Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Wednesday, July 17, 2025

Súd: Krajský súd Prešov
Spisová značka: 10Co/25/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6124360013
Dátum vydania rozhodnutia: 17. 07. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Marek Kohút

ECLI: ECLI:SK:KSPO:2025:6124360013.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Prešove v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Mareka Kohúta a členov senátu

JUDr. Jozefa Angeloviča a JUDr. Mareka Košča, v spore žalobkyne: A. B. C., nar. XX.XX.XXXX, bytom
B. XXXX/X, XXX XX D., zastúpenej Mgr. Róbertom Liškom, advokátom, so sídlom Štefánikova 882/39,
058 01 Poprad, IČO: 42084857, proti žalovanému: Harmonia PP s. r. o., so sídlom Svetlá 1, 811 02
Bratislava – mestská časť Staré Mesto, IČO: 46 679 316, zastúpenému: BENČÍK & PARTNERS, s.r.o.,
so sídlom Aurela Stodolu 12, 080 01 Prešov, IČO: 36 860 441, o zaplatenie 3.580,- eur s prísl., o odvolaní
žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Poprad, č.k. 21C/70/2024-83 zo dňa 29.1.2025, takto

r o z h o d o l :

Potvrdzuje rozsudok súdu prvej inštancie.

Žalobkyňa má proti žalovanému nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie zaviazal žalovaného zaplatiť žalobkyni sumu 3.580,- eur,
s 9,50 % ročným úrokom z omeškania zo sumy 895,- eur od 16.3.2024 do zaplatenia, zo sumy 895,- eur
od 16.4.2024 do zaplatenia, zo sumy 895,- eur od 16.5.2024 do zaplatenia, s 9,25 % ročným úrokom z
omeškania zo sumy 895,- eur od 16.6.2024 do zaplatenia, a to všetko do 3 dní od právoplatnosti tohto
rozsudku. O trovách konania rozhodol tak, že žalobkyni priznal voči žalovanému náhradu trov konania
v rozsahu 100 %.

2. Vychádzal zo zistenia, že žalobkyňa sa žalobou doručenou súdu dňa 1.8.2024 domáhala, aby súd
zaviazal žalovaného na zaplatenie sumy 3.580,- eur s úrokom z omeškania vo výške 9,50 % ročne zo
sumy895,-eurod16.3.2024dozaplatenia,zosumy895,-eurod16.4.2024dozaplatenia,zosumy895,-
eur od 16.5.2024 a s úrokom z omeškania vo výške 9,25 % ročne zo sumy 895,- eur od 16.6.2024 do
zaplatenia a náhrady trov konania. Svoj nárok odôvodnila tým, že v postavení prenajímateľa uzavrela so
žalovanýmakonájomcomZmluvuonájmenebytovýchpriestorovdňa8.2.2013,vrodinnomdomesúp.č.

XXXX E. F. B. G. X, D. - H.. V zmysle Dodatku k zmluve zo dňa 24.8.2021 sa žalovaný zaviazal uhrádzať
nájomnévovýške800,-eurmesačne,soslužbamispojenýmisužívanímnebytovýchpriestorovvovýške
95,- eur mesačne, t. j. spolu 895,- eur vždy k 15. dňu toho ktorého mesiaca. Žalovaný nájomné vrátane
služieb neuhradil za mesiac marec 2024 vo výške 895,- eur splatné ku dňu 15.3.2024, za mesiac apríl
2024vovýške895,-eursplatnékudňu16.4.2024,zamesiacmáj2024vovýške895,-eursplatnékudňu
15.5.2024 a za mesiac jún 2024 vo výške 895,- eur splatné ku dňu 16.6.2024. Spolu dlh na nájomnom a
službách predstavuje sumu 3.580,- eur. Žalovaný bol na úhradu vyzvaný upomienkou zo dňa 19.3.2024

a bola mu zaslaná aj predžalobná výzva. Následne bol na úhradu vyzvaný aj právnym zástupcom zo dňa
14.5.2024, ako aj Odpoveďou zo dňa 27.5.2024, ako reakciou na list právneho zástupcu žalovaného.3. Zo Zmluvy o nájme nebytových priestorov uzatvorenej v zmysle zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a
podnájme nebytových priestorov v znení neskorších zmien a doplnkov vyplýva, že táto bola uzavretá
medzi prenajímateľom A. B. C. a nájomcom Harmonia PP, s. r. o., zastúpená I. J., konateľom. V čl. I.

bode 1 sa uvádza: „Prenajímateľ je vlastníkom nehnuteľnosti - rodinný dom, F. B., súp. č. XXXX/X, XXX
XX D., zapísaný v liste vlastníctva č. XXX, k. ú. H..“ Predmetom prenájmu sú priestory nachádzajúce
sa na prízemí v budove uvedenej v bode 1 tohto článku so samostatným vstupom z chodníka, ďalej
priestory vstupnej chodby pre zásobovanie a priestory, v ktorých sú umiestnené sociálne zariadenia
WC - muži (WC, pisoár, umývadlo), WC - ženy (WC, umývadlo) a sklad o celkovej ploche 114 m2.

Predmetom je aj oprávnenie užívať spolu s uvedenými priestormi aj spoločnú prístupovú cestu pre
zásobovanie na parcele č. XXX/X K. G. XXX/X zapísanej na LV č. XXX, k. ú. H.. V bode 3 je uvedené:
„Prenajímateľ prehlasuje, že je oprávnený prenechať priestory a pozemky uvedené v čl. I. bod 1 a 2
tejto zmluvy do nájmu nájomcovi.“ V čl. I. bod 4 je uvedené: „Predmet nájmu bude nájomca využívať
na svoju podnikateľskú činnosť uvedenú v predmete činnosti, podľa platného výpisu z Obchodného
resp. Živnostenského registra a prehlasuje, že prenajaté priestory nebude využívať na činnosti, ktoré

by mohli ohroziť život a zdravie ľudí alebo životné prostredie.“ V čl. II. Výška a splatnosť nájomného
v bode 1 si zmluvné strany dohodli, tak že výška nájomného bola určená dohodou vo výške 700,- eur
za jeden kalendárny mesiac, v cene nájmu je spotreba vody a stočné, v cene nájmu nie je spotreba
elektrickej energie, náklady na vykurovanie, náklady na prípravu TÚV a náklady za odvoz smetí. V bode
6 si zmluvné strany dohodli: „Nájomné je splatné vopred mesačne na účet prenajímateľa vždy k 15.

dňu mesiaca vo výške 700,- eur + za energie a služby špecifikované v bode 2 až 4 čl. II., vo výške
(20,- eur + 50,- eur + 10,- eur) spolu 80,- eur. Prvá splátka za obdobie od 15.3. do 15.4.2013 vo výške
780,- eur je splatná k 15.2.2013, ostatné splátky sú splatné vždy 1 mesiac vopred k 15. dňu v mesiaci“
V čl. III. Doba nájmu a skončenie nájmu zmluvné strany sa dohodli:„1. Účastníci zmluvy sa dohodli
na dobe trvania nájomného takto: nájom sa uzatvára na dobu neurčitú a začne plynúť od 15. marca

2013. Nájom sa končí: a) písomnou výpoveďou bez udania dôvodu ktoroukoľvek zmluvnou stranou b)
dohodou zmluvných strán. 2. Výpovedná lehota je trojmesačná. 3. V prípade omeškania s platením
riadneho nájomného o viac ako 1 mesiac, je prenajímateľ oprávnený dať nájomcovi okamžitú výpoveď
bez výpovednej lehoty. 4. Okamžitú výpoveď bez výpovednej lehoty môže dať nájomca ak prenajímateľ
hrubo porušuje zmluvné a zákonné podmienky.“ V čl. IV. Ostatné dojednania si zmluvné strany dohodli

v bode 1: „Nájomca je oboznámený so stavom priestorov a na užívanie podľa tejto zmluvy si na svoje
nákladyzabezpečívšetkypotrebnépovolenia.“Vbode2:„Prenajímateľsazaväzuje,ženasvojenáklady
stavebne zabezpečí v prenajatých priestoroch 1x umývadlo a vetranie v sklade, 2x umývadlo a 2x
vetranie pre laboratória a vodiace lišty na schodoch pre bezbariérový vstup do priestorov a to najneskôr
do 15. apríla 2013.“ V bode 10 tohto článku sa dohodli: „V prípade skončenia nájmu je nájomca povinný

vrátiť nebytový priestor v stave v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.“ Zmluva
bola uzavretá dňa 8.2.2013 (č.l. 10-11 súdneho spisu). Z Dodatku k nájomnej zmluve zo dňa 24.8.2021
vyplýva, že medzi sporovými stranami dohoda o výške a splatnosti nájomného, a to v čl. II. v bode 1:
„Výška nájomného bola určená dohodou zmluvných strán vo výške 800,- eur za 1 kalendárny mesiac.“
V bode 2: „V cene nájmu je spotreba vody a stočné.“ V bode 3: „V cene nájmu nie je spotreba elektrickej

energie, náklady na vykurovanie, náklady na prípravu TÚV a náklady za odvoz smetí.“ V bode 6:
„Nájomné je splatné vopred mesačne na účet prenajímateľa vždy 1 mesiac vopred k 15. dňu v mesiaci
vo výške 800,- eur + za energie a služby špecifikované v bode 2 až 4 čo. II, vo výške (30,- eur + 55,-
eur + 10,- eur) spolu 95,- eur.“ Dodatok bol platný od 1.9.2021 (č.l. 12 súdneho spisu). Z upomienky
spísanej žalobkyňou adresovanej žalovanému zo dňa 19.3.2024 vyplýva: „Vážená spoločnosť Harmonia

PP, s. r. o., chcela by som Vás upozorniť, že som doposiaľ nezaznamenala úhradu nájomného a zálohu
na odber el. energie a vykurovanie spolu vo výške 895,- eur, splatnú dňom 15.3.2024, za mesiac
marec 2024, v zmysle nájomnej zmluvy zo dňa 8.2.2013 a dodatku zo dňa 24.8.2021 za prenajaté
priestory na ul. B. XXXX/X, XXX XX D. - H.. Žiadam Vás o bezodkladnú úhradu vyššie uvedenej
sumy najneskôr do 25.3.2024.“ (č.l. 13 súdneho spisu). Z Predžalobnej výzvy spísanej žalobkyňou a

adresovanej žalovanému zo dňa 26.3.2024 vyplýva: „Dňa 15.03.2024 bolo splatné nájomné a zálohy
na odber el. energie a vykurovanie spolu vo výške 895,- eur, za mesiac marec 2024 v zmysle nájomnej
zmluvy zo dňa 8.2.2013 a dodatku zo dňa 24.8.2021 za prenajaté priestory na ul. B. XXXX/X, XXX
XX D.. Do dnešného dňa pohľadávka nebola z Vašej strany uhradená.“ (č.l. 13 rub súdneho spisu).
Z Oznámenia o čiastočnom započítaní pohľadávok a zároveň predžalobnej výzvy na zaplatenie dlžnej

sumy 7.211,43 eur v lehote 7 dní od obdržania tejto predžalobnej výzvy na účet, zo dňa 9.4.2024, vyplýva
výzva na zaplatenie pohľadávky žalovaného voči žalobkyni a súčasne hmotnoprávny úkon započítania
pohľadávky vo výške 8.106,43 eur na pohľadávku žalobkyne vo výške 895,- eur (č.l. 15 súdneho
spisu). Z Predžalobnej výzvy na zaplatenie nájomného zo dňa 14.5.2024 spísanej právnym zástupcomžalobkyne vyplýva, že právny zástupca žalobkyne vyzval žalovaného na zaplatenie sumy spolu 1.790,-
eur, ktorú má uhradiť žalovaný, v lehote 5 pracovných dní odo dňa obdržania výzvy (č.l. 14 súdneho
spisu). Z odpovede právneho zástupcu žalobkyne na oznámenie o čiastočnom započítaní pohľadávok

zo dňa 27.5.2024 vyplýva neakceptovanie započítania pohľadávok (č.l. 17 súdneho spisu). Z doručenky
Oznámenia o započítaní pohľadávok, vyplýva prevzatie žalobkyňou dňa 6.5.2024 (č.l. 31 rub súdneho
spisu). Z Výpovede zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 14.3.2024 žalovaným vyplýva z
bodu 2: „Nájomca týmto vypovedá predmetnú zmluvu prenajímateľovi v súlade s článkom III. ods. 4
Nájomnej zmluvy, na základe tejto písomnej výpovede. Nájom tak zaniká riadne a v súlade s čl. III ods.

4 Nájomnej zmluvy dňom 31.3.2024.“ Z bodu 3 vyplýva: „Ukončenie výpoveďou zo strany nájomcu je
vyhotovené na žiadosť nájomcu, z dôvodov dlhodobo nevyhovujúcich podmienok na prevádzkovanie
lekárne v prenajatých priestoroch, konkrétne - priestor má menej m2 ako požaduje legislatíva SR a nie je
skolaudovaný na zdravotnícke účely. Preto nie je možné, aby nájomca aj naďalej prevádzkoval činnosť
lekárne v týchto priestoroch.“ (č.l. 32 súdneho spisu). Z fotodokumentácie predloženej žalobkyňou je
evidentné, že na prevádzke po podaní výpovede, sa nachádzali regále na celej ploche priestoru, taktiež

oznámenie o otváracích hodinách na vstupných dverách, gauč, umývadlá, reklamný pútač o prevádzke
na danom mieste (č.l. 70 -74 súdneho spisu).

4. Žalobkyňa sa v konaní domáhala zaplatenia nájomného za obdobie marec 2024, titulom platne
uzavretej písomnej Zmluvy o nájme nebytový priestorov, uzavretej dňa 8.2.2013 a za mesiace apríl, máj,

jún 2024, titulom nájmu v trojmesačnej výpovednej dobe. Predmetom dohodnutej nájomnej zmluvy boli
priestory nachádzajúce sa na prízemí v rodinnom dome v D. - H. so samostatným vstupom z chodníka,
priestoryvstupnejchodbyprezásobovanieapriestory,vktorýchsúumiestnenésociálnezariadeniaWC-
muži(WC,pisoár,umývadlo),WC-ženy(WC,umývadlo)askladocelkovejploche114m2,sospoločnou
prístupovou cestou pre zásobovanie na parcele č. XXX/X K. G. XXX/X zapísanej na LV č. XXX. Výmera

prenajatej plochy mala podľa zmluvy 114 m2. Účel nájmu bol dohodnutý pre podnikateľské účely,
ktoré neboli bližšie špecifikované v zmluve. Nájomné bolo dohodnuté na dobu neurčitú s možnosťou
vypovedať zmluvu zo strany nájomcu okamžite bez výpovednej lehoty, ak prenajímateľ hrubo porušuje
zmluvné a zákonné podmienky. Nájomca bol oboznámený so stavom priestorov na mieste samom.
Výška nájmu bola v zmluve dohodnutá na sumu 700,- eur za mesiac splatná vždy do 15. dňa v

mesiaci a za energie a služby v sume 80,- eur. Písomným dodatkom k nájomnej zmluve uzavretej
zmluvnými stranami dňa 24.8.2021 bola zmenená výška nájomného, splatná vopred mesačne na účet
prenajímateľa, vždy jeden mesiac vopred k 15. dňu v mesiaci, vo výške 800,- eur a za služby spojené s
užívaním priestorov vo výške 95,- eur mesačne, spolu 895,- eur na mesiac.

5. Zmluva o nájme nebytových priestorov uzavretá dňa 8.2.2013 aj v zmysle dodatkov disponuje
základnými náležitosťami, ktoré požaduje špeciálna právna úprava v zmysle § 3 ods. 3 zák. č. 116/1990
Zb.. Nemožno preto konštatovať jej neplatnosť. Je nepochybná vôľa zmluvných strán uzavrieť zmluvu
o nájme priestorov za účelom realizácie podnikania nájomcom. Nájomca vedel na aké konkrétne
účely chce priestory užívať. Prenajímateľ vedel, že priestory prenajíma na účely podnikania nájomcu.

Nájomcovi bolo v júni 2013 zapísaný predmet činnosti prevádzkovať lekáreň, teda po uzavretí nájomnej
zmluvy vo februári 2013. Je vo všeobecnosti známe aj z internetových stránok sa možno dozvedieť,
čo je potrebné pre takýto charakter podnikania, ako aj z vyhlášky MZ SR č. 129/2012 Z. z., že
priestory verejnej lekárne musia mať najmenej 110 m2. Na uvedené sa nezaviazala žalobkyňa, ale
žalovaný zodpovednostne voči tretej osobe. Skutočnosť, či prenajaté priestory boli skolaudované na

určené prenajímanie, nespôsobuje neplatnosť zmluvy. Účelom právnej fixácie na určenie priestorov na
nebytovépriestoryje vprvomradezaručiťstavebnotechnickékvalitytakéhotopriestoru.Vtypenájomnej
zmluvy nie je v zásade potrebné chrániť takýto účel sankciou neplatnosti. Nie je to hodnota, ktorá
robí zmluvu nezmyselnou alebo spoločensky škodlivou, pretože aj pokazené auto si možno vypožičať.
Ak sa užíva nehnuteľnosť bez kolaudácie, tak na nápravu týchto pochybení slúži správne konanie na

účely potrestania vlastníka takýchto priestorov, žalobkyňu. Prenajatý priestor pokiaľ aj nie je nebytovým
priestorom, žalobkyňa ako prenajímateľ si neplní svoje záväzky, ale nemá to za následok neplatnosť
nájomnej zmluvy, ani jej zánik, či zmenu na iný typ nájmu.

6. Dňa 14.3.2024 žalovaný spísal výpoveď zo zmluvy o nájme nebytových priestorov. Ako výpovedný

dôvod poukázal na článok III. ods. 4 Nájomnej zmluvy: „Nájomca týmto vypovedá predmetnú zmluvu
prenajímateľovi v súlade s článkom III. ods. 4 Nájomnej zmluvy, na základe tejto písomnej výpovede.
Nájom tak zaniká riadne a v súlade s čl. III ods. 4 Nájomnej zmluvy, dňom 31.3.2024.“ Z bodu 3
vyplýva: „Ukončenie výpoveďou zo strany nájomcu je vyhotovené na žiadosť nájomcu, z dôvodovdlhodobo nevyhovujúcich podmienok na prevádzkovanie lekárne v prenajatých priestoroch, konkrétne
- priestor má menej m2 ako požaduje legislatíva SR a nie je skolaudovaný na zdravotnícke účely.
Preto nie je možné, aby nájomca aj naďalej prevádzkoval činnosť lekárne v týchto priestoroch.“ Pri

uplatnenom nároku nájomného z platnej nájomnej zmluvy bolo potrebné sa zaoberať predbežnou
otázkou, či písomná výpoveď žalovaného zo dňa 14.3.2024 je platný právny úkon a v závislosti na tomto
posúdení, či došlo k zániku nájomného vzťahu. Pokiaľ by bola výpoveď platným právnym úkonom, či boli
naplnené dôvody výpovede zákonne alebo zmluvne. Dôvodom výpovede boli dlhodobo nevyhovujúce
podmienky na prevádzkovanie lekárne v prenajatých priestoroch, ktoré predstavovali menšiu výmeru,

ako požaduje legislatíva Slovenskej republiky a zrejme druhým dôvodom výpovede bolo, že priestory
nie sú skolaudované na zdravotnícke účely (zrejme mal na mysli výmeru priestorov - poznámka súdu).
Dané dôvody výpovede mali naplniť v zmysle nájomnej zmluvy znaky hrubého porušenia zmluvných
alebo zákonných podmienok, na základe ktorých bolo možné podať okamžitú výpoveď. Nie je zrejmé,
akú legislatívu SR mal na mysli nájomca pri výpovedi, či ide o vyhlášku, zákon, alebo iný predpis
vyššej, nižšej právnej sily v súvislosti s výmerou priestorov. O tomto znení výpovedného dôvodu sa

možno iba domnievať, možno z neho len dedukovať, že zmluvne deklarovaný priestor v rozsahu 114
m2 nezodpovedal právnemu predpisu, ktorý bol v konečnom dôsledku povinný dodržať žalovaný ako
prevádzkovateľ lekárne, nie žalobkyňa ako prenajímateľ priestorov. Žalovaný sa navyše oboznámil so
stavom priestorov, na ktoré pristúpil k užívaniu. Daný dôvod je nejasný, neurčitý, nezrozumiteľný a
možno ho zamieňať, meniť, čo je neprípustné pre výpoveď. Dôvod výpovede je tak neplatný. Nájomný

vzťah je zmluvným obojstranným vzťahom medzi prenajímateľom a nájomcom a tieto strany si procesom
kontraktácie vymedzujú predmet zmluvy. Nie je možné prenášať zodpovednosť prenajímateľa vo vzťahu
k 3. osobám, ako v tomto prípade vo vzťahu k ŠÚKL. Je evidentné, že žalovaný sa začal vôbec zaujímať
o výmeru priestorov po kontrole ŠÚKL. Prenajímateľ splnil záväzok, ktorý bol zmluvne vymedzený,
že zabezpečil umývadlo a vetranie v sklade, 2 x umývadlo a 2 x vetranie pre laboratória a vodiace

lišty na schodoch pre bezbariérový vstup do priestorov v určenom čase. Uvedený dôvod výpovede je
nejasný a takýto dôvod výpovede nemôže spôsobiť účinky zániku nájomnej zmluvy výpoveďou. Zároveň
ďalším dôvodom alebo pokračovaním prvého dôvodu výpovede mala byť skutočnosť, že priestory
neboli skolaudované na zdravotnícke účely. Účel nájmu bol dohodnutý na podnikateľskú činnosť, teda
postačujúcu ako náležitosť zmluvy. Nie je však zrejmé čo mal presne na mysli nájomca, že priestory

neboli skolaudované na zdravotnícke účely, či teda išlo o už spomínanú výmeru.. Opäť ide o skutočnosť,
ktorú si mal zistiť nájomca vstupujúci do zmluvného vzťahu k požadovanému priestoru, zo svojej
slobodnej vôle a teda či priestor spĺňa preňho potrebné parametre, požadované zákonnou legislatívou.
Prenajímateľsaktakémuzáväzkuzmluvnenezaviazal,čímneporušilzmluvnéustanovenie.Naprávnom
posúdení nejasnosti, nezrozumiteľnosti dôvodu výpovede to nič nemení s poukazom na § 37 ods. 1 OZ.

Dôvod alebo dôvody vo vzájomnej súvislosti, neboli zrozumiteľné a v zmysle § 37 ods. 1 OZ možno
prijať záver o neplatnosti právneho úkonu výpovede. Preto takýto neplatný právny úkon nemohol vyvolať
účinky zániku Nájomnej zmluvy. Vzniklo tak právo žalobkyne na uplatnenie nájmu a služby spojené s
užívaním priestorov, za požadované mesiace apríl, máj, jún 2024 (ich výška nebola namietaná).

7. Na to, aby jednostranný započítavací právny úkon v danom prípade úkon žalovaného spôsobil
zamýšľané právne následky, sú stanovené hmotnoprávne predpoklady v ust. § 580 OZ spočívajúce v
úspešnom dovŕšení započítania, vo forme zániku predmetného záväzku čo do sumy 895,- eur. Dňa
6.5.2024 bolo žalobkyni doručené Oznámenie o započítaní pohľadávok, a teda až týmto dňom sa
žalobkyňa mohla dozvedieť o splatnosti pohľadávky žalovaného s uloženou lehotou na plnenie 7 dní

tzv. do 13.5.2024. Keďže k započítaniu malo dôjsť dňa 9.4.2024 a lehota na plnenie žalobkyni uplynula
13.5.2024, nemohlo tak dôjsť k stretu kompenzabilných pohľadávok, keďže pohľadávka žalovaného
v čase započítania nebola splatná. Nemohlo tak dôjsť k platnému započítaniu pohľadávky žalovaným
na pohľadávku žalobkyne. Z uvedeného dôvodu súd priznal žalobkyni nárok na nájomné a služby
spojené s užívaním priestorov za mesiac marec 2024 z dôvodu trvania nájomného vzťahu a neúčinného

započítania. Argument žalovaného, že priestory neužíval, je irelevantný. Užívať priestory, neznamená
iba prevádzkovať. V konaní nebolo sporným, že žalovaný nevypratal prevádzku vôbec, tak ako to bolo
v nájomnej zmluve dohodnuté v čl. IV. bod 10, že v prípade skončenia nájmu je nájomca povinný vrátiť
nebytový priestor v stave v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvykle opotrebenie. Z uvedeného
vyplýva, že žalovaný si nebol istý, či platne vypovedal nájomnú zmluvu a priestory nevypratal. Žalobkyňa

naopak preukázala predloženou fotodokumentáciou, že v priestoroch nájmu, na prevádzke zostali
regály, prevádzkové hodiny na dverách, gauč, skrinky a veľký reklamný nadpis na dome. Je tak zrejmé
a nesporné z výpovede manžela žalobkyne, že priestory boli vypratané koncom mesiaca jún a preto
nárok na nájom a služby spojené s užívaním žalobkyni patria. Pri tvrdení žalovaného, že žalobkyňa muodobrala fyzicky časť priestoru, toto tvrdenie sa v konaní nepreukázalo a uvedené tvrdenie žalovaný
nepreukázal žiadnym dôkazom ani návrhom na vykonanie dôkazu. Zároveň v súvislosti s uvedeným
nebolo zistené, aby si žalovaný uplatnil včas zľavu na nájomnom u žalobkyne. Preto žalobe v celom

rozsahu vyhovel a priznal aj zákonný úrok z omeškania z jednotlivých mesačných platieb, a to od
nasledujúceho dňa po zmluvne dohodnutej splatnosti v 15 dni každého mesiaca.

8. O trovách konania bolo rozhodnuté podľa § 255 ods. 1 CSP.

9. Proti rozsudku v zákonnej lehote podal odvolanie žalovaný a navrhol, aby odvolací súd rozsudok
zrušil a vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie.

10. Odvolanie podal z dôvodov, že súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k
nesprávnym skutkovým zisteniam (§ 365 ods. 1 písm. f/ CSP) a rozhodnutie súdu prvej inštancie
vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 365 ods. 1 písm. h/ CSP).

11. Namietal, že žalobca ako prenajímateľ mal so žalovaným ako nájomcom uzatvorenú Zmluvu o
nájme nebytových priestorov zo dňa 8.2.2013, predmetom ktorej bol nájom časti rodinného domu, a
to priestorov nachádzajúcich sa na prízemí rodinného domu so samostatným vstupom z chodníka,
priestorov vstupnej chodby pre zásobovanie, priestorov, v ktorých sú umiestnené sociálne zariadenia,

a skladu, o žalobcom tvrdenej a v zmluve uvádzanej celkovej výmere podlahovej plochy 114 m2 za
mesačné nájomné vyčíslené v článku II. nájomnej zmluvy. Žalovaný doručil žalobcovi dňa 14.3.2024
Výpoveď zmluvy o nájme nebytových priestorov, ktorou ku dňu 31.3.2024 vypovedal žalobcovi nájomnú
zmluvu v súlade s článkom III. ods. 4 nájomnej zmluvy z dôvodov dlhodobo nevyhovujúcich podmienok
na prevádzkovanie lekárne v prenajatých priestoroch, konkrétne z dôvodu, že priestor má v skutočnosti

menej m2 ako uvádza zmluva a ako požaduje legislatíva SR, v dôsledku čoho nie je možné, aby nájomca
aj naďalej prevádzkoval v týchto priestoroch činnosť lekárne. Uvedené skutočnosti odôvodňovali
uplatnenie okamžitej výpovede zo strany nájomcu bez plynutia výpovednej doby podľa článku III.
ods. 4 nájomnej zmluvy. Prvostupňový súd sa nedostatočne vysporiadal s námietkou žalovaného, že
výmera podlahovej plochy uvedená v nájomnej zmluve nezodpovedala skutočnej výmere podlahovej

plochy prenajatých priestorov zistenej po kontrole ŠÚKL. Neobstojí argument žalobcu a súdu, že
žalovaný súhlasil s prenajímaným priestorom a výškou nájomného bez ohľadu na skutočnú veľkosť
prenajímanejplochy,keďžetátovýmerajekľúčováprezákonnývýkonpredmetupodnikaniažalovaného.
Súd sa žiadnym spôsobom nevysporiadal so skutočnosťou, že žalobca mal od počiatku vedomosť
o tom, že výmera podlahovej plochy uvedená v nájomnej zmluve nezodpovedá skutočnej výmere

podlahovej plochy. Podľa názoru odvolateľa tým jednoznačne došlo k porušeniu zmluvných povinností
prenajímateľa odôvodňujúcemu uplatnenie okamžitej výpovede nájomcu v zmysle článku III. ods. 4
nájomnej zmluvy. Odvolateľ preto zotrváva na tvrdení, že nájomný vzťah skončil dňa 31.3.2024 platnou
okamžitou výpoveďou nájomcu z dôvodu hrubého porušenia zmluvných a zákonných podmienok zo
strany prenajímateľa.

12.Vzmyslenájomnejzmluvyprenajímalžalobcažalovanémupriestoryovýmerepodlahovejplochy114
m2 na účely výkonu podnikateľskej činnosti žalovaného v prenajatých priestoroch. Výška nájomného
bola vypočítaná v nadväznosti na prenajímanú podlahovú plochu, t. j. 114 m2, pričom iba takáto
plocha postačovala na to, aby žalovaný mohol zákonne vykonávať v prenajímaných priestoroch predmet

podnikateľskej činnosti, prevádzkovanie verejnej lekárne. Ak sa výmera podlahovej plochy uvedená v
nájomnej zmluve ukáže ako nesprávna, aj výška nájomnéhoby sa mala alikvotné prepočítať a proporčne
znížiť. Žalovaný nájomné uhrádzal vždy riadne, včas a vo výške dohodnutej v nájomnej zmluve. Až
dodatočne nájomca zistil, že v skutočnosti majú prenajaté priestory celkovú výmeru podlahovej plochy
iba 80 m2. Od decembra 2019 do septembra 2021 platil žalovaný žalobcovi nájomné v celkovej sume

795,- eur mesačne, čo je v prepočte 6,97 eur za 1 m2 podlahovej plochy. Za toto obdobie zaplatil
žalovaný na nájomnom navyše sumu v celkovej výške 4.976,58 eur. Od septembra 2021 bolo nájomné
zvýšené na sumu 895,- eur mesačne. Za obdobie od septembra 2021 do januára 2022 zaplatil žalovaný
na nájomnom navyše sumu v celkovej výške 1.067,60 eur. Žalovaný bol okrem toho povinný zaplatiť
ŠÚKL poplatok za vykonanie novej vstupnej inšpekcie po odobratí priestorov v sume 640,70 eur.

Podľa dodatku k nájomnej zmluve z januára 2022 je celková výmera plochy prenajímaných priestorov
110,5 m2. Po dodatočnom prešetrení zo strany žalovaného však bolo zistené, že v skutočnosti majú
prenajímané priestory výmeru podlahovej plochy iba 104 m2, čo nebolo postačujúce na to, aby žalovaný
naďalej vykonával v prenajímaných priestoroch svoju podnikateľskú činnosť, preto nájomnú zmluvužalobcovi vypovedal. Za obdobie od januára 2022 do februára 2024 zaplatil žalovaný na nájomnom
navyše sumu v celkovej výške 1.421,55 eur. Žalovaný preto v zmysle § 580 Občianskeho zákonníka
jednostranne započítal pohľadávku žalobcu vo výške 895,- eur so svojou pohľadávkou voči žalobcovi

vo výške 8.106,43 eur, ktoré započítanie však prvostupňový súd vyhodnotil ako neúčinné. Prvostupňový
súd sa nevysporiadal so skutočnosťou, že o existencii pohľadávky žalovaného vzniknutej z vyššie
uvedených dôvodov sa žalobca dozvedel už doručením návrhu žalovaného na uzatvorenie dohody o
vyrovnaní záväzku zo dňa 25.3.2024, z ktorého obsahu je zrejmé, že žalovaný si uplatnil voči žalobcovi
pohľadávku vo výške 8.106,43 eur a žalobcovi určil 7-dňovú lehotu na plnenie. Pohľadávka žalovaného

proti žalobcovi bola v čase započítania splatná a započítanie je preto účinné.

13. Výpoveď z nájomnej zmluvy podal žalovaný platne ku dňu 31.3.2024 a od vtedy nebytové
priestory nevyužíval. Neexistuje preto právny dôvod na žalovanie úhrady nájomného za obdobie
od apríla do júna 2024. Skutočnosť, že žalovaný priestory po tomto dátume nevyužíval, dokazuje
ako výpoveď z nájomnej zmluvy a oznámenie o započítaní pohľadávok, tak aj skutočnosť, že

žalovaný oznámil Prešovskému samosprávnemu kraju skončenie prevádzky lekárne dňa 21.4.2024.
Na splnenie oznamovacej povinnosti vo vzťahu k VÚC existuje lehota. Z oznámenia zo dňa 21.4.2024
teda nevyplýva, že až do tohto dátumu bola lekáreň prevádzkovaná, znamená to len, že od tohto
dátumu činnosť žalovaného jednoznačne a preukázateľne vykonávaná nebola. Tvrdenie, že žalovaný
si nebol istý, či platne vypovedal nájomnú zmluvu, a preto priestory nevypratal, predstavuje ničím

nepodložené domnienky súdu. Žalovaný od začiatku neuznával nárok žalobcu a fakturáciu nezaevidoval
do účtovníctva spoločnosti. Naopak v dôsledku porušenia zmluvných podmienok od decembra 2019
do februára 2024 zaplatil z dôvodu nesúladu rozlohy podlahovej plochy prenajímaných priestorov
deklarovanej žalobcom v nájomnej zmluve so skutočným stavom na nájomnom navyše sumu vo výške
7.465,73 eur, čím došlo zo strany žalobcu na úkor žalovaného k bezdôvodnému obohateniu.

14. Žalobkyňa navrhla rozsudok ako vecne správny potvrdiť.

15. Krajský súd v Prešove ako súd odvolací (§ 34 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok
(ďalej len „CSP“) po zistení, že odvolanie bolo podané v zákonom stanovenej lehote (§ 362 ods. 1 CSP),

oprávnenýmsubjektom(§359CSP),protirozhodnutiu,protiktorémujeodvolanieprípustné(§355CSP),
preskúmal napadnuté rozhodnutie ako aj konanie mu predchádzajúce v zmysle zásad vyplývajúcich z
ust. § 379 a nasl. CSP, bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 385 CSP a contrario) s tým, že
miesto a čas vyhlásenia rozsudku oznámil na úradnej tabuli Krajského súdu v Prešove a na jeho webovej
stránke najmenej 5 dní vopred a dospel k záveru, že odvolanie žalovaného nie je dôvodné.

16. V odvolacom konaní z dispozičnej zásady vyplýva, že odvolací súd vec prejedná v medziach, v
ktorých sa odvolateľ domáha prieskumu. Určením rozsahu napadnutia rozhodnutia súdu prvej inštancie
odvolateľ nielen vymedzuje to, ohľadne akých výrokov u rozhodnutia súdu prvej inštancie nastal
suspenzívny účinok odvolania, ale súčasne stanoví medze, v ktorých je odvolací súd oprávnený a

povinný rozhodnutie súdu prvej inštancie preskúmať.

17. Odvolací súd v odvolacom konaní posúdil relevantnosť konkrétnych odvolacích námietok v kontexte
s namietanými nesprávnymi skutkovými zisteniami a nesprávnym právnym posúdením veci, teda to, či
súd prvej inštancie na zistený skutkový stav správne, v úplnosti, aplikoval príslušné právne predpisy, či

riadne svoje rozhodnutie odôvodnil, to všetko s prihliadnutím na to, že v odôvodnení rozhodnutia nemusí
byť daná odpoveď na každú námietku alebo argument v opravnom prostriedku, ale iba na tie, ktoré majú
rozhodujúci význam pre rozhodnutie o odvolaní (pozri napr. Ústavný súd SR, sp. zn. II.ÚS 78/05).

18. Podľa § 387 ods. 1 a 2 CSP, odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo

výroku vecne správne. Ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého
rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého
rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody.

19. Odvolací súd po preskúmaní napadnutého rozsudku, ako aj celého obsahu spisového materiálu

dospel k záveru, že súd prvej inštancie vykonal dokazovanie v dostatočnom rozsahu potrebnom na
vyhlásenie rozsudku, na základe vykonaných dôkazov dospel k správnym skutkovým zisteniam, vec
správne právne posúdil a svoje rozhodnutie náležite aj odôvodnil. Z odôvodnenia jeho rozhodnutia
nevyplýva jednostrannosť, ani taká aplikácia príslušných ustanovení všeobecne záväzných právnychpredpisov, ktorá by bola popretím ich účelu, podstaty a zmyslu. Samotný fakt, že sa odvolateľ s dôvodmi
uvedenými v rozhodnutí súdu prvej inštancie nestotožňuje ešte neznamená, že závery v ňom obsiahnuté
nie sú správne. Odvolací súd sa v celom rozsahu stotožnil s odôvodnením napadnutého rozhodnutia

konajúceho súdu prvej inštancie a v podrobnostiach naň poukazuje. Odvolací súd nenachádza dôvod,
pre ktorý by sa mal od týchto záverov súdu prvej inštancie odchýliť, a preto nemôže dať za pravdu
odvolateľovi. Na zdôraznenie správnosti záverov súdu prvej inštancie sa potom žiada dodať nasledovné.

20. Vykonaným dokazovaním bolo nepochybne preukázané, že sporové strany uzavreli dňa 8.2.2013

Zmluvu o nájme nebytových priestorov, predmetom ktorej boli priestory nachádzajúce sa na prízemí
v rodinnom dome v D. - H. so samostatným vstupom z chodníka, priestory vstupnej chodby pre
zásobovanieapriestory,vktorýchsúumiestnenésociálnezariadeniaWC-muži(WC,pisoár,umývadlo),
WC - ženy (WC, umývadlo) a sklad o celkovej ploche 114 m2, so spoločnou prístupovou cestou pre
zásobovanie na parcele č. XXX/X K. G. XXX/X zapísanej na LV č. XXX. Výmera prenajatej plochy
mala podľa zmluvy 114 m2. Účel nájmu bol dohodnutý pre podnikateľské účely, ktoré neboli bližšie

špecifikované v zmluve. Nájomné bolo dohodnuté na dobu neurčitú s možnosťou vypovedať zmluvu zo
strany nájomcu okamžite bez výpovednej lehoty, ak prenajímateľ hrubo porušuje zmluvné a zákonné
podmienky. Nájomca bol oboznámený so stavom priestorov na mieste samom. Výška nájmu bola v
zmluve dohodnutá na sumu 700,- eur za mesiac splatná vždy do 15. dňa v mesiaci a za energie a služby
v sume 80,- eur. Písomným dodatkom k nájomnej zmluve uzavretej zmluvnými stranami dňa 24.8.2021

bola zmenená výška nájomného, splatná vopred mesačne na účet prenajímateľa, vždy jeden mesiac
vopred k 15. dňu v mesiaci, vo výške 800,- eur a za služby spojené s užívaním priestorov vo výške 95,-
eur mesačne, spolu 895,- eur na mesiac.

21. Žalovaný v podanom odvolaní opakovane namietal výmeru užívaných prenajatých priestorov

a argumentoval, že priestory mu už naďalej nevyhovovali ako to požaduje legislatíva SR. Tieto
skutočnostipodľajehonázoruodôvodňovaliuplatnenieokamžitejvýpovedezjehostrany.Poukazovalna
vykonanú kontrolu Štátneho ústavu pre kontrolu liečiv a predložil Správu z priebežnej inšpekcie zo dňa
27.10.2021. Ako správne konštatoval súd prvej inštancie, Zmluva o nájme nebytových priestorov zo dňa
8.2.2013vrátanedodatkovdisponujezákladnýmináležitosťami,ktorépožaduješpeciálnaprávnaúprava

v zmysle § 3 ods. 3 zák. č. 116/1990 Zb., preto nemožno konštatovať jej neplatnosť. Bola preukázaná
nepochybná vôľa zmluvných strán uzavrieť predmetnú Zmluvu o nájme nebytových priestorov za
účelom realizácie podnikania nájomcom, teda žalovaným. Nájomný vzťah je zmluvným obojstranným
vzťahom medzi prenajímateľom a nájomcom a tieto strany si procesom kontraktácie vymedzujú predmet
zmluvy. Uvedené podmienky boli zo strany žalobkyne ako prenajímateľa dodržané. Nie je možné

prenášať zodpovednosť prenajímateľa vo vzťahu k tretím osobám, ako v tomto prípade vo vzťahu k
Štátnemuústavuprekontroluliečiv.NavyšesamotnýprotokolŠtátnehoústavuprekontroluliečivnijakým
spôsobom nepreukazuje užívanie menšej výmery a to dokonca iba 80 m2 ako to uvádza žalovaný.
Sám žalovaný spochybňuje toto svoje tvrdenie, keď tvrdí, že podľa dodatku z januára 2022, ktorý bol
medzi stranami uzavretý po vykonaní kontroly, je celková výmera plochy prenajímaných priestorov

110,5 m2. Z protokolu tiež vyplýva, že kontrola Štátneho ústavu pre kontrolu liečiv bola vykonaná
27.10.2021. Ak žalovaný považoval priestory za nevyhovujúce, je nelogické, aby výpoveď dal o dva a
pol roka neskôr, ak tento dôvod existoval dávno predtým. Jeho konanie aj z tohto pohľadu nemožno
hodnotiť inak ako účelové. Žalovaný nikdy nespochybnil výmeru prenajatých priestorov, tieto mu boli
zo strany prenajímateľa riadne odovzdané a z jeho strany prevzaté a tieto užíval viac ako desať rokov

bez akejkoľvek námietky. Preto uvedené dôvody výpovede nemohli spôsobiť účinky zániku nájomnej
zmluvy výpoveďou. Aj zo samotného konania žalovaného je možné vyvodiť, že sám si bol vedomý
účelovosti skončenia nájmu, ako bolo v konaní nesporne preukázané, že žalovaný nevypratal prevádzku
vôbec, tak ako to bolo v nájomnej zmluve dohodnuté v čl. IV. bod 10, že v prípade skončenia nájmu
je nájomca povinný vrátiť nebytový priestor v stave v akom ho prevzal s prihliadnutím na obvyklé

opotrebenie. Je nesporné, že žalovaný priestor neodovzdal, ponechal tam svoje zariadenie, ako to
vyplýva z predloženej fotodokumentácie a výpovede svedka A. L. C.. Za týchto okolností nemožno
mať pochybnosti o dôvodnosti nároku žalobkyne na uplatnenie nájmu a služieb spojených s užívaním
priestorov za mesiace apríl, máj, jún 2024 v celkovej výške 2.685,- eur (3 x 895,- eur).

22. Čo sa týka nároku žalobkyne na uplatnenie nájmu a služieb spojených s užívaním priestorov za
mesiac marec 2024 v sume 895,- eur na ktorú bol urobený započítavací úkon žalovaným, odvolací súd
v zhode so súdom prvej inštancie poukazuje na to, že dňa 6.5.2024 bolo žalobkyni doručené Oznámenie
o započítaní pohľadávok, a teda až týmto dňom sa žalobkyňa mohla dozvedieť o splatnosti pohľadávkyžalovaného s uloženou lehotou na plnenie 7 dní tzn. do 13.5.2024. Keďže k započítaniu malo dôjsť dňa
9.4.2024 a lehota na plnenie žalobkyni uplynula 13.5.2024, nemohlo dôjsť k stretu kompenzabilných
pohľadávok, keďže pohľadávka žalovaného v čase započítania nebola splatná. Nemohlo tak dôjsť k

platnému započítaniu pohľadávky žalovaným na pohľadávku žalobkyne. Preto je dôvodný aj nárok
žalobkyne na uplatnenie nájmu a služieb spojených s užívaním priestorov za mesiac marec 2024 v sume
895,- eur.

23. Odvolací súd nezistil žiadne dôvody na iné posúdenie skutkových a právnych záverov súdu

prvej inštancie, ktoré vychádzajú z obsahu súdneho spisu a dávajú dostatočný podklad vo výroku
jeho rozsudku. Rozsudok súdu prvej inštancie je vecne správny a táto vecná správnosť predstavuje
správnu aplikáciu a interpretáciu právnych noriem na základe správne zisteného skutkového stavu,
pričom ani obsah odvolania žalovaného nie je spôsobilý spochybniť správnosť záverov rozsudku súdu
prvej inštancie z hľadiska odvolacích dôvodov v ňom uvedených. Správne preto postupoval súd prvej
inštancie, keď žalobe žalobkyne vyhovel v celom rozsahu. So zreteľom na to, že správny je výrok

napadnutého rozsudku aj o trovách konania, odvolací súd postupom podľa ust. § 387 ods. 1 a 2 CSP
rozsudok súdu prvej inštancie ako vecne správny potvrdil.

24. O trovách odvolacieho konania bolo rozhodnuté podľa § 396 ods. 1 CSP a § 255 ods. 1 CSP,
podľa ktorého žalobkyňa ako sporová strana, ktorá mala v odvolacom konaní plný úspech, má nárok

na náhradu trov tohto štádia konania proti žalovanému, ktorý v odvolacom konaní úspech nemal.
Výšku týchto trov ustáli postupom podľa § 262 ods. 2 CSP súd prvej inštancie po právoplatnosti tohto
rozhodnutia odvolacieho súdu samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

25. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Prešove pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku nie je prípustné odvolanie.
Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia

opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).
Dovolateľ má právo zvoliť si advokáta a možnosť obrátiť sa na Centrum právnej pomoci (§ 160 ods.
2 CSP).
Podanie vo veci samej urobené v elektronickej podobe bez autorizácie podľa osobitného predpisu
treba dodatočne doručiť v listinnej podobe alebo v elektronickej podobe autorizované podľa osobitného

predpisu; ak sa dodatočne nedoručí súdu do desiatich dní, na podanie sa neprihliada. Súd na dodatočné
doručenie podania nevyzýva (§ 125 ods. 2 CSP).
Dovolateľ musí byť s výnimkou prípadov podľa § 429 ods.2 v dovolacom konaní zastúpený advokátom.
Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).