Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Friday, September 30, 2011

Súd: Okresný súd Košice II
Spisová značka: 20C/46/2011

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7211209045
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 09. 2011
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Slávka Zborovjanová

ECLI: ECLI:SK:OSKE2:2011:7211209045.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Košice II, sudkyňou JUDr. Slávkou Zborovjanovou, v právnej veci žalobcu E. L., X..

X.X.XXXX, L. Y. F., P. X, zast. JUDr. Danielou Sotákovou, advokátkou, so sídlom advokátskej kancelárie
Kuzmányho 57, Košice, proti žalovaným v 1. rade H. Š.V., X.. XX.XX.XXXX, L. Y. F., C. X, v 2. rade E.
D., X.. XX.XX.XXXX, L. Y. F., F. X, v 3. rade X. E., X.. XX.XX.XXXX, L. Y. F., F. XX, v konaní o vypratanie
nehnuteľnosti takto

r o z h o d o l :

Žalovaní v l., 2. a 3. rade sú povinní vypratať nehnuteľnosť, zapísanú na Z. Č.. XXX-G., R.. Č.. XXX, X. R.
X. J. Č.. XXX, F..Ú.. E. H., X. N.. F. XX, v F. a odovzdať ho žalobcovi do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.

Žalovaní v l., 2. a 3. rade sú povinní spoločne a nerozdielne nahradiť žalobcovi trovy konania vo výške
XXX,XX eur, a to do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobca sa žalobou doručenou súdu 4.4.2011 domáhal, aby súd žalovaným v 1. - 3. rade uložil povinnosť
vypratať nehnuteľnosť zapísanú na LV č. XXX - G. R. R.. Č.. XXX, ktorý presne špecifikoval. Svoj návrh
odôvodnil skutočnosťou, že dňa 5.12.2007 zmluvou o nájme prenechal žalobca žalovanému v 1. rade
predmetnú nehnuteľnosť na užívanie, na účely bývania na dobu 3 rokov, ktorú predĺžil do 28.2.2011. Do
nehnuteľnosti sa nasťahovali aj žalovaní v 2. a 3. rade bez súhlasu žalobcu a dom užívajú bez právneho
dôvodu.

Okresný súd Košice II, vydal dňa 15.6.2011 v súlade s ust. § 174 ods. 1 O.s.p. rozkaz na plnenie, voči
ktorému podali žalovaní v 2. a 3. rade dňa 8.7.2011 odpor s odôvodnením, že so žalobcom sa dohodli na
užívaní predmetného domu, ktorí opustia až po vyplatení nákladov, ktoré vložili do jeho nehnuteľnosti.
Žalovaný v 1. rade podal odpor proti rozkazu na plnenie dňa 14.7.2011, v ktorom potvrdil uzavretie
nájomnej zmluvy so žalobcom dňa 5.12.2007 a predĺženej do 28.2.2011. So žalobcom uzavreli
predbežnú dohodu o odkúpení predmetného domu, keďže žalovaný do nehnuteľnosti investoval cca

XX.XXX eur a žalobca sám so stavebnými úpravami súhlasil. Taktiež uviedol, že je ochotný sa z domu
vysťahovať, ale až po vyplatení financií, ktoré do domu preinvestoval.

Súd vykonal dokazovanie výpoveďou žalobcu a žalovaných v 1.- 3. rade, listinnými dôkazmi
obsiahnutými v spise, a to zmluvou o nájme, výzvou na vypratanie nehnuteľnosti z 11.12.2010, výpisom
z katastra nehnuteľností, oznámením zo 14.9.2011 a rozhodol na základe zisteného skutkového stavu.

Právny vzťah medzi účastníkmi konania bol založený dňa 5.12.2007, kedy JUDr. Juraj Márton (ako
majiteľom poverený správca nehnuteľnosti) uzavrel so žalovaným v 1. rade ako nájomcom Zmluvu o
nájme, na základe ktorej prenechal žalovanému v 1. rade do užívania (na účely bývania) dom na parcele
2410 a 2411 a ostatnú plochu na parc. č. 2412 a 2413. Podľa čl. IV. nájom bol uzavretý na obdobie 3rokov, so začiatkom dňa 1.12.2007. V článku V. bode 1 si zmluvné strany dohodli výšku nájomného
v sume XXX eur za mesiac, s celkovou výškou nájomného za rok XX.XXX U. s tým, že splatnosť
nájomného bola štvrťročne v sume XXXX eur, k 5. dňu prvého mesiaca príslušného štvrťroka.

JUDr. Juraj Márton dňa 29.12.2010 po dohode so žalovaným v 1. rade predĺžil zmluvu o nájme do
28.2.2011 s tým, že žalovaný v 1. rade sa zaväzuje odkúpiť dom za dohodnutú cenu, ktorá mala byť
uvedená v dodatku k predmetnej kúpnej zmluve do 31.12.2010 a žalovaný odovzdá kľúče od spodného
bytu k rukám JUDr. Mártona po jeho osobnej výzve ako správcovi predmetnej nehnuteľnosti

Z výpisu katastra nehnuteľností - listu vlastníctva č. 486 súd zistil, že výlučným vlastníkom nehnuteľnosti
zapísanej na LV č. XXX - domu, nachádzajúceho sa v kat. území E. H., X. J.. Č.. XXX, C. V. S.
XX.X.XXXX.

V podaní z 13.5.2010 JUDr. Juraj Márton žalobcu vyzval na okamžité zastavenie opráv a úprav na
rodinnom dome nachádzajúcom sa na F. XX Y. F..

Žalobca dňa 14.9.2011 žalovaného v 1. rade vyzval na úhradu nájomného od roku 2008, v celkovej
sume XX.XXX,XX eur s úrokom z omeškania vyčísleným v sume X.XXX,XX eur.

Žalobca vo svojej výpovedi potvrdil, že nájomnú zmluvu uzatvoril niekedy v r. 2007, zhruba na 3 roky. Po

dobu 1 a pol roka mal žalovaný v 1. rade odčítavanú z nájomného sumu 300 eur mesačne ako zľavu za
úpravu predmetnej nehnuteľnosti. Predmetná dohoda bola realizovaná po dobu 1 a pol roka. Zo strany
žalobcu k vykonávaným stavebným prácam neboli poskytnuté žiadne písomné súhlasy. V dobe, kedy
bola dohodnutá 1 a pol ročná zľava na nájomnom, boli žalovaní vyzvaní na ukončenie všetkých prác
na nehnuteľnosti.

Žalobca nedal súhlas k užívaniu domu žalovanými v 2. a 3. rade a ten užívajú dom bez právneho titulu.
Po uplynutí nájomnej doby určenej v predmetnej zmluve, žalovaný v 1. rade prejavil záujem o kúpu
nehnuteľnosti. Žalobca s ním dňa 29.12.2010 podpísal dohodu, ktorou bol nájom predĺžený na dobu do
28.2.2011 s tým, že žalovaný sa zaviazal dom kúpiť. Kúpna cena pritom mala byť dohodnutá v dodatku
kúpnej zmluvy. Ku kúpe predmetnej nehnuteľnosti nedošlo.

Žalovaný v 1. rade vo svojej výpovedi potvrdil, že na predmetnej nehnuteľnosti boli postupne realizované
rekonštrukčné práce. Spočiatku to boli práce ohľadne preloženia sociálneho zariadenia a schodiska,
neskôr bolo potrebné opraviť elektrický rozvod. V danom čase so žalobcom jednal o tom, že by dom
odkúpil, s čím nemal žalobca problém. On sám dal žalobcovi návrh na uzatvorenie novej nájomnej

zmluvy, resp. na jej predĺženie na ďalšie 2 roky s tým, že ak ku kúpe nedôjde, bude si nárokovať
vrátenie financií investovaných do domu. Napriek jeho návrhu bola uzatvorená dohoda, predmetom
ktorej bolo predĺženie nájmu len na dobu 2 mesiacov do 28.2.2011. Dňa 22.2.2011 žalovanému v 1. rade
banka dala potvrdenie o možnej výške hypotekárneho úveru, ale žalobca mu oznámil, že daná suma je
nedostatočná. Mal záujme o ďalšie jednania so žalobcom, k čomu ale nedošlo.

Uviedol, že v spodnom byte bývajú žalovaní v 2. a 3. rade, ktorí mali kľúče od domu ako prví. Pri
realizácii stavebných prác žalobca chodieval do ich bytu a vedel, že tam bývajú. Žalovaný uviedol, že
aj naďalej by mal záujem o kúpu predmetného domu, ale zatiaľ mu návrh na kúpu nebol ponúknutý.
Potvrdil, že v júni 2010 mu bola doručená výzva na pozastavenie rekonštrukčných prác, avšak v tom
čase už práce boli ukončené a robili sa úpravy len okolo domu. Záverom žalovaný v 1. rade potvrdil, že

došlo k uplynutiu nájomnej zmluvy, ale ak s ním žalobca nedohodne vyrovnanie, očakáva návrh kúpnej
zmluvy. Uviedol, že uznáva vlastníctvo žalobcu k predmetnej nehnuteľnosti.

Žalovaný v 2. rade na pojednávaní uviedol, že osobne sa so žalobcom dohodol na podnájomnej zmluve,
ale po podpise zistil, že sa nemôže do domu nasťahovať, pretože nebol užívania schopný, unikal tam

plyn, elektrické rozvody v stenách boli nebezpečné. Žalobca teda nezabezpečil podmienky, ktoré sám
v nájomnej zmluve uviedol.
Žalovaný v 2. rade priznal, že on sám so žalobcom nemal uzatvorenú žiadnu zmluvu, ale podieľal sa na
uzatvorení a vybavovaní nájomnej zmluvy medzi žalobcom a žalovaným v 1. rade, teda kontaktoval ich
a oni si už kompletizovali potrebné doklady. Oznámil, že žalovaný v 1. rade od žalobcu čaká finančné

vyrovnanie. On má maloleté deti a nemá sa s nimi kam odsťahovať. Žalobca vedel o prácach na dome,
pretože tam chodieval každý deň, videl ako sa vymieňa sanita, robí nová elektroinštalácia, voda, plyn,
v kuchyni dali novú podlahu, prerobili kumbál, dávali nové omietky.Žalovaný predniesol, že poznal nájomnú zmluvu, ktorú uzavrel žalobca so žalovaným v 1. rade. On sa
z domu po uplynutí nájomnej zmluvy neodsťahoval z dôvodu, že do domu investoval.

Žalovaná v 3. rade vo svojej výpovedi potvrdila, že nájomná zmluva bola uzatvorená tak, ako predniesli
ostatní účastníci konania. Dňa 30.11.2007 im žalobca prišiel otvoriť predmetný dom a kľúče im odovzdal
po podpise nájomnej zmluvy. Priznala, že v dome bývali a keďže si bola vedomá toho, že im nájom končí,
osobne požiadala žalobcu o podpísanie novej nájomnej zmluvy. Žalobca im ale oznámil, že to nebude
možné lebo sa sám do domu chce nasťahovať, prisľúbil im vyplatenie financií investovaných do domu,

k čomu ale nedošlo. Výšku za investície konkrétne nedohodli, ale žalobca žiadal spísanie všetkých prác
a investícií. Žalovaná so žalobcom jednala ohľadne investovania do novej kuchynskej linky, ktorú dala
vyrobiť na mieru a zaplatila za ňu XXXX eur a dohodli sa na sume XXX eur. Žalobca im ale vyplatil len
XXX eur. Uviedla, že má malé deti a nemá sa s nimi kam vysťahovať.

Súd právne posudzoval a vyhodnotil prejednávaný spor v súlade s prísl. ust. z. č. 40/1964 Zb.

Občianskeho zákonníka v znení zmien a doplnkov (ďalej OZ.)

Podľa ust. § 126 OZ., má vlastník právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva
neoprávnene zasahuje.

Podľa ust. § 685 ods. 1 OZ, nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva
nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania;
nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený; ak
nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.

Podľa ust. § 686 ods. 1 OZ, nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania,
výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala
by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne,
vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica.

Podľa ust. § 676 ods. 1 OZ, nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ
nedohodne s nájomcom inak.

Podľa ust. § 451 ods. 1 OZ, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.

Podľa ust. § 451 ods. 2 OZ, bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez
právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý
odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

Súd vyhodnotil dokazovanie v súlade s ust. § 132 O.s.p., dôkazy súd hodnotí podľa svojej úvahy, a to

každý dôkaz jednotlivo a všetky dôkazy v ich vzájomnej súvislosti; pritom starostlivo prihliada na všetko,
čo vyšlo za konania najavo, včítane toho, čo uviedli účastníci.

Pri hodnotení dôkazov sa súd riadil skutočnosťou, že žalobca preukázal svoje výlučné vlastníctvo k
predmetnej nehnuteľnosti, ako aj skutočnosť, že je jej prenajímateľom.

Vykonaným dokazovaním mal súd za dostatočne preukázané, že žalobca dňa 5.12.2007 uzavrel so
žalovaným v 1. rade Zmluvu o nájme, na základe ktorej prenechal žalovanému v 1. rade ako nájomcovi
nehnuteľnosť zapísanú na Z. Č.. XXX - G. X.G. R. X. J.. Č.. XXXX C. XXXX, za účelom bývania.
Predmetná nájomná zmluva bola predĺžená na dobu do 28.2.2011, ale následne už nebola obnovená,

pričom žalovaný v 1. rade doposiaľ v predmetnom dome býva bez akéhokoľvek právneho titulu. Počas
trvania nájomnej zmluvy sa do domu nasťahovali aj žalovaní v 2 a 3. rade (ktorí túto skutočnosť potvrdili
vo svojich výpovediach), pričom so žalobcom nemali uzavretú žiadnu nájomnú zmluvu, teda dom užívali
a naďalej užívajú bez právneho titulu a neoprávnene tak zasahujú do vlastníckeho práva žalobcu. Súd je
toho názoru, že žalovaným v 2. a 3. rade nevznikol nájomný vzťah bez písomnej zmluvy, keďže úmysel

žalobcu bol prejavený jednoznačne v uzatvorenej nájomnej zmluve so žalovaným v 1. rade, keď do
nájmu mu podľa bodu 2.3 dal celý dom a na podnájom si v čl. VII. bode 3 vymienil predchádzajúci
písomný súhlas.Súd sa nezaoberal vrátením peňažných prostriedkov investovaných do predmetného rodinného domu
zo strany žalovaných, pretože tento nárok nebol predmetom vedeného konania.

Na základe cit. zák. ustanovení a vyššie uvedených skutočností súd žalobe v celom rozsahu vyhovel
a žalovaným v 1. až 3. rade uložil povinnosť vypratať predmetnú nehnuteľnosť. Keďže predmetný dom
užívajú bez existencie nájomného pomeru, nevzniklo im ani právo na poskytnutie bytovej náhrady.

Súd o trovách konania rozhodol v súlade s ust. § 142 ods. 1 O.s.p., podľa ktorého účastníkovi, ktorý mal

vo veci plný úspech, súd prizná náhradu trov potrebných na účelné uplatňovanie alebo bránenie práva
proti účastníkovi, ktorý vo veci úspech nemal. Súd z uvedeného dôvodu zaviazal žalovaných v 1. - 3.
rade nahradiť žalobcovi trovy konania za súdny poplatok za žalobu v sume XX,XX eur a trovy právneho
zastúpeniaza3úkonyprávnejslužbypoXXeur(prípravaaprevzatiezastúpenia,podaniežalobyaúčasť
na pojednávaní dňa 30.9.2011), k týmto úkonom 3 x režijný paušál po 7,41 eur, za zastupovanie žalobcu
JUDr. Danielou Sotákovou, podľa ust. § 11 ods. 1, § 14 ods. 1 písm. a, b, c, § 16 ods. 3 vyhl. 655/2004

Z.z., spolu vo výške XXX,XX eura do 3 dní od právoplatnosti rozsudku na účet právnej zástupkyne JUDr.
Daniely Sotákovej, advokátky č. ú. VÚB, a. s. Košice, XXXXXXXXXX/XXXX, Y. XXXXX.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní od jeho doručenia písomne v 3 vyhotoveniach
na Okresný súd Košice II. Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci

samej, možno odôvodniť len tým, že a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1, b) konanie
má inú vadu, ktorá mohla mať
za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci,
pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností, d) súd prvého
stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, e) doteraz zistený

skutkovýstavneobstojí,pretožesútuďalšieskutočnostialeboinédôkazy,ktorédoterazneboliuplatnené
(§ 205a), f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.