Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 18. november 2010

Súd: Okresný súd Prievidza
Spisová značka: 6C/86/2005

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3805204841
Dátum vydania rozhodnutia: 18. 11. 2010
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Miriam Kohútová, PhD.

ECLI: ECLI:SK:OSPD:2010:3805204841.16

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prievidza sudkyňou JUDr. Miriam Kohútovou v právnej veci navrhovateľa: K. W., nar.

XX.XX.XXXX, bytom X. XX/X, XXX XX K., zast. K..O.. S. W., nar. XX.XX.XXXX, bytom X. XX/X, K., proti
odporcovi HiProTec spol. s r.o., IČO: 36 303 828, Športová 23, 971 01 Prievidza IČO: XX XXX XXX,
XXX XX E., zast. JUDr. Dašou Taschová, advokátka so sídlom Košovská cesta 1, 971 01 Prievidza, o
určenie neplatnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov, takto

r o z h o d o l :

Súd návrh v časti určenia neplatnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov z 10.05.2002 z a m i e t a.

Odporca je povinný zaplatiť navrhovateľovi sumu 2.026,16 eur titulom vydania bezdôvodného

obohatenia do troch dní odo dňa právoplatnosti výroku tohto rozsudku.

Odporca je povinný zaplatiť navrhovateľovi sumu 20.220,78 eur titulom zhodnotenia do troch dní odo
dňa právoplatnosti výroku tohto rozsudku.

Vo zvyšku súd návrh zamieta.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa návrhom podaným prostredníctvom svojho splnomocneného zástupcu dňa 05.05.2005
domáhal určenia neplatnosti Zmluvy o nájme nebytových priestorov, ktorú uzatvoril dňa XX.XX.XXXX

ako nájomca s odporcom, ktorý vystupoval na strane prenajímateľa. Predmetom nájmu boli priestory v
objekte, ktorý slúžil predtým ako sklad farieb. Tento objekt si navrhovateľ ešte pred uzatvorením zmluvy,
na jar roku 2002 na vlastné náklady prestaval na reštauračné zariadenie, pričom s navrhovateľom
sa dohodol, že vložené investície mu bude odporca odpisovať z nájomného za tieto priestory. Pred
podpisom zmluvy sa preto domáhal zakotvenia tejto dohody do niektorého z jej ustanovení, dokonca
sám pripravil návrh s podrobným technickým opisom odpisovania finančných prostriedkov z mesačných
úhrad za nájom, s čím odporca nesúhlasil. V auguste 2003 mu odporca bezdôvodne zvýšil nájomné o

4.360,-Sk nad rámec zmluvy i dobrých mravov. Dňa 02.03.2004 obdržal prvú výpoveď z nájmu a druhú
výpoveď dostal dňa 11.11.2004.
Uvedenú zmluvu žiadal určiť za neplatnú, pretože sa ňou porušovali a obchádzali zákony č. 116/1990,
18/1996, 526/1990 a všeobecne záväzné predpisy, § 589, 574 a 40a Občianskeho zákonníka, a to
nasledovne:
a) odporca neodovzdal predmet nájmu tak, ako sa v čl. 1 predmetnej zmluvy zaviazal, čím obišiel zákon
č. 116/1990 Zb. v § 5 ods. 1 a nasl.,

b) úpravu objektu vykonal navrhovateľ, aby bol spôsobilý na dohovorené, resp. obvyklé užívanie s čím
odporca súhlasil,c) čl. I. ods. 5 predmetnej zmluvy považuje za neplatné s poukazom na ustanovenie § 39 Očianskeho
zákonníka z dôviodu jeho rozporu s ustanovením § 574 ods. 2 Občianskeho zákonníka, pretože
nepripúšťa, aby sa niekto vzdal práva, ktoré môže vzniknúť až v budúcnosti,

d) čl. II. ods. 2,l kde je upravená výška nájomného je v rozpore s ustanoveniami zákona č. 18/1996 Z.z.
(§ 12, § 3 ods. 3). Poukázal pri tom na to, že cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými
právnym predpisom, inak je zmluva neplatná (§ 589 a § 40a Občianskeho zákonníka),
e) všetky náklady a úhrady spojené s nájomom podľa čl. I. ods. 5, čl. III. a čl. IV: zmluvy o nájme si
navrhovateľ hradil sám, z ktorého ďalšieho dôvodu považuje dohodnutú cenu v čl. II. ods. 2 zmluvy

(neskôr neodôvodnene zvýšenú na 26.160,-Sk) viac ako neprimeraná, ktorá sa potom prieči dobrým
mravom a zakladá absolútnu neplatnosť predemtnej zmluvy,
f) k uzatvoreniu zmluvy prinútili navrhovateľa okolnosti v ktorých sa ocitol (v máji XXXX už bol
nezamestnaný, pretože nemal čas aj na prestavbu aj zamestnanie; bol zadĺžený, pretože si musel
finančné prostriedky na prestavbu požičať, a tak pristúpil na podmienky v zmluve, ktoré boli pre neho
zjavne nevýhodné), navrhovateľ bol v čase podpisu zmluvy v stave hospodárskej a sociálnej tiesne.

Z dôvodu, že odporca si nesplnil svoju povinnosť v zmysle § 5 ods. 1 zákona č. 116/1990 a § 664
Občianskeho zákonníka tým, že neodovzdal predmet nájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie
a tento v takom stave ani neudržiaval, plnil si tieto povinnosti navrhovateľ. Navrhovateľ teda plnil za
iného, na základe čoho požaduje od odporcu aj neoprávnený majetkový prospech vo výške 675.136,-
Sk. Čo sa týka výšky tohto prospechu, tu odkazuje na znalecký posudok.

Navrhovateľ bol ako nájomca oprávnený predmet zmluvy užívať a brať z neho úžitky. Keďže tieto úžitky
v podobe nájmu bez právneho dôvodu bral odporca, čím dosahoval neoprávnený majetkový prospech
na úkor navrhovateľa. navrhovateľ sa preto ďalej domáhal aj úžitkov z predmetu nájmu.

Odporca s podaným návrhom nesúhlasil a navrhoval návrh navrhovateľa zamietnuť. Vo svojom prvom
vyjadrení k veci samej, uskutočnenom prostredníctvom právneho zástupcu namietal, že navrhovateľ
nepreukázal naliehavý právny záujem na určení neplatnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov
z 10.05.2002. Navrhovateľ si podľa neho musí byť vedomý, že predmet nájmu riadne užíval na
základe tejto zmluvy, pričom doba nájmu je nespochybniteľná. Čo sa týka návrhu v časti žalovanej

sumy 675.136,-Sk, tu ho považoval za neurčitý, a len sa domnieva, že zrejme navrhovateľ požaduje
bezdôvodné obohatenie. Poukázal pri tom na skutočnosť, že medzi navrhovateľom a odporcom nikdy
nedošlo k ústnej alebo písomnej dohode o kompenzácii vložených onvestícií. Išlo len o nevyhnutnú
úpravu prevádzky na dohodnutý účel - prevádzka reštauračného zariadenia. Ak by aj takáto dohoda
existovala, musela by byť podľa jeho názoru písomná, inak by nebolo možné vzájomné nároky

kompenzovať z účtovného hľadiska.

Na pojednávaní konanom dňa 25.07.2007 súd pripustil rozšírenie návrhu v zmysle podania
navrhovateľa zo dňa 24.07.2007 uskutočnenom prostredníctvom právneho zástupcu tak, že okrem

určenia neplatnosti zmluvy zo dňa 10.05.2002 je predmetom konania aj zaplatenie sumy vo výške
622.960,-Sk z titulu nájmu - bezdôvodné obohatenie a sumu 675.136,-Sk z titulu bezdôvodného
obohatenia - zhodnotená investícia.
Rozšírenie návrhu odôvodnil navrhovateľ tým, že zmluvu o nájme nebytových priestorov považuje za
neplatnú z dôvodu, že je zjavne nevýhodná, pretože cena za predmet nájmu je zjavne nevýhodná.

Požadovaná suma 622.960,-Sk predstavuje sumu, ktorú navrhovateľ plnil na základe zmluvy, ktorú
žiadajú uznať ako neplatnú, a preto túto čiastku žiada späť. Vo veci uhradenia sumy 675.136,-Sk uviedol,
že ide o bezdôvodné obohatenie zo strany odporcu tým spôsobom, že k zveľadeniu predmetu nájmu
došlo z vlastných prostriedkov navrhovateľa a suma ktorou došlo k zveľadeniu na základe zmaleckého
posudku 21/2005 predstavuje potom žalovanú istinu.

Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov, výsluchom svedkov K. W., F.. I. G.,
oboznámením obsahu listinných dôkazov, a to zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa
XX.XX.XXXX, výpovede zo zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa XX.XX.XXXX, vyjadrenia k

výpovedi zmluve o nájme zo dňa X.X.XXXX (s pripojeným podacím lístkom), pokusu o zmier zo dňa
XX.XX.XXXX (s pripojeným podacím lístkom a doručenkou), vypovedania zmluvy o nájme nebytových
priestorov zo dňa XX.XX.XXXX, preberacím protokolom zo dňa X.X.XXXX, znaleckého posudku F.. I.
G. č. XX/XXXX, vyjadrenia odporcu k návrhu zo dňa 30.06.2005, vyjadrení splnomocnenej zástupkynenavrhovateľa zo dňa 30.03.2006, 8.4.2009, 3.7.2009, 31.8.2009, 29.3.2010, 23.8.2010, 4.10.2010,
stavebného povolenia zn.: OZP XXXX/XXXX/SP zo dňa XX.XX.XXXX, kópie katastrálnej mapy zo dňa
XX.X.XXXX, kolaudačného rozhodnutia č.: OZP XXXX/XXXX/SP zo dňa X.X.XXXX, zmluvou o budúcej

nájomnej zmluve zo dňa XX.XX.XXXX, dodatkom č. 1 k nájomnej zluve zo dňa XX.XX.XXXX, ktorým sa
malameniťvýškanájomného,dodatkomč.X/XXXXkZmluveonájmenebytovýchpriestorovuzatvorenej
dňa XX.XX.XXXX, prehľadom úhrad nájomného navrhovateľom, vykonaním znaleckého dokazovania,
a to znaleckým posudkom znalca F.. M. O. č. XX/XXXX, výsluchom znalca F.. M. O. a zistil nasledovný
skutkový stav:

Medzi účastníkmi nebolo sporné, že dňa XX.XX.XXXX uzatvorili zmluvu o nájme nebytových priestorov,
kde na strane prenajímateľa vystupoval odporca a na strane nájomcu navrhovateľ; predmetom zmluvy
bol nájom nebytových priestorov nachádzajúcich sa v objekte postavenom na parc.č. XXXX/XX, k.ú.
K.,zapísanom na LV č. XXXX o celkovej výmere XXm2 a voľnej plochy o výmere XXX,XmX (ďalej len

"predmet nájmu"). V čl. II. ods. 1 si zmluvné strany dohodli nájom vo výške 21.800,-Sk a v ods. 2 tohto
článku si dohodli spôsob jeho jednotsranného zvýšenia. V čl. I ods. 5 tejto zmluvy sa strany dohodli, že
stavebné úpravy v nebytových priestoroch môže nájomca realizovať len so súhlasom prenajímateľa.
Nájomca odsúhlasené stavebné úpravy vykoná na vlastné náklady bez nároku na úhradu pri skončení
nájmu, pokiaľ sa s prenajímateľom písomne nedohodne inak.

Z dodatku č.1 k nájomnej zmluve zo dňa XX.X.XXXX vyplýva, že týmto sa jednak mala upraviť dĺžka
nájmu tak, že mal byť uzatvorený na dobu určitú - 5 rokov a tiež sa malo zvýšiť nájomné na sumu
26.160,-Sk mesačne. Predložený návrh dodatku nie je zmluvnými stranami podpísaný.
Dodatkom č. X/XXXX k Zmluve o nájme nebytovýách priestorov uzatvorenej dňa XX.XX.XXXX bola
navrhovaná úprava odpisovania nájomného, kde nie sú uvedené konkrétne sumy, pričom tento dodatok

nie je vo vybodkovaných častiach dopísaný a ani zmluvnými stranami podpísaný.
Zmluva o nájme nebytových priestorov zo dňa XX.XX.XXXX bola ukončená na základe výpovede
odporcu adresovanej navrhovateľovi zo dňa XX.XX.XXXX, pričom po uplynutí výpovednej doby k
X.X.XXXX navrhovateľ ako nájomca predmet nájmu navrhovateľovi odovzdal, o čom strany spísali
preberací protokol.

Z prehľadu úhrad nájomného navrhovateľom uskutočňovaných v zmysle zmluvy o nájme zo dňa
XX.XX.XXXX vyplýva, že od augusta 2003 do septembra platil navrhovateľ odporcovi zvýšené nájomné
vo výške 26.160,-Sk.
.

Navrhovateľ vo svojej výpovedi uviedol, že s odporcom uzatvoril dňa XX.X.XXXX zmluvu o nájme
nebytových priestorov, ktorej predmetom boli záväzky tak ako je vyššie uvedené. Nájomné bolo
dohodnuté v bode 2 tejto zmluvy mesačne vo výške 21.800,-Sk. Dňom 21.8.2003 platil zvýšené nájomné
vo výške 26.160,-Sk. Nevedel uviesť, či k zvýšeniu nájomného došlo jednostranne zo strany odporcu,
či na základe bodu 2 ods. 2 predmetnej zmluvy, resp. dodatku k tejto zmluve. Predmet nájmu užíval

od X.X.XXXX asi do X.X.XXXX. Odporca mu prvý krát doručil výpoveď dňa X.X.XXXX, a to z dôvodu,
že nezaplatil nájomné vo výške 26.160,-Sk. Nakoľko toto nájomné následne uhradil, došlo medzi ním a
odporcomkústnejdohode,ženájomnázmluvabudeplatiťajnaďalej.Zdôvodunezaplatenianájomného
muodporcadoručildňaXX.XX.XXXXdruhúvýpoveď.Nevedeluviesťnájomnézaakéobdobieneuhradil.
Výpoveď rešpektoval, nájomné však nezaplatil, a po uplynutí trojmesačnej výpovednej doby, t.j. dňa

X.X.XXXX predmet nájmu vypratal a odovzdal odporcovi. Predmet nájmu užíval na základe uvedenej
zmluvy za účelom prevádzkovania pohostinstva, kde mal aj vystavený živnostenský list. Keďže predmet
nájmu bol v zlom stave, išlo o starý sklad olejov, investoval do nej za účelom stavebných úprav finančné
prostriedky vo výške 675.136,-Sk. Musel tam vybudovať elektriku, vodovodné prípojky, kanalizáciu a
úpravu interiéru. Stavebné úpravy robil so súhlasom odporcu. Za účelom rekonštrukcie bolo potrebné

vybaviť aj stavebné povolenie, na základe ktorého bolo vydané kolaudačné rozhodnutie. Finančné
prostriedky, ktoré investoval si zohnal z úveru a zostatok mu poskytol brat ako pôžičku. Z dôvodu, že
odporca mu neposkytol predmetné priestory v zmysle zmluvy, žiada určenie neplatnosti predmetnej
zmluvy o nájme nebytových priestorov. Keďže táto zmluva je neplatná, požaduje od odporcu aj vydanie
bezdôvodného obohatenia vo výške 662 960,- Sk, ktorá suma predstavuje nájomné, ktoré zaplatil

odporcovi od X. X. XXXX do XX. XX. XXXX.
Ďalej uviedol, že do nehnuteľnosti investoval finančné prostriedky z toho dôvodu, že mu odporca
prisľúbil, že následné zhodnotenie mu bude odpisovať z nájomného. K okolnostiam uzatvorenia tejto
dohody uviedol, že bola medzi nimi uzavretá ústne, a to ešte pred tým, ako začal prerábať. Poprerobení asi v júni, júli predložil čiastočné vyúčtovanie odporcovi, nevedel uviesť v akej výške, avšak k
žiadnemu odpisovaniu zo strany odporcu nedošlo. Túto situáciu akceptoval do podania návrhu, resp. do
uskutočnenia znaleckého posudku, pretože sa domnieval, že z podnikania bude môcť vrátiť požičané

peňažné prostriedky, a to úver, ktorý aj splatil a pôžičku bratovi, ktorú sa mu splatiť nepodarilo.
.

Odporca vo svojej výpovedi nenamietal existenciu zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa XX.
X. XXXX. Uviedol však, že navrhovateľ predmet nájmu užíval od M. XXXX za účelom prispôsobenia

nehnuteľnosti k prevádzkovaniu reštauračného zariadenia, a to na základe jeho ústneho súhlasu.
Potvrdil, že nehnuteľnosť navrhovateľ počas celého nájmu rekonštruoval. Namietal, že by ďalšie
stavebné úpravy boli s jeho súhlasom. Nešlo o zásadné rekonštrukčné následné práce, ale len o nátery.
Manuálne práce, ktorými navrhovateľ zveľadil nehnuteľnosť boli vykonané pred začatím nájomného
vzťahu. Poprel, že by mu navrhovateľ dal k nahliadnutiu čiastočné finančné vyúčtovanie stavebných
prác v Z. - Z. XXXX. K tomu uviedol, že z tohto dôvodu nemohlo medzi ním a navrhovateľom dôjsť ani k

žiadnej dohode ústnej ani inej o započítavaní, resp. odpočítavaní nájomného. Potvrdil, že navrhovateľ
predmet nájmu užíval do X. X. XXXX kedy došlo k jeho ukončeniu výpoveďou. Po ukončení nájomného
vzťahu s navrhovateľom predmetnú nehnuteľnosť poskytol do nájmu ďalšej osobe približne s rovnakým
zameraním - pre účely pizzerie. Bola tam nutná rekonštrukcia v hodnote 800.000,- Sk. Z tohto dôvodu
namietol závery znaleckého posudku, ktorý predložil navrhovateľ.

Voči navrhovateľovi podal z dôvodu neplnenia si jeho povinností - platenia nájomného podal návrh
na vydanie platobného rozkazu. Platobným rozkazom tunajšieho súdu bol navrhovateľ zaviazaný mu
zaplatiť sumu okolo 150.000,- Sk, voči ktorému podal navrhovateľ odpor.

Zo stavebného povolenia zn.: OZP XXXX/XXXX/SP zo dňa XX.X.XXXX vyplýva, že navrhovateľovi
bola povolená zmena stavby V. „. K.“ nachádzajúcej sa na parc.č. XXXX/XX v k.ú. K. dočasne, do
doby platnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov z XX. X. XXXX, uzatvorenej medzi odporcom ako
prenajímateľom a navrhovateľom (stavebníkom) ako nájomcom, a to za podmienok pre uskutočnenie
a umiestnenie stavby tam určených.

Na základe kolaudačného rozhodnutia č.: OZP XXXX/XXXX/SP zo dňa X. X. XXXX bolo povolené
užívanie zmeny stavby V. „. K.“ v k. ú. K. na parcele č. XXXX/XX, na ulici Š. Č.. XX dočasne, do doby
platnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov z XX. X. XXXX.

Zo znaleckého posudku č. XX/XXXX, zo dňa X. X. XXXX, vypracovaného znalcom Ing. I. G. za účelom
ocenenia vložených investícií do prestavby objektu V. „. K.“ na parcele číslo XXXX/XX, ktorý v konaní
predložil navrhovateľ vyplýva, že výška vložených investícií v čase ich realizácie predstavovala sumu
675 136,- Sk.

Z výpovede svedka K. W., brata navrhovateľa, súd zistil, že sa spoločne z navrhovateľom zúčastnil
jednaní z odporcom, ktorých predmetom bol okrem jeho záujmu investovať do predmetných
nehnuteľností za účelom vytvorenia kuchyne aj dohodnutie zhodnotenia prevedeného navrhovateľom.
Na týchto jednaniach došlo zo strany odporcu k prísľubu, na základe ktorého bol vypracovaný návrh

dodatku k predmetnej zmluve, avšak celé to stroskotalo na tom, že nebolo možné z odporcom dohodnúť
nijaký spôsob ohraničenia dĺžky nájmu za účelom umorenia vložených investícií. Od záujmu investovať
do predmetnej nehnuteľnosti, preto ustúpil, bolo to v období jeseň - zima 2003, a navrhovateľovi
odporučil, aby to riešil súdnou cestou. Nevedel uviesť, či navrhovateľ dostal od odporcu súhlas k
vloženiu investícií na prestavbu nehnuteľnosti. Vedel sa však vyjadriť k zdrojom, z ktorých túto prestavbu

uskutočnil, kde uviedol, že prostriedky získal navrhovateľ z úveru, z pôžičky vo výške 300.000,- Sk, ktorú
mu on poskytol a tiež z ďalších finančných prostriedkov, ktorých výšku špecifikovať nevedel.

Odporca vo svojej ďalšej výpovedi potvrdil, že sa s navrhovateľom a svedkom K. W. zúčastnil rozhovoru.

Uviedol, že sa tak stalo len raz, a to v čase, keď navrhovateľovi plynula výpovedná doba, pričom
jeho obsahom bolo presviedčanie z ich strany, aby navrhovateľa nechal v nájme, že si začne plniť
riadne svoje povinnosti súvisiace s platením nájmu. Ďalej uviedol, že navrhovateľ pravidelne meškal
s platením nájomného niekoľko dní, ale stalo sa, že to bolo aj 2 - 3 mesiace. Nie je podľa nehopravdou, že by sám svojvoľne zvyšoval nájomné, nakoľko konal v zmysle bodu 2 ods.. 2 zmluvy o
nájme nebytových priestorov. Zo strany navrhovateľa bolo zvyšovanie akceptované tým spôsobom, že
ho platil. K výpovedi predmetnej zmluvy pristúpil nielen z dôvodu omeškania s platením nájomného, ale

aj z dôvodu zlej komunikácie s ním. Zopakoval, že sa s navrhovateľom nikdy nedohodol na započítaní
vložených investícií a tieto mu nikdy neboli ani predložené. S úpravou predmetných nehnuteľností v
súlade s predmetom podnikania navrhovateľa však súhlasil.

Svedok Ing. I. G. vo svojej výpovedi uviedol, že znalecký posudok č. XX/XXXX z X.X.XXXX (ktorý
bol súdu zaslaný spolu s návrhom) vypracoval na základe požiadavky navrhovateľa a za účelom
vypracovania ceny stavebných prác, ktoré boli vykonané za účelom zriadenia prevádzky, na ktorý
účel bola uvedená nehnuteľnosť prenajatá. Pri vyhotovení tohto posudku vychádzal z jednostranných
údajov poskytnutých navrhovateľom ako zadávateľom a ohliadky predmetnej nehnuteľnosti za účasti
navrhovateľa, prevádzkara a tretej soby, ktorej meno uviesť nevedel. Ohliadky sa odporca nezúčastnil.

Na záveroch v tomto posudku uvedených svedok zotrval. Poukázal pri tom na skutočnosť, že pokiaľ
by zadávateľ položil otázku iného účelu posudku, a to zhodnotenie nehnuteľnosti, potom by výsledok
bol podstatne nižší oproti tomu, aký je v uvedenom posudku, pretože tento bol vypracovávaný za iným
účelom.

Znaleckým dokazovaním boli zistené nasledovné skutočnosti.
ZozáverovznaleckéhoposudkuIng.M.O.č.XX/XXXXzodňaX.X.XXXXvyplýva,žesumaohodnotenia,
o ktorú sa zvýšila hodnota nehnuteľnosti na parc.č. XXXX/XX, k.ú. K., vyčíslená ako rozdiel všeobecnej
hodnoty ku dňu X.X.XXXX, t.z. po skončení nájmu (33.045,80 eur), berúc do úvahy realizované

stavebnéprácerealizovanénavrhovateľomavšeobecnejhodnotynehnuteľnostivpôvodnomvyhotovení
- stavebnotechnický stav ako sklad k dátumu XX.X.XXXX t.z. pred vykonaním stavebných úprav
navrhovateľom a uzatvorením zmluvy o nájme (12.810,38 eur) predstavuje sumu 20.235,42 eur, ktorá
suma potom predstavuje zvýšenie hodnoty nehnuteľnosti. Z rekapitulácie všeobecnej hodnoty uvedenej
v bode 3.11 tohto posudku vyplýva, že všeobecná hodnota destského ihriska bola vypočítaná vo výške

14,64 eur.

Znalec Ing. M. O. vo svojej výpovedi uviedol, že všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti v znaleckom posudku
stanovil ku dňu skončenia nájmu, t.j. k 1.3.2005. Úprava hlavného objektu podľa neho zodpovedala

minimalistickým požiadavkám pre to, aby bolo vydané užívacie povolenie na predmetnú stavbu.
Stavebné povolenie by podľa neho dostal, keby nebol urobil terasu, resp. vybudoval detské ihrisko.
Čo sa týkalo skutočnosti, či detské ihrisko je štandardnou výbavou dnešných pubov, uviedol, že ide
o diskutabilnú otázku, ale skôr bol toho názoru, že nejde o štandardné vybavenie. Prístrešok do
znaleckého posudku zahrnul z dôvodu, že od navrhovateľa obdržal čestné prehlásenie, že ho vyhotovil

sám. Vzhľadom k vyjadreniu odporcu, ktorý uviedol, že na predmetný prístrešok poskytol on materiál,
znalec uviedol, že potom, ako by súd ustálil, kto sa akým spôsobom podieľal na zhotovení tohto
prístrešku by vedel jeho cenu upraviť.

Uvedené znalecké dokazovanie vyvolalo medzi účastníkmi spornú otázku týkajúcu sa súhlasu k
vybudovaniu prístrešku a detského ihriska. Navrhovateľ k tomuto uviedol, že prístrešok postavil sám.
Drevo na hranoly si zakúpil, o čom má vystavenú faktúru. Strešnú krytinu použil zo starej budovy, ktorá
sa likvidovala na družstve vo I. Č., ktorý materiál si zohnal cez kamaráta. Uviedol, že odporca pravidelne
predmet nájmu navšetvoval, a preto, keby s jenodtlivými úpravami nesúhlasil, bol by mu v ich vykonaní

zabránil.
Odporca namietal, že by dal k výstavbe prístrešku súhlas, rovnako aj výstavbe destkého ihriska, pričom
ďalej uviedol, že materiál na výstavbu prístrešku sám poskytol.

Podľa ustanovenia § 3 ods. 3 zákona č.116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, Zmluva
musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a
spôsobjehoplatenia,aaknejdeonájomnaneurčitýčas,čas,naktorýsanájomuzaviera.Prinebytovýchpriestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová organizácia založená národným výborom, možno
zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.
Podľa ustanovenia § 3 ods. 4 zákona č.116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, pokiaľ

sa zmluva uzavrie bez súhlasu národného výboru podľa odseku 2 alebo neobsahuje náležitosti podľa
odseku 3, je neplatná.
Podľa ustanovenia § 5 ods. 1 zákona č.116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, ak nie
je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom
na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať

riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené.
Podľa ustanovenia § 7 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, ak výška
nájomného alebo úhrada za podnájom nie je upravená všeobecne záväzným právnym predpisom, určí
sa dohodou.
Podľa ustanovenia § 8 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, ak nájomca
môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy

alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného; toto
ustanovenie sa vzťahuje aj na podnájom.
Podľa § 9 ods. 3 písm. b) zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, nájomca
môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného času, ak nebytový
priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie.

Podľa ustanovenia § 40 ods. 2 Občianskeho zákonníka, písomne uzavretá dohoda sa môže zmeniť
alebo zrušiť iba písomne.
Podľa ustanovenia § 451 ods. 1, ods. 2 Občianskeho zákonníka, kto sa na úkor iného bezdôvodne
obohatí, musí obohatenie vydať. Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením
bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý

odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.
Podľa ustanovenia § 13 zákona č. 116/1990 Zb.o nájme a podnájme nebytových priestorov, ak nebolo
dohodnuté inak, je v prípade skončenia nájmu nájomca povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom
ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.
Podľa ustanovenia § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka, zmeny na veci je nájomca oprávnený

vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať
len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať
úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí
došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu
nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

Po zhodnotení výsledkov vykonaného dokazovania súd dospel k záveru, že návrh navrhovateľa je
dôvodný, ale nie v celom rozsahu.
Návrh v časti, kde navrhovateľ žiadal určenie neplatnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa

10.5.2002 nepovažoval súd za dôvodný a to s ohľadom na nasledovné skutočnosti.
Žiaden z dôvodov, v ktorých navrhovateľ vzhliadol neplatnosť tejto zmluvy, tento dôsledok totiž
nespôsobil.Zahlavnýdôvod,ktorýmalzanásledokneplatnosťspornejzmluvy,navrhovateľpovažovaltú
skutočnosť, že mu odporca neodovzdal nebytové priestory v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie.
Účel nájmu pritom nebol medzi stranami sporným, k tomuto zhodne obaja účastníci viedli, že ním

bola prevádzka reštauračného zariadenia, pričom podľa odporcu navrhovateľ tieto priestory užíval aj
s tým, aby si ich tomuto účelu prispôsobil. Na druhej strane odporca bol ochotný do predmetu nájmu
investovať, s tým, že by ho potom na uvedený účel užíval. Z uvedené potom možno konštatovať, že
obom účastníkom bol zrejmý stav nehnuteľnosti, ktorej nájom bol predmetom spornej zmluvy. Pokiaľ
navrhovateľ nebol spokojný s tým, v akom stave sa predmet nájmu nachádzal, mal možnosť podľa

okolností prípadu požadovať od odporcu zľavu z nájomného (počas vykonávania prestavby mohol
využívať predmet nájmu len obmedzene, resp. vôbec na dohodnutý účel), prípadne od spornej zmluvy
odstúpiť. Právo na uplatnenie zľavy z nájomného je nutné uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného
odkladu (§ 675 Občianskeho zákonníka), a ak si toto právo v prepadnej lehote nájmca neuplatní,
zanikne. Čo sa týka odstúpenia od zmluvy, vzhľadom ku skutočnosti, že predmetná zmluva zanikla iným

spôsobom, nemá už táto zákonná možnosť z pohľadu navrhovateľa význam. Keďže navrhovateľ ani
jednu z uvedených zákonných možností nevyužil, zmluva medzi stranami zostala v platnosti v takom
znení, ako sa na ňom dohodli v jej písomnom vyhotovení zo dňa 10.5.2002. V určitých prípadoch by
mohol nájomca namietať relatívnu neplatnosť zmluvy o nájme nebytových priestorov, a to pokiaľ bybol konaním prenajímateľa uvedený do omylu. Vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti však v tomto
prípade k takémuto konaniu zo strany odporcu nedošlo.
Ani navrhovateľom tvrdenú zjavnú neprimeranosť ceny nájomného nepovažoval súd za dôvod, ktorý

by neplatnosť zmluvy spôsobil. Pri výške stanovení nájomného sa vychádza predovšetkým z výšky
stanovenej všeobecne záväzným právnym predpisom. Až v prípade, keď výška nájomného nie je
stanovená takýmto predpisom stanovuje sa dohodou. Výška nájomného bola v minulosti stanovená
vyhláškou Federálneho ministerstva financií, Ministerstva financií ČR, Ministerstva financií SR č.
585/1990 Zb. o cenovej regulácii nájomného z nebytových priestorov. Táto vyhláška bola s účinnosťou

od 1.1.1993 zrušená Vyhláškou Ministerstva financií SR č. 465/1991 Zb. o cených stavieb, pozemkov,
trvalých porastov, úhradách za zriadenie práva osobného užívania pozemkov a náhradách za dočasné
užívanie pozemkov, ktorá upravovala okrem iného len dojednávanie nájomného za nájom pozemkov. Aj
táto vyhláška bola neskôr zrušená, a to s účinnosťou od 1.1.2004 zákonom č. 520/2003 Z.z. (novelou
zákona č. 18/1996 Z.z. o cenách) V súčasnej dobe nie je výška nájomného upravená právnym
predpisom, stanovuje sa teda dohodou účastníkov. Podľa ustanovenia § 3 ods. 1 zákona č. 18/1996 Zb.

dohoda o cene je dohoda o výške ceny alebo dohoda o spôsobe, akým sa cena vytvorí, s podmienkou,
že tento spôsob cenu dostatočne určuje. Dohoda o cene vznikne aj tým, že kupujúci zaplatí cenu
tovaru vo výške požadovanej predávajúcim. Regulácia cien, ktorá je za podmienok upravených týmto
zákonom možná sa na daný prípad nevzťahuje. Pre platnosť dohody o cene sa preto vyžaduje to,
aby bola dostatočne konkrétna tak, aby splňovala náležitosti zmluvy o nájme podľa § 3 zákona č.

116/1990 Zb.. Takáto dohoda bola v zmluve medzi účastníkmi dohodnutá v zmluve v čl. II. ods. 1, kde
výška nájomného bola stanovená vo výške 21.800,-Sk mesačne. Súd preto ani námietku, že v zmluve
dohodnuté nájomné je neprimerane vysoké a je tak v rozpore so zákona č. 18/1996 Z.z. o cenách
nepovažovalzadôvodnú.Zvýšenímnájomnéhojendostrannezostranyodprocusavšaksúdzaoberalpri
posudzovaní ďalšieho nároku navrhovateľ, ktorým od odporcu žiadal vydanie bzedôvodného obohatenia

z titulu vrátenia uhradeného nájomného.

Vtejtočasti(vydaniebezdôvodnéhoobohateniaztituluzaplatenianájomnéhovcelkovejvýške622.960,-
Sk / 20.678,48 eur) súd považoval za dôvodný len vo výške 2.026,16 eur. Ako je už vyššie uvedené

účastníci si v zmluve o nájme nebytových priestorov zo dňa XX.XX.XXXX v čl. II. ods. 1 dohodli nájomné
vo výške 21.800,-Sk. V čl. II. ods. 2 tejto zmluvy bola dohodnutá možnosť odporcu jednostranne toto
nájomné zvýšiť a to tým spôsobom, že pokiaľ miera inflácie v prvých troch rokoch prekročí 10% a
od 4. roku prekročí 5% je prenajímateľ oprávnený dohodnuté nájomné, vzhľadom na túto skutočnosť,
primerane upraviť. Odporca sa vo svojej výpovedi odvolával, že nájomné navrhovateľovi zvýšil s

poukazom na citované ustanovenie. V zásade platí, že dohoda o nájomnom nesmie byť jednostranne
menená, pokiaľ sa zmluvné strany nedohodli inak. Dohoda musí obsahovať jasne stanovené podmienky,
za ktorých môžu byď prenajímateľ, či nájomca jednostranne výšku nájomného meniť. Po posúdení
ustanovenia čl. II. ods. 2 spornej zmluvy dospel súd k názoru, že dohoda v ňom uzatvorená tieto
podmienky jasnosti nespĺňa. V tomto ustanvoení sa ďalej neupravuje, čo sa považuje za primeranú

vzýšenie nájomného, na základe čoho sa vypočítava a pod, a preto ho súd považoval za neuŕčité. Z
vykonaného dokazovania vyplynulo, že na zvýšení nájomného sa zmluvné strany písomne nedohodli. V
konaní bol predložený dodatok k uvedenej zmluve, ktorý túto situáciu riešil, tento však nebol zmluvnými
stranami podpísaný. Vychádzajúc z ustanovenia § 40 ods. 2 Občianskeho (platného v čase, keď k
zvýšeniu nájomného zo strany odporcu došlo), podľa ktorého písomne uzavretá dohoda sa môže zmeniť

alebo zrušiť iba písomne, nemožno mať ani za to, že medzi účastníkmi bolo zvýšenie nájomného
na sumu 26.160,-Sk dohodnuté. Ak potom navrhovateľ plnil odporcovi zvýšené nájomné, plnil tak
odporcoviakoprenajímateľovibezprávnehodôvodu,ajetakvčasti,ktoráprevyšujenájomnédohodnuté
v zmluve o nájme nebytových priestorov zo dňa XX.XX.XXXX požadovať zaplatené nájomné späť
titulom bezdôvodného obohatenia. Zvýšené nájomné platil navrhovateľ odporcovi od augusta 2003 do

septembra 2004, t.j. celkom za 14 mesiacov. Následne sa s platením nájomného dostal do omeškania, z
ktorého dôvodu odporca nájomnú zmluvu vypovedal. Dlžné nájomné navrhovateľ neuhradil, čo vo svojej
výpovedi potvrdil. Nezaplatené nájomné si odporca, ako sám uviedol, uplatňuje v osobitnom konaní
vedenom na tunajšom súde. Z uvedeného potom vyplýva, že navrhovateľ celkom zaplatil odporcovi
sumu na nájomnom za obdobie august 2003 do septembra 2004 o (14 x 4.360,-Sk) 2.026,16 eur

(61.040,-Sk) vyššiu ako bolo medzi účastníkmi konania dohodnuté. V tejto časti preto súd zaviazal
odporcu k jej úhrade navrhovateľovi. Keďže zmluva o nájme nebytových priestorov zo dňa XX.XX.XXXX
nebola určená za neplatnú, nepovažoval súd nárok navrhovateľa vo zvyšku za dôvodný, a preto ho vozvyšnejčastizamietol.Navrhovateľmalvtomtoprípadelennároknavráteniebezdôvodnéhoobohatenia
spôsobeného jednostranným zvýšením nájomného odporcom, k čomu tento nebol oprávnený.

Čo sa týka posledného z nárokov, kde si navrhovateľ uplatnil bezdôvodné obohatenie z titulu investícií
vložených do predmetu nájmu vo výške 675.136,-Sk (22.410,41 eur), tu považoval súd návrh za
dôvodný, ale nie v celom rozsahu. Dôvodnosť nároku navrhovateľa pritom súd posudzoval z pohľadu
ustanovenia § 667 Občianskeho zákonníka. S ohľadom na skutočnosť, že ani § 13 zákona č. 116/1990
Zb. ani ustanovenie iného zákona neobsahuje úpravu problematiky nákladov za prevedené zmeny v

nebytovom priestore, možno úpravu obsiahnutú v Občianskom zákonníka použiť podporne i na tento
prípad. Podľa § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájomca nesmie (nie je oprávnený) uskutočňovať
zmeny na veci. Založiť toto oprávnenie môže iba súhlas prenajímateľa. Zákon výslovne neurčuje formu
súhlasu. V zásade by mal byť uskutočnený v takej forme ako bola medzi účastníkmi dohodnutá samotná
zmluva, ale nemožno vylúčiť ani iný postup, dokonca takýto súhlas môže byť daný konkludentne.
Rovnako môže byť súhlas daný pred tým, ako zmenu nájomca uskutoční, ale na druhej strane to

nebráni tomu, že tento súhlas môže dať prenajímateľ i potom dodatočne. V danom prípade súd nemal
pochybnosti o tom, že nájomca, čiže navrhovateľ tento súhlas na zmenu na predmete nájmu mal, pričom
ďalšie zisťovanie sústredil na to, na zmenu akého rozsahu sa tento súhlas vzťahoval. Odporca vo svojich
výpovediach uviedol, že súhlasil, aby si navrhovateľ prispôsobil predmet nájmu účelu, na ktorý mal
záujem ho využívať, t.j. k prevádzkovaniu reštauračného zariadenia.V tomto smere aj znalec potvrdil,

že navrhovateľom vykonaná prestavba hlavného objektu zodpovedala minimálnym požiadavkám na
užívanie predmetu nájmu dohodnutémun účelu. Odporca však nesúhlasil s výstavou prístrešku a
detského ihriska. Na druhej strane však uvádzal, že na prístrešok sám poskytol materiál. Mieru akou
sa na výstavbe tohto prístrešku podieľal však ďalej nepreukazoval a požadoval, aby v tomto smere
navrhovateľ túto výstavbu zdokumentoval. Vzhľadom k uvedenému potom súd bol toho názoru, že

navrhovateľ ako nájomca vykonával úpravy na predmete nájmu s výnimkou výstavby detského ihriska
so súhlasom odporcu ako prenajímateľa.

Sporným medzi účastníkmi zostala existencia dohody, na základe ktorej mal odporca navrhovateľovi z

nájomného postupne strhávať vložené investície. Existencia tejto dohody v určitom konkrétnom znení
sa nepotvrdila, v dôsledku čoho k jej realizácii ani nedošlo. Stranami bola preukázaná vôľa túto situáciu
riešiť, avšak k dohode medzi sebou nedospeli. V čl. I. ods. 5 veta druhá zmluvy o prenájme nybtových
priestorov zo dňa XX.XX.XXXX si zmluvné strany dohodli, že odsúhlasené stavebné úpravy vykoná
nájomca na vlastné náklady bez nároku na úhradu pri ukončení nájmu. Ak teda prenajímateľ súhlasil

s prevedením zmeny na veci, avšak k úhrade nákladov vzniknutým v dôsledku prevedenia tejto zmeny
sa nezaviazal, môže nájomca požadovať pri skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota
veci. Ide teda o zhodnotenie veci prevedenou zmenou na veci ku dňu skončenia nájmu. Za účelom
výpočtu takéhoto zhodnotenia bolo súdom vykonané znalecké dokazovanie, a to znaleckým posudkom
Ing. M. O. č. XX/XXXX. K celkovému zhodnoteniu predmetu nájmu znalec započítal aj všeobecnú

hodnotu detského ihriska, ktorá predstavovala sumu 14,64 eur. Po odpočítaní tejto sumy od všeobecnej
hodnoty predmetu nájmu (33.045,80 eur) uvedenej v bode 3.1. znaleckého posudku a tiež pôvodného
stavebnotechnického stavu predmetu nájmu (12.810,38 eur) dospel súd k záveru, že o túto sumu vo
výške20.220,78eursazvýšilahodnotapredmetunájmu,ktorábolavykonanánavrhovateľomzasúhlasu
odporcu,apretokjejnáhradesúdodporcuzaviazal.Vozvyšnejčastinebolnávrhnavrhovateľadôvodný,

a preto ho v tejto časti súd zamietol.

V konaní po tom ako bolo ukončené dokazovanie, o čom boli účastníci v zmysle ustanovenia § 120
ods. 4 O.s.p. riadne poučený a tomuto poučeniu porozumeli, predložila dňa 15.11.2010 splnomocnená

zástupkyňa navrhovateľa ďalšie listiny, ktoré boli súčasťou podania ozančeného ako I. vyjadrenie k
pojednávaniu z 28.10.2010, II. úhrada nájomného, III. podstatné skutočnosti pre vynesenie rozhodutia
vo veci v zm. petitu návrhu. Na tieto listiny súd s poukazom na cit. ustanovenie § 120 ods. 4 O.s.p. už
neprihliadal.

O trovách konania bude rozhodnuté samostatným uznesením.Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho
doručenia na Krajský súd v Trenčíne prostredníctvom tunajšieho súdu vo

dvoch vyhotoveniach. Odvolanie musí obsahovať označenie účastníkov
konania, proti ktorému rozhodnutiu smeruje a v akom rozsahu, v čom
odvolateľ vidí nesprávnosť rozhodnutia alebo postupu súdu a čoho sa domáha.
Odvolanie možno zdôvodniť len skutočnosťami uvedenými v § 205 ods. 2
O.s.p..