Rozsudok – Obchodné záväzkové vzťahy ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 9. november 2023

Súd: Mestský súd Bratislava III
Spisová značka: B1-31Cb/9/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1123201074
Dátum vydania rozhodnutia: 09. 11. 2023
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Milan Krajči

ECLI: ECLI:SK:MSBA3:2023:1123201074.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Bratislava III sudcom JUDr. Milanom Krajčim v spore žalobcu: AMS Investment Group,

s.r.o., so sídlom Blagoeova 28, 851 01 Bratislava - mestská časť Petržalka, IČO: 35 874 503,
zastúpeného Synergy Lawyers - advokátska kancelária, s.r.o., so sídlom Svätoplukova 28, 821 08
Bratislava - mestská časť Ružinov, IČO: 51 796 562, proti žalovanému: Obchodný dom Bratislava, s.r.o.,
so sídlom Framborská 12, 010 01 Žilina, IČO: 50 061 020, zastúpenému Advokátskou kanceláriou JUDr.
Michal Krnáč, s. r. o., so sídlom Vojtecha Tvrdého 793/21, 010 01 Žilina, IČO: 52 791 777, o splnenie
povinnosti, takto

r o z h o d o l :

I. Žalobu zamieta.

II. Žalovaný má voči žalobcovi nárok na náhradu trov konania vo výške 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou zo 6. februára 2023 domáhal, aby súd uložil žalovanému povinnosť
- plniť si povinnosti prenajímateľa zo zmluvy o nájme nebytových priestorov č. O.01.02b/2019 v znení
jej dodatkov,
- sprístupniť žalobcovi užívanie predmetu nájmu - nebytový priestor č. O.01.02b nachádzajúci sa v
prízemí Obchodného domu s názvom Centrum Kamenné námestie,
- umožniť žalobcovi užívať predmet nájmu - nebytový priestor č. O.01.02b nachádzajúci sa v prízemí

Obchodného domu s názvom Centrum Kamenné námestie,
- sprístupniť žalobcovi odoberanie elektrickej energie, tepla a pitnej vody v predmete nájmu - nebytového
priestoru č. O.01.02b a
- umožniť žalobcovi odoberanie elektrickej energie, tepla a pitnej vody v predmete nájmu nebytového
priestoru č. O.01.02b.

2. Svoju žalobu odôvodnil žalobca tým, že ako nájomca uzatvoril so žalovaným ako prenajímateľom

dňa 3. decembra 2019 zmluvu o nájme nebytových priestorov č. O.01.02b/2019 v znení dodatkov, na
základe ktorej žalovaný prenechal žalobcovi do užívania nebytový priestor č. O.01.02b o výmere 165
m2 za účelom vykonávania prevádzky kaviarne a predaja tovaru predávaného v kaviarňach. Žalovaný
listom z 22. novembra 2022 doručeným žalobcovi dňa 9. decembra 2022 odstúpil od zmluvy o nájme
nebytových priestorov s odôvodnením, že napriek doručenej výzve žalobca naďalej neplatí riadne a
včas svoje splatné záväzky zo zmluvy, čo sa považuje za podstatné porušenie zmluvy. Vo vzťahu k
odstúpeniu od zmluvy žalobca uviedol, že nevyhnutnou podmienkou pre platnosť odstúpenia od zmluvy

je doručenie písomného upozornenia na možnosť odstúpenia od zmluvy a súčasne poskytnutie lehoty
na odstránenie nedostatku, t. j. na úhradu dlžnej sumy.
2.1. V odstúpení od zmluvy žalovaný uviedol „riadne doručenú výzvu“, ktorú však nešpecifikoval, a
teda nie je zrejmé, o aký právny úkon sa má jednať, čo má byť jeho obsahom, v akej forme bolvypracovaný a ako bol doručený. Predmetne konštatovanie je podľa názoru žalobcu neurčité a z tohto
dôvodu nepreskúmateľné. Žalobca je toho názoru, že pre určitosť a jednoznačnosť vymedzenia dôvodu
odstúpenia od zmluvy nepostačuje, ak zmluvná strana všeobecne poukáže na zmluvné povinnosti,

alebo na nejaké úkony potrebné pre platnosť odstúpenia. Vzhľadom k tomu, že „výzva“ v odstúpení
nie je žiadnym spôsobom konkretizovaná a nie je preto možné určiť, o akú výzvu sa má jednať,
pričom žalobcovi ako nájomcovi nebolo zmluvne dohodnuté písomné upozornenie doručené, jedná sa
o neodstrániteľný nedostatok majúci zásadný vplyv na platnosť odstúpenia.
2.2. Žalobca za účelom úhrady záväzku komunikoval po celý čas so žalovaným a informoval

ho o všetkých skutočnostiach, ktoré sa týkali nájmu, podnájmu a záväzkov. Žalobca tak aktívne
pristupoval k svojmu dlhu, ktorý vznikol predovšetkým tým, že podnájomca, spoločnosť LIPČIK s.r.o.,
neplatil žalobcovi nájomné. V čase doručenia odstúpenia od zmluvy žalovaným už podnájomný vzťah
neexistoval (zanikol k 9. novembru 2022), a preto prenechanie nebytových priestorov do podnájmu
nemohlo predstavovať porušenie zmluvy, ktoré by mohlo byť dôvodom odstúpenia od zmluvy.
2.3.Následnevrámcižalobnéhonávrhužalobcapoukázalnajednotlivéúkonyžalovaného,atonavýzvu

z 18. februára 2022, e-mail zo 7. apríla 2022, predžalobnú výzvu z 9. mája 2022, e-mail z 13. júla 2022,
pričom ani jeden z týchto dokumentov nie je upozornením na možnosť ukončenia zmluvy odstúpením,
ako to požaduje bod 16.2. nájomnej zmluvy. Navyše tieto úkony žalovaného boli realizované v období 5
až 10 mesiacov pred odstúpením od zmluvy, čo znamená, že absentuje časová primeranosť. Žalovaný
ako prenajímateľ zároveň porušuje ďalšie povinnosti zo zmluvy, keď podľa bodu 16.9. nájomnej zmluvy

mal žalobca právo predmet nájmu užívať ešte 30 dní po platnosti odstúpenia od zmluvy. Žalovaný však
žalobcovi prerušil dodávky médií do predmetu nájmu a fyzicky znehodnotil a odstránil zámky na dverách
do predmetu nájmu a nahradil ich svojimi zámkami, čím žalobcovi zabránil predmet nájmu užívať v
zmysle uzatvorenej zmluvy.
2.4. Odstúpenie od zmluvy zo strany žalovaného trpí neodstrániteľnou vadou pre absenciu zmluvne

požadovaného oznámenia s poskytnutím lehoty a zároveň je neurčité, v dôsledku čoho je v zmysle
ustanovenia § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka absolútne neplatným právnym úkonom. Nájomná
zmluvaztohtodôvodunezanikla,jenaďalejplatnáazmluvnéstranysúpovinnéplniťzmluvnépovinnosti.
2.5. Žalobca k žalobe pripojil zmluvu o nájme nebytových priestorov č. O.01.02b/2019 z 3. decembra
2019, výzvu žalovaného z 18. februára 2022, e-mail žalovaného zo 7. apríla 2022, predžalobnú výzvu

žalovaného z 9. mája 2022, e-mail žalovaného z 13. júla 2022, e-maily žalobcu z 8. novembra 2022, z
11. novembra 2022 a z 23. novembra 2022, odstúpenie žalovaného od zmluvy z 22. novembra 2022,
oznámenie žalobcu o neplatnosti odstúpenia od zmluvy z 13. decembra 2022, e-mail žalovaného z 13.
decembra 2022, odstúpenie od podnájomnej zmluvy zo strany žalobcu z 9. novembra 2022 a oznámenie
o odstúpení od zmluvy o podnájme nebytových priestorov z 9. novembra 2022.

3. Žalovaný vo vyjadrení k žalobe z 30. marca 2023 navrhol žalobu žalobcu ako nedôvodnú zamietnuť.

4. Žalovaný uviedol, že od nájomnej zmluvy platne a účinne odstúpil ku dňu doručenia odstúpenia
od zmluvy žalobcu, k 9. decembru 2022. Dôvodom odstúpenia od zmluvy bolo dlhodobé porušovanie

povinností žalobcu ako nájomcu, keď riadne a včas neuhrádzal nájomné a iné poplatky za služby
súvisiace s nájmom. Dlh žalobcu dosiahol k 22. novembru 2022 sumu vyššiu ako 60.000,-- eur. Žalovaný
ako vlastník predmetu nájmu musel hradiť i vlastné prevádzkové náklady žalobcu, t. j. spotrebu energií
v predmete nájmu, úhrady ktorých žalobca rovnako nevykonával.
4.1. Žalobca v žalobe nespochybnil existenciu svojich záväzkov, pričom je zarážajúce, že neprejavil

akúkoľvek snahu vysporiadať svoje záväzky. Žalovaný v tejto súvislosti odkázal na uznesenie
Okresného súdu Bratislava I z 12. januára 2023, č. k. 33Cb/105/2022-119, ktorým bol ako nedôvodný
a neopodstatnený zamietnutý návrh žalobcu na nariadenie neodkladného opatrenia s totožným
obsahovým vymedzením, ako je žalobný návrh. Žalobca nedisponuje žiadnym právnym titulom na
užívanie predmetu nájmu, odmieta ho vypratať a bráni žalovanému, aby mohol s predmetom nájmu

voľne nakladať, pričom žalobca neuhrádza žalovanému žiadne platby. Už len z pohľadu hrubého
porušovania zmluvy zo strany žalobcu, nemožno žalobcovi priznať akýkoľvek nárok voči žalovanému.
4.2. Žalovaný dal následne do pozornosti, že žalobcovi preukázateľne viackrát adresoval upozornenia
týkajúce sa neplatenia nájomného a porušovania zmluvy a vyzýval ho na nápravu, pričom ho
upozornil na možnosť ukončenia zmluvného vzťahu v prípade neuspokojenia splatných pohľadávok. Z

tohto dôvodu vyznieva argumentácia žalobcu spočívajúca v namietaní nedoručenia výziev vyslovene
absurdne. Dôvodom odstúpenia od zmluvy nebolo uzatvorenie podnájomného vzťahu v rozpore so
zmluvou, ale dlhodobé neplnenie finančných záväzkov zo strany žalobcu. Od žalovaného nemožno
spravodlivo požadovať, aby neplnenie si zmluvných povinností žalobcu donekonečna akceptoval.4.3. K svojmu vyjadreniu žalovaný pripojil prehľad záväzkov žalobcu, uznesenie Okresného súdu
Bratislava I z 12. januára 2023, č. k. 33Cb/105/2022-119 a výzvy žalovaného adresované žalobcovi,
ktoré predložil už žalobca v rámci žalobného návrhu.

5. Žalobca v replike z 9. mája 2023 uviedol, že žiadny zo žalovaným písomne uskutočnených úkonov
vočižalobcovinespĺňazmluvnéaanizákonomstanovenénáležitostipremožnosťodstúpeniaodzmluvy.
Žalobca zotrval na tom, že mu nebolo doručené zmluvne dohodnuté písomné upozornenie na možnosť
odstúpenia od zmluvy, ktoré je nevyhnutnou podmienkou pre platnosť odstúpenia od zmluvy. V rámci

svojho vyjadrenia žalobca uviedol, že žalovaný bol vyzvaný na zaplatenie náhrady škody vzniknutej tým,
že od 10. decembra 2022 bráni žalobcovi v riadnom užívaní priestorov, ktoré má stále platne prenajaté.
5.1. Podľa tvrdenia žalobcu žalovaný upozornil žalobcu iba na možnosť vypovedania nájomnej zmluvy,
nie však na možnosť odstúpenia od zmluvy. Žalovaný však nájomnú zmluvu nevypovedal. Z obsahu
zmluvných dojednaní je zjavné, že vznik práva zmluvnej strany odstúpiť alebo vypovedať nájomnú
zmluvu je vždy podmienený doručením písomného upozornenia druhej zmluvnej strane na takúto

možnosť. Výkladom alebo poukazovaním na zásady poctivého obchodného styku nie je možné
nahrádzať nesplnenie dohodnutých podmienok na odstúpenie od nájomnej zmluvy.

6. Žalovaný v duplike z 26. júna 2023 uviedol, že je to žalobca, ktorý už niekoľko mesiacov neoprávnene
odmieta vrátiť predmetný nebytový priestor žalovanému a týmto konaním žalobcu dochádza k škodám

na strane žalovaného, ktorý nemá možnosť realizovať svoju podnikateľskú činnosť. Na možnosť
ukončenia zmluvy žalovaný žalobcu upozornil vo výzve z 18. februára 2022, ktorou ho vyzval na
úhradu splatných pohľadávok. Podľa žalovaného sa v žiadnom prípade nevyžaduje na platné uplatnenie
práva odstúpiť od nájomnej zmluvy doručenie písomného upozornenia na možnosť odstúpenia a ani
písomného poskytnutia dodatočnej lehoty.

6.1. K duplike žalovaný pripojil uznesenie Krajského súdu v Bratislave z 9. mája 2023, č.
k. 2Cob/34/2023-220, prehľad pohľadávok žalovaného voči žalobcovi, jednostranné započítanie
pohľadávok z 31. januára 2023, platobný rozkaz Okresného súdu Banská Bystrica zo 14. júla 2023,
sp. zn. 6Up/1084/2023, výzvu žalobcu na náhradu škody z 21. februára 2023, odpoveď žalovaného na
žiadosť o náhradu škody z 28. februára 2023 a odpoveď žalovaného z 9. marca 2023.

7.Naprejednaniesporunariadilsúdpojednávanienatermíndňa9.novembra2023o11:00hod.,ktorého
sa zúčastnili právni zástupcovia strán sporu.

8. Z predložených listinných dôkazov dospel súd k nasledovným skutkovým zisteniam:

8.1. Medzi žalobcom ako nájomcom (ešte pod predchádzajúcim obchodným menom Lagardere Travel
Retail, spol. s r.o.) a žalovaným ako prenajímateľom bola dňa 3. decembra 2019 uzatvorená zmluva o
nájme nebytových priestorov č. O.01.02b/2019, predmetom ktorej bol prenájom nebytového priestoru
definovaného ako obchodný priestor č. O.01.02b o celkovej výmere 165 m2, nachádzajúceho sa na
prízemí obchodno-administratívneho centra „CENTRUM Kamenné Námestie“ v Bratislave.

8.2. Listom z 18. februára 2022 upozornil žalovaný žalobcu na porušenie zmluvných povinností a
požiadal ho o bezodkladnú úhradu nájomného v celkovej sume 72.422,-- eur s poukazom na možnosť
vypovedania nájomnej zmluvy.
8.3. E-mailom zo 7. apríla 2022 adresovaným žalobcovi žalovaný poukázal na to, že žalobca na list
žalovaného z 18. februára 2022 nereagoval a poukázal na to, že aktuálna výška záväzkov je k 7. aprílu

2022 v hodnote 69.590,95 eur. Žalovaný opakovane žiadal žalobcu o bezodkladnú nápravu v plnení
nájomnej zmluvy v oblasti platobnej disciplíny.
8.4. Predžalobnou výzvou z 9. mája 2022 opakovane žalovaný vyzval žalobcu na úhradu záväzkov,
ktoré na základe výzvy z 18. februára 2022 neuhradil.
8.5. E-mailom z 30. júna 2022 žalobca požiadal žalovaného o zľavu z nájomného v podobe návrhu

riešenia zostatku záväzkov vzniknutých počas tzv. Covid krízy. Na predmetný e-mail reagoval žalovaný
dňa 13. júla 2022 takým spôsobom, že tento návrh zamietol s poukazom na to, že ekonomická situácia
žalovaného nedovoľuje poskytnúť žalobcovi ďalšie úľavy a zdôraznil, že trvá na dodržiavaní zmluvných
podmienok s dôrazom na finančnú disciplínu.
8.6. E-mailom z 8. novembra 2022 žalobca oznámil žalovanému, že uhradil najstaršie faktúry vo

výške 11.746,05 eur a požiadal žalovaného o splátkový kalendár tak, aby platby boli rozložené do 36
rovnomerných mesačných splátok s odkazom na to, že zmluvný partner žalobcu si voči nemu neplní
zmluvné povinnosti.8.7. Listom z 22. novembra 2022 žalovaný odstúpil od nájomnej zmluvy s poukazom na znenie článku
16.5. písm. a/ zmluvy, v zmysle ktorého sa podstatným porušením zmluvy rozumie porušenie povinnosti
riadne a včas platiť základné nájomné a/alebo obratové nájomné v súlade s ustanoveniami tejto zmluvy.

Zároveň žalovaný vyzval žalobcu po uplatnení zábezpeky vo výške 26.908,20 eur na úhradu dlhu v
celkovej sume 44.064,21 eur.
8.8. Listom z 13. decembra 2022 žalobca oznámil žalovanému, že odstúpenie od zmluvy malo byť
vykonané v rozpore so zmluvou a v rozpore s platnými právnymi predpismi, pričom poukázal na bod
16.2. nájomnej zmluvy. Žalobca zároveň vytkol žalovanému, že v odstúpení od zmluvy nešpecifikoval

riadne doručenú výzvu, čo má za následok neurčitosť a nepreskúmateľnosť daného konštatovania.
8.9. E-mailom z 13. decembra 2022 žalovaný oznámil žalobcovi, že žalobca sa dopustil podstatného
porušenia zmluvy spočívajúceho v neplnení si svojich záväzkov riadne a včas uhrádzať nájomné a
rovnako tak neuhrádza prevádzkové náklady a iné poplatky súvisiace s nájmom. Ku dňu odstúpenia
od zmluvy bol záväzok žalobcu voči žalovanému v celkovej sume 70.972,41 eur, pričom žalobca bol
opakovane vyzývaný na zjednanie nápravy výzvami z 18. februára 2022, 7. apríla 2022, 9. mája 2022

a 13. júla 2022.

10. Podľa ustanovenia § 344 Obchodného zákonníka, od zmluvy možno odstúpiť iba v prípadoch, ktoré
ustanovuje zmluva alebo tento alebo iný zákon.
10.1. Podľa ustanovenia § 345 ods. 1 Obchodného zákonníka, ak omeškanie dlžníka (§ 365) alebo

veriteľa (§ 370) znamená podstatné porušenie jeho zmluvnej povinnosti, je druhá strana oprávnená
od zmluvy odstúpiť, ak to oznámi strane v omeškaní bez zbytočného odkladu po tom, čo sa o tomto
porušení dozvedela.
10.2. Na účely tohto zákona je porušenie zmluvy podstatné, ak strana porušujúca zmluvu vedela v
čase uzavretia zmluvy alebo v tomto čase bolo rozumné predvídať s prihliadnutím na účel zmluvy,

ktorý vyplynul z jej obsahu alebo z okolností, za ktorých bola zmluva uzavretá, že druhá strana nebude
mať záujem na plnení povinností pri takom porušení zmluvy. Pri pochybnostiach sa predpokladá, že
porušenie zmluvy nie je podstatné (ods. 2).
10.3. Ak strana oprávnená požadovať plnenie zmluvnej povinnosti druhej strany oznámi, že na splnení
tejto povinnosti trvá, alebo ak nevyužije včas právo odstúpiť od zmluvy podľa odseku 1, je oprávnená

odstúpiť od zmluvy len spôsobom ustanoveným pre nepodstatné porušenie zmluvnej povinnosti; ak pre
dodatočné plnenie určí lehotu, vzniká jej právo odstúpiť od zmluvy po uplynutí tejto lehoty (ods. 3).
10.4. Podľa ustanovenia § 349 ods. 1 Obchodného zákonníka, odstúpením od zmluvy zmluva zaniká,
keď v súlade s týmto zákonom prejav vôle oprávnenej strany odstúpiť od zmluvy je doručený druhej
strane; po tejto dobe nemožno účinky odstúpenia od zmluvy odvolať alebo meniť bez súhlasu druhej

strany.

11. Úvodom v rámci svojho rozhodovania vo vzťahu k uskutočneniu pojednávania nariadeného na 9.
novembra 2023 napriek žiadosti žalobcu o odročenie pojednávania z 26. októbra 2023 súd uvádza, že
tejto žiadosti o odročenie pojednávania nevyhovel, o čom informoval žalobcu e-mailom z 27. októbra

2023.
11.1. Súd poukazuje na to, že z dôvodov na strane žalobcu (konateľky žalobcu) bolo odročené už
prvé pojednávanie vo veci nariadené na 24. augusta 2023. O termíne pojednávania nariadeného na 9.
novembra 2023 sa žalobca dozvedel dňa 9. septembra 2023, a preto ak sa chcela konateľka žalobcu
zúčastniť pojednávania, mala si svoje osobné záležitosti zariadiť tak, aby jej v neúčasti na pojednávaní

nič nebránilo. O dôvode, pre ktorý žalobca žiadal odročiť pojednávanie nariadené na 9. novembra 2023,
sa dozvedel až dňa 25. októbra 2023.
11.2. Súd pritom musel zohľadniť tú skutočnosť, že v dôsledku odročenia pojednávania nariadeného
na 24. augusta 2023, oznámil žalobcovi, že ďalšie žiadosti o odročenie pojednávania zo zdravotných
dôvodov na strane žalobcu a jeho právneho zástupcu nebude akceptovať v súlade s ustanovením §

184 ods. 2 C. s. p. Ak žalobca v žiadosti o odročenie pojednávania spochybňoval, že takéto oznámenie
nemá formu rozhodnutia, tak takéto spochybňovanie nemá žiadnu právnu relevanciu, keďže aj vyššie
popísanéoznámeniemápreúčelyustanovenia§184C.s.p.charakterrozhodnutia,nemusíísťvýslovne
o formalizovaný postup zavŕšený vydaním uznesenia, keďže ani v prípade odročenia pojednávania na
žiadosť strany nevydáva súd osobitné uznesenie, ale o takejto žiadosti podľa § 184 ods. 1 C. s. p.

„rozhodne“ tak, že stranám sporu (prípadne ich zástupcom) oznámi, že pojednávanie bolo odročené.
11.3. Navyše pozornosti žalobcu a jeho právneho zástupcu ušlo znenie ustanovenia § 183 ods. 2 C.
s. p., v zmysle ktorého vždy od strany sporu možno spravodlivo žiadať, aby sa nechala zastúpiť, ak k
odročeniu pojednávania došlo v dôsledku nepriaznivého zdravotného stavu. K odročeniu pojednávanianariadeného na 24. augusta 2023 došlo výlučne z dôvodu nepriaznivého zdravotného stavu konateľky
žalobcu, a žiadosť o odročenie pojednávania nariadeného na 9. novembra 2023 odôvodňoval žalobca
zasa nepriaznivým zdravotným stavom konateľky žalobcu, hoci bol žalobca v spore kvalifikovane

zastúpený advokátskou kanceláriou.
11.4. Pri vyhodnotení predmetných okolností nemohol súd akceptovať tvrdenie žalobcu, že odročenie
pojednávania by bolo v záujme hospodárnosti konania, naopak súdu sa javí, že sa jednalo výučne
o obštrukčné správanie žalobcu a jeho právneho zástupcu, ktorého jediným cieľom bolo zmarenie
prejednania a rozhodnutia sporu (iniciovaného navyše samotným žalobcom) a predĺženie súdneho

konania. Pri nariadení pojednávania na termín 9. novembra 2023 súd pritom vychádzal zo žiadosti
žalobcu z 23. augusta 2023 a nový termín pojednávania určil tak, aby nič nebránilo žalobcovi a jeho
právnemu zástupcovi sa nového termínu pojednávania zúčastniť.

12.Následnesúdpoukazujenato,žepodaniežalobcuzo17.augusta2023označenéhoako„eventuálny
petit žaloby“ vyhodnotil podľa obsahu (podľa § 124 ods. 1 C. s. p.) ako návrh na zmenu žaloby podľa

ustanovenia § 140 C. s. p., keďže ním žalobca uplatnil aj iný nárok, než ktorý bol uplatnený v žalobe zo
6. februára 2023. V pôvodnom žalobnom návrhu sa žalobca nedomáhal, aby súd vo výroku rozsudku
určil, že nájomný vzťah medzi žalobcom a žalovaným trvá.
12.1. O predmetnom procesnom návrhu žalobcu rozhodol súd uznesením vyhláseným na pojednávaní
dňa 9. novembra 2023 tak, že nepripustil zmenu žaloby zo 17. augusta 2023.

12.2. Predmetné rozhodnutie odôvodnil súd tak, že podanie žalobcu zo 17. augusta 2023 predstavuje
- hoci sa má jednať len o eventuálny petit - zmenu žaloby. Pôvodnou žalobou sa totiž žalobca domáhal
splnenia povinnosti podľa ustanovenia § 137 písm. a/ C. s. p. a následne sa domáhal aj určovacieho
nároku podľa ustanovenia § 137 písm. c/ C. s. p. Tieto dva nároky nemôžu popri sebe obstáť, keďže
žaloba na splnenie povinnosti zakladá prekážku litispendencie o určovacom nároku, čo znamená, že

ak by súd zmenu žaloby pripustil, musel by následne pre prekážku litispendencie konanie v tejto časti
zastaviť.

13. V rámci rozhodovania o podanej žalobe súd uvádza, že pre samotné rozhodnutie je relevantný
výlučne ten dôvod, ktorý uviedol žalovaný v odstúpení od nájomnej zmluvy z 22. novembra 2022, a to

neplatenie nájomného žalobcom.
13.1. Posudzovanie, či žalobca bol alebo nebol oprávnený prenechať prenajatý nebytový priestor do
podnájmu spoločnosti LIPČIK s.r.o. je pre meritórne rozhodnutie súdu irelevantné, keďže prenechanie
nebytového priestoru žalobcom do podnájmu spoločnosti LIPČIK s.r.o. nepredstavovalo porušenie
povinnosti vymedzené žalovaným v odstúpení od zmluvy. V súvislosti s predmetným podnájmom tak

súd konštatuje, že žalobná argumentácia žalobcu je absolútne nepodstatná a len zbytočne zahlcuje súd
zjavne s cieľom odpútať jeho pozornosť od merita sporu.
13.2. Keďže existencia podnájomného vzťahu medzi žalobcom a spoločnosťou LIPČIK s.r.o. nemá
žiadny vplyv pre posúdenie existencie alebo neexistencie nájomného vzťahu medzi žalobcom a
žalovaným, súd neposudzoval argumentáciu žalobcu obsiahnutú v časti IV. žaloby (a v ďalších

vyjadreniach žalobcu), a rovnako tak nevykonal navrhnuté dôkazy označené v časti IV. žaloby, ktoré sa
mali týkať podnájomného vzťahu medzi žalobcom a spoločnosťou LIPČIK s.r.o., a to vrátane výsluchu
p. K. a konateľky žalobcu, keďže predmetné výsluchy by boli neúčelné a nehospodárne.
13.3. Aj v kontexte predmetnej skutočnosti považuje súd za nevyhnutné doplniť závery vyslovené už v
bode 11.4. odôvodnenia rozsudku vyššie týkajúce sa obštrukčného konania žalobcu pri podaní žiadosti o

odročenie pojednávania, keďže výsluch konateľky žalobcu Ing. Z. K. bol navrhovaný výlučne v súvislosti
spodnájomnýmvzťahommedzižalobcomaspoločnosťouLIPČIKs.r.o.,atedavsúvislostisokolnosťami
netýkajúcimi sa predmetu sporu.

14. Vo vzťahu k odstúpeniu žalovaného od nájomnej zmluvy z 22. novembra 2022 súd uvádza, že ho

vyhodnotil ako platný právny úkon, k čomu uvádza v podrobnostiach nasledovné:

15. Súd je toho názoru, že žalovaný v odstúpení od zmluvy z 22. novembra 2022 jednoznačne označil
porušenie povinnosti zo strany žalobcu, a to neplatenie nájomného zo strany žalobcu (ako porušenie
povinnosti 16.5. písm. a/ zmluvy), ktoré sa podľa bodu 16.15. zmluvy považuje za podstatné porušenie

zmluvy. Žalovaný zároveň v texte odstúpenia od zmluvy uviedol aj výšku dlhu žalobcu na nájomnom
ku dňu odstúpenia od zmluvy. Jednoznačné porušenie zmluvnej povinnosti žalobcu predstavuje určitým
spôsobom vymedzený dôvod, pre ktorý žalovaný jednostranne a predčasne ukončil zmluvný vzťah
medzi žalobcom a žalovaným založený nájomnou zmluvou z 3. decembra 2019, čo bolo vykonanév súlade s bodom 16.16. nájomnej zmluvy. Žalobca tak nepochybne musel vedieť dôvod, pre ktorý
žalovaný odstúpil od nájomnej zmluvy.
15.1. Odkaz žalobcu na rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (ďalej len „najvyšší súd“ v

príslušnom tvare) z 30. novembra 2016, sp. zn. 3Obdo/61/2016 publikovanom v Zbierke stanovísk
najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov Slovenskej republiky č. 7/2017 ako judikát pod R 62/2017
vyhodnotil súd ako nenáležitý. V označenom rozhodnutí najvyšší súd skonštatoval, že pre určitosť
vymedzenia dôvodu odstúpenia od zmluvy nepostačuje, ak zmluvná strana všeobecne odkáže na
zmluvné povinnosti, avšak neuvedie, ktorú konkrétnu zmluvnú povinnosť druhá zmluvná strana

porušila. Ak nie je v odstúpení od zmluvy ako v jednostrannom právnom úkone vymedzený dôvod
odstúpenia (jednoznačné vymedzenie porušenia zmluvnej povinnosti druhou zmluvnou stranou), nie je
možné chýbajúci obsah odstúpenia ako právneho úkonu doplniť výkladovými pravidlami uvedenými v
ustanoveniach § 266 ods. 1, ods. 2 a ods. 3 Obchodného zákonníka (k tomu viď bod 46. odôvodnenia
rozsudku najvyššieho súdu z 30. novembra 2016, sp. zn. 3Obdo/61/2016). Citované právne závery nie
je možné podľa názoru súdu pre skutkové odlišnosti aplikovať na rozhodovaný spor, keďže žalovaný v

odstúpení od zmluvy z 22. novembra 2022 neuviedol len všeobecné povinnosti žalobcu, ale aj uviedol
konkrétne porušenie povinnosti zo strany žalobcu, pre ktoré k odstúpeniu od zmluvy pristúpil, a navyše
toto porušenie povinnosti v odstúpení od zmluvy aj kvantifikoval presne uvedenou výškou dlhu žalobcu
k 22. novembru 2022.

16. Zároveň má súd za to, že žalovaným označený dôvod odstúpenia od zmluvy bol dohodnutý v
zmluve, v dôsledku čoho došlo k naplneniu základného predpokladu pre odstúpenie od zmluvy v zmysle
ustanovenia § 344 Obchodného zákonníka.
16.1. Súd poukazuje na to, že v súlade s bodom 16.15. nájomnej zmluvy bolo dohodnuté, ak nastane
skutočnosť označovaná v tejto zmluve ako jej podstatné porušenie a ani v dodatočnej lehote 15 dní

nedôjde zo strany nájomcu k náprave, je prenajímateľ oprávnený od tejto zmluvy odstúpiť, pričom
odstúpenie je účinné okamihom jeho doručenia nájomcovi. Platí pritom, že odstupujúca strana je
oprávnená porušujúcej strane poskytnúť aj dlhšiu lehotu na nápravu protiprávneho stavu, ako vyplýva z
príslušného ustanovenia tejto zmluvy a/alebo porušujúcej strane poskytnúť ďalšiu dodatočnú lehotu na
nápravu protiprávneho stavu v trvaní podľa svojho uváženia, a to všetko bez straty nároku odstupujúcej

strany na využitie možnosti ukončenia tejto zmluvy odstúpením od tejto zmluvy. Podstatné porušenie
zmluvy je definované v bode 16.5. nájomnej zmluvy, v zmysle písm. a/ sa podstatným porušením zmluvy
rozumie porušenie povinnosti riadne a včas platiť základné nájomné a/alebo obratové nájomné v súlade
s ustanoveniami zmluvy v prípade, ak ani v dodatočnej lehote 10 pracovných dní od doručenia výzvy
nedôjde k náprave.

16.2. V súlade s predmetnými zmluvnými ustanoveniami bol žalovaný oprávnený odstúpiť ak A/ žalobca
ako nájomca neplatil nájomné riadne a včas a neuhradil ho ani v dodatočnej lehote 10 pracovných
dní od doručovania výzvy (= podstatné porušenie zmluvy) [naplnenie bodu 16.5. písm. a/ zmluvy] a
B/ žalobca ani v lehote 15 dní, odkedy sa nezaplatenie nájomného považuje za podstatné porušenie
zmluvy, nesplnil svoju zmluvnú povinnosť dodatočne zaplatiť dlžné nájomné [naplnenie bodu 16.15.

zmluvy].
16.3. Vyššie popísané kumulatívne podmienky pre odstúpenie od zmluvy boli podľa názoru súdu
viacnásobne naplnené, keďže žalovaný opakovane bezúspešne vyzýval žalobcu na dodatočné
zaplatenie dlžného nájomného. Za výzvu podľa bodu 16.5. písm. a/ nájomnej zmluvy je nutné považovať
jednak výzvu žalovaného z 18. februára 2022, predžalobnú výzvu z 9. mája 2022 doručenú žalobcovi

dňa 13. mája 2022, ako aj e-maily žalovaného zo 7. apríla 2022 a z 13. júla 2022. Aj keby zmluvne
dohodnuté lehoty sa mali počítať od poslednej výzvy žalovaného z 13. júla 2022, podstatné porušenie
zmluvy na strane žalobcu nastalo k 28. júlu 2022 (uplynutím 10 pracovných dní od 13. júla 2022), odkedy
začalo plynúť 15 dní podľa bodu 16.15. zmluvy, ktorá uplynula uplynutím dňa 12. augusta 2022, a teda
najneskôr k 13. augustu 2022 vzniklo žalovanému právo odstúpiť od nájomnej zmluvy pre neplatenie

nájomného žalobcom.
16.4. Zároveň aj s poukazom na argumentáciu žalobcu súd dáva do pozornosti, že žalobca
nespochybňoval tú skutočnosť, že k 22. novembru 2022, kedy žalovaný vypracoval odstúpenie od
zmluvy, a ani k 9. decembru 2022, kedy bolo odstúpenie od zmluvy doručené žalobcovi, si nesplnil
voči žalovanému svoju základnú povinnosť a neuhradil mu dlžné nájomné v celom rozsahu, na čo bol

viacnásobne zo strany žalovaného vyzývaný. Z tohto dôvodu nie je možné aplikovať ustanovenie § 349
ods. 1 Obchodného zákonníka na rozhodovaný spor.17. Ak žalobca postavil svoje tvrdenie o neplatnosti odstúpenia od zmluvy na porušení bodu 16.2.
nájomnej zmluvy zo strany žalovaného, tak s týmto tvrdením sa súd nestotožnil. Súd poukazuje na
znenie predmetného ustanovenia, z ktorého vyplýva, že bez ohľadu na iné dojednania tejto zmluvy,

každá zo strán je oprávnená od tejto zmluvy odstúpiť alebo túto zmluvu vypovedať len v prípade, že bola
druhá zmluvná strana na možnosť výpovede alebo odstúpenia od zmluvy písomne upozornená a takáto
strana nezabezpečila nápravu ani do 14 dní odo dňa doručenia výzvy na zjednanie nápravy, pokiaľ nie
je v tejto zmluve výslovne dohodnutá iná dĺžka lehoty na nápravu.
17.1. Pokiaľ ide o predmetné zmluvné dojednanie, súd nepovažuje za správny názor žalobcu, že v

prípade odstúpenia od zmluvy, musí byť nájomca výslovne upozornený na možnosť odstúpenia od
zmluvy, a v prípade, ak bolo vo výzve uvedené, že môže prenajímateľ zmluvu vypovedať, že môže
predčasne ukončiť zmluvu len výpoveďou.
17.2. Podľa názoru súdu je s poukazom na formuláciu predmetného zmluvného dojednania postačujúce,
aby zmluvná strana vyzvala druhú zmluvnú stranu na splnenie zmluvnej povinnosti pod hrozbou
predčasného ukončenia zmluvného vzťahu. Predmetná podmienka predpokladaná v bode 16.2.

nájomnej zmluvy bola v liste žalovaného z 18. februára 2022 splnená, bez ohľadu na to, že v
predmetnom liste žalovaný uviedol, že môže zmluvu vypovedať postupom podľa bodu 16.4. zmluvy
vypovedať. Podstatné pre rozhodnutie súdu je to, že žalovaný jednoznačne definoval zmluvnú
povinnosť, ktorú žalobca porušuje (neplatenie dohodnutého nájomného), a že žalobcu upozornil na
možnosť predčasného ukončenia nájomnej zmluvy. Pritom súd zvýrazňuje, že boli dodržané aj všetky

lehoty podľa bodu 16.5. v spojení s bodom 16.15. nájomnej zmluvy pre možnosť odstúpenia od zmluvy
a žalobca ani v tam určených dodatočných lehotách nesplnil svoj zmluvný záväzok voči žalovanému.
17.3. Zo strany žalovaného tak boli splnené všetky zmluvne predpokladané podmienky pre odstúpenie
od zmluvy upravené v bodoch 16.2., 16.5. a 16.15. nájomnej zmluvy, keďže žalovaný žalobcu
vyzval na úhradu dlžného nájomného pod hrozbou predčasného ukončenia zmluvného vzťahu,

dlhodobé neplatenie nájomného zo strany žalobcu predstavovalo podstatné porušenie povinnosti
zmluvy zakladajúce právo odstúpiť od zmluvy a žalovaný v odstúpení od zmluvy definoval porušenie
povinnosti žalobcom. Odstúpenie žalovaného od nájomnej zmluvy uskutočnené listom z 22. novembra
2022 doručené žalobcovi (s poukazom na zhodné tvrdenie strán sporu, ktoré súd vyhodnotil ako
nesporné - pozn.) dňa 9. decembra 2022 vyhodnotil súd ako platný právny úkon. Nájomný vzťah

založený medzi žalobcom a žalovaným dňa 3. decembra 2019 zmluvou o nájme nebytových priestorov
č. O.01.02b/2019 z tohto dôvodu zanikol v súlade s bodom 16.15. zmluvy dňa 9. decembra 2022.

18. Podľa názoru súdu v nadväznosti na uvedené nemôže obstáť tvrdenie žalobcu o neurčitosti
odstúpenia od zmluvy, keď odstúpenie od zmluvy je dostatočne jasné, určité a zrozumiteľné. Ak videl

žalobca neurčitosť odstúpenia od zmluvy v tom, že žalovaný v ňom nešpecifikoval „riadne doručenú
výzvu“, tak takéto tvrdenie je nesprávne, lebo riadnu výzvu podľa bodu 16.2. zmluvy predstavuje list
žalovaného z 18. februára 2022, pričom žalobca netvrdil, že by mu daný list zo strany žalovaného
nebol doručený, žalobca ho mal naopak k dispozícii, čo preukazuje aj tá skutočnosť, že žalobca
ho predložil súdu ako prílohu žaloby. Zo žiadneho zmluvného ustanovenia pritom nevyplýva, že

by v odstúpení od zmluvy bol žalovaný povinný uviesť presnú identifikáciu jeho predchádzajúcej
výzvy. Takáto argumentácia žalobcu idúca nad rámec zmluvných dojednaní vo vzťahu k náležitostiam
odstúpenia od zmluvy nemôže mať ani oporu v zákone, a naopak je zjavné, že žalobca účelovo zamieňa
dôvod odstúpenia (ktorý odstúpenie od zmluvy z 22. novembra 2022 obsahovalo - pozn. súdu) s
identifikáciou predchádzajúcej výzvy (ktorá nie je dôvodom odstúpenia od zmluvy - pozn. súdu), vedomý

si zjavnej bezúspešnosti podanej žaloby.
18.1. V tomto smere nemôže obstáť ani tvrdenie žalobcu o údajnej časovej neprimeranosti medzi
jednotlivými výzvami žalovaného na plnenie o samotným odstúpením od zmluvy. Tým, že žalovaný
okamžite neodstúpil od zmluvy, keď mohol, nemohlo dôjsť k zániku jeho práva odstúpiť od zmluvy,
osobitne v situácii, keď protiprávny stav na strane žalobcu v podobe dlhodobého neplatenia nájomného

pretrvával naďalej. Navyše súd dáva žalobcovi do pozornosti znenie bodu 16.15. nájomnej zmluvy, v
zmysle ktorého bol žalovaný ako prenajímateľ oprávnený poskytnúť žalobcovi ako nájomcovi dlhšiu
lehotu na nápravu protiprávneho stavu podľa uváženia prenajímateľa. Preto, ak žalovaný upozornil
žalobcu prvýkrát na možnosť ukončenia zmluvného vzťahu listom z 18. februára 2022, a následne ho
opakovane vyzval na úhradu dlžného nájomného v e-mailovej a aj listinnej komunikácii, a žalobca dlžné

nájomné v celom rozsahu žalovanému neuhradil, bol oprávnený aj v nadväznosti na znenie bodu 16.15.
nájomnejzmluvyodstúpiťodzmluvylistomz22.novembra2022.Čojenaopakpodstatné,jeskutočnosť,
že žalobca mal od listu z 18. februára 2022 do odstúpenia od zmluvy (do 22. novembra 2022, resp. do
9. decembra 2022) vytvorený viac než komfortný priestor viac ako 9 mesiacov na zjednanie nápravya na splnenie povinnosti, ktorú na seba dobrovoľne prevzal. Z tohto dôvodu musí danú argumentáciu
žalobcu súd odmietnuť ako účelovú.
18.2.Súdsanestotožnilanistvrdenímžalobcu(jehoprávnehozástupcu)nauskutočnenompojednávaní

vo vzťahu k posúdeniu bodu 16.2. zmluvy v nadväznosti na platnosť odstúpenia od zmluvy zo strany
konajúceho súdu, že ak žalovaný v liste z 18. februára 2022 označil možnosť výpovede zo zmluvy, mohol
sa žalobca spoliehať na to, že ak žalovaný ukončí nájomný vzťah výpoveďou bude mať k dispozícii
ešte výpovednú dobu s tým, že prípadnú možnosť odstúpenia od zmluvy by vnímal žalobca ak väčšiu
(akútnu) hrozbu. Ak žalobca subjektívne nepovažoval hrozbu výpovede zo zmluvy za dostatočne vážnu,

je to problémom len a len samotného žalobcu, podľa názoru súdu je hrozba predčasného ukončenia
zmluvného vzťahu výpoveďou a odstúpením v prípade dodatočného nesplnenia povinnosti rovnako
závažná. Predmetná argumentácia žalobcu len dokladá nepoctivosť jeho konania voči žalovanému ako
svojmu zmluvnému partnerovi, voči ktorému nemal úprimný záujem splniť si svoje zmluvné povinnosti.
Žalobca mal k dispozícii od žalovaného nebytový priestor, v ktorom mohol vykonávať podnikateľskú
činnosťadosahovaťzisk,avšakžalovanémuzanebytovýpriestorneplatilnájomné.Nasprávanížalobcu

pritom nezmenila nič ani predžalobná výzva žalovaného z 9. mája 2022 doručená žalobcovi 13. mája
2022, a ani napriek hrozbe súdneho sporu nemienil pristúpiť k splneniu svojho zmluvného záväzku. V
tomto smere je priam klamlivé tvrdenie žalobcu, že vo vzťahu k žalovanému vystupoval aktívne. Listinné
dôkazy predložené samotným žalobcom preukazujú pravý opak, keď na opakované výzvy žalovaného
z 18. februára 2022, zo 7. apríla 2022 a ani z 9. mája 2022 žiadnym spôsobom reagoval. Žalobca

až e-mailom z 30. júna 2022 požiadal o zľavu z nájomného s odkazom na ochorenie Covid 19, hoci
obmedzenia spojené s predmetným ochorením, ktoré mohli mať vplyv na výkon podnikateľskej činnosti,
boli už od marca 2020, a v tomto období žalobca zjavne žiadne problémy s nájomným žalovanému
nekomunikoval. Žalobca bol následne pasívny aj potom, ako žalovaný mu e-mailom z 13. júla 2022
oznámil, že jeho žiadosti o poskytnutie zľavy z nájomného nemôže vyhovieť, keď až o ďalšie tri mesiace

uhradil žalovanému marginálnu časť z dlžného nájomného a žiadal o povolenie splátok. V tejto súvislosti
si je nutné uvedomiť, že žalobca nemá žiadny právny nárok na poskytnutie zľavy z nájomného mimo
dôvodov výslovne predpokladaných zákonom, a žalovaný nemá žiadnu právnu povinnosť vyhovieť
žalobcovi a vzdať sa časti oprávneného nároku, ktorý mu v zmysle nájomnej zmluvy patrí.

19. V rámci svojho rozhodovania súd v súvislosti so žalobcom tvrdenou neplatnosťou odstúpenia od
zmluvy zo strany žalovaného odkazuje aj na princíp preferencie platnosti právnych úkonov, na ktorý sa
vzťahujú nasledovné závery:
19.1. Právne úkony sa uskutočňujú s jednoznačným zámerom vyvolať riadne právne účinky; čo možno
vyjadriť aj tým spôsobom, že za bežných okolností nikto nerobí právny úkon s úmyslom, aby bol tento

úkon neplatný. Neplatnosť právneho úkonu je reštriktívnou výnimkou, ku ktorej možno interpretačne
dospieť iba v prípade, ak konkrétny úkon za žiadnych okolností neobstojí ako platný.
19.2. Jedným zo základných princípov výkladu zmlúv je priorita výkladu, ktorý nezakladá neplatnosť
zmluvy, pred takým výkladom, ktorý neplatnosť zmluvy zakladá, ak sú možné obidva výklady. Je tak
vyjadrený a podporovaný princíp autonómie zmluvných strán, povaha súkromného práva a s ním

spojená spoločenská a hospodárska funkcia zmluvy. Neplatnosť zmluvy má byť teda výnimkou, nie
zásadou. Tento výkladový argument sa prelína s právnymi poriadkami západnej právnej kultúry a má
charakter všeobecného právneho princípu. Nie je teda ústavne konformné a je v rozpore s princípmi
právneho štátu taká prax, kedy všeobecné súdy preferujú celkom opačnú tézu uprednostňujúcu výklad
vedúci k neplatnosti zmluvy pred výkladom neplatnosť zmluvy nezakladajúcim (k tomu viď nález

Ústavného súdu Českej republiky zo 14. apríla 2005, sp. zn. I. ÚS 625/2003 a aj nález Ústavného súdu
Slovenskej republiky z 3. júla 2008, sp. zn. I. ÚS 242/2007).
19.3. Záver, že určitý právny úkon je neplatný pre neurčitosť jeho predmetu, musí vychádzať
z rozumného výklad dotknutého zákonného ustanovenia. Určitosť právneho úkonu je potrebné
posudzovať vždy vo vzťahu ku konkrétnym okolnostiam daného prípadu, pričom pre interpretáciu

obsahu záväzkového vzťahu je rozhodujúca skutočná vôľa oboch zmluvných strán v dobe uzavretia
zmluvy. V súkromnom práve sa aplikuje zásada pacta sunt servanda - a to i v prípadoch, kedy je to
pre niektorú zmluvnú stranu nevýhodné. Zmluvná strana si musí byť vedomá svojej zodpovednosti
v zmluvných vzťahoch a nemôže zmluvy uzatvárať a následne namietať ich neplatnosť podľa svojej
vlastnej vôle. V súkromnoprávnej sfére platí zásada, že čo nie je zakázané, je dovolené. Každý zákonný

zásah do tejto sféry je potrebné vnímať ako obmedzenie ľudskej slobody, a preto je nutné vykladať
ustanovenia o neplatnosti právnych úkonov pre rozpor so zákonom reštriktívne a nie extenzívne (k tomu
viď nález Ústavného súdu Českej republiky z 28. februára 2013, sp. zn. III. ÚS 3900/2012 a rozsudok
Najvyššieho súdu Českej republiky z 26. septembra 2012, sp. zn. 30Cdo/2373/2012).19.4. Prehnané formalistické požiadavky na formuláciu právneho úkonu sú ústavne neakceptovateľné.
Úloha súdu pri hľadaní riešenia súdenej právnej veci a interpretácii relevantných právnych úkonov
totiž nespočíva vo ,,vyhľadávaní“ dôvodov neurčitosti právneho úkonu, ale v poskytnutí súdnej ochrany

stranám občianskeho súdneho konania. Táto má byť založená okrem iného aj na zohľadnení a plnej
aplikácii všetkých zákonných kritérií platných pre výklad právnych úkonov a súčasnej preferencii výkladu
v prospech platnosti, a nie neplatnosti právneho úkonu (k tomu viď aj nález Ústavného súdu Slovenskej
republiky z 1. apríla 2015, sp. zn. I. ÚS 640/2014).
19.5. Pri aplikácii predmetných právnych záverov súd poukazuje na to, že v kontexte jednotlivých

zmluvných dojednaní (predovšetkým s odkazom na bod 16.2. nájomnej zmluvy) je nepochybné,
že zmyslom bodu 16.2. nájomnej zmluvy bolo, aby zmluvná strana vopred upozornila druhú
„porušujúcu“ zmluvnú stranu na odstránenie porušenia zmluvnej povinnosti s možnosťou predčasného
ukončenia zmluvného vzťahu. Preto nie je na mieste vykladať bod 16.2. nájomnej zmluvy spôsobom
prezentovaným žalobcom, ale je nutné k jeho výkladu pristúpiť spôsobom, ako to uviedol súd už vyššie
(v bodoch 17. až 17.3. odôvodnenia). Aj s prihliadnutím na zásadu pacta sunt servanda - ktorou

argumentoval aj právny zástupca žalobcu na uskutočnenom pojednávaní je potrebné prihliadať vyššie
uvedený zmysel daného zmluvného ustanovenia, ktorým je upozornenie na odstránenie porušenia
zmluvných povinností pod hrozbou predčasného ukončenia zmluvného vzťahu, a nie formalistické
bazírovanie na označenom úkone ukončujúcom záväzkový vzťah, pričom nie je na mieste, aby
žalobca - ako zmluvná strana, ktorá si voči žalovanému dlhodobo neplnila základnú zmluvnú povinnosť

vyplývajúcu z nájomnej zmluvy (platiť riadne a včas dohodnuté nájomné - pozn. súdu) - trval na tom,
aby žalovaný postupoval do bodky spôsobom, ako si predstavoval žalobca. Súd v tomto ohľade nemôže
ignorovať dlhodobé a opakované porušovanie zmluvy žalobcom v podobe neplatenia nájomného,
čo vylučuje možnosť akceptácie argumentácie žalobcu v súdnom spore. Ak by naopak súd priznal
úspech argumentácii žalobcu, poskytol by súdnu ochranu tomu subjektu, ktorý postupoval v zmluvnom

vzťahu v rozpore so zásadou poctivého obchodného styku, v rozpore s ktorou je mimo akýkoľvek
rozumnýchpochybnostíkonaniežalobcu,ktorýsidlhodoboodmietalsplniťsvojezmluvnépovinnostivoči
žalovanému, a napriek tomu sa domáha ďalšieho užívania nebytového priestoru, za ktorý žalovanému
neplatil dohodnuté nájomné.
19.6. Nad rámec uvedeného považuje súd za nevyhnutné uviesť, že aj keby malo byť odstúpenie

od zmluvy neplatným právnym úkonom, nemohol by priznať žalobcovi nárok, ktorý je predmetom
rozhodovaného sporu. S poukazom na posudzovanie právnych úkonov podľa obsahu by prichádzalo
do úvahy posúdenie listu žalovaného z 22. novembra 2022 - ktorým chcel žalovaný mimo akýchkoľvek
pochybností ukončiť zmluvný vzťah so žalobcom pre dlhodobé neplatenie nájomného - ako výpoveď z
nájomnejzmluvy,pričomneplatenienájomnéhozostranyžalobcupredstavujeajvýpovednýdôvodpodľa

bodu 16.4. písm. b/ nájomnej zmluvy, pričom na možnosť výpovede bol žalobca upozornený žalovaným
už v liste z 18. februára 2022. Uvedené by rovnako tak znamenalo, že v čase rozhodovania súdu (t. j.
k 9. novembru 2023) nájomný vzťah neexistoval, a teda neprichádzalo by do úvahy vyhovenie žalobe.
Napriek tomu však súd zastáva vyššie vyslovený právny názor, že odstúpenie žalovaného od nájomnej
zmluvy z 22. novembra 2022 predstavuje platný právny úkon, a že nájomný vzťah medzi žalobcom a

žalovaným zanikol k 9. decembru 2022.

20. Záverom súd uvádza, že v konaní nevykonal okrem dôkazných návrhov uvedených už v bode
13.2. odôvodnenia rozsudku vyššie ani navrhovaný výsluch svedka P. ako nadbytočný, keďže žalobca
nepreukázal, že by pred ukončením zmluvného vzťahu zo strany žalovaného dlžné nájomné v

celom rozsahu uhradil. Samotné prehlásenie, že žalobca tak bol ochotný urobiť, nepostačuje, keďže
relevantným dôkazom by bol len dôkaz, ktorý by preukazoval, že žalobca uhradil žalovanému dlžné
nájomnévcelomrozsahueštepredodstúpenímodzmluvyzostranyžalovaného(ktomuviďustanovenie
§ 349 ods. 2 Obchodného zákonníka).
20.1. Pre rozhodnutie súdu taktiež bolo irelevantné čestné vyhlásenie E.j z 10. mája 2023 predložené

žalobcom súdu dňa 18. augusta 2023, keďže predmetné čestné vyhlásenie nepreukazuje žiadnu
okolnosť, ktorá by bola významná pre rozhodnutie o podanej žalobe.
20.2. Pokiaľ ide o návrh na výsluch bývalého konateľa žalobcu (Ing. Q. S.) navrhnutý žalobcom na
pojednávaní uskutočnenom dňa 9. novembra 2023 vo vzťahu k tomu, kto zmluvu vytvoril a ako boli
jednotlivé ustanovenia zmluvy (konkrétne bod 16.2.) myslené, tomuto súd nevyhovel, keďže tak žalobca

a aj žalovaný sú profesionálnymi subjektami, osobitne, keď bola zmluva uzatváraná na diaľku (jeden
subjekt ju podpísal v Prahe a druhý v Žiline) a navyše súd má za to, že by tento výsluch neprispel k iným
skutkovým záverom, keďže v rozhodnom čase roku 2022 nebol P.. Q. S. štatutárom žalobcu. Bez ohľadu
na výsluch Ing. Procházku by v danom prípade musel súd vychádzať z princípu preferencie platnostiprávnych úkonov, ktorý bol vo veci aplikovaný. Rozhodujúci je pritom výklad konkrétneho zmluvného
ustanovenia zo strany súdu a nie to, čo si subjektívne pod ním predstavovala tá-ktorá zmluvná strana.

21. Vzhľadom na vyššie uvedené závery vyhodnotil súd žalobu žalobcu ako nedôvodnú.
21.1. Preto súd žalobu žalobcu v celom rozsahu zamietol (výrok I.).

22. O trovách konania rozhodol súd podľa ustanovenia § 255 ods. 1 v spojení s ustanovením § 262 ods.
1 C. s. p. tak, že v konaní plne úspešnému žalovanému priznal voči žalobcovi nárok na náhradu trov

konania vo výške 100 % (výrok II.).
22.1. O výške náhrady trov konania žalovaného rozhodne súdny úradník súdu prvej inštancie
samostatným uznesením (§ 262 ods. 2 C.s.p.).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie, ktoré možno podať do 15 dní odo dňa jeho doručenia na
Mestskom súde Bratislava III.

Odvolanie má popri všeobecných náležitostiach (§ 127 ods. 1 a ods. 2 C. s. p.) obsahovať, proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje
za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) [§ 363 C. s. p.].

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a/ neboli splnené procesné podmienky,
b/ súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c/ rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d/ konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e/ súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f/ súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g/ zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h/ rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 365 ods. 1
C. s. p.).