25.11.2004,
predloženej žalujúcou stranou, predmetom nájmu boli nehnuteľnosti zapísané na LV č. XXX v katastri
Z. T. H.. V konaní vedenom pod sp. zn. 9C/75/2012 bola vyhodnotená ako jediná nájomná zmluva
uzavretá medzi žalobcom v 1/ rade a právnymi predchodcami žalovaných dňa 25.10.2004, v zmysle

ktorej bola žalovanému v 1/ rade prenajatá nehnuteľnosť zapísaná na liste vlastníctva č. XXX v katastri
Z. T. H. č. XXX za podmienok, že žalobca bude realizovať ubytovanie v rámci živnostenského listu,
platiť poplatky za elektrickú energiu a vodu a platiť nájom 20 % z hrubého príjmu. Svedkyňa, E.. P.
R., pôvodná prenajímateľka uviedla, že v čase uzavretia nájomnej zmluvy bola kompletne hotová,
strecha nad sypárňou a maštaľou, že žalobca rekonštruoval tieto budovy zvonku a zdnuka. S niečím

pri rekonštrukcii súhlasila, s niečom nie. Nesúhlasila napr. s tým, aby boli urobené dvere na tzv. „pajte“,
ktorá sa nachádzala za sypárňou. Bol to otvorený priestor ohraničený z jeden strany stenou sypárne a
druhej strany stenou humná a zozadu bola obitá doskami. Pajta bola ako spojovnica medzi humnom a
sypárňou. Humno však žalobca v 1/ rade nerekonštruoval. Pod sýpkou a maštaľou bola zhotovená
platňa, vonkajšie múry a na poschodí bolo všetko hotové. On upravil sýpku, maštaľ z vnútornej časti

a z dvoch vchodov urobil jeden vchod. Priestory začal prenajímať v roku 2008 a v roku 2010 tam už
býval natrvalo. Potvrdila, že žalobca v 1/ rade nemohol v prenajatých priestoroch ubytovávať. Taktiež
potvrdila, že syn teda žalobca v 1/ rade jej tvrdil, že rekonštrukciu robí sám na svoje náklady a nikdy
s ním nerozprávala o tom, že by mu mala náklady vrátiť.

7. Svedok H. P. potvrdil len to, že sa počas návštev videl, že kamenná budova maštaľ je v dezolátnom
stave. Potom sa tam robilo a neskôr bol aj ubytovaný v kamennej budove.

8. Súd nevypočul svedka J. J. z dôvodu, že o jeho výsluchu neboli upovedomení žalovaní, ktorí jeho
výsluch namietali. Žalujúca strana žiadala vykonať jeho výsluch k stavu nehnuteľnosti, v akom ich

prevzal žalobca, k rozsahu ich zhodnotenia a súhlasu prenajímateľov s rekonštrukciou. Súd tento dôkaz
považoval za nadbytočný, nakoľko pôvodná prenajímateľka - svedkyňa R. P. uviedla, že ústny súhlas
na niektoré veci dala, na niektoré nie. Súd nepovažoval za potrebné svedka vypočuť ani k fotografiám,
ktoré žalujúca strana navrhovala predložiť svedkovi, pretože sa stotožnil s názorom žalovanej strany, že
z fotografií nie je možné zistiť, kedy boli fotografie vyhotovené ani to na akej stavbe boli zhotovené.

9. Podľa § 667, ods. 1 OZ, zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom
prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na
to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po
ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku

užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže
nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

10. Z citovaného zákonného ustanovenia , zo znenia štvrtej vety, od ktorej odvodzuje svoje právo
žalujúcastranavyplýva,žeprávonájomcupožadovaťodprenajímateľaprotihodnotutohoočosa zvýšila

hodnota prenajatej veci vznikne vtedy, ak bol daný súhlas prenajímateľa na vykonanie zmien a ak
skončil nájom prenajatej veci, na ktorej boli vykonané zmeny.

11. Vykonaným dokazovaním bolo preukázané, že právni predchodcovia žalovaných prenajali
nehnuteľnosti, špecifikované výpoveďou svedkyne, ktorá nebola rozporovaná žalujúcou stranou. Taktiež

bolo preukázané, že na týchto nehnuteľnostiach bolo potrebné vykonať zmeny rekonštrukciou, ak mali
slúžiť účelu, pre ktorý boli prenajaté. Občiansky zákonník výslovne neustanovuje formu súhlasu. Súhlas
je možné dať vo forme, v ktorej bola uzavretá nájomná zmluva, ústne alebo aj konkludentne. Svedkyňa
potvrdila, že sa na stavbe spolu s manželom zdržiavali aj viac dní. Tiež uviedla, že ju žalobca -syn neoboznámil s rozsahom prác, ktoré tam chce vykonávať, projektovou dokumentáciou, resp. jej
neponúkol, aby sa išla pozrieť do rekonštruovaných priestorov v čase, keď bol na stavbe a keď tam
nebol, boli priestory zamknuté. Potvrdila, že na niektoré zmeny dala ústny súhlas, na niektoré nie. Súd

vychádzajúc z týchto tvrdení zistil, že súhlas na rekonštrukciu bol daný ústne a to na tie práce, s ktorými
svedkyňa ako prenajímateľka vyslovila ústny súhlas. Nesúhlasila len s urobením dverí na „pajte“.

12. Z výsluchu svedkyne, čo nebolo popreté žalujúcou stranou, je zrejme, že sa prenajímatelia, teda
právni predchodcovia žalovanej strany nezaviazali na úhradu nákladov spojených s rekonštrukciou.

Podľa vyjadrenia svedkyne, sám žalobca v 1/ rade jej povedal, že si to urobí na svoje náklady. V takom
prípade, sa môže nájomca, v tomto prípade žalujúca strana, domáhať toho o čo sa zvýšila hodnota
veci po skončení nájmu.

13. Nájom prenajatých nehnuteľnosti, podľa rozsudku č.k. 9C/75/2012-73 zo dňa 27.03.2014 v spojení
s rozsudkom Krajského súdu v Žiline č.k. 5Co/695/2014-97 zo dňa 16.12.2014 skončil dňa 30.09.2012.

Súd k tomu záveru dospel po zistení, že výpoveď z nájmu zo dňa 08.06.2012 bola doručená nájomcovi
v mesiaci jún 2012 a výpovedná doba podľa § 582, ods. 1 OZ skončila k poslednému dňu
nasledujúceho štvrťroka, t.j. 30.9.2012. Investície, ktoré boli vykonané so súhlasom prenajímateľa sa v
zmysle § 667, ods. 1 OZ je potrebné vyporiadať ku dňu skončenia nájmu. Žalujúca strana predložila
odborný posudok s ohodnotením práce a materiálov k II. štvrťroku 2013. Súd zamietol návrh na

vyporiadanie investícii v sume 40 000 Eur z dôvodu, že i napriek splneniu predpokladov na ich náhradu
(súhlas prenajímateľov, ukončenie nájmu), investície neboli riadne špecifikované. V odbornom posudku
vložené investície neboli ohodnotené ku dňu skončenia nájmu a z odborného posudku nie je zrejme o čo
sa zvýšila hodnota nehnuteľnosti prenajatých veci k tomu dňu, ani to či bolo zohľadnené opotrebovanie
veci žalobcami ku dňu skončenia nájmu a v akej výške. Z odborného posudku na strane 3, posledný

odstavec znalec uvádza, že cena diela bola vypočítaná podľa cenníka stavebných prác platného pre
II.Q 2013. Ako už bolo uvedené, nájomný vzťah skončil k 30.09.2012 a práce podľa vyjadrenia svedkyne
a návrhu žalujúcej strany boli vykonávané od roku 2004 do 14.01.2011, t.j. najneskôr dovtedy, kým
sa vlastníkmi nehnuteľnosti nestali žalovaní 1/ a v 2/ rade (vklad darovacej zmluvy povolený pod V
2460/10 dňa 14.01.2011 uvedený vo vyjadrení žalovanej strany). Tvrdenie žalovanej strany, že odvtedy

žalujúca strana neinvestovala žiadne financie, nebol rozporovaný.

14. Súd neprihliadol k námietke žalovanej strany, že nárok je premlčaný uplynutím trojročnej lehoty,
pretože nájom skončil k 30.09.2012 a žaloba bola súdu doručená dňa 25.09.2015, t.j. v zákonnej
trojročnej lehote. Súd taktiež neprihliadol na tvrdenie žalovanej strany, že nie je pasívne legitimovaná,

nakoľko náhradu nákladov na vložené investície môže nájomca uplatniť až skončením nájmu a je bez
právneho významu, či nájom skončil s pôvodnými prenajímateľom alebo jeho právnym nástupcom.

15. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol podľa § 262, ods. 1 CSP a žalovanej strane priznal
plnú náhradu trov konania.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je odvolanie prípustné.

Odvolanie sa podáva v lehote 15 dní od doručenia rozhodnutia na súde, proti ktorého rozhodnutiu
smeruje (§ 362 ods. 1, Civilný sporový poriadok ďalej len C.s.p.). Odvolanie je podané včas aj vtedy, ak

bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom súde.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania stanovených v § 127 C.s.p. uvedie, proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje
za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh § 363, C.s.p.).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť tým, že:

a) neboli splnené procesné podmienky,b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 365 ods. 1,
C.s.p.).

Odvolanie možno odôvodniť aj tým, že súd prvej inštancie nesprávne alebo neúplne zistil skutočný stav
veci. Odvolacie dôvody možno meniť a dopĺňať až do rozhodnutia o odvolaní. Ak odvolanie neobsahuje
odvolacie dôvody alebo ak sú odvolacie dôvody nezrozumiteľné, súd vyzve odvolateľa na doplnenie

odvolacích dôvodov (§ 62, C.m.p.).