Rozsudok – Ostatné ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 15. október 2024

Súd: Mestský súd Bratislava III
Spisová značka: B2-25Cb/182/2021

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6121455672
Dátum vydania rozhodnutia: 15. 10. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Milan Hupka

ECLI: ECLI:SK:MSBA3:2024:6121455672.5

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Bratislava III, v konaní pred sudcom JUDr. Milanom Hupkom, v právnej veci žalobcu:

AGAPETREBIŠOVs.r.o.,M.R.Štefánika3504/14,Trebišov07501,IČO:36598640,zast.advokátskou
kanceláriou: Brázdil & Brázdilová advokátska kancelária s.r.o., Trhová 992/1, Zvolen 960 01, IČO: 50
492 934, proti žalovanému: Pepco Slovakia s. r. o., Nevädzova 6, Bratislava-Ružinov 821 01, IČO: 46
868 674, zast. advokátskou kanceláriou: FAIRSQUARE advokátska kancelária s. r. o., Lazaretská 3/A,
Bratislava 811 08, IČO: 47232544, o zaplatenie 35.031,80 EUR s prísl., takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu zamieta.

II. Žalovanému súd priznáva proti žalobcovi nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu. O výške
náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti tohto rozsudku samostatným
uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa návrhom na vydanie platobného rozkazu v upomínacom konaní doručeným súdu
dňa 20.8.2021 domáhal zaplatenia sumy 35.031,80 EUR s prísl., titulom nájomného a spoločných
prevádzkových nákladov.

2. Predmetný návrh v krátkosti odôvodnil tým, že v súlade s nájomnou zmluvou uzatvoril so žalovaným

dohody o platbách nájomného a spoločných prevádzkových nákladov za rok 2020 a 2021. Žalovaný
vo vymáhanej časti úhradu nájomného a spoločných prevádzkových nákladov ku dňu podania návrhu
nepreviedol.

3. Súd vo veci vypočul prednes právneho zástupcu žalobcu, právneho zástupcu žalovaného, vykonal
dokazovanie oboznámením sa s dôkazmi tvoriacimi obsah spisu, a po takto vykonanom dokazovaní
zistil nasledovný skutkový stav veci.

4. Medzi žalobcom a žalovaným bola dňa 9.5.2017 uzavretá Zmluva o nájme nebytových priestorov. Na
podklade uvedenej nájomnej zmluvy následne dňa 4.12.2019 uzavreli na rok 2020 a dňa 17.12.2020
na rok 2021 Dohodu o platbách nájomného zo vo výške 6.650,14 EUR mesačne a Dohodu o platbách
- spoločné prevádzkové náklady vo výške 610,10 EUR mesačne. Žalovaný listom zo dňa 30.3.2020 si
uplatnilužalobcuprávonaodpustenieplatiebpodľanájomnejzmluvyvovýške100%ododňa14.3.2020
až do dňa, kedy bude môcť otvoriť prevádzku pre verejnosť. Rovnako tak požiadal o odpustenie platieb

aj za obdobie odo dňa 21.12.2020 až do dňa, kedy bude môcť otvoriť prevádzku pre verejnosť
Z výpisov z účtu žalovaného vyplýva, že žalobcovi uhradil šesť platieb po 6.650,14 EUR v dňoch
6.3.2020, 14.12.2020, 20.5.2021, 7.6.2021, 6.7.2021, 10.8.2021, dňa 29.5.2020 sumu 5.577,54 EUR a
sumu 511,70 EUR a dňa 10.8.2021 sumu 610,10 EUR.5. Žalovaný v odpore proti platobnému rozkazu uviedol, dňa 6.6.2017 uzavreli zmluvu o nájme
nebytových priestorov (ďalej len „Zmluva“). Predmetom nájmu v zmysle Zmluvy bol nebytový priestor o

výmere508,42m2,bližšiešpecifikovanývZmluve,nachádzajúcisavobjekteobchodno-administratívnej
budovy nachádzajúceho sa na adrese M. R. Štefánika č. 4048, 075 01 Trebišov (ďalej len „Predmet
nájmu“). Žalobca vo svojom návrhu na vydanie platobného rozkazu (ďalej len „Návrh“) uvádza, že
Žalovaný je povinný uhradiť Žalobcovi sumu 35.031,80 EUR s príslušenstvom (ďalej len „Pohľadávka
Žalobcu“), a to pravdepodobne titulom dlžného nájomného a spoločných prevádzkových nákladov za

užívanie Predmetu nájmu. S nárokom Žalobcu uvedeným v Návrhu v celom rozsahu nesúhlasí a v celom
rozsahu ho popiera. Má zato, že Pohľadávka Žalobcu v celom rozsahu neexistuje, a teda nárok Žalobcu
uvedený v Žalobe neexistuje, a to z dôvodu, že časť údajnej Pohľadávky Žalobcu nevznikla, časť zanikla
započítaním a časť zanikla uhradením z jeho strany. Dôvod, že Pohľadávka Žalobcu nevnikla resp.
neexistuje je ten, že ako nájomca nemohol vôbec užívať Predmet nájmu na dohodnutý účel, z dôvodov
ktoré sám nezavinil a zároveň si riadne a včas uplatnil svoj nárok na odpustenie nájomného u Žalobcu.

Strany sporu si slobodne a vážne dohodli v článku 14 ods. 14.2 Zmluvy, že ako nájomca nie je povinný
platiť nájomné za kumulatívneho splnenia nasledujúcich podmienok:
(i) prerušenie prevádzky Žalovaného ako nájomcu,
(ii) prerušenie prevádzky nebolo zavinené Žalovaným ako nájomcom, a
(iii) prerušenie prevádzky trvá viac ako 48 hodín.

Vyššie uvedené podmienky boli kumulatívne splnené a odpustenie nájomného si uplatnil u Žalobcu
riadne a včas, a to listom zo dňa 30.3.2020, ktorý bol doručený Žalobcovi dňa 8.4.2020 a listom zo dňa
23.12.2020, ktorý bol doručený Žalobcovi dňa 4.1.2021. Ako nájomca nemohol užívať Predmet nájmu
na účel dohodnutý v Zmluve z dôvodu vyhlášok Úradu verejného zdravotníctva SR, ktoré boli prijaté v
dôsledku prijatých mimoriadnych opatrení v súvislosti so zamedzením následkov šírenia nebezpečnej

nákazlivej ľudskej choroby COVID-19. Táto skutočnosť vylučuje, že by bolo prerušenie prevádzky v
Predmete nájmu zavinené ním samotným. Predmet nájmu nemohol na dohodnutý účel vôbec užívať
(v celosti), nakoľko v zmysle všeobecne záväzných právnych aktov Úradu verejného zdravotníctva SR,
musel mať Predmet nájmu uzatvorený celý (bez možnosti mať otvorenú napr. časť Predmetu nájmu).
Jednalo sa o obdobie:

(i) odo dňa 16.3.2020, a to z dôvodu nadobudnutia účinnosti k tomuto dňu Opatrenia Úradu verejného
zdravotníctva Slovenskej republiky číslo OLP/2595/2020 zo dňa 15.3.2020 (ďalej len „Vyhláška I“) a
v zmysle ktorej sa uzatvárajú maloobchodné prevádzky a prevádzky poskytujúce služby, vrátane jeho
maloobchodnej prevádzky. Jeho povinnosť mať uzatvorený Predmet nájmu (a teda aj úplná nemožnosť
užívať Predmet nájmu) kontinuálne a bez prerušenia pretrvávala na základe nadväzujúcich právnych

aktov Úradu verejného zdravotníctva SR do dňa 5.5.2020 (vrátane). Po prvý krát (od uzatvorenia dňa
16.3.2020) mohol otvoriť Predmet nájmu pre verejnosť a Predmet nájmu užívať na účel dohodnutý v
Zmluve dňa 6.5.2020;
(ii) odo dňa 19.12.2020, a to z dôvodu nadobudnutia účinnosti k tomuto dňu Vyhlášky Úradu verejného
zdravotníctva Slovenskej republiky, ktorou sa nariaďujú opatrenia pri ohrození verejného zdravia k

obmedzeniam prevádzok a hromadných podujatí, ktorá bola vydaná dňa 17.12.2020 vo Vestníku
vlády Slovenskej republiky, ročník 30, čiastka 26 (ďalej len „Vyhláška II“) a v zmysle ktorej sa
uzatvárajú maloobchodné prevádzky a prevádzky poskytujúce služby, vrátane jeho maloobchodnej
prevádzky. Jeho povinnosť mať uzatvorený Predmet nájmu (a teda aj úplná nemožnosť užívať Predmet
nájmu) kontinuálne a bez prerušenia pretrvávala na základe nadväzujúcich vyhlášok Úradu verejného

zdravotníctva SR do dňa 18.4.2021 (vrátane). Po prvý krát (od uzatvorenia dňa 19.12.2020) mohol
otvoriťPredmetnájmupreverejnosťaPredmetnájmuužívaťnaúčeldohodnutývZmluvedňa19.4.2021.
V zmysle ustanovenia čl. 14 ods. 14.2 Zmluvy má nárok na odpustenie nájomného od uplynutia 48
hodín od prerušenia prevádzky v Predmete nájmu počas „1. vlny“, t. j. od 18.3.2020 a tento nárok
trval až do znovuotvorenia Predmetu nájmu pre verejnosť, t. j. do 5.5.2020 (vrátane) a počas „2.

vlny“ od 21.12.2020 a tento nárok trval až do znovuotvorenia Predmetu nájmu pre verejnosť, t. j. do
18.4.2021 (vrátane). Domnieva sa (vzhľadom na neunesenie bremena tvrdenia Žalobcom), pričom pri
tejto domnienke vychádza z dátumov, od kedy si Žalobca uplatňuje úroky z omeškania (deň po splatnosti
daného mesačného záväzku v zmysle splátkového kalendára) v Návrhu a z údajov Žalobcu v časti
Návrhu týkajúcej sa kontrolného výkazu, že Žalobca si uplatňuje v tomto konaní nárok na zaplatenie:

(i) nájomného za mesiac apríl 2021 vo výške 6.650,14 EUR + úrok z omeškania od 11.4.2021 do
zaplatenia,
(ii) nájomného za mesiac máj 2021 vo výške 6.650,14 EUR + úrok z omeškania od 11.5.2021 do
zaplatenia,(iii) nájomného za mesiac jún 2021 vo výške 6.650,14 EUR + úrok z omeškania od 11.6.2021 do
zaplatenia,
(iv) nájomného za mesiac júl 2021 vo výške 6.650,14 EUR + úrok z omeškania od 11.7.2021 do

zaplatenia,
(v) nájomného za mesiac august 2021 vo výške 6.650,14 EUR + úrok z omeškania od 11.8.2021 do
zaplatenia,
(vi) nájomného za časť mesiaca máj 2020 vo výške 1.072,60 EUR + úrok z omeškania od 11.5.2020
do zaplatenia,

(vii) spoločných prevádzkových nákladov za mesiac august 2021 vo výške 610,10 EUR + úrok z
omeškania od 11.8.2021 do zaplatenia,
(viii) spoločných prevádzkových nákladov za časť mesiaca máj 2020 vo výške 98,40 EUR + úrok z
omeškania od 11.5.2020 do zaplatenia.
Nižšie, z dôvodu prehľadnosti, sa vyjadrí k jednotlivým údajným pohľadávkam Žalobcu, pričom
niektoré zanikli zaplatením, niektoré zanikli započítaním a niektoré ani nevznikli (z dôvodu odpustenia

nájomného).
Ad (i) nájomné za mesiac apríl 2021 vo výške 6650,14 EUR + úrok z omeškania od 11.04.2021 do
zaplatenia: ako uviedol vyššie, v zmysle ods. 14.2 Zmluvy nebol povinný hradiť nájomné od 21.12.2020
do 18.4.2021 (vrátane). Za mesiac apríl 2021 bol teda povinný hradiť nájomné až od 19.4.2021
do 30.4.2021. Pomerná časť nájomného, ktoré je povinný uhradiť za mesiac apríl 2021 predstavuje

2.660,06 EUR s DPH. Napriek ustanoveniu čl. 14 ods. 14.2 Zmluvy boli Žalobcovi uhradené nasledovné
platby, ktoré vzhľadom na jeho nárok na odpustenie nájomného uhradené byť nemali, resp. mali mu
byť v pomernej časti vrátané (nájomné za celý mesiac marec 2020 vo výške 6.650,14 EUR vrátane
DPH a nájomné za celý mesiac december 2020 vo výške 6.650,14 EUR vrátane DPH). Tieto platby
boli vykonané ešte predtým ako sa vedelo, že predmet nájmu bude musieť byť uzatvorený a boli

vykonané na celý daný mesiac dopredu. Za mesiac marec 2020 mu mala byť vrátená suma nájomného
3.003,29 EUR s DPH zodpovedajúca obdobiu od 1.3.2020 do 18.3.2020. Za mesiac december 2020
mu mala byť vrátená suma nájomného 2.145,21 EUR s DPH zodpovedajúca obdobiu od 21.12.2020
do 31.12.2020. Nakoľko uhradil Žalobcovi aj vyššie uvedené platby nájomného napriek tomu, že mu
vzniklo právo na odpustenie nájomného podľa čl. 14 ods. 14.2 Zmluvy, toto plnenie, spolu vo výške

5.148,50 EUR vrátane DPH, predstavuje plnenie z jeho strany Žalobcovi bez právneho dôvodu (resp.
na základe právneho dôvodu, ktorý odpadol). V zmysle § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka ide teda o
bezdôvodné obohatenie Žalobcu (plnenie bez právneho dôvodu, resp. právny dôvod odpadol) na jeho
úkor vo výške 5.148,50 EUR vrátane DPH (ďalej len „Pohľadávka Žalovaného“). Týmto si započítava
časť Pohľadávky Žalovaného (z celkovej Pohľadávky Žalovaného vo výške 5.148,50 EUR vrátane

DPH) vo výške 2.660,06 EUR s DPH voči časti pohľadávky Žalobcu vo výške 2.660,06 EUR s DPH,
ktorá Žalobcovi vznikla titulom neuhradeného nájomného za časť mesiaca apríl 2021, od 19.4.2021 do
30.4.2021. Započítaním vyššie špecifikované pohľadávky oboch strán sporu zanikajú v celom rozsahu.
Z procesnej opatrnosti zdôrazňuje, že si započítava iba časť Pohľadávku Žalovaného ako je uvedené
vyššie, pričom z procesného hľadiska to predstavuje kompenzačnú námietku. Zvyšnej časti Pohľadávky

Žalovaného, ktorá nie je predmetom kompenzačnej námietky sa Žalovaný nevzdáva a bude si ju
uplatňovať voči Žalobcovi v budúcnosti. Pre úplnosť dodáva, že si časť Pohľadávky Žalovaného, ktorá
vznikla titulom bezdôvodného obohatenia, uplatnil u Žalobcu listom zo dňa 12.11.2020. Uvedený list sa
týkal bezdôvodného obohatenia za časť mesiaca marec 2020. Bezdôvodné obohatenie nebolo nikdy
Žalobcom vydané, a to ani z časti. Časť údajnej pohľadávky Žalobcu za mesiac apríl 2021 teda ani

nevznikla (vzhľadom na odpustenie nájomného) a časť tejto pohľadávky zanikla započítaním.
Ad (ii) nájomné za mesiac máj 2021 vo výške 6.650,14 EUR + úrok z omeškania od 11.5.2021 do
zaplatenia: nájomné za mesiac máj 2021 v plnej výške bolo uhradené Žalobcovi, a teda nárok Žalobcu
neexistuje.
Ad (iii) nájomné za mesiac jún 2021 vo výške 6.650,14 EUR + úrok z omeškania od 11.6.2021 do

zaplatenia: nájomné za mesiac jún 2021 v plnej výške bolo uhradené Žalobcovi, a teda nárok Žalobcu
neexistuje.
Ad (iv) nájomné za mesiac júl 2021 vo výške 6.650,14 EUR + úrok z omeškania od 11.7.2021 do
zaplatenia: nájomné za mesiac júl 2021 v plnej výške bolo uhradené Žalobcovi, a teda nárok Žalobcu
neexistuje.

Ad (v) nájomné za mesiac august 2021 vo výške 6650,14 EUR + úrok z omeškania od 11.8.2021 do
zaplatenia:nájomnézamesiacaugust2021vplnejvýškebolouhradenéŽalobcovi,atedanárokŽalobcu
neexistuje.Ad (vi) nájomné za časť mesiaca máj 2020 vo výške 1.072,60 EUR + úrok z omeškania od 11.5.2020
do zaplatenia: ako bolo uvedené vyššie, v zmysle ods. 14.2 Zmluvy nebol povinný hradiť nájomné od
18.3.2020 do 5.5.2020 (vrátane). Za mesiac máj 2020 teda bol povinný hradiť nájomné až od 6.5.2020

do 31.4.2020. Pomerná časť nájomného, ktorú bol povinný uhradiť je 5.577,54 EUR s DPH a zúto aj
uhradil. Zvyšnú časť nájomného za mesiac máj 2020 (od 1.5.2020 do 5.5.2020) vo výške 1.072,6 EUR
s DPH nebol a nie je povinný uhradiť, nakoľko si uplatnil svoj nárok na odpustenie nájomného listom zo
dňa 30.3.2020. Táto pohľadávka Žalobcu teda ani nevznikla.
Ad (vii) spoločné prevádzkové náklady za mesiac august 2021 vo výške 610,10 EUR + úrok z omeškania

od 11.8.2021 do zaplatenia: spoločné prevádzkové náklady za mesiac august 2021 v plnej výške boli
uhradené Žalobcovi, a teda nárok Žalobcu neexistuje.
Ad (viii) spoločné prevádzkové náklady za časť mesiaca máj 2020 vo výške 98,40 EUR + úrok z
omeškania od 11.5.2020 do zaplatenia: uhradil časť spoločných prevádzkových nákladov za mesiac
máj 2020, a to vo výške 511,70 EUR s DPH. Zvyšnú časť vo výške 98,40 EUR s DPH neuhradil.
Ako bolo uvedené vyššie (v časti „Ad (i)“), v zmysle § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka ide o

bezdôvodné obohatenie Žalobcu (plnenie bez právneho dôvodu, resp. právny dôvod odpadol) na jeho
úkor vo výške 5.148,50 EUR vrátane DPH („Pohľadávka Žalovaného“). Týmto si započítava časť
Pohľadávky Žalovaného (z celkovej Pohľadávky Žalovaného vo výške 5.148,50 EUR vrátane DPH) vo
výške 98,40 EUR s DPH voči časti pohľadávky Žalobcu vo výške 98,40 EUR s DPH, ktorá Žalobcovi
vznikla titulom neuhradenej zálohy za spoločné prevádzkové náklady za časť mesiaca máj 2020.

Započítaním vyššie špecifikované pohľadávky oboch strán sporu zanikajú v celom rozsahu. Z procesnej
opatrnosti zdôrazňuje, že si započítava iba časť Pohľadávku Žalovaného ako je uvedené vyššie, pričom
z procesného hľadiska to predstavuje kompenzačnú námietku. Zvyšnej časti Pohľadávky Žalovaného,
ktorá nie je predmetom kompenzačnej námietky sa nevzdáva a bude si ju uplatňovať voči Žalobcovi v
budúcnosti. Časť Pohľadávky Žalovaného, ktorá vznikla titulom bezdôvodného obohatenia, si uplatnil

u Žalobcu listom zo dňa 12.11.2020. Uvedený list sa týkal bezdôvodného obohatenia za časť mesiaca
marec 2020. Bezdôvodné obohatenie nebolo nikdy Žalobcom, a to ani z časti. Údajná pohľadávka
Žalobcu za spoločné prevádzkové náklady za mesiac máj 2020 teda zanikla v celosti započítaním.
Medzi stranami sporu a ich právnymi zástupcami prebehla komunikácia týkajúca sa odpustenia platieb,
predmetom ktorej bola tiež jeho žiadosť o vystavenie dobropisov za obdobie povinného uzatvorenie

Predmetu nájmu a vrátenie platby uhradenej Žalobcovi za obdobie uzatvorenia. Má zato, že v zmysle
vyššie uvedeného je dostatočne tvrdené ako aj dostatočne preukázané, že Žalobcov nárok, ktorý
vyplýva z Návrhu neexistuje, pričom značná časť jeho údajnej pohľadávky zanikla splnením, časť jeho
údajných pohľadávok ani nevznikla (vzhľadom na čl. 14 ods. 14.2 Zmluvy a listov s uplatnením si nároku
Žalovaného na odpustenie nájomného) a časť jeho pohľadávok zanikla započítaním.

6. Žalobca vo ďalšom vyjadrení k odporu (replike) uviedol, že nájomca nesie právnu povinnosť mať
úradné povolenie, súhlas, stanovisko potrebné k prevádzke v predmete nájmu, t.j podľa predmetu
svojej podnikateľskej činnosti. Fakt, že uvedený súhlas s otvorením maloobchodnej prevádzky dočasne
počas obdobia protipandemických opatrení žalovaný nemal, resp. mal ho zakázaný, ho s poukazom na

bod 4.3 zmluvy nezbavuje povinnosti platiť nájomné, lebo toto nezavinil žalobca. Na druhej strane, aj
počas trvania protipandemických opatrení a účinnosti vyhlášok musel znášať všetky náklady spojené
s prevádzkou predmetu nájmu. Žiadne odpustenia, či úľavy na daniach, odvodoch, poplatkoch ako
prenajímateľ nemal. Žalovaný nepreukázal, že nemohol predmet nájmu užívať počas celého obdobia
od 16.3.2020 do 5.5.2020 a od 19.12.2020 do 18.4.2021. Opatrenia sa aj priebežne menili, upravovali

a boli povoľované rôzne prevádzky pri dodržaní uložených hygienických opatrení, avšak z textu odporu
nie je zrejmé, aké opatrenia sa presne mali vzťahovať na celé dotknuté obdobie. Po vzniku pandémie
a vydaní opatrení štátom postupoval v súlade s § 13c zákona č. 71/2013 Z. z. o poskytovaní dotácií
v pôsobnosti Ministerstva hospodárstva Slovenskej republiky v znení neskorších predpisov a ponúkol
žalovanému (rovnako ako ďalším svojim nájomcom ) 50 % zľavu z nájomného s tým, že ak by súhlasil,

mal by poskytnutú 100 % zľavu, nakoľko 50 % by uhradil za neho štát. Dotácia na nájomné je
štátna pomoc určená pre prenajímateľa, ktorý sa vzdá časti svojho príjmu z nájmu za obdobie, počas
ktorého bola prevádzka nájomcu opatreniami orgánov štátnej správy na úseku zdravotníctva alebo
zriaďovateľov škôl a školských zariadení uzavretá, alebo podstatne obmedzená zákazom prítomnosti
verejnosti v prevádzke alebo z dôvodu prerušenia vyučovania na školách a v školských zariadeniach

mala znemožnené užívanie. Žalovaný ako jediný z jeho nájomcov s týmto postupom nesúhlasil a
nakoľko bez jeho súhlasu (k poskytnutiu dotácie je nutný elektronický podpis nájomcu na žiadosti)
dotáciu čerpať nemohol, zostal právne sporný celý jeho záväzok z platenia nájomného a prevádzkových
nákladov za obdobie pandémie. Pritom daný záväzok v prípade jeho súhlasu s poskytovanou schémouštátnej pomoci mohol mať odpustený v celom rozsahu a jeho strata by bola o 50 % nižšia. Žalovaný
tvrdohlavo opakovane požadoval odpustenie celého nájomného, avšak nie v súlade § 13c zákona č.
71/2013 Z. z. o poskytovaní dotácií v pôsobnosti Ministerstva hospodárstva Slovenskej republiky v znení

neskorších predpisov, ale iba s poukazom na ustanovenie bodu 14.2 nájomnej zmluvy. Požiadavka na
rovnosť (rovnakú ochranu) vlastníckeho práva vyplývajúca z čl. 20 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky
a vylučuje, aby len na základe rozhodnutia dlžníka o plnení v prospech jedného veriteľa (s rovnorodými
pohľadávkami, teda pohľadávkami s rovnakým obsahom a ochranou) došlo k zníženiu uspokojenia
iného veriteľa. To by totiž znamenalo, že rovnorodé pohľadávky jednotlivých veriteľov nemajú rovnakú

zákonnúochranu,pretožejedenveriteľbybollennazákladerozhodnutiadlžníkaprinútenývzdaťsačasti
svojej ústavne chránenej vlastníckej pozície (časti pohľadávky ) v prospech ostatných veriteľov, teda na
zvýšenie uspokojenia ich pohľadávok. To, že iným veriteľom za rovnaké pohľadávky (nájomné ) plnil,
priznal v e-maile z 8.1.2021 a dôvod prečo plnil len niektorým uviedl v e-maile zo dňa 3.7.2020, ktorom
žalovaný uviedol: „Dobrý den p. F., bohužel naše vedení trvá na smluvním ustanovení, podle kterého
za období, kdy byla prodejnu uzavřena, neplatíme nájem. O programu COVID víme a využíváme, jeho

podstavnou část z maximálního limitu již máme vyčerpanou na podporu zaměstnanců a nyní řešíme
projekty - nájemní vztahy, ve kterých zmíněné ustanovení vis maior nemáme. Z důvodů výše uvedených
musím Vaši nabídku odmítnout.
S pozdravem Y. U., Expansion Manager SK+CZ, Email: Y..A.“. Dôvodom teda bola skutočnosť, že výška
dotácie, ktorú mohol žalovaný čerpať, bola obmedzená. Potom ale mal zvoliť postup, že čerpanie dotácie

mal rovnomerne rozdeliť medzi všetkých veriteľov a seba ako dlžníka. Dotácia je totiž kumulovaná a
spočítava sa dotácia na nájomné a poskytnutá dotácia na mzdy a odvody. Žalovaný čerpal maximum
dotácie vo svoj prospech (mzdy a odvody) následne to čo zvýšilo uplatnil ako dotáciu na nájomné voči
vybraným veriteľom a keď bola dotačná pomoc podľa ich výpočtu vyčerpaná, ostatným veriteľom už
nevyplatili nič. Teda v čase pandémie mal od štátu preplatené 100 % miezd a buď 100 % nájomného

(u tých veriteľov, kde súhlasili s podaním žiadosti o dotáciu) alebo nezaplatili 100 % nájomného u tých,
ktorým odmietli plniť s odkazom na vis major. Náklady žalovaného na pandémiu sa rovnajú 0 % a on
má znášať 100 % straty na nájomnom. Nesúhlasí ani s výkladom žalovaného ohľadom faktu prerušenia
prevádzky. Štát svojimi právnymi aktami zakázal prístup verejnosti do vymedzených prevádzok, ale
neobmedzil tým úplne výkon práv nájomcu vyplývajúci mu z nájomnej zmluvy. Prevádzka ani v čase

nepandemickom nie je otvorená 24 hodín v týždni. Má presne stanovenú otváraciu dobu, do ktorej
prenajímateľ nezasahuje, ale nájomca využíva predmet nájmu nepretržite, aj mimo otváracích hodín.
To ale neznamená, že predmet nájmu neužíva počas celej doby nájmu a mal by preto mať nárok na
odpustenie nájomného za alikvotný čas „neprevádzkovania maloobchodnej predajne“ v noci, či cez
sviatky a pod. Tak tomu bolo aj celé obdobie v pandemickom období, rovnako tak aj v nepandemickom

období, žalovaný mal v predmete nájmu nepretržite umiestnené svoje zariadenie a tovar. Priebežne
naskladňoval a vyskladňoval tovar, udržiaval prevádzku v čistote a jeho zamestnanci vykonávali práce
v prevádzke (je možné že aj predaj - e shop alebo výdajne miesto) aj v pandemickom období. Na
druhej strane ako prenajímateľ nemal nárok s odvolaním sa na pandémiu požadovať odpustenie platieb,
napr. dane z nehnuteľností, poistného a pod., rovnako aj v čase pandémie bol povinný vykonávať

zákonné povinnosti súvisiace s predmetom nájmu (revízne správy, čistota a bezpečnosť priestranstva
pred predajňou a pod.). Nárokovanie si odpustenia nájomného a prevádzkových nákladov v plnom
rozsahu zo strany žalovaného je s poukazom na uvedené skutočnosti konanie odporujúce dobrým
mravom, či zásadám poctivého obchodného styku. On musel znášať vzniknuté náklady, na ktorých
žalovaný odmietol participovať, hoci priestory ďalej v plnom rozsahu užíval, i keď nie priamo na priamy

maloobchodný predaj, ale zrejme i ako výdajňu tovaru/eshop/sklad tovaru atď. a na druhej strane
mu opakovane ponúkal vysporiadanie podľa § 13c zák. 71/2013 Z.z. Napokon sa aj sám žalovaný v
jeho liste z 30.3.2020 dovoláva voči nemu vzájomnej spolupráce, pomoci, zmyslu pre zodpovednosť,
profesionality,zachovaniakvalitnéhoobchodnéhovzťahuatď.,pričomvšakžiadnyzuvedenýchpostojov
pri riešení situácie sám nepreukázal. Práve naopak, žalovaný svojou nesúčinnosťou pri participovaní

na systéme štátnych dotácií mu vedome spôsobil väčšie peňažné straty. V žalobe okrem bežného
nájomného uplatnil aj spoločné prevádzkové náklady, na ktoré má nárok podľa čl.10.2. až 10.6. nájomnej
zmluvy a zároveň Dohody o platbách-spoločné prevádzkové náklady zo dňa 4.12.2019 a 17.12.2020.
Dohody podrobne špecifikovali výšku prevádzkových nákladov a splatnosť. Na druhej strane však
nebola v nájomnej zmluve zakotvená možnosť neplatiť tieto náklady ako pri nájomnom v bode 14.2.

nájomnej zmluvy. Keďže počas celú dobu pandémie tieto výdavky platil, je oprávnený sa ich voči
žalovanému domáhať a na ich neplatenie nie je v nájomnej zmluve ako ani v zákone právna opora, preto
obrana žalovaného s poukazom na bod 14.2. nájomnej zmluvy tu určite neobstojí. Platby nájomného
a spoločných prevádzkových nákladov vyplývali nie z faktúr, ale z Dohody o platbách, samostatne zanájomné a samostatne za spoločné prevádzkové náklady, ktoré podpísali obe zmluvné strany na každý
kalendárny rok dopredu. Doklady predložené žalovaným (výpisy z účtu) neobsahujú v popise platby údaj
o tom, ku ktorým obdobiam sa má vzťahovať prevedená úhrada, preto následne pri ich vysporiadaní

postupovali podľa § 330 ods. 1 Obchodného zákonníka. Platby preukazované žalovaným sú úhradami
za iné obdobia. Žalovaný sám priznáva v odpore, že účtovné doklady evidoval v účtovníctve na základe
splátkových kalendárov. Následne si z nich zrejme ako platca DPH po zaúčtovaní uplatnil aj odpočet
DPH. Aj preto neobstojí dodatočne jeho obrana, že nejde o platný záväzok a zároveň ak bol žalovaným
urobený odpočet DPH, mohlo by ísť o daňový podvod. Popiera údajný zápočet vzájomných pohľadávok

a tým zánik záväzku žalovaného a tvrdí, že pohľadávka žalovaného spôsobilá k zápočtu voči nemu
neexistovala a preto právne účinky zápočtu (ani kompenzačnej námietky) nenastali. Žalovaný žiadnu
pohľadávku voči nemu nemal, preto nebolo možné vykonať započítací úkon a preto ani nepredložil
žiadny doklad o započítaní, naopak potvrdil svojim prehlásením v podanom odpore, že uplatňovanú
pohľadávku (jeho záväzok ) v účtovníctve eviduje a bol súčasťou kontrolného výkazu DPH . Inak
povedané, z uplatňovaného nároku si voči Slovenskej republike (Finančnej správe) uplatnil DPH, ale im

úhradu nepreviedol a tvrdí, že pohľadávka neexistuje. Je preto nesporné a zrejmé, aké sumy a za aké
obdobie žaluje, čo sám žalovaný potvrdil tým, že uviedol, že žalobou uplatnenú pohľadávku eviduje v
účtovníctve a uviedol ju aj v kontrolných výkazoch DPH. Právnymi predpismi, ktoré de lege lata upravujú
nájom a podnájom nebytových priestorov, sú Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov ako
zákon osobitný (lex specialis) a Občiansky zákonník ako zákon všeobecný (lex generalis). Ich vzájomný

vzťah je determinovaný všeobecnou zásadou lex specialis derogat legi generali, z ktorej vyplýva, že ak
sú naplnené podmienky pre použitie osobitnej právnej úpravy, musí sa táto úprava aplikovať a nie je
možné použiť úpravu všeobecnú. Ustanovenie § 8 Zákona 116/1990 Zb. upravuje možnosť odpustenia
nájomného pre porušenie povinností prenajímateľa vyplývajúcich zo zmluvy o nájme či podnájme alebo
vyplývajúcich zo Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov. Podmienkou pre vznik tohto nároku

je obmedzenie možnosti nájomcu užívať prenajatý nebytový priestor, pričom k tomuto obmedzeniu
došlo výlučne v dôsledku porušenia jednej alebo viacerých právnych povinností, vyplývajúcich pre
prenajímateľa z uzavretej nájomnej zmluvy, resp. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov. Pri
uzatváraní nájomnej zmluvy sú prenajímateľ a nájomca viazaní kogentnými ustanoveniami jednotlivých
právnych predpisov a to najmä Zákonom o nájme a podnájme nebytových priestorov a Občianskym

zákonníkom. Je možné vyvodiť, že § 8 citovaného zákona je kogentným ustanovením, majúcim
prednosť pred zmluvným dojednaním, ktoré je s ním v rozpore a teda v časti odporujúcej zákonu
neplatné. Vo vzťahu k povinnostiam nájomcu vyplývajúcim mu z nájomnej zmluvy platiť nájomné a
odplatu za služby nie je priestor na interpretáciu štátom uložených povinností/opatrení ako okolností
vylučujúcich zodpovednosť. Nárok na zľavu z nájomného podľa § 8 Zákona o nájme a podnájme

nebytových priestorov je podmienený naplnením dvoch podmienok, a to možnosť len obmedzeného
užívanianebytovýchpriestorovaobmedzenéužívanieakodôsledokporušeniapovinnostíprenajímateľa
podľa zmluvy alebo zákona. Počas pandemických opatrení nájomcovia mohli predmet nájmu užívať
obmedzene, pretože aj keď priestory nemohli byť otvorené pre verejnosť, stále mohli byť využité pre
uskladnenie tovaru, vykonávanie administratívy a obdobné činnosti. Podľa Občianskeho zákonníka

nie je nájomca povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú
vec užívať dohodnutým spôsobom. Ak nájomca môže užívať prenajatú vec z uvedených dôvodov
len obmedzene, má nájomca nárok na primeranú zľavu z nájomného. O vadu priestoru však podľa
jeho názoru nejde v prípade, keď je jeho užívanie obmedzené mimoriadnou situáciou, v dôsledku
ktorej nájomca musel zavrieť prevádzku. Nájomca v takom prípade nemá nárok na zľavu ani na

odpustenie nájomného. Argumentuje aj právnym charakterom vzniknutej situácie, konkrétne inštitútom
tzv.vyššejmoci.Tentoinštitútniejevýslovnedefinovanývnašomprávnomporiadku,alezhľadiskaúčelu
najbližšie bude mať k právnemu inštitútu okolnosti vylučujúcej zodpovednosť v zmysle Obchodného
zákonníka. Samotné šírenie koronavírusu a z toho plynúce riziko všeobecného ohrozenia nie je možné
považovať za okolnosť vylučujúcu zodpovednosť. Šírenie ochorení (najmä v aktuálnom období roka

typickom pre chrípkové epidémie) je objektívne možné predvídať a taktiež je možné predchádzať z
neho plynúcim rizikám adekvátnymi hygienickými opatreniami (hoci aj za cenu zvýšených nákladov).
Taktiež negatívne ekonomické dopady šíriaceho sa ochorenia nie je možné považovať za okolnosť
vylučujúcu zodpovednosť, keďže tento výklad vylučuje priamo Obchodný zákonník. Účelom žalovaným
uvedených právnych predpisov (opatrenia) bolo, eliminovať možnosti stretávania sa viacerých osôb

ako aj minimalizovať možnosti/dôvody opustenia domovov. Ponechané otvorené boli len tie prevádzky,
ktoré zabezpečujú uspokojenie základných životných potrieb obyvateľstva. Kritériom pre uzatvorenie
alebo prevádzku konkrétnej predajne/priestorov neboli teda vlastnosti konkrétnych priestorov (napr.
veľkosť, vetranie, dezinfekcia, prístup atď.), ale charakter prevádzkovanej podnikateľskej činnosti. Inakpovedané, keby nájomca zamenil aktuálne prenajímané priestory za iné (akékoľvek), nemalo by to
vplyv na jeho povinnosť uzatvoriť túto prevádzku pre verejnosť. Keby ale zamenil predmet svojej
podnikateľskej činnosti za ten, na ktorý sa v zmysle uvedených právnych predpisov vzťahuje výnimka,

mohol by svoju podnikateľskú činnosť ďalej realizovať. Z uvedeného možno vyvodiť, že predmetná
situácia nemala byť pričítateľná samotným priestorom ako predmetu nájmu (za ktorý zodpovedá
prenajímateľ), ale predmetu podnikateľskej činnosti nájomcu (za ktorý zodpovedá nájomca). Aj z tohto
dôvodu je toho názoru, že žalovaný ako nájomca nemá nárok na neplatenie nájomného s odvolaním
sa na opatrenia.

7. Žalovaný v ďalšom vyjadrení (duplike) k veci uviedol, že podľa tvrdenia žalobcu nárok na odpustenie
nájomného nevznikol z dôvodu, že neprišlo k žiadnej živelnej udalosti. Vo vyjadrení účelne pozabudol
na skutočnosť, že výpočet situácií v čl. 14.2 Zmluvy je iba demonštratívny (demonštratívnosť vyjadrená
slovom „napr.“). Má za nepochybné a nesporné (žalobca to zhodne tvrdí vo svojom vyjadrení),
že situácia, kedy bola prevádzka žalovaného povinne uzatvorená na základe opatrení ÚVZ SR, je

subsumovateľná pod vyššiu moc. Strany sporu si dohodli v Zmluve, že ako nájomca nie je povinný platiť
nájomné za kumulatívneho splnenia nasledujúcich podmienok: prerušenie prevádzky žalovaného ako
nájomcu, prerušenie prevádzky nebolo zavinené žalovaným ako nájomcom a prerušenie prevádzky trvá
viac ako 48 hodín. Všetky tieto podmienky boli splnené. Nie je mu zrejmé, aký súhlas, povolenie či
stanovisko v zmysle čl. 4.3 Zmluvy nemal mať zabezpečené, nakoľko žalobca tento údajne chýbajúci

akt nekonkretizuje. Nie je si tiež vedomý, žeby sa vydávali nejaké súhlasy, či povolenia s otvorením
prevádzok počas pandémie. Všetky prevádzky boli plošne uzatvorené všeobecne záväznými právnymi
aktmi (opatrenia/vyhlášky ÚVZ SR), pričom boli iba úzko špecifikované výnimky z tohto zákazu na
základe zásady „nevyhnutnosti tovarov/služieb pre verejnosť“ (t.j. potraviny, lekárne, drogérie a pod.).
Súhlasy, povolenia a stanoviská sú individuálne akty, ktoré sa teda dávajú konkrétnym subjektom.

Všetky takéto individuálne súhlasy a povolenia má k dispozícii, o čom svedčí aj to, že po ukončení
povinnosti mať uzatvorenú prevádzku, pokračoval vo svojej obchodnej činnosti. Nárok má na odpustenie
iba nájomného, nie spoločných prevádzkových nákladov. Spoločné prevádzkové náklady platil a platí
v dohodnutej výške v zmysle čl. 10 Zmluvy. Odpustenie spoločných prevádzkových nákladov si ani
nenárokuje (trvá však na svojom zápočte neuhradených spoločných prevádzkových nákladov voči

bezdôvodnému obohateniu žalobcu, ktoré mu žalobca nevydal). Práve tieto spoločné prevádzkové
náklady slúžia na pokrývanie výdavkov žalobcu ako sú dane, odvody, opravy, revízie a servis
obchodného centra a pod. Taktiež žalobca netvrdí pravdu, štát poskytol množstvo úľav týkajúcich sa
daní či odvodov, ktoré spočívali v odklade splatnosti. Inštitúty ako dane a odvody, ktoré žalobca spomína,
sú inštitúty verejného práva a naopak, odpustenie nájomného, ktoré si nárokuje je dohodnuté v rámci

obchodnoprávneho vzťahu (t. j. ide o súkromné právo), v čom samozrejme možno identifikovať veľký
rozdiel. Neprijatie návrhu žalobcu o dohode o zľave z nájomného a následného čerpania dotácií zo
strany žalovaného nemá akúkoľvek relevanciu k prejedávanej veci. V samotnom zákone č. 71/2013 Z.
z. o poskytovaní dotácií v pôsobnosti Ministerstva hospodárstva Slovenskej republiky v § 13c ods. 10
zákonodarca predpokladal dohodu zmluvných strán, a teda neprijatie tejto dohody z jeho strany nemôže

mať na neho žiadne negatívne dopady. Pri neakceptovaní dohody o zľave a následnej neúčasti na
dotačnomprogramenešlopritomožiadnejehoarbitrárneaniosobnékonanie.Nakoľkodotačnýprogram
mal limit, koľko môže jeden subjekt čerpať finančných prostriedkov, čerpal dotácie iba v prevádzkach,
pri ktorých nemal zmluvne zakotvený nárok na odpustenie nájomného. Nakoľko v prípade zmluvného
vzťahu so žalobcom takýto nárok na odpustenie nájomného zmluvne zakotvený mal a má, rozhodol

sa z dôvodu konania s odbornou starostlivosťou nečerpať dotáciu na nájomné v tomto projekte. Ďalej
upriamil pozornosť na nepravdivé (dokonca až účelovo klamlivé) tvrdenia žalobcu, týkajúce sa čerpania
dotácií na mzdy. Žalobca tvrdí, že žalovaný čerpal dotácie na mzdy svojich zamestnancov vo výške 100
% celkovej ceny práce, a preto sa znížil limit finančných prostriedkov, ktorý mohol čerpať na dotácie na
nájomné (a z tohto dôvodu nemalo „ostať“ na dotácie na nájomné v projekte žalobcu). Žalobca nemá

mať odkiaľ k dispozícii informáciu, aké dotácie a v akom rozsahu žalovaný čerpal. Čerpal dotácie na
zamestnancov iba vo výške 80 % celkovej ceny práce, čo znamená, že tieto dotácie spadali pod oddiel
3.10Dočasnéhorámca.Podľaoddielu3.1Dočasnéhorámca(podľapráveoddielu3.1Dočasnéhorámca
bol vyčerpaný limit) čerpal iba dotácie na nájomné. Je pravda, že ak by čerpal dotácie na zamestnancov
vo výške 100 % celkovej ceny práce, spadalo by to pod oddiel 3.1 Dočasného rámca a teda dotácie na

nájomné a na zamestnancov vo výške 100 % celkovej ceny práce by sa spočítavali do jedného limitu,
avšakaniraznečerpaldotácienamzdyvovýške100%celkovejcenypráce,právezdôvodu,abyzostalo
čo najviac prostriedkov na dotácie na nájomné. Strany sporu medzi sebou uzatvorili Zmluvu s účelom
nájmu uvedeným v čl. 3.1 Zmluvy, podľa ktorého je účelom nájmu prevádzkovanie maloobchodnejpredajne so spotrebným tovarom. Účel nájmu je teda v zmysle Zmluvy prevádzkovanie maloobchodnej
predajne, a teda prevádzkovanie predajne, v ktorej sa predáva tovar konečným spotrebiteľom (definícia
a podstata maloobchodu je predaj produktov spotrebiteľom). Predmetom Zmluvy nie je skladovanie

zásob ani zariadenia v nehnuteľnosti žalobcu ako tento naznačuje. Strany sporu neuzatvorili zmluvu o
skladovaní, ale práve zmluvu o nájme s jasne definovaným účelom nájmu, pričom tento účel nebolo
možné naplniť a nemohol predmet nájmu užívať na dohodnutý účel z dôvodu, ktorý nezavinil. Ak by
bolo predmetom Zmluvy skladovanie zásob alebo zariadenia, na relevantnom trhu sú odmeny za takého
skladovanie výrazne nižšie ako odmena za užívanie nebytového priestoru za účelom maloobchodného

predaja. Žalobcom ponúknutý výklad „užívania“ teda považuje za účelový a úplne odtrhnutý od účelu
Zmluvy ako takej a konkrétne od jednoznačne v Zmluve definovaného účelu nájmu. Trvá na tom, že
predmet nájmu nemohol užívať na účel nájmu z dôvodu opatrení, resp. vyhlášok ÚVZ, ktoré mu to
znemožňovali a z tohto dôvodu mu vznikol nárok na odpustenie nájomného v zmysle čl. 14.2 Zmluvy.
Žalobca ďalej tvrdí (alebo sa skôr iba domnieva), že žalovaný mohol mať vo svojej prevádzke výdajné
miesto tovarov zakúpených na diaľku (cez e-shop). Tento argument žalobcu, prečo by nemal mať

nárok na odpustenie nájomného v zmysle Zmluvy považuje za účelový, a to z toho dôvodu, že nie
je v praxi možné zabezpečiť, aby sa z prevádzky zo dňa na deň stalo výdajné miesto zakúpených
tovarov na diaľku. Nemá infraštruktúru, ktorá by podporovala takýto druh predaja tovarov spotrebiteľom.
Navyše takýto druh predaja ani nepovoľuje Zmluva, resp. účel nájmu uvedený v Zmluve. Porušil by
Zmluvu, ak by takýto predaj ako navrhuje žalobca, začal prevádzkovať. Ďalej poukázal, že účelom

nájmu vyjadrenom v Zmluve je, že bude prevádzkovať svoju prevádzku v predmete nájmu v súlade s
konceptom PEPCO. Výdajňa tovaru zakúpeného na diaľku nie je v súlade s týmto konceptom. Žalobca
tvrdí, že nárokovať si odpustenie nájomného a spoločných prevádzkových nákladov má byť v rozpore s
dobrými mravmi a poctivým obchodným stykom. V prvom rade, si nárokuje iba odpustenie nájomného,
nie spoločných prevádzkových nákladov. Za ďalšie, nie je mu zrejmé prečo by malo byť nárokovanie

si odpustenia nájomného v rozpore s dobrými mravmi, či poctivým obchodným stykom, nakoľko tento
nárok vyplýva zo slobodne a vážne dohodnutej zmluvy (konkrétne ustanovenia čl. 14.2 Zmluvy). Ak
by bolo nárokovanie si práva dohodnutého v Zmluve v rozpore s dobrými mravmi, tak by rovnako
mohli povedať, že je v rozpore s dobrými mravmi ak žalobca ako prenajímateľ žiada hradiť nájomné
(v čase keď má na nájomné nárok - t. j. pokiaľ nie je uzatvorený predmet nájmu), čo je samozrejme

absurdné. Netvrdil, že má nárok na odpustenie spoločných prevádzkových nákladov, avšak ako bolo
uvedené a preukázané, spoločné prevádzkové náklady, ktoré žalobca žaluje, boli uhradené (za august
2021) a časť spoločných prevádzkových nákladov (za mesiac máj 2020) zanikli jeho započítaním
voči pohľadávke žalobcu. Ako bolo detailne špecifikované v jeho odpore, za mesiac marec 2020 mu
mala byť vrátená suma nájomného 3.003,29 EUR s DPH zodpovedajúca obdobiu od 1.3.2020 do

18.3.2020. Za mesiac december 2020 mu mala byť vrátená suma nájomného 2.145,21 EUR s DPH
zodpovedajúca obdobiu od 21.12.2020 do 31.12.2020. Nakoľko uhradil žalobcovi aj vyššie uvedené
platby nájomného napriek tomu, že mu vzniklo právo na odpustenie nájomného podľa čl. 14 ods.
14.2 Zmluvy, toto plnenie, spolu vo výške 5.148,50 EUR vrátane DPH, predstavuje plnenie žalobcovi
bez právneho dôvodu (resp. na základe právneho dôvodu, ktorý odpadol). Pre úplnosť dodal, že tieto

platby nájomného boli uhradené žalobcovi vopred, ešte kým sa vedelo, že budú prevádzky povinne
uzatvorené, a teda ešte predtým než bolo objektívne možné vedieť, že mu vznikne nárok na odpustenie
nájomnéhopodľačl.14.2Zmluvy.Vzmysle§451anasl.Občianskehozákonníkaidetedaobezdôvodné
obohatenie žalobcu na jeho úkor vo výške 5.148,50 EUR vrátane DPH. Preto vykonal jednostranný
zápočet, a to v súlade s právnymi predpismi, čím považuje v odpore špecifikované pohľadávky žalobcu

za zaniknuté. Žalobca tvrdí, že ustanovenie o zľave/odpustení nájomného je kogentné, a teda čl.
14.2 Zmluvy nemožno aplikovať. S týmto tvrdením nesúhlasí a považujeme ho za účelové. Ide o
obchodnoprávny vzťah a neexistuje relevantné odôvodnenie, prečo by sa nemohli zmluvné strany
dohodnúť odchýlne od zákonnej úpravy, resp. doplniť zákonnú úpravu (pričom aj rozhodovacia prax
posledných rokov smeruje k tomu, že zmluvná voľnosť kontrahujúcich strán má byť čo najširšia). Okrem

toho, takéto ustanovenia o zľavách z nájomného sa nachádzajú v drvivej väčšine retailových nájomných
zmlúv, a to v rôznej podobe (napr. zľava z nájomného z dôvodu nedostatočnej obsadenosti obchodného
centra, z dôvodu chýbajúceho kľúčového nájomcu - tzv. Anchor tenant, z dôvodu nezabezpečenia
prístupu k predmetu nájmu alebo jeho zásobovacích trás alebo práve z dôvodu nemožnosti užívať
predmet nájmu z dôvodu aj vyššej moci), a preto to možno považovať za obchodnú prax. Žalobca tiež

argumentuje tým, že žalovaný eviduje splátkový kalendár v kontrolnom výkaze, čo je pravda. Avšak
jeho možnosti opraviť kontrolný výkaz (konkrétne formou podania dodatočného kontrolného výkazu)
sú závislé od vystavenia opravných daňových dokladov žalobcom (opravený splátkový kalendár, kde
bude zohľadnené odpustenie nájomného alebo dobropisy so zohľadneným odpustením nájomného). Zúčtovného hľadiska teda nie je možné opraviť/zmeniť kontrolný výkaz bez aktivity žalobcu. Kontrolný
výkaz bol podaný ešte predtým, ako nájomcovi vôbec vznikol nárok na odpustenie nájomného, a teda
hovoriť o akomsi daňovom podvode považujeme za nekorektné. V zmysle vyššie uvedeného má za

nepochybné, že nárok na odpustenie nájomného v zmysle či. 14.2 Zmluvy mu vznikol. Argumentáciu
a tvrdenia žalobcu uvedené vo vyjadrení považuje za účelové a neudržateľné, či právne irelevantné
k prejedávanej veci. Vznik a výška nároku žalovaného na vydanie bezdôvodného obohatenia taktiež
nepochybne existuje a trvá, nakoľko v nadväznosti na nárok na odpustenie nájomného plnil na základe
právneho dôvodu, ktorý odpadol, resp. na základe neexistujúceho právneho dôvodu.

8. Podľa § 1 ods. 2 Obch. zák., právne vzťahy uvedené v odseku 1 sa spravujú ustanoveniami
tohto zákona. Ak niektoré otázky nemožno riešiť podľa týchto ustanovení, riešia sa podľa predpisov
občianskeho práva. Ak ich nemožno riešiť ani podľa týchto predpisov, posúdia sa podľa obchodných
zvyklostí, a ak ich niet, podľa zásad, na ktorých spočíva tento zákon.

9. Podľa § 272 ods. 1 Obch. zák., zmluva vyžaduje pre platnosť písomnú formu iba v prípadoch
ustanovených v zákone, alebo keď aspoň jedna strana pri rokovaní o uzavretí zmluvy prejaví vôľu, aby
sa zmluva uzavrela v písomnej forme.

10. Podľa § 451 ods. 1 Obč. zák., kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.

11. Podľa § 451 ods. 2 Obč. zák., bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením
bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý
odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

12. Podľa § 580 Obč. zák., ak veriteľ a dlžník majú vzájomné pohľadávky, ktorých plnenie je rovnakého
druhu, zaniknú započítaním, pokiaľ sa vzájomne kryjú, ak niektorý z účastníkov urobí voči druhému
prejav smerujúci k započítaniu. Zánik nastane okamihom, keď sa stretli pohľadávky spôsobilé na
započítanie.

13. Podľa § 720 Obč. zák., nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon.

14. Podľa § 3 ods. 3 zák. č. 116/1990 Zb., zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet
a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas,
čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová

organizácia založená národným výborom, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky,
pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.

15. Podľa § 3 ods. 4 zák. č. 116/1990 Zb., ak zmluva neobsahuje náležitosti podľa odseku 3, je neplatná.

16. Podľa § 8 zák. č. 116/1990 Zb., ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto,
že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, má
nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného; toto ustanovenie sa vzťahuje aj na podnájom.

17. Podľa Čl. 3 ods.3.1. Zmluvy, na základe Zmluvy je Nájomca oprávnený výlučne a nerušene

užívať Predmet Nájmu za účelom prevádzkovania maloobchodnej predajne so spotrebným tovarom v
kategóriách: oblečenie, obuv, textil, papiernictvo, hračky, tovar mobilných operátorov, finančné služby a
iný súvisiaci sortiment v súlade s konceptom Nájomcu pod obchodnou značkou Pepco.

18. Podľa Čl. 14.2. Zmluvy, v prípade, ak z akéhokoľvek dôvodu dôjde k vynútenému prerušeniu

prevádzky Nájomcu, ktoré nastalo bez zavinenia Nájomcu (t.j. vrátane prípadov mimo kontroly
Prenajímateľa ako napr. živelnej udalosti, požiaru, úderu blesku, výbuchu, vojny, teroristickej akcie,
výpadku elektrického prúdu alebo dodávok vody, prípadne výpadku iných služieb a médií a služieb, ktoré
sú nevyhnutné pre prevádzku maloobchodnej predajne) a ktoré trvá po dobu viac ako štyridsaťosem
(48) hodín, nie je Nájomca povinný po uplynutí štyridsiatich ôsmich (48) hodín od vzniku prerušenia

prevádzky Nájomcu platiť Prenajímateľovi nájomné, a to až do doby, pokiaľ nebude obmedzenie v plnom
rozsahu odstránené a prevádzka obnovená. Prenajímateľ je povinný zabezpečiť odstránenie dôvodu
prerušenia prevádzky bez zbytočného odkladu, ak je to možné.19. Podľa § 147 ods. 2 Civilného sporového poriadku, vzájomnou žalobou je i prejav žalovaného, ktorým
proti žalobcovi uplatňuje svoju pohľadávku na započítanie, ale len ak navrhuje, aby bolo prisúdené
viac, než čo uplatnil žalobca; inak súd posudzuje taký prejav len ako prostriedok procesnej obrany

žalovaného.

20. Podľa § 152 Civilného sporového poriadku, Hmotnoprávna námietka je právny úkon strany
spôsobujúci zmenu, zánik alebo oslabenie práva protistrany.

21. Predmetom konania je žalobcom uplatnený nárok zaplatenie nájomného a nákladov na spoločné
prevádzkové náklady v celkovej sume 35.031,80 EUR spolu s úrokom omeškania vo výške 8 % ročne
zo sumy 6.650,14 EUR od 11.4.2021 do zaplatenia, zo sumy 6.650,14 EUR od 11.5.2021 do zaplatenia,
zo sumy 6.650,14 EUR od 11.6.2021 do zaplatenia, zo sumy 6.650,14 EUR od 11.7.2021 do zaplatenia,
zo sumy 6.650,14 EUR od 11.8.2021 do zaplatenia, zo sumy 1.072,60 EUR od 11.5.2020 do zaplatenia,
zo sumy 610,10 EUR 11.8.2021 do zaplatenia a zo sumy 98,40 EUR od 11.5.2020 do zaplatenia ako aj

paušálnej náhrady nákladov spojených s uplatnením pohľadávky vo výške 40,- EUR v zmysle zmluvy
o nájme nebytových priestorov.

22. Súd vyhodnotil žalobou uplatnený nárok v súlade s predloženými dôkazmi ako aj citovanými
zákonnými a zmluvnými ustanoveniami a dospel k záveru, že tento je skutkovo i právne v celom

rozsahu neopodstatnený. Medzi sporovými stranami došlo k platnému uzavretiu zmluvy o nájme
nebytových priestorov, ktorá skutočnosť ani nebola medzi nimi sporná. Rovnako tak strany nesporovali
obdobia, počas ktorých bola prevádzka žalovaného zatvorená ako aj samotné vyčíslenie žalovanej
sumy. Sporným medzi nimi zostali otázky, či bol žalovaný oprávnený neplatiť nájomné za obdobie, kedy
bol povinný mať prevádzku zatvorenú z dôvodu protipandemických opatrení (čl. 14. ods. 14.2. Zmluvy)

a na to nadväzujúca otázka dôvodnosti vznesenej kompenzačnej námietky žalovaným v odpore proti
platobnému rozkazu, keďže časť nájomného, ktoré nemal povinnosť zaplatiť už uhradil, čím na strane
žalobcu vzniklo bezdôvodné obohatenie, ktoré mu nevydal.

23. Žalovaný uplatňovanú pohľadávku odmieta uhradiť, nakoľko na časť pohľadávky nemá právny nárok

a zostávajúca časť zanikla započítaním (kompenzačnou námietkou). Nakoľko strany sporu nenamietal
samotné vyčíslenie vzájomných nárokov, podstatnou sa tak stala otázka, či ustanovenie čl. 14 ods. 14.2..
Zmluvy bolo dojednané platne a plynú im z neho vzájomné práva a povinnosti. Vyriešenie danej otázky
má následne vplyv na to, či žalovaný nemusel platiť nájomné zo obdobie zatvorenej prevádzky počas
pandemických opatrení a či na to nadväzujúce započítanie pohľadávky žalovaným bolo vykonané platne

a tým došlo k zániku časti pohľadávky žalobcu.

24. Na platnosť zmluvy podľa zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov sa vyžaduje určenie,
aby obsahovala zákonom stanovené náležitosti, a to predmetu nájmu, účelu nájmu, výšku nájomného,
splatnosť nájomného, spôsob platenia nájomného a dobu nájmu (pokiaľ nie je zmluva uzavretá na

neurčitý čas). V prípade, že zmluva niektorú z náležitostí neobsahuje, je absolútne neplatná. V danom
prípade predmetná zmluva všetky náležitosti upravovala a strany jej neplatnosť ako celku nenamietali.
V článku 14. predmetnej zmluvy si strany dojednali, aké nároky má žalovaný ako nájomca pre prípad
obmedzenia užívania predmetu nájmu. Okrem všeobecného ustanovenia upravujúceho nárok nájomcu
na pomernú zľavu z nájomného (odsek 1, ktorý v podstate reflektuje zákonné ustanovenie § 8 zák. č.

116/1990 Zb.), bol dojednané aj právo nájomcu neplatiť nájomné, ak sú splnené dohodnuté podmienky
(odsek 2).

25. V tomto ustanovení si zmluvné strany slobodne a vážne dohodli, že nájomca nie je povinný platiť
nájomné, ak prerušenie prevádzky nespôsobil, resp. nezavinil nájomca a prerušenie prevádzky trvá

viac ako 48 hodín. Vyššie uvedené podmienky boli kumulatívne splnené, pričom žalovaný si zároveň
uplatnil u žalobcu odpustenie nájomného listom zo dňa 30.3.2020 a listom zo dňa 23.12.2020. Žalovaný
ako nájomca nemohol užívať predmet nájmu na účel dohodnutý v zmluve z dôvodu vyhlášok Úradu
verejného zdravotníctva SR, ktoré boli prijaté v dôsledku prijatých mimoriadnych opatrení v súvislosti so
zamedzením následkov šírenia nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19. Uvedené vylučuje,

že by bolo prerušenie prevádzky v predmete nájmu zavinené žalovaným. Predmet nájmu nemohol na
dohodnutý účel vôbec užívať, nakoľko v zmysle všeobecne záväzných právnych aktov Úradu verejného
zdravotníctva SR, musel mať prevádzku celú zatvorenú (bez možnosti vstupu zákazníkov a robenianákupov). Z uvedených dôvodov žalovaný nebol povinný platiť nájomné za obdobie, kedy nemohol mať
prevádzku otvorenú (t.j 48 hodín po zatvorení až do znovuotvorenia).

26. Súd sa nestotožňuje s argumentáciu žalobcu, že predmetné ustanovenie by malo byť neplatné.
Prenajímateľ a nájomca sú pri uzatváraní nájomnej zmluvy viazaní len kogentnými ustanoveniami
príslušných zákonov (Občiansky zákonník, zákon o nájme a prenájme nebytových priestorov). Ďalšie
eventuálne obmedzenia, práva či povinnosti každej zmluvnej strany - pokiaľ nie sú kogentne vylúčené
- je možné ako slobodný, zhodný prejav vôle strán zahrnúť do nájomnej zmluvy v súlade tak s

ústavnými predpismi, ako aj so všeobecnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka, hlavne § 34
a nasl. Uvedené ustanovenie žiadnej takej úprave neodporuje a pokiaľ by nemalo vzťahovať na
prípad, kedy došlo k nemožnosti užívania predmetu nájmu z dôvodu rozhodnutia štátneho orgánu, bolo
potrebné takúto výnimku do zmluvy zakotviť. Pre posúdenie nároku žalobcu taktiež nie je rozhodujúce,
akým spôsobom si žalovaný uplatňoval poskytovanie dotácií v pôsobnosti Ministerstva hospodárstva
Slovenskej republiky.

27. Na podporu svojej argumentácie ohľadne možnosti dojednania podmienok pre zľavu z nájomného,
resp. jeho odpustenie nad rámec zákona súd poukazuje na rozhodnutie Najvyššieho súdu SK, ktoré je
primerane použiteľné aj na prejednávanú vec:
„Podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto

alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Podľa § 679 ods. 3 Občianskeho
zákonníka prenajímateľ môže kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe
užíva prenajatú vec alebo ak trpí užívanie veci takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo
že mu hrozí značná škoda. Ak nejde o byt alebo nebytový priestor, môže prenajímateľ tiež odstúpiť od
zmluvy, ak nájomca, hoci upomenutý, nezaplatil splatné nájomné ani do splatnosti ďalšieho nájomného,

a ak je táto doba kratšia ako tri mesiace, do troch mesiacov, alebo ak s ohľadom na právoplatné
rozhodnutie príslušného orgánu treba prenajatú vec vypratať. Podľa § 9 ods. 2 písm. b/ zákona č.
116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu
uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením
nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom.

Podľa názoru dovolacieho súdu nemožno zo žiadneho ustanovenia Občianskeho zákonníka ani z
ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. vyvodiť vylúčenie možnosti aplikácie všeobecných ustanovení
Občianskeho zákonníka o právnych úkonoch aj na dojednanie, ktoré je v danom prípade obsiahnuté v
čl. VI predmetnej nájomnej zmluvy. Účastníkom právneho úkonu, ktorí rešpektujú dôsledky plynúce z
kogentnej špeciálnej úpravy, nemožno uprieť, aby si v medziach daných všeobecnými ustanoveniami

Občianskeho zákonníka dohodli aj taký spôsob zániku ich zmluvného záväzku, ktorý má oporu v
platnom práve. Dispozitívne ustanovenie § 679 ods. 3 Občianskeho zákonníka nebránilo účastníkom
zmluvy o nájme nebytových priestorov dojednať si možnosť odstúpenia od zmluvy pre prípad neplatenia
nájomného. Pokiaľ účastníci zmluvy o nájme nebytových priestorov túto možnosť využili, treba právny
dôsledok z toho plynúci rešpektovať.“ (uznesenie z 28. novembra 2012 sp. zn. 2 Cdo 216/2011)

28. Vzhľadom na skutočnosť, že nárok na nájomné za uvedené obdobie žalobcovi neprináleží a
žalovaným dôvodne realizované započítanie pohľadávok je platné a tým nastal zánik vzájomných
pohľadávok vo výške v akej sa kryjú, súd nemohol uplatnený nárok priznať a žalobu z uvedených
dôvodov zamietol.

29. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol v zmysle § 255 ods. 1 Civilného sporového poriadku,
na základe ktorého súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. Keďže v
tomto konaní mala plný úspech vo veci žalovaný, súd mu priznal náhradu trov konania v plnom rozsahu.
O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie v súlade s § 262 ods. 2 Civilného sporového
poriadku po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá

súdny úradník.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa doručenia na tunajšom súde, písomne
v dvoch vyhotoveniach.V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 Civilného sporového poriadku) uvedie,
proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie
považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,

c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.