Medzitýmny rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 8. marec 2017

Súd: Okresný súd Bratislava III
Spisová značka: 23Cb/41/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1312215848
Dátum vydania rozhodnutia: 08. 03. 2017

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Maroš Fekete
ECLI: ECLI:SK:OSBA3:2017:1312215848.8

Medzitýmny rozsudok

Okresný súd Bratislava III v konaní pred sudcom Mgr. Marošom Feketem v spore žalobcu: SAIDA
s.r.o., Prešovská 39/A, P.O.BOX 30 Bratislava, IČO: 31 400 795, zastúpeného JUDr. Milanom Šulvom,
advokátom, Hlučínska 1/11, Bratislava, proti žalovanému: LEDsvetlá.sk s.r.o., Riazanská 2, Bratislava,
IČO: 45 687 391, zastúpeného Advokátska kancelária Bugala - Ďurček, s.r.o., Miletičova 5B, Bratislava
- mestská časť Ružinov, IČO: 36 731 544, o zaplatenie sumy 4 932,01 eura s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Súd u r č u j e , že zmluva o nájme nebytového priestoru zo dňa 26. 09. 2011 je a b s o l ú t
n e n e p l a t n á .

Súd r o z h o d n e o žalobe žalobcu na zaplatenie sumy vo výške 4 932,01 eura s príslušenstvom od
žalovaného a o náhrade trov konania v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca prostredníctvom svojho právneho zástupcu sa žalobou zo dňa 19. 10. 2012 domáhal od
žalovaného zaplatenia sumy 4 932,01 eura s príslušenstvom a náhrady trov konania s odôvodnením, že
dňa 26. 09. 2011 uzavrel žalobca so žalovaným zmluvu o nájme nebytových priestorov tak, že žalobca
v postavení prenajímateľa prenajal žalovanému v postavení nájomcu nebytové priestory na Bajkalskej
ulici č. 12/D v Bratislave, pričom sa zmluvné strany dohodli, že žalovaný je povinný platiť nájomné vo
výške 1 195,- eura mesačne plus cenu za spotrebované energie a ostatné služby poskytnuté v súvislosti

s prenájmom (el. energia, vodné- stočné, dodávka tepla, odvoz odpadu a informačnú službu), ako aj
miestny poplatok určený podielovo podľa rozlohy prenajatého priestoru žalovanému podľa čl. III. bod 1
a 2 zmluvy. V apríli 2012 sa však žalovaný dostal do omeškania s plnením záväzkov jemu vyplývajúcich
z nájomnej zmluvy, následne na čo žalobca pristúpil k ukončeniu zmluvy výpoveďou v súlade s čl. II.
bod 4 zmluvy. Žalovaný prenajaté priestory užíval až do skončenia nájomného vzťahu dňa 23. 06. 2012,
kedy uplynula výpovedná lehota, pričom neuhradil faktúry č. 142-12062, č. 541-12045, č. 142-12077,

č. 541-12059, č. 142-12097, č. 142-12109, č. 142-12110 a č. 142-12062 za nájomné, spotrebované
energie, poskytnuté služby súvisiace s prenájmom a miestny poplatok za obdobie od marca 2012 do
júna 2012 v celkovej výške 4 932,01 eura. Následne bol konateľ žalovaného niekoľkokrát telefonicky a
písomne vyzvaný k zaplateniu neuhradených faktúr, na tieto výzvy však nereagoval.

2. Žalovaný sa prostredníctvom svojho právneho zástupcu k veci vyjadril písomne tak, že nebytový

priestor bol odovzdaný na základe protokolu o odovzdaní a prevzatí nebytového priestoru zo dňa 28.
09. 2011, podpísaného žalobcom aj žalovaným. Dňa 30. 04. 2012 žalovaný zaslal žalobcovi návrh
dodatku k zmluve o nájme, v ktorom navrhol zmenu zmluvy o nájme tak, že nájom sa skončí ku
dňu 04. 05. 2012, pričom tento návrh bol žalobcovi doručený dňa 02. 05. 2012. Ako reakcia na tento
návrh žalobca žalovaný doručil odpoveď na návrh dodatku k zmluve o nájme zo dňa 03. 05. 2012, v
ktorej žalobca vyjadril svoj nesúhlas s navrhovaným dodatkom. Dňa 11. 05. 2012 sa žalovaný spolu

s p. S. dostavili do priestorov žalobcu a požiadali ho o prevzatie nebytového priestoru a kľúčov k
nemu, a to na základe protokolu o odovzdaní a prevzatí nebytového priestoru zo dňa 11. 05. 2012.Tento pokus ostal neúspešný, nakoľko zamestnanci žalobcu odmietli nebytový priestor a kľúče k
nemu prevziať. Dňa 16. 05. 2012 žalovaný zaslal žalobcovi výzvu na poskytnutie súčinnosti a vydanie
bezdôvodného obohatenia, v ktorej žalobcu upozornil na to, že je zmluva o nájme z dôvodu absencie

zákonom vyžadovaných podstatných náležitostí absolútne neplatná; vyzval ho, aby v lehote 3 dní
poskytol súčinnosť a z dôvodu absolútnej neplatnosti zmluvy prevzal kľúče od nebytového priestoru
a protokolárne prevzal nebytový priestor; upozornil ho na skutočnosť, že v prípade, ak odmietne
žalovanémuposkytnúťsúčinnosť,sadostanedoomeškaniasosplnenímzáväzkuakľúčeodnebytového
priestoru budú uložené v úradnej úschove na jeho náklady a vyzval ho na vydanie bezdôvodného

obohatenia. Žalobca predmetnú výzvu prevzal dňa 22. 05. 2012. Dňa 24. 05. 2012 bola žalovanému
doručená výpoveď z nájomnej zmluvy zo dňa 18. 05. 2012, v ktorej žalobca vypovedal zmluvu o nájme
z dôvodu údajného omeškania žalovaného s úhradou nájomného. Dňa 30. 05. 2012 bola žalovanému
doručená odpoveď na výzvu zo dňa 25. 05. 2012, v ktorej žalobca oznámil žalovanému, že námietku
absolútnej neplatnosti zmluvy o nájme považuje za bezpredmetnú, nakoľko zmluva o nájme je v súlade
s Obchodným zákonníkom. Dňa 28. 05. 2012 žalovaný zaslal žalobcovi výpoveď z nájomnej zmluvy

- odpoveď, v ktorej žalobcu upozornil na skutočnosť, že uvedenú výpoveď neakceptuje, nakoľko v
prípade absolútnej neplatnosti zmluvy o nájme nenastali účinky zamýšľané zmluvnými stranami, preto
akékoľvek odvolávky na zmluvu o nájme a jej ustanovenia, napr. o výpovednej lehote a výpovedi, nie
sú oprávnené. Žalovaný v predmetnej odpovedi jednostranným úkonom započítal pohľadávky žalobcu
a žalovaného, ktoré sa kryli a vznikli na základe bezdôvodného obohatenia oboch účastníkov, čím

špecifikované pohľadávky zanikli. Zároveň vyzval žalobcu na vydanie bezdôvodného obohatenia, ktoré
vzniklo zhodnotením nebytového priestoru o vykonané investície bez právneho dôvodu. Žalovaný na
záver opätovne vyzval žalobcu na poskytnutie súčinnosti pri prevzatí nebytového priestoru a kľúčov od
neho a upozornil ho, že v prípade neposkytnutia súčinnosti uloží kľúče do notárskej úschovy na náklady
žalobcu, nakoľko svojim konaním sa žalobca dostal do omeškania so splnením záväzku. Predmetnú

odpoveď žalobca prevzal dňa 30. 05. 2012. Dňa 15. 06. 2012 bol žalovanému doručený oznam o
ukončení výpovede z nájomnej zmluvy zo dňa 07. 06. 2012, v ktorom žalobca oznámil žalovanému,
že poskytne žalovanému súčinnosť a prevezme nebytový priestor ako aj kľúče od neho. Súčasťou
predmetného oznamu bola žiadosť žalobcu o odsúhlasenie pohľadávok. Žalovaný tieto pohľadávky
neodsúhlasil. Dňa 23. 06. 2012 zamestnanec žalobcu podpisom na preberacom protokole zo dňa

23. 06. 2012 prebral nebytový priestor spolu s kľúčmi od neho. Dňa 12. 09. 2012 bola žalovanému
doručená predžalobná výzva zo dňa 04. 09. 2012, v ktorej právny zástupca žalobcu vyzval žalovaného
na úhradu údajných pohľadávok žalobcu voči žalovanému v lehote 7 dní. Dňa 24. 09. 2012 právny
zástupca žalovaného zaslal právnemu zástupcovi žalobcu odpoveď, v ktorej právneho zástupcu žalobcu
upozornil na skutočnosť, že v dôsledku absolútne neplatnej zmluvy o nájme nie je možné považovať

nároky žalobcu za oprávnené, pričom zostávajúca časť uplatňovaných nárokov zanikla jednostranným
započítaním. Právny zástupca bol rovnako upozornený na skutočnosť, že v zmysle jednostranného
započítania existuje nárok žalovaného voči žalobcovi na vydanie bezdôvodného obohatenia, ktorý nebol
uspokojený. Dňa 23. 10. 2012 bolo právnemu zástupcovi žalovaného doručené vyjadrenie k odpovedi
na predžalobnú výzvu zo dňa 10. 10. 2012, v ktorej právny zástupca žalobcu vyjadril svoj právny

názor k absolútnej neplatnosti zmluvy o nájme, ako aj k jednostrannému započítaniu pohľadávok. V
zmysle ust. § 3 ods. 3 a 4 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení
neskorších predpisov zmluva o nájme musí obsahovať podstatné náležitosti vyžadované zákonom o
nájme, inak je absolútne neplatná, nakoľko je v rozpore so zákonom (absencia podstatných náležitostí
vyžadovaných zákonom). Zo znenia zmluvy o nájme je zrejmé, že táto neobsahuje dve z podstatných

náležitostí, a to splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia. V prípade absencie každej a ktorejkoľvek
z nich nie je možné hovoriť o platnom právnom úkone, nakoľko zákon o nájme spája ich absenciu
s absolútnou neplatnosťou. Absolútna neplatnosť právneho úkonu má vo vzťahu k účinkom taký
vplyv, že vôbec z dôvodu absolútnej neplatnosti nenastali účinky zamýšľané zmluvnými stranami. V
prípade, ak dôjde k plneniu z neplatného právneho úkonu alebo k plneniu bez právneho dôvodu,

takéto plnenie sa považuje za neoprávnený majetkový prospech predstavujúci bezdôvodné obohatenie
v zmysle ust. § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka a strany sú si povinné vydať plnenie, ktoré na
základe neplatného právneho úkonu poskytli, pokiaľ to je dostatočne možné, inak sú povinné poskytnúť
peňažnú náhradu. Medzi stranami sporu nie je sporné, že došlo k uzatvoreniu zmluvy o nájme, na
základektorejdochádzalokposkytovaniuvzájomnéhoplnenia,avšaktátozmluvaneobsahujepodstatné

náležitosti vyžadované zákonom o nájme, a z tohto dôvodu je absolútne neplatná. Fakt, že zmluvné
strany vedeli o absencii nejakej podstatnej náležitosti zmluvy nemá na neplatnosť takejto zmluvy žiaden
vplyv. Účinky absolútnej neplatnosti zmluvy sú také, že túto neplatnosť nemožno konvalidovať ani
ďalšou činnosťou zmluvných strán alebo ich zavedenou praxou. Odmietnutím prevzatia zo dňa 11. 05.2012 sa žalobca dostal do omeškania so splnením záväzku vyplývajúceho z absolútnej neplatnosti
zmluvy o nájme, a síce záväzku prevziať všetko, čo si strany sporu na základe neplatnej zmluvy
plnili, vrátane prevzatia nebytového priestoru a kľúčov od neho tak, aby nedochádzalo k ďalšiemu

bezdôvodnému obohacovaniu. Z dôvodu absolútnej neplatnosti zmluvy o nájme doposiaľ zaplatené
nájomné na účet žalobcu a užívanie nebytového priestoru zo strany žalovaného predstavuje vzájomné
bezdôvodné obohatenie oboch účastníkov právneho vzťahu, ktoré sú si povinné vydať. Nakoľko však
išlo o peňažné plnenie na jednej strane a nepeňažné plnenie na strane druhej, žalovaný objektívne
nemohol vydať žalobcovi to, čo mu žalobca plnil. Z tohto dôvodu sa plnenie žalobcu musí monetarizovať,

pričom monetarizácia musí zodpovedať obvyklému nájomnému poskytovanému za rovnaký/podobný
priestor v okolí. Žalovaný akceptoval, že za obvyklé nájomné je možné považovať doposiaľ (október
2011 až marec 2012) uhradenú sumu nájomného na základe absolútne neplatnej zmluvy o nájme v
celkovej výške 9 778,86 eura. Takto vyčíslené bezdôvodné obohatenie sa v celom rozsahu
kryje z bezdôvodným obohatením žalobcu, na základe čoho si zmluvné strany z dôvodu neplatnosti
riadne vydali vzájomné plnenie. Žalovaný do 11. 05. 2012, kedy sa žalobca dostal do omeškania

so splnením záväzku (prevzatie nebytového priestoru a kľúčov), neuhradil nájomné za mesiac apríl
2012, ktoré bolo zo strany žalobcu vyfakturované na základe faktúr č. 541-12045 a č. 142-12062 v
celkovej výške 1 650,88 eura. Predmetná suma teda rovnako predstavovala bezdôvodné obohatenie
žalovaného, ktoré sa však už nekrylo z bezdôvodným obohatením žalobcu. Predmetné bezdôvodné
obohatenie žalovaného však zaniklo na základe jednostranného úkonu započítania v celej výške, ktorý

sa dostal do dispozičnej sféry žalobcu dňa 30. 05. 2012. Žalovaný počas mesiacov september až
október 2011 uskutočnil úpravy nebytového priestoru, najmä zakúpil a inštaloval koberec, zakúpil a
inštaloval okenné mreže, zakúpil materiál a vystaval vyzdvihnutú časť podlahy nebytového priestoru a
zakúpil a inštaloval elektrické rozvody a rozvodovú skriňu, to všetko v celkovej výške 3 833,60 eura.
Na základe absolútnej neplatnosti zmluvy o nájme vykonaním týchto stavebných úprav a investícií

došlo k zhodnoteniu nebytového priestoru a zvýšeniu jeho trhovej hodnoty, čo predstavuje bezdôvodné
obohatenie žalobcu voči žalovanému v celkovej výške 3 833,60 eura. Takto vyčíslené bezdôvodné
obohatenie v časti vo výške 1 650,88 eura žalovaný jednostranným úkonom započítania započítal
voči pohľadávke žalobcu v rovnakej výške, ktorá predstavovala bezdôvodné obohatenie žalovaného za
užívanie nebytového priestoru počas mesiaca apríl 2012. Na základe predmetného započítania došlo

k zániku všetkých nárokov žalobcu voči žalovanému z titulu bezdôvodného obohatenia na základe
absolútne neplatnej zmluvy o nájme, pričom rozdiel po započítaní vo výške 2 182,72 eura predstavuje
doposiaľ neuhradenú sumu bezdôvodného obohatenia žalobcu na úkor žalovaného. Žalobca predmetnú
sumu žalovanému neuhradil, hoci o jej existencii v čase podania žaloby vedel a navyše vyššie uvedené
jednostranné započítanie nijakým spôsobom nerozporoval. V dôsledku absolútnej neplatnosti zmluvy o

nájme,ktorúžalovanýnamietal,nieježalobažalobcuvčastiozaplatenie3281,13euraspríslušenstvom
dôvodná práve z dôvodu absolútnej neplatnosti zmluvy o nájme, v ktorej dôsledku nenastali účinky
zamýšľané zmluvnými stranami, a teda ani nemohlo dôjsť k plneniu počas mesiacov máj a jún 2012.
V dôsledku jednostranného započítania došlo k zániku nároku žalobcu aj v zostávajúcej časti vo výške
1 650,88 eura s príslušenstvom, a to pred podaním žaloby dňa 30. 05. 2012 prevzatím započítania

žalobcom.

3. Žalobca sa prostredníctvom svojho právneho zástupcu k veci vyjadril písomne tak, že zmluva o
nájme nebytového priestoru zo dňa 26. 09. 2011 obsahuje všetky požadované náležitosti v súlade so
zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Na

základe čl. III. bod 1 písm. a) zmluvy je nepochybné, že sa strany dohodli, že splatnosť nájomného je
mesačná a je daná naplnením právnej skutočnosti a to vystavením faktúry. Spôsob platenia nájomného
je predmetom faktúry ako aj zmluvy v úvodnej časti, kde strany navzájom uviedli svoje bankové spojenie.
V tejto súvislosti poukázal na výklad vôle podľa ust. § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka, kedy právne
úkony vyjadrené slovami treba vykladať nielen podľa ich jazykového vyjadrenia, ale najmä tiež podľa

vôle toho, kto právny úkon urobil, ak táto vôľa nie je v rozpore s jazykovým prejavom, ako aj na
rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR č.k. 20Cdo 1713/1998, ktorý sa zaoberal otázkou platnosti zmluvy o
nájme nebytových priestorov a chýbajúcich náležitostí zmluvy podľa ust. § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990
Zb. v znení neskorších predpisov. Cieľom tohto zákonného ustanovenia je zabezpečiť, aby výkon
práv a povinností zo zmluvy o nájme nebytových priestorov bol efektívny a bezporuchový. Zmluvné

strany vzhľadom na obligatórne náležitosti zmluvy vedeli, aké práva a povinnosti im zo zmluvy o nájme
nebytového priestoru vyplývajú. Z tohto dôvodu k ohrozeniu právnej istoty vo vnútri nájomného vzťahu
nedošlo, a preto je zmluva o nájme platná. Zmluvu o nájme nebytového priestoru zo dňa 26. 09. 2011 ani
žalovaný ani žalobca nenamietali až do momentu, kedy sa žalovaný dostal do finančných ťažkostí (apríl2012) a vyhlásil, že zmluvu považuje za neplatnú. Žalovaný sa takýmto spôsobom pokúsil vyhnúť sa
výpovednej dobe, keďže sa dostal do finančných ťažkostí a vedel, že nebude schopný plniť si povinnosti
zo zmluvy. Žalovaný využíval priestory naďalej aj napriek svojim tvrdeniam o neplatnosti zmluvy, a to

až do riadneho skončenia nájomného vzťahu uplynutím výpovednej doby. Zo samotnej povahy úprav
žalovaného, ako aj obdobia (začiatok nájomného vzťahu), kedy boli vykonané vyplýva, že nejde o
stavebné úpravy ako tvrdí žalovaný, ale o interiérové úpravy vykonané za dohodnutým účelom nájmu, a
to zriadenie prevádzky na kúpu a predaj tovaru konečnému spotrebiteľovi. V takomto prípade platí č. IV.
bod 2 zmluvy prenajímateľ nie je povinný na svoje náklady predmet nájmu udržiavať v stave spôsobilom

na dohodnutý účel nájmu. V čl. IV. bod 11 zmluvy je upravená povinnosť nájomcu, aby interiérové
vybavenie prenajatých priestorov vo vlastníctve nájomcu demontoval a odstránil na vlastné náklady k
termínu ukončenia nájomného vzťahu. Podľa týchto ustanovení náklady na interiérové úpravy znášal
nájomca a tieto úpravy mal dokonca povinnosť odstrániť k termínu ukončenia nájomného vzťahu. Nie je
pravdou, že bol zakúpený materiál a nainštalované mreže nájomcom, ale nájomca nebytový priestor už
s mrežami prevzal. Rovnako elektrické rozvody a rozvodová skriňa boli v priestoroch už pred tým, ako

ich žalovaný prevzal. Úpravami nedošlo k zhodnoteniu nebytového priestoru. Práve preto je pohľadávka
žalovaného voči žalobcovi vo výške 3 833,60 eura vykonštruovaná, pričom žalovaný chce dosiahnuť
iba započítanie a to tak, aby nemusel poskytnúť žalobcovi žiadne finančné plnenie. Žalovaný taktiež
nepredložil zatiaľ žiadne doklady. Pohľadávka žalovaného nikdy nevznikla, takže nedošlo k prekrytiu
pohľadávok, a teda nemôže byť ani jednostranne započítaná podľa ust. § 580 Občianskeho zákonníka,

nakoľko je nespôsobilá na započítanie.

4.Súdprvejinštancievyhlásiltedavovecidňa11.11.2013medzitýmnyrozsudokč.k.23Cb41/2013-111,
ktorým určil, že zmluva o nájme nebytového priestoru zo dňa 26. 09. 2011 je absolútne neplatná.

5. Súd prvej inštancie posúdil pri rozhodnutí o základe prejednávanej veci tieto listinné dôkazy: zmluvu o
nájme nebytového priestoru zo dňa 26. 09. 2011, protokol o odovzdaní a prevzatí nebytového priestoru
zo dňa 28. 09. 2011, návrh dodatku k zmluve o nájme žalovaného, odpoveď žalobcu na návrh dodatku
k zmluve o nájme zo dňa 03. 05. 2012, protokol o odovzdaní a prevzatí nebytového priestoru 11. 05.
2012, výzvu žalovaného na poskytnutie súčinnosti a vydanie bezdôvodného obohatenia zo dňa 16. 05.

2012, výpoveď žalobcu z nájomnej zmluvy zo dňa 18. 05. 2012, odpoveď žalobcu na výzvu zo dňa 25.
05. 2012, odpoveď žalovaného na žalobcovu výpoveď z nájomnej zmluvy zo dňa 28. 05. 2012, oznam
žalobcu o ukončení výpovede z nájomnej zmluvy zo dňa 07. 06. 2012, preberací protokol zo dňa 23.
06. 2012, predžalobnú výzvu žalobcu zo dňa 04. 09. 2012, odpoveď právneho zástupcu žalovaného na
predžalobnú výzvu právneho zástupcu žalobcu zo dňa 24. 09. 2012 a vyjadrenie právneho zástupcu

žalobcu k odpovedi na predžalobnú výzvu zo dňa 10. 10. 2012.

6. Súd prvej inštancie pri rozhodovaní vychádzal z týchto zákonných ustanovení:
Podľa ust. § 3 ods. 3 č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších
predpisov(ďalejlen„zákona“)zmluvamusímaťpísomnúformuamusíobsahovaťpredmetaúčelnájmu,

výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý
sa nájom uzaviera.
Podľa ust. § 3 ods. 4 zákona ak zmluva neobsahuje náležitosti podľa odseku 3, je neplatná.
Podľa ust. § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka právne úkony vyjadrené slovami treba vykladať nielen
podľa ich jazykového vyjadrenia, ale najmä tiež podľa vôle toho, kto právny úkon urobil, ak táto vôľa nie

je v rozpore s jazykovým prejavom.
Podľa ust. § 40 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje
zákon alebo dohoda účastníkov, je neplatný.
Podľa ust. § 152 ods. 2 O.s.p. rozsudkom sa má rozhodnúť o celej prejednávanej veci. Ak je to však
účelné, môže súd rozsudkom rozhodnúť najskôr len o jej časti alebo len o jej základe.

7. Súd prvej inštancie predmetný rozsudok odôvodnil tým, že mal preukázané na základe predložených
listinných dôkazov, že dňa 26. 09. 2011 uzavrel žalobca so žalovaným zmluvu o nájme nebytových
priestorov, pričom žalobca ako prenajímateľ prenajal žalovanému ako nájomcovi nebytové priestory na
Bajkalskej ulici č. 12/D v Bratislave, pričom sa zmluvné strany dohodli v čl. III. bod 1 a 2 zmluvy, že

žalovaný bude povinný platiť nájomné vo výške 1 195,- eura mesačne plus cenu za spotrebované
energie a ostatné služby poskytnuté v súvislosti s prenájmom (el. energia, vodné - stočné, dodávka
tepla, odvoz odpadu a informačnú službu), ako aj miestny poplatok určený podielovo podľa rozlohy
prenajatého priestoru. Dňa 16. 05. 2012 žalovaný zaslal žalobcovi výzvu na poskytnutie súčinnosti avydanie bezdôvodného obohatenia, v ktorej žalobcu upozornil na to, je zmluva o nájme je z dôvodu
absencie zákonom vyžadovaných podstatných náležitostí absolútne neplatná. Dňa 24. 05. 2012 žalobca
doručil žalovanému výpoveď z nájomnej zmluvy datovanú dňa 18. 05. 2012, v ktorej žalobca vypovedal

zmluvu o nájme z dôvodu omeškania žalovaného s úhradou nájomného. Dňa 28. 05. 2012 žalovaný
zaslal žalobcovi odpoveď na jeho výpoveď z nájomnej zmluvy, v ktorej žalobcu upozornil na skutočnosť,
že uvedenú výpoveď neakceptuje, nakoľko v prípade absolútnej neplatnosti zmluvy o nájme nenastali
účinky zamýšľané zmluvnými stranami, preto akékoľvek odvolávky na zmluvu o nájme a jej ustanovenia,
napr. o výpovednej lehote a výpovedi nie sú oprávnené. Predmetnú odpoveď žalobca prevzal dňa 30.

05. 2012. Dňa 15. 06. 2012 žalobca doručil žalovanému oznam o ukončení výpovede z nájomnej zmluvy
zo dňa 07. 06. 2012, v ktorom oznámil žalovanému, že mu poskytne súčinnosť a prevezme nebytový
priestor ako aj kľúče od neho. Dňa 23. 06. 2012 zamestnanec žalobcu podpisom na preberacom
protokole zo dňa 23. 06. 2012 prebral nebytový priestor spolu s kľúčmi od neho.
Súd prvej inštancie považoval v konaní za potrebné rozhodnúť medzitýmnym rozsudkom podľa v tom
čase platného ust. § 152 ods. 2 O.s.p. o základe sporu, ktorým bola otázka platnosti predmetnej

zmluvy o nájme nebytového priestoru , nakoľko strany sporu sa v tejto otázke názorovo rozchádzali,
pričom žalovaný považoval zmluvu za absolútne neplatnú pre nedostatok predpísaných náležitostí,
ktoré vyžaduje zákon o nájme nebytových priestorov a žalobca zmluvu považoval za platnú dôvodiac,
že všetky zákonom predpísané náležitosti spĺňa aj s ohľadom na výklad vôle zmluvných strán a ich
zaužívanú prax.

Zákon o nájme nebytových priestorov č. 116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov vo svojom ust.
§ 3 ods. 3 presne definuje sedem podstatných náležitostí, pričom absencia každej z nich znamená
neplatnosť zmluvy tak, ako to upravuje ust. § 3 ods. 4 uvedeného zákona. Ide o tieto náležitosti:
- písomná forma,
- predmet nájmu,

- účel nájmu,
- výška nájomného,
- splatnosť nájomného,
- spôsob platenia nájomného, a
- čas, na ktorý sa nájom uzaviera (ak nejde o nájom na neurčitý čas).

Z predloženej zmluvy o nájme nebytového priestoru uzavretej medzi stranami
sporu dňa 26. 09. 2011 súd zistil, že bola písomná, obsahovala predmet nájmu,
účel nájmu, výšku nájomného a čas, resp. uvedenie, že zmluva sa uzatvára na
neurčito. Ďalšie dve vyššie uvedené podstatné náležitosti, ktorými sú splatnosť
nájomného a spôsob platenia nájomného predmetná zmluva neobsahovala,

pretože:
- nájomné bolo definované v čl. III predmetnej zmluvy, pričom ani tento zmluvný článok ani ďalšie
zmluvné dojednania neobsahovali výslovné uvedenie splatnosti nájomného, čo znamená v akých
časových lehotách bol povinný nájomca (žalovaný) dohodnuté nájomné prenajímateľovi (žalobcovi)
platiť nájomné,

- zároveň predmetná zmluva neobsahovala v žiadnych svojich častiach uvedenie spôsobu platenia
nájomného, čo znamená že neobsahuje uvedenie spôsobu, akým bol nájomca (žalovaný) povinný
platiť dohodnuté nájomné prenajímateľovi (žalobcovi), teda či tak bol povinný urobiť prevodom na účet,
osobnou výplatou v hotovosti alebo nejako inak.
Z uvedeného vyplýva, že predmetná zmluva o nájme nebytového priestoru zo dňa 26. 09. 2011

neobsahovala dve podstatné náležitosti, ktorých absenciu ust. § 3 ods. 4 zákona o nájme nebytových
priestorov č. 116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov výslovne kvalifikuje za také porušenie tohto
zákona, ktoré má za následok neplatnosť zmluvy, čím tento zákon myslí absolútnu neplatnosť takejto
zmluvy ako právneho úkonu v zmysle ust. § 40 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Vzhľadom na vyššie
uvedené preto súd prvej inštancie o základe sporu rozhodol tak, že predmetná zmluva o nájme

nebytového priestoru zo dňa 26. 09. 2011 je absolútne neplatná, čo znamená, že je neplatná od samého
začiatku, a teda sa na ňu pozerá ako keby neexistovala.
Tvrdenie žalobcu, že výklad vôle zmluvných strán a ich následná prax nahrádzajú vyššie uvedené
zákonom vyžadované dve podstatné náležitosti predmetnej zmluvy podľa názoru súdu prvej inštancie
nemohlo obstáť pri samej podstate neplatnosti právneho úkonu pre nedostatok formy, resp. nedostatku

zákonompredpokladanýchzmluvnýchnáležitostí,nakoľko pomernerigoróznestanovenýzákononájme
nebytových priestorov výslovne uvádza, že absencia akejkoľvek zmluvnej náležitosti, ktoré súd prvej
inštancie uvádzal, má za následok neplatnosť zmluvy bez možnosti akýmkoľvek spôsobom takútoneplatnosť alebo absenciu nahrádzať či reparovať. Z uvedeného dôvodu súd prvej inštancie žalobcove
tvrdenia považoval za rozporné s uvádzaným zákonným stavom.

8. Proti tomuto rozsudku súdu prvej inštancie podal žalobca dňa 06. 12. 2013 odvolanie, v ktorom
odvolaciemu súdu navrhol napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie zrušil a vec mu vrátil na ďalšie
konanie. V odvolaní vyslovil názor, že zmluvu o nájme nebytového priestoru považuje za platnú, nakoľko
obsahuje aj úpravu splatnosti nájomného a spôsob jeho platenia, teda že obsahuje všetky potrebné
náležitosti. Uviedol, že síce v čl. III. bod. 1 písm. a) zmluvy upravujúcej nájomné nie je uvedený

spôsob platby nájomného ani jeho splatnosť, čo však ani samotný zákon o nájme nebytových priestorov
výslovne nevyžaduje. Poukázal, že súd prvej inštancie pri zisťovaní obsahu právneho úkonu - zmluvy o
nájme - nesprávne aplikoval ust. § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka, nakoľko právne úkony vyjadrené
slovami treba tiež vykladať podľa vôle strán a nie len ich jazykového prejavu, teda ak ich vôľa nie je
v rozpore s jazykovým prejavom. Z výkladu zmluvy konkrétne spomínaného čl. III. bod. 1 druhej vety
zmluvy je zrejmé, že vôľou zmluvných strán bolo, že prenajímateľ bude nájomné fakturovať, pričom

faktúra bude obsahovať splatnosť a spôsob platenia nájomného. Obe zmluvné strany sú podnikatelia
a faktúry slúžili nájomcovi ako daňový doklad do evidencie výdavkov, a práve preto sa nájomca s
prenajímateľom dohodol, aby nájomné fakturoval každý mesiac s tým, že faktúra bližšie určí dátum
splatnosti tak, ako je v obchodnom styku bežné. Taktiež poukázal, že z uvedeného článku zmluvy
vyplýva, že nájomcovi prenajímateľ vystaví dve faktúry, a to faktúru za nájom a faktúru za spotrebované

energie, nakoľko tieto nie sú zahrnuté v cene nájmu, pričom podľa zákona o dani z pridanej hodnoty
mu boli uvedené faktúry vystavené vždy najneskôr do 15 dní od dodania služby, čiže od uplynutia
mesiaca, keďže nájomné bolo dohodnuté mesačné. Žalobca spomenul tiež úvodnú časť zmluvy, kde
zmluvné strany uviedli svoje bankové spojenia, čo tiež nasvedčuje faktu, že zmluvné strany sa dohodli
na úhrade nájomného bezhotovostným prevodom, respektíve príkazom na úhradu, ako bolo uvedené

aj na faktúrach. S poukazom na uvedené skutočnosti žalobca poukázal na prílišný formalizmus súdu
prvého stupňa, ktorý vo svojom rozhodnutí nezohľadnil vôľu zmluvných strán v zmysle zásady zmluvnej
voľnosti, čím podľa názoru žalobcu súd prvej inštancie vychádzal z nesprávneho právneho posúdenia
veci a vyhodnotenia daného skutkového stavu. K odvolaniu pripojil žalobca rozsudok Najvyššieho súdu
ČR č.k. 20Cdo 1713/98 zo dňa 31. 07. 1998

9. K odvolaniu žalobcu sa vyjadril dňa 02. 01. 2014 žalovaný, ktorý odvolaciemu súdu navrhol napadnutý
rozsudok súdu prvej inštancie ako vecne správny potvrdiť, pretože ho považuje za správny a s jeho
argumentáciou sa plne stotožnil, pričom k odvolaniu žalobcu dodal, že povinné obsahové náležitosti
zmluvy o nájme nie je možné účelovo stotožňovať s inými ustanoveniami zmluvy, pričom splatnosť

nájomného musí byť vyjadrená jasne, určito a zrozumiteľne, pričom druhá veta článku III. bod. 1
zmluvy o nájme tieto atribúty nespĺňa, rovnako ako uvedenie bankového účtu bez ďalšieho nestačí na
jednoznačné určenie spôsobu platenia nájomného.

10. Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie rozsudkom č.k. 3Cob/5/2014-150 zo dňa

21. 01. 2015 potvrdil, pričom konštatoval vecnú správnosť napadnutého rozsudku a reflektujúc dôvody
odvolania uviedol, že odvolateľ v odvolaní neuvádzal žiadne skutočnosti, s ktorými by sa súd prvej
inštancie v napadnutom rozsudku argumentačne nevysporiadal. Zdôrazňujúc argumentačnú správnosť
a úplnosť odôvodnenia napadnutého rozsudku odvolací súd dodal, že pre posúdenie platnosti zmluvy
ako základu pre posúdenie nároku žalobcu je potrebné posúdiť vôľu zmluvných strán v prípade, že

by bola vôľa v rozpore s písomným prejavom zmluvy, nie je však možné si takúto vôľu domýšľať
v prípade, že nie je v zmluve vyjadrená a to ani na základe následnej činnosti zmluvných strán, či
obchodnej zvyklosti tak, ako správne súd prvej inštancie v napadnutom rozsudku uviedol. Zákon o nájme
nebytových priestorov taxatívne určuje podmienky platnosti nájomnej zmluvy, a preto tieto podmienky
pod hrozbou absolútnej neplatnosti zmluvy musia byť v zmluve upravené a nemôžu byť nahradené vôľou

strán a tieto zmluvne neupraviť, nakoľko takáto nájomná zmluva by bola neplatná od svojho začiatku.

11. Proti rozsudku odvolacieho súdu podal žalobca dňa 13. 04. 2015 dovolanie z dôvodu, že mu bola
postupom súdu odňatá možnosť konať pred súdom v dôsledku neumožnenia účinnej skutkovej a právnej
argumentácie a nedostatku odôvodenia rozhodnutia odvolacieho súdu, ako aj súdu prvej inštancie.

Podľadovolateľaktomu,abyžalovanýakonájomcapoznalspôsobplatenianájomnéhoajehosplatnosť,
postačovalo mu vykladať zmluvné dojednania, obsiahnuté na prvej strane zmluvy (číslo účtu žalobcu) a
v čl. III ods. 1 zmluvy (splatnosť nájomného) tak, že má nájomné platiť na účet prenajímateľa, a to účet
uvedený v zmluve a toto nájomné je splatné mesačne na základe faktúry, vystavenej prenajímateľom.Žalovaný zmluvné dojednania aj takto vykladal, keď pol roka včas platil dohodnuté nájomné a až neskôr,
keď sa žalovaný dostal do finančných ťažkostí, namietal jej platnosť. Skutočnosť, že zmluva podľa
rozhodnutí súdov neobsahuje predmetné náležitosti v rozhodnutiach súdov nie je žiadnym spôsobom

odôvodnená napriek tomu, že žalobca výslovne namietal a náležite vysvetlil, že zmluva tieto náležitosti
obsahuje. Odôvodnenie súdov v tom smere, že je nemožné nahrádzať neobsiahnutie týchto náležitostí
v zmluve následnou praxou zmluvných strán je irelevantné, nakoľko žalobca argumentoval tým, že
následná prax zmluvných strán obsiahnutie dojednaní v zmluve preukazuje a nie, že ich nahrádza.
Súdy mali podľa dovolateľa v danom prípade predovšetkým odôvodniť, prečo v zmysle zákona nie

je možné obsiahnutie čísla bankového účtu žalobcu v zmluve považovať za obsiahnutie spôsobu
platenia nájomného, naviac v situácii, keď aj žalovaný pol roka platil nájomné na tento účet. Súdy mali
ďalej presvedčivo vysvetliť, z akých dôvodov nie je možné obsiahnutie dojednania ohľadne splatnosti
nájomného v určenej periodicite na základe faktúry podľa čl. III ods. 1 zmluvy považovať za obsiahnutie
splatnosti v zmluve, a to aj s prihliadnutím na to, že žalovaný pol roka podľa týchto dojednaní platil
nájomné bez akéhokoľvek spochybenia významu týchto zmluvných dojednaní.

12. Dovolací súd uznesením č.k. 2Obdo/33/2015-172 zo dňa 21. 09. 2016 rozsudok Krajského súdu
v Bratislave č.k. 3Cob/5/2014-150 zo dňa 21. 01. 2015 a rozsudok Okresného súdu Bratislava III
č.k. 23Cb/41/2013-119 zo dňa 11. 11. 2013 zrušil a vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie,
pričom podľa názoru dovolacieho súdu odôvodnenie rozsudku súdu prvej inštancie a odvolacieho

súdu nezodpovedá požiadavkám kladeným na riadne odôvodnenie súdnych rozhodnutí. Súdy sa v
odôvodnení svojich rozhodnutí musia zaoberať a následne aj vysporiadať s relevantnými argumentmi
strán sporu, ktoré uviedli v písomných podaniach, na pojednávaní a v odvolaní proti rozsudku súdu
prvej inštancie. Súd prvej inštancie ako aj odvolací súd riadne neodôvodnili najmä prečo v zmysle
zákona nie je možné obsiahnutie čísla bankového účtu žalobcu v zmluve považovať za obsiahnutie

spôsobu platenia nájomného, naviac v situácii, keď žalovaný pol roka platil nájomné na tento účet a z
akých dôvodov nie je možné obsiahnutie dojednania ohľadne splatnosti nájomného v určenej periodicite
na základe faktúry podľa čl. III ods. 1 zmluvy považovať za obsiahnutie splatnosti v zmluve, a to aj
s prihliadnutím na to, že žalovaný pol roka podľa týchto dojednaní platil nájomné bez spochybnenia
významu týchto zmluvných dojednaní a taktiež sa v odôvodnení rozhodnutí vysporiadať s judikatúrou

týkajúcou sa náležitostí platnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov. Na základe uvedeného dovolací
súd dospel k záveru, že odôvodnenie rozhodnutia súdu prvej inštancie a odvolacieho súdu nezodpovedá
kritériám na riadne odôvodnenie súdneho rozhodnutia, a preto je nepreskúmateľné. Takéto arbitrárne
rozhodnutie súdu porušuje právo účastníka na spravodlivý súdny proces a v konečnom dôsledku mu
odníma možnosť konať pred súdom.

13. Podľa ust. § 212 ods. 2 veta druhá Civilného sporového poriadku ak je to účelné, súd môže
rozsudkom rozhodnúť najskôr len o jej časti alebo len o jej základe alebo dôvode.

14. Podľa ust. § 214 ods. 1 Civilného sporového poriadku ak je to účelné, súd môže rozhodnúť najskôr

len o základe alebo dôvode uplatneného procesného nároku medzitýmnym rozsudkom.

15. Podľa ust. § 214 ods. 2 Civilného sporového poriadku súd môže na návrh strany medzitýmnym
rozsudkom rozhodnúť, či tu je, alebo nie je právo, od ktorého celkom alebo sčasti závisí rozhodnutie
vo veci samej.

16. Podľa ust. § 214 ods. 3 Civilného sporového poriadku do právoplatnosti medzitýmneho rozsudku
súd nekoná o žalobou uplatnenom procesnom nároku.

17. Súd prvej inštancie preto podľa ust. § 212 ods. 2 veta druhá a § 214 Civilného sporového poriadku

konal vo veci rozhodovania o základe sporu ďalej.

18. Právny zástupca žalobcu k veci na pojednávaní dňa 08. 02. 2017 aj titulom záverečného vyjadrenia
uviedol, že prax medzi zmluvnými stranami nemôže nahrádzať prejav vôle zmluvných strán pri uzavretí
zmluvy, pričom následná prax preukazuje, že potrebné prejavy vôle boli v zmluve obsiahnuté. Návrh

dodatku zmluve, ktorý zasielal žalovaný žalobcovi, ktorému bol doručený dňa 02. 05. 2012 preukazuje,
že zmluvné strany považovali samotnú zmluvu za platnú, pričom žalovaný v tomto návrhu dodatku k
zmluve nespochybňoval platnosť zmluvy, iba uvádzal svoju zlú finančnú situáciu. Samotná zmluva spĺňa
všetky zákonné náležitosti, pričom uvedenie čísla účtu v zmluve je prejav vôle a obsiahnutie zákonnejnáležitosti, ktorým je spôsob platenia nájomného, pričom znenie čl. III ods. 1 zmluvy je obsiahnutím
zákonnejnáležitosti,ktoroujesplatnosťnájomného.Protistranapripustila,ženájomnémohlobyťplatené
aj šekom, pričom zákon nepožaduje konkrétny spôsob platby nájomného a následná prax zmluvných

strán preukázala, že v zmluve bolo uvedené číslo účtu, na ktorý sa malo nájomné platiť. Rovnako zákon
nepožaduje uvedenie konkrétneho časového dátumu, ale postačí uvedenie spôsobu splatnosti, pričom
takýmto spôsobom splatnosti bola v zmluve uvedená splatnosť na základe faktúry, pričom v čl. III. ods. 1
zmluvy sa uvádza nájomné 1 195,- eur za priestor a za mesiac, čo je dostatočne určité aj preto, že z tohto
zmluvného ustanovenia vyvodil žalovaný záver, že treba mesačne platiť uvedenú výšku nájomného.

Platívšeobecnázásadasúdnejpraxe,žepredneplatnosťoumáprednosťplatnosťzmluvnýchdojednaní.

19. Právny zástupca žalovaného k veci na pojednávaní dňa 08. 02. 2017 aj titulom záverečného
vyjadrenia uviedol, že zmluva neobsahovala dve podstatné zákonné náležitosti, takže pri jej absolútnej
neplatnosti išlo o rozpornosť so zákonom, nie s prejavom vôle zmluvných strán. Žalovaný nerozporoval,
že by uhrádzal nájomné žalobcovi, ale robil tak až na základe následnej praxe na základe zasielaných

faktúr vystavených žalobcom, ale nerobil tak na základe výslovných zmluvných dojednaní. Identifikácia
čísla účtu uvedená v záhlaví zmluvy nemôže byť vyjadrením spôsobu úhrady nájomného, pretože v
prípade takejto argumentácie by mohlo byť dohodnuté, že žalovaný mohol platiť aj poštovým šekom na
základe uvedeného sídla žalobcu v záhlaví alebo aj osobne k rukám konateľa. V čl. III. zmluvy nie je
vyjadrený konkrétny časový údaj splatnosti nájomného, pričom následná prax zmluvných strán nemohla

dotvárať takýto chýbajúci údaj, ktorý je podstatnou náležitosťou zmluvy, vyjadrenie v čl. III. je spôsobom
zúčtovania nájomného, ale nie spôsobom vyjadrenia jeho splatnosti. Uvedenie čísla účtu pri identifikácii
zmluvnýchstránvzmluveniejepokynomspôsobusplatnostinájomného,pričomzákonnemôžeuvádzať
konkrétne spôsob splatnosti nájomného, ale ho iba všeobecne upravovať a konkrétne ho má dopĺňať
právna prax. Zmluvné Strany si mali dohodnúť akým spôsobom má byť nájomné uhrádzané, pričom

splatnosť sa vždy spája s časovým údajom. Zmluva nehovorí o tom, kedy bude príslušná faktúra splatná
a či nájomné má byť splatné doručením faktúry alebo nejakým iným dňom. V zmluve nie je uvedený
jednoznačný pokyn, že sa nájomné má uhrádzať na uvedené číslo účtu v záhlaví. Absolútnu neplatnosť
môžezmluvnástrananamietaťkedykoľvek,ajkeďistýčaspovažovalazmluvuzaplatnú.Vôľuzmluvných
strán musí preukázal žalobca, pričom ide o vôľu zmluvných strán pri uzavretí zmluvy a nie vôľu strán pri

následnejpraxi.Kjudikatúrepredloženejžalobcomuviedol,ževnejnebolariešenáprejednávanásporná
otázka, nakoľko v tejto judikatúre sa riešila otázka neurčitého vyjadrenia k zmluve, pričom spornou
otázkou v tomto spore je, že určité náležitosti úplne absentujú. Rovnako bola riešená otázka pokynu na
úhradu na účet, pričom tento pokyn bol neurčitý, nakoľko nebolo dohodnuté, či ide o hotovostný alebo
bezhotovostný vklad, pričom v predmetnej veci je spornou otázkou, že v zmluve úplne absentuje spôsob

pokynu na úhradu na účet.

20.Súdprvejinštancierešpektujúcvyjadrenýprávnynázordovolaciehosúduvďalšomkonanívychádzal
zozistenéhoskutkovéhostavu,ktorýnebolanistranamisporu,anisúdmivyššíchstupňovnamietanýako
sporný a opätovne súd prvej inštancie posudzoval ako základ sporu otázku platnosti samotnej zmluvy

o nájme nebytových priestorov, pričom pri tomto svojom rozhodovaní vychádzal jednak zo zisteného
a nesporného skutkového stavu, ktorý bol opísaný v predchádzajúcich častiach tohto medzitýmneho
rozsudku a jednak z doteraz vykonaných dôkazov, pretože ani tieto neboli ani stranami sporu, ani súdmi
vyšších stupňov namietané ako sporné.

21. Nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje zákon č. 116/1990 Zb. Právny vzťah z nájmu a
podnájmu nebytových priestorov vzniká uzavretím zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov.
Takáto zmluva musí mať písomnú formu (ust. § 3 ods. 3 prvý veta zákona č. 116/1990 Zb. a jej
obligatórnymi náležitosťami sú (1) predmet nájmu, (2) účel nájmu, (3) výška nájomného, (4) splatnosť
nájomného, (5) spôsob platenia nájomného a (6) čas, na ktorý sa nájomná zmluva uzatvára (ak nejde

o nájom na dobu neurčitú).

22. Ak zmluva o nájme a podnájme nebytových priestorov nie je uzavretá v písomnej forme, alebo
neobsahuje čo i len jednu z vyššie uvedených obligatórnych náležitostí, treba považovať takúto zmluvu
za neplatnú s odkazom na ust. § 3 ods. 4 zákona č. 116/1990 Zb.

23. Žalovaný ako dôvod neplatnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov uzavretej medzi ním a
žalobcom ako prenajímateľom dňa 26. 09. 2011 (ďalej už len „zmluva“) uviedol absenciu splatnosti a
spôsobu platenia nájomného ako obligatórnych náležitostí. Keďže už len samotná zmluva musí maťpísomnú formu, je absolútne samozrejmé, že aj všetky obligatórne náležitosti takejto zmluvy musia s
touto formou korešpondovať a musia byť obsahovou súčasťou zmluvy, čo znamená, že odkázanie na
všeobecné obchodné podmienky, správanie sa zmluvných strán, zaužívanú prax medzi nimi a podobne

nespôsobuje zhojenie absencie jednej z týchto náležitostí.

24. Z čl. III zmluvy vyplývalo, že nájomné (jeho výška) pozostáva z mesačnej sumy 1 195,- eur bez DPH
s tým, že suma vyčíslená na faktúre bude uvedená v DPH, ďalej zo sumy, ktorá bude stanovená pre
každý rok samostatne v závislosti od zaťaženia vlastníka zo strany mestskej časti a zo sumy, ktorá bude

predstavovať cenu za dodávku tepla, teplej úžitkovej vody, elektrickej energie a podobne, ktorú bude
žalobca fakturovať samostatne na základe faktúr.

25. Z uvedeného článku zmluvy však nebolo možné dovodiť splatnosť nájomného a ani spôsob jeho
platenia, pretože tento článok zmluvy vôbec neriešil, kedy bude faktúra vystavená, aká v nej bude
uvedená lehota splatnosti, či sa bude nájomné uhrádzať mesiac vopred alebo až po poskytnutí služby

(nájmu). Ak by aj zmluva obsahovala dojednanie, že lehota splatnosti nájomného a spôsob jeho platenia
bude vyplývať zo žalobcom vystavených faktúr, nebolo by možné takéto zmluvné dojednanie považovať
za dohodu o splatnosti nájomného a spôsobe jeho platenia, pretože faktúra je len daňový doklad, resp.
výzva na splnenie peňažnej povinnosti (výslovne ust. § 340a ods. 1 Obchodného zákonníka). Ide o
jednostranný právny úkon, ktorým nemožno docieliť nápravu absencie obligatórnych náležitostí, keďže

tieto obligatórne náležitosti zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov podľa ust. § 3 zákona
č. 116/1990 zb. musia byť súčasťou zmluvy ako dvojstranného právneho aktu. Musia predstavovať
výsledok dohody zmluvných strán zachytený v písomnej forme a nie výsledok jednostranného prejavu
vôle vo forme faktúry. Rovnako nemožno na takýto prípad aplikovať ani ust. § 50b Občianskeho
zákonníka, ktorý umožňuje, aby sa zmluvné strany ohľadom určitej obsahovej náležitosti dohodli neskôr,

keďže aj toto zákonné ustanovenie predpokladá neskoršiu dohodu, teda dvojstranný právny úkon, čo
nemožno stotožňovať s vystavením faktúry jednou zo zmluvných strán.

26. Rovnako ani z úvodnej časti zmluvy, kde boli uvedené bankové spojenia oboch zmluvných strán
nevyplývalo, že táto časť zmluvy predstavovala dohodu o spôsobe platenia nájomného. Táto časť

zmluvy predstavovala len identifikáciu zmluvných strán, pričom sám žalobca konštatoval, že splatnosť
nájomného a spôsob jeho úhrady vyplývali z ním vystavenej faktúry a nie z úvodnej časti zmluvy, aj
keď sa číslo účtu na faktúre zhodovalo s číslom účtu uvedeného v úvodnej časti zmluvy. Zo žiadnych
ustanovení zmluvy nevyplýval prejav vôle ani jednej zo zmluvných strán určujúci spôsob platenia
nájomného, pričom iba samotné uvedenie čísla účtu v úvodnej časti zmluvy nemožno za takýto prejav

vôle považovať, keďže prejavom vôle v úvodnej časti zmluvy bolo iba dostatočne identifikovať zmluvné
strany. Preto ani výklad vôle podľa ust. § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka v tomto prípade neprichádzal
do úvahy, keďže vôľa zmluvných strán v úvodnej časti zmluvy bola vyjadrená určito a zrozumiteľne, a
teda bez rozporov medzi písomným prejavom a samotnou vôľou zmluvných strán.

27. Vzhľadom na všetky vyššie uvedené skutočnosti mal súd prvej inštancie za to, že dostatočným
spôsobom objasnil dôvody, prečo nebolo možné obsiahnutie bankového spojenia v úvodnej časti
zmluvy považovať za dohodu o spôsobe platenia nájomného (keďže žiadna dohoda o spôsobe platenia
nájomného z úvodnej časti zmluvy nevyplývala) a prečo nebolo možné dohodu o splatnosti nájomného
obsiahnuť vo faktúre, na základe čoho opätovne dospel k záveru, že zmluva o nájme nebytového

priestoru zo dňa 26. 09. 2011 je podľa ust. § 3 ods. 4 zákona č. 116/1990 Zb. absolútne neplatná z
dôvodovabsenciejejobligatórnychnáležitostítýkajúcichsasplatnostinájomnéhoaspôsobujehoúhrady
podľa ust. § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb.

28. Nakoľko právni zástupcovia strán sporu nemali na pojednávaní konanom dňa 08. 02. 2017 ďalšie

návrhynadoplneniedokazovania,pričomsúdprvejinštancieužnepovažovalzapotrebnévykonaťďalšie
dôkazy, podľa ust. § 182 C.s.p. im umožnil predniesť záverečné vyjadrenia a následne podľa ust. § 219
ods. 2 druhej vety C.s.p. odročil pojednávanie za účelom vyhlásenia tohto medzitýmneho rozsudku na
deň 08. 03. 2017, pričom ešte pred vyhlásením tohto medzitýmneho rozsudku súd prvej inštancie na
pojednávaní dňa 08. 03. 2017 uznesením ust. § 182 C.s.p. vyhlásil dokazovanie za skončené.

29. Podľa ust. § 255 ods. 1 Civilného sporového poriadku súd prizná strane náhradu trov konania podľa
pomeru jej úspechu vo veci.30. Podľa ust. § 255 ods. 2 Civilného sporového poriadku ak mala strana vo veci úspech len čiastočný,
súd náhradu trov konania pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov
konania právo.

31. Podľa ust. § 262 ods. 1 Civilného sporového poriadku o nároku na náhradu trov konania rozhodne
aj bez návrhu súd v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.

32. Súd o náhrade trov konania rozhodol podľa ust. § 262 ods. 1 Civilného sporového poriadku tak, že

o trovách konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí podľa ust. § 255
Civilného sporového poriadku, nakoľko tento rozsudok nie je rozhodnutím, ktorým sa konanie končí, ale
iba medzitýmnym rozsudkom podľa ust. § 212 ods. 2 veta druhá a § 214 Civilného sporového poriadku.

Poučenie:

Proti tomuto medzitýmnemu rozsudku je prípustné odvolanie, ktoré môže strana sporu podať v lehote
15 dní odo dňa doručenia rozhodnutie na súde, proti ktorému rozhodnutie smeruje (ust. § 355 ods. 1

C.s.p. v spojení s ust. § 362 C.s.p.).

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) (ust. § 363 C.s.p.).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania (ust. § 364 C.s.p.).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať

návrh na súdny výkon rozhodnutia alebo návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.