Rozsudok – Obchodné záväzkové vzťahy ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 25. september 2025

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 1Cob/10/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1521202822
Dátum vydania rozhodnutia: 25. 09. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Viera Marková

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2025:1521202822.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

KrajskýsúdvBratislavevsenátezloženomzpredsedníčkysenátuJUDr.VieryMarkovejačlenieksenátu

JUDr. Moniky Školníkovej a JUDr. Antónie Bednarčík v právnej veci žalobcu: ANDALEX II, s.r.o., Tehelná
42, 900 42 Dunajská Lužná, IČO: 35 893 605, právne zastúpeného: JUDr. Slávo Uhrina, advokát,
Švabinského 19, 851 01 Bratislava - mestská časť Petržalka, proti žalovanému: EMEL BRATISLAVA,
s.r.o., Švabinského 21, 851 01 Bratislava, IČO: 31 390 633, právne zastúpenému: ADVOKAT-S, spol. s
r. o., Konventná 9, 811 03 Bratislava, IČO: 35 948 540, o určenie právnej skutočnosti, o odvolaní žalobcu
proti rozsudku Okresného súdu Bratislava V č.k. 58Cb/103/2021-84 zo dňa 22.03.2023, takto

r o z h o d o l :

I. Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Bratislava V č.k. 58Cb/103/2021-84 zo dňa

22.03.2023 p o t v r d z u j e .

II. Súd p r i z n á v a žalovanému voči žalobcovi nárok na náhradu trov odvolacieho konania vo výške
100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresný súd Bratislava V ako súd prvej inštancie napadnutým rozsudkom v I. výroku žalobu zamietol
a v II. výroku priznal žalovanému proti žalobcovi nárok na náhradu trov konania 100%. Súd prvej
inštancie tak rozhodol s poukazom na ustanovenia § 137 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový
poriadok (ďalej len „CSP“), § 1 ods. 1, § 324 ods. 1, § 344, § 345 ods. 1, 2, § 346 ods. 1, 2, zákona

č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník (ďalej aj „ObZ alebo Obchodný zákonník“), § 517 ods. 1, § 488,
§ 588 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej aj len „OZ alebo Občiansky zákonník“), § 34
ods. 2 zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv (ďalej aj
„Katastrálny zákon“) a § 6 ods. 1, 2, § 8a ods. 1, § 8b ods. 1 písm. e), § 9 ods. 2, § 10 ods. 1 zákona č.
182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej aj len „ZVB“).

2. V odôvodnení napadnutého rozsudku súd prvej inštancie uviedol, že žalobca sa žalobou doručenou

súdu dňa 22.07.2021 domáhal určenia, že odstúpenie žalobcu zo dňa 23.07.2018 od Zmluvy o prevode
vlastníctva nebytového priestoru V 6578/06 zo dňa 30.10.2006 je voči žalovanému platné a účinné,
ďalej určenia, že vlastnícke právo žalovaného k spoluvlastníckemu podielu 26440/115330 na nebytovom
priestore - hromadnej garáže označenej ako priestor č. 2-12 na 1.p. polyfunkčného objektu Andalex na
A. XX v B. (ďalej aj len „nebytový priestor alebo garáž“) odstúpením od zmluvy o prevode vlastníctva
nebového priestoru V 6578/06 zo dňa 30.10.2006 zaniklo a neexistuje s tým, že vlastnícke právo žalobcu
sa obnovilo. Žalobca skutkovo tvrdil, že žalovaný je v polyfunkčnom objekte Andalex s.č. XXXX s

vchodmi A. ul. XX, XX, XX a XX v B. - C. vedenom na LV č. XXXX spoluvlastníkom nebytového priestoru
č. 2-12 hromadnej garáže na l. poschodí. So spoluvlastníckym podielom žalovaného 26440/115330 na
uvedenom nebytovom priestore je spojené užívanie 11 garážových stojísk. Žalovaný spoluvlastnícky
podiel - garážové stojiská nadobudol zmluvou o prevode vlastníctva nebytového priestoru V 6678/06z 30.10.2006 od žalobcu. V uvedenej zmluve bolo v článku XIV. dojednanie o tom, že žalovaný sa
zaviazal žalobcovi podieľať sa podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu na nákladoch spojených
s prevádzkou garáže. Od roku 2012 žalovaný zastavil za užívané garážové stojiská všetky platby za

plnenia, ako aj príspevok do fondu prevádzky údržby a opráv na účet domu. Dlh žalovaného na platbách
spojených s prevádzkou garáže je predmetom viacerých súdnych konaní vedených na súde. Listom z
10.07.2018 žalobca vyzval žalovaného v lehote 10 dní doplatiť všetky podlžnosti spojené s prevádzkou
predmetnej garáže za uplynulé roky vrátane príspevku do fondu prevádzky údržby a opráv. Žalovaný
dlh na nákladoch spojených s prevádzkou garáže nedoplatil a preto žalobca listom z 23.07.2018

žalovanému oznámil, že odstupuje od zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru. Žalovaný
listom z 31.07.2018 žalobcovi oznámil, že odstúpenie neuznáva. Žalobca poukázal na § 517 ods. 1
Občianskeho zákonníka, ktoré má podľa neho širší význam a netýka sa len povinností na zaplatenie
kúpnej ceny a možno ho vztiahnuť na záväzok žalovaného, po nadobudnutí vlastníckeho práva, podieľať
sa podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu na nákladoch spojených s prevádzkou garáže.
Platným odstúpením od zmluvy sa zmluva o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti od začiatku zrušuje (ak

nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak). Týmto zrušením zaniká právny
titul, na základe ktorého nadobúdateľ získal vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Medzi účastníkmi je po
zrušení zmluvy z hľadiska obligačných a vecnoprávnych účinkov taký právny stav, ako keby k uzavretiu
zmluvy nedošlo. V následných vyjadreniach žalobca doplnil, že v danom prípade bola uzavretá zmluva
o prevode spoluvlastníckeho podielu na hromadnej garáži obsahujúca osobitné dojednanie, záväzok

žalovaného, podieľať sa podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu na nákladoch spojených s
prevádzkou garáže s poukazom na § 51 Občianskeho zákonníka. Ak by žalobca už pri uzavretí zmluvy
vedel o tom, že žalovaný sa nebude podieľať na nákladoch prevádzky garáže, nebol by na neho
spoluvlastnícky podiel na garáži previedol. Podľa žalobcu ide preto o podstatné a závažné porušenie
zmluvy. Upresnil že petit č. 1 na určenie účinnosti odstúpenia od zmluvy smeruje k dôsledkom uvedeným

v § 34 ods. 2 Katastrálneho zákona. Mal za to, že sa to vzťahuje obdobne rovnako aj na zmluvy, od
ktorých sa účinne odstúpilo a ktoré tým boli podľa § 48 ods. 2 OZ zrušené. Petit č. 1 a petit č. 2 vzájomne
súvisia. Petit č. 2 je určením právnej skutočnosti. Za osobitný právny predpis v zmysle § 137 písm.
d) CSP žalobca považoval uvedený § 34 ods. 2 Katastrálneho zákona. Podľa § 517 OZ sa pojmom
dlh rozumie tak peňažný ako aj nepeňažný záväzok. Záväzkom je v tomto prípade zmluvne prevzatá

povinnosť žalovaným, ktorý sa zaviazal podieľať sa podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu
na nákladoch spojených s prevádzkou garáže. Jedná sa o povinnosť, ktorá je nielen zmluvnej, ale aj
zákonnej povahy a zodpovedá aj ustanoveniu § 137 ods. 1 OZ o tom, že podiel vyjadruje mieru, akou sa
spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.
Zmluvou žalovaný prevzal na seba povinnosť, ktorá sa mala plniť v budúcnosti. Žalovaný by sa mal

podieľať na nákladoch prevádzky garáže priamo prostredníctvom správcu domu, hoci je len podielovým
spoluvlastníkom garáže. Správca v tomto prípade vykonáva vlastne prácu naviac, keď komunikuje so
všetkými podielovými spoluvlastníkmi garáže, hoci ide len o jeden nebytový priestor a správne by mal
komunikovať len s jedným zo spoluvlastníkov. Podstatné je to, že nositeľom povinnosti podieľať sa na
nákladoch prevádzky garáže bol žalovaný a správca je len administrátor. Majiteľom účtu, na ktoré mal

žalovaný svoje platby smerovať, sú ostatní spoluvlastníci garáže, a nie správca. Predmetnú povinnosť
teda žalovaný nemá voči správcovi, ale voči spoluvlastníkom garáže a voči žalobcovi.

3. Žalovaný namietal, že v žalobe sa neuvádza z akého osobitného predpisu by žaloba mala vyplývať.
Navrhovaný petit 1/ a 2/ považoval za neurčitý a nevykonateľný, nakoľko v znení v akom je navrhovaný

je v rozpore s údajmi zapísanými na príslušnom liste vlastníctva v katastri nehnuteľností. Ďalej skutkovo
tvrdil, že je (i) výlučným vlastníkom (podiel 1/1 k celku) nebytového Priestoru č. 11, 1.mezanín, vchod:
A. XX, nachádzajúci sa v polyf. obj. ANDALEX, A. XX - XX so súpisným číslom XXXX, postavený
na pozemku registra C parc. číslo: XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX, (ii) vlastníkom spoluvlastníckeho
podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve o veľkosti podielu

54426/885004 z titulu vlastníctva Priestoru č. 11, (iii) vlastníkom spoluvlastníckeho podielu k pozemku
parcely registra „C“ parc. číslo XXXX/XX o výmere 924m2, druh pozemku: Zastavaná plocha a nádvorie;
parc. číslo: XXXX/XX o výmere 934 m2, druh pozemku: Zastavaná plocha a nádvorie; parc. číslo: XXXX/
XX o výmere 168 m2, druh pozemku: Zastavaná plocha a nádvorie; parc. číslo: XXXX/XX o výmere 136
m2, druh pozemku: Zastavaná plocha a nádvorie o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 54426/885004

z titulu vlastníctva Priestoru č.11, (iv) podielovým spoluvlastníkom (spoluvlastnícky podiel 2644/11533-
in k celku), nebytového Priestoru č. 12, 1.mezanín, Vchod: A. XX, druh nebytového priestoru: Garáž,
nachádzajúci sa v polyf. obj. ANDALEX, A. XX - XX so súpisným číslom XXXX, postavený na
pozemku registra C parc. číslo: XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX, (v) vlastníkom spoluvlastníckehopodielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve o veľkosti podielu
102495/885004 z titulu vlastníctva Priestoru č. 12, (vi) vlastníkom spoluvlastníckeho podielu k pozemku
parcely registra „C“ parc. číslo XXXX/XX o výmere 924m2, druh pozemku: Zastavaná plocha a nádvorie;

parc. číslo: XXXX/XX o výmere 934 m2, druh pozemku: Zastavaná plocha a nádvorie; parc. číslo:
XXXX/XX o výmere 168 m2, druh pozemku: Zastavaná plocha a nádvorie; parc. číslo: XXXX/XX o
výmere 136 m2, druh pozemku: Zastavaná plocha a nádvorie o veľkosti spoluvlastníckeho podielu
102495/885004 z titulu vlastníctva Priestoru č. 12, zapísané na liste vlastníctva č. XXXX v katastrálnom
území C., v obci B. D. E. C., okres B. F., na Okresnom úrade Bratislava, katastrálnom odbore

(ďalej spolu ako „nehnuteľnosť“) a zároveň je (vii) podielovým spoluvlastníkom (spoluvlastnícky podiel
410/11533-in k celku) nebytového Priestoru č. 12, 1.mezanín, Vchod: A. XX, druh nebytového priestoru:
Garáž, nachádzajúci sa v polyf. obj. ANDALEX, A. XX - XX so súpisným číslom XXXX, postavený
na pozemku registra C parc. číslo: XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX, (viii) vlastníkom spoluvlastníckeho
podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve o veľkosti podielu
102495/885004 z titulu vlastníctva Priestoru č. 12, (ix) vlastníkom spoluvlastníckeho podielu k pozemku

parcely registra „C“ parc. číslo XXXX/XX o výmere 924 m2, druh pozemku: Zastavaná plocha a nádvorie;
parc. číslo: XXXX/XX o výmere 934 m2, druh pozemku: Zastavaná plocha a nádvorie; parc. číslo: XXXX/
XX o výmere 168 m2, druh pozemku: Zastavaná plocha a nádvorie; parc. číslo: XXXX/XX o výmere 136
m2, druh pozemku: Zastavaná plocha a nádvorie o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 102495/885004 z
titulu vlastníctva Priestoru č. 12, to všetko zapísané na liste vlastníctva č. XXXX v katastrálnom území C.,

v obci B. - mestská časť C., okres B. F., na Okresnom úrade Bratislava, katastrálnom odbore. Uvedenú
nehnuteľnosť nadobudol Zmluvou o prevode vlastníctva nebytového priestoru uzavretou so žalobcom
dňa 30.10.2006 (ďalej len „Zmluva“). Vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností č. konania
V-6578/06 bol povolený dňa 16.11.2006. Žalovaný je zároveň aj vlastníkom iných spoluvlastníckych
podielov Priestoru č. 12 (písm. vii, viii, ix), ktoré nadobudol od tretej osoby. Žalovaný je vlastníkom

nehnuteľnosti od roku 2006 a jeho vlastnícke právo k nehnuteľnosti nebolo až do žaloby žalobcu nikdy
spochybnené. V zmysle Zmluvy čl. XV. druhá veta bol predávajúci „oprávnený odstúpiť od tejto zmluvy,
ak kupujúci neuhradí celý doplatok kúpnej ceny podľa čl. VI. tejto zmluvy predávajúcemu v lehote 7
dní od uzavretia Zmluvy.“ Poukazujúc na § 597 ods. 1 a ods. 2 Občianskeho zákonníka mal za to, že
nenastali žiadne okolnosti na odstúpenie od Kúpnej zmluvy z dôvodu porušenia zmluvných podmienok,

či porušenia zákona. Žalobca listom zo dňa 10.07.2018 vyzval žalovaného ako „predávajúci“ „doplatiť
podlžnosti spojené s prevádzkou predmetnej garáže za uplynulé obdobie, a to vrátane príspevku do
fondu prevádzky údržby a opráv“ (ďalej ako „Výzva“) pričom žalobca ďalej podľa ods. 2 Výzvy tvrdil,
že žalovaný sa z titulu ustanovení Zmluvy voči nemu zaviazal podieľať na nákladoch spojených s
prevádzkou garáže: „ste sa nám zaviazali podieľať na nákladoch spojených s prevádzkou garáže.“.

Žalobca v zmysle Zmluvy čl. VIII. Správa domu - pristúpil k zmluve o výkone správy domu, pričom správu
vykonáva spoločnosť ANDALEX REALITY, s. r. o., Tehelná 42, Dunajská Lužná 900 42, IČO: 35 819 731,
(ďalej len „správca“), teda iná právnická osoba ako žalobca. Z výzvy nie je zrejmé, na akom základe bola
uvedená Výzva žalovanému zaslaná, nakoľko nie je účastníkom zmluvy o výkone správy domu, k Výzve
nie je a nebola priložená plná moc, ktorá by žalobcu splnomocnila v tejto veci konať voči žalovanému

a ani nie je jednoznačne vo Výzve definované o aké záväzky žalovaného by sa malo podľa žalobcu
konkrétne jednať. Zároveň žalobca nebol v zmysle Zmluvy a ani iného titulu oprávnený takúto Výzvu
zaslať žalovanému a čohokoľvek vo veci výkonu správy domu sa voči žalovanému dožadovať. Žalobca
nie je správcom bytového domu a žalovaný neeviduje voči žalobcovi žiaden nesplatený záväzok z titulu
Zmluvy. Odstúpenie žalobcu nemá oporu v Zmluve a ani v zákone a od počiatku sa jedná o neplatný

právny úkon, ktorý je voči žalovanému neúčinný.

4. Žalovaný ďalej namietal, že žalobca nepreukázal svoje tvrdenia v Odstúpení. Žalobca nie je
subjektom, ktorý zabezpečuje správu bytov a nebytových priestorov a preto akékoľvek záväzky alebo
vzťahy týkajúce sa správcu zo zmluvy o výkone správy sa ho netýkajú. Žalovaný sa žalobcovi nezaviazal

podieľať sa nákladoch spojených s prevádzkou garáže, nakoľko žalobca nie je správcom; žalovaný
sa voči žalobcovi nedomáhal užívania spoločných priestorov, ktorých je v zmysle Zmluvy a evidencie
v katastri nehnuteľností vlastník alebo spoluvlastník, pričom o postavení žalovaného ako účastníka
stavebného konania nerozhoduje žalobca, ale príslušný stavebný úrad v prípade, že sú mu tieto
práva priznané zo zákona a teda oprávnený výkon a ochrana vlastníckych práv k nehnuteľnosti nie

je a nemôže byť porušením Zmluvy bez ohľadu na právny názor žalobcu. Tvrdenia žalobcu o „veľmi
výhodných podmienkach“ považoval za irelevantné a podieľanie sa žalobcu na „nútenom dlhodobom
podieľaní na úhrade nákladov služieb za Vás“ je hrubo zavádzajúce a nepravdivé, pričom žalobca
nemal a nemá povinnosť akýchkoľvek úhrad z titulu Zmluvy alebo z iného titulu týkajúcich sa správybytov a nebytových priestorov, nikdy žiadne úhrady za žalovaného neuskutočnil (s a ani bez súhlasu
žalovaného), nepreukázal existenciu akýchkoľvek úhrad (bankovým prevodom alebo iným spôsobom)
za žalovaného v tomto alebo inom súdnom konaní. Kúpna zmluva bola uzavretá podľa § 588 a nasl.

Občianskehozákonníkavspojitostis§5ZVB.Uzavretímpísomnejzmluvyžalobcoviakopredávajúcemu
vznikla povinnosť predmet kúpy žalovanému ako kupujúcemu odovzdať a žalovanému vznikla povinnosť
predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň kúpnu cenu žalobcovi ako predávajúcemu. Dohodli si obvyklú
trhovú cenu a žalovaný ju riadne a včas uhradil v plnej výške. Žalobca úhradu kúpnej ceny nenamietal.
Žalobca nepreukázal skutkovú okolnosť dôvodu odstúpenia od kúpnej zmluvy, a preto je odstúpenie

neplatné. Nesúhlasil s právnym názorom protistrany ohľadom § 137 písm. c) a d) C. s. p. a § 34 ods. 2
zák. č 162/1995 Z. z.. Žalobca neuskutočnil žiaden právny úkon v zmysle zák. č. 162/1995, t. j. nedoručil
príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru návrh na zápis zmeny záznamom v zmysle § 34
a okresný úrad nevyzval žalovaného, aby sa k takémuto návrhu písomne vyjadril. Ak by druhý účastník
- žalovaný spochybnil platnosť odstúpenia od zmluvy, bol by žalobca oprávnený podať žalobu na súd.
Dlh, ktorý mal vzniknúť, poukazuje na to, že správu domu vykonáva iná spoločnosť ako žalobca a iba

ten je výlučne oprávnený sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a
opráv od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky. Aj žalovaný
je spoluvlastníkom bankového účtu bytového domu, čo ho oprávňuje vymáhať nedoplatky. Namietol
preto aktívnu legitimáciu žalobcu vo vzťahu k dôvodom odstúpenia od zmluvy a určeniu požadovanému
v žalobe. Namietal i zmätočnosť žaloby, keď žalobca odstúpil od kúpnej zmluvy v celku, avšak v petite

žiada, aby súd určil, že vlastnícke právo sa obnovilo len v časti predmetu zmluvy a to len na nebytovom
priestore - hromadnej garáži č. 2-12.

5. Po vykonanom dokazovaní súd prvej inštancie ako nesporné ustálil, že žalobca ako predávajúci
uzavrel so žalovaným ako kupujúcim kúpnu zmluvu podľa § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka a § 5 a

nasl. ZVB, ktorej predmetom boli dva nebytové priestory a to nebytový priestor mezanín č. 11 v podiele
1/1 a k nemu prináležiace podiely na priestore, na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu,
na príslušenstve a k pozemku na A. XX F. B. a nebytový priestor č. 12 (garáž) v podiele 2644/11533 a
k nemu prináležiace podiely na priestore, na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, na
príslušenstve na A. XX F. B., všetko zapísané na Liste vlastníctva č. XXXX, k. úz. C.. Nebolo sporné,

že žalovaný dohodnutú kúpnu cenu v celej výške uhradil a že správcom bytového domu nie je žalobca,
ale tretia osoba. Žalovaný pristúpil k zmluve o výkone správy uzavretej s treťou osobou, pričom si je
vedomý svojich záväzkov titulom zmluvy o výkone správy. Rovnako si je žalovaný vedomý nárokov
správcu týkajúcich sa finančných plnení správcovi na úhradách nákladov spojených s vyššie uvedenými
nehnuteľnosťami,ktorésúvymáhanésprávcomnaOkresnomsúdeBratislavaVvoviacerýchkonaniach.

6. Nakoľko žalobca sa v konaní domáhal jednak určenia platnosti a účinnosti odstúpenia od kúpnej
zmluvy o prevode vlastníctva nehnuteľnosti a jednak určenia, že vlastnícke právo k spoluvlastníckemu
podielu na nebytovom priestore - hromadnej garáži zaniklo a neexistuje s tým, že vlastnícke právo
žalobcu k nemu sa obnovilo, súd prvej inštancie v prvom rade posudzoval prípustnosť žaloby v zmysle

ustanovenia § 137 CSP. Upozornil, že zmluvy a iné právne úkony vrátane odstúpenia, ich existencia,
platnosť či neplatnosť sú právnymi skutočnosťami (§ 2 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Právna úprava
Civilného sporového poriadku pripúšťa žalobu na určenie právnej skutočnosti iba za predpokladu, že
tak vyplýva z právneho predpisu (najmä z hmotného práva). Žalobný návrh znejúci na určenie právnej
skutočnosti, ktorý z osobitného predpisu nevyplýva, je potrebné považovať za vadný. V niektorých

prípadoch hmotné právo (osobitný predpis) pripúšťa žaloby na určenie právnej skutočnosti, ktorou
je neplatnosť (prípadne neúčinnosť) právneho úkonu alebo neplatnosť konania, ktoré je „podobné“
právnemu úkonu (dražba, rozhodnutie valného zhromaždenia). Takýmito žalobami sú napríklad: žaloba
na určenie neplatnosti právneho úkonu o skončení pracovného pomeru (§ 77 Zákonníka prace), žaloba
nájomcu na určenie neplatnosti výpovede z nájmu bytu (§ 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka), žaloba

na určenie neplatnosti uznesenia valného zhromaždenia spoločnosti s ručením obmedzeným (§ 131
Obchodného zákonníka), uznesenia valného zhromaždenia akciovej spoločnosti (§ 183 Obchodného
zákonníka) a uznesenia členskej schôdze družstva (§ 242 a 260 Obchodného zákonníka), žaloba na
určenie neplatnosti dražby (§ 21 ods. 2 zákon o dobrovoľných dražbách), žaloba veriteľa na určenie, že
dlžníkove právne úkony sú voči nemu neúčinné (§ 42a Občianskeho zákonníka). V prípade žalobného

návrhuourčenie,žeodstúpenieodkúpnejzmluvyjeplatnéaúčinné,súdprvejinštanciedospelkzáveru,
že na takéto určenie žalobca nemá právny nárok. Zo žiadneho hmotnoprávneho (osobitného) predpisu
nevyplýva preň oprávnenie domáhať sa takéhoto určenia. Súd prvej inštancie nesúhlasil ani s odkazom
žalobcu na ustanovenie § 34 ods. 2 katastrálneho zákona, keďže z uvedeného ustanovenia vyplývaiba postup príslušnej správy katastra po skončení súdneho konania o neplatnosť právneho úkonu, či
neplatnosť dobrovoľnej dražby. Dané ustanovenie nepovažoval súd prvej inštancie za hmotnoprávne
zákonné ustanovenie, ktoré by žalobcu odkazovalo na podanie takejto žalobu a oprávňovalo uplatniť

takýto žalobný nárok.

7. Vo vzťahu k žalobnému návrhu, že vlastnícke právo žalobcu k spoluvlastníckemu podielu zaniklo a
neexistuje s tým, že vlastnícke právo žalobcu sa obnovilo, súd prvej inštancie dodal, že ani tento nárok
nie je dôvodný. Žalobca sa domáhal určenia dvoch právnych skutočností - zaniknutia vlastníckeho práva

a zároveň, že vlastnícke právo žalobcu sa obnovilo. V danom prípade sa nejedná o určenie práva podľa
§ 137 písm. c) CSP, keďže v prípade určenia vlastníckeho práva mal byť žalobný návrh formulovaný inak
- precíznejšie. Preto ho súd prvej inštancie posúdil s poukazom na § 137 písm. d) CSP ako neprípustný,
keď zo žiadneho hmotnoprávneho predpisu nevyplýva oprávnenie domáhať sa takéhoto určenia. K
použitiu § 34 ods. 2 katastrálneho zákona odkázal na svoje predchádzajúce odôvodnenie.

8. K otázke odstúpenia žalobcu od kúpnej zmluvy súd prvej inštancie uviedol, že žalobca od nej riadne
neodstúpil. Poukázal na skutočnosť, že od zmluvy možno odstúpiť iba v prípadoch, ktoré ustanovuje
zmluva alebo Obchodný zákonník alebo iný zákon (§ 344 Obchodného zákonníka). V danom prípade
si strany sporu dohodli odstúpenie pre prípad nezaplatenia kúpnej ceny (čl. XV kúpnej zmluvy), avšak
nebolo sporné, že žalovaný žalobcovi kupujúcemu kúpnu cenu riadne a včas uhradil. Preto žalobca

z dôvodu nedodržania kúpnej zmluvy odstúpiť nemohol. Iný dôvod odstúpenia od zmluvy si strany
sporu nedohodli. Pri posúdení odstúpenia od zmluvy zo zákonného dôvodu súd prvej inštancie uzavrel,
že ani v tomto prípade nenastali dôvody na odstúpenie. Žalobca vychádzal z dôvodu odstúpenia
uvedeného v ustanovení § 517 ods. 1 Občianskeho zákonníka, avšak nakoľko kúpna zmluva bola
uzavretá medzi podnikateľmi a pri ich vzniku je zrejmé s prihliadnutím na všetky okolnosti, že sa týkajú

ich podnikateľskej činnosti (§ 261 ods. 1 Obchodného zákonníka), keď žalovaný v danej nehnuteľnosti
má sídlo spoločnosti, súd prvej inštancie aplikoval ustanovenia Obchodného zákonníka o odstúpení od
zmluvy. Strany nesporili, že žalovaný ako kupujúci pristúpil k zmluve o výkone správy, pričom správu
vykonáva tretia osoba, ktorá je odlišná od strán sporu. Ako nesporné súd prvej inštancie vyhodnotil,
že žalovaný titulom zmluvy o výkone správy má dlh na nákladoch spojených s prevádzkou garáže,

vrátane fondu prevádzky údržby a opráv a žalobca ako predávajúci listom vyzval na úhradu tohto
dlhu a to bez uvedenia dlžnej výšky, ako aj platobného miesta, pričom žalovaný tento dlh neplnil
a následne žalobca odstúpil od kúpnej zmluvy. Podľa názoru súdu prvej inštancie žalobca nebol
oprávnený na takúto výzvu na doplatenie nákladov spojených s prevádzkou garáže voči žalovanému,
nakoľko žalobca nie je veriteľom, nemá postavenie veriteľa v prípade dlhu na nákladoch spojených s

vlastníctvom nebytového priestoru titulom zmluvy o výkone správy. Veriteľom sú totiž všetci vlastníci
bytov a nebytových priestorov (okrem dlhujúceho vlastníka), ktorých vo veci vymáhania zastupuje
správca a to s poukazom na citované ustanovenia ZVB. Samotný vlastník, ani predávajúci z kúpnej
zmluvynemôžeaniejeoprávnenývymáhaťdlhtitulomzmluvyovýkonesprávy.Skutočnosť,žežalovaný
sa v kúpnej zmluve zaviazal na úhradu nákladov služieb spojených s užívaním nehnuteľnosti, nepatrí k

obsahovej (podstatnej) náležitosti kúpnej zmluvy. Tento záväzok je totiž náležitosťou zmluvy o výkone
správy, preto akékoľvek neplnenie uvedeného záväzku nebude porušením kúpnej zmluvy, ale zmluvy
o výkone správy. V nadväznosti na to žalobca nebol oprávnený vyzvať na doplatenie týchto nákladov,
nakoľko nie je veriteľom. Neplnenie týchto úhrad žalovaným nie je porušením kúpnej zmluvy. Preto nemá
relevanciu sa zaoberať, o aké porušenie zmluvy (podstatné či nepodstatné) sa jedná, a rovnako v danom

vzťahu žalobcu - predávajúceho a žalovaného - kupujúceho nemá relevanciu výzva na úhradu plnenia
z iného záväzku zo zmluvy o výkone správy. Preto k riadnemu odstúpeniu žalobcu od zmluvy nemohlo
dôjsť, nakoľko nedošlo k porušeniu prípadov ustanovených v ust. § 345 a nasl. Obchodného zákonníka,
ani § 517 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Iné dôvody odstúpenia od zmluvy ani zo zákona neboli tvrdené
a uplatňované. Vzhľadom na to súd prvej inštancie žalobu ako nedôvodnú zamietol, pretože žalovaný je

riadnym vlastníkom nehnuteľností, ktoré nadobudol zmluvou o prevode vlastníctva nebytového priestoru
zo dňa 30.10.2006, ktorých vklad do katastra nehnuteľností bol povolený 16.11.2006.

9. Nad rámec súd prvej inštancie dodal, že neriešil dôvodnú námietku žalovaného ohľadom žalobného
návrhu, že žalobca odstúpil od kúpnej zmluvy ako celku, avšak jeho žaloba o určenie právnych

skutočností sa týkala iba jedného z dvoch predaných nebytových priestorov, nakoľko žalobu z iných
dôvodov zamietol. O nároku žalovaného na náhradu trov konania súd prvej inštancie rozhodol podľa §
255 ods. 1 CSP tak, že plne úspešnému žalovanému priznal nárok na náhradu trov konania.10. Proti tomuto rozsudku podal žalobca prostredníctvom svojho právneho zástupcu v zákonnej lehote
odvolanie v celom rozsahu a to z dôvodov podľa § 365 ods. 1 písm. b), d), f) a h) CSP. V odvolaní
poukázal na znenie § 36 ods. 2 písm. b) Katastrálneho zákona, z ktorého má vyplývať možnosť podať

žalobu v zmysle § 137 písm. c) a d) CSP. Mal za to, že v prípade, ak by ustanovenie CSP predpokladalo
odkaz na hmotnoprávny predpis, bol by v CSP odkaz formou číselnej poznámky. Mal za to, že
CSP obsahuje zámer považovať žalobu za oprávnenú všade tam, kde je určenie akejkoľvek právnej
skutočnosti vyžadované právnym predpisom na uplatnenie práv a povinností účastníkov právneho
vzťahu. Takým predpisom je podľa žalobcu i ust. § 36a ods. 2 Katastrálneho zákona. Súd prvej inštancie

preto pri posúdení nároku žalobcu, že odstúpenie je platné, nepostupoval správne. Rovnako druhý petit
žaloby smeruje k dôsledkom uvedeným v danom ustanovení. Žalobca ďalej poukázal na jeho postavenie
veriteľa a žalovaného ako dlžníka tak, ako to vyžaduje § 345 ods. 1, resp. § 346 ods. 1 Obchodného
zákonníka. Súd prvej inštancie správne uzavrel, že medzi stranami bol uzatvorený obchodnoprávny
vzťah, avšak nezohľadnil všetky skutočnosti pri posúdení zákonného dôvodu odstúpenia od zmluvy.
Súd prvej inštancie ďalej správne vyhodnotil, že žalovaný má titulom zmluvy o výkone správy dlh

na nákladoch spojených s prevádzkou garáže, že žalobca vyzval žalovaného na úhradu tohto dlhu
bez uvedenia dlžnej výšky a platobného miesta, pričom žalovaný dlh neplnil, načo žalobca odstúpil
od zmluvy, avšak vyvodil z toho nesprávne závery. Súd pri posudzovaní postavenia žalobcu ako
veriteľa nemal vec posudzovať len z hľadiska zmluvy o výkone správy, pretože to vedie k odvádzaniu
pozornosti od základného právneho vzťahu medzi žalovaným a žalobcom ako jedným z veriteľov

v zmysle ZVB, kde zmluva o správe predstavuje len spôsob obstarávania služieb pre dom. Pre
posúdenie postavenia veriteľa a dlžníka je potrebné vychádzať z ustanovení ZVB. Súd prvej inštancie
síce správne uviedol, že veriteľmi sú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome (okrem
dlhujúcehovlastníka),ktorýchvovecivymáhaniazastupujesprávca,alenesprávneuzavrel,ževeriteľom
je správca. ZVB nikde neuvádza, že veriteľom vo vzťahu k žalovanému je správca, záver súdu prvej

inštancie, že správca zabezpečuje pre vlastníkov v dome, medzi inými aj vymáhanie nedoplatkov do
fondu prevádzky, údržby a opráv a iných pohľadávok, ešte nerobí zo správcu veriteľa. Ak sa žalovaný
v zmluve zaviazal podieľať sa podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu na nákladoch spojených
s prevádzkou hromadnej garáže, ide o platné dovolené vedľajšie dojednanie zmluvy. Toto dojednanie
nie je podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy, ale v rámci zmluvnej voľnosti strán patrí medzi vedľajšie

zmluvné dojednania. Súd však na platné ustanovenie zmluvy neprihliadal s odôvodnením, že ide
o neplnenie zmluvy o výkon správy. Takýto záver však súd prvej inštancie neodôvodnil, nie je zrejmé, ako
k nemu dospel. Ďalej sa súd už nezaoberal podmienkami podstatného, resp. nepodstatného porušenia
zmluvy, čím bola žalobcovi odopretá súdna ochrana, pretože súd rozhodol o žalobe bez skúmania jej
podstaty. Ak teda súd prvej inštancie správne rozoznal, že veriteľom sú vlastníci bytov a nebytových

priestorov v dome, mal v rozsudku správne citovať, že správca podľa § 9 ods. 7 ZVB vykonáva správu
len v mene a na účet vlastníkov a v zmysle § 8 ods. 3 ZVB majiteľmi účtu domu zriadeného správcom
v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov. Súd prvej inštancie mohol citovať i ustanovenie § 10
ods.1, 2 ZVB, v zmysle ktorého sú vlastníci bytov a nebytových priestorov povinní uhrádzať na spoločný
účet domu príspevky do fondu a platby za plnenia. Správca účtom domu len disponuje a vykonáva k účtu

práva a povinnosti vkladateľa. Ak na tomto účte chýbajú prostriedky, ktoré odmieta previesť žalovaný,
je postavenie veriteľa a dlžníka zrejmé, pričom žalobca je jedným z veriteľom. V tejto súvislosti žalobca
poukázal i na znenie ustanovenia § 25 ods. 2 ZVB, v zmysle ktorého vlastníci zodpovedajú voči ostatným
vlastníkomvdomepodľaosobitnéhopredpisuato§136anasl.Občianskehozákonníkaazodpovednosť
je solidárna. Podľa žalobcu ustanovenie § 345 ods. 1 a § 346 ods. 1 Obchodného zákonníka nevylučuje

možnosť odstúpenia od zmluvy len jedným z hmotnoprávnych veriteľov a to s poukazom na § 25 ods.
2 ZVB. Samotná skutočnosť, že žalovaný síce zaplatil podľa Zmluvy plnú kúpnu cenu, nevylučuje, aby
ostatné vedľajšie právne povinnosti, ktoré žalovaný v Zmluve na seba dobrovoľne prevzal a ktoré má
plniť v budúcnosti, aj voči žalobcovi, sa stali oprávneným dôvodom na postup podľa § 345 a § 346
Obchodného zákonníka a na odstúpenie od zmluvy. Vzťah podľa zmluvy o výkone správy je druhotný

a predstavuje len formu obstarania služieb pre dom. Vzťah veriteľa a dlžníka medzi sporovými stranami
vytvára ZVB a nie zmluva o výkone správy. Žalovaný sa dostal do postavenia dlžníka a žalobca do
postavenia veriteľa práve a výlučne len v dôsledku správania sa žalovaného, ktorý svoje povinnosti
vedome a dlhodobo neplní. To, že ide o zákonnú povinnosť nevylučuje, aby súčasne tá istá povinnosť
bola aj zmluvnou povinnosťou. Veriteľom je ten, kto má právo požadovať plnenie a dlžníkom ten, kto

má povinnosť plniť. Správca sám nie je veriteľom. Koná v mene a na účet ostatných vlastníkov. K tomu
už súd prvej inštancie správne uviedol, že veriteľom sú podľa súdu všetci vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome (okrem dlhujúceho vlastníka), ktorých vo veci vymáhania zastupuje správca. Z tohto
zistenia však nevyvodil všetky potrebné závery.11. V súvislosti s druhým žalobným petitom žalobca poukázal na skutočnosť, že súd prvej inštancie sa
mal venovať naliehavému právnemu záujmu, ako nevyhnutnému procesnému predpokladu úspešnosti

určovacej žaloby. Zvolený petit zodpovedá rozhodnutiu NS SR sp.zn. 6Sžo 229/2010 zo dňa 20.07.2011.
Ak prevodca platne a účinne odstúpi od zmluvy, automaticky sa opäť stáva vlastníkom a správa katastra
túto zmenu zapíše záznamom. Z uvedeného vyplýva, že k zápisu spätného prechodu vlastníckeho
práva dochádza záznamom, ktorého podkladom je buď listina o odstúpení alebo rozhodnutie súdu o
právnej skutočnosti v zmysle § 36 ods. 2 písm. b) katastrálneho zákona. Druhý petit je určením, že na

strane žalovaného vlastnícke právo nie je a na strane žalobcu vlastnícke právo je. Tento petit zodpovedá
následkom odstúpenia od zmluvy v obchodných vzťahoch podľa § 351 ods. 1 Obchodného zákonníka.
Naliehavý právny záujem na tomto určení vyplýva jednak z postoja žalovaného, ktorý odstúpenie a
jeho dôvody popiera, ale aj zo skutočnosti, že na druhej strane neplatí dlhodobo príspevok do fondu
ani platby za plnenia spojené s vlastníctvom a užívaním nebytového priestoru, ktoré sú predmetom
už viacerých súdnych konaní medzi správcom a žalovaným. Určenie teda bude mať praktický význam

pre spory týkajúce sa nedoplatkov za minulé obdobia. Oba petity predstavujú podľa § 36a ods. 1 a
2 Katastrálneho zákona rozhodnutie o právnej skutočnosti, ktorá je spôsobilá na vykonanie záznamu
vlastníckeho práva. Požadované určenie vytvára podľa žalobcu pevný právny základ pre právny vzťah
účastníkov sporu, je prípustné aj napriek tomu, že je možná (prípadne) i iná žaloba (viď rozhodnutie
Najvyššieho súdu Slovenskej republiky publikované v časopise Zo súdnej praxe pod č. 40/1996,

rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 06.decembra 2012 sp. zn. 5 Cdo 31/2011). Ako
dôležité považoval žalobca určenie momentu, kedy došlo k odstúpeniu od zmluvy, nakoľko sú s ním
spojené následky spočívajúce v určení za aké obdobie je žalovaný dlžníkom. Povinnosť žalovaného nie
je viazaná na žiadne podmienky, ide o jednoduchú právnu povinnosť, ktorú žalovaný dlhodobo neplní.
K výčitke súdu prvej inštancie, že odstúpenie neobsahuje ani výšku dlhu a ani platobné miesto, žalobca

uviedol, že zákon kladie na určitosť právneho úkonu nároky, ktoré treba posudzovať primerane k povahe
úkonu a jeho okolnostiam. Požiadavka podieľať sa na nákladoch spojených s prevádzkou hromadnej
garáže neobsahuje v sebe sama o sebe ani určenie výšky dlhu ani platobné miesto. Žalobca svojím
postupom nezneužil právo, ktoré mu z daného ustanovenia zmluvy vzniklo. Ak by kupujúci prevzal
zmluvou na seba aj inú povinnosť, hoci by inak išlo aj o zákonnú povinnosť, ako zaplatenie kúpnej ceny

a túto inú povinnosť neplní, nie je pre neplnenie tejto povinnosti odstúpenie od zmluvy vylúčené žiadnym
ustanovením iného zákona, čo v praxi znamená, že je to dovolené. S poukazom na uvedené žalobca
žiadal, aby odvolací súd napadnutý rozsudok zrušil a vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie,
alternatívne, aby napadnutý rozsudok zmenil tak, že žalobe vyhovie a prizná žalobcovi právo na náhradu
trov konania.

12. Žalovaný v písomnom vyjadrení zo dňa 24.11.2023 k odvolaniu uviedol, že súhlasí s právnym
názorom súdu prvej inštancie, nestotožňuje sa s právnym názorom žalobcu a má za to, že
napadnuté rozhodnutie bolo riadne, rozsiahlo a správne odôvodnené. Rozsudok vychádza z princípu
predvídateľnosti súdneho rozhodnutia, ktorý je považovaný za komponent princípov právneho štátu

a to právnej istoty. V prípade opačného rozhodnutia by išlo o prekvapivé rozhodnutie, keďže žalobca
na podporu svojich tvrdení nepredložil ani jedno existujúce rozhodnutie. Žalovaný zotrval na svojich
tvrdeniach uvádzaných v konaní a z dôvodu opatrnosti vzniesol námietku premlčania. Právne posúdenie
žalobcom nemá oporu v relevantnom právnom predpise. Žalovaný navrhoval napadnuté rozhodnutie
súdu prvej inštancie ako vecne správne potvrdiť a zaviazať žalobcu k náhrade trov odvolacieho konania.

13. Ďalšie vyjadrenia strán doručené neboli.

14. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací v zmysle § 34 CSP po oboznámení sa s obsahom spisu
a po preskúmaní napadnutého rozsudku súdu prvej inštancie v medziach daných rozsahom odvolania

a odvolacími dôvodmi v zmysle § 379 a § 380 CSP dospel k záveru, že napadnutý rozsudok súdu prvej
inštancie je vo výroku vecne správny, keď odvolanie žalobcu nie je dôvodné.

15. Podľa § 137 CSP žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o
a) splnení povinnosti,

b) nároku na usporiadanie práv a povinností strán, ak určitý spôsob usporiadania vzťahu medzi stranami
vyplýva z osobitného predpisu,
c) určení, či tu právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem; naliehavý právny záujem nie
je potrebné preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu, alebod) určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu.

16. Podľa § 1 ods. 1 Obchodného zákonníka, tento zákon upravuje postavenie podnikateľov, obchodné

záväzkové vzťahy, ako aj niektoré iné vzťahy súvisiace s podnikaním.

17. Podľa § 1 ods. 2 Obchodného zákonníka právne vzťahy uvedené v odseku 1 sa spravujú
ustanoveniami tohto zákona. Ak niektoré otázky nemožno riešiť podľa týchto ustanovení, riešia sa podľa
predpisov občianskeho práva. Ak ich nemožno riešiť ani podľa týchto predpisov, posúdia sa podľa

obchodných zvyklostí, a ak ich niet, podľa zásad, na ktorých spočíva tento zákon.

18. Podľa § 588 Občianskeho zákonníka z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť
predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň
predávajúcemu dohodnutú cenu.

19. Podľa § 344 Obchodného zákonníka od zmluvy možno odstúpiť iba v prípadoch, ktoré ustanovuje
zmluva alebo tento alebo iný zákon.

20. Podľa § 345 ods. 1 Obchodného zákonníka, ak omeškanie dlžníka (§ 365) alebo veriteľa (§ 370)
znamená podstatné porušenie jeho zmluvnej povinnosti, je druhá strana oprávnená od zmluvy odstúpiť,

ak to oznámi strane v omeškaní bez zbytočného odkladu po tom, čo sa o tomto porušení dozvedela.

21. Podľa § 345 ods. 2 Obchodného zákonníka, na účely tohto zákona je porušenie zmluvy podstatné,
ak strana porušujúca zmluvu vedela v čase uzavretia zmluvy alebo v tomto čase bolo rozumné predvídať
s prihliadnutím na účel zmluvy, ktorý vyplynul z jej obsahu alebo z okolností, za ktorých bola zmluva

uzavretá, že druhá strana nebude mať záujem na plnení povinností pri takom porušení zmluvy. Pri
pochybnostiach sa predpokladá, že porušenie zmluvy nie je podstatné.

22. Podľa § 346 ods. 1 Obchodného zákonníka, ak omeškanie dlžníka alebo veriteľa znamená
nepodstatné porušenie zmluvnej povinnosti, môže druhá strana odstúpiť od zmluvy v prípade, že strana,

ktorá je v omeškaní, nesplní svoju povinnosť ani v dodatočnej primeranej lehote, ktorá jej na to bola
poskytnutá.

23. Podľa § 346 ods. 2 Obchodného zákonníka, ak však strana, ktorá je v omeškaní vyhlási, že svoj
záväzok nesplní, môže druhá strana od zmluvy odstúpiť bez poskytnutia dodatočnej primeranej lehoty

na plnenie alebo pred jej uplynutím.

24. Podľa § 324 ods. 1 Obchodného zákonníka, záväzok zanikne, ak sa veriteľovi splní včas a riadne.

25. Podľa § 387 ods. 1 CSP odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku

vecne správne.

26. Po dôslednom oboznámení sa s obsahom spisu, s obsahom napadnutého rozsudku a s konaním,
ktoré predchádzalo jeho vyhláseniu, ako aj s obsahom odvolania žalobcu odvolací súd konštatuje
vecnú správnosť napadnutého rozsudku s tým, že súd prvej inštancie dostatočne zistil skutkový stav a

svoje rozhodnutie spôsobom súladným s dikciou ustanovenia § 220 ods. 2 CSP dostatočne podrobne
a presvedčivo odôvodnil. Konanie pred súdom prvej inštancie bolo zároveň vedené v súlade so zásadou
kontradiktórnosti civilného procesu.

27. Z obsahu spisu vyplýva, že žalobca sa domáhal prvým žalobným návrhom určenia platnosti

a účinnosti odstúpenia od Zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru V 6578/06
uzavretou so žalobcom dňa 30.10.2006 a druhým žalobným návrhom určenia, že vlastnícke právo
k spoluvlastníckemu podielu na nebytovom priestore – hromadnej garáži a na spoločných zariadeniach
domu a zastavaných pozemkoch zaniklo a neexistuje s tým, že vlastnícke právo žalobcu k nemu
sa obnovilo. Súd prvej inštancie odkazom na dikciu ustanovenia § 137 písm. d) CSP uzavrel, že

v prípade prvého žalobného návrhu, ako i druhého žalobného návrhu v časti určenia, že vlastnícke právo
žalovaného zaniklo, resp. vlastnícke právo žalobcu sa obnovilo, ide o určenie právnych skutočností,
na ktoré žalobca nemá právny nárok, keďže zo žiadneho hmotnoprávneho predpisu nevyplýva pre
žalobcu oprávnenie domáhať sa takéhoto určenia. Totožný právny záver súdu prvej inštancie v zmysle§ 137 písm. d) CSP sa však netýkal posúdenia žalobného návrhu v časti určenia, že vlastnícke právo
žalovaného neexistuje. V danej časti je totiž možné návrh posudzovať v zmysle § 137 písm. c) CSP,
keďže ide o určenie, či tu vlastnícke právo je alebo nie je. K poukazu žalobcu na ustanovenie § 34

ods. 2 osobitného predpisu – katastrálneho zákona súd prvej inštancie uviedol, že upravuje iba postup
príslušnej správy katastra po skončení súdneho konania a neplatnosť právneho úkonu či neplatnosť
dobrovoľnej dražby. V súvislosti s vysloveným právnym názorom súdu prvej inštancie žalobca namietal
nesprávny výklad ustanovenia § 137 CSP, keď mal za to, že CSP neobsahuje odkaz na súdom uvádzané
prípady formou číselnej poznámky, preto zámerom zákonodarcu (právneho predpisu – ako uvádza

žalobca) bolo považovať žalobu na určenie právnej skutočnosti za oprávnenú všade tam, kde je toto
určenie vyžadované právnym predpisom. Ide napr. aj o ustanovenie § 36a ods. 2 katastrálneho zákona,
ktorésúdprvejinštancienezohľadnilanepovažovalzasmerodajné.Takprvýžalobnýnávrh,akoajdruhý
smeruje k dôsledkom uvedeným v danom ustanovení, t.j. k vyznačeniu právneho stavu pred povolením
vkladu vlastníckeho práva v prospech žalovaného, ako dôsledku odstúpenia.

28. Odvolací súd sa s námietkou žalobcu nemôže stotožniť, nakoľko súd prvej inštancie žalobu žalobcu
v časti prvého i druhého žalobného petitu správne právne posúdil, s posúdením ktorým sa odvolací súd
v plnej miere stotožňuje. Súd prvej inštancie svoje rozhodnutie podrobne odôvodnil v bodoch 35.-38.
odôvodnenia. V tomto kontexte odvolací súd uvádza, že ani z ustanovenia § 36a ods. 2 písm. b)
katastrálneho zákona nevyplýva právo žalobcu domáhať sa určenia žalovaných právnych skutočností.

29. Podľa § 36a ods. 2 písm. b) katastrálneho zákona, ak je na vykonanie záznamu predložené súdne
rozhodnutie, ktoré je záväzné pre osobu zapísanú v katastri a priamo sa dotýka jej práva k nehnuteľnosti,
okresný úrad vykoná záznam vyznačením stavu pred právnym úkonom, dobrovoľnou dražbou alebo
inou právnou skutočnosťou, ak súd rozhodol o neplatnosti právneho úkonu, neplatnosti dobrovoľnej

dražby alebo inej právnej skutočnosti.

30. Z citovaného ustanovenia zákona vyplýva iba následný postup príslušnej správy katastra po
skončení súdneho konania o určení neplatnosti právneho úkonu, dobrovoľnej dražby, či inej právnej
skutočnosti. Uvedené ustanovenie však neuvádza a neupresňuje aké druhy žalôb sú v civilnom

sporovom konaní prípustné, reaguje len na výsledky možných rozhodnutí súdov v zmysle § 137 CSP.
Inak povedané citované ustanovenie predpokladá existenciu aj takéhoto druhu žalôb a rozhodnutí o
určení právnych skutočností, avšak nezakladá žiadne právo na ich podanie. Z citovaného ustanovenia
preto žiadne právo žalobcovi požadovať určenie právnej skutočnosti súdom nevyplýva. Určenie právnej
skutočnosti vo svojej podstate odporuje zásade, že súd má určiť aktuálny právny stav. Pri určení právnej

skutočnosti hovorí rozsudok o tom, čo bolo v minulosti, nie však nevyhnutne o tom, čo je v prítomnosti.
Preto napr. výrok o tom, že kúpna zmluva, alebo odstúpenie je neplatné, nemá výpovednú hodnotu
o tom, či je v čase jeho vyhlásenia vlastníkom veci žalobca, alebo niekto iný. Podľa novej procesnej
právnej úpravy preto nie je možné žalovať neplatnosť právnych úkonov, ak to nevyplýva z osobitného
predpisu.

31. Pri posudzovaní žalobného návrhu (petitu) žalobca namietal i skutočnosť, že súd prvej inštancie
sa pri určení, či na strane žalovaného nie je vlastnícke právo a na strane žalobcu vlastnícke právo
je, nezaoberal otázkou existencie naliehavého právneho záujmu v zmysle § 137 písm. c) CSP.
V tejto súvislosti je nevyhnutné uviesť, že pre prípad posúdenia žalobného návrhu žalobcu v časti

určenia, či vlastnícke právo žalovaného neexistuje, resp. či existuje vlastnícke právo žalobcu, je za
predpokladu existencie naliehavého právneho záujmu nevyhnutné sa prejudiciálne zaoberať a posúdiť
otázku platnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy žalobcom, od odstúpenia ktorého žalobca odvodzoval
svoje vlastnícke právo k predmetu predaja. Napriek skutočnosti, že súd prvej inštancie výslovne
nehodnotil existenciu naliehavého právneho záujmu žalobcu na určení (ne)existencie vlastníckeho

práva, z rozhodnutia je zrejmé, že jeho existenciu vzhliadol, nakoľko sa v ďalšom zaoberal samotným
určením existencie vlastníckeho práva strán a vyhodnocoval tomuto zodpovedajúcu otázku zásadného
významu – platnosť odstúpenia od zmluvy. Uvedená námietka žalobcu preto nemôže byť dôvodná,
pretože posúdenie existencie naliehavého právneho záujmu nebolo v neprospech odvolateľa. V tomto
smere žalobca ani nenamietal jej nesprávne právne posúdenie, t.j. vyhodnotenie prípadnej neexistencie

naliehavého právneho záujmu, kedy by sa súd už ďalej nezaoberal nárokom žalobcu vo veci samej.

32. Žalobca v ďalšom namietal nesprávne právne i skutkové závery súdu prvej inštancie, že žalobca
nebol oprávnený vyzvať žalovaného na doplatenie nákladov spojených s prevádzkou garáže, nakoľkonie je veriteľom, nemá postavenie veriteľa v prípade dlhu na nákladoch spojených s vlastníctvom
nebytového priestoru titulom zmluvy o výkone správy. Mal za to, že žalobca má postavenie veriteľa
a žalovaný postavenie dlžníka tak, ako to vyžaduje ustanovenie § 345 ods. 1, resp. § 346 ods. 1

Obchodného zákonníka. Súd prvej inštancie totiž nemal vec posudzovať len z hľadiska zmluvy o výkone
správy, ale i z pohľadu ZVB. Súd prvej inštancie správne uvádzal, že veriteľom sú všetci vlastníci bytov
a nebytových priestorov (okrem dlhujúceho vlastníka), avšak nesprávne vyhodnotil, že veriteľom je
správca.

33. S uvedeným názorom žalobcu nie je možné súhlasiť. Z obsahu spisu vyplýva, že strany medzi sebou
uzatvorili písomnú kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bol prevod nebytového priestoru na mezaníne spolu
s prislúchajúcimi spoluvlastníckymi podielmi a spoluvlastnícky podiel na garáži č. 12 nachádzajúcej sa
na 1. poschodí polyfunkčného objektu Andalex na A. XX v B. a s tým spojený spoluvlastnícky podiel
na spoločných častiach a zariadeniach domu, ako aj zastavaných pozemkoch a priľahlom pozemku.
Je nevyhnutné poznamenať, že každá zmluva pre svoju platnosť musí obsahovať podstatné náležitosti

vyžadujúce zákonom (§ 263 ods. 2 Obchodného zákonníka), od ktorých sa zmluvné strany nemôžu
odchýliť.Idevpodstateojasnéazreteľnévymedzeniepredmetuzmluvy.Ostatnézáväzkysimôžustrany
upraviť odchylne od zákonných ustanovení, prípadne ich úplne vylúčiť. Záväzky ktoré nepredstavujú
a neupravujú podstatné náležitosti zmluvy prestavujú záväzky vedľajšie – tzv. vedľajšie zmluvné
povinnosti. Na to, aby mohol vzniknúť záväzkový vzťah, musí okrem povinnosti dlžníka existovať i tomu

zodpovedajúce právo veriteľa na plnenie. Iba medzi takýmito stranami vznikne záväzkový vzťah, t.j.
vzťah vzájomného práva a povinnosti. Záväzkovým vzťahom je preto právny vzťah, z ktorého veriteľovi
vzniká právo na plnenie (pohľadávka) od dlžníka a dlžníkovi vzniká povinnosť splniť záväzok veriteľovi,
t.zn. že zakladá práva a povinnosti len medzi stranami zmluvy, ako jej priamymi účastníkmi. Výnimkou
je dohoda veriteľa a dlžníka, že dlžník bude plniť tretej osobe. Avšak jedine v takom prípade, ak by

tretia osoba so zmluvou súhlasila (§ 50 a nasl. OZ). I v takomto prípade by však musel existovať najprv
záväzkový vzťah medzi zmluvnými stranami, t.j. povinnosť dlžníka plniť svojmu veriteľovi. Z vykonaného
dokazovania je zrejmé, že takáto zmluva (v prospech tretieho) uzatvorená nebola, bol daný len prísľub
žalovaného podieľať sa na nákladoch, ktoré bude plniť tretej osobe ako veriteľovi. Z uvedeného je
zrejmé, že žalovaný sa zaviazal plniť si svoju zákonnú povinnosť (podieľať sa na nákladoch spojených

s prevádzkou garáže), ktorú má voči správcovi domu, na základe uzatvorenej zmluvy o výkone správy,
resp. deklaroval svoju povinnosť platiť náklady spojené s užívaním nebytového priestoru voči inému
než žalobcovi. Vo vzťahu k žalobcovi sa zaviazal len podieľať sa na nákladoch spojených s prevádzkou
garáže voči tretej osobe, svoju povinnosť ktorú si splnil okamihom pristúpenia k Zmluve o výkone
správy domu. Žalovaný sa teda nezaviazal žalobcovi na žiadne peňažné plnenie, ale len na budúce

správanie sa. Medzi žalobcom a žalovaným tak nevznikol veriteľsko-dlžnícky (zmluvný) vzťah, v zmysle
ktorého by žalobca ako veriteľ mohol žiadať splnenie povinnosti a to podieľať sa na platení nákladov
spojených s prevádzkou garáže v akejkoľvek výške. Žalobca ani sám v konaní netvrdil, aké právo mu zo
zakotveného záväzku vzniklo, resp. aké právo bolo konaním žalovaného porušené. Keďže, ako správne
uviedol súd prvej inštancie, odstúpiť od zmluvy je možné iba ak to ustanovuje zmluva, alebo zákon,

bolo nevyhnutné posúdiť, či nastal takýto prípad. Nebolo sporné, že strany si pre prípad porušenia
povinnostipodieľaťsananákladochspojenýchsprevádzkougaráže,nedohodliprávoodstúpiťodkúpnej
zmluvy. Z dôvodov nedodržania ustanovení kúpnej zmluvy tak žalobca od kúpnej zmluvy na základe
zmluvného predpokladu odstúpiť nemohol. Mohol tak urobiť jedine za predpokladu, že to pripúšťal
zákon. Žalobca v konaní tvrdil, že žalovaný sa omeškal so zaplatením dlhu na nákladoch spojených

s prevádzkou garáže. Do úvahy preto pripadalo jedine odstúpenie od zmluvy pre omeškanie dlžníka
v zmysle ustanovení § 345 - § 346 Obchodného zákonníka, nakoľko v danom prípade bola kúpna zmluva
uzatvorená medzi podnikateľmi a pri jej vzniku bolo zrejmé s prihliadnutím na všetky skutočnosti, že
sa týka ich podnikateľskej činnosti (§ 261 ods. 1 Obchodného zákonníka). Obchodnoprávnu povahu
záväzkového vzťahu medzi stranami správne vyhodnotil i súd prvej inštancie v bode 39. odôvodnenia

rozsudku.

34. Zákonná dikcia v prípadoch odstúpenia od zmluvy či už pre podstatné porušenie zmluvy, alebo
nepodstatné porušenie zmluvnej povinnosti, predpokladá podmienku existencie záväzkového vzťahu
medzi veriteľom a dlžníkom. Uvedené je vyjadrené jednak označením osôb (veriteľ, dlžník) a jednak

existenciou zmluvného vzťahu. Správny bol preto právny názor súdu prvej inštancie, že nakoľko
žalobca nie je veriteľom žalovaného, t.j. nemá postavenie veriteľa v prípade vymáhania a domáhania
sa zaplatenia dlhu na nákladoch spojených s vlastníctvom nebytového priestoru či už titulom zmluvy
o výkone správy, alebo titulom zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, nebol oprávnenývyzývať žalovaného na doplatenie nákladov spojených s prevádzkou garáže. Napriek skutočnosti, že
strany môžu uzatvoriť medzi sebou rôzne zmluvy s dispozitívnym obsahom, z kúpnej zmluvy (aj keby išlo
o prípad zloženej/nepomenovanej zmluvy) nevyplýva, že by obsahovala podstatné náležitosti zmluvy

o výkone správy, v zmysle ktorej by vzniklo právo na platenie nákladov spojených s prevádzkou garáže
práve žalobcovi. Keďže takáto zmluvná povinnosť nebola zakotvená v kúpnej zmluve, nebolo možné od
nej na základe tohto domnelého práva žalobcu odstúpiť.

35. Žalobca sa rovnako nesprávne domnieva, že postavenie veriteľa (zmluvného!) mu vyplýva

z ustanovení ZVB. Formuláciu zákona, že odstúpiť od zmluvy je možné v prípadoch ktoré ustanovuje
zmluva, alebo zákon, nie je možné zamieňať s formuláciou, že v prípade porušenia akejkoľvek zákonnej
povinnosti, je možné odstúpiť od akejkoľvek zmluvy, i keď táto zákonná povinnosť nie je predmetom
zmluvy, t.j. nie je rovnako zakotvená v zmluve. Z dikcie zákona, ktorý v ustanovení § 345 a § 346
ObZ pripúšťa odstúpenie od zmluvy z dôvodu omeškania dlžníka (t.j. zo zákonného dôvodu), vyplýva,
že omeškanie s plnením musí nastať v zmluvnom vzťahu a to porušením zmluvnej, nie akejkoľvek

zákonnej povinnosti nespadajúcej na existujúci (zmluvou založený) záväzkový vzťah. Žalobca preto
nemôže svoje právo odstúpiť od kúpnej zmluvy odvíjať od porušenia záväzku vyplývajúceho zo zákona
(nevzťahujúceho sa na predmet zmluvy). Žalobca uzatváral Zmluvu o prevode vlastníctva v postavení
vlastníka konkrétneho nebytového priestoru (ktorého vlastníkom v čase odstúpenia od zmluvy nebol),
neuzatváral ju v postavení vlastníka iných nehnuteľností, ktoré neboli predmetom prevodu vlastníckeho

práva,pretonemôžetvrdiť,žejehoprávonaodstúpenieodzmluvysaodvíjaodjehopostaveniavlastníka
ostatných nebytových priestorov v danom dome (tu možno subsumovať i odkaz žalobcu na § 25 ods.
2 ZVB). Ako už bolo uvedené, žalovaný sa v zmluve nezaviazal platiť náklady spojené s prevádzkou
garáže žalobcovi ako vlastníkovi iných nehnuteľností (ani k plneniu iných záväzkov z postavenia
vlastníka nebytového priestoru), a preto pre porušenie takejto (v zmluve nezakotvenej) povinnosti,

nemôže žalobca odstúpiť od zmluvy. Zároveň je nevyhnutné dodať, že je úplne irelevantné, či sa súd
prvej inštancie následne zaoberal tým, kto je aktívne vecne legitimovaný na vymáhanie nedoplatkov,
nakoľko žalobca takou osobou nie je. Odhliadnuc od uvedeného už len nad rámec odvolací súd uvádza,
že záväzok zakotvený v zmluve v čl. XIV ods. 5 (podieľať sa podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho
podielu na nákladoch spojených s prevádzkou garáže), nie je identicky zakotvený v ZVB, ako sa

nesprávne domnieva žalobca, vzájomné záväzky správcu a vlastníkov nebytových priestorov vyplývajú
zo Zmluvy o výkone správy. A aj v prípade ich neplnenia, sú veriteľmi všetci vlastníci bytov a nebytových
priestorov (okrem dlhujúceho vlastníka) v postavení nerozlučného spoločenstva, preto by žalobca ani
nemohol sám vystupovať v mene všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v spore. Zároveň
ako súd prvej inštancie správne uvádzal, správca je tou osobou, ktorá je v zmysle § 9 ods. 7, 8 ZVB

oprávnená vymáhať dlh titulom zmluvy o výkone správy.

36. Záverom už možno len dodať, že súd prvej inštancie správne právne posúdil neplatnosť odstúpenia
žalobcu od zmluvy o prevode vlastníctva k nebytovému priestoru a správne vzhliadol žalobcu ako
riadneho vlastníka sporných nehnuteľností.

37. Vzhľadom na skutočnosť, že žalobca v podanom odvolaní relevantným spôsobom nespochybnil, ani
nevyvrátil podstatné závery súdu prvej inštancie premietnuté do výrokovej časti napadnutého rozsudku,
odvolací súd s poukazom na vyššie uvedené skutočnosti dospel k záveru, že rozhodnutie súdu prvej
inštancie je vecne správne a z toho dôvodu odvolací súd, viazaný odvolacími dôvodmi v zmysle § 380

CSP, napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie v zmysle § 387 ods. 1 CSP ako vecne správny potvrdil.

38. O náhrade trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa § 396 ods. 1 CSP v spojení s §
255 ods. 1 a s § 262 ods. 1 CSP tak, že žalovanému priznal nárok na náhradu trov odvolacieho konania
voči žalobcovi vo výške 100 %, keďže bol v odvolacom konaní plne úspešný.

39. Toto rozhodnutie bolo členmi senátu prijaté pomerom hlasov 3:0 (§ 3 ods. 9 tretia veta zák. č.
757/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov).

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP)

v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde,ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom.

Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).