Rozsudok Judgement was issued on Friday, June 23, 2006

Súd: Okresný súd Trenčín
Spisová značka: 20C/19/2004

Identifikačné číslo súdneho spisu:
Dátum vydania rozhodnutia: 23. 06. 2006
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Tatiana Porubänová

ECLI:

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trenčín samosudkyňou JUDr. Tatianou Porubänovou v právnej veci žalobcu T., s.r.o., K. X,.

N. M. N. V., IČO XXXXXXXX,. právne zastúpeného JUDr. J. K., advokátom so sídlom v T. T., S. X proti
žalovanému M. H., bytom T., C. X,. zastúpenému JUDr. M. Č., advokátom so sídlom v T., N. o zaplatenie
76.164.- Sk a zmluvnej pokuty vo výške 316.160.- Sk takto

r o z h o d o l :

Žaloba s a z a m i e t a .

Žalobca j e p o v i n n ý zaplatiť žalovanému náhradu trov konania 57.310.- Sk, a to do troch dní
od právoplatnosti tohto rozsudku k rukám JUDr. M. Č..

o d ô v o d n e n i e :

Žalobca sa domáhal, aby súd žalovanému uložil povinnosť zaplatiť mu 76.164,- Sk s príslušenstvom
ako nezaplatené nájomné za nájom nebytových priestorov a 316.160,- Sk ako dohodnutú zmluvnú

pokutu za nedodržanie zmluvných podmienok. Uviedol, že uzatvoril so žalovaným 06.07.2001 zmluvu
o podnájme nebytových priestorov, na základe ktorej sa zaviazal žalovaný platiť žalobcovi dohodnuté
ročné nájomné 7.130,- EUR. Ďalej bola dohodnutá zmluvná pokuta vo výške 0,5 % z dlžnej sumy
za každý deň omeškania žalovaného s platením nájomného. Žalovaný nezaplatil žiadne nájomné,
preto žalobca prikročil k ukončeniu zmluvného vzťahu a uplatnený nárok zodpovedá nezaplatenému
nájomnému a zmluvnej pokute za obdobie od 24.07.2001 do 24.10.2001.

Žalovaný žiadal žalobu zamietnuť v celom rozsahu, a to z viacerých dôvodov. V prvom rade mal za
to, že predmet podnájmu nebol v dispozícii žalobcu, ďalej považoval predmetnú zmluvu o podnájme

nebytových priestorov za absolútne neplatnú z toho dôvodu, že jej nepredchádzal súhlas obce, keďže
predmet podnájmu mal slúžiť na prevádzkovanie obchodu a služieb. Žalovaný mal tiež za to, že ďalší
dôvod neplatnosti zmluvy spočíva v tom, že táto bola v rozpore s Exekučným poriadkom, pretože pred
uzavretím zmluvy sa začalo exekučné konanie, predmetom ktorého bol predaj nehnuteľností, ktoré boli
predmetom podnájmu. Žalovaný ďalej tvrdil, že žalobca mal povinnosť odovzdať nebytový priestor v
stave spôsobilom k užívaniu a poskytovaniu služieb, ktorých poskytovanie bolo s užívaním nebytového
priestoru spojené, túto povinnosť si však neplnil, nebytové priestory boli v čase uzavretia zmluvy na

užívanie celkom nespôsobilé.

Súd vykonal dokazovanie výsluchom žalovaného, svedkov I., N., B., K., S., S., oboznámením zmluvy o
postúpení nájomných a užívacích práv zo dňa 01.06.2000, zmluvy o podnájme nebytových priestorov zo
dňa 06.07.2001, ukončenia podnájomnej zmluvy, listu vlastníctva č. 1606, zmluvy o prevode užívacieho
práva zo dňa 01.04.1997, listu O. D. zo dňa 05.10.2001, listu žalovaného zo dňa 23.07.2001, žiadostio súhlas s podnájmom nebytových priestorov zo dňa 12.06.2001 a 31.07.2001 a zistil tento skutkový
stav veci:

Z LV č. 1606 k.ú. D. vyplýva, že spoločnosť P. M. s.r.o. T. bola vlastníkom nehnuteľností parc. č. 542/2

zastavaná plocha vo výmere 1.761 m2 a budovy súp. č. 462 na tejto parcele postavenej. Táto spoločnosť
uzavrela dňa 01.04.1997 zmluvu o prevode užívacieho práva so spoločnosťou S. s.r.o. T. T., predmetom
ktorej bol na nadobúdateľa, spoločnosť S. s.r.o., prevod užívania parc. č. 542/2 a M. súp. č. 462 k.ú. D.,
zapísaných na LV č. 1606. Nadobúdateľ získal touto zmluvou právo užívať tieto nehnuteľnosti na dobu
49 rokov, za dohodnutú ročnú odmenu vo výške 120.000,- Sk. Dňa 01.06.2000 bola uzavretá zmluva o

postúpení nájomných a užívacích práv medzi spoločnosťami S. s.r.o. T. T. a D. s.r.o. T. T., predmetom
ktorej bol prevod užívacích práv nehnuteľností vyššie uvedených na nadobúdateľa spoločnosť D. s.r.o..
Spoločnosť D. s.r.o. zmenila obchodné meno a sídlo na T. s.r.o. B.. Žalobca dňa 06.07.2001 uzavrel
zmluvu o podnájme nebytových priestorov so žalovaným ako podnájomcom. Predmetom tejto zmluvy
boli nehnuteľnosti motorest pri obci D. vyššie formálne opísané. Strany si dohodli, že zmluva sa stane
účinnosťou dňom 24.07.2001, ročné podnájomné bolo dohodnuté vo výške 7.130,- EUR po prepočte na

slovenské koruny najmenej 300.000,- Sk ročne. Nájomné malo byť splatné v mesačných splátkach, prvá
splátka dňa 24.07.2001, ďalšie so splatnosťou v rovnaký deň ako nadobudla zmluva účinnosť. Zmluvné
strany sa tiež dohodli na zmluvnej pokute 0,5 % dlžnej sumy za každý deň omeškania podnájomcu
so zaplatením nájomného, tiež si dohodli možnosť zo strany nájomcu ukončiť podnájomný pomer, ak
bude podnájomca v omeškaní s platením nájomného viac ako 30 dní. Žalobca písomne dňa 23.10.2001

ukončilsúčinnosťouk25.10.2001podnájomnývzťahazároveňsivyčíslildlžnénájomnésumou76.164,-
Sk.

Žalovaný k veci uviedol, že na základe ponuky v inzercii sa skontaktoval s právnym zástupcom žalobcu
02.07.2001. Dňa 06.07.2001 uzavreli zmluvu o podnájme nebytových priestorov, pretože pri ohliadke
objektu motorestu bolo zistené, že je v dezolátnom stave, bola odložená účinnosť zmluvy o podnájme

do 24.07.2001, dokedy mal žalobca chýbajúce veci zadovážiť. V objekte chýbalo viacero vecí, vnútorné
dvere,ventilátory,ústrednékúrenie,zariadeniekuchyneapodobne,zchýbajúcichvecíaležalobcadodal
iba kotol ústredného kúrenia a 2 ks vonkajších dverí. Týždeň po uzavretí zmluvy sa pri motoreste objavil
J. B., ktorý mu kázal doklad o tom, že celý objekt vydražil v exekúcii. Na základe toho napísal 23.07.2001
žalobcovi list, ktorým prakticky zmluvu o podnájme vypovedal, tento list doručil aj O. Ú. v D..

V liste zo dňa 23.07.2001 žalovaný oznamuje žalobcovi, že považuje zmluvu o podnájme nebytových
priestorov za absolútne neplatnú a odstupuje od nej, pretože predmet podnájmu nie je k dispozícii
nájomcu, je predmetom exekúcie, a pretože nebol daný súhlas obce. Žalovaný poukazoval na tú
skutočnosť, že žalobca nemal súhlas vlastníka objektu, spoločnosti P. M. s.r.o. k uzavretiu zmluvy o
podnájme.

K námietkam žalovaného, prezentovaným v priebehu konania, sa žalobca vyjadril tak, že síce predmet
podnájmu bol predmetom predaja v exekučnom konaní, ale táto skutočnosť nezakladá absolútnu
neplatnosť zmluvy o podnájme, nakoľko povinnosti vyplývajúce z tohto vzťahu prejdu bez ďalšieho na
ďalšieho vlastníka. K otázke súhlasu vlastníka s uzavretím zmluvy o podnájme uviedol, že spoločnosti
P. M. s.r.o. a S. s.r.o. uzavreli k zmluve o prevode užívacieho práva dňa 01.03.1999 dodatok, ktorého

obsahom bolo, že do všetkých práv firmy S. s.r.o. môže vstúpiť iný subjekt bez súhlasu vlastníka. Tento
dodatok ale v priebehu konania žalobca nepredložil, tvrdiac, že ho nemá k dispozícii. K otázke súhlasu
obce žalobca uviedol, že o súhlas obce požiadal písomne dňa 12.06.2001, a aj keď obec v zákonnej 15-
dňovej lehote o žiadosti nerozhodla, podmienky zo zákona č. 116/90 Zb. boli týmto splnené. Poukázal
na to, že zákon nevyžaduje podanie písomnej žiadosti, o súhlas obce osobne požiadal konateľ žalobcu

bývalého starostu obce za účasti svedka R. N. ešte pred podaním písomnej žiadosti a starostom obce
bol ústne súhlas daný.

Účastníci predložili súdu v priebehu konania viacero listinných dôkazov, týkajúcich sa žiadosti o súhlas
obce s podnájmom nebytových priestorov, k týmto okolnostiam tiež súd vypočul ako svedkov starostu
obce D. Ing. V. I., R. N., pracovníčky obecného úradu v rozhodnom čase M. S., M. S. a M. K..Z týchto dôkazov súd zistil, že existuje písomná žiadosť o súhlas s podnájmom nebytových priestorov
datovaná dňom 12.06.2001, podpísaná konateľom spoločnosti D. s.r.o.. Na tejto listine je úradná
pečiatka Obecného úradu D. a poznámka prevzala 13.06.2001. Ďalšia písomná žiadosť o súhlas s

podnájmom nebytových priestorov, adresovaná O. Ú. D., bez dátumu, podpísaná konateľom spoločnosti
D. s.r.o. je opatrená prezentačnou pečiatkou Obecného úradu D., z ktorej je zrejmé, že písomnosť
došla dňa 31.07.2001 a bolo jej určené podacie číslo 353/2001. Z listu O. Ú. D. zo dňa 05.10.2001, č.j.
448/2001, adresovaného žalovanému, vyplýva, že spoločnosť D. s.r.o. požiadala písomne o vydanie
súhlasu s podnájmom nebytových priestorov dňa 31.07.2001, po došetrení dňa 03.09.2001 bol tejto

spoločnosti udelený súhlas na uzavretie zmluvy o podnájme nebytových priestorov medzi účastníkmi.
Predtým Obecný úrad D. listom dňa 21.08.2001 č.j. 364/2001 žiadal písomne spoločnosť D. s.r.o. o
predloženie dokladov pre vyjasnenie vlastníckych vzťahov k predmetným nehnuteľnostiam.

Svedok I. uviedol, že konateľ žalobcu ho niekedy v roku 2001 osobne navštívil, v prítomnosti ďalšej
osoby, hovorili o prevádzkovaní motorestu. Ústne mu súhlas s prevádzkovaním dal, ako sa vybavili
písomné žiadosti si už nepamätá.

Svedok N. uviedol, že s konateľom žalobcu navštívili starostu obce D., išlo o prevádzkovanie motorestu,
starosta s tým ústne súhlasil. Pokiaľ ide o odovzdanie písomnej žiadosti o súhlas s uzavretím zmluvy
o podnájme, tak tvrdil, že v deň návštevy na Obecnom úrade odovzdali žiadosť zo dňa 12.06.2001,
žiadosť ale pred jej odovzdaním pracovníčke obecného úradu nečítal.

Svedkyne S., S., K. v zásade zhodne uviedli, že ani jedna z nich osobne neprevzala žiadosť zo dňa

12.06.2001. Pokiaľ ide o evidenciu došlej pošty, zhodne tvrdili, že táto sa vždy opatrila prezentačnou
pečiatkou, zapísala do evidenčnej knihy, a to aj v prípade, ak obálky osobne otváral starosta obce.

Podľa § 3 ods. 2, 4 zákona č. 116/1990 Zb. v znení platnom v roku 2001 nebytové priestory sa
prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené. Miestnosti určené na prevádzkovanie obchodu a
služieb možno prenajímať iba po predchádzajúcom súhlase národného výboru, pokiaľ národný výbor do

15 dní od prijatia žiadosti vo veci nerozhodne, predpokladá sa, že súhlas bol udelený. Pokiaľ sa zmluva
uzavrie bez súhlasu národného výboru, je neplatná.

Z vyššie citovaného ustanovenia vyplýva, že v tomto prípade bol potrebný predchádzajúci súhlas teraz
obce, k tomu aby zmluva o podnájme nebytových priestorov bola platná. Išlo bezpochyby o priestory
určené na prevádzkovanie obchodu a služieb. Povinnosť požiadať o tento súhlas mal v tomto prípade

žalobca ako nájomca, a teda prenajímateľ nebytového priestoru a mal tak urobiť pred uzavretím zmluvy
o podnájme. V tomto prípade účastníci uzavreli zmluvu dňa 06.07.2001, v konaní bolo preukázané, že
písomná žiadosť o udelenie súhlasu s touto zmluvou bola podaná O. D. dňa 31.07.2001. Podmienka
platnosti vyššie uvedená teda dodržaná nebola. Pokiaľ ide o druhú žiadosť datovanú dňom 12.06.2001,
súd mal vážne pochybnosti o tom, či skutočne týmto dňom takáto žiadosť bola na Obecný úrad D.

doručená, vychádzajúc z toho, že žiadosť nebola opatrená prezentačnou pečiatkou obecného úradu,
nebola zapísaná do evidenčnej knihy došlej pošty, jej prijatie nepotvrdila ani jedna z pracovníčok
obecného úradu, navyše podľa tvrdenia žalovaného tento sa do kontaktu so žalobcom dostal až
02.07.2001.

Za týchto okolností súd považoval zmluvu o podnájme nebytových priestorov medzi účastníkmi za

absolútne neplatnú v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka, nakoľko svojim obsahom obsahuje zákonu.

Nárok žalobcu na zaplatenie dlžného nájomného a zmluvnej pokuty z tohto pohľadu teda nebol dôvodný.
Žalobca sa maximálne mohol domáhať finančných nárokov z titulu bezdôvodného obohatenia, pokiaľ by
žalovaný aspoň nejakú dobu predmet nájmu skutočne užíval. Toto v konaní preukázané nebolo, žalobca
po zistení, že predmet nájmu bol aj predmetom exekúcie a po ďalších zisteniach stratil o nájom záujem,

čo žalobcovi oznámil písomne listom zo dňa 23.07.2001. Žalobca ani netvrdil, že počas sporného
obdobia troch mesiacov od 24.07.2001 do 24.10.2001 žalovaný predmet nájmu užíval. Podnájomnýpomer ukončil písomnou výpoveďou pre neplatenie nájomného, z tejto výpovede vyplýva iba toľko, že sa
domáha zaplatenia dlžného nájomného, ale nie to, že by sa domáhal vypratania nebytových priestorov.
Okrem iného žalobca nemohol vypovedať zmluvu, ktorá je od počiatku absolútne neplatná. Pokiaľ ide o

nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty, tento musí byť doložený platnou zmluvou v písomnej podobe, v
zmysle § 544 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka, táto podmienka v tomto prípade dodržaná nebola.

Súd bol toho názoru, že vyššie uvedené postačuje k rozhodnutiu vo veci, preto sa ďalšou argumentáciou
žalovaného ohľadne spornosti nároku žalobcu bližšie nezaoberal.

Žalovaný bol v tomto konaní úspešným účastníkom, preto mu súd priznal podľa § 142 ods. 1 O.s.p.
náhradu trov konania celkom vo výške 57.310.- Sk. Trovy konania spočívali v trovách právneho

zastúpenia za 7 úkonov právnej pomoci, 6x po 8.650.- Sk (prevzatie a príprava zastúpenia, písomné
vyjadrenie k žalobe, 4x účasť na pojednávaní), 1x v polovičnej hodnote 4.320.- Sk za účasť na
pojednávaní pri vyhlásení rozsudku, k tomu 3x paušálna náhrada po 150.- Sk, 4x paušálna náhrada po
160.- Sk, pri určení hodnoty predmetu sporu 392.324.- Sk.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní od jeho doručenia na Okresný súd Trenčín.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (označenie súdu ktorému je určené, kto ho robí,
ktorej veci sa týka a čo sleduje, podpis, dátum, v počte 2 rovnopisov) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha. (§ 42 O.s.p.).

Odvolanie proti tomuto rozsudku možno odôvodniť len tým, že:

- sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,

- ten, kto v konaní vystupoval ako účastník, nemal spôsobilosť byť účastníkom konania,

- účastník konania nemal procesnú spôsobilosť a nebol riadne zastúpený,

- v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,

- sa nepodal návrh na začatie konania, hoci podľa zákona bol potrebný,

- účastníkovi konania sa postupom súdu odňala možnosť konať pred súdom,

- rozhodoval vylúčený sudca,

- súd prvého stupňa nesprávne právne posúdil vec, a preto nevykonal ďalšie navrhované dôkazy,

- konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

- súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

- súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

- doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (dôkazy sa týkajú podmienok konania, vecnej príslušnosti súdu, vylúčenia

sudcu, dôkazmi má byť preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci samej, odvolateľ nebol riadne poučený podľa § 120 ods. 4, účastník konania bez
svojej viny nemohol dôkazy označiť alebo predložiť do rozhodnutia súdu prvého stupňa),- rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 205 ods. 2, §
221 ods. 1 O. s. p.).

Ak si žalobca nesplní povinnosť uloženú mu týmto rozsudkom riadne a včas, môže navrhovateľ podať

návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (zák. č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch
a exekučnej činnosti).