Rozsudok Judgement was issued on Tuesday, February 27, 2007

Súd: Okresný súd Trenčín
Spisová značka: 21C/191/2005

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3105224075
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 02. 2007
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Tatiana Porubänová

ECLI:

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trenčín samosudkyňou JUDr. Tatianou Porubänovou v právnej veci žalobcu K. H., bytom

T., Ž. XXX/X,. právne zastúpeného JUDr. E. B., advokátkou so sídlom v T., P. B. XX. proti žalovanému
T. S. s.r.o., T., Š. X,. IČO XXXXXXXX. o zaplatenie 65.730,- Sk s príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

Žalovaný j e p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi 58.230,- Sk s úrokom z omeškania 6 % ročne od
07.09.2005 do zaplatenia, a to do 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

Žalovaný j e p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi náhradu trov konania 19.796,- Sk, a to do 3 dní od
právoplatnosti tohto rozsudku k rukám JUDr. E. B..

o d ô v o d n e n i e :

Žalobca sa domáhal, aby súd uložil žalovanému povinnosť zaplatiť mu 65.730,- Sk s príslušenstvom.
Uviedol, že so žalovaným uzavreli zmluvu o nájme nebytových priestorov na dobu určitú do 01.05.2002,

na základe ktorej sa žalovaný stal nájomcom nebytových priestorov na B. ulici č. XX. v T., ktoré využíva
ako predajňu kobercov, podlahových krytín a interiérových doplnkov. Po dohode účastníkov nájomný
vzťah trval aj po 01.05.2002. Výška nájomného bola určená čiastkou 18.000,- Sk mesačne. Spočiatku
žalovaný dohodnuté nájomné platil riadne, problémy nastali v roku 2004 a 2005, kedy si túto povinnosť
plniťprestal.02.02.2005bolauzavretáďalšiazmluvaonájmenebytovýchpriestorov,kdebolodohodnuté
mesačné nájomné v sume 15.000,- Sk mesačne. Podľa žalobcu dlžná suma na nájomnom za rok 2004
bola 23.730,- Sk, za rok 2005 ku dňu podania žaloby 42.000,- Sk.

Súd vo veci rozhodol dňa 17.05.2006 platobným rozkazom č.k. 21C/191/2005-36. Proti tomuto

rozhodnutiu v zákonnej lehote podal žalovaný odpor, v ktorom uviedol, že až dodatočne zistil, že k
uzavretiu zmluvy o nájme nebytových priestorov v roku 2000 nemal žalobca súhlas mesta, v dôsledku
čoho táto zmluva platná nemohla byť, a preto sa žalobca nemohol domáhať zaplatenia nájomného za
rok 2004. Žalovaný ďalej poukazoval na to, že počas roka 2005 sa prejavovali v nebytových priestoroch
technické problémy, súvisiace so zlým stavom vykurovacieho systému, v dôsledku čoho sa márne u
žalobcu domáhal zníženia nájomného tak za rok 2004 ako za rok 2005, pretože tieto nedostatky žalobca
neodstránil. Žalovaný nakoniec z týchto dôvodov žiadal, aby súd žalobu v celom rozsahu zamietol.

V priebehu konania si účastníci vzájomne preverili poukázané platby nájomného za obdobie január až

december 2004 a január až september 2005 a zhodne ustálili výšku dlžného nájomného sumou 58.230,-
Sk. Žalobca tak akceptoval námietky žalovaného ohľadne zaplatenia sumy 7.500,- Sk, a v tejto časti
zobral žalobu späť. Výšku takto upraveného dlžného nájomného žalovaný teda uznal, žiadal však, aby
žalobca akceptoval 13.000,- Sk, ktoré zaplatil za opravu výkladu, haváriu vody a rekonštrukciu WC aplatbu 9.000,- Sk z roku 2000, ktorú žalovaný realizoval prospech žalobcu z dôvodov, ktoré mu už dnes
nie sú známe. Ďalej žalovaný žiadal zľavu z nájomného za január až marec 2005 vo výške 30 % z
dôvodu nefunkčného kúrenia, celkom v sume 15.500,- Sk. V ďalšom priebehu konania žalovaný netrval

na kompenzačnej námietke neznámej platby 9.000,- Sk a náhrady za vykonané opravy 13.000,- Sk, na
zľave z nájomného v súvislosti s kúrením zotrval.

Súd vykonal dokazovanie výsluchom zástupcu žalovaného Ing. P. M., svedkyne A. H., oboznámil
nájomné zmluvy, oznámenie M. Ú. T., list žalovaného zo dňa 05.09.2005 a zistil tento skutkový stav veci:

Zástupca žalovaného Ing. M. k veci uviedol, že prvá zmluva o nájme bola uzavretá niekedy v apríli 2000,
v tej dobe si neoveroval, či žalobca má súhlas od mesta k uzavretiu tejto zmluvy. Nebytové priestory

užíval a užíva od uzavretia tejto zmluvy prakticky doteraz. Aj keď uplynuli dohodnuté dva roky nájmu z
prvej zmluvy, žalobca nikdy nežiadal o vypratanie, a nájom sa každý rok obnovoval. V roku 2005 bola
uzavretá ďalšia zmluva o nájme, prakticky z toho dôvodu, že žalovaný žiadal nižšie nájomné vzhľadom
k tomu, že v objekte bolo zastaralé kúrenie, nižšie nájomné žalobca akceptoval. Pokiaľ ide o kúrenie
samotné, zástupca žalovaného uviedol, že niekedy v roku 2005 pre malý nedoplatok plynárne kúrenie

vypli, neskôr začali kúriť elektrinou. Zľavu z nájomného žiadali niekedy v auguste a septembri 2005.
Zástupca žalovaného ďalej upresnil, že ďalšiu nájomnú zmluvu už so žalobcom uzavrel do konca roka
2007 s nájomným 15.000,- Sk mesačne.

Svedkyňa A. H., manželka žalobcu, uviedla, že nájomný vzťah medzi účastníkmi na základe viacerých
nájomných zmlúv trvá od 01.05.2000 prakticky doteraz. Dlhé roky so žalovaným boli dobré vzťahy a

nevyskytli sa žiadne problémy, tie prišli až v roku 2004, keď prestal žalovaný riadne platiť nájomné.
Nájomná zmluva v roku 2005 bola uzavretá preto, že žalovaný žiadal určiť nižšie nájomné, keďže
podnikanie veľmi nevynášalo, nikdy ale nežiadal zľavu z nájomného v roku 2005 v súvislosti s kúrením,
túto si uplatnil až v tomto konaní. Svedkyňa pripustila, že vykurovací systém v nebytových priestoroch
nebol v dobrom stave, ale bol funkčný. V roku 2004 jedny pokazené gamaty nahradili druhými. V roku

2005 firme žalovaného vypli pre evidovaný nedoplatok plyn. K otázke kúrenia nakoniec žalobca chcel
dohodu so žalovaným, najmä ohľadne toho akým spôsobom by sa kúrenie obnovilo, čo by sa kúpilo, ako
by sa riešila finančná stránka veci, pre ignoráciu žalovaného ale k jednaniu ohľadne kúrenia nedošlo.

Z listinných dôkazov súd zistil, že účastníci uzavreli zmluvu o nájme nebytových priestorov žalobca ako
prenajímateľ, žalovaný ako nájomca, predmetom ktorej boli nebytové priestory na B. ulici č. XX. v T..

Nájomná zmluva bola uzavretá na dobu určitú, do 01.05.2002, teda na dva roky, mesačné nájomné bolo
dohodnuté na sumu 18.000,- Sk. Dňa 02.02.2005 uzavreli účastníci ďalšiu zmluvu o nájme nebytových
priestorov, na dobu určitú, do 31.12.2005, s rovnakým predmetom a účelom nájmu, pričom nájomné
bolo určené sumou 15.000,- Sk mesačne. Zo správy M. Ú. v T. zo dňa 13.02.2007 vyplýva, že M. Ú. v T.
bola dňa 26.04.2000 doručená žiadosť žalobcu o udelenie súhlasu k uzatvoreniu predmetnej nájomnej

zmluvy, rozhodnutím číslo 9772/2351/2000 zo dňa 03.05.2000 bol súhlas udelený, V dôsledku zmeny
zákonnej úpravy už súhlas mesta pri uzatváraní ďalej nájomnej zmluvy v roku 2005 potrebný nebol.

Zlistupredloženéhožalovanýmvyplýva,žedňa05.09.2005žiadalžalovanýpísomnezľavuznájomného
na základe nedostatkov vo vykurovacej technike, ktoré boli riešené vo vykurovacej sezóne 2004/2005.
Nájomné žiadal znížiť za obdobie január až apríl 2005 a október až december 2004 o 30 %. V tomto liste

žalovaný ďalej uvádza, že pokiaľ nedostatky vo vykurovaní nebudú riešené, bude musieť byť prevádzka
k začiatku ďalšej vykurovacej sezóny zatvorená.

Podľa § 663 Obč. zákonníka nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec,
aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo bral z nej aj úžitky.

Z vykonaného dokazovania vyplýva, že účastníci uzavreli nájomnú zmluvu, predmetom ktorej bol nájom

vyššie označených nebytových priestorov, pričom nájomný vzťah trval prakticky od 01.05.2000 doteraz.
V prvých rokoch trvania nájmu žalovaný riadne platil dohodnuté nájomné, za obdobie od januára 2004do septembra 2005 si túto povinnosť už riadne neplnil a na nájomnom mu vznikol nedoplatok celkom v
sume 58.230,- Sk, výšku ktorého v konečnom dôsledku žalovaný ani nerozporoval. Za týchto okolností
mal súd za to, že žaloba bola podaná dôvodne a žalovanému vznikla povinnosť zaplatiť dlžné nájomné

vo výške 58.230,- Sk, preto považoval žalobu za dôvodnú a v tomto rozsahu jej vyhovel.

S použitím § 121 ods. 3 Obč. zákonníka súd priznal žalobcovi úrok z omeškania 6 % z dlžnej sumy za
obdobie od 07.09.2005 do zaplatenia, teda od podania žaloby do zaplatenia. Výška žiadaného úroku
z omeškania nepresahovala sadzbu určenú nariadením vlády č. 87/95 Z.z. (§ 3), pôvodne žalobca
žiadal priznať úroky z omeškania z konkrétnych nedoplatkov v čase od splatnosti jednotlivých splátok,

v priebehu konania žalobcu upravil tak, že žiadal priznať úroky z omeškania z celej sumy od podania
žaloby.

Pokiaľ ide o námietky žalovaného týkajúce sa súhlasu obce s nájomnou zmluvou, ktorý bol nevyhnutný
v zmysle § 3 zákona č. 116/90 Zb. v znení platnom do 01.07.2004, bolo preukázané, že tento bol daný,
v čase keď bola uzatvorená prvá zmluva o nájme v roku 2000, v dôsledku novely zákona č. 116/90 Zb.
účinnej od 01.07.2004 už súhlas obce potrebný nebol.

Podľa § 8 zákona č. 116/90 Zb. ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto,
že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, má
nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného.

Žalovaný v priebehu konania uplatnil kompenzačnú námietku, v rámci ktorej žiadal priznať 15.500,- Sk
ako zľavu z nájomného, čo predstavovalo zľavu 30 % z dohodnutého nájomného za obdobie január až

apríl 2005. Tento nárok zo strany žalobcu nebol uznaný, hoci žalobca pripustil, že vykurovací systém
v nebytových priestoroch bol staršieho dáta a mohli s ním byť problémy. Žalovaný ale nepreukázal,
že v súvislosti s bližšie neuvedenými nedostatkami vo vykurovaní môže užívať nebytové priestory v
obmedzenom rozsahu, tak ako predpokladá vyššie citované ustanovenie zákona č. 116/90 Zb.. Naopak
z dokazovania vyplynulo, že žalovaný nebytové priestory užíva v nezmenenom rozsahu a nezmeneným

spôsobom už od roku 2000, dokonca uzavrel ďalšiu nájomnú zmluvu na rok 2007. Z týchto dôvodov
považoval súd túto kompenzačnú námietku za nedôvodnú a pri rozhodovaní vo veci na ňu neprihliadal.

Ďalšími kompenzačnými námietkami žalovaného vo výške 9.000,- Sk za nedôvodnú platbu a 13.000,-
Sk za vykonané opravy sa súd nezaoberal, pretože hoci ich žalovaný v priebehu konania uplatnil, neskôr
sa vyjadril tak, že na týchto námietkach netrvá.

Žalobca bol v tomto konaní úspešným účastníkom, preto mu súd priznal v zmysle § 142 ods. 1
O.s.p. náhradu trov konania proti žalovanému, ktorý úspešným účastníkom nebol. Trovy konania
spočívali v zaplatenom súdnom poplatku 3.285,- Sk a ďalej v trovách právneho zastúpenia za 7 úkonov
právnej pomoci (príprava a prevzatie zastúpenia, podanie žaloby, písomné vyjadrenie k odporu, účasť
na pojednávaní dňa 17.10.2006, 19.12.2006, 02.02.2007, 27.02.2007), v hodnote 2.450,- Sk za 1

úkon právnej pomoci a 635,- Sk za účasť na pojednáva 17.10.2006 vzhľadom k dĺžke trvania tohto
pojednávania. Súčasťou trov právneho zastúpenia bol tiež režijný paušál 5 x 164,- Sk a 2 x 178,- Sk.
Celkom boli trovy právneho zastúpenia 16.511,- Sk a trovy konania celkom vrátane súdneho poplatku
boli 19.796,- Sk.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní od jeho doručenia na Okresný súd Trenčín.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (označenie súdu ktorému je určené, kto ho robí,
ktorej veci sa týka a čo sleduje, podpis, dátum) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom
rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho saodvolateľ domáha. Odvolanie je potrebné podať v počte 2 rovnopisov, ak potrebný počet rovnopisov
účastník nepredloží, súd vyhotoví kópie na jeho trovy (§ 42 ods. 3, 205 ods. 1 O.s.p.).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej možno odôvodniť len

tým, že

- sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,

- ten, kto v konaní vystupoval ako účastník, nemal spôsobilosť byť účastníkom konania,

- účastník konania nemal procesnú spôsobilosť a nebol riadne zastúpený,

- v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,

- sa nepodal návrh na začatie konania, hoci podľa zákona bol potrebný,

- účastníkovi konania sa postupom súdu odňala možnosť konať pred súdom,

- rozhodoval vylúčený sudca,

- súd prvého stupňa nesprávne právne posúdil vec, a preto nevykonal ďalšie navrhované dôkazy,

- konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

- súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné

na zistenie rozhodujúcich skutočností,

- súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

- doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (dôkazy sa týkajú podmienok konania, vecnej príslušnosti súdu, vylúčenia
sudcu, dôkazmi má byť preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne

rozhodnutie vo veci samej, odvolateľ nebol riadne poučený podľa § 120 ods. 4, účastník konania bez
svojej viny nemohol dôkazy označiť alebo predložiť do rozhodnutia súdu prvého stupňa),

- rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 205 ods. 2, §
205a ods. 1, § 221 ods. 1 O. s. p.).

Pokiaľ si žalovaný nesplní povinnosť uloženú mu týmto rozhodnutím, môže sa žalobca domáhať jej

splnenia prostredníctvom exekúcie.