Rozsudok Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 11. august 2015

Súd: Okresný súd Martin
Spisová značka: 21C/184/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5714214637
Dátum vydania rozhodnutia: 11. 08. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Dušan Pagáč

ECLI: ECLI:SK:OSMT:2015:5714214637.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Sudca Okresného súdu Martin JUDr. Dušan Pagáč v právnej veci navrhovateľky: Š. R., nar.

XX.XX.XXXX, bytom I.. N. XXXX/XX, I., proti odporcovi: Bytová agentúra rezortu ministerstva obrany,
so sídlom Pri Šajbách 12, Bratislava, adresa pre doručovanie Inovecká 7, Trenčín, v konaní o určenie
neplatnosti výpovede nájmu, takto

r o z h o d o l :

I. Návrh navrhovateľky, ktorým žiadala, aby súd určil, že výpoveď nájmu bytu zo dňa 03.07.2014, ktorú
jej dal odporca, je neplatná, sa zamieta.

II. Odporcovi sa náhrada trov konania nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

Návrhom, ktorý bol súdu doručený dňa 04.11.2014 a ktorý bol na základe výzvy súdu č. k.

21C/184/2014-15 zo dňa 03.12.2014 doplnený podaním zo dňa 29.12.2014, navrhovateľka žiadala, aby
súdrozhodol,ževýpoveďnájmubytu,ktorújejpodanímzodňa03.07.2014dalodporca,ktorýjejprenajal
byt č. X na ulici I.. N. XXXX/XX je neplatná. Návrh odôvodnila tým, že bola zo strany spoločenstva
vlastníkov bytov ulica I.. N. XXXX upozornená listom zo dňa 28.01.2013 na porušovanie domového
poriadku. V tomto upozornení podľa navrhovateľky nebol konkretizovaný dôvod porušovania domového
poriadku a nebola jej uložená ani žiadna pokuta.

Odporca sa k návrhu vyjadril podaním zo dňa 26.06.2015, v ktorom žiadal, aby súd návrh navrhovateľky
na určenie neplatnosti výpovede z nájmu zamietol a trval na tom, že výpoveď z nájmu bytu, ktorú
dal navrhovateľke podľa § 711 ods. 1 písm. c) Občianskeho zákonníka, bola daná dôvodne, a to
vzhľadom na listy a sťažnosti na navrhovateľku, ktoré mu boli zo strany vlastníkov bytov, ako aj zo
strany spoločenstva vlastníkov bytov opakovane doručené. Odporca argumentoval tým, že na základe
sťažností vlastníkov bytov v dome na ulici I.. N. Č.. XX v I., v ktorom býva aj navrhovateľka, bola
navrhovateľka listom zo dňa 03.09.2012 a následne aj listom zo dňa 28.01.2013 upozornená na

porušovanie vlastníckych práv ostatných vlastníkov bytov v dome. Týmto listom odporca upozornil
navrhovateľku, že ak sa jej konanie bude opakovať, môže jej odporca ako vlastník a prenajímateľ
sporného bytu vypovedať nájom bytu. V podaní zo dňa 28.01.2013 sa odporca odvolával na ustanovenie
§ 11 ods. 1 a ods. 5 Zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov, podľa ktorého je vlastník bytu povinný
konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní a pri prenajatí bytov sa nerušili a neohrozovali ostatní vlastníci
a užívatelia bytov v dome. Odporca ako vlastník prenajatého bytu zároveň upozornil navrhovateľku,
aby nepoškodzovala spoločné časti a zariadenia domu a nerušila pokojné bývanie ostatných vlastníkov

bytov a ich bezpečnosť. Odporca vo svojom vyjadrení ďalej uviedol, že navrhovateľka toto upozornenie
nerešpektovala a na základe následnej sťažnosti Ž. X., ktorá je predsedom Spoločenstva vlastníkov
bytov na ulici I.. N. XXXX v I., jej podaním zo dňa 03.07.2014 dal výpoveď z nájmu bytu. Táto výpoveď
bola navrhovateľke podľa doručenky doručená dňa 09.07.2014. Proti výpovedi odporcu navrhovateľkanepodalavzákonnejtrojmesačnejlehotenávrhnasúd,ktorýmbyžiadaloourčenieneplatnostivýpovede
nájmu bytu (§ 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka).

Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom navrhovateľky, vypočutím právneho zástupcu odporcu,
listinami založenými v spise a zistil:

Odporca,akomajiteľ,nájomnouzmluvouzodňa29.06.1992,prenajalnavrhovateľkedvojizbovýbytč.X
na ulici I.. N. Č.. XX v dome súpisné č. XXXX v I.. Vlastníkmi ostatných bytov v tomto dome sú užívatelia

bytov,ktorísibytyodkúpili.Vlastnícibytovvbytovomdomesaodporcovisťažovali,ženavrhovateľkaruší
nočný kľud v dome a poškodzuje majetok a nedodržiava domový poriadok. Odporca na tieto skutočnosti
podaním zo dňa 28.01.2013 upozornil navrhovateľku a vyzval ju, aby nepoškodzovala spoločné časti
a zariadenia domu a nerušila pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov v dome a aby neohrozovala
ich bezpečnosť. Zároveň odporca upovedomil navrhovateľku, že ak nedôjde k náprave, dá jej výpoveď
podľa § 711 ods. 1 písm. c) Občianskeho zákonníka.

Na základe ďalšej sťažnosti zo dňa 20.06.2014, ktorej odosielateľom bolo Spoločenstvo vlastníkov bytov
v spornom dome a ktorá bola adresovaná odporcovi, podal odporca navrhovateľke podaním zo dňa
03.07.2014 výpoveď nájmu sporného bytu, a to podľa § 711 ods. 1 písm. c) Občianskeho zákonníka.
Vyzval ju, aby sporný byt vypratala a odovzdala ho do pätnásť dní. V sťažnosti Spoločenstva vlastníkov

bytov zo dňa 20.06.2014 adresovanej odporcovi sa uvádza, že navrhovateľka sústavne a opakovane
porušuje domový poriadok a ostatným vlastníkom bytov svojím neprispôsobivým správaním spôsobuje
psychickú ujmu. Spoločenstvo vlastníkov bytov sa sťažovalo na to, že navrhovateľka umožňuje vstup
cudzích osôb do spoločných priestorov domu, ktorí svojím správaním obťažujú ostatných vlastníkov
bytov. Spoločenstvo vlastníkov bytov požiadalo odporcu, aby vo vzťahu k navrhovateľke zrušil nájom.

Na základe tohto opakovaného podnetu odporca podaním zo dňa 03.07.2014 nájom sporného bytu
vo vzťahu k navrhovateľke vypovedal. Táto výpoveď bola navrhovateľke doručená dňa 09.07.2014.
Navrhovateľka sa bránila tým, že odporca jej dôvody pre výpoveď nájmu bytu nikdy nekonkretizoval a len
všeobecne uviedol, že porušuje domový poriadok a zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných
vlastníkov bytov v dome a poškodzuje spoločné časti a spoločné zariadenia domu.

Podľa § 11 ods. 1 Zákona č. 182/1993 Z. z. vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný
na svoje náklady byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie,
najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách,
pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s

bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych,
spoluvlastníckych a spoluužívacích práv.

Podľa § 11 ods. 5 Zákona č. 182/1993 Z. z. ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome
svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových

priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva
tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia
domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných
vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo neplní povinnosti
uložené rozhodnutím súdu, môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu alebo

nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru.

Podľa § 711 ods. 1 písm. c) Občianskeho zákonníka môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu, ak
nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo,
spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie

ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome

Podľa § 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde
do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí
právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu

Podľa § 663 Občianskeho zákonníka nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi
vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitkyPodľa § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ
prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby
užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je

chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.

Podľa § 689 Občianskeho zákonníka nájomca je povinný užívať byt, spoločné priestory a zariadenie
domu riadne a riadne požívať plnenia, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním bytu.

Podľa § 710 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi
prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou.

Podľa § 689 Občianskeho zákonníka je nájomca povinný užívať prenajatý byt riadne. Pod riadnym
vykonávaním práv nájomcu je treba rozumieť taký výkon práva, ktorý zodpovedá účelu užívania, avšak
čo najmenej ruší výkon užívacích práv ostatných nájomcov v dome a ktorý nepoškodzuje majetok

prenajímateľa prípadne vlastníka domu, ak je prenajímateľom vlastník bytu. Porušenie povinnosti riadne
užívať byt, spoločné priestory a zariadenie domu môže byť sankcionované aj uplatnením § 711 ods.
1 písm. c) Občianskeho zákonníka, podľa ktorého prenajímateľ bytu môže vypovedať nájom bytu z
dôvodu, ak nájomca alebo tí, ktorí s ním bývajú, napriek písomnej výstrahe hrubo porušuje dobré
mravy v dome, prípadne ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu. Z

obsahu sťažnosti ostatných užívateľov bytov, ako aj zo sťažnosti spoločenstva vlastníkov bytov, ako
aj na základe upozornenia vlastníka sporného bytu, ktorým je odporca, vyplýva, že navrhovateľka
svoj byt riadnym spôsobom neužívala a porušovala domový poriadok a narušovala spoluužívanie s
ostatnými užívateľmi a vlastníkmi bytov v dome. Zistené skutočnosti nasvedčujú tomu, že odporca podal
navrhovateľke výpoveď z nájmu bytu podľa § 711 ods. 1 písm. c) Občianskeho zákonníka dôvodne a

nejedná sa z jeho strany o šikanovanie (§ 3 Občianskeho zákonníka).

Podľa § 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka môže nájomca napadnúť platnosť výpovede na súde v
lehote troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede.

Výpoveď bola doručená navrhovateľke dňa 09.07.2014, ktorá podala návrh na súd o určenie neplatnosti
spornej výpovede dňa 04.11.2014, teda po uplynutí trojmesačnej prekluzívnej lehoty. To znamená, že
právo navrhovateľky podať návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu zaniklo márnym uplynutím
trojmesačnej lehoty, a preto súd musel návrh navrhovateľky, ktorým žiadala, aby súd určil, že výpoveď
nájmu bytu je neplatná, zamietnuť.

O trovách konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 O. s. p. v spojení s § 151 a odporcovi, ktorý bol v
spore úspešný právo na náhradu trov konania nepriznal, pretože odporca si náhradu trov neuplatnil.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie v lehote 15 dní od jeho doručenia na Krajský súd

Žilina prostredníctvom podpísaného súdu (dvojmo).

Podľa ust. § 205 ods. 1 O.s.p. v odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3 O.s.p.)
uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo
postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Podľa ust. § 205 ods. 2 O.s.p. odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo
veci samej, možno odôvodniť len tým, že:
a) v konaní došlo k vadám uvedených v § 221 ods. 1
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veciPodľaust.§205ods.3O.s.p.rozsah,vakomsarozhodnutienapádaadôvodyodvolaniamôžeodvolateľ
rozšíriť len do uplynutia lehoty na odvolanie.

Ak nebude povinnosť stanovená týmto rozhodnutím splnená dobrovoľne, možno podať návrh na výkon
exekúcie podľa osobitného zákona (zák. č. 233/1995 Zb. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti).