Rozsudok – Ostatné ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Tuesday, September 9, 2025

Súd: Okresný súd Žilina
Spisová značka: 14C/19/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5124205163
Dátum vydania rozhodnutia: 09. 09. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Vladimír Kozáčik

ECLI: ECLI:SK:OSZA:2025:5124205163.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Žilina sudcom JUDr. Vladimírom Kozáčikom v spore žalobcov: 1/ A. B. C., nar.

XX.XX.XXXX, bytom D. E. XXXX/XX, XXX XX F., 2/ E. G. H., nar. XX.XX.XXXX, bytom I. XXXX/XXX,
XXX XX F., 3/ A. C. J., nar. XX.XX.XXXX, bytom I. XXXX/XXX, XXX XX F., 4/ C. E. K., nar. XX.XX.XXXX,
bytom I. XXXX/XXX, XXX XX F., 5/ A. E. G., nar. XX.XX.XXXX, bytom I. XXXX/XXX, XXX XX F., 6/ A.
L. I., nar. XX.XX.XXXX, bytom I. XXXX/XXX, XXX XX F., 7/ A. M. N., nar. XX.XX.XXXX, bytom I. XXXX/
XXX, XXX XX F., 8/ A. C. L., nar. XX.XX.XXXX, bytom I. XXXX/XXX, 9/ A. L. J., nar.XX.XX.XXXX, bytom
I. XXXX/XXX, XXXX F., žalobcovia 1/ - 9/ práv. zast.: Mgr. František Řihák, advokát, so sídlom Závodská
cesta 2945/38, 010 01 Žilina, IČO: 54 604 567, proti žalovanému: BYTTERM, a.s., IČO: 31 584 705, so

sídlom I. X, F., o neplatnosť hlasovania, takto,

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu z a m i e t a .

II. Žalobcovia 1/ - 9/ s ú p o v i n n í spoločne a nerozdielne nahradiť žalovanému trovy konania
v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobcovia sa žalobou podanou na súd dňa 25.04.2024 v zmysle opravy a doplnenia
zo dňa 15.08.2024 domáhali určenia, že 1/ výsledok hlasovania v otázke č.3 - „Súhlasíte s
realizáciou stavebného zámeru týkajúceho sa stavebných úprav existujúceho nebytového priestoru

na administratívne priestory v bloku B bytového domu na ulici Suvorovova súp. č.2683 v Žiline,
ktoré vlastní spoločnosť TUBE s. r. o. v zmysle vypracovanej projektovej dokumentácie A. C. O. s
dátumom U/2020?“ Hlasovalo „áno" - 59 hlasov, „nie“ - 24 hlasov, neplatných - 6 hlasov, nehlasovali
- 20 hlasov, s výsledkom „schválená“ je neplatný, 2/ súd určuje, že výsledok hlasovania v otázke
č.4 - „Súhlasíte, aby splnomocnencom vlastníkom bytov a nebytových priestorov v bytovom dome
na ulici Suvorovova súp. č.2683 bola spoločnosť TUBE s.r.o., IČO: 52 974 464 na zastupovanie v
stavebnomkonanívsúladesostavebnýmzákonomč.50/1976Zb.vznenínoviel,t.j.kuvšetkýmúkonom

potrebným k vybaveniu stavebného povolenia a kolaudačného rozhodnutia, ako aj za splnomocnenca
pre doručovanie písomností v súlade s § 17 ods. 4 zákona č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (správny
poriadok) vo veci stavebných úprav existujúceho nebytového priestoru na administratívne priestory
bloku „B" bytového domu na ulici Suvorovova súp. č.2683 v Žiline v zmysle vypracovanej projektovej
dokumentácie A. C. O. s dátumom 11/2020 s tým, že splnomocnenec všetku písomnú komunikáciu
so stavebným úradom je povinný v dome zverejniť na verejne dostupnom mieste (nástenke, vchodové
dvere) a to vo všetkých blokoch A, B, C predmetného bytového domu?“, hlasovalo „áno“ - 57 hlasov,

„nie“ - 27 hlasov, neplatných - 6 hlasov, nehlasovali -19 hlasov, s výsledkom „schválená“ je neplatný.
2. Žalobcovia v súvislosti s hlasovaním vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome na ulici
I. I. P. XXXX/XXX, K., Q. D. F., ktoré prebehlo v dňoch od 8. marca 2024 do 24. marca 2024, opakovane
a dôsledne namietajú neplatnosť výsledkov písomného hlasovania vo vzťahu k otázkam č. 3 a č. 4,ktoré boli podľa doručenej zápisnice označené ako schválené. Predmetom ich podaní je preskúmanie
zákonnosti hlasovania a určenie, že výsledky hlasovania v uvedených bodoch sú v rozpore s kogentnými
ustanoveniami zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ako aj s ďalšími

právnymi predpismi upravujúcimi výkon práv vlastníkov, účastníkov konania pred stavebným úradom a
ochranu ich základných práv.
3. Žalobcovia vo svojom pôvodnom podaní doručenom súdu dňa 25. apríla 2024 vymedzili skutkový
základ žaloby tak, že písomné hlasovanie zorganizoval žalovaný BYTTERM, a.s. ako správca
predmetného bytového domu. Zápisnica o hlasovaní bola vyhotovená a následne dňa 26. marca 2024

riadne zverejnená na mieste obvyklom, pričom bola overená platne zvolenými overovateľmi hlasovania.
Zo zápisnice vyplýva, že hlasovanie prebehlo k viacerým otázkam, avšak žalobcovia spochybňujú najmä
platnosť hlasovania v otázke č. 3 a otázke č. 4, keďže sa domnievajú, že neboli splnené zákonom
vyžadované podmienky platnosti.
4. Vo vzťahu k otázke č. 3 žalobcovia poukazujú na to, že znenie otázky smerovalo k
realizácii stavebného zámeru týkajúceho sa stavebných úprav existujúceho nebytového priestoru na

administratívne priestory v bloku „B“ bytového domu, pričom tento nebytový priestor je vo vlastníctve
spoločnosti TUBE s.r.o.. Podľa žalobcov je z obsahu otázky zrejmé, že stavebný zámer zahŕňa vstavbu
alebo nadstavbu nebytového priestoru, teda zásah, ktorý je jednoznačne subsumovateľný pod § 14b
ods. 2 písm. e) zákona č. 182/1993 Z.z. Odkazujú na to, že podľa citovaného ustanovenia vlastníci
bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých

vlastníkov, pokiaľ hlasujú o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu či nebytového priestoru, resp. o
vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu. Zároveň v prípade, že ide o nadstavbu alebo
vstavbu v podkroví alebo povale, vyžaduje sa aj súhlas všetkých vlastníkov bezprostredne susediacich.
5. Žalobcovia zdôrazňujú, že z doručenej zápisnice je zrejmé, že v predmetnom dome existuje celkom
109 hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov (77 bytov a 32 nebytových priestorov). Z počtu

všetkých oprávnených hlasov bolo za otázku č. 3 odovzdaných 59 hlasov „áno“, 24 hlasov „nie“, 6 hlasov
bolo neplatných a 20 vlastníkov sa hlasovania nezúčastnilo. Z toho vyplýva, že za otázku č. 3 hlasovalo
59 hlasujúcich, čo predstavuje 54,12 % všetkých vlastníkov, a teda nebola dosiahnutá dvojtretinová
väčšina, ktorá je zákonom vyžadovaná. Žalobcovia preto tvrdia, že výsledok hlasovania v otázke č.
3 nemožno považovať za platný a že záver správcu, podľa ktorého bola otázka schválená, je právne

chybný a v rozpore so zákonom.
6. Okrem toho žalobcovia uvádzajú, že nebola splnená ani ďalšia podmienka ustanovenia § 14b ods. 2
zákona, podľa ktorej je potrebný aj súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí majú
s plánovanou vstavbou alebo nadstavbou bezprostredne susediť. Zo zoznamu hlasujúcich a prezenčnej
listiny vyplýva, že nie všetci takíto vlastníci sa hlasovania zúčastnili a udelili súhlas. Tento deficit je podľa

žalobcov neodstrániteľný a má za následok neplatnosť rozhodnutia, pretože ide o kogentnú podmienku
vyžadovanú zákonom, ktorú nemožno nahradiť ani výkladom ani dodatočným hlasovaním.
7. Pokiaľ ide o otázku č. 4, žalobcovia namietajú jej absolútnu neplatnosť pre rozpor so zákonom a
základnýmiprávnymiprincípmi.Tátootázkaznela,čivlastnícisúhlasia,abysplnomocnencomvlastníkov
bytov a nebytových priestorov na zastupovanie v stavebnom konaní bola spoločnosť TUBE s.r.o., teda

rovnaký subjekt, ktorý je aj stavebníkom, navrhovateľom a budúcim investorom stavebných úprav.
Žalobcovia zdôrazňujú, že schválením tejto otázky by došlo k situácii, že rovnaký subjekt by vystupoval
v stavebnom konaní jednak ako navrhovateľ stavby, a zároveň ako splnomocnenec účastníkov konania
– vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Tým by sa podľa žalobcov poprel zmysel a účel účasti
vlastníkov v stavebnom konaní, pretože jeden a ten istý subjekt by zároveň navrhoval, pripomienkoval

i kontroloval podmienky stavebného povolenia.
8.Žalobcoviapoukazujúnato,žetakýtopostupbyviedolkodňatiuprávaúčastníkovstavebnéhokonania
na efektívnu ochranu ich práv, čo je v priamom rozpore so stavebným zákonom, správnym poriadkom a
v konečnom dôsledku aj s čl. 46 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky, ktorý garantuje každému právo na
súdnu a inú právnu ochranu. Argumentujú, že zrieknutie sa týchto práv nie je možné, pretože ide o práva

garantované kogentnými ustanoveniami verejného práva, ktoré nemožno platne obísť ani rozhodnutím
väčšiny vlastníkov v dome. Schválenie otázky č. 4 by teda znamenalo, že vlastníci by sa zbavili svojich
zákonom priznaných procesných práv účastníkov konania, čo nie je prípustné a zakladá absolútnu
neplatnosť takéhoto rozhodnutia.
9. Žalobcovia tiež poukazujú na praktické dôsledky schválenia otázky č. 4, najmä pre tých vlastníkov,

ktorí sa hlasovania nezúčastnili. Títo by po schválení nemali žiadnu reálnu možnosť uplatniť svoje
námietky v stavebnom konaní, keďže všetky úkony by za nich vykonával stavebník ako splnomocnenec.
V konečnom dôsledku by sa ani nedozvedeli o obsahu konania, čím by boli zbavení aj základného práva
na informácie a možnosť účinne brániť svoje vlastnícke práva. Podľa žalobcov je navyše otázne, akýmspôsobom by v prípade schválenia otázky č. 4 vykonával svoje povinnosti správca domu BYTTERM,
a.s., ktorý je podľa zákona povinný zabezpečovať výkon správy domu a zastupovať vlastníkov v
právnych vzťahoch týkajúcich sa spoločných častí a zariadení domu. Ak by sa všetka komunikácia

so stavebným úradom realizovala výlučne prostredníctvom spoločnosti TUBE s.r.o., správca by nemal
možnosť vykonávať svoju zákonom uloženú činnosť.
10. Na základe týchto argumentov žalobcovia v pôvodnom podaní žiadali, aby súd rozhodol, že
hlasovanie v otázke č. 3 a č. 4 je neplatné.
11. Žalovaný, BYTTERM a.s., na základe výzvy súdu zo dňa 18. septembra 2024, doručenej 3. októbra

2024, predložil svoje písomné vyjadrenie k žalobe žalobcov, ktorou sa títo domáhajú určenia neplatnosti
výsledku písomného hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome na ulici
Suvorovova v Žiline vo vzťahu k otázkam č. 3 a č. 4, ako aj náhrady trov konania.
12. Žalovaný v úvode svojho vyjadrenia uviedol, že so žalobou v celom rozsahu nesúhlasí. Zdôraznil,
že písomné hlasovanie, ktoré sa uskutočnilo v dňoch 8. až 24. marca 2024, prebehlo v súlade s
ustanoveniami zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa jeho názoru

boli sporné otázky č. 3 a č. 4 schválené riadnym spôsobom potrebnou väčšinou hlasov.
13. Pokiaľ ide o otázku č. 3, ktorá znela: „Súhlasíte s realizáciou stavebného zámeru týkajúceho sa
stavebných úprav existujúceho nebytového priestoru na administratívne priestory v bloku B bytového
domu na ulici Suvorovova súp. č. 2683 v Žiline, ktoré vlastní spoločnosť TUBE s.r.o. v zmysle
vypracovanej projektovej dokumentácie A. C. O. s dátumom 11/2020?“, žalovaný uvádza, že táto otázka

bola schválená nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov, čo je postačujúca hranica v zmysle
zákona. Odmieta výklad žalobcov, ktorí sa odvolávajú na § 14b ods. 2 písm. e) bytového zákona a tvrdia,
že sa vyžaduje dvojtretinová väčšina. Podľa žalovaného sa toto ustanovenie uplatňuje iba v prípadoch,
keď sa hlasuje o zmluvách o vstavbe alebo nadstavbe, teda o zásahoch na úkor spoločných častí
domu, pri ktorých dochádza k zmene spoluvlastníckych podielov. Takéto situácie podľa žalovaného v

predmetnom prípade nenastali.
14. Žalovaný argumentuje, že otázka č. 3 sa týkala iba stavebných úprav existujúceho nebytového
priestoru vo vlastníctve spoločnosti TUBE s.r.o., ktoré nezasahujú do spoločných častí ani zariadení
domu, nevytvárajú nový byt ani nebytový priestor, a ani nemenia spoluvlastnícke podiely vlastníkov na
spoločných častiach. Na podporu tohto výkladu sa odvoláva na odborný komentár k bytovému zákonu

(Valachovič – Grausová – Cirák, 2023, str. 1344), ako aj na projektovú dokumentáciu stavebných úprav.
Konkrétne poukazuje na „Súhrnnú technickú správu“, kde sa uvádza, že konštrukčné riešenie objektu
ostáva nezmenené. Z toho dôvodu žalovaný zastáva názor, že sa uplatní § 14b ods. 1 písm. l) a
m) bytového zákona, podľa ktorých postačuje na prijatie rozhodnutia nadpolovičná väčšina všetkých
vlastníkov. Keďže táto väčšina bola dosiahnutá, výsledok hlasovania v otázke č. 3 je podľa žalovaného

platný.
15. Vo vzťahu k otázke č. 4, ktorá sa týkala schválenia spoločnosti TUBE s.r.o. ako splnomocnenca
vlastníkov na zastupovanie v stavebnom konaní a zároveň ako splnomocnenca pre doručovanie
písomností, žalovaný uviedol, že táto otázka bola predložená s cieľom zjednodušiť a zrýchliť
komunikáciu domu so stavebným úradom. Podľa jeho tvrdenia ide o bežnú prax vo väčších bytových

domoch, keď vlastníci splnomocnia určitú fyzickú alebo právnickú osobu na výkon komunikácie so
stavebným úradom.
16. Žalovaný odmieta tvrdenia žalobcov, že takýmto rozhodnutím by sa vlastníci vzdali svojich práv.
Vysvetľuje, že samotné znenie otázky č. 4 obsahuje povinnosť splnomocnenca zverejňovať všetku
komunikáciu so stavebným úradom na verejne prístupnom mieste vo všetkých blokoch bytového domu.

Podľa žalovaného tak bude zabezpečené, aby boli vlastníci informovaní o priebehu konania. Navyše
uvádza, že stavebný úrad v praxi komunikuje so splnomocnencom iba vo vzťahu k tým vlastníkom, ktorí
hlasovali za udelenie splnomocnenia, a voči ostatným vlastníkom koná samostatne. Obavy žalobcov,
že by boli úplne vylúčení z účasti na konaní, preto žalovaný označuje za neopodstatnené.
17. Na základe uvedenej skutkovej a právnej argumentácie žalovaný dospel k záveru, že písomné

hlasovanie v oboch sporných otázkach sa uskutočnilo v súlade so zákonom a výsledky boli schválené
potrebnou väčšinou. Navrhol, aby súd žalobu žalobcov v celom rozsahu zamietol.
18. Žalobcovia v zákonnej lehote reagovali na výzvu súdu a predložili svoje stanovisko k písomnému
vyjadreniu žalovaného, ktoré po skutkovej aj právnej stránke v celom rozsahu spochybnili. Východiskom
ich obrany bolo tvrdenie, že žalovaný interpretoval relevantné ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z.

o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účelovo, bez náležitého zohľadnenia povahy a dosahu
zamýšľaných zásahov do nehnuteľnosti, pričom jeho konštrukcia mala zakryť skutočný charakter
plánovaných úprav. Podľa žalobcov tieto úpravy materiálne napĺňali znaky vstavby so všetkými
zákonnými dôsledkami na rozhodovací prah a režim schvaľovania. Žalobcovia zvýraznili, že z doručenejzápisnice o písomnom hlasovaní, z predloženej technickej dokumentácie i z prezentácie investora pred
vlastníkmi vyplynulo, že nešlo o bežné dispozičné zmeny existujúceho nebytového priestoru, ale o
zásah, ktorý zmenil charakter podstatnej časti objektu bloku B, vytvoril nové ubytovacie celky a mal

priamy a intenzívny dopad na užívanie ostatných bytov a spoločných zariadení domu.
19. K jadru sporu vo vzťahu k otázke č. 3 žalobcovia uviedli, že žalovaný nesprávne subsumoval
hlasovanie pod § 14b ods. 1 písm. l) a m) bytového zákona, ktoré upravujú jednoduchšie úpravy bytu
alebo nebytového priestoru, pri ktorých postačuje nadpolovičná väčšina. Podľa žalobcov bolo rozhodné
ustanovenie§14bods.2písm.e),pretožeplánovanáprestavbasvojímúčelom,rozsahomatechnickými

dôsledkami prekročila rámec bežnej úpravy a materiálne predstavovala vstavbu s dosahom na spoločné
časti a zariadenia. Žalobcovia poukázali na to, že už samotné znenie projektovej dokumentácie počítalo
so vznikom ôsmich samostatných celkov, pričom šesť z nich malo byť riešených formou dvojpodlažnej
galérie. Zmena vnútorného členenia, navýšenie kapacity a predpokladané využitie na krátkodobé
ubytovanie sa dostali do rozporu s tvrdením žalovaného, že stavebný zásah mal zostať z konštrukčného
hľadiska „bez zmeny“. Žalobcovia zdôraznili, že formalistická citácia jednej vety zo súhrnnej technickej

správy nepostačovala na vyvrátenie materiálneho vplyvu na nosné sústavy, rozvody a inštalácie, a že
žalovaný vytrhol z dokumentácie iba tie pasáže, ktoré podporovali jeho tézu, hoci komplexný pohľad
nasvedčoval zásahu so systémovým dosahom na dom ako celok.
20. Žalobcovia trvali na tom, že právna kvalifikácia hlasovania sa mala odvíjať od reálneho obsahu
a dôsledkov projektu, nie od formálneho označenia investorom. Skutočnosť, že podľa vyjadrenia

investora sa mala realizácia „s určitosťou odkloniť“ od projektovej dokumentácie a že predmetom
zámerunemalibyťkancelárie,alevprevažnejmiereubytovaniekrátkodobéhocharakteru,nasvedčovala
tomu, že prezentovaný opis bol neurčitý a že rozsah a účel prestavby sa približovali funkčnej premene
časti objektu. Pri takejto povahe zásahu už podľa žalobcov nebolo možné akceptovať rozhodovanie
jednoduchou nadpolovičnou väčšinou. Podľa ich názoru mala byť otázka č. 3 schválená dvojtretinovou

väčšinou hlasov všetkých vlastníkov, a tam, kde to prichádzalo do úvahy z hľadiska dotknutia podkrovia
alebo povaly, aj so súhlasom bezprostredne susediacich. Z doručenej zápisnice vyplynulo, že za
znenie otázky č. 3 hlasovalo 59 zo 109 oprávnených hlasov, teda iba 54,12 %, pričom zákonný prah
dvojtretinovej väčšiny splnený nebol. Žalobcovia preto namietali neplatnosť výsledku hlasovania pre
nedosiahnutie zákonom vyžadovaného kvóra a dôrazne odmietli zníženie rozhodovacieho prahu s

poukazom na § 14b ods. 1 vzhľadom na povahu zásahu.
21. Svoju argumentáciu žalobcovia rozšírili aj o technické a prevádzkové súvislosti, ktoré podľa nich
žalovaný nezohľadnil a ktoré významne posilňovali kvalifikáciu zásahu ako vstavby s dopadom na
spoločné zariadenia. Vychádzali zo skúseností vlastníkov s pretrvávajúcimi závadami v objekte, najmä
v bloku B, kde dlhodobo pretrvávali problémy s kanalizáciou, dažďovými odtokmi a dodávkou teplej

úžitkovej vody. Podľa ich úvahy malo navýšenie kapacity a zmena funkčného využitia nevyhnutne
viesť k zvýšeniu zaťaženia uvedených sústav. Deklarované doplnenie technológie vo forme tepelných
čerpadiel považovali za neurčité, keďže nebolo preukázané, že riešenie bolo kompatibilné s jestvujúcimi
systémami a že dom disponoval primeranou kapacitnou rezervou. Priestorové danosti objektu zároveň
naznačovali, že umiestnenie vonkajších jednotiek tepelných čerpadiel malo bezprostredne susediť s

obytnýmijednotkami,čonavodzovalorizikonadmernéhohlukuaimisií,rušiacichpokojnéužívaniebytov.
Vzhľadom na tieto okolnosti žalobcovia konštatovali, že žalovaný ako správca nevykonal primeranú
technickú previerku, nesprostredkoval vlastníkom úplnú a aktuálnu dokumentáciu a nekonal s obvyklou
mierou odbornej starostlivosti potrebnej na ochranu práv všetkých vlastníkov.
22. Žalobcovia v tejto súvislosti pripomenuli, že predložená dokumentácia pochádzala z novembra 2020

a podľa ich poznatkov nebola v čase pôvodnej výstavby plne dodržaná. Realizovali sa zásadné zmeny,
ktoré súhrnná technická správa nereflektovala a ktoré vzbudzovali pochybnosti o súlade s reálnym
stavom.Ajztohtodôvodupovažovaližalobcoviaargumentáciužalovanéhozaloženúnaizolovanejcitácii
jednej vety za nepresvedčivú a nedostatočnú na vyvrátenie tvrdení o materiálnom zásahu do spoločných
častí a zariadení domu.

23. K otázke č. 4 žalobcovia namietli, že schválenie spoločnosti TUBE s. r. o. ako splnomocnenca
vlastníkov na zastupovanie v stavebnom konaní a na doručovanie písomností bolo v zásadnom rozpore
s princípmi ochrany práv účastníkov správneho konania a s účelom zastupovania správcom. Podľa
žalobcov išlo o modelový konflikt záujmov, v ktorom by stavebník a budúci investor zároveň vystupoval
ako zástupca dotknutých vlastníkov. Takéto usporiadanie by zbavilo menšinu efektívnej možnosti

uplatňovať námietky, predkladať dôkazy a brániť svoje vlastnícke a susedské práva v správnom konaní,
ktoré prebieha vo verejnoprávnom režime a sleduje ochranu verejného záujmu i práv dotknutých osôb.
Skutočnosť, že text otázky č. 4 obsahoval povinnosť splnomocnenca zverejňovať všetku písomnú
komunikáciu so stavebným úradom v dome, žalobcovia nepovažovali za dostatočnú záruku zachovaniaprocesných práv. Zverejnenie informácií na nástenke nemalo nahrádzať individuálne procesné úkony
účastníka, jeho právo byť vypočutý, podávať námietky a návrhy dôkazov či využívať opravné prostriedky.
Žalobcovia zároveň odmietli tézu žalovaného, že stavebný úrad by naďalej samostatne komunikoval s

vlastníkmi, ktorí plnú moc neudelili. Podľa žalobcov takýto postup nepredstavoval vynútiteľnú procesnú
garanciu a v praxi viedol k zmätočným kompetenčným rozhraniam i k riziku zníženej ochrany tých
vlastníkov, ktorí s poverením nesúhlasili alebo sa hlasovania nezúčastnili.
24. Žalobcovia osobitne poukázali na postavenie správcu ako adresáta zákonných povinností pri
výkone správy domu. Správca bol povinný konať v prospech a na ochranu všetkých vlastníkov,

zabezpečovať riadny technický a administratívny chod domu a pri konfliktoch záujmov postupovať
nestranne. Argumentácia žalovaného však podľa žalobcov nasvedčovala, že sa lojálne stotožnil s
pozíciou investora a prehliadol legitímne obavy väčšiny vlastníkov. Takýto postoj sa dostal do rozporu s
účelom výkonu správy a oslaboval procesné postavenie vlastníkov, ktorých záujmy mali byť v správnom
konaní chránené. Žalobcovia preto považovali výsledok hlasovania v otázke č. 4 za absolútne neplatný
pre rozpor so zákonom a pre neprípustné vylúčenie či neprimerané obmedzenie procesných práv

vlastníkov rozhodnutím väčšiny.
25. V rovine procesného posúdenia žalobcovia výslovne zotrvali na všetkých skutkových a právnych
tvrdeniach z predchádzajúcich podaní. Vzťahovali sa najmä na nedosiahnutie dvojtretinového kvóra
pri otázke č. 3, na nesplnenie požiadavky súhlasu bezprostredne susediacich vlastníkov tam, kde to
prichádzalo do úvahy, a na materiálny rozpor otázky č. 4 s princípmi riadneho procesu a s účelom

zastupovania v správnom konaní. Zdôraznili, že ich výhrady neboli špekulatívne, ale opierali sa o údaje
zo zápisnice o hlasovaní, o obsah projektovej dokumentácie a o vyjadrenia investora, ktorý sám pripustil
odklon od projektového riešenia i iné než deklarované kancelárske využitie prestavaných priestorov.
V tejto optike bola implikácia žalovaného, že postačovala jednoduchá nadpolovičná väčšina, podľa
žalobcov neudržateľná. Pri zásahoch, ktoré menili funkčné využitie, zvyšovali zaťaženie spoločných

zariadení a prinášali externé imisie, malo rozhodovanie vlastníkov podliehať prísnejším požiadavkám a
reflektovať vyššiu mieru konsenzu, ktorú zákonodarca vyjadril práve dvojtretinovým kvórom.
26. Žalobcovia konštatovali, že zvolený postup žalovaného pri obhajobe výsledkov hlasovania viedol
k popretiu účelu zákonných poistiek. Zjednodušenie administratívy, na ktoré sa žalovaný odvolával,
nemalo legitimizovať riešenia, ktoré v reálnom dôsledku zbavovali dotknuté osoby efektívnych

prostriedkov obrany. Ak väčšina rozhodla v otázke č. 4 o prenesení zastupovania na stavebníka,
absentovala nezávislá kontrola nad konaním subjektu, ktorého ekonomický záujem bol protikladný k
záujmom vlastníkov na pokojnom a bezpečnom užívaní bytov a na ochrane spoločného majetku. V
tejto konštelácii podľa žalobcov nebolo možné hovoriť o zachovaní rovnosti zbraní, o transparentnosti
konania ani o reálnej participácii všetkých dotknutých vlastníkov.

27. Z uvedených dôvodov žalobcovia navrhli, aby súd po vykonaní potrebného dokazovania, najmä po
preskúmaní úplnej a aktuálnej projektovej dokumentácie, po vyžiadaní vyjadrení odborníkov z oblasti
stavebníctva a technických zariadení budov, ako aj po vyhodnotení zápisnice o hlasovaní a prezenčných
listín, rozhodol tak, že výsledok hlasovania v otázke č. 3 je neplatný pre nedosiahnutie zákonom
vyžadovanej dvojtretinovej väčšiny a že výsledok hlasovania v otázke č. 4 je neplatný pre rozpor

so zákonom a pre neprípustný konflikt záujmov pri zvolení stavebníka za splnomocnenca vlastníkov.
Súčasne žiadali, aby im súd priznal náhradu trov konania v plnom rozsahu, keďže neplatné hlasovanie
a následná procesná obrana žalovaného si vyžiadali náklady na právnu pomoc i na odborné posúdenia,
ktoré smerovali k ochrane ich vlastníckych a procesných práv.
28. Žalovaná strana, spoločnosť BYTTERM, a.s., reagovala na výzvu žalobcov listom, v ktorom

predložila súdu komplexnú obranu proti vzneseným námietkam. Spoločnosť v liste pripájala viaceré
dokumenty, vrátane Projektu pre stavebné povolenie z novembra 2020, ako aj kompletnú dokumentáciu
k písomnému hlasovaniu z marca 2024.
29. Spoločnosť BYTTERM, a.s., zdôraznila, že ešte pred samotným písomným hlasovaním boli vlastníci
bytov a nebytových priestorov o pripravovaných stavebných úpravách informovaní na schôdzi, ktorá sa

konala 4. decembra 2023. Na tejto schôdzi mal dostatočný priestor na prezentáciu zástupca spoločnosti
TUBE s.r.o. a zástupca zhotoviteľa, ktorí mali stavebné úpravy vykonať. Keďže sa schôdze nezúčastnil
potrebný počet vlastníkov, nebolo možné o otázkach priamo hlasovať. Prítomní vlastníci však na schôdzi
jednomyseľne prijali uznesenia č. 10.6/2023 a č. 10.7/2023, v ktorých sa dohodli, že správca má vyhlásiť
písomné hlasovanie o otázkach, ktoré neskôr tvorili otázky č. 3 a č. 4 v napadnutom hlasovaní. Správca

taktiež uviedol, že vlastníci mali k dispozícii kompletnú projektovú dokumentáciu.
30. Žalovaný poukázal na Zmluvu o postúpení práv a povinností z 11. júna 2020, ktorej súčasťou bola
príloha s názvom „Súhlas s uskutočnením stavebných prác“, podľa ktorej takmer všetci vlastníci, vrátaneviacerých súčasných žalobcov (konkrétne v rade 1/, 3/, 4/, 5/, 7/, 8/ a 9/), už v minulosti udelili súhlas
s realizáciou stavby.
31. Tiež vo vzťahu k otázke č. 4, ktorá sa týkala splnomocnenia spoločnosti TUBE s.r.o. na zastupovanie

vlastníkov v stavebnom konaní zdôraznil, že stavebný úrad mal podľa správcu skonštatovať, že ak
stavebník, v tomto prípade spoločnosť TUBE s.r.o., má súhlas vlastníkov s potrebnou nadpolovičnou
väčšinou hlasov na stavebné úpravy v dome, nepotrebuje hlasovať o splnomocnencovi. Stavebný
úrad tiež uviedol, že by schválenú otázku č. 4 pre účely konania považoval za nadbytočnú a nijakým
spôsobom by na ňu neprihliadal. Správca preto považoval obavy žalobcov, že sa udelením súhlasu

vzdali svojich práv, za bezpredmetné. Napriek tomu BYTTERM, a.s., trval na tom, že samotná otázka
nebola položená v rozpore so zákonom a že jej schválenie potrebnou väčšinou hlasov je platné. Taktiež
poukázal na to, že vlastníci by boli aj tak oslovení stavebným úradom ako účastníci konania.
32. Z dôvodu vád žaloby, nevyhnutnosti reagovania na vady a nevyhnutnosť doplnenia skutkových
tvrdení, súd nariadil predbežné prejednanie žaloby, na ktorom osobitne upozornil žalobcov, že žaloba
smeruje voči správcovi, nie voči vlastníkom bytov a nebytových priestorov, čím konanie trpí absenciou

pasívnej legitimácie, pritom uviedol právne závery z rozhodnutia NS SR sp.zn. 6Cdo/l33/2018 , ako aj
práva a povinnosti správcu podľa § 9 ods. 8 písm. a/ zák. č. 182/1993 Z.z. v platnom znení, čo bráni
súdu meritórnemu prejednaniu veci. Súd vyzval žalobcov za daného stavu na späťvzatie žaloby alebo
doplnenie skutkových či právnych tvrdení, podľa ktorých možno spor prejednať so správcom.
33. Žalobcovia 1/ až 9/ sa v zákonnej lehote písomne vyjadrili k skutkovým tvrdeniam, ktoré vyplynuli

z predbežného prejednania žaloby dňa 01.04.2025, a svoje stanovisko predložili prostredníctvom
právneho zástupcu. Vo vyjadrení zotrvali na všetkých doteraz prednesených skutkových aj právnych
tvrdeniach a uviedli, že predbežné právne posúdenie veci zo strany súdu podporilo ich doterajšiu
argumentáciu o dôvodnosti podanej žaloby v čase jej podania.
34. Východiskom ich podania bol nesúhlas s tým, ako žalovaný BYTTERM, a.s. pripravil, zaradil a

vyhodnotil otázku č. 4 v písomnom hlasovaní. Žalobcovia poukázali, že aj podľa vyjadrenia právneho
zástupcu žalovaného na predbežnom prejednaní veci nebolo zrejmé, kto navrhol znenie otázky č. 4,
hoci ju žalovaný do hlasovania zaradil a následne uznal za platne prijatú. Takýto postup podľa žalobcov
odporoval zákonným právomociam a povinnostiam správcu konať v prospech všetkých vlastníkov.
Tvrdili, že otázka č. 4 viedla k neoprávnenému odňatiu a postúpeniu práv vlastníkov na právnickú osobu,

ktorá už ani nebola vlastníkom v danom dome. Zároveň pripomenuli vyjadrenie žalovaného, podľa
ktorého stavebný úrad aj tak nemal prihliadať na takéto „plnomocenstvo“ a jednotliví vlastníci sa mali stať
účastníkmi stavebného konania samostatne. Na tomto základe považovali otázku č. 4 za nadbytočnú
a zbytočnú a vyzvali žalovaného, aby výsledok hlasovania v tejto časti zrušil; takýto krok by podľa nich
odstránil predmet sporu aspoň v dotknutej výseči.

35. Žalobcovia ďalej uviedli, že po poslednom pojednávaní nastala podstatná zmena vlastníckych
vzťahov k nebytovým priestorom, spoločnosť TUBE s.r.o., ktorá dovtedy vystupovala ako stavebník
a domnelý splnomocnenec, už nebola vlastníkom dotknutých priestorov. Z toho vyvodili, že odpadol
akýkoľvek zákonný vzťah TUBE s.r.o. k domu v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. a že žalovaný stratil
oprávnenie alebo poverenie konať v jej mene vo veciach otázok č. 3 a č. 4. Tvrdili, že tým došlo aj k

strate aktívnej či pasívnej vecnej legitimácie TUBE s.r.o. iniciovať a opierať sa o písomné hlasovanie v
uvedenomrozsahu,ažežalovanýnemaldôvodobhajovaťjejzáujmyvtomtosúdnomspore.Navrhli,aby
súd žalovaného vyzval predložiť listinu, na základe ktorej v mene TUBE s.r.o. konal, keďže už správcom
jej priestorov byť nemal. Na preukázanie zmeny vlastníctva predložili relevantnú časť výpisu z LV č.
XXXXX pre k. ú. F., aktualizovanú ku dňu 16.06.2025.

36. V nadväznosti na zmenu vlastníctva namietali, že žalovaný sa ocitol v jednoznačnej kolízii
záujmov: mal chrániť záujmy všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, no v skutočnosti podľa
žalobcov dlhodobo presadzoval pozície súkromnej spoločnosti TUBE s.r.o., ktorú už ani nezastupoval.
Poukázali, že vzhľadom na napäté vzťahy s týmto subjektom v minulosti a podľa ich názoru opakované
nesplnenie jeho zmluvných záväzkov nebolo akceptovateľné, aby sa výkon procesných práv vlastníkov

„odovzdával“ práve jemu. Takéto prenesenie by oslabovalo účinnú obranu vlastníkov proti zásahom do
ich práv.
37. K otázke č. 3 žalobcovia uviedli, že platnosť výsledku hlasovania bola aj naďalej sporná, a to
z dvoch hlavných dôvodov. Po prvé tvrdili, že na schválenie mal byť potrebný dvojtretinový súhlas
všetkých vlastníkov, keďže zamýšľané stavebné úpravy mali mať povahu vstavby, resp. zásahu so

zmenou účelu užívania spoločných častí alebo zariadení domu, prípadne dopad na vznik či zánik
spoločných častí, zariadení alebo príslušenstva. V tejto optike sa malo uplatniť kvórum podľa § 14b
ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktoré dosiahnuté nebolo. Po druhé namietali,
že už samotný obsah a smerovanie projektu podľa pôvodného vlastníka nebytových priestorov viedlok predpokladanej zmene veľkosti spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a zariadeniach
domu, čo opäť vyžadovalo kvalifikovanú väčšinu. Zdôraznili, že správca tieto dôsledky nevyhodnotil,
hoci to bola jeho zákonná povinnosť.

38. Žalobcovia poukázali tiež na neurčitosť a neaktuálnosť projektovej dokumentácie, z ktorej podľa
nich nevyplývala jasná technická a kapacitná spôsobilosť riešení, a na skutočnosť, že žiadne stavebné
konanie v súvislosti s TUBE s.r.o. v čase vyjadrenia na príslušnom stavebnom úrade neprebiehalo.
Dodali, že novým vlastníkom nebytových priestorov bola fyzická osoba, ktorej technická spôsobilosť a
vôľa pokračovať v pôvodne prezentovanom zámere neboli preukázané; nebolo zrejmé, či nový vlastník

vôbec pristupoval k výsledkom písomného hlasovania a či by bol schopný dodržať technické parametre,
ktoré žalovaný označoval za schválené. Z týchto dôvodov žiadali, aby súd neprihliadal na pôvodné,
podľa nich prekonané podklady.

39. Osobitne zdôraznili, že otázky v písomnom hlasovaní boli formulované ako súhlas viazaný na
konkrétne označený subjekt TUBE s.r.o. Podľa ich názoru boli výsledky hlasovania striktne formálne

viazané na túto spoločnosť; ak sa medzičasom zmenil vlastník a nositeľ zámeru, nemohol sa všeobecný
„súhlas“ automaticky prenášať na iný subjekt bez nového rozhodovania vlastníkov a splnenia zákonných
kvór.

40. Na pojednávaní strany zotrvali na svojich vyjadreniach. Žalobcovia zdôraznili, že prebiehajú

nepovolené stavebné práce v nebytových priestoroch a že počas konania došlo k viacerým zmenám
vlastníkov nebytových priestorov, čo podľa nich spôsobuje neplatnosť hlasovania vlastníkov. Namietali
tiež nejasnosti ohľadom oprávnenia žalovaného organizovať písomné hlasovanie, najmä k otázke č. 3.
Tvrdili, že hlasovanie nebolo schválené potrebnou väčšinou a že značná časť hlasov patrila pôvodnému
stavebníkovi, ktorý už nemal reálnu pozíciu stavebníka. Navrhli, aby súd žalobe vyhovel.

41. Žalovaný zotrval na svojich predchádzajúcich písomných a ústnych vyjadreniach, zdôraznil, že
napadnuté otázky boli schválené potrebnou väčšinou a že žaloba je nedôvodná aj z dôvodu nedostatku
pasívnej vecnej legitimácie, keďže účastníkmi mali byť všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov.
Navrhol žalobu zamietnuť.

42. Súd vykonal dokazovanie oboznámením listinných dôkazov spôsobom podľa § 204 CSP,
pričom z dôvodu ich doručenia stranám, zachovania lehoty na prípravu na pojednávanie, upustil od
oboznámenia ich obsahu.

43. Podľa § 9 ods. 8 písm. a/ zák. č. 182/1993 Z.z. spoločenstvo a správca zastupujú v konaní pred
súdom a iným orgánom verejnej moci aj vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, proti ktorým
smeruje návrh na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v
dome, návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu záložného práva alebo zákaz výkonu záložného
práva podaný iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome.

44. Podľa § 14b ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z. vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú
rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
ak hlasujú o
a) zmluve o spoločenstve, jej zmene alebo o zrušení, zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva a

o poverení osoby oprávnenej podpísať zmluvu o spoločenstve,
b) voľbe alebo odvolaní predsedu,
c) stanovách spoločenstva a zásadách hospodárenia spoločenstva,
d) výške odmeny predsedovi a členom rady a výške mesačných platieb za správu spoločenstva,
e) zmluve o výkone správy, jej zmene, zániku alebo výpovedi a o poverení osoby oprávnenej podpísať

tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome,
f) výške platby za správu,
g) zmene formy správy,
h) výške odmeny zástupcu vlastníkov,
i) preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky,

údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovať
s nimi,
j) zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia,k) zohľadnení miery využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi
nebytových priestorov a garáží v dome,
l) súhlase so stavebnou úpravou,15ab) ktorou sa zasahuje do spoločných častí domu, do spoločných

zariadení domu, do príslušenstva alebo do priľahlého pozemku,
m) súhlase so stavebnou úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového
priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných
zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome,
príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy

neurčuje inak,
n) inštalácii alebo úprave spoločnej antény alebo umiestnení elektronických komunikačných sietí v dome
vrátane zavedenia bezpečnostného kamerového systému v spoločných častiach domu a spoločných
zariadeniach domu,
o) podaní návrhu na exekučné konanie12ab) alebo návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby12ac) bytu
alebo nebytového priestoru v dome,

p) nájme a výpožičke spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení
domu a príslušenstva,
q) práve výlučne užívať nové spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo len
niektorými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 19 ods. 8,
r) prijatí, zmene alebo zrušení domového poriadku.

45. Podľa § 14b ods. 2 zák. č. 182/1993 Z.z. vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú
rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
ak hlasujú o
a) zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,

b) zmluve o úvere alebo jej zmene,
c) zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene,
d) zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom
jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania, alebo jej zmene,
e) zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome, vstavbe alebo nadstavbe

novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva, alebo
o ich zmene; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa
zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou
alebo vstavbou bezprostredne susediť,
f) stavebnej úprave, ktorou vznikne nová spoločná časť domu, nové spoločné zariadenie domu alebo

nové príslušenstvo alebo zanikne spoločná časť domu, spoločné zariadenie domu alebo príslušenstvo,
g) zriadení vecného bremena k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, príslušenstvu
a k priľahlému pozemku.

46. Podľa § 228 ods. 1 CSP, výrok právoplatného rozsudku je záväzný pre strany a pre tých, ktorí sa

stali právnymi nástupcami strán po právoplatnosti rozsudku, ak nie je ustanovené inak.

47. Aby výrok rozsudku mohol byť vykonateľný, musí byť záväzný pre všetky osoby, ktorých sa výrok
rozsudku týka, teda do ktorých práv a povinností zasahuje, teda predstavuje totožnosť strán s nositeľmi
hmotnoprávnych vzťahov. Tieto osoby sa musia zúčastňovať v súdnom konaní či už na strane žalobcov

alebo žalovaných a vytvárajú tzv. vecnú legitimáciu.

48. Podľa odôvodnenia rozhodnutia Najvyššieho súdu SR, R 35/1993 (Zbierka stanovísk a rozhodnutí):
„Vecná legitimácia v občianskom súdnom konaní vyjadruje postavenie účastníka konania vyplývajúce z
hmotného práva, o ktoré v konaní ide. Nedostatok vecnej legitimácie vedie k zamietnutiu žaloby, nie k

jej odmietnutiu.“. Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR sp. zn. 3 Cdo 192/2004: „Vecnú legitimáciu
má ten, kto je podľa hmotného práva nositeľom tvrdeného subjektívneho práva alebo povinnosti. Jej
nedostatok súd zisťuje vždy aj bez návrhu.“

49. Podľa komentárov k procesným procesom reagujúcim na súdnu prax, M. Števček a kol., Civilný

sporovýporiadok.Komentár,2016:„Vecnálegitimáciajehmotnoprávnoukategóriou,ktorásaprejavujev
procesnom postavení účastníkov. Nie je podmienkou konania, ale podmienkou úspechu vo veci samej.“
Či J. Mazák – J. Števček: Civilné právo procesné, 2010: „Vecná legitimácia je konštrukt, ktorý slúžina určenie, či účastníci konania sú totožní so subjektmi hmotnoprávneho vzťahu, ktorý je predmetom
konania. Ak tomu tak nie je, súd žalobu zamietne.“

50. Teda možno uviesť, že pasívne legitimovaný je ten, kto podľa hmotného práva nesie zodpovednosť
za tvrdený zásah, povinnosť alebo porušenie práva, a teda je správnym adresátom žaloby, ak žalobca
zažaluje nesprávnu osobu (t. j. nie je tu pasívna legitimácia), súd musí žalobu zamietnuť, hoci by
skutkové tvrdenia žalobcu inak boli pravdivé. Uvedené je podmienkou subjektívnej záväznosti rozsudku,
pretože rozsudok sa musí vzťahovať na dotknuté osoby, ináč rozsudok voči nim nemôže byť záväzný

a nemôže zasahovať do ich práv a povinností.

51. Podľa § 14a ods. 10 zák. č. 182/1993 Z.z. platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvy a ich zmeny schválené vlastníkmi sú záväzné pre
všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak ich za vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome podpísala nimi poverená osoba.

52. Podľa § 14a ods. 11 zák. č. 182/1993 Z.z. prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v
dome má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol,
inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku
hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku

hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa
môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov
bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu. 15a) Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa potrebná
väčšina podľa § 14b nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového
priestoru v dome súd.

53.Vkonaníprehlasovanéhovlastníkapodľa§14aods.11zák.č.182/1993Z.z.oneplatnosťhlasovania
je vecná legitimácia vymedzená záväznosťou hlasovania podľa Podľa § 14a ods. 10 zák. č. 182/1993
Z.z., teda, že platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov
vdome.Abysúdmoholrozhodnúťoneplatnostičineúčinnostialebonezáväznostivýsledkovhlasovania,

musí sa rozsudok vzťahovať na všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ináč by
rozsudok nemohol byť pre nich záväzný. Teda všetky vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome
musia byť v konaní účastní, či už na strane žalobcov alebo žalovaných.

54. Podľa § 9 ods. 8 písm. a/ zák. č. 182/1993 Z.z. správca zastupuje v konaní pred súdom a iným

orgánomverejnejmociajvlastníkovbytovanebytovýchpriestorovvdome,protiktorýmsmerujenávrhna
začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome. Uvedená
právna norma vyjadruje hypotézu, že správca je zástupcom ostatných vlastníkov bytov a nebytových
priestorov, proti ktorým žaloba smeruje. Správca teda vystupuje v pozícii zástupcu, nie procesnej strany.

55. Podľa uznesenia Najvyššieho súdu SR sp. zn. 6Cdo/133/2018, žaloba prehlasovaného vlastníka
bytu a nebytového priestoru na určenie neplatnosti hlasovania, ktorého predmetom bolo udelenie
súhlasunavykonaniedobrovoľnejdražby(§14zákonač.182/1993Z.z.ovlastníctvebytovanebytových
priestorov) musí smerovať proti všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome; len oni sú
záložnými veriteľmi a majú pasívnu vecnú legitimáciu v predmetnom spore.

56. Žaloba preto nemôže smerovať voči správcovi. Či je žaloba podaná proti správcovi, či správca
predstavujezástupcuvlastníkovbytovanebytovýchpriestorov,jezrejmézoznačeniastranysporupodľa
§ 133 CSP.

57. Nakoľko žalobcovia výslovne podali žalobu, a to aj po poučení v uznesení sp. zn. 14C/19/2024-15

zo dňa 18.07.2024, proti žalovanému BYTTERM, a.s., IČO: 31584705, so sídlom I. X, F., zapísanom
v Obchodnom registri Okresného súdu Žilina v odd. Sa vl. č. 156/L, v tlačive na strane odporcu,
v priloženej žalobe na strane žalovaného, nesmeruje žaloba proti ostatným vlastníkom bytov
a nebytových priestorov, ktorí nenamietajú neplatnosť hlasovania, ale voči správcovi bytov a nebytových
priestorov, ktorý však nie je pasívne legitimovanou osobou, že osobou voči ktorej musí rozsudok pôsobiť.

58. Obdobný názor okrem analogického názoru Najvyššieho súdu SR sp. zn. 6Cdo/133/2018,
k obdobným záverom dospel aj Ústavný súd SR v náleze z 20. februára 2020, sp. zn. II. ÚS 302/2019-44
v ktorom Účelom a zmyslom zastúpenia vlastníkov bytov správcom v súdnych konaniach (v minulosti,aj v súčasnosti) je efektívnosť, rýchlosť a hospodárnosť konania. Podanie žaloby v mene vlastníkov
bytov (namiesto toho, aby žalobu podal sám správca tak, ako to umožňovala právna úprava a relevantná
judikatúra aj pred 1. novembrom 2018) preto môže vzbudzovať dojem (a naznačuje to aj sťažovateľka

v odôvodnení svojej sťažnosti) snahy generovať trovy právneho zastúpenia. Zmena právnej úpravy
postavenia správcu, účinná od 1. novembra 2018, ešte posilňuje postavenie (oprávnenia) správcu, čo
však v žiadnom prípade neznamená, že vlastníci bytov stratili vecnú legitimáciu v sporoch týkajúcich
sa správy bytového domu. O to viac to platí v prípade, ak podľa podanej žaloby žalobcami sú samotní
vlastníci bytov.

59. Obdobne konštatoval Ústavný súd SR v náleze IV. ÚS 194/2012-17, kde uviedol, „v prípade
rozhodnutia súdu o neplatnosti hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov by došlo
k anulovaniu rozhodnutia prijatého príslušnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v rámci tohto hlasovania a vo svojej podstate k zmene rozhodnutia príslušnej väčšiny vlastníkov bytov
a nebytových priestorov. Je preto samozrejmé, že účastníkmi konania o určenie neplatnosti hlasovania

vlastníkov bytov a nebytových priestorov musia byť všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v
bytovom dome.

60. Súd preto žalobu zamietol z procesných dôvodov bez rozhodovania o merite veci, teda platnosti či
neplatnosti daného hlasovania.

61. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

62. Podľa § 255 ods. 2 CSP, ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania
pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

63. Nakoľko žalovaný bol v spore plnom rozsahu úspešný, súd mu priznal nárok na náhradu trov
konaniavočižalobcomvplnomrozsahu,pričompovinnosťúhradytrovkonaniaimuložilvočižalovanému
spoločne a nerozdielne.

64. O samotnej výške tejto náhrady trov konania rozhodne súd podľa ustanovenia § 262 ods. 2 CSP,
o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa
konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde

Žilina.
Podľa ust. § 125 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“), odvolanie
možno urobiť písomne, a to v listinnej podobe alebo v elektronickej podobe.
Podľaust.§125 ods.2CSP,odvolanieurobenévelektronickejpodobebezautorizáciepodľaosobitného
predpisu treba dodatočne doručiť v listinnej podobe alebo v elektronickej podobe autorizované podľa

osobitného predpisu; ak sa dodatočne nedoručí súdu do desiatich dní, na podanie sa neprihliada. Súd
na dodatočné doručenie podania nevyzýva.
Podľa ust. § 125 ods. 2 CSP, odvolanie urobené v listinnej podobe treba predložiť v potrebnom počte
rovnopisov s prílohami tak, aby sa jeden rovnopis s prílohami mohol založiť do súdneho spisu a aby
každý ďalší subjekt dostal jeden rovnopis s prílohami. Ak sa nepredloží potrebný počet rovnopisov a

príloh, súd vyhotoví kópie podania na trovy toho, kto podanie urobil.
Podľa ust. § 363 CSP, v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (ktorému súdu je určené,
kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis a spisovej značky konania) uvedie, proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje
za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Podľa ust. § 364 CSP, rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na podanie odvolania.
Podľa ust. § 365 ods. 1 CSP, odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky, súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane,
aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý

proces,b) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
c) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
d) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

e) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
f) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo
ďalšie prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
g) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa ust. § 365 ods. 2 CSP, odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Podľa ust. § 365 ods. 3 CSP, odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať
len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.
Podľa ust. § 366 CSP, prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli

uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo

d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (zákon č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch
a exekučnej činnosti v znení neskorších predpisov).