Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Wednesday, November 16, 2023

Súd: Okresný súd Lučenec
Spisová značka: 13C/22/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6123259979
Dátum vydania rozhodnutia: 16. 11. 2023
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ján Šulaj

ECLI: ECLI:SK:OSLC:2023:6123259979.8

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Lučenec sudcom JUDr. Jánom Šulajom v spore žalobcu DR MM, spol. s.r.o., IČO: 44 021

020, so sídlom Železničná 40, 984 01 Lučenec, v zast.: JUDr. Pavel Sabo - advokát, so sídlom ul. B.
Němcovej 10, 984 03 Lučenec proti žalovanému A. B. C., narodený XX.XX.XXXX, D. E. XXXX/X, XXX
XX F., v zast.: LEGAL CARTEL s.r.o., G. H. XXXX/XX, XXX XX A. - I. J., v konaní o zaplatenie 5.000,-
Eur, takto

r o z h o d o l :

I. Žaloba žalobcu o zaplatenie 5.000,- Eur s a z a m i e t a.

II. Žalobca j e p o v i n n ý nahradiť žalovanému trovy konania v rozsahu 100%, vo výške ako

bude rozhodnuté osobitným uznesením vydaným vyšším súdnym úradníkom, v lehote troch dní od
právoplatnosti tohto uznesenia.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa podanou žalobou domáhal zaplatenia 5.000,- Eur od žalovaného, pričom uviedol, že
žalobcadňa04.11.2022uzavrelsožalovanýmSprostredkovateľskúzmluvunasprostredkovaniepredaja
nehnuteľností a to bytov č.13 a č.14, vo vchode č.8 na 4.poschodí domu súpisné č. XXXX, postavenom
na pozemku parc.č. XXX/XX a vedených na LV č.XXXXX pre obec Lučenec, katastrálne územie F..
Žalobca na základe sprostredkovateľskej zmluvy zabezpečil kupcov na predmetnú nehnuteľnosť,
vykonal s potencionálnymi kupcami, obhliadku nehnuteľností, dohodol kúpnu cenu a pripravil kúpnu

zmluvu.
Žalovaný však po dohode so záujemcami, ktorých sprostredkoval žalobca, spísal kúpnu zmluvu priamo
a tak obišiel žalobcu ako sprostredkovateľa.
Ustanovenie článku IX ods. 3 Zmluvy o sprostredkovaní „Sprostredkovateľ má nárok na Odmenu podľa
ods. 1 tohto článku aj po zániku tejto zmluvy avšak len za predpokladu, že uzavretie Sprostredkúvanej
zmluvy bolo dosiahnuté Pričinením Sprostredkovateľa počas trvania tejto zmluvy.“
Podľa cit. ustanovenia teda žalobcovi vzniká nárok na dohodnutú odmenu za sprostredkovanie aj v

takom prípade ak žalovaný uzavrel sám sprostredkúvanú zmluvu pričinením sprostredkovateľa, teda
žalobcu.
Žalovaný dňa 10.11.2022 vykonal s potencionálnymi záujemcami obhliadku sprostredkúvaných
nehnuteľností, vyhotovil návrh kúpnej zmluvy, ktorú si obhliadajúci, teda K. L. J. a G. J. prevzali.
Od tohto momentu prestala akákoľvek komunikácia, či už so žalovaným alebo s potencionálnymi
záujemcami. Žalobca až po nahliadnutí do katastra nehnuteľností, Listu vlastníctva č. XXXXX, zistil, že
sprostredkovávané nehnuteľnosti boli už Kúpnou zmluvou z 09.01.2023 prevedené na K. L. J. a G. J..

Žalobca k veci ešte uvádza, že žalovaný ani k dnešnému dňu, teda ku dňu podania žaloby nevypovedal
Sprostredkovateľskú zmluvu i keď táto tým, že predmet zmluvy už nie je vlastníctvom žalovaného zanikla
(neexistencia predmetu zmluvy) so zákona.
Žalobca listom zo dňa 01.02.2023 vyzval žalovaného na zaplatenie dlžnej sumy vo výške 5000.- €.List bol žalovanému doručený dňa 20.02.2023 s tým aby do 14 dní dlžnú čiastku uhradil. Žalovaný tak
isto k dnešnému dňu t.j. po viac ako 14 dňoch dlžnú čiastku neuhradil a na výzvu nijak nereagoval.

2. Písomným podaním zo dňa 06.04.2023 žalovaný podal proti platobnému rozkazu odpor, pričom
uviedol, že ho napáda v celom rozsahu a nasledovne odôvodňuje.
Podľa § 265 ods. 1 CSP: „Ak je možné vo veci samej alebo o jej časti rozhodnúť na základe skutočností
tvrdených žalobcom, o ktorých súd nemá pochybnosti, najmä ak tieto skutočnosti vyplývajú z listinných
dôkazov, možno o žalobe rozhodnúť bez vyjadrenia žalovaného a bez nariadenia pojednávania aj

platobným rozkazom, v ktorom sa žalovanému uloží, aby do 15 dní od doručenia zaplatil uplatnenú
peňažnú pohľadávku alebo jej časť a nahradil trovy konania alebo aby v tej istej lehote podal odpor.
Výrok o trovách konania sa na účely konania o platobnom rozkaze považuje za uznesenie.“
Podľa § 11 ods. 1 zákona č. 307/2016 Z. z. o upomínacom konaní a o doplnení niektorých zákonov v
zneníneskoršíchpredpisov(„ZoUK“):„Protiplatobnémurozkazumôžežalovanýpodaťodpor,ktorýmusí
byť vecne odôvodnený. Podaním odporu sa platobný rozkaz zrušuje; to neplatí, ak bol odpor odmietnutý.

Podaný odpor nemožno vziať späť.“
Podľa § 267 ods. 1 CSP: „Odpor proti platobnému rozkazu sa musí vecne odôvodniť. Ustanovenie
§ 129 sa pri nedostatku vecného odôvodnenia nepoužije. V odôvodnení žalovaný opíše rozhodujúce
skutočnosti, o ktoré opiera svoju obranu proti uplatnenému nároku. K odporu pripojí listiny, na ktoré sa
odvoláva, prípadne označí dôkazy na preukázanie svojich tvrdení. O tom musí byť žalovaný v platobnom

rozkaze poučený.“
Žalobca v Návrhu na vydanie platobného rozkazu zo dňa 09.03.2023 („Návrh na vydanie PR“) uvádza
o. i., aj že „...dňa 04.11.2022 uzavrel so žalovaným Sprostredkovateľskú zmluvu na sprostredkovanie
predaja nehnuteľností a to bytov č. 13 a č. 14, vo vchode č. 8 na 4. poschodí domu súpisné č.
XXXX, postavenom na pozemku parc. č. 237/81 a vedených na LV č. XXXXX pre obec Lučenec,

katastrálne územie F.. Žalobca na základe sprostredkovateľskej zmluvy zabezpečil kupcov na
predmetnú nehnuteľnosť, vykonal s potencionálnymi kupcami, obhliadku nehnuteľností, dohodol kúpnu
cenu a pripravil kúpnu zmluvu. Žalovaný však po dohode so záujemcami, ktorých sprostredkoval
žalobca, spísal kúpnu zmluvu priamo a tak obišiel žalobcu ako sprostredkovateľa. Ustanovenie článku
IX ods. 3 Zmluvy o sprostredkovaní: Sprostredkovateľ má nárok na Odmenu podľa ods. 1 tohto

článku aj po zániku tejto zmluvy avšak len za predpokladu, že uzavretie Sprostredkúvanej zmluvy
bolo dosiahnuté Pričinením Sprostredkovateľa počas trvania tejto zmluvy. Podľa cit. ustanovenia teda
žalobcovi vzniká nárok na dohodnutú odmenu za sprostredkovanie aj v takom prípade ak žalovaný
uzavrel sám sprostredkúvanú zmluvu pričinením sprostredkovateľa, teda žalobcu.
Žalovaný dňa 10.11.2022 vykonal s potencionálnymi záujemcami obhliadku sprostredkúvaných

nehnuteľností, vyhotovil návrh kúpnej zmluvy, ktorú si obhliadajúci, teda K. L. J. a G. J. prevzali.
Od tohto momentu prestala akákoľvek komunikácia, či už so žalovaným alebo s potencionálnymi
záujemcami. Žalobca až po nahliadnutí do katastra nehnuteľností, Listu vlastníctva č. XXXXX, zistil, že
sprostredkované nehnuteľnosti boli už Kúpnou zmluvou z 09.01.2023 prevedené na K. L. J. a G. J..
Žalobca k veci ešte uviedol, že žalovaný ani k dnešnému dňu, teda ku dňu podania žaloby nevypovedal

Sprostredkovateľskú zmluvu i keď táto tým, že predmet zmluvy už nie je vlastníctvom žalovaného zanikla
(neexistencia predmetu zmluvy) so zákona.“
Tvrdenia žalobcu v návrhu na vydanie PR považuje za neopodstatnené a samotný Platobný rozkaz,
vydaný iba na základe tvrdení žalobcu za nedôvodný.
Dňa 04.11.2022 bola uzatvorená Sprostredkovateľská zmluva v zmysle § 774 a nasl. zákona č.

40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov („Občiansky zákonník“ alebo „OZ“)
medzi Žalobcom v zmluvnej pozícii sprostredkovateľa a Žalovaným v zmluvnej pozícii záujemcu
(„Sprostredkovateľská zmluva“).
Vzhľadom na skutočnosť, že žalobca Sprostredkovateľskú zmluvu uzatvoril v rámci predmetu svojej
obchodnej činnosti (realitná kancelária) a Žalovaný v tomto zmluvnom vzťahu vystupuje ako fyzická

osoba, ktorá nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti, má Sprostredkovateľská zmluva
charakter spotrebiteľskej zmluvy.
Žalovaný ako spotrebiteľ sa v tomto zmluvnom vzťahu považuje za menej skúsenú osobu, ktorá pre
svoju vlastnú užívateľskú potrebu uzatvorila Sprostredkovateľskú zmluvu. Žalobca, ktorý vzhľadom na
to, že koná v rámci svojho podnikania, pozná ponúkané služby, je skúsenejší v oblasti trhu, má oproti

Žalovanému výrazne silnejšie postavenie.
V nadväznosti na vyššie citované ustanovenia o ochrane spotrebiteľov je dôvodné podotknúť, že
Sprostredkovateľská zmluva bola uzatvorená na formulárovom predpísanom tlačive, ktorú mal pri
podpise žalobca vopred pripravenú.Nakoľko bola Sprostredkovateľská zmluva vo formulárovom tlačive vopred predpísaná žalobcom,
žalovaný nemal možnosť vopred a dostatočne sa oboznámiť s obsahom uzatváranej
Sprostredkovateľskej zmluvy.

Takýmto konaním žalobcu bola taktiež odňatá žalovanému možnosť meniť obsah Sprostredkovateľskej
zmluvy, ergo akýmkoľvek spôsobom tento obsah upraviť, doplniť prípadne zúžiť.
Nemožnosť žalovaného poriadne a s dostatočným časovým predstihom oboznámiť sa s uzatváranou
Sprostredkovateľskou zmluvou a tiež nemožnosť akýmkoľvek spôsobom meniť vopred stanovený obsah
Sprostredkovateľskej zmluvy vo forme vopred predpísaného tlačiva, považujeme za neprimeraný zásah

do práv a právom chránených záujmov žalovaného v zmluvnej pozícii spotrebiteľa.
Žalobca vyššie uvedeným spôsobom tak konal v rozpore s ustanovením § 53 ods. 4 písm. a)
Občianskeho zákonníka.
Neprijateľná zmluvná podmienka obsiahnutá v ustanovení § 53 ods. 4 písm. a) Občianskeho zákonníka
odzrkadľuje aj zásadnú povinnosť Žalobcu informovať Žalovaného o všetkých jeho povinnostiach, a to
vopred a dostatočne.

Žalovaný je toho názoru, že žalobca si svoju povinnosť v zmysle bodu 30 tohto Odporu nesplnil
a žalovaného vopred a ani dostatočne v rozsahu jeho práv a povinností dojednaných v bode XI.
Sprostredkovateľskej zmluvy neinformoval.
Nad rámec uvedeného Sprostredkovateľská zmluva obsahuje v bode IX. 6. ďalšiu neprijateľnú zmluvná
podmienku, a to zmluvnú pokutu: „V prípade, ak Klient počas trvania tejto zmluvy poruší čo i len jednu

z povinností uvedených v ods. 4. tohto článku s ohľadom na ods. 5. tohto článku, Sprostredkovateľovi
dňom porušenia vzniká nárok na zmluvnú pokutu vo výške 10% z ceny Nehnuteľností požadovanej
Záujemcom uvedenej v článku VI. tejto zmluvy, nie však viac ako je výška Odmeny Sprostredkovateľa,
a Klient sa zaväzuje túto zmluvnú pokutu zaplatiť do 7 dní odo dňa doručenia písomnej výzvy
Sprostredkovateľa Klientovi.“ („Zmluvná pokuta“).

Cena za nehnuteľnosti požadovaná Žalovaným uvedená v bode VI. Sprostredkovateľskej zmluvy je 210
000,- €, pričom Zmluvná pokuta obsiahnutá v bode IX. 6. je v závislosti od toho vo výške 21 000,- €.
Takto dojednanú výšku Zmluvnej pokuty považujeme za absolútne neprimeranú, vzhľadom na
postavenie žalovaného ako slabšej strany.
Dojednania obsiahnuté v spotrebiteľských zmluvách, ktorých obsahom sú práve neprimerane vysoké

zmluvné pokuty pre spotrebiteľov, sú v súlade s § 53 ods. 5 Občianskeho zákonníka považované za
neplatné.
Taktiež formulácia druhej časti ustanovenia bodu IX.6. Sprostredkovateľskej zmluvy o Zmluvnej pokuty
v časti „nie však viac ako je výška Odmeny Sprostredkovateľa“ je v nadväznosti na vyššie uvedené
zmätočná a nejasná.

Vzhľadom na vyššie uvedené považujeme zmluvný vzťah na základe Sprostredkovateľskej zmluvy
za spôsobujúci značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán a to v neprospech
žalovaného ako spotrebiteľa.
Poukázal taktiež aj na skutočnosť, že Sprostredkovateľská zmluva evidentne obsahuje neprijateľné
zmluvné podmienky v zmysle § 53 ods. 4 Občianskeho zákonníka ergo existujú dôvodné pochybnosti

vôbec o platnosti takto uzatvorenej Sprostredkovateľskej zmluvy.
Nárok Žalobcu na zaplatenie istiny vo výške 5 000,- € vyplývajúci zo Sprostredkovateľskej zmluvy
považujeme za neoprávnený a nedôvodný, nakoľko máme za to, že s poukazom na vyššie uvedené
žalovaný žiadnym zásadným spôsobom neporušil svoje povinnosti vyplývajúce zo Sprostredkovateľskej
zmluvy.

Naproti tomu sme toho názoru, že žalobca žiadnym relevantným spôsobom nepreukázal, skutočnosť, že
kúpna zmluva zo dňa 09.01.2023 uzatvorená medzi Žalovaným a tretími osobami („Kúpna zmluva“) bola
uzatvorená pričinením Žalobcu, nakoľko nie je vylúčené, že žalovaný prišiel do styku s tretími osobami
ešte pred ich interakciou so žalobcom.

3. Žalobca sa k podanému odporu vyjadril písomným podaním zo dňa 25.04.2023 (č.l.49), pričom
uviedol, že podáva nasledovné vyjadrenie, ktoré usporiadal podľa tvrdení žalovaného v číslovanom
poradí ako bolo uvedené v Odpore.:
1. K vyjadreniam uvedeným v čl. 1 až 4 sa nevyjadruje, keďže sa jedná o opis postupu prevzatia
Platobného rozkazu.

2. K čl.5 až 10 sa tak isto žalobca nevyjadruje nakoľko žalovaný len cituje zákonné ustanovenia a
žalobca nepovažuje za správne v zmysle zásady „iura novit curia“ poučovať súd o všeobecných platných
právnych predpisoch.
3. Žalobca vo svojom vyjadrení k čl 11 až 40 uvádza len nasledovné:3a. Žalobca uzavrel so žalovaným klasickú sprostredkovateľskú zmluvu o sprostredkovaní predaja
nehnuteľností. Nikde v zmluve nie sú oddelené alebo inak uvádzané časti, ktoré by mali alebo
mohli uviesť, ktorúkoľvek zmluvnú stranu do omylu. Zavádzajúce je preto tvrdenie žalovaného,

(čl.26-28), že kvôli formulárovému tlačivo sa nemohol oboznámiť s obsahom zmluvy. K všeobecným
právam a povinnostiam vyplývajúcim zo zmluvy sa žalobca vyjadruje nižšie. Podstatnou náležitosťou
sprostredkovateľskej zmluvy je však predmet zmluvy, ktorou je povinnosť sprostredkovateľa vykonať
sprostredkovanie a klienta za sprostredkovanie zaplatiť. Dohodnutá cena za sprostredkovanie činila
2,5 % z ceny nehnuteľností, čo je najnižšia cena za sprostredkovanie aké bežne používajú realitné

kancelárie. V rámci Slovenska sa odmena za sprostredkovanie predaja nehnuteľností pohybuje od 3 do
10 %, čo je ľahko overiteľné v ktorejkoľvek realitnej kancelárii.
3b. Text zmluvy je napísaný rovnakým písmom, čo do tvaru aj veľkosti. Nadpisy jednotlivých častí sú
zvýraznené.
3c. Osobitne žalobca zdôrazňuje, že je zavádzajúce a účelové tvrdenie žalovaného, uvedené v čl.24
Odporu o „menej skúsenej osobe“ žalovaného. Žalovaný je sám podnikateľ a je jediným spoločníkom

v spoločnostiach Strohmaier-Spedition s.r.o., so sídlom Vajnorská 1, Bratislava-mestská časť Nové
mesto 831 03, IČO 36 765 757, základné imanie 6 640.- €. Sitagroup s.r.o., so sídlom Parková 45,
Bratislava mestská časť Ružinov 821 05, IČO 52 096 599, základné imanie 5 000.- €. SBO International
s.r.o. so sídlom Kominárska 2,4, Bratislava 832 83, IČO 35 925 256, základné imanie 6 639.- €
3d. Žalobca nerozumie tvrdeniu žalovaného v čl. 32 až 36 Odporu k zmluvnej pokute. Žalobca sa žiadnej

zmluvnej pokuty nedomáhal, preto považuje toto tvrdenie žalovaného za nepodstatné a mimo predmetu
žaloby.
Podstatou žaloby je skutočnosť, že žalobca mal pre žalovaného sprostredkovať predaj nehnuteľností
a žalovaný mal za toto sprostredkovanie mal zaplatiť. Žalovaný však po splnení povinností žalobcu,
konaním v rozpore s právom, ako uvádza žalobca nižšie, sa splneniu svojej povinnosti chce vyhnúť.

Postup žalovaného v rozpore s právom t.j. s ustanoveniami Občianskeho zákonníka § 774 až 777,
dohodnutými zmluvnými podmienkami uvedenými v Zmluve o sprostredkovaní, ale aj v rozpore s
ustanoveniami piatej hlavy Občianskeho zákonníka (§ ž §54) žalobca podrobne opísal v návrhu na
vydanie platobného rozkazu a na tam uvedených skutočnostiach trvá a nič na nich nemení.

4. Žalovaný sa ku vyjadreniu žalobcu vyjadril písomným podaním zo dňa 16.05.2023 (č.l.68),
pričom uviedol, že žalobca v tvrdení 1 uvádza, že išlo o klasickú sprostredkovateľskú zmluvu
o sprostredkovaní predaja nehnuteľností. Žalobca však opomína skutočnosť, že sa nejedná iba
o klasickú sprostredkovateľskú zmluvu, ba naopak zmluvu, ako už uvádzali v odpore zo dňa 05.04.2023
(„Odpor“), zmluvu spotrebiteľskú, na ktorú sa vzťahuje režim zvýšenej ochrany spotrebiteľa ako slabšej

strany.
Žalobca považuje tvrdenie žalovaného „že kvôli formulárovému tlačivu sa nemohol oboznámiť
s obsahom zmluvy“ za zavádzajúce, avšak žalobca opäť opomína skutočnosť, že sprostredkovateľská
zmluva zo dňa 04.11.2022 uzatvorená medzi žalobcom a žalovaným („sprostredkovateľská zmluva“)
bola uzavretá a podpísaná priamo pri obhliadke nehnuteľnosti žalovaného: byt č. 13 a 14 na 4. poschodí

vo vchode č. X, na ulici E., Lučenec, stavby so súpisným číslom XXXX, druh stavby: bytový dom-
sekcia D, postavený na pozemku parcely registra „C“ s parc. č. XXXX/XX o výmere 318 m2m, druh
pozemku: zastavaná plocha a nádvorie, druh stavby: 9 nachádzajúci sa v katastrálnom území: F.,
obec: Lučenec, okres: F., zapísaný na liste vlastníctva č. XXXXX, vedený Okresným úradom Lučenec,
katastrálnym odborom a priestoroch na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, na

príslušenstve a spoluvlastníckom podiele k pozemku vo veľkosti 58/1126 a 66/1126 („nehnuteľnosti“),
čo iba potvrdzuje tvrdenia žalovaného, že sa nemal možnosť bližšie a podrobnejšie oboznámiť
s predtlačenou formulárovou sprostredkovateľskou zmluvou.
Opätovne zdôraznil, že nemožnosť žalovaného poriadne a s dostatočným časovým predstihom
oboznámiť sa s uzatváranou sprostredkovateľskou zmluvou a tiež nemožnosť akýmkoľvek spôsobom

meniť vopred stanovený obsah sprostredkovateľskej zmluvy vo forme vopred predpísaného tlačiva,
považuje za neprimeraný zásah do práv a právom chránených záujmov žalovaného v zmluvnej pozícii
spotrebiteľa.
Čo sa týka výšky dohodnutej odmeny za sprostredkovanie, nie je známy dôvod argumentácie ohľadom
nej, nakoľko žalovaný v odpore nenamietal výšku, prípadne rozmedzie v akom sa priemerne v rámci

Slovenska pohybuje odmena za sprostredkovanie realitnej kancelárii, avšak žalovaný namietal, že na
odmenu nevznikol nárok a zároveň v tejto súvislosti, že existujú dôvodné pochybnosti vôbec o platnosti
takto uzavretej sprostredkovateľskej zmluvy v takto koncipovanom znení a prevedení s poukazom na
postavenie žalovaného ako spotrebiteľa.Tvrdenie 3 žalobcu je absolútne absurdné, vzhľadom na skutočnosť, že je síce pravdou, že žalovaný
vystupuje v uvedených spoločnostiach ako spoločník a konateľ, avšak uvedené nemôže mať akýkoľvek
vplyv na postavenie zmluvných strán sprostredkovateľskej zmluvy, kde žalobca vystupuje ako právnická

osoba a sprostredkovateľskú zmluvu uzatvára v rámci predmetu svojej činnosti a naopak žalovaný
vystupuje ako fyzická osoba-spotrebiteľ, ktorý nekoná v rámci predmetu svojej činnosti.
K uvedenému je potrebné zdôrazniť, že sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností
(realitná činnosť) je živnosťou viazanou, pričom osobitnou podmienkou prevádzkovania živnosti je
preukázanie odbornej spôsobilosti a to doklad preukazujúci vysokoškolské vzdelanie ekonomického

alebo právnického alebo stavebného alebo architektonického smeru alebo doklad preukazujúci úplné
stredné vzdelanie s maturitnou skúškou a osvedčenie o absolvovaní akreditovaného vzdelávacieho
programu v odbore vydané vzdelávacou inštitúciou akreditovanou Ministerstvom školstva, vedy,
výskumuašportuSlovenskejrepublikyvzmysle§14zákonač.568/2009Z.z.oceloživotnomvzdelávaní
a o zmene a doplnení niektorých zákonov („zákon č. 568/2009 Z.z.“).
Ani jedna z obchodných spoločností, kde je žalovaný spoločníkom a konateľom nemá v svojom

predmete činnosti realitnú činnosť, pri ktorej je potrebné splnenie kvalifikovanej osobitnej podmienky,
ktorá vykazuje znaky nadpriemerných znalostí v uvedenom odbore.
Tvrdenie žalovaného, že je v rámci sprostredkovateľskej zmluvy osobou „menej skúsenou“ je
v nadväznosti na uvedené viac než opodstatnené.
Naproti tomu žalobca realitnú činnosť v rámci predmetu svojej činnosti zapísanú má ergo spĺňa

podmienky odbornej spôsobilosti a považuje sa za osobu znalú a skúsenú v danom odbore.
Na základe uvedeného je tak celkom zjavný predpoklad nerovnováhy v postavení zmluvných strán
sprostredkovateľskej zmluvy.
Tvrdenie 4 iba potvrdzuje skutočnosť, že žalobca si je vedomý prítomnosti neprijateľných zmluvných
podmienok obsiahnutých v sprostredkovateľskej zmluve.

Vzhľadom na všetky doposiaľ uvedené skutočnosti a tvrdenia má za to, že výsledok nebol dosiahnutý
zásluhou žalobcu a preto na odmeru nevznikol právny nárok.
Navyše považuje za dôvodné zdôrazniť skutočnosť, že zmluva o sprostredkovaní bola uzavretá
v rozpore s ustanoveniami všeobecne záväzných právnych predpisov na ochranu spotrebiteľa.

5. Súd vykonal vo veci dokazovanie prečítaním sprostredkovateľskej zmluvy, výpisu z LV, fotokópie
poštovej doručenky, výzvy na zaplatenie, záznamu o vykonanej ohliadke, pripojeného spisu Okresného
úradu Lučenec katastrálny odbor sp.zn. V3997/2022, fotokópie inzercie, kópie SMS komunikácie,
rezervačnej zmluvy, kópie e-mailovej komunikácie, kúpnej zmluvy, výsluchom svedkov K. L. J., J. J., G.
J., výsluchom žalovaného A. B. C. a zistil tento skutkový stav:

6.Žalobcaakosprostredkovateľuzatvorilsožalovanýmakozáujemcomoznačenýmvzmluveako„Klient
1“ (vlastník nehnuteľnosti) sprostredkovateľskú zmluvu dňa 04.11.2022 (č.l.15), v zmysle ktorej článku
III. Predmet zmluvy je predmetom tejto zmluvy záväzok sprostredkovateľa obstarať klientovi za odmenu
uzatvorenie zmluvy a záväzok klienta poskytnúť sprostredkovateľovi odmenu vtedy, ak bude výsledok,

t.j. uzatvorenie zmluvy dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Zmluvou na účely tejto zmluvy sa
rozumie zmluva o budúcej zmluve, resp. zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, ak sa
zmluva o budúcej zmluve neuzatvára, ktorej zmluvnou stranou bude na jednej strane klient ako vlastník
nehnuteľnosti uvedený v článku IV. tejto zmluvy a na strane druhej tretia osoba, ktorá má záujem tieto
nehnuteľnosti od klienta kúpiť.

7. V zmysle bodu IV. Opis nehnuteľností zmluvné strany špecifikovali nehnuteľnosť ako byt
v katastrálnom území F., zapísaný na LV č. XXXXX na ulici E. vo vchode X, číslo súpisné XXXX, byt
13, 14 na štvrtom poschodí.

8. V zmysle článku VI. Odmena sprostredkovateľa a cena nehnuteľnosti požadovaná klientom, zmluvné
strany určili cenu nehnuteľnosti sumou 210.000,- Eur, z ktorej cena požadovaná klientom predstavovala
205.000,- Eur a odmena sprostredkovateľa 5.000,- Eur bez DPH.

9. V zmysle článku VII. predmetnej zmluvy, zmluva bola uzatvorená ako neexkluzívna, ktorej predmetom

je ohliadka nehnuteľnosti v priebehu pracovného týždňa, zhotovenie fotodokumentácií, poradenstvo
týkajúce sa sprostredkovateľskej činnosti vyplývajúcej z tejto zmluvy, vyhotovenie písomného návrhu
rezervačnej zmluvy a sprostredkúvanej zmluvy vrátane príslušného návrhu na vklad vlastníckeho práva,
vyhotovenie preberacieho protokolu nehnuteľnosti a úhrada poplatku za návrh na začatie konaniao povolení vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam do katastra nehnuteľností. Zmluva bola
uzatvorená na dobu neurčitú.

10. V zmysle článku IX. Odmena sprostredkovateľa bod 1 až 3 citovanej zmluvy, sprostredkovateľovi
vzniká nárok na odmenu vo výške uvedenej v článku VI. tejto zmluvy v deň uzavretia sprostredkúvanej
zmluvy medzi klientom a treťou osobou/tretími osobami, s ktorými mu sprostredkovateľ navrhol uzavretie
sprostredkúvanej zmluvy (ďalej len „tretia osoba“), t.j. v prípade, ak uzavretie sprostredkúvanej zmluvy
bolo dosiahnuté pričinením sprostredkovateľa. Za navrhnutie uzavretia sprostredkúvanej zmluvy podľa

predchádzajúceho odseku, t.j. za pričinenie sprostredkovateľa o uzavretie sprostredkúvanej zmluvy sa
považujú najmä nasledovné úkony spotrebiteľa: a) predstavenie alebo označenie tretej osoby klientovi,
b) vykonanie ohliadky nehnuteľností s treťou osobou, c) uzavretie osobitnej rezervačnej zmluvy na
nehnuteľnosť medzi treťou osobou, klientom a sprostredkovateľom. Sprostredkovateľ má nárok na
odmenu podľa odseku 1. tohto článku aj po zániku tejto zmluvy, avšak len za predpokladu, že uzavretie
sprostredkúvanej zmluvy bolo dosiahnuté pričinením sprostredkovateľa počas trvania tejto zmluvy.

11. Z výpisu LV č. XXXXX (č.l.18) katastrálne územie a obec Lučenec vyplýva v časti A/ Majetková
podstata zápis bytového domu – sekcia D, číslo súpisné XXXX na parcele CKN č. 2937/81 s tým,
že v časti B vlastníci a iné oprávnené osoby je vlastnícky zapísaný byt vo vchode č. 8 na štvrtom
poschodí, číslo bytu 14 spolu s podielom priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach

domu 66/1126 –ín v podielovom spoluvlastníctve K. L. J. a G. J. každého v jednej polovici na základe
kúpnej zmluvy pod č. M./XXXX z 09.01.2023 – povolenie vkladu.

12. Z výpisu LV č. XXXXX- čiastočný (č.l.19) vyplýva, že žalovaný bol vlastníkom bytu č. 13 vo vchode
č. 8 na štvrtom poschodí spolu s podielom priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach

domu a na príslušenstve 58/1126-ín.

13. Z výzvy na zaplatenie dlžnej sumy zo dňa 01.02.2023 (č.l.21) žalobcu adresovanej žalovanému
vyplýva, že žalobca vyzval žalovaného na úhradu odmeny vo výške 5.000,- Eur s poukazom na
skutočnosť, že dňa 04.11.2022 bola uzatvorená sprostredkovateľská zmluva na byty č. 13 a č. 14

nachádzajúce sa na štvrtom poschodí bytového domu súpisné číslo XXXX M. M. N. X G. E. D. M. F.
postaveného na CKN parcele č. XXXX/XX spolu k nim prislúchajúcim spoluvlastníckym podielom tak
ako sú zapísané na LV č. XXXXX k.ú. a obec Lučenec. V zmysle predmetnej zmluvy žalobca vykonal
dohodnuté úkony a aktívne vyhľadával tretie osoby so záujmom o kúpu dohodnutej nehnuteľnosti,
zverejnil ponuku v realitných médiách s náležitou odbornou starostlivosťou a vykonal úkony smerujúce

k predaju nehnuteľnosti (fotodokumentácia, prezentovanie nehnuteľnosti, obhliadky nehnuteľnosti
s tretími osobami, poradenstvo pri predaji a kúpe a pod.). Žalobca uvádza, že dňa 10.11.2022 o 13:00
hodine vykonal s treťou osobou so záujmom o kúpu nehnuteľnosti a to K. L. J. ohliadku nehnuteľnosti,
čoho dôkazom je podpísaný záznam o vykonanej ohliadke a po predmetnej ohliadke taktiež vykonal
ďalšiuohliadkusK.J.ajehopartnerkouG.J.,ktoríprejaviliokúpunehnuteľnostizáujem.Sozáujemcami

o kúpu vykonali úkony až po vyhotovenie kúpnej zmluvy. Z ďalšieho zistili, že prevod vlastníckeho práva
hore uvedenej nehnuteľnosti so žalovaného ako vlastníka bol realizovaný na nových vlastníkov a to
práve K. L. J. a G. J. a tak žalovaný obišiel povinnosti vyplývajúce zo sprostredkovateľskej zmluvy.
Vzhľadom na uvedené, keďže si sprostredkovateľ svoje povinnosti splnil vyzýva klienta (žalovaného)
na zaplatenie dohodnutej odmeny vo výške 5.000,- Eur. Výzva bola doručovaná žalovanému, pričom

zásielka bola dňa 06.02.2023 uložená, následne bola odosielateľovi vrátená s poznámkou adresát
nezastihnutý (č.l.20).

14. Zo záznamu o vykonanej ohliadke zo dňa 10.11.2022 o 13:00 hodine (č.l.22) vyplýva, že žalobca
ako sprostredkovateľ vykonal so záujemcom L. J. ohliadku nehnuteľnosti za účasti realitného makléra

J. J. ml. Ako dôvod ohliadky je uvedená kúpa a záznam o ohliadke je podpísaný záujemcom.

15. Z pripojeného spisu Okresného úradu, katastrálny odbor sp.zn. M. vyplýva, že žalovaný v postavení
predávajúceho uzatvoril kúpnu zmluvu s kupujúcimi 1/ K. L. J. a 2/ G. J. dňa 14.12.2022, ktorej
predmetom boli byty č. 13 a č. 14 nachádzajúce sa na štvrtom poschodí vo vchode č. 8 bytového

domu, číslo súpisné XXXX postaveného na parcele CKN č. XXXX/XX zapísané na LV č. XXXXX pre
k.ú. a obec Lučenec spolu so spoluvlastníckymi podielmi k spoločným častiam a zariadeniam domu
k bytom prislúchajúcim za dohodnutú kúpnu ceny 200.000,- Eur. Rozhodnutím zo dňa 09.01.2023 vkladvlastníckeho práva kupujúcich K. L. J. a G. J. do ich podielového spoluvlastníctva každému v jednej
polovici bol povolený.

16. Z fotodokumentácie (č.l. 90-92) vyplýva, že byt na E. ulici, štvorizbový v cene 210.000,- Eur bol
inzerovaný spoločnosťou DirectReal s kontaktom na sprostredkovateľa, jeho telefónne číslo, e-mailovú
adresu pod číslom zákazky XXXXXX makléra J. J. ml.

17. Z kópie SMS komunikácie (č.l.93,94) vyplýva, že žalobca bol so žalovaným v kontakte ohľadom

dojednávaného stretnutia v kancelárii spoločnosti DirectReal dňa 14.11.2022 rovnako ako aj so
záujemcom pánom J..

18. Z návrhu rezervačnej zmluvy predloženej žalobcom (č.l.95) vyplýva, že žalobca vypracoval dňa
14.11.2022 návrh rezervačnej zmluvy s presným označením záujemcov K. L. J. a G. J. a vlastníka A. B.
C. s presným označením ich generálií, pričom zmluva nie je podpísaná.

19. Z kópie e-mailovej komunikácie (č.l.98) J. J. J., konateľky žalobcu zo dňa 15.11.2022 vyplýva, že
žalobca bol v e-mailovom kontakte so záujemcom L. J. ohľadom obsahu zmluvy.

20. Z návrhu kúpnej zmluvy (č.l.99) predloženej žalobcom vyplýva, že predávajúci A. B. C. predáva

nehnuteľnosti uvedené v článku I. bod 1 tejto zmluvy a to byty pod číslom 13 a 14 na E. ulici kupujúcim
K. L. J. a G. J., zmluva bola predložená ako nepodpísaná.

21. Z fotokópie webovej stránky (č.l.103) predloženej žalobcom vyplýva, že dňa 10.11.2022 boli
uskutočnené ohliadky s klientami pánom J. a osobou označenou ako vážený záujemca.

22. Z výsluchu konateľa spoločnosti žalobcu J. J. na pojednávaní dňa 06.07.2023 (č.l.156,157) vyplýva,
že v postavení konateľa obchodnej spoločnosti žalobcu, že niekedy v mesiaci október minulého roka
2022 ho kontaktovala pracovníčka kancelárie zo Šamorína, pokiaľ si spomínal na meno, bola to pani
O., ktorá uviedla, že má klienta, s ktorým už v minulosti pracovala a hodnotila ho pozitívne, ktorý má

záujem o sprostredkovanie predaja bytu v Lučenci. Keďže pracuje na regionálnom princípe sa následne
so záujemcom pánom C. telefonicky spojil s tým, že si dohodli ohliadku a stretnutie už na mieste
samom v predmetnom byte 04.11.2022. Prítomný bol svedok, jeho syn J. J. ml. a pán C.. Úlohou syna
bolo zaznamenať a vyhotoviť fotografie, stav bytu, nejaké prezentačné video a on medzičasom jednal
s pánom C.. Keďže pán C. už mal skúsenosti s ich obchodnou spoločnosťou ako vedel, bol oboznámený

o podmienkach aj type zmluvy, jednoducho sa dohadovali ohľadom ceny predávaného bytu, ako aj
provízie. Cena bytu bola navrhovaná na 210.000,- Eur s tým, že on navrhoval províziu vo výške 6.000,-
Eur. Nakoniec sa dohodli, lebo pán C. s províziou nesúhlasil a navrhol 5.000,- Eur, takto sa na sume
5.000,- Eur s tým, že bude vyplatená suma 205.000,- Eur kupujúcim a provízia 5.000,- Eur pre ich
obchodnú spoločnosť. Zmluva bola podpísaná na mieste samom, pán C. povedal, že v minulosti už

byt ponúkal, mal nejakého známeho, ktorý však byt nakoniec nekúpil, pretože mal nejaké problémy
s úverom, tu povedal, že keby to bola táto osoba tak si to bude riešiť po svojej línii, pretože zmluva
o sprostredkovaní bola neexkluzívna. Pán C. mu však nemenoval o koho sa v skutočnosti jednať malo.
Po podpise zmluvy sa fakticky rozišli, J. J. ml. vyhotovil materiály, tieto boli zobraté a fakticky takto to
prvé stretnutie bolo ukončené.

Vie o tom, že nehnuteľnosť bola riadne spracovaná, bola publikovaná na ich webovej stránke, ale
technické záležitosti, o tejto technickej stránke však už ďalšie vedomosti nemá. Následne sa s pánom
C. už nestretol. Telefonovali si, už nevie či oni jemu, alebo on im, skrátka telefonovali si keď už vznikol
ten problém so zaplatením provízie z ich strany sa na to pozerali ako na určitú nečistú záležitosť.

23. Z výsluchu svedka J. J., zamestnanca žalobcu na pojednávaní dňa 06.07.2023 (č.l. 158-160)
vyplýva,že je zamestnancom obchodnej spoločnosti žalobcu na pozícii administratívneho pracovníka.
Konatelia spoločnosti sú rodičia a pána A. C. pozná, ale jeho vzťah k nemu je profesionálny.
Žalovaného pána C. pred týmto obchodným prípadom nikdy nevidel, ani sa s ním nestretol. Kontaktoval
ho otec, J. J. st. s tým, že ho oslovila ich kolegyňa z kancelárií v Šamoríne, že má takého klienta,

ktorý bude predávať byt v Lučenci, jednalo sa o väčší nadštandardný byt. Otec dojednal s pánom
C. ohliadku na mieste samom, kde sa stretli, nebýva to síce štandardom, že chodia dvaja z realitnej
kancelárie, ale v tomto prípade dvaja išli, predsa len otec mal väčšie skúsenosti v tomto predmete
podnikateľskej činnosti. Stretli sa na mieste samom s pánom C., kde otec v rámci konverzácie preberals pánom C. sprostredkovateľskú zmluvu, list vlastníctva, svedok zabezpečoval tú technickú stránku,
vyhotovil fotodokumentáciu a robil 3D prezentáciu. B. C. povedal, že tá 3D prezentácia je troška časovo
náročnejšia, trvala tak okolo jednej hodiny, s čím bol pán C. uzrozumený. Taktiež po vykonaní týchto

technických úkonov pána C. informoval, že DirectReal má taký systém, kde sa vytvorí konto toho ktorého
klienta a po spracovaní fotografického materiálu a 3 D prezentácie, systém automaticky vygeneruje
a pošle na jeho emailovú adresu predmetnú prezentáciu s tým, že ak má klient nejaké výhrady, chce
niečo doplniť alebo podobne ešte pred publikáciou tejto prezentácie na realitné portály, môže tak urobiť,
s tým bol pán C. uzrozumený.

Vykonávaltietechnickéúkony,niečozapočulzrozhovoruotca,tedakonateľažalobcuapánaC.,započul
tie jednania ohľadom provízie, počul aj to, že pán C. uviedol, že on tú zmluvu pozná, že sa s ňou už
stretol, nebol prítomný celého procesu, pretože odbiehal, robil fotografie, snímal ten 3D záznam takže
jeho účasť bola asi taká. Po vypublikovaní tohto inzerátu sa začali ozývať prví záujemcovia, prvá bola
pani z Banskej Bystrice, s tou dohodol 08.11.2022 ohliadku sms správou s pánom C., bolo to na štvrtok
o 12:30 hod. Následne sa ozvali ďalší záujemcovia, to boli už ako neskôr zistil prítomní svedkovia pán J.

a pani J.. Týchto pôvodne dojednali na piatok, ale potom ich zmenili na rovnaký deň, t. j. predchádzajúci
štvrtok po tej pani z Banskej Bystrice. Pán C. bol prítomný, bola vykonaná ohliadka paňou z Banskej
Bystrice, ešte troška meškali, pretože už pred vchodom stál pán J. s pani J.. Predstavili sa, išli hore do
bytu, kde ich už čakal pán C.. Opätovne sa predstavili, on predstavil pána C., predstavil pána J., mylne
pani J. domnievajúc sa, že sa jedná o jeho manželku ale v skutočnosti pani J. a pristúpili k predmetnej

ohliadke.
Svedok pána J. ani pani J. predtým nepoznal, javí sa mu, že pána J. niekde videl, ale nie je to jeho
známy, čo sa týka situácie pri predstavovaní priamo v byte, predstavil záujemcov pánovi C., javilo sa mu,
že sa nepoznajú, oni sa navzájom predstavili, podali si ruky a prikročili k ohliadke, vykali si. Po vykonaní
ohliadky sa rozišli s tým, že záujemcom pánovi J. a pani J. povedal, aby sa mu ozvali aj v prípade, že by

mali záujem, ale aj v prípade, že sa im nehnuteľnosť nepáčila. Pokiaľ si spomínal tak na druhý, alebo na
ten ďalší deň mu pán J. skutočne volal, teda že by o nehnuteľnosť mali záujem, ale požadovali ďalšiu
ohliadku, pretože za tých 30 minút čo bola prvá ohliadka sa im zdala krátka, aby sa s nehnuteľnosťou
podrobne oboznámili. O tomto informoval pána C., opätovne dojednali už v poradí druhú ohliadku za
účasti pána C. a pána J., pani J. a jeho účasti. Nehnuteľnosť sa ohliadla, už to prebiehalo v takej

uvoľnenejšej atmosfére, už sa aj bavili o tom, že ktoré veci by si pán C. zobral, ktoré nie, pretože sa
dohadovala cena, ktorá bola dohodnutá 200.000,- Eur ale s tým, že pán C. si fakticky takmer všetky
veci bral, pretože pôvodná cena bola 210.000,- Eur, avšak za kompletne zariadený byt. Svedok uviedol,
že tam bola dohoda medzi pánom C. a pánom J. ohľadom chladničky, pán C. tam mal nejakú drahšiu
chladničku, ktorú mali kupujúci odkúpiť za nejakých 3.000,- Eur. Po tejto ohliadke sa dohodli ešte nie na

termíne, avšak dohodli sa, že sa stretnú v realitnej kancelárii za účelom uzatvorenia rezervačnej zmluvy.
Kontaktoval jednak záujemcov ako aj pána C., smskou im oznámil teda, že to stretnutie bude v ich
kancelárii, uviedol sídlo Železničná 40 o 15:30 hodine dňa 14.novembra, vtedy stretnutie pripomenul
s tým, že jednalo sa len o pripomienku, už predtým telefonicky toto stretnutie avizoval a dojednal.
Stretnutie prebehlo, pán C. už čakal, bol presný, pán J. s pani J. trošku meškali, avšak uskutočnilo sa

jednanie, bol vysvetlený ďalší postup, ktorý smeroval k uzatvoreniu rezervačnej zmluvy, bolo vysvetlené,
že sa jedná o viac menej zmluvu o budúcej zmluve vo vzťahu ku kúpnej zmluve, zazmluvnila sa napevno
tá cena 200.000,- Eur a bol vysvetlený ďalší postup.
Konateľka pani J. celú zmluvu rezervačnú s pani J. prešla, vysvetlila jej to, pani J. však povedala, že
ona nič v tomto štádiu podpisovať nebude, že sa potrebuje poradiť s právnikom, my sme samozrejme

toto akceptovali, nenútili ju k podpisu. Potom teda ako pani J. odmietla tú rezervačnú zmluvu podpísať
bolo dohodnuté, že návrh rezervačnej zmluvy bude poslaný mailom pani J., aby sa mohla oboznámiť,
resp. kontaktovať svojho právnika, tu de facto jeho úloha v tejto veci skončila. Podotkol, že na každú
z tých jeho správ, ktoré zasielal pánovi C., on reagoval, na každú mu odpísal.

24.ZvýsluchusvedkaK.L.J.napojednávaní06.07.2023(č.l.160,161)vyplýva,ževovzťahukžalobcovi
a jeho konateľom, jeho vzťah je k nim len ako k realitnej kancelárii, žiadny bližší vzťah k nim nemá,
rovnako k pánovi A. B. C., tohto nepoznal, poznal ho len ako predávajúceho, nie sú v priateľskom, ani
nepriateľskom vzťahu.
O tom, že je na predaj byt na E. sa dozvedel od svojej mamy, ktorá býva v tejto lokalite, následne inzerát

našiel na realitnom portáli, byt sa im páčil aj s priateľkou pani J., preto kontaktovali realitnú kanceláriu
za účelom ohliadky. Ohliadky sa zúčastnili, pred vchodom sa stretli s pánom J. J., išli do bytu, bol tam
aj pán C.. Byt si ohliadli, rozlúčili sa a následne o nejaký deň, dva, keďže byt sa im páčil sa po zvážení
s priateľkou rozhodli, že o byt by mali záujem, avšak požadovali ešte o detailnejšiu ohliadku. Kontaktovaliteda realitnú kanceláriu, opätovne sa ohliadka uskutočnila za účasti jeho, za účasti priateľky pani J.,
pána J. ml. a pána C.. Tu sa už bavili aj detailnejšie o podrobnostiach kúpy, najmä vo vzťahu k cene.
Rozišli sa s tým, že vo veci sa bude pokračovať ďalej, rozhodli sa, že byt kúpia, na čo bolo dojednané

stretnutie v realitnej kancelárii za účelom uzatvorenia tzv. rezervačnej zmluvy. Opätovne bol prítomný
svedok, jeho priateľka, pán C. a za realitnú kanceláriu pán J. ml. a pani J.. Nechceli zmluvu podpísať
hneď, požadovali, aby sa so zmluvou mohli oboznámiť a najmä ju dať prekontrolovať ich právnemu
zástupcovi,pretoženezvyknezmluvypodpisovaťbeztoho,žebysiichdaloveriť.Tuzostranykancelárie
na nich bol vyvíjaný určitý nátlak, bolo povedané, že prečo teda prišli, keď zmluvu podpísať nechcú, že

sa jedná o štandardnú zmluvu ako sa podpisuje s klientami, do ktorej sa nezasahuje a pod. Oni však
požadovali oboznámenie so zmluvou, zaslanie mailom v písomnej podobe ako prílohu, aby to mohli dať
advokátovi odkontrolovať, čo sa aj stalo, následne po preposlaní advokátovi im zástupca povedal, že
zmluva nie je pre nich zmluvou výhodnou, pretože zakotvovala ustanovenie o zmluvnej pokute vo výške
5% z ceny a to každej strane, v prípade, že nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, o ktorej v tom čase
ešte ani nemali vedomosť o tom, ako bude vypadať. Keďže so zmluvou nesúhlasili, odmietli ju podpísať.

Následne požadovali o zaslanie návrhu kúpnej zmluvy, aby teda vedeli čo je obsahom tejto zmluvy. Táto
zmluva im bola zaslaná, nebola však zaslaná kompletne, bolo tam treba dopĺňať určité ustanovenia.

25. Z výsluchu svedkyne G. J. na pojednávaní 06.07.2023 (č.l. 161,162) vyplýva, že vo vzťahu k stranám
sporunemážiadnyvzťah,anikjednejzostrán,jejvzťahprameníztohoprofesionálnehovzťahuohľadom

kúpy bytu.
O kúpe bytu sa dozvedeli prostredníctvom partnerovej mamy, ktorá pracuje v bankovom sektore, pretože
už dlhšie chceli riešiť situáciu ich bytovú kúpou väčšieho bytu. Ona im uviedla, že je takýto byt na
predaj a že je na internete, následne ho tam aj dohľadali, kontaktovali realitnú kanceláriu, dojednali
ohliadku na mieste samom, ohliadky bol prítomný aj predávajúci pán C.. Byt sa im páčil, následne

po ohliadke si ešte s partnerom sadli, vec predebatovali, opätovne kontaktovali kanceláriu, teda či
by bolo možné byt ohliadnuť ešte raz. Opätovne sa všetci stretli aj za účasti pána C., nakoľko byt
sa im páčil, prejavili záujem o jeho kúpu. Bolo dojednané stretnutie v realitnej kancelárii, nevie už
kto komu volal, skrátka sa stretli za účelom podpisu rezervačnej zmluvy. Mala tam ešte malé dieťa,
o ktoré sa bolo treba starať, nemohla sa tomu až tak veľmi venovať a keďže ani ona nie je človek, ktorý

by podpisoval zmluvy len na základe toho, že sú mu predložené a je deklarované, že sú tie zmluvy
právne v poriadku, požadovali s partnerom, aby túto zmluvu mohol preštudovať aj ich právnik. Zmluva
im bola zaslaná, následne právnik im ju pozrel, povedal, že zmluva je pre nich nevýhodná, bola tam
pokuta, pričom oni ešte nevedeli v tom procese, či predajú ich byt, ako ho predajú, či dostanú úver takže
zaviazať sa povinnosťou platiť zmluvnú pokutu sa v tom procese nechceli. Na mieste samom vnímala

situáciu zo strany realitnej kancelárie ako takú nátlakovú, bolo im povedané, že prečo tam teda prišli,
keď zmluvu nechcú podpísať, že sa jedná o štandardnú zmluvu, že zmluva je viac menej nemenná
a takto sa používa. Po tomto všetkom teda odmietli podpísať rezervačnú zmluvu, bol im zaslaný návrh
kúpnej zmluvy, ktorú opätovne dali posúdiť ich právnikovi, tento povedal znova, že v zmluve sú nejaké
ustanovenia, oni sa tomu nerozumeli, ale zmluvu im neodporúčal uzatvoriť. Za situácie keď chceli byt

kúpiť a predávajúci chcel byt predať situáciu považovali za neštandardnú, oslovili pána C., pre nich sa
nič nemenilo, cena nebola pre nich nižšia, bola rovnaká, pán C., s ním komunikácia bola bezproblémová,
on im odporučil nejakého právnika, ten vypracoval zmluvu, tú oni opätovne dali posúdiť ich právnikovi,
ten povedal, že zmluva je perfektná, takto ju s pánom C. aj uzatvorili.

26. Z výsluchu žalovaného A. B. C. na pojednávaní 16.10.2023 (č.l.213 z opaku) vyplýva, že svoj vzťah
sožalobcomzačaltýmspôsobom,žeoslovilžalobcustým,žemánapredajbytnaE.D.M.F.,telefonicky
sa dohodli na ohliadke, tu protistrana vyhotovila fotodokumentáciu tohto bytu, urobila inzerciu, on však
protistranu upozornil, že na byt má už nejakých vlastných záujemcov a preto aj zmluvu podpísal, ale
ako neexkluzívnu.

Následne nejakí traja, štyria záujemci sa na ohliadku dostavili, dostavili sa tu so zástupcami realitnej
kancelárie, medzi týmito osobami bol aj pán J. a pani J.. O týchto však vedel, že o predaji bytu oni
už vedeli od svojej mamy. Fakticky po tej ohliadke sa dohodli a to vo vzťahu k pánovi J. a pani J., že
dôjde k podpisu rezervačnej zmluvy, čo sa malo stať v sídle realitnej kancelárie, pokiaľ si spomínal bola
streda. Realitná kancelária však neposlala doklady na preštudovanie záujemcom, títo boli nepripravení

a k podpisu tej zmluvy nedošlo, napriek tomu, že to realitná kancelária vyžadovala. Spomínal si, že
vo štvrtok pani J. z nejakého dôvodu nemohla a v piatok boli záujemci odcestovaní. Preto sa mu
ozvali niekedy v priebehu nasledujúceho týždňa, on si už na presné dátumy nespomínal. Záujemci ho
kontaktovalistým,žeonichcúbytkúpiť,alemimorealitnejkancelárie,onstýmsúhlasil,dalsivypracovaťkúpnu zmluvu vlastnému právnikovi, ktorý ju aj vypracoval, takto zmluva bola podpísaná a následne
realitnú kanceláriu telefonicky upovedomil s tým, že byt je už predaný. Na otázky položené zástupcami
strán sporu žalovaný uviedol, že k podpisu zmluvy došlo tým spôsobom, že pán J. mu predložil

štandardnú sprostredkovateľskú zmluvu, kde sa dopísali len generálie, suma za sprostredkovanie
a túto zmluvu žalovaný podpísal ako neexkluzívnu. Žalovaný tiež uviedol, že dostatok času nemal na
preštudovaniezmluvy,vypísalisalenzákladnéúdaje,zmluvasapodpísala,nato,abytomalpreštudovať
tak by mu to trvalo aj dva dni. Žalovaný výslovne uviedol, že nebol upovedomený o svojich právach ako
spotrebiteľ a pri podpise sprostredkovateľskej zmluvy iné dokumenty ako túto zmluvu ani nepodpisoval.

Vo vzťahu k zmluve mu bolo vysvetlené a tak to aj pochopil, že exkluzívna zmluva je zmluva, kde môže
len realitná kancelária predávať nehnuteľnosť a v rámci neexkluzívnej zmluvy takto môže urobiť aj sám.
Osobitne nebol poučovaný ako spotrebiteľ ohľadom práv a povinností vyplývajúcich zo zmluvy. Žalovaný
uviedol, že žalobcovi zaslal vzorku tej zmluvy e-mailom, pričom pána J. a pani J. osobne nepoznal, ale
„evidovali sa“. Žalovaný rovnako uviedol, že svoj úmysel o predaji bytu prezentoval v okruhu svojich
známych a susedov. Uviedol, že ohliadka trvala takú polhodinku, poťažmo trištvrte hodinku a pričom na

prečítaní zmluvy v rozsahu štyroch strán žalovaný uviedol na otázku zástupcu žalobcu, že preštudovanie
takejto zmluvy mu trvá dôkladne aj jeden deň. Žalovaný potvrdil, že v minulosti podpisoval zmluvu
s rovnakým obsahom, ale jednalo sa o zmluvu exkluzívnu. Kópiu sprostredkovateľskej zmluvy dostal po
podpise, prečítal si ju približne po jednom týždni, pretože bol pracovne vyťažený. Na otázku zástupcu
žalobcu JUDr. Saba či pán J. a pani J. sú pre žalovaného nejakí rodinní príbuzní, alebo podobne,

žalovaný uviedol, že sú to kamaráti a o kúpu bytu sa zaujímali už aj predtým, čím myslel predtým ako
bola podpísaná sprostredkovateľská zmluva. Žalovaný uviedol, že vedeli o tom, že sa byt predáva už
pred podpisom tejto zmluvy. Realitnú kanceláriu žalovaný upozornil, že predá byt tretím osobám mimo
realitnej kancelárie telefonickým hovorom pánovi J. J., ktorému povedal, že byt predá známym, ale
neuviedol komu. Na otázku zástupcu žalobcu prečo pán J. a pani J. išli na ohliadku prostredníctvom

realitnej kancelárie, keď tvrdí, že už predtým sa kontaktovali, žalovaný uviedol, že na otázku nevie
odpovedať.

27. Podľa § 774 zákona č. 40/1964 Z.b. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“) v znení ku dňu
04.11.2022, sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za

odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol
výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

28. Podľa § 775 OZ, v znení ku dňu 04.11.2022, sprostredkovateľovi patrí odmena v dohodnutej výške;
odmenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná

podľa § 40a.

29. Podľa § 777 veta prvá OZ v znení ku dňu 04.11.2022, záujemca a sprostredkovateľ sú povinní
oznamovať si navzájom všetky dôležité okolnosti súvisiace so sprostredkovaním, najmä okolnosti, ktoré
môžu ovplyvniť rozhodnutie záujemcu uzavrieť sprostredkúvanú zmluvu.

30. Podľa § 3 OZ ods. 1 v znení ku dňu 04.11.2022, výkon práv a povinností vyplývajúcich z
občianskoprávnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov
iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi.

31. Podľa § 52 ods. 1 OZ v znení ku dňu 04.11.2022, spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez
ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.

32. Podľa § 52 ods. 2 OZ v znení ku dňu 04.11.2022, ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj
všetky iné ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak

je to na prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody,
ktorýchobsahomaleboúčelomjeobchádzanietohtoustanovenia,súneplatné.Navšetkyprávnevzťahy,
ktorých účastníkom je spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka, aj
keď by sa inak mali použiť normy obchodného práva.

33. Podľa § 52 ods. 3 OZ v znení ku dňu 04.11.2022, dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení
spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti.34. Podľa § 52 ods. 4 OZ v znení ku dňu 04.11.2022, spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri
uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo
inej podnikateľskej činnosti.

35. Podľa § 1 ods. 1 zákona č. 102/2014 Z.z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo
poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových
priestorov predávajúceho a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len zákona o ochrane
spotrebiteľa, „ZoOS“) v znení ku dňu 04.11.2022, tento zákon upravuje práva spotrebiteľov a povinnosti

predávajúcich2) pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb3) na základe zmluvy uzavretej na diaľku
alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho, podmienky organizovania
predajných akcií a predaja tovaru alebo poskytovania služieb na predajných akciách a pôsobnosť
orgánov dohľadu pri kontrole dodržiavania tohto zákona.

36. Podľa § 1 ods. 2 ZoOS v znení ku dňu 04.11.2022, tento zákon sa nevzťahuje na zmluvy, ktorých

predmetom je
a) poskytovanie sociálnych služieb a vykonávanie opatrení sociálnoprávnej ochrany detí a sociálnej
kurately,
b) poskytovanie zdravotnej starostlivosti a služby súvisiace s poskytovaním zdravotnej starostlivosti,
c) poskytovanie finančných služieb)

d) prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam,
e) nájom nehnuteľnosti na účel bývania,
f) zhotovenie stavby alebo podstatná zmena stavby, na ktorú sa vyžaduje stavebné povolenie,
g) časovo obmedzené užívanie ubytovacích zariadení, poskytovanie dlhodobých rekreačných služieb,
ich výmena a sprostredkovanie ich ďalšieho predaja,

h) ambulantný predaj potravín a nápojov alebo iného tovaru určeného na bežnú spotrebu v domácnosti,
ak ich predávajúci dodáva spotrebiteľovi pravidelne domov alebo na pracovisko,
i) predaj hnuteľných vecí na základe núteného výkonu súdnych alebo iných rozhodnutí.

37. Podľa § 1 ods. 6 ZoOS v znení ku dňu 04.11.2022, na právne vzťahy upravené týmto zákonom sa

vzťahuje Občiansky zákonník a osobitné predpisy, ak tento zákon neustanovuje inak.

38. Podľa § 2 ods. 2 písm. a), b) ZoOS v znení ku dňu 04.11.2022, zmluvou uzavretou mimo
prevádzkových priestorov predávajúceho sa na účely tohto zákona rozumie zmluva medzi predávajúcim
a spotrebiteľom

a) uzavretá za súčasnej fyzickej prítomnosti predávajúceho a spotrebiteľa na mieste, ktoré nie je
prevádzkovým priestorom predávajúceho,
b) na ktorej uzavretie dal návrh predávajúcemu spotrebiteľ na mieste, ktoré nie je prevádzkovým
priestorom predávajúceho.

39. Podľa § 2 ods. 6 ZoOS v znení ku dňu 04.11.2022, prevádzkovými priestormi sa na účely
tohto zákona rozumie prevádzkareň alebo iný priestor, kde predávajúci zvyčajne vykonáva svoju
podnikateľskú činnosť alebo povolanie. Na účely tohto zákona sa za prevádzkareň nepovažujú
prevádzkové priestory využívané predávajúcimi a organizátormi predajných akcií na organizovanie a
uskutočňovanie jednorazových predajných a prezentačných obchodných aktivít.

40. Podľa § 17 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní v znení ku dňu 04.11.2022,
prevádzkarňou sa rozumie priestor, v ktorom sa prevádzkuje živnosť; nie je ním priestor súvisiaci s
prevádzkovaním živnosti ani technické a technologické zariadenie určené na prevádzkovanie živnosti
alebo súvisiace s prevádzkovaním živnosti.

41. Podľa § 17 ods. 2 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní v znení ku dňu 04.11.2022,
združenou prevádzkarňou sa na účely tohto zákona rozumie trvalo zriadený, spravidla uzavretý priestor,
v ktorom sa prevádzkuje výrobná živnosť zahŕňajúca súbor činností spĺňajúcich znaky samostatných
živností v prípade, ak pracovný, technický alebo technologický postup prác nadväzuje na seba alebo

inak spolu súvisí na účel výroby finálneho produktu.

42. Podľa § 17 ods. 3 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní v znení ku dňu 04.11.2022,
za priestory súvisiace s prevádzkovaním živnosti sa považujú najmä:a) priestor určený na uskladnenie surovín a tovaru podnikateľa,
b) stanovištia, odstavné plochy pre motorové vozidlá, garáže a priestory určené na zabezpečenie údržby
a technickú kontrolu vozidiel,

c) miesto podnikania fyzickej osoby, sídlo právnickej osoby,
d) výstavné priestory a vzorkové predajne,
e) priestor na prijímanie zákaziek alebo tovaru a na jeho vydávanie,
f) predajné miesto, zriadené, určené alebo slúžiace na účely vykonávania podnikateľskej činnosti,
umožňujúce uzatvorenie zmluvy bez súčasnej fyzickej prítomnosti zmluvných strán.

43. Podľa § 3 ods. 1 písm. h), i), j), k) ZoOS v znení ku dňu 04.11.2022, predávajúci je povinný
pred uzavretím zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov
predávajúceho alebo ak sa zmluva uzatvára na základe objednávky spotrebiteľa, pred tým, ako
spotrebiteľ odošle objednávku, jasne a zrozumiteľne oznámiť spotrebiteľovi spôsobom podľa odseku 2
alebo podľa medzinárodnej zmluvy, ktorou je Slovenská republika viazaná

h) informáciu o práve spotrebiteľa odstúpiť od zmluvy, podmienkach, lehote a postupe pri uplatňovaní
práva na odstúpenie od zmluvy; predávajúci zároveň poskytne spotrebiteľovi formulár na odstúpenie od
zmluvy podľa prílohy č. 3,
i) informáciu o tom, že ak spotrebiteľ odstúpi od zmluvy, bude znášať náklady na vrátenie tovaru
predávajúcemu podľa § 10 ods. 3, a ak odstúpi od zmluvy uzavretej na diaľku, aj náklady na vrátenie

tovaru, ktorý vzhľadom na jeho povahu nie je možné vrátiť prostredníctvom pošty,
j) informáciu o prípadnej povinnosti spotrebiteľa uhradiť predávajúcemu cenu za skutočne poskytnuté
plnenie podľa § 10 ods. 5, ak spotrebiteľ odstúpi od zmluvy o službách po tom, čo udelil predávajúcemu
výslovný súhlas podľa § 4 ods. 6,
k) informáciu o tom, že spotrebiteľ nie je oprávnený odstúpiť od zmluvy, prípadne informáciu o

okolnostiach, za ktorých spotrebiteľ stráca právo na odstúpenie od zmluvy.

44. Podľa § 3 ods. 2 písm. b) ZoOS v znení ku dňu 04.11.2022, informácie podľa odseku 1 sa
spotrebiteľovi musia poskytnúť v prípade
b)zmluvyuzavretejmimoprevádzkovýchpriestorovpredávajúcehovlistinnejpodobealebososúhlasom

spotrebiteľa v podobe zápisu na inom trvanlivom nosiči.

45. Podľa § 3 ods. 6 ZoOS v znení ku dňu 04.11.2022, ak predávajúci nesplnil informačnú povinnosť
o úhrade dodatočných poplatkov alebo iných nákladov podľa odseku 1 písm. e) alebo o nákladoch na
vrátenie tovaru podľa odseku 1 písm. i), spotrebiteľ nie je povinný tieto náklady alebo poplatky uhradiť.

46. Podľa § 4 ods. 6 písm. a), b) ZoOS v znení ku dňu 04.11.2022, ak sa má na základe zmluvy o
službách začať poskytovanie služby pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy alebo ak spotrebiteľ
o poskytovanie služby pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy požiada, predávajúci je povinný
a) poučiť spotrebiteľa o tom, že udelením súhlasu so začatím poskytovania služby pred uplynutím lehoty

na odstúpenie od zmluvy stráca po úplnom poskytnutí služby právo na odstúpenie od zmluvy, a
b) vyžiadať od spotrebiteľa výslovný súhlas so začatím poskytovania služby pred uplynutím lehoty na
odstúpenie od zmluvy a vyhlásenie o tom, že spotrebiteľ bol riadne poučený podľa písmena a).

47. Podľa § 7 ods. 1 ZoOS v znení ku dňu 04.11.2022, Ak predávajúci včas a riadne poskytol

spotrebiteľovi informácie o práve odstúpiť od zmluvy podľa § 3 ods. 1 písm. h), spotrebiteľ je oprávnený
aj bez uvedenia dôvodu odstúpiť od zmluvy uzavretej na diaľku alebo od zmluvy uzavretej mimo
prevádzkových priestorov predávajúceho do 14 dní odo dňa
a) prevzatia tovaru podľa odseku 4 v prípade zmlúv, predmetom ktorých je predaj tovaru,
b) uzavretia zmluvy o poskytnutí služby alebo

c) uzavretia zmluvy o poskytovaní elektronického obsahu nedodávaného na hmotnom nosiči.

48. Podľa § 7 ods. 2 ZoOS v znení ku dňu 04.11.2022, ak predávajúci poskytol spotrebiteľovi informácie
podľa § 3 ods. 1 písm. h) až dodatočne, najneskôr však do 12 mesiacov od začatia plynutia lehoty na
odstúpenie od zmluvy podľa odseku 1, lehota na odstúpenie od zmluvy uplynie po 14 dňoch odo dňa,

keď predávajúci dodatočne splnil informačnú povinnosť.

49. Podľa § 7 ods. 3 ZoOS v znení ku dňu 04.11.2022, ak predávajúci neposkytol spotrebiteľovi
informácie podľa § 3 ods. 1 písm. h) ani v dodatočnej lehote podľa odseku 2, lehota na odstúpenie odzmluvy uplynie po 12 mesiacoch a 14 dňoch odo dňa začatia plynutia lehoty na odstúpenie od zmluvy
podľa odseku 1.

50. Podľa § 10 ods. 6 písm. a) bod 1, 2 ZoOS v znení ku dňu 04.11.2022, spotrebiteľ nie je povinný
platiť za
a) služby poskytnuté počas plynutia lehoty na odstúpenie od zmluvy bez ohľadu na rozsah poskytnutého
plnenia, ak
1. predávajúci neposkytol spotrebiteľovi informácie podľa § 3 ods. 1 písm. h) alebo písm. j),

2. spotrebiteľ neudelil predávajúcemu výslovný súhlas so začatím poskytovania služby podľa § 4 ods. 6.

51. Podľa § 15 ods. 1 písm. b) ZoOS v znení ku dňu 04.11.2022, správneho deliktu sa dopustí ten, kto
b) poruší povinnosť podľa § 3 ods. 1, § 4 ods. 1, 5 až 8, § 5 ods. 1 alebo ods. 2, § 8 ods. 4 alebo § 9 ods. 4.

52. Zmluva uzatvorená medzi žalobcom na jednej strane a žalovaným na strane druhej je zmluvou

sprostredkovateľskou v zmysle § 774 Občianskeho zákonníka, zároveň sa jedná aj o zmluvu
spotrebiteľskú, nakoľko obe zmluvné strany spĺňajú zákonom danú definíciu dodávateľa, ktorým v tomto
prípade je žalobca konajúci vo vzťahu k svojmu predmetu podnikania na jednej strane a záujemca
(žalovaný) ako spotrebiteľ fyzická osoba, ktorá nekoná v rámci podnikateľskej činnosti.

53. Sprostredkovateľská zmluva ako zmluva spotrebiteľská preto musí spĺňať vyššie štandardy
z hľadiska jej obsahu vo vzťahu k ochrane spotrebiteľa ako slabšej strany zmluvného vzťahu. Súd
podrobil z hľadiska obsahového zmluvu kontrole, pričom bolo zistené, že zmluva neobsahuje žiadne
neprijateľné podmienky, je dostatočne zrozumiteľná a jasná pre bežného spotrebiteľa aj pochopiteľná.
Súd sa nestotožňuje s argumentáciou žalovaného, že na oboznámenie sa so zmluvou nemal dostatočný

časový priestor, prípadne, že tak neurobil, pretože tak z výpovede konateľa spoločnosti J. J. ako aj
svedka J. J. J., ktoré žalovaná strana nepoprela vyplýva, že zmluva bola uzatváraná priamo v byte,
ktorého vlastníkom je žalovaný v priebehu úkonov žalobcu smerujúcich k vyhotoveniu fotodokumentácie
a prezentácie predmetného bytu, čo trvalo rádovo približne 1 hodinu. Z výpovedí konateľa a svedka
vyplynulo, že v medziobdobí, keď svedok J. J. ml. vykonával technické úkony za účelom dokumentácie

bytu, konateľ spoločnosti J. J. st. uzatváral predmetnú zmluvu s tým, že základné ustanovenia si
spoločne so žalovaným „prešli“ a následne spoločensky komunikovali. Žalovanému nič nebránilo so
zmluvou sa v tomto čase podrobne oboznámiť, zmluva má tri strany formátu A4 písané štandardným
písmom bez akýchkoľvek častí písaných minimalizovaným písmom a podobne. Naviac žalovaný je
vysokoškolsky vzdelaná osoba, a tak ako to aj vyplýva z tvrdení žalobcu a príslušných výpisov

z Obchodného registra, ktoré žalovaný nepoprel je mimo prejednávaného vzťahu so žalobcom
v postavení podnikateľského subjektu v súkromnom živote, z čoho priamo vyplýva, že so zmluvnými
vzťahmi ako takými a procesom uzatvárania musí byť oboznámený. Z uvedeného dôvodu súd
preto považoval uzatvorenú zmluvu z hľadiska obsahového za zmluvu platnú, neobsahujúcu žiadne
neprijateľné podmienky.

54. Žalobca v konaní preukázal, že vo vzťahu k predmetu vyššie uvedenej sprostredkovateľskej zmluvy
vyvinul činnosť smerujúcu k uzatvoreniu či už rezervačnej, zmluvy o budúcej zmluve, resp. kúpnej
zmluvy so záujemcami a to tým spôsobom, že predmetný byt jednak publikoval, vykonal ohliadky so
záujemcami, čo vyústilo do uzatvorenia zmluvy s jedným z takýchto záujemcov (svedkami K. L. J. a G.

J.) aj keď už bez ingerencie žalobcu.

55. Žalobcovi vzhľadom na jeho činnosť malo vzniknúť právo na odmenu za predpokladu, že
k uzatvoreniu kúpnej zmluvy došlo medzi klientom (žalovaným) a záujemcami K. J. a G. J. jeho
pričinením. O pričinenie sprostredkovateľa pri uzatvorení zmluvy ide v prípade, ak medzi uzatvorením

požadovanej zmluvy záujemcom a treťou osobou a činnosťou sprostredkovateľa je príčinná súvislosť,
čo predpokladá, že nebyť snahy a úsilia sprostredkovateľa smerujúceho k zaisteniu príležitosti pre
záujemcu uzatvoriť zmluvu s treťou osobou by k tomuto výsledku nedošlo. Príčinná súvislosť medzi
konaním žalobcu a uzatvorením zmluvy s kupujúcimi K. L. J. a G. J. bola preukázaná, keďže tak
ako to vyplynulo z výpovede svedkov (K. J., G. J.), títo osobu žalovaného nepoznali, dozvedeli sa

o predaji od svojej príbuznej a následne z inzercie žalobcu, takto kontaktovali realitnú kanceláriu, ktorá
s nimi vykonala dve ohliadky, zároveň došlo k stretnutiu za účelom uzatvorenia rezervačnej, resp.
kúpnej zmluvy, ktorá však nakoniec uzatvorená nebola. Podnetom pre uzatvorenie kúpnej zmluvy medzi
žalovaným a kupujúcimi preto bolo konanie žalobcu, ktorý sa pričinil o takéto uzatvorenie s tým, že nazáklade svojej činnosti záujemcu našiel a to bez ohľadu na to, že následne zo strany žalovaného došlo
k uzatvoreniu kúpnej zmluvy so záujemcami mimo ingerencie sprostredkovateľa.

56. V oblasti sprostredkovania realít jedným z najvýznamnejších právnych predpisov, ktoré majú vplyv
na uzatváranie zmlúv medzi realitnou kanceláriou a záujemcom o sprostredkovanie kúpy, predaja,
nájmu, či podnájmu nehnuteľností je zákon č. 102/2014 Z.z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru,
alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzatvorenej na diaľku, alebo zmluvy uzatvorenej mimo
prevádzkových priestorov predávajúceho. Súd konštatoval tak ako to už bolo uvedené vyššie, že

uzatvorená zmluva medzi žalobcom a žalovaným je zmluvou spotrebiteľskou, nakoľko zmluvné strany
spĺňajú zákonné definície pojmov dodávateľa v zmysle § 52 ods. 3 OZ a spotrebiteľa v zmysle
§ 52 ods. 4 OZ, zmluva je však zároveň zmluvou uzatvorenou mimo prevádzkových priestorov
predávajúceho podľa § 2 ods. 2 zákona č. 102/2014 ak bola uzatvorená za súčasnej fyzickej prítomnosti
predávajúceho a spotrebiteľa na mieste, ktoré nie je prevádzkovým priestorom predávajúceho (na
ohliadke nehnuteľnosti), pričom na jej uzatvorenie dal predávajúcemu návrh spotrebiteľ na mieste, ktoré

nie je prevádzkovým priestorom predávajúceho. Vyššie uvedený zákon č. 102/2014 Z.z. bol prijatý
za účelom úplnej transpozície smernice Európskeho parlamentu a Rady 2011/83/EÚ z 25.10.2011
o právach spotrebiteľov, pričom cieľom zákona tak ako to vyplýva z dôvodovej správy je v porovnaní
s predchádzajúcou právnou úpravou stanoviť podrobnejšie požiadavky na informačné povinnosti
predávajúcich pri predaji tovaru, alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzatvorenej na diaľku,

alebo zmluvy uzatvorenej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho a tým prispieť k zvýšeniu
právnej istoty tak spotrebiteľov ako aj predávajúcich a vymedzuje situácie, kedy sa zmluva uzatvorená
medzi predávajúcim a spotrebiteľom považuje za zmluvu uzatvorenú mimo prevádzkových priestorov.
Dôraz je kladený na proces dojednávania podstatných náležitostí zmluvy a nie na finálny moment
uzatvorenia zmluvy.

57. Predmetom sprostredkovateľskej zmluvy je poskytovanie spotrebiteľských služieb a je prirodzené,
že spravidla začínajú zmluvné strany plniť svoje záväzky zo zmluvy vyplývajúce po tom, čo zmluva
nadobudne účinnosť. V prípade sprostredkovateľských zmlúv, na ktoré sa vzťahuje režim zákona č.
102/2014 Z.z. má spotrebiteľ právo v lehote 14 dní odo dňa uzatvorenia spotrebiteľskej zmluvy od

zmluvy odstúpiť a to aj bez uvedenia dôvodu. Toto oprávnenie vyplýva z § 7 ods. 1 písm. h) zákona č.
102/2014 Z.z., podľa ktorého ak predávajúci včas a riadne poskytol spotrebiteľovi informácie o práve
odstúpiť od zmluvy podľa § 3 ods. 1 písm. h), spotrebiteľ je oprávnený aj bez uvedenia dôvodu
odstúpiť od zmluvy uzatvorenej na diaľku, alebo zmluvy uzatvorenej mimo prevádzkových priestorov
predávajúceho do 14 dní odo dňa uzatvorenia zmluvy o poskytovaní služieb. Spotrebiteľ sa stále môže

podľa § 4 ods. 6 zákona č. 102/2014 Z.z. so sprostredkovateľom sprostredkovateľskej zmluve dohodnúť
na tom, že sprostredkovateľ začne služby poskytovať hneď po uzatvorení spotrebiteľskej zmluvy.
Takéto vyhlásenie má zvlášť pri realitnom sprostredkovaní veľký význam, pretože výsledkom takéhoto
vyhlásenia spotrebiteľa je, že ak už v čase 14 dní odo dňa uzatvorenia spotrebiteľskej zmluvy služby je
úplne poskytnutá (napr. uzavretím kúpnej zmluvy, nájomnej zmluvy a pod.) sprostredkovateľ už nemôže

po tomto úplnom poskytnutí služby odstúpiť. Vďaka takémuto vyhláseniu je teda sprostredkovateľ
chránený, pretože ak ho spotrebiteľ urobil a sprostredkovateľ už úplne službu poskytol, nemôže
spotrebiteľ po úplnom poskytnutí služby od zmluvy sprostredkovateľskej odstúpiť. Odstúpením od
zmluvy totiž zaniká nárok sprostredkovateľa na províziu. Ak sa spotrebiteľ so sprostredkovateľom
nedohodol na poskytovaní služieb ihneď po uzavretí sprostredkovateľskej zmluvy a sprostredkovateľ

by službu úplne poskytol v lehote prvých 14 dní, spotrebiteľ by mohol napríklad v posledný deň
14-dňovej lehoty od zmluvy odstúpiť a sprostredkovateľovi by nevznikol nárok na províziu napriek
tomu, že si už splnil všetky záväzky, ktoré mu vyplývali zo sprostredkovateľskej zmluvy. S poukazom
na zákonné ustanovenie § 4 ods. 6 zákona č. 102/2014 Z.z. je povinnosťou predávajúceho poučiť
spotrebiteľa o tom, že udelením súhlasu so začatím poskytovania služby pred uplynutím lehoty na

odstúpenie od zmluvy stráca po úplnom poskytnutí služby právo na odstúpenie od zmluvy a vyžiadať
od spotrebiteľa výslovný súhlas so začatím poskytovania služby pred uplynutím lehoty na odstúpenie
od zmluvy, pričom spotrebiteľ musí byť riadne poučený. Poskytnutie informácií podľa § 3 ods. 1
písm. h) alebo j) ZoOS ako aj súhlas so začatím poskytovania služby podľa § 4 ods. 6 ZoOS musia
byť výslovné. Z obsahu sprostredkovateľskej zmluvy rovnako ako aj výpovede žalovaného A. B.

C. však vyplýva, že žiadne takéto informácie spotrebiteľovi neboli poskytnuté rovnako ako aj nebol
udelený výslovný súhlas so začatím poskytovania služby pred uplynutím lehoty na odstúpenie, z čoho
vyplýva, že napriek skutočnosti, že zo strany žalobcu došlo k naplneniu obsahu zmluvy, právo na
odmenu mu nevzniklo. Súčasťou písomnej sprostredkovateľskej zmluvy musí byť písomný výslovnýsúhlas spotrebiteľa a písomné vyhlásenie o jeho poučení o následkoch udelenia súhlasu so začatím
poskytovania služby pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy, čo naplnené nebolo. Žalobca
nepreukázal splnenie podmienok v zmysle § 3 ods. 1 písm. h) a § 4 ods. 6 Zos a zároveň lehota

na odstúpenie stále plynula počas poskytovania služby, z tohto dôvodu žalobcovi právo na dojednanú
odmenu nevzniklo. Nepriznanie práva na odmenu je de facto sankciou za nesplnenie podmienok
kladených na spotrebiteľský vzťah vyššie uvedeným zákonom. Nad rámec súd len podotýka, že na
otázky spojené s ochranou spotrebiteľa a špeciálne na aplikáciu zákona č. 102/2014 Z.z. v súvislosti
so sprostredkovateľskou zmluvou osobitne upozorňuje aj Realitná únia na svojej webovej stránke.

Posudzovanie či v predmetnej veci došlo k naplneniu pojmových znakov správneho deliktu, tak ako to
žalovaný naznačuje je nad rámec právomoci všeobecného súdu a preto sa touto námietkou súd ani
nezaoberal.

58. Bez povšimnutia nie je možné nechať ani fakt, že správanie sa žalovaného z hľadiska plnenia
jeho zmluvných povinností vo vzťahu k žalobcovi nebolo korektné a hraničí so správaním sa v rozpore

s dobrými mravmi s poukazom na § 3 Občianskeho zákonníka, kedy po úkonoch žalobcu, vyhľadaní
záujemcu a následnom kontaktovaní predávajúceho so záujemcami došlo k finalizácii predaja bez
ingerencie žalobcu. Uvedené konanie však nemôže konvalidovať porušenie povinností a zásah do práv
spotrebiteľa tak ako to bolo vyššie uvedené s poukazom na zákonné ustanovenia zákona č. 102/2014
Z.z., a teda ani prípadné správanie spotrebiteľa v rozpore s dobrými mravmi nemôže založiť právo

žalobcu na zaplatenie provízie za predpokladu, že zo strany žalobcu došlo k porušeniu zákona, ktoré
zákon sankcionuje práve tým, že predmetná spotrebiteľská zmluva je zmluvou bez nároku na províziu
napriek tomu, že zmluvné povinnosti dodávateľ si splnil.

59. Podľa § 255 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“), súd prizná

strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

60. Podľa § 262 ods. 1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

61.Podľa§262ods.2CSP,ovýškenáhradytrovkonaniarozhodnesúdprvejinštanciepoprávoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

62. Žalovaný bol v konaní úspešný, nakoľko súd v celosti žalobcu zamietol, preto mu súd priznal náhradu
vzniknutých trov konania v rozsahu 100%.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je prípustné odvolanie, ktoré sa podáva v lehote 15 dní odo dňa doručenia
písomného vyhotovenia rozsudku, prostredníctvom Okresného súdu Lučenec, C. H. XX, 984 37
Lučenec na Krajský súd Banská Bystrica, a to písomne.

Odvolanie je potrebné predložiť s potrebným počtom rovnopisov a s prílohami tak, aby jeden rovnopis
zostal na súde, a aby každá strana sporu dostala jeden rovnopis odvolania. Ak strana sporu nepredloží
potrebný počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie na jej trovy.

Podľa § 363 Civilného sporového poriadku, v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania

uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie
považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Podľa § 364 Civilného sporového poriadku, rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ
rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Podľa § 365 ods. 1 Civilného sporového poriadku, odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 365 ods. 2 Civilného sporového poriadku, odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno

odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo
veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Podľa § 365 ods. 3 Civilného sporového poriadku, odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno
meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Podľa § 366 Civilného sporového poriadku, prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej
obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy,
ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,

c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Podľa § 367 ods. 1 Civilného sporového poriadku, ak podá ten, kto je na to oprávnený, včas odvolanie,

nenadobúda rozhodnutie právoplatnosť, dokiaľ o odvolaní právoplatne nerozhodne odvolací súd.

Podľa § 367 ods. 2 Civilného sporového poriadku, ak sa rozhodlo o niekoľkých právach so samostatným
skutkovým základom alebo ak sa rozhodnutie týka niekoľkých subjektov a ide o samostatné
spoločenstvo podľa § 76 a odvolanie sa výslovne vzťahuje len na niektoré práva alebo na niektoré

subjekty, nie je právoplatnosť výroku, ktorý nie je napadnutý, odvolaním dotknutá. To neplatí, ak od
rozhodnutia o napadnutom výroku závisí výrok, ktorý odvolaním nebol výslovne dotknutý, alebo ak určitý
spôsob usporiadania vzťahu medzi stranami vyplýva z osobitného predpisu.

Podľa § 367 ods. 3 Civilného sporového poriadku, právoplatnosť ostatných výrokov nie je dotknutá

ani vtedy, ak odvolanie smeruje len proti výroku o trovách konania, o príslušenstve pohľadávky, o jej
splatnosti alebo o predbežnej vykonateľnosti.

Podľa § 368 Civilného sporového poriadku, osoba oprávnená podať odvolanie sa môže odvolania vzdať.
Vzdať sa odvolania možno len voči súdu, a to až po vyhlásení rozhodnutia.

Podľa § 369 ods. 1 Civilného sporového poriadku, dokiaľ o odvolaní nebolo rozhodnuté, možno ho vziať
späť. Ak odvolateľ vzal odvolanie späť, nemôže ho podať znova.

Podľa § 369 ods. 2 Civilného sporového poriadku, ak odvolateľ vezme odvolanie späť, právoplatnosť

napadnutého rozhodnutia nastane, ako keby k podaniu odvolania nedošlo. Lehoty, ktoré majú plynúť od
právoplatnostinapadnutéhorozhodnutia,plynúvtakomprípadeodprávoplatnostiuzneseniaozastavení
odvolacieho konania.

Podľa § 369 ods. 3 Civilného sporového poriadku, ak sa odvolanie, o ktorom nebolo rozhodnuté, vzalo

späť, odvolací súd odvolacie konanie zastaví.

Podľa § 369 ods. 4 Civilného sporového poriadku, ak sa odvolanie vzalo späť sčasti, použijú sa
ustanovenia predchádzajúcich odsekov primerane.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona; ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh
na súdny výkon rozhodnutia.