Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 12. december 2024

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 1Cob/41/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1113227871
Dátum vydania rozhodnutia: 12. 12. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Viera Marková

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2024:1113227871.10

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

KrajskýsúdvBratislavevsenátezloženomzpredsedníčkysenátuJUDr.VieryMarkovejačlenieksenátu

JUDr. Antónie Bednarčík a JUDr. Miriamy Žákovej v právnej veci žalobcu: IMC Construction, s.r.o., so
sídlom Ambrova 6, 831 01 Bratislava, IČO: 35 749 482, právne zastúpeného: BOHUNICKÝ & Co. s.r.o.,
so sídlom Lermontovova 16, 811 05 Bratislava - mestská časť Staré Mesto, IČO: 47 876 034, proti
žalovanému:BRATISLAVSKÁINVESTIČNÁ,a.s.,sosídlomRajská15/A,81108Bratislava,IČO:35725
818, právne zastúpenému: Advokátska kancelária VIRTU L s. r. o., so sídlom Gajova 4, 811 09 Bratislava
- mestská časť Staré Mesto, IČO: 36 857 823, o zaplatenie 300.000 eur s príslušenstvom a o odvolaní
žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Bratislava I č. k. 25Cb/152/2013-1186 zo dňa 14.11.2022, takto

r o z h o d o l :

I. Krajský súd v Bratislave o p r a v u j e záhlavie rozsudku Okresného súdu Bratislava I č. k.
25Cb/152/2013-1186 zo dňa 14.11.2022 v časti označenia právneho zástupcu žalobcu tak, že správne
má znieť:,,...BOHUNICKÝ & Co. s.r.o. ...“.

II. Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Bratislava I č. k. 25Cb/152/2013-1186 zo dňa
14.11.2022 v napadnutej zamietajúcej časti vo výroku II. a v súvisiacom III. výroku o nároku na náhradu
trov prvoinštančného konania p o t v r d z u j e .

III. Súd p r i z n á v a žalovanému nárok na náhradu trov odvolacieho konania vo výške 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresný súd Bratislava I ako súd prvej inštancie napadnutým rozsudkom výrokom I. zaviazal
žalovaného zaplatiť žalobcovi sumu vo výške 9.876 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 8,75
% ročne zo sumy 9.876 eur od 12.08.2013 do zaplatenia, a to do troch dní odo dňa právoplatnosti
tohto rozhodnutia, výrokom II. vo zvyšnej časti žalobu zamietol a výrokom III. priznal žalovanému voči
žalobcovi nárok na náhradu trov konania v rozsahu 93,42 %. Rozhodol tak s poukazom na ustanovenia
§ 150 ods. 1, ods. 2, § 255 ods. 2, § 262 ods. 1, ods. 2 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového

poriadku (ďalej len „CSP“), § 1 ods. 1, ods. 2, § 261 ods. 1, ods. 6, § 266 ods. 1, ods. 2, ods. 3, ods. 4, §
289 ods. 1, ods. 2, § 290 ods. 1, § 300, § 369 ods. 1, ods. 2, ods. 3, § 378, § 379 zákona č. 513/1991 Zb.
Obchodný zákonník (ďalej len „ObZ“), § 451 ods. 1, ods. 2, § 456, § 458 ods. 1, § 509 ods. 2, § 544 ods.
1, ods. 2, § 588, § 589, § 597, § 599 ods. 1, zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“).

2. Súd prvej inštancie v odôvodnení napadnutého rozsudku uviedol, že žalobca sa podanou žalobou
domáhal, aby súd uložil žalovanému povinnosť zaplatiť žalobcovi sumu vo výške 300.000 eur s

príslušenstvom. Žalobca žalobu odôvodnil tým, že žalobca ako budúci kupujúci a žalovaný ako budúci
predávajúci uzatvorili dňa 20.10.2009 Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve č. 58/2009 (ďalej tiež len ako
„ZOBZ“), predmetom ktorej bola dohoda zmluvných strán o podmienkach uzatvorenia kúpnej zmluvy,
na základe ktorej mal žalobca nadobudnúť do vlastníctva byt s príslušenstvom, 3 garážovými státiamiv zmluve označenými ako súvisiaca nehnuteľnosť a spoluvlastníckym podielom na bytovom dome a
pozemkoch. Predmetom ZOBZ bola taktiež dohoda zmluvných strán o výške kúpnej ceny, ako aj o
podmienkachjednotlivýchsplátokalehote,vakejmábudúcipredávajúcizaslaťžalobcoviakobudúcemu

kupujúcemu výzvu na uzatvorenie kúpnej zmluvy. Zmluvné strany sa dohodli, že budúci predávajúci
je povinný doručiť výzvu na uzatvorenie kúpnej zmluvy v lehote podľa bodu 5.2 ZOBZ po tom, ako (i)
kolaudačné rozhodnutie nadobudne právoplatnosť; (ii) splátky budú zaplatené budúcim predávajúcim
podľa článku 4. Zmluvné strany sa dohodli na kúpnej cene vo výške 790.400 eur bez DPH, teda 940.576
eur s DPH (ďalej tiež len ako „kúpna cena“), ktorú žalobca uhradí v piatich splátkach. Žalobca uviedol, že

v zmysle bodu 6.1 ZOBZ sa žalovaný zaviazal výstavbu bytového domu, bytu a súvisiacej nehnuteľnosti
dokončiť do 30.09.2010 a pod pojmom dokončenia sa v zmysle bodu 6.2 ZOZB rozumelo nadobudnutie
právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. Rozhodnutie, ktorým Mestská časť Bratislava - Staré Mesto
ako príslušný stavebný úrad, povolila užívanie okrem iného aj bytovej vily A6, nadobudlo právoplatnosť
dňa21.10.2010.Žalobcauviedol,žeomeškaniežalovanéhosdokončenímnehnuteľnostipredstavuje21
dní. Sankcia za omeškanie predstavuje 0,05 % z kúpnej ceny uvedenej v ZOBZ, teda zo sumy 940.576

eur denne, čo predstavuje zmluvnú pokutu vo výške 9.876 eur. Žalobca ďalej poukázal na body 9.1 a
9.3 ZOBZ. Uviedol, že dňa 19.10.2011 žalovaný zaslal žalobcovi dokument označený ako Opätovná
výzva na uzatvorenie kúpnej zmluvy, ktorý bol doručený dňa 26.10.2011. Žalobca poukázal na to, že
výzva bola zo strany žalovaného označená ako opätovná, hoci žalobca predtým žiadnu inú výzvu na
uzatvorenie kúpnej zmluvy neobdržal. Lehota na uzatvorenie kúpnej zmluvy bola 10 dní. Ďalej poukázal

na to, že spôsob zaplatenia splátky kúpnej ceny č. 5 uvedený v danej výzve žalovaného nezodpovedal
spôsobu zaplatenia splátky č. 5 uvedenom v ZOBZ, nakoľko v zmysle dojednaní v ZOBZ mal žalobca
ako budúci kupujúci splátku 5 vinkulovať v prospech žalovaného ako budúceho predávajúceho a nie ju
zaplatiť na zberný alebo viazaný účet vedený vo A., tak ako bolo stanovené vo výzve. Žalobca ďalej
uviedol, že v dôsledku nedostatkov v podstatných náležitostiach kúpnej zmluvy spôsobených budúcim

predávajúcim,viedlistranyrokovania,vdôsledkuktorýchdošlokpodpísaniunasledovnýchdokumentov:
1. Dodatok č. 1 k ZOBZ zo dňa 28.09.2012; 2. Kúpna zmluva medzi žalobcom ako kupujúcim a
A-Development ako predávajúcim zo dňa 28.09.2012; 3. Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve medzi
žalovaným ako budúcim predávajúcim 1 a A-Development ako budúcim predávajúcim 2 a žalobcom
ako budúcim kupujúcim zo dňa 28.09.2012; 4. Zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu a zriadení

vecného bremena medzi žalovaným ako predávajúcim a povinným z vecného bremena a žalobcom
ako kupujúcim a oprávneným z vecného bremena zo dňa 28.09.2012 a 5. Zmluvy o viazanom účte
uzatvorenej medzi žalovaným ako predávajúcim, žalobcom ako kupujúcim a A. ako správcom viazaného
účtu (ďalej všetky zmluvy zo dňa 28.09.2012 spolu tiež ako „zmluvná dokumentácia“). S ohľadom
na rokovania strán, obsahovala zmluva dohodu zmluvných strán vyjadrenú v čl. VII ods. 2 Zmluvy o

prevode vlastníckeho práva k bytu a zriadení vecného bremena uzatvorenej medzi žalovaným ako
predávajúcim a povinným z vecného bremena a žalobcom ako kupujúcim a oprávneným z vecného
bremena zo dňa 28.09.2012 (ďalej len „kúpna zmluva“), ktorá bola jediným riešením faktickej situácie,
keď už boli zaplatené 4 splátky kúpnej ceny, pričom stále nebol vlastníkom bytu. Medzi doručením Výzvy
žalovaného na uzatvorenie kúpnej zmluvy a uzatvorením zmluvnej dokumentácie uplynulo obdobie 11

mesiacov, od 26.10.2011 do 28.09.2012, pričom výzva ako prílohu obsahovala návrh kúpnej zmluvy,
ktorej obsah nezodpovedal ZOBZ, ani faktickému zhotoveniu bytu, preto toto omeškanie žalobca
považoval za prieťahy spôsobené žalovaným, ktoré bránili žalobcovi v dokončení bytu a jeho užívaní.
Žalovaný bol nielen povinný dokončiť výstavbu bytového domu vo vopred stanovenom termíne, ale
zároveň mal aj zmluvnú povinnosť doručiť budúcemu kupujúcemu Výzvu na uzatvorenie kúpnej zmluvy,

čo však neurobil, čím sa so splnením tejto povinnosti dostal do omeškania. Žalobca poukázal na to,
že zmluvné strany si explicitne nedohodli zmluvnú pokutu vo výške 0,05 % z budúcej kúpnej ceny
za každý deň omeškania v prípade nezaslania Výzvy na uzatvorenie kúpnej zmluvy včas, ale jej
oprávnenosť odôvodňoval na základe skutočnosti, že sa dohodli na zmluvnej pokute vo výške 0,05
% z budúcej kúpnej ceny za každý deň omeškania s výstavbou bytového domu, ktorej dokončenie

v ZOBZ výslovne definované ako kolaudácia bytového domu bolo podmienkou na zaslanie Výzvy na
uzatvorenie kúpnej zmluvy. V zmysle uvedeného si žalobca ďalej uplatnil nárok na zaplatenie zmluvnej
pokuty vo výške 0,05 % denne zo sumy budúcej kúpnej ceny za omeškanie žalovaného so zaslaním
Výzvy na uzatvorenie kúpnej zmluvy v období od 22.10.2010 do 28.09.2012, t.j. v rozsahu 703 dní, čo
predstavuje zmluvnú pokutu vo výške 330.612,46 eur, pričom v rámci dispozičného práva si žalobca

v predmetnom konaní uplatnil zmluvnú pokutu v rozsahu 107.290,25 eur. Žalobca poukázal na to, že
si neobjednal u žalovaného žiadne stavebné zmeny bytu, pretože si byt objednal vo vyhotovení, ktoré
je menej ako štandardne definovaný holobyt, preto očakával zníženie kúpnej ceny bytu o práce, ktoré
boli ponúkané žalovaným a tvorili súčasť kúpnej ceny bytu a neboli žalobcovi dodané na jeho žiadosť.Žalovaný ohodnotil tieto práce na sumu 4.755,72 eur s DPH. Keďže sa jednalo o dodanie bytu vo
výmere podlahovej plochy 216,55 m2, uvedené zníženie kúpnej ceny predstavovalo na 1 m2 podlahovej
plochy bytu sumu 18,45 eur bez DPH, pričom v sebe zahŕňalo aj nedodanie krbu a dodávku a montáž

keramickej dlažby na terasách o výmere 96,35 m2. Zníženie kúpnej ceny o 4.755,72 eur, preto žalobca
nepovažoval za adekvátne a zodpovedajúce reálnym nákladom žalovaného na dodanie takýchto prác.
Žalobca nesúhlasil s výškou poskytnutej zľavy, žiadal poskytnutie reálnej zľavy za nedodané práce a
neposkytnutý stavebný materiál. Žalobca mal za to, že žalovaný ako predávajúci mal zohľadniť menšie
náklady na dokončenie bytu minimálne v rozsahu 150 eur za 1 m2 bytovej plochy a 75 eur za 1 m2

terasy, teda sumu 39.708,75 eur. Žalobca namietal aj chýbajúcich 13,75 m2 výmery podlahovej plochy
bytu, za čo si uplatnil nárok na náhradu škody vo výške 48.125 eur (3.500 eur za každý chýbajúci 1 m2).
Dňa 21.02.2011 uzatvorili žalobca a žalovaný Dohodu o predčasnom užívaní priestoru, čo však podľa
žalobcu nemožno považovať za riadne užívanie bytu, nakoľko v zmysle dohody bol umožnený prístup
pracovníkom žalobcu, alebo ním povereným osobám na stavenisko, nie užívanie bytu v skolaudovanom
dome. Žalobca namietal, že byt mal byť zhotovený ako penthousový, aj keď ZOBZ ani kúpna zmluva zo

dňa 28.09.2012 neobsahovali konkrétny popis, resp. vlastnosti bytu alebo výťahu ako penthousového,
avšak táto vlastnosť sa dala predpokladať u samostatného bytu na najvyššom poschodí a vyplývala tiež
z technického a priestorového riešenia bytu. Žalobca poukázal na to, že na chýbajúcu funkcionalitu bytu
ako penthousového bol žalovaný žalobcom opakovane upozorňovaný, a to aj pri samotnom podpisovaní
zmluvných dokumentov. Žalovaný sa zaviazal tento nedostatok odstrániť. Žalobca ďalej zdôraznil, že

zámerom žalobcu ako kupujúceho bolo nadobudnúť vlastnícke právo k bytu a tento dať následne do
prenájmu. Keďže bol žalovaný v omeškaní s uzatvorením samotnej Zmluvy o prevode vlastníckeho
práva k bytu a zriadení vecného bremena zo dňa 28.09.2022 a pre nemožnosť riadneho dokončenia
bytu z dôvodu nedostatku funkčnosti výťahu vznikla žalobcovi škoda spočívajúca v možnosti prenajať
byt tretím osobám za cenu 5.000 eur mesačne od 01.01.2012 do 31.07.2013, celkovo vo výške 95.000

eur. Žalobca si tak v žalobe uplatnil nárok v celkovej výške 300.000 eur.

3. Žalovaný sa k žalobe vyjadril k otázke výmery bytu tak, že v ZOBZ sa žalobca a žalovaný dohodli,
že predmetom prevodu bude byt č. 58 o celkovej podlahovej ploche 326,65 m2 podľa Projektovej
dokumentácie spracovanej spoločnosťou BRUMI UNO CONSULTING, spol. s.r.o.. Pôdorys bytu ako

výkres Projektovej dokumentácie BYT A6.4.5 PODORYS s presným uvedením podlahových plôch
jednotlivých miestností bytu tvoril prílohu č. 1 ZOBZ ako jej neoddeliteľná súčasť (ďalej tiež len ako
„Pôdorys“). Celková hodnota plochy bytu je v ZOBZ uvedená bez ďalšej špecifikácie a zo žiadneho
ustanovenia nevyplývalo, že táto hodnota je alebo mala byť zhodná s podlahovou plochou bytu určenou
v zmysle a pre účely zákona č. 182/1993 Z.z., ale táto plocha bola určená ako celková podlahová

plocha bytu podľa Projektovej dokumentácie, resp. v zmysle Pôdorysu. Výmera bytu v zmysle Pôdorysu
bola podľa žalovaného od prvého momentu návrhu kúpnej zmluvy plne v súlade s ZOBZ vrátane jej
príloh, ako aj v súlade s právnymi predpismi. Žalovaný považoval tvrdenia o znížení výmery bytu za
vykonštruované a účelové s cieľom dosiahnuť zníženie kúpnej ceny za byt, na ktoré žalobca nemá
nárok. Vo vzťahu k otázke doručenia Výzvy žalovaného na uzatvorenie kúpnej zmluvy žalovaný uviedol,

že v zmysle čl. 5 ZOBZ zaslal žalobcovi výzvu na uzatvorenie kúpnej zmluvy na byt po nadobudnutí
právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia a dňa 19.10.2011 aj opätovnú Výzvu na uzatvorenie kúpnej
zmluvy. Aj keby sa žalovaný do takéhoto omeškania dostal, čo žalovaný poprel, nebola pre daný prípad
medzi zmluvnými stranami ZOBZ dohodnutá žiadna sankcia a uplatňovanie zmluvnej pokuty vo výške
0,05 % z budúcej kúpnej ceny za údajné omeškanie žalovaného s povinnosťou doručiť Výzvu na

uzatvorenie kúpnej zmluvy nemá oporu v ustanoveniach ZOBZ. Žalovaný ďalej uviedol, že nedostatky
zmluvnej dokumentácie, ktoré obsahovali žalovaným predložené návrhy zmlúv mali podľa žalovaného
charakter chýb v písaní, resp. vyplývali z chybných údajov katastra spôsobených množstvom v tom
čase prebiehajúcich zmien v rámci výstavby projektu „Mestské vily – Búdková“, ktorého súčasťou je
aj predmetný bytový dom. Žalovaný poukázal na to, že spôsob úhrady prostredníctvom viazaného

(vinkulovaného) účtu zriadeného trojstrannou dohodou bol dohodnutý a odsúhlasený aj v prospech
žalobcu z dôvodu rýchlejšieho vydania kvitancie k záložnému právu financujúcej banky na predmete
prevodu z kúpnej zmluvy. Žalovaný uviedol, že návrh kúpnej zmluvy obsahoval označenie bytu aj
nebytového priestoru v súlade so ZOBZ a v súlade s Projektovou dokumentáciou, resp. s označením
v katastri nehnuteľností, obsahoval vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na bytovom dome, ako aj

zastavanom pozemku, obsahoval úpravu práv k zastavanému pozemku a priľahlému pozemku a všetky
ostatné zákonné náležitosti, a preto bol v tomto zmysle plne vkladu schopnou listinou. Ak by to aj tak
nebolo, akékoľvek technické nedostatky, resp. prípadné chyby v písaní mohli byť efektívne zmenené
a kúpna zmluva mohla byť uzatvorená. Zámerná neochota žalobcu znemožnila uzatvorenie kúpnejzmluvy, pričom jeho neoprávnené nároky odďaľovali uzatvorenie kúpnej zmluvy. Žalovaný tiež poukázal
na to, že žalobca mal od 18.02.2011 oprávnenie užívať byt, ktorý bol v tom čase už skolaudovaný,
pričom žalovaný uhrádzal všetky platby spojené s užívaním bytu až do dňa prevodu na základe kúpnej

zmluvy zo dňa 28.09.2012. Vo vzťahu k otázke zníženia kúpnej ceny za štandard nižší ako „holobyt“
uviedol, že otázka zníženia kúpnej ceny bola otázkou obchodného charakteru, ktorej výsledkom bola
dohoda zmluvných strán kúpnej zmluvy o celkovej kúpnej cene bytu. Žalovaný mal za to, že znížil
kúpnu cenu bytu plne v súlade s cenami jednotlivých položiek ušetreného materiálu, resp. prác pri
nedokončení bytu do štandardu „holobyt“ v čase vznesenia tejto požiadavky žalobcom a táto výška

bola stranami dohodnutá a odsúhlasená na stretnutí strán dňa 24.11.2010 za účasti ich štatutárnych
zástupcov. K otázke užívania rozostavaného bytu žalobcom a výťahu v bytovom dome uviedol, že
byt nebol v čase podpisu Dohody zo dňa 18.02.2011, resp. jeho prevzatia žalobcom dňa 21.02.2011
staveniskom, všetky byty a nebytové priestory v bytovom dome boli v apríli 2010 zapísané do katastra
nehnuteľností ako rozostavané byty a rozostavané nebytové priestory, a teda mohli byť odovzdané ako
samostatnéveci.Bytovýdombolskolaudovanývzmyslekolaudačnéhorozhodnutiadňa21.10.2010.Byt

bol riadne odovzdaný ako skolaudovaný do jeho predčasného užívania s cieľom začatia vlastných úprav
bytu žalobcom. K výhradám žalobcu ohľadom kvality a funkcionality výťahu v bytovom dome žalovaný
uviedol, že typ a funkčnosť výťahu boli od počiatku žalobcovi prístupné a známe, keďže žalobca mal
možnosť oboznámiť sa s Projektovou dokumentáciou bytového domu, aj s technickou špecifikáciou jeho
súčasti, tzn. aj výťahu. Výťah nikdy nemal mať ani v zmysle ZOBZ, ani na základe inej dohody, funkciu

„penthouse“, resp. táto nemala byť zriaďovaná na náklady žalovaného. Žalobcom vzniesol požiadavku
navyhotovenievýťahuakotzv.„penthousového“včase,kedyužmalodôjsťkuzatvoreniukúpnejzmluvy,
čožalovanýpovažovalzapokračovaniesnahyžalobcuodosiahnutiezníženiakúpnejcenyzabyt.Bytový
dom ako celok, teda vrátane výťahu, bol skolaudovaný plne v súlade s Projektovou dokumentáciou a
technickou špecifikáciou, pričom výťah spĺňal všetky technické požiadavky. Nárok žalobcu na náhradu

škody za nemožnosť prenájmu bytu žalovaný považoval za nepreukázaný. Žalovaný žiadal žalobu
zamietnuť.

4. Žalobca v replike vo vzťahu k výmere bytu poukázal na znenie ZOBZ s tým, že aj Projektová
dokumentácia, ktorá bola prílohou ZOBZ, uvádzala celkovú výmeru plochy bytu 230,36 m2. Žalobca

ďalej zdôraznil, že žalovaný nepreukázal doručenie Výzvy na uzatvorenie kúpnej zmluvy v lehote podľa
bodu 3.3 ZOBZ. Žalobca ďalej uviedol, že právne vady v zmluve uzatvorenej podľa prvého návrhu
zmluvnej dokumentácie zo strany žalovaného, by mohli spôsobiť závažnú ujmu na strane žalobcu,
pričomvšetkynedostatkyzmluvnejdokumentáciebolispôsobenévýlučnežalovaným.Poukázalnato,že
skutočnosť,žebytbolvyhotovenývstavehoršomako„holobyt“uznalajžalovanýataksazmluvnéstrany

aj dohodli, pričom žalobca uviedol, že zľavu z kúpnej ceny z dôvodu nedokončenia bytu nepovažoval
za primeranú. Žalobca uviedol, že strany sa síce dohodli na predčasnom užívaní predmetného bytu,
avšak ten bol v posudzovanom čase staveniskom, nakoľko boli stále vykonávané stavebné práce. K
spornej otázke ohľadom funkcionality tzv. penthousového výťahu uviedol, že z projektovej dokumentácie
vyplýva, že byt nemal disponovať samostatnými vchodovými dverami a vstup do bytu mal zabezpečovať

len výťah bez ďalšieho mechanického zabezpečenia bytu.

5. Žalovaný v duplike k otázke ohľadom zníženia kúpnej ceny za štandard bytu nižší ako „holobyt“
uviedol, že zo žalobcom predložených faktúr nevyplýva, že sa jedná o náklady, ktoré žalobca musel
vynaložiť na uvedenie bytu do štandardu „holobyt“, a teda z faktúr predložených žalobcom nevyplýva, že

práce, za ktoré boli vystavené faktúry, boli nevyhnutné na dokončenie bytu do štandardu „holobyt“, ale
naopak boli vystavené za vykonanie klientskych zmien na byte. Žalobca nepreukázal, z čoho vychádzal
pri výpočte údajného bezdôvodného obohatenia uplatneného v konaní. Takéto právo podľa žalovaného
nevyplynulo žalobcovi zo žiadnej dohody medzi stranami sporu a jeho priznanie žalovaný považoval za
rozporné s dobrými mravmi. Žalovaný zdôraznil, že výška kúpnej ceny za vyhotovenie bytu do nižšieho

štandardu ako „holobyt“ bola medzi zmluvnými stranami dohodnutá a odsúhlasená. K otázke nároku
žalobcu na náhradu škody vo výške 95.000 eur, uviedol, že spoločnosť ITALMARKET SLOVAKIA,
a.s. je spriaznenou osobou žalobcu a v jej mene koná matka konateľa žalovaného. Zároveň žalobca
predložildanúzmluvuažpošiestichrokochtrvaniasporu,pretožalovanýpovažovalpredloženúnájomnú
zmluvu za účelovú, ktorý predstavoval pokus odôvodniť nepreukázaný nárok žalobcu na náhradu škody.

Žalovaný poukázal na to, že žalobca mal byt v predčasnom užívaní odo dňa odovzdania bytu do
predčasného užívania dňa 21.02.2011, na základe Dohody o predčasnom užívaní a žalovaný za žalobcu
uhrádzal všetky platby spojené s užívaním bytu, vrátane energií až do protokolárneho odovzdania bytu
dňa 22.03.2013.6. Žalovaný na pojednávaní dňa 18.10.2019 uznal nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 9.876
eur za omeškanie žalovaného s výstavbou bytového domu uplatnenej v zmysle čl. IX bod 9.3 ZOBZ.

Na pojednávaní konanom dňa 10.04.2015 žalovaný uviedol k nároku na zaplatenie sumy 39.708,75 eur
z titulu bezdôvodného obohatenia, že konečná cena predmetu prevodu v kúpnej zmluve, po znížení,
stanovená dohodou zmluvných strán, bola vo výške 939.772,28 eur. Pohnútky a motívy uzatvorenia
kúpnej zmluvy uvedené v čl. VII bod 2 a bod 3 považoval za irelevantné, nakoľko povinnou náležitosťou
kúpnej zmluvy je určenie, resp. dohoda o kúpnej cene. Kúpna cena bola jednoznačne dohodnutá.

Motívy, resp. spokojnosť jednej alebo druhej strany, nemá vplyv na platnosť dohody strán o výške kúpnej
ceny. Zaplatenie kúpnej ceny podľa kúpnej zmluvy je plnením z právneho dôvodu, ktorým bol záväzok
vyplývajúci z kúpnej zmluvy. Kúpna zmluva bola platná a vkladu schopná. Žalovaný bol preto toho
názoru, že sa nejedná o plnenie bez právneho dôvodu alebo plnenie z neplatného právneho dôvodu a
zároveň sa nejedná o plnenie dôvodu, ktorý by odpadol. Žalovaný tiež poukázal na čl. V bod 3 kúpnej
zmluvy, podľa ktorého kupujúci kupuje predmet prevodu v stave, v akom sa pri podpise nachádza a berie

na vedomie, že nedošlo ku dňu podpisu tejto zmluvy k dokončeniu všetkých prác a dodaniu všetkých
materiálov, ktoré boli dohodnuté v zmluve o budúcej zmluve a hodnota ktorých bola odpočítaná od
celkovej ceny predmetu prevodu. Zmluvné strany sa výslovne dohodli, že predávajúci nemá povinnosť
dokončiť byt do stavu definovaného ako holobyt. Vznik bezdôvodného obohatenia bol v danom prípade
podľa žalovaného pojmovo vylúčený.

7. Súd prvej inštancie v odôvodnení rozhodnutia vysvetlil, že predmetný vzťah medzi stranami konania
posudzoval ako obchodnoprávny, a preto sa spor bude spravovať primárne zmluvnými dojednaniami
medzi stranami sporu, ďalej sa bude riadiť režimom ObZ a vo veciach ObZ neupravenými, predpismi
občianskeho práva s výnimkou posudzovania Zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu a zriadení

vecného bremena zo dňa 28.09.2022, ktorá ako zmluva o prevode nehnuteľností je podriadená výlučne
režimu Občianskeho zákonníka a úprave obsiahnutej v § 588 a nasl. OZ, avšak len vo vzťahu k
ustanoveniam o danom zmluvnom type. Na všetky ostatné otázky, ktoré daný zmluvný typ neupravuje,
súd prvej inštancie aplikoval všeobecné ustanovenia ObZ.

8. Súd prvej inštancie sa po popise nesporných, ako aj sporných skutkových okolností zaoberal
jednotlivo popísanými nárokmi žalobcu. K zmluvnej pokute vo výške 9.878 eur spočívajúcej v omeškaní
žalovaného s dokončením výstavby bytového domu, a to v zmysle bodu 9.3 ZOBZ, uviedol, že mal z
bodu 6.1 ZOBZ preukázané, že budúci predávajúci sa zaviazal dokončiť výstavbu bytového domu, bytu
a súvisiacej nehnuteľnosti do 30.09.2010, pričom termínom sa v zmysle bodu 1.1 ZOBZ podľa dohody

zmluvných strán rozumel dátum, do ktorého sa budúci predávajúci zaviazal zabezpečiť nadobudnutie
právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia k bytovému domu, bytu a súvisiacej nehnuteľnosti. Keďže
kolaudačné rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť dňa 21.10.2010, žalovaný sa dostal do omeškania
s výstavbou bytového domu v rozsahu 21 dní, za čo si žalobca uplatnil podľa bodu 9.3 ZOBZ voči
žalovanému zmluvnú pokutu vo výške 9.876 eur (0,05 % denne z kúpnej ceny dojednanej v ZOBZ

vo výške 940.576 eur). Predmetný nárok uznal aj žalovaný na pojednávaní konanom dňa 18.10.2019,
a preto súd prvej inštancie skonštatoval dôvodnosť tohto nároku čo do výšky 9.876 eur a v tejto časti
žalobe vyhovel. Zároveň súd prvej inštancie z predmetnej istiny priznal aj nárok na úrok z omeškania
v zákonnej sadzbe 8,75 % ročne od 12.08.2013 do zaplatenia.

9. Súd prvej inštancie k nároku vo výške 107.290,25 eur, uplatňovanému žalobcom z titulu zmluvnej
pokuty za omeškanie žalovaného s doručením Výzvy na uzatvorenie kúpnej zmluvy, uviedol, že zo
ZOBZ bolo preukázané, že v zmysle bodu 5.1 si strany dojednali, že budúci predávajúci je povinný
doručiť Výzvu na uzatvorenie kúpnej zmluvy v lehote podľa bodu 3.2 ZOBZ po tom, ako (a) kolaudačné
rozhodnutie nadobudne právoplatnosť a (b) splátky budú zaplatené budúcim kupujúcim podľa článku

4. Následne súd prvej inštancie poukázal na bod 3.2, bod 3.3 ZOBZ, ako aj na bod 9.3 ZOBZ,
v ktorej si strany dojednali nárok na zmluvnú pokutu. Súd prvej inštancie na základe vykonaného
dokazovania dospel k záveru, že aj keď štvrtá splátka bola žalovanému žalobcom uhradená dňa
09.11.2010 a kolaudačné rozhodnutiu nadobudlo právoplatnosť dňa 21.10.2010, žalovaný prvýkrát
zaslal žalobcovi až Výzvu na uzatvorenie kúpnej zmluvy zo dňa 19.10.2011, ktorá bola žalobcovi

doručená dňa 26.10.2011, keďže žalovaný v konaní nepreukázal doručenie predchádzajúcej výzvy.
Súd prvej inštancie skonštatoval, že s ohľadom na znenie dohody o zmluvnej pokute v zmysle bodu
9.3 ZOBZ, existencia dohody o zmluvnej pokute medzi žalobcom a žalovaným pre prípad porušenia
povinnosti žalovaného doručiť riadne a včas v zmysle ZOBZ žalobcovi Výzvu na uzatvorenie kúpnejzmluvy, nebola v konaní preukázaná. Následne sa súd prvej inštancie zaoberal aj znením predmetného
bodu 9.3 ZOBZ, ktoré je jasné a zrozumiteľné, pričom poukázal na výklad jednotlivých pojmov použitých
stranami v ZOBZ, a teda že výstavba bytového domu mala byť dokončená do 30.09.2010 (termín)

s tým, že to znamenalo záväzok žalovaného zabezpečiť nadobudnutie právoplatnosti kolaudačného
rozhodnutia k bytovému domu, bytu a súvisiacej nehnuteľnosti (bod 6.1 v spojení s bod 1.1 ZOBZ).
Strany sporu si aj vo vzťahu k Výzve na uzatvorenie kúpnej zmluvy osobitne dojednali vzájomné práva
a povinnosti (bod 3.2 a bod 3.3, bod 5.1 ZOBZ), a teda z obsahu zmluvy je podľa súdu prvej inštancie
jednoznačne zrejmá vôľa zmluvných strán rozlišovať medzi povinnosťou žalovaného dokončiť výstavbu

bytového domu a povinnosťou žalovaného doručiť žalobcovi Výzvu na uzatvorenie kúpnej zmluvy v
lehote podľa ZOBZ. Uvedený záver podľa súdu prvej inštancie podporuje aj znenie bodu 8.1 písm.
d) ZOBZ, v zmysle ktorého si zmluvné strany ZOBZ dojednali, že nedoručenie Výzvy na uzatvorenie
kúpnej zmluvy v lehote podľa bodu 3.2 a po splnení podmienok podľa bodu 5.1 ZOBZ sa považuje
za podstatné porušenie ZOBZ s následným vznikom oprávnenia žalobcu odstúpiť od ZOBZ písomným
oznámením doručeným druhej strane (bod 8.3 ZOBZ), teda strany si pre prípad porušenia povinnosti

žalovaného doručiť žalobcovi Výzvu na uzatvorenie kúpnej zmluvy riadne a včas, dojednali možnosť
žalobcu odstúpiť od ZOBZ, a nie možnosť uplatniť si zmluvnú pokutu. Súd prvej inštancie preto zhrnul,
že strany si zmluvnou pokutou v bode 9.3 ZOBZ nezabezpečili riadne splnenie povinnosti žalovaného
doručiť žalobcovi Výzvu na uzatvorenie kúpnej zmluvy, pričom k takémuto výkladu nie je možné dospieť
ani aplikáciou výkladových pravidiel podľa § 266 ObZ, nakoľko úmysel konajúcich strán je z obsahu

ZOBZzrejmýamuselbyťžalobcovipripodpiseZOBZznámy.Ktvrdeniužalobcu,že nároknazaplatenie
sumy107.290,25eurmožnoposúdiťajakonároknaprimeranéfinančnézadosťučineniežalobcupodľa§
509ods.2OZ,nakoľkopredmetkúpytrpelviacerýmizásadnýmifaktickýmiajprávnymivadami,súdprvej
inštancie uviedol, že predmetný nárok je podmienený úspešným uplatnením práva zo zodpovednosti
za vady v súdnom konaní a právoplatným rozsudkom, čo nebolo v konaní preukázané, a preto nebolo

preukázané splnenie zákonom predpokladaných a vyžadovaných podmienok na uplatnenie nároku na
zaplatenie sumy vo výške 107.290,25 eur titulom priznania primeraného finančného zadosťučinenia v
zmysle § 509 ods. 2 OZ.

10. Súd prvej inštancie nárok vo výške 48.125 eur považoval za nárok na vydanie bezdôvodného

obohatenia plnením žalobcu žalovanému bez právneho dôvodu ako kúpnej ceny zodpovedajúcej
časti podlahovej plochy bytu o výmere 13,75 m2, pričom takúto časť bytu žalovaný žalobcovi nikdy
neodovzdal. Nárok na zaplatenie sumy 39.708,75 eur si žalobca uplatňoval rovnako titulom vydania
bezdôvodného obohatenia plnením žalobcu bez právneho dôvodu žalovanému ako kúpnej ceny za
práce na predmete kúpy, ktoré žalovaný nikdy nerealizoval. Súd prvej inštancie poukázal na uzatvorenú

kúpnu zmluvu zo dňa 28.09.2012 s poukazom na predmet danej zmluvy a definíciu bytu uvedenú v čl. I
bod 2 písm. a) kúpnej zmluvy, ako aj rozsah podlahovej plochy bytu 216,55 m2 vrátane pivnice a terasy
o celkovej výmere 96,35 m2 v zmysle čl. II bod 2 kúpnej zmluvy. V zmysle čl. III bod 1 kúpnej zmluvy si
zmluvné strany dojednali, že cena predmetu prevodu bola stanovená dohodou zmluvných strán podľa
ZOBZ vo výške 940.576 eur vrátane DPH v sadzbe 19 % s tým, že zmluvné strany sa dohodli, že cena

je znížená o hodnotu nevykonaných materiálov a prác, ktoré mali byť dodané predávajúcim v štandarde
„holobyt“ podľa ZOBZ. Hodnota nedodaných materiálov a prác bola dohodnutá zmluvnými stranami
vo výške 4.755,72 eur vrátane DPH v sadzbe 20 %. Na základe uvedeného, ako aj zmenu vo výške
sadzby DPH z 19 % na 20 % na splátku 5, konečná cena predmetu prevodu bola po znížení stanovená
dohodou zmluvných strán vo výške 939.772,28 eur vrátane DPH („celková kúpna cena“). Súd prvej

inštancie preto skúmal, či žalobca poskytol žalovanému plnenie (v sume 48.125 eur a v sume 39.708,75
eur), na ktoré v dobe jeho poskytnutia neexistoval žiadny právny dôvod a po vykonanom dokazovaní
dospel k záveru, že na plnenie žalobcu, teda zaplatenie kúpnej ceny v celkovej výške 939.772,28 eur
s DPH existoval právny dôvod, a to Zmluva o prevode vlastníckeho práva k bytu a zriadení vecného
bremena zo dňa 28.09.2012 uzatvorená medzi žalobcom a žalovaným a v nej obsiahnutá dohoda o

výške kúpnej ceny v sume 939.772,28 eur. Súd prvej inštancie pri posudzovaní predmetných nárokov
žalobcu vychádzal z uzatvorenej kúpnej zmluvy, predmetom ktorej bol odplatný prevod vlastníckeho
práva zo žalovaného na žalobcu k predmetu prevodu (teda aj bytu č. 9), a to za kúpnu cenu dojednanú
medzi žalobcom a žalovaným v zmysle čl. III bod 1 kúpnej zmluvy. Plnenie žalobcu v rozsahu zaplatenia
celej kúpnej ceny dojednanej medzi stranami v zmysle čl. III bod 1 kúpnej zmluvy vo výške 939,772,28

eur s DPH tak nemožno považovať za plnenie, na ktoré v čase jeho poskytnutia neexistoval právny
dôvod, nakoľko tento právny dôvod v danom čase existoval, a bola ním platná Zmluva o prevode
vlastníckeho práva k bytu a zriadení vecného bremena zo dňa 28.09.2012. Pokiaľ sa žalobca v rámci
svojej argumentácie odvolával na vyhlásenie žalobcu v zmysle čl. VII bod 2 a 3 kúpnej zmluvy, súdprvej inštancie v tejto súvislosti vo všeobecnosti konštatoval, že kúpna zmluva vzniká, keď sa zmluvné
strany zhodli (dosiahli konsenzus) o predmete kúpy a kúpnej cene a dohoda o cene je podstatnou
náležitosťou kúpnej zmluvy, tak ako je jasne, určito a zrozumiteľne dojednané v čl. III bod 1 kúpnej

zmluvy.Nadohodezmluvnýchstránokúpnejcenenemajúprípadnéjednostrannévyhláseniazmluvných
strán uvedené v čl. VII kúpnej zmluvy vplyv. Súd prvej inštancie v tejto súvislosti uviedol, že pokiaľ by
právny úkon vo vzťahu k dojednaniu zmluvných strán o výške kúpnej ceny nebol zmluvnými stranami
myslený vážne, alebo nebol urobený určite a zrozumiteľne, zakladalo by to dôvod absolútnej neplatnosti
kúpnejzmluvypodľa§37ods.1OZ.Súdprvejinštancietedazhrnul,žezaplateniekúpnejcenyžalobcom

žalovanému v celkovej výške 939.772,28 eur na základe dohody strán na základe platne uzatvorenej
kúpnej zmluvy, nemožno považovať za bezdôvodné obohatenie na strane žalovaného na úkor žalobcu,
naopak vznik bezdôvodného obohatenia je v takomto prípade pojmovo vylúčený, nakoľko na takéto
plnenie žalobcu žalovanému preukázateľne právny dôvod existoval. Napriek tomu, že žalobca nárok
na zaplatenie sumy 48.125 eur a sumy 39.708,75 eur hmotnoprávne subsumoval pod ustanovenie §
451 a nasl. OZ, súd prvej inštancie skúmal, či nie je daný nárok žalobcu voči žalovanému na zaplatenie

z iného právneho dôvodu. K tvrdeniu žalobcu, že nárok vo výške 39.708,75 eur vyplýval aj priamo z
kúpnej zmluvy a dohody strán, kedy žalovaný mal uznať, že byt bude žalobcovi žalovaným odovzdaný
v štandarde „nižšom ako holobyt“, súd prvej inštancie opätovne poukázal na dohodu strán konania v
čl. III bod 1 kúpnej zmluvy o výške kúpnej ceny, ako aj dohodu o tom, že pôvodne dojednaná „budúca
kúpna cena“ ZOBZ bola znížená o sumu 4.755,72 eur, ako odpočet za žalovaným nevykonané práce.

K vyhláseniam žalobcu v čl. VII bod 1 a k vyhláseniam žalovaného v čl. VII bod 2 a 3 kúpnej zmluvy
súd prvej inštancie uviedol, že takto formulované vyhlásenia nemôžu založiť nárok žalobcu na zľavu z
kúpnej ceny, ktorý by vyplynul priamo z kúpnej zmluvy. Z vyhlásení strán je zrejmé, že žalobca uviedol
svoje vyhlásenia a žalovaný zas uviedol, že s týmito vyhláseniami nesúhlasí, čo nezakladá žiadny
zmluvný nárok na zľavu z kúpnej ceny, ktorý by žalobcovi vyplýval priamo z kúpnej zmluvy, pričom

dohoda o výške kúpnej ceny bola naopak zrozumiteľne určená v čl. III bod 1 kúpnej zmluvy. Vo vzťahu
k žalobcom tvrdenej odchýlke v skutočnej výmere podlahovej plochy bytu od výmery dojednanej v
ZOBZ súd prvej inštancie skonštatoval, že vykonaným dokazovaním nebola preukázaná ani existencia
dohody strán sporu o úprave kúpnej ceny zodpovedajúcej jednotkovej cene za meter štvorcový, pričom
takýto spôsob úpravy kúpnej ceny by musel byť podľa názoru súdu prvej inštancie medzi zmluvnými

stranami jednoznačne dojednaný, rozhodne nemožno hovoriť o obchodnej zvyklosti ako prameni práva
v zmysle § 1 ods. 2 ObZ. Súd prvej inštancie pri posudzovaní uvedených nárokov vychádzal zo Zmluvy
o prevode vlastníckeho práva k bytu a zriadení vecného bremena uzatvorenej medzi žalobcom a
žalovaným dňa 28.09.2012, ktorá predstavovala právny základ pre založenie povinnosti žalovaného
previesť vlastnícke právo k predmetu prevodu na žalobcu a pre založenie povinnosti žalobcu zaplatiť

žalovanému kúpnu cenu, nie zo ZOBZ, nakoľko táto len zakladala záväzok zmluvných strán uzavrieť
určitú zmluvu, nie záväzky previesť vlastníckeho právo alebo zaplatiť kúpnu cenu. Pokiaľ teda došlo
k určitým zmenám alebo odklonom od dojednaní v ZOBZ, ktoré sa premietli v znení kúpnej zmluvy,
podstatné pre posúdenie nárokov žalobcu na zaplatenie sumy 48.125 eur a sumy 39.708,75 eur sú
dojednania zmluvných strán v kúpnej zmluve zo dňa 28.09.2012. Pokiaľ žalobca nesúhlasil s uvedenými

zmenami dojednaní uvedených v ZOBZ, ktoré sa premietli do ustanovení kúpnej zmluvy, mal možnosť
do zmluvného vzťahu so žalovaným, založeným kúpnou zmluvou zo dňa 28.09.2012 nevstúpiť, pokiaľ
však so žalovaným kúpnu zmluvu slobodne a vážne uzatvoril, je viazaný jej ustanoveniami, rovnako
ako aj žalovaný. Žalobcom uplatnený nárok na zaplatenie sumy 48.125 eur a sumy 39.708,75 eur,
tak nemožno považovať za dôvodný, ani ako nárok z titulu prípadného nároku na náhradu škody,

nakoľko nebolo preukázané žiadne porušenie povinnosti žalovaného z kúpnej zmluvy, vo vzťahu k
výmere podlahovej plochy bytu alebo kúpnej cene (v rozsahu odpočtu za žalovaným nevykonané práce),
nakoľko žalovaný previedol na žalobcu byt o výmere, ako bola dojednaná v kúpnej zmluve a za kúpnu
cenu, ako bola dojednaná v kúpnej zmluve, preto nebol naplnený ani prvý predpoklad vzniku prípadnej
zodpovednosti za škodu, a to porušenie povinnosti zo strany žalovaného. Po vykonanom dokazovaní

súd prvej inštancie tiež dospel k záveru, že tieto nároky nemožno posúdiť ani ako nárok na zľavu z
kúpnej ceny z dôvodu existencie notifikovaných vád predmetu prevodu podľa § 597 OZ s ohľadom na
dojednania uvedené v kúpnej zmluve s poukazom na čl. V bod 3 kúpnej zmluvy, keď bol byt žalobcovi
prevedený a odovzdaný v stave, ako si zmluvné strany medzi sebou dojednali so zohľadnením hodnoty
prác, ktoré žalovaný nevykonal v zmysle dohody zmluvných strán (čl. III bod 1 a čl. V bod 3 kúpnej

zmluvy). Nebolo tak preukázané, že by prevádzaný byt trpel právnymi alebo faktickými vadami, ktorých
existencia by zakladala nárok žalobcu na zľavu z kúpnej ceny. Na žalobcu bolo prevedené vlastnícke
právo k takému bytu, ako si strany dojednali v kúpnej zmluve a za takú cenu, ktorú si strany dojednali
v kúpnej zmluve. Nebolo preukázané, že by v čase vzniku zmluvného vzťahu existovali na predmeteprevodu také vady, s ktorými by žalobca nebol oboznámený a nebolo preukázané, že by na žalobcu bolo
prevedené vlastnícke právo k predmetu prevodu, ktorého právne alebo faktické vlastnosti nezodpovedali
vlastnostiam dojednaným medzi zmluvnými stranami v kúpnej zmluve. S poukazom na uvedené súd

dospel k záveru, že nárok žalobcu na zaplatenie sumy vo výške 48.125 eur uplatnený žalobcom z
dôvodu žalobcom tvrdenej odchýlky skutočnej výmery bytu od výmery deklarovanej v ZOBZ, nebol
preukázaný. Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že žalovaný na žalobcu previedol vlastnícke právo
k bytu s výmerou podlahovej plochy totožnou s výmerou dojednanou medzi žalobcom a žalovaným
v kúpnej zmluve, preto súd prvej inštancie nemal preukázanú existenciu žiadneho právneho dôvodu

(zmluvného alebo mimozmluvného), ktorý by odôvodňoval uvedený žalobcom uplatnený nárok. Súd
prvej inštancie rovnako dospel k záveru, že žalobca nepreukázal dôvodnosť nároku na zaplatenie sumy
vo výške 39.708,75 eur ako ceny časti stavebných prác, ktoré žalovaný nikdy nezrealizoval a ktoré
ušetril, a za ktoré mal podľa žalobcu prijať kúpnu cenu. Poukazujúc na žalobcom predložené faktúry za
stavebné práce a dodané materiály, ktoré mali preukazovať náklady žalobcom vynaložené na uvedenie
bytu zo žalovaným odovzdaného bytu v štandarde „menej ako holobyt“ (po vzájomnej nespornej dohode

strán) do stavu „holobyt“, súd prvej inštancie konštatoval, že tieto náklady teda nemôžu predstavovať
bezdôvodné obohatenie žalovaného (z dôvodu dohody o kúpnej cene v kúpnej zmluve), ani nárok na
náhradu škody alebo zľavu z kúpnej ceny (z dôvodu nepreukázania existencie vád na predmete prevodu
vo vzťahu k jeho vlastnostiam dojednaných v kúpnej zmluve).

11.Knárokunazaplatenie95.000euruplatnenéhožalobcomztitulunáhradyškodyspočívajúcejvušlom
zisku žalobcu na nájomnom, sa súd prvej inštancie zaoberal kumulatívnym naplnením predpokladov
zodpovednosti za škodu. Súd prvej inštancie v tomto smere vysvetlil, že oneskorené doručenie Výzvy
na uzatvorenie kúpnej zmluvy, keď túto nedoručil v lehotách stanovených v čl. 3 bod 3.3 a čl. 5 bod 5.1
ZOBZ, ale až dňa 26.10.2011, malo vplyv na neskoršie nadobudnutie vlastníckeho práva žalobcu k bytu

a ostatným predmetom prevodu. Žalobca na preukázanie existencie ušlého zisku predložil Zmluvu o
budúcej nájomnej zmluve uzatvorenú dňa 11.02.2011 medzi žalobcom v právnom postavení budúceho
prenajímateľa a spoločnosťou ITALMARKET SLOVAKIA, a.s. v právnom postavení budúceho nájomcu,
z ktorej však podľa súdu prvej inštancie nevyplýva a táto nezakladá právo žalobcu na zaplatenie
nájomného od spoločnosti ITALMARKET SLOVAKIA, a.s.. Zmluvou o budúcej nájomnej zmluve si

zmluvné strany zabezpečovali povinnosť uzatvoriť Zmluvu o nájme bytu, k uzatvoreniu Zmluvy o nájme
bytu však nedošlo. Žalobcovi tak nevzniklo zmluvné právo na zaplatenie nájomného od spoločnosti
ITALMARKET SLOVAKIA, a.s.. Súd prvej inštancie vyhodnotil, že v konaní nebolo preukázané, že by v
príčinnej súvislosti s porušením zmluvných povinností žalovaného, došlo k vzniku ušlého zisku na strane
žalobu, spočívajúcom v strate na nájomnom za prenájom bytu spoločnosti ITALMARKET SLOVAKIA,

a.s. za obdobie od 01.01.2012 do 31.07.2013 vo výške 95.000 eur, nakoľko nebol preukázaný vznik
nároku žalobcu na nájomné, a teda omeškanie žalovaného nebolo bezprostrednou príčinou škody na
strane žalobcu. Reflektujúc uvedené nebol preukázaný ani vznik škody na strane žalobcu, nakoľko
nebola preukázaná existencia nároku žalobcu na zaplatenie nájomného od spoločnosti ITALMARKET
SLOVAKIA, a.s. za prenájom bytu (a ostatných predmetov nájmu). Pokiaľ by aj nedošlo k uzatvoreniu

Zmluvy o nájme bytu z dôvodu porušenia povinností žalovaného vyplývajúcich zo ZOBZ, čo nebolo
v konaní rovnako preukázané, súd prvej inštancie skonštatoval, že nebolo preukázané, že by si
spoločnosť ITALMARKET SLOVAKIA, a.s. uplatnila voči žalobcovi akékoľvek sankcie z dôvodu, že
nedošlo k uzatvoreniu Zmluvy o nájme bytu, a teda, že by v dôsledku toho došlo k akejkoľvek škode
na majetku žalobcu. Žalobca tak v konaní neuniesol dôkazné bremeno a nepreukázal, že ušlý zisk by

skutočne vznikol, nebyť protiprávnej udalosti. Súd prvej inštancie poukázal aj na vyjadrenie konateľa
žalobcu pri jeho výsluchu na pojednávaní konanom dňa 10.12.2019, ktorý uviedol, že prostredníctvom
prenájmu bytu spoločnosti ITALMARKET SLOVAKIA, a.s. malo byť zabezpečené bývanie a pracovisko
pre konateľa žalobcu, čo tiež spochybňuje vznik škody na strane žalobcu z dôvodu tvrdenej straty
na nájomnom. Súd prvej inštancie po vykonanom dokazovaní dospel k záveru, že v konaní žalobca

nepreukázal vznik zodpovednosti žalovaného za žalobcom tvrdenú škodu vo forme ušlého zisku vo
výške 95.000 eur, nakoľko nepreukázal existenciu príčinnej súvislosti a vzniku škody, ako predpokladov
na vznik zodpovednosti za škodu na strane žalobcu.

12. Súd prvej inštancie na záver uviedol, že povinnosť žalovaného zabezpečiť pre žalobcu funkcionalitu

penthousového výťahu nebola preukázaná, nevyplynula zo žiadnych zmluvných dojednaní medzi
zmluvnými stranami, a to ani zo ZOBZ, ani z kúpnej zmluvy. Žalovaný tak nezabezpečením uvedenej
funkcionality výťahu pre žalobcu neporušil žiadnu svoju povinnosť. Ak aj následne zmluvné strany
riešili možnosť zabezpečenia danej funkcionality výťahu, ako to vyplynulo z výsluchu žalobcu asvedka B. C., nebola preukázaná existencia takej dohody medzi stranami sporu, z ktorej by povinnosť
žalovanéhozabezpečiťvovzťahukžalobcovifunkcionalitupenthousovéhovýťahu,vyplynula.Vzhľadom
na uvedené, súd prvej inštancie žalobu v časti istiny v celkovej výške 290.124 eur spolu s prislúchajúcim

príslušenstvom ako nepreukázanú a nedôvodnú zamietol.

13. O trovách konania rozhodol súd prvej inštancie podľa ustanovenia § 255 ods. 2 v spojení s
ustanovením § 262 ods. 2 CSP tak, že žalovanému priznal nárok na náhradu trov konania v rozsahu
93,42 % ako čistý úspechu žalovaného v konaní, keď žalobca bol v predmetnom konaní úspešný v

rozsahu o zaplatenie istiny vo výške 9.876 eur (3,29 %) a vo zvyšnej časti istiny vo výške 290.124 eur
súd žalobu zamietol, preto v tejto časti bol úspešný žalovaný (96,71 %).

14. Proti tomuto rozsudku podal žalobca v zákonnej lehote odvolanie voči výroku II. a III., a to z
dôvodov podľa § 365 ods. 1 písm. b), písm. d), písm. e), písm. f), písm. h) CSP a navrhol, aby odvolací
súd napadnutý rozsudok vo výroku II. a III zrušil a vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie

a žalobcovi priznal nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %. Alternatívne navrhol, aby odvolací
súdnapadnutýrozsudokzmenilvovýrokuII.tak,žežalovanýjepovinnýzaplatiťžalobcovisumu290.124
eur spolu s príslušenstvom a vo výroku III. tak, že žalovaný je povinný nahradiť žalobcovi trovy konania
v rozsahu 100 %.

15. Odvolateľ vo vzťahu k nároku na zaplatenie sumy 107.290,25 eur namietal, že žalovaný bol
v omeškaní s doručením Výzvy na uzatvorenie kúpnej zmluvy žalobcovi o 355 dní (takmer celý
jeden rok). Podľa odvolateľa strany sporu si dohodli za toto omeškanie žalovaného zmluvnú pokutu
(v ZOBZ bola zabezpečovaná povinnosť formálne označená ako omeškanie s dokončením bytového
domu, bytu a súvisiacej nehnuteľnosti) v bode 9.3 ZOBZ. Síce v ZOBZ bola zmluvná pokuta výslovne

(textom) dohodnutá len za omeškanie s dokončením bytového domu, avšak predmetné dojednanie
o zmluvnej pokute nemožno vykladať podľa jeho jazykového vyjadrenia, nakoľko je takýto výklad v
rozpore s právom. Povinnosť žalovaného dokončiť bytový dom je pre žalobcu bezvýznamná, keďže
samotné dokončenie bytového domu, nezakladá vlastnícke právo žalobcu k zakúpenému predmetu
kúpy. Významnou bola až povinnosť žalovaného doručiť žalobcovi Výzvu na uzatvorenie kúpnej zmluvy,

ktorá bola na dokončenie bytového domu viazaná, a ktorá založila právne účinky účelu ZOBZ. Výklad
súdu prvej inštancie k bodu 9.3 ZOBZ je neprípustne formalistický, keď posudzoval jeho obsah len
podľa jazykového vyjadrenia, nie podľa výkladových pravidiel v 266 ObZ, najmä zásadu contra
proferentem (§ 266 ods. 4 ObZ), v zmysle ktorej je obsah právnych úkonov potrebné vykladať na
ťarchu tvorcu právneho úkonu, a to žalovaného, ktorý uvedeným ustanovením definoval následky

porušenia vlastnej právnej povinnosti. Súd prvej inštancie neaplikoval ani § 265 CSP a § 266 ods. 3
ObZ, keďže práve žalovaným naformulované ustanovenie 9.3 ZOBZ, žalovaný v rozpore so zásadami
poctivého obchodného styku zneužil, keď bez akéhokoľvek ospravedlniteľného dôvodu doručil žalobcovi
Výzvu na uzatvorenie kúpnej zmluvy takmer o rok neskôr. Súd prvej inštancie sa s týmito faktami
vodôvodnenírozsudkunevysporiadal.Odvolateľnamietalajzáverysúduprvejinštancieuvedenévbode

56 odôvodnenia rozsudku, ktorý nesprávne uzavrel, že v prejednávanej veci takéto vady nevznikli. V
konaní na súde prvej inštancie boli preukázané viaceré faktické (napr. znížená výmera bytu, výťah s
chýbajúcou funkciou „penthouse“, chýbajúca prečerpávacia stanica) aj právne vady (chýbajúce podiely
na priľahlých pozemkoch, problémy s prístupom do areálu), ktoré bránili riadnemu užívaniu predmetu
kúpy. Všetky tieto vady boli zdokumentované v dôkazoch dostupných súdu prvej inštancie, ten ich

však nevykonal (§ 365 ods. 1 písm. e) CSP). Súd prvej inštancie nesprávne právne posúdil otázku
vzťahu zníženej výmery predmetu kúpy ku kúpnej cene, čo implicitne viedlo aj k nesprávnemu právnemu
posúdeniu nároku žalobcu v sume 107.290,25 eur ako zákonného a dôvodného nároku na primerané
finančné zadosťučinenie podľa § 509 ods. 2 OZ.

16. Odvolateľ k nárokom na zaplatenie sumy 48.125 eur a 38.709,75 eur uviedol, že medzi stranami
sporu bola v ZOBZ predmetná kúpna cena dohodnutá za byt v rozlohe o 13,75 m2 väčšej, než
aký byt napokon žalovaný reálne zhotovil a odovzdal žalobcovi. S právnym názorom súdu prvej
inštancie, že právnym dôvodom tejto sumy mala byť dohoda o kúpnej cene v kúpnej zmluve, nesúhlasil.
Predpokladom právneho dôvodu by musela byť akceptácia takejto kúpnej ceny zo strany žalobcu, čo

nebolo naplnené. V konaní bolo preukázane, že žalobca, a to ani v kúpnej zmluve, nechcel zaplatiť
žalovanému celú kúpnu cenu. Práve naopak, žalobca aj priamo v kúpnej zmluve vyhlásil, že v kúpnej
zmluve uvedenú kúpnu cenu považuje za neprimeranú a že uvedenie takejto kúpnej ceny v kúpnej
zmluve akceptuje len preto, lebo uvedenie kúpnej ceny a výmery bytu je podstatnou náležitosťou kúpnejzmluvy, bez ktorej by katastrálny úrad nepovolil vklad vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech
žalobcu, keďže z kúpnej zmluvy expressis verbis vyplýva, že žalobca nielenže neprejavil záujem byť
viazaný takouto kúpnou cenou, ale dokonca výslovne uviedol, že takúto kúpnu cenu neakceptuje. Ak

by žalobca predmetnú kúpnu zmluvu nepodpísal vôbec a najprv by viedol súdne konanie, tak by nebol
vlastníkom predmetu kúpy dodnes, pričom by mu každým dňom vznikala škoda (ušlý zisk). Pokiaľ súd
prvej inštancie bez ďalšieho konštatoval, že podpisom zmluvy žalobca akceptoval návrh zmluvy ako
celok, možno jeho záver označiť za zjavne formalistický a odtrhnutý od reálneho života. Súd prvej
inštancie sa vôbec nevenoval iným dôkazom tvoriacim súdny spis, napr. listine zo dňa 07.11.2011

označenej ako „Opätovná výzva na uzatvorenie kúpnej zmluvy - Odpoveď“, z ktorej je zrejmé, že žalobca
vyslovil svoj nesúhlas s výškou kúpnej ceny z dôvodu zmenšenej výmery predmetu kúpy. V rozhodnutí
absentuje aj vysporiadanie sa s ďalším radom listinných dôkazov (ako napr. listinné dôkazy, svedecká
výpoveď pána C.), z ktorých vyplýva, že žalovaný už od počiatku rozporoval výšku kúpnej ceny. Súd
prvejinštancietaknielenženevykonalnavrhnutédôkazy,potrebnénazistenierozhodujúcichskutočností
(§ 365 ods. 1 písm. e) CSP), ale zároveň takýmto odôvodnením rozsudku porušil § 220 ods. 1 CSP a

nesprávnym procesným postupom znemožnil žalovanému, aby uskutočňoval jemu patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 365 ods. 1 písm. b) CSP). Súd
prvej inštancie zároveň aj v kontexte rozhodovania o častiach nároku vo výške 48.125 eur a 38.709,75
eur opomenul výkladové pravidlá obsiahnuté v § 266 ObZ, keď v obchodnoprávnych vzťahoch ma
prednosťskúmanieúmyslustránakoprvoradéhokritériapreposudzovanieobsahuprávnychúkonov,nie

jazykové vyjadrenie právneho úkonu, ako je tomu v občianskoprávnych vzťahoch. Nemožno súhlasiť ani
so závermi súdu prvej inštancie v bode 64. odôvodnenia rozsudku, podľa ktorého nie je úprava kúpnej
ceny pre vznik odchýlky skutočnej výmery bytu oproti projektovanej výmere obchodnou zvyklosťou ako
prameňom práva podľa § 1 ods. 2 ObZ. Dohody, podľa ktorých bude kúpna cena vopred dohodnutá v
zmluve o budúcej zmluve primerane upravená zodpovedajúc prípadnej odchýlke vo výmere budúceho

bytu, či nebytového priestoru, býva štandardnou súčasťou každej bežnej zmluvy o budúcej zmluve a
je len náhodou, že táto ZOBZ takúto dohodu výslovne neobsahovala. Súd prvej inštancie sa podľa
žalobcu nevysporiadal s námietkou, že samotný zákon č. 182/1993 Z. z. v § 18 používa ako metodiku
určenia ceny bytu práve cenu určenú za meter štvorcový. Podľa odvolateľa nebolo v konaní sporné, že
kúpna cena za predmet kúpy má byť znížená zodpovedajúc nezrealizovaným prácam a nezakúpeným

materiálom, ktoré žalovaný ušetril tým, že predmet kúpy zhotovil iba do stavu „menej ako holobyt“.
Spornou v konaní bola iba výška tejto sumy, o ktorú má byť kúpna cena znížená. Žalobca pritom v konaní
preukázal celý rad listinných dôkazov svedčiacich o výške skutočných nákladov, ktoré žalovaný ušetril,
poukázal aj na rozdiely medzi štandardom „holobyt“ a „menej ako holobyt“ a preukázal, že výpočet
vypracovaný pánom D. nie je úplný. K funkcionalite „penthouse“ uviedol, že nemožno súhlasiť s názorom

súdu prvej inštancie, že táto povinnosť žalovaného nebola preukázaná. Funkcionalita výťahu bola
predmetomvzájomnýchrokovanístránsporu.Súdprvejinštancienevysvetlil,akomalobyťnepovolaným
osobám zabránené vstúpiť do bytu žalobcu, ak výťah nemal mať uvedenú funkciu a zároveň ak medzi
výťahom a bytom žalobcu nebola žiadna ďalšia prekážka. Z dôvodu nezabezpečenej funkcie výťahu
musel zabezpečiť dodatočne vybudovanie deliacej priečky medzi výťahovými dverami a jeho bytom, čo

nielenžeďalejznížiloreálnuvýmerubytužalobcu,alezároveňprinútiložalobcuvynaložiťďalšiestavebné
náklady(tietobolitiežpredmetomčastinárokuvovýške38.709,75euruplatnenéhovtomtokonaní).Toto
tvrdenie žalovaný nikdy nepoprel, vzhľadom na čo mal sud prvej inštancie na túto skutočnosť prihliadať
ako na nespornú (§ 151 ods. 1 CSP). Súd prvej inštancie sa vôbec nezaoberal logickou úvahou, ako
inak by tento prístup mal byť zabezpečený, ak nie touto funkciou a zároveň aj prečo žalobca nástojil na

tejto funkcii, ak by bola pre neho bezvýznamná (§ 365 ods. 1 písm. f) CSP).

17. Odvolateľ k nároku na zaplatenie sumy 95.000 eur namietal, že súd prvej inštancie nesprávne
uzavrel,žežalobcanepreukázalexistenciupríčinnejsúvislostiavznikškodynastranežalobcu.Žalovaný
porušenímsvojichzmluvnýchpovinnostíspôsobiloddialeniemomentunadobudnutiavlastníckehopráva

k predmetu kúpy žalobcom o takmer dva roky, spôsobil tiež to, že žalobca nemohol po dobu týchto
takmer dvoch rokov prenechať predmet kúpy do užívania (nájmu) tretej osobe. Keďže žalobca po
túto dobu nemohol prenajať predmet kúpy tretej osobe, nemohol za tento prenájom ani prijať žiadne
nájomné. Žalobca mal s budúcim nájomcom – spoločnosťou ITALMARKET SLOVAKIA, a.s., uzatvorenú
zmluvu o budúcej nájomnej zmluve, ktorá zakladala záväzný a vymáhateľný nárok žalobcu voči tejto

spoločnosti na uzatvorenie nájomnej zmluvy po nadobudnutí vlastníckeho práva žalobcu k predmetu
kúpy. Žalobca namietal úvahu súdu prvej inštancie, podľa ktorej žalobca nepreukázal vznik nároku na
nájomné tým, že nepredložil nájomnú zmluvu, ale iba Zmluvu o budúcej zmluve. Podstatou ušlého
zisku je predsa to, že žalobca ani nemohol predmet kúpy v relevantnom období prenajímať, pretože sastal vlastníkom predmetu nájmu až neskôr. Ak žalobca nebol vlastníkom predmetu kúpy, nie je zrejmé,
akú nájomnú zmluvu mal žalobca za takéhoto právneho stavu uzavrieť. Ušlý zisk uplatnený v tomto
konaní spočíva v tom, že žalobca ani nemohol pre relevantné obdobie žiadnu nájomnú zmluvu uzavrieť

(pretože nebol spôsobilým prenajímateľom). Žalobca neuzatvoril nájomnú zmluvu so spoločnosťou
ITALMARKET SLOVAKIA, a.s., pretože nebol ani len vlastníkom predmetu nájmu. Súd prvej inštancie
nepostupoval logicky, keď zamietnutie tejto časti žaloby podložil skutočnosťou, že žalobca súdu prvej
inštancie nepredložil aj samotnú nájomnú zmluvu, pretože ju v danom čase žalobca (ako nevlastník) ani
uzavrieť nemohol. Práve táto nemožnosť uzatvorenia nájomnej zmluvy spôsobila, že žalobca nemohol

od tretej osoby prijať nájomné, ktoré by inak prijal, nebyť porušenia zmluvných povinnosti zo strany
žalovaného (§ 365 ods. 1 písm. f), h) CSP).

18. Žalovaný sa vyjadril k podanému odvolaniu tak, že žalobca nepreukázal existenciu ani jedného z
uvedených odvolacích dôvodov. Súd prvej inštancie vykonal tie dôkazy, na ktorých vykonaní sporové
strany trvali, pričom z navrhnutých dôkazov nevykonal len tie, o ktorých sporové strany výslovne uviedli,

že na ich vykonaní netrvajú (ako vyplýva z pojednávania zo dňa 14.10.2022). Odvolací dôvod podľa
§ 355 ods. 1 písm. e) CSP (správne mal byť uvedený § 365 ods. 1 písm. e) CSP) nie je naplnený. K
časti nároku vo výške 107.290,25 eur a tvrdeniam žalobcu v odvolaní, že v konaní nemalo byť sporné
uzavretiedohodyonároku1vrámciZOBZ,žalovanýpoukázalnaskutočnosť,žezkonanianasúdeprvej
inštancie naopak vyplynulo, že dohoda o zmluvnej pokute tvoriacej nárok 1 uzavretá nebola. V bode 9.3

ZOBZ sa zmluvné strany dohodli na zmluvnej pokute pre omeškanie žalovaného s dokončením výstavby
bytového domu najneskôr do 30.09.2010. V zmysle bodu 6.2 ZOBZ sa dokončením výstavby rozumie
nadobudnutie právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. Iná zmluvná pokuta pre prípad porušenia
povinností žalovaného nebola v ZOBZ dohodnutá. Poukázal na § 544 ods. 1, ods. 2 OZ, s tým,
že sa sporové strany ani v ZOBZ, ani v inom dokumente nedohodli na zmluvnej pokute, ktorá by

zabezpečovala povinnosť žalovaného doručiť žalobcovi výzvu na uzavretie kúpnej zmluvy v určenej
lehote, t.j. nárok 1. Analógia, na ktorú sa žalobca odvoláva, nemá oporu v platnom práve, čo správne
konštatoval aj súd prvej inštancie. K časti nároku vo výške 48.125 eur za údajne chýbajúcich 13,75
m2 z podlahovej plochy bytu žalovaný uviedol, že právnym titulom pre zaplatenie tohto nároku malo byť
vydanie bezdôvodného obohatenia za nedodaných 13,75 m2 výmery podlahovej plochy bytu. Žalobca

s výškou kúpnej ceny súhlasil, čo potvrdil nielen podpisom kúpnej zmluvy, ale aj úhradou kúpnej ceny
v plnej výške. Žalobca mal záujem byť viazaný kúpnou zmluvou, kúpnu zmluvu ako platný právny úkon
nikdy nespochybnil. Vzhľadom na uvedené nie je možné hovoriť o bezdôvodnom obohatení žalovaného
na úkor žalobcu. ZOBZ obsahovala údaj o pevnej cene za byt. Údaj o celkovej podlahovej ploche bytu
(230,30 m2) uvedenej v ZOBZ ani pojmovo nezodpovedá zákonnému pojmu uvedenému v zákone

č. 182/1993 Z.z.. Výmera podlahovej plochy bytu, ako ju definuje zákon č. 182/1993 Z.z. uvedená
v kúpnej zmluve je totožná s čistou výmerou uvedenou v ZOBZ. Táto výmera sa nikdy nezmenšila.
Aj keby bola titulom na úhradu kúpnej ceny už ZOBZ, je zrejmé, že k žiadnemu zmenšeniu výmery
podlahovej plochy bytu nedošlo a žalobca obdržal presne ten istý byt, o ktorý mal záujem už v rámci
ZOBZ. Z uvedeného dôvodu je tento uplatnený nárok v celom rozsahu neodôvodnený, čo do dôvodu a

výšky. K časti žalobného nároku v sume 39.708,75 eur z titulu bezdôvodného obohatenia žalovaného za
údajne nevykonané práce uviedol, že tento nárok má základ v kúpnej zmluve, keďže tvorí časť kúpnej
ceny za byt, ktorú žalobca žalovanému zaplatil. Žalobca kúpnu cenu akceptoval v plnej výške, t.j. aj
v časti zahŕňajúcej predmetný nárok podpisom kúpnej zmluvy a úhradou kúpnej ceny v plnej výške.
Protiplnením za zaplatenie kúpnej ceny je byt, ktorý žalobca nadobudol do výlučného vlastníctva, a ktorý

dodnes vlastní a užíva. Pri tomto nároku nie sú naplnené pojmové znaky bezdôvodného obohatenia.
Súd prvej inštancie sa zaoberal otázkou odpočtov nevykonaných prác, pričom podľa žalovaného výška
odpočtov (t.j. 4.755,72 eur) bola žalobcovi pred podpisom kúpnej zmluvy riadne zdokladovaná a žalobca
ju akceptoval podpisom kúpnej zmluvy. Žalobca nepreukázal, že by odpočty mali byť vyššie. Žalobca
neustál dôkazné bremeno vo vzťahu k ním tvrdenému bezdôvodnému obohateniu žalovaného. K časti

žalobného nároku v sume 95.000 eur žalobca v konaní pred súdom prvej inštancie nepreukázal, že by
mal reálnu možnosť uzavrieť nájomnú zmluvu, ktorou by byt prenajal tretím osobám za ním deklarovaný
nájom. Žalobca na pojednávaní konanom 18.10.2019 (t.j. šesť rokov od začatia sporu) predložil Zmluvu
o budúcej nájomnej zmluve údajne uzavretú dňa 11.02.2011 medzi žalobcom ako prenajímateľom a
spoločnosťou ITALMARKET SLOVAKIA, a.s. ako nájomcom. Žalovaný poukázal na skutočnosť, že

členkou predstavenstva spoločnosti ITALMARKET SLOVAKIA, a.s. je matka konateľa a spoločníka
žalobcu, B. B. E.. Nešlo teda o trhový nájom s treťou osobou. Konateľ žalobcu B. B. E. na pojednávaní
konanom dňa 10.12.2019 vypovedal, že účelom zmluvy o budúcej nájomnej zmluve, ako aj budúcej
nájomnej zmluvy malo byť zabezpečenie jeho pracoviska a bývania ako konateľa a spoločníka žalobcu.Žalobca preukázal iba to, že chcel zabezpečiť bývanie a pracovisko svojmu konateľovi v byte vo
vlastníctve žalobcu tým, že by byt prenajal inej právnickej osobe (personálne prepojenej s žalobcom),
ktorá by následne umožnila konateľovi žalobcu (ktorý by bol zároveň prenajímateľom) tento byt užívať

a ešte by za toto užívanie platila žalobcovi nájom vo výške 5.000 eur mesačne. Z uvedenej zmluvy
o budúcej nájomnej zmluve vyplýva, že žalobca (prenajímateľ) chcel byt sám užívať prostredníctvom
svojho konateľa a zároveň si za užívanie vyplácať 5.000 eur mesačne prostredníctvom spriaznenej
osoby. Žalobca nepreukázal, že by mal v období od 01.01.2012 do 31.07.2013 možnosť prenajímať
byt tretím osobám za sumu 5.000 eur mesačne. Nepreukázal teda ani vznik ušlého zisku, ktorý by

tvoril predmetný nárok. Na základe uvedeného navrhol, aby odvolací súd napadnutý rozsudok potvrdil
a žalovanému priznal nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

19. Odvolateľ v odvolacej replike uviedol, že akceptuje, že súd prvej inštancie nevykonal tie dôkazy,
od ktorých strany neskôr v konaní upustili; avšak odvolací dôvod spočíva v tom, že súd prvej inštancie
nevykonal ani niektoré tie dôkazy, ktoré boli stranami navrhnuté a od ktorých v priebehu konania

upustené nebolo. Vykonanie dôkazov nepredstavuje len „založenie listiny do súdneho spisu“, či „prepis
výpovede svedka do písomnej zápisnice, resp. uloženie zvukovej nahrávky do súdneho spisu“, ale
vykonanie dôkazu predstavuje reálne oboznámenie sa súdu s daným dôkazom, s jeho obsahom a
významom pre rozhodnutie vo veci. V odôvodnení rozsudku nestačí len reprodukovať, aké listiny strany
do spisu založili, alebo čo uviedol svedok na tom-ktorom pojednávaní. Ak v odôvodnení rozsudku

absentuje vysvetlenie, ako sa súd prvej inštancie vysporiadal s navrhnutými dôkazmi, potom nemožno
prijať iný záver ako ten, že tieto dôkazy ani nevykonal. Žalobca nikdy nemal úmysel akceptovať úhradu
kúpnej ceny v jej plnej výške, napriek viacerým vadám v kvalite prevádzaného bytu, pričom súd prvej
inštancie sa v tomto kontexte v rozsudku vysporiadal len s jediným takýmto dôkazom (samotnou
kúpnou zmluvou) a nevysporiadal sa (teda ani nevykonal) iné dôkazy podporujúce vyššie uvedenú

pozíciu žalobcu (napr. korešpondencia medzi stranami sporu). Následne odvolateľ zhrnul argumenty
z podaného odvolania. Predpokladom existencie právneho dôvodu, ktorý by oprávňoval žalovaného aj
na úhradu sumy 48.125 eur zodpovedajúcej výmere bytu, ktorú žalovaný žalobcovi nikdy nedodal, by
musela byť akceptácia takejto kúpnej ceny zo strany žalobcu, čo v danom prípade nebolo naplnené.
V konaní bolo preukázané, že žalobca, a to ani v kúpnej zmluve, nechcel zaplatiť žalovanému celú

kúpnu cenu (pôvodne dohodnutú v ZOBZ), napriek chýbajúcej výmere bytu. Práve naopak, žalobca aj
priamo v kúpnej zmluve vyhlásil, že v kúpnej zmluve uvedenú kúpnu cenu považuje za neprimeranú
a že uvedenie takejto kúpnej ceny akceptuje len preto, lebo uvedenie kúpnej ceny a výmery bytu je
podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy, bez ktorej by katastrálny úrad nepovolil vklad vlastníckeho práva
k predmetu kúpy v prospech žalobcu. Z kúpnej zmluvy teda vyplýva, že žalobca nielenže neprejavil

záujem byť viazaný takouto kúpnou cenou, ale dokonca výslovne uviedol, že takúto kúpnu cenu
neakceptuje. Tvrdenie žalovaného, že údaj o celkovej podlahovej ploche bytu (230,30 m2) uvedenej
v ZOBZ pojmovo nezodpovedá zákonnému pojmu uvedenému v zákone č. 182/1993 Z. z., nemá
relevanciu. V prvom rade ZOBZ nikde neuvádza, že údaj o podlahovej ploche bytu v nej obsiahnutý
mal byť uvedený práve v intenciách zákona č. 182/1993 Z. z.. V druhom rade túto výmeru do ZOBZ

vložil sám žalovaný ako realizátor stavebného projektu a autor zmluvy. Bolo teda jeho povinnosťou,
aby údaj uvedený o výmere budúceho predmetu kúpy bol v jednotlivých zmluvách uvedený správne.
Pokiaľ by bolo pravdou, že údaj uvedený v ZOBZ uviedol žalovaný do ZOBZ nesprávne, resp. nechtiac,
potom takéto pochybenie žalovaného nemôže byť na ťarchu žalobcu. Žalovaný v by takom prípade
uviedolžalobcupripodpiseZOBZdoomyluohľadomvýmeryjehobudúcehopredmetukúpy,čobyokrem

iného zakladalo nárok žalobcu na náhradu škody voči žalovanému. Vyjadrenie žalovaného navyše
neobsahuje žiadne vysvetlenie ani výpočet, podľa ktorého by práve výmera uvedená v kúpnej zmluve
mala byť správna a tá v ZOBZ nesprávna. Uvedené tvrdenie nie je bez bližšieho vysvetlenia žalovaného
možné overiť, a preto ho rozporoval. Súd prvej inštancie v rozsudku uviedol úplne iné dôvody, pre
ktoré nárok žalobcu na zaplatenie sumy 95.000 eur zamietol, ako tie ktorými argumentoval žalovaný.

Vzniknutý zmluvný vzťah medzi žalobcom a spoločnosťou ITALMARKET SLOVAKIA, a.s. považoval
za celkom legitímny. Odvolateľ považuje za pochopiteľné, že žalobca bude namiesto prenájmu bytu
v hodnote viac ako jedného milióna eur (v tom čase) inklinovať skôr k prenájmu osobe, ktorú pozná,
než úplne cudzej tretej osobe. Úvahy žalovaného o tom, že žalobca mal „sám sebe“ vyplácať nájomné,
sú však v rozpore s realitou. Žalobca a spoločnosť ITALMARKET SLOVAKIA, a.s. sú dva samostatné

a úplne odlišné subjekty s vlastnou právnou subjektivitou, samostatným majetkom a samostatným
hospodárením, pritom je úplne bežné, že aj spriaznené právnické osoby medzi sebou obchodujú. Nie
je preto pravdivým tvrdenie žalovaného, že nešlo o trhový nájom. Ak by spoločnosť ITALMARKET
SLOVAKIA, a.s. uhrádzala nájomné žalobcovi, potom by vynaložila na nájomné svoj vlastný majetok(vlastné peniaze), ktorý by už ďalej nemohla zhodnocovať, alebo za neho nadobudnúť inú hodnotu (napr.
veci či práva). Úvahy žalovaného sú preto len čisto špekulatívne, bez opory v akýchkoľvek dôkazoch,
navyše nie sú ani zásadne relevantné.

20. Žalovaný v odvolacej duplike uviedol, že to, akým spôsobom sa súd prvej inštancie vysporiadal
s otázkou použitia výkladových pravidiel je uvedené v bode 24 odôvodnenia rozsudku. Žalobca však
ani nepreukazuje, čo by sa malo použitím výkladových pravidiel ObZ dosiahnuť. Súd prvej inštancie
by dospel k rovnakým právnym záverom použitím výkladových pravidiel, či už obchodného alebo

občianskeho práva. Nakoľko oba subjekty sú obchodnými spoločnosťami, podnikateľskými subjektami,
je potrebné postupovať v súlade so zásadou „vigilantibus iura scripta sunt“, teda „bdelým patria práva“.

21. Odvolateľ v reakcii na uvedené opätovne zopakoval argumenty k výkladovým pravidlám ObZ.

22. Podľa § 224 CSP súd kedykoľvek aj bez návrhu opraví v rozsudku chyby v písaní a počítaní, ako aj

iné zrejmé nesprávnosti. O oprave súd vydá opravné uznesenie, ktoré doručí subjektom konania.

23. Vzhľadom na to, že v písomnom vyhotovení záhlavia rozsudku Okresného súdu Bratislava I č. k.
25Cb/152/2013-1186zodňa14.11.2022došlokzrejmejnesprávnosti,keďsúdprvejinštancienesprávne
uviedol označenie právneho zástupcu žalobcu, tak že v čase vyhláseného rozsudku mal správne znieť:

„...BOHUNICKÝ & Co. s.r.o. ...“, odvolací súd túto zrejmú chybu opravil tak, ako je uvedené vo výroku
I. tohto rozsudku.

24. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací v zmysle § 34 CSP po oboznámení sa s obsahom spisu a
po preskúmaní napadnutého rozhodnutia súdu prvej inštancie v medziach daných rozsahom odvolania

a odvolacími dôvodmi v zmysle § 379 a § 380 CSP dospel k záveru, že napadnutý rozsudok súdu
prvej inštancie je vecne správny, keď súd prvej inštancie dostatočne zistil skutkový stav, z ktorého
po vyhodnotení dôkazov vyvodil správne právne závery premietnuté do výrokovej časti napadnutého
rozsudku.

25. Podľa § 220 ods. 2 CSP v odôvodnení rozsudku súd uvedie, čoho sa žalobca domáhal, aké
skutočnosti tvrdil, aké dôkazy označil, aké prostriedky procesného útoku použil, ako sa vo veci vyjadril
žalovaný a aké prostriedky procesnej obrany použil. Súd jasne a výstižne vysvetlí, ako posúdil podstatné
skutkové tvrdenia a právne argumenty strán, ktoré skutočnosti považuje za preukázané a ktoré nie, ktoré
dôkazy vykonal, z ktorých dôkazov vychádzal a ako ich vyhodnotil, prečo nevykonal ďalšie navrhnuté

dôkazy a ako vec právne posúdil, prípadne odkáže na ustálenú rozhodovaciu prax. Súd dbá, aby
odôvodnenie rozsudku bolo presvedčivé.

26. Podľa § 366 CSP prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli
uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak a) sa týkajú

procesných podmienok, b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu, c) má byť
nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne rozhodnutie vo
veci alebo d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

27. Podľa § 387 ods. 1 CSP odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku

vecne správne.

28.Podľa§387ods.2CSP,aksaodvolacísúdvcelomrozsahustotožňujesodôvodnenímnapadnutého
rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého
rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody.

29. Podľa § 1 ods. 1 ObZ tento zákon upravuje postavenie podnikateľov, obchodné záväzkové vzťahy,
ako aj niektoré iné vzťahy súvisiace s podnikaním. Podľa ods. 2 právne vzťahy uvedené v odseku 1 sa
spravujú ustanoveniami tohto zákona. Ak niektoré otázky nemožno riešiť podľa týchto ustanovení, riešia
sa podľa predpisov občianskeho práva. Ak ich nemožno riešiť ani podľa týchto predpisov, posúdia sa

podľa obchodných zvyklostí, a ak ich niet, podľa zásad, na ktorých spočíva tento zákon.

30. Podľa § 261 ods. 1 ObZ v znení účinnom do 31.12.2010 táto časť zákona upravuje záväzkové vzťahy
medzi podnikateľmi, ak pri ich vzniku je zrejmé s prihliadnutím na všetky okolnosti, že sa týkajú ichpodnikateľskej činnosti. Podľa ods. 6 zmluvy medzi osobami uvedenými v odsekoch 1 a 2, ktoré nie sú
upravené v hlave II tejto časti zákona, a sú upravené ako zmluvný typ v Občianskom zákonníku, spravujú
sa príslušnými ustanoveniami o tomto zmluvnom type v Občianskom zákonníku a týmto zákonom.

31. Podľa § 289 ods. 1 ObZ zmluvou o uzavretí budúcej zmluvy sa zaväzuje jedna alebo obe zmluvné
strany uzavrieť v určenej dobe budúcu zmluvu s predmetom plnenia, ktorý je určený aspoň všeobecným
spôsobom. Podľa ods. 2 zmluva vyžaduje písomnú formu.

32. Podľa § 290 ods. 1 ObZ zaviazaná strana je povinná uzavrieť zmluvu bez zbytočného odkladu po
tom, čo ju na to vyzvala oprávnená strana v súlade so zmluvou o uzavretí budúcej zmluvy.

33. Podľa § 588 OZ z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu
odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú
cenu.

34. Podľa § 589 OZ cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak
je zmluva neplatná podľa § 40a.

35. Podľa § 597 OZ, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má

kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o
vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.

36. Podľa § 599 ods. 1 OZ vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva
zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24

mesiacov od prevzatia veci.

37. Podľa § 509 ods. 2 OZ oprávnený má právo na primerané finančné zadosťučinenie, ak svoje práva,
ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práva zo zodpovednosti za vady, úspešne uplatní na súde.

38. Podľa § 544 ods. 1 OZ, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú
pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému
účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. Podľa ods. 2 OZ zmluvnú pokutu možno dojednať
len písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

39. Podľa § 300 ObZ okolnosti vylučujúce zodpovednosť ( § 374) nemajú vplyv na povinnosť platiť
zmluvnú pokutu.

40. Podľa § 451 ods. 1 OZ, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať. Podľa ods.
2 bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením

z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový
prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

41. Podľa § 456 OZ predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu, na úkor koho sa získal.
Ak toho, na úkor koho sa získal, nemožno zistiť, musí sa vydať štátu.

42.Podľa§458ods.1OZmusísavydaťvšetko,čosanadobudlobezdôvodnýmobohatením.Aktonieje
dobre možné, najmä preto, že obohatenie spočívalo vo výkonoch, musí sa poskytnúť peňažná náhrada.

43. Podľa § 266 ods. 1 ObZ prejav vôle sa vykladá podľa úmyslu konajúcej osoby, ak tento úmysel

bol strane, ktorej je prejav vôle určený, známy alebo jej musel byť známy. Podľa ods. 2 v prípadoch,
keď prejav vôle nemožno vyložiť podľa odseku 1, vykladá sa prejav vôle podľa významu, ktorý by
mu spravidla prikladala osoba v postavení osoby, ktorej bol prejav vôle určený. Výrazy používané v
obchodnom styku sa vykladajú podľa významu, ktorý sa im spravidla v tomto styku prikladá. Podľa
ods. 3 pri výklade vôle podľa odsekov 1 a 2 sa vezme náležitý zreteľ na všetky okolnosti súvisiace s

prejavom vôle, včítane rokovania o uzavretí zmluvy a praxe, ktorú strany medzi sebou zaviedli, ako aj
následného správania strán, pokiaľ to pripúšťa povaha vecí. Podľa ods. 4 prejav vôle, ktorý obsahuje
výraz pripúšťajúci rôzny výklad, treba pri pochybnostiach vykladať na ťarchu strany, ktorá ako prvá v
konaní tento výraz použila.44. Podľa § 373 ObZ, kto poruší svoju povinnosť zo záväzkového vzťahu, je povinný nahradiť škodu
tým spôsobenú druhej strane, ibaže preukáže, že porušenie povinností bolo spôsobené okolnosťami

vylučujúcimi zodpovednosť.

45. Podľa § 378 ObZ škoda sa nahrádza v peniazoch; ak však o to oprávnená strana požiada a ak to je
možné a obvyklé, nahrádza sa škoda uvedením do predošlého stavu.

46. Podľa § 379 ObZ, ak tento zákon neustanovuje inak, nahrádza sa skutočná škoda a ušlý zisk.
Nenahrádza sa škoda, ktorá prevyšuje škodu, ktorú povinná strana v čase vzniku záväzkového vzťahu
ako možný dôsledok porušenia svojej povinnosti predvídala alebo ktorú bolo možné predvídať s
prihliadnutím na skutočnosti, ktoré v uvedenom čase povinná strana poznala alebo mala poznať pri
obvyklej starostlivosti.

47. Po oboznámení sa s obsahom spisu, ako aj s obsahom odvolania žalobcu, odvolací súd konštatuje
vecnú správnosť napadnutého rozsudku s tým, že súd prvej inštancie na základe dostatočne zisteného
skutkového stavu vyvodil správne právne závery premietnuté do výrokovej časti napadnutého rozsudku
a svoje rozhodnutie spôsobom súladným s dikciou ustanovenia § 220 ods. 2 CSP podrobne a
dostatočne presvedčivo odôvodnil. Z odôvodnenia napadnutého rozsudku je jednoznačne zrejmý

myšlienkový postup súdu prvej inštancie vedúci ku v ňom ustáleným skutkovým a právnym záverom
premietnutým do výrokovej časti zamietajúceho výroku rozsudku, teda neopodstatnenosti žalobcovho
nároku v sume 290.124 eur. K nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 107.280,25 eur,
súd prvej inštancie správne skonštatoval, že v ZOBZ absentuje písomné dojednanie medzi stranami
konania o zmluvnej pokute v prípade porušenia povinnosti žalovaného doručiť riadne a včas Výzvu na

uzatvorenie kúpnej zmluvy. Súd prvej inštancie sa v tomto smere vysporiadal s námietkami žalobcu,
keď ozrejmil, že v zmysle čl. 9 bod 9.3 ZOBZ si strany jasne a zrozumiteľne dojednali zmluvnú pokutu
len pre prípad omeškania žalovaného s výstavbou bytového domu, pričom je z obsahu tejto zmluvy
zrejmá vôľa zmluvných strán rozlišovať povinnosť výstavby bytových domov a povinnosť žalovaného
doručiť žalobcovi Výzvu na uzatvorenie kúpnej zmluvy. V súvislosti s predmetným nárokom sa súd prvej

inštancie správne vysporiadal aj s námietkou žalobcu týkajúcou sa aplikácie § 509 ods. 2 OZ. Súd
prvej inštancie rovnako nárok žalobcu v sume 48.125 eur a vo výške 39.708,75 eur správne posúdil
na základe skutkových tvrdení žalobcu a vykonaného dokazovania, uplatňované titulom bezdôvodného
obohatenia. V nadväznosti na uvedené súd prvej inštancie aj správne skonštatoval nedôvodnosť
týchto nárokov s ohľadom na uzatvorenú Zmluvu o prevode vlastníckeho práva k bytu a zriadení

vecného bremena ako právneho dôvodu plnenia, v ktorej je definovaný byt s podlahovou plochou podľa
Projektovej dokumentácie v zmysle čl. I bod 2 písm. a), ako aj cena predmetu prevodu znížená o hodnotu
nevykonaných materiálov a prác, ktoré mali byť dodané v štandarde „holobyt“ v zmysle čl. III bod I. Súd
prvej inštancie sa v podstatnom rozsahu dostatočne zaoberal procesným útokom žalobcu, keď v otázke
jednostranných vyhlásení v čl. VII kúpnej zmluvy vyhodnotil, že tieto nemajú na dohodu strán konania

o podstatných náležitostiach zmluvy, vrátane dojednania o kúpnej cene vplyv, pričom tieto nevyhodnotil
ani ako dohodu strán konania, ani ako nárok žalobcu na zľavu z kúpnej ceny. Zároveň súd prvej inštancie
správne uzavrel vo vzťahu k prípadnému posudzovaniu predmetných nárokov ako nároku na náhradu
škody, že v konaní nebolo preukázané žiadne porušenie povinnosti žalovaného z kúpnej zmluvy vo
vzťahu k výmere podlahovej plochy bytu alebo kúpnej ceny, zatiaľ čo ZOBZ len zakladala záväzok

zmluvných strán uzavrieť určitú zmluvu, nie záväzky previesť vlastnícke právo, alebo zaplatiť určitú
kúpnu cenu. Súd prvej inštancie k nároku žalobcu vo výške 95.000 eur ako nároku na náhradu škody
spočívajúcej v ušlom zisku, správne uzavrel, že k vzniku ušlého zisku nedošlo, keď žalobca neuniesol
v tejto otázke dôkazné bremeno s ohľadom na vyjadrenie konateľa žalovaného na pojednávaní dňa
10.12.2019, že prostredníctvom prenájmu malo byť zabezpečené bývanie a pracovisko pre samotného

konateľa žalobcu.

48. Konanie pred súdom prvej inštancie bolo vedené v súlade so zásadou kontradiktórnosti civilného
procesu a odvolací súd nezistil žiadne vady procesného charakteru, ktoré by mali za následok
nesprávnosť napadnutého rozhodnutia. Odvolací súd nevzhliadol dôvod, pre ktorý by sa mal od záverov

súdu prvej inštancie odchýliť, keďže súd prvej inštancie sa so všetkými rozhodujúcimi skutočnosťami
tvoriacimi základ pre rozhodnutie vysporiadal a odvolací súd sa s týmto odôvodnením v plnej miere
stotožnil. Na zdôraznenie vecnej správnosti rozhodnutia súdu prvej inštancie, odvolací súd dopĺňa
nasledovné dôvody v kontexte odvolacích dôvodov.49. Odvolací súd k námietkam odvolateľa vo vzťahu k súdom prvej inštancie posúdenej nedôvodnosti
nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 107.290,25 eur uvádza, že v konaní pred súdom prvej

inštancie nebolo „nesporné“, že strany si dohodli za omeškanie žalovaného s doručením Výzvy na
uzatvorenie kúpnej zmluvy žalobcovi - zmluvnú pokutu, tak ako sa nesprávne domnieval odvolateľ.
V predmetnom spore vo vzťahu k uvedenému nároku bolo otázkou posúdenia súdom prvej inštancie
práve to, či dohodnutá zmluvná pokuta za omeškanie s dokončením bytového domu v bode 9.3 ZOBZ,
je aj dohodou strán o zmluvnej pokute pre porušenie povinnosti žalovaného zaslať Výzvu na uzatvorenie

kúpnej zmluvy v zmysle ZOBZ. Žalobca sa v tomto smere nesprávne domnieval, keďže kolaudácia
bytového domu bola podmienkou na zaslanie predmetnej výzvy, že predmetná sankcia sa s ohľadom na
jej charakter má aplikovať aj na omeškanie žalovaného so zaslaním Výzvy na uzatvorenie kúpnej zmluvy
v rovnakom rozsahu, ako pri omeškaní žalovaného s kolaudáciou bytového domu. Súd prvej inštancie
v bodoch 53. až 55. odôvodnenia rozsudku správne vysvetlil, že medzi stranami nebola uzatvorená
písomná dohoda o zmluvnej pokute, ktorou by strany sankcionovali porušenie povinnosti žalovaného

doručiť v zmysle ZOBZ riadne a včas Výzvu na uzatvorenie kúpnej zmluvy. Predmetná sankcia totiž
nevyplýva ani z bodu 9.3 ZOBZ s ohľadom na dojednaný výklad pojmov ZOBZ a vôľu zmluvných strán
rozlišovať medzi povinnosťami žalovaného dokončiť výstavbu bytového domu a doručiť žalobcovi Výzvu
na uzatvorenie kúpnej zmluvy v lehote podľa ZOBZ, so záverom ktorým sa odvolací súd v plnom rozsahu
stotožnil.

50. K odvolacej námietke žalobcu spočívajúcej v neprípustnom formalistickom výklade bodu 9.3 ZOBZ,
keď súd prvej inštancie posudzoval obsah ustanovenia o zmluvnej pokute len podľa jazykového
vyjadrenia a nie podľa výkladových pravidiel v 266 ObZ, odvolací súd poukazuje na rozhodnutie
Najvyššieho súdu SR sp. zn. MObdo/4/2003 zo dňa 19.11.2003, zverejnené v Zbierke stanovísk

Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov Slovenskej republiky pod č. R 92/2004. V zmysle citovanej
judikatúry „v dohode o zmluvnej pokute výška zmluvnej pokuty alebo spôsob jej určenia aj povinnosť,
ktorú zmluvná pokuta zabezpečuje, musia byť vymedzené určito, inak je dohoda neplatná, nedostatok
nemožno nahradiť výkladom prejavu vôle vo výroku rozsudku v prípadnom súdnom spore“. Ustanovenie
§ 544 OZ kogentne ustanovuje, že pre platnosť záväzku o zmluvnej pokute sa okrem iného

vyžaduje, aby v písomnej dohode bola určená jej výška alebo určený spôsob jej určenia. V dohode
o zmluvnej pokute musí byť jednoznačne špecifikovaná zmluvná povinnosť, na porušenie ktorej
sa zmluvná pokuta vzťahuje. Tieto podstatné náležitosti v čl. 9 bod 9.3 ZOBZ, ale ani v inej časti
zmluvy, neboli určito a zrozumiteľne špecifikované vo vzťahu k porušeniu povinnosti žalovaného zaslať
Výzvu na uzatvorenie kúpnej zmluvy a tento obsah nemožno určiť ani cez výkladové pravidlá prejavu

vôle uvedené v ustanovení § 266 ObZ. Z hľadiska právnej istoty nemožno pripustiť, aby žalovanému
vznikla sankčná povinnosť v podobe zmluvnej pokuty bez dostatočného vymedzenia náležitostí podľa
kogentného ustanovenia § 544 OZ, a to ani prostredníctvom výkladových pravidiel uvedených v § 266
ObZ, ktoré sa aplikujú len v prípade, keď prejav vôle konajúcej osoby nie je celkom zrozumiteľný alebo
určitý (bližšie pozri rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 4Obo/66/2002, uverejnené ZSP pod č.

81/2003), čo ani nebol daný prípad (porušenie žalobcom popísanej konkrétnej povinnosti k tomuto
nároku úplne absentovalo).

51. V nadväznosti na neoprávnenú odvolateľovu námietku týkajúcu sa výkladových pravidiel, žalobca
uviedol, že „formulovanie zmluvnej pokuty žalovaným v zmysle bodu 9.3 ZOBZ bolo v rozpore s poctivým

obchodným stykom“, avšak v tejto súvislosti odvolací súd poukazuje, že ide o novotu v odvolacom
konaní (§ 366 CSP), ktorú nie je možné použiť, keďže nebola naplnená ani jedna z výnimiek, ktoré
zákon v zmysle § 366 CSP pod písm. a) až d) pripúšťa. Koncepcia odvolacieho konania v civilnom spore
vychádza z tzv. neúplného apelačného systému. Neúplnosť apelácie znamená, že právo odvolateľa
(ale aj protistrany - pozri § 373 ods. 4 CSP) použiť v odvolacom konaní prostriedky procesného útoku

alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré strana neuplatnila v konaní pred súdom prvej inštancie,
je obmedzené. Podľa § 384 ods. 3 CSP odvolací súd môže doplniť dokazovanie za podmienok
uvedených v § 366 CSP. Odvolací súd je aj počas odvolacieho konania povinný prihliadať na prostriedky
procesného útoku a procesnej obrany, ktoré doteraz neboli použité, ale len vtedy, ak 1/ sa týkajú
procesných podmienok, 2/ sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu, 3/ má byť

nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne rozhodnutie
vo veci, alebo 4/ ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.
V ostatných prípadoch prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany, ktoré strana
neuplatnila v konaní pred súdom prvej inštancie, nie je možné uplatniť v odvolacom konaní. Právotzv. novôt v odvolacom konaní je v systéme neúplnej apelácie nastavené ako reštriktívne vnímaná
výnimka z pravidla, že v odvolacom konaní spravidla nie sú prípustné tie prostriedky procesného útoku
alebo obrany, ktoré neboli procesnou stranou uplatnené pred súdom prvej inštancie. V okolnostiach

predmetnej veci je viac ako zrejmé, že odvolateľ námietku rozporu s poctivým obchodným stykom mohol
použiť už v konaní pred súdom prvej inštancie, čo nespravil. Predmetná argumentácia preto nenapĺňa
taxatívne vymedzenie účelu použitia týchto novôt v zmysle § 366 CSP, a to s ohľadom na namietané
odvolacie dôvody.

52. V súvislosti s uvedeným nárokom žalobca namietal aj opomenutie zo strany súdu prvej inštancie
sa so žalobcom uvádzanými faktami vysporiadať, avšak tak ako bolo uvedené vyššie, keďže žalobca
v konaní pred súdom prvej inštancie nepopísal, aké konkrétne konanie považoval za rozpor s poctivým
obchodným stykom, nie je predmetná námietka dôvodná. Súd prvej inštancie sa náležitým spôsobom
vysporiadal so všetkými podstatnými uvádzanými okolnosťami nároku zmluvnej pokuty a dostatočne
vysvetlil neopodstatnenosť predmetného nároku žalobcu.

53. Odvolateľ ďalej namietal aj závery súdu prvej inštancie uvedené v bode 56. odôvodnenia rozsudku,
keď mal súd prvej inštancie nesprávne dospieť k záveru, že v prejednávanej veci faktické a právne
vady nevznikli. V konaní na súde prvej inštancie boli podľa názoru odvolateľa preukázané viaceré
faktické a právne vady (napr. znížená výmera bytu, výťah s chýbajúcou funkciou „penthouse“, chýbajúca

prečerpávacia stanica, chýbajúce podiely na priľahlých pozemkoch, problémy s prístupom do areálu).
Odvolací súd predovšetkým k predmetnej námietke odvolateľa uvádza, že žalobca si v tejto súvislosti
uplatnil nárok na primerané finančné zadosťučinenie v zmysle § 509 ods. 2 OZ. Podľa tohto ustanovenia
má oprávnený právo na náhradu účelne vynaložených nákladov, ktoré mu vznikli s vytknutím vady, ak
svoje práva, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práva zo zodpovednosti za vady, úspešne uplatnil

na súde. Súd prvej inštancie preto v bode 56. odôvodnenia žalobcovi správne vysvetlil podmienky
uplatnenia tohto nároku (výslovne vymienené žalobcom), ktoré v predmetnej veci neboli nenaplnené.
Okrem toho je potrebné aj uviesť, že nevyhnutným predpokladom úspešného uplatnenia práva na
uvedenú náhradu je uplatnenie práva zo zodpovednosti za vady, čo tak ako skonštatoval súd prvej
inštancie, preukázané v konaní nebolo. Odvolateľ k predmetnému nároku namietal aj to, že všetky

vady boli zdokumentované v dôkazoch, ktoré súd prvej inštancie nevykonal, čím uplatnil odvolací
dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. e) CSP. V prvom rade, tak ako bolo uvedené vyššie, priznanie
nároku podľa § 509 ods. 2 OZ záviselo od naplnenia podmienok, ktoré v konaní naplnené neboli, a to
predovšetkým úspešné uplatnenie práva zo zodpovednosti za vady a právoplatné rozhodnutie súdu.
Odvolateľ v podanom konaní v tomto smere neoznačil dôkazy, ktoré zo strany súdu prvej inštancie

neboli vykonané, odvolaciemu súdu takéto dôkazy ani zo spisu nevyplývajú, a preto ani nie je zrejmé,
čo uvedenou námietkou žalobca mienil docieliť.

54. O tom, ktoré z navrhnutých dôkazov (ale aj z tých, ktoré navrhnuté neboli) budú vykonané, rozhoduje
súd (§ 185 ods. 1 CSP). Z uvedeného je zrejmé, že Civilný sporový poriadok strane sporu priznáva

právo navrhnúť vykonanie určitého dôkazu. Právo navrhovať dôkazy, resp. právo vyjadrovať sa k
vykonaným dôkazom nemožno zamieňať s rozhodovaním súdu o tom, ktoré z navrhnutých dôkazov
vykoná. Nevykonanie dôkazov podľa návrhov alebo predstáv strany sporu nie je ani postupom, ktorým
by jej súd odňal možnosť konať pred súdom, lebo rozhodovanie o tom, ktoré dôkazy budú vykonané,
patrí výlučne súdu a nie stranám sporu. Ak súd niektorý dôkaz nevykoná, môže to viesť nanajvýš k jeho

nesprávnym skutkovým záverom. Odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. e) CSP je naplnený tým, že
súd chybne vyhodnotí návrh na vykonanie dôkazu, teda potenciálnu relevanciu navrhovaného dôkazu,
ako aj prípustnosť jeho vykonania, a preto je základným predpokladom naplnenia tohto odvolacieho
dôvodu to, že takýto dôkaz bude stranou konania navrhnutý. Z namietaných tvrdení žalobcu však nie je
zrejmé, ktorý z navrhnutých dôkazov nemal byť vykonaný, prípadne či považuje niektorý z navrhnutých

dôkazov za opomenutý. Odvolací súd pripomína, že v zmysle § 204 CSP dôkaz listinou sa vykoná tak,
že súd listinu alebo jej časť prečíta alebo oboznámi jej obsah; to neplatí, ak ide o listinu, ktorej odpis bol
strane sporu v priebehu konania doručený a ak listina alebo jej obsah neboli protistranou spochybnené.
Týmto spôsobom vykonané dokazovanie aj bolo, čo vyplýva z bodu 17. odôvodnenia rozsudku súdu
prvej inštancie. V prípade, ak sa odvolateľ domnieval, že predmetný odvolací dôvod je naplnený tým, že

súd prvej inštancie sa mal zaoberať každým jednotlivým dôkazom samostatne, takáto úvaha odvolateľa
nemá oporu v zákone.55. Ak žalobca v ďalšej časti svojho odvolania uviedol, že vykonanie dôkazov nepredstavuje len
„založenie listiny do súdneho spisu“, či „prepis výpovede svedka do písomnej zápisnice, resp. uloženie
zvukovej nahrávky do súdneho spisu“, alebo ak v odôvodnení rozhodnutia absentuje vyhodnotenie

k dôkazom tvoriacim súdny spis, napr. listine zo dňa 07.11.2011 označenej ako „Opätovná výzva
na uzatvorenie kúpnej zmluvy - Odpoveď“, nejde o námietku nevykonania dokazovania súdom prvej
inštancie podľa § 365 ods. 1 písm. e) CSP, ale o námietku absencie hodnotenia dôkazov, ktoré by mohli
zakladať skutkové vady rozsudku. Hodnotenie dôkazov je iná činnosť súdu ako vykonanie dôkazov, pri
ktorej vykonané procesné dôkazy súd hodnotí z hľadiska ich pravdivosti a dôležitosti pre rozhodnutie.

Dôkazy hodnotí súd podľa svojej úvahy, a to každý dôkaz jednotlivo a všetky dôkazy v ich vzájomnej
súvislosti; pritom starostlivo prihliada na všetko, čo vyšlo za konania najavo, včítane toho, čo uviedli
strany konania. Súd pri hodnotení dôkazov v zásade nie je obmedzovaný právnymi predpismi v tom, ako
a s akým výsledkom má z hľadiska pravdivosti ten-ktorý dôkaz hodnotiť. Uplatňuje sa tu zásada voľného
hodnotenia dôkazov. Rozhodnutie súdu, ktorého podkladom sú dôkazy síce vykonané (aj v zmysle §
204 CSP), avšak nesprávne vyhodnotené, môže zakladať len odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm.

f) CSP, vo vzťahu k námietkam ktorým sa odvolací súd zaoberal bližšie pri tom-ktorom nároku žalobcu.

56. K odvolacím námietkam žalobcu vo vzťahu k nárokom v sume 48.125 eur a 39.78,75 eur odvolací
súd potvrdzuje správnosť právneho záveru súdu prvej inštancie v tom smere, že predmetné nároky
nemôžu zakladať nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia s ohľadom na existenciu právneho titulu-

kúpnej zmluvy uzatvorenej medzi stranami. V predmetnej kúpnej zmluve si strany jasne a zrozumiteľne
dojednali podstatné náležitosti tejto zmluvy, čiže predmet prevodu a kúpnu cenu so zohľadneným
znížením sumy 4.755,72 eur, ako odpočtu za žalovaným nevykonané práce. Odvolací súd sa v plnom
rozsahu stotožnil s názorom súdu prvej inštancie týkajúcim sa výkladu prejavu vôle o podstatných
náležitostiach zmluvy, ako aj jednostranných vyhlásení žalobcu a žalovaného v čl. VII bod 1, 2, 3

kúpnej zmluvy, ktoré však nemajú vplyv na dojednané podstatné náležitosti kúpnej zmluvy. Samotný
žalobca, uvedomujúc si, že ak má záujem nadobudnúť vlastnícke právo k predmetnej nehnuteľnosti,
uzavrel predmetnú kúpnu zmluvu s plným vedomím, že bez týchto podstatných náležitostí by nenastali
vecnoprávne účinky predmetnej zmluvy. Navyše v čl. VII bod 6 kúpnej zmluvy (teda v tom istom
článku, ako sa nachádzajú jednostranné vyhlásenia strán konania) strany vzájomne prehlásili, že

sa obsah zmluvy zhoduje s prejavom ich vôle (teda aj v podstatných náležitostiach zmluvy) a na
znak súhlasu ju podpísali. Za takýchto okolností námietka odvolateľa, že kúpnu cenu neakceptoval,
keďže túto „nechcel zaplatiť žalovanému ako kúpnu cenu“ je absolútne nedôvodná. V nadväznosti na
uvedené odvolateľ opätovne namietal použite výkladových pravidiel, resp. to, že súd prvej inštancie
dal prednosť jazykovému výkladu pred výkladovými pravidlami uvedenými v § 266 ObZ. Odvolací

súd v tejto súvislosti už poukázal na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR zverejnené v Zbierke stanovísk
Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov SR pod č. 81/2003 (rovnako tak aj prax Najvyššieho súdu
SR napr. sp. zn. 5Cdo/99,100,101/2009, 5Cdo/283/2010), v zmysle ktorého výklad právnych úkonov
podľa ustanovení ObZ je potrebný len v prípade, keď prejav vôle konajúcej osoby nie je celkom
zrozumiteľný alebo určitý. V tomto smere je však potrebné poukázať na rozhodnutie Najvyššieho súdu

SR sp. zn. 2Cdo/334/2021 zo dňa 29.11.2023, v zmysle ktorého pre právny úkon je rozhodujúci stav v
čase uskutočnenia úkonu; ak právny úkon nie je vyjadrený slovami, treba ho vykladať podľa toho, čo
spôsobprejavukonajúcejosobyobvykleznamenásozreteľomnavôľukonajúceho.Jazykovévyjadrenie
právneho úkonu zachytené v zmluve má byť vykladané najprv prostriedkami gramatickými (z hľadiska
možného významu použitých pojmov), logickými (z hľadiska vzájomnej nadväznosti použitých pojmov),

či systematickými (z hľadiska radenia pojmov v štruktúre celého právneho úkonu). Okrem toho súd
posúdi na základe vykonaného dokazovania, aká bola skutočná vôľa strán v čase uzatvárania zmluvy,
pričom podmienkou pre hodnotenie vôle je to, aby nebola v rozpore s tým, čo vyplýva z jazykového
vyjadrenia úkonu. Interpretácia obsahu právneho úkonu súdom podľa § 35 ods. 2 OZ totiž nemôže
nahrádzať alebo meniť už urobené prejavy vôle; použitie zákonných výkladových pravidiel smeruje

len k tomu, aby obsah právneho úkonu vyjadreného slovami, ktorý urobili účastníci vo vzájomnej
dohode, bol vyložený v súlade so stavom, ktorý existoval v čase ich zmluvného dojednania. Keď
je obsah právneho úkonu zaznamenaný písomne, určitosť prejavu vôle je daná obsahom listiny, na
ktorej je zaznamenaný. Ustanovenia § 35 ods. 2 OZ a § 266 ObZ formulujú výkladové pravidlá, ktoré
ukladajú súdu, aby prípadné pochybnosti o obsahu právneho úkonu odstránil výkladom, založeným

na tom, že popri jazykovom vyjadrení právneho úkonu zachyteného slovne podrobí skúmaniu aj vôľu
(úmysel) konajúcich osôb. Podmienkou k prihliadnutiu na vôľu účastníka je, aby nebola v rozpore
s tým, čo plynie z jazykového vyjadrenia úkonu. Výkladom tak možno zisťovať len obsah právneho
úkonu, nie je možné ním prejav vôle doplňovať (bližšie pozri uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn.4Cdo/9/2008 zo dňa 28.02.2008, uznesenie sp. zn. 4Obdo/52/2018 zo dňa 29.11.2018, rozhodnutie
sp. zn. 3Cdo/81/2011 zo dňa 31.07.2012). Takto musí súd postupovať aj v prípadoch, ak interpretujú
účastníci vo svojich prednesoch alebo výpovediach v priebehu konania zmluvné dojednanie odlišným

spôsobom. Takáto situácia neznamená, že právny úkon vyložiť nemožno, lebo záujmy a postoje
účastníkov v priebehu súdneho konania už nemusia zodpovedať ich pôvodnej vôli, ktorú prejavili pri
právnom úkone. Interpretácia obsahu právneho úkonu súdom podľa § 35 ods. 2 OZ nemôže byť
považovaná za nahradenie, prípadne zmenu už urobených prejavov vôle, keďže použitie zákonných
výkladových pravidiel smeruje iba k tomu, aby obsah právneho úkonu vyjadreného slovami, ktorý urobili

účastníci vo vzájomnej dohode, bol vyložený v súlade so stavom, ktorý existoval v čase ich zmluvného
dojednania.

57. Text zmluvy je prvotným priblížením sa k významu zmluvy, ktorý si chceli jej účastníci svojím
konaním stanoviť, avšak doslovný výklad textu zmluvy môže, ale nemusí byť v súlade s vôľou konajúcich
strán. Ak vôľa zmluvných strán smeruje k inému významu a ak sa podarí vôľu účastníkov procesom

hodnotenia skutkových a právnych otázok ozrejmiť, má zhodná vôľa účastníkov zmluvy prednosť pred
doslovným významom textu nimi formulovanej zmluvy. Vôľa je vnútorným stavom konajúcej osoby, ktorý
nie je bezprostredne prístupný interpretovi právneho úkonu, a nie je interpretom tohto právneho úkonu
poznateľný. Na vôľu je preto nutné hľadieť (usudzovať) z vonkajších okolností spojených s podpisom a
realizáciou zmluvného vzťahu, hlavne na okolnosti spojené s podpisom zmluvy a následne na konanie

účastníkov po podpise zmluvy (bližšie pozri rozhodnutie Ústavného súdu SR sp. zn. I. ÚS 243/2007).

58. Pri výklade prejavu vôle žalobcu ako kupujúceho pri uzatvorení kúpnej zmluvy s ohľadom
na všetky okolnosti prejavu vôle, a to najmä vzájomnú dohodu strán konania (nie jednostranné
vyhlásenia žalobcu), ako aj následné vyjadrenie obsahu prejavu vôle žalobcu, že uzatvorením zmluvy

mienil dosiahnuť zápis vlastníckeho práva v katastri nehnuteľnosti, ktorý bez dosiahnutia dohody
o podstatných náležitostiach kúpnej zmluvy, nie je možný, ale aj samotný prevod vlastníckeho práva,
je podľa odvolacieho súdu znenie ustanovení podstatných náležitostí kúpnej zmluvy dostatočne určité
a zrozumiteľné. Vzhľadom na uvedené súd prvej inštancie ani nemusel pristúpiť k aplikácii výkladových
pravidiel podľa § 266 ObZ. Skutočnosť, že žalobca mienil v rámci negociačných vyjednávaní dosiahnuť

nižšiukúpnucenu,avšakvdôsledkunesúhlasužalovanéhoakopredávajúceho,pristúpilajkuzatvoreniu
kúpnej zmluvy s kúpnou cenou uvedenou v čl. III bod 1 kúpnej zmluvy, neznamená, že sa následne
žalobca môže odvolávať na nedostatok prejavu vôle takúto zmluvu uzavrieť, či iný výklad prejavu vôle
zreteľne zachyteného v znení obsahu zmluvy. Okrem toho, súd prvej inštancie správne poznamenal,
že ak by právny úkon vo vzťahu k dojednaniu podstatných náležitostí kúpnej zmluvy nebol zmluvnými

stranami myslený vážne, zakladalo by to dôvod absolútnej neplatnosti kúpnej zmluvy, čo žalobca ani
netvrdil.

59. Odvolací súd upozorňuje aj na irelevantnosť žalobcovej námietky k nevykonaniu navrhovaných
dôkazov, ako je listina zo dňa 07.11.2011 označenej ako „Opätovná výzva na uzatvorenie kúpnej zmluvy

- Odpoveď“, či svedecká výpoveď pána C., keďže predmetné dôkazy súd prvej inštancie jednoznačne
vykonal (bližšie pozri bod 11., bod 17. odôvodnenia rozsudku), pričom odvolací súd už v bode 54.,
55. tohto odôvodnenia vysvetlil, čo sa rozumie pod nevykonaním dôkazu. Zároveň je potrebné uviesť,
že úvahy odvolateľa, aby sa súd prvej inštancie k predmetným nárokom bližšie zaoberal uvedenými
dôkazmi nezakladá žiadnu relevantnú požiadavku. Hodnotenie súdu prvej inštancie samotnej kúpnej

zmluvy s ohľadom na prehlásenia zmluvných strán boli dostatočné pre prijatie predmetných záverov
súdu prvej inštancie.

60. Z práva na spravodlivé súdne konanie vyplýva povinnosť všeobecného súdu zaoberať sa účinne
námietkami, argumentmi a dôkaznými návrhmi strán (avšak) s výhradou, že majú význam pre

rozhodnutie vo veci (sp. zn. I.ÚS/46/05). Z uvedeného potom vyplýva, že k porušeniu práva na
spravodlivý proces môže dôjsť aj nepreskúmateľnosťou napadnutého rozhodnutia súdu prvej inštancie.
Pri posudzovaní splnenia požiadaviek na riadne odôvodnenie rozhodnutia a správnosti skutkových a
právnych záverov, ku ktorému súd prvej inštancie dospel, nie je právne relevantné, aby sa súd prvej
inštancie vysporiadal s každým jednotlivým dôkazom osobitne, obzvlášť, ak vo vzťahu k výkladu prejavu

vôle bol rozhodný jednoznačný obsah dohody zmluvných strán o podstatných náležitostiach kúpnej
zmluvy. Ako vyplýva aj z judikatúry ústavného súdu, iba skutočnosť, že odvolateľ sa s názorom súdu
prvej inštancie nestotožňuje, nemôže viesť k záveru o zjavnej neodôvodnenosti alebo arbitrárnosti
rozhodnutia súdu (napr. sp. zn. I. ÚS 188/06).61. K námietke odvolateľa, že medzi stranami sporu bola v ZOBZ predmetná kúpna cena dohodnutá za
byt v rozlohe o 13,75 m2 väčšej, než aký žalovaný reálne odovzdal žalobcovi, odvolací súd poukazuje

najmä na závery súdu prvej inštancie, že ZOBZ zakladala len záväzok zmluvných strán uzavrieť určitú
zmluvu, nie záväzky previesť vlastnícke právo alebo zaplatiť kúpnu cenu. Záväzok previesť vlastnícke
právo k určitému predmetu prevodu za určitú kúpnu cenu boli predovšetkým dojednané v kúpnej zmluve.
Ak by sa aj žalobca v priebehu kontraktačného procesu dohodol na prípadne odlišných záväzkoch vo
vzťahu k podstatným náležitostiam kúpnej zmluvy z rôznych dôvodov, neznamená to, že nebola splnená

povinnosť vyplývajúca zo ZOBZ spočívajúca v záväzku uzatvoriť určitú kúpnu zmluvu s dojednaným
obsahom, ktorý sa práve zavŕšil dojednaním záväzkov v kúpnej zmluve, ktoré môžu byť odlišné, keďže
ide o prejav vôle zmluvných strán a ich zmluvnú autonómiu zachytenú v kúpnej zmluve. K záväzkom
vyplývajúcim zo ZOBZ je potrebné poukázať na § 290 ods. 2 prvá veta ObZ, v zmysle ktorého, ak
zaviazaná strana nesplní záväzok uzavrieť zmluvu podľa odseku 1, môže oprávnená strana požadovať,
aby obsah zmluvy určil súd, alebo osoba určená v zmluve, alebo môže požadovať náhradu škody,

spôsobenej jej porušením záväzku uzavrieť zmluvu. Ustanovenie § 292 ObZ upravuje spôsob, akým
sa určí obsah budúcej zmluvy, ak nedôjde k jej dobrovoľnému uzavretiu. Oprávnená zmluvná strana
sa môže domáhať svojho práva na uzavretie zmluvy žalobou na súde, pričom žalobný petit bude znieť
na povinnosť uzavrieť zmluvu s konkrétnym obsahom. Vo všeobecnosti je možné skonštatovať, že
sa zmluvou o uzatvorení budúcej zmluvy umožní, aby si strany medzi sebou zjednali kontraktačnú

povinnosť týkajúcu sa určitých záväzkov, pričom táto povinnosť je naplnená práve uzatvorením tejto
zmluvy. Aj zo samotného obsahu § 290 ods. 2 ObZ vyplýva v rámci povinnosti strán uzavrieť určitú
zmluvu len prípadná náhrada škody spôsobená porušením záväzku uzavrieť túto zmluvu. V prípade,
ak však následne je medzi stranami konania uzatvorená zmluva, na ktorej sa v rámci kontraktačného
procesu strany dohodli, a to aj keď by obsah tejto už uzatvorenej zmluvy bol v určitých konkrétnostiach

odlišný, záväzok vyplývajúci z § 290 a nasl. ObZ je konzumovaný práve uzatvorením tejto zmluvy
(v danom prípade uzatvorením kúpnej zmluvy). Vzhľadom na uvedené nie je možné ani uvažovať nad
náhradou škody vyplývajúcou z § 290 ods. 2 ObZ, či určením jej obsahu súdom, keďže budúca zmluva,
na ktorej uzatvorenie sa strany zaviazali, bola následne aj uzatvorená v podobe konkrétneho záväzku.
Pokiaľ žalobca, namiesto podania žaloby na súd o určenie budúcej zmluvy s dojednaným obsahom

podľa ZOBZ, uzavrel kúpnu zmluvu, aj keď s modifikovaným obsahom oproti tomu, čo si strany dojednali
v rámci ZOBZ (napr. zníženie štandardu „holobyt“), ide o vyjadrenie zmluvnej autonómie strán konania,
ktorá nemôže zakladať porušenie povinností vyplývajúcich zo ZOBZ a už vôbec nespĺňa podmienky
vzniku nároku na náhradu škody z dôvodu porušenia povinnosti uzavrieť zmluvu s určitým obsahom.
Na danom mieste odvolací súd pripomína, že nejde o žiaden formalistický výklad práva, ale o zákonom

predpokladaný postup určenia obsahu zmluvy ako kontraktačnej povinnosti vyplývajúcej zo zmluvy
o budúcej zmluve.

62. Odvolací súd vo vzťahu k skutkovým záverom súdu prvej inštancie (bod 67. odôvodnenia rozsudku),
že tvrdená odchýlka skutočnej výmery bytu od výmery deklarovanej v ZOBZ nebola preukázaná,

považuje len nad rámec už uvedeného a pre doplnenie poukázať na znenie vysvetlenia pojmov
v ZOBZ, a to pojmu byt o celkovej podlahovej ploche bytu 326,65 m2 (230,30 m2 plus terasa 96,35
m2) podľa Projektovej dokumentácie, ktorou sa rozumie realizačný projekt. Z obsahu tejto Projektovej
dokumentácie po sčítaní podlahovej plochy bytu, ale aj zo samotného údaju čistej podlahovej plochy
bytu predstavuje veľkosť čistej plochy bytu 214,25 m2, napriek uvedenému údaju celkovej plochy bytu

230,36m2(okremnezahrnutejterasy),ktorýúdajmápredstavovaťvýmerupodlahovejplochybytupodľa
§ 2 zákona č. 182/1993 Z.z. (bližšie pozri aj Pôdorys ako Prílohu ZOBZ č.l. 675-676).

63. K vyjadrenému nesúhlasu odvolateľa s názorom súdu prvej inštancie, že úprava kúpnej ceny
zodpovedajúcej jednotkovej cene za meter štvorcový pre vznik odchýlky skutočnej výmery bytu oproti

projektovanej výmere nie je obchodnou zvyklosťou ako prameňom práva podľa § 1 ods. 2 ObZ, odvolací
súd upozorňuje na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1MObdoV/2/2009 zo dňa 28.04.2011,
zverejnené v Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov SR pod č. R 114/2014, v zmysle
ktorého dôkazné bremeno, že určitá obchodná zvyklosť existuje, aký je jej obsah a že sa zachováva,
postihuje stranu, ktorá sa tejto zvyklosti dovoláva. V tomto smere odvolací súd konštatuje, že zo

strany odvolateľa, v priebehu súdneho konania absentujú tvrdenia na preukázanie úpravy kúpnej ceny
zodpovedajúcej jednotkovej cene za meter štvorcový ako obchodnej zvyklosti, a preto je konštatovanie
súdu prvej inštancie uvedené v bode 64. odôvodnenia rozsudku správne. Odvolací súd okrem toho
vo vzťahu k § 18 zákona č. 182/1993 Z.z. poukazuje na to, že predmetné ustanovenie upravuje cenuza 1 m2 podlahovej plochy bytu alebo ateliéru, ktorý sa prevádza do vlastníctva doterajšieho nájomcu
z vlastníctva právnickej osoby alebo fyzickej osoby a reguláciu maximálnej ceny pri prevode tohto
bytu alebo ateliéru podľa § 17 ods. 2 a 3 citovaného zákona, z čoho nevyplýva, že metodika určenia

ceny bytu ako ceny za meter štvorcový je obchodnou zvyklosťou a takýmto spôsobom má byť určený
v každom zmluvnom type, teda aj zmluve o budúcej zmluve. Zároveň samotný odvolateľ poukázal
na to, že ZOBZ takúto dohodu neobsahovala. K námietke odvolateľa týkajúcej sa listinných dôkazov
preukazujúcich výšku nákladov, ktoré žalovaný ušetril, keď byt nepreviedol do štandardu „holobyt“,
odvolací súd poukazuje na bod 68 odôvodnenia rozsudku súdu prvej inštancie, s ktorým sa v celom

rozsahu stotožňuje. S ohľadom na tieto závery je preukázanie akýchkoľvek „ušetrených nákladov“ zo
strany žalobcu irelevantné. Nad rámec uvedeného, sa odvolací súd stotožnil s argumentom žalovaného,
že s poukazom na znenie čl. V bod 3 kúpnej zmluvy, kupujúci kúpil predmet prevodu v stave, v akom sa
pri podpise nachádzal (a za kúpnu cenu dojednanú v čl. III bod 1 kúpnej zmluvy so zohľadnením odpočtu
žalovaným nevykonaných prác) a vzal na vedomie, že nedošlo ku dňu podpisu zmluvy k dokončeniu
všetkých prác a dodaniu všetkých materiálov, ktoré boli dohodnuté v ZOBZ a hodnota ktorých bola

odpočítaná od celkovej ceny predmetu prevodu.

64. Žalobca namietal aj záver súdu prvej inštancie k funkcionalite „penthouse“, keď uviedol, že nemožno
súhlasiť s tým, že táto povinnosť žalovaného nemala byť preukázaná, pričom vychádzala zo vzájomných
rokovaní strán sporu. Odvolací súd v tejto súvislosti pripomína, že súd prvej inštancie nebol povinný

vysvetliť, tak ako sa nesprávne domnieval odvolateľ, akým spôsobom malo byť nepovoleným osobám
zabránené vstupu do bytu žalobcu (ak výťah nemal mať uvedenú funkciu a zároveň, ak medzi výťahom
a bytom žalobcu nebola žiadna ďalšia prekážka), keďže v bode 74. odôvodnenia rozsudku ozrejmil,
že povinnosť zabezpečiť uvedenú funkcionalitu medzi stranami nebola preukázaná, keď zo ZOBZ
ani kúpnej zmluvy nevyplynula. Nad rámec uvedeného odvolací súd uvádza, že aj keď o doplnení

predmetnej funkcionality po uzatvorení ZOBZ strany medzi sebou jednali (ako vyplýva z výpovede
svedkov), neznamená to, že došlo aj k dohode, v rámci ktorej by sa žalovaný na predmetnú povinnosť
zaviazal. V prvom rade, ak žalobca mienil byť úspešný vo vzťahu k prípadnému uplatneniu nákladov
za údajnú vadu absencie funkcionality penthousového výťahu, bolo jeho povinnosťou predovšetkým
preukázať, že išlo o vadu, a teda, že predmetnú vlastnosť bytu, keďže ide okrem iného o špecifickú

vlastnosť bytu, si žalobca vopred vymienil a dohodol. Predmetná skutočnosť, však v konaní, tak ako
uviedolužsúdprvejinštancie,preukázanánebola.Vtomtosmereniejepovinnosťousúduprvejinštancie
sa zaoberať, akým spôsobom mal mať žalobca zabezpečený prístup do bytu, naopak žalobca mal
v konaní preukázať, že medzi stranami bol dojednaný prístup do bytu prostredníctvom penthousového
výťahu.

65. Odvolateľ k nároku na zaplatenie sumy 95.000 eur namietal, že súd prvej inštancie nesprávne
uzavrel, že žalobca nepreukázal existenciu príčinnej súvislosti a vznik škody na strane žalobcu, najmä
namietal záver súdu prvej inštancie, že nepreukázal vznik nároku na nájomné tým, že nepredložil
súdu prvej inštancie nájomnú zmluvu, ale iba Zmluvu o budúcej zmluve. Odvolací súd dáva za pravdu

odvolateľovi v tom smere, že nie je opodstatneným zamietnutie predmetného nároku na základe
nepreukázaného vzniku škody z dôvodu, že žalobca nepredložil nájomnú zmluvu z obdobia, keď
ani nebol vlastníkom nehnuteľnosti, keďže ušlý zisk uplatnený v tomto konaní spočíval v tom, že
žalobca ani nemohol v rozhodnom období žiadnu nájomnú zmluvu uzavrieť, pretože nebol spôsobilým
prenajímateľom. Odvolací súd v tejto súvislosti uvádza, že práve neuzatvorenie predmetnej nájomnej

zmluvy podľa vymedzenia predmetného nároku žalobcom malo predstavovať stratu príležitostí. Na
druhej strane je potrebné uviesť, že súd prvej inštancie zamietnutie daného nároku neodôvodnil
len nepredložením nájomnej zmluvy počas obdobia, keď žalobca ani nebol vlastníkom bytu, ale
aj nepreukázaním vzniku škody z ďalšieho dôvodu, a to zabezpečením bývania a pracoviska pre
konateľa žalobcu, ale aj nepreukázaním príčinnej súvislosti. Samotnú reálnosť vzniku škody s poukazom

na hypotetický ušlý zisk, súd prvej inštancie spochybnil aj vyjadrením konateľa žalobcu, ktorý
na pojednávaní konanom dňa 10.12.2019 uviedol, že prostredníctvom prenájmu bytu spoločnosti
ITALMARKET SLOVAKIA, a.s. malo byť zabezpečené bývanie a pracovisko pre konateľa žalobcu. Na
danom mieste je potom možné skonštatovať, že akúkoľvek reálnosť vzniku ušlého zisku, ak skutočným
cieľom „prenájmu bytu“ malo byť bývanie a pracovisko pre konateľa žalobcu a nie prenájom pre

spoločnosť budúceho nájomcu, predstavuje len účelové uzatvorenie zmluvy o budúcej zmluve o nájme
medzidanýmispoločnosťami,ktorénemôžezakladaťreálnyušlýzisk.Obzvlášťzasituácie,akjezrejmé,
že aj potom, čo sa žalobca stal vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti, v priebehu konania nepreukázal,
že by uzatvoril so spoločnosťou ITALMARKET SLOVAKIA, a.s. nájomnú zmluvu, ktorá by potvrdzovalareálnosť uzatvorenia nájomnej zmluvy aj v období, keď v dôsledku porušenia povinnosti žalovaného
nebolo možné túto uzatvoriť. S ohľadom na uvedené je preto záver súdu prvej inštancie týkajúci
sa reálneho vzniku ušlého zisku ako nepreukázaný, správny. Súd prvej inštancie predmetný nárok

zamietol aj z ďalšieho dôvodu, keď nebolo v konaní preukázané, že k neuzatvoreniu nájomnej zmluvy
došlo v dôsledku porušenia povinností žalovaného vyplývajúcich zo ZOBZ, čo v nadväznosti na vyššie
uvedené je podporené aj následným neuzatvorením nájomnej zmluvy (čiže neuzatvorením nájomnej
zmluvy,keďžalobcaužbolvlastníkompredmetnejnehnuteľnosti),zčohojemožnéindikovať,žepríčinou
neuzatvorenia tejto zmluvy nebol nedostatok spočívajúci v nadobudnutí vlastníctva nehnuteľnosti

žalobcom.

66. Odvolací súd s poukazom na uvedené dospel k záveru, že odvolacie dôvody uvádzané žalobcom
nie sú spôsobilé spochybniť vecnú správnosť rozhodnutia súdu prvej inštancie, a preto podľa § 387 ods.
1, 2 CSP odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie ako vecne správny potvrdil.

67. O náhrade trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa § 396 ods. 1 CSP v spojení s §
255 ods. 1 a s § 262 ods. 1 CSP tak, že žalovanému priznal nárok na náhradu trov odvolacieho konania
voči žalobcovi vo výške 100 %, keďže bol v odvolacom konaní plne úspešný.

68. Toto rozhodnutie bolo členmi senátu prijaté pomerom hlasov 3:0 (§ 393 ods. 2, veta druhá CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.
Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia

opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP). Povinnosť právneho zastúpenia advokátom dovolateľ
nemá len v prípadoch vymedzených § 429 ods. 2 CSP.
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).
Nesplnenie náležitostí vyžadovaných § 428 a § 429 CSP má za následok odmietnutie dovolania (§ 447
písm. d), e) CSP).