Rozsudok – Obchodné záväzkové vzťahy ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 30. december 2024

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 4Cob/187/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6122266775
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 12. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Július Tóth

ECLI: ECLI:SK:KSKE:2024:6122266775.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Košiciach v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Júliusa Tótha a sudcov JUDr.

Mareka Kotoru a JUDr. Františka Čisovského v spore žalobcu: Travel-Transit.sk s. r. o., so sídlom
Námestie svätého Egídia 38/89, 058 01 Poprad, IČO: 47 465 654, zastúpeného: Berník & Partners, s. r.
o., so sídlom SNP 142, 059 21 Svit, IČO: 47 256 451, proti žalovanému: A. B., nar. XX.X.XXXX, bytom C.
XXX, XXX XX D., zastúpený: PALŠA A PARTNERI ADVOKÁTSKA KANCELÁRIA spol. s r. o.; skrátený
názov PPAK s. r. o., so sídlom Masarykova 13, 080 01 Prešov, IČO: 36 492 086, o zaplatenie 9.296,-
eur s príslušenstvom, o odvolaní žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Kežmarok z 24. marca
2023, č. k. 6Cb/14/2022-283, takto

r o z h o d o l :

I. P o t v r d z u j e rozsudok Okresného súdu Kežmarok z 24. marca 2023, č. k. 6Cb/14/2022-283.

II. Žalobcovi p r i z n á v a proti žalovanému náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Súd prvej inštancie napadnutým rozsudkom žalovanému uložil povinnosť zaplatiť žalobcovi 9.296,-
eur, s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy 496,- eur od 18.10.2021 do zaplatenia, zo
sumy 2.200,- eur od 16.11.2021 do zaplatenia a zo sumy 6.600,- eur od 16.12.2021 do zaplatenia, v
lehote troch dní od právoplatnosti rozsudku (výrok I). Žalobcovi zároveň priznal proti žalovanému nárok
na náhradu trov konania v rozsahu 100 %, o výške ktorého po právoplatnosti rozsudku rozhodne súd

samostatným uznesením (výrok II.).

2. Súd prvej inštancie toto rozhodnutie odôvodnil tým, že žalobca žalobou doručenou upomínaciemu
súdu v Banskej Bystrici dňa 11.3.2022 a postúpenou Okresnému súdu Kežmarok (ďalej len súd prvej
inštancie) dňa 29.7.2022 sa domáhal, aby súd uložil žalovanému povinnosť zaplatiť žalobcovi 9.296,-
eur a úrok z omeškania vo výške 0,1 % denne zo sumy 496,- eur od 18.10.2021 do zaplatenia, vo
výške 0,1 % denne zo sumy 2.200,- eur od 16.11.2021 do zaplatenia, vo výške 0,1 % denne zo sumy

6.600,- eur od 16.12.2021 do zaplatenia. Následne ešte v upomínacom konaní žalobca vyslovil súhlas
s vydaním platobného rozkazu v časti istiny 9.296,- eur a úroku z omeškania vo výške 5 % ročne zo
sumy 496,- eur od 18.10.2021 do zaplatenia, vo výške 5 % ročne zo sumy 2.200,- eur od 16.11.2021 do
zaplatenia a vo výške 5 % zo sumy 6.600,- eur od 16.12.2021 do zaplatenia.
2.1. Žalobu odôvodnil tým, že ako nájomca so žalovaným ako podnájomcom uzavreli dňa 21.5.2021
Zmluvu o podnájme nebytových priestorov (ďalej aj „Zmluva“), na základe ktorej prenechal žalovanému
do odplatného užívania za podmienok dohodnutých v Zmluve predmet podnájmu - nebytový priestor

(predajňa a sklad) za účelom zriadenia a prevádzkovania lahôdok a minipotravín, sociálne zariadenie
a jedno parkovacie miesto na umiestnenie terasy a žalovaný sa zaviazal platiť žalobcovi nájomné vo
výške a spôsobom určeným v Zmluve.2.2.PodľaČlánkuVZmluvy,sastranyzaužívaniepredmetupodnájmuzamesiacjún2021anasledujúce
mesiace trvania podnájmu dohodli na nájomnom vo výške 1.600,- eur bez DPH mesačne a na zálohách
na úhrady za služby spojené s podnájmom (dodávka vody a stočné, dodávka elektrickej energie

a zemného plynu) vo výške 600,- eur bez DPH mesačne. Nájomné a úhrady za služby boli podľa
Zmluvy splatné za obdobie od júna 2021 do decembra 2021 mesačne vopred do 15. dňa mesiaca
predchádzajúceho mesiaca, za ktorý sa nájomné a úhrady za služby spojené s podnájmom platia
a za obdobie od januára 2022 až do skončenia podnájmu štvrťročne vopred do 15. dňa štvrťroka
predchádzajúceho štvrťroku, za ktorý sa nájomné a úhrady za služby spojené s podnájmom platia.

V prípade omeškania s platením nájomného a úhrad za služby bol žalovaný povinný zaplatiť úrok z
omeškania vo výške 0,1 % z dlžnej čiastky za každý deň omeškania.
2.3. Faktúrou č. 21035 zo dňa 15.10.2021 vyúčtoval žalobca žalovanému nájomné a služby spojené
s podnájmom za mesiac november 2021 vo výške 2.200,- eur s tým, že dňa 18.10.2021 bola na jeho
bankový účet pripísaná suma vo výške 1.104,- eur, predstavujúca čiastočnú úhradu nájomného a suma
vo výške 600,- eur za služby spojené s podnájmom za mesiac november 2021, pričom neuhradená

ostala suma 496,- eur. Faktúrou č. 21036 zo dňa 15.11.2021 vyúčtoval žalobca žalovanému nájomné
a služby spojené s podnájmom za mesiac december 2021 vo výške 2.200,- eur a faktúrou č. 21037 zo
dňa 15.12.2021 mu vyúčtoval nájomné a služby spojené s podnájmom za prvý štvrťrok 2022 vo výške
6.600,- eur.
2.4. Tvrdil, že žalovaný je v omeškaní s úhradou časti nájomného za mesiac november 2021 vo výške

496,- eur, ktoré bolo splatné do 15.10.2021, nájomného vo výške 1.600,- eur a úhrad za služby spojené s
podnájmom vo výške 600,- eur za mesiac december 2021, ktoré boli splatné do 15.11.2021 a nájomného
vo výške 4.800,- eur a úhrad za služby spojené s podnájmom vo výške 1.800,- eur za obdobie prvého
štvrťroka roka 2022, ktoré boli splatné do 15.12.2021 a ktorých úhradu s úrokom z omeškania žaluje
v tomto spore.

3. Žalovaný v odpore proti platobnému rozkazu nepoprel, že so žalobcom vstúpil do právneho vzťahu,
aj keď pôvodne bol s ním dohodnutý a informovaný, že pôjde o nájomný a nie podnájomný vzťah, o čom
sa dozvedel až z písomnej podoby zmluvy.
3.1. Tvrdil, že po podpise zmluvy, po obhliadke a po odbornom premeraní veľkosti predmetu podnájmu

sa dozvedel o hrubom rozpore medzi v zmluve deklarovanou výmerou a skutočnou výmerou a preto
oznámil žalobcovi, že nemá záujem na takomto klamlivom právnom vzťahu, že je potrebné zmluvu
s realitou zosúladiť alebo zmluvný vzťah vzájomnou dohodou ukončiť. Keďže žalobca s ním nechcel
komunikovať, poslal mu poštou na podpis Dohodu o ukončení podnájomného vzťahu z dôvodu, že
predmetom prenájmu nebola nájomcom v písomnej zmluve deklarovaná výmera 200 m2, ale o 62 m2

menšia výmera, čo predstavuje viac ako jednu štvrtinu menej zmluvne deklarovanej výmery, a preto
išlo podľa neho o zjavné závažné porušenie zmluvného vzťahu, čo oznámil písomne aj spoluvlastníkom
nehnuteľnosti, načo žalobca nereagoval.
3.2. Následne žalobcovi v súlade s článkom IV, bod 1, 5 a 6 Zmluvy podľa § 720 zákona č. 40/1964 Zb.
Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“) a podľa § 6, § 9 ods. 3 písm. c) zákona č. 116/1990

Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej len „zákon o nájme a podnájme nebytových
priestorov“) poštou zaslal výpoveď zmluvy z dôvodu hrubého porušenia povinnosti prenajímateľov a
hrubého porušenia povinností nájomcu voči podnájomcovi, ktorý zmluvne dal nebytové priestory do
podnájmu podnájomcovi v menšej ako zmluvne deklarovanej výmere 200 m2, t. j. len vo výmere 138
m2. Zároveň požiadal nájomcu, aby stav odporujúci zmluve napravil a písomne ho o tom informoval

do 29.11.2021.
3.3. Nakoľko však nájomca opakovane a hrubo porušoval podmienky dohodnuté v Zmluve, žalobcovi
oznámil, že podľa § 48 Občianskeho zákonníka v spojení s § 666 ods. 2, § 667 ods. 2 a § 679
ods. 3 Občianskeho zákonníka s okamžitou platnosťou odstupuje od Zmluvy, a to opätovne z dôvodu
hrubého porušenia povinnosti nájomcu spočívajúceho v neposkytnutí nebytových priestorov v zmluvne

deklarovanej výmere, čím sa Zmluva od začiatku zrušila.

4. Žalobca vo vyjadrení k odporu žalovaného poprel pravdivosť tvrdenia žalovaného o údajnom
hrubom rozpore týkajúcom sa deklarovanej výmery a snahou žalovaného zosúladiť zmluvný vzťah
s realitou. Zdôraznil, že žalovaný bol už pred podpísaním Zmluvy oboznámený s predmetom podnájmu

a rozsahom, v akom sa mu prenechá do užívania, keďže stranami sporu bolo Zmluvou dohodnuté, že
predmet podnájmu bude tvoriť nebytový priestor podľa špecifikácie, ktorá bola Prílohou č. 1 Zmluvy,
parkovacie miesto, terasa a sociálne zariadenie na prízemí, ktoré mal žalovaný užívať spoločne s
ďalším podnájomcom. Žalovaný od 21.5.2021 predmet podnájmu užíval, vykonával jeho stavebné atechnické úpravy, neskôr v ňom prevádzkoval lahôdky a minipotraviny a do jesene 2021 nevytkol
písomne žiadne nedostatky predmetu podnájmu. Povinnosti zo Zmluvy porušoval žalovaný, na čo bol
písomne upozorňovaný a požiadaný o okamžitú nápravu upozorneniami zo dňa 18.10.2021, 3.11.2021

a 4.12.2021. Podľa žalobcu sa dostal žalovaný do omeškania s platením nájomného a úhrad za služby
s postupne sa zhoršujúcou situáciou súvisiacou s pandémiou ochorenia COVlD-19 na jeseň 2021 a
čiastočným obmedzovaním prevádzok. Z listu právneho zástupcu žalovaného z 15.11.2021, ktorý mu
boldoručenýaž11.12.2021aprílohouktoréhobolnávrhdohodyoukončeníZmluvysažalobcadozvedel
o údajnom nesúlade výmery predmetu podnájmu a zámere žalovaného skončiť podnájomný vzťah

založený Zmluvou.
4.1. K výpovedi Zmluvy zo strany žalovaného uviedol, že táto výpoveď žalobcovi nikdy nebola doručená
a výpovedný dôvod podľa § 9 ods. 3 písm. c) v spojení s § 5 ods. 1 zákona o nájme a podnájme
nebytových priestorov neexistoval, pretože tieto ustanovenia sa týkajú diametrálne odlišného prípadu
porušenia nájomnej, resp. podnájomnej zmluvy. K možnosti ukončiť Zmluvu podľa § 10 citovaného
zákona bez uvedenia dôvodu, poukázal na dohodu zmluvných strán o spôsobe ukončenia zmluvy, a

to dohodou a výpoveďou, ktorou mohol každý z nich skončiť Zmluvu z dôvodov dohodnutých v čl. IV
Zmluvy, a teda výpoveď Zmluvy bez udania dôvodu bola Zmluvou vylúčená. V Zmluve si zároveň strany
dohodli, že všetky písomnosti sa budú doručovať na adresu zmluvnej strany uvedenú v čl. I Zmluvy,
avšak žalovaný podľa ním predložených príloh zaslal výpoveď E. F. G. na adresu A. H. XXX/XX, XXX
XX (bez uvedenia názvu obce) a E. I. G. na adresu A. H. XXX/XX, XXX XX A., ktorí v čase doručovania

výpovede nebývali na uvedenej adrese, neboli účastníkmi Zmluvy a táto im ani nebola doručená, pretože
bola poštou vrátená žalovanému.
4.2. K odstúpeniu od Zmluvy zo strany žalovaného, ktoré žalobcovi bolo doručené 20.12.2021 z
tam uvedených zákonných dôvodov žalobca uviedol, že tieto zakladajú právo prenajímateľa, resp.
nájomcu odstúpiť od nájomnej zmluvy, a preto ich v žiadnom prípade nie je možné aplikovať na prípad

odstúpenia od Zmluvy zo strany žalovaného. Dôvodil, že od zmluvy je možné odstúpiť len vtedy,
ak je to v zákone stanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Bez splnenia tejto podmienky nemožno
jednostranným právnym úkonom zasiahnuť do právnej sféry druhého účastníka zmluvy. Žalovaným v
odstúpení uvádzané dôvody (údajné hrubé porušenie povinnosti žalobcu, spočívajúce v neposkytnutí
nebytových priestorov vo výmere podľa Zmluvy) nie sú dôvodmi na odstúpenie od Zmluvy stanovenými

v zákone, ani dohodnutými v Zmluve. Navyše žalovaným uvedené dôvody odstúpenia boli neurčité a
nezrozumiteľné, pretože zo strany žalobcu nedošlo k akémukoľvek porušeniu zmluvy a nebol nikdy
upozornenýžalovanýmnajejporušenie,keďžalovanýužívalpredmetpodnájmuvovýmereprevyšujúcej
200 m2, o čom svedčí upozornenie zo dňa 18.10.2021. Z dôvodu, že odstúpenie žalovaného bolo
bez právnych účinkov, právny vzťah trval naďalej, na čo žalobca upozornil žalovaného listom zo dňa

31.12.2021.
4.3. Nakoľko bol žalovaný počas trvania podnájomného vzťahu viackrát písomne upozornený žalobcom
naporušovaniepovinnostípodnájomcu,pričomunehonedošlokzjednaniunápravy,žalobcavýpoveďou
zo dňa 10.12.2021 podľa čl. IV ods. 4 Zmluvy a v súlade s § 9 ods. 2 písm. b) a d) zákona
o nájme a podnájme nebytových priestorov vypovedal zmluvu s trojmesačnou výpovednou dobou,

ktorá začala plynúť dňa 1.1.2022, počas ktorej sa žalovaný dostal do omeškania so zaplatením
nájomného a úhrad za služby. Pred uplynutím výpovednej doby vyzval žalobca žalovaného listom zo
dňa 11.3.2022 na odovzdanie predmetu podnájmu a zároveň na vypratanie všetkých hnuteľných vecí
žalovaného, nachádzajúcich sa v predmete podnájmu. Žalovaný sa odovzdania nezúčastnil a na výzvu
na odovzdanie predmetu podnájmu nereagoval. Po doručení výzvy však z fasády nehnuteľnosti, v

ktorej sa nachádza predmet podnájmu, odstránil svetelnú reklamu. Podľa žalobcu započítací prejav
žalovaného je nedôvodný, pretože na predmete podnájmu a jeho vybavení vznikli škody, za ktoré
zodpovedá a na úhradu ktorých je možné použiť zábezpeku zloženú žalovaným a žalovaný taktiež nemá
nárok ani na vrátenie sumy 2.480,- eur, keďže užíval predmet podnájmu vo výmere presahujúcej 200
m2 a sám nepreukázal pravosť a existenciu (dôvodnosť) pohľadávky.

5. Žalovaný následne vo vyjadreniach zotrval na všetkých predchádzajúcich argumentoch uvedených
v podanom odpore proti platobnému rozkazu. Dôvodil, že zmluvný vzťah nájmu a aj podnájmu sa na
základe požiadavky normotvorcu nevyhnutne uzatvára v písomnej forme a zmluva musí obsahovať
predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom

na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera, a preto nejde o nejaké neformálne a nepodstatné
požiadavky, ale také, ktoré napĺňajú princíp právnej istoty súkromných vzťahov. Preto výmera uvedená
a deklarovaná v písomnej zmluve sa musí zhodovať s predmetom nájmu a rozsahom, v akom žalobca
žalovanému predmet podnájmu prenechá do užívania.6. Súd prvej inštancie vec právne posúdil podľa ustanovení § 1 ods. 1, 2 Obchodného zákonníka
upravujúceho pôsobnosť tohto zákona, podľa ustanovenia § 261 ods. 1, 8 a 9 Obchodného zákonníka

upravujúceho pôsobnosť Obchodného a Občianskeho zákonníka a zmlúv upravených iba v Občianskom
zákonníku, podľa ustanovenia § 48 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka upravujúceho odstúpenie od
zmluvy, podľa ustanovenia § 720 Občianskeho zákonníka upravujúceho osobitnú právnu úpravu nájmu
a podnájmu nebytových priestorov, podľa ustanovenia § 1 písm. a) zákona o nájme a podnájme
nebytových priestorov upravujúceho pôsobnosť predmetného zákona, podľa ustanovení § 3 ods. 1, §

5 ods. 1, 2 a 3 citovaného zákona upravujúcich zmluvu o nájme, podľa § 6 ods. 1, 2 zákona o nájme
a podnájme nebytových priestorov upravujúceho zmluvu o podnájme, podľa ustanovení § 9 ods. 2 písm.
b), písm. d), ods. 3 písm. c), § 10, § 12 citovaného zákona upravujúceho výpoveď zmluvy a účinky
výpovede.

7. Súd prvej inštancie za nespornú označil skutočnosť, že žalobca na základe Zmluvy o podnájme

nebytových priestorov umožnil žalovanému užívať predmet podnájmu, žalovaný predmet podnájmu
užíval odo dňa uzatvorenia Zmluvy a podpísania preberacieho protokolu, t. j. od 21.5.2021 a až do
októbra 2021 žalobcovi nič nevytkol. Medzi sporné skutočnosti označil spôsob ukončenia zmluvného
vzťahu a nároky z neho plynúce, ale aj samotný vznik zmluvného vzťahu, teda platnosť podnájomnej
zmluvy.

8. Súd prvej inštancie za nedôvodné označil tvrdenie žalovaného o absolútnej neplatnosti Zmluvy
o podnájme nebytových priestorov, a to aj s poukazom na rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn.
6MCdo/21/2011 z 30.1.2013. Dôvodil, že sám žalovaný v odpore nepoprel, že so žalobcom vstúpil do
právneho vzťahu. Zároveň poukázal na výpoveď I. J., v ktorej svedok uviedol, že pred uzavretím Zmluvy

bola urobená vizuálne aj slovne obhliadka predmetu podnájmu, minimálne trikrát pred uzavretím zmluvy
bol so žalovaným na obhliadke, viackrát sa s ním stretol aj v realitnej kancelárii, kde sa stretli všetci
spolu, prečítali si zmluvu, prechádzali si ju postupne a zmluvné strany diktovali, čo do nej treba doplniť.
8.1. Súd prvej inštancie preto k vzniku Zmluvy o podnájme uzavrel, že Zmluva bola platne uzavretá,
úmysel účastníkov zmluvy bol totiž od začiatku jasný, slobodný a zrozumiteľný, pričom určitý bol

aj predmet podnájmu uvedený v čl. III bod 1 Zmluvy a špecifikovaný v Prílohe č. 1 k Zmluve,
predmet podnájmu bol podnájomcovi odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté a obvyklé užívanie,
podnájomca ho v tomto stave aj užíval a do októbra 2021 platil aj riadne nájomné a úhrady za služby
spojené s podnájmom.

9. Súd prvej inštancie k výpovedi žalovaného zo Zmluvy konštatoval, že právne účinky ňou zamýšľané
zo strany žalovaného nenastali, pretože z vykonaného dokazovania jednoznačne vyplynulo, že výpoveď
nebola doručená druhej zmluvnej strane - nájomcovi (žalobcovi) na adresu uvedenú v čl. I Zmluvy. Súd
prvej inštancie dodal, že ak by aj bola výpoveď žalovaného účinne doručená, dôvody v nej uvedené
neboli výpovednými dôvodmi podľa Zmluvy a zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, pričom

s dôvodom podľa § 6 citovaného zákona sa už súd vyššie vysporiadal, keďže Zmluva bola platne
uzavretá. Dôvod výpovede podľa § 9 ods. 3 písm. c) v spojení s § 5 ods. 1 zákona o nájme a podnájme
nebytových priestorov neexistoval, pretože tieto ustanovenia sa týkajú odlišného prípadu porušenia
Zmluvy, a to neodovzdania nebytového priestoru v stave spôsobilom na dohovorené užívanie, ktorý
ako vyplýva zo Zmluvy a z preberacieho protokolu bol odovzdaný v stave spôsobilom na dohovorené a

obvyklé užívanie; vykonaným dokazovaním nebolo preukázané, že by žalovanému ako podnájomcovi
nebolo zabezpečované riadne poskytovanie služieb spojených s predmetom podnájmu a že by tento
predmet nebol udržiavaný v stave spôsobilom na dohovorené užívanie. Zároveň konštatoval, že z
obsahu spisu nevyplýva, že by žalobca opakovane a sústavne hrubo porušoval tieto svoje povinnosti. K
možnosti ukončiť Zmluvu podľa § 10 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov bez uvedenia

dôvodu súd prvej inštancie uviedol, že citované zákonné ustanovenie má v závere uvedené, ak nie
je dohodnuté inak, čo znamená, že úprava v Zmluve má prednosť pred zákonnou úpravou v tomto
ustanovení. Súd prvej inštancie konštatoval, že výpoveď Zmluvy bez uvedenia dôvodu bola Zmluvou
vylúčená, pretože si strany sporu v zmluve dohodli spôsob jej ukončenia dohodou a výpoveďou, ktorou
mohol každý z nich skončiť Zmluvu z dôvodov dohodnutých v čl. IV Zmluvy. Dospel preto k záveru, že

k ukončeniu Zmluvy výpoveďou zo strany žalovaného nedošlo.

10. Aj odstúpenie od Zmluvy zo strany žalovaného súd prvej inštancie vyhodnotil ako neplatné, a to
z dôvodu, že s poukazom na § 48 Občianskeho zákonníka od zmluvy môže účastník odstúpiť, len akje to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Žalovaný dôvodil, že od
Zmluvy odstupuje podľa § 666 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ktorý umožňuje prenajímateľovi odstúpiť
od zmluvy, ak nájomca dá vec do podnájmu v rozpore so zmluvou; podľa § 667 ods. 2 Občianskeho

zákonníka, ktorý umožňuje prenajímateľovi odstúpiť od zmluvy, ak v dôsledku vykonávaných zmien
hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda a podľa § 679 ods. 3 Občianskeho zákonníka, ktorý
umožňuje prenajímateľovi odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú
vec alebo trpí užívanie veci takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo mu hrozí značná
škoda. Zdôraznil, že všetky tieto ustanovenia zakladajú právo prenajímateľa, resp. nájomcu odstúpiť od

nájomnej zmluvy, a preto ich v žiadnom prípade nie je možné aplikovať na prípad odstúpenia od Zmluvy
zo strany žalovaného.
10.1. K tvrdeniu žalovaného, že žalovaný od Zmluvy odstúpil najmä z dôvodu podľa § 9 ods. 3 písm.
c) s poukazom na § 5 ods. 1 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, t. j. z dôvodu
hrubého porušenia povinnosti nájomcu spočívajúceho v neposkytnutí nebytových priestorov v zmluvne
deklarovanej výmere, súd prvej inštancie uviedol, že tento dôvod nie je zákonným, ani zmluvným

dôvodom odstúpenia od Zmluvy, nakoľko ani zákon a ani Zmluva takýto dôvod neuvádza. Strany si v
zmluve dohodli spôsob jej ukončenia dohodou a výpoveďou, ktorou mohol každý z nich skončiť Zmluvu
z dôvodov dohodnutých v čl. IV Zmluvy. Samotné odstúpenie od Zmluvy, aj keď bolo doručené žalobcovi
podľa jeho vyjadrenia dňa 20.12.2021, preto nespôsobilo žiadne právne účinky, pretože v ňom nebol
uvedený ani zákonný a ani zmluvný dôvod odstúpenia od Zmluvy, keď navyše žalovaným uvádzané

dôvody sú neurčité a nezrozumiteľné.

11. Súd prvej inštancie ako nedôvodné posúdil aj tvrdenia žalovaného o tom, že predmetom podnájmu
nebola nájomcom v písomnej zmluve deklarovaná výmera 200 m2, ale výmera o 62 m2 menšia, t. j.
138 m2, čo predstavuje viac ako jednu štvrtinu menej zmluvne deklarovanej výmery, a preto išlo podľa

neho o zjavné závažné porušenie povinnosti nájomcu spočívajúce v neposkytnutí nebytových priestorov
v zmluvne deklarovanej výmere.
11.1. Poukázal na to, že predmetom podnájmu podľa čl. III bod 1 Zmluvy bol nebytový priestor uvedený
v čl. II. zmluvy s výmerou 200 m2, ktorého špecifikácia bola uvedená v Prílohe č. 1 k zmluve, parkovacie
miesto, terasa a sociálne zariadenie nachádzajúce sa na prízemí budovy, ktoré mal podnájomca užívať

spoločne s ďalším podnájomcom užívajúcim v budove iné nebytové priestory, a ktorého prevzatie
v zmluvne deklarovanom stave spôsobilom na užívanie potvrdil aj podnájomca podpisom Zmluvy a
preberacieho protokolu. Opäť poukázal na výpoveď I. J., v ktorej svedok uviedol, že pred uzavretím
Zmluvy bola urobená vizuálne aj slovne obhliadka predmetu podnájmu, minimálne trikrát pred uzavretím
zmluvy bol so žalovaným na obhliadke, viackrát sa s ním stretol aj v realitnej kancelárii, kde sa stretli

všetci spolu, prečítali si zmluvu, prechádzali si ju postupne a zmluvné strany diktovali, čo do nej treba
doplniť.Jepretomožnéuzavrieť,žežalovanýbolužpredpodpísanímZmluvyoboznámenýspredmetom
podnájmu a rozsahom, v akom sa mu prenechá do užívania, keďže stranami sporu bolo Zmluvou
dohodnuté, že predmet podnájmu bude tvoriť nebytový priestor podľa špecifikácie, ktorá bola Prílohou
č. 1 Zmluvy, parkovacie miesto, terasa a sociálne zariadenie na prízemí, ktoré mal žalovaný užívať

spoločne s ďalším podnájomcom. Zároveň súd prvej inštancie zdôraznil, že žalovaný od 21.5.2021
predmet podnájmu užíval, vykonával jeho stavebné a technické úpravy, neskôr v ňom prevádzkoval
lahôdky a minipotraviny a do jesene 2021 nevytkol písomne žiadne nedostatky predmetu podnájmu, keď
navyše podľa tvrdenia žalobcu a jeho upozornení užíval v skutočnosti predmet podnájmu vo výmere
prevyšujúcej 200 m2, čo žalovaný nerozporoval.

12. Súd prvej inštancie mal zároveň za preukázané, že zmluvný vzťah medzi stranami založený Zmluvou
o podnájme nebytových priestorov zo dňa 21.5.2021 skončil výpoveďou Zmluvy zo strany žalobcu
zo dňa 10.12.2021, ktorá bola preukázateľne doručená žalovanému dňa 13.12.2021 podľa správy od
Slovenskej pošty, a. s. o jej doručení žalovanému na č. l. 83 spisu. Samotnej výpovedi predchádzali

písomné upozornenia zo dňa 18.10.2021, 3.1.2021 a 4.12.2021 žalovanému, ktorými mu žalobca
ako nájomca vytkol porušovanie povinností vyplývajúcich zo Zmluvy, užívanie predmetu podnájmu
vo väčšom rozsahu, ako bolo zmluvne dohodnuté, porušovanie práv iných nájomcov či podnájomcov
v budove, prevádzkovanie nad rámec prevádzkových hodín, užívanie viacerých parkovacích miest,
meškaniesúhradousplatnéhonájomnéhoaúhradzaslužbyapod.,aktoré,keďžezostranyžalovaného

nedošlo k náprave, vyústili do zákonného výpovedného dôvodu v súlade s čl. IV ods. 4 Zmluvy a podľa
§ 9 ods. 2 písm. b) a písm. d) zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov.
12.1. Konštatoval, že doručením výpovede žalovanému dňa 13.12.2021 začala v súlade so Zmluvou
plynúť od 1.1.2022 trojmesačná výpovedná doba, ktorá uplynula dňa 31.3.2022. Podnájomca bolpovinný v súlade so Zmluvou uhradiť splatné nájomné a úhrady za služby a odovzdať predmet podnájmu
nájomcovi.
12.2. Súd prvej inštancie zároveň zdôraznil, že žalovaný skutkové tvrdenia uvádzané žalobcom, ktoré

predchádzali výpovedi zo Zmluvy nepoprel, nerozporoval ich, vôbec sa k nim nevyjadril, neponúkol svoje
vlastné tvrdenia, a preto súd prvej inštancie podľa § 151 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový
poriadok (ďalej len „CSP“) považoval predmetné skutkové tvrdenia žalobcu, ktoré žalovaný výslovne
nepoprel, za nesporné.
12.3.Zapreukázanépretooznačiltvrdeniažalobcuotom,žefaktúramič.21035,21036,21037vyúčtoval

žalovanému úhrady za nájomné a služby spojené s podnájmom od 11/2021 do 3/2022 v celkovej výške
11.000,-eur,zktorýchžalovanýuhradil1.704,-eur,pretožalovanémusúdprvejinštancieuložilpovinnosť
zaplatiť sumu 9.296,- eur.

13. Súd prvej inštancie ako nedôvodnú označil obranu žalovaného na započítanie nároku žalovaného
proti žalobcovi do výšky zloženej zábezpeky 4.800,- eur do výšky preplatku na nájomnom a preddavkov

v sume 2.480,- eur ako rozdiel zaplateného nájomného a skutočnej výmery, ktorú sumu doplnil o sumu
2.000,- eur predstavujúcu náklady žalovaného spojené s úpravami predmetu podnájmu, čo predstavuje
spolu sumu 9.280,- eur.
13.1. Súd prvej inštancie predmetnú námietku započítania posúdil ako procesnú obranu žalovaného,
keďže žalovaný námietkou započítania uplatnenou v odpore proti platobnému rozkazu uplatňoval nižšiu

sumu, ako bola pohľadávka žalobcu. Súd prvej inštancie posúdil námietku započítania ako nedôvodnú,
vychádzal pritom z obsahu spisu a vyjadrení strán sporu, na základe ktorých mal preukázané, že
zábezpeka zložená zo strany žalovaného vo výške 4.800,- eur bola skonzumovaná v súlade s čl. V bod
2 Zmluvy na úhradu neodstránených škôd spôsobených zo strany žalovaného na predmete podnájmu,
pričom predmetnú škodu mal preukázanú z fotodokumentácie škody na č. l. 85 – 89 spisu, ktoré

skutočnosti, ani dôkazy žalovaný nepoprel, nerozporoval, vôbec sa k nim nevyjadril a preto ich súd prvej
inštancie zhodnotil ako nesporné. Dodal, že použitie a úhrada zábezpeky bola preukázaná zo strany
žalobcu faktúrami č. 30062022 a č. 30092022.
13.2. Ako nedôvodnú posúdil aj námietku započítania sumy 2.480,- eur ako rozdielu zaplateného
nájomného a skutočnej výmery, a to s poukazom na odsek 11 odôvodnenia tohto rozhodnutia, ako aj

na to, že žalovaný užíval predmet podnájmu v súlade so Zmluvou a preberacím protokolom a bol s ním
oboznámený už pred uzatvorením Zmluvy.
13.3. Ako nedôvodnú posúdil aj námietku započítania sumy 2.000,- eur ako nákladov spojených
s úpravami interiéru. Poukázal pritom na čl. VI bod 14 Zmluvy, podľa ktorého sa žalovaný ako
podnájomca zaviazal hradiť sám stavebné a technické úpravy podľa Prílohy č. 3 Zmluvy.

14. Súd prvej inštancie preto žalobe vyhovel a priznal žalobcovi aj úrok z omeškania špecifikovaný
v napadnutom rozsudku a to s poukazom na to, že žalovaný bol s plnením peňažného dlhu v omeškaní,
žalobca ako veriteľ má proti žalovanému nárok na zákonné úroky z omeškania, ktorých výška na základe
výzvy upomínacieho súdu a súhlasu žalobcu nepresahuje zákonom stanovený rámec, preto súd priznal

žalobcovi úroky z omeškania v ním požadovanej výške, t. j. vo výške 5 % ročne zo sumy 496,- eur od
18.10.2021 do zaplatenia (t. j. odo dňa prijatia čiastočnej platby od žalovaného do zaplatenia), vo výške
5 % ročne zo sumy 2.200,- eur od 16.11.2021 do zaplatenia, vo výške 5 % zo sumy 6.600,- eur od
16.12.2021 do zaplatenia, t. j. odo dňa nasledujúceho po dni splatnosti faktúry do zaplatenia.

15. Súd prvej inštancie o trovách konania rozhodol podľa § 262 ods. 1 a 2 CSP v spojení s § 255 ods.
1 CSP tak, že úspešnému žalobcovi priznal proti neúspešnému žalovanému náhradu trov konania v
celom rozsahu.

16. Proti rozsudku súdu prvej inštancie, a to v celom jeho rozsahu, podal žalovaný v zákonnej lehote

odvolanie z dôvodu, že súd prvej inštancie procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala
jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 365 ods. 1
písm. b/ CSP), že súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým
zisteniam (§ 365 ods. 1 písm. f/ CSP) a jeho rozhodnutie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia
veci (§ 365 ods. 1 písm. h/ CSP). Žiadal, aby odvolací súd napadnutý rozsudok zmenil a žalobu zamietol.

16.1. Žalovaný dôvodil, že súd prvej inštancie nesprávne dospel k skutkovému záveru, že žalobca
ako nájomca poskytol žalovanému ako podnájomcovi zmluvne dojednané plnenie riadne, pretože
uvedený záver nevyplynul z vykonaného dokazovania. Uviedol, že z vykonaného dokazovania vyplýva,
že žalobca v skutočnosti neposkytol žalovanému do podnájmu nebytový priestor s výmerou 200m2, ale iba s výmerou 138 m2, teda len 2/3 zmluvne dohodnutého plnenia. Súd prvej inštancie pri
rozhodovaní o merite veci túto skutočnosť nevzal do úvahy a žalobcovi priznal peňažné plnenie za
užívanie(podnájom)200m2podlahovejplochy.Rovnakožalobcovipriznalpeňažnéplneniespočívajúce

v úhradách za služby spojené s nájmom, aj keď tieto boli dohodnuté len ako zálohové platby a skutočná
spotreba žalovaného mala byť zohľadnená následne po doručení vyúčtovacích faktúr od dodávateľov
jednotlivých služieb. Takéto faktúry žalobca súdu prvej inštancie ani žalovanému nepredložil, čím
nepreukázal dôvodnosť žalovaného nároku.
16.2. K spornosti ukončenia zmluvy o podnájme žalovaný namietal, že súd prvej inštancie nesprávne

vyhodnotil platnosť výpovede zo Zmluvy o podnájme, keď túto posudzoval len z formálneho hľadiska,
nesprávne však vyhodnotil aj platnosť odstúpenia od predmetnej zmluvy, ktoré žalovaný realizoval dňa
26.11.2021. Dôvodom odstúpenia od zmluvy podľa § 48 Občianskeho zákonníka v spojení s § 666
ods. 2, § 667 ods. 2 a § 679 ods. 3 Občianskeho zákonníka bolo hrubé porušenie povinností nájomcu
voči podnájomcovi spočívajúce v neposkytnutí nebytových priestorov v zmluvne deklarovanej výmere
200 m2 podľa čl. III, bod 1 zmluvy, ale len vo výmere 138 m2. V tejto súvislosti žalovaný opätovne

zdôraznil, že listinným dôkazom, a to odborným zameraním, bolo v konaní preukázané, že žalobca
ako nájomca neposkytol žalovanému ako podnájomcovi zmluvne dojednané plnenie, keď mu prenajal
len 2/3 dohodnutého plnenia. Vyčítal súdu prvej inštancie, že pri posudzovaní predmetu podnájomnej
zmluvy prihliadol na výpoveď svedka, ktorý bol prítomný pri obhliadke prenajímaných priestorov a ktorý
mal z uzavretého obchodu prospech a nesúhlasil s takým postupom súdu prvej inštancie, ktorý výmeru

nebytových priestorov počítal od vonkajšej steny. Poukázal na to, že tak svedok, ako aj žalobca mali
už od počiatku zmluvného vzťahu pochybnosti o skutočnej výmere prenajatého priestoru a žalovaného
hrubo zavádzali. Žalovaný trval na tom, že výmera prenajatého priestoru uvedená a deklarovaná
v zmluve sa musí nevyhnutne zhodovať s predmetom nájmu a rozsahom, v akom žalobca žalovanému
predmet podnájmu prenechal do užívania. Vzhľadom na uvedené žalovaný trval na tom, že k ukončeniu

nájomného vzťahu medzi ním a žalobcom došlo dňa 26.11.2021 odstúpením od predmetnej zmluvy,
z ktorého dôvodu sú všetky nároky žalobcu uplatňované po tomto dátume nedôvodné.
16.3. Žalovaný v podanom odvolaní poukázal aj na svoj započítací prejav urobený v priebehu
sporu, na ktorom trval a ktorý mal spočívať v bezdôvodnom obohatení žalobcu do výšky 9.296,- eur
s príslušenstvom pozostávajúceho zo zábezpeky v sume 4.800,- eur (čl. V, bod 1, písm. b/ zmluvy)

vrátane úroku z omeškania a preplatku nájomného a preddavkov vo výške 2.480,- eur predstavujúcich
rozdiel zaplateného nájomného a nájomného podľa skutočnej výmery.

17. K odvolaniu žalovaného sa žalobca vyjadril podaním zo dňa 23.6.2023 a rozsudok súdu prvej
inštancie ako vecne správny žiadal potvrdiť.

17.1. Uviedol, že súd prvej inštancie v konaní riadne zistil skutkový stav veci, vykonal dokazovanie
v rozsahu potrebnom na zistenie rozhodujúcich skutočností, výsledky vykonaného dokazovania správne
zhodnotil a na ich základe dospel k správnym skutkovým a právnym záverom, ktoré následne
v odôvodnení rozsudku náležite, jasne a výstižne odôvodnil. Pokiaľ ide o predmet nájmu, žalobca
poukázal na okolnosti, ktoré predchádzali uzavretiu zmluvy o podnájme, kde žalovaný sa niekoľkokrát

osobne zúčastnil obhliadky prenajímaných priestorov, a to aj spolu so svojím architektom a podmienky
zmluvy dohadoval spolu so žalobcom. Bezprostredne po uzavretí zmluvy žalovaný pristúpil k stavebno-
technickým úpravám, podkladom pre ktoré musela byť nevyhnutne aj projektová dokumentácia
a následne prenajatý priestor aj riadne užíval. K obratu v správaní žalovaného došlo až po zavádzaní
obmedzení v súvislosti s COVID-19 a čiastočným obmedzením prevádzok. Žalobca zdôraznil, že cena

nájmu bola obvyklá vzhľadom na časť mesta, v ktorej sa predmet podnájmu nachádzal (K. A.). Vo vzťahu
k nároku na úhradu za služby spojené s nájmom žalobca uviedol, že žalovaný bol v omeškaní s týmto
plnením, preto žalobca nemohol vykonať zúčtovanie platieb za služby spojené s užívaním predmetu
nájmu a vykoná tak po ich uhradení.
17.2. Pohľadávky, ktoré žalovaný žiadal započítať voči žalovanému nároku, žalobca považoval za

nedôvodné. Stotožnil sa so záverom súdu prvej inštancie, že zábezpeka zložená žalovaným vo výške
4.800,- eur bola skonzumovaná v súlade s čl. V, bod 2 zmluvy na úhradu neodstránených škôd
spôsobených na predmete nájmu. Nedôvodný bol aj nárok žalovaného na zaplatenie 2.480,- eur ako
rozdieluzaplatenéhonájomnéhoanájomnéhozodpovedajúcehoskutočnejvýmerepredmetupodnájmu,
keď žalovaný užíval predmet podnájmu v súlade s uzavretou zmluvou, preberacím protokolom a bol

s ním oboznámený už pred uzatvorením zmluvy. Nedôvodná je aj požiadavka na úhradu 2.000,- eur
ako nákladov spojených s úpravami predmetu nájmu, ktoré podľa čl. VI, bodu 14 zmluvy sa podnájomca
zaviazal hradiť sám. Žalobca zdôraznil, že uskutočňujúc započítací úkon žalovaný de iure nepopieral
pohľadávku, proti ktorej započítanie smerovalo. V ďalšom sa stotožnil so záverom súdu prvej inštancie,ktorý výpoveď zo Zmluvy o podnájme a odstúpenie od tejto zmluvy vyhodnotil ako neplatné právne
úkony, ktoré nesmerovali k ukončeniu podnájomného vzťahu medzi žalobcom a žalovaným.

18. Vyjadrenie žalobcu bolo žalovanému doručené dňa 17.7.2023. Žalovaný v odvolacej replike
zo dňa 18.7.2023 trval na podanom odvolaní a poukázal na skutkové a právne dôvody v ňom
uvedené. Zdôraznil, že pre vymedzenie predmetu podnájmu je rozhodujúce písomné znenie zmluvy,
v zmysle ktorého následne došlo aj k účtovaniu nájomného za užívanie predmetu podnájmu. V danom
prípade došlo k tretinovému rozdielu medzi deklarovanou a skutočnou výmerou predmetu nájmu,

čo tak žalobca, ako ani súd prvej inštancie nemôžu bagatelizovať. Konštatoval, že výmera uvedená
adeklarovanávpísomnejzmluvesamusínevyhnutnezhodovaťspredmetomnájmuarozsahomvakom
žalobca žalovanému predmet podnájmu prenechal do užívania, nakoľko ide o podstatné náležitosti
(pod)nájomnej zmluvy.

19. Žalobca v odvolacej duplike zo dňa 11.09.2023 uviedol, že predmet podnájomnej zmluvy bol v čl. II

a III vyjadrený dostatočne určite a zrozumiteľne, pričom súčasťou zmluvy bola aj špecifikácia predmetu
podnájmu vo forme pôdorysu, a teda medzi stranami zmluvy bolo bez akýchkoľvek pochybností jasné,
čo je predmetom podnájomnej zmluvy. V tejto súvislosti žalobca zdôraznil, že žalovaný užíval predmet
podnájmu vo výmere prevyšujúcej 200 m2, čo v priebehu konania žalovaný nepoprel. Ak v konaní bolo
predložené odborné vyjadrenie obsahujúce zameranie predmetu podnájmu, z tohto vyjadrenia nebolo

zrejmé, ktorá osoba toto zameranie vykonala a či bola na podanie odborného vyjadrenia spôsobilá.
V ďalšom žalobca zotrval na svojich predchádzajúcich vyjadreniach vo veci.

20. Krajský súd v Košiciach ako súd odvolací (§ 34 ods. 1 CSP) prejednal odvolanie žalovaného,
ktoré bolo podané v zákonnej lehote oprávnenou osobou proti rozhodnutiu, proti ktorému je odvolanie

prípustné, bez nariadenia pojednávania, pretože nejde o odvolanie proti rozhodnutiu, na prejednanie
ktorého je potrebné nariadiť odvolacie pojednávanie podľa § 385 ods. 1 CSP a dospel k záveru, že
odvolanie žalovaného je nedôvodné.

21. Rozsudok odvolacieho súdu bol v zmysle § 378 ods. 1 a § 219 ods. 1 CSP odvolacím súdom verejne

vyhlásený, čo bolo podľa § 219 ods. 3 CSP oznámené na úradnej tabuli krajského súdu.

22. Aj keď základom rozhodnutia odvolacieho súdu je aplikácia ustanovenia § 387 ods. 2 CSP, keďže
sa stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozhodnutia, a preto na jeho skutkové a právne závery
odkazuje, považuje za potrebné na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia a k odvolacím

dôvodom žalovaného uviesť nasledovné:

23. Žalovaný podanie odvolania odôvodnil odvolacími dôvodmi podľa § 365 ods. 1 písm. b), f) a h) CSP.
K uplatneniu odvolacieho dôvodu podľa § 365 ods. 1 písm. b) CSP odvolací súd uvádza, že tento je
daný vtedy, ak je na strane súdu taký závažný procesný postup, ktorým sa strane znemožní realizácia

tých jej procesných práv, ktoré jej CSP priznáva, a to v takej miere, že dôjde k porušeniu práva na
spravodlivý proces.

24. Podstata odvolacieho dôvodu podľa § 365 ods. 1 písm. f) CSP spočíva predovšetkým v nesprávnom
postupe súdu prvej inštancie pri hodnotení výsledkov dokazovania. Dôsledkom je to, že súd berie

do úvahy skutočnosti, ktoré z dôkazov nevyplynuli alebo neboli účastníkmi prednesené, prípadne
neprihliada na skutočnosti, ktoré boli preukázané či vyplynuli z prednesov účastníkov. Nesprávne
skutkovézisteniamôžubyťajvýsledkomlogickýchrozporovprihodnotenídôkazovsosobitnýmzreteľom
na závažnosť, zákonnosť a pravdivosť získaných poznatkov.

25. Odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. h) CSP predpokladá, že rozhodnutie súdu prvej inštancie
vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Právnym posúdením je činnosť súdu, pri ktorej zo
skutkových zistení vyvodzuje právne závery a aplikuje konkrétnu právnu normu na zistený skutkový
stav. Právne posúdenie veci je nesprávne, ak súd posúdil vec podľa normy, ktorá na daný skutkový stav
nedopadá alebo právnu normu síce určil správne avšak nesprávne ju interpretoval alebo ju na daný

skutkový stav nesprávne aplikoval.

26. Odvolací súd v odvolacom konaní posúdil relevantnosť konkrétnych odvolacích dôvodov, teda či
v konaní pred súdom prvej inštancie došlo k porušeniu práva strany na spravodlivý proces, či súd prvejinštanciedospelnazákladevykonanýchdôkazovknesprávnymskutkovýmzisteniamačivecnesprávne
právne posúdil, to všetko s prihliadnutím na to, že v odôvodnení rozhodnutia nemusí byť daná odpoveď
na každú námietku alebo argument v opravnom prostriedku, ale iba na tie, ktoré majú rozhodujúci

význam pre rozhodnutie o odvolaní (Ústavný súd Slovenskej republiky II. ÚS 78/05) a dospel k záveru,
že označené odvolacie dôvody neboli naplnené.

27. Odvolací súd z podanej žaloby zistil, že žalobcom uplatnený nárok na peňažné plnenie je
nárokom nájomcu voči podnájomcovi na zaplatenie 9.296,- eur s príslušenstvom titulom nezaplateného

nájomného a úhrad za služby spojené s podnájmom zo Zmluvy o podnájme.

28. Predmetom prieskumu odvolacieho súdu s prihliadnutím na odvolanie žalovaného, odôvodnenie
napadnutého rozsudku súdu prvej inštancie, ako aj skutočnosti osvedčené obsahom spisu je posúdiť,
či vzhľadom na nepresné vymedzenie výmery predmetu podnájmu v Zmluve o podnájme sa táto
zmluva stala neplatnou, resp. či táto okolnosť bola dôvodom na ukončenie podnájomného vzťahu zo

strany podnájomcu výpoveďou alebo odstúpením od zmluvy alebo na zníženie ceny podnájmu a či pre
započítací prejav žalovaného došlo v konaní k zániku žalobou uplatneného peňažného nároku.

29.Odvolacísúdvychádzajúczoskutkovéhostavutak,akohoustálilsúdprvejinštanciezistil,žežalobca
ako nájomca a žalovaný ako podnájomca uzavreli dňa 21.5.2021 Zmluvu o podnájme nebytových

priestorov, predmetom ktorej bol podľa čl. II, bod 2 zmluvy nebytový priestor za účelom jeho užívania ako
obchodu (lahôdky), ktorý sa nachádzal na prízemí budovy (stavba súp. č. 38 zapísaná na LV č. XXXX, k.
ú. A.), ďalej jedno parkovacie miesto nachádzajúce sa na pozemku a časť pozemku (parc. G. K. XXX/X
zapísaná na LV č. XXXX, k. ú. A.) na umiestnenie terasy. Podľa čl. III, bod 1 zmluvy nájomca prenechal
za podmienok určených v zmluve podnájomcovi do podnájmu nebytový priestor uvedený v čl. II zmluvy

s výmerou 200 m2, ktorého špecifikácia je uvedená v Prílohe č. 1 zmluvy, ďalej parkovacie miesto,
terasu a sociálne zariadenie. Zmluva bola uzavretá na dobu neurčitú (čl. IV, bod 1 zmluvy) a zmluvné
strany boli oprávnené ukončiť podnájom dohodou alebo výpoveďou z dôvodov uvedených v zmluve (čl.
IV, bod 2 zmluvy). V zmysle čl. IV, bod 4 zmluvy bol nájomca oprávnený ukončiť podnájom výpoveďou
z dôvodov uvedených v § 9 ods. 2 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov a podnájomca

bol oprávnený ukončiť podnájom výpoveďou z dôvodov uvedených v § 9 ods. 3 citovaného zákona.
Výpovedná doba bola dohodnutá ako trojmesačná a začala plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho
podoručenípísomnejvýpovededruhejzmluvnejstrane(čl.IV,bod6zmluvy).Zmluvnéstranysazároveň
dohodli na nájomnom za užívanie podnájmu vo výške 1.600,- eur bez DPH mesačne za mesiac jún 2021
a nasledujúce mesiace trvania podnájmu a na zálohách na úhrady za služby spojené s podnájmom vo

výške 600,- eur bez DPH mesačne (čl. V bod 1 zmluvy). Do 7 dní od podpisu zmluvy mal podnájomca
zložiť na účet nájomcu zábezpeku vo výške 4.800,- eur, ktorú bol nájomca oprávnený použiť výlučne na
úhradu prípadných nedoplatkov na nájomnom a úhradách, ako aj na úhradu prípadných neodstránených
škôd spôsobených na predmete podnájmu alebo na jeho vybavení, ako aj na odstránenie prípadných
škôd a iných nedostatkov zistených pri ukončení podnájmu (čl. V, bod 2 zmluvy).

30. Po prevzatí predmetu podnájmu do užívania žalovaným, žalovaný následne v bližšie neurčenom
čase zistil, že skutočná výmera prenajatého nebytového priestoru predstavuje 138 m2 namiesto
v zmluve uvedených 200 m2, ktorú okolnosť namietal u žalobcu prostredníctvom e-mailov. Následne
dňa 25.11.2021 vypovedal Zmluvu o podnájme nebytových priestorov z dôvodu podľa § 6 v spojení

s § 9 ods. 3 písm. c) zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov pre hrubé porušenie
povinnosti prenajímateľa a nájomcu voči podnájomcovi spočívajúce v neposkytnutí nebytových
priestorov v zmluvne dohodnutej výmere 200 m2. Zásielka obsahujúca predmetnú výpoveď sa vrátila
ako nedoručená dňa 15.12.2021 z dôvodu jej neprevzatia v odbernej lehote. Žalovaný následne pristúpil
k ukončeniu podnájomného vzťahu odstúpením od zmluvy zo dňa 26.11.2021 podľa § 48 Občianskeho

zákonníka v spojení s § 666 ods. 2, § 667 ods. 2 a § 679 ods. 3 Občianskeho zákonníka, a to opätovne
pre hrubé porušenie povinnosti nájomcu voči podnájomcovi spočívajúce v neposkytnutí nebytových
priestorovvovýmere200m2.Žalobcaoznačenúvýpoveďzozmluvyaodstúpenieodzmluvyžalovaného
z dôvodov v nich uvedených neakceptoval.

31. Pre nezaplatenie dohodnutého nájomného a úhrad za služby spojené s podnájmom žalobca
výpoveďou zo dňa 10.12.2021 vypovedal zmluvu so žalovaným podľa § 9 ods. 2 písm. b) a d) zákona
o nájme a podnájme nebytových priestorov, keďže žalovaný o viac ako jeden mesiac meškal s plnením
nájomného a úhrad za služby spojené s nájmom a nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívali nebytovýpriestor napriek písomnému upozorneniu hrubo porušovali pokoj a poriadok. Výpoveď bola žalovanému
doručená dňa 13.12.2021 a od 1.1.2022 začala plynúť trojmesačná výpovedná lehota.

32. Podľa § 666 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu,
ak zmluva neurčuje inak.

33. Podľa § 720 Občianskeho zákonníka, nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný
zákon.

34. Podľa § 6 ods. 1 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, nájomca je oprávnený
prenechať nebytový priestor alebo jeho časť na určitý čas do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa.

35. Odvolací súd z procesnej obrany žalovaného a jeho odvolania zistil, že dôvodom, pre ktorý si
žalovaný prestal plniť svoje povinnosti zo Zmluvy o podnájme nebytových priestorov a žiadal jej

ukončenie formou výpovede, či odstúpenia od zmluvy bolo jeho zistenie o nesúlade skutočnej výmery
prenajatého nebytového priestoru (138 m2) v porovnaní s výmerou tohto priestoru uvedenou v Zmluve
o podnájme nebytových priestorov (200 m2).

36. Odvolací súd k tomu v prvom rade uvádza, že skutočnosť, akú výmeru nájomca skutočne užíval,

ostala medzi stranami sporná. Žalovaný síce na základe vykonaných vlastných meraní tvrdil, že užíval
nebytové priestory len vo výmere 138 m2, čo malo potvrdzovať odborné vyjadrenie od bližšie neurčenej
osoby, žalobca však túto skutočnosť spochybnil a tvrdil, že žalovaný v skutočnosti užíval priestor väčší
ako dohodnutých 200 m2, čo žalovaný v priebehu konania nerozporoval. Teda tvrdenie žalovaného, že
v skutočnosti užíval len 138 m2 nebytového priestoru, v spore preukázané nebolo.

37. Odvolací súd dodáva, že aj v prípade, ak by žalovaný predloženými dôkazmi v konaní preukázal
rozpor skutočnej a dohodnutej výmery zazmluvneného nebytového priestoru, ani táto okolnosť bez
ďalšieho nespôsobuje neplatnosť samotnej Zmluvy o podnájme nebytových priestorov a nezakladá ani
dôvod na jej ukončenie výpoveďou alebo odstúpením od zmluvy.

38. Odvolací súd konštatuje, že medzi podstatné náležitosti zmluvy o nájme nebytových priestorov,
a teda aj zmluvy o podnájme nebytových priestorov, patrí predmet a účel podnájmu, výška a splatnosť
nájomného a spôsob jeho platenia a čas, na ktorý sa podnájom uzatvára, ak nejde o podnájom na
neurčitý čas. V zmysle odbornej literatúry identifikácia predmetu (pod)nájmu je ponechaná na zmluvných

stranách, avšak mala by byť vykonaná dostatočne určite a presne. Hoci zákon o nájme a podnájme
nebytových priestorov neupravuje, ktoré identifikačné údaje je nutné z hľadiska zabezpečenia platnosti
nájomnej zmluvy uviesť, spravidla týmito údajmi budú adresa budovy vrátane súpisného čísla, číslo
parcely, na ktorej je budova postavená, katastrálne územie, obec a okres, poschodie (nadzemné
podlažie), na ktorom je nebytový priestor v rámci budovy umiestnený, počet miestností a ich prípadná

výmera. Pravidelnou súčasťou zmlúv býva situačný nákres nebytových priestorov a ich kvalitatívny
a kvantitatívny popis (Dulaková Jakúbeková D., Fekete, I., Križan, M. Nájomná zmluva v procese
rekodifikácie súkromného práva. Bratislava: C. H. Beck, 2014, str. 400-406).

39. Z uvedeného je zrejmé, že samotná výmera predmetu (pod)nájmu nie je podstatnou náležitosťou

podnájomnej zmluvy ale len identifikačným znakom, ktorý popri iných údajoch napomáha špecifikovať
predmet (pod)nájmu tak, aby nebol zameniteľný s iným predmetom nájmu a medzi zmluvnými stranami
bola jasné, čo je predmetom ich zmluvy. Preto aj prípadné pochybenie v uvedení presnej výmery
prenajatého nebytového priestoru, či iného údaju bližšie vymedzujúceho tento nebytový priestor,
nespôsobuje neplatnosť samotnej zmluvy o podnájme nebytového priestoru, ak z iných údajov použitých

na vymedzenie predmetu nájmu je zrejmé, ktorý nebytový priestor je predmetom zmluvných vzťahov
medzi nájomcom a podnájomcom, čo v predmetnom konaní medzi stranami nebolo sporné.

40. Uvedená nesprávnosť by mala význam len v tom prípade, ak by sa od celkovej výmery prenajatého
priestoru odvíjala cena nájmu. Odvolací súd v tejto súvislosti poukazuje na čl. V zmluvy, z obsahu

ktorého zistil, že suma podnájmu bola stanovená pevnou cenou a zo žiadnych ustanovení zmluvy či
iných predložených dôkazov nevyplýva, že by sa odvíjala od celkovej plochy užívaného nebytového
priestoru. Ako uviedol žalobca vo svojich podaniach, cena nájmu bola daná predovšetkým miestom, kde
sa nebytový priestor nachádzal, a to v centre Popradu, teda sa riadila trhovými cenami.41. Pri skúmaní obsahu zmluvy a prejavu vôle strán v nej obsiahnutom odvolací súd konštatuje, že
vzhľadom na predchádzajúcu možnosť žalovaného oboznámiť sa s predmetom podnájmu a z toho

vyplývajúcou vedomosťou o celkovom stave toho nebytového priestoru, ktorá bola nepochybne
rozhodujúca v kreovaní jeho vôle pristúpiť k uzavretiu podnájomnej zmluvy, možno tvrdený nesprávny
údaj o celkovej výmere prenajatého priestoru považovať za taký, ktorý pri uzatváraní zmluvy, identifikácii
predmetu nájmu a plnení si povinností zo zmluvy neplnil funkciu, z ktorej by bolo možno vyvodzovať
právne dôsledky v neprospech nájomcu. Z vykonaného dokazovania je zrejmé, že údaj o nesprávnej

výmere nebytového priestoru nebol výsledkom zámeru alebo ľstivého konania žalobcu a rovnako presne
stanovená výmera nebola bez ďalšieho pre žalovaného rozhodujúcou skutočnosťou pri uzatváraní
podnájomnej zmluvy.

42. Odvolací súd ďalej udáva, že nedôvodné bolo preto následné konanie žalovaného, ktorý
z dôvodu nesprávne uvedenej výmery podlahovej plochy prenajatého nebytového priestoru pristúpil

k vypovedaniu podnájomnej zmluvy, resp. k jej ukončeniu odstúpením. Ako už bolo uvedené vyššie,
podľa čl. IV, bod 5 zmluvy bol podnájomca oprávnený ukončiť podnájom výpoveďou len z dôvodov
uvedených v § 9 ods. 3 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, teda ak a) nájomca stratil
spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal; b) ak sa nebytový priestor stal bez
zavinenia nájomcu nespôsobilým na dohovorené užívanie; c) ak prenajímateľ (v tomto prípade nájomca)

hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1, t. j. povinnosť odovzdať nebytový priestor
nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady
udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového
priestoru spojené. Chybné uvedenie výmery prenajatého priestoru v zmluve o podnájme nenapĺňa
podmienky v zmysle citovaného ustanovenia na vypovedanie podnájmu nebytových priestorov.

43. Obdobné platí aj vo vzťahu k odstúpeniu žalovaného od podnájomnej zmluvy zo dňa 26.11.2021
podľa § 48 Občianskeho zákonníka v spojení s § 666 ods. 2, § 667 ods. 2 a § 679 ods. 3 Občianskeho
zákonníka, a to opätovne pre hrubé porušenie povinnosti nájomcu voči podnájomcovi spočívajúce
v neposkytnutí nebytových priestorov vo výmere 200 m2. Súd prvej inštancie v tejto súvislosti správne

konštatoval, že citované ustanovenia sa týkajú oprávnenia výlučne prenajímateľa, resp. nájomcu vo
vzťahu k podnájomcovi, na odstúpenie od zmluvy, keď § 666 ods. 2 Občianskeho zákonníka umožňuje
prenajímateľovi odstúpiť od zmluvy, ak nájomca dá vec do podnájmu v rozpore so zmluvou; § 667 ods.
2 Občianskeho zákonníka umožňuje prenajímateľovi odstúpiť od zmluvy, ak v dôsledku vykonávaných
zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda a § 679 ods. 3 Občianskeho zákonníka umožňuje

prenajímateľovi odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec alebo
trpí užívanie veci takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo mu hrozí značná škoda.
Odvolací súd preto dospel k záveru, že správne súd prvej inštancie uviedol, že všetky tieto ustanovenia
zakladajú právo prenajímateľa, resp. nájomcu odstúpiť od nájomnej zmluvy, a preto ich nie je možné
aplikovať na prípad odstúpenia od Zmluvy zo strany žalovaného.

44. Z dôvodu uplatnenia nezákonného a zmluvne nedohodnutého dôvodu na vypovedanie zmluvy
o podnájme nebytových priestorov, resp. na odstúpenie od tejto zmluvy uvedené právne úkony
žalovaného sa stali neplatnými a ako také nemohli viesť k zániku podnájomného vzťahu medzi žalobcom
a žalovaným. K ukončeniu ich zmluvného vzťahu došlo až výpoveďou zo strany žalobcu zo dňa

10.12.2021, ktorá bola žalovanému doručená dňa 13.12.2021 a od 1.1.2022 začala plynúť trojmesačná
výpovedná lehota. Do času jej uplynutia trval podnájomný vzťah medzi žalobcom a žalovaným a preto
bolizmluvnéstranypovinnéplniťsipovinnostivyplývajúceimztohtovzťahu,vrátaneplatenianájomného
a úhrad za služby spojených s podnájmom, ako to správne uviedol súd prvej inštancie v sume 9.296,-
eur s príslušenstvom.

45. Odvolací súd ďalej konštatuje, že priznaný nárok pozostáva zo sumy nezaplateného nájomného
za mesiac november 2021 vo výške 496,- eur, z nezaplateného nájomného a úhrad za služby spojené
s podnájmom za mesiac december 2021 v sume 2.200,- eur (1.600,- + 600,- eur) a z nezaplateného
nájomného a úhrad za služby spojené s podnájmom za prvý kvartál roku 2022 v sume 6.600,- eur (3 x

1 600,- eur + 3 x 600,- eur). Ak žalovaný v podanom odvolaní namietal, že úhrady za služby spojené
s podnájmom vo výške 600,- eur mesačne mali byť žalobcovi poukazované len v podobe záloh, avšak
skutočný nárok mal vyplývať z následných vyúčtovaní a zaúčtovacích faktúr predložených žalobcovi
dodávateľmi energií podľa skutočnej spotreby žalovaného, odvolací súd vychádzajúc z čl. V, bod 1zmluvy túto skutočnosť nespochybňuje. Avšak vychádzajúc z tohto ustanovenia, bolo v prvom rade
povinnosťoužalovanéhozaplatiťdohodnutúzálohu,ažnáslednemoholžalobcapristúpiťkjejvyrovnaniu
na základe predložených vyúčtovaní. Preto v zmysle dohody podľa čl. V, bod 1 zmluvy žalobcovi vznikol

spolu s nárokom na mesačné nájomné aj nárok na zaplatenie úhrad za služby spojené s podnájmom,
kedy prípadné vyúčtovanie bude žalobca realizovať až po jeho obdŕžaní zo strany žalovaného.

46. Žalovaný v priebehu sporu vzniesol aj kompenzačnú námietku podľa § 147 ods. 2 CSP do výšky
žalovanej sumy 9.296,- eur s príslušenstvom, ktorá je čo do svojej podstaty hmotnoprávnou námietkou

podľa § 152 CSP a v prípade jej opodstatnenosti spôsobuje zánik žalovaného nároku. Čiastka 9.296,-
eur mala pozostávať zo sumy zábezpeky (podľa čl. V, bod 2 zmluvy) vo výške 4.800,- eur, preplatku na
nájomnom a úhradách za služby spojené s podnájmom podľa skutočnej výmery prenajatých priestorov
v sume 2.480,- eur a nákladov vynaložených žalovaným na úpravu predmetu nájmu vo výške 2.000,-
eur (čl. VI, bod 14 zmluvy), to všetko spolu s príslušenstvom. Aj v tejto súvislosti odvolací súd poukazuje
na odôvodnenie rozsudku súdu prvej inštancie, ktorý správne započítanie žalovaného vyhodnotil

ako nedôvodné. Uviedol, že zábezpeka zložená zo strany žalovaného vo výške 4.800,- eur bola
skonzumovaná v súlade s čl. V bod 2 zmluvy na úhradu neodstránených škôd spôsobených zo strany
žalovaného na predmete podnájmu, pričom predmetnú škodu mal preukázanú z fotodokumentácie
škodynač.l.85–89spisuazfaktúrč.30062022ač.30092022,ktoréžalobcauhradilzaprácesúvisiace
s odstránením škôd. Keďže nárok žalovaného na zníženie ceny nájomného z dôvodu rozdielu skutočnej

a zazmluvnenej výmery nebytového priestoru nebol z dôvodov vyššie uvedených daný, nedôvodný bol
aj jeho započítací prejav na vrátenie sumy 2.480,- eur ako preplatku na nájomnom a úhradách za služby
spojené s podnájmom. Čo sa týka nákladov na úpravu interiéru v sume 2.000,- eur, správne súd prvej
inštancie vyhodnotil, že podľa čl. VI, bod 14 zmluvy sa žalovaný ako podnájomca zaviazal sám hradiť
stavebné a technické úpravy podľa Prílohy č. 3 Zmluvy, preto mu nárok na kompenzáciu týchto nákladov

nevznikol. Odvolací súd preto konštatuje, že súd prvej inštancie správne dospel k záveru o nedôvodnosti
započítacieho prejavu žalovaného, a to v celom rozsahu.

47. Prihliadnuc na vyššie uvedené skutkové a právne závery odvolací súd dodáva, že z odôvodnenia
rozsudku súdu prvej inštancie nezistil rozpor skutkových okolností a právnych argumentov s pravidlami

formálnej logiky ako to žalovaný namietal v podanom odvolaní, kde uplatnil odvolacie dôvody podľa
§ 365 ods. 1 písm. b), f) a h) CSP. Napadnutý rozsudok dáva jasné a zrozumiteľné odpovede na
všetky právne a skutkovo relevantné otázky súvisiace s predmetom súdnej ochrany. Z odôvodnenia
súdneho rozhodnutia vyplýva vzťah medzi skutkovými zisteniami a úvahami pri hodnotení dôkazov
na jednej strane a právnymi závermi na strane druhej. Zároveň sa rozhodnutie súdu prvej inštancie

opiera o nesporné tvrdenia a relevantné dôkazy produkované stranami v prvoinštančnom konaní.
Odvolací súd preto konštatuje, že vo vzťahu k procesným pochybeniam súdu prvej inštancie, ktoré
podľa žalovaného mali viesť k nesprávnemu rozhodnutiu vo veci či k nesprávnym skutkovým záverom
alebo nesprávnemu právnemu posúdeniu veci, odvolací súd preskúmaním predloženého súdneho
spisu či podaného odvolania nezistil v konaní pred súdom prvej inštancie také pochybenia, ktoré

svojou intenzitou mohli viesť k vecne nesprávnemu výroku rozsudku súdu prvej inštancie, resp. k
nepreskúmateľnosti odôvodnenia napadnutého rozsudku.

48. Odvolací súd tak dospel k záveru, že súd prvej inštancie vo veci dostatočne zistil skutkový
stav, vec správne právne posúdil a vo veci rozhodol správne, keď žalobe žalobcu vyhovel v plnom

rozsahu a priznal žalobcovi peňažný nárok vo výške 9.296,- eur s príslušenstvom titulom neuhradeného
nájomného a úhrad za služby spojené s podnájmom zo zmluvy o podnájme nebytových priestorov, ktoré
žalovaný nedôvodne neuhradil.

49. Odvolací súd preto napadnuté rozhodnutie ako vecne správne podľa § 387 ods. 1 CSP potvrdil.

Taktiež potvrdil závislý výrok rozsudku súdu prvej inštancie o trovách konania ako vecne správny.

50. O trovách tohto odvolacieho konania odvolací súd rozhodol podľa § 396 ods. 1 CSP v spojení s
ustanovením § 255 ods. 1 a § 262 ods. 1 CSP tak, že žalobcovi, ktorý bol v odvolacom konaní úspešný,
priznal plnú náhradu trov odvolacieho konania, ktoré je povinný nahradiť neúspešný žalovaný. O výške

trov tohto odvolacieho konania podľa § 262 ods. 2 CSP rozhodne súd prvej inštancie samostatným
uznesením.51. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Košiciach pomerom hlasov 3:0 (§ 393 ods. 2 posledná
veta CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.

Proti tomuto rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa v ustanovení
§ 419 CSP.

Dovolanie možno podať v lehote dvoch mesiacov od doručenia tohto rozhodnutia odvolacieho súdu, na

súde ktorý rozhodoval v prvej inštancii.

Dovolanie môže podať strana sporu v ktorej neprospech bolo toto rozhodnutie vydané, dovolanie môže
podať aj intervenient, ak spolu so stranou, na ktorej vystupoval, tvoril nerozlučné spoločenstvo podľa
§ 77 (§ 425 CSP).

Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v
rozsahu vykonanej opravy podľa § 427 ods. 1 CSP.

Dovolateľmusíbyťvdovolacomkonanízastúpenýadvokátom,dovolanieainépodaniadovolateľamusia

byť spísané advokátom, okrem prípadov uvedených v § 429 ods. 2 CSP, ak má dovolateľ sám, alebo
jeho zamestnanec alebo člen vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa.

Inak dovolací súd dovolanie odmietne podľa § 447 písm. c) CSP.

V dovolaní podľa § 428 CSP sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie
považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh).