Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Wednesday, July 20, 2023

Súd: Okresný súd Pezinok
Spisová značka: 45C/59/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1722202132
Dátum vydania rozhodnutia: 20. 07. 2023
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Lucia Vícenová

ECLI: ECLI:SK:OSPK:2023:1722202132.5

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Pezinok v konaní pred sudkyňou Mgr. Luciou Vícenovou v právnej veci žalobcu: I.. F. R.,

M.. XX.XX.XXXX, Q. P. XX, U., zastúpeného: Advokátska kancelária SOWA s.r.o., IČO: 50 720 422,
Námestie 1. mája 9, Bratislava proti žalovanému: I.. D. Y., M.. XX.XX.XXXX, F. XX, P. Ľ., zastúpenému:
Mudruněk & Partners, s.r.o., IČO: 54 898 340, Galbavého 3, Bratislava o zaplatenie 63.305,- eur s
príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu z a m i e t a .

II. Súd p r i z n á v a žalovanému voči žalobcovi nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

III. Súd p r i z n á v a žalobcovi voči žalovanému nárok na náhradu trov konania za účasť na pojednávaní
dňa 9.3.2023.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou doručenou súdu dňa 25.11.2022 sa žalobca domáhal proti žalobcovi zaplatenia 63.305,-
eur s príslušenstvom a trov konania s odôvodnením, že žalobca ako záložca a žalovaný ako záložný
veriteľ uzatvorili dňa 9.10.2017 Zmluvu o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti, ktorej predmetom
bolo zriadenie záložného práva na spoluvlastnícky podiel žalobcu o veľkosti jednej polovice k celku
na byte č. X, nachádzajúcom sa na X. U., X. U., prízemí a v suteréne rodinného domu súpis. č.

XXXX, M. P. E. XX, U. M. U.. D.. „. Č.. XXXX/X, XXXX/X, XXXX/X J. XXXX/X, v okrese Pezinok, obci
Pezinok, katastrálnom území Pezinok, zapísanom na liste vlastníctva č. XXXX (ďalej len ako „záloh“), na
zabezpečenie pohľadávok žalovaného vo výške 160.750,- eur (ďalej len ako „záložná zmluva“). Druhým
spoluvlastníkom predmetného bytu bola a je p. Q. Š., exmanželka žalobcu. Pri uzatvorení záložnej
zmluvy bol žalovanému predložený znalecký posudok U.. I.. I. I. z roku 2010, ktorý celkovú hodnotu
rodinnéhodomuporekonštrukciiohodnotilna601.419,96eur.Rekonštrukciapozostávalazvybudovania
predmetného bytu a bola znalcom ohodnotená na 458.799,19 eur (t.j. 229.399,60 eur pripadalo na

polovicu). Začiatkom roka 2021 bol žalovaný v kontakte so žalobcom vo veci vyhotovenia aktuálneho
znaleckého posudku na záloh. Žalovaný mal vedomosť o tom, že cieľom druhého spoluvlastníka
predmetného bytu, p. Q. Š., je znížiť predajnú cenu zálohu, aby ho jej syn, ktorý byt obýval, p. U.
R., nadobudol za čo najnižšiu hodnotu. Žalovaný, ako aj jeho zástupca, p. D. P., boli súčasťou e-
mailovej komunikácie medzi žalobcom, p. Q. Š. J. U.. U. R., v ktorej ich žalobca o.i. žiadal, aby nemarili
vypracovanie znaleckého posudku a neovplyvňovali znalca, ako to robili v minulosti. V e-maile zo
dňa 26.02.2021 žalobca informoval zástupcu žalovaného, p. D. P., o stave vypracovania posudku, o

cenovom odhade bytu zo strany súdneho znalca p. I.. U. U. nad 280.000,- eur, o cenách porovnateľných
nehnuteľností v zmysle ponúk realitných kancelárií nad 380.000,- eur, o obštrukciách zo strany p. Q.I.
Š. J. U.. U. R. a o návrhu podania žaloby na súd na vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k
predmetnému bytu. Dňa 04.03.2021 bol žalovanému prostredníctvom jeho zástupcu zaslaný znaleckýposudok vypracovaný p. I.. D. W., ktorý predmetný byt ohodnotil na 302.000,- eur (t.j. 151.000,- eur
pripadalo na polovicu). Žalovanému bol dňa 04.03.2021 opätovne zaslaný aj starší posudok, t.j. posudok
U.. I.. I. I..

2. Žalobca ďalej uviedol, že v júni 2021 obdržal žalobca od žalovaného oznámenie o začatí výkonu
záložného práva na záloh prostredníctvom priameho predaja. Žalovaný v predmetnom oznámení
neuviedol žiadne informácie ohľadom ceny alebo skutočností, ktoré by mali mať vplyv na cenu. Žalovaný
ani následne neposkytol žalobcovi akékoľvek ďalšie informácie o priebehu výkonu záložného práva,

najmä o cene zálohu a o skutočnostiach majúcich vplyv na cenu. Žalobca sa o uzavretí kúpnej zmluvy na
záloh a predajnej cene zálohu dozvedel až prostredníctvom údajov a dokumentov získaných z katastra
nehnuteľností (potom čo zistil, že na liste vlastníctva sa nachádza plomba). Žalovaný záloh predal v
rámci výkonu záložného práva U.. U. R., prostredníctvom kúpnej zmluvy zo dňa 20.10.2021, za sumu
96.000,- eur. S ohľadom na cenu ďaleko pod trhovou hodnotou zálohu sa žalobca prostredníctvom
svojho predchádzajúceho právneho zástupcu snažil predaj zvrátiť prostredníctvom podania žaloby a

zápisom poznámky o priebehu súdneho konania na liste vlastníctva č. XXXX. Žalobcovi sa však prevod
vlastníckeho práva zvrátiť nepodarilo. Žalovaný taktiež nepodal žalobcovi po predaji zálohu písomnú
správu o výkone záložného práva.

3. Žalobca mal za to, že v rámci výkonu záložného práva došlo k porušeniu povinností zo strany

žalovaného ako záložného veriteľa upravených v §151m ods. 7, 8 a 9 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky
zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „Občiansky zákonník“), ktoré s ohľadom na
judikatúru (viď napr. Rozsudok Najvyššieho súdu SR 7Cdo 222/2012), zakladajú nárok žalobcu na
náhradu škody voči žalovanému. Ako vyplýva aj z Rozsudku Najvyššieho súdu sp.zn. 7 Cdo 222/2012
žalovaný bol povinný predať záloh za trhovú cenu. Žalovaný predal záloh U.. U. R. za sumu 96.000,-

eur, čo predstavuje 63,57 % z polovice ceny určenej znaleckým posudkom I.. D. W.. S ohľadom na
výmeru bytu (233,16 m2 vrátane príslušenstva) ide o 823,47 eur na m2 bytu. Aj neodborník môže podľa
názoru žalobcu vidieť, že ide o cenu ďaleko pod trhovú cenu. V zmysle záložnej zmluvy síce žalovaný
ako záložný veriteľ bol oprávnený stanoviť alebo dohodnúť podmienky splatnosti a menu kúpnej ceny za
záloh podľa vlastného uváženia, vo svojom uvážení však bol obmedzený zákonnými ustanoveniami, a to

konkrétne vyššie spomínaným §151m ods. 8 Občianskeho zákonníka podľa ktorého bol povinný predať
záloh za cenu, za ktorú sa rovnaký alebo porovnateľný predmet zvyčajne predáva za porovnateľných
podmienok v čase a mieste predaja zálohu, čo neurobil. Žalobca si dal vypracovať taktiež ocenenie
nehnuteľnosti realitnou kanceláriou Zee Real s.r.o., ktorá predmetný byt ohodnotila na 589.349,30 eur.
V zmysle verejne dostupných štatistík Národnej banky Slovenska bola priemerná cena nehnuteľností

na území SR v 4. kvartáli roku 2021 (t.j. v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy na predaj zálohu) vo výške
2.317,- eur na m2 pri 5 izbových bytoch, 1.831,- eur na m2 pri rodinných domoch a 2.314,- eur na m2
pri bytoch a domoch spolu.

4. Žalobca taktiež považoval za potrebné uviesť, že žalovaný predal záloh za sumu 96.000,- eur bez

toho, aby akokoľvek informoval žalobcu o priebehu výkonu záložného práva, cene predaja zálohu
a skutočnostiach majúcich vplyv na cenu zálohu. O predajnej cene zálohu sa žalobca dozvedel
až prostredníctvom katastra nehnuteľností, po uzavretí kúpnej zmluvy a podaní návrhu na vklad
vlastníckeho práva. Uvedeným konaním došlo taktiež k porušeniu §151m ods. 7 a 9 Občianskeho
zákonníka. Žalovaný svojim konaním teda porušil jeho povinnosti záložného veriteľa pri priamom predaji

zálohu, ktoré mu vyplývali z §151m ods. 7, 8 a 9 Občianskeho zákonníka, čím žalobcovi vznikla škoda
pozostávajúca z rozdielu medzi kúpnou cenou zálohu, za ktorú záloh predal žalovanému 1 (96.000,-
eur) a trhovou cenou zálohu (159.305,- eur), ktorú žalobca vypočítal nasledovne: cena zo znaleckého
posudku I.. D. W., ktorý bol žalobcovi predložený (302.000,- eur, t.j. polovicu tvorí 151.000,- eur);
koeficient zvýšenia priemerných cien nehnuteľností pre 5-izbový byt od obdobia vyhotovenia posudku

I.. D. W. (2.196,- eur na m2 - 4Q 2020) do obdobia uzatvorenia kúpnej zmluvy na predaj zálohu (2.317,-
eur na m2 - 4Q 2021) vo výške 1,055. Žalobcovi teda bola spôsobená škoda vo výške 63.305,- eur.

5. Žalovaný vo vyjadrení k žalobe, ktorú navrhol zamietnuť, okrem iného uviedol, že po tom, čo
žalobca nesplnil dobrovoľne po lehote splatnosti svoje záväzky voči žalovanému ako svojmu záložnému

veriteľovi, pristúpil tento k výkonu záložného práva za striktného dodržania zákonných ustanovení a
Zmluvy o zriadení záložného práva. Oznámenie o začatí výkonu záložného práva zaslal Žalovaný
riadne Žalobcovi, ktorý ho prevzal dňa 16.08.2021 a rovnako aj príslušnému Okresnému úradu Pezinok,
Katastrálny odbor, ktorý oznámenie prevzal dňa 25.06.2021. Žalovaný vykonal záložné právo v súladeso Zmluvou o zriadení záložného práva formou priameho predaja, čo aj riadne oznámil Žalobcovi. Kúpna
zmluva, ktorou bolo vykonané záložné právo bola uzatvorená dňa 20.10.2021 a bola doručená spolu s
návrhom na vklad vlastníckeho práva dňa 21.10.2021 (ďalej aj ako len „Kúpna zmluva“). Rozhodnutie o

povolení vkladu vlastníckeho práva bolo príslušným okresným úradom vydané dňa 07.02.2022.

6. Žalovaný s tvrdeniami žalobcu o porušení povinností podľa § 151m ods. 7,8,9 Občianskeho zákonníka
a tvrdeniami o jeho nároku na náhradu škody nesúhlasil, tieto v celom rozsahu rozporoval a na svoju
obranu uviedol, že postupoval v súlade s § 151l Občianskeho zákonníka, keď uvedenie spôsobu, akým

sa záložný veriteľ uspokojí alebo sa bude domáhať uspokojenia zo zálohu bolo súčasťou oznámenia
o výkone záložného práva, kde Žalovaný uviedol, že výkon záložného práva sa uskutoční formou
priameho predaja, a to v súlade s článkom VIII, bod 2., písm. a) Zmluvy o zriadení záložného práva.
Na margo tvrdení Žalobcu, oznámenie o výške kúpnej ceny nie je v tomto štádiu, kedy sa len oznamuje
začatie výkonu záložného práva ani možný, nakoľko neboli stále ukončené rokovania o jej výške a
Žalovaný sa pokúšal o dosiahnutie čo najvyššieho výťažku.

7. K porušeniu ust. § 151m ods. 7 Občianskeho zákonníka žalovaný uviedol, že nie je pravdou,
že žalobca nebol priebežne informovaný o stave výkonu záložného práva, pretože komunikácia so
žalobcomprebiehalaajzostranyžalovaného,atoprostredníctvomjehozástupcuT..D.P.arovnakoajzo
stranynadobúdateľazálohusynažalobcup.U.R.aexmanželkyžalobcup.Q.Š..Vpriebehumimoriadne

zdĺhavých rokovaní bol žalobca informovaný priebežne o tom, aké najvyššie možné uspokojenie je
možné pri výkone záložného práva dosiahnuť. Žalobca neustále tvrdil, že záloh sa pokúša speňažiť
aj sám, za čo najvyšší možný výťažok, čo žalovaný uvítal. Žalobca však ani po niekoľkých mesiacoch
snahy (pravdepodobne len domnelej) nepredložil žiadny návrh na uskutočnenie výkonu záložného práva
vo vyššej miere uspokojenia než akú dosiahol žalovaný. Pre úplnosť treba uviesť, že z iniciatívy žalobcu

sa uskutočnila jedna obhliadka bytu, z ktorej však nevzišiel žiadny návrh kúpnej ceny.

8. K porušeniu ust. § 151m ods. 8 Občianskeho zákonníka žalovaný poukázal na článok VII, bod
5., písm. b) Zmluvy o zriadení záložného práva, podľa ktorého „je záložný veriteľ oprávnený stanoviť
alebo dohodnúť podmienky splatnosti a menu kúpnej ceny za záloh (Byt), alebo jeho časť, ako aj

miesto a čas predaja podľa vlastného uváženia.“ Výťažok dosiahnutý pri výkone záložného práva,
ktorý Žalovaný získal zo speňaženia Zálohu bol dosiahnutý po mimoriadne zdĺhavých a náročných
rokovaniach. Žalovaný vzal do úvahy viaceré znalecké posudky, a to nie len posudok I.. D. W., ale aj
posudok č. X/XXXX zo dňa 29.03.2021 vypracovaný I.. U. Š. vrátane osobnej obhliadky Bytu Žalovaným,
pričom boli zadokumentované viaceré závažné technické nedostatky Bytu (problémy s kanalizáciou,

zatekaním, voda vtekajúca do elektrických vedení, atď.). Znalec I.. U. Š. ohodnotil Byt na úrovni
všeobecnej hodnoty 85.000,- eur, čo znamená, že výťažok dosiahnutý výkonom záložného práva bol v
hodnote 112,94% stanovenej hodnoty Zálohu. Okrem vyššie uvedeného si žalovaný a nadobúdateľ Bytu
dohodli v rámci Kúpnej zmluvy, ktorou sa vykonalo záložné právo aj dodatočné vyrovnanie v prípade
splnenia stanovených podmienok. Na základe vyššie uvedeného vyplýva, že dosiaľ dosiahnutý výťažok

z výkonu záložného práva nemusí byť konečný a môže sa ešte navýšiť. Do úvahy treba okrem vyššie
spomenutého vziať aj skutočnosť, že Byt sa vzhľadom na svoj skutkový a právny stav nedá ohodnotiť
formou odhadu realitných kancelárií, o ktoré sa Žalobca opiera a nie je možné prihliadnuť na žiadnu
zo žalobcom predložených informácií o hodnote Bytu, nakoľko pri tejto nehnuteľnosti nie je možné
použiťporovnávaciumetódu(naktorésavodhadochodkazuje),aleboodhadyuskutočnenébezosobnej

obhliadky a zistenia reálneho skutkového stavu, a to z viacerých dôvodov:
- byt nie je stavebnotechnicky oddeleným priestorom a nie je samostatným bytom, ale je len súčasťou
stavby rodinného domu, ktorý obývajú ďalšie osoby a nie je možné jeho faktické oddelenie za
dosiahnutím kvality samostatného bývania,
- k bytu neprislúcha podiel na pozemku, na ktorom rodinný dom stojí,

- išlo o výkon záložného práva na polovicu tohto bytu, čo výrazne znemožňuje jeho predaj na bežnom
trhu, a preto nie je s trhom absolútne porovnateľný.
Na základe vyššie uvedeného žalovaný konštatoval, že atraktivita Bytu na trhu sa rovná takmer
nule a informácie o priemerných cenách nehnuteľností, ktoré vedie Národná banka Slovenska sú
nepoužiteľné. S ohľadom na vyššie uvedené je možné konštatovať, že tvrdenia žalobcu sú účelové,

zavádzajúce a majúce snahu zmariť výkon záložného práva, ktorý sa uskutočnil výsostne v súlade so
zákonnými ustanoveniami a Zmluvou o zriadení záložného práva. Pre úplnosť žalovaný uviedol, že
nadobúdateľ Bytu si dal rovnako vypracovať odhad hodnoty nehnuteľnosti, ktorý ju určil na 117.000,-
eur, ktorý vykonala realitná kancelária Prom Real, s.r.o. Relevanciu v odhadoch hodnoty nehnuteľnostiv tomto prípade je možné podľa názoru žalovaného prisúdiť len znaleckým posudkom, ktoré stanovujú
všeobecnú hodnotu Bytu a to posudku p. I.. U. Š., na ktorý sa odvoláva žalovaný a I.. D. W., na ktorý
sa v žalobe odvoláva žalobca. Tieto posudky sú takmer totožné, čo sa týka technickej hodnoty Bytu.

Všeobecná hodnota je následne súčin technickej hodnoty bytu a koeficientu polohovej diferenciácie.
Práve v tomto koeficiente je zásadný rozdiel, kedy U.. I.. W. použil koeficient o výške 1,0 a U.. I.. Š. použil
koeficient o výške 0,6. Rozdiel vo výške koeficientov vychádza z toho, že U.. I.. W. použil koeficienty
určené pre byty v bytových domoch na sídlisku a U.. I.. Š. použil koeficient určený skôr pre rodinné
domy. Ako už žalovaný vyššie uviedol, z hľadiska technického prevedenia, ktoré si žalovaný sám aj bol

obhliadnuť nedá sa hovoriť o byte, ktorý sa nachádza v bytovom dome na sídlisku. Práve naopak, ide
o rodinný dom, ktorý je len papierovo rozdelený na byty, avšak jeho skutočné prevedenie je také, že
stavba tvorí jednotný celok a spĺňa funkciu rodinného domu, v ktorom žijú aj iné osoby a nie je možné
ich technické oddelenie za účelom dosiahnutia kvality samostatného bývania v byte.

9. K porušeniu ust. § 151m ods. 9 Občianskeho zákonníka žalovaný uviedol, že tvrdenie žalobcu, že

žalovaný si nesplnil svoju povinnosť v zmysle ust. § 151m ods. 9 Občianskeho zákonníka je hrubým
zavádzaním, nakoľko žalovaný žalobcovi zaslal správu o výkone záložného práva aj s vyčíslením
výťažku získaného výkonom záložného práva. Správa bola doručovaná žalobcovi na adresu jeho
trvalého pobytu na P. XX, XXX XX U. (adresa uvedená aj v záhlaví Žaloby pri Žalobcovi). Správa bola
vypracovaná a odoslaná žalobcovi dňa 10.02.2022, t.j. 3 dni po vydaní rozhodnutia o povolení vkladu

vlastníckeho práva k Bytu v prospech nadobúdateľa. Správa bola po neúspešnom doručení opätovne
zasielaná dňa 16.03.2022 avšak opäť sa zásielku nepodarilo doručiť.

10. Žalovaný doplnil vyjadrenie k žalobe a k tvrdenému nároku na náhradu škody uviedol, že nebola
splnená ani jedna podmienka na jej uplatnenie, ktorými sú podľa ust. § 420 a nasl. OZ porušenie zákona

alebo inej povinnosti, vznik škody, príčinná súvislosť medzi porušením zákona alebo inej povinnosti
a vznikom škody a zavinenie. Žalovaný pri výkone záložného práva postupoval riadne v súlade s
právnym predpismi upravujúcimi výkon záložného práva. Žalobca nepreukázal naplnenie ani jedného
predpokladu na vznik nároku na náhradu škody. V nadväznosti na skutočnosti uvedené žalovaným
vo Vyjadrení je zrejmé, že nedošlo k naplneniu podmienky na vznik nároku na náhradu škody v

porušení zákona alebo inej povinnosti. Pri výkone záložného práva postupoval žalovaný s odbornou
starostlivosťou za účelom dosiahnutia najvyššieho možného výťažku preto nie je možné konštatovať ani
vznik škody. Z logiky veci je zrejmé, že ak nedošlo k porušeniu zákona alebo inej povinnosti a k vzniku
škody, nie je možné hovoriť ani o príčinnej súvislosti medzi porušením zákona a lebo inej povinnosti a
vznikom škody. K zavineniu ako podmienke pre vznik nároku na náhradu škody sa žalobca vo svojej

žalobe nevenoval a zavinenie v správaní žalovaného pri výkone záložného práva neidentifikoval. V
neposlednom rade dal žalovaný do pozornosti, že ak by v teoretickej rovine pripustil, že by žalovaný
konal zámerne s cieľom nedosiahnuť čo najvyšší možný výťažok z výkonu záložného práva, tak by v
prvom rade konal sám proti sebe a vo svoj neprospech, keďže tento bol realizovaný výsostne za účelom
uspokojenia jeho pohľadávky. Cieľom výkonu záložného práva bolo uspokojiť čo najvyššiu možnú časť

pohľadávky žalovaného voči žalobcovi a je na škodu žalovaného, že nedošlo k úplnému uspokojeniu
jeho pohľadávok.

11. Žalobca k vyjadreniu žalovaného k žalobe uviedol, že výška žalobcom opísaných pohľadávok 2
až 4, ktorých úhrada bola zabezpečovaná záložným právom, bola v skutočnosti nižšia ako je tvrdené

v súvisiacich dokumentoch, nakoľko k hotovostnej úhrade nikdy nedošlo. V súvislosti s porušením
informačných povinností žalobca poprel tvrdenie žalovaného, že o stave výkonu záložného práva bol
žalobca informovaný zo strany zástupcu žalovaného T.. D. P.. Žalobca trval na tom, že nebol zo
strany žalovaného ako záložného veriteľa informovaný o priebehu výkonu záložného práva, najmä o
cene predaja zálohu a skutočnostiach majúcich vplyv na cenu zálohu. Žalobcovi bolo doručené iba

oznámenie o začatí výkonu záložného práva. Rovnako nebol žalobca informovaný ani zo strany U.
R. ako nadobúdateľa zálohu alebo Q. Š.. Uvedené je však irelevantné, nakoľko oni neboli záložnými
veriteľmi. O predajnej cene a uzavretí kúpnej zmluvy sa žalobca dozvedel až po vykonaní záložného
práva, a to nie zo strany žalovaného, ale až prostredníctvom údajov a dokumentov získaných z
katastra nehnuteľností (po objavení plomby na liste vlastníctva). Žalovaný ako záložný veriteľ teda

porušil svoje povinnosti v zmysle §151m ods. 7 Občianskeho zákonníka. Čo sa týka podania písomnej
správy o vykonaní záložného práva na adresu trvalého pobytu žalobcu, žalovaný vedel, že sa žalobca
na predmetnej adrese nezdržuje, nakoľko ide o adresu bytu, ktorý predstavoval záloh a do ktorého
nemal prístup (byt bol užívaný U. R. J. Q. Š.). Z uvedených dôvodov bola na Zmluve o zriadenízáložného práva uvedená pri žalobcovi korešpondenčná adresa - B. T.J. XXXX/XX, XXX XX U., ktorú
bol žalovaný v zmysle záložnej zmluvy povinný použiť. Žalovaný si teda nesplnil povinnosť v zmysle
§151m ods. 9 Občianskeho zákonníka. Zaujímavé v danom prípade je, že korešpondenčná adresa

žalobcu bola žalovaným použitá pri zaslaní oznámenia o začatí výkonu záložného práva. Preto toto bolo
aj úspešne doručené. Zasielanie akejkoľvek následnej zásielky na adresu trvalého pobytu je preto nielen
porušením zmluvy a nesplnením si informačnej povinnosti, ale naznačuje taktiež úmysel žalovaného,
že v skutočnosti nechcel žalobcu riadne informovať.

12. K stanoveniu trhovej ceny odvolávaním sa žalovaného na znalecký posudok vypracovaný I.. U.
Š., ktorý záloh ohodnotil na 85.000,- eur (t.j. v prepočte cca 729,11 eur na m2) žalobca uviedol, že
zadávateľom predmetného posudku bola p. Q. Š., t.j. druhá spoluvlastníčka bytu, ktorej zámerom bolo
podľa všetkého znížiť predajnú cenu zálohu, aby ho jej syn, U.. U. R., nadobudol za čo najnižšiu hodnotu.
Žalovaný mal o uvedenej skutočnosti vedomosť, nakoľko bol o.i. súčasťou e-mailovej komunikácie
medzi žalobcom, U.. Q. Š. J. U. R. (predkladané spolu so žalobou). Znalecký posudok U.. I.. U.

Š. sa absolútne vymyká akýmkoľvek predchádzajúcim ohodnoteniam predmetného bytu, a to nielen
znaleckémuposudkuU..I..D.W.(sumapripadajúcanazálohvovýške151.000,-eur),aleajznaleckému
posudku U.. I.. I. I., ktorý bol taktiež predkladaný žalovanému (suma pripadajúca na záloh vo výške
229.399,60 eur). K uvedenému je potrebné uviesť, že U.. I. stanovil priemerný koeficient polohovej
diferenciácie na 1,0, rovnako ako U.. W.. Žalovaný sa teda pri zachovaní náležitej starostlivosti nemal

odvíjať od posudku U.. Š. a uprednostniť ho pri predaji zálohu. K predloženému posudku realitnej
kancelárie žalobca uviedol, že zadávateľom bola opäť U.. Q. Š., pričom s ohľadom na ktorýkoľvek z
predložených znaleckých posudkov určujúcich oveľa vyššiu sumu domu nepovažoval tento dôkaz za
hodnoverný a závery z neho nemôžu byť brané do úvahy. Pre úplnosť doplnil aktuálne porovnanie cien
za m2 pri rodinných domoch a bytoch v Pezinku. V zmysle porovnania je aktuálne priemerná cena za m2

pri rodinných domoch vo výške 1 711,67 eur a pri bytoch vo výške 2 465,46 eur. V zmysle štatistík NBS
došlo medzi 4Q 2021 (dátum podpisu kúpnej zmluvy) a 4Q 2022 k nárastu cien pri rodinných domoch o
koeficient 1,079 a pri 5 izbových bytoch o koeficient 1,181. Na základe uvedeného možno konštatovať,
že priemerná výška cien za m2 pri rodinných domoch v Pezinku bola v čase podpisu kúpnej zmluvy vo
výške cca 1 586,35 eur a pri bytoch vo výške cca 2 087,60 eur. Uvedené potvrdzuje, že posudok U..

Š., na ktorý sa odvoláva žalovaný (v prepočte s cca 729,11 eur na m2), sa absolútne vymyká trhovým
cenám.Nazákladeanalýzyporovnaniacienpodobnýchnehnuteľnostíbolbytkudňuvyjadreniaocenený
realitnou kanceláriou CORALI Real s.r.o. na sumu 476 575,78 eur.

13. Čo sa týka vlastností a stavu bytu žalobca uviedol, že byt bol daný do užívania v roku 2009, t.j. ide o

relatívne novú nehnuteľnosť, do ktorej žalobca investoval viac ako 300.000,- eur. Byt pozostáva z 5 izieb
a príslušenstva, vrátane bazénovej haly a garáže, s celkovou výmerou 233,16 m2. Nehnuteľnosť je na
základe kolaudačného rozhodnutia (č. X/XX-B.-XXXX/XXXX, vydané Mestom Pezinok dňa 20.2.2009,
právoplatné dňa 24.2.2009) skolaudovaná ako byt, a teda spĺňa všetky požiadavky bytu (t.j. súbor
obytných miestností s príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím, určený

na trvalé bývanie). Za účelom samostatného užívania bol byt aj navrhnutý. Tvrdenie žalovaného, že byt
nie je stavebnotechnicky oddeleným priestorom je preto v priamom rozpore so skutočnosťou. To, že je
byt súčasťou rodinného domu a nie veľkého bytového domu je jeho plusom a nie mínusom. Máme za
to, že kvalita bývania je oveľa lepšia v menšom bytovom dome resp. v rodinnom dome (t.j. v zmysle
zákona č. 182/1993 Z.z. v dome, ktorý má max. 3 byty). V klasickom bytovom dome musí užívateľ

bytu zdieľať spoločné priestory s oveľa viac ľuďmi, spoločné priestory bývajú často neudržiavané a
nerenovované kvôli nemožnosti nájdenia potrebného počtu hlasov na schôdzach vlastníkov, bytové
domy sú v mnohých prípadoch panelové, čo prináša obmedzenie životnosti a komfortu bývania a v
neposlednom rade sú náklady na bývanie v takomto bytovom dome vyššie. Byt bol riadne zriadený
na základe stavebného povolenia (č. X/XX-P.-XXXX/XXXX, vydané Mestom Pezinok dňa 10.4.2007,

právoplatné dňa 12.4.2007), t.j. s iným právom k pozemku v súlade so zákonom č. 50/1976 Zb., v
opačnom prípade by nemohlo dôjsť k vydaniu stavebného povolenia. To, že k bytu neprislúcha podiel
na pozemku na ktorom rodinný dom stojí je preto irelevantné. V súvislosti s argumentom žalovaného,
že išlo o výkon záložného práva na spoluvlastnícky podiel (čo malo údajne výrazne znemožňovať jeho
predaj na bežnom trhu) žalobca uviedol, že rozloženie bytu umožňuje jeho ľahké rozdelenie a teda

vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, a to (i) na jednej strane na samostatnú bytovú jednotku
na najvyššom poschodí domu a garáž a (ii) na strane druhej na bazénovú časť a pracovňu. Preto
ani tento argument žalovaného nepovažoval žalobca za relevantný. Vymenované technické nedostatky
bytu predstavujú všeobecné vymenovanie opraviteľných porúch bez vyhodnotenia sumy nákladovna opravy. Podstatné ale v danom prípade je, že znalecký posudok U.. I.. D. W. bol vyhotovený v
roku 2021 po osobnej obhliadke nehnuteľnosti a s prihliadnutím na stav a všetky okolnosti týkajúce
sa nehnuteľnosti. Uvedenému zodpovedá aj nižšia suma hodnoty nehnuteľnosti podľa predmetného

posudku oproti priemerným cenám (v prepočte 1.295,- eur na m2). S ohľadom na vyššie uvedené možno
preto konštatovať, že nepodložené tvrdenie žalovaného, že atraktivita bytu na trhu sa rovná takmer nule
je účelové a v rozpore so skutočnosťou.

14. Žalovaným spomínané dodatočné vyrovnanie uvedené v kúpnej zmluve považuje žalobca za

absolútne irelevantné. Nadobúdateľ zálohu býval v predmetnom byte ešte pred nadobudnutím
vlastníckeho práva k nemu a záloh nebol kupovaný za účelom investície. Nie je teda možné rátať
s akýmkoľvek ďalším predajom zálohu (okrem prípadného prevodu na spriaznené osoby). Rovnako
považujeme za irelevantné tvrdenie žalovaného, že predaj zálohu bol dosiahnutý po mimoriadne
zdĺhavých a náročných rokovaniach. Uvedené len potvrdzuje, že cena zálohu pravdepodobne išla na
úkor rýchlejšieho ukončenia výkonu záložného práva. V prípade ak mal žalovaný problém s výkonom

záložného práva prostredníctvom priameho predaja, mohol záložné právo vykonať prostredníctvom
verejnej dražby resp. mohol osloviť iné osoby na priamy predaj, k čomu ho nabádal aj žalobca, nakoľko
väčším dopytom by sa zvýšila aj ponúkaná cena zo strany U. R. D.. Q. Š.. Žalovaný však namiesto
uvedeného uprednostnil rýchlejšiu cestu - predaj U.. U. R. - za cenu, ktorá nezodpovedala trhovej
hodnote zálohu. Ako bolo uvedené aj v žalobe, žalovaný ako záložný veriteľ predal záloh priamym

predajom za sumu 96.000,- eur, čo predstavuje 63,57 % z polovice ceny určenej znaleckým posudkom
I.. D. W.. S ohľadom na výmeru bytu (233,16 m2 vrátane príslušenstva) ide o 823,47 eur na m2 bytu.
Aj neodborník môže podľa názoru žalobcu vidieť, že ide o cenu ďaleko pod trhovú cenu. Uvedeným
konaním žalovaného došlo k porušeniu § 151m ods. 8 Občianskeho zákonníka. Žalovaný si sám vybral
výkon záložného práva prostredníctvom priameho predaja a teda bol povinný dodržať súvisiace zákonné

ustanovenia, čo nespravil.

Skutkový stav:

15. Dňa 09.10.2017 uzatvorili žalovaný ako záložný veriteľ a žalobca ako záložca Zmluvu o zriadení

záložného práva k nehnuteľnosti, a to podľa § 151 a nasl. Občianskeho zákonníka, ktorej predmetom
bolo zriadenie záložného práva v prospech záložného veriteľa k zálohu (spoluvlastnícky podiel o veľkosti
1 k bytu č. X, vchod: P. XX, ktorý sa nachádza na 2. poschodí, 1. poschodí, prízemí a v suteréne
rodinného domu so súpisným č. XXXX, postavený na parcele registra KN C č. XXXX/X o výmere 124
m2, č. XXXX/X o výmere 21 m2, č. XXXX/X o výmere 78 m2 a XXXX/X o výmere 24 m2, okres Pezinok,

obec Pezinok, katastrálne územie Pezinok, evidovaný na liste vlastníctva č. XXXX vedeného Okresným
úradom Pezinok, katastrálny odbor) na zabezpečenie pohľadávok v celkovej výške 160.750,- eur. V čl.
VII zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že záložné právo sa stane vykonateľným a záložný veriteľ môže
začať s jeho výkonom, ak záložca nesplní ktorúkoľvek časť zabezpečenej pohľadávky riadne a včas,
najskôr však 01.09.2018. Po oznámení začatia výkonu záložného práva záložcovi je záložný veriteľ

oprávnený na účet záložcu:
a) záloh predať podľa § 151j a nasl. OZ sám priamo alebo na verejnej dražbe, prostredníctvom
spoločnosti, ktorej predmetom podnikania je predaj nehnuteľností alebo jeho sprostredkovanie či
obstaranie alebo iným vhodným spôsobom,
b) pristúpiť k vykonaniu exekúcie predajom zálohu súdnym exekútorom

c) uspokojiť sa zo zálohu iným spôsobom podľa predpisov, ktoré budú platné v dobe vzniku podmienok
na výkon záložného práva. Záložca sa v bode 3 čl. VII zaviazal uznať spôsoby výkonu záložného práva
podľa zmluvy, zaviazal sa strpieť výkon záložného práva, pričom podpisom zmluvy dal záväzný súhlas
navýkonzáložnéhoprávaspôsobom,ktorýurčízáložnýveriteľakodohodnutýspôsobvýkonuzáložného
práva, ktorý je v súlade so zásadami poctivého obchodného styku. Záložný veriteľ sa v bode 5 čl. VII

zmluvy zaviazal, že pri výkone záložného práva musí zabezpečiť ocenenie predmetu predaja znaleckým
posudkom na náklady záložcu a je oprávnený stanoviť alebo dohodnúť podmienky splatnosti a menu
kúpnej ceny za záloh alebo jeho časť, ako aj miesto a čas predaja podľa vlastného uváženia. V bode
11 čl. VII zmluvy sa záložný veriteľ zaviazal najneskôr do 30 dní po ukončení predaja zálohu alebo
jeho časti poskytnúť záložcovi písomnú správu, ktorá bude obsahovať jednotlivé kroky procesu predaja,

údaje o výnose z predaja, údaje o nákladoch, ktoré vznikli v súvislosti s uplatňovaním záložného práva
a rozdelenie výnosu z predaja. Podľa bodu 3 čl. X zmluvy akékoľvek dokumenty a písomnosti podľa
zmluvy sa budú doručovať na adresy zmluvných strán uvedené v záhlaví zmluvy (korešpondenčná
adresa záložcu: B. T. XXXX/XX, U.), pokiaľ nebude oznámená iná adresa na doručovanie.16. Znalec I.. I. I. stanovil v znaleckom posudku č. 65/2010 všeobecnú hodnotu rodinného domu

s.č. XXXX v Pezinku, P. XX na sumu 142.620,77 eur (pôvodný stav) a na sumu 601.419,96 eur (po
rekonštrukcii).

17. Znalec I.. D. W. stanovil v znaleckom posudku č. 22/2021 všeobecnú hodnotu bytu č. X, X.U.. F. XX
v rodinnom dome s.č. XXXX na parc. č. XXXX/X k.ú. Pezinok, vrátane podielu priestoru na spoločných

častiach a spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve na sumu 302.000,- eur.

18. Z e-mailovej správy žalobcu zo dňa 10.02.2021 adresovanej Q. Š. súd zistil, že žalobca sa snažil
o zabezpečenie prístupu do nehnuteľnosti za účelom vypracovania znaleckého posudku na ocenenie
nehnuteľnosti, v opačnom prípade sa podľa neho jednalo o marenie výkonu záložného práva.

19. Z e-mailovej správy žalobcu zo dňa 26.02.2021 adresovanej D. P. súd zistil, že žalobca adresátovi
oznámil, že byt č. X sa podľa neho dá predať za 400 tis. eur, samozrejme je potrebné odstrániť právne
vady ako exekúcia, pozemok pod stavbou (zo zákona súd určí pre nového majiteľa), zmena výklopných
dverí a okien medzi bytom č. X a bytom č. X (3 ks), podružné merače vody a elektriny v stupačkách,
právo prechodu cez vstupný pozemok cca 4 m. Žalobca zároveň navrhol podať okamžité podanie na súd

o rozdelenie nehnuteľnosti, ktoré dáva bývalej manželke pocit, že s nimi ani on ani adresát nepohnú a
vysmieva sa neilen žalobcovi, ale aj záložnému právu. Ďalej uviedol, že z overených zdrojov od realitiek
by ich vraj prinútilo prenajatie niekomu „tmavšieho pigmentu“, čím by sa možno boli schopní dohodnúť
so záložným veriteľom a žalobcom na vyššej sume. Mal za to, že treba konať čo najrýchlejšie, lebo vraj
aj záložné právo má nejakú lehotu, aby mohli tento prípad urovnať pre spokojnosť aj pána Y., ktorý musel

znášať predlžovanie as naťahovanie času, ktorým bývalá manželka realizovala obštrukcie. Ich snaha
odháňať znalcov, demotivovať ich je už od novembra taká, že by to žalobca klasifikoval ako marenie
výkonu záložného práva.

20. Realitná kancelária Zee Real s.r.o. ocenila dňa 20.06.2022 byt č. X v bytovom dome súp. č. XXXX

v Pezinku sumou 589.349,30 eur.

21. Realitná kancelária CORALI Real s.r.o. ocenila dňa 13.04.2023 byt č. X v dome súp. č. XXXX v
Pezinku vrátane spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu o
veľkosti 22316/44542 sumou 476.575,78 eur.

22. Oznámením zo dňa 22.06.2021 oznámil žalovaný žalobcovi začatie výkonu záložného práva a to
priamym predajom. Žalobca zásielku prevzal dňa 16.08.2021. Zásielka bola žalobcovi adresovaná na
B.. T. XXXX/XX U., následne bola poštovým úradom doposlaná na P. XXX, F. E..

23. Dňa 20.10.2021 uzatvorili žalobca ako predávajúci, v mene ktorého konal žalovaný ako záložný
veriteľ a U. R. ako kupujúci kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bol prevod vlastníckeho práva k zálohu za
kúpnu cenu 96.000,- eur. Vklad vlastníckeho práva povolený dňom 07.02.2022.

24. Správou zo dňa 16.03.2022 oboznámil žalovaný žalobcu s výsledkom výkonu záložného práva

priamym predajom s dosiahnutým výťažkom vo výške 96.000,- eur. Zo zásielky podanej na poštovú
prepravu dňa 16.03.2022 súd zistil, že ju žalovaný adresoval žalobcovi na adresu P. XXXX/XX, U. a
vrátila sa odosielateľovi dňa 06.04.2022 s poznámkou zásielka neprevzatá v odbernej lehote.

25. Realitná kancelária Prom Real, s.r.o. ocenila dňa 04.03.2019 byt č. X v bytovom dome súp. č. XXXX

v Pezinku sumou 116.680,- eur.

26. Znalec I.. U. Š. stanovil v znaleckom posudku č. 5/2021 všeobecnú hodnotu spoluvlastníckeho
podielu o veľkosti 1 na byte č. X s príslušenstvom v rodinnom dome s.č. XXXX na parc. č. XXXX/X k.ú.
Pezinok na sumu 85.000,- eur.

27. Žalobou zo dňa 26.02.2021 sa žalobca I.. D. Y. domáha voči žalovanej J. R. (manželka F. R.) určenia
neúčinnosti právneho úkonu darovacej zmluvy.28. I.. B. U. z HALO reality zaslala dňa 31.05.2023 žalobcovi e-mailovú správu, v ktorej potvrdila,
že žalobca navštívil HALO reality za účelom predaja spoluvlastníckeho podielu bytu č. X v Pezinku,
P. XX. Pri osobnom stretnutí zistili, že žalobca mal na svojej časti v katastri nehnuteľností plombu z

dôvodu podaného návrhu na vklad vlastníckeho práva, o ktorom nevedel. Po zistení, že bola bez jeho
vedomia uzavretá kúpna zmluva, snažil sa konzultovať ako postupovať ďalej, ale v tomto štádiu už
nemali možnosť v prípade pomôcť. Predmetný dom sa nachádza neďaleko centra mesta Pezinok v
lokalite s dobrou občianskou vybavenosťou, teda v obľúbenej a vyhľadávanej lokalite. Rodinný dom je
na liste vlastníctva rozdelený na 2 bytové jednotky, pričom byt č.X skolaudovaný v r. 2009 má možnosť

rozdelenia na dve bytové jednotky s vlastným prístupom aj meraním elektriny, plynu a vody. Vzhľadom
k tomu, že nehnuteľnosť osobne nenavštívila, nemohla určiť trhovú hodnotu nehnuteľností celkovo ani
jednotlivo za dané bytové jednotky. Ale na základe znalostí trhu a preštudovaných znaleckých posudkov
sa skôr priklonila k posudku pána W..

29. Z e-mailovej správy zo dňa 13.11.2020 súd zistil, že L. T. (vtedajší právny zástupca Q. Š.) oznámil

D. P. (vtedajšiemu zástupcovi žalovaného), že p. Š.A. prehodnotila svoj návrh a navrhla sumu 81.000,-
eur za odkúpenie spoluvlastníckeho podielu. U.. T. zároveň uviedol, že navrhovanú sumu 81.000,- eur
považujú za férovú, keď p. P. navrhovaná suma bola 85.000,- eur a p. Š. navrhovaná suma bola 76.000,-
eur.

30. Dňa 19.07.2023 o 18:48 zaslal žalobca p. D. e-mailovú správu s otázkou, či pri obhliadke videla
problém v predajnom potenciály bytu pre svojich záujemcov alebo či si všimla niečo iné. T. D. z VIP
Reality zaslala dňa 19.07.2023 žalobcovi e-mailovou správou odpoveď, v ktorej zaslala žalobcovi spätné
vyjadrenie, v ktorom potvrdila, že byt mal predajný potenciál mal výbornú polohu. Bol úžasný. Bol by
sa určite predal za 220 až 240 tis. Ale vzhľadom na príšerné a arogantné správanie bývalej manželky

žalobcusinemohladovoliťsvojichklientovzobraťnaobhliadkutohtobytuvPezinku.P.D.sajejnormálne
bála. Toto ešte nezažila za celú svoju prax. Je to veľká škoda, mohli urobiť obchod. Ona normálne
zastrašuje ľudí. U. D. to bolo veľmi ľúto.

31. Žalobca I.. F. R. na pojednávaní uviedol, že jadro sporu spočíva v tom, že sa za 12 rokov od rozvodu

manželstva nemohol vyrovnať so svojou manželkou, čo bolo príčinou problémov v jeho firme. Mal za
to, že jeho bývalá manželka využila situáciu a taktiež žalovaný postupoval tak, aby bol záloh predaný
čo najrýchlejšie, avšak na úkor žalobcu a za nižšiu cenu. Došlo teda k výkonu záložného práva, avšak
kúpna cena nezodpovedala reálnej hodnote nehnuteľnosti. Tak ako preukázal listinnými dôkazmi, utrpel
škodu a to minimálne vo výške žalovanej sumy.

32. Na otázku právnej zástupkyne žalobcu na žalobcu F. R. za akým účelom došlo k postaveniu bytu a
ako je byt dispozične riešený žalobca uviedol, že byt bol vybudovaný ako samostatná bytová jednotka,
po tom, čo žalobcu bývalá manželka fyzicky napadla a to za účelom samostatného bývania žalobcu. Ako
samostatná bytová jednotka bol aj skolaudovaný. Byt má samostatné schodisko aj siete - elektriku, vodu,

kanalizáciu, plyn. Jedná sa o veľmi exkluzívnu nehnuteľnosť tvorenú zo 4 izieb s výhľadom na Bratislavu.
Žalobca má vedomosť, že v Pezinku sa takýto byt predáva za sumu cca 240.000 eur. Na otázku, či
je možné vyporiadanie spoluvlastníctva k bytu rozdelením žalobca uviedol, že celá nehnuteľnosť teda
rodinný dom pozostáva z bytu č. 1, ktorý patrí bývalej manželke a z bytu č. X, ktorý má žalobca s
exmanželkou v spoluvlastníctve. Byt č. X tvorí prístavba, nadstavba, garáž, suterén, sklad, bazénová

časť, samostatné schodisko a 4 izby. Podľa názoru žalobcu byt č. X je možné reálne rozdeliť na časť
B1, ktorú by tvorila bazénová časť, garáž, jedna miestnosť na druhom poschodí, sklad a technologické
miestnosti, pritom táto časť je riešená tak, že by ju vlastnila exmanželka, nakoľko z obývačky je vidieť do
bazéna. Druhú časť bytu B2 by tvorilo samostatné schodisko a 4 izbový byt. Na otázku aká komunikácia
prebiehala pred výkonom záložného práva s p. Y. D.. P. U.. P. žalobca uviedol, že s p. Y.G. J. U.. P.

komunikoval. Vo februári 2021 im žalobca doručil osobne aj elektronicky znalecké posudky. Žalovaný
žalobcovi odpovedal, že má robiť na predaji, to mu oznámil v správe zo dňa 14.5.2021. Žalobca
oslovil Haló reality, ktorej chcel nehnuteľnosť ako investičný byt predať. V tejto súvislosti sa až na
katastri dozvedel, že na liste vlastníctva je plomba. Začal zisťovať informácie. Žalovaný so žalobcom
nekomunikoval. Žalobca sa dozvedel, že záložné právo bolo vykonané priamym predajom a nie na

dobrovoľnej dražbe. Obsielka bola odoslaná až po uplynutí záväzných termínov, čo na žalobcu pôsobilo
dojmom, že predaj bol vykonaný za jeho chrbtom, čo sa mu javilo ako účelové konanie. Na otázku
prečo dával vypracovať znalecký posudok žalobca a nie žalovaný, žalobca uviedol, že niekoľkokrát
ho žalovaný poveroval zabezpečením znaleckého posudku. Jeden mu žalobca predložil pri uzatváranízmluvy o zriadení záložného práva. Bolo to v roku 2016 alebo 2017. Znaleckým posudkom znalca
Izakoviča bol byt ohodnotený na 460.000,- eur, následne vo februári 2021 žalobca žalovanému doručil
znalecký posudok I.. W., ktorý je známy nižšími cenami, byt ohodnotil na 302.000,- eur. Žalobca však

nevidel záujem druhej strany s ním pracovať. Na otázku, či žalobca vedel, že bol vypracovaný ďalší
znalecký posudok I.. Š., žalobca uviedol, že sa snažil byť transparentný, znalecké posudky protistrane
doručoval. O znaleckom posudku I.. Š.Í. sa dozvedel až keď prišiel na kataster a zistil existenciu kúpnej
zmluvy, v ktorej bolo uvedené č. znaleckého posudku. Syn ani bývalá manželka mu ho nechceli vydať.
Syn mu dokonca klamal, keď sa ho deň potom čo podpísal zmluvu na vec pýtal a to s cieľom aby vec

nemohol právne napadnúť. Znalecký posudok I.. Š. bol žalobcovi predložený až počas súdneho konania
v Galante. Na otázku, či sa žalobca snažil nájsť aj iných záujemcov o kúpu okrem Haló reality, žalobca
uviedol, že p. P. tým poveril mňa - hľadaním prípadných záujemcov. Žalobca však v roku 2019 mal ísť
na operáciu na trojitý bajpas a aj napriek tomu sa snažil nájsť záujemcov o nehnuteľnosť. Zo strany
bývalej manželky však boli vykonávané obštrukcie a to či už pri vypracovávaní znaleckého posudku
alebo obštrukcie konkrétne v prípade, keď chcel priviesť na obhliadku p. D., ktorá tam aj bola a bola

zdesená z pomerov v dome. Exmanželka sa snažila odohnať akýkoľvek iných záujemcov. Chcela byt
pre seba. Až pri Haló realitách mohla byť snaha žalobcu o predaj úspešná, avšak žalovaný žalobcu s
predajom predbehol. Na otázku, či sa snažil žalovaný nájsť iných záujemcov a či sa zúčastnil obhliadky
s p. D., žalobca uviedol, že žalovaný a p. P. sa nesnažili nikoho iného nájsť, rokovali len s bývalou
manželkou, nezaujímali sa ani o iné návrhy žalobcu ako právne vyriešiť situáciu. Nerealizoval predaj

dobrovoľnou dražbou, čím výnos z predaja znížil. Obhliadky s p. D. ani obhliadok so znalcami sa nikdy
p. Y. J. P.P. nezúčastnili, napriek tomu, že ich žalobca na účasť vyzýval a napriek tomu, že ich žalobca
o pomeroch v dome a obštrukciách zo strany exmanželky informoval. Na otázku, či p. Y. J. U.. P. so
žalobcom komunikovali po doručení oznámenia o začatí výkonu záložného práva, žalobca uviedol, že
bola takmer prerušená komunikácia. Žalobca do poslednej chvíle nevedel, či sa bude konať dobrovoľná

dražba. Na katastri sa dokonca žalobcu pýtali, či chce podať trestné oznámenie, čo samozrejme, keďže
sa jednalo o jeho syna a p. Y., nechcel. Chcel vec riešiť zmiernou cestou. Na otázku, či bolo žalobcovi
po doručení oznámenia o začatí výkonu záložného práva oznámené, za akú cenu má byť predaný
záloh priamym predajom, žalobca uviedol, že mu nebolo nič oznámené, mal pocit, že to má byť práveže
tajné. Až po právnych intervenciách sa žalobca dostal k posudku. Na otázku na akú adresu mala byť

doručená záverečná správa o výkone záložného práva, žalobca uviedol, že oznámenie o začatí výkonu
záložného práva mu bolo doručené na adresu vo F. Ú.. Na tú istú adresu mu mala prísť aj záverečná
správa o výkone záložného práva. Táto však neprišla. Či ju zasielali na adresu kde už 12 rokov nežije,
to žalobca nevedel. Na otázku, či p. P. žalobcovi niekedy ponúkal služby právneho zastúpenia, žalobca
uviedol, že áno, ponúkal. Išlo o právne služby súvisiace s vyporiadaním podielového spoluvlastníctva k

bytu (predmet zálohu). A tiež ohľadom bezdôvodného obohatenia žalobcovej manželky, keďže 12 rokov
užívala spoločnú nehnuteľnosť bez akejkoľvek odplaty. U.. P. mal zabezpečiť, aby žalobcu zastupovala
jeho kolegyňa p. B. (P. bol koncipientom p. advokátky B. - poznámka právnej zástupkyne žalovaného).
Na otázku, z akých dôvodov nedošlo k tomuto právnemu zastúpeniu, žalobca uviedol, že p. P. mu
povedal, že najhoršie je poskytovať právne služby niekomu, kto nemá financie. V tom období to tak

naozaj bolo, že žalobca financie nemal. Keď sa jeho finančná situácia zlepšila, zhruba po 2 mesiacoch,
žalobca p. P. oslovil, aby ho zastupoval, ale už to nešlo. Žalobca mal vedomosť, že pred predajom
spoluvlastníckeho podielu jeho synovi sa snažili P. P. Y. iným spôsobom uspokojiť Y. pohľadávku -
napadli darovaciu zmluvu uzavretú medzi žalobcom a jeho manželkou. Žalobca mal za to, že p. P. sa
pravdepodobne dohodol s právnym zástupcom žalobcovej exmanželky a preto bol vykonaný predaj

zálohu priamym predajom a nedošlo k dobrovoľnej dražbe. Na otázku, kedy došlo k podaniu žaloby voči
žalobcovej exmanželke a kedy sa o tom žalobca dozvedel, žalobca uviedol, že k podaniu žaloby došlo
vo februári 2021 a dozvedel sa o tom až v dobe, keď sa na katastri dozvedel o kúpnej zmluve, čo bolo v
októbri 2021. Na otázku, či žalobca vie, kým bol p. Y. zastúpený pri podaní tejto žaloby, žalobca uviedol,
že nevie, myslí, že p. doktorkou (ukazujúc na prítomnú T.. L. - poznámka súdu).

33. Na otázku právnej zástupkyne žalovaného na žalobcu F. R. ako prebiehali rokovania pred výkonom
záložného práva, žalobca uviedol, že rokovania boli len raz a to v kancelárii na Č. E., trvali hodinu a
pol, boli aj s T.. T.. Nedošlo sa k žiadnemu výsledku. Bol tam U. R., Q. Š. J. J. P.D. J. T., presne si
nepamätal. Na výzvu, aby sa vyjadril k poskytnutiu pôžičiek od p. Y. napr. či ich vymáhal hneď potom,

čo nadobudli splatnosť žalobca uviedol, že p. Y. má u žalobcu úctu, bol priateľský. Nemohol povedať,
že by mu nevyšiel v ústrety. Je pravdou, že pohľadávka obsahovala aj platby v hotovosti, ktoré však
nikdy neprebehli. Žalobcu mrzelo, že bývalá manželka ho dostala do takej situácie. Ale ako žalobca
musel platiť svoje záväzky, tak by mal aj on byť teraz zodpovedný za svoje správanie. Na otázku, čipovažoval 5 mesiacov, ktoré mu poskytol p. Y. na hľadanie prípadných záujemcov za dostatočný časový
priestor žalobca uviedol, že z hľadiska toho času to nebol dostatočný časový priestor, pretože mal za
to, že predaj prebehne dobrovoľnou dražbou a nebolo vecou žalobcu zháňať ľudí do dražby. Nemohol

predsa robiť dražobníka. Mohol sa len snažiť hľadať prípadných záujemcov. Haló reality oslovil v októbri
2021. Všetko protistrane písal, oni nereagovali. Na otázku, či nemohlo byť dôvodom, že za 5 mesiacov
žiadneho záujemcu nenašiel práve skutočnosť, že sa jednalo o spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti
žalobca uviedol, že v žiadnom prípade. Nehnuteľnosť je jednoducho rozdeliteľná na časť, ktorá obsahuje
4-izbový byt. Žalovaný však nemal záujem sa stretnúť, či už so záujemkyňou p. D. alebo s Haló reality. O

všetkýchnávrhochmužalobcapísal.Žalovanýnereagoval,podľažalobcutobolotým,žedošlokpodaniu
voči žalobcovej manželke a následne sa s exmanželkou dohodol a uspokojil sa s rýchlym riešením za
menej peňazí. Na otázku, či vie konkretizovať o akých záujemcov sa jednalo, keď v predchádzajúcej
odpovedi žalobca uviedol, že síce nebolo jeho úlohou hľadať záujemcov, ale aj keď nejakých žalobca
našiel, p. Y. sa s nimi odmietal stretnúť žalobca uviedol, že 22.6.2021 bol v dome s p. D., záujemkyňou a
potom kontaktoval Haló reality. Na otázku, či bol majetok ktorý bol predmetom záložného práva poistený

žalobca uviedol, že podľa toho, čo sa dozvedel od detí alebo od exmanželky nehnuteľnosť bola poistená,
žalobca osobne poistné neplatil, platil daň z nehnuteľností. K stavu nehnuteľnosti uviedol, že dom bol
postavený z najkvalitnejších materiálov. Žalobca doň investoval 300.000,- eur. Závady považuje za
zanedbateľné. Prvá závada v kúpeľni, jedná sa len o prasknutý ventil, ktorý sa dá jednoducho vymeniť.
Druhá závada je v kuchyni, jedná sa o upchatý odpad. Podozrivé žalobcovi bolo, že za 12 rokov zrovna

pri obhliadke so znalcom došlo k vytekaniu. Ďalej namietali nedostatočné zateplenie na streche, čo
žalobca nepovažoval za závadu. Zateplenie bolo dostatočné. Zatekanie na streche bolo spôsobené
satelitom, ktorý si tam dal namontovať syn. Na otázku, či bol na obhliadke iný záujemca okrem p. D.
žalobca uviedol, že bolo mimoriadne ťažké tam niekoho dostať. Žalobca bol presvedčený, že byt ktorý
je na treťom poschodí, ktorý je síce bez pozemku má adekvátnu cenu ako byty v Pezinku. Okrem D.

zo záujemcov nebol na ohliadke nikto. Na otázku, či mal žalobca vedomosť o tom, že syn ide uzatvárať
kúpnu zmluvu s p. Y.Ľ. žalobca uviedol, že nemal o tom vedomosť. Ani nevedel, že by sa to dalo priamym
predajom. O kúpnej zmluve syna s p. Y. sa dozvedel až z katastra.

34. Svedok D. P. na pojednávaní uviedol, že žalovaný je rodinný príslušník svedkovho bývalého

vedúceho a ten za nimi prišiel s tým, že má nejaké nezaplatené pohľadávky od žalobcu a že nech
mu s tým pomôžu. Následne pristúpili k tomu, že žalovanému radili, ako postupovať ďalej. Obrátil sa
na nich, lebo mali v kancelárii aj tím advokátov. Pripravili zmluvu o zriadení záložného práva, ktoré
mali zabezpečovať tie pohľadávky žalovaného. Toto bol prvý krok, ktorý museli urobiť preto, aby tým
pohľadávkam dali nejakú právnu istotu. Bolo tam vtedy veľa komunikácie. Bavili sa o tom, že čo bude

predmetom záložného práva. Žalobca sa nebránil tej alternatíve, že záložné právo bude zriadené, ale
v zásade, ak si svedok dobre pamätal, toto bol jediný majetok, ktorý mal žalobca vo vlastníctve a
nebol založený nejakým iným zabezpečeným veriteľom, čiže by sa dostali do prvého poradia, čo bolo
vyhovujúce samozrejme pre žalovaného. Čiže pripravili tú zmluvu o zriadení záložného práva. Boli tam
nejaké špeciálne požiadavky p. R., ktoré akceptovali a to bol nejaký odklad možného výkonu záložného

práva. Svedok myslel, že to bolo na rok a tak ďalej. Následne to nechali ako keby tak. Že neriešili, mali
to nejakým spôsobom zabezpečené, ale prišlo k tomu, že bolo treba to záložné právo niečo s tým urobiť.
Niečo s tými pohľadávkami samozrejme urobiť. Na to mali niekoľko stretnutí, ktorých učastní boli oni,
teda strana žalovaného a s p. R. takto osobitne v takomto zoskupení a bolo mnoho stretnutí kde boli aj
rodinní príslušníci p. R.. Aj jeho exmanželka, ktorá je ďalším spoluvlastníkom na tých nehnuteľnostiach,

ktoré tvorili záloh záložného práva a snažili sa situáciu riešiť. Žalobca počas toho odkedy zriadili záložné
právo, nezaplatil p. Y. nič. Dobrovoľne tam k žiadnej úhrade neprišlo, čiže nemali v zásade inú možnosť
ako pristúpiť k výkonu. Ešte pred výkonom sa uskutočnilo niekoľko stretnutí, buď to bolo osobitne s
pánom R. alebo to bolo aj za účasti ďalších spoluvlastníkov. Toto trvalo niekoľko mesiacov až roky a
neviedlo to nikdy k ničomu len k odkladom, odkladom a stále mali na niečo čakať, čo ale neprišlo. Až

sa nakoniec rozhodli, že do výkonu záložného práva idú. Tam boli veľké debaty o tom, že ako, akým
spôsobom záložné právo bude vykonané, pričom po úvahe prišli k tomu, že najlepšie a najvhodnejšie
bude záloh predať niekomu z rodiny pre koho to bude mať výzvam, keďže predmet zálohu je veľmi
špecifický v tom, že ide o polovicu, čiže jednu polovicu bytu v rámci rodinného domu, ktorý ale nie je ani
tak samostatným bytom, nie je to bytová jednotka. Nie je to rodinný dom, ktorý je rozdelený na reálne

bytové jednotky. Je to pomyselná polovica niečoho v rámci domu. Tak sa rozhodli, že bude najlepšie
rokovať s ostatnými spoluvlastníkmi, aby oni nadobudli tú jednu polovicu. Rokovania s nimi boli tak
isto veľmi zdĺhavé, že to trvalo tak isto niekoľko mesiacov. Tam sa dostávali od pôvodných nejakých
navrhovaných súm zo strany rodinných príslušníkov p. R. od možno nejakých 70.000,- eur, po zváženíaj jednotlivých znaleckých posudkov, ktoré tam boli predkladané až na sumu 96.000,- eur. Táto suma
bola akceptovaná a akceptovateľná aj s ohľadom na to, že uskutočnili aj osobnú obhliadku zálohu s
p. Y., kde ich veľmi nemilo prekvapil technický stav domu ako takého. Čo im najviac utkvelo v pamäti

bola zatekajúca voda v elektroinštalácii. Keď niekto na hornom poschodí buď spláchol, alebo pustil
vodu z umývadla, nevedel, že čo bol ten spúšťač, ale dole v pivnici tiekla voda v elektroinštaláciách
a nadobudli ten dojem, že p. R. ako záložca sa nestaral o záloh a nechceli o záloh prísť, že by stala
nejaká škoda na tom a zostali by im oči pre plač. Takže sa rozhodli, že do výkonu pôjdu. Po vyrokovaní
sumy 96.000,- eur, robili oznámenie pre p. R. o výkone záložného práva, na čo tiež komunikovali potom.

Primárna otázka žalobcu bola, že čo to má znamenať. Tak mu svedok vysvetlil, že čo to má znamenať,
že ide o výkon záložného práva. Žalobca to uvítal a došlo ešte potom k ďalšej komunikácii so žalobcom,
že príde on s niekým, kto by to kúpil, že či môže tam chodiť na obhliadky a tak. Boli tomu otvorení,
že samozrejme. Prešli zasa nejaké mesiace. Zase sa nič nestalo z tejto strany. Takže došlo k výkonu
záložného práva formou priameho predaja, pričom nadobúdateľom bol syn p. R., U.. U. R. a takýmto
spôsobom vykonali záložné právo, ponížili pohľadávku. Druhá alternatíva výkonu záložného práva bola

samozrejme dražba, ale ako svedok už povedal, z povahy veci, zálohu, im to prišlo ako maximálne
neefektívne a nehospodárne, pretože by sa tam muselo uskutočniť xy kôl, aby sa dostali na sumu, kedy
by to bolo zaujímavé pre niekoho koho môže nazvať teraz treťou osobou. Čo by znamenalo vynaloženie
enormne nákladov na dražobnú spoločnosť, notára, zákony, inzercie a tak ďalej. Ale by si navyšovali
pohľadávku o tieto náklady a nedospeli by asi nikdy k takémuto uspokojeniu. A toto vie svedok zhodnotiť

asi dosť dobre. Robí niekoľko rokov správcu konkurznej podstaty, čiže týmto sa živí, majú v tomto
skúsenosť a preto ich aj p. Y. oslovil, aby mu v tomto poradili.

35. Na otázky právnej zástupkyne žalovaného na svedka D. P. ako by popísal rokovania pred
uzatvorením zmluvy, ako často sa stretali, kto bol účastní na rokovaniach, svedok uviedol, že niekoľko

rokovaní bolo absolvovaných tak, že bola prítomná strana záložného veriteľa a záložný dlžník, resp.
záložca, kde povaha stretnutí bola o tom že, ... nie že by nebola zo strany p. R. nejaká snaha, vyvinutá
nebola, bola nejakým spôsobom komunikovaná ale vyvinutá nebola. Takže tie stretnutia mali tú povahu,
že vždy s niečím prišiel, ale nikdy sa to nestalo s čím prišiel. Na druhej strane potom mali stretnutia,
kde boli účastní aj p. Š., čiže exmanželka p. R. a jeho synovia, kde debata mala vždy povahu tú, že p.

R. sa ich snažil vždy presvedčiť, aby zaplatili čo najviac za polovicu toho bytu. Aby mu bol čo najviac
ponížený dlh. Tie stretnutia sa potom vyvíjali, no niekedy to nebolo úplne príjemné, samozrejme keď
sa niečo takéto rozoberá v rámci rodiny, tak to nebolo nikdy alebo vždy úplne príjemné a v zásade ale
nadobúdateľ zálohu p. R. je z toho portfólia rodiny jediný kto si mohol niečo takéto dovoliť zafinancovať,
kúpu zálohu a tam potom bola debata o tom, že aj my aj p. R. komunikoval to, že nech za to zaplatí čo

najviac. Preto boli potom aj predkladané znalecké posudky, ktoré vzali do úvahy a kde ťahali tú sumu
čo najviac, ale p. R. ml., nadobúdateľ zálohu, jasne deklaroval, že jemu ide o nadobudnutie zálohu, aby
vyriešilú rodinnú situáciu, aby kúpil za adekvátny peniaz nazvime ten tovar alebo ten záloh za adekvátny
peniaz, ale p. R. st. tlačil do toho, aby zaplatil čo najviac, ale on povedal, že nie, že on nebude platiť
jeho dlhy, ale kúpi za relevantný peniaz, relevantnú vec. Na otázku, či boli zo strany žalobcu, pozývaný

na obhliadky nehnuteľnosti, prípadne stretnutia so znalcami, svedok uviedol, že pozývaný bol. Bol tam
taký problém, že žalobca svedka kontaktoval viackrát v domnení, že má usmerniť p. Š. a synov, že aby
nemarili obhliadky znalcov. Komunikoval tieto výhrady p. R. ďalej, ale tam sa stretol s tým, že k žiadnemu
ovplyvňovaniualebonejakémumareniunedochádza.Nikdynebolúčastnýtoho,neboltamsoznalcomp.
R. alebo so záujemcom p. R.. Ak má svedok dobrú informáciu, tak zo strany žalobcu, z jeho aktivity vzišla

iba jedna obhliadka nejakého potencionálneho záujemcu, tretej osoby. Ale nedopadlo to úspešne, ani
nebola predložená žiadna ponuka. Čiže nedošlo tam k vygenerovaniu žiadnej sumy. A jedinej obhliadky,
ktorej sa svedok zúčastnil na zálohu, bolo s p. Y., keď si chceli pozrieť, že v akom stave záloh je. Na
otázku, či zosúladili úmyselne postup s právnym zástupcom exmanželky, aby bol výkon záložného práva
riešený priamym predajom a nie dražbou, svedok uviedol, že nie, určite nie. Ako povedal predtým, pri

dražbe by došlo k navýšeniu nákladov. Tým pádom o poníženie výťažku. Na otázku, či svedok mal
informácie ešte o iných záujemcoch, svedok uviedol, že iba o tom jednom, ktorého spomenul, z ktorého
ale nevzišla žiadna ponuka. Na otázku ohľadom doručovania správy o výkone záložného práva, prečo
bola doručovaná na adresu trvalého pobytu žalobcu, svedok uviedol, že bola doručovaná na adresu
trvalého pobytu žalobcu z dôvodu, že mali informáciu a vedomosť o tom, že v rámci procesu, ktorý trval

niekoľko mesiacov až rokov, tú nehnuteľnosť, na ktorej mal nahlásenú korešpondenčnú adresu, predal,
zdržiaval sa niekde inde a jediná relevantná adresa bola adresa jeho trvalého pobytu kam mu doručovali
správu o výkone záložného práva.36. Na otázky právnej zástupkyne žalobcu na svedka D. P. kedy začali rokovania o cene s p. Š., resp. jej
právnym zástupcom p. T. svedok uviedol, že to nevie povedať úplne presne, ale to bolo už od momentu,
kedy podpísali zmluvu o zriadení záložného práva. Tak v nasledujúcich obdobiach, ani to si svedok

nepamätal, kedy úplne presne bola podpísaná a zavkladovaná, lebo vedel, že to bolo dvojkrokovo
zavkladované, že im to ešte aj vrátili, ale v zásade to bolo strašne dlhé obdobie, nevedel povedať,
úplne presný začiatok, ale boli to roky, kedy mali túto debatu. Na otázku v emailovej komunikácii zo
septembra 2020 bola ponúknutá zo strany p. Š. suma 76.000,- eur a protiponuka svedka bola 85.000,-
eur, na základe čoho svedok určil túto sumu, keď nemal k dispozícii ešte žiadne znalecké posudky,

svedok uviedol, že možno je to skôr otázka na p. Y.. Všetky tieto číselné údaje a tieto záväzné stanoviská
vychádzali aj z jeho rozhodnutia. Na otázku, či žalovaný alebo svedok zabezpečili znalecký posudok na
cenu zálohu, svedok uviedol, že znalecké posudky im v rámci jednania a rokovania o výkone záložného
práva resp. o riešení situácie boli predložené tak zo strany p. R., ako aj zo strany p. R. ml., tým
pádom nepovažovali za potrebné vyhotovovať ešte ďalší posudok, zase na náklady žalobcu, čo by zase
zvyšovalo pohľadávku záložného veriteľa p. Y.. Zabezpečili si znalecké posudky tým, že ich zaopatrili aj

od pána R. st., aj od p. R. ml. Svedok si nepamätal, kedy mu bol predložený znalecký posudok I.. W.. Na
otázku na základe čoho určili kúpnu cenu vo výške 96.000,- eur, keď mali dva znalecké posudky od p. W.
na sumu 302.000,- eur a od p. Š. na sumu 85.000,- eur svedok uviedol, že tie posudky sú úplne rovnaké,
výrazným spôsobom sa menili len koeficientom polohovej diferenciácie. Zistili, že je to koeficient, ktorý
si znalec určuje podľa metodiky, ktorá je z roku 2007, nie je nejakým spôsobom záväzná, je to len nejaké

odporúčanie. A po komunikácii aj s ich znalcami, ktorých využívajú pri konkurzných veciach sa svedok
dopátral k informácii, že je to na úvahe znalca, aký koeficient si tam dá. Stále boli konfrontovaní jedna či
druhá strana aj reálnou ponukou, ktorá bola na trhu, lebo jedna vec je to, že niečo má nejakú všeobecnú
hodnotu stanovenú znaleckým posudkom a druhá vec je, akú to má reálne trhovú hodnotu a boli si istí,
v tom čase, že robia to najlepšie, aj po fyzickej obhliadke nehnuteľnosti, keď si vyrokovali sumu 96.000,-

eur. Čiže to nebolo, že si chytili len tie posudky, ale zvážili naozaj všetky možné dostupné informácie
a aj fyzickú obhliadku. Na otázku, či ponúknutie sumy 85.000,- eur na jeseň 2020 značne ovplyvnilo
ďalšie rokovania o kúpnej cene s p. Š. svedok uviedol, že ak áno, tak ako je možné, že išli ešte vyššie.
Na otázku či by nemohli ísť ešte vyššie, kebyže na začiatku neponúknu sumu 85.000,- eur, že boli
týmto obmedzený svedok uviedol, že bola zvolená taká taktika, tak tou taktikou išli. A opäť zopakuje,

možno že je to otázka na p. Y. v tomto prípade. Na otázku prečo sa priklonili k posudku p. Š. defacto,
keď v zmysle katastra je nehnuteľnosť skolaudovaná ako byt a nie ako rodinný dom (keď podstatný
rozdiel pri znaleckých posudkoch je, že posudok p. W. oceňuje nehnuteľnosť ako byt a posudok p. Š.
oceňuje nehnuteľnosť ako rodinný dom) svedok uviedol, že na základe fyzickej obhliadky. Svedok nemá
vzdelanie v odbore stavebníctvo, ale má oči a keď prišiel do toho rodinného domu, ktorý nie je rozdelený

na bytové jednotky, tak usúdil, že je to bližšie k rodinnému domu ako k bytovému domu a paneláku, ku
ktorému to viac prirovnáva ten druhý znalecký posudok, kde presne používa koeficienty toho, ako sú
ohodnocované byty v bytových domoch, ale že v panelákoch na sídliskách. Tu ide o rodinný dom bez
akéhokoľvek podielu na pozemku, ide o rodinný dom, ktorý nie je rozdelený na bytové jednotky. Je to
rozdelené len papierovo na liste vlastníctva, vôbec nie fyzicky a z pohľadu tretej osoby to nebolo možné

ani predávať ako jednu polovicu bytu. Pretože kohokoľvek by tam priniesli, že nech sa vám páči, poďte
si kúpiť polovicu bytu tak by sa spýtal, že kde je ten byt. Ten byt tam nebol. To je proste spoločný rodinný
dom, takže z tohto dôvodu nám bolo bližšie z logiky veci sa prikloniť k tomu posudku. A to napriek tomu,
žetoboloskolaudovanéakobytstavebnýmúradom,ktorýjeverejnýorgán.Svedoksinepamätalpresne,
či zaslali posudok p. Š. žalobcovi. Ale určite o ňom komunikovali. Na sto percent o ňom komunikovali.

Na otázku, či svedok alebo p. Y. skúšali reálne nájsť nejakého inému záujemcu, či vykonávali nejakú
konkrétnu činnosť v tejto veci, svedok uviedol, že otázku na p. Y. nechá na p. Y.. Svedok už zhodnotil
možnosť predaja nehnuteľnosti v predchádzajúcich odpovediach. Bolo to neúčelné, nemalo to zmysel.
Pokúšal sa o to aj p. R., neprinieslo to absolútne žiadny výsledok. P. Y. sa určite o to nejakým spôsobom
zaujímal a pýtal sa na to. Keďže išlo primárne o jeho pohľadávku. Svedok mu v tomto prípade odporúčal,

abyvýkonzáložnéhoprávauskutočnilpriamympredajommladšiemup.R.,čomuzabezpečí,vzásadeje
tojedinýrelevantnýsubjekt,ktorýmádôvodzakúpiťsiniečotakéanedalosatoporovnaťsožiadnouinou
ponukou na trhu. Také niečo neexistuje, také niečo sa nepredáva. Takže svedok nevykonával žiadnu inú
konkrétnu činnosť. Na otázku prečo pri zasielaní záverečnej správy, ktorú posielali na adresu trvalého
bydliska kvôli tomu, že p. R. sa už nezdržiaval na korešpondenčnej adrese, ale oznámenie o začatí

výkonu záložného práva posielali na korešpondenčnú adresu, nepostupovali v súlade so zmluvou a v
súlade s pôvodným postupom, svedok uviedol, že nespomína si na to úplne presne. Tak ako to povedal,
mali vedomosť, že on tam už nefunguje, na tej adrese, predal tú nehnuteľnosť, čo bolo dohľadateľné
reálne z verejných registrov a vedeli, že je niekde úplne inde a prišla im najrelevantnejšia jeho adresatrvalého pobytu. Na otázku, prečo ale potom oznámenie o začatí výkonu záložného práva posielali na
korešpondenčnú adresu, svedok uviedol, že pre istotu, chceli si byť istí. Na otázku či oznámenie iba na
korešpondenčnú adresu posielali, svedok uviedol, že nie, aj na adresu trvalého pobytu. Na otázku tak

prečo potom aj záverečnú správu neposielali na obe adresy svedok uviedol, že oznámenie o výkone
záložného práva má trošku iný charakter ako nejaká záverečná správa, tak preto v zmysle tej absolútnej
právnej istoty to poslali všade. V prípade správy, ktorú komunikovali, tak tú poslali tam z dôvodov ako už
uviedol. Na otázku, či svedok komunikoval, zasielal nejaké informácie po doručení oznámenia o začatí
výkonu záložného práva p. R. ohľadom ceny za akú sa má predať záloh svedok uviedol, že telefonovali

niekoľkokrát spolu s p. R., komunikovali tieto veci a zase sa svedok opakuje, sám žalobca uvítal tento
krok, pretože uvítal, že sa konečne niečo stane, že sa niečo bude diať. On to zároveň akože prezentoval
ako impulz pre neho, že ide aj on vyvíjať nejakú aktivitu a komunikovali toto. Na otázku či aj cenu mu
povedali, že sa ide predať záloh za 96.000,- eur, svedok uviedol, že myslí, že to komunikovali telefonicky,
niekoľkokrát telefonovali spolu, XY krát spolu telefonovali, pardon, veľa krát.

37.SvedokU.R.napojednávaníuviedol,žesp.Y.nemábližšívzťah,stretlisaosobnedvakrátapredmet
konania je dom, v ktorom svedok býva. Nebýva v byte č. X, ale v tom istom dome, kde je byt č. X. Vo
vzťahu k tomu je kupca tejto nehnuteľnosti a k cene došli po zdĺhavých rokovaniach, niekoľko rokov to
bolo, so stranou p. Y. aj s otcom, sa snažili dohodnúť, ale sa im nepodarilo nájsť žiadny prienik nejakej
predstavy o tom, že aká je to hodnota a pri rokovaniach sa najmä riadili znaleckými posudkami, avšak

svedok nachádzal značné nezrovnalosti v znaleckých posudkoch, ktoré vypracovala strana žalobcu
a najmä kvôli koeficientu polohovej diferenciácie, lebo vo viacerých tých posudkoch, ktoré sa robili
tak technická hodnota nehnuteľnosti bola rovnaká ale tým, že sa nehnuteľnosť hodnotila v posudkoch
žalobcu ako byt v bytovom dome, často tam boli pri tej sekcii, kde sa vyhodnocovala trhová hodnota,
tam bolo spomenuté, že to je na sídlisku a veci, ktoré neboli relevantné pre rodinný dom. Taktiež toto

robilo veľký rozdiel, pretože pre rodinné domy je bežný ten koeficient polohovej diferenciácie, kdeš to
pre byty na sídliskách býva 1,0. V bytovke majú byty možno nejakých 60 m2, ktoré sa dajú dobre využiť,
a to svedok ako kupca jasne videl, že v tom dome väčšina m2 z ktorých pozostáva byt č. 2 boli nie
v tom hornom byte na najvyššom poschodí, ktorý bol ledva samostatne využiteľný. Boli tam mnohé
právne problémy, merače, absencia súkromia, technické závady a tak ďalej. Ale najmä väčšina tých m2

bola v podstate v bazéne, nejakých pivničných priestoroch, garáži a na schodiskách najmä. A toto mu
prišlo absolútne neporovnateľné s bytom na sídlisku takže preto ten koeficient polohovej diferenciácie
nedával zmysel. Svedok aj spolu s mamou si dali vypracovať viaceré znalecké posudky. Väčšina znalcov
pri snahe posúdiť to zlyhala a citovali to, že boli zle zapísané tie m2 na liste vlastníctva. Že to je zle
rozdelené, že nemôže ten byt byť takto rozdelený. Bežne sa to delí buď väčšinou horizontálne alebo

vertikálne. Toto sú v podstate porozhadzované m2 po celom rodinnom dome. Takže to nebolo vôbec
porovnateľné s nejakým samostatne užívateľným bytom, takže svedok sa prikláňal k tomu, že by ten
koeficient polohovej diferenciácie mal byť nižší, čo potvrdili znalci, ktorých oslovil. Jednak pán J., ktorý
nakoniec nedokončil posudok, kvôli tomu že tam lietali m2 voči skutočnému stavu a voči listu vlastníctva,
ale použil ten priemerný koeficient polohovej diferenciácie 0,6 a potom p. Š., ktorý vypracoval druhý

znalecký posudok, pod ktorý sa už reálne bol ochotný podpísať s tým, že to hodnotil ako dom taktiež
použil 0,6. Na rozdiel od posudkov z otcovej strany a toto bola v podstate hlavná vec, o ktorej sa svedok
rozprával aj s p. P.D. J. U.. Y., že teda tie posudky z otcovej strany boli absolútne nerealistické. Tiež
robili aj analýzu trhu a áno za byt v bytovom dome na sídlisku bolo možné pýtať nejakú hodnotu m2 ak
by oddelili ešte technické nedostatky, právnu situáciu a tak ďalej, ale keď reálne pozerali rodinné domy

tak tá cena za m2 bola omnoho nižšia. A naozaj ako to, že bazén je vedený na liste vlastníctva ako
obývateľná plocha, tak úprimne bolo veľmi ťažké predstaviť si, že by tam niekto spal na tom bazéne.
Takže nedal sa v podstate ani prenajať. Ten bazén je v postate čisto iba pasívum, ktoré im spôsobovalo
iba náklady na údržbu. Jediná ako keby prenajateľná časť bol horný byt a ten tvoril menej než polovicu
m2. Takže z toho dôvodu svedok s matkou nesúhlasili s pôvodnou predstavou p. R. že aká bude cena

nehnuteľnosti, pôvodne svedok si osobne myslel, že asi sa nedohodnú na ničom, že vec skončí niekde
na dražbe a tak ďalej. Ale ako to ďalej prebiehalo, ako zisťovali, že aj otec mal problém nájsť znalca,
ktorý by bol ochotný podpísať sa pod ten znalecký posudok a ako zisťovali, že nikto o to nemá záujem,
pretože je to polovičný podiel v nejakom zle rozdelenom byte v rodinnom dome bez vzťahu k pozemku,
boli tam právne problémy, boli tam značné technické závady, tak videl, že je to v podstate nepredajné na

dražbe a začal veriť tomu, že sa môžu dohodnúť so stranou p. Y. na nejakej cene, ktorá pre svedka ako
kupcu bola vôbec zaujímavá. Nakoniec sa dohodli na sume, ktorá bola ešte v podstate vyššia než bola
trhová hodnota. Svedok bol ochotný uznať, že ceny nehnuteľností v dobe, kedy to kúpil, boli takmer našpičke, teraz idú dole, ale vtedy boli na tej špičke. Takže považoval tú cenu za viac než primeranú ako
k tomu domu, že to bola iba polovica polovice domu a bolo to v praxi podľa svedka nepredateľné.

38. Na otázky právnej zástupkyne žalovaného na svedka U. R. ako by popísal rokovania pred
uzatvorením zmluvy, kto bol účastní na týchto rokovaniach a čo bolo predmetom, svedok uviedol, že
mali niekoľko rokovaní v priebehu rokov. Na niektorých bol prítomný otec. Neskôr tam už nebol prítomný,
pretože svedok sa s ním skúšal niekoľkokrát dohodnúť. Mali hodinové telefonáty. Niekedy výmena
mailovej komunikácie a svedok vedel, že nemajú šancu nájsť nejaký prienik predstavy o cene. Tak

postupne sa svedok začal baviť so stranou p. Y., akože svedok ako potencionálny kupca a keďže p. Y.
bol záložný veriteľ tak bola jeho zodpovednosť nájsť si kupcu. A tie rokovania prebiehali niektoré osobne
a niektoré mali cez zoom, kedy tiež dlho diskutovali o tom, že ktoré posudky aké majú nedostatky, prečo
svedok veril, že trhová cena je nižšia, aká je situácia na trhu, aké sú tam problémy právne a technické.
P. Y., čo je asi pomerne vzácne, tak ako veriteľ bol reálne na obhliadke nehnuteľnosti a svedok myslel,
že po tej obhliadke sám zhodnotil, že treba ísť s cenou nižšie. Už sa dohadovali niekde okolo, že svedok

ako kupca navrhoval 71.000,- eur. Pán Y. navrhoval 85 alebo 90.000,- eur, svedok si nebol istý. Potom sa
otcovi konečne podarilo získať nejaký znalecký posudok aktuálny od p. W., s ktorým svedok nesúhlasil.
Ale tento posudok spôsobil, že tá dohoda zase zanikla medzi nimi alebo teda nejaký pokus o dohodu, že
zase sa veľmi rozišli v predstave o cene. Tak nakoniec svedok napriek tomu, že veril, že cena vo výške
85.000,- eur už bola primeraná, tak bol ochotný ísť vyššie len kvôli tomu, aby to už celé uzavreli. A keďže

svedok vedel, že ak by to išlo na nejakú dražbu, tak či tak asi bude svedok jediný záujemca, ale nechcel
to riziko podstúpiť. Tak sa radšej dohodol na cene, ktorá podľa neho bola vyššia. Na otázku aká bola
jeho motivácia odkúpiť spoluvlastnícky podiel svedok uviedol, že vedel, že na tom asi prerobí, nebola to
teda finančná motivácia, bolo to čiste to, aby mali túto situáciu vyriešenú, aby mohli dom začať užívať.
Pretože s tým, že tam vlastne mali iného spoluvlastníka, akože bolo by to fajn, keby to bol otec, ale bol to

nejakýzáložnýveriteľ,ktoréhovôbecnepoznali,nevedeli,čostýmbude,taknemohlidotohodomumôcť
investovať. Opravovali nejaké najzávažnejšie technické nedostatky a udržiavali dom, zabraňovali tomu,
aby klesal na hodnote, ale neinvestovali do opráv, ktoré bolo možné urobiť neskôr. Teraz už vlastne,
keď to svedok kúpil, tak už môžu konečne ten dom začať naplno užívať a zveľaďovať. Na otázku ako
by svedok popísal technické problémy na nehnuteľnosti svedok uviedol, že jeden technický nedostatok,

ktorý asi aj sám p. Y. videl bolo to, že tam vytápalo. Keď sa v hornej kuchyni začal používať odpad na
vodu, že sa tam len umývali riady, pár minút tam bežala voda, tak v pivnici to začalo vytápať splaškami.
Celú pivnicu. Mali tam viacero takých incidentov. Dom celý páchol kvôli tomu. Niekto im povedal, že to
už je ako keby zdravotné riziko. Tak toto bola závada, ktorú nevedeli ako rýchlo ju bude treba odstrániť a
bol to vážny problém, pretože sa ten byt nedal naplno užívať. Myslel, že v kúpeľni ten problém nebol, ale

z kuchyne sa nedala používať odpadová voda. Takže to bolo celkom výrazné obmedzenie. Potom na
viacerých miestach zatekalo. Jednak v tej bazénovej časti. Keď to svedok kúpil tak už celá tá bazénová
časť mala 14 rokov, pričom tieto veci majú životnosť tak 10 až 20 rokov podľa toho ktoré. Čiže svedok
to kupoval ako keby mierne ku koncu životnosti a naozaj je to cítiť, pretože bazén viackrát praskol na
nejakom mieste a zatekal alebo skimer tam praskol alebo cez lexanovú striešku zatekalo. Ten lexan

je už krehký, takže sa bavia o tom v rodine, že ho budú musieť vymeniť, čo nie sú moc motivovaní,
pretože ten bazén ani nepoužívajú, ale bude treba to udržiavať. Odvlhčovače tam odchádzajú. A potom
v tom samotnom hornom byte nie je tam spravené zateplenie dobre. Je tam nejaký pol metra pás na
obvodovom murive, ktoré nemá zateplenie a tým pádom sú tam veľké tepelné straty a navyšuje sa
cena používania na komfort. Tam sú dve miesta, kde zateká. Nejaké problémy boli v elektroinštalácii,

ale to už odstránili. To už je irelevantné. V kúpeľni je problém, lebo je tam spravená hydromasážna
vaňa, kde nejaké veci praskli, im to vlastne vytopilo spodný byt pod tým a je veľmi náročné opraviť
túto závadu, pretože tá vaňa by sa musela celá vybúrať, vytiahnuť von, aby sa dalo dostať k trubkám,
pretože je tam spravený veľmi zlý prístup a nedajú sa tam tieto veci vymeniť. Momentálne je to ešte
stále neopravené. A musia tú vaňu používať tak, že majú hadicu napojenú z umývadla do vane, aby sa

mohli vôbec sprchovať. Takže je tam viacero závažných nedostatkov. Na otázku, či komunikoval s p. R.
o podpise zmluvy prípadne ako by popísali ich vzťah svedok uviedol, že v tej dobe už vzťah bol značne
narušený. Takže s otcom komunikoval len minimálne. Mali občas nejaké telefonáty, pri ktorých sa otec
svedka pýtal, že či sa chcú dohodnúť. Svedok vtedy hovoril najmä, že nevie. Pretože ešte nevedel, že či
na nejakú ponuku pristúpi strana p. Y.. Nakoniec tá ponuka, ktorú svedok plánoval, tak na ňu nepristúpili,

potom čo prišiel posudok od p. W., takže skutočne svedok nevedel, že či sa dohodnú. Až nakoniec mali
jedno tiež dlhé zoom rokovanie možno dve, kde sa nakoniec dohodli na nejakej cene a o tej s otcom
nekomunikoval, ani sa už na ňu nepýtal. Na otázku, či má vedomosť o tom, že by bola nehnuteľnosť
úmyselne poškodzovaná pred obhliadkami svedok uviedol, že nie, určite nie.39. Na otázky právnej zástupkyne žalobcu na svedka U. R. kým bol a je užívaný byt. č. X svedok uviedol,
že najmä jeho bratom R. R. a jeho rodinou, manželkou a dieťaťom. Na otázku, či je teda hore samostatná

bytová jednotka, ktorú je možné samostatne užívať svedok uviedol, že je to problematické, pretože
jednak nie sú tam merače zvlášť spravené, myslel, že jeden je spravený, dva nie sú, na tie energie, ak
si dobre pamätal. Jeden ešte medzitým dorobili a druhý tam chýba. Potom je tam zlá zvuková izolácia
medzi najvyšším poschodím a nižším. Svedka dosť ruší jeho synovček, ale tým, že je to rodina, tak to
vie odpustiť. A je tam samozrejme prístup cez nejaké spoločné časti iba do toho horného bytu. Je to

reálne, že tam majú ako také súkromie, ale do ďalších miestností, ktoré sú roztrúsené po celom dome
a sú súčasťou bytu č. X, tak tam v podstate súkromie neexistuje. Na otázku či do bytovej jednotky, čo je
na podkroví, je možný samostatný prístup svedok uviedol, že áno. Na otázku aká bola svedkova prvá
cenová ponuka za kúpu zálohu svedok uviedol, že pravdupovediac si nepamätá. Vedel, že keď prišli na
nejaké prvé rokovanie o tom, že by chceli kúpiť tú nehnuteľnosť, tak tam prišiel s nejakým posudkom od
realitnej kancelárie na výšku 60.000,- 65.000,- eur, naznačil, že toto by bola ich predstava. Veľmi rýchlo

zistil, že to nie je reálne. Prvá oficiálna ponuka z jeho strany bola 81.000,- eur, ak si dobre pamätal.
Na otázku, či išlo o posudok realitnej kancelárie alebo znalecký posudok svedok uviedol, že to prvé bol
posudok realitnej kancelárie. Veľmi rýchlo vlastne potom, čo začali rokovať všetky tri strany, strana p. R.,
strana p. Y., strana svedka sa dohodli na jednom znalcovi, ktorého výsledkom by sa mali riadiť, to bol p.
J.. Pán J. sa teda snažil vykonať znalecký posudok. Nakoniec povedal, že im to dá ako výpočet. Výška

na tú polovicu podielu vyšla v tom výpočte 78.000,- eur, bolo tam viacero verzií takže jedna z tých verzií
78.000,- eur bola priemer medzi tým verziami. Odmietol sa pod to podpísať kvôli tomu, že to bolo zle
napísané na katastri. To boli jeho slová. Dokonca použil slovo podvodne, svedok nevedel prečo. On sa
v týchto veciach až tak nevyzná, ale znalec J. hovoril, že to bolo účelne zle zapísané na katastri, aby to
navýšilo hodnotu a teda on sa nemôže pod ten posudok podpísať, pretože tam vidí problémy. Na pánovi

znalcovi J. sa dohodli aj s p. R., minimálne ho vyberali spolu s p. Y.. Možno ho otec neschválil, tým si
svedok nebol istý. Vedel len, že sa na tom dohodli spolu. Keď boli na stretnutí, kde bol aj p. R. sa hovorilo
o tomto, že si obe strany vyberú znalca, teda že sa dohodnú na nejakom znalcovi. Či p. R. to schválil, to
už nevedel. Ale bol pri tom, že sa dohadovali, že bude nejaký spoločný znalec. Na otázku či sa pri tých
rokovaniach o kúpnej cene snažil svedok, aby suma bola čo najnižšia svedok uviedol, že on ako kupca

mal tú povinnosť, aby sa o to snažil, bolo to logické ale snažil sa dohodnúť na férovej cene. Na otázku,
či informoval žalobcu, že došlo k uzavretiu kúpnej zmluvy alebo teda že ide sa uzavrieť kúpna zmluva
svedok uviedol, že nevie, či to niekedy povedal priamo. Potom, čo sa už dohodli reálne a už mal istotu,
že áno už ideme vypracovávať zmluvu a tak ďalej, svedok nevedel, či sa ho otec na to pýtal, svedok
nemal motiváciu s otcom o týchto veciach rozprávať. Na otázku, či mal svedok telefonát so žalobcom

potom ako bola uzavretá kúpna zmluva svedok uviedol, že pravdepodobne, nebol si istý, čo bolo kedy.
Nevedel, že či sa s ním rozprával o týchto veciach aj potom, čo reálne uzavrel kúpnu zmluvu.

40. Svedkyňa Q. Š. na pojednávaní uviedla, že o pánovi Y. sa dozvedela z listu vlastníctva, pretože v
januári 2018 sa náhodou, pár dní potom ako im syn a nevesta povedali, že čakajú dieťa, tak sa pozrela

na list vlastníctva, pretože mala taký zlý pocit z pána R. a tam zrazu zbadala, že majú záložné právo
na liste vlastníctva na tú časť, ktorú ešte vlastnil p. R. a ktorú podľa toho, ako sa delili po rozvode, tak
mal vlastne aspoň časť z nej prepísať na chlapcov. Tak to sa neudialo. Takže potom zbadala, že tam je
v prospech D. Y.. Utekala rýchlo hneď na druhý deň na kataster, kde jej dovolili nahliadnuť do záložnej
zmluvy. Takže tam videla, že im to založil na 161.000,- eur. Tak mu hneď telefonovala, že čo sa to vlastne

deje a pán R. svedkyni začal hovoriť, že s tým by sa nezahrával. Svedkyňa si tiež vygooglila, že pán Y.
je vlastníkom nejakých herní a tak, dosť to teda v nej hrklo, že mala z toho obavu a pán R. ešte hovoril,
že teda by sa nezahrával s týmto a že im to teda založil. Tak to museli začať nejako riešiť. Svedkyňa
sa pána R., potom už keď prebiehal čas, tak sa ho pýtala, či spláca. Nič nesplácal. Potom si svedkyňa
našla aj právnika, oslovili pána Y. J. U. P., aby to nejak riešili. Hlavne si potrebovala nejak uzrejmiť tým,

že to bolo na 161.000,- eur založené, tak jej to nejak nehralo. Svedkyňa mala pocit, že je to premrštená
suma. Pýtala sa pána R., že z čoho vlastne vychádzal, keď na takúto sumu to založil. Tak povedal, že on
má znalecký posudok, tak ho poprosila, aby jej ho preposlal, čo spravil. A svedkyňa zistila, že je to ten,
ktorý aj ona mala doma od pána I., podľa ktorého celková suma na nehnuteľnosť bola 601.000,- eur aj s
pozemkom, čo bola na tú dobu naozaj premrštená suma, ale svedkyni poslal pán R. ten istý posudok v

elektronickej forme, ale na sumu 744.000,- eur. Tak to už tomu vôbec nerozumela a videla, že bude sa
asi snažiť s tým dosť manipulovať. Tak sa snažila zistiť si hodnotu tej založenej časti. Poprosila prvú pani
odhadkyňu, znalkyňu a keď prišla k nim, pozrela si list vlastníctva, pozrela si projektovú dokumentáciu,
prešlasitocelé,povedala,žedotohonejde,žejetozlezapísané.Eštejednuoslovila,tiežtotakdopadlo.Tak potom poprosila jednu realitnú kanceláriu, ktorý tiež robia taký celkový odhad, keď sa riešia nejaké
veci, tak oni môžu riešiť tiež odhad. Tak svedkyni vlastne vypočítali, že to môže mať hodnotu nejakých
60.000,- eur. A s tým išli na rokovanie s pánom Y.. On tam nebol. Bol tam p. P. a mali také rokovanie,

lebo bol tam ďalej pán R. a keď sa aj snažili niekam sa posunúť tak on do toho vždy skákal. On s ničím
nesúhlasil. Tak pokračovali ďalej. Potom mali znova stretnutie s pánom P. a tam sa dohodli na tom, že
vybrali nejakého znalca, s ktorým súhlasili aj strana záložného veriteľa aj strana svedkyne. Svedkyňa
ho oslovila, bol na obhliadke a potom sa jej veľmi dlho neozýval. Nakoniec sa jej podarilo nejak sa s
ním skontaktovať a ospravedlnil sa svedkyni, že mal vážne zdravotné problémy on aj jeho otec a že

teda prišiel k nim znova a povedal, že on to nespraví na to zase nejaký odhad, že môže im tak približne
prepočet nejaký spraviť, ale že on považuje celé to zapísanie za podvod. Bol to pán J.. Povedal teda,
že je to veľmi podvodne zapísané, pretože vlastne podľa toho posudku aj spoločné priestory schodisko,
bazénová časť a takéto veci, že to má ako keby to malo mať rovnakú hodnotu ako obytné priestory hore.
Takže svedkyňa sa snažila osloviť zasa ďalších odhadcov, ale to už aj pán R. začal vodiť k nim odhadcov.
Nevedela, či už vtedy začala tá korona, myslela, že už chodili s rúškami. A napríklad sa dozvedeli vždy

niečo nové. Také zaujímavé napríklad, keď k nim prišiel odhadca pán Q. tak povedal, že ten byt horný sa
nikdy nedá brať ako novostavba, pretože musí sa vychádzať z veku toho pôvodného domu, na ktorom
to stojí. Veď keď máte nový byt a ten spodný dom vám spadne, tak vám spadne aj ten horný byt. A
zasa povedal, že on na to nebude robiť odhad. Že možno nejaký výpočet spraví pre pána R.. A ani
sa svedkyňa potom ani nedozvedela, že na akú sumu to odhadol. Potom bola zase ďalšia znalkyňa,

pani B., aj ešte tam boli ďalší. Svedkyňa potom oslovila, našla si na internete, jednak pána L., ten zasa
povedal, že nebude robiť ten odhad, že je to zle zapísané. A potom nakoniec pán Š., svedkyni spravil
na to odhad s tým, že urobil odhad na celý dom. Tam jej vyčíslil, koľko stojí pozemok, pretože pozemok
je celý na svedkyňu napísaný. Ten dostala po rodičoch. Potom z toho vlastne vyčlenil tú časť pomernú,
ktorá je tam tá založená. A vypočítal jej to na 85.000,- eur. A s týmto už potom začali rokovať aj s pánom

Y., ale ešte predtým, bol pán Y. aj u svedkyni dokonca. To bolo také zaujímavé, že prišiel pán Y., že chce
to vidieť, tú nehnuteľnosť, pretože svedkyňa hovorila, že to má veľké nedostatky, zatekalo tam. Je tam
veľmi veľa toho zlého. Ale tým, že robila nejakú dobu aj obhliadky, tak svedkyňa drgla do svojho právnika
a hovorila, že ale pán Y. na ňu pôsobí, ako keby bol na obhliadke. A vtedy pán Y. povedal, že áno, pán
R. povedal, že celé sa to ide predať, čo nebola vôbec pravda. Svedkyňa si to len chcela vyriešiť. Pretože

keď povedala pánovi R., že rieš nejak to záložné právo, tak on jej povedal, že Y. je váš problém. A to
bolo všetko. No a nakoniec potom začali aj rokovania, cez zoom mali rokovania s pánom P. a on mal na
telefóne pána Y.. Nakoniec sa nejak dohodli na tejto sume. Strana svedkyne bola ochotná ísť aj vyššie,
pretože medzi tým, išli aj ceny nehnuteľností dosť hore, teraz už zasa klesajú, ale napriek tomu strana
svedkyne je rada, že to už majú vysporiadané, že konečne majú taký pocit bezpečia doma.

41. Na otázky právnej zástupkyne žalovaného na svedkyňu Q. Š., či bola svedkyňa účastná na
rokovaniach pred uzatvorením zmluvy, prípadne kto bol teda prítomný na tých rokovaniach svedkyňa
uviedla, že väčšinou bola aj ona, ale potom už napríklad pri podpise zmluvy to už nebola prítomná. Bol
tam pán P., U. R., ktorý odkúpil tú časť, svedkyňa, právnik svedkyne p. T.. Žalobca bol podľa svedkyne

na prvom rokovaní. K stavu nehnuteľností svedkyňa uviedla, že sú tam veľké problémy. Vytápalo v
kanalizácii, keď si mladí napojili kuchyňu, tak im tam zrazu začalo neskutočne niečo smrdelo, celá
pivnica, to im zatápalo. Potom tam tečie u nich v kúpeľni, že to tam niečo nie je dobré urobené. Tieklo
im cez strechu do obývačky. Tam je toho veľa, svedkyňa má vytopenú aj kuchyňu aj kúpeľňu z tej ich
kúpeľne. Rozsýpajú sa im prístupové schody. Tam proste dlažba nesedí, nedrží dobre. Oplotenie sa

tam rozsypáva, zasa obklad, pretože tam bol úplne zlý detail, stále nie je urobený. Na to keď svedkyňa
hovorila, že to nie je správne robené, svedkyňa je architektka, tak jej bývalý manžel povedal, že ty
seš blbá, ty tomu nerozumíš. Na otázku, či mala svedkyňa informáciu o iných záujemcoch, svedkyňa
uviedla, že nie. Nie, nikdy, teda raz prišiel k nim bývalý manžel, ževraj z nejakej realitky boli dvaja ľudia,
muž a žena. A že si to idú pozrieť. A keď sa pani spýtala, že keď ste z realitnej kancelárie tak, ste

si predpokladám, pozreli list vlastníctva, pretože tým sa začína vždy, a povedala, že nie, to svedkyňa
ešte nevidela, tak jej to bolo také divné, že doteraz nevedela, kto to vlastne u nich bol. Ale nikdy nebol
nejaký konkrétny záujemca o kúpu polovice tej časti. Na otázku či svedkyňa robila nejaké obštrukcie
pri obhliadkach znalcov alebo teda záujemcov, že by ich nechcela pustiť dovnútra alebo niečo podobné
svedkyňa uviedla, že nie, ale pán R. má taký spôsob jednania, že on dá termín a tak to musí byť. A

keď si svedkyňa dovolila povedať, myslela, že vtedy im dal aj niekoľko možností, tak si povedali, že
vtedy a ešte na to sa aj akože hneval, lebo chcel, aby bolo po jeho, ale vždy bolo potrebné, teda nebolo
to také jednoduché, keď dal nejaký termín, tak najprv svedkyňa musela ísť za synom. Svedkyňa totiž
nemá kľúče od horného bytu, kde býva ich starší syn aj s manželkou a s vnúčikom. Čiže najprv s nimi sasvedkyňamuseladohodnúť,čivtedymôžu.Keďáno,takvždynehnuteľnosťsprístupnili.Sícetamnebolo
sprístupnené ako k pozemku, ten patril svedkyni, nemal tam právo prechodu, ale vždy mali odomknuté,
pustili ich. Svedkyňa poprela, že by ovplyvňovala nejakým spôsobom znalcov alebo kupcov pri riešení

výkonu záložného práva. Vždy sa snažili povedať to, aké sú napríklad problémy s nehnuteľnosťou, čo
bolopotrebné.Upozorňovalinapríkladnato,žetoniesúoddelenébytovéjednotky,ževždytamjenejaké
trebárs okno do bazénovej časti zo spodného bytu, alebo sú dvere z tej pristavenej časti na pôvodnú
loggiu na prvom poschodí a také, to ukazovali. Svedkyňa poprela, že by poškodzovala úmyselne
nehnuteľnosť, aby odohnala záujemcov alebo znalcov. Veď tam býva. Ja pravda, že nehnuteľnosť nie

je v dobrom stave aj kvôli tomu, že svedkyňa vždy všetky opravy musela riešiť sama. Pán R. sa na
ničom nepodieľal, napríklad tiekol bazén, tak to musela riešiť svedkyňa, aj náklady riešila ona. A keď
žalobcu poprosila, že teda aby aj on sa na tom zúčastňoval, tak nie, nikdy neprispieval, ani na také
základné veci, ako sú energie, že musí ísť filtrácia, inak sa voda pokazí, alebo tak. Tak to neriešil ale
určite by to svedkyňa nepoškodzovala. Svedkyňa potvrdila, že nehnuteľnosť bola poistená. Poistenie
riešila ona. Keď si zavolala poisťovacieho agenta, tak mu vysvetlila celú situáciu a povedala, že teda

celú nehnuteľnosť, že to bude hradiť ona. Aj niekoľkokrát musela využiť služby poisťovne.

42. Na otázky právnej zástupkyne žalobcu na svedkyňu Q. Š., či jej druhý syn využíva byt na podkroví
ako samostatnú bytovú jednotku svedkyňa uviedla, že áno, býva tam. Svedkyňa potvrdila, že vykonala
stavebné úpravy medzi bytom X a bytom X, že namiesto priečky, ktorá tam bola, dala dvere, pretože

tam už boli dvere. Z jednej miestnosti, ktorá tam vznikla, idú dvere na loggiu a potom ešte zo schodiska
si urobili dvere, vybudovali dvere, vybúrali a osadili dvere, ktoré už pán R. dal vyrobiť a boli tam opreté
o stenu celú dobu, tak ich využili a veľmi im to pomáha. Stavebné povolenie k tomu nemali.

43. Podľa čl. 5 Civilného sporového poriadku zjavné zneužitie práva nepožíva právnu ochranu. Súd

môže v rozsahu ustanovenom v tomto zákone odmietnuť a sankcionovať procesné úkony, ktoré celkom
zjavne slúžia na zneužitie práva alebo na svojvoľné a bezúspešné uplatňovanie alebo bránenie práva,
alebo vedú k nedôvodným prieťahom v konaní.

44. Podľa čl. 6 ods. 1 Civilného sporového poriadku strany sporu majú v konaní rovné postavenie

spočívajúcevrovnakejmieremožnostíuplatňovaťprostriedkyprocesnéhoútokuaprostriedkyprocesnej
obrany okrem prípadu, ak povaha prejednávanej veci vyžaduje zvýšenú ochranu strany sporu s cieľom
vyvažovať prirodzene nerovnovážne postavenie strán sporu.

45. Podľa čl. 6 ods. 2 Civilného sporového poriadku súd zohľadňuje špecifické potreby strán sporu

vyplývajúce z ich zdravotného stavu a sociálneho postavenia.

46. Podľa čl. 8 Civilného sporového poriadku strany sporu sú povinné označiť skutkové tvrdenia dôležité
pre rozhodnutie vo veci a podoprieť svoje tvrdenia dôkazmi, a to v súlade s princípom hospodárnosti
a podľa pokynov súdu.

47. Podľa § 149 Civilného sporového poriadku prostriedkami procesného útoku a prostriedkami
procesnej obrany sú najmä skutkové tvrdenia, popretie skutkových tvrdení protistrany, návrhy na
vykonanie dôkazov, námietky k návrhom protistrany na vykonanie dôkazov a hmotnoprávne námietky.

48.Podľa§151ods.1Civilnéhosporovéhoporiadkuskutkovétvrdeniastrany,ktoréprotistranavýslovne
nepoprela, sa považujú za nesporné.

49. Podľa § 153 ods. 1 Civilného sporového poriadku strany sú povinné uplatniť prostriedky procesného
útokuaprostriedkyprocesnejobranyvčas.Prostriedkyprocesnéhoútokuaprostriedkyprocesnejobrany

nie sú uplatnené včas, ak ich strana mohla predložiť už skôr, ak by konala starostlivo so zreteľom na
rýchlosť a hospodárnosť konania.

50. Podľa § 153 ods. 2 Civilného sporového poriadku na prostriedky procesného útoku a prostriedky
procesnej obrany, ktoré strana nepredložila včas, nemusí súd prihliadnuť, najmä ak by to vyžadovalo

nariadenie ďalšieho pojednávania alebo vykonanie ďalších úkonov súdu.

51. Keďže sudcovskú koncentráciu konania uplatňuje príslušný sudca podľa vlastnej úvahy, spadá do
jeho kompetencie rozhodnúť, či na prostriedok procesného útoku či obrany, ktorý strana mohla predložiťuž skôr, ak by konala starostlivo so zreteľom na rýchlosť a hospodárnosť konania, bude prihliadať.
(Uznesenie Ústavného súdu Slovenskej republiky sp. zn. II. ÚS 530/2018 z 15. novembra 2018)

52. „Najvyšší súd dáva do pozornosti zásadu, ktorá platila už v rímskom práve, podľa ktorej „vigilantibus
iura scripta sunt" t. j. „práva patria len bdelým" (pozorným, ostražitým, opatrným, starostlivým), teda tým,
ktorí sa aktívne zaujímajú o ochranu a výkon svojich práv a ktorí svoje procesné oprávnenia uplatňujú
včas a s dostatočnou starostlivosťou a predvídavosťou. V slobodnej spoločnosti je totiž predovšetkým
vecou nositeľov práv, aby svoje práva bránili a starali sa o ne, inak ich podcenením či zanedbaním

môžu strácať svoje práva majetkové, osobné, satisfakčné a pod.. To platí obdobne aj o využívaní
zákonnýchprocesnýchustanovenívčítanevyužitiamožnostipodaniaopravnýchprostriedkov."(citované
z rozhodnutia Najvyššieho súdu SR sp. zn. 5 Sžf 65/2011).

53. Žalobca zastúpený právnym zástupcom podal žalobu na súd dňa 25.11.2022. K vyjadreniam
žalovaného a vykonanému dokazovaniu sa vyjadril v písomných podaniach doručených súdu dňa

14.04.2023 a 13.07.2023. Na pojednávaniach dňa 25.04.2023 a 01.06.2023 súd vykonal dokazovanie
výsluchom žalobcu a svedkov. Žalobca na pojednávaní dňa 20.07.2023 navrhol vykonať výsluch
svedkyne T. D.. Žalobca uviedol dôvod, pre ktorý navrhol jej výsluch až na pojednávaní dňa 20.07.2023,
a to skutočnosť, že sa mu s ňou podarilo spojiť až deň pred pojednávaním a taktiež tento návrh
na doplnenie dokazovania je reakciou na vykonané dokazovanie na pojednávaní dňa 1.6.2023. Tieto

dôvody oneskoreného uplatnenia prostriedkov procesného útoku súd nepovažoval za relevantné, ak
mal žalobca totiž skutočne ťažkosti so získaním kontaktu na svedkyňu, mohol súdu navrhnúť jej výsluch
spolu so žiadosťou o zistenie jej adresy a jej predvolanie. To isté platí ku skutočnosti, že návrh na
vykonanie svedkyne bol reakciou na dokazovanie vykonané na pojednávaní dňa 01.06.2023. Žalobca
mal dostatok časového priestoru, aby výsluch svedkyne navrhol tak, že mohol byť prípadne vykonaný

na pojednávaní dňa 20.07.2023. Je zrejmé, že prihliadnutie na návrh žalobcu na vykonanie dokazovania
výsluchom svedkyne by nevyhnutne znamenalo nariadenie ďalšieho pojednávania. Súd nevzhliadol
žiaden ospravedlniteľný dôvod, pre ktorý by mal napriek neskorému uplatneniu prostriedkov procesného
útoku žalobcom na tento prihliadať. Súd pri uplatnení sudcovskej koncentrácie konania postupoval v
súlade s Civilným sporovým poriadkom a bol to žalobca, ktorý nenavrhol vykonanie dokazovania včas,

čím sám spôsobil, že súd na jeho oneskorený návrh neprihliadal a teda sankcionoval jeho nehospodárne
správanie sa. V tejto súvislosti súd pripomína, že zodpovednosť za výsledok sporu je na pleciach
sporových strán, ktoré by mali v spore preukázať vysokú mieru procesnej aktivity, ak chcú byť v
konaní úspešní. Zároveň tiež bolo potrebné prihliadnuť na právo žalovaného na prejednanie veci bez
neodôvodnených prieťahov, ktoré by bolo porušené, ak by súd sudcovskú koncentráciu konania vo veci

neuplatnil.

Právne posúdenie:

54. Podľa § 151l Občianskeho zákonníka začatie výkonu záložného práva je záložný veriteľ povinný

písomneoznámiťzáložcoviadlžníkovi,akosobadlžníkaniejetotožnásosobouzáložcu,aprizáložných
právachregistrovanýchvregistrizáložnýchprávajzaregistrovaťzačatievýkonuzáložnéhoprávavtomto
registri, ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak. V písomnom oznámení o začatí výkonu
záložného práva záložný veriteľ uvedie spôsob, akým sa uspokojí alebo sa bude domáhať uspokojenia
zo zálohu.

55. Podľa § 151m ods. 7 Občianskeho zákonníka záložný veriteľ je povinný informovať záložcu o
priebehu výkonu záložného práva, najmä o všetkých skutočnostiach, ktoré môžu mať vplyv na cenu
zálohu pri jeho predaji.

56. Podľa § 151m ods. 8 Občianskeho zákonníka ak sa v zmluve o zriadení záložného práva dohodne,
že záložný veriteľ je oprávnený predať záloh iným spôsobom ako na dražbe, záložný veriteľ je povinný
pri predaji zálohu postupovať s náležitou starostlivosťou tak, aby záloh predal za cenu, za ktorú sa
rovnaký alebo porovnateľný predmet zvyčajne predáva za porovnateľných podmienok v čase a mieste
predaja zálohu.

57. Podľa § 151m ods. 9 Občianskeho zákonníka záložný veriteľ je povinný podať záložcovi písomnú
správuovýkonezáložnéhoprávabezzbytočnéhoodkladupopredajizálohu,vktorejuvedienajmäúdaje
o predaji zálohu, hodnote výťažku z predaja zálohu, o nákladoch vynaložených na vykonanie záložnéhopráva a o použití výťažku z predaja zálohu. Náklady vynaložené v súvislosti s výkonom záložného práva
je záložný veriteľ povinný preukázať.

58. Podľa § 420 ods 1 Občianskeho zákonníka každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením
právnej povinnosti.

59. Predpoklady vzniku povinnosti nahradiť škodu podľa § 420 Občianskeho zákonníka sú nasledovné:
- protiprávny úkon,

- škoda,
- príčinná súvislosť medzi právnym deliktom a škodou,
- zavinenie, iné než nedbanlivosť.

60.VzmysleRozsudkuNajvyššiehosúdusp.zn.7Cdo222/2012,§151mods.8Občianskehozákonníka
predstavujezákonnúochranuzáložcu(resp.záložnéhodlžníka),abysazálohnepredalnevýhodneapod

tzv. všeobecnú (trhovú) cenu. Pojem všeobecná cena vyjadruje aj stabilizovaná judikatúra Najvyššieho
súdu Slovenskej republiky (napr. rozsudok sp. zn. 5 Cdo 29/2009). Označovaná je aj ako trhová cena, t.j.
ktorú by bolo možné za konkrétnu vec ako predmet predaja a kúpy v rozhodnej dobe a mieste dosiahnuť.
Zisťuje sa obvykle porovnaním s už zrealizovaným predajom a kúpou podobných vecí v danom mieste a
čase. Porušenie právnej povinnosti vyplývajúcej z § 151m ods. 8 Občianskeho zákonníka, zakladá nárok

záložcu resp. záložného dlžníka na náhradu škody v súlade s príslušnými ustanoveniami Občianskeho
zákonníka.

61. V konaní bolo nesporné, že žalobca ako záložca a žalovaný ako záložný veriteľ uzavreli dňa
09.10.2017 zmluvu o zriadení záložného práva s vykonateľnosťou záložného práva najskôr dňom

01.09.2018. Žalobca od uzavretia zmluvy o zriadení záložného práva dobrovoľne žalovanému ani časť
dlhu neuhradil. Žalovaný doručil žalobcovi dňa 16.08.2021 oznámenie o začatí výkonu záložného práva,
v ktorej žalobcovi oznámil spôsob výkonu záložného práva, a to priamy predaj. Zástupca žalovaného
odporučil žalovanému tento spôsob výkonu záložného práva ako najhospodárnejší vzhľadom na povahu
zálohu (spoluvlastnícky podiel na byte č. X v rámci rodinného domu), a to druhej spoluvlastníčke

nehnuteľnosti, resp. jej synovi, ktorý rodinný dom taktiež užíva. Žalovaný poskytol žalobcovi možnosť,
aby sám aktívne vyhľadával záujemcov o kúpu zálohu. Žalobca mal minimálne od novembra 2020
vedomosť o komunikácii žalovaného D. Y., resp. jeho zástupcu D. P. P. Q. Š., D.. U. R., teda mal
vedomosť o zamýšľanom výkone záložného práva (v e-mailových správach spomína „marenie výkonu
záložného práva“ od novembra 2020). Žalobca počas tohto obdobia (minimálne od novembra 2020 do

októbra 2021) zabezpečil vykonanie obhliadky s p. D. dňa 22.06.2021 (ktorú označil za záujemkyňu, v
skutočnostisavšaknejednalopriamookupujúcualeorealitnúmaklérkuzrealitnejkancelárie,ktorámala
ponúknuť záloh záujemcom, čo vyplýva z e-mailovej správy žalobcu z 19.07.2023) a koncom októbra
2021 oslovil realitnú kanceláriu Halo reality.

62. Čo sa týka samotného zálohu súd poukazuje na jeho špecifickosť spočívajúcu v tom, že sa jednalo
o spoluvlastnícky podiel o veľkosti jednej polovice k celku na byte č. X, nachádzajúcom sa na 2.
poschodí, 1. poschodí, prízemí a v suteréne rodinného domu súpis. č. XXXX, M. P. E. XX F. U., pričom
na 2. poschodí sa nachádza samostatná bytová jednotka, na prízemí sa nachádza bazénová časť so
saunou, v suteréne sa nachádza technologická miestnosť k bazénovej časti, na prízemí garáž a na 1.

poschodí pracovňa. Žalovaný namietal, že izby na 2. poschodí netvorili samostatnú bytovú jednotku,
avšak svedkovia Š. J. R. U. potvrdili opak. Rodinný dom je síce na liste vlastníctva rozdelený na dva
byty, ale nejedná sa o klasické rozdelenie v zmysle samostatných bytových jednotiek, časti bytov č. X J.
Č.. X sa totiž nachádzajú v rôznych častiach domu (byt č. X na prízemí, 1. poschodí a suteréne a byt č. X
na 2. poschodí, 1. poschodí, prízemí a v suteréne). Súd na rozdiel od žalobcu nepovažoval umiestnenie

bytu v rodinnom dome za výhodu, keď rozloženie bytov neposkytuje užívateľom dostatočné súkromie
na rozdiel od „klasických“ bytov v bytových domoch.

63. Súd sa stotožnil s názorom žalovaného, že charakter zálohu spočívajúci v spoluvlastníckom podiele
k bytu nachádzajúcom sa na štyroch rôznych podlažiach rodinného domu výrazne ovplyvnilo možnosť

predaja na bežnom trhu. Žalobca síce argumentoval ideálnym rozložením bytu umožňujúcim jeho ľahké
rozdelenie a teda vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, a to na jednej strane na samostatnú bytovú
jednotku na najvyššom poschodí domu a garáž a na strane druhej na bazénovú časť a pracovňu. To
by však platilo jedine v tom prípade, ak by druhý spoluvlastník (Q. Š.) s takým spôsobom vyporiadaniapodielového spoluvlastníctva súhlasila. Z jej výpovede ale aj z výpovede samotného žalobcu je viac ako
zrejmé, že so spolužitím s tretími osobami v rámci rodinného domu radikálne nesúhlasila (čo vzhľadom
na využívanie rodinného domu Q. Š., jej synom U. R. a synom R. R. s manželkou a synom považuje

súd za pochopiteľné). Žalobcom načrtnuté jednoduché vyriešenie celej situácie po predaji zálohu tretej
osobe by teda vôbec nebolo jednoduché a jednoznačne by nasledovalo súdne konanie o zrušenie
a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, čo by vzhľadom na priemernú dĺžku súdnych konaní
nepredstavovalorýchleriešenie,navyšesvýsledkom,ktorýbynebolvopredzrejmý. Zvýpovedísvedkov
aj žalobcu je teda preukázané, že Q. Š. by nesúhlasila s ničím iným len prikázaním druhej polovice

spoluvlastníckehopodieludojejvýlučnéhovlastníctvavzhľadomnaobývanierodinnéhodomurodinnými
príslušníkmi. Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva by teda nebolo zďaleka také bezproblémové
ako prezentuje žalobca, čo preukazuje aj listinný dôkaz, ktorý samotný žalobca predložil, a to vyjadrenie
p. D., ktorá opisuje správanie Q. Š. ako „príšerné a arogantné“, kvôli ktorému si nemohla dovoliť svojich
klientov zobrať na obhliadku tohto bytu, normálne sa jej bála, toto ešte nezažila za celú svoju prax. P.
Q. Š. normálne zastrašuje ľudí.“

64. Súd tiež dáva do pozornosti, že samotný žalobca v e-mailovej správe adresovanej zástupcovi
žalovaného vymenoval vady zálohu: „samozrejme je potrebné odstrániť právne vady ako exekúcia,
pozemok pod stavbou (zo zákona súd určí pre nového majiteľa), zmena výklopných dverí a okien medzi
bytom č. X a bytom č. X (3 ks), podružné merače vody a elektriny v stupačkách, právo prechodu cez

vstupný pozemok cca 4 m“, ktoré tiež nepochybne ovplyvnili reálne možnosti na predaj zálohu.

65. Za celé obdobie poskytnuté žalobcovi na aktívne vyhľadávanie záujemcov o kúpu zálohu žalobca
oslovil realitnú maklérku p. D., ktorá síce potvrdila predajný potenciál a výbornú polohu bytu, avšak
bez možnosti vôbec vykonať obhliadky bytu s prípadnými záujemcami kvôli správaniu druhého

spoluvlastníka. Vzhľadom na osobu druhého spoluvlastníka bytu sa teda javí, že predajný potenciál bytu
bolnulový,keďžep.D.„sinemohladovoliťsvojichklientovzobraťanilennaobhliadku“.Žalobcovisateda
za celé obdobie nepodarilo nájsť ani jedného vážneho záujemcu o kúpu zálohu, je teda otázne prečo mal
za to, že by sa tak podarilo žalovanému. Nemožno v danej veci opomenúť časový faktor, keď samotný
žalobca mal za to, že „treba konať čo najrýchlešie.. aby mohli tento prípad urovnať pre spokojnosť p. Y.,

ktorýmuselznášaťpredlžovanieanaťahovaniečasu,ktorýmbývalámanželkarealizovalaobštrukcie“(e-
mailová správa žalobcu zo dňa 26.02.2021). Vykonateľnosť záložného práva žalovaného nastala dňa
01.09.2018 a realizované bolo uzavretím kúpnej zmluvy dňa 20.10.2021, čo podľa názoru súdu vyvracia
tvrdenia žalobcu o snahe žalovaného o najrýchlejšie riešenie za cenu nižšieho výťažku. Záložné právo
žalovaný realizoval po ako viac ako troch rokoch od vykonateľnosti záložného práva, počas ktorého

obdobia žalobca nezaplatil ani len časť svojho dlhu voči žalovanému, nenašiel reálneho záujemcu
o kúpu zálohu, ani nenavrhol žiadny iný spôsob riešenia situácie (okrem podania žaloby na súd o
zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k bytu č. X medzi žalobcom a Q. Š., čo by však
vzhľadom na dĺžku konania nepredstavovalo časovo prijateľné riešenie a žalobcom navrhnutý postup
v e-mailovej správe zo dňa 26.02.2021 „prenajatie zálohu niekomu „tmavšieho pigmentu“ ako spôsob

prinútiť druhú spoluvlastníčku zvýšiť kúpnu cenu zálohu, ktorý súd nepovažuje za rýchly a efektívny pri
výkone záložného práva).

66. Žalobca v žalobe uviedol, že v júni 2021 obdržal od žalovaného oznámenie o začatí výkonu
záložného práva na záloh prostredníctvom priameho predaja. Žalobca bol teda výslovne informovaný

o spôsobe výkonu záložného práva priamym predajom, jeho tvrdenia o očakávaní výkonu záložného
práva prostredníctvom dražby sú teda nedôvodné. Žalovaný žalobcu informoval o zamýšľanom priamom
predaji, žalobca preto nemal dôvod očakávať, že žalovaný vykoná záložné právo prostredníctvom
dražby. Súd pripomína, že žalobca sa v zmluve o zriadení záložného práva zaviazal uznať spôsoby
výkonu záložného práva podľa zmluvy, zaviazal sa strpieť výkon záložného práva, pričom podpisom

zmluvy dal záväzný súhlas na výkon záložného práva spôsobom, ktorý určí záložný veriteľ ako
dohodnutý spôsob výkonu záložného práva, ktorý je v súlade so zásadami poctivého obchodného styku,
teda vrátane priameho predaja.

67. K porušeniu povinnosti zabezpečiť ocenenie predmetu predaja znaleckým posudkom súd uvádza, že

žalovanýtútopovinnosťsplnil,sícenedalvypracovaťznaleckýposudokosobne,alezabezpečilznalecké
posudky prostredníctvom žalobcu a Bronislavy Šťastnej.68. Žalobca namietal, že žalovaný v oznámení o začatí výkonu záložného práva neuviedol žiadne
informácie ohľadom ceny alebo skutočností, ktoré by mali mať vplyv na cenu. Je však zrejmé, že v
čase zaslania oznámenia nemohol mať ešte žalovaný vedomosť o výške kúpnej ceny, keď rokovania s

budúcim kupujúcim ešte prebiehali. Žalobca však dôvodne namietal nedoručenie znaleckého posudku
I.. Š., ktorý aj podľa vyjadrenia svedkov mal vplyv na konečnú kúpnu cenu zálohu. Žalovaný doručenie
tohto posudku žalobcovi nepreukázal, keď svedkovia sa síce k doručeniu posudku vyjadrili, ale
nejednoznačne. Žalobca takisto dôvodne namietal nedoručenie písomnej správy o výkone záložného
práva po predaji zálohu, keď žalovaný nedoručoval zásielku na adresu dohodnutú v zmluve o zriadení

záložného práva (vedomosť žalovaného, že sa žalobca na korešpondenčnej adrese už nezdržiaval, nič
nemení na jeho povinnosti na túto adresu doručovať písomnosti, keď inú adresu na doručovanie žalobca
žalovanému neoznámil). Žalobca teda preukázal, že žalovaný porušil povinnosti podľa § 151m ods. 7
a ods. 9 Občianskeho zákonníka. Porušenie týchto povinností však nemalo za následok vznik škody,
ktorej náhrady sa žalobca v konaní domáha. Povinnosťou, ktorej porušenie by vznik škody spôsobilo,
by mohla byť len povinnosť upravená v ustanovení § 151m ods. 8 Občianskeho zákonníka. Žalobca by

musel preukázať, že žalovaný porušil pri predaji zálohu povinnosť postupovať s náležitou starostlivosťou
tak, aby záloh predal za cenu, za ktorú sa rovnaký alebo porovnateľný predmet zvyčajne predáva za
porovnateľných podmienok v čase a mieste predaja zálohu. Žalobca však nepreukázal, že by žalovaný
predal záloh za nižšiu ako trhovú cenu (nepreukázal teda také konanie žalovaného, v dôsledku ktorého
by žalobcovi vznikla škoda). Pri určení kúpnej ceny totiž bolo možné vychádzať zo znaleckých posudkov

len čiastočne a reálnu cenu na trhu bolo možné určiť až po zohľadnení špecifickosti zálohu. Samotný
znalecký posudok I.. W., výpočet ceny zálohu podľa ceny nehnuteľností za meter štvorcový, prípadne
inzercia a posudky realitných kancelárií nie sú podľa názoru súdu relevantné pre určenie trhovej ceny
bez zohľadnenia špecifickosti zálohu.

69. Súd tiež dáva do pozornosti, že žalovaný nemal reálnu možnosť zistiť cenu, za ktorú sa rovnaký
alebo porovnateľný predmet zvyčajne predáva za porovnateľných podmienok v čase a mieste predaja
zálohu,nakoľkorovnakýaniporovnateľnýpredmetsanatrhuvčasepredajanenachádzal,čopreukazuje
inzercia doložená oboma stranami sporu. Predaj spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti na bežnom
trhu, prípadne na dražbe súd považoval za výnimočný (napriek tomu, že žalobca uskutočnenie dražby

na spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti v Ružomberku preukázal).

70. Súd považoval postup žalobcu spočívajúci v priamom predaji zálohu osobe užívajúcej nehnuteľnosť,
v ktorej sa záloh nachádza a teda rozhodnutie nevykonať záložné právo prostredníctvom dražby za
súladné s konaním podľa § 151m ods. 8 Občianskeho zákonníka, a to vzhľadom na navyšovanie

nákladov súvisiacich s vykonaním dražby a teda v konečnom dôsledku s nižším výťažkom a tiež
výkonom záložného práva v primeranom čase. Neschopnosť žalobcu nájsť reálneho záujemcu s
konkrétnou ponukou osvedčuje minimálnu šancu predať záloh inej osobe než spoluvlastníkovi, prípadne
osobe užívajúcej nehnuteľnosť, v ktorej sa záloh nachádza, čo tiež preukazuje nehospodárnosť
prípadnej dražby.

71. Súd konštatuje, že žalovaný dal žalobcovi možnosť aktívne sa spolupodieľať na výkone záložného
práva a vyhľadať možných záujemcov o predmet výkonu záložného práva. Už zo samotnej aktivity
žalobcu bolo zrejmé, že záujem o predmetný spoluvlastnícky podiel na byte nebol veľký, nakoľko
nebolo nakoniec ani v možnostiach žalobcu nájsť reálneho záujemcu. Samotný žalobca pri snahe o

zabezpečenie záujemcov o kúpu zálohu neuspel, a to podľa vlastných slov „pre obštrukcie zo strany
exmanželky Q. Š., či už pri vypracovávaní znaleckého posudku alebo obštrukcie pri obhliadke s p. D.,
ktorá tam aj bola a bola zdesená z pomerov v dome. Exmanželka sa snažila odohnať akýkoľvek iných
záujemcov. Chcela byt pre seba. Bolo mimoriadne ťažké dostať na obhliadku nejakého záujemcu pre
správanieexmanželky.“Súdpovažujezaodôvodnenýpostupžalovanéhovzáujmečasovonepredlžovať

výkon záložného práva, realizovať výkon záložného práva časovo aj finančne najhospodárnejším
spôsobom, teda priamym predajom, a to aj s ohľadom na stav nehnuteľnosti zistený žalovaným pri
osobnej obhliadke ako aj zlyhanie žalobcu pri hľadaní potenciálnych kupcov.

72. Čo sa týka tvrdení žalobcu o údajnej dohode zástupcu žalovaného U.. P. s právnym zástupcom

žalobcovej exmanželky o rýchlom predaji zálohu za nižšiu kúpnu cenu a následné vymáhanie zvyšnej
pohľadávky voči terajšej manželke žalobcu, ktorá mala byť dôvodom na priamy predaj a nevykonanie
dražby, súd ich považuje za ničím nepreukázané špekulácie. Motiváciou žalovaného ako záložného
veriteľa, ktorého pohľadávky mali byť uspokojené výkonom záložného práva, bola predsa snahadosiahnuť čo najvyššie možné uspokojenie svojich pohľadávok. Bolo by proti záujmom žalovaného
dobrovoľnesúhlasiťsnižšoukúpnoucenouanáslednesaspoliehaťnaneistývýsledoksúdnehokonania
o určenie neúčinnosti právneho úkonu, navyše trvajúce s určitosťou niekoľko rokov.

73. Tvrdenie žalobcu, že zo zmluvy o zriadení záložného práva nevyplývala pre žalovaného možnosť
stanoviťvýškukúpnejceny,súdpovažovalzanepravdivé,keďzastupovaniezáložcuzáložnýmveriteľom
pripredajizálohuvrátanedojednaniavýškykúpnejcenyvyplývazosamotnejpodstatyaúčeluzáložného
práva.

74. Žalobca uviedol, že svedkov nepovažuje za nestranných z dôvodu, že nižšia kúpna cena za záloh
bola v ich prospech. Keďže svedkovia vystupovali na strane kupujúceho, je len logické, že sa snažili s
predávajúcim dojednať čo najnižšiu kúpnu cenu, súd tento dôvod nepovažoval za dôvod, pre ktorý by
svedkovia nemali byť nestranní alebo neobjektívni.

75. Súd žalobu zamietol, keď žalobca neuniesol dôkazné bremeno, nepreukázal naplnenie zákonných
predpokladov pre vznik zodpovednosti žalovaného za škodu.

76 . Podľa § 255 ods. 1 Civilného sporového poriadku (ďalej len CSP) súd prizná strane náhradu trov
konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

77. Súd priznal žalovanému nárok na náhradu v rozsahu 100%, nakoľko mal v konaní plný úspech,
keď súd žalobu zamietol. Čo do trov konania spočívajúcich v účasti na pojednávaní dňa 09.03.2023,
ich náhradu súd priznal žalobcovi, keď pojednávanie bolo odročené bez prejednania veci z dôvodov
na strane žalovaného, ktorý nedodržal lehotu na podanie vyjadrenia k žalobe a zavinil tak odročenie

pojednávania bez prejednania veci.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresný súd
Pezinok, písomne, dvojmo.
Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané. Odvolanie len proti

odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.
V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ
rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred

súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo

d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.